地产项目商业计划书精选(九篇)

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第1篇：地产项目商业计划书范文

一、公司介绍

深圳市秉诚投资咨询管理有限公司是一家专注于工程咨询、投资咨询、企业管理咨询的服务机构致电*，目前公司业务范围主要覆盖了项目可行性研究、项目融资方案策划、产品营销策划、企业管理策划等服务。公司具有庞大的数据资源，专业的行业研究经验，优秀的项目团队，本着服务至上、诚信为本的原则，致力为企业提供一流的整体解决方案，突破企业当前的发展瓶颈。

公司秉承“扎扎实实做研究、一心一意为客户”的服务理念，在工程咨询、投资咨询、营销管理咨询等领域取得了长足发展，公司的研究范围涵盖了农业食品、钢铁冶金、生物医药、能源环保、石油化工、交通运输、电子信息、机械加工、金融服务、服装纺织、建筑地产、电子电气、汽车制造、家电通信、教育培训等31个行业。至今为止，秉诚咨询先后与各行各业的客户取得了成功的合作，累计服务客户达1500余家，并与一部分客户建立长期的合作伙伴关系。公司坚信，以专业技术为根本，以贴心服务为承诺，必将会在市场的红海之中立于不败之地。

二、产品与服务

（一）工程项目咨询服务

1、可行性研究报告编写

2、项目申请报告编写

3、项目建议书编写

4、资金申请报告编写

5、节能评估报告编写

6、社会稳定风险评估报告编写

（二）融资咨询服务

1、商业计划书编写

2、项目计划书编写

3、创业计划书编写

4、招商计划书编写

5、合作计划书编写

6、并购计划书编写

（三）管理咨询服务

1、商业模式设计

2、产品营销策划

3、品牌管理咨询

三、公司服务优势

1、经验丰富，众多成功案例；

2、专家团队全程把控，从战略高度把握你的项目；

3、行业市场海量数据支撑；

4、SWOT、波士顿矩阵等模型分析，编制技术熟练，财务工具先进；

5、权威专业机构，百度、360、58等推广会员实名认证，杜绝欺诈，信誉+诚信；

6、应客户需求，不仅为客户提供登门服务，更可亲赴项目地。

四、服务流程

1、双方电话初步沟通，我司了解客户项目基本情况和要求；

2、与客户达成初步合作意识，我司安排专业人士与客户当面沟通，深度了解项目情况；

3、双方确定服务价格，签订合作协议，支付首款，我司收集材料开始编制，在规定时间内提交初稿给客户；

4、客户反馈意见，双方共同讨论，在3-5个工作日修改和完善；

5、双方确定定稿后，我司提供电子档和纸质档给客户；

第2篇：地产项目商业计划书范文

1. 企业评估。企业融资，首先应对企业进行价值评估。基于融资角度，对企业所在行业前景、企业核心竞争力，以及企业的经营状况、技术水平、市场前景及管理团队等进行详尽的调研，通过专业化的分析，进而对企业得出客观、全面的判断。对投资者来讲，企业的价值在于企业能为投资者带来投资回报。这种回报可以是企业的现金分红，也可以是企业股权的转售价值。

2. 渠道选择。基于企业评估，根据企业的实际情况准确定位融资渠道。融资渠道分为股权融资和债券融资两大类。不同融资渠道对企业有不同的要求。通过对融资渠道的对比分析，选择与企业实际相匹配的渠道群体。

3. 融资规划。企业发展有战略规划，融资也需要战略规划。融资战略的策划需要明确几个问题：在什么时候融资；所需资金的数量；债券融资和股权融资的分配；是增资扩股还是设立新公司；向什么样的投资者融资。基于战略策划，进一步明确企业融资活动需要具备的基本条件、最佳融资渠道及融资活动成功的关键要素，最终制订企业最优融资规划方案。

4. 方案提供。按照不同融资渠道要求，提供符合国际、国内惯例的企业可行性分析、商业计划书、行业分析、财务计划等相关资料。商业计划书说明的重点在于，企业存在的市场机会；是否具备成熟的条件抓住机会；是否有实施能力和条件，投资者将获得高额回报等几个方面。

5. 融资推介。结合企业评估，以及融资规划，利用丰富的上游资源推进渠道实质性接洽、沟通与反馈。策划并安排融资渠道现场参观与考察，引导并参与融资企业演示、谈判。

6. 过程控制。不同融资渠道的项目评审过程存在差异，针对其各自特色，施行有效的项目过程交流与控制，强化后续跟进，直至融资活动结束。

中国的企业在融资过程中随意性特别大，资金用途不明确，使用方向随意更改，更重要的是连融资额度也是变幻莫测的。投资方如果态度谨慎，融资额度会比较小，反之，则是可以随意浮动的，如一个比较小的项目的融资额度，可以从500万到5000万，融资企业还振振有词：500万有500万的用处，5000万有5000万的用处；而大规模的项目融资额度则可以有从10亿到20亿的差距。企业融资的目的是用于生存还是发展，是短期使用还是长期投资？如果企业自身都无法搞懂，投资方怎么敢放心地把资金投给你，投资方怎么不会怀疑你把部分资金挪作他用？

翻看企业的资金需求申请，包括形形的商业计划书和可行性研究报告，有一个很奇怪的现象，就是中国的企业更多的是需要生存资金，却打着发展的旗号来融资。因此，相对于企业“融资难”的感叹而言，企业也应该从自身进行反省，为什么融资会这么难？为什么有钱的机构对别人青眼有加而对你就格外吝啬？为什么你的企业既不会从相关的机构得到所需要的资金，增加了企业融资的时间成本，又由于企业高层和相关人员忙于筹资，忽视了对企业生产经营的管理，使企业融资的机会成本剧增，雪上加霜呢？

企业必须从自身的生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营策略与发展需要，经过科学的分析和预测，制订长期的融资规划，进而通过一定的渠道，采用一定的方式，组织资金的供应，以保证企业经营的需要。尤其是企业在面对资金紧缺的时候，重要的不是盲目寻求资金，而是要坐下来考虑这样几个问题：企业需要钱做什么？企业哪里最需要钱？企业可以接受的借钱方式是什么？企业将来如何去还钱？企业是否具备借钱的能力以及怎么样去借钱？

回答上述问题，就需要企业制定详细而专业的融资规划，所以说，在企业的融资活动中，融资规划的作用要远远重要于融资决策的执行。

企业的融资规划将合理确定资金需要量。融资需要有一个合理的界限，资金不足，会影响生产经营发展，资金过剩，同样也会影响到资金使用效果。融资规划要计算融资总收益是否大于融资总成本，即融资所得资金的预期利润率要大于该资金的利息率，同时需要考虑资金的时间价值。融资规划更要考虑选择最佳的融资机会，企业才能发挥主动性，把握时机，同时要有超前预见性，适时制定出合理的融资决策。

融资规划要力求降低融资成本，就必须综合考虑各种筹资渠道和筹资方式，研究各种资金来源的构成，求得筹资方式的最优组合，以便降低综合的资金成本。此外，融资规划要制定最优的资本结构，使企业根据自身的经营业绩、财务状况、市场信誉和行业前景等条件，以及外部环境是否有利，从举债、可转换债券和股票中选择最适合自己的融资方式。企业在考虑融资代价的时候，要从成本和长远发展考虑，尽可能保持企业生产经营的自主性、独立性，避免引起企业利润分流，使原有股东的利益遭受巨大损失。

融资规划对于资金结构的合理配比要慎重，企业的自由资金和债务资金要配比，要存在一个最恰当的比例关系，以满足企业对资金的需要，即负债经营，以保证能够及时偿还债务，提高企业信誉。

融资规划最重要的是拟定合适的融资渠道。根据企业所处的融资环境，包括国家政策、金融政策、融资方式等，分析有利与不利的情况，选择最适合企业的资金来源渠道，以达到融资目的。国内资本也好，境外资本也好，对于中国企业和其所在行业也存在喜好问题，也存在着投资方向和风险取向的因素，在引用对方资本的时候要考虑双方的契合点是否匹配。

几年来，媒体报道了诸多的中国企业在境外资本的扶持下，或度过危机，或大举扩张，或成功上市的消息，反响强烈的有腾讯、蒙牛和国美等。例如在1998年注资50万元人民币成立的腾讯公司，在2000年获得的是由IDG和香港盈科共同投入的220万美元的境外风险投资，而2004年腾讯香港上市融得资金总计14.4亿港元，可以说，腾讯是中国企业与境外资本合作，即“远水解近渴”最为成功的范例。而低调运作的则是一些小额融资的企业，在获得了境外风险投资和其他产业投资资金后在市场中顽强地生存、发展和壮大，这样的中外企业合作、境外资本投资中国企业的大小例子则不胜枚举。

境外资本投资中国与中国企业利用外资是一个双赢过程。境外资本在华投资主要投资于传统制造业、电子计算机业、通讯业、电子元器加工等领域，投资方式主要采用对外借款、直接投资、合资等形式。境外资本的回报大体在15%～50%之间，总体平均收益回报率可达到25%以上，尤其在电子信息技术以及房地产领域，收益远远高于在其他国家投资。同时中国利用外资弥补了资金不足，促进了产业结构优化升级和产品的更新换代，满足了市场需求，刺激了新的消费，具有“引进一个，带来一串，辐射一片”的功效。小汽车、电梯、程控交换机、大规模集成电路合资后，技术水平屡有突破，有的已能替代进口。

中国企业需要境外资本，境外资本同样希望能够在中国这样的市场中找到获利的空间，能够以投资企业的方式进入中国各个行业领域，双方的各自需求是明确的，由此可见，用“远水解近渴”是可行的。

第3篇：地产项目商业计划书范文

[关键词]创业管理 人才培养 实践教学

近年来,在高等院校中开展创业教育,培养学生创业意识,提高学生创业能力,造就创业型人才的呼声日益高涨。全国很多高校开始了创业教育的探索和实践,并取得一定的成效,但总体上看,大部分高校在办学理念、管理机制以及教学内容和教学方法等方面仍没有摆脱传统教育模式的束缚,在创业教育的理念方法、课程设置、师资队伍等方面存在一些问题,影响创业人才的培养质量。从创业活动的本质看,创业是一项综合运用多种知识和技能的活动,也是一项全面体现创业者综合素质和能力的活动,因此创业人才的培养模式必须符合创业活动本质和创业人才的要求,体现创业知识传授和创业精神、技能的融合统一。

基于上述创业人才培养的基本理念,综合国内外创业人才教育的成功经验,针对我国高校创业管理专业人才培养的实际状况,从人才培养的理念和方法,课程体系,实践体系和师资队伍四个方面来论述创业管理人才的培养,以期建立一个系统化、专业化的人才培养体系。

一、培养理念和方法

美国考夫曼创业研究中心Hills (1988)认为,创业教育的首要目标是增加学生对新创事业创始、管理过程的认知与了解,让学生清楚创业活动的开展需要具有在不确定环境下洞察创业机会的知识与能力,掌握资源的获取方式与途径方面的知识;其次为增加学生的创业意识与创业精神,通过创业教育让学生掌握创业管理中的人力资源管理与组织安排以及财务分析等管理职能方面的知识,了解这些管理职能在一般管理活动与创业活动中的区别;最后,通过创业教育让学生了解新创公司在经济发展中所发挥的作用,激发学生的创业热情。因此,对创业管理专业的人才培养,必须要跳出传统的一般工商管理教育按照各个专业职能来划分的培养理念,建立一种与创业发展要求相适应的人才培养新理念,把创业和创新发展需要的管理知识教育按照创业(创新)机会识别、企业成长、成功收获等完整的创业过程方式来教授给学生,通过以创业知识的学习、创业技能的训练和创业精神的培养“三位一体”的培养模式,培养出具有创业管理的基本理论与技能,较强创新精神、创新能力的复合型创业管理精英人才。

在创业人才的培养方法上,也需要实施创新,彻底转变以课堂为中心、课本为中心、教师为中心的“三中心”教育思想,向以学生主动参与、全方位全过程体验和互动为特征的体验式和情景式教学转变。具体而言,包括:一是尝试设计情境体验式教学的方法和手段,强调多样化和创新性,运用具体创业实践、创业模拟、创业竞赛活动等多样化的教学手段贯彻创业意识、创业知识和创业技能的“三位一体”。二是建立开放式人才培养环境,在课堂-校园-社会的开放环境下,探索组织创业大赛、设立创业基地、校园创业活动支持、组织与企业的对接、设立创业基金等多种形式,给学生提供各种创业实践机会,激发、指导、培养学生的创业素质。三是探索团队式指导和学习的教学活动的组织形式。通过组织具有不同背景和专长的成员成立导师组,进行对学生的团队式指导,以及学生按照团队进行组合,并按照团队形式贯穿各个学年的学习过程。

二、课程体系

按照高校“宽口径、厚基础”的人才培养原则,以及创业管理对复合型、实践性人才的需求,强调交叉学科、创新精神和多元技能的培养,培养学生适应处于不同发展阶段组织的创业管理能力的要求,在课程体系的设置中应体现以下两方面特征:一是内容的综合性。创业教育要培养学生的综合素质,在课程的设置上必须体现综合性,学科创业课程、创业实践活动课程与创业知识、创业能力和创业素质等创业教育目标之间要形成一个体系。二是形式的多样性。创业教育不同于传统学科教育,传统的教学模式不能满足创业教育的需要,创业教育应该以问题导向、情景模拟、过程体验、专题讲座等多种形式,体现实践性,让学生身临其境,主动思考、体会和实践创业过程的方方面面,使得学生在实践中体验创业管理的知识和技能的运用。

课程体系设计结合创业的过程,以模块化方式来设计,具体包括基础模块、创业设计、创业管理和专题等四大模块。

1.基础模块

提供学生创业相关的管理、经济、法律方面的基础性知识,从事创业管理活动必备的思维、人文素质、语言表达和沟通技能。课程包括:管理学、管理经济学、应用投资学、公司法和合同法、创新思维管理、创业人文素质培养、语言表达和演讲艺术、商务沟通与谈判。

2.创业设计模块

提高学生对创业的认识和理解,学会如何评估新的商业机会,以及准备商业计划书。课程包括创业管理导论、创业企业战略、创业企业营销、财务管理、会计、创业机会评估、商业计划书。

3.创业管理模块

涉及企业创业成长过程中所面临的管理问题,课程包括企业成长管理、领导科学与领导艺术、人力资源管理、创业企业资本运营、公司创新管理、创业投资与风险管理、商务沟通和谈判、国际贸易实务、技术创新管理、信息技术管理、企业经营模拟实践。

4.专题模块

专题模块涉及创业相关的专题管理内容,课程包括家族企业管理、房地产投资经营、特许经营与管理、管理咨询实践、高技术创业与管理、收购与兼并、创业融资和风险资本。

三、实践体系

创业本身就是一项实践活动,仅靠创业教育传授的理论知识,培养出的学生也只能“纸上谈兵”,因而要注重学生的创业实践教育。通过实践教学环节,让学生将所学理论应用于实践,并获得一定的创业经验。

1.实践环节构成

实践环节设计按照创业教育的过程,循序渐进,从基础性体验、课程设计、计算机模拟经验实践、企业实践等四方面来组织安排,使得学生对创业的感性认识、专业知识和实践能力三者进行有效结合。

创业基础体验,属于创业基础模块的实践环节,让学生进入真实的创业环境,感受创业过程,为学生在学习创业各专业模块课程之前,建立对创业的感性认识。创业基础体验的形式,是以团队形式参与一个项目或活动的策划和实施。课程设计,是结合各专业模块中的相关课程而设置,包括商业计划书、企业成长战略、MIS课程设计。企业经营模拟实践,运用计算机手段实现企业经营模拟,让学生在虚拟式的经营环境下培养企业运营的能力。企业创业实践和结果评估,学生在创业管理的各专业模块学习过程中,进行具体的企业创业实践活动,对其进行评估,并进行相互间的经验和感受交流。

2.实践环节开展的主要途径

创业实践教育可以通过如下途径进行。一是通过学校产学研结合而创办的企业和产业孵化基地,为学生提供充足的实践场所,为创业个体提供一个实践平台。二是利用学校内部的条件和资源,为学生的校园创业提供支持帮助。引导学生创立一些有新意、投资少、见效快、风险小的实体,启发学生的创业思路、拓宽其创业视野。三是安排学生参与一些科研和企业项目,允许学生参与校外的协作项目。学生在参与项目的过程中会获取许多实践经验,同时也会加深对课程理论的理解。四是邀请一些创业领域的知名专家和创业成功的企业家,给学生传授和分享创业的知识和经验,用真实的事例来感染学生,调动他们的创业热情,提高专业学习的兴趣和效果。

3.实践基地建设

创业教育实践基地是沟通理论教学与实践的媒介,是培养学生创业意识和创业精神,锻炼创业实践能力的重要平台。创业教育实践基地的建设必须紧紧围绕创业教育和学生创业需要,充分调动校内外各种资源, 注重校内外结合,实现开放式、社会化的创业人才培养新模式。

(1)校内实践基地

争取学校和相关学院的支持,探索多形式、多层次的实践基地建设。第一,建立创业教育实验室,主要供学生情景模拟和案例学习,既有大量案例的研讨,又有通过计算机模拟软件进行创业练习。第二,建立创业咨询和服务中心,提供多项功能和服务,包括:为企事业单位提供创业咨询意见,让学生积极参与各项创业咨询业务,锻炼学生的实践能力;为学生创业提供资金、资助和咨询服务,以各种方式指导学生自主创办、经营企业;从事商务活动、技术发明、成果转让、技术服务等业务,让学生在实体中处于主体地位,体验创业全过程,从而培养他们的创业精神和创业能力;举办创业计划竞赛, 激发大学生创业的热情,提供一个全面检验和提高自身创业能力的机会,同时还可以选拔出具有潜力的创业项目和创业团队, 帮助他们争取到广告商、投资商的支持, 实现学生的自主创业。

(2)校外创业实践基地

建立校外大学生创业实践基地,形成产、学、研一体化教育模式。通过与企业开展合作教育,在合适的企业中建立创业实践基地,开阔学生的视野,让学生可以对企业的一些实际问题进行分析讨论和提供解决办法,让学生感受创业氛围,增长创业才干,提高学生的创新能力和创业能力。充分发挥大学科技园的作用,把大学科技园与大学生创业教育有机结合起来,使得大学科技园成为大学生创业教育的重要平台和载体。利用大学科技园的资源条件,合理设计创业教育的实践环节教学内容,强化对学生实践能力的训练,让大学科技园成为创业教育的第三课堂。积极制定政策和采取措施,加强对大学科技园的引导,在重视科技园硬件条件建设和高新技术企业孵化、科技成果转化的同时,要更加关注大学科技园在培养创新、创业人才方面所发挥的作用,对大学科技园的支持力度与人才培养的数量和效果直接挂钩。制定优惠政策,投入专项资金支持学生创业,对学生创办的企业实行信贷、工商、税务等特殊政策,对于为学生创业实践提供风险投资或其他便利条件的企业实行税收减免或补贴政策。

四、师资队伍建设

国内外创业教育的成功经验表明, 创业教育的师资力量应来自经济管理、工程技术、政府经济部门、企业、创业园、投资公司等领域, 他们构成了创业教育专家体系的六个基本要素。因此需要建立一支结构多样化的师资队伍,以弥补当前高校创业教育师资队伍相对单一的结构,体现整体师资队伍的教学能力和水平。

加大对高校专业教师的培训力度,提高创业教育师资的专业水平。采取创业激励措施,鼓励教师在保证教学科研的情况下投入创业的实践运作,增强市场意识和提高实战能力,并让他们带领学生了解企事业单位的管理工作流程,协助企事业单位解决疑难问题,改善经营管理,为创业教育奠定坚实的实践教学基础。

建立一支专业教学的兼职师资队伍。面向社会吸收有丰富实践经验的成功企业家、政府相关部门人员、技术专家以及法律、会计等各种相关的专业人才做创业基地的兼职教师,形成结构合理和门类完整的创业教育师资队伍。兼职教师与校内的专业教师可以进行优势互补,发挥各自所长,提高对学生创业知识学习和实践的指导效果。

加大激励,调整教师的绩效评价办法,鼓励教师投入创业管理专业的教学探索和实践。由于创业教育教师在指导大学生各种创业实践活动需要投入大量的时间和精力,而现有的教学工作业绩评价办法不适应创业管理专业教学量的合理评价,需要做出相应的调整。对于教师进行专题讲座、指导学生创业实践、参与创业咨询的工作,采用合理办法折算成教学工作量,切实提高对教师的激励力度。

参考文献:

[1]朱媛玲.高等学校创业教育人才培养模式研究[J].长春大学学报,2007,(9):65-67.

[2]夏维力,路艳.基于创业教育的工商管理本科教育改革探究[J].开放教育研究,2008,(4):91-94.

[3]谭菊华,韩桥生,邱东升.大学生创业教育课程设置探究[J].教育学术月刊,2008,(3):72-74.

[4]李勃.试论创业教育实践基地构建[J].中国青年研究[J].2007,(9):16-18.

第4篇：地产项目商业计划书范文

做人做事要多付出

我为人做事的理念是，做人做事要多付出。

讲讲我在辽宁做某大型活动项目的例子。当时我第一次过去，本来是去找他们谈做他们照明产品独家供应商一事，去了以后跟他们一聊，发现他们的组委会成员都是从各个政府部门抽调来的，有以前搞纪检的，有搞城市规划的，什么部门的都有，唯独少搞市场开发的。

因为参加过北京奥运会、广州亚运会、深圳大运会、上海世博会，加上我这人做什么事都比较用心，精力也算充沛，参与这些项目都会经常思考、总结，这些年下来还真积累了不少经验。本来过去谈生意，但兴致一来，就跟他们谈开了：活动市场开发该怎么做，商业计划书该怎么写，怎么宣传才能抓住企业的兴奋点。而且告诉他们，这个活动不能搞成一个地方活动，要办成全国性或者世界性的。

跟他们这么一说，因为之前大家也确实没这些经验，他们就说，我能不能帮帮他们？我说没问题。我帮他们做市场开发计划书，用了整整一个星期天的晚上，帮他们写了两万字的方案。他们觉得方案很好，但又不知道怎么说服领导，最后我不仅帮他们修改、连怎么去跟领导汇报请示的报告都帮他们想好了。表面上看，我一时半会并没谈成生意，又累死累活做了那么多份外事，似乎什么好处都没得。但最后的结果其实是双赢：我帮了组委会的大忙，他们得到了领导的嘉奖，大家都很高兴。到这时候，如果他们不把生意给我，连他们自己都不好意思了。

多帮别人总有回报

这些年，我乐于向很多国际体育组织推荐中国企业，也向国内企业宣传如何通过国际组织提升品牌，发展自己，找到商机。很多人对此不解，问我说，你掌握的这些资源很宝贵，为什么要帮他们呢？大家都会干这事了，你还哪有什么价值呢？我不这么理解。能多帮别人的时候一定要多帮别人，帮一百个人只要有一个人记得你帮过他，或者说能帮回你，那就是成功的。这就是我做人的价值观。不管我是做电子产品，做日化，做专业音响，还是做照明，愿意帮我的人都很多很多。七八年前我做专业音响的时候，我不懂这个行当，但因为很多人会帮我，所以在这个行业，我打败了很多在行内干了很多年的人。去年开始做照明的时候，我一样不懂照明，但一样有很多人介绍生意给我。为什么？因为我总想着帮别人，不管是在工作上，还是在生活中，所以愿意帮我的人也越来越多。

很多人眼里只想着自己做的事，考虑的往往也只是眼前的利益，这行之不远。

亚沙会是亚奥理事会下面组织的一个活动，连着几届我都参与其中。大型体育赛事的成功，市场开发成功与否可以说占了一半。我不遗余力地向他们推荐中国企业，同时跟国内相关部门一再灌输“不能把亚沙会仅仅做成一个地方性活动”，给他们很多如何把影响力做大的建议。当时我还帮地方政府一起组织了海阳亚沙会在广州的新闻推介会，会上亲自向与会企业推广和宣传亚沙会的意义和市场开发价值。海阳亚沙会后来成功举办，其中5家赞助企业都是我推荐的。海阳的一位领导在多个场合说：“海阳亚沙会的市场开发，徐风云功劳是不能忘的，是他帮我们打成了第一仗。”不谦虚地说，正是我帮他们做了这些开头，使海阳亚沙会的市场开发，成为历届亚沙会中赞助商企业最多、市场开发最成功的一届。

如果“贡献”不了智慧，平时工作和生活中注重分享，我想也应该是营销该学的一课。我经常会利用一些空闲时间，把我的客户介绍给行外的朋友，久而久之，大家都成了朋友。其实，现代商业社会，客户和朋友之间，本来就没严格的区分。只要你热心，肯为大家创造机会，大家都会认你这个朋友。我觉得，做营销的最高境界就是：不管你做什么，朋友遍天下，都有人帮你，不管你卖什么，都卖得出去。

我认识企业老板比较多，他们经常会跟我说：哎呀，像你这样做营销的人才我们就请不起了，但你能不能帮我们推荐一些人呢？其实现在国内很多企业做得很好，但就是缺营销人才，老板求贤若渴，但很多时候，他们普遍不信任直接从市场招聘来的人，更愿意相信朋友推荐、知根知底的人。我也很清楚，很多机会未必是适合你的，有这些机会的时候，为什么不介绍给自己的朋友，跟自己的朋友们分享呢？这么多年来，我也不知道自己成功介绍了多少经理人与这些老板们合作，而这些年来，很多生意也正是来自这些我推荐给老板们的职业经理人做成的。

功夫在诗外

所以说，做大客户营销，功夫在诗外。做大客户营销做到一定水平，就要能做到对客户感兴趣的话题，想聊什么都能聊。有次去山东谈业务，和一位地产公司老板吃饭。当天可能因为还要招待其它朋友，他把几拨人弄到一块。一看这场合我就知道很难和他谈生意了。大家一起吃饭讲到了喝茶，刚好我喜欢喝茶，而且还喝得跟别人不一样，喜欢勾茶喝。跟他们一讲，大家都很感兴趣。吃完饭，老板意犹未尽，说，我有个茶庄，大家一起再去茶庄喝茶，听徐总讲茶道。于是当天晚上从9点开始喝茶，我临时充当了茶艺师，给大家勾茶品茶，还讲起了三国与企业管理之道，一直喝到夜里两点才散。当天自始至终，我都没谈生意，但通过这样的接触和了解，人家自然而然地就把生意给我了，而且还成了朋友。

第5篇：地产项目商业计划书范文

始建于上世纪六十年代的美国太阳城被养老地产界奉为经典，时隔40年后，中国也诞生了一个大型养老社区——北京太阳城。不过，这个太阳城与美国太阳城没有任何经济上的关联，是一个名叫朱凤泊的中国人投资开发的。

如今，位于北京市昌平区小汤山镇的太阳城，已成为中国养老地产先行先试的典型案例，也是国内知名的医护型全程化养老社区，被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。2012年5月，在上海举办的首届中国国际养老服务业博览会上，太阳城现身于北京展厅，成为现场一大亮点。

为探个究竟，春节前，本刊记者专程前往北京太阳城进行实地采访。一下车，金碧辉煌的欧式长廊大城门格外醒目，呈弧形环抱状。穿过拱门，道路左侧是太阳城超市和邮局，超市里的顾客并不多，邮局里有人在办理业务。再往前走，道路右侧是蜿蜒曲折的人工湖，一直向东延伸；左侧白色的建筑群是北京太阳城医院，分为门诊和急诊。接着，一片仿欧式建筑“银龄公寓”映入眼帘。再往东去，就是居家养老的住宅区和别墅区。社区内随处可见各种树木和草坪，由于是寒冬，室外散步活动的老人比较少。

据了解，整个养老社区占地644亩，总建筑面积32万平米。分为两大养老板块：居住区和配套设施。居住区包括居家养老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，医院、超市、餐厅、温泉养生、文化娱乐等配套设施齐全，可以满足老年人自理、介助、介护、医疗、康复和度假等养老服务需求。

“挺艰难的。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至对本刊记者说，民营企业开发建设养老社区，太阳城是中国第一个吃螃蟹的。十多年来，我弟弟朱凤泊之所以咬紧牙关，顶着压力，坚持做养老项目，源于他内心对父亲的一份愧疚。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊“下海”经商前，是一名公安干警。有一次春节前，朱凤泊陪父亲去医院看病，突然接到单位电话，说有紧急任务。他父亲赶紧让朱凤泊回单位，说自己一个人可以回家。没想到，他父亲在公共汽车上心脏病复发去世了。朱凤泊觉得愧对自己的父亲。他说，兄弟姐妹六个，竟然没人陪父亲看病，将来一定要建一个有医院、有超市、能够健身和休闲娱乐的养老社区，老人不用出社区，就可以满足全部的生活、医疗和精神需求。

地产杠杆

父亲的去世让朱凤泊敏锐地觉察到，中国老龄化进程加速给养老产业带来的无限商机。1999年，朱凤泊成立了北京太阳城房地产开发有限公司，并提出“孝道、仁德、诚信”的企业文化理念。

在国内没有任何成功模式可供借鉴的情况下，太阳城的核心团队经过反复研究最后决定，以老年房地产开发建设为启动杠杆，以服务配套先行，拉动后续养老服务和养老商业价值链上的其他环节。

据了解，北京太阳城30%的面积用于建养老服务配套设施，约9万平米。70%的面积进行养老地产开发，其中养老公寓用于出租，养老住宅和养老别墅按商品房销售，全部采用无障碍设计，三层楼都有医护式电梯，适合居家养老。2003年养老住宅和别墅的销售价格为每平米4000多元，现在已飙升到每平米近2万元，住户每月需支付2.5元/平方米的物业费，现在不管是二手房出售还是出租都很抢手。目前太阳城社区居住了4000名老人。

“银龄公寓运营8年了，太阳城建设12年了。虽然同时开工，但由于资金不足，银龄公寓建到一半就停工了，后来通过养老地产回笼资金后，又开始分批建设银龄公寓。”朱凤至言语间流露出颇多感慨。

太阳城现有A、B、C、D四幢养老公寓，A楼和B楼已经满员，共1000张床位，住了625位老人。许多单身老人喜欢住包间，避免与其他陌生老人发生矛盾。现在最大年纪是104岁，最小年龄为58岁，90岁以上的老人有50人，平均年龄为80岁，离休的老干部占了近70%，大学以上文化程度的占到49.6%。护工有100人。D楼是度假型老年公寓，能容纳100名老人，已经入住十几户。C楼采用物联网技术，提供高端智能化管理和私人管家式服务，正在施工建设，预计今年“五一”后开业，可容纳300～400名老人。

朱凤至介绍说，太阳城银龄老年公寓是中档的配套和标准，现在养老需求很大，外边有很多人在排队，可惜我们的房源不足。以后资金允许，大城门拆了建成L型老年公寓，可以再容纳1000～2000名老人。

目前，太阳城老年公寓运营较好，加上民政部门给予的床位补贴和运营补贴，能够实现盈利。但投资4亿多元建设的养老服务配套设施，至今依然亏损或盈亏平衡。

太阳城医院已经独立运营八年，现为一甲医院，医保定点，2012年刚刚不赔钱。最早依托宣武医院，现在与安贞医院、同仁医院等都有合作，并建立绿色通道，每天都有专家过来出诊，而且医院有固定医生和护士。太阳城医院也对外开放，周围没有其他医院，每年营业收入2000多万元。由于医保额度的限制，老人有时只好到市里大医院开药。

太阳城超市一直在赔钱运转，老人的消费量本来就不大，再加上附近有一个物美超市每天来这里接送，所以只有一部分行动不便的老人愿意在太阳城超市购买日用品。

“我都住了五年了，这里的确不错，生活非常方便。”住在太阳城的一位老人介绍，就拿吃来说，小区餐厅品种多样，包子馒头卖得比外面便宜，每天都有肉吃，而且还能点菜，送餐上门。

记者专门到餐厅看了一下当天墙上写的菜谱和价格，确实丰富实惠。例如馒头0.3元，南瓜粥0.5元，红烧肉10元，酱烧鱼块10元，炒藕丝4元。工作人员告诉记者，公司要求餐厅只要收支平衡就行。

“总体上越来越好，不像刚开始那么艰难了。”朱凤至笑着说，他们就是一心想做好养老社区，否则也不会把房地产开发的盈利，以及养老公寓赚到的钱又投入到养老社区的建设和维修改造中。

服务为本

北京太阳城针对老人的不同健康状况，分别提供医疗救护、生活照料、精神赡养、临终关怀等养老服务，为老人制定了全程化可持续的服务模式。

此外，在配套服务方面，太阳城为社区老人提供9项33款免费服务。例如送医送药上门、每年免费体检一次、24小时医护人员值班、超市送货上门、每天有5趟到地铁天通苑北站的班车、每周一上午免费泡温泉、物业免费维修等。

根据养老服务的国标和地标，太阳城银龄公寓结合自己的养老服务实践，编写了30多万字的服务流程和标准。现在又把这些流程和标准开发到管理软件当中，部门经理各负其责，日常工作有条不紊。

“除非遇到棘手难题，才由我出面解决。”朱凤至满脸轻松，“刚开始，老人们大事小事都找我，如今具体事务都找工作人员了，但有时还找我咨询一些问题，比如房产纠纷、善后遗产分配等。他（她）们都叫我‘二姐’，让我心里很感动。”

谈到老年工作的体会，已做了八年总经理的朱凤至滔滔不绝。她说，每个老人来到太阳城，都要发自内心地爱他（她）们。服务要非常细致，而且还要有耐心。老人提出的事情再小，对他们来说都是大事情。只有圆满地给他们解决了，他们才信任你。

新老人入住，朱凤至都要到房间看望。老人的爱好、特长和生活习惯，朱凤至要求服务人员都要了如指掌，而且所有员工对老人一定要把老人视为自己的亲人；同时，朱凤至对所有员工也当成自家人，关心帮助她们，这样她们才会把温暖传递到老人那里。

太阳城的新员工都要接受养老知识和技能培训，而且要进行负重训练，身体绑上沙袋爬楼梯、进浴缸，让员工感到老人特别不容易。久病床前无孝子。这里患脑痴呆的老人有四五十名，非常难照料，老人之间有时会发生摩擦，护工难免会有委屈和情绪，因此，太阳城专门为护工设置了“委屈奖”，公司会以委屈大小计分给予奖励，1分50块钱。

对于健康活跃型老人，以精神赡养为主。除了图书室和网络大学，太阳城有20多个文化活动团体：手工班、外语班、京剧社、时装队、合唱团、书法班、绘画班、计算机班等，其中外语班开设了四个语种：英语、法语、德语、西班牙语。

本着联合国马德里行动计划的原则，太阳城都是让健康的老人自己组织管理自己，没有请外边的老师。这里的老人藏龙卧虎，有著名演员、大学教授、中学校长、离休干部等，她们做的手工艺品还获得过国际大奖。

“老人们就像回到了幼儿园时代，过着集体生活，一起吃饭聊天，一起唱歌跳舞。有的单身老人还在交往中产生好感，结成了老伴。”朱凤至说。

冬季每天下午两点半，太阳城老年公寓免费给老人提供乌鸡、甲鱼煲汤，老人们称之为“长寿保命汤”。为此，公司每月要支出2～3万元。每逢过节会餐，朱凤至到六个餐厅给老人慰问鞠躬，老人们也给她鞠躬，感动得她眼泪都要出来了。

“老人可爱也可怜，有的老人无子女，有的是鳏寡老人，有的儿女在国外，各种情况都有。不管有无亲属，太阳城银龄公寓都会为去世的老人送好最后一程。几年来我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱凤至有些难过。

连锁经营

北京太阳城集团已拥有8家全资子公司，业务涉及房地产、老年公寓、医院、超市、度假村、物业管理、养老服务、建筑装饰等。

太阳城从开发养老地产，出售房屋产权或使用权，作为回笼第一笔资金的重要途径，也是盈利模式中的第一次盈利。由于养老地产和普通房地产在配套服务上的差异，使得养老地产的房价高于周边地区的商品房。2003年，太阳城的房价每平米4000多元，远高于周边的2000元。

对外出租的太阳城银龄公寓经过八年的运营，已步入良性循环。主要针对中高端老年人群，押金5万元起步，交纳的押金越多房租越便宜，有单人间、双人间、小套间，也租床位。价格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和无自理老人，还要交纳不同级别的护理费和伙食费等。

此后，通过餐饮、商业、医疗护理、管理服务、物业增值等配套设施的持有和经营，作为第二次盈利的主要来源，但截至目前，太阳城在这方面盈亏不一。

朱凤泊曾公开表示，最重要的是盈利模式的可持续性，通过打造品牌服务，树立强大的市场凝聚力，建立忠诚度极高的客户群体；通过连锁经营，扩大市场份额，最终形成行业龙头地位。

现在，北京太阳城正对外拓展“百千万”项目，百是指百福园，位于市区，接纳200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鹤园，位于城乡结合部，1000张左右的床位；此外，还有万寿园，就像北京太阳城这样的大型养老社区，占用土地200亩以上，目前已经在全国签约了6家，落户河南、安徽、黑龙江、四川、广东、山东等地。

为此，太阳城专门成立了一个公司，负责项目的前期策划、设计建设、管理运营等各项工作，可以挂牌，也可以输出管理，包括人员队伍、标准流程和管理软件。这些项目经过市场调研，已经拟定了商业计划书，正在推进中。

“我们的策略是，先让万寿园在一个城市落地，然后辐射带动百福园和千鹤园，实现整体连锁发展。老人可以获得持续性照料，从健康老人、生活半自理、生活无自理到临终关怀四个阶段全覆盖。”朱凤至告诉记者。

第6篇：地产项目商业计划书范文

论文摘要：文章从夹层融资的原理出发，总结了国际资本市场夹层融资的发展状况，分析了夹层融资的适用条件，解剖了国内首个夹层融资案例，并对夹层融资在中国的发展潜力进行了展望。

一、 夹层融资的原理

1． 夹层融资的含义与特点。“夹层”的概念源自华尔街，原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务和项目融资领域。夹层融资（mezzanine financing）是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。它包括两个层面的含义：从夹层资本的提供方（即投资者）的角度出发，称为夹层资本；从夹层资本的需求方（即融资者）的角度出发，称为夹层债务。夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具，例如夹层贷款（Mezzanine Loans）。资金供求双方对夹层融资产品进行交易的场所，称为夹层融资市场。

夹层资本（Mezzanine Capital）收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。

从资金费用角度看，夹层债务的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，利率水平一般在20%左右，对股权人体现出债权的优点；从权益角度看，夹层投资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。当企业破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。因此，对投资者来说，夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。夹层债务与优先债务一样，要求融资方按期还本付息，但通常要求比优先债务更高的利率水平，其收益通常包含现金收益和股权收益两部分。

典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权，如期权（Option）、认股证（Warrant）、转股权（Convertibility）或是股权投资参与权（Equity Participation Rights）等权力，从而有机会通过资本升值而获利。最常见的夹层融资形式包括含转股权的次级债（Subordinated Debt with Warrants）、可转换债（Convertible Debt）和可赎回优先股（Redeemable Preferred Equity）。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。

因此，在传统股权、债券融资的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式。作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。夹层融资的最大优点为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。

2． 夹层融资的形式。夹层融资通常采用夹层债、优先股或两者结合的形式；也可以采取次级贷款的形式；还可以采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体（以下简称夹层借款者），夹层借款者将其对借款者的股份权益抵押给投资人；与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方法使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取借款者的优先股份权益。夹层投资人的“优先”体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。

二、 国际资本市场夹层融资的发展状况

目前，夹层融资在发达国家发展良好。据估计，目前全球有超过1 000亿美元的资金投资于专门的夹层基金。据Alt Asset预计，欧洲每年的夹层投资将从2002年的47亿美元上升到2006年的85亿美元以上。2003年9月，高盛下属GS Mezzanine Parters Ⅲ宣布已筹集27亿美元用于夹层融资，从而成为全球最大的夹层融资基金。其他如德意志银行、雷曼兄弟、美林等在内的多家投资银行都有类似的夹层投资基金机构。2004年4月23日，在Com Ventures等投资公司的协助下，IT网络安全系统提供商Serv Gate Technologies就获得了1 800万美元夹层融资。此资金增加了该企业高成长阶段所需的扩大销售和市场推广的投入，并有效地改善了公司的资产负债结构，为其再融资奠定了良好基础。

夹层融资还被广泛应用于新兴市场。FMO在全球多个新兴市场，包括中国、印度尼西亚、泰国、印度、巴西、南非、拉丁美洲、中欧及东欧等地区提供中小企业夹层融资服务。惠理基金在中国投资多年，自1993年成立以来，惠理在大中华地区已投资了一百多家中小企业，是55家公司的主要股东，即持有公司5%或以上股权。

三、 夹层融资的适用条件

1． 高成长性行业。除了传统风险投资所青睐的IT、生物类行业，消费品、制造业或服务业等侧重出口拉动的行业，也是夹层投资人所看好的。此外，不易受个别市场或经济体系波动连带影响的行业侧重出口拉动的也比较适合夹层融资。总体而言，夹层投资人会考核该行业是否具有比较稳定的高成长性或是高的进入壁垒。但是，夹层融资对技术风险过高的领域是不会轻易涉足的。高成长性的同时，夹层融资也会要求具有高稳定性。

2． 稳定成长型企业。夹层融资的企业一般都被希望具有多年稳定增长的历史，或是在过去一年具有正的现金流和营业收益。或者，企业正处于发展扩张阶段，业务成长较快，享有可预见的、强大、稳定而持续的现金流。

3． 高市场地位企业。夹层融资企业应在行业里占有很大的市场份额，具有保护性或进入壁垒较高的市场份额。这样，企业资产将在未来几年内可预见的快速增值，从而夹层融资可以帮助企业完成资本过渡与转换，并在未来以更高的价格出售自己的股票实现升值目标。

4． 企业并购融资。企业在进行杠杆收购LBO或管理层收购MBO，以及在其他大型的企业分拆合并项目中，往往都需要大量现金进行扩张和收购，企业也倾向于采取不同来源的融资结构。典型的LBO收购金字塔模式中，位于金字塔顶层的是对公司资产有最高清偿权的一级银行贷款，约占收购资金的60%；塔基则是收购方自己投入的股权资本，约占收购资金的10%；塔的中间就是夹层融资，约占收购资金的30%。

5． 企业前IPO融资。在企业IPO上市之前的资本重组阶段，或者目前IPO市场状况不好、公司业绩不足以实现理想的IPO的情况下，若预计企业在两年之内可以上市并实现较高的股票价格，结合公开股票或债券的发行的过桥债券/融资，企业可先进行一轮夹层融资，从而使企业的总融资成本降低。

此外，夹层融资通常还要求企业拥有一个经验丰富、规范专业的管理团队。企业获得夹层融资的关键，在于根据现有的财务、税收、法律、法规等的约束，设计出不同债权和股权组合的金融合约，以满足具有不同风险偏好特性投资者的投资需求，以及具有不同风险偏好的特性企业或项目融资的需求。为了获得夹层投资，企业与吸引创业投资一样，要做财务预预测，准备商业计划书，做演示推介。与创业投资不同的是夹层投资的要求回报率要低一些，尽职调查做得没有那么详细，而且更倾向于用企业提供的财务预测来计算投资回报。

四、 夹层融资在我国的应用情况及展望

1． “联信·宝利”7号的正式发行成就了国内首个夹层融资案例。

（1）背景。2005年9月，银监会发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件），抬高了房地产信托贷款进入的门槛。在银行的贷款早已经禁止，信托贷款也宣告退出，剩下的就是股权融资的情况下，房地产项目在取得“四证”之前融资渠道狭窄。虽然房地产企业可以采用股权的方式进行融资，但要付出很大的代价，资金回报要求高，周期长。同时，由于股权的引入，房地产企业将可能会面临着控制权丧失。

夹层融资正是适合房地产项目融资的金融创新。夹层融资对房地产开发商来说有一个非常大的优势，首先是资金回报的要求比较适中，虽然夹层融资的回报率要求20%左右，但是资金的使用效率更高了。以往信托贷款融资资金投入额要足够项目的整个开发，资金回报就可能要求10%~15%。其次是要求比较低，不要求四证齐全，夹层融资则在“四证齐全”之前进入，之后再进行成本较低的银行债权融资。这样即便夹层融资阶段的回报率要求15%~25%，但融资额减少了，融资的全部成本就降低了。再次是资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；最后是对控制权的要求会相对的低一些，不会参与得那么深，当然会有一些控制的要求。夹层投资比债权要求高一点，个人是无法参与的，所以说机构投资者是夹层投资的主体。

（2）具体做法。2005年年底，联华信托公司发行准房地产信托基金“联信·宝利”7号。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5 000万元，分别持有项目公司20%的股份，1.5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。而在1.5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。既有外来资金的投资，又有自有资金的进入，这就构成了一个经典的夹层融资。在实践操作中，股权通常变现为优先股。由于我国《公司法》中尚无优先股的规定，“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分。

信托资金除了投资入股，以类似优先股的方式拥有房地产公司股权及资产，百年城和联华信托还出具《承诺函》承诺在信托存续期间受让受托人通过信托计划持有的项目公司总计60%的股权。在9个月~36个月的信托期限内，优先受益人投资的股权是有保证的股权，因为股权是两个公司承诺拿出自有资金回购的。不仅百年城和联华信托自有资金的40%股权和劣后受益人的资金，而且包括两个公司的其他资产，全部不可撤销和无条件保证信托资金的回购。优先受益人的本金和收益是有保障的。劣后受益人将是机构投资者，劣后受益人的投资额至少将占本信托计划规模的20%。

从风险承担和收益分配的角度看，夹层融资中，优先受益人享受类似债权的收益，劣后受益人承担更大风险的同时享受类似股权的收益。如果信托计划年收益率低于预期优先受益权的基准年收益率，则由劣后受益人以其在本信托计划中享有的信托财产为限来弥补优先受益权人的预期基准年收益率。而当信托计划年收（下转第119页）益率超过基准预期年收益率时，则超出部分的信托利益，按照优先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。根据计算，如果联华预计优先受益人的年收益率为5.3%~7.39%，劣后受益权年收益率则会达到16.37%。假设信托计划按约定实现回购，则信托资金整体年收益率为20%，预测信托存续期为1年时的收益，扣除信托相应支出和费用，优先受益权年收益率接近7%，而劣后受益权年收益率则将为47%。并且，“联华·宝利”7号还引入了一定的流动性创新，信托成立一年后，联华信托采用类似做市商的方式，承诺使用3 000万元自有资金按时间顺序以一定溢价受让优先受益人的信托受益权。

2． 夹层融资在中国的发展潜力展望。根据有关专家分析，2003年中国房地产投资总额为10 106亿元，按照美国商业不动产中约10%~15%使用夹层融资、融资额为投资总额的15%~20%估算，则中国每年夹层融资的市场容量可达152亿元~202亿元，极为可观。另外，夹层融资将成为我国商业银行类金融机构或非银行类金融机构业务创新的目标。

目前，我国的融资方式是典型的以银行为主导的间接融资，商业银行贷款在融资总量中占有很大比重。尽管近年来我国积极拓展直接融资渠道，努力提高资本市场在融资体系中的作用，但由于资本市场股权分置改革的影响，企业债券市场发展缓慢，企业信用评估和法律配套不完善等诸多原因，银行贷款在社会融资中的比例不跌反升。企业特别是中小企业融资困难，融资渠道单一，这不仅制约了企业的发展，而且加大了商业银行的经营压力，使金融风险大量隐含在银行体系之中，资本市场无法对资源配置发挥有效的引导作用。

与大型国有企业或企业集团相比，中小型企业因为资本金缺乏、资产规模小、现金流不稳定等原因，获得银行贷款非常困难。许多中小企业的项目因为缺乏资本的支持而无法实施或被迫减小规模。如果这种情况长期延续，会对我国经济增长的基础造成相当大的损害。如果以银行信贷资金对中小企业予以支持，实际上等于让银行信贷资金承担了更大的信用风险，造成风险和收益的不匹配；而如果商业银行拒绝企业的融资要求，则意味着放弃了众多的业务机会和客户，会影响银行的利润和市场。这种投资与融资之间渠道不畅通的深层次原因，在于我国商业银行单纯的信贷产品已经难以满足企业多元化和多层次的融资需求。

在目前市场条件下，当务之急是进行金融产品创新，拓展企业融资渠道。借鉴国际市场经验，夹层融资是我国现阶段解决中小企业或项目融资困难的有效手段。

参考文献：

1．The Future of Mezzanine．Almeida Capital reports，March，2003．

2．孙景安．夹层融资——企业融资方式创新．证券市场导报，2005，（11）：65-70．

3．傅璇．夹层融资：股权与债务之间资本通道．国际融资，2004，（12）：56-59．

第7篇：地产项目商业计划书范文

内容摘要:本文首先阐述了风险投资在美国的运作模式,分析了风险投资是怎样影响美国经济的。其次,通过2008年度的数据,描述了风险投资与美国就业市场、高科技行业以及经济增长之间的关系。最后,概括了创新对美国人生活及行为方式的影响,以及风险投资在全球范围内的发展趋势。

关键词:风险投资 风险企业 就业 GDP

美国风险投资现状概述

风险投资在帮助企业家将创新的想法转为实业、将技术向市场转化的同时,给整个社会创造了大量的就业机会,促进了经济的增长。风险投资家将资金和大量的精力投入到初创企业,他们与创业者同样,承担着很高的风险。因此,风险投资家必须与创业者协力将有巨大前景的创新产品推向市场。

初创企业一般都很少有固定资产或是其他的抵押品,很难获取银行贷款;由于没有资产和营业记录,初创企业也就很难从私人股权公司融到资金;创业企业在短期内不易获得回报,因此也就很难吸引对冲基金。创业企业的这些特征使其往往不得不求助于风险投资。风险投资的运作模式是通过提供风险资本以支持换取公司的部分权益。因为只有风险资本退出时的收益超过总的投资额时,投资人才能分享收益,所以风险投资必须介入风险企业的企业管理中,使其快速成长,最终上市或溢价转让股权以获取巨额回报。

投资于初创企业的风险是巨大的。因为初创企业面临的不仅仅是资金短缺的问题,低效的管理人员,缺乏市场导向的研发等都可能会导致初创企业的失败。如果能够得到经验丰富的风险资本的指导,初创企业的存活率会大大提高。所以说风险资本的作用除了其资金支持以外,其附加值也非常重要。在企业发展壮大的过程中,风险投资往往扮演着“教练”的角色。通常,它会在初创企业中占有董事席位,在需要时会帮助企业开拓市场、招募管理层等。初创企业为了迅速地发展一定会经历多轮融资。在每一轮融资中,企业的运营业绩必须得到明显的提高才能够得到后续的资金支持。如果运营效果不理想,或其产品市场以及相关政策环境发生了巨大的变化,风险投资家就本着对有限合伙人负责的态度以及对整个基金的风险控制而放弃这次投资。

从科技创新到创立企业再到成功上市是一个漫长的过程。在这个过程中的难点并不是寻找创新的技术和想法,而是辨别出什么样的创新能够被市场化。风险投资公司收到的每100份商业计划中,只有10家企业能够争取到尽职调查的阶段,最终只有1家企业能够得到投资。当创业者做好商业计划书去寻求风险投资时,风险投资关注的不仅仅只是其技术方面的优势,而且会考虑多方面的因素,包括:公司团队、产品概念、市场可行性、市场状况、考量这些因素是否符合基金的投资领域、资金需求量、潜在回报等。

在风险投资领域,不是所有投资人都有商业领域的背景,许多投资人都是从科学家、医生和工程师转型而来的。这些人拥有专业的技术背景,明确行业内的未来发展趋势,能够敏锐地识别出业内的前瞻技术,这对于风险投资来讲能够大大降低信息不对称带来的风险。风险投资公司合伙人的背景大多都是互补的,公司规模都比较小,架构紧密,风险与责任都由合伙人共同承担。2008年,美国共有不到900家风险投资公司,每家公司平均只有9位职业投资者。在设立风险投资基金时,风险投资家们将自有资金与从机构投资(养老基金,捐赠基金等)融到的资金混合到一起建立资金池。机构投资者被称为这只基金的“有限合伙人”。通常来讲,基金的期限一般都在10年左右,一只基金只投资于某一特定的领域,比如说生命科学、信息技术或是清洁技术。前几年主要进行大量的资金投入,于是所投资的项目就会变成风险投资公司的投资组合,投资人之后的工作就是管理投资组合。在基金的存续期间,所投资项目被寄予的期望是―被溢价收购或是公开上市。平均会有1/3的投资完全失败,所以成功的项目必须有高额的回报。在基金到期时,所有项目都退出,并且弥补所有损失后,风险投资家和有限合伙人才可以兑现收益。正是因为风险投资的高风险特性,所以与其他的资产类别相比期望收益也要更高。

风险投资对美国经济的影响

从资本总量看,2008年风险投资本身只占美国GDP的0.2%。与证券、期货、房地产投资相比,风险投资只是一个规模很小的资产类别。但是,风险投资支持的公司(以下称为风险企业)对美国经济的影响却较大。

(一)风险投资对就业的影响

在创造就业岗位方面,2008年风险企业创造了大约1200万个工作岗位(见图1),这占到了整个私人部门的11%(见图2)。这些数据显示出风险资本偏好能够有高增长的领域。这也许是为什么2006到2008年风险企业的就业增长率要高于美国的平均水平(见图3)。

风险投资为美国各个阶层的劳动力都创造了就业机会。除了像星巴克、联邦快递这样需要大量的基层雇员的公司外,风险企业大多数都处在高科技行业,比如说信息技术,生命科学以及清洁技术领域,这就需要大量的高技能人才。这些工作岗位也就是经济学家们所谓的“绿领”―对未来经济增长和环境健康有重要推动作用的行业内人才。

(二)风险投资对GDP的影响

在美国,风险企业2008年一共创造了将近3万亿美元的GDP,占到了整个美国GDP总额的21%(见图4)。数据显示这些企业营收的增长率明显高于美国的平均水平(见图3)。

据统计,风险投资在1970年到2008年之间,每投入1美元,在2008年会产生6.36美元的收益,每投入37702美元,会在2008年产生一个工作岗位。这些数据表明风险投资是一种高能资本。正是由于这种高能资本的特征,经济周期无论处在哪个阶段,投资家们都持续地进行投资。从1970年代早期的风险投资形成阶段到2008年,风险投资总共投资4560亿美元到27000家公司(见图5)。这其中许多的公司都完全失败。但是存活下来的,像基因公司、e-BAY、英特尔都创造出了新的行业与新的盈利模式。

上个世纪的风险投资在技术泡沫的刺激下经历了多年的不规则的增长和收缩。在2000年泡沫破灭后,投资额急剧下降。近几年来,投资规模趋于平稳,每年投资额在200到300亿美金。之后风险投资在美国走上了比较稳定的轨道。不过伴随着在清洁技术、医疗保健以及云计算方面不断涌现的有前景的技术创新,可以预计风险投资在未来将会在稳定中快速前行,这将会给美国带来更多的就业机会以及更高的国民收入。

(三)风险投资对行业的影响

纵观美国经济发展史,创新是美国经济的核心。风险投资曾将许多革命性的发明带出实验室走进人们的生活,并创造出全新的行业。在20世纪70年代,风险投资在生物技术领域的成功(例如投资基因技术公司和安进公司)给整个生物技术行业奠定了基石;20世纪80年代风险投资又帮助软件行业和半导体行业变成了美国经济的引擎;20世纪90年代是在线销售行业(亚马逊,e-bay)有所突破;21世纪初到现在是清洁技术领域的重大发展。在这些领域内,风险企业至今仍然占有领导地位。风险投资对经济的影响会继续通过风险企业显现出来。例如在软件行业中,80%的职位都可以寻找到风险投资影子(见表1)。

表1的数据显示,2008年在电子设备、通信、半导体等行业,风险企业的营业额占到整个行业的50%以上(见表2)。软件、生命科学(生物技术和医疗设备)、工业能源等行业吸引了大部分的风险投资。这体现出了风险投资的传统―投资于高度创新的领域。当然其他领域比如新媒体、IT服务以及半导体和通信行业也继续吸引着数十亿的投资。

(四)风险投资对清洁技术领域的影响

风险投资在经历了生物技术、半导体以及互联网的发展后,如今正在将清洁技术打造成一个全新的行业。清洁技术包括了可替代能源、可循环能源、电动汽车、能源管理以及电池技术等。其发展对美国经济来说已经到了一个关键的时刻。2008年,风险投资投入大约41亿美元到这一领域,使得清洁技术领域成为美国增长最快的行业(见图6)。

到目前为止,在清洁技术领域内的投资几乎全部是风险投资。这是因为在这个领域有些技术还不够成熟,对一些新技术应用的需求还处于初步增长阶段。可以预计,与过去其它领域风险企业所经历的一样,清洁技术领域内的这些初创企业将会经历激烈的竞争,淘汰才能够走向成熟,行业领跑者才得以出现。同时,这些企业会为美国提供大量的“绿领”职位。除了对经济产生影响以外,清洁技术的发展将会帮助美国解决所面临的棘手的环境问题。

结论

美国经济的核心在于创新。创新的效果就像蝴蝶效应一样,在美国经济系统中激起了层层涟漪,在商业领域内衍生出了许多机会。从互联网,到生物科技,再到清洁技术领域,在每一个层面,创新都给美国带来了巨大的经济增长。除此之外,风险投资对美国人的日常生活也带来了多方面的影响。例如普通民众都可以用到很多富有效率的创新型产品,还可以在风险企业内工作等。更重要的是风险投资的成功鼓励了整个社会的创新,而这正是人类文明发展的基石。

近几十年来,美国风险投资的成功始终吸引着全世界的目光。这是因为它促进了许多高科技行业的发展,而这些行业则引领着全球经济的发展。现在,其他国家正在通过改变税收及相关政策和增强知识产权的保护来模仿美国经济发展的这一模式。这加速了全球范围内的创新活动,同时也加剧了风险投资之间的竞争。但在整个世界范围内,风险投资将会在经济的增长、技术的进步和改善人们的生活质量方面发挥着越来越重要的作用。

参考文献:

1.刘曼红.风险投资探析.金融研究,1998.10

2.刘曼红.风险投资在构建创业企业治理机制中的作用.管理现代化,2005(1)

第8篇：地产项目商业计划书范文

他叫陈州。

他说：“年轻的我怎么能因为变故放弃自己的人生？我是一个为歌而歌的歌者，唱歌是我的事业。我是一个用歌声走路的人，走在‘960万平方公里的舞台’上。”

1983年，他出生于北京，人称“混世魔娃”，虽然只有初中文凭，却拿到了微软和思科的计算机认证，后来自己创业，坐上了首席架构师兼首席运营官的位置，网上说他是中国最年轻的亿万富翁。

他叫茅侃侃。

他说：“我年纪小，还难以做到通盘的权衡利弊，所以只要一个机会来了，别管好坏，就冲上去通通拿住。换一种环境，过一种体验，这不就是年轻人该干的事吗？”

一样的1983，一样的30岁，用时下流行的“评判标准”，陈州是标准的“丝”，茅侃侃是最理想的“高富帅”。但是，他们一样拥有青春，一样胸怀梦想，在梦想的道路上，一样艰难，一样执着，一样坚持。

艰辛的“旅程”

1993年，茅侃侃读小学五年级，爸爸从国外带回来一台电脑，打从第一次亲密接触就爱上了它，像着了魔一样，吃饭也是一手端碗一手握着鼠标，小小年纪的他就爱上了写电脑程序。没两年，互联网开始进入中国，那时候，他的生活除了上课就是上网。

茅侃侃说：“那时候我就觉得将来养活自己肯定没问题，只要是跟计算机沾边的事，我都能干。”

关于计算机的事，茅侃侃能干，而关于生活的累活苦活，陈州从未停歇，因为爸爸妈妈在他6岁的时候离婚，并且谁也没有选择照顾他，陈州只能跟随年迈的爷爷靠擦皮鞋、拾荒、卖报纸为生，13岁的时候就开始了流浪乞讨的生活。

1996年5月，流浪到潍坊昌乐的陈州想去济南，因为口袋里没有钱买车票，他选择了扒火车。当火车开动后，他才发现自己坐反了方向，年幼的他焦急万分，眼看与目的地越来越远，情急之下他从火车上跳了下来……火车过后，他看到自己的一条腿在距离自己十多米外的地方，随后就什么都记不得了。

“可能那时候太小了，根本意识不到失去了双腿意味着什么，当时就光想着以后走路不方便，不能和小伙伴一起到处玩了，也没有伤心欲绝的感觉。”陈州说。

仅仅过了半个月的时间，他就跟爷爷从医院回家了。因为行动不便，吃喝拉撒全在床上。由于家里实在困难，几个月后，看着愁眉不展的爷爷，趁其不注意，陈州把一块厚厚的轮胎皮绑在屁股下面，用两手撑地一点一点挪动，离开了家门。此后的日子，他像过去一样，要饭、擦皮鞋、卖报纸……但因为没有双腿，遇到了很多挫折，那时候的他也有过不想活下去的念头，但仅仅是一闪而过。“你是很可怜，可永远有人比你更可怜！一次在街头给人擦皮鞋时，一位顾客的话深深触动了陈州。“是啊！虽然没有了双腿，可我还有双手，还有眼睛！”

1997年，浙江嘉兴，陈州的人生因为一个在街头卖艺的残疾人发生了转折。残疾人的歌声深深打动了陈州。不知道是不是“缘分”，两人相视一笑，他被邀请到“舞台”中央，为观众献歌一曲。陈州一曲唱罢，现场的很多观众和那位残疾人歌手竟然流下了眼泪，两人也就此成为合作伙伴。

两年之后，陈州开始了一个人“唱歌走天涯”的生活，日子很苦，但他的心里很甜。也就在这一年，北京某中学破了一项“记录”，这个记录的缔造者就是正在读高一的茅侃侃，他被高一地理会考绊住了，不及格后补考，还不及格。按国家政策，他失去了考大学的资格。“不是我喜欢的打死也记不住。我也像模像样地看了，就是记不住。”茅侃侃回忆说。

那时候的茅侃侃带着校队横扫北京市的计算机比赛，遇不到对手，山地车骑的也很棒，但是性格“特殊”，很少和同龄人打交道，“在网上，跟他处的人都比他大七八岁”。因此，他的思维和行为要比实际年龄老到得多。校长为这样一个太忠实于自己好恶的“落后生”发愁，问他未来怎么办时，他轻松地说，“这不正好，咱就不学了。”

茅侃侃说：“我很早就想工作，初中的时候想考职高，也是为了这个。”

西天取经的路上

离开了学校，茅侃侃首先要面对的就是社会现实，公司招聘员工要看毕业证书，倘若什么证书都没有，找到一份理想的工作似乎没有可能。

“敲门砖”就从自己的特长计算机着手，因为不想再花家里的钱，他买了书回家自学。4个月后，他拿到了微软和思科两个计算机认证。这一年，他只有17岁，而当时亚洲18岁以下拿到这两项认证的人只有两个。他拿着这两本证书在一家网站谋了个月薪3600元的网管职位。显然这不是他兴趣所在，没有做多久，生性好动的他又转做能四处走动、跟人打交道的市场和策划工作。

接下来三年里，他频频更换工作，从小网站、游戏公司、电视台到政府事业单位；从研发、策划、市场、宣传一直做到节目制作。他还自己开了家公司，给人家外包研发项目……这所有的一切都在无形中为日后的创业做准备。他知道不管在什么时候，机遇只会留给那些有准备的人。

茅侃侃爱玩，他也从不掩饰自己爱玩的个性，打网络游戏就是他所喜欢的。“通过玩，我一直在磨合，直到找到了属于我的发展发向。”茅侃侃所找到的自我发展方向，就是把网络游戏的情节融入到实景里面，由人来扮演不同的角色，提供大量电脑化的道具和变化的场景。作为游戏高手，他深信有了实景体验，会让游戏更真实，创造更多的互动。

2004年，他决定做这个项目，取名“MaJoy”，意即“魔幻（Magic）”加“乐趣（Joy）”。可是启动这个项目需要一大笔资金。钱从哪里来？就在这时，茅侃侃碰上一个曾经合作过的老板。茅侃侃把想了一年的MaJoy项目跟他交流。在交流中，他并不只是带来了一个简单的想法，而是递给对方一叠厚厚的资料。那是茅侃侃几个通宵工作完成的长达二十多万字、专业性极强的《MaJoy商业计划书》和《MaJoy娱乐指导白皮书》。这位老板被茅侃侃的那套大胆而缜密的文案所打动，当场决定投资这个项目，并由茅侃侃负责。

很快，“MaJoy”项目的执行公司――北京爱航工业公司诞生了。茅侃侃以智力入股，占20%。有媒体报道说双方正式运营MaJoy，首期投资3.75亿人民币。但是茅侃侃否认了这样的说法。用他的话说，自己也是一步步在摸索，最初的Majoy是一个依托数字娱乐技术与概念，包装的一个与地产和地产增值商业服务有关的项目，而不是大家后来看到的战争模拟训练设备，或者更简单的真人CS。而后因为众多原因，他们开始转型，在移动设备上挂上了电子模拟的激光枪设备，把游戏节点变成了战术任务节点，Majoy，突然从一个真人大富翁游戏，变成了一个看起来更像战争游戏的东西。

“别说3个亿，勉强说3000万，还差不多。一直在坚持，不从烧钱的角度看，但每一分钱都花在了研发、论证、推广上，我为我们团队所付出的一切，感到骄傲！”茅侃侃说。

因为众多原因，2010年6月底，茅侃侃向董事会提交了辞呈。有人说，这是失败的离职，倘若以中国大环境定义成功与失败的角度，茅侃侃可以接受这个“失败说”。

一年后，他在自己关于职场心得的书《在那西天取经的路上》中写道：“没有哪个创业故事是神话故事，更没有哪个创业者是神。我喜欢‘英雄’二字，这适合每一个正在创业路上的人，因为英雄也有悲情，但他们仍是英雄。”

内心的高度

茅侃侃在为自己的事业打拼时，陈州也带着歌声用双手“走” 遍了全国大大小小许多城市，唱了大大小小很多场个人“演唱会”，“演唱会”的地点是广场，是街道，是火车站，是公园，但凡只要是有人群的地方，就是陈州的舞台。

“我个子不高，但内心有自己的高度。”或许，陈州内心的高度是一般人难以企及的。

他一直追逐着自己心中的音乐梦想。他把每一次演出赚到的钱存起来，等存够了就更换自己的演唱设备。不管是在什么时间，什么地方演出，他都会把自己收拾得干干净净，精神饱满。

或许正是因为这样的精神，他在歌唱的道路上意外收获了自己最大的幸福。

2001年5月，陈州到江西九江演出。他把摊选在了一家服装店门口，恰巧一个叫喻磊的女孩在店里卖衣服。从第一次演出开始，女孩就在那看。“一直到演出的第八天，我才敢和她说话，我们互相留下了联系方式。”交换电话的第二天，陈州鼓起勇气给喻磊店里打了个电话，或许老天也在眷顾他，从第一次打电话开始的那天，九江就开始下雨，连续下了28天。无法离开的陈州，只好天天在喻磊的店门口卖唱。

几天之后，喻磊送了陈州一个水杯，因为他在广场演唱，经常需要喝水。收到杯子的陈州乐坏了。他立马起身“走”到附近广场的气球摊上买了一个小鸟气球送给了喻磊。在陈州的记忆里，这个水杯和气球，应该就是自己和妻子的定情信物了。而后陈州每天都会和喻磊通电话，从开始的5分钟、10分钟到半个小时、一个小时，后来甚至有过7小时的记录，陈州的IC卡也用了一张又一张……

一次，喻磊没像往常一样来找他，陈州往店里打电话才知道喻磊生病了，但是不知道在哪家医院。陈州听说后，就立马去附近的医院找，当时下着大雨，他“走”了4个小时。当看到陈州出现在医院的三楼，靠着墙，身上还滴着水时，喻磊的眼泪夺眶而出。就这样浑身湿透的陈州陪着喻磊做完治疗，随后将她送回了集体宿舍。

之后，喻磊作出了一个此生最疯狂，也最重要的决定――她辞去了服装店的工作，对陈州说：“我不上班了，我跟你一起走可以吗？”陈州坚定地说：“可以。”就这样，喻磊顶着各方压力和陈州一起走上了流浪的路。他们一边卖唱，一边流浪，开始了历经10年的爱情。

2010年9月10日，陈州和喻磊领证了。因为“910”正谐音“就要你”。

“人生总是需要梦想”

陈州是倔强的，“16岁那年我流浪到了泰安，那是我第一次来泰安，但一直都知道泰山很有名。”陈州说，可能是出于好奇，有一天他抓住一个路人询问泰山有多高？并问别人他能不能爬上去。“当时那个人干笑了两声，说我想都别想。”陈州说，他那时就产生了要爬泰山的决定。于是，陈州没多考虑就开始登山。“第一次我用了12个半小时到南天门，一路上得到了很多人的鼓励，很多人都夸我，说实话那是我第一次被人重视、被人肯定，也是因为这样，即使途中累得无数次想放弃，每当听到别人的鼓励，我就又有了力气。”

从那以后，陈州每年都会爬几次山，他想走遍祖国的名山大川。“每次都有不一样的感受。对我来说，人生就像爬山，一开始很有激情和冲劲，慢慢地会感到疲惫想要放弃，但是只要坚持不放弃，就一定会看到不一样的风景。”陈州表示。

如今，陈州有了一双儿女，每天回到家里，妻子开开门，看到孩子们跑来跑去，他觉得找到属于自己的幸福了。“上天夺走了我的一双腿，但是他给了我一个舞台，同时还给了我一个好的家庭，漂亮的媳妇，一双可爱的儿女，我觉得我的生活超完美。”陈州说，“我是一个为歌而歌的歌者，唱歌是我的事业。”他喜欢站在自己的舞台上，因为这是一个充满爱和感动的舞台。能够一直唱下去就是我的梦想。”

陈州幸福着，茅侃侃还在“折腾着”，2013年4月1日，茅侃侃带领其团队，正式对外了提供路况出行服务的移动应用App“哪儿堵”，上线支持iPhone的版本。

第9篇：地产项目商业计划书范文

诞生于地震中？

2008年，猝然袭来的汶川大地震让素来生机勃勃、富足安逸的川蜀大地瞬间“山河移位、大地失色”。作为震中的汶川县更是损失惨重、满目疮痍。

为支援灾区，中央财政拨付30亿元用于成立一支产业基金支持灾区重建与四川省优势产业的发展。资金到位后，四川相关方面先后与国内多家知名PE/VC等谈判，但均以失败告终。几经周折，四川省政府决定按照市场化原则，将经营权交给外部专业机构。让“专业的人做专业的事”，由合作机构负责基金的募集、运作及管理；并规定四川发展（控股）有限责任公司（以下简称四川发展）以30亿元出资作为普通股，其他股东出资作为优先股享有优先回收本权和优先收益分配权，在满足其他股东本金及年化4%收益后，才向四川发展及管理人分配。

最终，四川发展联合建银国际财富（天津）管理有限公司（以下简称建银国际）组建了国辰产业投资基金管理有限公司（以下简称国辰基金），并于2011年4月25日正式成立。同年6月，国辰基金受托管理的第一支基金――四川产业振兴发展投资基金（以下简称四川产业基金）正式成立，成为国家发改委批准设立的第19支大型产业基金。四川产业基金首期规模100亿元。

从2009年中央财政拨付的30亿重建专项资金到位，到2011年6月四川产业基金正式设立，这中间整整经历了3年时光。为什么手握30亿重金，又有政府的强力支持，却始终不能与VC/PE等达成合作呢？究其原因，无外有二，其一，当时政府的很多参与者搞不清楚VC/PE、产业基金等的专业知识，对于产业基金运作需要一段时间了解；其二，四川产业基金如何紧密结合本地产业振兴与优势产业升级的要求，需要在相当长的时间内与其他投资机构进行沟通才能达成一致。

四川产业基金明确要求：“基金以发展低碳经济和高科技产业为方向，以优化产业结构、推进技术研发、培育新兴产业为目标，与灾后产业恢复重建、振兴发展项目相结合，立足‘技术就是经济’，支持科技支撑计划、创业风险投资，助推优势产业，促进四川省‘两个加快’和西部金融中心建设。”

目前，国辰基金组成了拥有44名成员的庞大团队。其中，核心投资团队18位成员毕业于国内外顶尖学府，如哈佛、麻省理工、清华、北大等，其庞大的资源涵盖国内外政府、银行、著名研究机构及知名企业；团队成员工作背景多样且高效融合，拥有丰富的政府工作经验，成功的创业经历以及国际一流投行的专业资历；具有国际化视野和经验，同时对本土市场有非常深入的了解。

？瞄准国企

目前，国辰基金已完成投资超过12亿元，总体上采用稳健型投资策略，主要投资领域包括医药流通、水电行业、旅游产业、文化传媒、有色金属以及工程机械等。作为中西部第一支成功运营的国家级产业基金，国辰基金拥有强大的股东背景、成熟的运营团队，在资源整合、增值服务等方面可为企业提供全方位支持，帮助企业做大做强。

成立之初，专注于“挖掘”本地优质项目的国辰基金就发现了投资机会：“四川省国有企业资产证券化率不足8%，大批拥有优质资产的行业龙头和区域领军企业极具增长潜力和投资价值；在各级政府的扶持下，部分国有企业重组改制上市预期明确。”这些国企改制项目投资价格合理，一旦成功将凸显国辰基金的品牌效应。

在政府整体管控、建银财富主导运营的模式之下，王元放带领国辰基金投资团队深入四川省属国有企业，力图帮助包括省属旅游、能源、物流、矿业、酒业等重点国有企业勾画出3至5年内的上市路径。

案例一：某大型旅游集团。四

川旅游资源丰富，旅游业支柱产业地位已经确立。2010四川旅游收入约相当于当年GDP的11%，远超全国平均水平，并将持续高于全国平均水平增长。该集团定位为四川旅游业龙头企业和产业整合平台，在王元放的带领下，国辰基金投资团队用了4个月的时间为该旅游集团专门制定了上市发展规划，提出沿着旅游产业链进行整合，逐步发展成为涵盖食、住、行、游、购、娱等旅游全产业链模式的大型旅游集团的战略发展思路。在完成投资后，王元放等又以旅游集团董事身份全面深入到企业运营层面，负责组织协调外部战略投资者计划在2013年内完成第二轮增资扩股工作，编制了完整详尽的旅行社整合发展的商业计划书并监督指导该板块具体工作。

案例二：某大型能源集团。该

公司控股股东为全国地方电网龙头企业，具有政策性资金支持，优质电网、发电及其他能源资产持续注入等有利条件。公司属于电网行业，在所在区域具有垄断性。其供电区域位于成渝经济区和沿长江经济带，经济快速增长预期明显，拥有丰富水电来源，成本优势明显。公司还可以通过内部整合及线网改造大幅度提高盈利能力。预计2013年可实现年收入超过18亿元，净利润1亿元以上。同样，王元放博士带领团队编制完成了该集团上市发展规划，提出了逐步成为四川水电产业资源、兼具地方电网和水电电源资源优势的大型水电企业的发展思路，明确了上市预期和时间进度安排。

案例三：某大型医药集团。该

公司是全国医药商业百强前30强，独家的合资、进口药品品种数量为四川省第一，销售网络覆盖四川省内85%以上的市、县级医院，将是产业集中化趋势的最大受益者，有望成为西部地区一家经营门类齐全、产业链完整、具有影响力和核心竞争力的大型医药龙头企业。预计到2013年公司可实现销售收入超过40亿元，净利润接近1亿元。公司管理团队行业经验丰富，拥有核心竞争力。公司从2009年就启动了上市相关工作，有望于今年正式挂牌上市。

据王元放介绍，在国辰基金目前已经完成的投资中，旅游板块4亿元、能源板块3亿元，文化媒体类1亿元，医药板块近2亿元，其余板块2亿元，预计2014年后医药板块将实现退出收益3亿元。

优势逐步显现

国辰基金本着价值投资理念，打造兼具财务投资人与战略投资者身份的模式，受托管理四川产业基金优势明显：四川发展旗下拥有铁投、交投、能投、新华发行、双流机场等20余家大型省属国企优质资产；建银国际构建了完善的投资银行全链条服务，可提供全方位、多币种的融资服务。针对国有企业改制的投资，安全性良好，周期长，注重机制转变，提升整体业绩。对于非国有企业投资，注重行业周期性机会，延展产业链进行扩张相关的增值服务。对于并购重组的投资，突出四川承接产业转移的机会，帮助川企跨境进行扩张，借助建银财富的渠道资源优势。对于定向增发的投资，关注反向收购开展重要优势产业的扩张等。

另外，国辰基金核心管理人员一般都会加入到被投企业的董事会，对于省属国有企业重组改制投资项目，发现问题之后及时通过董事会、股东会、四川发展乃至省国资委等平台予以提醒或纠正偏差。而这一点，是其他市场化的投资机构完全无法做到的。

国辰基金紧抓战略性新兴产业增长带来的投资机会。未来5年，四川省预计产值上10亿元的高技术产品有 116个，上100亿元的15个，主要分布在四川省比较优势突出的6大领域，包括新一代信息技术产业领域、新能源产业领域的太阳能电池和新能源汽车电池、高端装备制造产业领域的大功率风力发电机组和民用飞机、新材料产业领域的纳米级磷酸铁锂、节能环保产业领域的LED功能性照明系统、生物医药产业领域的新型生物疫苗等。

国辰基金突出投后管理相关创新增资业务。王元放博士认为，投后管理不仅是PE/VC的业务领域，有时候甚至是PE团队的核心竞争力来源，值得高度重视并且深入实践。

在退出方式上，除了I P O之外，国辰基金借助股东的平台优势，将部分项目以挂牌的方式转让，实现投资收益增值退出。此外，并购与企业回购也是一个选择。中国经济结构调整升级的大背景下，并购重组将成为企业发展的重要战略工具。并购投资将逐渐代替增长性投资的市场地位。

今年，国辰基金计划再募集25亿元并力争实现3年内管理资金规模超过100亿元。在已投项目的基础上，尽快覆盖四川农业、电子信息、生物医药、四川环保等优势产业。值得一提的是，国辰基金在文化产业基金的设立上也有明确打算――在整合高端瓷器产业、顶级连锁酒店、四川旅游资源及景德镇等资源的基础上起步。