房地产开发的项目管理精选(九篇)

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第1篇：房地产开发的项目管理范文

关键字：房地产开发 管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A

房地产开发项目管理存在的问题

1 项目风险管理薄弱房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。2 项目成本管理问题无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

二、对房地产开发项目存在问题的相对建议及方法

针对上述影响因素和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，对开发商提出以下建议和方法：

2.1 加强房地产开发项目风险管理风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理 项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。2.3 项目质量管理在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

三 房地产项目管理的措施3.1房地产项目管理中的成本控制房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。

成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30％～40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。3.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。 (1)应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；(2)研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；(3)针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；(4)建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。在项目前期准备阶段，市场调研、项目策划、产品设计等同步进行，强调各部门充分介入与相互之间搭接，所有的项目都是从研发到工程，到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国产企业常常需要 1 ～2 年。

3.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。 房地产项目管理中的沟通管理公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。

(1)职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持；财务部依据投资预算进行融资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用；人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。

(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理

(3)界面沟通管理。当然在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。

4房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长,而其中房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。同时房地产开发也是一个综合性的资源整合过程, 牵涉到规划、 设计、 建筑施工、 基础设施建设等多个关键环节以及规划设计机构、 施工单位、 基础设施建设单位和政府管理部门等诸多单位, 开发商则是这个过程的主导者。因此要求开发商在实际工作中要与各个单位之间相互学习、相互交流。

总结：针对当前我国房地产开发企业实行业主方项目管理与委托监理并行的项目管理现状，一方面呼吁建设监理机制尽快健全与规范，推行全过程监理：另一方面对业主方项目管理和委托监理并行的管理模式进行探讨，解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。同时理顺建设单位、监理单位和承建单位之间的关系，将业主方项目管理的重点转向协调监理工作。以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式。笔者就我国房地产开发项目管理存在的问题作了以上剖析，分别从房地产项目管理中的成本控制、进度控制和沟通管理方面提出了具体的项目管理措施

第2篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：房地产；项目管理；控制

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：

1. 引言

房地产业是从事房地产开发、经营和管理的产业，其发展与冶金、交通、建筑、能源、工程技术以及财政、金融、税收等行业各部门的发展相互影响，不仅为国民经济各行业提供了最基本的生产资料，而且为人民生活提供了最基本的居住条件。随着房地产业发展迅速，它成为我国国民经济的支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并且房地产开发项目管理的水平和方式直接影响项目的成败，并影响到房地产企业整体的发展。因此本文深入分析我国现实项目管理存在的问题和症结，并对如何建立适应我国开发建设的全新项目管理机制促进我国房地产业的平稳有序发展进行探讨和研究。

2. 房地产项目开发建设要实现总体目标

2.1房地产项目开发建设要实现总体目标

主要包括成果性目标和约束性目标两种。成果性目标指投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指房地产项目管理的功能目标、进度目标和成本目标。这些共同构成了房地产项目管理的目标体系，这几大目标在项目生命期中有如下特征:（1）共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其他方面发生变化。所以项目管理应追求各目标之间的优化和平衡。（2）目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程，所以项目管理实质是目标的管理。（3）目标结构关系具有均衡性和合理性，构成项目管理目标的总体逻辑关系。

2.2项目管理机制设计原则

（1）适用性原则:项目管理机制要根据房地产开发公司的规模、资金、从业人员、发展战略等实际情况，拟开发项目实际状况进行设计，遵从适用原则，使得管理机制与项目本身相适应。（2）动态调整原则:房地产项目开发周期长、时间跨度大，在房地产开发过程中，内外因素、自然环境因素、社会环境因素都有可能发生变化，房地产开发企业应该根据变化对项目管理机制做出合理调整，以满足实际管理的需要。（3）统筹规划原则:房地产项目开发是一个系统工程，从项目立项到后期运营，都需要进行统筹规划，保证工作进行的有效合理、工作衔接紧密，节约时间和成本。

3. 项目管理发展趋势

随着项目管理的应用领域的不断扩大和成熟，项目管理逐渐呈现出向信息化、多元化、国际化发展的趋势。把一个简单的生产活动看作成一个项目来进行管理，所以项目管理已涉及到各行各业，可以以不同的方式和规模出现，打破了传统的项目管理模式，创新了许多新的项目管理方法。同时项目管理随着竞争的推动和信息技术的支撑，具有国际化趋势，促进了项目管理的全球化发展，使各国之间项目管理理念、方法、思维都得到了交流与沟通。目前，企业管理的信息化必然带来项目管理的信息化，世界项目管理信息化趋势越来越明显，尤其由于在日趋激烈地竞争环境下，面对大型复杂项目的信息和数据动态管理，必须使用先进的方法和工具提高工作效率和管理水平，实现项目的网络化管理。

4. 项目管理不同管理阶段应采取的控制

控制主要表现在质量、进度以及资金三方面，对于不同的管理阶段，三方面控制的具体内容如下：

（1）起始准备阶段：在质量目标方面，对各种经济测算指标的准确性和进度计划的合理性进行审核，以确定融资渠道通畅性和资金来源，完成可行性研究报告；在时间进度方面，对项目进度进行分析，这包括征地拆迁进度计划、项目建设进度计划、资金筹措进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作要求进行编制，而各阶段进度应在总进度目标基础上进行合理的编制，以达到进度控制的目的。在资金使用方面，根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、销售成本、工程建设成本等；同时要对项目的资金筹集进行详细的策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本；对项目资金流量合理计划和进行预测，确定启动资金的数额，制定资金的投入计划。

（2）前期设计阶段

在质量管理方面，包含设计方案的优化及其完善，注重设计的品质，并利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到最优的效果；同时要组织设计人员踏勘现场，避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调；在规划和方案设计阶段要组织设计评审小组对各个专业的设计进行评审。关于时间进度方面，要和设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，与总进度安排相一致。在资金使用方面，要根据项目可行性研究报告和投资意向，确保符合资质的设计单位进行设计，做好设计概算是这个阶段投资管理的工作；由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，促使设计单位变为设计与预算同时进行，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，因此应该在保证质量的同时尽量做到成本节约，合理控制成本。

（3）施工阶段

在质量管理方面，首先要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，通过招标选择最适合的施工单位；其次要选择合适的监理单位，通过监理公司着重对各施工单位、材料供应商、设备安装单位等进行协调管理，保证工程的施工进度、质量及投资达到计划要求；另外要加强合同管理，通过合同形式来约束双方的责任义务与利益关系。关于时间进度方面，建立完善的进度计划及监控体系，能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响，所以要定期召开进度会议，严格进行进度控制，实现预期目标。关于资金使用方面，资金大量投入的阶段，预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控其费用的收支及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时调整。

（4）后期管理阶段

在质量管理方面，主要是建立良好的企业形象，做好生产使用的准备。在时间进度方面，要把握节奏按照生产进度安排，完成后期进度管理工作；对于业主，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。在资金使用方面，主要是生产实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。

5. 结论

我国房地产开发项目管理仍属于一种粗放式的经验管理阶段。与世界各国存在的项目管理模式比较，我国房地产项目管理发展还不够完善，许多问题需要在项目管理过程中解决，我们必须清醒意识到，越是在房地产业快速发展的时候，越要从产业生存的高度认识和深入了解房地产开发项目管理机制与运作的重要性，本文就项目管理目标、原则及其在如何在不同管理阶段中应采取的控制措施进行了深入的探讨和研究，以建立适合我国开发建设的全新项目管理机制，促进我国房地产业的平稳有序发展。

参考文献：

[1] 姜早龙，季同月，邓锦林．常用工程项目管理模式的探讨[J].建筑技术开发，2005(1):55-57．

[2] 夏光．建设项目全过程管理方法探讨[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)2002，10(0l)：29-32．

第3篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：房地产 项目开发 成本管理

房地产开发项目的成本管理贯穿于项目自立项规划、设计施工到竣工验收、产品销售的全过程，是对投资决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段在内的所有发生的成本费用进行有组织、有目的、系统的控制和管理，具有全员性、全过程性、实时性的特点。在市场经济快速发展的今天，房地产市场日趋成熟，房地产作为一种高档消费商品，户型、结构、外观等房地产元素经过市场的合理选择已经基本成熟，在这种环境下，成本控制与管理是否有效，将直接关系到房地产企业工程质量及盈利空间的大小，并成为房地产企业市场竞争的关键。

1、房地产项目成本管理存在的问题

1.1工程造价管理人才素质偏低

目前从事成本管理工作的人员，虽懂得大部分的工程预决算的知识，但是经济的知识以及施工现场的实际经验比较缺乏，导致从业人员的综合素质偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通预决算知识，又精通经济和施工实践知识的复合型高素质的人才。

1.2设计单位成本意识淡薄

目前设计单位在进行建筑设计时只重视安全实用性和技术先进性，而忽视了经济合理性，造成所设计的产品造价与项目估算出现偏离，同时设计不精、深度不够、随意变更等当前房地产开发项目管理中存在的通病，也是直接导致房地产项目开发成本增加的一大不确定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及执行力是房地产企业管理的重要环节。在实际的项目开发成本管理过程中，由于成本管理制度不完善，企业成本管理体系不健全，造成成本管理无法依据相关制度有效进行。

1.4招标工作不正规

部分房地产开发项目在开展施工、材料、设备招标工作时，不能按照规定程序进行，招标清单不准确，招标文件存在较多漏洞，导致最后的实际结算价偏离合同价，动态成本与目标成本无法吻合。

2、房地产开发项目成本管理要点分析

2.1 决策阶段成本控制要点

投资决策对项目开发成本及项目建成使用后的经济效益有着决定性的影响。房地产企业应在项目决策立项阶段综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等因素，以发展的眼光观察市场，并充分评估市场、资金、经营、政策等风险因素，同时，房地产开发企业应在进行充分的市场调研基础上对拟投资项目进行详细的可行性研究，包括规划评价、设计方案评价、市场定位、经济评价等。在项目决策阶段应该重点从以下方面控制项目开发成本：（1）规划条件，规划合理的建筑规模、容积率、绿地率、公共配套等因素对于房地产项目开发经营成本及利润有着至关重要的影响；（2）建设的地点，项目经营决策者要充分考虑当地经济发展及规划、资源条件以及水文地质等自然条件。

2.2设计阶段成本控制要点

建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计，每个设计环节都反映了建设项目的技术构造状态，是编制设计概算、施工图预算和目标成本的基础，而目标成本又是确定和控制项目成本的依据。相关资料表明，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但对项目开发成本的影响程度可达到75%，科学合理的设计可降低工程造价10%以上，因此，规划设计对于房地产开发项目的建设工期、开发成本、建设质量以及建成后的经济效益都起着决定性的作用。加强设计阶段的成本管理应从以下几方面着手：（1）限额设计，根据可行性研究报告及投资估算控制初步设计，而后依据批准的设计概算进行施工图设计，在保证功能及技术指标的前提下，再进行分配投资额度的设计，保证投资额度不超限。（2）设计方案，本着经济性与技术性相结合的原则，充分考虑项目的业态、可售比、产品附赠率、停车率、配套以及人防分区、层高、内部分隔、建筑材料等，进行细化、优化的设计，并进行缜密的比较和论证。

2.3施工阶段成本管理要点

2.3.1加强招投标及合同管理

目前房地产开发项目中，施工广泛采用的是工程量清单报价，许多施工单位采用低价中标索赔盈利的方式承揽工程，因此房地产企业在制定成本管理计划时，应该根据项目开发工期编制招标计划，精细化编制招标文件、投标清单和评分办法，合理确定招标控制价。同时，房地产开发企业要加强合同管理，规范合同标准条款，做到合同签订前严格审核，合同执行期主动监控、严格执行。

2.3.2动态成本管理

房地产开发项目的建设成本是动态的随着项目施工的开展是实时变化的，需要对开发项目的全过程进行有效的监督和跟踪管理。在项目施工阶段，根据前期制定的目标成本，控制和跟踪建设动态成本，实时的将动态成本与目标成本进行比对，及时的进行成本分析及纠偏，避免项目建设成本偏离目标成本。

2.3.3加强工程变更审查

工程变更关系到进度、质量和投资控制，特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由总监理工程师签发后付诸实施。

2.3.4做好现场的签证工作

在实施工程项目的过程中，因为施工过程的复杂和设计深度等因素，会出现工程量及进度的变化，工程承包双方在发生现场签证时，必须经过监理单位和建设单位的同意，而且采用书面的形式来予以记录，签证办理需具备时效性，以免事后补签而造成结算困难。

2.4竣工阶段成本管理要点

竣工阶段最主要的工作是工程实际建设成本的确定，要科学地审核竣工结算和决算，确保工程资金都得到合理、科学的利用。竣工阶段应当收集好各种资料，在资料齐全的基础上开展结算工作，正确套用预算定额和不同类别的工程费用定额，建立内部复核、工程量清单核对备案制度，避免出现违法违规的行为，减少工程量清单中的差错率。

房地产项目开发具有资金投入大、施工时间长、资源消耗多、不确定因素多的特点，只有进行有效的成本控制与管理，才能达到保证工程质量、降低工程建设成本、提高企业利润的目的，因此在房地产开发项目中做好成本控制与管理工作是十分必要的，更具有一定的现实意义。

3、结束语

房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手铜，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。

参考文献：

[1]邓肖阳.房屋建筑工程造价要点及控制措施探析[J].科技视界，2013（12）

第4篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：项目管理；房地产开发；问题解析；工程

前言：房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效 ，紧密关系到房地产产品质量好坏 、工期长短 、是否可获取高额利润等方面 ，因此显得尤其重要现阶段 ，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验 ，尚未形成一个科学有效的管理模式。

2、 工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制 、公司制 、事业部制 以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式 ，主要设置一系列的管理部门 ，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项 目。而事业部制 ，从开发到工程施工，都必须参与管理 ，参与财务核算 ，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少 ，主要承担设计后的一般管理工作。然而 ，当前形势下 ，房地产开发工程项目管理形势不容乐观 ，其具体表现为 ：

2.1项目风险管理薄弱

房地产开发项 目的风险 ，一般来讲无外乎七种 ：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向 ，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工 中，涉及到的噪音污染 、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项 目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴 ，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺 ，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一 ，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商 ，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的 ，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵 ，导致企业破产 。最后便是经营风 险 ，即 由于管理方面的 原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉 ，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺 ，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2.2房地产项目成本管理问题

无论是从项 目决策阶段 以及设计阶段 ，到房地产施工以及竣工阶段 ，每时每刻都涉及到工程造价，优化项 目成本管理 ，意义重大。在决策阶段 ，一部分房地产开发企业因错误 的决策，导致工程投 资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工

进程无法保证，从而变相地增加的工程成本 ，影响房地产投资效益。

3 、房地产开发工程项目管理优化措施

3.1加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失 ，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有 以下几种 ：

①风险回避 ，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时 ，必须采取放弃投资决策相关措施 ，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法 ，迫不得已的情况下 ，才能采用。因为采用风 险回避的手段 ，必定使房地产开发不能 获得任何可能的利润 。

②风险转移 ，所谓 风险转移就是运用一定的防范 ，将一种特定的风险以其他形式转移到无形 。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同 的方式 ，来转移相关风险 ，在签订合同后 ，无论发生相关风险 ，都有乙方来承担 。然后便是保险，即通过买保险的方式 ，将不能预知的相关风险来转移给保险公司 ，虽然这样会增加部分成本 ，但是通过这种方式 ，最为有利。比如当房地产项 目开发过程中，遇到重大 自然灾害 ，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3.2全面完善项 目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程 ，必须加强全过程的成本管理 。必须从决策出发 ，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式 ，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制 。所谓房地产开发项目全过程管理 ，其包括投资决策阶段 、 设计招投标 阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段 。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小，选取相关比例的措施来控制项目成本 ，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项 目中重点控制的相关内容 。纵观整个项 目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项 目投 资决 策阶段 ，必须把握成本的关键因素 ，从定性和定量分析来控制造价成本。所谓 定性分析 ，即从宏观的角度 出发 ，大 体研究项 目成本相关影响因子。是全面把握效益成本 ，注重资金投资与效益比例 ，研究工程价值走向 ，从可行性报告中合理做出相关预算 ，对各个施工量进行确定的核算。工程项 目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段 ，所 以在这个阶段控制造价 ，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制 。对于房地产开发商来讲 ，必须严格监督建筑单位 ，使其严格按图纸施工 ，按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握 ，详细审查 ，对于不需要变更的内容 ，坚决驳回；对于确实有利于加快工程进程 ，而且工程中必须要变更的内容 ，予以批示。然 后是加强施工现场的管理 ，必须委派施工监理 ，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料 、施工方案以及施工进度，层层把关 ，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核 ，提出有利于施工的相

关措施 ，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面 ，必须加强监管 ， 使建设单位能如期完成施工相关 内容 ，若有拖延进度的现象发生 ，必须做出相关处罚。

3.3项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产 ，影响产品质量的因素相对较少 ，同批次产品质量较为稳定 ，而建筑产品质量的影响因素很多 ，如人员、材料、机械 、施工方法 、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外 ，项 目建设管理涉及了多种学 科 ，如建筑 、结 构 、暖通 、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供 电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材 、新型施工工艺 的学习 、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见 ，房地产企业的项目管理范畴比施工 、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项 目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

第5篇：房地产开发的项目管理范文

【关键词】

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产开发项目是一项复杂的、系统的工程，具有开发周期长、投资金额大、多风险的特点。一般划分为策划阶段，设计阶段和施工阶段。房地产项目开发商对工程建设项目要负总责，开发商是整个建设项目从策划阶段到竣工验收交付使用阶段的组织者和实施者。房地产开发商对其工程建设的项目管理的效果如何，紧密关系到房地产产品质量是否合格、会不会拖延工期、利润是否丰厚等方面，从而显得非常重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

1. 促进房地产开发项目的计划管理

在房地产开发项目中实施计划管理，可以促进工程项目有计划、按顺序、有条不紊地展开开发建设。简而言之就是，通过制定并且使用一个动态计划管理，将工程项目的全部开发活动归到计划管理中，并且实行全过程管理，使工程项目能够有条不紊地达到预期目标。

2.优化项目的成本管理

房地产的开发项目管理为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目工程的成本付出和相应的收入与项目的开发设计有很大的关系，项目的开发设计不同则项目工程的成本付出和相应的收入会有很大的不同。要用有限的资源利用范围、最合适成本预算获得最大程度上的利润。所以说，想要利用有限的资源和资金建立高质量的工程项目，都必须依靠工程项目的管理。项目的管理与项目的成本密切相关，良好的项目管理能够实现用最少的资源和资金，建设最佳的建筑工程项目。

3.房地产开发项目的协调管理

协调管理可以为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行良好的沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于各组织之间的关系，广揽优秀设计、施工队伍，获得更大的市场竞争优势，促进产品的良好销售。

4.减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理则能加强相应的风险意识减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

二、房地产开发项目管理对策

1.建立完善的合同示范文本体系

建立开展建设工程合同示范文本体系研究，理清在工程建设各个阶段需要的合同，尽快制定相应的示范文本。如尽快出台工程项目总承包合同示范文本，建设工程施工专业分包合同示范文本，建设工程施工劳动分包合同示范文本，以及招标工程咨询等。合同的示范文本逐步形成，可以完善工程合同示范文本体系，以规范合同管理。现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订，但在执行过程中发现有不妥之处，需要不断的完善、在修订中要正确认识FIDIC条款的作用，建设工程施工合同示范文本在制定过程中借鉴了FIDIC条款的很多优点，但FIDIC条款有很大的局限性，我国合同示范文本主要依据我国的现行法律行政法规，要结合我国建设工程的实际情况制定，不能全盘搬用FIDIC旧条款。

2. 做好房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制，要贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.做好风险管理

任何风险都是有“人”来发现的，并要针对这些风险实施控制措施的，对项目总体而言，首要任务是组织一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从根本上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个最重要的问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任是否落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。

4. 做好项目进度管理

工程项目的进度对开发企业的重要性是其他因素所无法取代的，正因为这样，做好项目的进度管理就成为重中之重的一项工作。而对进度的管理应该从项目一开始就开始着手。

（1）做好项目设计前的准备工作：

1)确定工期总目标。

2)编制项目总进度计划。

3)编制准备阶段详细工作计划并严格控制该计划的执行。

4)施工现场条件调研和分析。

（2）做好设计阶段进度管理工作：

1)编制设计阶段工作进度计划并严格执行。

2)编制详细的出图计划，并严格执行。

5.做好项目质量管理

房地产公司可以通过项目管理来保障项目建设的质量。建筑产品不同于其他工业产品，其质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等，任何一项管理不当都可能会对建筑产品质量产生影响，给项目带来巨大损失。除此以外，项目建设管理涉及的学科广泛，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，这就决定了房地产公司要协调处理好与监理、供电、供水等等合作单位的社会关系，管理人员也必须有对新型建材、新型施工工艺的学习能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

结语

房地产开发项目管理的研究和推广起步较晚，其理论和方法与世界先进水平相比还有很大差距，因此我们要正确认识我国房地产项目管理中存在的问题并积极主动解决这些问题，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求，才能缩短与国外项目管理的差距，增强我国建筑企业的市场竞争能力。

参考文献

陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨 [J].四川建材，2006.

【2】张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2011 .

【3】赵智兴.浅议房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与经济，2009.

第6篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：房地产开发；施工管理；施工控制

中图分类号：TU71 文献标识码：A

房地产开发项目的施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。有效的施工管理是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节，由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

房地产开发项目管理中的作用

房地产项目管理的作用主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。

（一）房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

（二）房地产开发项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

（三）房地产开发项目的协调管理

协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。

（四）房地产开发项目的控制管理

其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

房地产开发项目中的施工控制

开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序 。

（一）工程进度控制

1、工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划。 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

2、进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。

3、进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量。衡量、分析与修订工作一般每月一次。

（二）质量控制

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差。（4）建立有关质量文件的档案制度。

（三）成本控制实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。1、直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

2、间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

第7篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：房地产项目管理；土建现场管理；质量

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

房地产开发项目质量管理的全过程可以分为四个大的方面，分别是项目前期策划阶段的质量管理、项目规划以及设计阶段的质量管理、项目施工阶段的质量管理以及最后的工程验收阶段的质量管理。在这四个方面中最重要的便是项目施工阶段的质量管理，而在这个阶段中不仅包括规范的现场施工质量管理，还包括必须遵守监理质量管理，其中以土建施工中的现场管理最为重要。房地产的土建现场管理直接关系到整个房地产开发项目整体的建设质量和整个工程的成本，它是整个工程项目质量管理中的重要环节，所以对土建现场管理的研究和应用对整个项目的经济效益有很大的提高，另外还可以促进国民经济的发展。下面就对房地产土建现场管理进行一系列的分析和探讨。

一 房地产土建现场管理需要关注的方面

在房地产施工过程中，土建现场管理需要注意的方面有很多，大体上可以分为四大方面，下面进行分别讲述：

1 在进行土建现场管理时，要积极的配合和支持现场监理人员的工作。

监理单位实际上就是建设单位对其进行授权来进行工程管理的。监理单位的被委托单位便是建设单位，监理单位的工作依据主要包括两个合同，也就是第一个是监理单位与建设单位签订的监理合同，第二个是建设单位与施工单位签订的施工承包合同。所以说当监理单位进行工作时建设单位应该积极的给与支持，尽量的不再介入到整个的现场管理工作中去，而是为监理单位提供有力的支持，协调和处理好整个工程的关系，这样才不会造成在管理时既有建设单位的管理人员也有监理单位的管理人员，从而使得施工单位不知道该听谁的，工作起来无所适从，进而造成整个房地产土建现场管理的混乱。

2 监理单位对项目管理和监理工作同时进行管理，容易造成两者都管理不到位。

监理单位对项目管理和监理工作同时进行组织实施，虽说有一定的优点，那就是同时进行这两项工作可以对各种资源进行充分的利用，但是这样有时不但对项目管理和监理工作产生不利的影响甚至有时造成的后果却是很严重。因为同时对项目管理和监理工作进行管理使得每一方面的责任不明确，而且为了片面的追求人员稳定和成本的降低，在不同的工作阶段对人员不能进行及时的调整。从以上方面来看，项目管理和监理工作进展的时候一定要在人员的配置方面安排好，也就是说不但要有总的负责人员进行总的时间规划和职责分工，还要有分属人员详细操作每一部分的工作，并且在不同阶段要对员工进行不同的调整。总的来说在人员数量和专业配置这两个方面为了满足工作的需要都要有针对性的进行。

3 正确衡量工程赶工的得与失。

工程赶工对于整个房地产建设项目有优点但也有缺点，优点是可以使工程的工期时间缩短，进而使整个项目提前完工投入使用，这样能为房地产公司提早带来更大的经济效益、政治效益以及社会效益。但是这样的工程赶工也会造成一些很大的甚至不可挽回的问题，比如质量出现问题、发生安全事故等。所以在进行工程赶工的决定时一定要综合考虑赶工的得与失，会不会因为赶工原因而造成一些质量或安全事故，不要因为赶工而实现不了赶工的目标。

4 建设单位要对其中产生的一些问题进行及时的解决。

建设单位要经常的与监理单位、施工单位进行沟通，并且及时解决这两个单位提出的各种与建设项目有关的问题。比如技术、商务问题，像对工程款的及时支付，对于设计方面的协商解决，对于文件的及时回复等等，只有这样才能使得整个房地产项目正常有序的进行下去，以免造成一些不必要的工程索赔。

二 房地产开发项目全过程的质量管理的经验

1 在进行工程管理时要具备计划性和超前意识

对于任何的一个工程项目来说，在进行项目开发的全过程之前都要进行计划的规划，整个的规划书一般大体上都包括设计、采购、招标和施工组织等方面。整个规划并不是一成不变的，它要随着实施过程中的实际情况进行调整，还要对一些关键性的工程项目单独编制一个更详细的计划。计划书的进度一般会分为好几级，从一级到六级不等，从总的计划开始然后是核心计划、专业计划、半年计划、月进度计划、双周计划等逐级规划，而每一个计划又是紧密相关的。对于每一级计划进度都是由专门的单位根据合同才制定的。在所有的计划都制定出来以后，就要开始进行人员、设备、材料、设计方案的准备工作，然后按照计划一步一步的实行下去，最后实现总的计划。

在整个的项目工程中，除了具备合理的计划性以外还要具备超前意识，具备了超前意识就可以在工程管理中遇到问题不慌不乱，自如的应对，进而减少整个项目的损失，达到真正有效的工程管理。

2 了解沟通协调的重要性

在房地产项目开发的全过程中会涉及到很多的单位，像建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，在一些必要的时候还会和当地的政府进行沟通和交流，所以说建设单位负责对外沟通的人员一定要具备很强的沟通能力和协调能力。

3 对于各种信息进行及时的收集和整理

为了能够准确的对下一步计划作出正确的有效的措施和安排，这就需要在房地产项目建设过程中对于与工程管理有关的各个方面的信息要进行详细的收集和整理。要想确保整个项目工程有条不紊的进行和完整的实现整个工程的计划就要随时掌握项目的各项进展动态和涉及到的有关单位的实际情况。

4 对于参加建设的各个单位尤其是施工单位的“管”与“帮”要掌握好平衡。

在整个项目工程的建设过程中，参加建设的单位有很多，每一个单位都会遇到这样那样的问题，所以房地产项目开发全过程的质量管理过程中要掌握好所有单位的平衡，尤其是施工单位。因为施工单位关系着是否能够有效的实现建设单位的建设目标，所以从整个项目的建设大局考虑也要解决施工单位的不能解决或者不方便解决问题，比如工程款的及时支付、对于变更文件能够及时的提供、对于施工单位提出的有效要求能够进行及时的回复，对于施工单位涉及到与政府沟通的问题，建设单位要进行积极有效的帮助，只有这样才能对于整个房地产开发项目的顺利进行起到推动作用。

5 不断地学习最先进的知识

随着社会的发展，各种科学技术也在不断的进步，工程技术、管理知识更是日新月异，所以我们要对这些知识进行不断的学习和掌握。另外在学习的过程中还可以了解到其他一些工作中可能涉及到的新的领域，比如造价、测量、招投标，在专业的领域方面也有一些需要学习的知识，像特种混凝土的知识主要包括可以用在特殊部位的轻骨料混凝土、具有防辐射作用的重晶石混凝土、褐铁矿混凝土、在核电站特种预应力领域应用的混凝土等。只有掌握了这些知识，才能在项目工程现场管理时顺利有序的进行。

6 不断的进行经验教训的总结

在现实生活中，我们不可避免的都会犯一些这样那样的错误，任何人、任何事都不会例外。为了我们在以后的生活过程别是房地产项目开发过程中的现场管理中犯一些同样的错误，或者能够造成严重后果的错误，所以我们要不断的进行经验教训的总结，然后顺利有序的进行工程中现场管理工作。

小结：房地产开发项目全过程的质量管理不但涉及到一些前期的准备项目和后期的验收项目，更重要的是要加强土地建设过程中的现场管理，特别是对施工单位、建设单位、监理单位而言。所以每一个单位都要做好相应的现场管理工作，进而提高房地产项目开发过程中的质量管理。

参考文献：

[1] 杨澍. 土建施工现场管理工作的现状与对策[J]. 才智. 2011(22)

[2] 孙叶秋. 加强建筑工程施工技术管理的措施探讨[J]. 科技致富向导. 2011(23)

第8篇：房地产开发的项目管理范文

关键词：房地产 开发项目 风险 管理

1.房地产开发风险管理的重要性

房地产投资的风险不只是指投资损失这一种情况，完整意义上的风险既包括损失也包括盈利，也就是说投资活动的结果与所期望值的任何偏离都是风险。房地产投资中风险管理不仅要降低损失发生的可能性，还有增大获利的可能性，当然，最基本的就是保证损失的最小化。近几年来，我国房地产项目投资管理体制有了很大的改进，推行了诸如项目法人责任制、工程项目招投标制、工程建设监理制等一系列制度，这在一定程度上对房地产项目投资风险起到了一定的控制作用，但是最主要的问题是目前投资风险约束体制尚未建立。在开放性的市场经济条件下，房产项目面临着种类繁多的不确定因素，而且这些因素关系错综复杂，这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大，而且目前的房产保险市场尚不完善，这些状况都迫切要求建立完善的风险约束机制。因此，研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义。

2.房地产项目风险管理目标

风险管理的目标是在投资中的损失发生前保证经济正常运行，在损失发生后的复原工作也要令人满意。基于这个观点，房地产项目投资风险管理的目标应该是尽可能最小的成本投入，最大的限度的减少风险带来的损失，以获得投资最安全的保障。一般来说，风险管理目标可以分为损失前目标和损失后目标两种。损失前目标指一个合理的风险管理系必须具备的目标，包括经济目标、承担社会责任的目标以及减少烦恼和忧虑的安全目标，这是风险管理体系需要具备的基础性目标，不受企业损失情况的影响。损失后目标指在投资前企业领导能够预见的最严重的损失发生后，企业根据自身情况在最低限度内可以接受的目标，它的内容主要有生产、持续经营、收益稳定以及发展的目标。

3. 房地产开发风险分类

3.1运营风险。运营风险是指由于房地产投资管理偏离实际操作的结果造成预期的可能性发生偏移。公司和投资的内部因素和外部经济环境都可能产生影响。地产商业模式包括销售、出租和租售三个主要类别，业务涵盖零售零租、零售整租、租售结合、不售零租、不售整租、不租不售自营六个子类。不同的业务模型的业务对象都具有不同的优点和缺点。每个模式整体财产的比例是不同的，有不同的现金流，面临着不同的市场风险。业务操作、管理人才和经验的缺乏以及管理能力的缺乏成为房地产投资风险的影响因素。

3.2政策风险。政策风险是指国家或地方政府相关政策变化造成的可能的损失。房地产投资受到各种政策限制，如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等，他们都将对投资回报目标产生巨大的影响。地产项目投资决策之前，应当综合分析和研究在城市规划、商业网点规划、交通、环境、构建指标，和其他当地法律和法规等风险。政策的严重失败的风险项目将无法挽救。

3.3市场风险。市场风险是由于房地产市场供给和需求变化给予房地产投资者的风险。房地产供求失衡的风险，主要表现为供过于求导致大量的空缺。二是地产项目已经完成的结构性矛盾，存在着严重的同质化或不能满足企业的需求。

3.4资金风险，主要是由于地产投资大，资金回流慢造成的。良好的资本运营能力取决于商业地产项目的成功操作，对达到预期的效果起着非常重要的作用。在地产的快速发展的过程中，没有强大的资本储备，对于开发人员来说，融资问题是一个大问题。

4.有效规避地产资金风险的措施

4.1降低地产开发的管理风险，加强地产行业的运行管理。首先，开发人员必须建立业务操作管理的概念，增加人才储备。房地产开发涉及地产操作和管理操作两个方面，房产属性包含建筑形式、功能空间、环境、技术要求和其他专业内容及其地产涉及相关的工业经济、人口、消费、市场容量、格式的选择、产品定位、业务操作等综合因素。由于地产具有双重特点，需要进行跨行业整合资源和专业的人才队伍、合理的商业计划和投资项目的活动。第二，统一运营管理提升项目业务核心竞争力。统一的操作包括投资管理、统一营销、统一服务监督管理、统一营销管理。最后，设置合适的经营战略计划，选择合适的项目管理模型，包括租赁、销售和租售相结合的投资组合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的竞争力，属性值等整个策划，都离不开制造。地产开发整体思想，强调整体地产发展的各个环节，要求开发人员站在运营商、商家的角度统筹规划地产的发展。所以，早期的地产的发展，开发人员应该请业务规划、业务专家在调查地产项目。

4.2根据国家政策和城市总体规划，避免政治风险。开发人员应该关注宏观政策（如工业、土地和税收），进行合理的操作和位置的选择。城市规划巨大影响着的地产项目的内容如位置、区域、大小。因此应充分市场调查项目区域交通、竞争情况、周边商业环境、交通状况等，为了适应城市规划和降低项目的利益造成损失的风险。开发人员可以利用租金调整的方式将风险分担给消费者，或者通过固定利率抵押贷款分担银行利率风险。开发人员还应采取各种有效措施，尽力缩短项目的销售周期，缩短投资回收期，减少投资的融资成本，避免融资风险的发生。

4.3加强资本运作项目，选择合理的现金流模型，防止资本风险。地产项目开发成本和运营成本将增加项目和管理的变更。良好的资本运营项目和合理的现金流模型，是一个项目成功的关键。外国成熟的地产开发租赁形式通常是只租不销售模式，获得长期营业利润回报。但是这个模型有一个先决条件是充裕的资本和顺畅的融资渠道。

4.4做好初步的市场调查，预测市场风险，避免战略和措施失误。早期阶段的发展地产项目包括经济环境、区域结构和城市发展规划、业务发展规划和政策、区域零售市场、未来的地产供应、现场条件几个方面的内容。通过时间、过程、位置、规模、硬件、布局、性别、竞争和兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析和人性等多个参数综合评价项目的可行性。应重视后期管理的地产业务，因为后期的管理是地产生存的基础。因此，地产应该有专业的管理团队，实现统一的地产经营管理；建立统一招商、统一营销、统一服务、统一监督物业管理企业管理概念。

5.总结

目前，我国和国外风险管理理论和实践有很大的差距。地产开发项目风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发项目风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产项目风险管理应加强定量研究，使项目负责人认识到风险管理的重要性，并有意识地在工程实践中应用风险管理技术。

参考文献：

[1]曹岭. 关于商业地产投资风险的几点建议[J]. 经济论丛.

[2]庞杰. 商业地产开发的风险防范研究[J]. 现代商业.

第9篇：房地产开发的项目管理范文

【关键词】房地产开发；技术管理；质量控制

房地产开发项目不仅在国内生产总值、财政收入、国民经济增长率中占有重要比重，而且对相关产业起到了巨大的带动作用，在中国的经济产业结构中占据着较为重要的位置。同时，作为中国的支柱性产业，房地产领域的发展、走向牵动着每一个中国老百姓的神经。中国人自古就有很强的“安土重迁”的思想，所以中国人对“房屋”的概念往往与对“家”的概念具有同等重要的意义。基于房地产项目与国民经济和社会生活的紧密联系，我国对房地产开发项目的工程质量控制一直都有较高的要求，将质量控制作为项目管理的主要控制目标之一。

一、房地产开发项目技术管理的内涵

（一）技术管理的内涵

技术通常指根据生产实践经验和自然科学原理总结而发展起来的各种工艺操作方法与技能。现代企业技术管理就是依据科学技术工作的规律，对企业的科学研究和全部技术活动进行的计划、协调、控制和激励等方面的管理工作。

技术管理是指用于计划、开发和实现技术能力，完成组织战略和运营目标的管理手段。技术管理通常是指在技术行业当中所作的管理工作，管理者一般具有较高的技术水平，同时带领着自己所管理的团队完成某项技术任务。技术管理的实际操作当中，强调的是管理者对所领导的团队的技术分配，技术指向和技术监察。管理者用自己所掌握的技术知识和能力来提高整个团队的效率，继而完成技术任务。技术管理是技术和管理的融合，是较高知识容量的高深行业。

（二）技术管理的基本原则

技术管理在落实的过程中，要保证技术管理可以发挥出对不同计划实现过程中的促进作用，就要求技术管理必须遵守组织目标原则、技术能力发展原则、活动和组织相联系的原则。

二、落实房地产工程项目的技术管理的要点分析

（一）房地产工程项目实施前的技术管理

房地产工程项目实施前的技术管理，主要包括管理房地产工程项目规划与策划质量、管理房地产工程项目图纸设计质量、管理房地产工程项目统筹审查质量三个方面。

1、管理房地产工程项目规划与策划质量

因为房地产行业本身存在一定的特殊性，所以房地产工程在开展的过程中，往往涉及到质量职能、监管职能、安全职能等较多部门。如果对这些相关职能部门的协调工作不能具备有效性，那么房地产工程项目的落实必然受到影响。所以管理房地产工程项目规划与策划质量，必须保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。

2、管理房地产工程项目图纸设计质量

房地产工程项目实施过程中，图纸设计质量高低，直接影响后期工程建设的质量、效率、成本投入等情况。所以落实管理房地产工程项目图纸设计质量必须从以下两个角度开展。（1） 要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适。（2） 要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值，所以在注重图纸设计质量的管理可在较大程度上避免后期产生各种不必要的冲突和监控困难现象。

3、管理房地产工程项目统筹审查质量

房地产工程项目统筹审查质量，就要以国家政策为标准，组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题，严格审核图纸中的建筑与结构的关系，和园林与线路之间的关系等。

（二）房地产工程项目实施过程中的监控管理

房地产工程项目实施过程中的监控管理，首先要求监管人员要对房地产工程项目监管工作有较强的责任意识。其次是要求监管人员，对房地产工程项目实施过程中的技术要点、风险要素等情况进行详细的掌握。监管人员要针对进入施工现场的施工材料进行严格的审核，做到没有施工材料质量合格证书，和施工材料质量检验证书的施工材料，绝对不能放进施工现场。在对工程建设过程中，与工程有关的成品半成品进行检验的过程中，一定严格按照抽检流程执行，对于检验标准一定要严格遵守施工设计方案给出的设计标准值。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。

组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理。

（三）房地产工程项目竣工后的技术管理

项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。其次要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。再次是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，进一步提高房地产开发的质量。

组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。技术管理人员要制定内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。

三、总结与展望

本文以项目管理的思想和体系为指导，研究房地产开发过程中的项目管理的具体工作和体系，具有重要的现实意义和指导价值。对房地产工程项目进行技术管理，就要求房地产企业要严格落实房地产工程项目实施前的技术管理、房地产工程项目实施过程中的监控管理、房地产程项目竣工后的技术管理。只有将这三个大方面的技术管理工作逐一落实，才能实现我国房地产开发项目的工程质量不断提高，房地产产业不断发展。

参考文献：

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