房地产行业经济精选(九篇)

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第1篇：房地产行业经济范文

关键词：经营绩效评价指标因子分析法配对样本T检验

一、引言

我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。

二、研究设计

（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：

假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高

收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：

假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高

营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：

假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高

成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：

假设4：企业成长能力越高，收益质量越高

（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。

（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。

三、实证检验分析

（一）描述性统计从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。

（二）因子分析由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig

四、结论

对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。

参考文献：

［1］郗蒙浩、王惠彦、黄伟：《谈绩效评价方法及其在国内外的发展》，《经济师》2007年第4期。

［2］彼得·F·德鲁克：《公司绩效测评》，北京：中国人民大学出版社2000年。

［3］王成化、刘俊勇、孙薇：《企业业绩评价》，北京：中国人民大学出版社2003年。

［4］刘力、宋志毅：《衡最企业经营业绩的新方法》，《会计研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《经济增加值—如何为股东创造财富》，北京：中心出版社2001年。

第2篇：房地产行业经济范文

【关键词】会计核算 房地产行业 解决策略

随着社会经济的发展，国内房地产行业迅速崛起，并且在国民经济领域中发挥着极其重要的作用，成为了国民经济体系中的重要一部分。但是近年来，房地产行业在发展的过程中迎接契机的同时，还存在着较大的挑战，这是因为该行业具有建设周期长、投资大、经营风险高等特点，而投资资金对于房地产行业而言，是其重要的生存保障，如果在会计核算过程中出现任何差错，那么均会造成资金流失，由此危害房地产行业企业的后续发展。为此，现本研究以下基于会计核算对于房地产企业的重要意义，来针对房地产企业会计核算过程中所存在的问题提出若干解决建议，以期推进其进一步发展。

一、会计核算对于房地产行业企业的重要意义

（一）有助于企业做出正确的经营决策

由于会计核算是财务管理中的一部分，而其又是企业经营体系中的重要组成部分，通常情况下，会计核算能够有效地反映出企业的相关资金应用情况，比如说资金分配情况，这对于企业经营决策活动而言有着极其重要的作用，这是因为企业在做经营决策活动时，其需要一定决策参考依据，而此时的会计核算则可以发挥其独具有的作用，对企业相关资金进行准确地核算，从而为企业经营决策提供科学参考依据。

（二）能够真实反映资金流向

由于房地产企业具有投资高的特点，使其承担着较高经营运行风险，为了能够有效控制经营运行风险系数，则该企业往往通过掌握资金流向情况而保障自身的发展。而会计核算则能够有效地将企业资金应用情况进行真实反映，从而使得企业能够更好地运用资金，确保资金的安全，且使其作用价值得以充分发挥，这对于企业未来发展而言有着极其重要的意义。

二、会计核算过程中所存在的问题

（一）会计信息风险尚未得到完全披露

会计信息能够真实的反映出企业的财务状况，而会计信息风险的披露能够为房地产行业企业预防各风险活动提供有力依据。通常情况下，房地产企业经营运行过程中面临着土地风险、政策风险等，为了使得这些风险事件能够得到有效控制，则会计信息风险应做到完全披露，从而为控制财务风险提供相应依据，然而就质量保证金来看，很多房地产企业并没有披露这一项，这样导致财务信息没有完全被反映出来，由此对风险控制活动产生一定负面影响。

（二）收入确认较为复杂

由于房地产属于经济密集型行业，以至于加大了会计核算的难度，尤其是收入确认方面，这是因为房地产企业其商品相较于其他商品而言有着一定的特殊性，比如说生产周期长、价值高、耗资大等，这些则使其销售方式与其他商品销售方式有所不同，一般而言，当前房地产开发商所销售的商品有以下两种方式：①自行开发+销售；②与买房方签订合同，随即按照合同要求进行开发，其中第二种销售方式下的收入确认较为简单，而对于第一种销售方式的收入确认而言则较为复杂，不仅收入确认时间长，而且收入确认环节过程较为繁琐，以至于加大了会计核算难度，并且极易出现差错，最终给企业经营决策活动造成负面影响。另外，房地产收入确认复杂的问题也给该企业的净利润指标方面带来一定影响，即其不能有效将房地产企业实际运行情况反映出来，这样则给企业的经营决策活动造成一定影响。

（三）会计科目设置方面存在不合理情况

就目前房地产会计科目设置情况来看，其中存在着不合理的情况，有些专用会计科目缺少，加上现行会计科目混乱，尽管新会计准则举出了超过100多个会计科目，但是有很多并不符合房地产企业的实际情况，使得该企业不得不应用一般企业通用的会计科目，以至于房地产会计科目设置方面存在着不合理的情况，比如说建筑工程中的“在建工程”会计科目，尽管新会计准则对其给予相应说明与扩充，但是明细科目却混乱，以至于给会计核算带来一定难题。

三、解决会计核算中问题的有效策略

针对上述所存在的问题，笔者提出了以下应对解决措施，以期为改善当前房地产企业会计核算现状而提供相应依据。

（一）进一步加大会计信息披露程度

由于房地产企业在经营运行过程中存在着较多的风险，这是由其行业特点决定的，如果一旦风险出现就会给该企业造成严重影响，甚至面临破产，因此，有必要对经营过程中的风险加以控制。而风险控制活动开展的重要前提是要清楚地掌握到风险来源，就财务管理过程中的会计信息而言，其信息量较大，有助于企业从中找到风险所在，当信息量越多时，则为更好地识别风险提供了有力依据，所以有必要进一步加大会计信息披露程度，比如说，土地成本及储备量的披露，这能够为企业更好地利用土地而提供相应参考，与此同时，其中涉及到的现金流量信息也能够为企业识别风险活动提供依据，从而能够有效避免风险给企业的带来损失。

（二）规范收入确认

收入确认的真实性与有效性对于房地产企业而言十分重要，如果收入确认过程中出现差错，那么就会给房地产的经营运行产生一定影响，比如说会计信息失真，而房地产企业在做某项决策时，其需要真实可靠的会计信息来作为参考依据，如果会计信息不真实，那么就会影响到决策结果，继而给企业带来经济损失，甚至造成企业破产。因此，对于财务管理活动而言，有必要做好收入确认工作，即发挥会计核算职能作用来确保收入确认的结果。首先，对房地产销售收入的核算范围进行进一步明确。比如说，房地产所获得的收益为销售收入，其中收入包括商品房销售额、土地销售额、相应配套设施销售额等，另外，出售周转房的收入及旧城改造中获得的房产权款也应计入其中；其次，正确应用收入确认标准。房地产企业应严格按照相关流程来销售商品房，另外注意房地产与客户签订的购销合同从法律意义角度来讲其是一种合约，在报酬及风险没有完全转移的情况下，其并不能算为收入确认，只能将其作为预收款来进行处理。

（三）对会计科目设置加快调整

为了使得房地产企业的会计核算得以顺利、高效开展，以及确保会计核算实效性，则有必要对现有的会计科目加以完善，并且注重结合房地产行业的特点来进行。在满足新会计准则要求的前提下，基于房地产行业特点自主对现有的会计科目进行增设与调整，使得所调整后的会计科目能够满足房地产行业各企业的实际应用需求，比如说开发成本科目，该科目应只核算房地产行业开发成本费用。

四、结语

综上，本研究以上将会计核算对于房地产行业企业的重要意义进行了简单的概述，并且针对会计核算过程所存在的问题进行了分析，与此同时，针对这些问题提出了相应改进策略，以确保企业会计核算职能作用得以充分发挥。

参考文献：

[1]任利东，桐克华，程慧芳.也论房地产开发企业的会计核算[J].黑龙江科技信息，2010，（02）.

第3篇：房地产行业经济范文

1.1我国房屋设计的不科学

通常情况下，西方国家住宅面积多设计为70至80平米，而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大，可是其设计规划极为科学，住宅设施较为完善，环境优雅，适合居住。而在我国，虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%，但是即使已下发过政策，大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求，但在设计规划方面仍存在很多问题，这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。

1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚

由于我国科学技术水平较差，致使房地产行业低碳技术起步较晚，其主要表现为：第一，技术研发及其产品转化过程存在问题，如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足，技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟，同时还存在着很多问题，从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低；第二，低碳建筑产品水平不一致，由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系，致使低碳产品的水平不一致。

1.3我国住宅区的美化绿化不科学

目前，有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路，使得小区里硬质路面较多，的土地太少；草坪绿化过多，而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大，树木面积以及水资源面积所占的比例很小，这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言，这种规划设计也极其不科学，大部分小区多重视树木的观赏性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前，国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求，而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥，而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘，还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保，在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用过程中，大部分还是利用煤炭及石油，从而导致资源的大量损耗，不利于低碳建筑行业的发展。

1.5低碳技术产品研发的盲目性

因为缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大，低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下，放弃研发低碳技术，而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外，低碳住宅的消费群体缺少针对性，导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性，这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研，致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发，最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。

1.6居民的低碳消费意识薄弱

据有关调查结果显示，某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济，就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择，这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响

（1）调整房地产行业内部的结构

目前，我国房价一直都居高不下，其中一个较为重要的因素就是炒房，有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价，根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低，行业内的结构非常不合理，而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格，从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此，发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面，且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高，房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此，从长期看来，低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。

（2）能够促进房地产行业长期的健康发展

目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面都是泡沫危机，一旦房价不停被提高，市场就很有可能会失去承接力，那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展，可以说投资期限较长，未来收益也不确定。所以，这一发展方向，就能很好地规避炒房等情况的出现，使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此，低碳经济有助于房地产行业的健康发展。

（3）有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化

一直以来，建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点，但是因为房地产行业一直被资本所控制，所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式，而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下，市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来，从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。

2.2低碳经济对房地产经济的不利影响

（1）低碳经济会提高建筑行业的整体成本

因为目前我国科技水平有限，低碳技术也不够先进，所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下，要想在我国房地产行业中发展低碳经济，需要投入更多资金来研发新技术、新设施，同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善，使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此，低碳经济会增加房地产行业的成本。

（2）低碳经济会推高房价

正如上文所说，低碳经济需要投入新型技术和材料，而如此一来，建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时，因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率，有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜，来进一步提高房价。另外，因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的，在房地产行业中还未得到广泛认同和普及，这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜，都会致使房价在短期内进一步上升。

（3）低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展

我国房地产行业的碳排放量，已经占到了全社会碳排放总量的30%以上，大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展，整个行业的耗能量都在增加。目前，建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍，这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的，而能源价格的低廉以及使用便捷，使我国地产行业得到了快速发展。但是，在发展低碳经济的形势下，如果失去了低廉能源的支撑，房地产行业的发展就会变得停滞，甚至处于亏损状态。这样，就会在全国引起大范围的连锁反应，给我国整体经济发展带来很大影响。

3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向

3.1推动住宅产业化发展

在住宅建造过程中，如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展，一方面可以提高我国房地产的质量，另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下，我国房地产行业要想得到长久发展，就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时，还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时，房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求，争取做到资源最优化配置，减少碳排放量，为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。

3.2积极使用环保材料和节能技术

目前，我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约，我国低碳技术还相当落后，这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃，但是玻璃的散热速度很快，为了使室内的温度保持恒定，就需要使用空调，这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题，我国房地产行业可以使用新型玻璃，这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要，同时又可以起到保温隔热的效果，从而减少空调的使用时间，降低能耗，进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境，还可以吸收二氧化碳，特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果，因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面，太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势，得到了人们的重视，如提供热水和照明等方面。总之，开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。

3.3积极倡导低碳生活

在低碳经济时代中，房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中，加大物力、人力、以及财力的支持和投入，同时加大宣传力度，让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势，提高广大消费者的低碳环保意识，进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到，低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高，但是其优势非常明显，在投入使用后，低碳建筑的环保节能效果也会显现，进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见，低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此，房地产商应该立足长远、与时俱进，重视并加大低碳环保建筑的宣传力度，让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势，进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来，自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。

3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境

（1）设计科学的制度

客观来说，在构建低碳房地产体系的过程中，其主要挑战不是低碳技术问题，而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面：第一，应该跳出单体建筑思维，站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划，同时，还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责；第二，要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标，目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划，并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规；第三，创建并设计新的设计规划工具和方法，把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引，并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求，平衡低碳房地产的需求和供给。

（2）鼓励绿色低碳房地产金融创新

一直以来，房地产行业都属于资本密集型行业，而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此，这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来，还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下，创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量，逐渐建立房地产行业低碳积分机制，以便于和金融以及货币挂钩，逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制，为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外，由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段，政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系，充分调动起房地产业主以及开发商的积极性，达成低碳经济的共识，营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围，还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构，使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要，这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下，发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展，如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程，加大了我国经济的转型速度，为我国的未来发展做出巨大贡献。

3.5提高开发技术水准，合理地规划户型布局

第4篇：房地产行业经济范文

第一条  （目的和依据）

为规范本市房地产经纪人行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，促进房地产经纪行业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《上海市经纪人管理办法》和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，制定本规则。

第二条  （定义）

本规则有关用语的定义：

（一）房地产经纪行业规则，是指房地产经纪人和经纪人员在房地产经纪活动中应当遵循的行为规范；

（二）房地产经纪人，是指具备经纪人条件，经本市工商行政管理部门核准登记并领取营业执照，为委托人提供房地产信息和居间介绍、、咨询等服务的组织和个体房地产经纪人。

（三）房地产经纪人员，是指具备经纪人条件并取得上海市房屋土地管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》，从事房地产经纪业务的人员。

第三条  （适用范围）

本规则适用于从事本市房地产经纪业务的房地产经纪人和经纪人员。

第二章  基本要求

第四条  （经营宗旨）

房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，必须以向社会和公众提供优质、高效、规范的专业服务为宗旨，发扬爱岗、敬业精神，全心全意为客户服务，在房地产经营活动中发挥桥梁作用。

第五条  （遵章守法）

房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，应当严格遵守国家的法律和法规，认真贯彻党和政府的方针政策，诚实劳动，合法经营。

房地产经纪人和经纪人员的合法权益受法律保护。

第六条  （服务规范）

房地产经纪人员从事房地产经纪业务，应当坚持自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，持证上岗，规范操作，廉洁自律，恪守职业道德。

房地产经纪人应当公开操作程序，提供优质服务，注重经济效益与社会效益的统一，树立良好的社会形象。

第七条  （团结协作）

房地产经纪人之间，应当相互尊重、团结协作、平等竞争，提倡跨地区、跨部门的联合协作，优势互补，利益共享，共同促进房地产经纪行业的发展。

第八条  （内部管理）

房地产经纪人应当建立和健全各项规章制度，严格内部管理，定期组织员工学习法规、政策，不断更新知识，提高专业水平，改进服务态度，提高服务质量。

第三章  执业规则

第九条  （执业条件）

房地产经纪人从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。

房地产经纪人员承办业务必须以房地产经纪组织的名义执业。

第十条  （执业程序）

房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：

（一）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；

（二）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；

（三）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；

（四）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；

（五）记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；

（六）按合同规定收取服务费，开具上海市统一发票。

第十一条  （执业中的禁止行为）

房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止下列行为：

（一）超越其核准的经纪业务范围；

（二）隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；

（三）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；

（四）采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；

（五）伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；

（六）利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；

（七）房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；

（八）房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；

（九）索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

凡有上列违规行为者，由上海市房地产经纪人协会予以通报批评。违反《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的，由房地产管理部门予以行政处罚。

第十二条  （赔偿责任）

因房地产经纪人或经纪人员的故意或过失，给当事人造成经济损失的，由房地产经纪人承担赔偿责任。房地产经纪人可要求有关责任人员承担全部或部分赔偿费用。

第十三条  （广告要求）

房地产经纪广告，应当向有关部门提供与广告项目相关的有效证明文件。

房地产经纪广告必须真实、合法、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

第四章  房地产经纪人的权利、义务

第十四条  （房地产经纪人的权利）

房地产经纪人和经纪人员在执业中享有下列权利：

（一）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权力，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取服务费；

（二）可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议，房地产经纪人员有接受业务知识培训的权利；

（三）可向房地产交易管理部门查询房地产开发和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产的政策、法规，并可参与房地产市场的展示、交易活动，以及交流、交换房地产经营的信息、资料；

（四）在执业中掌握的信息和积累的各类劳动成果，可以作为商业秘密，并采取正当措施，维护自身利益；

（五）在执业时，根据实施项目的需要，向委托人查阅有关资料和文件、查看现场，并要求委托人予以协助；

（六）按照国家有关规定制订各项规章制度，规范和约束经纪人员的执业行为；

（七）由于委托人原因，造成房地产经纪人或经纪人员经济损失的，有权向委托人提出索赔；

（八）法律、法规和规章规定的其他权利。

第十五条  （房地产经纪人的义务）

房地产经纪人和经纪人员在执业中应当履行下列义务；

（一）依照法律、法规和政策开展经营活动；

（二）认真履行房地产经纪合同，提供客观、公正、准确、高效的服务；

（三）维护委托人的合法权益；

（四）按照约定为委托人保守商业秘密；

（五）廉洁自律，严格按照规定收费；

（六）接受房地产交易管理部门的监督和检查；

（七）依法缴纳税收和行政管理费；

（八）法律、法规和规章规定的其他义务。

第五章  附则

第十六条  （争议处理方法）

在履行房地产经纪合同期间，当事人发生争议，可通过友好协商解决，或报请市房地产经纪人协会进行协商调解；如协商或调解不成，可向市仲裁委员会申请仲裁，或向签订合同所在地的人民法院提起诉讼。

第十七条  （监督单位）

上海市房屋土地管理局监督检查本行业规则的执行情况。

第十八条  （解释部门）

本规则由上海市房地产经纪人协会负责解释。

第5篇：房地产行业经济范文

西方经济学自成体系，房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系，但问题是，中国很多经济学现象的出现，是一些西方理论所不能解释的。比如，中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的，而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中，有共性，如城市化、工业化；但也有个性，如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策，这四条，是任何西方国家所没有遇到过的。因此，在房地产方面，我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。

第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。

说到房地产，作为老百姓，最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同，这其中有无规律可寻?这就是我的第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。

比如，我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里，面积扩大了1/3，那么，市中心的房价就会增长1/3，如果再考虑建筑成本等因素，价格上涨一半即50％，是完全有可能的。

这样，我们就可以算一笔账：假定原来市中心的房价是5000元，城市扩大了1/3后，房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15％，则此地的房价就会是4000元×115％即4600元。相对于原来的房价，上涨了53％。

这样判断的依据何在?依据是：土地的升值。

土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了，表示该城市有四个方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用设施水平的提高；三是区域中心地位的提高，即对周边地区的辐射、吸纳能力增强；四是居住用地减少，因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来，供不应求是其一，商业地产上涨是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三条，房价自然会大幅上涨。

应该说，这种上涨还带着浓厚的中国特色，因为中国大部分城市规划发展是采用“摊大饼”的方式。很多规划方面的人士意识到了这个问题，呼吁中国城市不能搞“摊大饼”，要“组团式”，但有什么用呢?中国地方政府财力有限，公共资源有限，比如学校(特别是中学)、医院的发展总是落后于房地产开发。因为房地产是企业运作，一旦放开就能赚大钱，但文教卫不行。另外，关系到民生的商业服务业发展也滞后，比如超市，中国城市生活最方便的地方肯定还是市中心。所以，有能力买房子的人，大多数都要住在市中心，现在虽然有往城市边缘购房的趋势，但总体上并没有改变以往的观念。比如在北京五环外购房的人，多数人不是不想住在市中心，而是买不起市中心的房子罢了。因此，“摊大饼”在所难免，中心地价也必然上涨，从而带动了房价上涨。我调查了很多城市，基本上都符合这一个定理。

第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等。

每次被地产商邀请去看样板间时，购房者就有这样的感慨：这么贵的房子，工薪阶层如何买得起，也就是说，房价与工资的比例在什么“度”上才是合理的?这就是我的第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等，即“每平方米房价二月收入”。

比如，公务员月收入为2000元，那么，房价如果也是2000元，他们就觉得很理想。如今房价过高是与我们工资过低有关系的。所以，高房价在一定程度上有时也是一种错觉，即不仅是房价过高的原因，还有工资过低的因素。

从经济学角度讲，国内生产总值在再分配过程中，由三大部分组成：财政、投资和工资。中国这几年，GDP以10％左右的速度增长，投资增速达15％―20％，而工资收入的增长不足5％。在东部、中部很多发展较快的城市，投资、财政的增长速度还要快。财政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊时期存在一段时间。所以，相对于经济的高速增长，我们的工资增长速度太慢，很明显地，我们的工资欠账太多。工资增长为什么会慢一点呢?这又是中国特有的原因：大量的劳动力后备军。按西方经济学原理，后备劳动力主要是待岗、失业人员。但中国不是，中国有数倍的农村劳动力正在转移或等待转移中，由于农民收入与市民收入的巨大差别，使得农民工工资大大低于城市工人工资，所以形成了劳动力市场供应充足且价格低廉。如此一来，中国很自然地成为低工资国家。

但房地产中，土地因为投资的拉动，价格会增长很快，各种建材、钢材等建筑材料也是如此。所以，它的增长速度只会高于GDP，而不会低于GDP，除非遇到经济危机。

目前，北京的人均月工资五六千元，房价却是一两万元。要么房价回到五六千，这是经济适用房的价格标准；要么工资上涨到一两万，问题方可解决。可就目前来看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三个理论：家庭财产中，房产只能占一半。

现在很多人将房地产投资作为家庭建设的头等大事，举全家之财力去购房，那么，在家庭财产的比重中，投资房子的比重占多少属理想?

家庭财产中，投资房子比重占50％较为理想，高于70％及低于50％皆属不正常，这是我要说的第三个理论。

所谓家庭财产，是指所有耐用件、有价证券和储蓄、不动产，中国人的不动产，实际上只有房产。一般来讲，中国人的平均储蓄能力不超过工资收入的1/3，以当前某中等城市为例计算：平均工资为2000元，家庭年总收入约5万元，年储蓄1600元，20年为32万元。20年中，要遇到孩子上大学、结婚等大事，储蓄不能少于5万元；中国目前城市居民持有的有价证券约1万元，家庭财产中，家具3万元，电器2万元，交通、通讯工具等1万元，共6万元，按10年更新一次，则为12万元；这样算下来，则房子只能占14万元。如果房子价值占70％，是什么概念呢?就是22万元，那么，很多家具是不能买的，孩子上学、医疗保险都成问题。由此可见，这是很不理想的。

房价过高，导致了消费能力的下降，比如对食品、电器、交通工具的购买以及旅游娱乐。如此一来，市场需求就不旺盛，内需启动不了，经济就没有活力和后劲，由此又造成了职工的低工资，恶性循环就这样形成了。

中国家庭能用于创业投资的资金不仅很少，而且创业投资的融资能力也很差。这主要有两个原因：一是因传统经济、文化的

影响，市场经济中信用缺失；二是固体制原因，国有银行很难为个人创业提供风险贷款。那么，不能创业怎么办?只有去买房子，买房子可以增值，租房子是为房东打工。近年来，中国租房开商店、小酒店的业主，所赚利润还没有房东房子增值快。所以，买房成了闲余资金最好的出路，更何况，买房办按揭还相对容易些，比如，你有10万元，买30万元的房子，按揭贷款立马可以办好；你想办个30万元的工厂，贷款20万，根本没门。

财产结构的意义如此之大，怎么能不为老百姓算算这方面的账呢?

第四个理论：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。

那么，中国城市如何构建理想的住房结构?

解决中国城市住房结构问题，是稳定当前房地产市场最重要也是最有效的一个方式虽然还不是最根本的方式。中国目前的房地产结构非常不合理，基本上都是商品房，以中国的实情论，一个大学毕业生刚工作三五年，他们理应没有能力买一套好房子的，但事实上，他们在结婚成家时，都要买成套的、比较像样的房子，原因是什么呢?是因为没有廉租房，当价格高到“租房不如买房”时，谁都会选择买房。

其实，即使像美国、日本这样发达的国家或是香港等发达地区，很多人都是租房的，租房率超过1/3。

所以，我的第四个理论就是：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。有了这个结构，不仅在现实中满足了不同层次的人群需求，从发展角度来看，也让人有了一个奋斗的时间。

那么，廉租房的租金多少为合适呢?一般住宅的租金应该少于购房按揭的1/3，不能超过1/2，超过1/2，就没有人愿意租房了，这样势必壮大了购房者队伍。但事实上，众所周知，现在很多工薪阶层，工资是不够支付一套100平方米的住房租金的。

经济适用房也应该有个理想价格，按前面说的，如果商品房单价等于月薪，则经济适用房应该等于半个月工资，或最高不能高于月工资。

有了这样的住房结构，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就会乐业，安居才能创业。

理论体系及其意义

以上四个理论之问，是有联系的，并且成体系。它们基本上说出了中国城市房地产特色、涨价过快的原因、控制的根本办法以及理想的目标。我是从老百姓的经济收入和支出、需求与购买力角度进行分析研究的，所以得出的结论，完全是以人为本、以民为本的。既然住房是最根本的民生问题之一，我们就必须从民生角度去研究，否则，就是本末倒置。

这个理论的提出，是有着很重要的现实意义的：

首先，我认为这些理论基本上说清了中国城市房地产特色和涨价过快的原因；其次，为政府从老百姓的利益出发去解决房地产问题，提供了决策上的思路；第三，一定程度上指导了老百姓理性购房。

第6篇：房地产行业经济范文

关键词：房地产；政府行为；成因；对策

中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我国房地产市场现状

自2011年新一轮楼市调控开始之后，除极个别城市，全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底，并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况，各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点，但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象，甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控，结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉，同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈，中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响，到了不得不调控的地步。同时，影响楼市的各种因素错综复杂，影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴，政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。

二、我国商品房价格失控的主要原因

（一）供需关系失衡

从经济学角度来讲，供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时，市场趋于饱和，产品价格下降。当供给小于需求时，市场需求旺盛，产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一，但是1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后，政府将商品房建设交给地产商，在社会保障房方面投入过少，直接导致了现在的保障房和廉租房的缺失，进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来，我国城市化进程的空前加速，适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大，加上住房价格一涨再涨，越来越多的人没有能力支付高额价款，对住房的需求越攒越多，供需间的矛盾进一步加深。

（二）开发商的暴利

据《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999―2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算，工业：5%～13%；交通业：9%～14%；商业：（批发）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐饮业：8%～15%：服务业：9%～15%；娱乐业：15%～25%。而房地产行业利润可达20%～30%，可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业，以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益，可见房地产行业的利润相当丰厚。

（三）政府管理失误

1.财政过度依赖土地出让

就国土部公布620个样本楼盘数据来看，中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同，但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是说从拿地开始，政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部数据，2010年全国财政收入83 080亿元，而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元，土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝，在单一追求GDP政绩的影响下，开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年，各地地王频现，土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。

2.房地产行业过高的税费

房地产行业的税费项目之多，税种之繁杂，是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段，一是开发商开发阶段，二是商品房买卖阶段。据不完全统计，开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种，占到地方税收的20%左右。

由以上数据可以看出，房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告显示，在开发商的总费用支出中，流向政府的份额为49.42%。可见政府在楼市成本中获得了过高的利润。

（四）宏观经济形势不利

房地产的走势可以说与宏观经济形势的走势有相当大的联系。（1）2006―2008年房地产行业曾经遭遇小低谷，但是2008年经济危机之后，政府急于刺激国内需求与消费，大力发展房地产，甚至将其视为刺激经济复苏的支柱产业。从2008年地产业迅猛发展至今，并且没有丝毫衰落的迹象。（2）经济危机之后，政府为了刺激经济的复苏，开始实行宽松的货币政策和财政政策：银行加大对地产业贷款扶持，地产业反之绑架银行，致使银行不良贷款、坏账呆账增多。同时货币超发严重，CPI连创新高，流动性过剩，在沪深两市持续低迷的情况下，越来越多的人为了财富的升值甚至保值只能投资房地产，进一步推动了楼市的走向。（3）国际经济环境持续恶化。美国次贷危机影响未了，欧洲债务危机又发，全球经济复苏缓慢。越来越多的热钱涌入国内，先推高，后做空。在引发房地产泡沫的同时，严重影响我国的国家经济安全。

由以上可见，我国的房地产行业目前的窘况已经不单单是房地产行业单方面的原因造成的，还涉及到经济、民生、政府、国家经济安全等诸多方面，已经成为一个诸多社会矛盾的集合体，并且有越积越大的趋势，如果不能得到妥善的解决，将严重影响我国的社会主义现代化进程。而在市场调节完全失效的情况下，我们只能寄希望于政府的适当干预。在房地产的开发，买卖，保有等各个阶段都有大量的环节可以限制，但是政府历次干预的主要针对目标都仅仅着眼于商品房买卖中的一个小环节：限制炒房。笔者认为，这是政府干预失效的关键。

三、针对房地产行业现状的建议

目前房地产行业已经严重影响了国民经济的良好有序运行，并且市场调节已经失灵，只有政府干预才能有效地解决问题。针对这一状况，政府应该下决心用类似休克疗法彻底解决房地产行业的顽疾，而不是一直束手任其发展。对于如何解决当前房地产行业调控局面的窘境，除了当前政府正在进行的调控政策，笔者给出以下建议。

（一）减少对土地财政的依赖

政府应该进行适当的税费改革，扩大税基，实现政府财政收入的多元化，在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度，减少房地产买卖流通阶段之前的税收，进而相对减少商品房的成本。

（二）加大保障房的建设

为国民提供保障房是政府的责任和义务。在这方面我们可以参考香港、新加坡等国家和地区的做法，制定适合我们国家的保障房政策。重点建设经济适用房和廉租房。中央和地方财政都要对保障房的建设负责，在土地划拨、资金投入等方面做到协调统一，最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。

（三）改善经济环境与投资环境

受经济危机和全球经济衰退的影响，国内经济增长出现了放缓的趋势。政府过于追求GDP的增长而采取各种方法。不重视实体经济的投入而导致制造业资金大量外逃炒楼炒股，使虚拟经济的泡沫化更加严重。经济环境的恶化导致投资环境同样恶化，大量资金没有投资效益，只能投向房地产。国家应该重点扶持制造业的发展，在税费以及政策上给予更大的优惠，鼓励其发展。同时扩大内需，刺激国内消费，改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策，治理通货膨胀，创造一个稳定的投资环境，引导社会资金有序良好的运行，改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。

（四）建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税

政府建立全国统一的房地产管理系统，并且进行全国性的信息资源共享。对居民在实名制的基础上实行以家庭为单位的限购，对已购的第二套以上商品房普遍开征高额房产税，增加其持有成本，迫使市场上的大量空置房加入到流通领域来，相对缓解供需压力。政府要对开发商制定严格的房产开发程序，防止其囤地以及捂盘惜售。

（五）制定相应的法律法规

政府出台确实有效的法律法规约束。（1）对全国的房地产要有统一的行业标准、准入标准、开发标准等等，并且限定地产商的利润。（2）对政府的自身行为要有法律的约束，比如土地的出让、土地出让金的使用、土地划拨、保障房的建设等等都要有明确的法律法规进行限定。（3）对居民的投资进行法律的规范。在注重契约精神的前提下，以法律去规范其市场行为。

房地产行业已经成为多种社会矛盾的集合点，解决房地产行业的窘状是当下最为紧迫的任务。房地产行业对国民经济运行以及社会和谐产生的负面影响需要大刀阔斧的改革才能消除。虽然房地产行业的彻底改革会对经济增长产生不利影响，导致经济增长的短暂减速甚至衰退，但政府仍应该下定决心进行改革，以经济暂时减速换取今后的可持续的发展，只有这样我们才能实现国民经济更快更好的发展。这对构建社会主义和谐社会以及完成我国的社会主义现代化目标，都有着极为深远的战略意义。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报[R].2011，（2）.

第7篇：房地产行业经济范文

[关键词]房地产经纪行业；人员素质；考试制度；改革方向

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我国房地产经纪行业从业人员存在的问题

1. 1 房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗

相关条例严格规定，我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试，并且取得《房地产经纪人资格证》。如果没有取得《房地产经纪人资格证》，是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国，房地产经纪业务起步较晚，是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展，房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是，有些房地产经纪机构规模较小，管理力度不够，缺乏必要的行业监管机构。因此，对从业人员的要求并不高，导致从业人员的无证上岗。

1. 2 从业人员整体素质不高，缺乏专业人员

我国房地产行业发展的步伐开始加快，一大批房地产公司在这种背景之下成立起来，社会各类人员开始涉足房地产行业，成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务，导致从业人员的整体素质不高，并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多，不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德，并且没有经过专门的专业技能的培训。

1. 3 房地产经纪机构在经营中信誉较差

在我国，房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益，把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视，导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益，利用自己掌握的信息，钻相关法律的空子，致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象，房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养，造成房地产经纪机构的诚信缺失，必然会影响企业未来的生存与发展。

2 房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向

2. 1 考察房地产经纪人知识素质

2. 1. 1 加强经济学基础知识的考察

作为一个合格的房地产经纪人，一定要具备相关的专业素养，掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中，要加强对报考人员经济学基础知识的考察，尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。

房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法，会进行市场预测，对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状，了解房地产市场供求变化，找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。

为了可以实现无障碍交流与沟通，更好地为外国人士服务，房地产经纪人要具备一定的外语水平，同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。

2. 1. 2 加大专业知识的考察力度

房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识，房地产专业知识包括的范围很广，主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中，一定要加大专业知识的考察力度。同时，掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。在考试命题时，要结合各类房地产知识，综合全面的考察报考人员的能力。

随着社会的不断进步，一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多，计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此，房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力，可以熟练的应用各种办公室软件，了解掌握数据库技术以及网络技术等。

在我国，从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识，在房地产经济活动中，要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中，要加强对法律知识的考察。

2. 1. 3 加强对其他辅助知识的考察

与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容，因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时，演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅知识。掌握这些知识，可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此，在房地产经纪行业的考试中，要对这些辅知识进行考察。

房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。作为一个合格的房地产经纪人，不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法，同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面，要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等，这样才能得心应手的应对各色的当事人。

2. 2 考察房地产经纪人能力素质

2. 2. 1 对房地产经纪人的一般能力进行考察

房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中，当房地产经纪人面临特殊问题时，可以对以往的经验进行概括，并创造出新的解决方法，具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时，房地产经纪人要有冷静思考的能力，要根据自己掌握的各种情报以及各种信息，冷静地对形势作出思考，客观、全面的分析所面临的环境，从而做出正确的判断，并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此，在对房地产经纪人进行考试时，要加强对这些能力的考察。

2. 2. 2 加强处理房地产业务能力的考察力度

房地产商品与其他的商品不同，每一宗房地产都是不同的。因此，房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握，为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中，房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会，在较短的时间内完成合理的供需搭配。

3 结 论

近年来，房地产经纪行业得到快速的发展，但是房地产经纪人无证上岗、专业素质能力较低等现象普遍存在，这对房地产行业的发展造成不良的影响。因此，必须对房地产经纪人考试制度进行改革，为房地产经纪行业提供高素质的人才。

参考文献：

第8篇：房地产行业经济范文

一、经济新常态的定义与内涵

所谓常态就是指一种正常的状态，这是与反常态相对的概念。一个“新”字表明与以前存在较大的差异，一个“常”字表明相对稳定，没有大幅度的波动。“新常态”为在2014年对河南进行考察时提出的概念，指出我国应该结合经济发展的特性，去适应经济发展的新常态，也传达出一种全新的治国理念。我国处于经济新常态时期，标志着在很长的一段时间内我国的经济形势与以往相比，无论是经济结构、经济增长以及调控模式等均发生了变化。同时对我国目前的经济进行分析，可知其具有一定的演进与变迁特性，具体表现在以下几个方面。

1.经济运行环境复杂多变。

目前我国经济运行的内外环境十分复杂而多变，且在较长的一段时间内存在不确定性。纵观我国经济的形势，正处于经济结构调整以及增长模式转变的适应期，在这期间新旧问题容易激发各种矛盾，且出现了经济下行的情况。从国际的角度来看，由于金融危机的影响世界经济还处于复苏期，大部分经济体略显乏力且存在分化现象。

2.经济增长与结构优化成常态。

根据相关统计数据，在经济增长中最终消费的贡献率达到50%左右，成为社会经济的首要推动力，并且已经超过了金融投资行业。而服务行业自2007年以来，一直保持较高的增长速度，且在2013年达到46.2%的增长幅度，高于第二产业的增幅。同时我国在产能、杠杆以及库存等方面加大了调整力度，这样部分产能、技术落后的企业将被淘汰，可以促进产业结构的调整与优化。

3.经济增长依然处于爬坡期。

我国经济目前依然处于爬坡期，在很长一段时间内的常态就是增速回落且放缓。统计表明，与以往十几年经济保持百分之十的增速相比，我国近两年经济的增长速度已经下降到百分之八左右，处于中高速增长水平。而2014年的统计结果表明，我国GDP的增速已经明显放缓，未来几年GDP的增速将有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革创新为经济发展提供动力。

我国经济已经逐步改变了原有将投资、要素作为主要增长点的模式，逐渐转为依靠创新与改革来提供动力。近几年我国高新产业的增长幅度明显高于其他产业，为城镇提供了更多的就业岗位。这就表明在社会经济发展中更加注重民生问题与质量，也改变了以往追求速度、规模的包容性增长方式。而在社会经济推行全面改革的大潮中，各种释放的红利将成为全新的经济驱动力，且创新与改革将为经济的稳定发展奠定基础。总之在机遇与挑战面前新常态这一概念的提出，得到了社会各界的认同与支持。在我国经济发展的全新时期，各种新旧经济的交替与转化存在一定的逻辑规律，也对中小企业的转型带来深远影响。

二、经济新常态下中小房地产企业面临的挑战

我国房地产企业长期以来的发展道路，无非是通过低成本人力资源、投资等来扩大规模，并进一步升级产品结构，而这样的粗放式经营模式可能产生缺乏创新、无序竞争以及产能过剩等问题。我国社会经济经过三十多年的快速发展，在要素以及产业结构方面发生了很大的变化，经济增长逐渐进入平稳发展的新常态时期。在经济新常态下，必将推动房地产企业的战略转型，这不仅为中小房地产企业带来机遇，也将面临更多的挑战。

1.运营决策缺乏科学性。

我国很多中小型房地产企业在运营过程中，还没有制定科学的战略规划，或者缺乏长远的发展目标。这一方面与企业管理者有关，企业制定的规章制度无法发挥约束作用，且存在很多管理上的漏洞，无法保障企业的整体利益。同时企业在发展过程中，存在管理人员自身能力无法适应企业发展的情况，或者由于管理人员决策能力不足，进而对企业竞争力的提高带来一定的影响。另一方面，部分中小房地产企业的运营理念与市场需求不符，如认为价位、档次高的房地产才是好的产品，这也就出现了大量别墅、豪宅滞销的情况。第三，中小房地产企业的业务难以拓展，多为本地化经营，在产业组织结构方面并不合理，与大型企业之间也没有密切的联系与协作，这也是其无法跨地区发展的一个重要原因。

2.缺乏良好的发展环境。

我国长期以来，许多地方对于大型房地产企业有很多优惠政策，并鼓励大型房地产企业的发展，而这无形中增加了中小型房地产企业的竞争压力。同时国家的宏观调控也对中小房地产企业的发展带来直接影响，很多企业由于缺乏建设用地不得已才实施转型。同时房地产市场还存在无序竞争等情况，各种虚假广告、暗箱操作以及欺诈行为时有发生。部分开发商为了获取暴利，不惜侵占城市绿化用地，或者并没有进行科学的建设规划。这些行为不仅扰乱了市场的正常秩序，也让消费者无法获得真正合法的权益。

3.产能过剩日益突出。

由于长期的粗放式运营，我国很多房地产企业均存在产能过剩的问题。统计表明，2012年我国房地产企业中产能的综合利用率不足70%。具体表现为在房地产施工建设过程中，建设资源的损耗较大，且住宅节能问题更加突出。我国每年钢铁、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地产行业占有很大的比重。同时在房地产企业发展过程中也不可避免会出现环境污染等问题，如施工过程中的噪声、空气污染等。

三、经济新常态下推动中小房地产企业战略转型的思路

在经济新常态下，针对中小房地产企业面临的上述问题，要求在企业管理模式以及资源利用方面进行改进与创新，坚持绿色发展的指导思想，以保障企业的稳定、良性发展。

1.构建科学的运营管理机制。

与大型房地产企业相比，中小型房地产企业存在资金、建筑用地以及税收等方面的限制。这就要求通过构建科学的运营与管理机制，根据企业发展需求来制定战略目标，保障企业发展的科学性和规模化。对于企业的运营项目进行科学定位，树立正确的运营理念，以此推动企业的转型升级。及时获取房地产行业的最新资讯，并研究与房地产相关的法律、税费以及管理模式等。在房地产建设过程中，可以根据市场需求开发后续产业。在企业的产业组织结构方面，应该加强与大型企业的交流与协作，力求获取大型企业的资金与技术支持，以进一步提高运营效益。在项目定位与土地选择方面，首先需要充分了解房地产市场的形势，然后对投资风险进行必要的防控，以此规避后期的投资风险。企业内部在进行运维管理时，需要有规范化的制度，并加强企业管理人员的决策与执行能力，提高企业的整体管理水平。同时引入信息化技术，改变原有房地产企业的管理架构与生产模式，转为采用定制的方式，积极调整并对资源进行优化配置，以此提高企业的运行效率。

2.创设良好的运营环境。

政府部门应该加强对房地产开发的监督与管理，通过宏观调控等方式，及时治理不符合规范、污染严重以及技术落后的房地产企业，为房地产企业的发展创设良好的环境。并给予中小型企业更多的优惠政策，如在税收、筹集资金以及用地等方面减少限制。同时对于国有企业应该积极进行改革，在运营管理以及职工身份方面放开限制，并借鉴其他企业的成功管理经验。并通过出台产业政策来为企业发展提供指导，加快中小企业产业化的发展进程，以推动企业的转型优化。

3.努力提高产品质量。

在经济新常态下，中小房地产企业需要明确自身的市场定位，做好产品的总体规划工作，按照生态以及可持续发展的要求来规划产品，着力打造消费者满意、人与自然和谐的项目。在房地产建设过程中，注意产品是否具备节水、节能的特性，尽量保障环保、无污染。同时对于建设施工人员加强管理，在项目规划、建设的全过程中加强监管，严格查处各种质量问题，以此保障产品的优良率。

4.改变企业主战场，投身新农村、新型城镇化建设。

2014年3月份国家出台的《新型城镇化的规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的战略性规划，将进一步提高城镇化率和改善农民生产生活环境，加快建成小康社会。这为中小房地产企业的发展创造了一个很大的需求量。在新型城镇化的大背景下，经济发展和社会需求倒逼房企转型。在国家宏观经济进入“中高速、优结构、新动力和多挑战”的新常态下，房地产业必然会进入一个提质换挡、降速运行的新阶段。这是经济大势所趋。

5.做好企业文化宣传工作。

中小房地产企业注重对企业文化的建设与宣传，这是促进企业转型升级的必要途径之一。一个成功的企业不仅表现在发展规模上，更表现在是否能够吸引人才上。首先可以从企业管理人员着手，要求企业领导层树立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到联系实际、提高实效，以此发挥表率作用。其次，中小型企业应该制定科学的企业文化建设制度，通过长期的坚持与实践来构建企业文化。此外，企业各层次之间要加强沟通交流，提高每个员工的学习与创造能力，以打造一支稳定、高素质的生产队伍。

四、结语

第9篇：房地产行业经济范文

关键词：房地产业；区域经济；协调性；耦合

中图分类号：：F293.3；F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顾房地产发展历史，改革开放后，我国经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，城市化进程不断加快，房地产业进入快速发展阶段。国民经济的迅速发展带动了区域房地产业的发展，而房地产业的发展又反过来促进了国民经济的快速发展。在这一过程中，房地产业扮演着越来越重要的角色。这一重要角色首先表现在对国民经济的推动作用方面。据有关部门统计，2011年全国房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。其次，房地产业的发展带动了相关产业发展，并起到了优化部分产业结构的作用。再者，房地产业的发展对加快城市化进程，改善城市形象发挥了巨大作用。伴随着国家对于城中村改造和基础设施建设投资力度的增加，城市面貌得到很大改观，城市竞争力不断得到增强。由于房地产业对国民经济的发展具有举足轻重的重要作用，使得房地产业的能否健康发展成为影响国民经济能否保持高速增长的重要因素。

目前，不少城市出现的房地产价格增长幅度严重背离城市经济发展水平、房地产业价格与居民收入失衡等现象越发明显。过快增长的房地产价格对地区居民的居住造成不利影响，进而影响到了区域的经济发展。因此只有掌握地区房地产业与区域经济发展关系的内在规律，才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。

昆明市是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有独特区位优势。作为国家“桥头堡战略”的重要枢纽区域，其房地产业的发展受到社会各界的高度关注。近年来，昆明市房地产业发展突飞猛进，大量的城中村改造使得昆明市城区面貌焕然一新，为昆明市经济的发展做出了突出贡献。但随着房地产业的急剧发展，也给昆明市经济的整体发展带来了诸多负面影响。房价收入比失衡、部分区域投资过度等经济问题逐渐凸显。因此，如何把握昆明市房地产业与区域经济协调发展的规律，成为必须进行深度研究的重点。

二、文献综述

国内很多专家学者也对我国房地产业与区域经济的协调发展进行了广泛的研究，从不同角度、运用不同方法、选取不同的指标进行实证分析，阐述房地产业如何与区域经济协调发展。

（一）房地产业与区域经济互动关系研究

谭刚（2001）的研究也认为房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业的发展越迅速[1]。沈晓敏（2008）从四个方面论述了房地产业与区域经济之间的协调关系，并以此确立了房地产业与区域经济协调发展的评价准则[2]。

以上学者的研究主要是从定性的角度来阐述房地产业与区域经济关系。这些研究大多通过房地产业对国民经济增长的贡献率、乘数效应等来讨论房地产业在国民经济中的地位。以下几位学者则从定量的角度来研究了房地产业与经济的关系。黄忠华等（2008）采用1997―2006 年中国的省际面板数据研究发现，房地产业投资对区域经济增长的贡献和影响存在较大差异，而这种差异与地区经济发展水平则明显相关[3]。卢小涛（2013）运用格兰杰因果检验、多元线性回归等研究方法对上海房地产业及其上海区域经济关系做了进一步研究，发现上海房地产业与其区域经济之间互为Granger因果关系，相对于上海经济增长对其房地产业发展的推动作用，房地产业发展对其区域经济的带动作用更为显著[4]。

（二）房地产与区域经济协调性分析

陈基纯、暖（2011）建立了房地产业与区域经济之间的耦合协调度模型，并以中国35个大中城市为例，对房地产与区域经济耦合协调状况进行了实证研究。结果表明，大中城市房地产业与区域经济系统远未达到良性共振状态，大中城市房地产业与区域经济耦合协调度在空间分布上大致符合东、中、西梯度递减的空间分异规律[5]。王鑫、董春丽（2013）构建房地产业与区域经济协调发展的相关指标，分析房地产业与区域经济在某一特定地区内协调发展的现状，并依此为地方政府提出政策建议[6]。

三、昆明市房地产业与区域经济协调发展实证分析

本节主要结合昆明房地产业和区域经济相关统计数据，对两者的相关性进行实证检验。

（一）昆明市房地产开发投资对GDP增长的贡献

本节主要介绍房地产开发投资对GDP增长贡献的研究方法[7]，通过对2002―2012年昆明市房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险。

经过整理得出2002―2012年之间昆明市房地产开发投资对地区生产总值的贡献和贡献率。计算结果表明，2002―2012年，昆明市房地产开发投资对GDP的平均贡献为4.50%，平均贡献率为28.21%，表明房地产市场化改革后，房地产开发投资对昆明市GDP的增长具有明显的推动作用。

（二）昆明市房地产业与区域经济总量关系研究

为进一步分析区域经济发展与房地产业之间的关系，在研究中选取房地产投资额作为反映房地产业发展的变量，而采用区域内的生产总值即GDP来代替经济增长的变化情况，建立二者的线性回归方程，回归结果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在协整回归方程中，房地产开发投资的回归系数为2.718，昆明市房地产投资额每增加1亿元，将带动其地方生产总值GDP增加2.718亿元。说明房地产开发投资对GDP具有长期促进作用，如果房地产业运行良好，可以对GDP保持平稳健康发展具有重大影响。这一结论的意义在于，因房地产业关联度高、带动作用大，所以必须对昆明市房地产市场实行严格的宏观调控，引导其进行合理的投向，保持适度的投资规模，并正视市场的调节机制，使昆明市房地产业真正成为能够促进GDP的支柱产业。

结合前面的理论分析，从本节研究数据来看，昆明市房地产业在其经济发展中占有主导性和基础性的地位。

四、昆明市房地产业与区域经济的耦合协调度

在上一节中，主要分析了昆明市房地产投资的总量情况，以及房地产投资与代表经济的地区生产总值GDP之间的关系研究，经研究发现房地产投资对GDP具有正向影响。但是，假如不断增加房地产投资，过度发展当地的房地产业，而忽略当地经济的发展程度，会使得二者关系不协调，可能会起到反作用。故在本节主要探讨昆明市房地产业与区域经济的协调程度，目的在于研究昆明市的房地产业是否发展过度或者发展程度不够。

（一）房地产业与区域经济系统划分

从前面关于房地产业与区域经济的互动关系研究可以看出，房地产业为区域经济发展提供了动力，而区域经济的发展又为房地产业奠定了基础。房地产业与区域经济的协调发展过程，也是二者相互作用的过程。综上所述，可以把房地产业促进区域经济发展的机理分为投资效应、物质效应、产业关联效应和就业效应；将区域经济推动房地产业发展的作用机理分为资金效应、基础效应和消费效应。

（二）房地产业与区域经济综合发展水平测算

为了测算房地产业、区域经济两个系统的协调度值，首先要计算出两个系统的综合发展水平指数，为尽量减少人为因素，我们主要采用主成分分析法（PCA）对两个系统综合发展状况进行定量评价。

1.指标体系构建及权重确定

房地产业系统和区域经济系统的耦合协调发展评价涉及到社会、经济和环境因素等各方面，本着合理性、可比性和可操作性原则，本节将房地产业系统的指标体系划分为投资效应、产业效应、就业效应三大领域9项指标，以消费效应、资金效应、基础效应三大领域10项指标构建了区域经济系统的指标体系。具体指标及两个系统各指标权重根据专家打分法及相关论文给定[5]。

2.评价结果

计算出2002―2012年昆明城市房地产业与区域经济的耦合协调度及有关指标，见表1。

从以上计算的昆明市房地产业与区域经济耦合协调度值来看，昆明市房地产业与区域经济的耦合度越来越大，且自2009年起，二者属于初级耦合协调类，处于可以接受区，说明昆明市房地产业与区域经济发展协调良好，表明昆明市房地产发展对区域经济发展起到了很大的推动作用。同时，区域经济的发展也带动了当地房地产行业的发展。

从房地产系统f（x）与区域经济系统g（y）的对比关系来看，历年来均属于房地产滞后型，即房地产业滞后于区域经济发展，具体表现为房地产市场发展相对落后，市场供给不足，而需求旺盛，社会容纳能力较大。从T值来看，昆明市房地产业与区域经济的整体水平是在呈上升阶段。

五、结论及建议

（一）研究结论

1.较强的经济促进作用

从前面的研究可以发现，昆明市房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重呈现一个递增趋势；同时，通过测算，可以发现昆明市房地产投资对于地区生产总值的贡献及贡献率越来越大，说明房地产业在飞速发展的同时，大大促进当地经济的发展。

通过研究，发现昆明市房地产业投资与其区域经济发展之间存在着较为显著拉动效用，房地产投资每增加1个单位，将带动昆明市经济增长2.718个单位。因此，在制定相关产业政策时，理应统筹规划，实施合理协调发展。

2.房地产业与区域经济发展走向协调

通过建立房地产业与区域经济的耦合协调度模型发现，昆明市房地产业与区域经济大多处于过渡类。2002―2008年，二者关系由濒临失调衰退类转为勉强耦合协调类，表明在这段期间，昆明市房地产业与当地区域经济发展逐步走向协调。且到了2009年，随着昆明市大量的城中村改造的出现，使得昆明市房地产业快速发展，城市化进程加快，同时，促进了昆明市经济的发展，二者的协调关系也转为可以接受的初级耦合协调类。

（二）建议

根据对昆明市历年房地产业与区域经济的实证研究，结合近期房地产市场的特征，本文认为应该从以下几个方面着手，进一步改善昆明房地产业发展的环境，以使其与当地区域经济发展关系更加协调。

1.控制房地产市场供应水平，优化房地产的投资结构

房地产业作为当地区域经济发展的中流砥柱，其更重要的一个作用应该是一项安居工程，使得当地居民有屋可居。基于近期部分学者的研究结论来看，昆明市商品房供应速度过快，已经超过当地需求范围[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特别是低收入者的住房需求。因此，应当加大政府的投资力度，根据不同阶层和消费群体，设置相应的保障制度；同时做好本地低收入者和外来务工人员的住房保障工作，扩大保障房的配租比例。

2.合理控制房价，抑制过度投机行为

房地产业快速发展的背后，必然会带来一连串的问题，而房价增长过快就是最大的问题之一。房地产销售价格波动幅度较大，就会给投机性需求创造空间，而过度的投机容易造成房地产市场泡沫，进而导致当地区域经济的虚假繁荣。若此类现象得不到控制，其最后结果将是导致当地房地产业的衰败，甚至是区域经济的倒退。因此，在坚持贯彻落实房地产限购政策的同时，政府部门应该适当给予当地房价合理引导，灵活运用所得税、房产税等手段来确保房地产市场合理运行。

3.创建合理房地产业金融体制

昆明作为云南的省会城市，其发展建设具有深远的战略意义。创新的房地产金融政策制度、良好的资金融资渠道对于吸引投资尤为重要。因此，在配合国家宏观调控政策的前提下，昆明市应尝试建立类似上海自贸区的经济带，为中小企业和大型企业提供发展平台。同时，应鼓励昆明市现有的金融机构不断完善制度创新，积极推进信贷政策，通过金融产品创新，提升中小型企业的竞争力。

参考文献：

[1] 谭刚.房地产周期波动：理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001.

[2] 沈晓敏.广西房地产业与区域经济协调发展研究[D].南宁：广西大学，2008.

[3] 黄忠华，吴次芳.房地产投资与经济增长――全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008，（8），56-72.

[4] 卢小涛.上海房地产业与区域经济相关性研究[D].上海：上海师范大学，2013.

[5] 陈基纯，暖.中国房地产业与区域经济耦合协调度研究[J].商业研究，2011.

[6] 王鑫，董春丽.房地产业与区域经济发展的协调性―以无锡市为例[J].经营与管理，2013，（8）.