土地法对宅基地规定精选(九篇)
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第1篇：土地法对宅基地规定范文
关键词：当前；农村；宅基地管理；建议
中图分类号：F301.3 文献标识码：A
随着我国社会经济的快速发展，土地资源在逐年的减少。“科学合理利用土地资源，珍惜保护我国耕地是的基本国策”。但目前农村宅基地在实际用地及其管理上仍然存在很多问题。主要表现在农户建房出现用地的浪费问题；村庄建设零乱，缺乏整体观念，这与新农村建设的要求很不协调。随着城乡一体化建设快速发展，农村人与地之间矛盾也愈加突出，农村宅基地管理也呈现出一些亟待研究解决的问题。结合自己在基层所工作时，农村宅基地管理中存在的问题产生的原因及对策浅谈如下：
1 宅基地在农村表现出来的突出问题
宅基地主要是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，辅助用房（库房、厨房、厕所、畜禽舍等）占地，多以房屋滴水为界。当前农村宅基地虽在严格报批程序，建立健全信息化网络，加大执法巡查力度，狠刹乱占滥用宅基地歪风下了不少功夫，但农村宅基地管理上仍存在很多问题。
1.1 宅基地浪费问题日见严重
随着社会经济的快速发展，人民生活水平的提高，农民的经济收入的增加，所以要求居住改善，向往城里人的生活。逐渐把家搬迁到城市居住。通过实地调查，农村居民搬迁到城里生活现象普遍存在。由于宅基地的不可交易性，大量农民进城后，农村的房子都闲置着；有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。
1.2 宅基地变相多占问题严重
在建平县农村，农民在新的地点建造住房，但旧房又不肯拆除，很多成为了破房、危房，形成了名副其实的空心村。在“城中村”和城乡结合部，各种特权人群利用各种关系和经济优势，占用农村集体土地建住宅，一户多宅和超占、超标面积现象更为突出。有很大一部分村民中都存在有盲目攀比的现象，尤其是对住房，也已成为一个十分敏感的主题。有的干部利用建设种植、养殖小区等条件，审批土地逐渐变成住宅基地现象严重。国家规定够条件农户可以无偿取得集体土地使用权建住宅，但是一些村干部仍然行使霸权主义，把持着宅基地审批权，以此作为的温床，利用职权或超越权批地，情节严重者占用耕地建造住宅。
1.3 村庄布局分散，是造成土地浪费现象严重
农村缺少规划，村庄建设没有规则，布局混乱，街道不整齐，杂乱无章，没有现代化新农村气象。从而阻碍了新农村建设，农民住宅有新房，看不到新村变化。村民建房没有计划，乡镇、村对村庄建设缺少长远规划，所以出现乱建、无规则建房问题；群众思想落后自私，只顾自己眼前利益没有长远打算，所以在建房选址时，选择地势好、风水好，交通便利的道路两侧，整体观看村庄混乱，看不到村子的新面貌、新气象。
1.4 农村住宅用地违法违章现象严重
在建平县农村住宅用地违法违章现象主要表现在，有的边批边建，不批就建；有的已报畜牧养殖或种植大棚为名审批，用于其他行业或住宅；城乡接合地带，由于经济发展快，农民宅基地多占用道路两侧，或农民已占用宅基地为名多盖和加盖商店。有的农民在利益的驱动下，私自非法转让、出售宅基地、房屋，卖给没有本地集体使用权的人员。转让、买卖宅基地房屋等问题均为私下协议，没有合法手续，形成宅基地隐形交易，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。
2 农村宅基地管理问题造成的原因
2.1 村庄建设应该有长远统一规划
村庄应该以城市化建设为标准，让农民有城市舒适美观的感觉。由于农民思想落后，特别是村级领导没有长期建设村镇规划，或规划不科学，村庄始终向外扩展，把老村逐渐在放弃，又建新宅，占地面积越来越大，造成土地资源浪费。有的农户只注重新房建设，为了多占宅基地因地建宅；而有的为了搞商品与住宅一体化，扩大宅基地面积；有的农户子女或兄弟分家都去审批宅基地建房，造成一户多宅房屋没有翻旧盖新。以上是农村宅基地现实问题，所以要统一规划，要有长期的设计方案真正解决杂乱无章，乱建现象发生。
2.2 解决农村庄宅基地松散问题
农村工作比较复杂，村级干部水平低，对宅基地不重视管理宽松人情味太浓，没能控制住一户多宅违章建房问题。有些村干部不执行国家法律法规，私自划定宅基地，以请客或个人感情随意提高标准，不按土地管理要求审报批准宅基地；还有些村干部在换届选举时，私下许愿，当上村干部后，为了还人情私自违法批地。或者是在换届时送人情，多占和扩占宅基地。所以，在宅基地管理审批过程中不按法律执行漏洞很大。
2.3 普及农民土地法律教育
农村宅基地的浪费和管理混乱，主要是农民对《土地法》等相应的法律法规的认识不足，相关法律普及工作做得不充分。所以应该加强普及宣传《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规。使得村级干部、群众懂得土地的真贵性及其宅基地合理使用。通过法律宣传使农村村民懂得一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。还要懂得个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权，土地是集体的。消除群众传统观念，新房建起来了，老房必须拆除。为了节省土地，也便于土地和规划部门执法。
2.4 加强农民思想觉悟教育，提高认识珍惜土地，在房屋、村庄建设中要有长远发展观
随着我国小康社会的快速发展，促进新农村建设的推进，户籍制度的改革，农村社区化、农村居民城市化。改变旧的思想观念，珍惜土地，在房屋和村庄建设中按着小城镇化要求进行建设；不要把“迷信风水”观念带入新农村建设中来；不要搞违法违章建筑，搞乱了农民居住城市化的理想；不要私建乱建，搞乱了村庄的统一规划。
3 在实际工作中对宅基地问题的整改建议及体会
3.1 通过土地法规的宣传，提高人民群众的法律观念，严格依法行政
针对农村群众对《土地法》等相关法律认识不足，县乡村各级政府配合国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度。通过广播、有线电视定期搞讲座，印发各种宣传单，宣传画等进行农村宅基地管理的宣传和普及力度；通过网络上节约用地话题，鼓励在全社会进行讨论，从而提高广大群众依法用地意识。加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，使其在土地执法、宅基地管理中发挥作用。充分发挥村级土地日常监管制度及时发现和制止土地违法行为。
3.2 改进传统宅基地管理办法，保护农民宅基地合法权利
农民宅基地有使用权，没有所有权，有房屋所有权。明确土地使用权和房屋所有权及其登记发证工作；要让群众认识到集体土地使用权和转让，在国家土地管理法律法规中进行；房屋与土地均为不动产，但房屋要与土地使用权相结合才能形成房屋土地一体，只有在土地完全私有的制度下才能实现。所以要充分保护农民是集体土地权受益者，农村村民无偿使用宅基地。村民个人依法分享集体土地和享有其房产占有、使用、收益和处分的权利。
3.3 针对性制定宅基地使用及其管理政策，挖掘搞活农村多余土地
对于农民合理使用宅基地，节约土地，保护耕地树立人人有责和科学利用发展的观念。严格按规定审核属于本村农业户口，并且够已婚年龄，或已经结婚方可报批宅基地及建房条件。同时鼓励村民进城落户，并购置商品房定居。把原有的宅基地和住房转让或自愿退宅还耕由政府出资给予适当的补贴。农民放弃宅基地，其在本村还享有土地承包权，不影响其农民享有国家相关政策待遇。鼓励农民退出多余宅基地并享有补贴。新建住宅审批后应退出旧宅基地。积极开展新农村建设，将分散居住的农民按着统一规划集中起来，搬入新建的具有现代化气息房屋居住，逐渐实现农村居住城市化、别墅化优越条件。
参考文献
[1] 周洪亮.户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究[J].中国农村观察，2007（05）.
第2篇：土地法对宅基地规定范文
在我国城市郊区，虽然相当面积的建设用地还是属于集体所有土地，其中很多是当地村民的宅基地。但这些土地作为城市发展预留用地，需要通过加强权属管理和利用管理来保障城市未来可持续发展的潜力。在某市下辖城区开展集体土地宅基地确权调查和登记发证工作过程中，我们对城市郊区宅基地违法用地的的主要类型进行了调查分析，并提出了制止违法用地现状的对策建议 。
一、宅基地违法用地的表现形式及原因分析
1、“一户多宅”
目前在城市郊区的农村集体经济组织中，大多数村民都有两处或多处以上的宅基地。产生这一现象的原因，主要是因为随着人口的增加，原有的居住面积已经满足不了人们现有居住的需求。原有的旧房有的受前后左右四至限制，要想扩大使用面积很困难，只好另辟新居，另外一种原因是经济发展了，农民生活水平提高了，对住房的要求也在不断发生变化，特别是一些青年农民通过进城务工，开阔了眼界，城里的居住条件确实好。回乡之后他们首先想到的也是要改善自己的住房条件，而旧房是祖业不能乱动的观念又一时改变不了，于是弃旧建新。而原来的旧房大多数都闲置或用来堆放一些柴草杂物。这些现象的出现，既造成了农村宅基地浪费，又造成农村宅基地紧张，农村土地得不到合理利用。
由于农村的宅基地实行的是终身继承制，由分家获得新宅基地后，老的宅基地仍可继承，也可以获得多处宅基地，许多村民不愿交出闲置下来的老宅基地。大量存在的是村民通过继承房屋等方式依法取得了宅基地，又分别在院落里边盖起了砖混结构的房屋居住。这就造成了 “一户多宅”的典型表现形式，此种违法用地形式占到该市区违法用地总数的70%。
2、 “未批先占”
这里包括村民未经批准擅自占地和村委干部越权批地等情况。农村未批擅自建房现象普遍。随着农村税费改革的深入，农村负担减轻，农民建房不收费政策的出台，有的农民认为，既不收费，也就不需要审批，想建房就建。
村一级组织对农民建房管理放任，村民建房只要向村委提出申请，有的村委会不管农民建房是否符合条件，是否符合村庄规划，一律同意报批。
究其原因是宅基地使用权的分配缺乏必要的制约。尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制,即要经乡(镇)政府审核,并最终由县级人民政府批准。这种严格审批制将权力完全集中在政府手中,其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。虽然基层国土所承担着宅基地审核及违法用地监察的职责,但由于种种原因,农村宅基地的具体分配基本上还是由村干部把握大权，镇（街)干部及村干部、乱占地建房、多占地建房的现象仍然存在。还有些村委会集中提出申请要求建房，抱着“大家都有，法不责众”的想法，大量村民占用原宅基地附近的空地另建新房，后经管理处罚，部分村民没有缴纳罚款，或者缴纳了罚款，但是没有办理审批手续，这种属于土地违法行为尚未处理或正在处理的情况不能登记发证。
3、 “面积超限”
根据《土地管理法》等相关法律法规，村民使用宅基地的面积不应超过相关规定的标准。但近年来，由于农民收入的增加，住房条件不断得到改善，庭院以及其它附属建筑的面积比以前扩大，房子比以前更大更宽。村民普遍存在这样一种心态，村委会、国土资源管理部门批准建房后，建多少就是我自己的事情。因此，在博白农村地区，宅基地超面积现象十分普遍。
经实地权属调查，其中一个村民小组共计60户农户中，其宅基地面积超过100平方米的有49户，占该村民小组总户数的81%。其中，根据规定可按实际占地面积予以登记的有20户；另外27户的由于不符合下述的自治区文件规定，只能对其符合规定的部份面积进行登记。
4、“破坏耕地”
博白县只有少数村庄开展了村规划，各村宅基地无序建设状况十分严重。一些村组建房的生产用地与生活用地，旧村庄与新建房混在一起，在村庄外延扩张过程中，农民房屋零乱无序，许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村、不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态，老的居民点中搬出的一部分农户的宅基地由于零零碎碎无法进行复耕，形成“空心”村。例如，如果平均一户农户建房面积130平方米，但加上农户四周的场院杂地占地则在1亩以上，而场院杂地占到2／3左右。土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。
农民建房选址愿意选在自留地、自家承包的耕地中，或交通较为便利的道路两侧，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，形成很多路边店、独家院，浪费土地现象严重。据统计，博白县2011年涉及农民违法建住房，占用耕地的住房比例占违法用地总数的30%。
二、解决对策及建议
1、加大宣传力度
一是要通过宣传，让每个村民都认识到：珍惜每一寸土地、严格保护耕地是全社会的共同责任。让广大农村家喻户晓：农村宅基地所有权归集体所有，个人只有使用权，享受标准都一样，让依法用地成为村民的自觉行动。二是对典型违法用地公开曝光。达到查处一起、教育一片、震慑一方的作用。三是以正面预防和反面警示教育相结合，通过法制教育专题讲座、违法人员以身说法、相关案件图片展览、制作教育录像片等，进行更为广泛、生动、直观的宣传和教育，形成合理合法的用地观念。
同时国土部门还要注重自身建设，加强内部工作协调，提高工作效率，树立良好形象。同时在社会上注重发挥新闻媒体的作用，采取各种形式，大力开展学习宣传活动。特别利用每年“6•25”全国土地日，通过在广播、电视中开设土地法律专栏和召开座谈会等形式，宣传土地管理法律法规，普及土地法律知识。
2、抓日常预防，建立巡查制度和监查网络。
要认真贯彻对违法用地，以预防为主、预防和查处相结合的方针。实行国土资源动态巡查制度，形成区、乡镇、村三级国土资源监察网络，将违法案件行为消灭在萌芽状态。要加大动态巡查力度，做到早发现早处理，避免给当事人造成不必要的经济损失。
对已经审批获得土地使用权的，要搞好跟踪管理工作，要求基层土地管理工作人员做到“三到场”。对不按出让合同约定开发利用土地的，要依法收回土地使用权，避免土地闲置。
1、规范农村宅基地管理办法。
坚持一户一宅的原则、按“严控增量，盘活存量”的原则，鼓励农民腾退多余的宅基地，凡经批准新建住宅的，应退出旧宅基地；新建项目应在合埋规划基础上优先通过村镇改造和填补空心镇(村)方式取得土地；在国土资源执法监察工作中，对于符合土地利用总体规划和村庄规划的住宅要予以严格的保护，对于违法乱占、多占地的农户要责令其自行改正，恢复土地原状促进农村节约使用宅基地。
2、“一户一宅”应具体情况具体分析。
依据国家有关法规提供了处理此类问题的依据，例如《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土资源部）关于“继承”、“分户”、“转移”、“一户一宅”等登记问题处理就制定了有关规定。在工作实践中可分情况处理。
根据当前农村实际情况，应该建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给予法律的明确规定。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化。同时，允许一定年龄的男青年（结婚年龄是22周岁）拥有一块宅基地，这也符合中国的传统和现实需要。
3、完善宅基地登记制度。
每户只能有一处不超标准的宅基地。农民建设、继承、转让宅基地必须登记；否则，不受法律保护。也就是说，登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。其中本着“尊重历史、实事求是”的原则，对已既成历史事实违法建房的行为，在符合“一户一宅”、不超面积住宅的前提下，责令其限期完善手续，并依有关法规予以加重处罚后，给予登记发证确认其宅基地使用权；对占用宅基地超过规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记，其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记。依据各个时期国家和有关管理部门对集体建设土地的相关规定，应按照划分的各个时期和各项类型分别规定处理。其中的难点在于提供客观直接的证据说明该项宅基地处于该时间段内。
4、建立健全宅基地建设与退出机制。
积极探索“两图一表”（宅基地现状图和规划图、宅基地申请计划表）管理模式，实现宅基地规范化、信息化管理。新建住宅必须在规划区内实施。在城镇近郊的农村或者村庄整体被撤并前的过渡期间，根据实际建设需要，由规划行政主管部门根据城市发展进程和规划实施的需要核发临时乡村建设规划许可证，实行定位、定性、定规模，并出台相关配套的操作办法，授权村镇（街）政府对农村宅基地翻新、集体土地等进行统一规划许可管理。对于闲置的宅基地建立闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限，需要每年缴纳一定数额的宅基地闲置费。
5、完善土地执法共同责任制建设。
进一步明确各镇（街）政府在农村宅基地管理中的责任，发现有任何企业、集体或者个人未经批准违法在农村集体土地上建房或者进行其他建设的行为，由镇（街）政府牵头组织国土、规划、供水、供电、行政执法、公安、法院等相关部门共同对违法用地行为进行制止。
第3篇：土地法对宅基地规定范文
(一)案情简介
2015年12月24日最高人民法院合同纠纷典型案例，其中，邹克友诉张守忠合同纠纷案①，引起学界关于宅基地使用权流转问题的争论。2003年，外村村民邹克友以56900元的价格购买村民张守忠之楼基地，并且签订“楼基地买卖协议”。2013年，由于该地未能办理楼房建设手续，房屋最终被居委会收回，同时将安置房作为补偿给了张守忠。邹克友认为自己受让了楼基地，理应由其享受该安置房，但与张守忠协商却无果，便一纸诉状将其告至法院，请求法院令张守忠返还购买楼基款并赔偿损失。最后山东省日照市岚山区人民法院最终根据《土地管理法》第63条的规定②，判定双方的《楼基地买卖协议书》因违反法律强制性规定无效，责令张守忠返还购买楼基地款并赔偿损失。
(二)相关案例评释
最高人民法院以此为典型案例颇具争议。最高人民法院以此案例欲最终确认宅基地使用权仅可在村集体经济组织间流转。因而，此前著名的“画家村”③案件的命运，我们便不难理解，也为我们探讨宅基地使用权上房屋之流转埋下伏笔。检索近年来关于宅基地上房屋买卖合同纠纷的判决书，笔者发现，各地法院始终秉持“画家村”案的判决精神，或依“双方房屋买卖行为涉及宅基地买卖，违反国家法律、行政法规之强制性规定”④，或依“宅基地使用权是以农民身份为依据、基于集体经济组织成员之身份而取得的，非农民则无法获得宅基地之使用权，因此基于买卖合同的手段取得宅基地的使用权有违上述法律内容”⑤，或依“因未经集体经济组织同意和准许，原告与被告之间的宅基地买卖属于非法买卖，应属无效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋买卖合同的效力。总结上述所列案例，不外乎是将房屋买卖合同之效力从属于宅基地使用权的流转性，再根据现行法律禁止转让集体土地使用权的规定，最终抛弃了房屋买卖合同的有效性。在笔者看来，这类的判决让农村宅基地负载了过于沉重的使命和负担，限制农宅流转似有斟酌余地。为维护农民应有的财产处分权，塑造独立完整的农宅所有权，笔者倾向于肯定此类合同的效力。下文就将针对宅基地上房屋买卖合同的效力问题，进行叙述分析。
二、农宅流转的法律困境
(一)宅基地流转规则之限制
我国实行土地公有制度，《宪法》把土地划分为国家所有土地和集体所有土地，农村的宅基地属于集体所有土地。同时，《物权法》规定农村村民依法享有在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利，并称之为宅基地使用权。显而易见，宅基地的所有权归属于集体经济组织享有，而农民作为集体经济组织的成员只享有对宅基地的使用权。宅基地所有与宅基地使用分离，逐步形成归属的主体和经营管理的主体分离之二元构造。乍看之下，宅基地使用权法律制度既保障了土地之公有属性，同时又使农村村民在土地之上建造房屋的需求得以满足，可谓一举两得，实则不然。修订后的《土地管理法》第63条①，国家俨然明令限制和禁止包括宅基地使用权的流转等在内的农村土地权利。国务院及相关部门的规范性文件中也做出类似规定②。现行立法认为，农宅物理上占用了宅基地，而宅基地仅由农村集体经济组织享有，有且只有本村集体经济组织之成员才可通过申请获得宅基地之使用权，并禁止宅基地使用权流转至本集体经济组织以外。只要向村委会提出申请并经审批，符合条件的村民便可免费取得宅基地使用权，故同为一个集体经济组织内的农民一般没有流转的需求;相反，有意置买农宅的城市居民却又为法律所禁购。法律法规对宅基地之流转的不合理桎梏，冻结了宅基地使用权的交易，使农民的宅基地使用权在法律上沦为一种“死产”。
(二)农宅所有权权能之残缺
依据《物权法》和《城市房地产管理法》规定，在建设用地使用权上之建筑物的转让、互换、出资或赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。从该规定可以推测出，国家采取的是房地一体的结合主义模式:虽然土地和土地上之附着物的所有权归属分离，但国家在流转问题上又坚持“地随房走，房随地走”。脱胎于公权力深度介入的宅基地使用权之上，农宅所有权有着先天性的不足。从物理角度来看，房地一体的事实状态必然导致土地与地上房屋之间的依附关系，自然属性的不可分性决定了农宅和宅基地使用权在法律调整上的密切联系。如前所述，宅基地使用权之流转在我国本就被多加限制，因此，农宅虽为农民所有，但其并未被定位成纯粹独立的财产权，农民对农宅的支配力受到极大限制，不完全的处分权能使其难以称为自主的所有权。据此，且不说法律对农宅买卖合同之效力的不明朗态度，即便国家开放了这个交易市场，农宅的买卖同样面临房地一体的流转尴尬。农宅所有权以宅基地使用权的流转为物权变动要件，宅基地使用权的限制流转绑架着农宅买卖合同的效力，买卖合同面临被架空的法律风险和现实困境。房地一致的原则虽然简化了法律技术上的操作，但同时也牺牲了农宅主体财产权利和市场交易的自由，导致流转限制、权利“无有”的空虚化状态，衡诸法理，似难谓妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主义的理论思维
1.生活保障论。宅基地使用权的主要功能在于供农民居住、建造房屋，宅基地被认为是中国农民的安身立命之所。《宪法》《物权法》中宅基地二元构成的选定以及限制流转的规定，负载着沉重的使命———农民基本的生活保障。宅基地使用权是个身份权利，有司法者认为与宅基地有关的任何权利主体必须有特定身份，禁止土地流转至集体经济组织之外，是为了保护本集体组织成员的利益。所以农宅的买卖主体应受严格限制，只能是集体经济组织成员。故城镇居民所签署的受让农宅的买卖合同是无效的③。于私法权利的宅基地使用权之上附加公法的生存保障功能，好比在私权的权利外衣上打下难以消退的行政烙印，这是立法上的矛盾与冲突。社会保障本应是国家责任，现今国家不仅冠冕堂皇地剥夺宅基地使用权流转的私权，还美其名曰是在保护农民利益，这种国家责任个人化的行为岂是农民孱弱之身躯所能承受?另外，新农村建设的发展速度超人预料。牛耕田、人割禾，农民于田地里躬耕千年的画面已渐渐成为历史的回忆，一时从“面朝黄土背朝天”过渡到“新型农民”。农村的家庭渐以外出务工为多数，农宅不再是所有农户的长居之所，此时对农宅流转再多加限制，究竟是保护农民利益还是损害农民利益，值得定夺。2.农村社会稳定论。宅基地属于集体所有，由农村集体经济组织管理，未经农村集体经济组织同意和准予，宅基地使用权不得随意流转。有人提出，若开放农宅买卖市场，将会使宅基地使用权旁落农村集体经济组织之外，甚至会因此造成农村集体经济组织的瓦解，导致农村社会的动荡。笔者认为，土地的私益性表现为生存利益和财产利益两个方面，当前我国法律对宅基地的管理重在确立土地财产权的生存利益而限制其财产利益。但在现实中其实并不存在冲突或矛盾，承认宅基地上房屋买卖合同的效力并不影响国家对集体土地的有效管理。其一，虽然集体组织成员可以通过申请使用宅基地，但基于土地资源的不可再生性，《土地管理法》规定了严格的审批程序:村民提出申请后村委会要审核，还需经村民会议同意及乡人民政府的审查，最终由县级土地管理部门审批才可。其二，农宅流转绝不可能改变宅基地集体所有的性质，宅基地所有权仍然是集体，没有脱离集体落入非集体成员手中的可能，集体经济组织对宅基地的监督管理不受影响。其三，《土地管理法》第62条将农民申请宅基地的次数限定为一次，并确立了一户一宅原则。同时还规定出让或者出租后不再予以批准申请宅基地。所以借助于现行管理制度，农宅买卖滥用土地资源的情况较难发生，原始取得的程序限制和房屋转让后不可再申的处分，已足够对集体土地进行有效的行政管理。无偿取得宅基地使用权保障宅基地的生存利益，流转促进资本功能发挥则观照到宅基地的财产利益，二者完全可以实现利益双赢，以农村社会管理为由否认农宅买卖合同的效力，以生存利益之盾抵御财产利益之矛，似无依据，也无必要。
(二)房地一体的司法混乱
土地与其地上房屋的关系存在统一主义和分离主义两种截然不同的立法模式。我国的农宅和所依附的宅基地为各自分离的权利客体，所有权人相互独立。同时，“地随房走，房随地走”的原则决定了农宅与宅基地在实际利用、经济交易上必须时刻捆绑在一起。如此，一方面法律在宅基地权外另立农宅所有权，预留了农宅所有权和宅基地使用权的异主空间;另一方面，当宅基地为农宅提供物理基础，宅基地权利(至少是宅基地使用权)貌似成为农宅所有权的正当权源，为避免房权人无权占有土地的尴尬，只得强行要求“房权地权一起走”。分离主义、“房地异主”在先，禁止房地单独交易在后，现行法混合主义的色彩必然导致司法的混乱和不确定。为避免法律内部矛盾引发一系列的问题，因而对法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、农村宅基地上房屋流转的实现
(一)“房地异主”法律关系的诠释
1.宅基地用益的债权法构成。根据《民通意见》第186条规定①，在外观上而言，房屋和土地的确难以分割，我们统称不动产，但客观的不可分离同法律的归属问题不可一概而论，把房屋所有权和宅基地使用权视为一体，有混淆之虞。关于宅基地用益，所有权和使用权是两种惯性思维中的状态，前者是自物权，后者是用益物权，固然其能解决基本的宅基地归属问题，但二者都是物权法上的概念，我们忽略了宅基地上第三种的存在状态———债法上的权利，即基于农宅所有对其所占宅基地对应部分的利用权。在传统民法理论上，存在地上权和土地租赁权之比较分析，就是作为用益物权和作为债权的土地使用权的差异问题［1］(P15)。有关宅基地用益的物权法构成和债权法构成，清华大学法学院教授韩世远提出设立“宅基地法定租赁权”，同宅基地所有权和宅基地使用权相列而论，以解决宅基地上农宅的自有流转问题。不同于固有的模式思维，韩世远教授认为宅基地的使用收益之处理模式除了传统的物权法构成模式，还可以包含债权法的构成模式。基于此的债权法构成而言，宅基地之用益也有“有偿”与“无偿”之划分:前者往往为租赁关系，后者对应于无偿借用情形中。借助租赁之债，赋予农宅新所有权人法定租赁权，从而解决了农宅占地的权利正当性问题，避免了“房地异主”的尴尬［2］。《俄罗斯民法典》的立法同样突破了土地财产权二元体系的传统思维，出现了土地租赁权的概念，明确了土地租赁权的债权物权化，确立了以土地租赁为核心的土地有偿使用制度，将土地租赁权作为独立于土地使用权和土地所有权之外的权利类别进行规定［3］。我国台湾地区提供的推定也有异曲同工之处，即建筑物受让人对建筑物坐落之土地享有租赁权［4］(P38－47)。推定租赁的补救思路值得赞同，我国大陆地区亦可推定农宅所有权人与宅基地使用权人之间与此同时达成关于农宅买卖和土地租赁的债权合意。房走了，地上的使用权不一定要跟着走，该租赁权的成立意味着农宅出卖人的宅基地使用权并未消灭，只是由占有、使用转变以收益为内容的一项权能。2.宅基地租赁合同的推定适用。正如弗里德曼阐述的法律与环境的关系①，因为俄罗斯采取的是部分土地私有的制度，这与中国的国情不可同日而语，所以将土地租赁权引入中国的宅基地制度之中，这样的想法是否合乎法理还有待商榷。但是笔者认为强化债权方式的土地使用，为随房屋买卖一并转移的土地利用权赋予一个独立地位，对于中国房地一体但权属各自独立的不动产框架来说，实属可行的解决方法。根据《俄罗斯联邦土地法典》第35条第4款规定，若建筑物处于禁止流通的土地之上，其仍可被转让，且建筑物之所有权人将获得一种与所有权不同的其他土地权利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中国法律制度中的地位相近似，可见在俄罗斯，即便土地不被允许流通，但是其上的建筑物还是可以被转让的。当房屋所有权人不拥有对土地进行利用的物权时，《俄罗斯联邦土地法典》引入新的权利概念———土地有限占有权。有限占有权是土地所有权人和其上建筑物所有权人达成的对土地的“利益平衡”，是一种通过协商达成的债权合意。倘若参见这个思路，虽然宅基地的所有权归集体，且宅基地使用权依法是不能转让的，但这都无妨，当宅基地使用权人转让地上的农宅所有权时，推定双方之间也达成有限占有宅基地的债权合意。具体来说，受让人成为农宅所有权人后，在为使用农宅所必要的范围内，取得对该宅基地地块的有限占有权。故而，农宅买卖并不必然牵扯到宅基地使用权的物权转让问题，土地债权的介入对宅基地使用权的转让和农宅买卖合同的效力分离做出很好的解释。
(二)农宅买卖合同的效力认定
1.合同有效的合法性。对于宅基地使用权的流转，根据相关法律、行政法规等②，可知宅基地使用权只能在集体内部成员之间转让，城镇居民受让宅基地使用权是违反现行法律和国家政策的。然而，就此认定转让合同是无效的，笔者实难赞同。一方面，国土资源部的意见以及国务院的决定和通知，其效力层级过低，不属于认定合同无效应依据的法律或行政法规;另一方面，虽然《土地管理法》第63条禁止农村宅基地之任意流转，但《土地管理法》以“管理”为名，顾名思义，《土地管理法》第63条理应是管理性的强制性规范而非效力性的强制性规范。诚然，根据《合同法》司法解释(二)第14条的规定，其中关于合同效力的“强制性规定”，仅指效力性强制性规定，因此，《土地管理法》第63条不属于认定合同无效的法律规定，不能成为否认合同效力的依据。私法应当最大限度地尊重主体意思自治，只要农宅买卖不存在《合同法》第52条规定的无效事由，就应当肯定合同的有效性。2.合同有效的理论可行性。(1)遵循诚实信用原则如前所述，实践中司法人员的裁判偏向于限制农宅的流转，纠纷中的买卖合同多数被宣布无效。论其功能，法庭的裁判具有引导作用，应当符合正确的价值取向和道德观念，遵循基本的私法准则，但是合同无效的判决可以发挥此等功效吗?颇为质疑。质言之，依判决加以推论，合同无效的判定相当于肯定出卖人出尔反尔的行为。倘若房屋出卖后市场发生情势变动，卖方再以房屋不可买卖为名，以房价上涨利益有损为实，主张合同无效的话，试问，这样违反诚实信用、扰易秩序的行为岂能被容忍?故法院务必谨慎考虑否认合同效力产生的影响。为实现社会的诚信与公平，笔者强调以诚实信用原则为据，倡导肯定买卖合同的效力，否则司法难免沦为鼓吹不诚信、帮助恶人利用不法行为获利的工具。(2)尊重私法主体的意思自治传统契约理论的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52条规定的法定无效情况以外，契约成立与否，内容如何，原则上由当事人自由决定。未置可否，合同相对人享有一定程度的自利。既然农宅的所有权属于农民，那么基于农民真实意思表示而达成的买卖合同，法律上有什么理由对其否认呢?只要协议是基于双方自有、自愿、公平发生的交易，那买卖合同就应当被肯定，这既是对私法主体意思自治最基本的尊重，也是民法作为私法应当遵循的基本原则。(3)维护农民对自有财产的处分权开放农宅的流转不仅能形成有效的市场，体现房屋的现实价值，还维护了农民作为财产所有人的处分自由。其符合现代社会需要的制度方为良善之制。如果说宅基地使用权的免费取得具有公共福利性，宅基地乃农民赖以生存的所在，国家限制宅基地使用权之流转是对农民弱势群体的关怀，那么城市的经济适用房又何尝不是呢?为何宅基地不可像经济适用房那样自由流转呢?出于对土地资源的合理配置以及农民基本居住保障的考虑，不可否认，这样的出发点就是基于社会福利，但保障措施的进一步优化还需努力。关于农民利益之保护，其真实症结并非防范非农户对农村宅基地的侵占，国家及行政机构对集体土地之肆意掠夺才是对农民利益的威胁所在。3.合同有效的现实必要性。(1)农民的融资需求允许宅基地上之农宅买卖是个现实需要。随着市场经济的发展，宅基地作为财产权的资本功能日益凸显，城市化的进程和人口流动性加强，萌生了农民进城的渴望。若要在城市扎根立足，农民必须有必要的资金保障，但农民住宅产权的不完整性将限制农民对于仅有的宅基地进行资本操作。农村宅基地只能固守传统，无法进行商品化和资产化，迟迟未能进入市场，对农民来说是一种财产利益的制度性损失。既为了不影响金融资本进军农村，也为了帮助农民在城市里有更丰裕的物质条件，允许宅基地上房屋的买卖流转，又有何不可?何况，土地是农民的命根子，房子更是他们安身立命之所，非必需的情况下农民轻易不会出卖房屋，现实中的万不得已往往是因为存在更急迫的资金需求，或是治病救人或是为生产经营筹资等。承认合同的有效性，创造了一条融资渠道，对农民们的裨益尤为明显。2015年2月，国家出台农村宅基地改革试点草案。草案的出台让无数传统躬耕于田的农户看到曙光，也使笔者之见有了更多实现的可能，为之欣喜。(2)稀缺资源的充足利用现今农民的宅基地已不单纯是一个基本生存保障的问题，随着农村劳动力的大量转移，在城里买房举家搬迁的现象已然普遍。类似于城市大量“鸽子楼”的存在，农民市民化使得原住宅基地被部分闲置，形成“空心村”，农村多余房产的处置问题亟待解决。为了充分利用土地这一稀缺资源，不得不说出卖农宅是最佳的处置方式，故承认农宅买卖合同的效力实有必要。再者，《土地管理法》规定有且只能由农村集体经济组织之成员享有宅基地使用权，当农宅作为遗产发生继承问题时，面临非集体成员继承人对宅基地继承权利的阻碍。如果肯定农宅买卖合同的效力，意味着农宅的流转并不以经济组织成员为主体要件，如此便能解决上述的权利冲突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市场买方的客观存在或是投资建设，或是养老居住，或是休闲度假，现实存在城市居民的买方需求，并且有供有需的买卖之势日趋高涨。当下农村集体成员生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之调整，却未能总是与居住需求之多变相匹配，因而现实的住房需求持续存在。尊重市场调整，承认买卖合同效力，正是适应社会需要之良举。
作者:张文 单位:华侨大学
［参考文献］
［1］王泽鉴．王泽鉴法学全集•第十六卷民法物权:用益物权•占有［M］．北京:中国政法大学出版社，2003．
［2］韩世远．宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”［J］．政治与法律，2005(5)．
［3］黄道秀．俄罗斯联邦民法典:全译本［M］．北京:北京大学出版社，2007．
第4篇：土地法对宅基地规定范文
中江县地处四川盆地偏北，是四川省25个丘陵大县之一，是传统的农业大县。截至2011年年末，全县总人口143.20万人，其中87%是农村人口。
农村土地及其附着物抵押状况
农村土地。在调查中我们了解到，由于农村土地不论哪种用途，仅在1997年核发了《农村集体土地使用证》，1997年之后农户使用(经营)土地用途发生的变更情况，至我们今年上半年进行调查时都还没有得到国土部门认证。同时，不论是哪种用途的土地，广大农户没有个人土地使用权证。根据国家土地管理局1995年9月11日的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》：经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。据此规定，现有农村土地没有抵押权。
农户房产。1997年前建成的农户房产多为土坯草房或土坯瓦房，虽有权属证书，但其价值低廉、几乎没有变现能力，金融机构出于风险控制考虑，对这部分农户房产拒绝抵押；1997年后，特别是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本为砖泥二层楼房，在价值上虽然相对较高，但均没有产权登记，没有权属证书，自然无法进行抵押登记。
林权。一方面虽然大部分林地具有林权登记证书，但林业管理部门对林权抵押业务不熟悉，基本上不给予抵押登记；另一方面当贷款发生风险后，由于采伐限额和采伐后林木更新要求，金融机构认为抵押林权执行难度大，缘于风险控制，金融机构也不愿意发放林权抵押贷款。
突出问题
目前，中江县的城乡二元结构较大程度地限制了农村居民参与市场经济活动的能力和范围。承包经营土地、宅基地及其上的房屋、林木仍为绝大多数农民的主要财产，虽然土地承包经营权流转较为活跃，但宅基地及其附着物一直被排斥在土地市场和房产市场之外。宅基地使用权不得进行抵押，其上的房屋所有权的转移也受到法律的种种限制。特别是对宅基地上房屋的抵押问题，目前仍没有可以参照适用的法律法规和政策文件，有大量的农村资产被排斥在市场经济活动之外。以中江县2011年统计数据为例，中江县农村人口有124.91万人，农村住户人均居住面积41.55平方米，全县农村住户房屋面积达5190万平方米，若对这些房屋进行抵押登记，按每平方米造价500元计算，中江县就可以盘活总价值高达259.5亿元农村住户房屋资产。这一巨大资产存量因为得不到法律确认，无法进行抵押融资，可说是导致农村金融市场发展滞后、农民贷款难的一个重要因素。
农村土地抵押登记缺少法律法规支持。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《土地管理法》、《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。这里的“除外规定”指的是该法第一百八十条规定的“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，并没有对宅基地的例外规定。
农房抵押发生风险后，一旦执行被拍卖，抵押人将无处居住。我国《土地法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。由上述条文可知，宅基地上的房屋属私有财产，建造人享有所有权，可以进行房屋登记，受法律保护。并且，在通常情况下，建造人与宅基地使用权人是同一人或同属一户。再由于根据《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可知农村村民可以将宅基地上的房屋所有权以出卖、出租的方式进行转移，宅基地使用权随着宅基地上房屋的所有权一并转移，农村村民在丧失宅基地使用权后，不能再申请宅基地。
相关建议
面对农村人口城镇化、土地经营集约化、农业产业化的发展趋势，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地及其附着物抵押贷款将长期成为农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，要举内外之力，逐步实现农村土地及其附着物向信贷资源的转化。
实现农村土地及其附着物的抵押登记，拓宽融资渠道。目前农村土地及其附着物抵押的法律依据尚未修改，抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题，需要政府在充分论证的基础上，出台或修改相关法律和政策，使各级金融部门及社会经济实体对农村土地及其附着物作为押物的借贷关系予以认可、支持，同时允许在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，允许将土地承包经营权作为注册资本，以实现农村土地及其附着物抵押登记机制与金融机构风险控制机制的有效对接。
第5篇：土地法对宅基地规定范文
关键词：农村空置宅基地；空置权；法律制度思考
目前我国许多农村地区都不同程度地存在“空心村”和“一户多宅”的现象，土地资源浪费现象严重。针对这一情况，2008年总理在政府工作报告中指出，“建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。因此对农村空置宅基地进行有效的法律规范显得迫在眉睫。
一、农村空置宅基地现状及引发的问题
(一)农村空置宅基地的现状及特点
我国“空心村、超标准占地现象较为普遍。有关资料显示，2006年在全国0．16亿公顷村庄建设用地中大约有10％一15％的土地被闲置¨。农村大量宅基地被空置有以下几个原因：第一，随着城市化进程加快，大量农村人口从农村迁往城市，如村民外出务工、农转非、子女求学定居城市。据统计，从农村到城镇因人口迁移而增加的城镇人口占城镇人口增长量的3O％以上；第二，随着经济快速发展，一些村民纷纷从原住房搬到交通便利的地方选址建房，形成“空心村”现象；第三，相关配套措施改革滞后，大量农村空置宅基地得不到有效处理，例如土地置换、腾退制度不健全。
目前我国空置宅基地的特点是：一是出现在经济欠发达的地区，这些地区交通不便，没有形成自己独特的致富之路，大量人员长久外出务工，致使大量房屋长期空置；二是分布散乱，荒置宅基地杂乱无章散布于村庄各处；三是空置宅基地与宅基地需求激增矛盾突出。按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。但法律没有规定子女继承房产后不得另占有宅基地，继承后的空置宅基地大量涌现；四是不可流转性，农村宅基地的福利性质决定了它的不可交易性。
(二)农村空置宅基地引发的社会问题
首先，一方面大量农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不利于农业的可持续发展；另一方面废弃宅基地——荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖獗破坏了农庄优美的人居生态环境。其次，空置宅基地杂乱无章的局面引发一系列农村治安问题。杂乱荒废的宅基地无人居住，一方面使很多邻近的住户失去安全防护网的保护，盗窃、抢劫等侵犯财产罪多发。据人民网报道，2008年1月～9月，全国农村共发生盗窃粮食、牲畜、生产资料等侵财案件88万起，占总数的3l％；另一方面宅基地需求紧张与大量闲置是导致农村宅基地纠纷案件数量不断攀升的一个重要因素，严重影响了农村社会稳定。最后，废弃宅基地打乱了村庄规划，致使村基础设施如村道、农村电网和水利设施项目改造建设步履维艰，社会主义新农村建设难以落实。
二、当前涉及农村空置宅基地的法律制度的缺陷
(一)法律没有对空置宅基地作出准确的定义
1999中华人民共和国《闲置土地处置办法》第二条规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。1993年6月《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二款规定“使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准”。现行《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地者使用权可以无偿收回”。这些法律法规都没有赋予空置宅基地一个确切的概念。
(二)空置宅基地权属规定存在法律缺陷
根据原国家土地管理局颁布的1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。原在农村居住，后转为城市户口，其原在农村的空房房屋产权没有发生变化”。
农村宅基地是对农民的福利措施，既然是非农村户口无论何种情况都必须收回宅基地使用权。其地上构筑物的权属可以不变，但不能在永久性享有建筑物所有权的同时占用农村宅基地。城镇户口人员已经享有城市社会保障制度就不能再无限期享有农民的福利待遇。另外根据国土资源部统计，目前，我国农村集体土地使用权登记发证率仅为73％，集体土地所有权登记发证率更是只有5l％，因此我国农村土地产权制度建设滞后，也是解决空置宅基地的土地产权问题的一个重大障碍。
(三)空置宅基地收回程序效率不高
《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。相对于农村空置宅基的收回县级、乡级、村级三级步骤过于复杂。大多数农民怠于做这种对自己不利又费时费力的事。
(四)空置宅基地执法与督察难以到位
涉及到司法机关，国家法律指导地方制定、实施适合本地区经济发展的法规，然而地方法院在判案时不愿适用地方性法规，政府及其相关部门在工作中不能依地方性法规而行政的现象时有发生；涉及地方土地执法人员，由于没有强制执行权，加之受自身素质和基层工作条件低的限制，执法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地属私有财产”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他们顽强的抵制。这些原因使得国家建立的土地调查制度、土地统计制度、全国土地管理信息制度大多流于形式。
三、农村空置宅基地管理的法律制度思考
(一)对空置宅基地的严格定义
法律必须对那些属于农村空置宅基地作出全面的规定，为空置宅基地的收回及确权发证做好铺垫。笔者认为空置宅基地应该包括以下几种情况：一村庄规划前后未开发利用的宅基地；二拆旧建新后的废弃宅基地；三继承未充分利用的闲置宅基地；四农民农转非后和长期外出务工产生的闲置宅基地。法律推出这一规定后可以进一步作出司法解释，对村庄规划前未开发利用的宅基地，统一划归空置宅基地，村庄规划后未利用超过两年即为空置宅基地；对拆旧建新，只要另择址建房，旧宅基地划归空置宅基地；继承人不符合申请宅基地的条件，继承的宅基地即为空置宅基地；对农转非人员或长期外出务工人员进行测查．如果经济状况达到城市最低生活保障水平、其宅基地闲置连续超过5～10年，即列为空置宅基地。这一规定明确赋予村民两年、五年至十年的宅基地空置权，充分保证了村民的居住权，但期间过后使用权人的空置权利自然消失。对于宅基地上房屋限期做出处理决定，或放弃房屋所有权或折价处理。这样既充分保证了宅基地使用权人的权利，也保证了其他宅基地使用权申请人的权利。
(二)简化农村宅基地收回程序
收回农村空置宅基地，必须针对各种具体情况，简化宅基地收回程序。法律可规定对于连续两年未利用的空置宅基地，满两年期限自动收回集体所有，由村委会上报县级国土资源部门注销登记；对于其上有闲置可利用房屋的宅基地，过了规定的5～l0年空置期间，使用权人拒不处理其房屋的，宅基地使用权自动收归集体，村委会报县级国土资源部门注销登记。
(三)制定统一、全面、权威的农村空置宅基地法律
根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十条规定的内容，对空置宅基地的处理规定比较全面，但是这一《意见》毕竟只是准法规。本人认为，我国应制定统一的农村空置宅基地收回法，把《意见》第十条的措施收入到《中华人民共和国土地法》中或者单独做出详细的国家司法解释。这就解决了法院在判案时不愿适用地方性法规、政府及其部门在工作中不能依地方性法规而行政的问题。
四、建立促进农村空置宅基地充分利用的配套法律措施
1．建立严格的农村宅基地使用登记制度严格执行“一户一宅”的法律规定，严格按照《土地登记办法》规定的程序进行。要将村内所有的闲置宅基地以及空闲地逐个摸底排查，登记造册，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权，重新利用；对于被登记在册的闲置宅基地以及空闲地，村委会规划土地时，应将其列为首选对象，优先考虑，发挥其应有的作用。
2．建立农村闲置房屋的评估制度《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)，对于闲置的破损房屋拆除后，宅基地由村集体收回，重新分配产权，统一调配使用，做到闲置房屋从拥有者到需要者的产权转移。笔者认为对地上建筑物保存完好或较好，且有经济价值者，其所有人迁入城镇居住，只要其超过了宅基地5—1O年的空置期限就要进行合理估价，然后进人“宅基地储备中心进行住房交易”。对农村房屋的估价方法、程序、估价人员资质可以按照1992年《城市房地产市场估价管理暂行办法》。买卖双方协商一致，农民也可以自己估价。:
第6篇：土地法对宅基地规定范文
关键词：农村宅基地；现状；存在问题；对策
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
随着社会经济的发展，农民的收入逐步提高，加上人口增长的需要，群众要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村建设发展的必然方向，是发挥土地资源集约效益，加快现代农业发展的重要途径，也是彻底改善农民居住条件、提升农村公共服务水平的重要途径。当前，就我县农村住房建设的现状、存在的问题进行了深入调查，并根据各地实际提出几点建议。
一、农村宅基地使用现状
平邑县位于鲁南，沂蒙山区西南部，丘陵多，平原少，总人口接近100万，其中66.11万在农村，通过对全县农村宅基地进行摸底调查，截至2007年，全县农村居民点总规模为12625.9公顷，人均用地面积180平方米，严重超出了山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十三条规定。按照目前相关法律法规规定，农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造、农村危房改造与上楼工程、城乡建设用地增减挂钩等，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166m2；平原地区的村庄，每户面积不得超过 200 m2 。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264 m2 ；山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积132m2；坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过264 m2。
二、存在的主要问题
1、村庄规划滞后和缺乏。长期以来，农村住宅建设缺乏统一的村镇规划农村建房随意性大。加上土地利用粗放，法制观念淡薄等，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜，村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，使村庄布局杂乱无章、零散分布。建新房的同时，老房子又没有拆除，以致农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。
2、村民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。当前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的现象。房子高、房子大就是地位的象征，没有好房子就找不到对象等讲排场、比阔气的错误思想观念，造成农民建房越建越高，越建越大；为了获得如意的宅基地，采取各种各样的手段，导致大量空置宅基地、空闲宅基地的产生，也给那些不法分子创造了违法机会。
3、未批先建、宅基地超标、宅基不均现象严重，主要表现为部分村民未经国土资源管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口、新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。于此相反，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，致使几户只有一处住宅，容易引发各种矛盾。
4、村级管理职能弱化，主管机关监督滞后。当前村级组织自治职能弱化，缺乏调控能力，一户多宅的农户不退多余的宅基地，没有宅基地的农户家得不到宅基地，同时又存在着越权批地现象出现。乡镇国土、房建等监督管理部门因受权限、政策的影响，不能安排农房建设占地指标，只能起引导作用，对农户的需求也素手无策。
5、法规不完善。法定程序繁琐，土地违法处理难。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力只是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，强制执法也容易造成资源浪费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，只能采取行政、经济和法律手段综合处理，最终也没从根本上解决问题。
三、建议及对策
1、完善村镇规划。统筹合理安排建房用地，编制好村庄规划设计。加强村庄建设规划，农村村民建房应当与旧村改造、新村规划相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用，积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中。鼓励在农村大力开展田、水、路、林、村综合整治，通过农民住房拆旧建新、实施城乡建设用地增减挂钩，在增加耕地数量、提高耕地质量的同时，改善农村生产生活条件，促进新农村建设和城乡统筹发展。由建设、国土部门和镇（街道）、村共同规划定点，以保证村庄规划的顺利实施。
2、加大土地法规政策宣传力度。宣传《土地管理法》及相关法规，增强群众的法制意识、土地政策意识和土地忧患意识，贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”，牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有，个人只拥有使用权，没有处置权的意识，破除宅基地属于私有的观念，增强村民节约土地、依法用地的法律意识。
3、开展“空心村”、一户多宅整治。加大对“空心村”、空闲土地、空置住房、一户多宅的调查清理工作，指定改造、利用、规划计划。加大盘活存量建设用地的力度，农村村民新建、改建、扩建住宅要先行安排使用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地和未利用地，一律不得批准占用耕地。对一户多宅和空置住宅，要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退旧宅基地的，要采取签定合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。依据法律规定，可以处理不按规定使用宅基地的农户。一是对超标准使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面积缴纳土地超占费，土地超占费的标准可参照集体土地流转费的标准收取，收取年限以5年为1个基期。二是一户多宅的，按照加权递增的办法征收超占费，这个标准要远远高于前者，让多宅户感到无利可图，直至退出多余的宅基地。三是对继承取得或非集体经济组织成员通过买卖、赠与等渠道取得，现不属于集体经济组织成员而使用宅基地的，同样参照流转办法，缴纳土地使用费。集体经济组织收取的使用费应用于集体公共设施建设。
4、加强宅基地法律、法规体系的建设和完善。彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等。建立土地流转收益分配机制，绝对地租归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值收益归政府，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。
第7篇：土地法对宅基地规定范文
摘要：随着农村城镇化建设进程的不断加快，空心村已经成为社会主义新农村建设的一大阻碍。城市化进程一方面为空心村的改造创造了良好的政治经济环境，另一方面对人们思想、行为方式造成了巨大冲击，使得改造过程错综复杂。从空心村形成过程出发，探析空心村形成原因，并针对空心村改造过程中存在的问题提出解决措施。
关键词：城市化 空心村 成因 对策
中图分类号：F310.22 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）26－0024－02
农村城镇化建设是缩小城乡之间的差距，解决我国“三农”问题和实现农村现代化的有效途径之一，而空心村的出现延缓了这一进程。空心村是指由于农村居民点用地不合理，新建住宅过分集中在村庄，村庄内存在大量空闲的宅基地和闲置的老房子，从而形成了用地状况“内空外延”的村庄布局。空心村的存在恶化了农民的生活环境，并成为各种矛盾纠纷的诱因，为社会不稳定因素的滋生提供了土壤，影响了农村的可持续发展。
一、城镇化过程中空心村问题形成过程分析
据相关资料显示，我国空心村的形成从20世纪80年代中期开始凸现，但尚不明显。90年代中期，随着改革开放的不断深入，整个中国社会逐渐由计划经济向市场经济转型，城乡二元结构被逐步打破，人们在城乡之间频繁流动，空心村的数量逐步增加，范围逐步扩大。90年代后期我国处于从传统社会向现代社会转型的加速时期，农村的空心村问题日渐突出，逐步成为制约农村经济发展的一大阻碍。
20世纪80年代中期，空心村尚未大规模形成。由于缺少科学的规划，大多数村房屋建设基本没有经过正规设计和科学选址，主要依农民自身意愿而建，但其设计受农村习俗、风土人情等潜在规则影响。房屋建设一般就地取址，房屋类型繁多，建房分散，质量不一。部分房屋由于年代久远，建筑材料性能恶化，很多屋主进城定居，老房屋因无人管理而废弃于村中。这是空心村形成的重要原因之一。
90年代中期，社会经济不断发展，更多思想较为开放的农民进城加入了城市工业化的大军。在参与城市经济建设的过程中，农民不但积累了一定的财富，而且生活方式逐渐与城市居民接轨，部分返乡“富农”为追求生活质量开始仿城市建筑建造新居所。就农村习俗而言，建房属于农民自身的事情，因此，建房无统一规划、乱挖乱建现象严重。新建房屋建设脱离原有的一层结构向多层结构发展，农村“低房屋”与“高房屋”开始并存，原有整齐的村容村貌被破坏，村中贫富差距也随之拉大。
90年代后期，我国从传统社会向现代社会转型加快，农民财富在急速增加的同时思想观念也发生了巨大变化。在村中无序建房状况无法遏制的情况下，部分农民外迁将住房建在村子，老宅基地闲置原地，呈现出分散零乱、一户多宅的村庄面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建设，另一方面也造成了村内排水不畅、地表积水、环境恶化等严重问题。农村城镇化的建设与空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容缓。
二、城镇化过程中空心村形成原因分析
（一）城镇化过程中村庄缺乏科学规划
地方政府重城轻镇、重镇轻村的现象比较普遍。因此，城镇化建设过程中城市通常有相对完整、具体的规划指导，而多数农村尚未被纳入城市总体规划之内。部分村庄虽制定了自己的规划但受集体土地流转制度、资金、规划人员水平等因素影响，村庄建设计划缺乏可操作性。部分地方官员为追求政绩和短期经济效益，盲目加快推进城市化进程，避开关系复杂的农村人口与宅基地问题，乱批宅地，批少建多，乱占耕地。圈地建房使得村庄布局杂乱无章，村庄规模向外扩张，而村中心废弃待建的状况更是司空见惯。
（二）城镇化过程对村民思想的冲击
我国农村教育相对落后，村民思想水平相对偏低。在长期形成的小农经济生产生活方式的影响下，部分农民过分关注眼前的个人利益，集体意识不强。加之城市化进程的加速和市场经济的繁荣，更为崇尚个人价值的理念提供了生存的土壤。思想素质的低下直接影响了村庄的整体建设规划。在建房方面，农村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的观念，出于个人利益的考虑随意建房也就成了常态。此类房屋建造者多为新生代农民。拆房方面存在“老房是祖传遗产不能随便拆”的守旧思想，阻碍拆迁，不服管理，增加了村庄改造难度。这类房屋的所有者多位村中年长者。总之，近些年拆迁问题的敏感性使得政府左右为难。
（三）城镇化过程中管理制度缺陷问题
就现有体制而言，村镇建设实行的是以乡（镇）为辅，县（市）为主的管理体制，对于村庄投入力量过小。村民委员会本是基层群众性自治组织，但现实操作上却受乡镇政权支配，这削弱了村委会自主建设意识。村民委员会与相关组织的关系规定不明确，也使得村民委员会的执行力受限。管理制度上的模糊性成为空心村改造的灰色地带。城镇化建设是社会财富积聚与繁衍的过程，这让和权钱交易成为可能。在征地拆迁中出现如村级财务的暗箱操作、补偿标准不一等问题，这些矛盾经过长期积累极易诱发村民与村民之间和村民与村集体之间的纠纷。
（四）城镇化过程中农村宅基地流转体制问题
农村土地由于其所有权主体的特殊性，其土地市场并不是完全开放的市场，尤其是作为建设用的土地在使用权主体及内容上受到严格的限制。从理论上讲，我国现行法律禁止农村宅基地使用权的流转，但在农村实践中存在多种形式的流转方式，包括出让、租赁、抵押、置换、继承、征收等。我国《土地管理法》第六十五条规定：“有下列情形之一的，农村集体经济组织报原批准用地的人民政府批准可以收回土地使用权：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，对土地使用人，应当给予适当补偿。”这些法律规定对集体经济组织依法、有偿收回空心村闲置宅基地提供了流转的法律依据，村集体经济组织可以对空心村中闲置宅基地在依法付给原土地使用人适当补偿后，实现宅基地的收回。这一法律使用的前提条件是为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，但为解决个人经济问题而流转宅基地使用权尚不在法律规定范围之内。显然，现行法律无法满足农村发展需要。
（五）城镇化过程中农村人口流动问题
随着改革开放的不断深入，农村大量剩余劳动力大量、频繁流入城市，这种现象将会在很长一段时期内存在。大量青壮年涌入城市，造成了村级组织干部队伍年龄偏大、文化偏低、结构失衡的现象，这不利于空心村改革措施的执行。另一方面，农村流动人口在创造巨大社会财富的同时，也使自身迅速脱贫致富，富裕农民长期生活工作在城市，无法及时了解空心村改造政策，其改造积极性自然不高。另外，青壮年处事方式及价值观念的转变让原本复杂的改造更为复杂。
三、城镇化过程中空心村改造措施分析
空心村的形成是各种政治经济文化因素共同作用的结果，其改造措施应该因地制宜。但在空心村治理过程中，涉及最主要的两个问题是资金问题和宅基地流转问题。
（一）资金措施
改造资金的充足与否直接关系到治理的进程与质量。因此，如何拓宽筹集改造资金的渠道，增加改造资金，成为加快空心村治理的重要问题。在空心村改造的资金支持方面存在诸多问题：（1）资金投入不足，制约了空心村的改造进程。（2）资金筹集渠道单一，金融巨头支持乏力。（3）金融信贷服务层次较低，民间资本利用效率不高。（4）农村投资环境欠佳，招商引资力度不够。针对以上出现的问题，建议从以下四个方面解决空心村改造的资金问题。
1.争取财政支持，整合支农资金。县域投资比例失衡，基层地方政府财力有限，农民收入偏低，导致空心村改造进度的一再延缓。为此，应按照“资金来源不变，争取力度增加”的原则积极向县，省乃至国家财政申请空心村改造资金，并可将空心村改造与土地整理、土地复垦计划结合起来，争取更多的农用资金。
2.放宽金融信贷，拓宽信贷渠道。现有涉农金融机构主要为农村合作银行和农村信用社，其改造信贷缺乏实力强劲的金融巨头作支撑，加上现有贷款业务尚处于初级阶段，导致“空心村”改造信贷资金投放严重不足。对空心村改造的信贷条件应进一步放宽，充分利用农村土地产权配置与流转政策为信贷提供担保，扩大资金筹集渠道。同时，县政府可鼓励农民通过林权贷款等形式筹集资金。
3.引入市场机制，利用民间资本。村集体可以统一整理村中闲置的宅基地，实现宅基地的价值。在不违背与农村宅基地相关法律的前提条件下，引入市场竞争机制，利用公司对农村资源进行开发。例如，“股份制”改造空心村，即房地产开发商以其资本建房，而村民以宅基地使用权入股，共同享受改造成果。另一方面，有条件的村庄也可实行以土地承包经营权入股改造空心村。
4.强化招商引资，开发特色资源。政府可将空心村改造过程中的拆迁和建设工程以工程项目的方式进行招标或者通过政府的书面政策支持使之上升为带有公益性质的风险投资项目。同时，可以出台政策扶助短、平、快的相关产业，如旅游业、服务业等第三产业，活跃农村经济，加快招商引资，吸引远近开发商前往投资，使整体经济环境活起来，打通资金瓶颈，赢得经济、社会的双重效益。
（二）宅基地措施
从某种意义上讲，制度是为经济发展服务的，但目前现有的土地流转制度已成为阻碍农村发展的绊脚石。农村宅基地流转不流畅的原因主要以下几个方面：（1）土地法规制度的限制。《物权法》第151条做了这样的规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”而土地管理法却严格限制宅基地的流转。（2）村民的乡土情结。对于农村老辈村民而言，祖屋是上代遗留财产，应世代相传，不愿处理。（3）宅基地流转市场规不范。我国土地市场体系的框架早已成型，但是农村宅基地市场方面却还是一片空白。限制流转的最大因素在于缺乏合理的转让价格评估体系。
基于上述分析可从以下三个方面解决宅基地流转问题。
1.规范宅基地流转条件。农村宅基地使用权转让的条件：产权清晰，生活保障，目的合理，价格合理。产权清晰，即转让人持有依法取得的农民集体土地建设用地使用的相关证明；生活保障，即转让人在转让宅基地之后有稳定的经济来源，同时有有合法的住处，能保证其基本生存需要； 目的合理，即该宅基地和地上建筑的使用符合城乡总体建设规划，并不得违反相关法律法规的规定；价格合理，即宅基地流转的价格足以使农民在其将要生存的地区维持一定的时间，以适当限制宅基地自由转让，保障农村的稳定。
2.完善农村宅基地流转的法律法规制度。目前，宅基地流转的的行为实质上是对使用权的流转，而所有权尚未改变。法律方面包括宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范以限制目前宅基地流转的无序状态。制度方面，探索经营性有偿性宅基地流转制度，宅基地流转的收益主要归流转农民所有，国家可以收取流转手续费。
3.建立农村宅基地流转机制。流转机制应包括全宅基地流转权益保障机制、农村宅基地流转补偿机制和宅基地使用权流转机制。政府等公权机构应介入基地流转权益保障机制，如地方政府、国土部门应加强农村宅基地流转的监督和管理，协调流转纠纷，保障农民利益；探索各种形式的补偿办法，对符合条件进入土地交易市场进行交易获得相应的经济收益归农户所有，相关部门只收取手续费。另一方面，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务，建立宅基地使用权流转机制。
参考文献：
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[2] 曾少东.“空心村”的成因及整治[J].国土资源，2005，（4）.
[3] 郭文峰.浅谈新形势下“空心村”的治理[J].中国农村小康科技，2006，（8）.
[4] 徐.“空心村”影像[J].乡镇论坛，2007，（3）.
第8篇：土地法对宅基地规定范文
关键词：完善 农村土地 法律 建议 方法
当前，对于农村土地建设和利用中存在的主要问题就是现在执行的农村集体建设用地流转试点与地方法律和国家法规发生冲突的情况，很多土地管理方面的方式不够完善，促使农村集体建设用地项目运行无序，相关土地管理法以及相关土地法规不健全，对完善农村土地问题都起到阻碍的作用，所以根据目前情况来看，国家相关法律法规非常必要对现行的农村土地法律法规做出完善和修改，以下我们就针对关于完善农村土地问题进行简单的阐述。
1.关于完善城乡土地建设相关法律法规提出的建议
在城乡土地建设相关的法律中，主要指出，利用土地规划确定城镇的建设，如果是土地规划用地范围之外的，必须经过农村集体土地组织批准，非公益性项目可以让农民依据法律形式，多种方式参与开发以及经营并且保障农民的合法权益，根据这一法规原则，集体所有的土地是可以进行非公益城市建设开发的，所以这一原则有必要进行修改，以下我们通过几点建议来进行分析。
1.1对于城乡建设用地增减挂钩和耕地占补
为了能够进一步的完善土地管理政策，所以建议必须坚持严格的耕地保护制度以及相关的法规，做到层层深入没，全面落实，继续对土地进行治理和复垦以及开发，在开发和利用中做到先补后占的形式，不得跨越省市区进行占补平衡，严格界定公益性和经营性的建设使用土地，不断的缩小征地的范围，完善和修改征用土地的补助机制。
1.2对于城市建设用地使用权的转让
对于集体建设用地进入到城市土地市场以后，应该对其现行的城市中的土地使用权转让制度进行相应的调整和改革，使农民能够体会和感受到现代化城市与工业化生活。为此，要逐步形成城乡统一的建设用地市场，以公开、公平、公正的形式对土地使用权进行转让，但前提是必须享有国有土地的平等权益，实现集体土地和国有土地，同地，同权的基本形式进行转让，这样的形式就是城市土地使用权在转让环节中对集体土地与城市土地运用统一市场和无差别性程度。
1.3对于宅基地使用权的规定
不断地完善农村宅基地制度，严格对宅基地进行管理，合法的享用农民宅基地用益物权，完善农村宅基地制度，国家颁布了严禁炒卖土地的通知，农民的住宅不能像城市居民出售，这样的法规约束的很显然与宪法当中的第十三条规定发生冲突，公民的合法的私有财产不受侵犯。
2.关于农村土地承包方式相关法律法规提出的建议
给予农民充分的保障和土地承包经营权，对农民手中现有的土地进行长期不变，赋予农民使用和收益等权利，根据以上原则，应该改革和完善现行农村土地管理制度和方法，让农民能够更灵活的对土地实行经营和承包的权利，由此可见建议应该对其法规修改：随着农民大量的进城务工，农村的土地承包权也随着不断的流转，应该放宽相关法规，让集体组织之外的单位或者是个人也参与到农业开发当中来，运用大量的资金和管理技术以及丰富的市场信息引进到农村，建设中国特色的社会主义新农村，因此，建议将土地承包法第三条修改为农村土地晨报采用家方式的承包方式，但是家庭承包方式是不能够承包荒丘以及荒山的，荒丘荒山等土地采用公开竞标和拍卖的方式进行承包使用，国有的土地可以承包给个人或者是经营者从事各项生产和种植，集体经济组织以外的单位或者个人可以承包经营集体经济组织发包的农村土地从事生产，建议在土地承包经营法中加入农村土地承包经营权和流转的具体方法，然后在此基础之上修改或者是废除农村土地承包经营权流转管理办法，然后将流转的程序和过程通过法律的形式进行土地承包经营权的流转。
3.关于农村土地纠纷相关法律法规提出的建议
在农村土地问题有史以来都是造成农民发生争执的重要原因之一，有效地解决农村土地纠纷问题对于农村生活环境和建设新农村发挥着非常重要的影响和作用，所以，我们应该，积极的探索解决农民土地纠纷的方法和有效途径，现行解决土地纠纷问题的方式是通过仲裁的形式进行土地纠纷的解决，但是目前解决农村土地纠纷的仲裁方式还没有进行规定和制度，留下了很多的法律空白，起草的农村土地承包纠纷仲裁法也只是规定了农村土地承包经营中的仲裁程序，内容非常的肤浅，所以建议，应该制定农村土地纠纷仲裁法，用正常的法律形式和法规对农民土地纠纷进行科学合理的解决，以法律的方式对农民土地纠纷进行约束。
结 语
综上所述，关于完善农村土地问题相关法律法规，需要我们在实践中不断的创新和改革，农民和土地都是我们国家和社会发展的重要支撑，如果支柱的利益得不到保障和解决，那么我们国家和社会的发展也会受到一定的局限，希望相关政策能够及早的完善和实施，科学合理的解决农村土地问题，让农民能够将土地经济搞好，为我们国家和社会的发展提供更多的支持和保障。
参考文献：
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[2]玉圭.国务院原则通过《土地管理法》修订草案[J].城市规划通讯.2008.(02).
第9篇：土地法对宅基地规定范文
落实最严格的土地管理制度，为深入贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔〕28号）文件精神。进一步推进土地管理事业的改革和发展，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，加强和改善宏观调控，积极推进依法行政，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》现就进一步加强我县土地管理工作提出以下意见：
一、牢固树立遵守土地管理法律法规的意识
各乡镇人民政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，进一步提高依法管地用地的意识。要在法律法规允许的范围内合理用地，对违反法律法规批地、占地的，必须严肃查处。
二、加强土地利用总体规划及城镇建设规划实施管理，严格执行土地用途管制制度
（一）严格土地利用总体规划、城市总体规划、村镇和集镇规划修改的管理。任何单位和组织不得擅自修改城市总体规划、村庄和集镇规划，要严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等修改，必须报原批准机关批准。
（二）严格执行土地用途管制制度及土地利用计划管理。为加强土地管理，实施土地利用总体规划、控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，必须严格按已依法批准实施的土地利用总体规划管理土地，切实维护和尊重规划的严肃性和权威性。凡不符合土地利用总体规划用地的，一律不得批准实施，因建设需要修改土地利用总体规划的用地必须严格按照法定程序进行。严格执行农用地转用年度计划，严禁超计划报批农用地转用。
（三）严格建设项目用地预审管理。建设项目用地预审，是国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对项目涉及的土地利用事项进行审查。
预审应遵循的原则：1、是否符合土地利用总体规划；2、是否体现保护耕地，规划是否是基本农田；3、是否体现合理和集约利用土地原则；4、是否符合国家供地政策。审核时应坚决遏制低水平的重复建设和盲目建设项目用地，凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审，项目建设单位向县发展和改革委等部门申报核准或审批建设项目时，必须附县国土资源局关于建设项目用地预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
（四）规范用地审批程序。在县城市规划区范围内建设项目的选址和布局，必须符合城市规划，取得县建委统一核发的“一书一证”，即“选址意见书”、“建设用地规划许可证”，方可到县国土局申请办理用地手续。用地单位不得擅自改变经批准的土地使用条件内容（包括用地单位、用地地址、用地范围、相关技术指标等），确需改变的需重新报经建委审批。工业项目建设用地各项控制指标（投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地）严格按有关文件规定执行。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对原已签订国有土地出让合同，但未明确土地使用条件的经营性用地项目，在调整总平面规划方案时，若开发强度增加，需重新核发“一书一证”并重新签订国有土地出让合同。
三、明确法律主体，规范招商用地签约行为
（一）按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号）要求，只有经县级以人民政府批准供地，发放建设用地批准书后，县国土资源管理部门方可与用地单位签订土地出让合同。其他任何单位和个人征订的土地出让合同都是非法和无效的。
（二）不符合上述规定，将土地提供给用地单位建设，并以“定金”、“预付土地款”、“预付安置补偿费”等名义收取卖地资金的，由收取部门或单位负责退还；非法转让、倒卖土地使用权的，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划和城市规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可并处罚款。
四、加快土地有形市场建设步伐，规范国有土地使用权交易行为
（一）按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。用于房地产开发的旧城改造用地，应以市场方式公开供地。
（二）用地单位不得擅自改变土地用途或私下转让、变相转让土地。确需改变土地用途或者转让的，应申请土地管理部门依法办理。对于擅自改变土地用途的，责令交还土地，并处以罚款；对于私下转让土地的，按“非法转让土地”查处。
五、加强集体土地管理，严格保护基本农田
（一）切实加强村镇建设用地的管理。各乡镇人民政府要结合土地利用更新调查和土地利用总体规划修编工作，认真编制乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模，要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则进行编制。
（二）鼓励农村建设用地整理。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，坚决执行“一户一宅”、“户宅基地标准”、“农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人，不得再批准宅基地”的法律规定，以及“公开审批宅基地”的审批程序。严格按批准的面积批放宅基地。
（三）禁止农村集体经济组织非法出让、出租未经批准的非集体建设土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
(四)严格保护基本农田。各乡镇人民政府必须保证依法批准的土地利用总体规划中确定的基本农田总量不减少，质量不降低。同时要全面落实基本农田的“五个不准”，即：不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；不准以农业结构调整为名，在基本农田内进行挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等导致耕作严重破坏的生产经营活动；不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；除法律规定的国家重点建设项目外，不准非农建设项目占用基本农田。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或擅自改变用途。确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准。
六、禁止土地闲置，提高土地利用效率
（一）本着节约用地，集约经营的原则，充分利用好现有存量建设用地和储备地。要把项目尽量引向既符合土地、城市规划，又具有基础设施配套功能的地方开发建设。避免造成资金投入过重，基础设施难以配套，项目无法按期竣工投产，形成新的土地闲置问题。
（二）本着积极稳妥、科学处置的原则，合理处置闲置土地和有历史遗留问题的土地。依法认定为闲置土地，坚决收回。对开发投入不足或长期不继续投资建设的工程和项目，要下达督促动工通知书。
（三）加强批后土地管理。国土、建设规划部门要对批后建设项目实行跟踪管理，督促用地项目按合同规定的投资强度、容积率和施工进度等要求施工。对不能按要求施工建设的项目，要及时通报，督促改正，防止出现新的闲置土地。
七、严格征地补偿安置，切实保护农民利益
（一）严格征地补偿。要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低，项目征地补偿标准必须按照批准的征地方案执行。建设业主用地必须把征地补偿费用足额列入预算，并将征地补偿费用全额缴入国土资源管理部门的专用帐户，由国土资源管理部门依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费；征地补偿费未及时足额支付前，被征地的农民集体经济组织可以拒绝交地。
（二）妥善安置被征地农户。各乡镇人民政府、各有关部门，应当结合实际，制定可行的安置办法，使被征地农民的长远生计有保障。在城市规划区内，应先将因征地而导致无地的农民纳入城市就业体系，建立社会保障制度；在城市规划区外，征用农民集体所有土地时，乡镇人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕地，有条件的应安排相应的就业岗位。对不具备基本生产生活条件的无地农民，可进行异地移民安置。劳动和社会保障部门应会同有关部门为被征地农民提供就业培训和社会保障。
（三）严格征地程序。在征地依法报批前，要将征地用途、质量、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；对补偿标准有异议的，应当依照有关规定组织听证。征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征补偿的期限等，在被征用土地所在地乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
八、维护土地管理秩序，严肃工作纪律
