房地产企业审计报告精选(九篇)
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第1篇：房地产企业审计报告范文
关键词：房地产；审计；步骤；重点
一、房地产公司审计的重要性
房地产公司审计是指报表使用人委托第三方对房地产公司管理层编制的财务报表进行独立审计并对报表公允性发表意见的过程。其重要作用主要有以下几个方面：
1.会计师事务所通过审计所出具审计报告能够从专业性的角度对财务报表公允性给予意见。管理层提供的财务报表是否严格按照企业会计准则及相关会计制度编制，会计处理是否规范，注册会计师通过审计，采用一定的技术手段，可以对其是否公允发表独立意见。
2.增加管理层提供的报表的公信力。有个别房企管理层为了绩效考核或达到其他目的而故意粉饰财务报表。为了使报表使用者能够充分信任管理层提供的财务报表并在投资或经营决策中参考报表中提供的财务信息，经注册会计师对进行独立审计后的财务报表可以增加报表的公信力。
3.促进管理层加强管理，本着公平公正的原则编制财务报表。由于房地产企业资金占用金额大，开发产品的生产周期长，经常引入各种类型的战略合作者，而不同利益主体对项目的关注点不同，加之房地产项目本身成本归集对象较为复杂，完工产品的确认条件与其他企业截然不同，行业财务从业人员专业素质的参差不齐及管理层对财务工作的重视程度不一，导致一些房企提供的财务信息质量不高。通过审计提出并解决问题可以督促管理层重视且加强财务报表的编制工作。
二、房地产公司审计工作的步骤及方法
1.做好审前准备工作。第一，近些年国家出台了非常多的关于地产市场的调控、指引性文件及对相关财政税收方面的规定，审计前应充分掌握这些制度及文件并考虑可能对公司的影响：第二，了解公司股东背景、股权架构及公司团队核心人员情况，对公司文化理念及经营方针有初步大致的了解：第三，与被审计单位负责人及各部门进行充分沟通，了解公司的战略发展方向、项目基本情况、项目开发流程、营销及回款策略，特别是要了解公司财务核算、内控制度、税收及现金流管控等体系。第四，收集被审计单位证件及项目资料及清单，包括公司章程、股东会决议及政府部门颁发的三证等。项目的基础资料包括规划设计方案、土地使用权证、建设规划许可证、建设工程许可证、施工许可证等政府部门批复的方案、证件等。第五，在收集上述资料的基础上，了解项目的开发进度，工程施工情况，开盘及销售去化程度以及资金回笼及融资情况等，并根据公司规模具此判断出企业核算中有可能出现的漏洞及确定审计重要性。第六，签订审计业务约定书。
2.现场审计阶段。第一，对被审计单位会计报表进行大致梳理分析，索取上年度审计报告（如上年度非本事务所审计），确定重点审查科目及重要审计事项，第二，对重点科目如收入、成本、期间费用等发生额进行抽查，特别是大额经济事项采用从原始凭证到报表及从报表到原始资料（正查法及逆查法）等技术手段核查其完整性及真实性。第三，对资产负债表重大往来科目采用发函询证等技术手段核查其真实性。第四，对重大经济事项如经济合同签订进行检查，检查其定价是否符合市场公允价格，询价、审批及签订流程是否符合公司制度规定等。第五，检大经济事项的会计核算是否符合企业会计准则的规定，如收入的确定、成本的分摊及结转、资本化与费用化的划分是否正确等。第六，检查税务处理是否正确，特别是每年度的所得税汇算清缴及完工项目土地增值税清算等。
3.编制工作底稿及出具审计报告。第一，根据审计现场的工作成果编制详细的工作底稿，底稿索引清晰，便于查询。第二，根据检查中发现的错误及被审计单位是否愿意调整等综合因素并结合重要性，判断出具审计报告意见类型。第三，获取被审计单位承诺函并报主任会计师同意，出具审计报告。
三、房地产公司审计工作的重点
1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证三个条件之一时即需确认收入，但由于平时税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计人员应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前很多开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计人员应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性：第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工：第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计人员应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保后续工程顺利完工。
4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计人员应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。
5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。
6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。
四、房地产公司审计过程中需注意的问题及建议
（一）需要注意的问题
1.房地产企业由于其行业的特殊性，政府监管力度非常之大，各种批文及需办理的证件较多-而审计人员如只注企业的财务资料如凭证、账簿，则很难发现企业的各种违规则操作，不能发现企业的潜在经营风险。
2.房地产企业由于开盘时预收款较多，而流转税是根据预收款缴纳，很多企业为了缓交税金-而将预收账款放在其他应收款科目，逃避税款入库。
3.账外风险。很多企业将未销售的房屋向金融机构办理抵押贷款，在未解除抵押的情况下又将房屋对外销售。
（二）建议
1.对企业取得的各种政府批文及在政府部门办理的相关证件仔细研究，并与企业各个开发节点及账务处理相核对，检查其开发、销售、财务核算等与此类证件的匹配程度，防范企业违规开发及不按规定进行账务处理的行为。
第2篇：房地产企业审计报告范文
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
第3篇：房地产企业审计报告范文
关键词：房地产项目；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A
1、房地产开发成本控制原则
1.1节约控制原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
1.3全过程控制原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
2、房地产开发成本控制措施
2.1严格合同管理
合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。
2.2加强现场管理工作
2.21加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
2.22严格设计变更签证审批程序
一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。
2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督
对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。
3、加强费用成本控制
3.1材料费用控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]
3.2人工费用控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。
3.3机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]
4、竣工结算的控制
1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
5、结束语
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。
参考文献：
第4篇：房地产企业审计报告范文
随着改革开放30年的发展及城市化进程的不断加快，住房由传统的供给分配制转向市场货币化，由单一的基本住宅功能转向不断升级的大额商品消费。随着消费者的消费观念及政府管理手段的成熟，房地产企业要想在变幻莫测的市场环境中更好地生存和发展，做好成本控制尤为重要。
1 房地产企业成本控制存在的问题
1.1 全过程成本控制脱节，忽视动态管理
房地产企业虽然在施工过程中能根据施工设计图进行严格的预算审核，但在设计阶段不重视成本控制，会造成成本控制的全过程都无法达到理想的状态。多数企业在项目结束后，虽然能认真结算但很少会对成本控制情况进行总结分析，不能为下一个项目提供成本控制方面的经验。造成动态管理缺失，致使全过程成本控制脱节。
1.2 招标工作抓大放小，缺乏监管
在房地产项目的开发过程中，施工所需要的主要材料由房地产企业统一招标，与供货商签订长期的供货协定，从而降低材料的成本费用。但在复杂施工中，使用的材料类型繁多，不可能每一种材料都由中标供货商提供，企业对其他材料的采购比较仓促，这就造成了在采购过程中时间紧张，采购部门不能合理、全面地完成询价、比价，招标仓促，缺乏监管。为了能够确保施工进度，不能做到“货比三家”，匆忙招标采购造成了成本的增加。
1.3 施工阶段缺乏协调和监督管理力度
在项目的施工过程中，对于在设计阶段出现的工程变更，负责施工的单位是否完全按照变更进行施工，对此缺乏相应的监督管理。监理工程师和工程部门人员作为现场施工监督管理人员，对施工现场的变化情况没有及时掌握和监督，对其中发生影响造价的现象不能及时地进行记录和汇报，导致成本控制工作不能顺畅衔接，增加了材料成本。例如，在施工过程中，供货商的供货时间与施工现场的进度没有步调一致，材料提前进入施工现场这就产生了二次搬运费用，并且在搬运的过程中材料会发生损耗，导致成本控制工作不能顺畅衔接，增加了材料成本费用。
1.4 审计不够全面和深入
在竣工结算阶段，由于缺乏对施工现场资料的保存，在与施工方有争议时，只能处于被动的地位，无法做到据理力争。审计过程中只注重项目完成后的结算审计，缺乏对施工过程的监管，这就忽略了事前控制。并且在结算审计的过程中，不能彻底地对成本进行分析。对成本控制问题没有及时做出总结，使得类似问题再次出现。
2 房地产企业成本控制问题的原因
2.1 管理主体不明确
房地产企业的每个部门在职能范围分工上非常精细，但看似分工明确，很多部门却难以做到有效合作，只能在其职责范围内做到成本有效控制。例如，工程部门认为负责预算和决算的部门管理成本控制工作，现场人员只负责该项目的施工质量和施工进度。因此，要想加强项目成本控制，首要的问题是明确成本控制的主体对象。
2.2 成本控制让步于工程施工
房地产企业成本控制的主体不明确，团队成本控制意识薄弱。在施工的过程中为了确保工程进度和工程质量，往往忽略了成本的控制，即使想控制好成本费用，也只是注重全局而忽略了局部，只注重竣工后的成本分析而忽略了施工前的预算协调。
2.3 成本控制流程和机制不完善
在成本控制过程中，人们关注的只是静态资金需求计划，并没有形成“前、中、后”动态成本控制机制。首先，在项目开始时，缺乏目标成本控制；其次，在工程项目的实施中，没有进行全过程和整体的成本控制；最后，在项目施工的每个阶段的成本控制存在脱节现象，控制机制缺乏管理，责任和义务范围界定模糊，权责不明确。
2.4 成本控制缺乏系统的信息化管理
房地产企业在迅速发展膨胀的过程中，随着组织结构的发展庞大，管理流程也变得纷繁复杂，成本控制人员在采集、传输信息时要使用更多的精力，而且需要进行处理的各种信息以及相关的数据量十分庞大，只能人为地进行数据分析，效率非常低，从而导致信息传递滞后，无法提前预测和控制。
3 房地产企业成本控制的对策
3.1 房地产项目决策阶段的成本控制
可行性研究不仅是一个项目立项的重要资料，也是投资者做出投资决策和筹集资金的重要依据，好的可行性研究能为投资者提供最优的方案。因此，可行性研究报告在编制时要细致，考虑到方方面面，使其具有可操作性与可借鉴性，不能只流于形式。要对项目进行全面的市场调研，合理分析需求预测，对规划方案力求完美，对项目施工过程中的成本控制进行财务分析与评价，制定出完整客观的可行性研究报告。
实行全员成本控制，激发全体员工控制成本的积极性，奖罚分明，以便进行有效的成本控制。成本控制人人有责，但应避免出现每个人都不管的情况。建立合理的成本控制组织架构，明确参与主体，做到职责明确。
3.2 房地产项目设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目的初始阶段，这个阶段的成本控制属于事前控制，所以，做好设计阶段的优化和布局能较好地理顺并控制成本费用。要严格实行限额设计，优选设计单位。开展限额设计的主要控制依据是项目的投资和估算，设计者根据工程的预算定额以及建筑材料的价格将最高投资限额分配到各阶段的施工过程中，制定出设计限额和施工图设计限额，依此作为设计和施工阶段的成本控制指标。
3.3 招标采购过程中的成本控制
招标采购的传统方式是单批量、低价格采购，这种采购模式虽然能保证施工的连续性，降低成本，但恶性的价格竞争带来的往往是材料质量的下降。运用战略合作采购，长期合作的供货方能与房地产企业本身达成默契，拥有同等的价值观和深度的合作经验，使房地产企业在材料成本控制中获得别人无法复制的市场竞争力。
严格审查投标人的资质资格，合理准确的编制标底及采购计划。按照项目的总体规划和施工进度，坚持“降低成本，保证工期”的原则，对项目的采购计划进行审核，依据材料及设备的进场需求及施工的进度，编制月度、季度、年度招标采购计划，达到科学合理、客观可行、经济适用。
3.4 施工过程中的成本控制
成本控制在施工期是一种动态过程，根据具体的项目日程，应适时制定合理的资金计划。在实施的过程中要不断调整项目的资金需求，做到经费的动态平衡。按照施工方法、工艺、工序等措施，确定合理、便捷的施工方案。组织专门的成本核算人员，对各阶段的成本进行严格把控。
施工设计阶段的更改对成本控制带来了很大的影响，做好设计修改的审核对成本控制具有十分重要的意义。技术部门要仔细审核建设规划，并对其进行优化，尽可能少做更改，对于不可避免的变更，要主动监控，严格审核，避免投资失控。
3.5 结算阶段成本控制
在验收工作中，一旦发现与合同要求不同或者不符合工程验收标准，应书面告知施工单位，责令其按照合同的要求及标准整改。在整改的过程中一旦涉及费用问题，必须向承包方做好索赔工作。同时还要保证相关资料的完整性。
房地产项目有其自身的特殊性，在竣工后会不可避免出现维修，所以在这一阶段要按合同约定留足维修费，还要委托造价审计部门对项目成本及时做出审计报告，根据报告反映的成本问题，组织相关人员对全过程成本控制做出具体总结分析，找出问题并加以解决，提高今后的成本控制能力。
第5篇：房地产企业审计报告范文
[关键词] EVA;广宇集团;业绩评价;优化建议
[中图分类号] F470 [文献标识码] B
一、前言
房地产业的健康发展是社会发展的基石，对我国国民经济的发展具有非常重要的影响。在供给侧改革背景下，政府推行购房降税、购房补贴以及限制房地产开发商的开发建设等一系列政策，这充分体现了中央对房地产行业健康可持续发展的高度重视。因此，在当前形势下，就需要我们更加关注房地产业上市公司的企业价值。
作为衡量企业价值的新兴指标之一，经济增加值（EVA）是美国斯腾斯特管理咨询公司（Stem Stewart）在20世纪90年代提出。与传统的会计指标不同，EVA强调了资本成本的概念，更能准确反映企业的盈利能力，同时能够更有效衡量公司的经营绩效。
国内引入EVA理念的时间较短，2001年9月，斯腾斯特公司在上海召开了“EVA国际研讨会”，向上市公司、证券投资公司全力推荐EVA，由此EVA正式被引入国内。2010年，国资委要求中央企业用经济增加值（EVA）作为评价指标来考核企业经营业绩。与传统指标相比，高佩佩（2014）认为对于农业上市公司来说，以经济增加值为基础的指标与公司价值的相关性更高，对公司价值的解释力更强。作为一种新兴的管理工具和管理理念，王敏（2016）认为EVA所代表的股东价值最大化及衡量企业真实业绩的理念适应企业的业绩评价要求。孙文静（2016）提出EVA不仅是企业经营业绩的考核工具，也是企业价值管理体系的核心。孙煊卿（2016）认为经济增加值的合理利用有利于企业改善经营管理思路，提高资产利用效率，使公司股东可以考核经营者的真实业绩。
二、EVA概述
（一）EVA的内涵
EVA是从税后净营业利润中扣除包括债务和股权所有资本成本后的企业真实的经济利润。它以经济利润为基础，全面考虑了资本的总体规模与结构。因此，它不再是简单的净利润，而是强调了“增值”的概念。EVA的核心是资本投入是有成本的，只有当企业的盈利高于其资本成本时才会为股东创造价值。
EVA是一种综合评价企业经营者有效使用资本和为股东创造价值能力的指标，是企业考核经营业绩的工具，也是企业价值管理体系的关键。
（二）EVA的计算公式
1.税后净营业利润。税后净营业利润可用于反映公司资产的盈利水平。
税后净营业利润=净利润+（利息支出+营业外支出-营业外收入）×（1-所得税税率）
2.资本总额。资本总额是指投资者投入到企业生产经营活动中的全部资本，包括债务资本和权益资本。
资本总额=债务资本总额+权益资本总额-在建工程
其中：债务资本总额=短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款
权益资本总额=普通股东权益+少数股东权益+递延所得税贷方余额
3.加权平均资本成本
加权平均资本成本=权益资本成本率*权益资本比例+债务资本成本率*债务资本比例*（1-所得税税率）
其中权益资本成本率=无风险收益率+风险溢价
4.计算EVA
EVA=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本。
三、EVA在广宇集团业绩评价中的应用
（一）广宇集团简介
广宇集团股份有限公司（股票代码：002133）成立于1984年，是一家具有一级房地产开发资质的房地产企业。公司于2007年4月27日在深圳证券交易所上市。2015年，实现营业收入171953.72万元，同比增长2.14%;资产规模达到873502.05万元。广宇集团建立了以杭州为中心，二、三线城市为重点的开发局面。在产品定位及设计理念方面，以开发高性价比的中小户型普通住宅为主导产品，保留一定比例的高端住宅产品。
（二）指标计算
参照广宇集团2012-2015年的财务报表及财务报表附注，根据上文的计算公式，其计算结果如表1、表2、表3所示。其中：综合国内外学者观点，选取1年期商业银行定期存款利率3%作为无风险收益率;结合近几年房地产市场和行业状况，选取6%为房地产行业风险溢价。采用2015年12月3日一年期央行基准贷款利率4.35%和一至五年央行基准贷款利率4.75%的算数平均数4.55%作为债务资本成本率。
表1 广宇集团2012-2015税后净营业利润计算
单位：万元
资料来源：根据《广宇集团年度审计报告及财务报表》整理计算得出
表2 广宇集团2012-2015资本总额计算
单位：万元
资料来源：根据《广宇集团年度审计报告及财务报表》整理计算得出
表3 广宇集团2012-2015EVA指标计算
单位：万元
资料来源：根据《广宇集团年度审计报告及财务报表》整理计算得出
EVA和净利润的趋势比较，如图1所示
EVA与净利润的指标对比图
第6篇：房地产企业审计报告范文
过桥资金业务种类多
过桥融资是一种短期资金的融通，目前，市场上过桥融资业务的种类繁多，而且这些过桥资金有共同的特点，一是期限短，使用时间多为三个月内。二是费用高，月息达4.5％～6％。
唐古拉财富董事副总裁谭吴楠告诉记者，“还旧借新”资金过桥是众多过桥业务中的一种。他说，“还旧借新”是一种晟普遍应用的过桥。为解决企业在银行贷款到期需续期，但自己又没有资金归还，必须临时拆借资金，归还老贷款，再贷出新贷款，用以归还临时拆借的资金。原来商业银行对这种情况，往往采取展期的办法；但鉴于人民银行贷款管理办法对于贷款展期的规定，展期原则上不能超过原贷款期限的一半。因此，商业银行在企业贷款到期后往往要求企业归还原贷款，再贷出新贷款，让企业继续使用资金。如此，企业在无足额资金情况下。就不得不去资金市场高息拆借一笔资金来周转一下。企业做“还旧借新”过桥，费用还是很高的，如一个3000万元的贷款过桥，6％的月息，一个月时间过桥费为180万元。
谭昊楠说，在房地产金融领域，过桥贷款机制也被广泛运用于开发商融资。由于开发商在拍卖获取地块后，尚未完全付清土地出让金，就无法取得国有土地使用权证，进而无法通过抵押土地向商业银行融资。因此，利用金融领域过桥贷款机制，开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷，以此借款付清土地出让款，并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款，形成“拆东墙补西墙”的格局，避免资金链的断裂。
房地产项目过桥资金的主要需求，一是补交地价类，房地产企业使用过桥资金补交地价款，再用相关土地使用证申请银行贷款用于偿还过桥资金。二是，赎楼业务，在房产买卖中，因大部分房产都处于按揭状态，在过户前需把房产证从银行赎出才能完成过户。因而在房产交易活跃时产生大量的赎楼资金的需求。谭昊楠表示，他也给一些房地产企业提供了过桥资金服务。
另外，谭昊楠说，注册资金融资过桥也是开展较多的业务。注册资金融资在一些大城市已经很普遍，如果你要想注册一家大型的投资公司，或者注册资金达几千万元，甚至上亿元，你又无法一下筹措这么多资金，那你只好选择融资去注册。现在，一般人都选择专门从事这一行的中介去操作。可以说，在部分城市80％的公司注册是通过融资来解决。一些社会游资专门从事注册融资这一行业，他们往往与银行、会计师事务所等部门有较好的关系，工商注册的程序驾轻路熟，往往一周之内便可办好所有手续。注册资金的多少，与公司所有人承担的风险大有关系。在贷款、对外融资以及贸易过程中，对方往往看重公司的注册资金。因此，一些注册资金偏小的企业，就会设法增资扩股。这又为注册融资这一行当增加了新的业务渠道。
此外，企业还有在大小非过桥减持、管理层收购或股权收购过程中产生的过桥资金需求。首都师范大学金融学教授周绍威给记者讲了一个过桥资金用于融资并购的案例――“无锡尚德并购案”。
周绍威说，通过壳公司“百万电力”向“尚德BVI”提供6700万港元的贷款，作为“尚德BVI”收购“无锡尚德”国有股权的保证金之用。当时协议约定，“百万电力”对“尚德BVI”的债权可以转换成在“尚德BVI”的股权。“百万电力”这项过桥资金是“无锡尚德”启动海外上市的第一笔关键资金，主要风险在于国有股能否顺利转让。如果转让成功，其将获得极高的收益率，所提供的6700万港元可以在不超过半年内转换成25％的“尚德BVI”股权，对应持有“无锡尚德”25％股权。当时财务数据显示，“无锡尚德”截至2004年末的净资产为2739.6万美元，25％的股权对应的净资产为684.9万美元(约5480万港元)，与该项过桥贷款额基本相当，而施正荣对“无锡尚德”2005年的盈利预测是4500万美元，25％的股权相应可以分得的当年利润达1125万美元，也就是说，“百万电力”当年的投资回报率就可超过100％。
企业如何获得过桥资金
目前市场上，提供过桥资金服务的机构很多，信托公司、典当公司、担保公司等机构都纷纷推出中小企业急需的过桥资金贷款业务，而且一些民间资金也乐于提供过桥资金服务。
记者在网上发现一家提供过桥资金服务的企业写着“现有过桥资金1000万元至1亿元，项目不限，借款方地区不限，只要有抵押、质押、或担保措施都可借贷，自有资金2至7天可到账，按月计息，期限1至6个月均可。我方过桥资金费用最优，无前费用，可使贵方项目达到银行的贷款条件。”
记者致电该企业的汪先生询问企业如何获得过桥资金，他说，企业要获得过桥资金，首先，企业需提供资料清单，包括企业及法人基本资料，如：营业执照、公司简介、法人身份证、法人简历、企业主要荣誉证书等。其次，企业要提供相关信用资料，包括企业贷款卡信息、企业基本信用报告、深圳信用网信息、个人信用报告等。再次，企业要提供有关财务方面的资料，近两年审计报告和近期财务报表、近三个月银行对帐单，企业的房地产证、设备清单等。最后，企业还要提供相关的银行资料，与该单业务有关的银行批复、银行借款合同、授信合同、保证合同等。
另外，中易安房地产担保有限公司的周先生告诉记者，可通过资金质押担保的方式，帮助拥有房地产作为抵押物的客户实现快速的过桥融资。过桥融资周期一般控制在6个月内，从接单到放款周期控制在2-3周内，满足企业的过桥资金需求。
周先生说，过桥资金对企业的需求是，该企业拥有足额的房地产作为抵押物，但对资金需求比较急迫。中易安在确认抵押物足额和还款来源可靠的情况下，出具足额存单质押，银行快速放款，帮助企业实现过桥融资。
国行融信(北京)投资担保公司的李经理告诉记者，从资金提供方而言，他们对申请过桥资金的企业有几个关键因素判断。他说，具体讲，一要看企业的决策人和管理人，主要是其品德与决策能力、管理能力。企业起步阶段，决策人的决策能力与管理人的管理能力很重要。企业发展阶段，决策人与管理人的品德对项目的风险控制会更加重要些。当然很多时候，决策人和管理人集于一人，但并不妨碍按两种角色对其做出评价。人的因素可以占整个项目风险的25％或更高。
二要看行业，如果企业所在行业属于朝阳行业，企业的决策人及管理人可能亦会成功；如果行业属于夕阳行业，一个较好的决策人及管理人可能亦会失败。因此必须衡量行业因素对其经营产生的影响。行业因素可以占整个项目风险的25％或更高。
第7篇：房地产企业审计报告范文
出纳是指按照有关规定和制度，办理本单位现金收支、银行结算及有关账户，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据的总称。下面是下面是小编为大家整理的关于房地产出纳述职报告范文，如果喜欢可以分享给身边的朋友喔!
房地产出纳述职报告范文1时间如梭，转眼间又将跨过一个年度，在领导及同事们的帮助指导下，通过自身的努力，我个人无论是在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上都得到进一步提高，其工作总结如下：
一、日常工作
1、收费。
2、依据现金收支单据编制收支日报、收入日报、收入月报及出纳帐，由会计员审核签名。
3、清点库存现金(其中包括账面备用金、公寓备用金及按金，墙砖费、内部卖废品费)。
4、查询银行余额与帐面余额核对清楚，并查询已开发票的金额是否到帐。
5、收入存行(将日常的收入及公寓的收入分别存入农业银行及农村信用社)。
6、报销及借支(由经办人、部门主管、会计员签字后方可支付现金。
7、登手工银行日记账及现金日记账。
8、支票、法人章及网上银行u盾的保管。
9、停车场月保卡的设置与发放(业主来收车位需发月保卡，按业主交的管理费来设置使用日期)。
10、工资的发放，制工资发放表(转账工资及现金工资)，核对员工的帐号与金额，开支票在银行转帐。
11、每个星期五准备备用金退装修按金。
12、会计每三个月会打交款通知单，将其装订好，以便查阅和统计缴费户数。
二、工作中遇到的问题
在工作中如遇到自己无法解决的问题，应请示领导给予提示或是解决问题的方法。
房地产出纳述职报告范文2不知不觉加入到公司这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在公司的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。
作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。
审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。
对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。
这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。
对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。
保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。
6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问领导当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由主任审核，审核无误后，交由总经理签字确认。
最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。
领导刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。
当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。
房地产出纳述职报告范文3在--年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责中融信、中大南分的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：
一、工作方面：
(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。
1、以票据结算的方式到银行进账付款。
主要支付了中融信办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给森林故事物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。
2、按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。
3、根据每月银行对账单编制银行余额调节表。
4、定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。
5、各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。
6、做好会计凭证的保管工作。
积极配合每月审计部门的内部审查。
7、工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错。
8、为中大森林故事的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。
今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了森林故事四个车位。
9、到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。
后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。
10、从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。
收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。
(二)对于统计填报方面：
1、数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。
因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。
2、统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。
3、遵守统计法以及统计政策的各项规定。
二、工作中存在的问题以及反思：
(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。
财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的`一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。
(二)需要不断加强专业学习。
在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。
同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。
(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。
财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。
(四)在工作中团结同事，和睦相处。
我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围。
房地产出纳述职报告范文4自6月份入职以来，主要从事公司财务部出纳一职。在部门中我们的每一名财务人员都有自已收获，尽管职位分工不同，但是能看到每一位同事尽职尽责的为公司的发展做出的奉献。同时对我来说更是一份磨练自己意志力、提升自我能力、展现自我价值的一个机会。
在工作期间，能够按时保质保量的完成领导交予的工作，并且从这份工作中，让我学到了更多的业务技能及为人处世的道理。下面我将针对我近五个月以来的工作做出简要回顾和总结。
一、主要工作内容。
严格按照公司财务制度要求，办理费用报销，现金、银行的收付业务;协助完成金蝶财务软件的安装、调试及模板的修订;完成与银行相关的业务，支票、凭证的购买，对账单据的打印、校对;认真登记日记账、银行存款日记账，保证日清月结;保管库存现金、有价证劵、公司资料及有关印章;登记支票和公司资料使用情况;完成记账凭证的填写，打印，归档;按月统计当月合同的类型涉税金额代下个月粘贴印花税票;按月编制银行余额调节表，现金盘点表等财务相关报表;协助部门领导完成《财务支付程序》、《差旅费程序》、《采购立项程序的》、《固定资产管理程序》、《财务保密清单》等文件的修订;与财务公司联系开立一般账户的相关事宜。
二、其他工作内容。
完成财务经理交待的其它财务相关工作，如：财务用办公用品的采购等;协助综合管理部完成公司筹备期间的办公用品的采购，快递的收发，与物业公司的交涉及住房公积金的开户等先关事宜;协助综合管理部组织公司第一次秋游活动;加入高端座谈会会务组，并配合领导完成高端座谈会的物资采购及会场布置等相关工作。
三、工作进展及心得。
作为一个合格的出纳，必须要学习、了解和掌握政策法规和公司制度，不断提高自己的业务水平和知识技能。也深刻了解到出纳人员要有较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互作用。
在工作期间，我会严格要求自己，具有较强的.责任心和进取心，工作热情度较高;乐于与他人沟通，有很强的团队协作能力;责任感强，切实完成领导交付的工作，和公司同事之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦，配合各部门负责人成功地完成各项工作;积极学习新知识、技能;注重自身发展和进步认真、高效的做好领导布置的每一项任务，能够做到在工作中发现问题，总结问题，在细节上出现的漏洞，能够及时的改进;在此，我非常感谢部门的领导和同事对我的工作期间的耐心帮带，感谢我的同事对我工作中出现失误后给予及时的提醒和指正，能够让我在处理各种问题时考虑得更加全面，正确对待自己，找准不足之处，迎接新考验和挑战。
通过近五个月的工作，我觉得自己还有一些不足之处，需要在今后的工作中不断加以改进。
文字功底差，在个人工作汇报等工作报告中语言、措辞等运用不当;对待工作不够严谨，多次出现不应该发生的小错误;工作中，与同事之间的沟通力度不够;
四、20--年工作计划。
新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼。在新的一年，我需要认真的审视自己，将自身的问题、缺点一个个消灭掉。
那么，在本职工作上的计划及方向：对待工作上，需要严格执行现金管理制度，认真掌握库存限额，按现金收付记账，凭证办理收付，金额方面要当面点清，防止工作出现拆错。
做好现金、银行存款日记账，做到日清月结，保证账证相符，账款相符，存取与银行账目相符的工作。
及时核对银行存款，做到账款相符;管理好相关凭证，防止丢失。
不断学习，不断提高业务水平，与部门会计人员密切配合，做到相互支持、配合默契。
在个人能力上，我需要得到以下进步和提升：
需要要进一步加强文字综合能力，在个人报告上要书写严谨、措辞得当。
工作中要更严谨细致，确保不出任何差错。
提高自己与公司各部门成员的沟通能力及团队协作能力。特别是和工商、税务、社保等单位的外联沟通能力。
五、总结。
在这短短的几个月的工作中，所有成绩都只代表过去，所有教训和不足我们每个人都牢记在心，努力改进在以后的工作中我将加强学习和掌握财务各项政策法规和业务知识，不断提高自己的业务水平，加强财务安全意识，维护个人安全和公司的利益不受到损失，做好自己的本职工作，和公司全体员工一起共同发展。
再次也真诚的感谢帮带过我的部门领导，感谢你们对我工作期间的帮带及指导，才能让我有了今天的进步和成长。
在新的一年，我将会尽最大努力，和你们一起共同进步、学习，为我们的公司做出小小的贡献。
房地产出纳述职报告范文5财务的工作是不能容的丝毫马虎,财务人员的工作报表是绝对保密的,这会直接影响到一个企业的运行。因此,在平时的时候,需要制定一个完善的管理体系,房地产商对于财务出纳看的更加重要,下面为朋友们介绍房地产建筑企业财务出纳述职报告,大家可以参考。
时间如梭,转眼间又跨过一个年度之坎,回首望,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
年初,置业公司经营管理模式调整,财务工作并入财务部;客旅分公司人员分流,财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现,出纳核算、财务管理工作纳入财务部。--年-月份集团公司推出财务合同管理月,财务部被推向了阵地最前沿;--年-月份集团公司实际预算管理,财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部,要求管理水平的不断地提升,外部,税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控,在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了,下面总结一下一年来的工作。
一、职能发展
过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
1、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算合同管理,有了统一归口的依据。
2、对出纳报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了出纳报表管理办法。
使出纳报表更趋于管理的需要。
3、修改完善了出纳结算单,推出了出纳凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。
4、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。
公司推出“财务、合同管理月活动”,说明公司领导对财务、合同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
1、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的出纳二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;
二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
2、配合目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符合财务管理的要求;
二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。
3、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。
--月份与宁波公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
4、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。
5、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。
为了使出纳核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、出纳核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从出纳核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。
6、出纳知识的培训,我们从三方面考虑培训内容,一是《出纳法》,要了解出纳知识,首先要了解这方面的法律知识;
二是出纳基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂出纳报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是出纳知识培训的重点。
经过调研、沟通、设计,于--年--月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于--年--月--日推出《出纳报表管理试行办法》;--年-月--日推出《出纳凭证管理试行办法》。出纳报表推出执行-个月后,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。
出纳凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,-月份实行逐步换新的办法,-月份要求全面试行。试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综合管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足。--年-月份,针对出纳凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对出纳结算单据作进一步完善,并于--年-月--日下发了有关规定。
经过财务合同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从出纳核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。
二、职能管理
(一)核算工作
核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、出纳核算与结转、出纳报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。
1、出纳审核
出纳审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如--家园项目地处余杭--,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。
2、材料核算
材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配合材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。
公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。
在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购——供货——结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如-月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购——供货——结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。
3、出纳内部报表执行
对-月份出纳报表审核中发现存在的问题,如:①---公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行,使用的仍然是老格式,发现后要求重新调整编制;②--公司未按新表编制,因为信息传递上的出了问题,已通知从-月份报表按新表式编制。对这件事的反思,一项新工作的推行,一是要责任人大力宣传并监督执行,二是执行人足够重视并自觉执行,只有这样一项新工作才能有效地推行。
对出纳报表推出执行-个月后进行反检,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“出纳报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“出纳报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和--公司在编制-月份报表时试行。本打算在-月份报表中全面推广,因这项工作的前期工作量较大,由于-月份开展税务自查工作把此事担搁了,要求-月份落实执行。
4、销售管理
春节前后按揭放款缓慢,针对这个问题,姚笑君副总裁亲自督阵,由财务部与销售部门进行了核对查明原因,并催促银行放款。并明确了职责,按揭资料由销售部门负责,整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时,将名册报财务部,财务负责催放工作,在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。
-月份公司加强了财务部销售管理力量,加强了对销售台帐的审核,加快了财务销售明细的编制,及时与销售置业部的销售月报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,提出有关措施。如:从-月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高,要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制,建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况,或了解清楚客户的相关信息,避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续,并对这批客户多加关注。
5、税务政策及纳税申报
运用税务政策,向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请,经--市地方税务局检查审核于--年月--日下文批复同意--建设集团有限公司对--山水人家置业有限公司、--坤和建设有限公司等-户企业按不超过当年销售收入-%的比例提取--年度总机构管理费。--年出纳决算中集团公司向山水人家置业公司提取了--万元。对--年养老保险进行清算,整个集团养老保险分-个公司交费。这样利于管理,对该项费用支出便于掌握,主要还是有利于接受税务与社保的检查。--年度,山水置业公司产生利润,为弥补以前年度的亏损,我们做了税务审计和申报工作,经多方努力于--年-月获得所得税退税返还--万元。
(二)审计工作
1、--置业公司一期交付结算后产生了利润,在进行所得税申报的同时,办理以前年度亏损弥补申报。
为弥补以前年度亏损委托--天瑞税务师事务所对山水置业公司--年、--年及--年进行了税务审计(--年、--年已审计过),出据的审计结果符合公司利益,西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。2、委托--兴合出纳师事务所对集团公司、山水置业、--置业、客运中心、集团合并报表进行出纳审计,审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、--置业、客运中心审计报告,审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的出纳审计报告经过蹉商获得了有效的出纳审计报告。
3、委托--兴合出纳师事务所对集团公司增资的验资工作,已取得有效的验资报告。
4、-月份对各公司财务状况进行了一次审计;
--月份对客旅分公司--年经营进行了内部审计;对投资企业彩虹城项目的--年出纳报表进行复核;-月份对社区服务公司--年经营情况自查工作进行了布置,并进行了财务审计。
5、今年房地产行业是税务机关重点审查对象,为此我们在-月份已对--年的有关出纳资料进行复检,做好有关准备工作。
-月-日,--市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计,由于准备充分,审计后对我们的出纳核算规范性给予肯定。
6、--年-月--日,--市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。
本次税务大检查在全省范围开展,会上对税务大检查工作进行了布置,税务大检查工作分三个阶段,第一阶段,为自查阶段,时间从-月--日至-月--日,给企业一个补交的机会;第二阶段,为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查,时间从-月下旬至-月底,对以下三类企业为必查对象:①自查情况空白的;②销售利润率不到-的;③不交自查情况表的,另外按自查户数的--%比例确定重点检查对象;第三阶段,为省局重点检查。
公司领导对这次税务大检查工作非常重视,姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作,要求财务人员全力以赴做好自查工作,经过--天的奋战,完成了自查工作。在自查申报过程中,认真对待税务机关的查询,在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报,未将我公司列入重点检查行列。
第8篇：房地产企业审计报告范文
（一）培训打基础。派人参加了省厅举办的大数据知识介绍和运用培训，全局审计人员还参加了省厅举办的大数据知识介绍和运用远程视频培训，使审计人员初步对大数据的内涵和运用有了一定的了解。结合审计实际，在局内举办了如何适应大数据时代的到来，如何运用大数据开展财政预算执行审计等知识的培训，进一步深化审计人员对大数据概念和运用的理解。
（二）建立数据库。从2015年10月起，用近4个月的时间，抽专人建起了数据库，集合了自2012年以来全县78个一级预算单位的部门预算收支备份数据和财政总预算会计数据、预算编制数据、国库集中支付数据、非税收入数据、基金预算收支数据，今年又集中了车辆管理、工商登记、地税征管、房产登记、2015年低保发放等方面的数据。还组织资金，购置了设备，建起专门开展项目审计的数据分析室。
（三）初步运用探路。在安居保障房工程审计中，运用房屋租赁信息、房产登记信息、车辆管理信息、工商登记信息以及纳税申报信息等数据进行关联比对分析，查出了保障房在动态管理中存在的一些问题，如不属于安置对象的分配了保障房，分配了保障房后又购买车辆的，分配了保障房后又购买商品房的等问题，根据查出的这些问题，及时责成县住建局立行整改。这也是该局运用大数据进行分析取得的初步成效。
（四）逐步扩大运用。在地税审计中，利用省厅下发的地税征缴备份数据进行了以下四个方面的分析尝试。一是将纳税登记与纳税申报进行关联比对，分析有多少比例没有纳税申报，揭示纳税管理上逃税、漏税行为。二是审查房地产企业少征漏征营业税和土地增值税，房地产企业进行房地产开发经营业务应缴纳的营业税和土地增值税计税依据一般应该一致，均应等于年度财务报表的营业收入，以房地产企业已缴纳入库的营业税和土地增值税为基础，比对此两税的计税依据与年度财务报表的营业收入是否一致。如果三者不一致，在没有正常原因的情况下，则有可能是相关税款未足额征收。三是通常来说，房产税或城镇土地使用税应同时缴纳。通过对"地税局2015年征收数据"表中所有征收记录按纳税人进行分类汇总，存在部分纳税人存在着只交房产税、或只交城镇土地使用税的疑点。四是对税收结构进行审查，分析各行业税收反推一二三产业对财政收入的贡献率，通过分析不同行业和一二三产业税收占比，找出产业发展上的差距，为县委、政府决策产业结构调整，加大招商引资力度，发展规模企业和培育税源提供参考依据和建议。
（五）做好财政联网适时动态监测审计。该局的财政联网系统起步于2010年，最初的两三年主要是用来采集财政数据。从2013年下半年开始试行财政联网动态监测。一是按照省审计厅和州审计局的规定动作要求，做好全年不少于四次联网审计工作，最多的次数是2014年该局每月开展一次联网审计，全年出具12期动态监测审计报告。二是在联网审计中，根据自己的能力，不贪多，每次确定一个或两个重点内容，如2011年至2015年，分别对会议费、滥发津补贴、资本支出、建设支出纳税情况、大额拨款到个人账户、三公经费增减情况，节日大额支出等方面以国库支付数据和会计摘要为基础，以查询筛选方式方法对全县所有预算部门单位进行动态监测，发现疑点后，对有问题的部门单位出具“财政联网审计动态监测问题联系单”进行核实，收到这些部门单位对核实情况的回复意见后，对属实的单位，下发整改意见书，同时上门督办或电话督办其整改到位。仅2015年第一期监测查出X镇财经所、X镇人民政府、县XX等12个单位违反规定发放奖金和补贴113260元，第二期监测查出县XX局、县XX局2个单位违规发放奖金16155元，第三期监测查出县XXX建设指挥部支付给施工单位的工程款少交税款100多万元。今年一季度的动态监测将公用经费支出作为监控重点，通过对国库支付数据进行监测，形成了对3个单位的疑点，分别包括“记账凭证摘要不规范”、“大额支付直达本单位个人账户”。根据监测结果出具了3份“财政联网审计动态监测问题联系单”，已分别送至各疑点单位，目前正在核实阶段。通过近几年的财政联网动态监测审计，积累了经验，摸索出了一些方式方法，提高了审计人员的技能。起到了审计全覆盖的作用，但在联网监控审计的深度方面还远远不够，还有潜力可挖。该局审计人员均达成共识，认为财政联网审计在当前审计资源和审计力量严重不足的情况下，是加大审计监督全覆盖的一种有效方式和方法。
（一）数据分析人才力量严重不足，难以胜任这两项工作。从该局的实际情况来看，2012年至2015年，先后选派8人参加了审计署和省厅举办的计算机中级培训，因专业性太强，加上参学的人员基础不强，只有1人取得审计署颁发的合格证。虽做了上述努力，但这方面人才仍然严重不足。
（二）任务太重，没有充裕的时间来保障数据分析和财政联网审计工作。基层审计人员除了参加精准扶贫和纪委组织的专项检查等各类活动外，平均每个项目的有效实施时间大概在20天左右，在此情况下，审计人员根本没有时间静下心来思考如何做好数据分析。本来做好了数据分析可以减少审计人员的工作量，但关键问题是一个基层局只有1人能勉强做分析这件事，而年青同志虽然会分析，会编写分析语句，但年青同志工作经验不足，又会造成他思路不
第9篇：房地产企业审计报告范文
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
前言：房地产作为我国的经济发展主要支柱之一，近年来发展迅猛。但计划与机遇并存，大浪淘沙后在市场上最终能存在的必定是具有自身特点的企业，或可以理解是建造大多数客户需要产品的企业。如何在如此为数众多的企业中脱颖而出并谋得一席之地，笔者认为可以从“精细化“管理入手。
产品定位精细化
项目的定位，指的就是想把项目做成一个什么样子。一方面是指建筑本身的样子，另一方面指的整个项目在市场上的形象，即在客户心目中的形象。定位正确与否决定了一个地产项目的成败。个人认为应着重注意下列问题。
1、确定定位的工作顺序，即抓好工作主线。具体来说，主要可按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
2、市场定位的主要内容。一般而言须注意以下几点。
2.1确立开发理念。基于企业的价值观、文化观，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；
2.2明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；
2.3筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；
2.4进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；
2.5测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；
2.6根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3、按产权所有方明确定位。项目建设后产权持有人不同，产品定位的思路也会有所区别。
3.1长期持有。长期持有可以通过或租赁或经营的方式在收得租金的同时享受通胀土地升值带来的双重收益。产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。
3.2短期获利。短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。如项目改造（创业园区）、传统成熟的短工期作品、有买点的创新（挑高、夹层等），有助于迅速回笼资金，提高不动产短期投资利益。
4、经济环境变化时的产品定位
4.1通货膨胀压力大时的产品定位。通胀时开发商会面临收入固定而成本却持续上涨的不利局面。因此在定位时应选用施工周期不是太长，有保值预期的形式设计。
4.2市场不景气时的产品定位。在这个时段，应注重设计有特殊吸引投资人的，开发周期短的的产品。同时因土地资源的稀缺性可考虑设计租售灵活，有弹性选择余地大的产品。
5、财务压力大时的产品定位。房地产企业是资金密集型企业，随着土地招排挂的推行企业在土地上付出的成本越来越大，资金压力也越来越重。所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时应注意产品规划以顺销产品为主；产品设计以简单楼房为主；审慎投资需长期开发的产品；诉求周转性快的产品，灵活应用资金，提高投资报酬率。
产品设计精细化
设计阶段的“精细化”管理实际是指在设计阶段方案的优化和审图后图纸的优化工作。产品设计直接影响到施工管理和项目投资。就以下几方面与诸位共享。
1、规划指标容积率的使用。
1.1空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。
1.2建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。
1.3建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。
2、公共部位的设计。
2.1具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
2.2具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，通过公共设施的分摊，可使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有使用权或产权。
2.3具有收益机会的公共设施，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。
3、注重方案阶段优化。相较而言，设计人员更愿意接受方案阶段提出优化意见。优化过程中可对诸如结构体系、基础类型以及其它问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计上的每一个技术细节进行成本控制，且可做到与设计同步进不耽误项目的总体进度。细化后的施工图详细完整，便于项目工程量在施工招投标阶段计算清楚，从方案开始就对项目成本进行有效控制。
施工管理精细化
质量是企业的生命。房地产开发建造的是“商品”也是“作品”，在施工过程中要有做“作品”的理念融合在管理的整个阶段。比施工单位更懂现场管理，更理解对方的需求，则更能管理好施工方，管理好施工质量。
1、技术问题。作为一个工程项目，如装饰工程，其施工工艺复杂，材料品种繁多，穿插施工多。这要求现场施工管理人员务必做好技术准备。熟悉施工图纸，针对具体的施工合同要求，尽最大限度去优化每一道工序，每一分项（部）工程，做好施工组织计划，确保每一分项工程在受控范围之中。其次，针对工程特点，除了合理的施工组织计划外，还必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。做好各方面突况的处理准备方案，以保证能按时保质完成。再者，从技术角度出发，施工质量问题是否达到相关的设计要求和有关规范标准要求，仅仅从施工过程中的每一道工序做出严格的要求是远远不够的，必须有相应的质量检查制度，针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的质量验收标准，以确保工程质量。
2、材料问题。工程阶段土建、安装、装修等诸多环节所需的材料种类繁多且经常有许多最新的材料应用的问题。因此，针对材料的问题，必须解决好材料的以下几方面的问题。
2.1材料供应。配合设计方确定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材质、规格，精心测算所需材料的数量，组织材料商供货。
2.2材料采购做到“样板指路”。面对品类繁多的材料采购单，必须将数量（含实际损耗）、品牌、规格、产地等――标识清楚，尺寸、材质、模板等必须及时到位，以避免材料订购不符，进而影响工程进度。
2.3材料分类堆放。根据实际现场情况及进度情况，合理安排材料进场，要求施工方根据施工组织平面布置图指定位置归类堆放于不同场地。
2.4材料追踪、清验。对于到场材料，跟踪检查施工方清验造册登记情况，避免材料丢失，或者浪费。并注意材料分类堆放和易燃品、防潮品材料保护措施的落实情况。
3、施工的问题，施工的关键是进度和质量。对于进度，原则上按原施工组织计划执行。但作为一个项目而言，现场情况千变万化，如材料供应，设计变更等所难免，绝对不能模式化，必须根据实际情况进行调整、安排。施工质量能否得到保证，严禁偷工减料，从而确保整个工程的质量。
4、人员管理的问题。检查施工队伍的管理体制，是否做到了各岗位职责，权利明确，工种班组人员到岗的情况。面对工期紧逼，学会如何要求施工单位增加人员克服困难。
5、资料管理的问题不容忽视。任何项目的验收，都必须有个竣工资料这一项。竣工资料所包含的材料合格证、检验报告、竣工图、验收报告、设计变更、测量记录、隐蔽工程验收单，有关技术参数测定验收单、工作联系函、工程签证等等，都要求我们在整个项目施工过程中要一一注意收集归类存档。如有遗漏，将给竣工验收和项目结算带来不必要的损失，有的影响更是无法估量。
6、成品保护的问题。作为最后的一道工序，成品保护可谓至关重要。成品保护不到位会从整体上破坏美感，影响工程验收。对于成品保护，必须采取相应的相关防范强制性的制度，并加强灌输成品保护的意识，提高工人的认识。
7、施工安全的问题。主要是关于防火、禁止乱搭接电线、戴安全帽，脚手架搭设，安全带等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓、天天讲，要求施工单位安全人员多组织培训学习，防患于未然。
成本管理精细化
房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。纵向管开发成本，横向管部门费用。建立成本管理体系，直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人。
1、项目前期的财务管理。全面熟悉了解项目情况，根据项目开发进度收集相关资料，确定“四证”的时间节点编制筹资计划
2、施工阶段的财务管理。
2.1确定或调整次月资金计划。在（月末）审核项目上报的次月用款计划，如发现与原计划不符应要求项目经理按公司规定流程调整资金计划。
2.2合同台账登记。每个合同应建立该合同的台账，合同及补充合同建立关联的编号管理。所有编号必须连续，以保证合同资料的完整。合同履行完毕后，将资料合并装订成册随项目完工当年的凭证一起保存。
2.3工程付款管理。仔细校对项目上报的“工程用款申请”，对数据计算、用款类别、发票等要素，按正常用款（计划内）或特殊用款（计划外）做分类汇总。如实际发生预算外付款的应随即滚动调整项目的财务预算。且应在每月的固定日与项目组核对项目资金的使用情况，确保双方数据的正确和一致。
3、工程竣工后的财务管理。
3.1项目竣工并取得大产证后，应及时将开发成本结转至开发产品。有时因种种原因需要提前结转的，应合理测算预提成本费用。清理所有尚未执行完毕的合同，对尚未支付（包括尚未签订的合同）的成本进行测算和预估，将预提成本费用按对应的明细科目入账，然后调整项目的目标总成本。
3.2项目决算：施工合同如是包干性质的，那么合同价加上合同外费用的审计价即为决算价；施工合同为费用开口或暂定价性质的，则应以审计价为决算价。审计报告除应明定的直接费和所有合同规定的费率外还应对甲方代垫的如审计费，水电费，甲供建材设备的定额返回款等等所有垫付款进行清算确认。
3.3工程保修金：按合同规定的决算价比例提留。保修期内得到原项目经理或总工程师的批准方可动用保修金；待保修期满，待物业管理单位盖章确认无质量纠纷后由原项目经理或总工程师批准，可将保修金余额退还施工单位。
4、实施要点
4.1建立全面的预算体系：校核可行性报告（初稿）中的总投资计划，定稿后据此编制项目财务预算和年度财务预算。在续后的开发过程中根据项目开发和资金收支的实际情况作相关的滚动调整，并将调整和执行情况及时与项目经理沟通。
4.2合理安排资金：对项目经理提交的年，季和月度资金收支计划，应从充分利用资金的时间价值、努力降低资金使用成本的专业角度提出优化建议，并与项目经理协调平衡一致，报公司批准后执行。
4.3设立台帐：每个开发项目必须单独设立全套成本台帐，正确归集开发成本和结转销售成本。
4.4统一会计科目和核算办法：应遵守统一的财务管理制度，按照统一的开发成本科目的核算内容进行账务处理。并将核算对象如何划分的办法告知项目经理，使项目经理在申报项目收支时能正确对应。
4.5加强与项目组的业务沟通：应及时了解项目开发的总体情况，收集资料，定期与项目组的成本控制岗位人员核对数据，随时纠错防漏，保证财务数据的正确性。
4.6做好税收筹划：应熟悉国家和地方房地产行业的税收政策，掌握税收政策的最新变化，与对口税务部门的经办人员保持良好的人际关系。在与营销策划和项目经理协商一致的前提下合理安排收支节点，争取最大的税收优惠，做好税收的筹划工作。
