地产营销审计报告精选(九篇)

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第1篇：地产营销审计报告范文

1.过分强调利润最大化

众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。

2.资本结构和资金控制存在问题

资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。

3.税收筹划和利润分配的问题

税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。

4.缺乏事前财务预算控制和事后财务评价

全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。

二、正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值

1.提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设

提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全内部控制建设，强化外部审计

首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。

3.调整资本结构，加强资金控制

在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。

4.强调成本控制和存货管理

房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。

5.建立健全事前预算控制和事后财务评价体系

建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。

三、结论

第2篇：地产营销审计报告范文

出纳是指按照有关规定和制度，办理本单位现金收支、银行结算及有关账户，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据的总称。下面是下面是小编为大家整理的关于房地产出纳述职报告范文，如果喜欢可以分享给身边的朋友喔!

房地产出纳述职报告范文1时间如梭，转眼间又将跨过一个年度，在领导及同事们的帮助指导下，通过自身的努力，我个人无论是在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上都得到进一步提高，其工作总结如下：

一、日常工作

1、收费。

2、依据现金收支单据编制收支日报、收入日报、收入月报及出纳帐，由会计员审核签名。

3、清点库存现金(其中包括账面备用金、公寓备用金及按金，墙砖费、内部卖废品费)。

4、查询银行余额与帐面余额核对清楚，并查询已开发票的金额是否到帐。

5、收入存行(将日常的收入及公寓的收入分别存入农业银行及农村信用社)。

6、报销及借支(由经办人、部门主管、会计员签字后方可支付现金。

7、登手工银行日记账及现金日记账。

8、支票、法人章及网上银行u盾的保管。

9、停车场月保卡的设置与发放(业主来收车位需发月保卡，按业主交的管理费来设置使用日期)。

10、工资的发放，制工资发放表(转账工资及现金工资)，核对员工的帐号与金额，开支票在银行转帐。

11、每个星期五准备备用金退装修按金。

12、会计每三个月会打交款通知单，将其装订好，以便查阅和统计缴费户数。

二、工作中遇到的问题

在工作中如遇到自己无法解决的问题，应请示领导给予提示或是解决问题的方法。

房地产出纳述职报告范文2不知不觉加入到公司这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在公司的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。

审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。

对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。

这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。

对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。

保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问领导当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由主任审核，审核无误后，交由总经理签字确认。

最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。

领导刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。

房地产出纳述职报告范文3在--年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责中融信、中大南分的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1、以票据结算的方式到银行进账付款。

主要支付了中融信办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给森林故事物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2、按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3、根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4、定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5、各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6、做好会计凭证的保管工作。

积极配合每月审计部门的内部审查。

7、工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错。

8、为中大森林故事的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。

今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了森林故事四个车位。

9、到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。

后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10、从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。

收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1、数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。

因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2、统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3、遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思：

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。

财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的`一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。

财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。

我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围。

房地产出纳述职报告范文4自6月份入职以来，主要从事公司财务部出纳一职。在部门中我们的每一名财务人员都有自已收获，尽管职位分工不同，但是能看到每一位同事尽职尽责的为公司的发展做出的奉献。同时对我来说更是一份磨练自己意志力、提升自我能力、展现自我价值的一个机会。

在工作期间，能够按时保质保量的完成领导交予的工作，并且从这份工作中，让我学到了更多的业务技能及为人处世的道理。下面我将针对我近五个月以来的工作做出简要回顾和总结。

一、主要工作内容。

严格按照公司财务制度要求，办理费用报销，现金、银行的收付业务;协助完成金蝶财务软件的安装、调试及模板的修订;完成与银行相关的业务，支票、凭证的购买，对账单据的打印、校对;认真登记日记账、银行存款日记账，保证日清月结;保管库存现金、有价证劵、公司资料及有关印章;登记支票和公司资料使用情况;完成记账凭证的填写，打印，归档;按月统计当月合同的类型涉税金额代下个月粘贴印花税票;按月编制银行余额调节表，现金盘点表等财务相关报表;协助部门领导完成《财务支付程序》、《差旅费程序》、《采购立项程序的》、《固定资产管理程序》、《财务保密清单》等文件的修订;与财务公司联系开立一般账户的相关事宜。

二、其他工作内容。

完成财务经理交待的其它财务相关工作，如：财务用办公用品的采购等;协助综合管理部完成公司筹备期间的办公用品的采购，快递的收发，与物业公司的交涉及住房公积金的开户等先关事宜;协助综合管理部组织公司第一次秋游活动;加入高端座谈会会务组，并配合领导完成高端座谈会的物资采购及会场布置等相关工作。

三、工作进展及心得。

作为一个合格的出纳，必须要学习、了解和掌握政策法规和公司制度，不断提高自己的业务水平和知识技能。也深刻了解到出纳人员要有较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互作用。

在工作期间，我会严格要求自己，具有较强的.责任心和进取心，工作热情度较高;乐于与他人沟通，有很强的团队协作能力;责任感强，切实完成领导交付的工作，和公司同事之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦，配合各部门负责人成功地完成各项工作;积极学习新知识、技能;注重自身发展和进步认真、高效的做好领导布置的每一项任务，能够做到在工作中发现问题，总结问题，在细节上出现的漏洞，能够及时的改进;在此，我非常感谢部门的领导和同事对我的工作期间的耐心帮带，感谢我的同事对我工作中出现失误后给予及时的提醒和指正，能够让我在处理各种问题时考虑得更加全面，正确对待自己，找准不足之处，迎接新考验和挑战。

通过近五个月的工作，我觉得自己还有一些不足之处，需要在今后的工作中不断加以改进。

文字功底差，在个人工作汇报等工作报告中语言、措辞等运用不当;对待工作不够严谨，多次出现不应该发生的小错误;工作中，与同事之间的沟通力度不够;

四、20--年工作计划。

新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼。在新的一年，我需要认真的审视自己，将自身的问题、缺点一个个消灭掉。

那么，在本职工作上的计划及方向：对待工作上，需要严格执行现金管理制度，认真掌握库存限额，按现金收付记账，凭证办理收付，金额方面要当面点清，防止工作出现拆错。

做好现金、银行存款日记账，做到日清月结，保证账证相符，账款相符，存取与银行账目相符的工作。

及时核对银行存款，做到账款相符;管理好相关凭证，防止丢失。

不断学习，不断提高业务水平，与部门会计人员密切配合，做到相互支持、配合默契。

在个人能力上，我需要得到以下进步和提升：

需要要进一步加强文字综合能力，在个人报告上要书写严谨、措辞得当。

工作中要更严谨细致，确保不出任何差错。

提高自己与公司各部门成员的沟通能力及团队协作能力。特别是和工商、税务、社保等单位的外联沟通能力。

五、总结。

在这短短的几个月的工作中，所有成绩都只代表过去，所有教训和不足我们每个人都牢记在心，努力改进在以后的工作中我将加强学习和掌握财务各项政策法规和业务知识，不断提高自己的业务水平，加强财务安全意识，维护个人安全和公司的利益不受到损失，做好自己的本职工作，和公司全体员工一起共同发展。

再次也真诚的感谢帮带过我的部门领导，感谢你们对我工作期间的帮带及指导，才能让我有了今天的进步和成长。

在新的一年，我将会尽最大努力，和你们一起共同进步、学习，为我们的公司做出小小的贡献。

房地产出纳述职报告范文5财务的工作是不能容的丝毫马虎,财务人员的工作报表是绝对保密的,这会直接影响到一个企业的运行。因此,在平时的时候,需要制定一个完善的管理体系,房地产商对于财务出纳看的更加重要,下面为朋友们介绍房地产建筑企业财务出纳述职报告,大家可以参考。

时间如梭,转眼间又跨过一个年度之坎,回首望,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初,置业公司经营管理模式调整,财务工作并入财务部;客旅分公司人员分流,财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现,出纳核算、财务管理工作纳入财务部。--年-月份集团公司推出财务合同管理月,财务部被推向了阵地最前沿;--年-月份集团公司实际预算管理,财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部,要求管理水平的不断地提升,外部,税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控,在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了,下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算合同管理,有了统一归口的依据。

2、对出纳报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了出纳报表管理办法。

使出纳报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了出纳结算单,推出了出纳凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。

公司推出“财务、合同管理月活动”,说明公司领导对财务、合同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

1、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的出纳二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;

二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

2、配合目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符合财务管理的要求;

二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。

3、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。

--月份与宁波公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

4、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。

5、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。

为了使出纳核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、出纳核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从出纳核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。

6、出纳知识的培训,我们从三方面考虑培训内容,一是《出纳法》,要了解出纳知识,首先要了解这方面的法律知识;

二是出纳基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂出纳报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是出纳知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计,于--年--月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于--年--月--日推出《出纳报表管理试行办法》;--年-月--日推出《出纳凭证管理试行办法》。出纳报表推出执行-个月后,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。

出纳凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,-月份实行逐步换新的办法,-月份要求全面试行。试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综合管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足。--年-月份,针对出纳凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对出纳结算单据作进一步完善,并于--年-月--日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从出纳核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、出纳核算与结转、出纳报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、出纳审核

出纳审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如--家园项目地处余杭--,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配合材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。

在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购——供货——结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如-月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购——供货——结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。

3、出纳内部报表执行

对-月份出纳报表审核中发现存在的问题,如:①---公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行,使用的仍然是老格式,发现后要求重新调整编制;②--公司未按新表编制,因为信息传递上的出了问题,已通知从-月份报表按新表式编制。对这件事的反思,一项新工作的推行,一是要责任人大力宣传并监督执行,二是执行人足够重视并自觉执行,只有这样一项新工作才能有效地推行。

对出纳报表推出执行-个月后进行反检,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“出纳报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“出纳报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和--公司在编制-月份报表时试行。本打算在-月份报表中全面推广,因这项工作的前期工作量较大,由于-月份开展税务自查工作把此事担搁了,要求-月份落实执行。

4、销售管理

春节前后按揭放款缓慢,针对这个问题,姚笑君副总裁亲自督阵,由财务部与销售部门进行了核对查明原因,并催促银行放款。并明确了职责,按揭资料由销售部门负责,整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时,将名册报财务部,财务负责催放工作,在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

-月份公司加强了财务部销售管理力量,加强了对销售台帐的审核,加快了财务销售明细的编制,及时与销售置业部的销售月报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,提出有关措施。如:从-月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高,要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制,建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况,或了解清楚客户的相关信息,避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续,并对这批客户多加关注。

5、税务政策及纳税申报

运用税务政策,向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请,经--市地方税务局检查审核于--年月--日下文批复同意--建设集团有限公司对--山水人家置业有限公司、--坤和建设有限公司等-户企业按不超过当年销售收入-%的比例提取--年度总机构管理费。--年出纳决算中集团公司向山水人家置业公司提取了--万元。对--年养老保险进行清算,整个集团养老保险分-个公司交费。这样利于管理,对该项费用支出便于掌握,主要还是有利于接受税务与社保的检查。--年度,山水置业公司产生利润,为弥补以前年度的亏损,我们做了税务审计和申报工作,经多方努力于--年-月获得所得税退税返还--万元。

(二)审计工作

1、--置业公司一期交付结算后产生了利润,在进行所得税申报的同时,办理以前年度亏损弥补申报。

为弥补以前年度亏损委托--天瑞税务师事务所对山水置业公司--年、--年及--年进行了税务审计(--年、--年已审计过),出据的审计结果符合公司利益,西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。2、委托--兴合出纳师事务所对集团公司、山水置业、--置业、客运中心、集团合并报表进行出纳审计,审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、--置业、客运中心审计报告,审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的出纳审计报告经过蹉商获得了有效的出纳审计报告。

3、委托--兴合出纳师事务所对集团公司增资的验资工作,已取得有效的验资报告。

4、-月份对各公司财务状况进行了一次审计;

--月份对客旅分公司--年经营进行了内部审计;对投资企业彩虹城项目的--年出纳报表进行复核;-月份对社区服务公司--年经营情况自查工作进行了布置,并进行了财务审计。

5、今年房地产行业是税务机关重点审查对象,为此我们在-月份已对--年的有关出纳资料进行复检,做好有关准备工作。

-月-日,--市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计,由于准备充分,审计后对我们的出纳核算规范性给予肯定。

6、--年-月--日,--市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。

本次税务大检查在全省范围开展,会上对税务大检查工作进行了布置,税务大检查工作分三个阶段,第一阶段,为自查阶段,时间从-月--日至-月--日,给企业一个补交的机会;第二阶段,为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查,时间从-月下旬至-月底,对以下三类企业为必查对象:①自查情况空白的;②销售利润率不到-的;③不交自查情况表的,另外按自查户数的--%比例确定重点检查对象;第三阶段,为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视,姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作,要求财务人员全力以赴做好自查工作,经过--天的奋战,完成了自查工作。在自查申报过程中,认真对待税务机关的查询,在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报,未将我公司列入重点检查行列。

第3篇：地产营销审计报告范文

关键词：XX会计师事务所；SWOT分析；发展战略

会计师事务所是我国民间独立审计的一种主要组织形式。2012年，我国会计事务所行业总收入为510亿元，是1999年收入的16倍。但是我国会计师行业发展已经呈现两极分化现象，拥有数量绝对优势的中小型会计师事务所在市场份额上是绝对劣势。根据中注协2013年6月的公告信息显示，截止至2012年12月31日，全国共有会计师事务所合计8128家，整个行业收入为510亿元，前百家会计师事务所的业务收入合计314.49亿元，占全行业总收入的61.63%。中型事务所在面临大型和小型事务所的激烈竞争中愈发举步维艰，战略选择对于中型会计师事务所发展至关重要。本文以浙江的XX中型会计师事务所为研究对象，进行SWOT分析，并提出了适合中型事务所的战略选择。

一、XX会计师事务所的现状

XX会计师事务所由浙江中浩华天、浙江中达、浙江千马三家内资深事务所全方位整合而成立的一家有限责任会计师事务所，注册资本500万元，拥有员工200余名，其中注册会计师60人，是一家典型的中型会计师事务所。XX会计师事务所隶属于XX集团，该集团还下设有XX税务师事务所、XX房地产评估公司、XX资产评估公司和XX工程造价咨询公司以及XX财务咨询公司。XX事务所主要为江浙一带的企业提供财务报表审计、验资服务，同时还经营资产评估、税务咨询、财务咨询和管理咨询等相关业务。2012年，事务所年收入为4821.88 万元。XX会计师事务所客户分布在江浙一带。

XX会计师事务所的组织结构，布局比较合理。内部组织结构如图1所示。

二、XX会计师事务所的SWOT分析

（一）XX会计师事务所优势分析

1. 地域优势

XX会计师事务所位于经济发达地区浙江省杭州市，该地区中小企业众多，各类中小企业都是XX会计师事务所可以服务的对象。高速的经济发展水平，企业不仅仅有审计服务方面的需求，各类财务、税务咨询的市场广泛。事务所大多客户都集中在江浙一带，经过长期发展，大部分客户关系稳定。

2. 审计收费低

XX会计师事务所本身是中型会计师事务所，人力成本相对大型事务所较低，其收费标准相对于一些国际或国内的大型会计师事务所也是比较低的，XX会计师事务所具有一定的竞争优势。

3. 专业资质

XX会计师事务所有员工200多名，其中包含有注册会计师65名，并且己取得了审计资格、资产评估资格、土地估价资格、房地产估价资格及工程造价咨询资格。这些资格为XX会计师事务所能够为客户提供多元化并且贴心和专业的服务奠定了坚实的基础。

（二）XX会计师事务所劣势分析

1. 事务所规模偏小

XX会计师事务所2012年年收入为4821.88万元，2012年浙江省会计师事务所行业前50强总收入为311966.79万元，XX会计师事务所年收入在浙江省50强中只分得0.15%的市场份额，在整个行业中的市场份额为0.094%。XX会计师事务所的规模无论从收入或者说是注册会计师人数上来说，与大型事务所相比规模偏小。

2. 业务服务单一

XX会计师事务所，是一家典型的本土传统中型会计师事务所，公司的大部分收入都来源于财务报表审计收费、税务报告和验资报告等鉴证的收入，审计与会计收入占到公司收入的70%以上。这与国际四大事务所有着较大的差距，四大事务所业务多元化程度高，审计与会计业务收入都在50%以下。与管理咨询相比，财务报表审计、税务报告、验资报告等业务的性价比不高。因此XX事务所存在盈利空间不高，及业务单一带来风险的集中。

3. 从业人员结构不合理

事务所行业是知识密集型行业，人力资源是它的核心竞争力。目前XX会计师事务所有员工200余名，从公司员工的年龄层次来看，20～30岁的员工占到部门的60%以上，30～40岁的占15%～25%，40岁以上占到15%～25%，其中可能有一两名主任会计师已经超过50岁。存在一些已超过退休年龄，或在事务所挂职并不参与实际工作的注册会计师。公司有执业资格的注册会计师较少，通常一个组10多人就只有一名指导老师带领。事务所从业人员的流动性很高，每年都至少有10余名员工，1至2名项目经理会离开事务所。

4. 内控不完善

虽然有明确的部门划分，但是公司的一些董事会人员、合伙人、主任会计师、副主任会计师和一线项目经理等上层还是身兼数职或者身兼数个部门负责人。在XX所的基本业务管理中，任务分配是这样的，一线项目经理需要负责做项目，是项目出外勤、审计基础工作的负责人；合伙人和主任会计师则要负责承揽业务、复核工作底稿的工作。内部控制存在的主要措施三级复核，即重点复核，由主任会计师或其指定人来进行，有些事务所由合伙人进行复核。但是对于承担三级复核的合伙人和主任会计师来说，拓展业务占据了大量的时间，以至于一些项目的三级复核流于形式。

（三）XX会计师事务所机会分析

1. 市场需求多元化

面对经济全球化、竞争激烈化和管理科学化，除了传统的财务报表审计、验资需求外，中小企业对内部控制、税收筹划、人力资源管理、管理咨询、财务顾问咨询、投资融资管理等非鉴证类服务的需求越来越多，而我国目前有99%的企业为中小企业，这些都是XX会计师事务所可以服务的客户和业务。

2. 国家对中小事务所发展的政策支持

为了支持中小事务所健康快速有序地发展，中注协出台了一系列的政策，希望能够促使会计师事务所做大做强，增强我国中小事务所的竞争能力，2007年6月，中注协发表了《关于推动事务所做大做强的意见》，对我国事务所做大做强提出了10年内的总体目标，希望能够建立100家综合实力较强的事务所。2008年，中注协专门发表了《事务所内部治理指南》，为我国事务所内部治理指明了方向。XX会计师事务所可以借鉴该指南中适用于事务所的部分，加强事务所的内部控制和治理，抓住行业扶持的天梯，努力向上发展。

（四）XX会计师事务所威胁分析

1. 会计师事务所的合并

中注协提出支持会计师事务所做大做强战略之后，我国的会计师事务所纷纷响应其号召，通过合并的形式，强强联合，这加剧了事务所行业的竞争。事务所合并造成的结果是：大型事务所的品牌、能力、公信力等越变越强，小型事务所将越来越弱小，两极分化越来越严重。像XX会计师事务所这样的中型事务所在大型和小型事务所的夹缝中承接业务越来越困难。

2. 来自国内外事务所激烈的竞争

2000年我国加入WTO，会计市场全面开放，“四大”通过设立分所的方式，参与到我国注册会计师行业的竞争，在竞争中占尽先机。同时，国内小型事务所数量多，散、乱、杂，竞争非常激烈且无序。我国部分中小企业将审计价格的高低作为选择会计师事务所的主要标准，谁的价格低，我就去哪里做审计报告。这造成了小型会计师事务所使用低价的营销战略来拉客户的局面。在这样激烈的竞争中，XX会计师事务所要发展显得举步维艰。

三、XX会计师事务所发展战略举措

通过对XX会计师事务所现状的SWOT分析，我们发现差异化战略成为XX会计师事务所的可行战略，这需要XX会计师事务所加强差异化，选拔和培养人才，进行品牌发展。

（一）提高差异化

提高差异化，要求XX会计师事务所进行市场细分，结合事务所专长选择目标市场。可以按照行业对客户进行分类为工业企业、商品流通企业、运输企业、邮电通信企业等。XX事务所拥有熟悉房地产、工业企业方面的人才，更加熟悉这几个行业，应该选择其中的房地产行业、工业企业、商品流通企业作为特色经营目标市场。事务所也可以按客户规模对其客户群进行细分为跨国公司、中外合资企业、国有大中型企业、各类中小企业等。有了特色经营的行业之后，事务所在这个行业累计的经验和声誉可以使得事务所未来的审计等培训成本大大下降。考虑到XX会计师事务所自身有限的竞争能力，XX会计师事务所可以专门选择中小企业作为其服务对象。综上所述，XX事务所可以将目标市场定在中小型房地产企业、工业企业、商品流通企业，进行发展。

（二）选拔和培养人才

首先，公司应该有计划、有重点的招聘一些人才，比如招聘一些具有执业资格的注册会计师和有经验的审计人员；招聘一些具有多种工作经验的复合型人才来满足公司多元化发展的需求。要对所有员工定期进行培训学习；在淡季的时候进行轮岗，培养员工成为复合型的人才。鼓励员工考取各类专业证书，实施激励计划。和一些大型事务所建立合作培养关系，通过项目参与的方式，让员工学习一下大型事务所做底稿的方式和审计方式，汲取经验。要设计全面的薪酬体系，制定人力资本职业发展规划，通过完善的内部提升计划等手段，来留住人才。

（三）进行品牌发展

品牌发展的首要是提高审计质量。这需要XX会计师事务所的从业人员在执业过程中保持独立、客观、公正的形象，严格按照审计准则，保持专业性和审慎性，谨慎执业，并对被审计单位进行风险评估。积极与客户管理人员沟通，当发现企业的财务报告不真实或者管理人员有造假的嫌疑时，一定要避免受利益影响，对于企业的不合理要求不能妥协。要加强内部治理和风险控制，通过增强内部治理，可以使得事务所的内控更完善。要建立完善的质量控制制度，实施岗位责任制，将责任和风险落实到个人，明确项目经理、部门经理、主任会计师的权限及责任，一些岗位需要有人来监督，只有权责明确，才能让相关人员相互制衡；尤其在三级复核制度上，会计师事务所应该合理安排工作，加强对于审核制度的监督。另外，公司可以到大型事务所去“取经”，借鉴大型会计师事务所在内部治理方面的先进经验。要加强客户关系管理 ，XX会计师事务所应该加强客户关系管理，对客户关系进行用心的良好的维持，为客户提供专业的贴心的有特色的服务，在客户群中做出口碑、做出特色。要根据自身的战略目标积极进行品牌推广，通过举办审计论坛、赞助相关会计会议、加强与其他国内外会计机构的合作等等来推广品牌，增强XX会计师事务所的品牌价值。

参考文献：

[1]蔡玲玲.开放视野下的中国会计师事务所发展战略――基于swot分析的视角[J].会计之友，2010（11）.

[2]孙晓辉.中国本土会计师事务所的SWOT分析[J].会计之友，2012（11）.

第4篇：地产营销审计报告范文

关键词：企业；客户资信；分析方法

中图分类号： C29 文献标识码： A

随着我国市场经济的快速发展，企业间的竞争日趋激烈，在这种情况下赊销已逐步成为企业获取市场竞争力的必要手段和经营方式。目前在我国的许多行业如医药保健品、纺织、机械等行业以赊销方式完成的交易额已达到50%以上。但由于我国市场经济秩序的不完善及很多企业没有内部信用管理机制或是信用管理机制不健全，导致了大量坏账的产生，给企业造成了严重的经济损失，阻碍了企业的健康发展。

近几年来,市场营销风险与日俱增,严重制约着企业的经营活动,也是困扰企业改革和发展的重要因素之一。突出表现在客户资信水平普遍下降,企业间货款拖欠严重。这虽然有宏观因素的影响,但更重要的是多数企业尚没形成一套有效的营销风险管理机制。一些企业虽然已认识到营销风险的严重性,但缺乏营销风险预警与防范的措施。在众多的营销风险中,客户资信的风险是营销风险管理的核心。因为客户是企业营销的对象,也是企业赖以生存与发展的基础。因而加强客户管理,尤其是对客户资信进行调查评估,并在营销过程中根据客户的特征及行为变化,适时地给予风险预警,可以从营销的开始便预防风险的发生,并通过对不同资信水平客户的分别管理,建立良好稳定的客户关系。

企业客户资信评估是企业在对客户进行全面考察分析的基础上,对其履行营销承诺的能力及其可信任程度进行的综合分析和评价。企业在营销活动中,可以利用客户资信水平来执行信用政策,即在商品销售中利用赊销、分期付款、经销等方式来达到既有效促进营销,又有效控制风险的目的。

在我国，长期以来信用分析和企业信用评级工作主要局限于银行系统对贷款客户或专门评估机构对特定企业(如证券、股票发行公司、房地产公司等)的评级。其评估的目标和方法带有很大的局限性。

1 BJ企业进行客户资信分析的目的和意义

BJ企业在赊销企业产品时，面临两种风险：一是客户在偿还货款到期时，主观上不愿意偿还货款；二是客户在货款到期时，由于经营不善或外部环境因素的影响，没有能力偿还货款。为此，BJ企业有必要进行客户资信分析避免或降低风险，保证货款及时回笼和企业的效益。

企业客户资信分析，是指企业在客户经营状况的基础上，运用科学的方法，通过信用分析，对客户的资金实力、偿债能力、经营管理能力、获利能力、履约能力、发展能力等各方面状况作出评定和预测，从而确定客户的资信等级的过程。

具体的分析方法是：制定一系列指标，评估人员根据客户提交的财务报告以及自己调查掌握的相关资料进行分析评定，按得分高低把客户归人不同的资信等级，如AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级等。客户资信等级是反映客户偿还债务能力的相对尺度，它们分别代表如下含义：（1）AAA级客户(90 -100分，不含90分)：生产经营规模达到经济规模，市场竞争力很强，发展前景良好，流动性很好，管理水平很高，具有很强的偿债能力，对企业的业务发展很有价值。（2）AA级客户(80- 90分，不含80分)：市场竞争力强，有好的发展前景，流动性好，管理水平高，只有较强的偿债能力，对企业业务发展有价值。（3）A级客户(70-80分，不含70分)：市场竞争力较强，有较好的发展前景，流动性较好，管理水平较高，具有较强的偿债能力，对企业业务发展有一定价值。(4)BBB级客户(60-70分，不含60分)：市场竞争力一般，发展前景一般，流动性一般，管理水平一般，偿债能力一般，具有一定风险。(5)BB级客户(50-60分，不含50分)：市场竞争力、流动性和管理水平较差，发展前景较差，偿债能力较弱，风险较大。

通过对客户的资信分析，一方面，可以帮助企业更全面地了解客户，降低企业风险，确保资金的安全，避免只凭经验和主观判断来确定客户信用状况而产生的偏差、不客观和不公正；另一方面，可以使客户对自己在本行业乃至在全社会中所处的地位有一个大概的了解，从而促使客户加强自身管理，维持良好形象。

2BJ企业客户资信评估因素

对客户资信评估因素可以划分为三类。

第一类，客户自身的特征。这一类因素主要是指那些有关客户表面的、外在的、客观的特点，如客户的表面特征，产品与市场状况、经营管理状况以及其最终用户情况。一般来说，有关这一特征的信息来自于企业与客户的一般接触和公共资料中，较为容易获得。

第二类，客户优先性特征。这一类因素主要是指企业在挑选客户时往往优先考虑的那些因素，如企业与该客户交易可获得的利润率、该客户对企业(评估者)市场竟争和市场吸引力的作用以及该客户的可替代性等等。一般来说，这一类特征反映在企业的业务部门所掌握的资料当中，而且带有相当大的主观性(评估者的偏好)。然而对这一类因素也必须给予足够的重视。因为它直接地反映了评估者的目的性。

第三类，客户的信用及财务特征。这一类因素主要是指能够直接反映客户信用状况的财务状况的那些囚素，如银行信用状况、付款记录、诉讼记录、资本及利润增长情况、偿债能力及其债务状况等等。这一类信息住往是企业信用部门或财务部门较为关注的。在我国目前许多企业的财务报表缺少严格审计的情况下，对其财务数据的准确性应当给予格外的注意。另外企业应当对客户的付款记录进行严格的监督，作为信用分析的重要根据。

3 BJ企业客户资信分析方法的研究

3.1 BJ企业客户资信分析原则

3.1.1静态与动态相结合。过去的分析与未来分析相结合，要将企业的发展过程以及影响企业未来发展的内外部因素，经济和非经济的因素结合起来进行 分析和预测，才能对企业的可持续发展状况作出准确的估计和判断。同时还要对 受评企业进行持续的跟踪评估。

3.1.2定量评价与定性评价相结合。资信评估以定量分析为基础，主要检查企业内部，如财务结构和质量、偿债能力、经营能力、经济效益等经济数据的真实性，准确性和全面性。在企业资信评估中，定性研究主要在定量分析的基础、 外部支持力度等方面的特性及存在差异。

3.1.3资料分析与实地考察相结合。担保项目企业资信评估需要特别注意现场考察和资料核实。现场考察可直接了解企业规模、设备能力、主要产品、经营状况、管理能力、技术能力、人员素质等方面，均可得到直接信息，我们必须进行进一步核实，有必要会聘请行业专家共同进行考察及评估。

3.1.4宏观分析与微观分析相结合。资信评估对企业内部因素，企业外部因素，直接间接影响企业的因素、现实、潜在的因素，从国内、国际市场的等等进行全面分析，才具有全面性、科学性和权威性。

宏观经济环境分析，包括经济形势、经济政策因素的影响以及行业情况的分析：(1)外部支持力度等方面的特性及存在差异。①经济形势分析：分析国民经济总体运行情况，以及消费、金融、投资、财政等方面影响；②经济政策分析：分析财政政策、货币政策、收入政策等方面影响；③行业分析：分析产业政策、行业特征、行业周期、行业水平、行业前景等方面的影响；(2)微观分析主要包括下面几个方面：①基本分析，分析市场环境、行业地位、经济区位、产品、竞争能力、成长性、领导素质、员工素质、管理水平及技术装备水平等；②财务分析，分析现金流量、收益、资产、负债等财务信息；③重大事项分析，分析重大关联交易、重大投资项目、重大资产重组、重大 损失、重大或有事项、重大诉讼案件等。

3.1.5横向分析与纵向分析相结合。将评估对象与相关行业(企业、项目等)比较，分析其所处的地位和优势劣势；将评估对象的当前状况与历史发展相比较，分析其成长性、发展潜力和趋势。

3.1.6对企业申报资料及报表的真实性分析。采用要求企业提供审计报告，对企业进行现场考察，对企业提供的财务数据进行抽样检查包括进行账表、账证、账务等方面核查，要求企业提供贷款卡信息、银行对账单，查询工商、税务、海关等相关记录，审查企业供货及销货合同等方法了解其财务状况、经营能力、盈利能力及资金需求的真实情况。

3.2 BJ企业客户资信分析具体方法

3.2.1比较分析法

比较分析法是指通过相关经济指标的对比分析确定指标之间差异或趋势的 方法。比较分析法的具体分类如下：

（1）根据财务报表分析的要求与目的的不同，比较分析法可分为：实际指标与本企业以前多期历史指标相比较、实际指标和预算计划指标相比较、本企业指标和国内外行业先进企业指标或同行业平均水平相比较等。

（2）按指标数据形势的不同，比较分析法可分为绝对指标比较分析、相对指标比较分析和平均指标分析。

3.2.2比率分析法

（1）相关比率-财务指标分析分析的比率关系有：反映企业流动状况的比率即偿债能力比率、反映企业资信管理效率的比率的资产周转率、反映企业权益状况亦或企业经营成果的比率即盈利能力比率、反映企业偿付财务费用的比率、反映企业资金流入流出的比率等。

（2）构成比率--结构分析

主要计算项目有：各资产占总资产比重，各负债占总负债比重，各负债及所 有者权益占总负债及所有者权益的比重，各项业务及产品利润，收入，成本占总 利润、总收入和总成本的比重，各类存货占总存货的比重等。

（3）动态比率-趋势分析对比的标准不同，又可分为定基速度、环比速度和平均速度。

3.2.3趋势分析法

通过分析历史资料，找出事物的变化规律，从而预测其发展趋势的一种方法。 在进行项目评估时，将分析指标的历史数据按照发生的先后排序，形成时间数列。 当时间数列呈现一定的上升或下降趋势，并且逐期增减量大致相同时，用平均增 减量趋势法测算未来经济指标的发展趋势。

3.2.4因素分析法

通过分析影响财务指标的各项因素，并计算其对指标的影响程度、用以说明 本期实际与计划或基期相比，财务指标发生变动或差异的主要原因，因素分析法 根据其不同的特点，有以下几种分类：

（1）连环替代法 把经济指标分解为各个可以计量的因素，根据因素之间的相互依存关系，顺次的测定这些因素对财务指标的影响方向和影响程度。

（2）差额计算法 利用各个因素的比较期与基期数之间的差异，依次按顺序替换，计算各个因素变动对综合指标变动的影响方向和程度。

3.2.5平衡分析法

对经济活动中具有某种平衡关系的经济指标进行分析，该种方法查明这些指 标间的关系是否变现为平衡关系，按照指标间的平衡关系测定各项因素对分析对 象的影响程度。

4 BJ企业客户资信分析简易方法

本办法适用于业务发生时间达到6个月以上的用户。通过我们HK企业两年多来的实际运作，未产生一例货款回笼风险，初步证明用本办法评估选择用户是行之有效的。

申请或请求销售公司产品部分货款非即时结清的用户，在评估资信时，必须提供下列有效资料或文件：

（1）经注册登记机关加盖印章的 《营业执照》复印件；

（2）书面申请报告表（法人签字、盖公章），见表一；

（3）提供有效的履约保证资料：预交履约保证金的收据、提供质押或抵押的有效产权所有权证书等。

在客户提供上述有效资料的基础上，可按照以下程序进行客户资信评估：

（1）《非即时货款结清申请表》的确认：本表内容的真实性经销售主管确认后，由销售部门填写《用户诚信登记评审表》（见表二），交营销部、财务部、法律顾问签署意见后，由分管销售的经理审批签字生效。该评审表的主要内容为：用户全称、货款往来情况、履约诚信、经营能力和业绩、综合登记评价（分为：AAA、AA、A三个等级）。

(2)评价细节：不同企业、产品可根据实际情况制定相应的百分制评分细节。

AAA级：双方合作融洽、合同履约率95%以上、提货均衡、专营本公司产品或占全部经营同类产品份额80%以上、货款能按规定期限结清、市场网络健全、开发能力强、发展潜力大的用户。

AA级：用户在其所属区域市场占主导地位，并以经营公司产品为主，合同履约率在85%上。

A级：用户经营多家同类产品，合同履约率低于85%，公司产品非其主营产品。

(3)不同“A”级享受不同政策：

AAA级：通过申请可享受月供货量金额内铺底资金销售运作及相关价格等优惠政策。

AA级：可以申请以质押、抵押等保证方式进行相当金额的铺底资金销售运作及相关优惠政策。

A级：只限于即时货款结清销售方式。

用户资信、诚信等级是动态的，有效期最长为一年，第二年必须重新评估定级确认。在运作期间，销售部门负责用户的随访。每个季度初，销售部门必须将用户最新资信、业务往来情况书面报告反馈给营销部等相关部门，以便及时调整政策，做到动态监控，防患于未然，杜绝货款回笼风险的产生。

5结语

客户是企业的重要资源，它既是企业的财富来源也是企业的风险来源。因此企业在做好客户关系管理的同时，还要重视客户的资信管理，使企业拥有良好的客户群，保障企业的健康发展。

参考文献

[1]吴晶妹.资信评估[M].北京：中国审计出版社，2008

第5篇：地产营销审计报告范文

1.1信贷员素质低下

不少信贷员文化水平低下，对国家金融政策领会不深，缺乏基本的业务操作技能。一些信贷员由于文化知识水平和专业知识都不高，对国家金融政策、金融法规、法律不能领会透彻，无法正确地分析金融形式，缺乏预见性和判断性，因而对工作只能勉强应付。有的信贷员虽然从事信贷员工作多年，但连评估报告还写不好，甚至就根本不会写，更谈不上运用科学的手段和方法，认真、仔细、全面地开展贷前调查、评估工作，对贷款项目缺乏可行性研究和严格的审核，难以提出以量化分析为主的评估报告，从而不能为贷款决策提供科学的依据，造成贷款风险增高，损害了银行的利益。一些信贷员由于缺乏有关企业经营管理方面的知识，不熟悉企业的生产经营状况和产品的市场发展趋势，对企业财务管理和资金运行中存在的问题，不能及时地发现，从而不能及时地在信贷政策上做出相应调整，盲目地支持项目，甚至向一些资不抵债的企业继续发放贷款，导致贷款逾期、呆滞、甚至成为呆帐。

1.2基础管理工作薄弱，信贷档案资料漏缺严重

主要表现为借款人和保证人的财务资料、贷款抵押凭证、贷后检查报告、催收通知书等资料的漏缺。信贷档案是银行发放、管理、收回贷款这一完整过程的记录，它的漏缺，尤其是有些法律文件不全，不仅对贷款的风险分析造成困难，也构成了依法收贷的障碍。[1]

1.3贷款经办人员法律知识薄弱，法律意识不强，贷款失去法律保护

这方面的问题主要有：①保证人主体资格不符合法律规定的要求；②一些商业银行未对抵押物、质押物的合法性、有效性进行认真审查；③按照《担保法》规定必须办理抵押登记的，未按法律规定办理抵押登记，造成抵押行为无效；④变更主合同主要条款、延长主债务履行期限或者加重主债务人债务数额，未征得保证人书面同意，致使保证合同无效或部分无效；⑤不能充分运用法律有关诉讼时效中断或中止的规定，维护银行的依法收贷权。

1.4内部监督机制不健全，信贷管理制度存在漏洞，忽视对管理者的管理

从支行行长、主管信贷的副行长、信贷员到信贷管理处室的主要干部，经常频繁调动。在所参与贷款未到期的情况下异地而官，甚至调离本行。由于不良资产的出现有潜伏期，在贷后跟踪工作徒有形式的情况下，贷款未到期之前它是“良性资产”（在季度结息时挂息的除外）。这便容易导致不良资产的上升，甚至导致上下级合谋现象的发生。这是由于信贷委员会流於形式，出现个别领导控制委员会的情况。主要表现在：①一些基层行长权力过大，监督约束机制没有真正起到作用，造成一些基层行长乱批贷款、乱投资、乱担保等；②贷款责任无法落实，最终导致无人负责，不了了之；③行长经营目标考核办法不科学，助长了行长经营上的短期行为，为了完成指标任务，不得不采取违规的做法。

1.5违规账外经营严重

违规账外经营是目前股份制商业银行信贷管理中的一个重要问题。其违规经营主要采取私设账外账、乱用科目、调整账表和绕规模贷款等形式，并主要投向房地产公司或其他高风险收益领域。由于账外经营是在隐蔽情况下进行的，这部分资产没有处于有效的监督之下，甚至参与了违法犯罪活动，因而这部分信贷资产处于巨大的风险之中。造成违规账外经营的主要原因包括：①前几年规章制度不健全，下放基层行权力过大，加之地方经济发展过热，资金需求与规模控制矛盾突出，导致了一些基层行经营行为出现严重偏差，违规经营逐步扩大；②个别行领导受个人或小团体利益驱动，无视国家金融法规，置国家三令五申于不顾，存在侥幸心理，隐瞒不报，结果漏洞越来越大；③部分行经营管理混乱，内部控制不严，监督机制形同虚设。[2]

2改善股份制商业银行的贷款管理的对策措施

2.1必须提高银行信贷人员自身素质

充实信贷员队伍，加强对现有信贷人员的培训。要把那些即精通业务又富有开拓精神的经营型人才、管理型人才选，充实信贷员队伍；同时，要加强专业知识和业务知操作规程的培训。在培训中，不仅要组织信贷人员学习金融专业的基本知识，还要加强对企业管理、市场营销、市场调查和市场预测等方向的学习，提高他们信息调研、信息业务处理的能力及分析企业生产经营和销售状况的能力，以便能更好地对企业的资金运行和财务活动进行监督。

2.2修订、完善各项信贷管理制度，保证各项制度之间协调、配合和制约，确保各项信贷制度贯彻落实

首先，从制度上完善信贷档案管理。尽快制定、实施《信贷档案管理实施办法》，就信贷档案的收集、交接、检查进行明文规定，指派专人负责，并定期检查、考核执行情况。对企业财务资料虚假问题，可以考虑建立“四相符审核”和“财务报表审计失实责任赔偿制度”。具体来说，就是：一方面银行本身对借款企业的总账、明细账、原始凭证和重要实物进行核对，做到“四相符”；另一方面可与会计师事务所签订合同，委托事务所对银行贷款申请人的财务报表进行审计，并出具审计报告，作为银行审批贷款的依据。其次，进一步完善以贷款风险管理为核心的授权授信、审贷分离、分级审批、集体审批、贷款“三查”等风险控制制度，杜绝各种违规行为的发生。

2.3对不良资产贷款实行终身负责制，对信贷员个人实行利益激励机制，将工作实绩同物质利益直接挂钩

股份制商业银行必须建立一个公平竞争、公平对待、员工个人利益同银行经营发展紧密相连的利益驱动机制。对信贷员而言，要把经手贷款的到期本息清收率、贷款逾期率同信贷员的个人工资与奖金直接挂钩，对因信贷员个人原因而非不可抗拒因素造成的不良贷款，必须实行终身负责制，对于那些工作渎职，使银行受损的信贷员，不论金额大小，都要严肃处理。当然，对于某笔贷款收不回来时，贷款经办人的责任究竟有多大，因受到何种程度的处理，必须由不良贷款责任评审和考核定量委员会才能做出决定。因此，股份制商业银行实行不良贷款责任评审制和考核定量制势在必行。

2.4完善信贷风险评价体系，切实强化贷款风险的全程控制

股份制商业银行要转变信贷管理观念，强化信贷风险全程控制过程中，改变目前全行上下拘泥于消化处置不良贷款的现状，把侧重点放在事前防范和事中控制上。一是进一步健全完善客户风险评价体系，制定科学的量化的风险识别、风险预警标准化执行方案，以便于信贷管理人员参照这些标准做好深入细致的贷前调查，考察客户的资信能力，正确评判客户的信用风险，为信贷决策提供依据。二是坚持风险分散原则，搞好贷款的风险组合，避免贷款风险集中。三是搞好贷款客户的定期分析评价，关注企业的经营变化，对影响企业贷款偿还的风险因素进行分析。对已经形成的不良贷款要成立专门的处置机构，进行集中管理，分类解决，一户一策，采取多种手段进行清收和转化。

2.5将贷款风险评估具体落实到一个独立于信贷业务部门的职能部门

贷款风险定期评估是监测贷款风险度的一项具体工作，需要独立、科学、客观地对每一笔贷款生命周期中的风险状况作出量化评估，达到一定风险水平的贷款，就需要有关部门采取有效措施化解、转移风险。因此，为了保证贷款风险评估的客观性、科学性、时效性，这项工作需要一个独立于信贷业务部门的其他部门来独立完成。设立专门的信贷管理机构是为了防范信贷权力的过分集中，利用机构的相对独立性在信贷权力分配中建立起一道“防火墙”。但为了保证信息的流动性，保证各个部门都能充分占有、共享收集到的借款人的资信信息，还应该建立信息在有关部门流动的制度，防止划地为牢、公共信息被一个部门私自占有的情况发生。

2.6再造风险管理体系，全面加强风险管理

第6篇：地产营销审计报告范文

Abstract: Agent theories provide reasonable explanation for the existence and development of minitype accounting firms. At the same time，minitype accounting firms have real demand of existence and development. But there are many problems and obstacles in the development of minitype accounting firms. This article bring forwards some resolving suggestions after analyzing the problems，and expect they can benefit for the development of our minitype accounting firms.

［关鍵词］：小型事务所，存在与发展、理论基础、问题及对策

Key words：Minitype accounting firms，Existence and development，Basic theory，Problems and countermeasure

一、 小型会计师事务所存在与发展的理论基础

詹森（Jensen）（1976）和麦肯（Mecking）认为，委托关系是指“一个人或一些人（委托人）委托其他人（人），根据其他人的利益从事某些活动，并相应地授予人某些决策权的契约关系。按照詹森的观点，关系无时不有，无所不在。理论认为会计中介的出现不是外部力量强制的结果，而是力量选择所致［1］。中、小由于规模小，企业自己成立专门机构从事会计及其他管理工作的成本就高，此时，如果小规模企业仿照大企业的模式建立一整套复杂的链势必不符合所有人的最大效益，而小型会计中介提供的会计服务及其他管理咨询的成本会低很多。因而，中、小企业为了降低成本需要聘请小规模会计中介为之提供诸如会计（记账、报税等）、税收筹划、投资、理财、内部审计（外包方式）等专业，而大型事务所往往不屑于耗费时间、人力、财力开辟中小企业这一市场。同时，随着中、小企业一部分管理工作的外部化，股东还可以有效降低聘请专职会计及其他管理人员出现的“逆向选择”和“道德风险”等问题。小型会计师事务所实际上受托承担了小规模企业一部分管理工作，其小规模企业为此付出的成本最低。此外，小型会计师事务所为小规模企业提供审计服务，则是从另一角度降低所有人的成本，对内部管理人员的业绩真实性进行鉴证服务的。因而，小型会计师事务所的生存与发展是迎合小规模企业降低成本的需要，小型会计师事务所存在是社会必然的选择。理论为小型会计师事务所存在与发展提供了合理的理论解释。

二、现实需求：小型会计师事务所存在和发展的空间分析

，理论界对小型会计师事务所的确认并没有统一的标准，一般认为，注册会计师人数在10人以下的为小型会计师事务所。小型会计师事务所在很多国家是一支不可小覦的社会审计力量。如澳大利亚个人事务所占事务所总数的78%。1997 年，法国会计审计行业共有事务所15420 家，10人以下的事务所占总数的80% 以上，其营业额和就业人数方面都占了1/3 以上。在香港，会计师事务所有一千多家，而合伙人少于10人的大概占了90%左右。在这些国家和地区中，中、小企业会计业务的社会化达到了相当的程度。由于规模小，企业自己做会计的成本就高，同时会计行业提供的会计服务的成本会低于企业自己做会计的成本［2］(周红，2002.8)。在这一过程中，中小型事务所的发展空间特别大。事实上，截至2004年7月12日，我国CPA人数在10人以下的事务所2805家，占总数的59%。小型会计师事务所凭借价格和地域优势；成本、专业优势［3］在我国亦有很大的存在空间。目前，我国中、小企业已近1000万家，占全国企业总数的99%。这些企业的年报审计工作、其他较为简易的管理咨询工作需要一大批小型会计师事务所来进行，大、中型会计师事务所一般出于收费绝对金额方面的考虑不大会承揽这方面的业务，这为小型会计师提供审计服务提供了存在的空间。同时，中、小会计师事务所的发展是满足多元化的市场格局、发挥其特定的市场功能的需要；是实现市场自身定位方面的需要。这些小规模企业需要会计中介提供价格低廉的记账、纳税申报、会计制度设计、基本会计知识培训、验资工作等专业。同时，这些小型会计中介组织由于成立时间短、起步晚，无论是在资产规模、资金实力、技术人力上都无法与大中型事务所竞争大中型企业，而只能将自已的服务对象定位在中小企业上。

三、我国小型会计师事务所存在的问题分析

我国已有部分人员对小型会计师事务所存在的问题进行过分析，幸倞(2003.10)认为我国中小会计师事务所发展存在内部和外部制约因素；中、小企业自身条件限制、发展环境的制约等。龚凤兰(2005.10)则进一步指出了中、小会计师事务所审计风险意识淡薄；审计单一；业务单一；低价揽客导致恶性竞争；设置注册会计师执业壁垒等问题。可见，理论界对小型会计师事务所存在的问题并没有统一的认识，而大多认识都是建立在对理论推演的基础上。本文在前述研究基础上以实证调查为基础，分别从行业竞争环境、市场细分、内部治理、制度缺陷及诚信观念等方面提供一些新的证据。

(一)、市场竞争秩序混乱、执业环境令人堪忧。

笔者曾就会计中介发展问题在湖南省范围内进行过一次问卷调查［5］，调查结果显示：大约有78.05％受调查注册会计师认为行业发展最大问题是市场环境。市场环境对会计中介行业的具体表现在：（1）注册会计师行业与税务、土地估价、房地产估价、工程造价、价格签证和司法会计鉴定等在内的其他行业的无序竞争；（2）政府部门的不利行政干预，包括国有资产部门的不规范招标、政府部门任意要求事务所对部分领域业务降低收费标准等问题；（3）政府设定业务委托前的入围资格。有45.9％的受调查注册会计师认为目前小型会计中介凭人情关系获取业务的比例在50％以上。而对于委托方或项目介绍方索要回扣的比率，30.7％的人认为回扣额在20％-30％之间，而27.19％的人认为在10％-20％之间。此外，目前我国审计市场中买方尚不需要高质量审计服务，因而导致小型会计中介通过“低价揽客”和“压价竞争行为”赢取客户，事务所只能以价取胜，而无法通过提高审计服务质量。因此，压价竞争是业内的恶性肿瘤，影响小型会计中介组织发展的关鍵在于执业环境的治理。

(二)小型会计中介对市场细分不够、业务类型过于雷同、行业专门化水平低。

在会计师事务所数量设置的合理性调查选项中有70.09％的受调查注册会计师认为会计师事务所的数量设置过多。我们认为：与国外相比，我国小型会计中介数量并不比法国多，分布密度也不比香港地区大，其问题的关鍵是市场细分不够，大部分小型会计中介只能揽同样的活，业务类型过于雷同；小型会计中介行业专门化水平低，服务及功能定位没有特色。揽到的审计业务一般又集中在1-5月份，6-12月业务不多，甚至出现了在业务量不多时要减员的情况，因而导致大家争抢饭碗的现象。目前，小型会计中介的主要收入来源于传统三大项：审计收入、评估收入、验资收入，占总收入的90.32%，而咨询业务收入等仅占9.68%。说明事务所开拓的新业务量不大，市场营销观念落后。

(三)小型会计中介劳动生产率低，CPA待遇不高，难以留住优秀人才。

调查显示，目前在小型会计师事务所执业的注册会计师年收入水平大约在3-5万元之间(沿海地区稍高)，收入与其它行业相比没有任何吸引力。收入低主要是劳动生产率低，我国小型会计师事务所创造的劳动生产率与国外相比相差甚远。在法国，规模为1-5人的小型事务所其人均劳动生产率(45万法郎)仅次于规模为50人及以上的大型事务所(51万法郎)，并且还高于其它规模的事务所。同时，在小型会计师事务所缺乏能上能下的晋升制度、能进能出的流动制度，事务所的利润分配方案体现得更多的是资合因素，人的价值难以显现。相当一部分注册会计师认为在小型会计师事务所干得再好也没有多大发展前途，很多注册会计师只是把在小型会计师事务所服务作为一种锻炼自已的机会，作为向大公司、涉外企业进军的跳板。因此，只有小型会计师事务所创造的劳动生产率较高并给员工开出较高待遇，构建一个有效运行的治理模式以及良好的公司管理方式时，小型会计师事务所才能吸引住优秀人才。

(四)小型中介诚信观念急需加强

市场从某种意义上来说是一种信用经济，它要求市场各交易主体讲信用、讲诚信、坦诚相见。这一点对于会计中介尤为重要。因为注册会计师是市场经济的“看门狗”，小型会计中介则是政府与小规模及其他利益相关者信息沟通的重要渠道，如果小型会计师事务所不讲诚信，就会造成信息传递的失效。然而，我国小型会计师事务所提供的审计服务程序不到位，审计报告严重失实，管理咨询缺乏建设性，提供的专业化服务水平不高，这些都反映出小型会计师事务所诚信缺失的严重性。近年来，我国小型会计师事务所面临的诉讼皆因注册会计师诚信缺失引起。

（五）事务所内部治理结构有待完善

据笔者调查，小型会计师事务所内部存在的主要问题是：30.8％的人认为是一股独大，分配制度不合理；32.52％的人认为优不胜、劣不汰，股权结构已定；21.14％的人认为是道不合，缺乏重新组合的可行渠道；另外26.02％的人认为还有其他主要问题。因此，小型会计师事务所内部缺乏有效的绩效考核机制，股权结构不合理，一股独大，事务所内部利益的分配只注重资合的比例，忽视人合的因素，因而事务所的稳定；可以说，事务所的关键就是必须具有一整套的治理方案，股权结构合理，分配方案公开公平，能者上，劣者汰，事务所各层级人员的责、权、利要匹配，这样才能有效调动广大员工的积极性和创造性。

四、小型会计师事务所发展的对策建议

针对我国小型会计师事务所存在的市场竞争环境差、内部管理水平低、公信力下降等一系列问题，笔者建议采取如下对策以促进小型会计师事务所的发展。

（一）努力改善注册会计师执业环境。目前影响小型会计中介组织发展的两大因素是外部环境的不良性和业内竞争的无序性。为此，一要靠政府出台政策、补充修订相关法律规定，加大监管、处罚的力度，二要靠行业协会加强检查、协调和指导。如严禁部门垄断限制事务所执业，消除注册会计师的执业壁垒，严格禁止小型会计中介采用低价竞争策略或利用回扣变相捞取业务的行为，对事务所服务、收费项目、收费方式、收费标准及收费方式等方面作了新的调整，由物价部门和行业协会按照事务所的成本结构和注册会计师行业高风险的特点制定出一个最低指导价。为规范事务所执业收费提供政策保障，维护行业公正、公平的市场竞争秩序。对收费项目明显低于最低指导价的会计师事务所，由行业协会对其执业质量进行跟踪检查，对审计质量低劣，靠低价揽客扰乱审计市场的事务所采取停业整顿、撤消资格等措施，实现事务所之间的优胜劣汰。

（二）细化会计服务市场，实现功能创新。小规模会计中介市场秩序混乱，存在低价揽客、压价竞争的行为，这与我国小型会计会计师事务所服务内容版本雷同、业务过于单一、品牌经营意识不强、营销观念落后密切相关。因此事务所在经营战略上应有意识地运用多样化和差别化经营战略。一般而言，小型会计中介组织应该根据自身实力、充分发挥自身优势，集中发展有竞争优势的业务、采取不同的竞争策略。同时，财政部门、注协应制定政策，积极引导行业发展，在规模化的基础上实行行业专门化经营，而有一定行业专长的品牌会计师事务所则应积极合并相同类型的会计师事务所实现规模经营。诚然，小型会计师事务所的发展，并不是全部都要走联合兼并的道路，一些小型会计师事务所完全可以将其定位为小规模企业服务，在不扩大规模的情况下进行特色化经营、通过提高劳动生产率走内涵式发展的道路。

（三）加强质量监控、防范审计风险。对于事务所的外部质量监管，目前的行业执业检查力度不够，要壮大检查队伍，提高队伍的素质，真正做到检查有条不紊，发现问题后要及时帮助事务所改进工作。国家还应完善对提供虚假信息的事务所及其相关审计人员的民事诉讼机制和禁入机制。小型会计师事务所内部在承接业务时，应考虑其专业胜任能力，不承接无法胜任的业务。对已承接的项目要按照审计准则的要求，编制审计工作底稿，获取充分适当的审计证据，严格防范审计风险的发生。

（四）树立和强化小型会计师事务所的诚信意识

为了从根本上消除目前会计中介行业的诚信危机，首先，政府部门及新闻媒体要大力宣传力度，努力营造一个倡导诚信，崇尚诚信的社会氛围，以整个社会的价值取向引导人们树立诚信观念。其次，注协要坚续完善注册会计师个人的诚信档案，加强对小型会计师事务所及其从业人员的监管和审查，建立小型会计中介组织的信用评估体制，对其信用进行评估，并定期向社会公布。对失信的小型会计中介和注册会计师个人要予以严惩。

（五）努力加强小型会计中介组织的内部管理

在中介组织内部要建立健全各职能部门，制定和完善内部的各项规章制度，使各项活动有章可循。制定长远发展战略，防止短视行为。小型会计师事务所要制定和完善人事任免制度、考评制度、奖罚制度、晋升制度、激励措施，充分调动内部员工的积极性和发挥他们的创造性。加强后续的管理，积极培养行业专长型注册会计师，不断提高员工的专业胜任能力。

五、简要结论

为小型会计师事务所的存在与发展提供了合理的理论解释。同时小型会计师事务所也有很大的市场存在空间。目前，会计市场存在着“柠檬市场”现象，要防止“劣币驱逐良币”问题的出现，关鍵要对症下药，有针对性地采取一些措施以克服其目前存在的种种不足。

：

［1］林钟高、尤雪英、徐正刚.独立审计理论.［M］立信会计出版社，2002，9

［2］周红.法国小型会计师事务所的发展及对的借鉴［J］中国注册会计师.2002，8

［3］龚凤兰.中小会计师事务所发展的理性思考［J］财会通讯.学术版.2005，10

［4］幸倞.中小会计师事务所的市场定位应在中小企业［J］进步与对策.2003，10（上）

［5］李铁群、彭屹松等.会计中介会计中介组织的发展与监管问题研究----针对湖南省会计市场的个案研究报告.湖南省社科成果评审委员会规划课题，项目编号(073101070408)

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第7篇：地产营销审计报告范文

各位董事：

现在，由我代表公司第五届董事会作2007年度工作报告。

一年来，公司董事会认真履行《公司法》和《公司章程》等法律、法规赋予的职责，严格执行股东大会决议；全体董事在2007年里，认真负责、勤勉尽职，为公司董事会的科学决策和规范运

作做了大量的工作。

一、2007年的主要工作及取得的成绩

2007年是我公司发展历史上具有重要意义的一年，在这一年当中，公司治理不断规范，管理改革进一步深化，产业整合效果明显，核心主营业务经营取得持续增长，主要的历史遗留问题得以顺利解决，公司的基本面发生了根本性的转变，一举扭转了连续两年亏损的局面，为公司的加速发展、做强做大奠定了良好的基础。2007年度公司董事会重点做好了如下几方面的工作：

（一）集中资源做好主业经营，经营业绩取得历史性突破

本公司的实际控制人黑五类集团重组广西斯壮后，将其最具核心竞争力的糊类和米粉等食品产业先后注入上市公司，使本公司具有了核心主业，2007年初，公司的产业结构调整基本到位，因此2007年公司集中各方面的资源抓好主业经营。首先是加强对控股子公司的指导和服务，加强对控股公司的领导，以确保公司的经营计划、政策落实到位；第二是针对公司的主业特点，公司成立了食品管理部，履行对食品生产经营企业控制、指导、监督和服务的职能；第三，公司在人力资源方面给予生产经营企业充分的保障，特别是对新重组进来的米粉公司，重新配备了具有较强管理能力和创新精神的经营班子；第四是坚持“特色、朝流、创新”的经营理念；第五，全面掌控经营进度，解决经营问题。董事会责成经营班子每季度定期召开经营工作专题会议，分析上季度经营目标完成情况，总结取得的成绩和存在的问题，分析下季度的经营形势，部署下季度经营工作的重点；第六，集中有限财力保证生产经营的正常进行。由于企业的历史包袱比较重流动资金紧缺，同时今年食品业的产量创下历史新高，加上今年大米、黑芝麻等大宗原料的价格大幅上涨，因此整个企业对经营资金的需求量激增，资金缺口很大，但是为了保证公司生产经营的正常进行，公司不断压缩非经营性的资金开支，集中有限的财力保证经营资金的正常需求。第七，设法为经营做好服务。公司提出以经营为中心、努力服务经营、一切服从市场的经营指导思想，要求公司各岗位各员工都要为经营工作做好各方面的服务；第八，实现营销管理下沉，着力开发二、三级城市市场。

由于采取了以上措施，因此公司的主业食品业经营全年取得了比较好的水平，全年度出现产销两旺，且糊类食品第四季度出现供不应求的良好局面。

（二）培育新的经济增长点，新产业增长形势喜人公司还将终端米粉连锁店的经营作为米粉产业纵深发展的一个方向和努力目标，为此2007年公司在这方面花费了较大的人力、物力进行前期的市场调

2研、经营模式的研究与分析、经营发展规划等方面的工作，取得了一定的工作成效，为2008年该业务的启动奠定了良好的基础。（三）着力解决历史遗留问题，主要处置项目取得重大突破

1、明秀市场公司的问题得到了妥善解决

在2005年以来，由于合作方的原因，明秀市场公司的经营管理成为本公司的老大难问题，证券监管部门对本公司在明秀市场公司的控制能力也提出了质疑，

要求公司限期整改。由于明秀市场公司的另一股东不配合等原因，致使本公司2005、2006年连续两年未能对该公司实施审计，会计师事务所对本公司出具了保留意见的审计报告，给本公司造成了很大的影响。根据公司2007年经营工作目标和重点工作安排，经多方协商、谈判并经股东大会批准，本年度内成功将本公司持有明秀市场公司60%的股权全部溢价转让。

转让了该股权后，公司因不能对该公司实施审计而被会计师事务所出具保留意见审计报告的影响事项已得以消除，证券监管部门关注的本公司对明秀市场公司的控制力问题也迎刃而解；更为重要的是，公司回收了1亿多元的资金，在很大程度上缓解了公司的经营资金紧张的状况。

2、南管公司资产、股权诉讼取得了阶段性成果

我公司有关南管公司的历史遗留问题涉及两方面：一是确认并收回本公司利用配股募集资金委托代建的管网资产及五年的租金，该资产价值1.13亿元，租金3169万元；二是收回南管公司80%的股权。

几年来，公司董事会和经营班子非常重视南管问题的解决，组成了强有力的团队负责处理相关的事宜，通过多方面的努力，在2007年终于取得了阶段性的成果，其中价值1.13亿元的管网资产经最高人民法院终审判决归本公司所有，同时南管公司需向本公司支付五年租金共3169万元的租金，目前该资产及租金

3的收回工作正由钦州市中级人民法院执行当中；南管公司80%股权的诉讼也有了初步结果，经南宁市中级人民法院审理并作出了一审判决，该股权当归本公司所有。由于涉及南管的管网资产诉讼案和股权案本公司均获得了胜诉（股权案目前是一审胜诉），因此避免了本公司的资产流失，将对公司未来资产和经营产生积极影响。

（四）深化管理改革，提高经营管理水平

2007年，公司根据自身的实际和市场竞争的需要，继续深化内部管理，构建完善的管理体系，提高经营管理水平。主要表现在如下几个方面：

1、加强集团总部的管理职能

公司是一个投资控股型的企业，下属的控股子公司是公司主业的经营主体，控股子公司年度经营目标完成得好坏，直接影响本公司全年度的经营成果，为此2007年公司强化了总部的管理职能，在资金、生产经营、人力资源等各方面加强了对控股子公司的管理，同时要求总部各部门各员工为下属生产经营企业做好各方面的服务。通过近一年时间的强化，集团总部的管理职能得到了充分体现，达成了良好的管理效果，而且为生产经营服务的意识和理念也得到了前所未有的加强。

2、进一步完善经营管理责任制

2007年公司出台了《“十一五”目标激励考核办法》，集团公司与属下的容县股司、南方米粉公司等主业经营公司签订“十一五”经营目标责任状，实行责、权、利统一，总经理负责，进一步完善经营管理机制，建立了长期的激励机制，在充分调动各经营团队积极性的同时，有效地防范了为了目前的利益而出现的短期行为，有利于企业的长期发展。

3、建立和完善绩效管理体制

2007年公司进一步加强员工的绩效管理，加强对各职能部门、各员工的过程管理和监督，强化责任追究，以工作业绩（目标）的最终完成效果确定每个员工的薪酬，强调以业绩论英雄，从而在制度上保证各部门各岗位的职责履行效果。

4、不断推进企业文化建设

良好的企业文化是企业不断取得进步和发展的保障。2007年公司采取了有效措施积极推进企业文化的建设，构建和谐、健康、向上的企业氛围，为公司的经营工作提供了强有力的保障。

（五）加强财务管理提高经济效益

一年来公司强化财务管理是企业管理核心的理念，以降低经营管理成本、提高效益为中心，以加强财务预算、预算执行和财务分析为重点，努力提高财务管理的综合水平。

通过一年的努力，公司的财务管理方面有了比较大的提高，财务管理制度得到进一步完善，公司在很大程度上降低了财务风险，企业的管理成本与上年相比也有一定程度的降低。本年度公司的资产与负债结构得到进一步改善，财务状况有了较大好转，与银行的关系也得到了理顺和加强。此外财务人员的配置更加合理、素质也有了一定的提高，。

二、公司治理和规范运作得到加强

（一）完善公司治理

董事会作为公司的决策机构，2007年严格按照《公司法》及《公司章程》所赋予的职权，本着对股东负责，对投资者负责的态度，为保证公司持续发展，在任期内不断地完善公司内部管理机制和法人治理结构。

1、为了更好地落实中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》、《深圳证券交易所股票上市规则》等规定，公司召开了董事会会议，对《公司信息披露管理制度》进行修订，并制定了《公司信息披露管理实施细则》。

2、为规范公司募集资金管理，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等有关法律、法规和规范性文件的规定，公司董事会于2007年对《公司募集资金使用管理办法》进行了修订。

3、为贯彻落实中国证监会《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》（证监公司字[2007]28号）以及广西证监局、深圳证券交易所有关对上市公司治理专项工作的统一部署，保证公司治理专项工作的顺利开展，公司董事会对公司治理情况进行自查后，作出《自查报告和整改计划》。2007年还制定了《独立董事工作制度》、《公司总裁（经理）工作细则》等内控制度。

（二）加强信息披露工作管理

公司在2007年里将信息披露工作作为重点工作来抓，全面学习和对照中国证监会、深圳证券交易所关于信息披露的各项规定和要求，加强公司重大信息的搜集、反馈、整理、审核，并按有关规定及时披露，加强有关工作人员的责任心确保所披露信息内容的真实性、准确性、完整性和及时性。公司在2007年里共计公开披露各类信息43件次，圆满完成年度信息披露工作。

综上所述，本届董事会通过不断的改进各项管理制度，建立了较为完善的治理结构和规范运作体系。

（三）本年度内董事会会议的召开情况

本年度内共召开了六次现场会议和以通讯方式召开了四次临时会议，年内召开的各次会议绝大部份董事均能按时出席，个别董事因工作原因不能亲自出席也都委托其他董事代为表决，各次会议与会董事均能认真审议各项议案，并按公司章程规定的权限作出了有效决议。

董事会在2007年度里能忠实地履行了股东大会的各项决议。

三、存在问题

1、由于产能不足，致使糊类产品第四季度出现不能满足市场需求的情况，同时物流运输已成为制约糊类食品经营的一大瓶颈。

2、米粉产业的市场整合和扩张没有达到年初所定的目标，规模效益没有得到显现。

3、由于大宗原材料价格的不断上涨，致使公司的产品盈利能力下降，食品业没能实现销售与盈利的同步增长，企业对原材料大幅涨价的估计不足，应对措施不够。

4、公司的前身广西斯壮开发的“斯壮平安家园”房地产项目对当前公司的生产经营造成了极大的负面影响。公司在2007年不但需要花费了大量的人力和物力去处置该历史遗留问题，而且该项目近期还将给公司带来持续的影响和造成一定的经济损失。

5、部份的年度重点工作未能完成，虽然有各方面的原因，但也经影响了公司年度整体目标的完成。

6、部份员工的思想观念还没有得到彻底改变，“以经营为中心”的服务意识

6还没有牢固树立。

四、2008年工作要点

（一）2008年工作指导思想

2008年公司经营工作指导思想是：以经营为中心，按照“十一五”战略规划，集中资源，继续抓好主营产业经营和发展；坚持“特色、创新、潮流”的经营定位策略，重点实现糊类提升、米粉突破、物流上量的整体经营目标；深化管理改革，以完善责任制为核心，采取切实可行的措施，创造良好经营环境，为完成2008年各项经营目标而努力奋斗。

（二）2008年经营目标

2008年公司的主营业务（包括糊类和米粉）销售收入计划为46500万元，利润3810万元。

（三）2008年工作的主要措施

1、针对原、辅材料价格大幅上涨给公司的经营效益带来的压力。本公司与主要供货商建立长期稳定的业务合作关系，同时不断加强内部采购管理及技术改造节能降耗，将原辅材料价格上涨带来的不利影响降到最低水平，保持经济效益稳步提高。另一方面针对食品价格不断走高的趋势，认真研究市场食品价格的走向，采取积极的措施在确保公司产品销售稳定的前提下，提高产品的毛利率。

2、调动和整合企业各方面的资源，在保证产品质量和生产安全的前提下设法扩大糊类食品的产能，满足市场的需求。

3、加快米粉产业的发展，年内在广西的主要城市要完成生产配送基地的布局和实现产品上市，不断提高产品的占有率。

4、积极防范规模扩张带来管理风险。随着公司食品业（特别是米粉业）经营规模的扩大，对保持高效率管理带来一定难度。针对上述情况，公司及子公司需建立起更为科学、完善的法人治理结构和决策机制，创建先进的管理模式以满足公司的不断发展壮大的需要，公司将通过各种措施逐步打造一支勤勉尽责、技术过硬的管理团队和骨干队伍，将公司的各个项目经营好，不断提高投资回报率。

5、强化质量控制，提高“南方”品牌的美誉度，防范质量风险。随着公司主业规模的扩大，始终保持产品的高品质将成为一个挑战。为此，公司分别从管

7理改进和技术改进两方面着手持续改进产品质量的控制，把好产品的质量关。在管理上要加强过程监控，在技术上则要寻找工艺能力薄弱环节，改进工艺，提高工艺技术的稳定性。

6、严格控制存货的增长，加强应收账款管理，进一步提高公司资金效率，控制财务费用增长，防范财务风险。

7、加大科技投入，进一步提升研发实力。研发是公司保持业内领先的关键，公司在2008年要进一步加强新产品的研发，要加快新产品上市的进度，使公司的产品保持强劲的竞争力。

8、继续加强企业治理，完善内控制度建设，使公司的经营运作进一步规范。

9、继续抓好员工队伍建设，加强以提高员工工作技能和提高执行力为重点的培训，加强以引进高素质人才为目标的人才引进。

综上所述，2007年，董事会经过不懈的努力，在全体员工的共同努力下做了大量的工作，取得了一定的成绩，使公司的基本面发生了根本性的转变，推动了企业良性发展。尽管我们的工作仍存在一些不尽人意需要不断改进和继续努力的地方，但是我们有足够的信心带领全体员工围绕“糊类提升、米粉扩张、物流上量”的经营思路，采取行之有效的措施实现公司“十一五”发展目标，在规范运作的基础上，开创南方食品更美好的明天。

**食品集团股份有限公司

董 事 会

第8篇：地产营销审计报告范文

所处行业为连锁百货零售的文峰股份自上市短短一年半以来已数次通过招拍挂和股权收购涉及土地收购与房地产开发相关领域，而这一系列行为的资金支持有相当一部分实质来源于超募资金。如今，其频频动作介入商业地产开发难逃监管部门的关注。尽管文峰股份方面对此情况作出了解释，但仍然难以摆脱其有意采取“模糊处理”以实现变相输送上市募集资金以实现商业地产项目的嫌疑。

热点项目牵出违规

目前，文峰股份旗下的全资项目文峰城市广场正在建设中，该项目位于商业黄金地段，总面积33万平方米，耗资逾30亿元。建成后该城市广场将集精品住宅、甲级写字楼、高档星级酒店及大型购物中心于一身，成为地标性商圈。而这一项目正是监管部门此次关注的重点。

文峰城市广场的项目公司即为文景置业，最初由上海新世界丽笙大酒店有限公司（下称“新世界丽笙” ）独资设立。据了解，该公司是专门设立用以开发南通CR9042地块项目开发的项目公司。该地块即原南通国棉二厂周边地块，坐落于城市中轴线，所处地段为南通第二商圈，商业发展前景良好。

2009年11月23日，根据《南通市市区国有建设用地使用权出让公告通国土资出告（2009）第45号》，该地块开始挂牌竞价。根据规划要求，其用地性质包括商业、旅馆业、办公及居住。总地上建筑面积（207300平方米）中，要求商业用地面积不少于40000平方米，五星级酒店用地面积不少于55000平方米。新世界丽笙最终在挂牌过程中取得该地块。

摘得该地块的一个月之后，新世界丽笙即出资人民币2000万元设立文景置业作为南通CR9042地块的项目公司和实施主体，进行后续项目操作。

在此之后，文峰股份大股东文峰集团于2010年1月以2000万元从新世界丽笙收购文景置业的全部股权，后为分散风险引入其他股东。

据文峰股份公告内容阐释，基于对此项目前景的看好，公司于2011年7月收购文景置业50%股权并于8月8日提出 《关于对南通文景置业有限公司增加后续投入不超过 5 亿元的议案》。此议案仅在公司第三届董事会第五次会议中审议通过，之后并未提交股东大会审议，亦未作为关联交易进行披露。

据此，证监局警示函提出，公司 2011 年向关联方南通文景置业有限公司提供借款 47619.42 万元，未及时履行关联交易决策程序，且未作为关联交易依法披露，出现违规。

文峰股份方面对此情况回应为“对文景置业的债权投资性质的理解存在偏差”。董秘张凯接受记者采访时承认，“确实存在理解不到位的问题，去年8月收购文景置业是通过股东大会同意的，我们认为当时不存在并表的情况，所以并没有提交股东大会审议。” 至于为何没有及时披露对文景置业的借款情况，张凯表示这一借款在他们理解仅仅是增资。

而证监局警示函中已明确指出此次增资本质是向文景置业提供了借款，依照《证券法》及《上市公司信息披露管理办法》相关规定，作为公司关联方的文景置业在获得公司借款时，应履行信息披露义务。显然，文峰股份并没有做到这一点。是否以所谓“理解偏差”的说辞蓄意掩盖同文景置业之间的资金输送，不得而知。

难撇同业竞争

另一方面，介于文峰股份已于今年6月完成对文景置业全部股权的收购，文景置业项目中所涉及的房地产开发与酒店业务与公司股东及关联方的现有业务将有可能产生同业竞争，此点同样受到证监局警示。

据文峰股份招股书显示，目前其大股东文峰集团旗下全资子公司南通新有斐大酒店有限公司（下称“新有斐” ）已在南通运营着一家五星级酒店，新有斐同时还是公司第二大股东。与此同时，根据规划要求，文景置业所运行项目中亦包含一幢高23层、面积在56000余平方米的五星级酒店。面对这一情况，张凯表示，“这个问题在今后主要有两个解决方案，我们有可能会出售这块酒店资产，当然如果出售价格不理想的话，也会考虑租出去，所以不会产生同业竞争。”

尽管文峰股份方面坚持表示文景置业不会直接经营酒店，然而具体的处理方法仍不得而知，最终选择整体转让还是售后回租经营仍有待观察。

值得一提的是，文峰股份之前所尝试的酒店回租经营项目进行得并不成功。公司旗下如皋文峰大世界有限公司（下称“如皋文峰” ）于如皋以回租模式运营的如皋文峰城市酒店今年中曾因业主不满回报率过低而引发一系列纠纷。

据了解，如皋文峰与业主签订的合同并未做到经营收益及审计情况的透明化。其最初向业主宣传时曾承诺高达9.52%的年回报率，且约定合同签约之日即向业主一次性支付前6年固定投资经营收益。然而实际情况远非如此，业主不仅未能拿到承诺的一次性收益，而且预期中的分红也因酒店盈利未达标而落空。

根据文峰股份去年的年报显示，如皋文峰当年的净利润为309万元，然而在其提供给业主的审计报告中，净利润赫然缩水至38万元。依据合同，收益达不到分红标准，因而业主所能拿到的只有固定收益，即精装房屋总价的2.86%，而这一回报率甚至低于同期银行定期存款的利率。

相关律师曾指出，由于业主并不清楚经营状况，也无法控制财务状况，所以经营方把报表做盈做亏都可以。

另一方面，在最初与业主签订了《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》之后，如皋文峰又于2011年10月与业主签订了《委托租赁经营协议》，在这份协议中，曾经承诺的约定合同签约之日即向业主一次性支付前6年固定投资经营收益已不见踪影。

正是因为预期的承诺的回报纷纷落空，且如皋文峰在通过收取房租快速收回建设成本的同时使业主陷于被动，造成了业主对其回租模式的极大不信任。甚至有业主在缴款两年后方得以办理土地证。面对这一情况，张凯表示：“出现这种矛盾主要还是因为业主的实际收益和他们自己的期望有落差，但是一切都是按照当时的合同来的，合同也都是他们自己签的。”

当被问及此事件的善后工作，是否有遵循业主意愿采取固定分红模式时，张凯告诉记者：“这个事情已经安置妥当了。我们主要还是提供给他们两个选择，他们按自己的意愿可以选择续租或退租，然后退款方面我们也会按照同期贷款利率给他们相应补偿。” 据记者向张凯了解，如皋文峰城市酒店本身有70%的部分采取售后回租模式运营，此次协调完成后有约50%的业主选择了退租，这些被退租部分现已转为如皋文峰自身经营。张凯同时强调，该酒店为县级快捷酒店，与大股东旗下运营的高级星级酒店所处地点不同，提供的服务也有差别，所以不存在同业竞争。

暗度陈仓 谋划已久

其实，文峰股份收购文景置业全部股权将其变为自己的全资项目并非一蹴而就，而是早有谋划。自上市之初公司便动作频频，最终完成对其收购。公司变相涉足商业地产开发的野心可见一斑。

如前文所提，2010年1月时文峰集团持有文景置业100%股权。2010年7月1日，文景置业增资后，股权比例发生变化。自然人施展出资额为4900万元，股权占比49%；大地房地产出资额为2600万元，股权占比26%；文峰集团出资额为2500万元，股权占比25%。

2011年6月3日，文峰股份A股上市。文峰集团和大地房地产分别转让自身所持有的25%文景置业股权给文峰股份；施展则将自身所持所有股权转让给南通新景置业有限公司（下称“新景置业” ）。

如此一来，文景置业股权比例再次变更，文峰股份持有50%股权，新景置业49%，大地房地产为1%。随后，同年11月，大地房地产将此1%股权转让给新景置业。至此文峰股份与新景置业双方各出资5000万元。

今年6月，文峰股份宣布收购剩余50%股权，转让价格为该股权对应注册资金5000万元加溢价2亿元。并在6月18日完成对文景置业全部股权的收购。

至此，公司上市一年半后彻底将文景置业纳入囊中，这一本身由文峰股份大股东文峰集团作为开发主体的商业地产项目转而成为上市公司的全资项目。而新景置业更是在一年之中赚得2亿元利润。股权变更整个过程中公司对文景置业的资金输入，包括所谓的“增资”，实际都变相为大股东实现了对商业地产开发的投入。

收购文景置业股权插足文峰城市广场项目远远不是文峰股份涉足土地收购及商业地产开发的唯一途径，自上市以来，公司亦先后通过招拍挂频频参与土地收购和开发。

上市不到一个月，文峰股份即以3.2亿元竞得大丰市No.2011-D-01 号地块的国有建设用地使用权；随后今年1月又以5209.03 万元取得如皋市长江镇编号 R2011109 地块的国有建设用地使用权；次月以6800 万元摘得启东市东车站编号为 1134 地块的国有建设用地使用权；近日再次出击，旗下全资子公司海门文峰大世界有限公司以1.08亿元成功竞得海门市编号为C-29912064地块的国有建设用地使用权，拟建造海门市现代化程度最高的大型城市综合体。

尽管文峰股份在公告中强调上述商业地块主要用途为文峰商业广场建设用地，但同样无法回避部分项目可租售，或可建住宅。面对这一问题，张凯表示：“这些项目都是按照政府的要求来规划的，这部分用地以后会售出或者出租，不拿来经营。”

处于日用百货零售业的文峰股份，其主营业务为国内贸易、实业投资及餐饮服务等。而照目前情况来看，其投资涉及范围显然并非自身主业。据公司2011年年报显示，归属上市公司股东净利润为4.3亿元。在此情况下，文峰城市广场的建设投资却高达逾30亿。面对此差异悬殊比重的质疑，张凯称：“文峰城市广场只是一个特殊项目，这个商业地段非常难得，很有发展潜力，不拿下的话很可惜。”

不容忽视的是，上市仅一个多月后文峰股份即公告宣布，用超募资金永久性补充流动资金13.69亿元，且此笔资金主要用于收购文景置业股权及支付于大丰市竞得土地所需款项。换言之，尽管打着经营流动资金的幌子，但公司向涉及商业地产项目输入的资金实质上仍来自超募资金。

面对当下房地产宏观调控的大环境，房地产企业已经越来越难从股市融资。而文峰股份以连锁百货的身份，暗度陈仓，屡屡利用超募资金向房地产开发项目输送血液；亦未避忌此举与其大股东文峰集团的同业竞争，很难不引起监管部门的高度关注。

晋商银行否认万德商旅卡仍在发售

实习记者 项义妹 本报记者 孙勇杰

晋商银行宣称，“万德商旅卡是为满足和方便首届晋商大会境外来华人士及境内游客、境内居民的小额支付结算需求，更好地为持卡人提供用卡服务”而发行的借记预付卡产品。

然而晋商大会早在2012年8月20日已经结束，万德商旅卡的销售并未绝迹。

当时代周报记者拨通网上一则该卡的销售信息中一位姓李的女士的电话时，对方自称仍在销售万德商旅卡。该女士透露，她原来是晋商银行的职员，现在是上海 “信达商务贸易有限公司”的职员。根据该女士的描述，该公司专门和销售万德商旅卡。然而，记者在网上查找不到“信达商务贸易有限公司”，只找到“上海信达贸易有限公司”，位于上海闸北区主营女装业务。当记者再次向李女士核实的时候，她却说是“信达商务服务有限公司”，此公司亦在网上查找不到。

李女士说：“我在哪个公司这个不用管，反正出售的卡都是有保障的。”同时她说，昨天收到晋商银行方面的指令，因为银行那边有一些程序要走，所以暂时不能办理这张卡，并表示在以后许可办理的情况下再告知。

记者就为何万德商旅卡仍在销售等疑问采访了晋商银行总经理付先生，付先生说，“这个我可以很明确地回答你是不可能的，我们银行的网点已经全部停止发售万德商旅卡了，她说的现在还能买到的话，毕竟是口头的一个说法，因为这个不是我们银行的机构，我没有办法去控制她个人怎么来描述，但是这个情况是肯定不存在的，我们银行不发售了的话，任何个人都是不可能从银行拿到这张卡。”

付先生表示，万德商旅卡是在晋商大会期间发行的预付卡，是根据人民银行的批复阶段性发行的，具体发行和停止的时间，发行的规模，涉及到晋商银行的商业机密，不方便透露。但是该卡是按照人民银行的要求来发行的，销售的过程中是不提供任何形式的发票的，该卡已经停止发行一段时间了。

同时，付先生说，“因为该卡是阶段性的发行，卡的有效期是一年，市场上还有一些存量，这是一个实际情况。具体会不会有一些个人批量的购买，会不会有一些有偿转让的行为，我们不能确定，有可能会存在。并且，我们银行已经没有任何存货了，已经销售到客户手中的，也就是我们在阶段性销售的过程中已经卖出去的，它在市场上还会不会流通我没有办法去确定，但是她说在银行再来这个卡，这个是不可能的，我们银行已经不再进行任何形式的发售。”

央行的《中国人民银行关于规范银行业金融机构发行磁条预付卡和电子现金的通知》规定：经批准发行磁条预付卡或电子现金的商业银行，应从发行对象、身份核验、发票开立、资金限额、反洗钱义务履行、消费者权益保护等方面确保业务合规、风险可控，防止对社会风气及经济金融秩序带来负面影响。

而上述李女士告知交易时并不需要登记客户信息，并且对于近段时间广州地区消费者反映存在部分商店不接收万德商旅卡的消费的现象，付先生解释说，“我们发行的是带有银联标志的卡，使用范围很广。按照银联有关的规定，我们的卡只要是在银联的POS机上都可以使用。商户不接受该卡消费的情况毕竟是在外地，我没有办法去核实，是属于企业个人的原因还是其他原因，我不好对这种情况作出评价，在其他地方也没有收到过类似的反映。”

当记者问到万德商旅卡的流向范围时，付先生表示，晋商银行指定一部分网店来卖这张卡，有消费者购卡到异地消费，所以万德商旅卡具体的流向确实是不太好掌握，并拒绝透露具体销售的网点。

莫尼塔行业快评马昀博士在接受记者采访时说，“万德商旅卡在本质上没有比其他银行卡有更多的流通渠道，该卡只是让企业或个人进行避税时多了这样一种途径或者工具。这显然是银行为了吸收存款资源而发行的，因为该卡不付利息，不用付出成本。我能想象到它发行的规模，对金融市场的影响可能会比较小，主要是造成银行之间的某种竞争，银行如果能够使用这种手段，达到揽存的目的，相比其他银行就会获得更多的存款资源。”

马昀博士表示，这样的金融产品突破了央行的限制，显然是不规范的。

黄文仔卖酒

本报记者 胡进 发自广州

被称为中国经济“晴雨表”的央视黄金资源广告招标落下帷幕，2013年预售广告收入高达158.8亿元，较去年增长了11.39%，远超GDP增速。而白酒业依然是竞标的主角，42.1亿元的广告投入占全部总额的三成。

但同时，对白酒业泡沫泛滥的质疑之声四起。

而就在此刻，当塑化剂风波席卷整个白酒业的时候，地产大亨黄文仔却在这个秋天吆喝起了白酒。

白酒计划提前三年

2011年全国白酒产量同比增长30.7%，“百亿俱乐部”增至茅台、五粮液、洋河、郎酒、泸州老窖5家。同时，在“股市十年涨幅为零”的背景下，白酒企业的持续稳定增长造就白酒股股价“高富帅”，在整个A股所有板块中绝无仅有。专家预计，2015年，白酒企业销售收入将达8700亿元，利润将达1550亿元，年均增长率将分别超过25%和30%。

巨大的市场空间和商业机会，使得白酒行业成为各路资本的必争之地。除了传统白酒巨头持续发力，攻城略地外，水井坊联姻英国帝亚吉欧；湖北白云边被浙江房地产商控股；安徽明光酒“嫁”给浙江宇宙集团；金六福大肆收购区域强势品牌；联想控股武陵、板城、入主迎驾等都说明，白酒业已成为资本角逐的主战场。

星河湾似乎也不甘寂寞。

2012年11月15日，数百名酒业经销商和多位酒业专家云集广州。打着粉红色领带、满脸笑容的星河湾集团董事长黄文仔，正式推出其倾力打造的中国顶级高端白酒—星河湾老原酒，1980、1983、1985、1987四款产品首次惊艳亮相。这意味着，星河湾正式开启了跨界地产与白酒的新航程。

从琼楼玉宇到琼浆玉液，星河湾将如何谋划地产与白酒两大行业的未来新格局。

据介绍，该产品预计下月进入销售市场，产品定价最便宜的一款是每瓶2000元左右，最贵的每瓶超万元，而普通飞天茅台价格一般在2000元以下。

地产行业的暴利时代结束，被看做是星河湾进军白酒业的根本原因。而星河湾在进军白酒业之前，虽有酒店、实业、物业管理及教育等一系列成功的产业，尚与地产业务多有关联，此次涉足白酒业确实出人意料。

“这是基于公司多元化发展的需要，并不是转型。目前白酒方面的业务已经筹划多时。” 星河湾董事副总裁梁上燕女士表示。“这种选择不是在短期内做出的，而是经过了长期的精心酝酿筹划。在经过我们的深思熟虑之下，星河湾白酒业务，将会成为集团业务中的新亮点。”

据悉，黄文仔的日程表里，公开进军白酒业本来是定在2015年，但真正高端酒市场的需求日盛以及市场对稀缺资源的需求，使得整个计划提前了近三年时间。因为各种迹象表明，星河湾进军白酒业的最好时机已经到来，虽然这个精心选定的好时机，意外地被一场塑化剂风波撞了一下腰。

2011年在广州举办的EJU华南创新峰会上，黄文仔带去了他的星河湾老原酒，任志强、冯仑、许家印等地产大佬都成了尝酒客。但自从那次惊艳亮相以来，星河湾老原酒一直未在市面上露面，奉行完美主义的黄文仔仍在细细思量未来的每一步规划。

黄文仔表示，当年就已购买了大量原酒，但没有透露究竟掌控了多少数量的原浆酒，只是表示“等到一年或半年后我全部运回来了，到时候你到我的仓库去看一看去点一点去算一算，我们现在建的库容是30万吨，就在广州”。

黄文仔表示，星河湾将以白酒为主业之一，已经制定了中期计划，未来5年白酒的销售目标为100亿元。

像卖豪宅一样卖白酒

在地产界，黄文仔是著名的懂酒之人。他对于白居易的“身后堆金拄北斗，不如生前一樽酒”别有感悟，出于对中国白酒的热爱，黄文仔在酱酒核心产区展开酱香原酒收储，至今已有20余年。现今，高年份、高度数原浆白酒的抗通胀性、自然增值性、稀缺资源性等特征逐渐凸显，黄文仔当年的收藏之举意外完成了现今的珍稀储备。

中国酿酒工业协会白酒专家组组长梁邦昌说，高端白酒一部分由基酒原酒、另外一部分就是调味酒组成，调味酒起到画龙点睛的作用，星河湾老原酒采用了9种调味酒，在有些专家看来是不受重视的，有些调料看起来茶酱色也不好吃，但以其万分之一甚至十万分之一的量加入酒中，酒就一下子完全不同了。”

梁邦昌强调，“勾调是酒勾酒，任何东西不加的，所以不要认为勾调是加了什么酒精、香精什么的；勾调在专业里面所有酒包括茅台、几十块的酒都必须经过勾调。”

事实上，星河湾卖酒的消息早于2011年底传出，彼时梁上燕也亲口证实，其确实将涉足酒业，但是去打造星河湾的酒业王国，绝非茅台业务。

同时，梁上燕也将继续担任星河湾董事副总裁，继续分管集团品牌、营销，当然包括地产，但不直接抓项目销售了。

星河湾酒业公司的团队在此之前也已基本搭建完成。今年6月份，曾在郎酒任职、具有丰富酱香型白酒销售管理经验的任英宝已赴星河湾任职，负责酱香白酒项目销售工作。

星河湾酒业从青岛啤酒高薪聘请来不少精英，其中青岛啤酒营销中心公关总监郭群就被黄文仔请来出任董事长助理兼媒介公关总监。

广州摩登百货公司副总经理罗一星已赴星河湾出任星河湾酒业副总裁一职。此前罗一星任星河湾商业总监一职。

在渠道布局方面，星河湾将通过在各省级市场与大型平台式合作建立联营酒庄、星河湾酒窖、传统酒水渠道区域来助推百亿元销售目标。

第9篇：地产营销审计报告范文

双方反目成仇，对簿公堂，其结果是：去年6月30日，美国纽约州最高法院要求华视传媒将6千万美元资产转到纽约州，这笔资产将由纽约州司法长官暂时扣留，或者在经过橡树资本和戈壁投资的同意后转到由纽约州司法长官控制的一个托管账户中。18天后，华视传媒因股价持续走低，被警告退市。

漫天的传闻和各种各样的新闻在那段时间爆发，对于华视传媒创始人李利民来说，那是一段极度灰暗的日子。那时的李利民处于怎样的状态？或许听听他的声音，就会明白。

一起收购案，让华视经历前所未有的磨砺

那段时期，先说我的管理团队。我的CFO曾说：“我的人生在经历去年那样的历练后，今后再遇到各种喜怒哀乐的事情时，会变得非常坦然、镇静。”对我来说，我选择做这个行业一定有我的商业判断。但是也有一些差异，我曾投资过地产、电力投资、中药、餐饮等等十多个项目，这一次的压力远远比从前更大，为什么呢？因为这不是我一个人的事情，而是我作为这个企业的创始人、CEO怎么样去面对资本市场，而且对我的投资人必须要有一个交代。尽管国内的上市企业我也参与过或合作过，但今天主导一个中国概念股在美国上市的企业，在责任面前的考验所带来的压力是从来没有过的。特别是公司经历了DMG这样的收购案例后，公司及我个人都经历了前所未有的磨砺。此事特别值得我用一生的时间去思考，为什么会因收购问题给华视传媒带来如此之大的压力和阻力？过去7年，华视传媒跑马圈地、粗放式经营，快速融资与资本结合，这些都是可圈可点的，但是华视在快速成长期所犯下的错误，就是花了1.6亿美元收购DMG。”

我投资过十几个项目，每一个都是行业翘楚。华视同样也是户外数字移动电视领域的领军者，如果不走这一步，我们在中国应该算是最好的概念股之一，为了这个投资，华视付出了1.6亿美元和8.3亿人民币，加起来共计投入了20亿人民币。

在那段时间华视的团队是坚定的，没有任何一个管理团队成员离开。我的家人一直在背后默默地承受和支持着我，我喜欢全身心投入，我喜欢投入我爱的工作。之所以不能轻易选择放下，因为这不仅仅是属于我个人，更属于公众、投资人、管理团队。

在最艰难的那段日子，我更愿意冷静下来。外界说什么并不重要，重要的是我们要自己敲醒自己，让自己头脑清醒。

华视过往的7年，经历了初创期的野蛮成长，跑马圈地和快速扩张，七年之痒的到来，让我有机会在过往的实践、过程和错综复杂的媒体经营环境下重新审视华视未来的战略定位和媒体价值。

团队的坚定、家人的支持、朋友的勉励

创业的过程中，华视团队从来没有畏惧过任何艰难，面对2012年的这道坎，团队同样坚定地走过。首先是迅速优化媒体成本结构，包括终止与上海地铁电视独家广告经营权合作协议。此外，广九直通线、上海智能公交信息屏和深圳地铁一号线列车车内媒体等持续严重亏损的独家广告经营权协议也相继解除或优化。“这些业务的资源主要是并购数码媒体集团（DMG）后带来的，放弃是因为业务的增长依然抵消不了成本。”如今，经过多轮磋商，华视传媒旗下的东方英龙于不久前与上海地铁电视签订新了经营合作协议，以固定分钟结算价格的方式继续经营上海地铁移动电视广告业务。这相当于华视甩掉了最沉重的固定成本包袱，大大降低了成本。

华视的未来将着力于围绕每日覆盖的4亿人次的受众主体的业务模式创新，不遗余力地通过媒体成本结构的持续优化，加强内容和广告产品创新，形成以创意带动关注，以内容拉动销售，以技术推动收入成长等一系列战略举措和真正意义上数字移动电视频道联播网，为行业持续创造长期价值。

我曾经和我儿子说过：“什么是男人？当你愤怒爆发，使出全身力气的时候，你对准你的目标挥出拳头的时候，这个时候让别人的肉体和心理感受到你的冲击波，而拳头却未接触到他们的身体，这就叫男人。”曾经我教育儿子的东西，今天用在我自己身上了。儿子特别理解我，因为我的大儿子已从海外回来，在自己创业。他会经常帮我看些新闻，查些材料，还会和我交流他的看法，甚至有时会在半夜去公司看我，这就是家人给我的力量。

做为股东，江南春在那段时间从道义上是会声援我的，分众传媒的CFO是我的董事。我和南春的想法比较一致，都特别强调全覆盖和互补，特别是他每次讲生活圈媒体时，一定会讲讲地铁公交媒体；我讲生活圈媒体时一定是讲分众。最困难时期，我们曾经多次通过电话沟通和勉励。

2013，华视重新出发

为了改变业绩，从今年开始公司在战略方面进行重新定位和转变，原来我们是叫华视移动电视广告网络运营商，现在华视的节目创意能力得到强化，变成移动电视频道联播网运营商，就是要强调内容。

华视在今年更加注重移动电视的媒体属性，并且在实现其特有属性上更加加大力度，如专门成立节目创意制作中心，这是华视在读懂市场前提下，根据华视发展提出的更高要求。节目质量是根本，更需要“活力”和“动起来”，在华视已有的商业模式下，从节目角度重新解读客户、市场和行业。

2013年，从政府到民间再到媒体的强烈关注，中国足球被给予深深期待。也是中国足球亟待升华的重要时期，华视坚定地牵手中超，与CCTV、新浪网等一起组成“中超全媒体平台”，以“中超无处不在”为己任，实实在在地为中国足球的普及和明天做贡献。华视与中超合作中每天有6档专门节目，每年超过50亿的媒体价值资源用来传播中超，我本人也很喜欢足球，很喜欢赛场的激情，球运带来国运，华视也可以借这个势，顺这个势，赢得这个势，同时华视完成了自己该承担的责任，华视节目内容结合的理念也得以发挥。

“华视・中超”APP应用也推出了，该平台使观众能够通过手机进行中超俱乐部比赛的猜奖。该平台还能够长期从受众双屏互动的体验中获取消费偏好、消费信息，位置信息等关键的消费数据，从而为广告主从锁定目标消费群、品牌曝光、产品推广、营销活动到驱动消费提供更为完整的全媒体一站式服务。这一平台试运营的测试结果所展现的高效互动和良好体验让广告主、客户和受众感到兴奋。

记者手记

在和李利民对话过程中，充分感受到一个企业家内心所具备的强大心理素质！如果不是身经百战，如果不是抗压素质强，面对如此困局时很多人都会难以承受巨压，而会选择放弃。