土地法律纠纷精选(九篇)

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第1篇：土地法律纠纷范文

[关键词]社会主义新农村　土地承包纠纷　解决机制

一、土地承包经营权的概念

《民法通则》的第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。我国土地承包经营始于1978年安徽省小岗村，此后在全国得到了全面推广。我国土地承包经营权经历了农民自发承包阶段、全面开展阶段和全面完善阶段，在土地制度的改革中发挥着不可替代的作用。

二、土地承包经营权纠纷的类型

（1）土地承包合同纠纷

土地承包合同是土地发包方与承包方之间签订的合同，是围绕土地所有权与使用权来订立的合同。合同中约定了承包年限，租金等双方应当履行的权利与义务，双方中如果有任何一方违反合同中的规定，就承担着违约责任，另一方就有权要求对方终止合同。近年来的数据表明，此类纠纷主要是在合同订立、履行等阶段引发纠纷，从而阻碍正常的生产生活秩序。

(2)土地承包经营权继承纠纷

随着法制体系的不断完善，土地承包经营权在法律上面不断得到肯定，其继承性也得到认可，但是在司法实践中却面临着种种困难。其中主要在以下问题当中存在争议：妇女是否同男子一样享有继承权；外来人口是否享有继承权；已经办理本村的当地人是否还想有继承权；这些问题在目前的法律法规及土地管理条例中无迹可寻，在实践中更是没有明确说明，因此由此引发的纠纷也开始在土地承包纠纷中占有一定的比重。

三、农村土地承包纠纷产生原因

（1）合同不完善引发的纠纷

由于当前土地承包人与发包人多是当地农民，法律意识匮乏，合同内容简单宽泛，更有甚者只是进行了粗略的口头约定，没有正式签订合同。在这种情况下，许多事情浮出水面之后无法按照合同处理，双方的权利义务也无从谈起，也无法追究当事人的责任与过错。因此，加大农村的普法力度是非常必须的，只有增强了农村自身的法律知识，才能够减少此类纠纷的发生率，使土地得到有效利用。

（2） 法律政策调整致使土地状况混乱。

随着法治社会的构建，我国相关法律做了大量规定，但是在实践中国家出台的种种政策与当前法律产生冲突，使得人们不知道该按照政策办事还是按照法律办事，从而造成土地状况混乱的局面。与此同时，尽管有了法律政策的大量规定，村中的土地问题依旧层次不穷，无法弥补当下的空白，长此以往就加大了法院的审判任务，造成此类案件不能得到及时有效的处理从而成为固瘤。

四、解决新农村建设中土地承包纠纷的相关对策

（1）完善相关土地制度

改革开放三十余年，市场经济已经从沿海转移到内陆，从城市辐射到农村，在构建社会主义新农村的伟大背景下，建立一个完善合理的土地承包经营体制更是显得尤为重要。只有建立一个健全有序的体制，才能从根本上保护广大农民的根本权益，加快土地流转，减少撂荒提地，使广大土地得到有效利用，加快社会主义新农村建设的步伐。

（2）构建多元化纠纷解决机制

以相关法律为依托，建立健全适合农村特点的仲裁程序、方法、工作规程和档案管理等各项制度，为农民依法解决纠纷创造良好的制度环境。建立仲裁制度体系，加强同、司法、土地、民政等部门的沟通协作，形成多部门配合协作、齐抓共管、分工负责的纠纷调节机制。积极探索建立与我国土地承包经营权纠纷特点相适合的仲裁程序和方法。

（3）强化政府监管责任

准确定位政府的责任，健全领导责任追究制。对于没有按照法律、法规办事，违反相关政策和程序处理不当引发的，应当追究有关责任人的责任，有严重恶劣社会影响并造成重大损失的要追究相关人员的法律责任。

（4） 完善社会保障体系

大力发展农村教育事业，加快农村城市化进程，拓宽农民流转渠道，增强农村劳动力的综合素质；赋予农民在不同地区和行业自由流转的权利，降低农村劳动力转移的交易成本；取消不合理的收费，为农民流转提供必要的就业信息和服务，确保农民流转能够获得人身和财产的保护，提高农民的市民代遇。

参考文献：

[1]王志彬、王有强《农村集体土地承包经营体制问题研究》，《农村经济》2002年12期，P32—33

[2]林卿《农村土地承包期再延长三十年政策的实证分析与理论思考》，《中国农村经济》1999年03期，P22—26

[3]钱忠好《中国农村土地承包经营权的产权残缺与重建研究》，《江苏社会科学》2002年02期，P39-47

第2篇：土地法律纠纷范文

关键词：相邻关系；法律调整；公法相邻关系法

在我国，一提起相邻关系法律保护问题，人们一般首先想到的是民法上的相邻关系或相邻权制度，很少有人提到涉及公法的相邻法制度。近年来，随着我国城市住房制度的改革，以住宅小区为模式的居住形态逐渐替代了以往院落结构的居住形式，随之而来的是不断涌现的新型相邻关系纠纷，这使得原有民事法律及司法解释对相邻关系的规定显得愈加笼统与浅显。民法相邻关系法的这些规定不仅十分简单，而且对某些重要的相邻关系也未涉及，使法律对社会生活的调整留下了相当大的空白。我们只有赋予相邻关系理论新的内涵，才能为当前实践中的相关问题提供行之有效的理论支持。

一、民法对相邻关系的调整及缺陷

（一）传统理论对相邻关系的调整

不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来物权法中一项重要的制度。它是相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人与利用人之间的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。[1]简而言之，相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间相邻关系依法应当给予对方方便或接受限制而发生的权利义务关系，便是不动产相邻关系。“相邻关系制度，其功能在于扩张一方的所有权、限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务并设补偿制度，以实现双方当事人利益关系之平衡。”[2]

我国的民事法律对相邻关系的调整散见于《民法通则》、《民通意见》及《物权法》中。民法通则只规定了一条处理相邻关系的基本原则，即第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行等相邻关系。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见也仅仅用6个条文规定了4类的土地相邻关系，它们分别是：相邻截水、排水、用水、流水相邻关系；通行相邻关系；防险相邻关系和地界竹木归属的相邻关系。2007年10月1日开始实施的《物权法》对相邻关系的调整也有涉及。

（二）传统理论对新型相邻关系调整的缺陷

民法上的相邻关系或相邻权制度对相邻不动产纠纷的调整起着不可代替的作用。然而，随着社会的发展和科技进步，仅仅依靠民法相邻关系制度远远不能解决相邻土地的空间利用和邻人利益保护问题。近年来，随着我国城市发展脚步的加快，以住宅小区为模式的居住形态逐渐替代了以往院落结构的居住形式，随之而来的是不断涌现的新型相邻关系纠纷，相邻关系中邻人权利的侵害不仅有私人行为还有公法主体的行政行为，因此，民法相邻关系制度对新型的相邻关系纠纷的调整越来越力不从心。

如在“富顺县永年镇农机管理服务站诉肖顺明案”中，[3]原告(富顺县永年镇农机管理服务站)经批准于2000年4月开始修建职工集资综合楼。在施工中，被告(肖顺明)以该施工造成自己房屋墙体拉裂、地基下陷，影响安全为由，阻止原告施工，二者由此发生纠纷。富顺县人民法院经审理认为：原告经有关部门批准取得合法手续后，在规划用地范围内修建职工集资综合楼符合法律规定，受法律保护，被告阻挡原告施工无法律根据，应当停止，并赔偿因此给原告造成的损失。在该案中，法院明确认为，行政机关的建筑许可(建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可)具有排除邻人基于所有权所享有的妨害排除和不作为请求权。邻人若想排除该侵害行为，只能通过提起撤销建筑许可之诉予以解决。

上述案例极具代表性，现代社会，随着经济的快速发展，城市发展日新月异，城市土地资源更显稀缺，为了使整个城市土地空间得到最有效率的利用，必须从整体上对城市土地空间加以规划和控制，于是涉及公法行政行为的新型相邻关系就出现了。由于民法相邻关系法依其规范的性质和目的，不能有效解决新型的相邻土地利用问题。因此，公法对相邻关系的调整显得愈加重要。

二、公法对现代相邻关系调整的必要性

相邻法主要涉及不动产的利用和保护问题，而在不动产特别是土地法领域，公法与私法的相互渗透在现代社会是一个不可避免的趋势。在日常生活中，经常会出现这样的问题：建设者在证件许可齐备的情况下建造建筑物或其他工程设施，该建筑物或设施损害了邻人的利益（如邻人的通风、采光或安全），邻人要求拆除建筑物或请求赔偿，而建筑者则以该建筑物系在建筑主管机关的许可下建造的，以合法建筑予以抗辩，由此引发纠纷。该纠纷引发的法律问题主要有两个：一是受害的邻人能否提起撤销建筑许可之行政诉讼，即是否享有公法上的相邻权；二是该建筑许可是否有排除邻人基于民法所有权所享有的排除妨害请求权或不作为请求权。该纠纷所提出的问题，无不涉及公法所调整的范围。

在相邻保护问题上，仅仅依靠传统民法相邻法已远远不能因应社会发展的需要，也与现在法律发展相去甚远。随着限制私法权利（主要是所有权）的公法规范的日益增多，对私人（邻人）权利的侵害主要不是私人行为而是公法主体的行政行为，而对来自这些公法主体的行政行为的侵害，仅仅依靠民法的救济手段显然是不充分的，有必要赋予邻人主观的公法权利，即公法相邻权。借助这种公法相邻权，邻人就可以事前参与行政行为的制作之中并提出异议以及在异议不成立时提起行政行为无效或撤销之诉，或者事后请求行政机关对侵害其权利行为进行干预。只有通过这些公法相邻权，邻人才能够获得有效的保护，上述两个问题才可以得以解决。

私法相邻关系法的漏洞可以通过公法相邻关系法加以补充。有一些涉及邻人利益的问题在民法相邻关系法中没有或不宜规定。如有关 建筑间距、建筑物高度以及一般性的有关建筑利用和建筑设施之建造的方式等问题，都没有规定在民法相邻法中，而是通过公法的《民用建筑物设计通则》、《城市居住区规划设计规范》加以规范的。这些规范通常被认为具有第三人保护的性质。通过《民用建筑物设计通则》、《城市居住区规划设计规范》和其他法律之公法相邻保护规定来解决因建筑物、栅栏、树木等阻碍采光和通风的问题(消极性妨害)，或者因在邻地附近建筑丑陋建筑物、支撑墙、破烂物而损害美感(观念性妨害)问题，既能实现有效的保护，也得以有明确的制定法上根据。

三、我国公法相邻关系法的实证分析

（一）公法相邻关系法的理论基础

我国现行的公法相邻保护制度所涉及的相关规定主要包含在以下法律中：

1、《行政诉讼法》及最高法院的相关解释。《行政诉讼法》与公法相邻保护问题有关的规定有第2条、第11条和第27条。第2条一般性的规定了公民、法人和其他组织的行政诉讼权利。第11条规定了行政诉讼的受案范围，尽管该条没有直接涉及侵害第三人（邻人）的利益保护的规定，但在第1款地8项和第2款作为兜底条款，为作为第三人的邻人提起行政诉讼留有一定的空间。不过，这个空间又被随后的第27条加以限制，“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”从该条规定来看，似乎又否认第三人（邻人）享有独立的诉权。可见，《行政诉讼法》仅仅在一个十分有限的范围内对第三人（邻人）予以保护。

最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第13条第1 款第1项明确提到相邻保护的问题，即“被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的”第三人可以提起行政诉讼。以此规定，如果某一具体的行政行为（如行政许可）侵害了邻人依民法所享有的相邻权，该邻人就可以通过行政诉讼的途径获得公法上的救济。根据行政诉讼法的规定，邻人此时可以提起变更或撤销行政行为之诉给付诉讼（请求行政机关对侵害其相邻权行为进行干预）来保护自己的权利。

2、《行政许可法》。行政许可法所涉及的事项通常是一些直接涉及国家安全、公共安全、生态环境的保护以及直接关系到人身健康、生命财产安全等特定的活动和设施。这些活动除了有可能对国家安全和社会公共利益造成损害之外，还可能对活动的直接直接实施者以及与其相关的其他第三人（包括邻人）造成影响和损害。所以，在行政许可的设定和实施时，必须将所有相关者的利益都考虑进去。就涉及第三人利益保护而言，《行政许可法》规定了以下几种制度：（1）、公布、公开和公示制度。通过这种制度，第三人（邻人）就可以及时知道行政机关的许可行为有没有违反法律法规的规定，及时的发现行政许可的结果是否侵害了自己的权利，以便及时地寻求法律的救济。所以，可以较肯定的认为，这些规定具有保护第三人（包括邻人）利益的目的，属于公法相邻保护规范。（2）、第三人参与制度。通过该参与权的行使，邻人就可以参加到行政许可行为的制作过程中，表达自己的意见，主张自己的权利，防止有损于自己利益的许可行为发生。（3）、第三人听证制度。第三人（邻人）听证制度赋予第三人更充分的发表意见和主张权利的机会，并且听证的结果不是仅仅给行政机关提供参考，而是行政许可制作的基本依据。所以，邻人这种公法上的听证权利也是邻人实现利益保障的有效手段，也是公法相邻权的一项重要内容。

此外，我国的《城市规划法》、《建筑法》、《民用建筑物设计通则》、《城市居住区规划设计规范》等法律法规中也有涉及相邻关系调整的条文。

（二）我国公法相邻关系法在实践中的缺陷

从我国现行法规定上看，受行政行为效果影响的第三人(邻人)在其利益受到或可能受到行政机关的侵害时，有三种可资救济的途径：参与行政许可、要求听证和提起行政诉讼。这三项制度构成我国公法相邻关系制度的一般规定。但是，此项制度缺乏具体内容，可操作性不强。

依《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条和第13条第1款第1项规定，邻人在所有情况下都事先被规定为与行政行为有法律上的利害关系的第三人，也就是说享有一般性的公法上的相邻权。有了这个一般性的法律规定，就可免去对具体规范做是否具有保护第三人(邻人)目的的审查，只需要审查该行政许可(规划许可)是否有侵害邻人相邻权的事实即可。我国目前保持这种公法相邻权的一般性规定具有一定的好处，因为从我国一些具体的公法相邻关系法，如《城市规划法》、《建筑法》、《民用建筑物设计通则》、《城市居住区规划设计规范》等的规定看，并没有明确赋予邻人对规划许可或建筑许可等行政行为享有参与、听证或提起行政诉讼等公法相邻权的规定，因此也无法通过解释得出该规范具有保护第三人(邻人)的目的。在这种情况下，通过公法相邻法的一般性规定，可以有效地弥补这些规范对邻人利益保护的不足。但另一方面也应看到，这种一般性规定尽管具有普遍适用性及补充具体法律规范缺漏的作用，但也存在内容空洞、不易操作等问题，所以有必要通过具体规范予以充实和完善。例如，对建筑许可，除了规定邻人享有一般性的参与权和听证权以外，还必须针对建筑许可自身特点对这些公法相邻权利进一步具体化，如规定通知邻人参与的方式(书面或口头)、邻人提出异议的时间及逾期不提出异议的后果(失权效果)、邻人提起撤销建筑许可的条件等等。而所有这些内容在我国《城市规划法》和《建筑法》中都没有规定。

四、完善相邻关系的公法调整机制

公法对相邻关系的调整，并不必然排斥传统私法相邻关系理论对相邻权的保护。作为传统民法调整的有力补充，公法相邻关系法与民法相邻关系法尽管各自规范的对象和目的不同,但二者在功能上具有很强的互补关系。因此，要想完善相邻关系的公法调整机制，必先协调好私法相邻关系法和公法相邻关系法之间的关系，发挥两者的互补作用。其次，要处理好政府部门在相邻关系中的角色问题。

（一）完善立法，建立系统的相邻关系调整体系

笔者认为，完善相邻关系的公法调整问题首先应通过立法方式加以协调。在公法立法时，如果公法行为涉及第三人的私法相邻权，应将这种私法相邻权纳入其考量的范围 ，作为发放行政行为的一个标准或条件；如果公共利益与邻人私法利益不能同时兼顾，可以在法律中明确规定，该类企业或设施的行政许可具有排除或限制邻人私法相邻权的效力。同样，在私法相邻关系立法时，为了避免与公法规范冲突，可以赋予一些公法规定优先适用的效力，或者，私法相邻关系内容依公法规定予以解释，如将公法规定的不可量物侵入的极限值或标准值作为判断不可量物侵入是否重大的标准等。我国目前还没有这样的法律规范(冲突规范)。其次，如果法律对解决公法相邻关系法与私法相邻关系法的冲突没有明确规定，在司法实践中也不能一律地主张行政许可具有排除私法相邻权的效力，或私法相邻权完全不受行政许可效力的影响。如果行政许可行为没有违反法律规定，且行政机关的行政许可是在充分考虑了第三人(邻人)的利益，且在保证第三人(邻人)充分行使其公法相邻权(参与权、听证权)基础上制作的，此时可以接受行政许可的优先效力，第三人(邻人)只能通过提起行政复议和行政诉讼方式获得救济；否则，行政许可不发生排除或限制私法相邻权的效力。

（二）建立私法相邻关系法的“抑制型”保护与公法相邻关系法的“预防型”保护互补机制

私法相邻关系法对(邻人)私权的保护，除不作为请求权具有损害预防的作用之外，无论是排除请求权、相邻法上的补偿请求权、还是侵权法上的损害赔偿请求权，都是在于排除或补偿事后所发生的损失。这说明，私法相邻关系法的保护主要是一种“抑制型的”保护。这种保护对具有公益性的利益特别是小区资源环境的保护而言显然是不充分的，因为环境的破坏一般具有不可回复性之特点，所以环境保护的有效性和重点在于事前预防，而非事后补偿。

私法相邻关系法这种“抑制型的”权利保护之不足，可以通过公法相邻关系法来得以弥补，因为后者通常具有“预防型的”保护特点。这种特点主要体现在以下几个方面：(1)、许可保留。立法者颁布了大量的服务于设施安全和环境保护的公法，在这些法律中,对一些具有潜在威胁人们生命财产安全和破坏环境的营业或设施，必须在得到许可以后才能进行。通过这种许可，行政机关就可以将那些可能具有重大安全隐患和严重破坏环境的营业和设施事先排除。(2)、邻人对许可程序的参与权。通过这种参与程序，邻人可以对有违其利益的建筑计划和营业设施提出反对，在反对无效时，可到行政法院提起许可撤销之诉；对不需要许可的营业或设施，有请求行政主管机关予以干预的权利。借助上述权利的行使，可以很好地起到事先防止损害发生的作用。(3)、空间计划。通过空间计划可以对一个地区的空间发展进行事先的谋划，有效地预防或减少不可量物侵入对周围邻人的影响，避免累积性排放所造成的重大的环境污染。

因此，丰富调整手段，建立私法相邻关系法的“抑制型”保护与公法相邻关系法的“预防型”保护互补机制，是完善相邻权保护制度的有效举措。

（三）相邻关系中政府的角色：维护公共利益，被动介入邻里纠纷

行政部门应从实际出发制定处理相邻权纠纷的详细标准。如何才能及时公平合理地处理相邻权纠纷，一个重要的条件就是相关行政部门应当从实际出发，认真研究实践中出现的新课题，有预见性地制定相关的认定标准，例如光的折射流明度、异味散布的浓度、噪音的分贝数、停车位或建筑物与相邻方的合理间距等等。在制定标准的过程中不但应进行相关的试验，或借鉴国外的一些先进经验，还要根据具体国情及各地的生活习俗，制定出具有中国特色的量化标准。另外，对相关法规进行广泛的宣传，使得社会对其有充分的了解，一旦出现相邻关系矛盾，处理机关就可以做到有法可依、有据可查，以达到合法、合理、公平、妥善解决矛盾的目的。

相邻关系不仅是法律关系，它实际还体现了在群体社会中人与人之间的心理包容度。对于局部微小的开发行为，只要在邻里可容忍的范围内，通常不会引起法律纠纷。而在许多国家的规划管理中，针对相邻关系的变化而不涉及公共利益的情况下，政府通常采取不主动作为的态度，比如英国和我国香港地区的规划实践中，针对居住区内微小的改建行为，如果邻里没有举报，一般政府不干预。在开发控制过程中，政府还可以采取免责措施将相邻关系置于法律的管制框架下，而不是行政管辖的制度下。[4]如在苏格兰，规划申请的邻里通告是申请人的责任，在提出规划申请时，需要向规划部门证明邻里以及相关利益人已经被告知。[5]比如在北京，政府并不直接干预住改商的问题，住改商的申请人只要获得有利害关系的业主同意，并提供住所所在地居民委员会或业主委员会出具的、有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件等，登记机关即予办理登记注册。政府不是全能的管理者，以有限介入相邻关系的方式来应对城市建设中各种纷繁复杂的开发行为，可以避免公共资源的浪费，同时提高管理的效率。

参考文献：

[1]陈华彬.物权法研究[M].北京:法律出版社,2009.

[2]水中石.不动产相邻关系研究[D].中国优秀博硕士学位论文全文数据库 (硕士), 2006 .

[3]祝铭山.相邻关系纠纷[M].北京:中国法制出版社,2004.

第3篇：土地法律纠纷范文

（温州大学城市学院 浙江 温州 300071）

摘 要：介绍了土地信托的概念、特征及其运行体系，探讨了我国是否能正常实施土地信托以及应该采取怎么样的配套措施。首先总结了我国现有的农村土地流转制度所存在的不足与弊端；然后借鉴信托制度起步较早的西方国家的理论与实践经验，把理论与实践有机地结合起来；再切实地根据我国农村特有现状，对信托制度的四大要素——信托人、受托人、受益人和信托财产进行分析，从而完整地阐述了在我国农村应建立合适的土地信托制度的方法。

关键词 ：信托制度；农村土地使用权；土地流转；土地信托制度

中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．12．003

0 引言

作为一种优秀的财产管理制度，信托无疑是有着长远的社会根源和及其深厚的历史因素，因此在几百年历史发展中也慢慢地被世界所接受，也更多在当今的社会经济活动中被应用。就信托制度本身而言，它具有灵活多变的特性，能更好地加快商品的流动速度，因此信托财产才能可以延伸到其他许多方面，这中间最被我们熟知的就是不动产、证券和其他一些金融产品。这种多变的理财方式被很多别的法系国家所借鉴，还出现在了各式各样的资本领域内。这也使得这些国家在承认土地不动产是信托财产的一种形式这一问题上显得很直接。但是在我国的实践中，可以明显地发现农村土地信托很少被关注和开发，当它与别的金融资本市场中的信托制度相比时尤为明显。

农业大国是我国的一个传统定位，也就是说农业在很大程度上决定了我国经济的发展情况。加强农业发展的稳定性、协调性，逐步稳定农民收入的增加速度，都对我国经济发展有着很重大的正面影响。农业一直以来是我国政府关注的重中之重。即使从20世纪80年代开始家庭联产承包制和统双层经营体制已将广泛地在农村实施，而且也在很大程度上推动了农业的发展。但市场经济和生产力也随着社会的发展在不断地进步，所以我国的这种个人小作坊式的经营模式也早己经满足不了我国农村生产力发展的形势需求了。所以只有改变土地使用权的流转模式，使土地使用权流转于不同的经营主体之间，才能尽可能加速农业的发展，使农业有一个质的飞跃。

1 农村土地信托概述

1.1 农村土地信托概念

农村土地信托是指把所有权和承包权作为农村土地基本权利的前提下，为了使土地承包人得到最大的土地利益和更加有效地利用土地资源，将土地的经营权以信托的方式交给受托人，当然这一切都建立在对被受托人的信任之上。而受托人则把最大化地牟取土地的收益作为自己的最终目标，对土地实行独立的经营管理，而土地承包者或其指定的受益人则享有土地利害关系的受法律保护的行为。

因为受制于生产成本、科技等外界因素的影响，在我国大多数农民是没有办法在种植耕地上取得符合自己预期值的利润的，而这些原因最终会导致农民从事农业热情的大大下降，造成了劳动力与土地之间无法平衡的两难局面。所以为了更加有效地利用土地，就有了土地信托的出现，土地承包者可以以信托的方式把土地的经营权交给有经营意愿的个人或企业经营管理，当然被托付的企业与个人一定要有承担的能力。当企业和个人拥有土地的支配权后，不但可以以自己的意志拥有独立经营管理信托土地的权利，而且由他指定的受益人可以享有土地的使用权，不过是在扣除约定报酬和经营费用之后。

1.2 农村土地信托的价值

由于土地信托制的横空出世，对我国土地流转和土地制度产生重大影响。其制度价值在于：

1.2.1 促进农地休整，增强我国农业在国际市场上的竞争力

根据统计，我国农民的人均劳动力耕地面积不足其他发达国家的1/10。相比于发达国家，我国农用耕地的低效率、高成本，是国内农产品在国际市场上缺乏竞争力的主要原因。但由于土地信托的出现，迫使我国农村以家庭为单位、土地分散、手工为主的土地承包责任制时形成的局面被瓦解。集中土地资源是土地信托的主要功能，这样可以在很高程度上提高土地的利用率，再加上因为提高机械化程度而带动的劳动生产率上升，也能降低农业生产的成本，这些有效的举措从许多不同的方面都加大了我国农产品的竞争力。

1.2.2 改变了农村人口与城市人口的构造，加速了农村人口的流动速度，提高了土地合理利用率

近几年，高速发展的经济，也在一定程度上加快了产业结构的改变，随着第二、三产业比重的上升，农村人口流动的加快，城市化率从1949-2015年有了很大的增加，而农村劳动力的减少和土地资源的增多也从客观上为农村土地信托的发展提供了很好的条件。同时，改变了市场经济的格局，加速了资金、土地与劳动力等重要因素的流动。但如果只有劳动力的流动和土地流动不能相辅相成的同向发展的话，土地就会仍然处于被限制的状态。所以只有创立完善了土地信托制度，才能提高土地的利用率，才能使土地经营权正常地流转。

2 农村土地信托实践的现状与风险

2．1 我国农村土地信托现状

在我国农村，农地实施的是农村集体所有权制度，农户对土地具有经营权，对于农村土地的承包经营权依据《农村土地承包法》第三十二条规定，通过承包而得到的土地经营权可以依法采取转包、出租、互换等多种方式流转。但该法没有规定土地信托的方式进行流转。但在我国局部地区进行了农村土地信托方式进行流转的试验和探索。现举两例予以说明土地信托的现状。

2．1．1 湖南省益阳市土地信托的现状

自2014年4月开始，位于湖南省益阳市的草尾镇正式作为农村土地信托流转的一个试点而进行发展。当地政府与农民经历了一年多的摸爬滚打，最终取得了令人满意的成绩，成为解决“三农”问题的重要指向，被专家称为“益阳模式”。

坚持以土地所有为原则，是益阳市开展土地信托的一大特色，在保障农民承包权的前提下，再由政府出资建立信托机构接受农民委托，依照土地使用权市场化的需求，通过正规的流程，将土地经营权在一定期限内依法、自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。

2．1．2 龙岗土地信托的现状

龙岗模式的基本内容是借由龙头企业的带动而发展起来的，一直坚持自愿、自由、平等的原则。土地信托则可以转变为资本的形式去介入，通过与一些大型企业的合作，推进土地信托流转股份化，加快经营管理职业化的速度，规范政府的执法形式，大力推进“三农”的发展。这种模式要求可以包容更多的经营主体和市场，因此它的成型难度也更加大。

龙岗模式很重视保护农民的利益，所以基本上采取的都是“租金＋分红＋收入”的分配方法，也就是说不论合作社盈亏与否，都必须按照合同向农民提供相应的酬劳，农民则可以自主选择实物或者现金，在提取公积金、风险金、农机具折旧费等费用之后，剩余的部分按照股权的多少进行分配。这种模式使得村农、企业以及集体的利益得到了很好统一，受到了社会大众的重视。

2．2 农村土地信托实践中存在的问题与风险

2．2．1 土地信托机制不健全

由于我国农村土地市场的发展还不成熟，价格、供求、竞争等机制还没有完全形成，农村承包地使用权流转还处于分散、自发和无序状态，无论是农户间的托付，还是农户与企业之间的托付，基本上采取口头协议的方式，并没有签订书面合同的习惯。在没有法律的维护下一旦有违约情况出现，就很容易产生法律纠纷，不利于后续土地信托的进行。所以单单依靠传统的协议方式是不科学的、落后的，应该在有效的法律庇护下签订协议。

2．2．2 农村土地信托主体的风险

信托委托人都拥有土地的经营权。从目前看来，农民由于自身的文化水平不高，所以对土地信托的认识不是很深刻，在维护自身权益方面也没有很积极主动，所以他们的权益很容易遭受到损害。第一，在信托刚刚设立的时候，农民的土地就被强制流转，在我国，由于特殊的国情导致了政府成为了农村土地信托的主导者，地方政府为了自己的私人利益往往会去阻碍土地信托制度的发展；第二，农民通过土地信托而获得的收益始终无法保证，信托机构会利用自己在信息、技术、政策上的优势，故意在信托刚设立的时候就压低农民的收益。而且由于信托设立后，作为委托人的农民就不能亲自对自己的土地进行管理，这就会造成农民无法及时了解自己土地的盈亏情况，而这种知情权的流失也会导致农民权利的受损；最后也是最重要的，对农民以后的生活也会造成很大的伤害，农民在土地被流转后，他们的正常的生活状态都会受到来自就业、社保等方面的压力。

2．2．3 农村土地信托的操作风险

农村土地信托具有的操作风险一般在于在项目运营的过程中受托人由于违规的操作或随意改变土地用途而造成的信托风险。农地信托的受托人必须同时具有敏锐的市场洞察力和管理土地的丰富经验，当然对于信托市场发面的天赋也是必不可少的。当然并不是所具备驾驭农地信托能力的信托人都能同时兼顾到农地信托所涉及的行政审批、备案事项等多个方面，这样就会存在着信托机构躲避管制、不正确操作的情况。此外，还有部分信托人会改变土地的使用用途。土地承包经营权是受到合同的限制的，如果没有依法得到批准，是不能将承包的土地用于非农建设的。信托机构不得因为利益的驱使而去违规，自作主张地改变土地的用途；地方政府也不得凭借土地信托的名义，在土地承包经营权信托中裹胁农村集体建设用地和宅基地非法、变相搞工业开发区和“小产权”房建设。然而相较于农业利润的微薄，进行房地产开发无疑会带来丰厚回报。若信托机构不能很坚决地拒绝来自其他方面的利益诱惑，疏于防范风险，那么违法使用土地的事情就不能被杜绝，这对国家、对社会公共利益造成的损害将会是巨大的。

2．2．4 农村土地信托的系统性风险

系统性风险一般分为市场风险和政策制度风险。其中的市场风险就是指代土地信托的模式，一般是由信托公司向信托主体筹集资金，再由政府向农民征收土地资源，然后再交由专业的公司经营。信托项目仅能够进行农业建设，其价值创造来自于规模化连片后，由专业服务机构增加投入，提高土地的科技化、集约化运用而带来增值，但是农业企业及项目的盈利能力普遍不高，仅靠农业生产是很难带来足够的增值额的，且农产品价格波动较大，这种情况下就产生了信托项目的盈利风险。

3 农村土地信托的国外经验借鉴

3．1 日本“土地信托模式”模式

3．1．1 基本概况

日本由于受先天性条件的制约，自然资源匮乏，人均耕地少，在农业生产上不具有比较优势，如何高效地利用有限的耕地开展农业生产，是其一直关注的焦点。

3．1．2 日本模式的具体操作流程

日本的土地信托模式是先经过土地所有人把土地信托给信托机构，并从受托人投资经营受托土地的收益中获取报酬（见图1）。

在日本，土地信托大致划分为两种形式，包括出售型信托和租赁型信托。出售型信托指委托人授权受托人将信托财产进行出售，受托人获得合同规定的中间费用后，剩余所得由委托人或委托人指定的受益人占有；租赁型信托指委托人将信托财产委托给受托人进行经营管理，受托人无权直接处置信托财产，在信托合同或契约期满后，委托人收回对信托财产的所有权。日本土地信托制度对高效投资利用稀缺的土地资源起到了关键性作用。

3．2 美国门郡地区“土地信托模式”模式

3．2．1 门郡地区土地信托模式特点

门郡地区的土地信托起源于一个商人，他作为一个信托人首先买了一块土地，然后再将这片土地的所有权信托给了权威的信托机构，双方当事人签订信托合同或契约，由信托机构发行土地信托受益凭证，而销售土地信托受益凭证由信托人负责，土地受益凭证直接享有信托财产（土地所有权）的受益权，受益凭证的销售所得直接用于对土地的改造整理，再将土地出租给该土地开发商组成的公司。

3．2．2 门郡模式的工作要点

第一，利用土地保护手段的组合（即资金和地权的组合）来经营土地信托。

第二，有专门的志愿者负责土地管理。

第三，提高公众意识，门郡地区具有独立的生态系统，对土地资源的保护十分重要。门郡工作联盟是门郡自然资源保护协会的合作组织，是门郡地区的重要组成机构。2001年以来，随着联盟工作量的日益增多，门郡工作联盟开始积极发展志愿者，扩充人员队伍，努力寻求一种长久保护稀缺土地资源的责任经营体系。在土地工作联盟形成的时期，加入联盟的志愿者比较多，联盟就增加了新的土地工作目标，即在保护土地的基础上，恢复其生态的多样性。在土地联盟运行的初期，门郡工作联盟平均每季度有25个工作组（2005年），志愿者贡献了600多个小时的志愿服务。

4 农村土地信托制度完善的措施

4．1 确立农村土地信托配套法律制度的立法地位和指导思想

由于农村土地信托在国内并没有建立一个明确、系统的法规。因此应该尽量加快无论是农民还是政府对农村土地信托的认可程度和合法性，虽然在很多省份的许多农村，农村土地信托已经展开了试验，但在应用的广度和深度上还是不能和其他的流转模式并驾齐驱。在信托还没有在人们心中根深蒂固的情况下，作为一种新兴的土地流转方式，如果没有法律的支持，即使有再好的效果也不会被市场广泛地接受。如果想要更健康地推广农村土地信托制度，合法和自愿是两个必须要遵守的的原则，在这过程中既要遵循信托理念，又要在经营管理农村土地方面懂得变通，只有这样农村土地信托才能健康、快速发展。这里的自愿是指，农民通过村里的规定流程，自愿决定该村土地信托与否，挑选受托人和信托其他相关事项。所谓灵活经营管理，可以根据不同土地的自然因素和社会因素，然后采用不同的方法进行土地信托。

4．2 明确土地所有人在农村土地信托中的地位

土地信托流转制的完善与否在很大程度上取决于土地所有人介入土地信托流转的程度。在许多学者看来，我们应该给予土地经营者足够的权利对信托土地自由地流转，不需要受到发包人的管制，如果要经过发包人的同意则是限制过严，会使土地流转信托看起来像债权式流转。但我认为这种观点比较片面甚至偏激：一个是土地所有人参与土地信托流转，另一个是尊重农民自主意愿，我觉得在两者之间并不存在什么矛盾，反而是一种相辅相成的关系，二者相互依托，各自只有在对方的基础上才能正常发展。首先，作为土地所有者能参加的底线，土地信托流转还是遵守着土地承包者流转制度所规定的规则，而土地所有人作为一个中介者，为了使流转过程规范，禁止双方蓄意地进行不正当的勾结，从而导致土地用途被破坏，必须监督这一切。其次，从物权关系看，土地所有人对土地承包经营权的转让持有肯定和否决的权利也是无可厚非的，否则任由土地不停地流转。

4．3 完善信托土地财产的审查

法律规定我国集体所有的土地包括耕地、村集体所有的荒地、林地以及村民的宅基地、自留山、自留地等。依据现行法，我国土地信托制度的客体是土地承包经营权，按照现行法规定，自留山、自留地不准买卖、出租作为宅基地，同时禁止用作它途。在对信托土地财产审查时，应当严格明确信托土地的法律属性。为防止农地信托权利的滥用，可以从以下两方面完善监管：首先对于村委会以集体名义进行信托的土地财产，应当经过2/3以上的村民或是村民代表同意，才能委托信托机构进行经营管理。其次，对于个人信托的土地财产，个人应当持有土地承包经营权证，而信托机构有义务审查土地承包经营权证的有效性，并同时审查其主体身份的合法性，保证权证统一。

4．4 完善政府对于信托流转的监督，完善信托流转的可行性评估

土地信托事关广大农户的利益，决不能仅做表面文章与形象工程，更不能以轻视的态度对待，政府相关部门应当对于当地的土地信托的可行性做出科学评估，借鉴全国各地的实践经验，因地制宜。在信托流转过程中，应当遵循公平自愿的原则，严禁强制农户进行土地信托的违法行为的发生。对于以村集体名义进行的信托行为，相关政府部门应当审查其是否经过了必要的程序，对于信托财产的收益是否进行了公示，以及其管理分配情况是否阳光化等等。同时要强化和严格经营者准入制度，对经营者的资质、能力、信誉进行严格审查；其次，实行流转的事前审查，包括流转各方的主体资质、流转方式以及农民权益保障的标准等等。

4．5 建立完善土地信托中心监管制度

仅仅靠政府的拨款和个人的资金是远远无法满足土地开发的需求的。土地开发需要巨额资金，因此建立土地投资信托基金是当前最有效的方法，它不但可以在一定程度上解决开发资金不足的问题，还可以完善对于土地流转的监管。成立农村土地信托中心，明确该中心由县政府或县政府以上土地行政主管部门、银监会等部门组成，在审核合法的前提下，按照自愿有偿的原则，把分散的土地聚集在一起，用来解决土地资源和劳动力分配不均衡的情况，在以稳定承包权为基础的情况下，加快经营权的流转，促进农村产业结构的良好塑造。明确土地信托中心的职能，包括土地信息传递、土地中介职能、土地经营职能、土地监管职能等。土地信托中心对于受托的土地，如果自己使用应当定期就使用状况予以公开，如果转租给第三人使用，应当将第三人的使用资质、经营状况予以公开，以确保土地按照约定的方式使用。土地中介职能，是指土地信托中心可以定期召开投标招标会，将委托给自己的土地以公开的方式进行转租，同时又可以为供求双方提供机会，从而获得多赢；同时，土地信托机构可运用其信托基金自己开发利用土地，也可以引入其他资金融资开发，最大限度地发挥土地效益；最后，土地信托中心应当定期对经营者的资格、经营业务、信誉度进行审查，以减少信托风险。

4．6 成立土地信托业协会，加强自律管理

在世界其它各国的信托监管体系中，行业协会的地位具有不可替代性，与政府监管部门和其它机构一起构成了系统的监管体系。随着我国信托机构的逐步增加，行业内部的管理风险突出。企业在经济转型过程中，由于长时期受到计划经济体制的困扰，企业自律的意识普遍缺乏，自我管理意识和约束能力不足。所以我们要成立信托行业协会，对信托行业进行全面的、规范的管理，为我国农村土地信托的健康有序发展提供有力支撑。

4．7 完善农村土地信托的金融支持

农村土地信托中的受托人作为经营与管理土地的主体，其主要目的是获得由土地规模经营带来的相对较高的收益。随着土地边际生产力的逐步降低，相应的对土地整理、开放和复垦的难度也逐步加大，信托机构所需要投入的资金量也越大。农村土地信托制度如果想要得到很顺利的发展，特别需要一个良好的金融坏境作为支持，为土地信托机构提供金融贷款，不然会大大降低土地信托机构的运作效率。改革开放30年以来，我国农村金融服务基础仍旧薄弱，特别是我国农村金融市场存在着正规金融机构单一化、垄断化等问题，严重阻碍了农村经济的发展。因此，给予土地信托机构相应的金融支持十分必要。

5 结语

农村土地信托作为我国农村土地流转的重要组成部分，是适应我国基本国情的产物，是农村土地金融改革深入发展的结果，也是解决我国三农问题和缩小城乡收入差距的新方法和新模式。本文认为在经济高速发展的今天，农村土地流转制的改革是一件势在必得的事情。由于我国的改革起步较晚，从而也在很大程度上导致了我国农村土地信托制发展的滞后。再加上我国特有的国情更加使得农村土地信托在我国发展有着很大的困难。在优化和完善农村土地信托框架时，要逐步地适应不断变化的实际情况和调整土地信托制度结构，将不利因素降到最低限度，利用农民收益与土地效率之间的利益平衡，推动我国土地利用和劳动生产率。

参考文献

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