房地产项目审计报告精选(九篇)

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第1篇：房地产项目审计报告范文

一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。

建议评估机构应在详尽了解改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。

二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，整个资产评估报告的使用。

建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。

三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。

评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

此外，评估机构应按照《资产评估报告基本与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。

四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。

建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。

五、评估机构擅自对应收款项评估为零。

对国企改制应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关有案可查，防止有关责任线索灭失。

六、对于预计负债的评估，由于现有评估、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。

评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。

七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。

建议评估机构充分加强前期调查，充分了解和掌握客户的基本情况，制定详细周密的评估方案；根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和，保持高度的职业谨慎，将职业判断贯穿评估工作的始终。重点把握资产评估机构所面临的重大事项不确定风险、权属风险、数量风险、计价风险、报告风险及档案风险等主要风险。对有关业务形成结论或提出建议时，应当以充分、适当的证据为依据，更要在允许和力所能及的范围内采取多种形式防范执业风险。

第2篇：房地产项目审计报告范文

随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

第3篇：房地产项目审计报告范文

（哈尔滨三家湾房地产开发有限公司，黑龙江 哈尔滨 150089）

摘　要：伴随着市场经济体制的进一步成熟和完善，房地产企业面临的竞争格局发生了很大变化，过去那种依靠扩张来获得增长的方式已不再适应未来的发展，加强管理以获取竞争力成为房地产企业面临角逐的选择，在这样的背景下，加强内部控制建设便成为极其重要的问题，文章从房地产企业内部控制的现状出发，对如何加强内部控制进行探讨，旨在为房地产企业完善内部控制建设提供参考。

关键词 ：房地产企业；内部控制；建议

中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0058-02

收稿日期：2015-03-12

作者简介：侯君丽（1972-），女，黑龙江哈尔滨人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。

一、引言

毋庸置疑，在过去几十年的经济改革中，房地产行业的发展引人注目，无数房地产企业在这场经济盛宴中迅速崛起，数十年的累积也使得房地产行业逐渐成为国民经济支柱之一，然而，随着经济体制改革的推进，房地产企业所面临的经营环境已经发生了巨大变化，加之近年来我国越来越严厉的调控政策，房地产企业所处的形势也愈发严峻，外部环境的恶劣又加重了企业之间的竞争，为了在竞争中生存、发展，房地产企业势必要重视自身管理水平的提高，最大化地利用现有的资源以获得长久的经济利益，同时防范可能存在的风险，因而加强内部控制建设十分必要。

纵观当下的房地产企业，由于受历史因素的影响，加之内部控制在我国企业发展时间不长，房地产企业普遍未予以内部控制足够的重视，在很多企业都存在着控制环境薄弱、未进行充分的风险评估、缺乏必要控制活动以及信息沟通等诸多问题，在过去粗狂的发展期，这些问题或多或少都被经济效益的高效增长所掩盖，而到了发展另一个阶段，尤其在竞争激烈的当下，这些问题都将成为制约企业进一步发展的阻碍，甚至成为影响企业生存的阻碍，为了保证经营的有效性和方针的贯彻实施，也为了保证会计信息的准确性和企业资产的安全，房地产企业加强内部控制建设刻不容缓，虽然内部控制建设涉及的内容庞大而繁杂，与过去很多落后的管理理念冲突，内部控制的建设势必不是一件轻松的事，但是积极应对这个问题，房地产企业才能进一步规范管理，提高自身的竞争力。

二、我国房地产企业内部控制的现状

（一）控制环境薄弱

目前我国很多房地产企业都没有建立起科学管理的思维，管理方式多为经验主义，对内部控制不甚重视，在过去的经济高速增长期，业务扩展为企业带来了丰厚的回报，这也导致很多房地产企业的管理者看不到内部控制的重要性，片面将其视为一种形式而已，在这样的观念指导下，房地产企业的内部控制环境普遍薄弱，而且上行下效，企业的员工也不会重视内部控制制度，当然也不会按照内部控制的要求行事，甚至将内部控制制度视为不必要的“麻烦”。除此之外，由于缺乏必要的内部控制意识，很多房地产企业的机构设置不甚合理，职责分工不明确，导致员工对一些事情相互推诿，或者经常性拖延。在房地产企业，任人唯亲的现象也十分普遍，人力资源的缺乏导致员工素质参差不齐，工作效率低下的情况并非个例，这也为企业发展埋下的隐患。

（二）缺乏必要的风险评估和应对

相比于其他企业，房地产企业涉及不动产这一特殊的产品，因而经营成果在很大程度上受到当地经济环境、政策制度、自然和社会环境等诸多因素的影响，在进行投资决策前，必须要对项目的风险进行评估，譬如分析当地的经济发展水平是否足以支撑房产需求，当地政府的产业政策、安全政策、环保政策等是否适宜于项目的运行等，但目前很多房地产企业并未对各种因素有充分的了解，缺乏风险评估程序，盲目扩张，甚至将经营成败系于企业与当地官员的“关系”上。另一方面，由于地产行业是一个资金密集型行业，频繁涉及资金筹措与偿还，因而房地产企业所承担的债务偿还、资金周转等财务风险也高于一般企业，但很多房地产企业却并未对面临的财务风险加以评估，激进举债最终导致资金链断裂的例子俯拾皆是，加上风险应对措施的缺失，不少房地产企业承受风险的冲击，可以说，如果却缺乏必要的风险评估和应对，以赌徒的心态来看待企业的经营和发展，企业终将自食恶果。

（三）控制活动没得得到良好执行

房地产是一个集高风险高收益于一体的行业，为控制经营活动中的风险，恰当地进行职责分离和授权审批十分必要，而目前很多房地产企业对于职务的设置以及审批权的限定仍旧是流于形式，粗狂式的管理模式使得不少职务权责不清，项目的建设和运营也时常取决于相关人员的经验直觉，缺乏对数据的分析；其次，房地产企业的经营往往涉及多个项目以及大量的资金调配，但大部分企业却缺少对项目运营的分析以及资金的管控，不少负责人都不会去分析项目营运状况、资金该如何匹配等问题，这些控制活动的缺乏在降低资金使用效益的同时，也为资金的安全带来隐患；最后，很多房地产企业都缺乏预算控制，预算的编制没有夯实的数据支撑，或者建立了预算控制制度却未得到良好的执行，使得预算控留在编制层面上。

（四）信息沟通机制不健全

在信息化时代，信息的及时反馈对企业来说十分重要，但是目前不少房地产企业却没有建立起信息沟通机制，管理层与项目负责人、以及施工人员之间缺乏沟通的桥梁，很多项目上的实际情况无法及时传递给管理者，管理者也不能有效传达企业的经营政策、了解企业方针的实施情况，最终危害企业经营的效果。此外，出于成本或者其他因素的考虑，不少房地产企业并不重视信息系统的搭建，物资的采购与管理系统、会计系统、人力资源系统以及销售等系统尚未整合成一条完整的信息传递系统，导致企业各部门之间的信息流通不畅，无法相互配合，致使业务开展不顺，甚至延误商机，而有的企业虽然建立了信息系统，却存在着规划不合理、存在信息孤岛、维护措施不足等问题，为风险的发生留下可乘之机。

（五）监督机制尚不完善

实行内部监督机制是企业发现内部控制缺陷、改进问题的必要手段，对于房地产这样一个经营活动复杂的企业来说，有效的监督是企业经营项目得以顺利进行的一个重要保证，而当下很多房地产企业监督机制尚不完善，也少有企业能建立良好的内审机制，不少房地产企业都存在着工程物资账实不符、管理人员随意支配资金等情况，有的虽然建立的监督机制，但监督的执行力度不够，甚至形同虚设，监督人员对于企业存在的违反内部控制制度的事情采取睁一只眼闭一只眼的姑息态度。此外，监督机构的独立性也得不到保证，在不少企业内部，监督机构往往隶属于财务部门或者由某一管理者负责，无法真正发挥监督的作用。

三、房地产企业加强内部控制建设的建议

（一）重视内部控制，完善控制环境

首先，企业管理者要予以内部控制足够的重视，如果说前期的利益是由业务扩张带来的，那么未来的利益将很可能来自于良好的管理制度，所以上至管理层，下至施工员工，都必须重视内部控制，遵循内部控制制度规定；其次，加强员工素质的培养，尽量避免任人唯亲，一方面，企业要重视提升高层管理人员的职业道德，加强对规章制度的遵循，另一方面，根据岗位需要选用合格的员工，同时对员工进行专业培训，不仅包括专业知识，也要涵盖内部控制的内容，唯有足够了解，才能执行内部控制制度；此外，企业要重视治理结构的构建，强化股东会或董事会的决策职权，避免一人专权，如果涉及管理，要重视对经理人的监督和激励，尤其要建立良好的激励机制，此外，在董事会下设置独立的内审部门十分必要，并且要赋予其足够的权力，保证审计的独立性。

（二）完善风险的识别和应对

鉴于房地产企业面临诸多财务与非财务风险，企业需要完善风险的识别、评估以及应对机制，为此，企业可以首先制定与项目运营、资金筹措以及销售等业务相关的目标，然后从目标出发，分析影响目标实现的各种潜在因素，包括企业内部和外部的风险，譬如为保证项目的良好运营，在投资前，企业需要分析产业政策政治、经济水平、竞争状况、监管要求、市场需求等因素，同时需要分析企业内部是否有足够的资源来建设、运营项目，包括资质、员工的专业水平、负责人的相关经验等，识别在这些因素中存在何种风险，哪些风险是企业可以承担的，因而选择风险承受，哪些风险是企业采取措施可以规避的，哪些风险是无法避免的，所以需要制定应对措施等。针对资金的筹措和使用，房地产企业要分析各种不同的筹资方法所蕴藏的风险，尽可能避免单一的融资渠道，实现资金来源的多样化，同时也要综合考虑各融资方式的偿债风险和资金成本。

（三）提高控制活动的执行力度

控制活动是企业采取措施控制风险的手段，加强控制站活动的执行力度也是内部控制建设的重要内容，对房地产企业来说，提高控制活动的执行力度，首先就要对不相容职位进行分离，同时在投资项目前进行严格的授权审批，以保证招投标管理是科学的、合理的，决策不是管理层随意做出的；其次，在项目运营前以及运营过程中，加强对运营的分析和资金管理，为了提高资金的使用效率，企业还可以建立统一结算中心以实行资金的集中管理，统一结算、统一支付，降低擅自动用资金的风险，同时企业可为每个项目制定资金的使用计划，为项目的顺利进行提供足够的资金保证；此外，企业还需要重视预算管理，根据基础数据科学编制预算表，明确责任，同时加强对预算执行的控制和反馈，提高预算的灵活性。

（四）建立信息沟通机制，完善信息系统

房地产项目的建设和运营都是一个周期特别长的过程，企业应当构建起信息沟通渠道，以使信息得以在内部良好地传递，减少沟通不畅所带来的不利影响，在可能的情况下尽可能建立完备的信息系统，实现业务模块的整合以及各部门信息的共享，如将采购、付款、会计核算等系统进行整合，提高核算的准确性，再如完善预算控制系统，将预算执行的信息及时进行反馈，一旦出现不恰当的偏离便发出警告，从长远看来，信息系统的完善将有效提高内部沟通的效率。

（五）强化内部审计

内部监督机制是企业内部控制建设的保证，而内部审计是发挥监督功能的重要方法，因而房地产企业必须重视内部审计的监督职能。首先，企业必须保证审计部门的独立性，不可隶属于某一部门导致管理层凌驾内控的情况出现；其次，注意引进、培养专业的内审人员，不仅具备审计知识，还要对房地产企业有充分的了解，这样才有助于发现问题，揭示风险，根据需要，企业也可以定期或不定期对审计人员进行培训；此外，为了提高监督效果，企业还可以聘请会计师事务所进行外部审计、出具审计报告，毕竟外部审计服务于社会公众，将有助于企业进一步完善内部控制体制。

四、结语

内部控制所涉及的内容十分广泛，加强房地产企业内部控制建设也是一项艰巨的任务，不仅要树立正确的意识，还要从经营活动的各个方面入手，构建内部控制体制，但是房地产企业面临的形势已是十分严峻，为长远计，企业不得不高度重视内部控制建设，减少不必要的经营风险和财务风险，也唯有如此，才能真正提高企业的竞争力。

参考文献：

[1] 白而姝.房地产企业加强内部控制建设研究[J].行政事业资产与财务.2014（33）.

第4篇：房地产项目审计报告范文

关键词： 房地产企业； 财务风险； 防控

随着经济体制的不断调整，为我国的房地产企业带来了机遇。同时，在发展过程中，由于受到诸多因素的影响，也面临着各种挑战。当然，房地产企业的良好发展，为国家经济的增长起到重要作用，为了发挥房地产企业的优越性，提升其核心竞争力，最终使得国家经济有进一步增长，必须有效解决企业在发展过程中面临的各种挑战。房地产企业要想防控财务风险，必须从市场环境和内部财务情况出发，建立完善的财务风险预警系统，全面提升管理人员的综合素质，从而提升房地产企业的核心竞争力。

一、房地产财务风险概述

房地产企业财务风险是指企业在经营过程中，由于内部管理不善，或者是受到经济和政策等因素的影响，使得企业的资本结构不完善，财务杠杆出现不平衡的现象，进而导致房地产企业面临严峻的财务风险，最终遭受严重的经济损失。总之，由于受到诸多因素的影响，使得房地产企业负债较多，实际利润与预算相比有很大差距。房地产企业的财务风险具有如下几个特征。第一，不明确性。房地产企业在经营过程中，并不能准确判断财务风险变化情况，那是因为风险自身的不明确性，进而导致财务风险也具有不明确性，这样将使得人们对企业的收益状况未能作出明确分析和判断。第二，客观性。众所周知，只要是有资金的运动，企业定将会面临着财务风险。财务风险的产生并不是将人的意识为中心，而是以一种客观现象存在。因此，房地产企业的财务风险具有客观性。

二、房地产财务风险的成因

（一）内部管理因素

企业内部管理存在问题，使得企业的财务风险加剧。虽然房地产企业有很多，但其规模和实力却有很大的差距。一些房地产企业对现金的管理力度不足，导致资金按照不合理，进而使得企业面临严峻的财务风险。例如，部分房地产企业盲目的开发建筑项目，而且在拆迁补偿上，由于补偿标准不统一，从而造成资金大量流失，进而使得房地产企业的财务杠杆出现不平衡状态，当前，由于现金管理不合理，引发资本结构不平衡，进而存在负债的企业达到75%以上[1]。总之，由于房地产企业内部管理力度不足，导致企业面临财务风险。

（二）经济和政策因素

不仅房地产企业的内部管理因素会导致财务风险，而且经济和政治因素也是财务风险的原有。房地产企业作为支柱产业，为国民经济的增长起到重要作用，所以国家经济的环境对房地产行业的影响很大。例如，自2008年金融危机以来，我国房地产行业处于萧条状态，房价也有很大波动，当国家采取有效措施来应对金融危机后，国民经济又有了明显增长，所以又给房地产企业带来了新的希望。此外，由于房地产与民生问题息息相关，国家为了抑制房价过快上升，出台了一系列政策，对房地产行业进行宏观调控，在限购令和相关政策的影响下，从而引发房地产企业面临不同程度的财务危机。

三、房地产企业存在的财务风险

（一）资金未能得到合理运用

由于房地产开发项目周期长，而且项目的投资金额较大，所以与其他行业相比，容易因资金问题而产生较大的财务风险。当前，部门房地产企业缺乏科学规划，尤其是在资金方面，因为工程项目的不稳定性，导致资金未能得到合理运用。例如，一些房地产企业在项目暂停期间，未能将闲置的资金加以利用，没有实现资金良好的循环与周转，进而使得企业资金出现短期的现象，最终不利于房地产企业的发展，甚至是加剧了财务风险。

（二）对成本控制力度不足

当前，一些房地产企业在生产和经营过程中，十分注重对施工技术的控制，但对成本的控制力度不足，进而由于成本问题导致财务风险出现。当房地产企业忽视对成本的控制和管理，就会引发部分资金流失，甚至是企业产生负债。例如，建筑安装费、公共配套建设费投资较高，但实际利用的费用偏低。因此，由于房地产企业在经营过程中只是注重对质量的控制和管理，而对成本的控制力度不足，造成成本的浪费。

（三）财务管理制度不健全

财务管理制度不健全是造成房地产企业财务风险加剧的主要原因。当前，我国房地产企业参差不齐，其规模和管理能力也有很多的区别，尤其一些中小型房地产企业的财务管理制度不健全，对现金和成本等的控制和管理能力比较低，在瞬息万变的市场环境下，未能制定出合理的财务管理制度去规范财务管理工作，进而导致财务风险加剧。这些企业为了谋求快速发展，其内部财务管理制度不健全，而且欠缺财务风险意识，最终引发财务问题。

（四）财务管理水平偏低

财务管理是一项十分复杂和重要的内容，尤其是房地产企业的财务管理，更是重中之重，所以由于其工作性质的特殊性，因而对财务管理人员的能力有更高的要求[2]。但是，纵观当前财务人员的综合能力，不难发现，其业务处理能力还有待提升。例如，我国的部分房地产企业的财务管理工作还处于核算阶段，欠缺对财务数据信息的支持管理和决策，进而导致财务管理未能发挥其重要职能。此外，财务员在管理过程中，对资金的管理力度不足，尤其是预算管理工作不到位，使得项目资金投入较大，但收益不明显，所以资金周转不足，最终影响到对财务风险的有效控制。

四、防控房地产企业财务风险的措施

（一）提升房地产财务管理能力，降低财务风险

江苏省某房地产企业意识到财务风险管理的意识，通过提升财务管理能力，来降低财务风险，进行有效防控财务风险。首先，该企业提升了对财务风险的认知，将可持续发展作为企业的发展目标[3]。企业将防控财务风险贯穿于各个环节。同时，其他部门共同配合财务部门的工作，从而避免某一环节疏忽导致没有必要的财务风险；其次，加强对财务人员综合素质的培养。企业建立了完善的财务管理体系，让财务人员按照规范进行工作。此外，企业还定期对财务人员进行培训，培训的内容包括国家最新宏观调控政策、法律法规和财务知识等内容，让财务人员及时掌握国家新动态，并不断提升其财务管理能力，通过扎实的业务和法规知识，对企业的财务进行有效管理。该房地产企业通过提升其财务管理能力，能够最大程度的降低财务风险，赢得了更高的收益[4]。

（二）建立健全的财务风险评价体系

房地产企业要想实现有效防控财务风险，必须建立健全的财务风险评价体系，从而在完善的体系的指引下，对企业的财务风险进行合理控制。那么，健全的财务风险评价体系中应该包含模型监测控制、环境控制、目标控制、活动评价控制四个部分，将四大部分构建成一个统一的整体，能够实现对财务各项指标的监控，从而实现财务风险预警的效果。房地产企业在经营过程中，一定要灵活运用四大部门内容，通过对这四部分内容加以控制，到达财务要素都符合标准。对于财务风险评价体系中的各个部门，要相互协调[5]。例如，财务人员通过对企业环境进行控制，对财务内容加以决策，然后各个部门提升财务风险意识。此外，财务人员将目标进行分解，将目标与环境联系在一起，从而实现对财务和企业环境的有效控制。同时，利用模式对财务变量和财务活动进行监控，对存在财务风险之处，及时发出预警信号。总之，在健全的财务风险体系的作用下，能够有效防控房地产企业的财务风险。

（三）合理融资

由于房地产企业的的项目周期较长，房地产项目金额较大，所以为了保证有序的经营下去，必须有充足的资金，当然，大部分房地产企业会通过融资的方式确保资金的循环与周转，进而使得项目运作下去，那么，在融资过程中，依然会伴有财务风险[6]。因此，该房地产企业为了有效防控财务风险，通过制定完善的融资计划进行合理融资。首先，企业平衡财务杠杆，加大了预算管理力度，并对资产和负债比例进行科学计算，然后合理规划融资情况，尤其是衡量好资金的供求关系，从而降低没有必须的融资；其次，该房地产企业利用负债进行融资，从而拓宽了融资渠道，在通过这种方式进行融资过程中，对融资方式加以组合，然后将负债成本降到最低，进而减轻企业的资金负担，并最大程度的有效避免财务风险的产生。

（四）建立完善的风险预警系统

房地产企业要想实现财务风险的有效防控，必须要建立完善的风险预警系统，从而对财务风险进行定性和定量分析、预测[7]。该房地产企业通过建立财务风险预警系统，能够精确的判断财务危机，并及时采取有效措施防控危机，防控财务风险取得明显的效果。对于风险预警系统，主要是借助于财务预警模型来构建的，通常来讲，该模型操作起来非常简单，并且能够对财务风险进行准确预测。同时，财务预警系统能够对审计报告、企业的经营情况等加以分析，分别对财务风险的的潜伏期、恶化期等不同时期进行预警，并且准确判断投资与经营环境潜在的危机。

五、结束语

随着时代的发展，人们对建筑有了更高的要求，那么，为了房地产行业带来了希望。然而，由于房地产企业在经营过程中，容易受到市场经济的冲击，而且资金利用量较大，所以极易产生财务风险。因此，为了促进房地产企业健康发展，必须通过加强财务管理水平、建立风险预警系统等措施来有效防控财务风险，从而实现房地产企业的的可持续发展。

参考文献：

[1]马世平.试论房地产企业财务风险的特点与防范[J].财经界，2015（14）：209-209，216.

[2]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012（1）：29-30.

[3]易静.浅谈我国房地产企业过度融资引致的财务风险[J].中国商贸，2014（5）：87-87，88.

[4]汪浩然，阚丽庭.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸，2013（12）： 54-55.

[5]朱梓菡.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，2012（24）：77-79.

[6]代岑颖.房地产企业财务风险研究的历史与现状[J].中国管理信息化，2015（6）：47-47.

第5篇：房地产项目审计报告范文

一、高校固定资产概念和分类

固定资产是高等学校国有资产的主要组成部分，是开展教学、科研、生活服务工作的重要物质基础。如何做好高校固定资产管理工作，最大限度地发挥资产使用效益，更好地为教学、科研、生活服务，是摆在我们面前的一项重要课题。

根据《高校会计制度》和《高等学校财务制度》规定，高校固定资产是指一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，使用期限在一年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类物资，作为固定资产管理。

学校固定资产分为六类：（1）房屋和建筑物，包括教学用房、行政用房、后勤用房、业务辅助用房、学生宿舍、教职工宿舍及土地等资产；（2）专用设备，包括电脑设备、打字复印机、电教设备及文体设备等；（3）一般设备，包括仪器仪表、机电设备、电子设备、印刷机械、卫生医疗器械、工具量具器具、家具、行政办公设备、被服装具、标本模型及车辆等设备；（4）文物及陈列品；（5）图书；（6）其他固定资产。

二、高校固定资产管理现状及存在的问题

目前，高等学校取得固定资产资金的来源渠道开始增多，投资方式灵活多变，出资主体不断地增加。除了国拨经费外，主要集中在贷款、学费中的一部分、国债建设投资，等等。最近几年高等学校用于校园、校舍、实验室和仪器设备等固定资产的投入，还有相当部分用于学生宿舍、学生食堂等后勤社会化的建设主要依靠贷款资金，这与以前形成的固定资产在产权性质上相比较是有差异的，不同投资形成的资产差异构成了高校资产的多元结构。

高等学校固定资产的快速增长、取得途径的重大变化及其在高校发展中显现出来的重要作用，使更多的相关机构与部门关注这些资产的使用和管理状况信息。教育主管部门根据固定资产信息（如生均教学行政用房、生均教学科研仪器设备值、生均图书、生均学生宿舍面积），衡量与评价高校办学条件是否满足要求；财政部门、国有资产管理部门根据固定资产信息，对高等学校国有资产保值、增值情况作出评价与判断，银行要考核固定资产的管理水平和使用效益，并对提供的担保资产进行估价、考评。高等学校自身也开始注意到通过合理有效地使用固定资产能够做到既满足开展教学科研活动的需要，又节约资金，避免浪费。只有在对固定资产进行了科学、合理、高效管理的基础上，才能提供真实、可靠、全面、完整、有用的信息资料，以满足各方面对高等学校固定资产信息的需要。当前，高等学校固定资产的管理水平比较落后，究其原因，主要体现在以下几个方面：

（一）账实不符问题。账实相符是确保会计信息质量真实、准确的基本要求。账实不符主要表现为有账无实、有实无账和账实不匹配。造成账实不符的原因，一是固定资产采购项目的计划指标被挪用， 形成固定资产虚列；二是利用账外资金越权违规购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。

（二）固定资产年度计划执行的偏差问题。固定资产购建资金计划作为进行管理与控制固定资产增加的工具，是指令性指标，必须做到层层负责、不得突破。但一些部门在计划实际执行的过程中，执行的结果与执行的目标出现了偏差，具体表现为超计划执行、计划被挪用、擅自购建新项目、擅自换项目等。上述种种计划执行偏差现象使计划失去了严肃性与指令性， 管理机构的管理意图未被落实，造成了固定资产计划管理的失控，严重时还将影响到高校的正常经营。

（三）房地产未确权问题。高校要进行强强联合，要实现双赢目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要是房地产。由于历史上高校办公用地多采用划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，高校内部无论是正常入账还是账外并账的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，即未做好房地产的确权工作。这些房地产长期归高校使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为了保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，这往往需要一笔不小的税费支出。

（四）基建项目竣工决算造价不完整问题。基建项目的竣工决算代表了基建资金循环的终结，决算造价是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据， 因此，高校内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要分为两种情况：一是主观方面的原因，在利益的驱使及基建项目主管机构的干预下，一些独立审计机构违背职业道德，出具虚假的审计报告，掩盖基建项目中存在的或有债务（如税务机构口头承诺的税费减免），将决算造价从表面上控制在批准的预算总投资内，以逃避监管，可一旦或有债务发生，高校必须面临付款问题；二是客观上的原因，近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。

（五）责任人处罚机制不到位问题。根据固定资产管理制度规定要求，高校应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚的权力集中在人事部门，而一些责任人往往是现任或曾担任过领导职务，由于人际关系等因素的影响，对其处罚往往是象征性的，或者根本不处罚，造成一些责任人长期逍遥“法”外，有关制度成为一纸空文，这也是高校监管不力的通病。由于责任人的处罚未得到彻底落实，容易造成有关负责人责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。此外，责任人处罚不到位问题也影响到了基建项目决算、闲置固定资产处置等业务的审批。近年来，随着高校内部控制制度的完善及国家的三令五申，已逐步将固定资产违规现象与有关负责人的职位升迁挂钩，这种情况已有所好转。

（六）闲置固定资产的处置问题。高校的闲置固定资产是指不需用固定资产，主要表现为闲置房地产及闲置电子设备。闲置固定资产的产生主要源于以下三种因素：一是高校内部流程整合产生的闲置，造成了撤并机构房地产闲置；二是科技进步造成固定资产过早淘汰而产生的闲置，这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出；三是违规途径产生的闲置，购建账外固定资产却未实际发生使用效益。这些闲置固定资产属于不需用资产，占用了高校大量资金，需要积极加以盘活处置。在处置的过程中要确保程序的公开、透明，最大限度实现资产保值、增值，严防资产流失。

三、加强固定资产管理的对策

（一）切实提高对固定资产管理工作重要性的认识。学校分管校领导和固定资产管理部门都要高度重视固定资产管理，要广泛宣传，认真贯彻国家对固定资产管理工作提出的各项要求，进一步加强对固定资产管理工作重大意义的理解和认识，把固定资产管理提高到关系学校教学、科研和产业等工作顺利开展、关系学校生存和发展的高度来认识。只有管理意识提高了，才能管好、用好固定资产，使其保值、增值，发挥其最大的使用效益。

（二）建立健全规章制度。建立高效、合理的固定资产管理体系，既要有完善的宏观管理法规制度，又要有适合各高校实际情况的内部规章制度。教育行政主管部门、国有资产管理部门、财政资金管理部门和外部债权单位均要求高等学校固定资产存在良好的管理机制，确保资产信息真实，强调信息披露的相关可比性、管理的科学有效性，进而可以对各高校的固定资产状况有比较清晰的认识，合理评价固定资产使用效果与管理效率。同时，各高校又存在个体差异，固定资产的类别差异很大，在遵循统一管理制度的基础上，结合自身特点，制定本单位操作性较强的管理规章。

（三）加强固定资产审计，发挥审计监督在固定资产管理中的作用。由于固定资产在高校资产总额中所占的比重较大，固定资产的安全与完整对一个学校的发展影响极大，因而加强对固定资产管理的审计监督，保护学校资产的安全、完整，维护学校的合法权益，实现固定资产的保值增值是学校内部审计的一项重要工作。审计部门、财务部门、国资管理部门、资产使用部门要对固定资产进行定期清查盘点，对于盘盈、盘亏的固定资产要查明原因及时进行账务处理。在审计过程中要着重对固定资产管理中内控制度的健全性和有效性进行符合性测试，检查内控制度的落实情况，以保证固定资产账实相符，账账相符、账卡相符，促使学校固定资产管理水平不断提高。

（四）实行固定资产有偿使用管理，提高固定资产利用率。要改变固定资产部门所有、重复购置、使用效益低、积压浪费等现象，要做到：（1）学校加强调控、统一规划、合理布局，打破院系、部门、学科、专业的界限。根据各学科、专业的教学、科研任务，把相近的实验室进行分类、合并、重新组合，建成跨学科、专业的实验室，充分利用现有的固定资产。（2）发挥经济杠杆作用，在现有的条件下，实行固定资产有偿使用。既可节约资金，又减少了固定资产重复购置和闲置浪费问题，提高了固定资产利用率。

第6篇：房地产项目审计报告范文

1.全力服务新区发展。以推动项目建设为抓手，积极服务新区开发建设。根据《____市2016年市级“四个一批”重点项目责任目标分解计划》文件精神，高度关注重点项目投资完成情况，全年完成重点项目投资68.45亿元（预计数，下同），完成全年目标任务的100.97%；每月对重点项目进行调度，及时上报建设进度；完成了集中开工、竣工、签约项目的上报工作。加强了市级领导挂点重点项目和省级重点项目的调度，将____新区保障性住房及配套路网工程、中国物流____诚通物流园、众一健康城等项目申报省级重点建设项目，高铁北片区综合开发项目、____河综合治理项目申报为省级重点储备项目。同时组织开展了2016年省重点项目建设“集中推进月”活动。全年申报5个专项基金项目，获批专项基金2.8亿元，配合财务部争取了小区外配套资金1983万元，并将____新区所有项目录入了国家重点项目库和三年滚动计划库。

2.加强主要经济指标统计。全面梳理、查漏补缺，加大年初各考核目标任务调度，重点抓好固定资产投资考核、全市项目大比拼重点项目考核、达标企业入统、发明专利申报、两型工作、产业园区、信息化等考核任务的调度和跟进。全年完成固定资产投资约79.53亿元，争取新入统固定资产投资项目25个，合计总投资31.27亿元，其中5000万以下互联网项目6个，联网直报重点项目11个，其它类项目8个；积极开展规上企业入统，完成____市强兴置业有限公司“富怡康苑”房地产项目申报一套表平台的入统工作，申报新增一家规模以上工业项目（____村高科农业股份有限公司），完成服务业____点点拉提电子商务有限公司的入统，文化产业____市庆辉文化传媒有限公司2家企业的入统（庆辉文化传媒为文化产业），另推动了宗聖文化项目、三和农庄入统；按月调度新区主要经济标标完成情况，编制“____新区相关经济指标一览表；积极汇报固定资产客观情况，努力采取应对措施；拟草市统计局全市经济运行会议相关材料）；完成了6-8月联网直报的催报审核验收工作；按月调度并报送为民办实事月度报表；参加全省建设领域统计业务培训会议。

3.抓好园区基础工作。根据省发改委、省园区办《关于开发区清理整顿》文件要求，完成资料准备和迎接汇报工作；完成了产业园区2016年招商引资及进出口统计表，以及各类开发区信息上报工作；完成了关于____市拟出台产业园区转型升级的建议和意见起草和上报工作；完成了2016年注册在新区所有企业的调查摸底工作，并对2016年1-7月份主营业收入情况进行了单独调度；填报了____省新城新区自查信息表。

4．做好对接市发改委相关工作。开展发改系统“雁过拔毛”式腐败自查相关工作；按月组织报送发改系统相关资金项目报表；招投标办相关资料报送；____河堤防工程中央预算内资金使用整改意见拟草上报；编制2016年服务业重点谋划招商项目上报；第三产业和商务工作会议资料准备；配合投资公司争取PPP前期工作经费；发改委、统计局来新区调研服务业规上入统；协助财务部做好PPP项目的工作，起草并签发关于请求同意____市____河南岸（____街－____星南路）综合治理项目由PPP建设模式调整为____新区直接投资建设模式的请示；配合财务部接待开发银行来新区检查前6批专项建设基金；调度总工室提供招投标活动情况督查整改的说明材料；市发改委改革办来新区调研工作。

4.做好对接市经信委相关工作。根据市里工业提振三年行动计划，积极做好经信相关工作，做好了企业帮扶、专项资金、市工业转型发展引导资金申报工作；制定出台了2016-2017年新区企业帮扶实施方案，将企业帮扶认真落实各相关部室；做好了工业稳增长和经济运行情况相关调度；做好了____书记到文昌科技、____煤机调研的工作；签发《2016-2017年____市____新区企业扶助工作实施方案》的通知；就2016年市级领导挂点包干重点建设项目调度形成专题材料上报市重点办；根据市经信委关于认真做好当前安全生产工作的通知要求，做好____新区2016年G20峰会期间应急工作值班表，发放了G20期间企业安全生产工作的通知；工业提振三年行动计划调度会资料准备。

5.积

极做好两型工作。根据省两型委关于两型年鉴文稿报送、“生态____、两型故事”、省两型委来____调研文件要求，完成了____新区两型社会建设相关材料的起草报送和资料收集。并积极向上报送两型相关信息，完成了5篇信息报送。6.完成多篇重大文稿起草。完成了全市产业园区和重点项目观摩会材料初稿、县域经济发展专项行动的实施方案、项目计划表，市级领导挂点包干重点项目情况汇报、____新区产业发展情况汇报、____新区参与全市资源型城市转型综合系统性试点改革工作实施方案、省委省政府两个重要文件征求意见稿、提请市级领导解决的重点项目建设问题等重要文稿的起草。

7.按要求完成新区内部相关工作。组织在线学习“七五”普法并通过考试；拟定2015年重点项目建设15万元奖金方案并发放到位；及时处理市发改委、市统计局、市经信委、市科技局下设各职能科室的临时性工作；搜集____创文资料上传到局里QQ群共同学习；部室相关开支报账，公文送审、电话通知会议、上传下达、部室档案管理；配合处理____食品遗留问题；配合党群工作部组织新区创新产业初创企业申报；就“全面推进创新创业，支持小微企业发展”提出建议意见；同财务部一起参加企业境外发债培训；配合党群工作部推荐企业非党政协代表推荐人选。

8.全面梳理目标任务。提前部署全年重点指标考核工作；编制产业发展局绩效分值表及其他部室需承担考核任务建议表。

9.配合开展各项审计。完成原市委书记、市长离任审计相关工作，提供园区情况、经济指标及重点产业等相关资料；拟草、上报关于审计报告征求意见的情况说明；中国物流、众一健康城固定资产投资审计事项处理。

10、扎实开展科技相关工作。组织6家企业申报2016年科技计划；组织企业参加市知识产权局组织的知识产权大讲堂及知识产权保护企业座谈会；组织企业申报省工程技术中心和省重点实验室；

11、积极办理项目前期审批工作。积极办理S328、G234国省干道项目前期工作，可研核准报告已送达省发改委；报送____南路、____南路、____街（____路-____路）3个项目资料到市发改委窗口办理可研核准；组织调度____街西延线等6个项目加快办理规划、国土、环评；支持招商部办理入园移动互联网产业项目备案。

二、存在的困难和问题

一是完成固定资产任务难度越来越大。目前新区统计库内项目共58个，基本做到了应统入统，已经找不到符合条件的项目，若2017年不引进几个投资上10亿元的项目，要完成年年递增的上级考核要求难度非常大。

二是工作力量薄弱，人手紧张。对接市里职能部门较多，日常工作繁锁，加之各对口部门要求高、任务紧，造成产业发展局工作人员经常加班工作，疲劳情绪增长。

三是服务新区产业发展不够。对国家宏观政策研究的前瞻性不强，对制约经济难题的研究破解能力不够，在优化产业结构、发展循环经济、促进两型经济发展等方面还有许多困难和问题需要研究解决。

三、2017年工作思路

（一）全面加强项目服务管理。切实做好重点项目调度和服务管理，集中新区优势资源、人力、物力，挖掘包装商贸、物流、金融、健康服务业、电子商务等符合新区产业规划类项目，力推前期项目早开工，开工项目早竣工，竣工项目早投产，投产项目早生税。

（二）积极完成各项任务指标。积极对接协调好市各相关部门，全力推进重点项目建设，进一步加强统计工作，扎实做好基础工作，确保任务完成。

第7篇：房地产项目审计报告范文

各位董事：

现在，由我代表公司第**届董事会作**年度工作报告。

一年来，公司董事会认真履行《公司法》和《公司章程》等法律、法规赋予的职责，严格执行股东大会决议；全体董事在**年里，认真负责、勤勉尽职，为公司董事会的科学决策和规范运作做了大量的工作。

一、**年的主要工作及取得的成绩

**年是我公司发展历史上具有重要意义的一年，在这一年当中，公司治理不断规范，管理改革进一步深化，产业整合效果明显，核心主营业务经营取得持续增长，主要的历史遗留问题得以顺利解决，公司的基本面发生了根本性的转变，一举扭转了连续两年亏损的局面，为公司的加速发展、做强做大奠定了良好的基础。

公司**年度实现营业收入**×元，比上年同期增长**×，实现营业利润**×万元，比上年同期增长**×，实现净利润**×万元，比上年同期增长**×。与上年度相比，公司的整体经营取得了较大的成绩，主要原因在于公司以食品业为主的主营业务经营业绩取得了持续良性的增长，非主营资产的处置取得良好的效果，同时公司采取有效措施防范和在一定程度上化解了财务风险。

**年度公司董事会重点做好了如下几方面的工作：

（一）集中资源做好主业经营，经营业绩取得历史性突破

本公司的实际控制人黑**类集团重组**斯壮后，将其最具核心竞争力的糊类和米粉等食品产业先后注入上市公司，使本公司具有了核心主业，**年初，公司的产业结构调整基本到位，因此**年公司集中各方面的资源抓好主业经营。首先是加强对控股子公司的指导和服务，加强对控股公司的领导，以确保公司的经营计划、政策落实到位；第二是针对公司的主业特点，公司成立了食品管理部，履行对食品生产经营企业控制、指导、监督和服务的职能；第三，公司在人力资源方面给予生产经营企业充分的保障，特别是对新重组进来的米粉公司，重新配备了具有较强管理能力和创新精神的经营班子；第四是坚持“特色、朝流、创新”的经营理念；第**，全面掌控经营进度，解决经营问题。董事会责成经营班子每季度定期召开经营工作专题会议，分析上季度经营目标完成情况，总结取得的成绩和存在的问题，分析下季度的经营形势，部署下季度经营工作的重点；第六，集中有限财力保证生产经营的正常进行。由于企业的历史包袱比较重流动资金紧缺，同时今年食品业的产量创下历史新高，加上今年大米、黑芝麻等大宗原料的价格大幅上涨，因此整个企业对经营资金的需求量激增，资金缺口很大，但是为了保证公司生产经营的正常进行，公司不断压缩非经营性的资金开支，集中有限的财力保证经营资金的正常需求。第七，设法为经营做好服务。公司提出以经营为中心、努力服务经营、一切服从市场的经营指导思想，要求公司各岗位各员工都要为经营工作做好各方面的服务；第八，实现营销管理下沉，着力开发

二、三级城市市场。

由于采取了以上措施，因此公司的主业食品业经营全年取得了比较好的水平，全年度出现产销两旺，且糊类食品第四季度出现供不应求的良好局面。

（二）培育新的经济增长点，新产业增长形势喜人

米粉产业是公司**年乃至今后一段时期内着力发展的一个新的主营产业，目标是将其培育成公司新的经营和利润增长点。米粉在我国**地区是一种大众化的消费食品，存在着巨大的市场容量，仅公司所在的**市场年消费量就达10亿元以上，未来公司如能充分利用自身的资源、技术、品牌等各方面的优势重新整合这个产业，提高市场的占有率，那么对该产业的投资将会给公司带来丰厚的回报。为此，公司在**年初就完成了**米粉有限责任公司的收购，并随后在**区内的宾阳、横县、百色等地建立了生产基地，在桂林、柳州、贺州、梧州、贵港、容县等地展开了生产基地的筹建工作，云南省昆明**米粉有限公司米粉生产线也进入了最后的建设阶段，**年第一季度便可以投产。在完成上述米粉生产和配送基地的建设布局后，公司在米粉产业上的整合将取得阶段性的成效，米粉产销量和市场占有率将大幅度地提高。

公司还将终端米粉连锁店的经营作为米粉产业纵深发展的一个方向和努力目标，为此**年公司在这方面花费了较大的人力、物力进行前期的市场调

2研、经营模式的研究与分析、经营发展规划等方面的工作，取得了一定的工作成效，为**年该业务的启动奠定了良好的基础。

与此同时，公司充分利用自身在糊类食品方面的研发及市场优势，展开了新产品的研发与市场投放工作，**年，公司的新产品玉米糊等新产品在部份区域市场取得了良好的经营效果，成为黑芝麻糊之后又一极具市场竞争力的糊类产品。公司的新产品有机黑芝麻糊、液态黑芝麻糊的研发取得了积极进展，力争**年投入生产和销售，以不断地丰富公司主业的产品经营品种，扩大经营规模，提高经济效益。

（三）着力解决历史遗留问题，主要处置项目取得重大突破

1、**市场公司的问题得到了妥善解决

在**年以来，由于合作方的原因，**市场公司的经营管理成为本公司的老大难问题，证券监管部门对本公司在**市场公司的控制能力也提出了质疑，要求公司限期整改。由于**市场公司的另一股东不配合等原因，致使本公司**、**年连续两年未能对该公司实施审计，会计师事务所对本公司出具了保留意见的审计报告，给本公司造成了很大的影响。根据公司**年经营工作目标和重点工作安排，经多方协商、谈判并经股东大会批准，本年度内成功将本公司持有**市场公司**×的股权全部溢价转让。

转让了该股权后，公司因不能对该公司实施审计而被会计师事务所出具保留意见审计报告的影响事项已得以消除，证券监管部门关注的本公司对**市场公司的控制力问题也迎刃而解；更为重要的是，公司回收了1亿多元的资金，在很大程度上缓解了公司的经营资金紧张的状况。

2、南管公司资产、股权诉讼取得了阶段性成果

我公司有关南管公司的历史遗留问题涉及两方面：一是确认并收回本公司利用配股募集资金委托代建的管网资产及**年的租金，该资产价值**亿元，租金**×万元；二是收回南管公司**×的股权。

几年来，公司董事会和经营班子非常重视南管问题的解决，组成了强有力的团队负责处理相关的事宜，通过多方面的努力，在**年终于取得了阶段性的成果，其中价值**亿元的管网资产经最高人民法院终审判决归本公司所有，同时南管公司需向本公司支付**年租金共**×万元的租金，目前该资产及租金

3的收回工作正由钦州市中级人民法院执行当中；南管公司**×股权的诉讼也有了初步结果，经南宁市中级人民法院审理并作出了一审判决，该股权当归本公司所有。由于涉及南管的管网资产诉讼案和股权案本公司均获得了胜诉（股权案目前是一审胜诉），因此避免了本公司的资产流失，将对公司未来资产和经营产生积极影响。

（四）深化管理改革，提高经营管理水平

**年，公司根据自身的实际和市场竞争的需要，继续深化内部管理，构建完善的管理体系，提高经营管理水平。主要表现在如下几个方面：

1、加强集团总部的管理职能

公司是一个投资控股型的企业，下属的控股子公司是公司主业的经营主体，控股子公司年度经营目标完成得好坏，直接影响本公司全年度的经营成果，为此**年公司强化了总部的管理职能，在资金、生产经营、人力资源等各方面加强了对控股子公司的管理，同时要求总部各部门各员工为下属生产经营企业做好各方面的服务。通过近一年时间的强化，集团总部的管理职能得到了充分体现，达成了良好的管理效果，而且为生产经营服务的意识和理念也得到了前所未有的加强。

2、进一步完善经营管理责任制

**年公司出台了《“十一**”目标激励考核办法》，集团公司与属下的容县股司、**米粉公司等主业经营公司签订“十一**”经营目标责任状，实行责、权、利统一，总经理负责，进一步完善经营管理机制，建立了长期的激励机制，在充分调动各经营团队积极性的同时，有效地防范了为了目前的利益而出现的短期行为，有利于企业的长期发展。

3、建立和完善绩效管理体制

**年公司进一步加强员工的绩效管理，加强对各职能部门、各员工的过程管理和监督，强化责任追究，以工作业绩（目标）的最终完成效果确定每个员工的薪酬，强调以业绩论英雄，从而在制度上保证各部门各岗位的职责履行效果。

4、不断推进企业文化建设

良好的企业文化是企业不断取得进步和发展的保障。**年公司采取了有效措施积极推进企业文化的建设，构建和谐、健康、向上的企业氛围，为公司的经营工作提供了强有力的保障。

（**）加强财务管理提高经济效益

一年来公司强化财务管理是企业管理核心的理念，以降低经营管理成本、提高效益为中心，以加强财务预算、预算执行和财务分析为重点，努力提高财务管理的综合水平。

通过一年的努力，公司的财务管理方面有了比较大的提高，财务管理制度得到进一步完善，公司在很大程度上降低了财务风险，企业的管理成本与上年相比也有一定程度的降低。本年度公司的资产与负债结构得到进一步改善，财务状况有了较大好转，与银行的关系也得到了理顺和加强。此外财务人员的配置更加合理、素质也有了一定的提高，。

二、公司治理和规范运作得到加强

（一）完善公司治理

董事会作为公司的决策机构，**年严格按照《公司法》及《公司章程》所赋予的职权，本着对股东负责，对投资者负责的态度，为保证公司持续发展，在任期内不断地完善公司内部管理机制和法人治理结构。

1、为了更好地落实中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》、《**证券交易所股票上市规则》等规定，公司召开了董事会会议，对《公司信息披露管理制度》进行修订，并制定了《公司信息披露管理实施细则》。

2、为规范公司募集资金管理，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》、《**证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等有关法律、法规和规范性文件的规定，公司董事会于**年对《公司募集资金使用管理办法》进行了修订。

3、为贯彻落实中国证监会《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》（证监公司字[**]28号）以及**证监局、**证券交易所有关对上市公司治理专项工作的统一部署，保证公司治理专项工作的顺利开展，公司董事会对公司治理情况进行自查后，作出《自查报告和整改计划》。**年还制定了《独立董事工作制度》、《公司总裁（经理）工作细则》等内控制度。

（二）加强信息披露工作管理

公司在**年里将信息披露工作作为重点工作来抓，全面学习和对照中国证监会、**证券交易所关于信息披露的各项规定和要求，加强公司重大信息的搜集、反馈、整理、审核，并按有关规定及时披露，加强有关工作人员的责任心确保所披露信息内容的真实性、准确性、完整性和及时性。公司在**年里共计公开披露各类信息**×件次，圆满完成年度信息披露工作。

综上所述，本届董事会通过不断的改进各项管理制度，建立了较为完善的治理结构和规范运作体系。

（三）本年度内董事会会议的召开情况

本年度内共召开了六次现场会议和以通讯方式召开了四次临时会议，年内召开的各次会议绝大部份董事均能按时出席，个别董事因工作原因不能亲自出席也都委托其他董事代为表决，各次会议与会董事均能认真审议各项议案，并按公司章程规定的权限作出了有效决议。

董事会在**年度里能忠实地履行了股东大会的各项决议。

三、存在问题

1、由于产能不足，致使糊类产品第四季度出现不能满足市场需求的情况，同时物流运输已成为制约糊类食品经营的一大瓶颈。

2、米粉产业的市场整合和扩张没有达到年初所定的目标，规模效益没有得到显现。

3、由于大宗原材料价格的不断上涨，致使公司的产品盈利能力下降，食品业没能实现销售与盈利的同步增长，企业对原材料大幅涨价的估计不足，应对措施不够。

4、公司的前身**斯壮开发的“斯壮平安家园”房地产项目对当前公司的生产经营造成了极大的负面影响。公司在**年不但需要花费了大量的人力和物力去处置该历史遗留问题，而且该项目近期还将给公司带来持续的影响和造成一定的经济损失。

5、部份的年度重点工作未能完成，虽然有各方面的原因，但也经影响了公司年度整体目标的完成。

6、部份员工的思想观念还没有得到彻底改变，“以经营为中心”的服务意识

6还没有牢固树立。

四、**年工作要点

（一）**年工作指导思想

**年公司经营工作指导思想是：以经营为中心，按照“十一**”战略规划，集中资源，继续抓好主营产业经营和发展；坚持“特色、创新、潮流”的经营定位策略，重点实现糊类提升、米粉突破、物流上量的整体经营目标；深化管理改革，以完善责任制为核心，采取切实可行的措施，创造良好经营环境，为完成**年各项经营目标而努力奋斗。

（二）**年经营目标

**年公司的主营业务（包括糊类和米粉）销售收入计划为**×万元，利润**×万元。

（三）**年工作的主要措施

1、针对原、辅材料价格大幅上涨给公司的经营效益带来的压力。本公司与主要供货商建立长期稳定的业务合作关系，同时不断加强内部采购管理及技术改造节能降耗，将原辅材料价格上涨带来的不利影响降到最低水平，保持经济效益稳步提高。另一方面针对食品价格不断走高的趋势，认真研究市场食品价格的走向，采取积极的措施在确保公司产品销售稳定的前提下，提高产品的毛利率。

2、调动和整合企业各方面的资源，在保证产品质量和生产安全的前提下设法扩大糊类食品的产能，满足市场的需求。

3、加快米粉产业的发展，年内在**的主要城市要完成生产配送基地的布局和实现产品上市，不断提高产品的占有率。

4、积极防范规模扩张带来管理风险。随着公司食品业（特别是米粉业）经营规模的扩大，对保持高效率管理带来一定难度。针对上述情况，公司及子公司需建立起更为科学、完善的法人治理结构和决策机制，创建先进的管理模式

以满足公司的不断发展壮大的需要，公司将通过各种措施逐步打造一支勤勉尽责、技术过硬的管理团队和骨干队伍，将公司的各个项目经营好，不断提高投资回报率。

5、强化质量控制，提高“**”品牌的美誉度，防范质量风险。随着公司主业规模的扩大，始终保持产品的高品质将成为一个挑战。为此，公司分别从管

7理改进和技术改进两方面着手持续改进产品质量的控制，把好产品的质量关。在管理上要加强过程监控，在技术上则要寻找工艺能力薄弱环节，改进工艺，提高工艺技术的稳定性。

6、严格控制存货的增长，加强应收账款管理，进一步提高公司资金效率，控制财务费用增长，防范财务风险。

7、加大科技投入，进一步提升研发实力。研发是公司保持业内领先的关键，公司在**年要进一步加强新产品的研发，要加快新产品上市的进度，使公司的产品保持强劲的竞争力。

8、继续加强企业治理，完善内控制度建设，使公司的经营运作进一步规范。

9、继续抓好员工队伍建设，加强以提高员工工作技能和提高执行力为重点的培训，加强以引进高素质人才为目标的人才引进。

综上所述，**年，董事会经过不懈的努力，在全体员工的共同努力下做了大量的工作，取得了一定的成绩，使公司的基本面发生了根本性的转变，推动了企业良性发展。尽管我们的工作仍存在一些不尽人意需要不断改进和继续努力的地方，但是我们有足够的信心带领全体员工围绕“糊类提升、米粉扩张、物流上量”的经营思路，采取行之有效的措施实现公司“十一**”发展目标，在规范运作的基础上，开创**食品更美好的明天。

**食品集团股份有限公司