房地产新媒体运营方案精选(九篇)

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第1篇：房地产新媒体运营方案范文

引发互联网与房地产激烈碰撞的，自然是万科郁亮带队与雷军的思想碰撞，“专注、极致、口碑、快”这段被雷军背诵的滚瓜烂熟的公关说辞，在郁亮见到雷军之前的2012年4月就已经风靡互联网，变成地产界所关注的所谓“互联网思维”已经是两年之后的事情，两年对于漫长的楼盘开发周期而言，不算什么，但对于互联网速度而言，这，就是个老段子。

郁亮有无取到真经，暂且放到一边，如果要探究互联网思维与房地产的纠葛，要追溯到十六年前，1999年，搜房成立，中国真正意义上的房产垂直门户诞生，但由于国内互联网环境发展变化剧烈，在2000年互联网电子商务泡沫破灭之前，搜房顺利拿到第一笔投资，以先发优势活了下来，但真正的互联网与地产的深度应用，应该在2005年前后，也正是与中国房地产的快速跨越式发展的周期一样。但比较遗憾的是，就房地产与互联网的结合而言，截止2014年之前，大部分开发商对于互联网平台的应用还是体现在简单的媒体化传播、营销、蓄客等方面，尚未形成完整的互联网应用链条。

我们将主流的房地产与互联网的结合应用，从公司控制力角度，可以分为：互联网公司平台、金融公司平台、开发商互联网平台，涉及的业务收入主要有：新房业务、二手房业务、租赁业务、互联网金融业务以及兴起的社区O2O业务。

从发展阶段来看，互联网与房地产的结合应用产生的行业影响，也正在发生剧烈变化：

一、从媒体化到电商化到互联网金融

2014年，搜房首先提出去媒体化，并且入股世联行、合富辉煌等多家知名专业地产机构，网站域名也更换为fang.com。与其竞争对手一样，房产电商的收入占比越来越重。原有的媒体化策略，由于对于从业人员素质的极高要求，垂直网站很难培养具有深度和专业度的房地产媒体化团队，模式复制的难度较高。而利用网站流量、大数据进行团购化的在线销售，由原有的售卖优惠卡券的方式快速进化到与开发的新房销售的模式，受到了很多开发商的认可，尽管参差不齐，依旧颠覆了垂直网站原有的经营模式，增加了较大的收入。

尽管如此，媒体属性需求较明显的房地产行业，依旧对于媒体传播有较高的依赖性，在未来的一段时间中，媒体属性依旧会成为垂直网站的重要收入来源与电商模式相辅相成。

而互联网金融也成为垂直网站未来转型的重要手段和盈利未来空间，垂直网站大力引入P2P、众筹等模式，为新房、二手房、家居三大交易平台提供金融支持，全面服务买房、卖房、装修、租房等各类交易的金融需求，全面完成用户的购房闭环需求，而类似平安集团推出的平安好房的目标，也比较类似。

二、房地产电商的竞争加大

2014年，以房多多的截客模式异军突起，杀入房地产市场，但由于自身流量缺乏(alexa排名12万)，主要靠经纪人带客、截取案场正常到访客源的方式，并且存在众多的灰色手法，例如：近日，南京周女士就投诉购买某项目时，由于直接地产业内关系介绍，并未享受到房多多任何服务，就被强制缴纳3万元费用，并且被威胁。其他诸如与案场的数据交易、恶性竞争等被众多同行质疑。

由于开发商返佣数额较大，虽然明知道业主无法获得真实的优惠，在上海甚至出现了基层中介公司人员，自发的房产电商模式，自己购买网络关键词竞价排名，模仿官方网站等做法，吸引意向买房人，获取佣金收益。

而同类的电商做法，2015年，还会涌入很多，这类电商平台实际自身的数据并不足以支撑正常的营销需求，除了灰色手法外，收取C端即购房人的巨额费用也与互联网提倡的免费服务思想不符。与传统垂直网站的电商手法对比，会发现在没有具体流量之下，能被吹嘘到50~70%以上的数据转化，也能被房地产营销所认可，值得我们业内深度反思。

三、移动化、精细化服务成为趋势

以爱屋吉屋的租赁以及二手房销售的方式为代表，不需要传统门店，以数倍于传统中介公司的底薪+高提成的方式，正在快速抢占市场占有率，爱屋吉屋在北京、上海约有1000多经纪人，提出租客佣金全免费(上海，北京收取一半)、移动端预约、一对一服务等概念，改变了传统中介的租赁模式、中介虚假房源、对客户挑肥拣瘦等弊病，减少了传统中介公司的层级管理，引进了互联网公司的扁平化管理方式，将粗犷的租赁服务市场精细化运营。

对于互联网行业带来的影响，也是从简单的租房浅度信息到信息的人工核实，线上到线下的O2O服务概念，成为资本市场新贵，根据易观国际的《中国互联网房屋租赁中介市场专题研究报告2014(上海篇)》显示，爱屋吉屋以28.95%的占比领先于其他平台，充分显示了精细化服务的威力。

四、智能化家居成为互联网公司颠覆地产业手段

以乐视、小米在互联网电视领域的竞争的现象，我们发现，传统家电企业已经很难企及互联网电视这个市场领域，而互联网公司竞争的背后，则是互联网入口之争，对于互联网界认为，入口抢占对于用户的后市场的商业价值挖掘，是成为BAT的最后机遇，而智能硬件、智能家居必然成为未来与家庭结合的完美组合，也就意味着与开发商的深度结合。目前已经有多家开发商提出了与小米合作方方案，虽然有营销炒作之嫌，但也体现了房地产的互联网化的迫切需求。

近期，雷军旗下的顺为资本6000万注资爱空间家装，推出699元每平米装修模式，引发业内猜测：雷军将以家装为契机，快速试错，完成从家装到规模化工装的标准化体系，全力将家庭互联网入口掌握手中，成为百度、腾讯、阿里之后的新BAT。而精装房作为房地产未来的发展趋势，这样的结合未必不可能。

五、房地产业的自我转型依旧摸索中

尽管花样年的彩生活在资本市场的各种概念获得成功，但近日的各地物业投诉，让彩生活引发了质疑，生活服务以及社区O2O本身的特点以及与物业服务的结合，自身的产业链较长，服务深度要求高，对于体系和标准化管理要求较高，虽然每个小区环境相对密闭，而运营的难点也恰恰在此。

从互联网运营角度而言：社区化不代表社交化，充分理解社区产品与社交化之间的关系，社区O2O强调的是线下产品和服务，这也是跟传统电商的重要区别之一，传统电商通过物流解决了产品的物流，但并不能解决基于社区的服务问题，根本原因，基于本地化的服务具有强烈的地域属性，通用化产品并不足以完全解决社区O2O目前运营的问题，但是我们所看到的包括开发商开发的社区O2O产品，都试图通过一个平台，解决所有问题，贪大求全的结果可想而知。

未来的社区O2O基于大数据的利用，应该是基于商业客户自身的数据库+平台用户数据库打通的CRM管理体系下，完成的O2O大数据转化，简单的说：用户数据打通、产品打通、价格打通，服务打通，闭环更加符合互联网思维，用户获得更好的体验。所以大数据将成为O2O下一步最重点的核心建设。

互联网运营思路以及未来目标的设定认知差异，成为开发商触网屡战屡败的核心，开发商往往是为了营销考虑，社区O2O目前的盈利点尚不能吸引开发企业，试错的心态、为营销服务的心态不可取。

综上所述，当下，互联网正在快速改造相关行业，房地产在未来也有可能因为互联网的介入被创新或者被颠覆，实际上，我们在尝试触网的时候，也陷入了误区。互联网思维带给房地产的，不仅仅是某一种模式，或是某一种产品对于房地产行业的影响。

互联网思维，我们首先要解决的是房地产业内对于互联网网络文化、互联网生态、媒体化表现的基本认识。作为一个虚拟世界，我们正在完成从人与网的连接，到人与人的连接，而未来是万物连接。每个角色，在互联网世界，都扮演一个独特的角色，虽然互联网的产品迭代很快，我们依旧会发现，基于衣食住行的互联网改造，都是冲着提升和改变当下的生活方式而去的，类似不断尝试的社区O2O也仅仅是一种表现而已。

第2篇：房地产新媒体运营方案范文

房地产策划工作是伴随着房地产业的兴起而发展起来的新兴行业，从事房地产策划工作要求具备相当广泛的房地产业相关知识，以及对未来市场的初步预判等等。

在房地产策划工作的领域内，房地产项目开发的前期策划工作又占据了相当重要的位置，项目开发的前期策划的水平高低，直接影响到未来项目运营的方方面面，甚至可以在很大程度上决定项目开发的最终成败与否。

1 关于前期策划的含义：

1.1 策划工作的大致分类：

从房地产策划工作的大致方向上来分，可以分为前期策划、销售策划和推广策划。

前期策划：

房地产项目从最初的项目论证开始，就需要开展一系列前期策划工作。大致包括：可行性分析、整体开发定位、项目规划方向、主要产品选型，以及初步销售策略、基本形象定位等等工作内容。前期策划工作需要从宏观领域入手，逐步延伸到项目全方位细节的微观领域，对项目运营的各个方面进行全面界定，在项目运营之初，就必须确定这个项目的整体开发基调。然后从这一基调出发，指导并且把控后续所有相关工作的整体方向。

销售策划：

主要指项目进入实际销售阶段的策划工作，应该根据当时当地的实际市场状况，有针对性的制定本项目的营销策略。大致包括竞品分析、推盘策略、价格策略、销控手段、客户分析等等工作内容。销售阶段的策划工作内容，一般都需要与项目销售团队的工作进展结合的非常紧密。销售策划人员提交的工作成果，应该能够指导并推动项目的实际销售进程。

推广策划：

项目进入入市宣传阶段后，在推广宣传方面需要开展进行专项的系列策划工作。包括项目形象定位、整体包装策略、系统的推广方案、媒体组合与费用预算等等。推广策划工作一般与项目协作的广告公司的具体工作内容结合的非常紧密，推广策划的工作成果，应该能够指导广告公司有效推动该项目的宣传攻势。

1.2 前期策划工作的重要性：

根据上述各类各阶段策划工作的内容描述，我们可以初步认为：一个项目的前期策划工作成果，将决定项目的整体品质、具体产品、价格标高、形象主题等等重要内容，这些内容经过进一步延伸、衍生和细化，才能成为项目运营的具体各项工作目标，并且继而为此制定各阶段的工作计划，推动各项工作的实际完成。

由此看来，前期策划工作在项目开发运营过程中占据重要的地位。我们大致可以说，一个开发项目最终运营的成功与否，“前期策划”所起的作用可能要占到50％，后期的“销售策划”大致占到了30％，“推广策划”占了20％。

2 前期策划的主要工作内容：

2.1 项目前期策划的主要工作流程：

第一阶段：可行性研究

从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。

第二阶段：项目研究

成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。

进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。

第三阶段：发展定位

根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。

第四阶段：规划设计

按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。

第五阶段：销售准备

项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。

在销售周期正式开始之前，首先要根据当时的市场情况和项目自身素质，决定该项目的整体价格水平，然后可以以此进行初步的经济效益分析。

同时可以根据项目的自身特点和当地市场的接受程度，以及前期的综合形象定位成果，制定该项目的宣传推广主题，编制整体推广方案。

经过上述的前期策划工作流程之后，这个开发项目就可以适时准备，开始正式进入到实质性的市场销售阶段了。

前期策划工作主要流程图示：

以下将按照工作流程的主要顺序，依次讨论前期策划的各个相关工作的具体环节。

2.2 第一阶段：可行性研究

项目可行性研究：

是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

项目开发前期所编制的翔实、缜密、完整的可行性研究报告，将成为：

项目投资决策的依据：

根据可行性研究报告的最终结果，来决定是否对该项目进行投资。

筹集建设资金总量的依据：

根据可行性研究报告中的整体开发资金测算结果，来初步制定资金运作计划，合理调动资金投入到项目开发进程中。

开发商与有关各部门商议土地获取条件的依据：

根据可行性研究中的开发成本分析结果，与土地出让方洽谈土地价款，并商议合适的土地出让附加条件，达成一致意见后最终签订土地出让合同。

编制下阶段规划设计的依据：

可行性研究报告中的总体综合结论，将成为后续相关工作的前提条件和出发点，后续工作将在此基础上不断延展和继续深入，最终得以指导项目的实际规划设计工作。

可行性研究报告的主要内容

工作内容 简要描述

市场分析 关注宏观市场，了解区域市场

市场预测 市场供应预测、市场需求预测、价格变动预测

收入、成本、费用预测 包括预期的销售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、各项税费等等

财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率

动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期

盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点

敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比

风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断

一份完整的可行性研究报告，除了综合得出该项目是否可以上马、是否具备开发条件等最终结论外，最重要的就是在整体财务评估的基础上，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和风险评估等内容。这些内容将事先分析未来可能出现的各种影响因素，并且将各种影响因素可能造成的影响程度进行充分的评估。

换个角度来说，一个项目的“可行性研究报告”，首先应该是一份“不可行”的研究报告，只有把所有的、跟项目开发相关的、各种不利因素全都考虑进去，并且充分评估其不利影响的严重后果之后，如果最终得到的测算结果，表明该项目依然是能够获取正常盈利的、具备正常开发条件的，那么这个项目才是一个真正“可行”的项目。那么未来在该项目开发的现实进程中，即使遇到了这样那样的各种实际困难，也应该是在事先所评估的各种风险范围之内的，因而项目整体开发的经营风险也将是可控的，经营者对于可能出现的各种风险，也应该可以做到心中有数、事先防范。

2.3 第二阶段：项目研究

项目研究主要分为两个主要部分，一是要读懂这块待开发的土地，二是研究该项目所面临的市场环境。

读懂土地：

研究待开发地块的现状，预判未来可能的发展方向。主要包括：

地理位置与交通状况：

详细考察待开发地块与城市主体之间的的相对位置关系，以及各种交通条件的通达程度。这将在很大程度上决定本地块未来的发展潜能。

板块分析：

该地块所处的局部板块（建筑组团），与周边相邻的几个主要板块之间的相互联系，以及各自的功能区别。

如果可能的话，还应尽量判别一下各个板块的主要人口构成情况。

这些分析结果，也将在很大程度上决定本地块未来的发展方向。

现有自身条件：

有很多地块的开发方向，是要收到多种现实条件的制约的。我们必须认真的分析各种制约条件，比如来自当地政府的制约因素、来自本地市场的制约因素、来自当地人文方面的制约因素等等。这些现实存在的制约条件，极大的限定了待开发地块可能的发展方向。

地块SWOT分析：

定性分析待开发地块的各项优势、劣势、机会与威胁等等影响未来项目运作的客观因素。

研究市场：

宏观经济状况：

包括：国家宏观经济运行情况，以及经济政策走向。

综合整体运行现状以及预期的未来政策走向，尽可能对未来2～3年内整体经济的走势进行初步分析，并力求得出一些基本判断结论。以便从宏观经济运行周期的角度，对项目运作提出策略性的指导建议。

房地产市场状况：

全国房地产市场运行状况；

本地房地产市场当年的销售情况；

本地房地产市场近3～5年内的运行趋势，包括主要房产类别各自的销售总量、销售价格的变化趋势；

本地针对房地产开发的政策环境如何，等等。

竞争态势研究：

着重了解相邻板块主要房地产开发项目的产品种类、推售节奏、价格水平、以及竞争优势所在。

为此有必要进行一次详尽的市场调研，以详尽调研表格或数据库的形式，对各个相关项目进行普遍的调查了解。对于重点关注的项目，还应开始建立项目跟踪制度，实时了解重点楼盘的重大营销动作，掌握他们的实际运作进程。

对市场进行充分了解之后，才能够对自身项目在未来的市场竞争中，可能占据的市场地位有一个清醒的认识。

2.4 第三阶段：项目发展方向以及整体定位：

地块发展价值综合判研：

根据地块实际情况以及当前的市场状况，综合分析本地块发展的核心价值所在。

项目发展方向判定：

根据地块价值判研结果，初步筛选确定本项目未来的主要发展方向，决定将要建设的物业类型（商用物业或住宅物业等），或者综合性项目中各类物业的大致配比，以及大致的物业建设标准、产品档次等。

项目发展方向的判定一般需要考虑两条原则：

原则一：项目经营收益最大化；

原则二：项目经营风险最小化。

这两条原则在各种不同的市场条件下均可适用，但一般在市场走势良好的时候更多的考虑原则一，在市场不够景气的时候需要更多的考虑到原则二。当市场前景不够明朗的时候，就需要综合考虑收益性与风险性的辨正关系，做好相应的经营策略方面的准备工作，可能需要提前准备多套经营方案，以备不时之需。

确定项目整体定位：

综合考量各项相关因素，初步预判未来2～3年本地房地产市场的发展趋势，在此基础上，整合提出该项目的整体市场定位。

一个项目的整体市场定位，首先必须具备可实施性，其次应该具备一定的超前性，然后还应具备一定的可调整性，以面对可能出现的市场风险。

项目整体定位结果，是项目运作前期前期工作中最为重要的工作成果，它将决定该项目发展运营的整体方向，指导后续的规划设计工作和推广销售工作等等。因此可以说，一个项目整体定位的准确与否，在很大程度上将影响到这个项目最终的经营成败。

项目定位进一步细分：

得出整体项目定位后，还应进一步详细拆分，将总体定位细化到项目界定的各个主要因素上，以便具体落实、指导后续工作。一般包括：

群定位：

找准未来的目标客户群体，锁定本项目未来的销售对象，此后的所有营销工作都将针对这些目标客户群体的实际需求来开展。

产品定位和项目档次定位：

对项目的产品设置进行总体界定，这将决定项目建设的标准和整体档次，开始构建该项目的各项物理属性。

价格水平定位：

设定准确合理的价格水平，制定精准全面的价格策略，将极其有助于实现项目开盘热销，以及后续营销进程的稳步推进。

推广形象定位：

根据项目自身条件、素质，参考目标客户群体的接受倾向，整合制定该项目的推广形象定位，逐步为该项目树立良好的公众形象。

形象定位内容一般包括项目的整体包装方向与推广概念，以及初步的延展方向等。

2.5 第四阶段：项目规划设计：

进入项目规划设计阶段，前期策划工作的主要内容，将是会同有关的建筑设计单位，将已经研讨制定的项目定位成果，如实的体现到项目的规划设计方案之中去。也就是说，由项目定位这一“定性”成果，逐渐深化、界定产品，直至清晰的表现为成熟完整的项目设计方案这一“定量”结果。

通常的工作过程大致如下：

消费者需求调研：

在进入实质性的产品规划设计之前，有必要先行对当地消费者进行一次有针对性的需求调研。该调研一般可采取随机问卷形式，也可采取深入访谈形式。但调研样本应该保证一定的总体数量，而且调研对象与目标客户群体不应偏离过大，以免影响最终调研成果的准确性。

该调研将力求了解本地目标客户群体对某类特定房地产开发产品的大致看法，了解他们对房产消费的具体倾向、特殊喜好，对各类产品的规格、档次、设备标准等的期望值，对新产品、新技术的接受程度，对具体地块的认知和接受程度，对价格水平的心理预期，当地民众在项目认知途径方面更偏重于哪类媒体或者渠道，及其它相关问题。如果是异地操作的开发项目，还应注意了解客户消费习惯的地区性差异，以避免出现想当然的随意推定，误导后续的工作进程。

本次客户调研的分析成果，将成为后续各项工作的指导性依据。

产品界定：

根据客户调研成果，结合该项目开发的各项具体指标参数，前期策划工作人员应该明确提出该项目的产品界定结果，包括：

产品形式的选择（楼宇形式）；

各种产品规格的界定（户型大小、各自比例）；

产品特点（建筑细节的变化亮点、采用新产品新技术等）；

产品界定的工作成果，将指导后续的整体规划与产品设计工作。

会同规划设计：

由于全国各个地区建筑规划管理部门的条文规定各有不同，不同设计师对产品定位的理解也各不相同，因此在规划设计阶段，就需要前期策划工作人员共同参与设计工作，共同探讨、不断优化各个设计细节的具体解决方案，以最终得出符合政府规定、符合市场需求、符合开发商意愿的、良好的设计方案。

在此过程之中，需要前期策划的工作人员具备一定的建筑规划知识，了解建筑设计的大致工作过程，同时放眼于未来该项目的营销工作进程，做到前后统一、上下衔接。

2.6 第五阶段：销售准备工作：

开发项目的建筑规划设计方案基本确定后，项目开发进程将分为工程建设与市场营销这两条线。在项目工程建设逐步进入实质阶段以后，该项目的市场营销工作也开始进入准备阶段了。

项目销售准备工作大致分为两块，即物质条件的准备与营销策略的制定，也可理解为硬件条件与软件策略这两部份。

硬件方面准备工作的大致包括：

售楼处的设计、搭建、装饰布置；

销售团队的全面组建、系统培训；

销售物料的设计、制作、布置；

硬件条件的完善一般需要销售团队的通力配合，力求尽早在项目案场营造出良好的销售氛围。

软件方面的准备工作大致包括：

项目整体包装、推广方案的制定与逐步执行（需要会同协作的广告公司）；

项目整体销售策略的起草、商议以及最终制定；

按照销售策略框架，将各项销售准备工作排定时间节点，明确工作要求和相关责任人，并参与逐项落实；

制定项目销售的整体价格策略。

3 关于前期策划工作：

3.1 前期策划工作的作用：

前期策划所要解决的都是项目开发的重大问题，前期工作成果的优劣，将直接影响到整体项目开发的成功与否。

从工作阶段的衔接角度来讲，在前期策划阶段中为该项目所赋予的种种产品优势，在后期的宣传推广进程中，才可以形成有力的实际支撑点，可供广告创意人员进行精神提炼、形象包装，为发散型的创作思维提供坚实基础。对于后期销售工作而言，前期策划工作中的各项精准定位，将使销售团队的工作方向更为明确，也更为卓有成效。

前期策划工作的各项成果，为后续的项目营销进程奠定了一个良好基础，这个基础就像一座舞台一样，前期工作进行的越扎实、越完善，那么这座舞台也就越加宽阔、坚实，足够可供后续的营销团队继续进行深入发挥，不断演绎出更新的营销话题、连续上演赏心悦目的新鲜节目，才能将项目的营销进程做得有声有色，最终实现项目开发的整体成功。

3.2 前期策划工作需要注意：

前瞻性：

从刚刚获取土地开始计算，视项目规模大小不同，一个项目的运作周期短则1～2年，长则5年以上。因此项目前期策划的工作人员必须对未来的市场趋势作出初步判断，对整体经济形势与房地产市场可能出现的变化情况，必须具有一定的前瞻性。

大局观：

在规划设计阶段，前期策划人员经常需要在项目的整体定位与设计细节之间徘徊、抉择，一边与设计人员就各个具体问题探讨各种可能的解决方案，同时又必须在多种方案中，尽快的选定一个最优化的解决方法。

通常而言在这种情况下，最优方案的选择标准，应该首先参照既定的项目整体定位成果，最有利于该成果的实现的，将成为最优解决方案。

综合协调性：

前期策划工作所涉及的工作内容很多，所涵盖的领域也比较广泛，从规划设计、工程进度、建筑科技，到宏观经济、市场研究、策划定位，再到后期的营销推广等等，工作量也比较大。因此在项目前期策划工作过程中，尤其需要注意相关各个环节的衔接与协调性，工作人员必须站在项目开发全过程的角度上，尽量合理安排各种有效资源，避免出现相互冲突的情况，为相关各项工作提供便利条件。

为后期调整和发挥保留充足的余地：

在整体前瞻性的基础上，前期策划工作还应注意为未来可能出现的各种变化情况，保留适度的可调整余地。

3.2.1 应对可能出现的市场变动，亦即考虑到市场向好时如何营销，市场相对停滞时又应该如何调整，因此在前期策划阶段，应该尽量考虑到如何能为后期可能的策略变动提供操作空间。通常而言，在项目前期制定产品策略的时候，就需要选择或为“一支独秀”、或者“进退自如”的发展方向。在抉择选定了不同的产品策略方向之后，将对项目后期的可能采取的销售策略方向产生深远影响。

3.2.2 应注意尽量能为后期的推广营销工作，提供更加宽泛的概念延展支撑点，以便在后期营销进程中，可以不断制造出更多的营销话题，来持续吸引社会公众的强烈关注，从而实现全程顺利销售。一般而言，这类概念延展的实际支撑点，大都体现为产品设计中精心规划的设计亮点方面，以产品的多处实际卖点为支撑，便可以连续不断的连续制造营销话题。

前期策划工作人员应该具备的基本工作素养：

首先，能否就各种问题迅速作出正确的判断，将是考验前期策划人员实际功力的重要标准。但是这种考量标准在当时的工作阶段又很难进行量化，到最终显现结果的时候也很是难以量化考核。于是这就需要前期策划人员能够具备高度的责任心，本着为项目开发负责的态度，认真仔细的商讨解决每一个具体问题。

另外，由于前期策划阶段所涉及的环节极为繁多，差不多在项目开发运营过程中所要涉及的各个环节，在前期策划阶段均有所体现。而前期策划工作人员由于收到各人的能力、经验和专业知识所限，不可能要求每个人在所有的各个领域里面均能极为精通，因此，这就需要前期策划工作人员必须具备很强的沟通能力与组织整合能力，在遇到具体问题的时候，能够迅速组织相关领域的专业人员进行深度讨论，并且能够确保在不会偏离项目开发的大方向（整体定位）的前提下，迅速得出最为优化的解决方案。

小结

第3篇：房地产新媒体运营方案范文

关键词：房地产 区位选择 产品定位 市场营销

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）09-282-02

这些年来，房地产业作为国民经济发展的支持产业之一，为促进我国经济的平稳增长，促进农民就业起了很大的作用，并且带动了许多其它相关产业的发展。如何促进这个行业的健康发展，避免大起大落。这就需要房地产置业公司的稳步健康运营，它的运营离不开诸如项目选地、拆迁征用、市场调研、产品定位、资金调配等问题，不同的公司因自身掌控的资源不同在项目开发时会面临不同的问题，而有几个问题几乎是所有公司都会遇到的，那就是开发土地的区位选择、所开发房产的产品定位、房产的营销销售。

每个房产开发企业持续经营都要生产他们的产品――房子，房子的建造离不开土地，开发土地选在何处是决定一个项目成败的关键，是一切后续工作的基础，因此可以说房产置业开发的首要环节就是房产地块区位的选择。

一、房地产开发的区位选择

广义上讲，区位是指一个实体事物与其他实体事物在空间方位和距离大小的关系。这里，空间方位主要指方向和位置，距离大小主指可度量的空间距离。具体到房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者学校、医院、商圈等与业主生活关联度较大的事物在空间方位和距离上的关系。这里特别指出学校、商圈等事物。因为这是每位业主（房产所有人）买房都要考虑的问题。这些事物和业主的日常生活高度关联，其他还有交通条件，外部配套设施，周围环境和景观度。

据上所述，我们把与房地产地块关联性较强、将来直接影响房产销售的外部因素称为非系统影响因素。它的状况直接与房产销售的价格、成交量密切相关。根据笔者对消费者的调查，各因素根据重要性一般依次分布如下：

1.教育因素。即附近是否有合适的小学和中学。百年大计，教育为本，这已深入国人心中，因此众多的消费者为了后代的教育，都把周边是否有教学质量好的学校作为买房的首要考虑因素，因孩子年龄问题，特别考虑楼盘周边是否有中小学校。这就要求地产商在选地时要尽量靠近学校或者将学校作为将来的配套设施重点考虑。

2.交通条件。交通条件是指进出该房地产的方便程度。现代经济的发展极大地扩大了人们的工作半径，即住所到单位的非直线交通距离，同时社交的距离也在不断扩大，因此，人们常把房产地块的进出是否方便，停车是否方便作为第二考虑因素，它包括可及性，即从别的地方到（进来）该房地产的交通便利程度;便捷性，表达从该房地产到（出去）别的地方的交通便利程度。一些楼盘受单行道、交通入口方位等的影响，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在评价一块地的交通条件时往往要分开考虑。

3.其他因素。这里主要指医疗服务、购物商圈、自然景观、人文环境、市政配套等等。这些因素，这也是购房者考虑的重要因素，篇幅所限，不在一一赘述。当然，以上因素的重要程度是相对而言的，本文的排序只是一个大致趋势，因购房者的年龄或其他原因，不同的人群购房时对以上因素重要程度的排序也会略有不同，如老年人考虑就医因素多，年轻人考虑教育因素多。

二、产品定位

产品定位就是在既定地块上决定盖什么房子的问题，产品定位是房产开发中十分关键的环节，它决定了能否在将来的销售中取得好的业绩。宏观上要考虑地块所在区域的地理位置、经济发展水平、房地产整体供求状况;微观上要考虑项目的具置，周边配套、目标客户等。实践证明，不论在几级城市开发房地产项目，要想取得成功，没有一个好的定位是难以实现的，须从产品定位内容、原则、方法策略方面综合考虑，精准定位。

1.产品定位的内容。内容是产品定位的主要部分，实质大于形式，是产品定位的龙头，包括以下几个方面。

产品档次。产品定位的首要问题。要在市场调研，充分细分，选择目标客户群基础上确定本项目产品档次，是精品高档型、基本普通型、经济适用型抑或是混合型。什么样的档次，决定了项目小区内公共配套设施的多寡、容积率的大小、建材的选择等，以上因素和项目整体造价密切相关，进而最终决定商品房的销售价格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、饮食、通风采光、遮风避雨、保温取暖等对建筑功能的基本要求;智能通信，社交活动等外部衍生功能要求，是决定建筑单元的空间分布和面积大小的基本因素。

总体布局。一是区域内整体规划布局包括容积率，建筑高度，房产地块内交通设计等;二是建筑风格与配套景观，主要体现在建筑物的平面布局，立体色彩，艺术处理，景观配套等方面，是建筑艺术和审美价值的直接体现。

2.定位原则。经济适应性原则，也就是待售房产在消费者看来应有较高的性价比，这里强调是从消费者的角度看产品;如从企业角度出发，就要在现有可用资源的基础上，做到收益最大化，取得良好的经济效益。这就要求产品性价比与当地区域的社会经济发展水平和消费者收入相适应，特别是与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，因此产品定位前要有精确的市场调研来保证。

限定性原则。也就是房产项目要在诸如土地容积率、绿化率、限高线等规划强制限定条件下寻找最佳产品方案，尽可能多地盖出房子。

差异化原则。互联网时代的消费者在消费上更多凸显个性化，这就要求开发商在造房时要和周边类似地块项目缩小同化，突出差异化。这样顾客在选择楼盘时，除了考虑基本的使用性外，也会评估不同楼盘所表现出来的个性差异，当个性差异与其消费偏好相吻合时，就会选择该楼盘。成功的个性化要符合实用性、明晰性、效益性等特点。

3.产品定位的方法策略。产品定位中，首先要符合国家有关该行业的政策法规，其次满足目标客户群的购房需求和消费能力，将产品位转化为现金收入，最终实现自己的利益。具体方法有客户需求定位、项目优势定位、复合定位策略。客户要求定位法。这是以客户为中心的定位法，也是房地产企业常用的定位方法，产品定位时，根据所选定的目标市场的实际需求，开发出满足他们个性化性价比的房产。项目优势定位法。这是以供给者为出发点的定位策略，好的有创新性的供给能创造新的需求，这种现象在今天的互联网时代屡见不鲜。以房地产业来说，就是要求准确找到本项目比周边同类项目的突出优势，并在营销中加以放大，形成鲜明的个性，为目标客户创造出其他项目无法比拟的环境硬件方面或服务软件方面的超额价值。复合定位法。以上两种策略侧重点不同，实际运用中也无严格界限，因此更多运用的是二者结合的复合定位策略。比如房地产项目在实现客户基本预期目标的同时，将项目本身各种优势因素等相结合，通过复合策略突出整体优势，来满足客户需求，激发购买欲望。

三、房地产市场营销

房地产市场营销是房地产开发企业将产品运用各种市场经营手段卖到消费者手中的过程。出发点是人们对房地产的需求，它不仅指房产的卖出，也包括相关服务的营销，贯穿于从拿地到房产卖出的全过程，内容包括价格策略、渠道策略和促销策略。

1.价格策略。价格是影响消费者购买行为的决定性因素之一，房地产价格策略的关键房地产定价的方法，常见的有成本导向法，需求导向法和竞争导向法。成本导向定价法的立足点是房产供给方自身的状况，以商品房开发成本作为定价基础，根据预期要达到的利润和产生的税费计算出商品房单价。需求导向定价法，以客户需求强度及能承受价格作定价依据的一种方法。竞争导向定位法，以市场上同类商品房的价格作定位依据，并根据市场变化状况和对手状况适当调整价格的一种方法。在实际运用中企业可根据自身实力和商品房与竞争对手的差异状况采取领先对手价格或跟随对手价格的方法。

2.房地产销售渠道选择。房地产渠道是指房地产产品从销售者到需求者的流通过程中所经历的各个环节形成的通道。渠道选择是市场营销组合决策的关键之一，关系到开发企业能否将产品按预期目标顺利销售到消费者手中，从而实现预期利润。根据企业和消费者之间是否使用中间商，将房地产销售渠道分为直接渠道和间接渠道。直接渠道是指开发企业直接将房产销售给客户，无须经过中间商。它是优点是开发企业控制了销售全过程，避免了中介机构介入可能造成的短期行为;而且可以直接和客户见面能更好地了解客户需求，从而迅速地调整销售策略。缺点是开发企业难以形成销售专业优势，市场覆盖面不够;直接销售还会一定程度上影响企业的人力物力分配。一般来说，如果开发企业自身实力强;商品房优势明显，市场销售良好，供不应求等，可采用直接销售渠道。间接渠道是指房地产产品由开发企业经机构转卖至客户手中。优点是利于发挥中介销售专业特长，更广泛利用客户资源，从而使开发企业集中精力于房产开发建设。缺点是增大了建设与销售之间的协调工作量，额外支付了销售佣金，减少了最终利润。如果开发企业自身实力较弱，整体市场低迷，可采用此种渠道。

3.促销策略。促销是“促进销售”的简称，房地产促销是指运用各种方式方法，向消费者传递房产或服务信息，从而激发其购买欲望，促进其购买活动的过程。促销的方式主要有：（1）人员促销和营业推广。人员促销是企业派出经过正规培训的推销人员以面谈的方式向潜在客户推荐产品并说服其购买的过程。因其方式具有直接和客户接触，能够建立长期关系的特点，在房地产营销活动中占有重要地位。做好人员促销首先要建立好促销队伍，要选拔热爱本质工作，具有熟练的业务知识，掌握一定推销技巧的员工组成促销队伍。然后按照寻找目标客户，接近目标客户，介绍及应付异议，促成交易的一般程序开展工作。营业推广指房地产开发企业为了迅速刺激需求，扩大商品房销售，在短期内采取各种优惠措施鼓励客户完成购买行为。具体有活动推广、抽奖促销、买房赠一定时期物业费等多种形式。因其都需房产企业人员全程参与，故和人员促销有一定的共性。（2）房地产广告。广告是企业促销的重要方式，随着市场经济的发展而发展起来。房地产广告是开发企业通过一定的媒体就其商品房的优势特点向潜在客户宣传，以促进销售的促销方式。因房产的不可移动性，所以房地产广告具有地域性强的突出特点。房地产广告成功的关键在于广告目标内容的确定，常规目标有：宣传整体开发项目;宣传开发项目的优势、品质特点、具体功能;竣工入住消息，引导客户购买。在不同的建设阶段，广告的目标也有所不同。一定时期内房地产广告应结合市场反响情况，突出商品房及整体配套符合客户需求的鲜明特点和优势，吸引客户关注，最终促成销售。广告媒体的选择事关能否将内容有效传递到客户。常见媒体有网络、报纸、杂志、电台等，传播方面各有千秋，具体选择何种媒体，企业首先应从自身资金实力和项目规模方面考虑，其次还要考虑目标客户接触使用媒体的习惯以及媒体自身的特性及信息的类型。（3）公共关系推广。公共关系，是现代西方国家发展起来的一个新概念，具体到房地产开发企业是指其与公众之间的各种联系以及塑造自身形象的过程。正确处理公共关系对树立企业良好形象，进而促进销售有着积极影响。公共关系推广常采用以下形式：参加房地产展销会，重大活动及时请媒体报道，举办各种公益性社会活动等。进行公共关系推广时，要注意以下原则：理解公共关系工作的滞后性，重视公共对象的广泛性，从公众利益出发到最终树立企业良好形象。

房产置业公司的运营过程，会遇到方方面面的问题和环节，本文结合笔者的工作经验就三个共性问题做了阐述，以期起到抛砖引玉的作用。

参考文献：

[1] 王贵岭.房地产经济.中国物价出版社，2003

[2] 柴强.房地产经济专业知识与实务.中国人事出版社，2014

[3] 胡正明.市场营销学.山东人民出版社，2006

第4篇：房地产新媒体运营方案范文

近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产业也在房地产行业中占有重要的比重。随着房地产业规模的逐渐扩大，房地产业的服务项目也从之前的单一模式向多渠道角度跨越，通过多项目和多整合的方式实现房地产业务。房地产公司主要任务就是执行房地产的市场研究、广告策划和营销策略等业务，实现以客户为准则、销售定产的服务理念。但我国的房地产销售业还存在着很多缺陷，如进入门槛不高、专业技术水平较低、销售模式单一等，都使这个行业无法快速进入发展阶段。同时，在泡沫经济之下，各个房地产企业竞争激烈，严重影响了公司的收入和经济效益，所以本文对房地产销售公司的营销现状和解决方案进行研究，希望为房地产行业的健康发展提供积极有利的参考价值。

关键词：

房地产；；销售；意义；现状；营销管理

1房地产行业分析

1.1房地产行业简述

从整体来看，我国的房地产行业发展较慢，因此，房地产销售行业更是晚一些。早在20世纪后期，我国就实行了对房产的销售管理模式，开发商可以将其开发的产品向社会销售，也可将其委托给中介进行销售，这才逐渐发展起了房地产销售行业。从21世纪初期才开始对房产的销售业加以规定，从此我国房地产销售业也逐渐发展壮大起来。从整体来看，我国的房地产销售的发展历程包括3个阶段。第一阶段是1993年～1997年，我国房地产销售模式采用了美国著名销售学家的4P理论，分别是产品、价格、渠道和销售四大要素。这个阶段我国营销策略属于单一阶段，大多数房地产引进此策略从而取得了成功，这项策略得到了广泛的关注和认可，同时迅速发展起来。第二阶段是1998年～1999年，我国房地产销售行业迅猛发展起来，从之前的单一发展模式向多项模式发展，各个房地产公司都有了很大的进步，国外的销售品牌也逐渐被引进到国内，使我国房地产行业更加专业化和系统化。第三阶段是2000年至今，国外房地产公司逐渐向中国靠近，使我国房地产行业更加国际化，营销模式也逐渐开始使用了现代的4C营销战略理论。这样充分保证了消费者的需求和权益，增加了顾客的购买力，实现了销售的便利性。目前，我国的房地产行业逐渐有了新的发展，由于如今的房地产行业发展水平参差不齐，企业结构和规范程度不同，使消费者对房产的购买力也产生了巨大的变化，将来如果不改革或变动思想理念，就会被房地产市场淘汰。

1.2房地产销售行业价值体现

房地产行业的市场销售模式对整个房地产行业的发展是至关重要的，而房地产公司的营销策划更决定着整个房地产行业的发展，更能提高整个行业的竞争力使其健康发展。首先，房地产行业的存在不仅对房地产开发商有很大的积极作用，同时对房产购买者也起到了方便的效果。由于之前的几年中，我国房地产行业出现了滑坡，有些企业为了得到经济效益，急功近利，破坏了原有的房地产市场结构，面临销售困难，久而久之造成了房地产企业被市场淘汰。因此，我们要意识到房地产行业的重要性，在市场销售模式上进行研究，寻找到最佳的销售模式，从而保证房地产行业的正常运行。其次，房地产销售模式的存在有利于掌握市场的运作和发展方向。销售行业主要就是为了解决房地产销售的问题，一旦房地产行业受到经济的影响或者宏观政策的波动，都会给整体的行业造成不可逆转的后果。所以，我国房地产行业的存在就是为了解决市场上存在的瓶颈问题，它可以调节市场的供需关系，减少房产市场存货的压力，有利于加强房地产市场行业的完善和发展。最后，房地产行业可以有效地满足客户的需要。房地产营销模式本质上就是从客户的需求出发，通过对整体资源的整合和产业结构的智能化满足客户购房的复杂性和多变性，从而掌握房地产市场的走向和发展。只有合理地运行房地产营销理论，通过市场调查和深入透彻的分析市场来预测市场，才能顺利及时地解决购房者的需求。

2房地产销售公司营销现状分析

现如今，我国大型房地产销售公司的营销资质都是比较全面的，也很专业，同时服务的内容和对象也更加广泛。同行业的竞争也相对激烈，各个公司企业都通过对市场和客户的充分研究，来寻找最适合自己公司的销售模式，从而找到潜在的客户群体来达到最大的效益保障。但是，事实总是不同的，针对客户进行的研究方案往往都不能完全地适应市场的发展，新型销售模式的开发和应用使客户更加注重产品的定位和服务，所以说，销售和服务不仅仅单纯需要对经验的总结，更需要对产品的创新和利润的开发。消费者是市场营销模式的重点，为了保证经济效益，以客户为中心才是销售的关键性因素。对于房地产行业，销售公司要根据消费者的消费特征来进行市场定位，根据顾客的购买需求有针对性地进行分类销售。同时，还要根据地域的发展模式进行房地产定价，从而得到最佳的效益成果。总体来说，就是根据消费者的需求来整合房地产市场。企业通常通过营销组合的方式来解决各种问题，通过对产品、价格、渠道和促销等基础营销方式来促进销售。而对于房地产销售来说，重点在于精准定位客户，抓住客户的购买心理，进行优势引导，充分挖掘客户对产品地点、价格、配套等不同层级的依赖性进行渗透。所以房地产销售的营销策略不仅可以优化房地产销售产业结构，更能在科学合理的策略(即产品优势及客户需求)中挖掘到更多的客户，同时也方便了销售人员。房地产销售公司可以对不同开发商的多个项目同时。开发商的一个楼盘项目可以找一家公司“独家”，也可根据其楼盘进驻多个销售公司即“PK案场”。“独家”和“PK案场”各有利弊。“独家”的优势是案场灵活多变，操作性高，根据现场情况实时改变销售策略；劣势在于渠道单一，人员主动性较差。“PK案场”的优势是渠道丰富，人员主动性强，提升工作人员主观能动性，增加销售人员动力；劣势在于现场表现死板，反馈信息较慢，实时操作困难。

3房地产公司营销管理

要想使房地产行业获得飞速发展，就要对房地产行业的营销策略的发展做出改变。

3.1品牌营销

相对于销售模式及运营重点，市场上最注重的是品牌效应，品牌在营销管理中占有重要的地位，随着竞争的激烈、市场的饱和，各个房地产企业都通过建立特色的品牌形象来提升自己的知名度，来与竞争对手区分开来。由于房地产行业的高质量品牌较少，加之地域性的特点，使品牌效应的现象越来越明显。所以，我们要加大品牌效应，使顾客能够真正意识到房地产品牌与质量的有效连接。品牌营销的重点在于市场占有率。对于公司的品牌影响力，可以分为以下几种：(1)年限；(2)规模；(3)过的优质项目。上述非必须“独家”，在品牌效力评判中“独家”更具优势。因此好的品牌在市场上的项目也必然是优质的，一个品牌效力差的公司，经历了几个名声大噪的项目，影响力也会提升。品牌营销除了通过接手优质项目外，也可以通过房地产营销的合作渠道进行提升。如通过线上、线下渠道的推广、楼盘全案策划支援等方式，提升自身的品牌影响力。

3.2人员培训

近几年来，房地产销售公司层出不穷，大型公司人员流失严重，因此目前也已有大型公司开始对非重要骨干的人员进行全程陪护培养，即针对应届毕业生等刚入行的人员系统培养，培训时间从几个月发展到几年。长时间的培训虽然对公司利益迅速提升影响不大，但从培训中可渗透企业文化，以及提升各个部门的工作效率。经过员工培训，有经验的骨干培训员对企业本身的忠诚度也随之升高。从长远的发展来看，是极其有利的。

3.3团队建设

房地产行业的服务业务需要逐渐扩大，由于门槛较低，手段和方式也逐渐模式化，使得专业化的公司已经不能满足客户的需要。优秀的团队是公司业务水平的重要体现，由于房地产行业的流动性较大，因此在某一楼盘的团队中，主要人员是其中层干部即主管级人员，他们起着衔接公司及基层员工的作用。对于所在团队需要提高中层人员的素质。再通过权力下放，让中层干部提升基层人员的整体素质，从而达到整个团队素质的良性提升。

4销售公司营销模式设想

针对于上文对房地产销售公司的经营现状和营销管理模式等的具体分析，我们也对其未来的发展做出了一些可行性的设想，具体分为两个方向。

(1)网络营销方向。随着电子科技的迅猛发展和网络时代日新月异的更新，电子信息时代已经走进了我们的生活，房地产业也不例外。我们可以通过在网站上建立自己的房产销售平台，在网络上对自己公司的开发和建立进行宣传。这种方式可以不与媒体进行接触，改变了传统的内容和排版等条件的限制和约束，而且可以随着时代的发展进行及时更新，同时还可以通过虚拟的手法来引起消费者的注意，随时与客户进行沟通。

(2)体验营销方向。根据现阶段的市场销售模式来看，体验是客户的最佳消费方式，通过对产品和商品的体验来更深刻地了解消费。所以说，虽然体验是无形的，但是却又很大的营销价值，同时能够让消费者对商品产生情感，印象深刻。体验营销就是从消费者的角度出发，通过他们对商品的感官、情感、顾虑和行动等方面来进行新的营销方式。它抛弃了传统的理念，尊重自身的价值，使客户能够真正参与到其中，从而享受到真实的体验，从而赢得客户的充分信赖。此外，可以通过对客户进行的体验活动来参与互动，从而更好地体验产品。同时，公司要把握住客户的心理，围绕体验的主题，通过对楼盘销售的不同阶段，组织不同的体验式活动，让客户参与进来，从而更加深刻的体验消费的乐趣。而且，现在的房地产商都利用这种方式来吸引客户，不仅能使客户心理得到了放松，更达到了比预期更好的效果，从而实现更好的营销管理。

5结语

总而言之，房地产销售公司是整个房地产行业的重要一环，是产品与客户直接对应的一环，近几十年来可谓是突飞猛进的发展。由于公司是专门为房地产开发商提供专业楼盘策划推广和销售的服务机构，所以也逐渐被社会所重视，也出现了更多的公司，专业的品牌公司也受到了广大房地产开发商的青睐与合作。所以，我们要在此基础上树立更好的产品和企业形象，加大对营销的投资力度，做好高效率的营销管理，使房地产销售公司成为影响整个房地产行业的重点企业，给我国的房地产行业带来积极的效益。

参考文献：

[1]张咏梅.我国房地产企业的经营环境与战略选择研究[D].华东师范大学,2006.

[2]尹勋营.大陆与台湾房地产业比较研究[D].安徽建筑大学,2015.

[3]何盛涛.成都房地产行业现状及发展分析[D].电子科技大学,2015.

[4]谢雨诗.金融危机下XX房地产公司的营销模式[D].兰州大学,2010.

第5篇：房地产新媒体运营方案范文

中国政府的行业政策,没有哪个会像房地产政策这样经年频出,一直是社会各个层面关注的对象,并且始终处在广泛激烈的争议之中。

抑扬两难

2009年底的中央经济工作会议给房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”,这被许多媒体和行业人士看作是进一步鼓励行业发展的“利好”,似乎打消了之前人们对于政府一系列刺激房产购买政策到期“退出”的顾虑。可之后中国国务院常务会议“落实”中央经济会议精神,制定的具体政策中唯一与房地产相关的却是取消了房地产交易的营业税减免优惠政策。又过了仅仅几天,新的国务院常务会议就直接地提出“抑制投资投机性购房”,要对房地产行业进行“调控”的意图已经非常明确。

在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号,这种让人有些疑惑的“矛盾性”,实质上反映了现阶段中央政府对房地产市场“抑扬两难”的尴尬处境:一方面经济复苏的基础还很“脆弱”,明年经济保持增长的任务依然艰巨,看来还得依靠房地产这个“支柱”角色;另一方面,目前房地产市场的价格飞涨,资产泡沫的风险已然凸显。美国因房地产泡沫破灭而引发的全球金融危机可谓“余音未了”,如何遏制中国一线城市房地产泡沫的加剧以及向全国范围的蔓延,并防范可能得泡沫破灭对中国金融以及整体经济伤害的风险,作为亟待解决的课题,也同样摆在中国政府的面前。

因此,与继续鼓励消费其它如汽车、家电等行业产品的政策不同,中央政府对于房地产行业的政策将是有“扬”有“抑”的双重目标:既希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”,从而保障巨大的开复工建设量,继续带动上下游相关产业的发展,为GDP做贡献;同时,政府认为必须对通过抑制“投机性”(包括投资)行为来打压涨幅过大、过快的房价,因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险,更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群,对市场的可持续发展带来伤害。

这显然是非常高难度的调控举措!动机无可指摘,但问题是我们有切实可行的配套方案来确保目标的实现吗?从中国中央政府目前已公布的内容,包括本月14日又一次国务院常务会议制定的更多针对房地产的政策措施,还是处在“点对点”的层次,可以说在这一系列决策的背后,长期以来一直未能最终成形的国家房地产整体战略思路、行业发展模式以及从中央到地方政府的统筹、协调机制依然缺失,这让我们对于这一轮调控政策的实际效果很难有一个乐观的预期。

作为中国明确的“支柱产业”,房地产行业的完全市场化却应该从2004年“8.31”土地“招、拍、挂制度”的实行开始算起。而第二年,政府就开始了每年一次、甚至多次的针对房地产行业的政策调控,一直持续到现在,从未中断。04到05年间正是上海房价经历第一涨的时期,于是05年中央的“国八条”以及06年的“国六条”,调控的主旋律始终都是平抑房价。所以说,对于房地产行业的“双重目标”不是今天才提出来的,这其实又反映出中央政府当时的另一个重要意图――除了借助房地产来发展整体经济,同时能够通过市场化的手段来解决绝大部分城市居民的住房问题。

“越调控房价越高”

可是,中国政府对房地产行业的宏观调控从一开始就“不成功”。最初两年的调控政策的主要手段是“抑制需求”,面对不断增长的需求以及日益强大的购买力,只不过形成了几个短期的“观望”,而每次“观望”之后都是“开闸泄洪”式的需求释放。而另一方面,“招、拍、挂制度”客观上造成了土地供应的瓶颈,使得供求关系的进一步紧张。所以,除了上海、杭州少数投资、特征明显的城市有短期价格调整之外,几年之内全国范围体现的却是“越调控房价越高”的反效果。

经历了初级阶段的“失利”之后,06、07年的房地产政策调控随之发生了很大的变化。除了进一步上调房贷利率、提高首付比例以及通过增加各种购买和交易税赋来“抑制需求”外,中央政府同时开始针对土地和房产供应方面制定政策,其中最重要的、对行业影响最大的就是“90/70”政策。针对当时全国一线城市“天价地王”频出进一步推高房价预期的情况,中央政府开始对地方政府的“土地财政”进行纠偏,明确指令减少、甚至停止用“拍卖”的方式供应土地。在这一行政调控北京下,北京差不多有几百万平米的住宅用地改用招标的方式“低价”出让。

另外,中央政府当时已经开始意识到“双重目标”在一个完全市场化的模式中是无法实现的,在房地产产业中必须引入非市场化以及不完全市场化的补充模式。因此,大力建设保障性质的廉租房和限价房的政策开始推出并要求地方政府落实――虽然这个政策到地方政府执行的层面“走样了”,变成了与商品房地块的简单捆绑。

回顾中央政府对房地产市场“政策调控的历史”,可以看到在2007年底的时候,我们似乎看到对于房地产行业已经非常接近形成一个正确的国家整体发展战略思路。在这个战略框架指引下,房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和不完全市场化的(或者是有“条件的”)普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设,区隔化的共同构成。而要确保这个战略的有效实施的机制,中央政府要责成地方政府只能在完全市场化的土地供应方面进行价值最大化的“土地运营”,而在普通商品房的土地供应方面必须“微利”并保持足够的比例,同时严格规定用土地运营获取的“暴利”的一部分去“补贴”保障性住房的建设。其中非常重要的是,当这种区隔化的产业模式成型之后,中央政府只要守住房贷的安全“底线”,就无需对市场化的房地产市场进行反复地、被广为诟病而且往往是无效的所谓“调控”!

到08年年底,降价已经成为全行业的行为。深圳的房价跌了50%,而北京典型区域的楼盘价格也下降了30-40%。在行业“求救”的呼声中,从地方政府开始到中央政府全面拯救经济的考虑,对房地产开始了全面鼓励购买的刺激政策,这些年所有调控“抑制”需求的“紧箍咒”全部卸下。

第6篇：房地产新媒体运营方案范文

第二条凡在县城市规划区范围内，房地产开发项目的竣工综合验收备案，适用本办法。

第三条县建设行政主管部门负责全县房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。县城市建设综合开发管理办公室对全县房地产开发项目竣工综合验收和备案实施监督和指导，并具体负责开发项目竣工综合验收备案工作。

县国土、公安、环保、水利、规划、房管、园林、环卫、消防等部门及供水、供电、供热、供气、电信等专业经营单位应当按照本办法规定和各自职责，做好单项工程竣工验收工作。

第四条开发项目竣工后，房地产开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目可分期进行综合验收。

第五条综合验收主要包括以下内容：

（一）建设项目是否依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书；

（二）是否按审批规划建设完毕；

（三）公用配套设施和公共服务配套设施是否按规定和要求建设完成，并达到交付使用条件；

（四）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；

（五）建设用地红线范围内施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕；

（六）建设项目绿地率是否达到相关规定，是否按照已审批的绿化设计方案完成施工；

（七）房屋征收补偿、安置是否落实；

（八）前期物业管理是否落实；

（九）中水设施验收是否合格；

（十）建设项目安全技防设施是否齐全；

（十一）法律法规规定需要验收的其他事项。

第六条开发项目实行分期建设的，可采取分期验收。具体实施按以下规定执行：

（1）凡有条件进行整体综合验收的，不实施分期验收；

（2）建设规模不足20000平方米的开发项目，不实行分期验收；

（3）分期验收的项目，其分期验收须提交并满足实行分期验收所需要的材料及条件；

（4）申请分期验收的项目，其分期验收房屋相关的水、电、通讯设施及地下污水管网配套及公共设备设施如未建设或不符合验收标准的，不得进行分期验收；

（5）分期验收项目，其最末期验收部分房屋，在项目未取得小区整体综合验收合格之前，不得交付使用，亦不办理相关产权证书。

第七条开发企业是房地产开发项目综合验收和备案的第一责任单位，依据法律、法规规定及开发合同约定事项承担相关责任。参加综合验收的单位和个人，对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。具体分工是：

（一）国土部门负责土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图；

（二）规划部门负责项目审批规划说明书及总平面图、项目审批绿化景观规划说明书及平面图、《建设工程竣工规划验收合格证》及规划验收平面图；

（三）园林部门负责项目审批绿化设计方案，《建设工程绿化方案审批书》、《城市绿化工程规划许可证》、《城市绿化工程竣工验收合格证》及加盖“绿色图章”的绿化设计方案；

（四）环卫部门负责环卫等公用基础设施交付使用证明；

（五）环保部门负责环评文件、环评批复文件主要内容及其在设计、施工、运营等阶段落实情况调查；污染物排放达标调查、污染防治设施建设、运行和效果调查；污染物排放总量调查；环境质量现状调查；

（六）房管部门负责物业服务企业中标通知书、《前期物业服务合同》、临时管理规约；

（七）房屋征收与补偿部门负责落实房屋征收补偿安置的证明材料；

（八）建设部门负责《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、落实住宅产业化技术要求的证明材料、建设用地红线范围内施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕，供水、供电、供气、供热、排水、道路、路灯、有线电视、安全技防、通讯、邮政信报箱等公用基础设施交付使用证明；《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》落实情况。

第八条开发项目综合验收合格的，方可交付使用。

第九条开发企业应当自综合验收合格之日起15日内将开发项目综合验收报告报县建设行政主管部门备案。同时提交下列资料：

（一）项目审批规划说明书及总平面图；

（二）项目审批绿化景观规划说明书及平面图；

（三）《建设工程竣工规划验收合格证》及规划验收平面图；

（四）土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图；

（五）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

（六）《建设工程绿化方案审批书》、《城市绿化工程规划许可证》、《城市绿化工程竣工验收合格证》及加盖“绿色图章”的绿化设计方案；

（七）供水、供电、供气、供热、排水、道路、环卫、有线电视、通讯、路灯、安全技防、邮政信报箱等公用基础设施交付使用证明；

（八）《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；

（九）落实住宅产业化技术要求的证明材料；

（十）落实房屋拆迁补偿安置的证明材料；

（十一）物业服务企业中标通知书、《前期物业服务合同》、临时管理规约；

（十二）法律法规规定其他需要提交的材料。

第十条综合验收备案办理程序：

（一）开发项目竣工综合验收前，开发企业到县建设行政主管部门领取《县房地产开发项目竣工综合验收报告》和《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》标准文本，组织相关部门和单位对项目进行综合验收；

（二）开发项目竣工综合验收合格后，开发企业持《县房地产开发项目综合验收报告》、《县房地产开发项目综合验收备案表》和本办法第九条规定的提报材料到县建设行政主管部门提出综合验收备案申请；

（三）县建设行政主管部门应当于受理申请后5个工作日内对备案材料进行审查，提出审查意见。对审验合格的开发项目准予备案，核发《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》。《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》一式二份，一份由县建设行政主管部门存档，一份交开发企业备查。对审查不合格的，应书面告知验收单位和开发企业，待整改补正后重新审查。

第十一条实行物业质量保修金制度，保修金为建筑安装工程总造价的3％－5％，由开发企业向房管部门交纳，到工程保修期满后按规定退还开发企业。

第十二条在开发合同和商品房屋销（预）售合同中应当将综合验收合格予以注明。交付商品房时，应向买受人提供《县房地产开发项目竣工综合验收报告》和《县房地产开发项目竣工综合验收备案表》。

第十三条房管部门在进行房屋登记时，应查验开发项目《县房地产开发项目综合验收备案表》，凡未经竣工综合验收备案的项目，房管部门不予受理。

第十四条开发企业和房屋销售机构在新闻媒体的商品房屋销（预）售广告，应当标注“县住房和城乡建设局忠告购房者：新建房屋建筑工程必须通过竣工验收备案，方可办理房屋所有权登记手续”的字样。

第十五条开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，由县建设行政主管部门责令其限期改正，并重新组织综合验收。

第十六条开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由县建设行政主管部门责令开发企业限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由县建设主管部门组织有关部门和单位进行验收，并根据《省城市房地产开发经营管理条例》第五十五条规定，处以开发项目投资额1％以上5％以下的罚款。

第十七条县建设行政主管部门应加强综合验收备案管理工作，建立健全各项规章制度，认真履行职责，严格把关。在竣工验收及备案工作中，对、、的工作人员，按管理权限由所在部门或单位给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第7篇：房地产新媒体运营方案范文

万科就处于这样的尴尬当中。在过去的3个月中，它已经先后宣布了三起海外交易。你可以听到分析师对于万科此举的普遍评价是，尽管这家公司将产品重点放在自住客户市场，并经受住了长达3年针对投资需求的房地产市场调控，但还是难以避免因依赖国内市场而产生的风险—今年3月出台的“国五条”政策显示，针对住宅市场新一轮的市场调控正在加紧。

而更好听的说法也是万科自己的“战略描述”。受限购原因，中国内地的高资产人群正逐渐转战海外，2012年，在美国置业的外国人中的10%左右来自中国。万科总裁郁亮称：“既然这样，为什么不由万科在海外来向他们提供房子呢？”

从2010年起，中国房地产企业便开始布局海外市场，其中包括万达、绿地、碧桂园和中坤地产。高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥将其中原因归纳为：分担风险，增加盈利渠道；在移民潮和海外置业的推动下，截留国内需求；资金转移。

最新的海外投资目的地是新加坡的丹那美拉。4月16日，万科公布了这项交易，它以1.1亿美元换取了丹那美拉一个地产项目30%的股份。

丹那美拉以一个地铁站的名称出现在维基百科的介绍页面中，但按照万科的思路，这个“低调”的区域靠近名校、机场、商业区以及地铁站，有多条主要的高速公路与其连接，虽然位于闹市旁边，环境却非常清幽，不过分拥挤，适合建造住宅。市场数据也支持了这个观点，这个区域最近一次推出的大型住宅项目，297套房子在3天之内售罄。

万科选择了新加坡房地产企业吉宝置业作为合作伙伴。2012年下半年，吉宝获得丹那美拉一个3.2公顷地块的所有权，即将建造726套公寓住宅。目前，项目还处于设计阶段—按照计划，在今年下半年，公寓将进入销售阶段。

在这之前，万科的其他两次国际化尝试分别落在香港和美国。1月，万科在香港的子公司联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目。除要求配建一个公众体育馆外，该项目主要进行住宅开发。其中将近一半的住宅，面积将小于50平方米。2月，万科又与美国铁狮门集团签约，合作开发旧金山富升街201地块。这将是旧金山最大的公寓项目，共包括655套公寓。万科将投资1.75亿美元，换取该项目70%的权益。

事实上，在更早之前，万科便开始关注海外市场。最初是金砖国家，这是中国企业国际化通常优选的路径—比如轻工业、电子产业中的中国制造企业。“2004年，我们曾经研究过越南、印度、俄罗斯、巴西，但最后发现，除了越南，其他国家的房地产市场都很难突破进入。”万科董事会秘书谭华杰对《第一财经周刊》说。2011年，万科开始重新考虑海外路线。他们派出7个小组全球考察房地产。此次考察范围主要是房地产市场成熟的发达国家和地区—新西兰、澳大利亚、韩国、美国、新加坡以及中国香港和台湾。

汇总回来的消息喜忧参半。他们发现一些国家虽然土地广褒，但房地产市场容量却很小；一些国家虽然拥有很多中国移民，但房地产开发市场却没有预想中的那么成熟规范。“比如，新西兰，买下控股当地最大的房地产公司，花费的钱不到20亿元，还不够我们在国内买一块地。”谭华杰说。

经过筛选，北美成为万科海外扩张的首选市场。因为两地市场容量够大，运作机制成熟规范—这意味着一个外来的企业有可能立足，学习成本较低，并且风险小。而中国香港和新加坡，则因为华人比例高、语言文化趋同而成为万科海外业务的另外两个试点地区。

选择当地最为强大的房地产企业之一作为合作伙伴，是万科进入不同国家的统一路径。达成协议之前是双方长期的示好过程。根据《华尔街日报》的报道，铁狮门联罗伯·斯派尔（Rob Speyer）与万科董事长王石相识于两年前。当时两人交换了手机号码，随后，斯派尔到中国会见了万科集团的高管。铁狮门是美国最大的不动产运营商之一，全球管理325个项目，擅长开发、商业运作以及融 资。

相较市场份额，合作伙伴的经验更加吸引郁亮。在今年年初的一次媒体见面会上，郁亮说：“海外房地产企业更早地经历了城市化过程中房地产行业面临的困境与机遇—通过合作，万科可以学习对方的经验，并事先预见到在中国市场的解决方案。”

听起来这更像是“花钱买经验”。成全机构董事长全忠认为，万科出海是战略上的重要尝试，并非简单地在国外投资几个项目，某种意义上跟万科过去到日本学习产业化经历一脉相承。

第8篇：房地产新媒体运营方案范文

冰火两重天互联网与房地产到底隔多远

这款名为绿粉的APP主要是通过会员私属的产业链整合推送服务、互联网金融以及社群互动为主，实际上就是一款社区O2O为主的软件，尽管活动很成功，但是却遭到业内知名自媒体人黄章林的炮轰。

与新城地产的这次成功并被追捧相比，尽管这次绿城的无界体验会坐镇的据说还有绿城集团总裁曹舟南、董事总经理李青岸等高管，可见对于这个APPS的重视，但在地产业内却受到质疑。

黄章林认为绿粉APP，是简单的将全民经纪人、产品体验点评、C2B产品定制、O2O服务、互联网金融、在线教育、互联网医疗、社群的融合。他质疑粉丝多未必能搞得好APP，活跃度也并非如大家想的那样完美。黄章林炮轰：领带君们，别信王健林，个人互联网思维指数的表征：1.手机2.自拍3.告别领带。

而新城的会主要是形式对于地产行业非常新颖，对于时长出没于各大手机会的互联网自媒体人，可能会笑非常的幼稚。因为中国手机界早已将此演绎的出神入化。以美国乔布斯为祖师爷之后，雷布斯、罗布斯、周布斯、贾布斯等等都做了比较好的演绎，当然，邀请函也从发纸片到军火箱、诺基亚、钢板、八音盒等各类奇葩设备变革。

实际上，笔者非常赞同黄章林对于绿城“无界”秀的一个观点：房地产人士，应该学会告别领带了。

告别领带房地产行业应该先磨刀再砍柴

T恤+牛仔裤的打扮与地产人的西装革履的确已经形成了泾渭分明的两个世界，既然绿城口口声声喊无界，实际上依旧给自己画了一个圈，就是自己嗨给自己看，然并卵。

从互联网的产品开发角度，笔者和黄章林一样，都非常担忧如此美轮美奂的的绿粉APP，未来会怎样，看似大而全，实际上什么都不是，连最普通的小互联网公司也知道小步快跑，不断产品试错再完善的理念。也许楼明霞女士连社交化O2O运营的UGC产生原理都未必清楚，但是公关公司整个PPT里面大肆用的图库的图片虽然花哨，却不能迷惑互联网行业的从业者们。

我也知道，很多房地产行业从业者们，可能连虎嗅网、36氪、钛媒体、百度百家等互联网专业平台都不知道，但依旧能通过各类互联网专业名词，告诉买房人，我很懂，这就是领带和T恤的差别，这就是然并卵的根源。口口声声“互联网”变革，真的懂互联网了吗？

当然，基于开发商的社交化APP运营并不是今天讨论的重点，个中难度看看互联网公司叮咚小区等知名和非知名社区O2O的惨败可见一斑。

尽管如此，但我依旧希望依旧戴着领带的地产人士们能有空点开上述的几个网站，看看互联网正在发生着什么，《从零到一》《精益创业》看看激动或者感动，但如何结合互联网去玩，应该先学会磨完刀再去砍柴。

互联网+来临地产营销人必须懂的一些概念和认知

98年至今，中国互联网跨越式的发展，带来的是专业度不匹配，由于国内教育体制的限制，互联网作为新产业，尚未在各个行业形成深度应用，仅有简单的浅度应用，体现在房地产行业就是简单的营销推广手法、活动组织、房产销售等。

互联网从表面上看，就是由终端设备和互联网软件产品所构建的信息系统，实际上，这些信息系统都在不停的发展进化，从最初的信息检索、网络聊天、电子公告栏(bbs)、电子邮件等简单功能，到现在细化出各个行业的网络应用，比如基于本地生活化的社区O2O、微信、微博等应用，彻底改变了国人的生活方式、交流方式。

一、 互联网+与互联网思维

笔者认为，在房地产行业，对于互联网的利用还远远不够，停留在营销的初级阶段，但是也有一些比较好的趋势：

1. 一般地产企业已经实现了信息化办公，这是决定互联网+成功转型的基础

2. 对于互联网的重视程度与日俱增，与互联网行业的交流互动与日俱增

3. 对于互联网有简单认知和营销应用。

对于互联网+，对于房地产行业，是一个非常宏大的话题，对于互联网+，还是+互联网，最核心的不是利用或者被利用互联网做工具，而是能切实有效的通过互联网思维和互联网技术，提高自身行业的效率。对于自身行业的变化是颠覆式的，微创新仅仅是开始。

对于房地产的互联网+从实现结构上，笔者把互联网+与地产的应用结合进行了下面的图示分类。

分为：底层、应用层、表现层

底层设置：

作为互联网+改革的最基础的设置，是为了对于互联网更好的进行经营行为的基本规划。分为产品和技术，在互联网+的实施阶段，项目定位、项目规划的内容，可以进行销售前置，方案的决策人已经不完全是开发商主体，有可能是通过互联网聚集起来的用户、网友。

基于互联网技术的云平台和大数据系统，是为了延展收益对于房地产客户进行的精细化信息收集、整理、分析、应用，更加贴近到售前到售后的所有服务过程。

应用层：

房地产的互联网+创新的应用层，这一层的作用，是基于互联网技术以及底层数据的深度应用，贯彻于项目售前到售后的全过程，以及实施阶段。主要是创建基于互联网平台的生态链构建。前期着重与营销，后期着重于产品经营管理。营销主要是在实际销售阶段，对于产品体现、营销道场的设置，除了传统营销的手法外，也应该大力植入互联网的应用。

营销道场：整个营销氛围，场景，道具，话术的设置，应该有贴近于网络的体现，当然，根据销售项目定位的不同，体现也不一样。粗浅的可以认为用网络化的手法，语言，服务，场景再现。目的是提高网络用户或者客群的归属感，和项目调性。

比如说，很多网友聚会的感觉就是自来熟，因为大家互相在网络交流的过程中就降低了沟通成本，对对方有明确的符号的提前认知。楼盘项目可以尝试这种前置的交流方式，就是深度互动

在应用层的产品上更注重客户关系、目标管理、象限图等信息化管理工具的移动化以及强制使用，并且达成预定目标。基于线上和线下，应该体现实时、快速反应、缜密策划，利用好互联网的特点。

应用层的存在的意义，是为了表现层所有的外在包装，获取收益而进行的基本行动和工作。

表现层：

互联网+对于传统开发企业的应用，是基于提升企业价值而进行的互联网式的完全改造，目的是为了完成开发企业的：资产增值+运营增值+资本增值目的而存在，并且实施。、

当然，TED的演讲方式是一种比较好的表现层手法，尽管互联网行业已经用烂。

三、互联网+对于传统房地产营销的升级

综上所述：基于互联网+的架构，表现层及应用层的架设

基于营销升级，需要完成和使用的：

1. 对于互联网文化、生态的深度认知

2. 了解目标客户的网络生存状态和使用习惯

3. 对于相应传播媒介的作用和使用方式有深度的研究和认知

基于互联网的营销使用，需要改变的是

1. 互联网流量的认知

① 现在的流量已经不能简单的认为是单一的点击数、UIP等参数

② 流量的分布，基于O2O方式，已经不局限于线上平台

2. O2O渠道导流

中国式O2O更加适合与offline to online的线下到线上的方式，值得关注的是一般互联网网站，在近年来流量下滑严重，多采用这样的方式

基于online to offline的方式，更注重传播应用，包括但是不限制o2o2o2o2o的方式循环使用，即offline to online to offline to online to offline等情况，反之也一样。

3. 互联网的线上和线下渠道的深度应用

第9篇：房地产新媒体运营方案范文

关键词:房地产;营销策略;创新

随着房地产市场的快速发展壮大,房地产企业之间的竞争也会愈加激烈。尤其是国家宏观调控政策的频频出台,开发商们纷纷意识到了房地产营销作为开发中的一个重要环节和手段的重要性。因此,他们费尽心思,策划方案,以促进房地产产品销售量的大幅提升。

1 房地产市场营销概念

营销,简单地说,就是用科学的方法分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需要的产品。

房地产营销是房地产企业以消费者对房地产商品的需求为宗旨,有效地为其提供住宅楼、商业楼等成品建筑物以及相关配套服务来满足消费者生产、生活、物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动,与其他市场营销一样,同个人或集体交换产品和价值,用以实现其经营目的一种社会过程。不同的是,房地产营销的客体是地产物质,实体是依据物质实体上的权益等。在营销中,既能保有自己的营销方式,又能将市场营销的一般原理注入其中,这便是与其不同的特殊性。

2 当前房地产营销策略

房地产市场营销是房地产经营过程中的一个重要组成部分。强有力的营销活动既可将计划中的房地产开发建设项目做成功,走在同行的前列,又能促进地区经济的发展繁荣。那么做好房地产营销必须掌握营销的策略,做到敏锐地观察,了解外界环境的发展变化,注重分析和分辨,及时变换营销策略以创造最好的销售业绩。

当前房地产营销策略主要有3种方式:即直接销售、委托销售和网络销售。

2.1 直接销售策略

这是房地产企业利用自己的销售部门和销售人员,在一个固定的场所现场售房,即将房地产商品直接销售给顾客,该策略的优点是销售渠道短,反应迅速,控制效果好。

2.2 委托销售策略

房地产开发企业委托房地产机构找寻顾客群,商作为中间人,通过多方面多渠道的宣传、介绍、推荐,以使顾客前来购买房产的另一种销售方式。由于房地产机构比较熟悉市场情况,具有信息、经验、销售渠道多、专职销售人员多的优势,是买卖双方都愿光顾的地方,所以销售效果很好。与直销相比,委托代销还会在一定程度上降低开发企业的风险,而这种服务性质也更有利于把握房地产市场的时机,尽快销售房产。

2.3 网络销售策略

这是房地产开发企业通过互联网与顾客交互,完成房地产销售的一个较便捷的方式。网络式与传统式相比,网销的低成本特点,为房地产的宣传做了很好的铺垫,因为网销不仅节省资金,还能保持零距离和全天候的销售服务。多媒体的特点就是让用户更清晰地、多方面地了解房地产产品情况,令顾客满意,同时能更好地提升房地产企业的服务意识和服务理念,树立该企业的良好形象。笔者相信,随着电子商务的快速更新发展,房地产业的网络销售会具有更大的发展潜力和空间。

3 房地产营销中潜在的问题

3.1 市场调研不充分,定位不准确

一些房地产企业不够重视市场调研工作,还有一些即使做了调研也是流于形式,不去做深入细致的调研,只是根据以往的经验、个人的喜好,做项目的可行性分析,造成对市场投资判断失误,没有做到准确定位,使开发的产品与市场需求相脱节,使产品出现销售时间拖延或阶段性滞销。另有房地产企业不注重前期调研等,只重视开工后的阶段,一旦完工或销售时,才发现问题不断,劣势多多,导致销售不畅,造成边销售边解决问题的局面,不仅影响了销售时间和进度,还给整个项目运营带来一定风险。

3.2 营销缺少诚信,广告存有虚假

房地产广告随时可听,随处可见,的确起到了宣传推广的作用,也给广大消费者提供了方便。但当顾客通过广告宣传购买了房子之后,才发现房子与广告宣传的内容差距甚大,比如广告中对教育、文化、商业等设施配套和对绿地、树木面积都夸大其词,销售中的承诺与实际脱节,隐瞒实情。再有交房日期一推再推,产权证一拖再拖,甚至多少年都办不下来等。一些广告成了虚假信息和欺诈行为的代言。引发出不少问题,甚至产生法律纠纷,极大降低了企业的诚信度,损害了企业在消费者心中的形象。

3.3 营销观念落伍,品牌意识不足

在现行房地产营销中,由于出现资金周转市场竞争等问题,使得一些房地产商不注重品牌效应的积累,只瞄准个别楼盘,借助媒体或广告的力量进行大肆炒作,往往因小失大。或只追求为楼盘起一个好听的名字,想以此成为品牌营销的重点,吸引顾客。

其实不然,品牌的内涵是为社会大众提供合理的人性化的“建筑空间”,而人性化更多的又是体现在服务方面,营销却是消费者感受人性化的主要过程,可以说,品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。

4 房地产营销策略的调整与创新

4.1 市场调研与营销

房地产企业在激烈的市场竞争中,需要积极转变观念,深入调研、勇于创新,使自己的产品在市场上适销对路。市场调研工作要从几方面做起:①要对国内外宏观经济的波动与政策变化,房地产法律法规及国家金融环境,住房制度的改革动向等做深入调查;②根据房地产商品的特殊性,在房产项目的设计上要适应市场要求和消费者需要,建筑材料要合理,物业管理要信誉好;③突出企业产品服务和品牌差异,提高产品价值,提升竞争优势。对市场投资做出正确判断,开发出优质产品,这就是房地产营销策略取胜的根本所在。

4.2 广告诚信营销

房地产广告有多种形式,而每个开发企业都会根据自己楼盘的具体情况选择广告类型和广告策略,以收到最好的宣传、销售效果。广告中诉求的重点,有房屋地段、布局质量、环境优势,还有教育、人文、交通优势以及开发品牌、声誉等。其中广告宣传的诚信度,对每一个房产企业都非常重要,这也是广大消费者非常担心的一个实际问题。广告的制作需要的不仅仅是表面的精美、有创意、吸引人,而更需注重它的内涵,它一定要与实际相符。当一个真正好的产品受到消费者称赞的时候,才是最有说服力的,这就是诚信,这就是营销的效益。

4.3 树立品牌营销

品牌不仅是企业或产品的标识,更是宝贵的财富,它能强化企业在市场和行业中的地位。优质品牌的建立,对房地产企业营销十分重要,品牌营销首先要有好的产品作主,产品是营销的基础,品质是营销的核心和保证。要让产品开发提升档次,就必须加强整合市场研发、营销、建设和物业管理力量,把控好产品定位、规则、布局、建筑风格和环境景观、合理户型、样板房等重点环节,提高产品的附加值和性价比,同时兼以完善的售后服务,提高品牌的忠诚度,让品牌所具有的优良品质、合理价格、诚信保证、人性化服务充分体现出来,做到名实相符,使品牌真正成为企业的竞争优势。

4.4 绿色环保营销

随着大众意识的增强,购房者除考虑地理位置和购房价格之外,还很关注小区周边配套和小区环境的设计。绿色环绕、景色优美,使人心旷神怡。为此,房地产开发时的绿化率、休闲区的建造,也成了很好的卖点。房地产企业应抓住这一卖点,加强绿色环保开发营销意识,以绿色文化为价值观,开展绿色营销战略,并将由于能源紧缺而提倡的绿色节能住宅的概念,运用到绿色营销之中,发展住宅,为消费者营造人与自然和谐共处的理想家园。这样既有经济效益,又有社会效应,还是一件利国利民的大好事,如何能不使得绿色环保营销成为今后的发展趋势呢?4.5 人文关怀营销①将浓厚的文化底蕴或高品位的文化景观,融入到楼盘的开发中,可以给人以特殊享受,增加购房的满意度;②开发房地产产品时应注意通过完善的配套设施,比如中小学、幼儿园、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的活动中心,以及文化名人的艺术雕塑等来营造小区的文化氛围;③把顾客视为上帝,将以人为本的服务理念贯穿于从开发到售后的整个过程中,与顾客建立良好的关系,为顾客提供最大的便利,解决出现的一切问题,充分体现人文关怀,让产品销售在愉快的氛围中进行。这也将是房地产企业在人文营销方面应做的有益探索和成功尝试。

5 结束语