房地产企业内部审计报告精选(九篇)

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第1篇：房地产企业内部审计报告范文

（哈尔滨三家湾房地产开发有限公司，黑龙江 哈尔滨 150089）

摘　要：伴随着市场经济体制的进一步成熟和完善，房地产企业面临的竞争格局发生了很大变化，过去那种依靠扩张来获得增长的方式已不再适应未来的发展，加强管理以获取竞争力成为房地产企业面临角逐的选择，在这样的背景下，加强内部控制建设便成为极其重要的问题，文章从房地产企业内部控制的现状出发，对如何加强内部控制进行探讨，旨在为房地产企业完善内部控制建设提供参考。

关键词 ：房地产企业；内部控制；建议

中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0058-02

收稿日期：2015-03-12

作者简介：侯君丽（1972-），女，黑龙江哈尔滨人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。

一、引言

毋庸置疑，在过去几十年的经济改革中，房地产行业的发展引人注目，无数房地产企业在这场经济盛宴中迅速崛起，数十年的累积也使得房地产行业逐渐成为国民经济支柱之一，然而，随着经济体制改革的推进，房地产企业所面临的经营环境已经发生了巨大变化，加之近年来我国越来越严厉的调控政策，房地产企业所处的形势也愈发严峻，外部环境的恶劣又加重了企业之间的竞争，为了在竞争中生存、发展，房地产企业势必要重视自身管理水平的提高，最大化地利用现有的资源以获得长久的经济利益，同时防范可能存在的风险，因而加强内部控制建设十分必要。

纵观当下的房地产企业，由于受历史因素的影响，加之内部控制在我国企业发展时间不长，房地产企业普遍未予以内部控制足够的重视，在很多企业都存在着控制环境薄弱、未进行充分的风险评估、缺乏必要控制活动以及信息沟通等诸多问题，在过去粗狂的发展期，这些问题或多或少都被经济效益的高效增长所掩盖，而到了发展另一个阶段，尤其在竞争激烈的当下，这些问题都将成为制约企业进一步发展的阻碍，甚至成为影响企业生存的阻碍，为了保证经营的有效性和方针的贯彻实施，也为了保证会计信息的准确性和企业资产的安全，房地产企业加强内部控制建设刻不容缓，虽然内部控制建设涉及的内容庞大而繁杂，与过去很多落后的管理理念冲突，内部控制的建设势必不是一件轻松的事，但是积极应对这个问题，房地产企业才能进一步规范管理，提高自身的竞争力。

二、我国房地产企业内部控制的现状

（一）控制环境薄弱

目前我国很多房地产企业都没有建立起科学管理的思维，管理方式多为经验主义，对内部控制不甚重视，在过去的经济高速增长期，业务扩展为企业带来了丰厚的回报，这也导致很多房地产企业的管理者看不到内部控制的重要性，片面将其视为一种形式而已，在这样的观念指导下，房地产企业的内部控制环境普遍薄弱，而且上行下效，企业的员工也不会重视内部控制制度，当然也不会按照内部控制的要求行事，甚至将内部控制制度视为不必要的“麻烦”。除此之外，由于缺乏必要的内部控制意识，很多房地产企业的机构设置不甚合理，职责分工不明确，导致员工对一些事情相互推诿，或者经常性拖延。在房地产企业，任人唯亲的现象也十分普遍，人力资源的缺乏导致员工素质参差不齐，工作效率低下的情况并非个例，这也为企业发展埋下的隐患。

（二）缺乏必要的风险评估和应对

相比于其他企业，房地产企业涉及不动产这一特殊的产品，因而经营成果在很大程度上受到当地经济环境、政策制度、自然和社会环境等诸多因素的影响，在进行投资决策前，必须要对项目的风险进行评估，譬如分析当地的经济发展水平是否足以支撑房产需求，当地政府的产业政策、安全政策、环保政策等是否适宜于项目的运行等，但目前很多房地产企业并未对各种因素有充分的了解，缺乏风险评估程序，盲目扩张，甚至将经营成败系于企业与当地官员的“关系”上。另一方面，由于地产行业是一个资金密集型行业，频繁涉及资金筹措与偿还，因而房地产企业所承担的债务偿还、资金周转等财务风险也高于一般企业，但很多房地产企业却并未对面临的财务风险加以评估，激进举债最终导致资金链断裂的例子俯拾皆是，加上风险应对措施的缺失，不少房地产企业承受风险的冲击，可以说，如果却缺乏必要的风险评估和应对，以赌徒的心态来看待企业的经营和发展，企业终将自食恶果。

（三）控制活动没得得到良好执行

房地产是一个集高风险高收益于一体的行业，为控制经营活动中的风险，恰当地进行职责分离和授权审批十分必要，而目前很多房地产企业对于职务的设置以及审批权的限定仍旧是流于形式，粗狂式的管理模式使得不少职务权责不清，项目的建设和运营也时常取决于相关人员的经验直觉，缺乏对数据的分析；其次，房地产企业的经营往往涉及多个项目以及大量的资金调配，但大部分企业却缺少对项目运营的分析以及资金的管控，不少负责人都不会去分析项目营运状况、资金该如何匹配等问题，这些控制活动的缺乏在降低资金使用效益的同时，也为资金的安全带来隐患；最后，很多房地产企业都缺乏预算控制，预算的编制没有夯实的数据支撑，或者建立了预算控制制度却未得到良好的执行，使得预算控留在编制层面上。

（四）信息沟通机制不健全

在信息化时代，信息的及时反馈对企业来说十分重要，但是目前不少房地产企业却没有建立起信息沟通机制，管理层与项目负责人、以及施工人员之间缺乏沟通的桥梁，很多项目上的实际情况无法及时传递给管理者，管理者也不能有效传达企业的经营政策、了解企业方针的实施情况，最终危害企业经营的效果。此外，出于成本或者其他因素的考虑，不少房地产企业并不重视信息系统的搭建，物资的采购与管理系统、会计系统、人力资源系统以及销售等系统尚未整合成一条完整的信息传递系统，导致企业各部门之间的信息流通不畅，无法相互配合，致使业务开展不顺，甚至延误商机，而有的企业虽然建立了信息系统，却存在着规划不合理、存在信息孤岛、维护措施不足等问题，为风险的发生留下可乘之机。

（五）监督机制尚不完善

实行内部监督机制是企业发现内部控制缺陷、改进问题的必要手段，对于房地产这样一个经营活动复杂的企业来说，有效的监督是企业经营项目得以顺利进行的一个重要保证，而当下很多房地产企业监督机制尚不完善，也少有企业能建立良好的内审机制，不少房地产企业都存在着工程物资账实不符、管理人员随意支配资金等情况，有的虽然建立的监督机制，但监督的执行力度不够，甚至形同虚设，监督人员对于企业存在的违反内部控制制度的事情采取睁一只眼闭一只眼的姑息态度。此外，监督机构的独立性也得不到保证，在不少企业内部，监督机构往往隶属于财务部门或者由某一管理者负责，无法真正发挥监督的作用。

三、房地产企业加强内部控制建设的建议

（一）重视内部控制，完善控制环境

首先，企业管理者要予以内部控制足够的重视，如果说前期的利益是由业务扩张带来的，那么未来的利益将很可能来自于良好的管理制度，所以上至管理层，下至施工员工，都必须重视内部控制，遵循内部控制制度规定；其次，加强员工素质的培养，尽量避免任人唯亲，一方面，企业要重视提升高层管理人员的职业道德，加强对规章制度的遵循，另一方面，根据岗位需要选用合格的员工，同时对员工进行专业培训，不仅包括专业知识，也要涵盖内部控制的内容，唯有足够了解，才能执行内部控制制度；此外，企业要重视治理结构的构建，强化股东会或董事会的决策职权，避免一人专权，如果涉及管理，要重视对经理人的监督和激励，尤其要建立良好的激励机制，此外，在董事会下设置独立的内审部门十分必要，并且要赋予其足够的权力，保证审计的独立性。

（二）完善风险的识别和应对

鉴于房地产企业面临诸多财务与非财务风险，企业需要完善风险的识别、评估以及应对机制，为此，企业可以首先制定与项目运营、资金筹措以及销售等业务相关的目标，然后从目标出发，分析影响目标实现的各种潜在因素，包括企业内部和外部的风险，譬如为保证项目的良好运营，在投资前，企业需要分析产业政策政治、经济水平、竞争状况、监管要求、市场需求等因素，同时需要分析企业内部是否有足够的资源来建设、运营项目，包括资质、员工的专业水平、负责人的相关经验等，识别在这些因素中存在何种风险，哪些风险是企业可以承担的，因而选择风险承受，哪些风险是企业采取措施可以规避的，哪些风险是无法避免的，所以需要制定应对措施等。针对资金的筹措和使用，房地产企业要分析各种不同的筹资方法所蕴藏的风险，尽可能避免单一的融资渠道，实现资金来源的多样化，同时也要综合考虑各融资方式的偿债风险和资金成本。

（三）提高控制活动的执行力度

控制活动是企业采取措施控制风险的手段，加强控制站活动的执行力度也是内部控制建设的重要内容，对房地产企业来说，提高控制活动的执行力度，首先就要对不相容职位进行分离，同时在投资项目前进行严格的授权审批，以保证招投标管理是科学的、合理的，决策不是管理层随意做出的；其次，在项目运营前以及运营过程中，加强对运营的分析和资金管理，为了提高资金的使用效率，企业还可以建立统一结算中心以实行资金的集中管理，统一结算、统一支付，降低擅自动用资金的风险，同时企业可为每个项目制定资金的使用计划，为项目的顺利进行提供足够的资金保证；此外，企业还需要重视预算管理，根据基础数据科学编制预算表，明确责任，同时加强对预算执行的控制和反馈，提高预算的灵活性。

（四）建立信息沟通机制，完善信息系统

房地产项目的建设和运营都是一个周期特别长的过程，企业应当构建起信息沟通渠道，以使信息得以在内部良好地传递，减少沟通不畅所带来的不利影响，在可能的情况下尽可能建立完备的信息系统，实现业务模块的整合以及各部门信息的共享，如将采购、付款、会计核算等系统进行整合，提高核算的准确性，再如完善预算控制系统，将预算执行的信息及时进行反馈，一旦出现不恰当的偏离便发出警告，从长远看来，信息系统的完善将有效提高内部沟通的效率。

（五）强化内部审计

内部监督机制是企业内部控制建设的保证，而内部审计是发挥监督功能的重要方法，因而房地产企业必须重视内部审计的监督职能。首先，企业必须保证审计部门的独立性，不可隶属于某一部门导致管理层凌驾内控的情况出现；其次，注意引进、培养专业的内审人员，不仅具备审计知识，还要对房地产企业有充分的了解，这样才有助于发现问题，揭示风险，根据需要，企业也可以定期或不定期对审计人员进行培训；此外，为了提高监督效果，企业还可以聘请会计师事务所进行外部审计、出具审计报告，毕竟外部审计服务于社会公众，将有助于企业进一步完善内部控制体制。

四、结语

内部控制所涉及的内容十分广泛，加强房地产企业内部控制建设也是一项艰巨的任务，不仅要树立正确的意识，还要从经营活动的各个方面入手，构建内部控制体制，但是房地产企业面临的形势已是十分严峻，为长远计，企业不得不高度重视内部控制建设，减少不必要的经营风险和财务风险，也唯有如此，才能真正提高企业的竞争力。

参考文献：

[1] 白而姝.房地产企业加强内部控制建设研究[J].行政事业资产与财务.2014（33）.

第2篇：房地产企业内部审计报告范文

一、我国主观性会计信息失真的原因分析

2007年11月我国财政部了会计信息质量检查公告第十三号，检查发现，一是部分企业存在严重的会计违规行为；二是少数上市公司利用少计成本费用、关联方交易等手段粉饰业绩；三是部分房地产企业在会计核算、税款缴纳等方面存在较多违规问题。可见。虽经多年治理，目前我国主观性会计信息失真问题依然十分严峻。其原因既有“人”的欲望因素，也有会计制度本身和社会环境因素的影响。

(一)“人”的欲望因素是根源　由于利益的关系，行为人往往有造假的冲动或欲望。这里的“人”包括一切与会计信息质量有关的各利益相关者。从会计信息的对称性看，不同的利益相关者对于公司经营情况的信息分布是不对称的，由于提供不同的会计信息直接影响着各利益相关者的利益，在这种情况下，拥有信息优势的一方为追求自身利益，往往故意违背会计规则，编制与实际不符的会计信息，以最终自身目的。从我国会计规则的制定上看，我国会计规则制定一般由国家政府部门起草，然后向专家征求意见，最后要求全国执行，政府权威在会计规则制定过程中起了主导作用，而各种利益集团在此过程中所起作用甚少，政府的权威代替了各方利益集团的博弈。这样，不利一方的利益集团为自身利益就会采取提供虚假会计信息的方法去保证自身的利益。从实际利益上看，由于造假背后隐藏的是巨额利益，为实现各自的巨大利益，部分利益相关者不惜出卖“职业道德”铤而走险。

(二)“制度”因素是诱因　正是我国会计制度上的缺陷，为造假者提供了造假的可能。

首先，会计制度具有不完备性。会计制度的不完备性包含两方面的内容。一是会计制度的不完全性。会计准则作为一种由政府出面强制制定的合约，不可能包容所有已发生、将发生的会计事项，总会存在空白和模糊地带。二是会计制度的滞后性。会计制度是根据一定时期、一定社会政治经济条件制定的，具有相对稳定性，而现实的经济环境总是不断发展变化，新问题、新现象不断涌现，会计制度的制定、修改和研究总是存在时滞问题。

其次，我国会计管理体制存在缺陷。目前在我国大多数企业中，会计人员仍作为企业的职员，受单位负责人的直接领导。当企业利益与国家利益发生矛盾时，作为企业员工的会计人员在企业领导权力的压制下，不得不维护本单位利益，提供虚假信息。同时，会计人员的自律组织尚未形成，没有一套完整的自我规范机制，难以实现有效监督。

第三，会计内控机制不完善。从内部监督看，很多企业缺少必要的内部牵制和复核，没有建立健全的内控制度，企业中“一股独大”现象十分普遍，股东大会、监事会基本上形同虚设，没有起到应有的监督作用。据全球四大会计事务所之一的德勤于2008年7月的调查报告显示，上市公司内部控制情况并不乐观，56％的受访公司尚未建立内控机制或者内控机制不完善。

第四，会计信息传播机制不健全。目前，会计信息的传播从制会计凭证到生成会计报表，最后到使用者的手中，需要经过的人员、环节多，手工操作成份多，载荷会计信息的会计数据也常常未经加密，这种不完善的传播机制，为蓄意歪曲会计信息的人提供了可趁之机。

(三)“环境”因素是温床　从我国目前所处的社会环境分析，宽松的外部环境为主观性会计信息失真提供了生存的土壤，这集中表现在以下几点：

其一，会计市场机制不健全。由于市场机制不完善和法治不健全，我国一些会计市场主体既不会因会计造假或“信誉”问题而影响到自己的生存或发展，又不会因弄虚作假、恶意欺诈等而受到无情的市场惩罚或严厉的法律制裁，甚至反而会获得不正当的利益。

其二，注册会计师审计质量低下。由于社会对注册会计师监督力量不大，且对注册会计师实行的是资格认定，而对其执业质量关注相对太少，另外通过一次考试获得的资格，不少注册会计师的水平有待提高。正是上述原因，导致我国不少会计师事务所出具不实审计报告问题突出、审计质量低下。

其三，政府监管能力不足。会计监管体系是由企业内部审计部门的内部监督和会计师事务所为主体的社会监督以及工商、税务、财政、审计等行政机关的国家监督构成的，是确保会计信息真实性的三道防线。近几年来，在经济快速发展的大背景下，少数政府监管人员自身素质参差不齐的状况，直接造成了对新情况、新问题的“监而不督”现象，导致整个社会对会计工作的政府监督职能逐渐弱化。

其四，对会计违法的打击力度偏弱。从目前实际情况来看，对造假者往往是重经济处罚，轻法律处罚，重单位而不重个人处罚，重内部处理而不重外部公开，削弱了法律效力。

二、基于主观性会计信息失真的治理思路

从对影响主观性会计信息失真的三个方面分析来看，防范主观性会计信息失真要从遏制行为人的造假欲望、完善会计制度和营造良好的会计信息环境等三个方面进行综合治理。

(一)以人为本，遏制行为人造假欲望　一是从基础人手，明晰会计信息产权。会计信息产权是“利益相关者所共同接受的由会计信息的存在引起的利益相关者彼此之间的行为准则”。这里涉及众多的利益相关者，要明晰会计信息产权，首先要规范各利益相关者在会计信息的生产、提供和使用过程中，谁应享有什么权利、应履行什么义务以及不履行义务应承担的责任。其次要广泛宣传，让众多利益相关者都清楚地知道各自的权利和义务。此外要实行取证责任倒置制度，即当享有权利的一方权利受到伤害时，承担义务的一方要提供自己没有违规的证据，证明不了自己无辜就是有罪，而不是我国现行的“谁主张权利、谁举证”的做法，以此减少信息的不对称性，最大限度地遏制拥有会计信息优势一方的造假欲望。二是从程序着眼，扩大规则参与主体。要改变我国现行会计规则的制定程序，进一步扩大会计规则的参与主体，政府部门起草制定后，不仅要听专家的意见，更要多方听取各利益集团的意见，尽可能在会计规则的制定上考虑和平衡各相关集团的利益，从会计规则制定上减少利益集团提供虚假会计信息的欲望。三是从问责落脚，切断利益链条。从落实问责制的角度出发，在每个单位中都实施会计信

息全员问责制，只要会计信息出现风险，就要对相关单位的每一位员工都进行问责，根据问责情况进行不同的处理。同时，建立相关单位主管人员的责任追究制度，以会计信息为中心，让相关单位的每个员工都成为防范会计信息失真风险的点，形成自我监督机制，从而切断其利益链条，尽可能消除造假者的造假欲望。

(二)完善制度，筑牢制度篱笆　包括会计制度改革、会计管理体制完善、内控机制建立健全及会计信息传播机制完善等。

首先，完善会计制度和会计准则。会计法规的建立要尽量权衡好会计制度的统一性和灵活性，对于各种处理方法的具体适用条件应尽可能地明确规范，减少会计处理方法的模糊性和不确定性，努力消除法规、制度中的“盲点”。同时，要建立快速反应机制，对发现的漏洞或新情况、新问题，要有应急预案，缩短制度的滞后时间，尽可能使会计制度和会计准则趋于完善。

其次，改革和完善会计管理体制。目前，我国《会计法》虽然明确了企业领导者是会计第一责任人，但要从根本上制止企业领导者干扰会计工作，授意、指使会计人员捏造会计信息的违法违纪行为，其关键在于落实。在此前提下，改革会计人员管理，建立会计行业管理中心，把会计人员纳入行业管理轨道，让会计人员自觉接受行业自律组织的约束，并进一步落实会计委派制，实现会计集中核算和委派核算，使会计人员与单位的人身依附关系相分离，让会计人员独立出来，真正发挥会计人员的会计监督作用。

第三，建立健全内控机制框架。要充分发挥内部审计监督职能，对本单位及其下属部门的财务收支、经济活动等会计监督内容进行再监督。在此基础上，要建立符合现代企业制度的组织机构，加强董事会的职能和独立性，根据竞争原则，由市场而不是由行政决定管理层，加强管理者和员工激励，以明晰权责。此外，要着力健全内控规范体系，逐步建立一套以基本规范为统领，以评价指引、应用指引和内部控制鉴证指引等配套办法为补充的内控标准体系，并不断完善以法制为推动、以企业实施为主体、以政府监管和社会评价为保障的内控实施体系，从而进一步建立和健全企业内控机制的基本框架。

第四，完善会计信息的传播机制。要尽量减少会计信息的传播层次，减少中间环节，并进一步推广会计信息化，减少手工操作，避免恶意者在传播途中对会计数据的任意歪曲。同时，要增强保密意识，对所有载荷会计信息的会计数据实施加密，不断健全和完善会计信息的传播机制。

(三)净化环境，营造诚信氛围　主要从提高法律约束力、提高审计质量、提高执法能力及违规成本等方面着手。

其一，健全会计市场机制，提高法律约束力。首先要完善民事责任追偿程序，对造成会计信息失真的主体要追究其民事赔偿责任；其次要整合资源，建立一个资源共享的会计人员征信系统，将违规劣迹记入系统，形成会计人员诚信档案，监管层依法公开诚信记录，让其在社会上无法立足；最后要提高法律的约束力，加强执法力度，使提供虚假会计信息者得到法律的制裁，让造假者没有生存和发展的空间，保证会计信息的真实性，为提高会计信息质量保驾护航。

其二，完善注册会计师制度，提高审计质量。一方面要加强注册会计师本身的社会监督，不仅要加强财政、审计、税收等部门对注册会计师的监督，也要建立举报制度，使注册会计师的造假行为暴露无遗；另一方面要转变对注册会计师的监管方式，从目前主要是资格认定到执业质量的监督，通过严格的监督使注册会计师从争夺业务的竞争转变为提高执业质量上来，并积极探索注册会计师的后继教育方案，不断提高其职业道德水平和业务水平，使其真正发挥社会审计的作用，从而进一步提高注册会计师审计质量。

其三，加强执法队伍建设，提高执法能力。《会计法》对违法行为的法律责任做出了明确的规定，加大了对提供虚假会计信息的打击力度，但能否严格执法成为重中之重，若执法不严，法只能成为摆设，所以财政、税务、审计等国家监督执法部门，要注重自身建设，精通法律、提高业务水平和检查能力，明确执法纪律，加强廉洁自律，做到“有法必依，违法必究，执法必严”，以实际行动来维护法律的尊严。