农村危房改造的定义精选(九篇)

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第1篇：农村危房改造的定义范文

怎么定义精准扶贫

精准扶贫是粗放扶贫的对称。是指针对不同贫困区域环境、不同贫困农户状况，运用科学合规程序对扶贫对象实施精确识别、精确帮扶、精确管理的治贫方式。通俗地说，精准扶贫主要是就贫困居民而言，谁贫困就扶持谁，谁的贫困程度深对谁的扶持就要多。

今年，全省减少120万农村扶贫对象是省政府要办的十件实事之一。实事办得“实不实”，关键看精准扶贫“准不准”。各地各部门应牢牢把握省委对扶贫开发的最新部署要求，牢牢把握全省全面小康建设的紧迫形势，将扶贫开发方式由单一向多元转变、扶贫资金使用由大水“漫灌”向精确“滴灌”转变。

为什么要精准扶贫

我国扶贫开发始于上世纪80年代中期，通过近30年的不懈努力，取得了举世公认的辉煌成就。但是，长期以来贫困居民底数不清、情况不明、针对性不强、扶贫资金和项目指向不准的问题较为突出。目前全国农村贫困居民8249万人（其中四川为602万人），是国家统计局根据全国7.4万户农村住户调查样本数据推算出来的。这个数据对于研究贫困人口规模、分析贫困发展趋势比较科学，但在具体工作中却存在“谁是贫困居民”、“贫困原因是什么”、“怎么针对性帮扶”、“帮扶效果又怎样”等不确定问题。由于全省乃至全国都没有建立统一的扶贫信息系统，因此对于具体贫困居民、贫困农户的帮扶工作就存在许多盲点，真正的一些贫困农户和贫困居民没有得到帮扶。

现行的扶贫制度设计存在缺陷，不少扶贫项目粗放“漫灌”，针对性不强，更多的是在“扶农”而不是“扶贫”。以扶贫搬迁工程为例，居住在边远山区、地质灾害隐患区等地的贫困户，一方水土难养一方人，是扶贫开发最难啃的“硬骨头”，移民搬迁是较好的出路。但是，因为补助资金少，所以，享受扶贫资金补助搬出来的多是经济条件相对较好的农户，贫困的特别是最穷的农户根本搬不起。新村扶贫、产业扶贫、劳务扶贫等扶贫项目，受益多的主要还是贫困社区中的中高收入户，只有较少比例贫困居民从中受益，且受益也相对较少。

综上所述，原有的扶贫体制机制必须修补和完善。换句话说，就是要解决钱和政策用在谁身上、怎么用、用得怎么样等问题。扶贫必须要有“精准度”，专项扶贫更要瞄准贫困居民，特别是财政专项扶贫资金务必重点用在贫困居民身上，用在正确的方向上。扶贫要做雪中送炭的事，千万不能拿扶贫的钱去搞高标准的新农村建设，做形象工程不能实现扶真贫。贫困区域的发展，主要应使用财政综合扶贫资金和其他资金。

如何推进精准扶贫

推进精准扶贫，加大扶持力度，是减少贫困、实现共同富裕的需要，也是全省实现全面小康和现代化建设的一场攻坚战。那么，如何做到精准扶贫呢？

精确识别，这是精准扶贫的前提。通过有效、合规的程序，把谁是贫困居民识别出来。总的原则是“县为单位、规模控制、分级负责、精准识别、动态管理”；开展到村到户的贫困状况调查和建档立卡工作，包括群众评议、入户调查、公示公告、抽查检验、信息录入完成等内容。过去，全国曾开展农村最低生活保障制度和扶贫开发政策“两项制度”有效衔接试点，实践表明，这样识别扶贫对象虽然有一定效果，但是程序繁琐、操作性不是很强。我省宜宾等一些地方探索的“比选”确定扶贫对象的扶贫“首扶制度”，也是一个精确识别的好办法。其具体做法是：根据国家公布的扶贫标准，村民填申请表，首先由村民小组召开户主会进行比选，再由“两委”召开村、组干部和村民代表会议进行比选，并张榜公示；根据公示意见，再次召开村、组两级干部和村民代表会议进行比选，并再次公示；如无异议，根据村内贫困户的指标数量，把收入低但有劳动能力的确定为贫困户。总之，不论采取何种方式识别，都要充分发扬基层民主，发动群众参与；透明程序，把识别权交给基层群众，让同村老百姓按“标准”识别谁是穷人，以保证贫困户认定的透明公开、相对公平。

精确帮扶，这是精准扶贫的关键。贫困居民识别出来以后，针对扶贫对象的贫困情况定责任人和帮扶措施，确保帮扶的效果。就精确到户到人来说，重点为：

坚持方针。精确帮扶总体上要坚持“实事求是，因地制宜，分类指导，精准扶贫”的工作方针，重在从“人”、“钱”两个方面细化方式，确保帮扶措施和效果落实到户、到人。

到村到户。要做到“六个到村到户”：基础设施到村到户、产业扶持到村到户、教育培训到村到户、农村危房改造到村到户、扶贫生态移民到村到户、结对帮扶到村到户。真正把资源优势挖掘出来，把扶贫政策含量释放出来。

因户施策。通过进村入户，分析掌握致贫原因，逐户落实帮扶责任人、帮扶项目和帮扶资金。按照缺啥补啥的原则宜农则农、宜工则工、宜商则商、宜游则游，实施水、电、路、气、房和环境改善“六到农家”工程，切实改善扶贫对象生产生活条件；帮助发展生产，增加收入。

资金到户。在产业发展上，可以推行遂宁市船山区唐春村的专项财政资金变农户股金的模式，也可以通过现金、实物、股份合作等方式直补到户；在住房建设上，可以推行南江县农村廉租房的做法；技能培训、创业培训等补助资金可以直补到人；对读中、高职学生的生活补贴、特困家庭子女上大学的资助费用，可通过“一卡通”等方式直补到受助家庭；异地扶贫搬迁、乡村旅游发展等项目补助资金可以直接向贫困对象发放。

干部帮扶。干部帮扶应采取群众“点菜”、政府“下厨”方式，从国家扶贫政策和村情、户情出发，帮助贫困户理清发展思路，制定符合发展实际的扶贫规划，明确工作重点和具体措施，并落实严格的责任制，做到不脱贫不脱钩。

精确管理，这是精准扶贫的保证。

农户信息管理。要建立起贫困户的信息网络系统，将扶贫对象的基本资料、动态情况录入到系统，实施动态管理。对贫困农户实行一户一本台账、一个脱贫计划、一套帮扶措施，确保扶到最需要扶持的群众、扶到群众最需要扶持的地方。年终根据扶贫户发展实际，对扶贫对象进行调整，使稳定脱贫的村与户及时退出，使应该扶持的扶贫对象及时纳入，从而实现扶贫对象有进有出，扶贫信息真实、可靠、管用。

坚持“阳光”扶贫。按照国家《财政专项扶贫资金管理办法》，对扶贫资金建立完善严格的管理制度，建立扶贫资金信息披露制度以及扶贫对象、扶贫项目公告公示公开制度，将筛选确立扶贫对象的全过程公开，避免暗箱操作导致的应扶未扶，保证财政专项扶贫资金在“阳光下”进行；筑牢扶贫资金管理使用的带电“高压线”，治理资金“跑冒滴漏”问题。同时，还应引入第三方监督，严格扶贫资金管理，确保扶贫资金用准用足，不致“张冠李戴”。

第2篇：农村危房改造的定义范文

关键词：房地产；新常态；创新；重庆

新常态是我国经济增长从高速进入中高速阶段的一个全新的“正常”状态，揭示了我国经济发展阶段的新变化、新特点，强调经济发展既不能片面追求过去那种粗放的高增长，也还要保持合理发展速度防止经济惯性下滑。更加看重经济发展的平稳和增长质量，要求实现一种有质量、有效益、可持续的经济发展，保持一个合理的发展速度，经济增长保持在合理区间范围内，告别过去那种粗放的高速增长方式。

一、 新常态下重庆房地产行业现状

新常态下的经济是创新驱动型经济，要求使用新思维、新技术、新手段提升创新能力，要求传统产业进行升级改造，逐步构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的经济发展创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。

房地产行业作为我国经济的重要支柱型产业，在拉动国民经济发展、促进财政收入增加等方面起着举足轻重的作用。近二十年来，我国的房地产业形成了以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的发展模式，这种模式以高速度、高周转、高负债为主要特征，对加快推进我国的城市化进程和改善居民住宅条件善发挥了积极作用。但是，随着我国产业结构的升级和新型城镇化的推进，这种发展模式所带来的资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，严重制约了我国经济社会的可持续发展，导致了参与游戏的各方的共输。在这样的背景下，房地产面临着创新与重新定义，否则就没有出路。

2014年，重庆主城区商品房供应面积为3005万方，同比增长18%，成交面积为2000万方，同比下降11%。与此同时，商品住宅市场也出现了新的变化，2014年重庆主城区商品住宅市场供应面积为1957万方，同比下降1%，成交面积为1588万方，同比下降7%，建面成交均价为7269元/平方米，下降6.5%。房价持续回落、利润率下降、库存数据创下历史新高的新情况，使得重庆房地产行业迎来了低增速、低利润的新常态。这样的变化对重庆房地产业的发展提出了新的挑战和机遇，需要创新思维，创新发展方式，才能适应新常态下房地产的发展形势，抓住机遇推动行业的转型创新，推进重庆房地产业和社会经济的发展。

二、 重庆房地产新常态特征

宏观经济形势的变化直接推动了重庆房地产的调整，将由高速增长、超高速增长的老常态进入平稳增长的新常态，由此出现了新常态下重庆房地产的特征。

1. 区域市场的明显分化

随着重庆主城范围内经济发展的不平衡，城市化速度的差异化，重庆房地产区域市场明显分化，包括房地产供求和存销比、住宅市场和土地出让的价格以及房地产开发的主体都发生了变化。从表1我们可以看出2014年重庆主城九区商品房成交量呈现巨大差异，江北区以36098套的成交量位居第一，九龙坡区以35383套的成交量位居第二，而大渡口区和渝中区分别以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面积均差异明显。

表1 2014年1-12月重庆主城区各区商品房成交统计

指标江北区九龙坡区沙坪坝区南岸区渝北区巴南区北碚区大渡口区渝中区

成交套数（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面积（万方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市场由卖方市场向买方市场转型

经济新常态的到来，使得重庆房地产市场供需关系发生了变化，市场正在从卖方市场向买方市场转换，从单一的建房卖房到多元化经营房产的转变，房地产市场会越来越理性，房价是否会上涨，最终取决于住房的供求关系。房地产是促进经济增长与新型城镇化建设的重要推动力量，房地产业要为新型城镇化服务，作为城市运营商和服务商，重庆房地产行业担负着提供重庆市的住宅、商业、工业、养老、医疗、教育等多元化地产的重要使命。在单一地产存量过高，以至于滞销的情况下，房企的转型和跨界发展、房地产的多元化经营成为重庆房地产发展的新主题。

3. 互联网思维将变革房地产发展模式

随着互联网的发展，很多行业在互联网的影响下，正发生着颠覆性的改变，房地产业也不例外，也将受到互联网思维的冲击。今年3月，总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划，用互联网改造传统产业。今后，房地产企业将逐步探讨将互联网与房地产业相结合，充分发挥互联网在土地、资金、营销、社区服务等生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于重庆房地产业发展之中，提升重庆房地产实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。

4. 房地产市场结构性矛盾突出

城镇住房保障体系不健全，以致房地产市场结构性矛盾突出。由于重庆房地产市场不成熟，法制不健全，市场机制失调，导致房地产交易行为不规范、投资结构失衡、房价上涨过快、保障性住房占比偏低等问题。另一方面，由于城镇经济规模局限和历史延革，房地产开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，使重庆房地产业出现大批量、低档次的尴尬局面，影响了新型城镇化的持续推进。

5. 管理薄弱，轻视研发和销售

目前房地产企业对基础管理工作不重视，企业管理比较薄弱甚至混乱，有的企业制定了各项制度，但是没有和具体业务结合。企业一般完成从拿地、设计、施工到后期运营的房地产开发全流程运营，占用大量资金，同时各种税费较多，降低了企业的利润率，加重了企业的负担。普遍不重视甚至忽略研发和销售，在市场上没有自己独特的企业形象和品牌价值，严重影响房地产企业的市场竞争能力。

三、 新常态下重庆房地产创新驱动对策

1. 优化产品结构，规避市场风险

当经济增速放缓，市场遭遇寒冬时，重庆房地产企业应积极应对，主动调整发展战略，优化产品结构，优化高中低档产品的组合状况，针对重庆收入水平在全国相对较低，经济实力还不够深厚，购房者看重低首付、低总价的客观市场实际，面积小，功能齐全的中低档小户型刚需项目应给予适当侧重，这类快销产品不仅能让房地产企业的现金流得到保障，还可以互补在核心区域商业项目等所需的长线投资，为其提供资金保障，实现资金的及时滚动，协调企业的整体运营，降低市场变化对企业运营带来的各种风险。

2. 转变资源配置方式，提高资金使用效率

房地产开发行业作为资金密集型的行业，其对金融等资源的配置能力直接影响其发展。重庆房地产业的金融化步伐不断加快，配置资源的能力不断增强。融资的手段越来越丰富，除了传统的项目贷款外，还出现了信托、发债、众筹等新型融资手段，融资渠道也越来越多元化，逐步获取海外低成本资本。

3. 发展电子商务，从线下走向线上

积极运用“互联网+”思维经营房地产，目前可以尝试的有：第一，发展社区电子商务。依托现代信息技术，构建线上社区服务平台，发展智慧社区，将原来由有物业公司提供的服务，改由物联网在社区电子商务来提供，将传统的物业管理转型升级为社区服务平台，为社区居民提供代购、代租售、安宝、扶老协幼、保养保修等增值服务，充分挖掘客户的消费能量。第二，营销模式电商化。通过“大数据”手段科学地细分市场、客户群体，并精准的投放广告，满足消费者的多元需求。目前龙湖、万科与新浪、宜居电商平台达成合作，绿地与搜房电商平台成为合作伙伴，通过互联网营销房地产。第三，搭建互联网金融平台。现阶段，房地产企业、电商都在探索进入互联网金融的有效途径。互联网众筹是房地产开发商与互联网思维开展深度融合的产物，是传统房企转型升级的一种尝试。众筹的出现，不仅可以让两个行业取长补短，而且能快速地积累人气。2014年以来，搜房网、京东金融、平安好房网、团贷网等电商平台先后推出了多个房产众筹项目，涉及的房地产企业包括万科、龙湖、远洋等大型房地产企业。2014年11月，重庆本土的新鸥鹏地产集团也与某网站联合推出了自己的众筹项目。

4. 准确把握城镇化进程，积极探索房地产市场供应新模式

房地产既是支柱产业，也是重要的民生产业。伴随着新型城镇化战略的实施，重庆住房需求必将持续快速增长。为积极适应这种新变化，必须加快构建由政府为主的保障新住房体系以提供基本住房保障，以房地产市场为主满足多层次需求的多层次住房保障体系，更好满足城镇居民不同层次的住房需求。构建以公租房为主体、以货币化补贴为主要形式的保障性住房制度，积极探索建立包括住房合作社在内的多渠道、多形式城镇商品住房供给模式，改变居民只能从房地产开发商手中购房的单一住房供给模式。同时加快棚户区和农村危房改造，积极推进新型城镇化战略，加快户籍、社保、医保等社会综合保障体系建设，让进城落户农民享受同等的市民待遇。

5. 加强研发和销售，采取轻资产发展模式

重庆房地产企业未来经营发展必须主要依靠智力创新，摆脱对权利与资本的依附，通过企业内部结构、发展战略的调整，加强人才库建设，着重加强研发和销售，提升品牌价值，以谋求新的利润增长点。采取“核心业务+外包”的轻资产发展模式，减轻企业的负担。具体而言，房地产业的前期规划设计和后期销售服务占用的资金相对较少，中间的土地成本和建造成本占用资金大，对企业的资金周转影响较大。通过剥离低附加值的开发建设环节，交给相应的施工建设公司完成，房地产企业只负责产品的研发创造、品牌的输出和管理以及质量管控。轻资产模式不仅可以确保企业运营有足够的现金流，还可以严格保证产品质量，延续品牌影响力，增强企业的核心竞争能力。

在我国经济进入新常态后，我国经济发展的主要任务是通过创新探寻新的增长点，通过创新思维，围绕优化产品结构、转变资源配置方式、发展电子商务和探索房地产供应新模式，从市场经济的要求出发思考问题、解决问题，谋求重庆房地产的创新发展。（作者单位：1.重庆工商大学融智学院；2.重庆房地产职业学院）

基金项目：2014年度重庆市社会科学规划特别委托项目《重庆房地产发展转型创新趋势研究》（2014TBWT05-2）。

参考文献：

[1] 谢文景.新环境下的房地产企业转型对策分析[J].企业物流，2014，27：51-52.

[2] 王启金，王文雯.中国城镇化与房地产关系探讨[J].中国统计，2014，6：45-46.

第3篇：农村危房改造的定义范文

关键词：企业社会责任；企业价值；面板数据；托宾Q

中图分类号：F275.5 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，2010年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大[1]。在此背景下，2010年中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这意味着今后将更加注重房地产业发展的民生属性，而非拉动经济增长的作用。至此，房地产业的“历史定位”一再被调整，从2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供给”；再到2010年“加快推进住房保障体系建设”。毫无疑问，房地产业已经成为中国经济体系中最重要、敏感和被关注的、关系国计民生的产业之一。

不仅如此，房地产业的各种“历史定位”实质上蕴含了政府、社会公众等各利益主体对房地产业在不同时期应承担社会责任的综合期望和描述。从某种程度上说，房地产业的“历史定位”与其应该承担的社会责任方向是一致的。因此，从整个行业的角度看，我们可以把企业履行历史使命与是否勇于承担社会责任的研究趋同化。那么，践行社会责任、社会责任报告会对企业的发展产生何种影响？是否能够提高企业的社会认可度？是否能够提高企业价值？这既是企业履行社会责任的原动力也是最终归宿。

一、研究综述

对于社会责任与企业价值之间的关系一直存在着两种观点。一种观点是企业承担社会责任会损害企业价值，例如，Friedman提出，“企业社会责任就是在遵守法律和相应的道德标准的前提下赚尽可能多的钱。”[2]另一种观点是企业承担社会责任会提高企业价值，例如，Cornell和Shapiro认为，不能满足股东之外的利益相关者的需求，将产生市场恐惧，并提高公司的风险溢价，最终导致更高的成本或丧失盈利机会。根据他们的分析，满足关键利益相关者（例如雇员、客户等）的隐性需求，会提高公司声誉，并进而对公司业绩产生积极的影响[3]。国内企业家从自己经营企业的角度定性地指出“履行社会责任有助于提高企业价值”。但这些研究主要从理论的角度阐述，关于社会责任活动与企业价值之间关系的实证研究极为少见（国外的实证研究都是针对财务绩效的）。李正以沪市512家上市公司2003年的数据对企业价值和CSR相关性进行了研究，得出“企业履行社会责任在当期会降低企业价值，但在长期会使企业获益”的结论[4]。

二、指标的选取

（一）房地产业社会责任的内容及评价指标体系的构建

依据利益相关者理论，房地产业的社会责任是指对与房地产业相关的财务主体的责任，其中包括政府、投资者、债权人、供应商、消费者、员工、社会公众等。结合社会责任的内容，依据“代表性、独立性、可获得性和相对完整性”的原则，我们建立起能够衡量房地产业社会责任能力的指标体系。

1. 对政府的责任。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关数据，1997―2008年房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。国土资源部的统计数据显示，2007年中国全年的土地出让总收入约为1.2万亿元，占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%[5]。但是，基于是对上市公司的研究，我们选取以下指标：销售利税率、税款上缴率、社会贡献率。

2. 对股东的责任。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。企业对股东的责任主要是指企业资产的盈利能力、运转情况以及向股东分红情况。可设计如下指标衡量企业对股东责任的履行情况：净资产利润率、总资产周转率、每股经营现金流量及现金股利支付率。

3. 对债权人的责任。房地产业是周转期较长的资本密集型的行业，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道[6]。据统计，2009年房地产开发企业资产负债率为72．3％，远高于银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定的35%的自有资金比例[7]。因此，对债权人的还本付息能力是房地产业社会责任的重要内容。我们将此类指标设计为：利息支付倍数、速动比率、资产负债率。

4. 对供应商的责任。房地产业的产业关联度非常强，建材、钢铁、新材料等行业都是房地产业的上游产业。房地产业对这些供应商的责任主要表现在企业是否履行商业信用、按时偿还购买供应商原材料、服务等所欠款项以及企业所持现金对该项债务的保障程度。因此可设计以下两个指标：应付账款周转率、现金应付账款比率。

5. 对消费者的责任。房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，其有责任给购房者提供价格合理、质量达标的商品房。目前我国房价过高已成为政府、民众、学者等各群体关注的重点。尽管高房价的原因众多，但是多数消费者依然认为房地产商肩负的责任是最主要的。再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，由于缺乏诚信，发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。比如说，利用夸大、虚拟广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水；多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；物业管理跟不上，等等。如此行为，社会责任何在？

尽管房地产商对消费者的责任是房地产业社会责任体系的重要组成部分，但是由于目前很难获取房地产业高房价中房地产商承担责任的比重，以及房地产商违约的微观数据，因此，在本研究中，我们无法把这一类指标量化，只能暂时省略。这将是本研究的缺憾之一。

6. 企业对员工的责任。企业承担的员工责任可以分为两个方面。一方面是企业支付给员工的工资和福利，这是员工维持自身生活的最基本底线。工资福利的量化信息可以在公司的财务报表取得，可以据此计算员工所得贡献率指标。另一方面公司还应当关注员工自我价值的实现，可以通过单位员工利润额来量化员工价值的实现。衡量企业对员工责任履行情况的指标可设计为：员工所得贡献率和单位员工利润额。其计算公式如下：

员工所得贡献率=支付给职工以及为职工支付的现金/主营业务收入；

单位员工利润额=净利润/平均员工人数。

7. 社会公益、慈善活动等的履行情况。企业在社会公益、慈善活动等的履行情况主要包括企业为社会提供就业的能力，为社区建设、希望工程和困难人群发生的慈善与公益捐款等。因此，可设计衡量指标如下：就业贡献率、社会所得贡献率。其计算公式如下：

就业贡献率＝支付给职工以及为职工支付的现金/平均总资产；

社会所得贡献率＝营业外支出/主营业务收入。

这样，本文所采用的评价社会责任的指标体系如表1。

（二）房地产业企业价值的评价指标

本文选择托宾Q值（Tobin Q）作为衡量企业价值的指标，这也是一种被众多国内外学者在实证研究中广泛应用的测度企业价值的方法。其计算公式如下：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值

其中，由于企业总资本的重置价值无法通过公开数据取得，可以通过企业年末总资产近似替代；企业总资本市场价值为企业债务资本的市场价值与权益资本的市场价值之和。在我国债券市场仍不发达的情况下，债务资本的市场价值采用账面的短期负债和长期负债的合计数来计算。而权益资本由流通股份和非流通股份组成，其中流通股份的市场价值可以通过股票市场报价产生，而非流通股份市场价值无法通过市场途径获取，一般采用非流通股份数与每股净资产之积计算。因此，本文企业价值的计算公式可表示为：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值=（企业权益资本市场价值+企业负债总额账面价值）/企业年末资产总额账面价值

其中，企业权益资本市场价值=股票市场收盘报价×企业流通股数+企业每股净资产×企业非流通股数。

托宾Q值用来衡量企业价值，是投资者对企业未来成长性的市场评价，该比率高意味着投资者看好该企业，并愿意投资该企业。

三、房地产业社会责任与企业价值关系的实证研究

目前沪深两市共有125家房地产企业。从上市的时间看，多数是在近几年房地产业利润率较高的背景下，“逐利”上市或者由其他行业转型的结果。这种行为本身就摒弃了社会责任的理念并带有“投机”的性质。因此，为了能够更全面、科学地反映房地产业长期以来承担社会责任的情况，我们选择2000―2009年深沪两市数据较全的房地产上市公司作为研究样本。这样，除去期间财务数据缺失的公司，再剔除期间被ST、*ST、PT类以及被注册会计师出示保留意见等财务数据异常的公司，共得到有效样本19个。尽管样本数较小，但是，我们认为这样的处理能排除偶发性因素的影响，反映出房地产业承担社会责任的长期、全面趋势。

本文实证检验所需要的数据主要来自锐思（RESSET）金融研究数据库。另外，为了保证数据的准确性，还参考了《中国证券报》、《上海证券报》和金融界网站、巨潮信息网、中国证监会网站等证券网站的相关资料。还有部分数据通过查找上市公司年报手工整理计算而得，如企业员工人数、流通股数等。本文的数据采用SPSS 12.0统计软件进行分析。

（一）房地产业承担社会责任情况的评价

我们采用因子分析法进行研究，首先对样本公司各年数据运用因子分析方法的适当性进行评价，然后进行变量提取和命名，最后对社会责任进行综合评价，得出社会责任变量。

1. 因子分析方法适用性检验。我们用KMO检验和巴特利特球形检验两种方法进行可行性检验。检验结果见表2。

以上给出了2000―2009年这十年间社会责任数据KMO检验和巴特利特球形检验结果，由于KMO取值大都大于0.6（少数年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形检验给出的相伴概率（P-值）均小于显著性水平0.05，这都表明社会责任指标数据比较适合于因子分析。

从定性层面考虑，统计检验的结果也在意料之中。这是因为衡量社会责任履行情况的指标体系中，社会责任不同方面的指标含义有一定的内在关联性，例如对股东责任履行情况的评价指标净资产利润率和总资产周转率，而因子分析法正是消除了这种关联性，在保证数据信息不丢失的前提下用尽量少的新指标替代原有变量，达到“降维”和消除多重共线性的目的。因此，本文构建的社会责任指标体系数据比较适合作因子分析。

2. 2000―2009年房地产业承担社会责任评价结果。在利用因子分析法评价房地产业承担社会责任情况的过程中，我们首先通过SPSS统计软件得到方差分析表和旋转的因子载荷矩阵，在此基础上进行主因子进行提取和命名；随后建立因子模型，并计算各个因子得分，然后以各个因子对应特征值为权数对各个因子得分进行加权平均，得到我国房地产业上市公司2000―2009年每年社会责任表现的综合得分，结果见表3。

需要说明的是，因子得分为负数的样本并不是说明该样本公司没有履行任何社会责任，而仅是表明排名中的一个相对位置，这与该方法下对原始数据进行标准化处理有关。

（二）2000―2009年房地产业企业价值评价

按照前面对企业价值指标的定义，我们搜集整理得到2000―2009年样本公司有关企业价值的数据如表4所示。表3和表4都由19家样本公司10年的指标数据组成。以上数据固定在某一年份上，它是由19个公司数据组成的截面数据，是对变量在空间维度上的观察；而固定在某一地区上，它是由10年经济数据组成的一个时间序列，是对变量在时间维度上的观察。前面也已提到，将二者合在一起，就构成在时间和截面空间上的二维数据，即面板数据（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地产业社会责任和企业价值的关联性

我们通过表3和表4数据，以企业价值变量作为因变量、以社会责任变量作为自变量建立模型，三类模型的估计结果如表5所示。

从表5中我们可以看出，前两类因子模型的估计结果中斜率系数均为正值，在变系数模型中各样本公司的斜率绝大部分是正值（13家），只有少数公司斜率为负（6家）。这充分说明本文所选取的样本公司社会责任的综合表现对其企业价值有着正向影响，即在房地产业中，企业社会责任履行情况越好，越被社会公众认同，企业价值就会越高。

在变系数模型中，斜率系数的平均值为0.06，说明社会责任综合评价指数每上升1个百分点，各样本公司企业价值指标平均上升0.06个百分点。可见，社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。社会责任与企业价值的弱关联性，履行社会责任的效应差，反过来强化了企业履行社会责任的消极动机和行为。

四、政策建议

为了提高企业价值，企业应当重视其社会责任的履行，而不应仅仅局限于满足自身的经济利益。在当今和谐发展的社会中，企业社会责任履行在企业生存和发展过程中发挥着越来越重要的作用。在改善社会责任履行的过程中，有几个方面是房地产企业应该予以关注的。

1. 企业应该从战略高度认识到承担社会责任对提升企业价值的长期影响和战略意义，把社会责任主动纳入企业的中长期发展目标。

2. 改善定期报告中对社会责任会计信息的披露现状，尽快建立反映社会责任履行情况的综合、统一权威的指标体系。完善社会责任会计制度、指标体系势在必行，并应尽可能把现有社会责任履行信息向投资者或潜在投资者予以公开。

3. 为了更好地履行社会责任，企业应该积极与有关利益相关者进行沟通。对内要改善工作条件，建立起有效的激励和约束机制，形成具有凝聚力的企业团队；对外要积极参与公益、慈善事业，提高企业的影响力。

4. 作为国民经济组合体的重要元素，促进国民经济的发展、保障国计民生是房地产业的重要使命。因此，企业应该制定长期战略目标并使之可持续化。这种可持续化的有效途径是在顺应经济发展趋势的前提下，细致解读国家政策，并通过把战略目标分解成众多的、不同阶段的、可执行具体目标实现对国家政策的贯彻实施。即企业应努力寻求贯彻宏观政策、企业战略目标的可持续化以及提升社会责任表现的对接。在目前“住房保障体系”的建设中增砖添瓦应该是房地产业内公司提升社会责任承担能力的重要着力点之一。

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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

2. Finance Department, Shandong Jiaotong University, Jinan 250001, China）