房地产债务融资精选(九篇)

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第1篇：房地产债务融资范文

房地产业也是资金密集型行业，房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷。然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策，其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”，到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率，再到限购政策的大力实施，直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强。因此，在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下，大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力，房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”。根据国家统计局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87，这是该指数两年多以来首次跌破100大关。纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响，房地产企业要想求得生存与促进发展，就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景，时刻保持与金融机构的沟通，根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况。同时，我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究，加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施，实现融资渠道的多元化，以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状，进而促进我国房地产行业的健康发展。

二、房地产企业融资成本分析

本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据。在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司，最后得到了30家深沪A股房地产上市公司，其中深交所的房地产上市公司共23家，上交所的房地产上市公司共7家，见表1。本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表，即资产负债表和利润分配表，其中被研究的数据均属于合并报表的数据。由于这些报表均经过注册会计师审计，因而认为所研究的数据是真实可靠的。此外，本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”，并通过计算整理得出。

（一）债务融资成本 债务融资成本用公式表示为：

债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本

其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本，由此，长、短期借款的融资成本的计算公式分别为：

短期借款融资成本=短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本

长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本

在计算长、短期借款的融资成本时，将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费，数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）。

（二）权益融资成本 权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分。在计算权益融资成本时，将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本，数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本。30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为：

分红率=分红派息总额/股票市值

根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”，因此，本章分红派息总额的计算公式为：

分红派息总额=现金股利+红股股利

股票市值=股价×股票总股数

（三）融资成本 具体为：

（1）融资成本的计算公式。根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果，现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本），计算公式为：

融资成本=债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本

其中总融资额=债务融资额+权益融资额；债务融资额=长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本。

（2）融资成本计算结果分析。根据表3的数据显示，可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析。这样的变动趋势表明，除与国家的宏观调控政策相关外，融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关。融资成本为二者的加权平均值，计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本。这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本。二是融资成本的数值分布分析。在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后，从数值分布中可以看到，在30家房地产上市公司中，融资成本均值在5%以下的共14家，5%-6%间共5家，6%-7%间共11家，其中融资成本均值最低的公司为绿景控股，数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团，数值为7%。这样的数值分布体现出，大多数房地产上市公司的融资成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集团的融资成本为7%，此外，深振业A和深长城的融资成本均为6.92%，数值接近7%，各区间内的数值差距不显著，整体数值分布较均匀。三是融资成本的公司差异分析。对融资成本均值为最低值的绿景控股和融资成本均值为最高值的金地集团比较后发现，绿景控股历年的融资成本均未高于5%，历年的融资成本均低于30家房地产上市公司融资成本十年均值。而金地集团历年融资成本数值显示为：2001年融资成本为最低值，数值为4.86%；2002年至2004年的融资成本开始上升，从2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融资成本虽有下降，但到2007年，融资成本已上升至十年间的最高值8.27%。2008年此数值降低至7.59%，但2009年融资成本又回升至7.7%。2010年此数值降低到了6.84%。因此金地集团融资成本的整体表现为，除2001年的融资成本在5%以下，其余九年的融资成本均高于30家房地产上市公司融资成本十年均值。根据两家公司的债务融资成本、权益融资成本和融资额的数据显示，绿景控股的债务融资成本十年均值为7.84%，权益融资成本十年均值为0。在融资额上，除2006年以外，其余年份中公司的债务融资额均比权益融资额低，其中2008年和2010年债务融资额均为0，这说明绿景控股的资本结构中权益融资占主要位置。而金地集团的债务融资成本十年均值为7.81%，权益融资成本十年均值为4.42%，其中二者数值均高于30家房地产上市公司的债务融资成本和权益融资成本的十年均值。在融资额上，金地集团的历年债务融资额明显高于其权益融资额，因此这说明与其权益融资成本相比，金地集团十年间的主要融资成本支出来自债务融资成本。

对绿景控股来说，由于公司十年间未进行任何分红派息导致了企业较低的权益融资成本，又由于企业的融资资金主要来自权益融资，因此企业形成了较低的融资成本。对于金地集团来讲，由于企业的债务融资成本和权益融资成本均高于30家房地产上市公司的二者十年均值，并且企业的资金来源主要依靠债务融资，因此直接导致了金地集团融资成本的偏高的结果。

三、结论

房地产企业融资成本的变动主要源于企业选择的债务融资和权益融资在资本结构中的所占比重。其中，债务融资成本的变动直接受国家历年宏观调控政策的影响，是国家宏观调控政策的产物；而权益融资成本主要与企业向股东发放的股利分配有关。但是长期以来我国大多数房地产上市公司都采用了不分红、低比例分红或以送、转股形式分配股利的做法，股利支出极低，导致企业的权益融资成本明显低于债务融资成本，因而体现出了权益融资成本的成本优势。通常情况下，将二者安排在相对合理的比重下，才会形成合理的资本结构，才会产生出最低的融资成本。也就是说，如果企业选择过多的债务融资，由于债务融资属负债，须考虑到期还款问题，将会成为企业较重的财务负债，甚至会影响到企业的生存与发展；反之，如果企业选择过多的权益融资，很可能会影响到企业的控制权和所有权，进而稀释企业大股东的权利，这很不利于企业的未来发展。因此对于房地产企业来讲，应认真研究债权融资的融资组合问题，并将其作为企业实施战略决策的先决条件来认真对待。

参考文献：

[1]陈灿：《债务危机背景下中国房地产融资风险问题研究》，吉林大学2011年硕士学位论文。

[2]陈小悦、徐晓东：《股权结构、企业绩效与投资者利益保护》，经济研究》2001年第11期。

第2篇：房地产债务融资范文

关键词：房地产；融资

一、房地产企业融资现状概述

随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。

房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。

房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。

房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。

二、当前存在的主要融资问题

（一）融资渠道较为单一

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。

（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善

在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。

（三）缺乏融资专业人才

房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。

三、房地产企业融资改善建议

（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。

（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。

（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。

（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。

（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）

第3篇：房地产债务融资范文

(一)竣工以及销售阶段的资本结构安排房地产企业在项目竣工以及销售阶段，首先应该确定竣工的时间点，在形式上判断项目竣工的标准包括：其一，开发产品已经获得了初始产权证明；其二，房地产开发企业建造、开发的产品在质量方面，通过验收并合格，或者是办理了会计决算手续和竣工备案手续；其三，开发产品已经正式投入使用；其四，开发产品完工证明资料已经报房地产管理部门备案。由于房地产开发项目已经竣工，先前所挂的大量预收账款应该当做收入处理，此时可以进行单位成本、竣工总成本的计算，同时不能够忘了以前预计毛利率和实际毛利率的差，如果预计毛利率小于实际毛利率，该部分应该作为纳税调增事项进行处理。此外，还必须考虑以前未收的款项，财务管理人员应该做到心中有数。通常状况下，如果房地产企业的销售状况良好，资金能够快速的回收，其财务状况将会发生快速好转，资本结构也逐渐的趋于合理。

(二)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。

二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析

(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。

(二)资产规模对房地产企业绩效的影响随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。

(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。

三、优化房地产企业资本结构的有效措施

(一)扩展融资渠道，优化资本结构在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。

(二)保证充足的资金储备负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。

(三)合理安排债务结构房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。

四、结束语

第4篇：房地产债务融资范文

关键词：融资成本 融资风险 多元化

一、引言

如今，房地产业已成为我国国民经济发展中的支柱行业，其因具有资本密集型的特征而对金融有很强的依赖性。从1997年至2012年的中国房地产行业研究数据显示，地产开发资金来自于自筹资金的比例逐年增加，几近40%；国内贷款和利用外资的占比逐年降低；约40%的其他资金依靠地产信托等方式。

然而，由于融资规模大、时间长，在我国宏观调控政策或经济背景发生变化时，市场的震荡总会造成一批地产项目因资金链等问题不能如期施工或搁置。为保证地产开发项目的顺利进行，开发商有必要去思考并关注融资结构，而不是一味地只追求资金来源和开发利润。融资结构由融资成本和风险组成，是影响市场价值的重要因素。因此，本文着重探讨融资成本和风险管理，以期最大限度发挥资金的使用价值。

二、融资成本的分析

（一）理论基础

融资方式有多种，如债务融资、股权融资，不同方式的融资成本和风险不同，因此依据公司资本结构，融资成本构成计算市场价值的一部分。项目的平均资本成本可用于评价融资策略的合理性，最优化的资本结构可以使平均资本成本最低。

从国内外对融资结构的理论阐述总结出的共性是：第一，各类资本成本大小不同，没有固定值，存在规律性差异，即：普通股成本最高，优先股成本次之，长期负债的成本最低。第二，债务融资具有税盾效应，当且仅当债务融资超过一定点时，财务困境成本和成本的增加才会抵消节税收益，因此应保持一定债务比例是有益的。

根据融资有序理论，融资时应首选内源融资，若需外源融资，债务融资优先，而后才权益融资。

（二）降低融资成本的措施

1、债务融资

目前，商业银行贷款是主要的也是最普遍的融资方式。随着利率市场化改革脚步的加快，银行间的竞争促使借方尽量以较低的贷款利率吸引还贷能力强的客户，而贷方也面临资金的硬约束。因此地产开发的前提是改善经营状况，提高投资项目的收益率和信贷资金的利用率；同时，为了能够获得低成本的融资，开发商需提高自身的信用等级，如期还贷。当然，偿还的方式不同会很大程度上影响融资成本。许多建筑开发商会在整个项目完工之前就预售还未形成的房子。这种情况下，预售获得的收入才可以用来偿贷。

目前，我国地产开发的间接融资方式主要有项目抵押贷款、经营企业流动资金贷款、开发项目贷款。项目抵押使银行的贷款风险大大降低，许多银行和企业多数采用这样的方式。房地产开发经营企业流动资金贷款利率与一般工商企业流动资金贷款利率一样低，贷款期限较短，但是数额有限，难以满足开发商巨额资金的需求。开发项目贷款具有针对性和唯一性，数额有限，利率较低，还贷资金来源是建设开发项目的销售收入。

总之，单一的采取项目抵押贷款或项目贷款，在一定程度上可以满足融资成本低的要求。

2、 其他融资

地产企业通过上市融资、利用外资或房地产信托等方式筹集资金，为开发项目做低融资成本的准备。“银行+信托+外资+上市”将是今后的多元化融资模式。这里着重提到信托中的两种方式：夹层融资信托和房地产投资信托。

夹层融资信托介于股权与债务融资方式之间，其融资成本低于股权融资。如果采取固定利率，这会对股权人产生债务的优势。2005 年，福建联华信托推出的“联信·宝利”7 号通过信托持股并且在所有权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。夹层融资在中国有很好的发展前景，能够满足短期的资金需求。同时，房地产投资信托通过发行股份或受益单位，对不同地区和类型的房地产项目进行投资组合，并委托专门的机构进行资产管理，同时将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

中国标杆性地产——万科地产公司近年来融资行为不断变化：2003年年底，新华信托投资股份有限公司向万科发放2.602亿元的信托融资贷款；2008年9月发行59亿元公司债，数额为2007年该公司年度净资产的40%；2009年9月增发不超过112亿元A股股票，并且截止2010年年底，该公司已连续四年未进行股权再融资；2012年初，万科向华润深国投信托融资10亿元用于东莞紫台等项目开发。在我国房地产调控政策力度加大的背景下，万科通过多元化的融资渠道寻找相对低的成本融资，维持资金链不会过于紧张而断裂，保持了企业的竞争力。

三、融资风险分析

（一）融资风险与融资成本的关系

当融资风险表现为开发商因借款到期无法还本付息而增加的风险，这与融资成本密切相关。在不同的资本结构下，承担该风险的权益所有者和普通投资者需要相应不同的风险溢价来补偿，从而导致融资成本发生变动。如果融资风险增加，融资成本会相应下降；反之，相反。开发商需要寻求融资风险与成本相匹配的资本结构。

（二）风险管理

融资风险总体上可分为系统性风险和非系统性风险，具体来说分为清偿风险、政策风险、经济风险、汇率风险、利率风险、政治风险、法律风险等。本文分为系统性和非系统性风险进行宏微观方面的阐述。

1、加强风险防范意识

从项目选择到管理销售等各个环节都要提高警惕，建立风险管理责任体系，建立风险管理预警机制，利用及时的财务指标和相应的指标对企业融资风险进行监测、识别、评价、预警和预控，将风险管理的事后控制变为事前预控。如果条件应允，未来可将计算机信息系统建模技术引入地产融资风险管理领域，有助于预警机制的形成。

2、系统性风险管理

在需考虑融资项目的政治风险时，如果有国家或地方政府、金融机构、多边机构等做担保方，并且进行风险投保，那么就可以降低损失。

在规避法律风险时，开发商在项目申报、规划设计过程中应该征求当地法律顾问的意见，使项目从一开始就尽可能符合东道国和当地的法律法规要求，也可签署一系列相互保证协议。

为保证项目协议的顺利进行，地产公司可以引入信用提升机制防范信用风险。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。

对于汇率风险，可尝试通过汇率期权、掉期交易等金融衍生工具来对冲风险。同时，可以利用货币互换等方式规避利率风险。

3、非系统性风险管理

当借款方发生违约事件时，采用信用协议可以弥补贷款方的损失，包括取消贷款承诺，加速贷款的偿还等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款的信用协议相比，在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会要求借款方做出有关资产担保的承诺。

对承建合同需要更多关注的是完工的期限和交房标准。如果期限过短会造成承建商过于赶工所带来的质量劣势，或者承建商同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件，即引发了完工风险。

支付协议也称“账户瀑布”，资金从收入账户进入，然后依次进入经营账户、债务清偿账户、资本支出和其他准备金账户。具体的项目现金流流入与流出的条例也包含在协议中。因此，项目经营、清偿债务及其他准备金的资金充分留存后，公司才能从中提取资金。

4、加强多元化融资

充分利用资本市场上的各种融资渠道，尝试引入民间资本，以期拓宽中小地产企业的融资渠道。

5、完善法律法规

我国应不断完善地产融资的相关法律，以助于优化融资环境。

四、结束语

寻找融资成本与融资风险相均衡和对称的资本结构是值得开发商团队去重视的，加强融资的可行性研究，大企业可拓宽新型的融资渠道，中小企业尝试引进民间资本融资，以期获得适合自己的低融资成本。再者，地产企业建立风险防范预警机制，利用财务等指标从各方面去预控融资风险，从而推动国民经济的健康发展。

参考文献：

[1]韩剑学.房地产开发项目的融资成本及风险分析[D].重庆大学，2006

第5篇：房地产债务融资范文

全世界都在关注中国经济的健康状况。要知道中国的经济情况有多糟，最好的一种方式莫过于观察中国人民银行的政策风向。2012年7月5日，人民银行在不到一个月的时间里第二次降息。而此前不久，人民银行又分别于2011年12月，2012年2月及5月将存款准备金率各调低了50个基点。

除了这些降息的举措之外，人民银行还于2012年7月的第一周通过回购操作向银行系统注入了2250亿元的流动性，这是此前六个月以来最大规模的一周流动性注入。而在2012年6月，人民银行已经向银行体系总共注入2910亿元的流动性；在2012年8月第4周，人民银行向银行系统净注入流动性达2780亿元。

人民银行在释放流动性方面展示了自2008年以来罕有的激进。

系统性债务链条断裂的风险

为什么人民银行会如此操心起流动性来？不管坊间对人民银行抱有何种不切实际的过高期望，央行这些激进的举措充其量只是给问题重重的中国经济打上了货币政策的创可贴，只能暂时的勉强维持过度杠杆化的经济和有随时短路之虞的债务融资链条。

央行如此激进的背景是，中国债务融资的主要推手――国有大银行出现了流动性危机。中央政府政令下前所未有的信贷扩张，越来越严格的资本要求和沉重的股票分红支出使得世界上利润率最高的中国银行陷入了外强中干的境地。根据投资研究公司GaveKal的数据，2010年中国的五大银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行）在资本市场上总共融资1990亿元，可是当年派发股票分红的支出就高达1440亿元。与此同时信贷扩张引起的资产负债表膨胀和严格的资本要求使得五大银行的资金饥渴越来越严重。今年3月，中国四大银行（交行除外）的总资产增加了14%，达到了51.3万亿元，大约是德法英三国经济的总和。

总资产增加未必是好事，因为根据新规定，2013年末之前中国最大银行的准备金对资产的占比必须达到11.5%。他们的core tier 1 资产比率必须至少达到9.5%。在这些日益严格的资本要求之下，资产负债表急剧膨胀的中国银行遭遇流动性危机也就不足为奇了。这时候除了央行释放流动性之外别无他途，否则债务融资的主板就会出现短路。

过度杠杆化的经济和不可持续的泡沫

根据全球最大对冲基金Bridgewater创始人Ray Dalio的货币经济理论，如果一个国家的发展过度依赖债务扩张，那么这个国家的经济危机将以去杠杆化的形式爆发出来。如果这个国家遭遇的是超级去杠杆化（great de-leveraging），那么央行激进的货币政策就会失效，破产、坏账以及资产泡沫破灭会大面积持久的发生。过度靠宽松货币政策和扩张性财政政策刺激的中国经济正在一步步走近超级去杠杆化的泥沼。

根据惠誉国际（Fitch）的数据，中国的融资总量对GDP的占比从2007年年底的124%增加到了2010年底的174%，然后2011年上升5个基点达到179%。2012年，广义信用增长速度虽有所下降，但仍较GDP增长为快。

显而易见的是，中国并非苦于流动性不足，而是苦于不断萎缩的投资回报率（ROI）。根据Fitch的数据，在2012年每一元新的融资额将产生0.39元的新GDP回报。而2008年经济危机前则可以产生0.73元的新GDP回报，这个数值需要达到0.50元以上才能使融资总量对GDP的占比稳定在2011年的水平（179%）上。

根据著名的货币经济学家Hyman Minsky的理论，债务融资分为三种：对冲、投机、庞式。对冲融资，其收入可以支付本息。投机融资，短期内收入只能偿还利息而不能偿还本金，必须债务展期。庞式融资，收入连利息也还不上，债务不断叠加，必须再融资或变卖资产/抵押物。经济体中的投机融资和庞氏融资比重越大，杠杆化的现象就越严重，就越有可能爆发经济危机。在目前中国投资回报率（ROI）不断萎缩的情况下，对冲融资会大量转换成投机融资，而投机融资会大量转换成庞式融资。当这种情况达到一个零界点，资产/抵押物价格会出现大面积大幅度的跳水（Haircut），坏账大面积产生，信用/债务链条全面断裂，银行遭受重创，经济危机全面爆发。这个时候不管央行和中央政府怎样注入流动性，也无法修复断裂的信用/债务链条，因为产生信用的基础是投资回报率和良好的资产/抵押物价格。这也是美联储两次规模宏大的量化宽松依然没有盘活美国经济特别是房地产市场的根本原因。这里需要引起我们警惕的是，房地产和土地是中国目前最普遍接受和最重要的融资抵押物，房地产泡沫的破裂极有可能以债务危机的形式开始。以国有四大行之一的中国银行（BOC）为例，2011年其贷款抵押物的39%为地产和其他不动产。而房地产和土地作为抵押物在房地产信托等影子银行信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据美国银行美林证券和Fitch的数据，中国的影子银行规模已经达到了14.5万亿人民币，超过了社会融资总量的一半。目前政府对影子银行监控极为不力，其抵押物结构，杠杆率等等安全性数据远差于传统银行，因此受房地产泡沫破裂带来的冲击会更大，而这也将引发传统银行的债务危机。

这样一个去杠杆化的连锁反应似乎已经在中国开始，问题是什么时候将达到临界点。单单依靠人民银行的货币政策工具无法解决根本问题，因为人民银行无法改善目前投资回报率和资产/抵押物价格恶化的情况，问题的根源在于无法维持的经济泡沫和崩溃的总需求。（图1）

第6篇：房地产债务融资范文

[关键词]房地产信托融资REITs 可行性

房地产信托融资分为资金信托融资和财产信托融资,我国的房地产信托产品大部分属于贷款类,存在较大风险,缺乏流动性,REITs是在美国等国家运作较为成功的房地产信托融资方式,对于我国有很强的借鉴意义。从资金供给、需求而言,REITs在我国存在很大的市场,在我国发展REITs必须考虑完善REITs发展所需要的金融和配套的体制环境

一、 REITs与我国房地产信托融资的基本情况

1.房地产信托的种类及特点

(1)房地产资金信托投资。房地产资金信托投资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金,然后信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。根据资金运用方式的不同,房地产资金信托融资又可以分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。

其中权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。经营性权益融资这种融资方式比较接近于房地产投资信托(REITs)。

(2)房地产财产信托融资。

财产信托融资是指房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司,设立财产信托,房地产企业取得信托收益权,并将收益权分级为优先收益权和普通收益权,其中的优先收益权转让给投资者。信托投资公司作为受托人,将信托财产所得优先支付给投资人。

2.我国房地产信托特点

(1)资金运用方式以贷款为主。 信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金贷给房地产项目的开发,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%―8%,一般要求贷款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。其中大部分为“过桥贷款”,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在这方面的监控、管理经验不如商业银行,因而存在较大的信用风险。

(2)资源配置策略单一化。资源配置的不合理表现在两个方面:一是期限配置多为中短期,资金没有形成良好的运做、流通机制,容易引发流动性风险。二是投资项目的单一化。房地产信托计划大多投资于单一项目,不能分散化解金融风险,反而将市场风险再次引进了信托业。

(3)信托产品的流动性差。我国目前的房地产信托计划不是标准化的产品,其收益权凭证不具备证券的性质,不能在证券交易所上市流通他,投资人转让收益权时存在诸多不便降低了信托计划的吸引力。

3.房地产信托投资基金(REITs)的介绍

(1)REITs的含义、特点和种类。 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产信托投资基金根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重,属于信托业务中的资金信托,实质上是一种证券化的产业投资基金。

房地产投资信托基金的特征主要是:REITs是资金信托和财产信托的结合,其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证,而REIT除了接受货币资金外,还接受房地产;REITs持有者只享有收益权和知情权,这是与股票普通股的投资者最大的区别;REITs价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。

(2) REITs的优点:与债务融资类房地产信托相比,REITs具有以下优点:①高度的流动性;②收益平稳,受房地产总体市场的影响较小,波动性小;③由房地产专业人士管理;管理层在房地产投资信托中占有很大的股份,能有效防止管理层与股东之间的利益冲突;④投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道;物业类型多样化;物业所处地区的多样化;资产多样化。

那么,我国是否具备发展REITs的条件呢?

二 、我国引入REITs的可行性分析

1.房地产行业资金需求问题

房地产业的融资需求是发展REITs的基础,房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。同时,我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业, REITs方式作为房地产开发企业融资的一条有效途径,可以间接地将房地产资产证券化,为房地产公司开辟一条全新而稳定可靠的融资渠道,并且可以降低房地产公司的整体融资成本,节约财务费用,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构,利于公司的持续发展。

2.资金来源问题

改革开放以来,我国居民的个人金融资产迅速增长,居民储蓄存款增长迅猛;虽然我国股市已经运行十余年,但其投资的系统风险较大;国债市场近年也有所发展,但目前市场利率一直处于较低水平,投资风险也逐渐增大,个人投资者非常需要更高收益的投资渠道。

由于房地产投资对资金需求量大,一般个人投资者根本无力问津,而随着商业银行开始提高对房地产开发项目贷款门槛,一些正常的房地产投资项目也无法顺利实施。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和国民经济增长之间的矛盾,使我国居民储蓄有效分流,提高这部分资金的使用效率和预期回报率。所以从资金供给角度来看,REITs 在我国的发展不会遇到资金方面的巨大困难。

三 、发展我国REITs的政策建议

1.解决REITs的流动性问题,如与银行、担保公司等金融机构合作,为信托投资者提供质押和担保服务。当REITs发展成熟后,就可以在证券交易所公开交易,最终解决其流动性问题。

2.为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境。

3.培育REITs组织机构的建设,加快培养大量的机构投资者。

4.完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。

第7篇：房地产债务融资范文

关键词：房地产上市公司资本结构经营业绩

一、绪论

（一）研究背景及研究目的

1、研究背景

房地产业在我国发展过程虽然短暂但是却非常迅速。我国房地产业的发展是伴随着改革开放和市场经济的迅速发展而活跃起来的，其发展历程具有明显的政府宏观调控的特征。当然，房地产业作为现代经济和产业发展的重要组成部分，它还具有自身明显的经济特征和特有的发展规律。资本是企业发展的命脉，它是企业一切经济活动的物质基础和出发点。资本结构问题是企业经营管理的关键，它与企业成长、企业价值之间存在着至关重要的内在联系，企业资本结构的决策影响到企业的资本成本，资本成本又会影响到企业的整体效益水平、风险程度，进而影响企业的可持续增长能力，影响到企业的价值最大化。因此，合理使用资金、保持合理的资本结构对房地产上市公司具有特殊的意义，研究其资本结构的影响因素，有助于优化企业的资本结构、为企业的经营监管提供依据。

2、研究目的

资本结构的选择以及它对公司价值的影响，一直以来是学术界最广泛的研究话题。在企业既定的产业规模下，研究企业的经营业绩并确定资本结构对经营业绩的影响是最终研究目标。这就涉及到企业如何界定企业业绩的评价指标，并建立指标与资本结构之间的联系，从而实现企业可持续增长。因此，本文的研究目标为：通过实证研究分析房地产行业资本结构对该行业经营业绩的影响，找出关键性影响因素，并融合我国房地产行业的发展现状提出可行性建议，优化资本结构，使企业始终保持良好的经营业绩，稳定增长。

3、研究方法

本文实证部分采用了多元回归分析法和杜邦分析法。选取部分房地产上市公司披露的财务数据，运用Eviews统计软件对影响企业经营业绩的因素进行多元回归分析，利用软件对多元模型基本假设与显著性检验进行验证，进行数据的摄入与剔除，在此基础上得出回归方程，进而得出本文结论。

二、指标分析及数据选取

（一）指标分析

1、指标关系研究

（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。

（2）权益乘数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。

（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。

（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时涉及流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，即必须综合经营销售各方面因素来反映企业资产结构是否合理。

（5）销售现金比率是以经营活动产生的现金净流量与销售收入相比后形成的财务比率，反映企业经营业务的收现能力。该比率越大，表明货款回收速度越快，对应收账款的管理水平越高，发生坏账损失的风险越小，同时也说明企业的收入质量是有保障的；反之，亦然。

2、外部指标选取

中国房地产上市公司是房地产企业群体的重要组成部分，它的发展既受到整个行业发展现状的制约，又能促进整个房地产行业不断的完善和走向成熟。由于房地产开发企业自有资金不足,一般为30%-40%，其余的60%-70%依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款, 根据前述分析利率对于房地产行业经营业绩影响不容忽视，所以利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响，进而影响到房地产公司的资本结构与盈利能力。

（二）数据来源与分析

1、样本选取

为了使本文的研究结果更能客观反映出现实中存在的情况，本文在选取样本时遵循了以下原则：

(1)股票上市初期，公司的表现和股票价格不稳定，于是选择2000年12月31日前上市的房地产上市公司为研究对象。

(2)只发行A 股的公司。对于同时发行A 股，又发行B 股或H 股的公司剔除在样本之外，因为对于同时发行多种股票种类的公司与仅发行A 股的上市公司在确认收入与费用的会计政策上存在着显著的差异，这样计算出的财务指标就不再具有可比性。

(3)对于不能较好反映出上市公司真实价值的ST，PT 类公司将被剔除；对于不能提供研究所需要全部数据的上市公司也将去掉。

2、数据来源

本文所需的原始数据是从新浪财经网中各公司2001年至2010年度财务指标列表中选取的资产报酬率、资产负债率、权益系数、总资产周转率、销售现金率；以及中国人民银行网站获得利率历史数据。数据的收集与整理以及模型的回归分析所运用的软件是Excel和Eviews3.1(2)。

三、多元回归模型建立与应用

（一）构建模型

经过上面的分析,可以初步假定，所要构建的模型应具有以下形式：

Y=β0+β1 X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5（4..7）

其中：Y为资产报酬率，β0~5为由统计软件经过对数据进行分析而估算出的方程系数，X1～X5分别为总资产周转率、资产负债率、销售现金率、权益乘数、利率。输入数据后得到回归方程：

Y=-26.3570+41.7409X1+0.0042X2+0.2896X3-3.6813X4+ 5.0801X5

t=(-2.3080)(2.2267)(0.0213)(0.8781)(-4.8220)(2.9588)

R-squared= 0.9701Adjusted R-squared= 0.9328

F= 25.9703

可决系数为0.9701，修正可决系数为0.9328，模型对样本的拟合度很高。F值为25.9703> F0.05(5,4)=6.26在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.776，模型中X4，X5通过检验，说明权益乘数与利率对资产报酬率有显著影响；而X1，X2，X3在模型中的t值小于临界值对被资产报酬率解释低。把解释变量分解，分组对解释变量进行回归分析，得到拟合度最优的回归：

Y=-26.2976 + 40.0743X1 - 3.6266X4 + 5.1588X5

t= (-2.8191) ( 2.5592)(-7.0988)(5.0476)

R-squared= 0.9643Adjusted R-squared= 0.9465

F= 54.0850

可决系数为0.9643，修正可决系数为0.9465，模型对样本的拟合度很高。F值为54.0850>

Fα0.05(3,6)=4.76在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.447，模型中X1，X4，X5通过检验，三个解释变量对于被解释变量有显著影响。通过软件分析变量之间自相关系数均远小于0.1，所以无多重共线性；White检验值为9.9383

（二）对实证结构分析

1、计量分析

在回归过程中,资产负债率、销售现金率变量被排除出模型,说明资产负债率、销售现金率与资产报酬率之间无显著的线性相关关系。但是否存在其他间接的或非线性关系，有待进一步研究，本文不做继续分析。影响上市房地产公司经营业绩最大的是权益乘数、利率、总资产周转率。权益乘数与公司经营业绩之间呈负相关关系；利率、总资产周转率与公司经营业绩之间呈正相关关系。

2、经济学意义分析

根据模型的回归结果，权益乘数与资产报酬率成负相关关系，资产负债率体现在模型中对于企业经营业绩影响效果不显著，从资本权属结构分析，资本分为股权资本和债务资本，模型中的权益乘数为总资产与股东权益的比率与资产负债率可以并为解释资本结构的指标。

我们可以从相对的债务资本方面来解释权益乘数的影响作用：第一，债务资本的约束对于企业经营业绩的影响主要体现在债务融资以及破产机制的约束。如果企业大量举债，则在经营周期中企业要负担定额定时的债务资本费用，这对于经营者来说可引起到敦促作用，以避免经营失败而赋予债权人进行债务重组由债权转股权，由此丧失企业的控制权。但是我国企业的债权人主要是国有银行，银行和企业之间的债权债务关系实际上体现为同一所有者的内部借贷关系，企业债务到期即使不能按期履行还本付息的义务，银行也无法行使对企业资产的最终控制权，银行不能成为上市公司的股东。且我国破产法规定债权人不能对破产企业进行接管等等，破产和清算对企业经营者不具有约束力；第二，资本成本问题是提高经营业绩的考量问题之一，资本成本由低到高为留存收益、债权资本、股权资本。公司经营业绩持续增长则代表公司处于成长阶段，存在留存收益可以供公司进行再投资，经营者就会尽可能的利用留存收益，然后再发行债券、股票等。因此，盈利能力越强的公司，其利用留存收益融资的倾向越明显，相应的负债融资比例会越低。

由于房地产行业的项目周期大，一项投资可能持续5年10年甚至更长远，所以利率的变化对于房地产行业的资本结构影响效果延缓，并且经营者可以在投资运营过程中通过资金的灵活运用来减缓利率变动带来的资本成本增加。这就促使了公司经营者倾向于资本投资的高回报的项目投资，加快资金周转，提高经营效率，增加留存收益以备投资经营项目，所以利率因素对于公司的经营业绩成正相关关系。

从模型中可以看出，房地产企业的营运状况，受到国家贷款利率的影响延后。根据国家统计局统计数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到7395.3亿元，比2003年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%。定金与预收款的运用就涉及到企业的资产周转运用，而总资产周转率体现在资本结构方面表现为资产运用周转速度快，保证房地产开发新项目的进行，也可以说资金周转快，增加了企业预收款的总体水平，减少企业资本成本，进而对于企业经营产生正相关影响。

四、建议及不足

（一）建议

本文就统计分析结果得出以上分析结论，说明房地产上市公司的资本结构还有待优化，下面就此结论提出以下建议：

1、减少债务融资、拓宽融资渠道

房地产行业资产负债率较高平均负债率在60%左右水平，根据统计的50家房地产上市公司数据分析得到：2010年的资产负债率平均值达到61.31%，资产负债超过50%的公司达到80%左右，其中资产负债超过60%的公司占到66.67%；2009年的资产负债率平均值相比2010年来说虽说有所下降为59.77%，但是资产负债超过50%的公司仍然达到78%，其中资产负债超过60%的公司仍然为62%。这样拓宽融资券到可以既满足房地产行业运营的高资金需求，也可以保证资产负债率保持在适当的水平，降低经营风险，优化资本结构。

2、提高资金使用效益、避免盲目筹资

从近几年房地产行业的融资状况来看，投资高速增长，得到了银行信贷的大力支持。在此情况下，不用考虑资本成本的高低、资本结构的优劣，更不用考虑控制权分散的问题，各个上市公司增发、配股，大量的社会资金涌进了上市公司的口袋，因为国有股占绝对控股地位，增加一点股份，股权结构所受影响较小，但是这样增大了公司对于银行资本的依赖性，帮助政府更好的贯彻货币政策，对于企业来说相应成为相反的严重制约。因此，为了降低利率管制对于企业经营的影响，管理层应提高对资金的利用效率，规范资金的使用用途，保证有限的资金获得最大利益，减少资本成本耗费，提升房地产业自身的生存能力，降低对外部负债资金的依赖，最终使资本结构得到完善。

3、提高资产流动性

实证分析的结果证明总资产周转率对于企业经营业绩有很大影响，公司资金流稳定，周转速度快更有利于促进企业经营绩效的提高。而近年来的一些实证研究也表明，资产流动性对公司的资本结构确实产生着重要的影响，从本文的研究结果来看，资产流动性确对上市公司经营效益的影响因素显著，不容忽视。资产流动性的高低是公司偿债能力的大小和影响债权人对公司的经营风险评定的一个重要指标，而偿债能力的大小和债权人的风险评定最终将对公司的融资决策产生影响，进而影响企业的营运能力。

4、建立健全的往来款管理体制

对于房地产行业发展现状分析得出，地产业预收款与定金的运用在整个企业资金周转问题中是不容忽视的环节。对于一个企业来讲，往来款的存在本身就是一个产销的统一体，例如预收款企业一方面想借助于它来减少经营风险，同时又希望可以用其解决资金周转困难等问题；企业对应收款的运用体现在一方面希望可以促进销售，增加销售收入，增强竞争能力，同时又希望尽量避免由于应收账款的存在而给企业带来的坏帐损失等弊端。所以制定一套使业绩增长率大于采用这种政策预计要担负的成本的体制，对于依赖预收款和定金、后期应收款数额巨大的房地产行业企业来说尤为重要。

（二）研究不足

第一，样本数量偏少。本文只采用了50家房地产上市公司近10年的数据进行统计分析，并且属于行业中经营业绩较好的企业，代表性相对弱。

第二，模型构造偏于简单。模型仅用统计软件对于少量代表性数据进行了简单的多元回归分析，缺少针对被剔除的因素性进行深入分析。

第三，对于宏观因素的影响分析略显薄弱。本文主要针对了内部资本结构对于企业经营业绩的影响因素进行深入分析，对于文中提出的宏观环境等外部因素探讨相对薄弱。

参考文献：

[1]石金.杜邦分析模型的改进与提高[J].现代商业,2007,(21):118

[2]杨宗昌、赵红.浅议杜邦财务分析体系的改进[J].云南财贸学院学报,2003,19(2):37-39

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[4]都云霞、刘亚勇.资本结构影响因素的实证分析——以四川省上市公司为例阴[J].财会通讯,2008,(2):79-81

[5]2004中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组[R].2005年8月5日

第8篇：房地产债务融资范文

关键词：宏观调控；资本结构；调整路径；增量分析

一、 引言

本文以房地产上市公司为研究对象，首先分析我国房企较为常用的融资方式，对其资本结构调整的路径进行甄别和筛选，针对以往资本结构调整研究中大多采用存量财务指标进行分析而难以体现企业真实调整行为的缺点，我们运用增量分析法建立了房地产企业资本结构调整路径指标。在此基础上，从企业特质、宏观经济以及宏观调控政策环境三个方面对影响其资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。

二、 房地产上市公司资本结构调整路径的选择

资本结构调整必然与企业的融资方式相结合，最优资本结构是企业的静态目标，融资行为则是实现该目标的具体手段和动态过程。长期来看，为实现企业价值最大化，企业资本结构会向最优资本结构收敛，为此，根据资本结构偏离的方向和程度，企业会通过有针对性的融资行为（即改变债务和股权的融资方式）来实现资本结构的优化调整。

基于企业价值最大化的目标，房企需对不同的资金来源、融资成本和期限结构进行比较分析，选择宏观经济环境下符合企业发展需要的融资渠道和方式。但是，房企资本结构不合理、资产负债率过高、融资过度依赖银行信贷等问题十分突出，使其经营风险陡增，严重阻碍了其快速发展和企业转型。

尽管理论上房地产企业存在多样化的融资方式，但从实践来看，我国金融市场尚不发达，金融产品创新不足，相关法律法规还不完善，且近年来的抑制性调控政策阻碍了房地产企业的股权等直接融资，这就导致房企主要依赖国内银行贷款等间接融资，而其它融资方式难以形成有力补充。受此影响，房企的资本结构调整大多通过债务的变化和商品房开发销售来实现，具体表现为短期和长期信贷融资与偿还、加快或放缓开发和销售进程以及调整预售策略来控制资金回流速度等。因此，对于房地产上市公司资本结构优化路径的研究，可重点着眼于短期、长期债务和内部留存三个方面。

三、 研究设计

本文结合我国房地产企业的具体实践和金融市场的发展现状，参考我国企业资本结构调整的相关研究（黄辉，2012），主要从短期、长期债务融资及内部留存融资三个方面对房企的资本结构调整路径进行分析。从企业特质及宏观经济形势两个角度着手，全面分析各宏微观因素对房企选择资本结构调整路径的影响。在此基础上，将调控政策分为有刺激政策、有行政调控两类，对他们与资本结构调整路径选择之间的关系进行实证分析。

1. 变量选择与指标计算。根据前文分析，我们确定了短期负债、长期负债以及内部留存收益（包括盈余公积和未分配利润等）为当前房企资本结构调整的三条路径。同时，采用增量分析的方法，在实证模型因变量中设置了短期负债融资增长比（YSD）、长期负债融资增长比（YLD）和内部留存融资增长比（YIR）三个指标。其中，YSD为短期负债增长额（SD）与总资产增长额（TA）之比；YLD为长期负债增长额（LD）与总资产增长额（TA）之比；YIR为内部留存收益增长额（IR）与总资产增长额（TA）之比。

影响房企资本结构调整路径选择的因素包括宏观经济形势、宏观调整政策、公司自身特征等。因此，结合我国房企的融资特点，自变量中宏观经济因素考察了GDP增速（AGDP）和实际贷款利率（RDR）；公司特质性差异方面考察了公司规模、资产结构、盈利性、成长性、资产流动性、非负债类税盾等指标。

2. 数据来源与样本描述。本文以2007年6月1日前上市的A股房地产上市公司为研究样本，为了保证研究结论的可靠性和准确性，我们对样本进行了筛选：剔除研究期间内出现ST和PT类的样本；剔除研究期间内发生并购重组的样本；剔除主营业务收入在总收入中占比低于50%的样本；剔除数据不全的样本。最终得到77家开发经营类房地产上市公司，考察期间为2008年第三季度至2013年第一季度，共19个季度、1 463个有效样本。数据主要来源于国泰安数据库（CSMAR）、Wind金融数据库、中经网统计数据库，部分数据通过东方财富网和搜房网相关数据整理而成。

表1描述了本文定义房企资本结构的三种调整路径。YSD为0.4，即短期负债增加额占总资产增加额的40%。YLD为-0.3，说明近年来房地产上市公司长期负债融资有所下降，一方面，受金融危机影响，我国经济复苏缓慢，房企使用长期负债融资的热情不高；另一方面，房地产调控政策持续收紧，特别是2011年央行多次提高存款准备金率和贷款利率，使房企的贷款难度和成本大为增加，融资渠道受阻，进而导致长期负债下降。YIR为0.2，说明近年房企内部留存收益有所增加，在扑朔迷离的宏观调控背景下，房企会通过增加内部留存收益“过冬”。

3. 实证模型设计。本文利用我国房地产上市公司的数据，建立面板数据模型，检验宏观调控背景下房地产上市公司资本结构的调整路径和影响因素。模型设计如下所示：

Ykt=α+β1LNSkt+β2TANGkt+β3ROAkt+β4TQkt+β5LIRkt+β6NDTSkt+β7AGDPkt+β8RDRkt+ε（1）

调控政策通过市场环境、融资成本等影响到房企的资本结构，不同的调控手段会对其资本结构产生差异化的影响。为考察不同政策环境对各种资本结构调整路径的影响，我们建立了如下模型：

Ykt=α+βX+■？兹Dit+ε（2）

模型（2）是在模型（1）的基础上加入宏观调控虚拟变量，D1、D2分别为有刺激性调控和有行政性调控，若有，则D1为1，否则为0。X代表模型（1）中的企业特质变量与宏观经济变量。模型中其他指标的定义与计算方法见表2。

四、 实证结果及分析

1. 宏观经济与公司特质因素对选择资本结构调整路径的影响。表3反映了三种资本结构调整路径下受公司特质因素与宏观经济状况的影响情况。为保证研究的可靠性，我们对实证模型均进行了Hausman检验，并同时报告了固定效应与随机效应两种情况下回归结果。

从短期负债融资路径看，公司规模、盈利能力以及资产流动性对该路径的选择具有显著的负向影响，而非债务税盾对此路径选择的影响为正。由于房企的短期负债融资主要用于公司相对固定的日常经营开支和资金短期周转，而与经济环境等宏观因素关系较小，因此GDP增长率和利率水平对该路径的影响在统计上不显著。

从长期负债融资路径看，企业规模的系数显著为正。公司盈利能力对该路径呈显著负影响，成长性越高的企业，长期负债融资增加额在总资产增加额中的比重越低。资产流动性对此路径存在正向影响，但作用较小。宏观经济形势对此路径正向影响显著。经济形势较好时，房企会加大投资规模、加快投资速度，对未来良好的市场预期也会使其增加土地储备，这些投资决策加大了资金需求，使长期负债融资上升。贷款利率对该路径的选择有负向效应，其一，较高的贷款利率提高了长期负债的融资成本，迫使房企寻求其它融资方式；其二，贷款利率调整往往是显示政策走向的重要信号，利率提高意味着宏观调控政策的收紧，这会影响房企对未来市场的预期，进而放缓投资速度，资金需求降低。

从内部留存收益路径看，资产结构对该路径有显著的负向影响。盈利性对此路径有显著的正向影响。与债务融资相比，内部留存收益可降低融资成本，不必面临到期还本付息的问题，使企业破产风险降低，资金运用更加主动。因此，在融资决策中，企业往往首选内部留存收益。此外，公司成长能力对该调整路径有负向影响，资产流动性对该路径的影响为正。该路径与利率水平正相关，与GDP增速负相关，在经济增长较快的情况下，房企可以更容易地获得债务融资和其他股权融资，此时内部留存收益所占比重会相对降低。

2. 政策环境对调整路径选择的影响。通过对模型（2）的实证检验，我们得到不同政策环境对房企资本结构三种调整路径的影响情况。为保证研究的稳健性，我们将刺激性和行政性政策变量分别加入到模型中进行讨论，作为对比，我们同时关注了两种政策变量同时加入的情况，如表4所示。

从短期负债融资路径看，刺激性政策对该路径具有显著的正向影响。我国房地产市场和房企的经营状况对政策影响十分敏感，刺激政策下，房企会扩大投资，日常经营开支和短期资金需求会随之增加。另外，行政手段对房企选择该路径仅有微弱的促进作用。

从长期负债融资路径看，刺激政策下房企会增加投资，资金需求量上升，在我国以银行为主的间接融资体系中，银行等金融机构贷款是其重要的融资渠道，因此表现为长期负债融资同样会受到显著的正向影响。而行政手段对房企选择该调整路径的影响较小。

从内部留存融资路径看，刺激性调控政策和行政性调控政策对该路径的选择具有显著的负向影响。由于刺激政策促进了负债融资的增加，内部留存收益占比就会相应下降，而行政手段的低效与滞后效应也产生了同样的效果。

此外，在对于三种资本结构调整路径的分析中，同时加入两种政策变量之后，各变量的符号均保持一致，系数变化不大，说明研究具有较好的可靠性。

五、 结论与政策建议

本文在梳理房地产企业常用融资模式的基础上，结合我国金融市场环境和房企经营实践，运用增量分析法建立了资本结构调整路径指标，利用2008年～2013年的季度数据，从企业特质、宏观经济及宏观调控政策环境三方面对影响资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。研究发现，公司规模与资产流动性对选择短期负债融资路径有负向影响，对选择长期负债和内部留存融资路径有正向影响；公司盈利能力对选择负债融资路径有负向效应，对选择内部留存路径产生了正向影响；宏观经济形势对选择长期负债融资路径有促进作用，对选择内部留存融资路径有负向影响；利率水平对选择长期负债融资路径有负向效应；刺激性调控政策对选择负债融资路径有正向效应，对选择内部留存融资路径有负向影响；行政性调控政策对房企资本结构调整路径的选择产生了较坏的影响。

本文研究结论对房地产企业、房地产金融市场以及政策制定者均有重要的现实价值。首先，房企应从长远发展战略出发，根据自身财务情况合理调配资源，规避风险，在短期与长期债务间建立平衡，使资金更加稳定、有效地为提升企业价值服务。第二，为避免因宏观调控迫使房企选择高成本融资方式带来的风险，防范系统性危机，也为房企进行资本结构调整创造良好的外部环境，应疏通各类融资渠道，如开放或进一步开放上市再融资、发行可转换债券，积极拓展资产证券化和REITS等房地产金融创新产品。第三，政府在制定房地产调控政策时，（下转第107页）应对该产业的整体运行机制进行长远考量和系统性规划，减少行政性的调控手段，更多的通过市场手段进行调控，建立房地产市场长效调控机制，从而引导房企形成长期的发展战略，更加从容地调整其资本结构，使企业价值得以不断提升。

参考文献：

1. 苏冬蔚，曾海舰.宏观经济因素与资本结构变动.经济研究，2009，（12）.

2. Wa1d.J.， S. Michael. The Effect of State Law on Capital Structure. Journal of Financial Economics，2007，（83）.

3. Hovakimian，A. The role of target leverage in security issues and repurchases.The Journal of Business，2004，77（4）.

4. 黄辉.中国上市公司资本结构动态调整.成都：西南财经大学出版社，2012.

5. 白明，任若恩. 不同调整路径下资本结构的调整速度比较分析.系统工程，2011，（1）.

6. 尹钧惠，刘学青等.财务管理基础.北京：经济科学出版社，2009.

7. 孙琳，徐晔.财务管理.上海：复旦大学出版社，2006.

基金项目：上海市政府决策咨询重点课题（项目号：2012-GZ-10）；上海财经大学研究生创新基金资助项目（项目号：CXJJ-2013-405）；教育部社会科学研究青年基金项目（项目号：12YJC790044）；浙江省社会科学界联合会重点项目（项目号：2013Z59）。

第9篇：房地产债务融资范文

关键词：房地产开发企业；纳税策划；筹划

一、房地产开发企业纳税策划内容

（一）房地产开发的特点及涉及税费

房地产开发具有规模大、开发周期长、专业性强、资源占用大、产业链条长、范围广、环节多、关联度高等特点。其涉及契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等税（费）。

（二）纳税策划内容

房地产开发按照开发经营的不同时期进行划分，大致可分为：开发项目可行性研究阶段、企业设立阶段、项目用地获取阶段、项目前期准备工作阶段、资金运作阶段、项目开发建设阶段、房地产销售阶段、物业服务阶段等。以下对不同阶段纳税策划主要应用进行剖析。（1）企业设立阶段。房地产开发企业注册所在地、投资主体、权益比例、投资资产类别等都会影响税收成本。房地产开发企业应根据宏观经济环境、市场状况、企业财务状况、投资经营目的、企业发展规划等综合因素选择最佳模式，并结合自身发展状况灵活变化。以子、分公司选择为例：如X公司是在深圳注册的房地产公司，需要在北京设立一个分支机构Y，深圳与北京的所得税税率为25%，X公司当年应纳所得额为1亿元。若预估Y企业前三年没任何经营问题，可以实现盈利3000万，假设总、分机构预缴比例各按50%预缴，则将Y公司设置为分公司性质的纳税额为（10000+3000）*25%*50%=1625万元，总公司X的纳税额为（10000+3000）*25%*50%=1625万元，集团企业税负成本总计3250万元。若将Y公司设置为子公司性质，其纳税额为3000*25%=750万元，母公司X的纳税额为10000*25%=2500万元，集团企业税负成本总计为3250万元。由此可见，若预估分支机构在短期内可以实现盈利，那么选择母子公司与总分公司的税负效果一样。综合考虑债务风险等负面影响，避免造成母（总）公司承担债务连带责任，分支机构预期盈利，则母子公司的形式更适合区域发展。但若预估Y公司可能由于拆迁问题，在短期内难以实现盈利，且亏损3000万，则将Y公司设置为分公司性质的纳税额为（10000-3000）*25%*50%=875万元，总公司X需要缴纳（10000-3000）*25%*50%=875万元，共计1750万元。若将Y公司设置为子公司性质，其不需要缴税，母公司X需要缴纳2500万元，共计2500万元。由此可见，若预估分支机构在短期内不能盈利，那么选择总分公司形式更为节税。（2）土地取得阶段。房地产开发企业土地取得主要有以下方式：“招拍挂”、划拨、资产收购、合作开发、股权收购等。采取不同的拿地方式直接影响企业的税收成本，甚至影响整个项目的成败。分别以资产收购方式和股权收购方式获取开发土地进行剖析，说明拿地环节纳税策划的重要性。在房地产交易中，直接收购资产对买卖双方而言均需缴纳高额税费（增值税、土地增值税、企业所得税、契税等）。这最终导致买方支付高额交易对价，卖方所得利润大大缩水，甚至交易失败。因此，房地产企业传统的纳税策划方式是以资产转让变股权转让方式，间接持有标的资产。但是对于买方而言，高额的股权溢价无法进入项目后续开发成本，最终导致项目后续开发销售环节承担高额税金，因此在房地产交易的纳税策划中，不能简单地说股权收购就是降低税负的最优方案，而是要寻找整体交易的税负平衡点。（3）项目开发建设、销售阶段。在房地产开发建设、销售阶段，企业可以利用临界点法（普通住宅临界点免征法、销售定价临界点法）、合理增加扣除项目金额、费用转移法等方法节税。以下以普通住宅临界点免征法举例：如增值率未超过20%的住宅免征土地增值税，如某房地产企业营改增后的含税销售收入为X，土地成本为Y，开发成本为Z，那么其开发费用为0.1Y+0.1Z，加计扣除部分为0.2Y+0.2Z。若增值税税率为10%，那么不含税的收入为（X-Y）/（1+10%）*10%，允许扣除的税金附加为（X-Y）/（1+10%）*10%-Z/（1+10%）*10%*0.1*0.02=0.0018*（X-Y-Z）。依据此规律，可计算出销售收入、土地成本与开发成本间关系函数为X=1.62Y+1.73Z，即当X1.62Y+1.73Z且增值率小于20%时，房地产企业可以免交土地增值税。增加扣除项目金额，通常的做法就是精装修，合理利用扣除项目的放大效应（1+10%+20%）=1.3倍。费用转移法，一方面开发企业可以代收费用，若代收费用在房价之外另行收取，则根据增值率计算公式，这对增值率不起任何节税作用。但若代收费用计算在房价内，则扣除项目增加，增值率减小，达到节税目的。另一方面，企业可以通过合理增加开发间接费用，放大开发成本口径，运用1.3倍的放大效应达到节税目的。

二、房地产开发企业纳税策划的优化策略

（一）选择适合自身的策划方法

策划方法没有最优的，只有最适合自身企业的，致使企业的税负成本达到最小目标。若企业采取税负转嫁法，房地产企业可以增加销售价格，将税负转嫁至消费者。但该方法适用于具有价格弹性的区域和时期。若采取递延纳税法，将纳税时间向后延迟，通过资金的时间价值缓减企业的现金流问题，这对房地产企业这样周期长、投资大的企业类型非常有效，如推迟销售收入确认时间，在竣工备案的时间进行策划，根据国家相关规定，竣工结算需要按照实际毛利率进行税负缴纳，因此将该时间安排在年初而非年末最为合算。若采取税收优惠法，企业可以将装修、建筑、购地分设为不同的小微企业，通过企业母子或者总分形式进行节税。

（二）选择合适的筹资方式

筹资方式对于资金密集型企业尤其重要，确定适宜的筹资方式可以缓解企业的资金流问题。假设某企业项目开发缺乏5000万元。若其采取债务筹资1500万元，股权融资3500万元，债务资本成本均为5.3%，那么负债率为30%，利息抵税26.5%，税后总利息成本为430.5万元；若其采取债务筹资2500万元，股权融资2500万元，那么负债率为50%，利息抵税40.5%，税后总利息成本为395.5万元；若其采取债务筹资3500万元，股权融资1500万元，那么负债率为70%，利息抵税54.5%，税后总利息成本为325.5万元。由此可见，债务融资比例越大，利息支出抵税越多，但这也一定程度上增加了企业的财务风险。为此，在企业信誉和财务状况良好的企业，选择债务融资比例较高的融资方式；若企业经营结果一般，且很可能难以清算债务，那么选择股权融资比例较高的融资方式。

（三）恰当选择享受税收优惠政策

房地产行业基本没有直接可享受的税收优惠政策，利用特定地区国家鼓励类产业纳税策划成为策略优化重要手段。如“西开税收优惠政策”，符合政策规定的可享受减按15%税率缴纳企业所得税。