房地产开发总流程精选(九篇)

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第1篇：房地产开发总流程范文

    房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。

    二、房地产开发企业内部控制的原则

    目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。

    三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析

    (一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。

    (二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。

    (三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。

    (四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。

    四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法

    (一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。

第2篇：房地产开发总流程范文

关键词：房地产开发；统计；一套表

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-00-02

房地产开发企业一套表直报自2011年年报起经过一年多的运行，系统不断改进完善：首先，在建立统一基本单位名录库方面，新增入库单位的条件和资料要求更明晰规范；新增频率由季度改为月度，更符合实际情况，避免了由于企业新增不均衡引起数据波动。其次，在建立统一的企业一套表制度方面，企业需报报表一目了然，指标体系完整清晰，报表审核关系愈加细致，数据预先导入既方便企业填报也有利数据衔接。再次，建立统一规范的数据处理软件系统方面，查询、叠加汇总、分组汇总等功能不断增强。最后，企业联网直报方面，全面实现企业自行联网直报，国家直接采集数据，各级统计机构在线同步共享。

一、房地产开发统计存在问题

房地产开发统计的“四大工程”已全面建立实施，在房地产开发企业一套表名录库、报表制度、统计机构数据处理、统计执法方面仍存在改善的空间。

（一）房地产开发企业名录库不够完善

目前房地产开发统计报表制度，房地产开发统计范围是全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位。按照“先进库，再有数”的原则，统一确定纳入企业一套表范围的调查单位。

1.全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位作调查单位不现实。房地产开发企业产业链长，生产周期长。以中山为例，在基本单位库里有项目的房地产开发企业约占一半，即有半数房地产开发企业是属正常营业状态却没有项目在建或在售。目前房地产开发一套表定期报表的主要填报内容是《房地产开发项目经营情况》和《房地产开发企业资金和土地情况》以及《从业人员及工资总额》（下面分别简称为项目表、资金表和工资表），为减少平时定报的工作量，统计机构往往把没有项目的企业不纳入一套表的调查单位中。

2.关停企业不能及时退出。企业的成立、变更、停业、注销等是一个自然的过程，每天都在发生。房地产开发一套表名录库目前每月都可以新增入库，但只有“因改制、重新注册、合并或拆分退出”才每月都可以申请退出，其他关停企业只有年末一次机会退出。

3.《法人单位基本情况表》变更滞后。和上述关停企业不能及时退出一样，企业基本情况除单位名称变更每月可申请变更外，其他表内的指标有变化也不能及时更改。

（二）报表制度有待完善

1.审核公式设置有待完善。数据的报送质量很大程度上由审核公式决定，审核公式设定合理、细致，企业上报的数据也会合理真实，相反，审核公式设置不合理就会矫枉过正，企业为符合公式审核要求顺利上报而把真实数据修改上报，造成数据失真。如土地购置费按支付计算，但填报了土地购置就要填新开工施工面积，否则就出现审核错误。有的企业确实当年支付了土地购置款，但施工面积在以前年度都报了，没有新开工面积，为了顺利上报，企业就在新开工面积项随便填数以通过审核。

2.年报财务上报时间早，数据失实。一套表年报财务情况表的上报时间截止到2月末，但企业的汇算清缴要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的财务审计也是3-4月份才结束，很多收入和纳税额是在清缴之后才最终确定的，审计后的财务数据也会有变动。统计年报财务报表只能用12月的财务数据，与年度实际财务数据存在较大差异。由于上报时间与结算时间的差异，每年都要漏掉一部分的财务数据。

3.指标设置有待改进。经多年的完善发展，房地产开发统计指标体系已很全面完整。报表里的个别指标仍有改善空间，如本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数既容易理解错误又不能全面反映问题。

（三）统计机构数据处理有待加强

1.基层统计机构时间紧，把不好审核第一关。实行企业一套表后，数据由企业自行网上直报，企业统计人员素质参差不齐，房地产开发报表指标种类繁多，审核公式严格细致，上报常常出现审核错误。基层统计机构人员在报表期间，数据截止前忙于催报，截止后只有半天时间审核，审核出的错误还要通知企业，企业统计人员确认可以半天内修改好的才返回企业修改，否则就不改或次月再改，匆匆验收，数据质量难以保证。

2.汇总平台未能满足各级需求。在一套表数据处理平台，本期数据的叠加汇总、分组汇总都可以实现，但如果要做不同时期的数据对比表就不太方便。一套表的数据对比是以法人表作为数据关联的，而房地产开发的单位名录库是每月变化的，对比期的数据源只汇总本期和对比期都存在的企业的数据，而不是对比期的全部数据。这样的汇总适用于工业、批发零售业等，却不适用于房地产开发业。房地产开发要做不同时期的对比汇总表只能在各时期分别汇总，再整理对比。同时，各级各地在使用统计数据的需求不同，关注点各异，要求全部都在一套表数据处理平成不太现实。

（四）异地报送增加执法检查难度

实行一套表网上报数后，实现了企业从纸质报表转为电脑网上报送数据，项目地址、注册地址、办公地址不同，异地（跨市）报送的情况日益增多，如何异地执法也是一套表实施后的新情况新问题。

二、对完善房地产一套表的建议

（一）房地产基本单位名录方面

1.年报、定报名录库分开建立。定报名录库是有项目在建或在售的企业，年报名录库则是在定报名录库加上虽没有项目但正常营业的房地产开发企业。即定报是有项目的房地产开发企业，年报是全部营业的房地产企业。

2.关停企业增加项目表本期无数据上报功能。由于关停企业在定期报表期间是不能退出一套表的，资金表可以由统计机构勾选本期无数据进行上报，但项目表则无此选项，建议增加此选项功能。

3.建议增加企业申请修改法人表功能。在定报期间，建议增加企业申请修改功能，除组织机构代码和单位名称外，企业可网上申请修改表内指标，由直管统计机构核准即可修改，修改后由直管统计机构说明汇总上报上一级统计机构。

（二）制度表式数据方面

1.删除个别容易导致数据失真的审核公式。如上文提及的“没有本年新开工面积（6021）但填报了土地购置费（114）。请核实项目是否已经开工，如果尚未开工，则不应填报土地购置费（114）。”；商品房合计均价的增降幅过大，审核各用途房屋的均价增降幅即可；“容积率（061）应等于项目规划建筑面积（07）与项目规划占地面积（06）之比。”；“绿化率（062）一般应该大于10小于50”；“容积率（061）一般不应该超过10且不小于0.3”等，虽有些是可忽略的审核公式，但也会扰乱企业的报数。

2.年报财务报表设立补报期。针对时差问题，建议在4-5月期间设置一个补报期，由有汇算清缴或财务报表有修改的企业自行申请重新报送，既可先了解总体情况，也保障数据更真实准确。

3.几个指标设置的建议。1.建议取消本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数，虽这两个指标可作为房地产一手市场新增供应量的参考，但不能反应市场一手房供应量，反而很容易理解错误填写成项目总的批准预售面积和套数。2.在待售面积下增加期房待售面积指标，待售面积的解析改为企业总可供出售出租的面积，包括已拿预售证待售待租的期房和已竣工待售待租的现房。3.建议在年报财务情况表要么增加年平均人数，方便审核企业应付职工薪酬；要么删除企业应付职工薪酬，完全使用从业人员及工资总额表中的数据。

4.建议增加指标解析和计算模块。在企业一套表上报平台增设指标解析模块，如指标需要计算的，还显示计算公式，相当于填报向导，帮助企业更准确的理解报表指标内容和含义，提高报表的填报质量。

（三）统计机构数据处理问题

1.增加基层统计机构审核时间，上报数据修改意见说明。增加基层统计机构审核时间，让基层统计机构人员有时间进行如计量单位使用是否正确，错误说明是否合理等人工审核并通知企业返回修改。在审核出的错误比较大，而时间特别紧，企业无法马上上网更正的情况下统计机构可上报需更正的数据说明。

2.汇总平台做基本的汇总表，允许用其他软件进行数据处理。统一的数据处理平台由国家统计局专业司建立基本的汇总模板供各级统计机构使用，而其他数据的深加工、各级各地的不同需求则应允许用其他软件进行处理。

（四）加强统计法的规范和宣传

1.建议在企业一套表直报系统中增加统计法的宣传，主要宣传企业迟报、虚报、瞒报、漏报的相关法律法规，以及统计机构的义务和法律责任。

2.针对项目地办公地分离跨市的异地执法一方面要制定具体的执法流程规范；另一方面要加强执法队伍建设。

通过一套表系统和制度不断深化完善，房地产开发统计数据质量提升，企业和统计机构工作更得心应手。

参考文献：

第3篇：房地产开发总流程范文

【关键字】目标成本管理；房地产开发项目；合约规划

面对多轮的政策调控、激烈的市场竞争，各房企已清醒的认识到未来竞争将是资金和内部管理的竞争。企业要想生存和发展，必须对开发项目进行有效的目标成本管理，提升资金使用效率，利用有限的资金获取最大的效益，达到提高企业竞争力的目的。

一、目标成本管理的一般原理

1.目标成本管理概述

目标成本管理是一种现代的成本管理方法，将目标管理与成本管理有机的结合。其本基本含义是指生产一项产品，为达到目标报酬率所允许的最大成本。目标成本管理的过程是关于利润规划与成本管理的战略体系，由价格引导、关注客户，以产品和流程设计为中心，并依赖跨职能团队。目标成本管理从产品开发的最初阶段开始，贯穿产品生命周期始终。

2.目标成本管理的特点

1）目标性

目标成本不是真正发生的成本，是企业通过对产品的销售收入及目标利润的预测，在产品生产前制定出的需要经过企业所有成员共同努力能够实现的成本计划，用以指导产品的设计和生产，是企业产品生产及经营过程中成本管理的具体目标。

2）控制性

目标成本的达成是实现企业目标利润的基础，是企业生产经营的重要指标，目标成本的制定，将作为企业生产经营的成本上限，用以指导并约束企业的各项生产经营形活动，最终达成企业的经营目标。

3）系统性

目标成本管理是以通过对目标成本的控制来实现目标利润，过程中需要全员全方位、全过程参与管理活动，形成一个有组织、有体系的封闭管理系统，确保发挥整体的功效。同时，目标成本管理需要将成本目标层层分解，逐个落实，只有分目标的实现，才能最终保证总目标的实现。

3.目标成本管理的步骤

目标成本管理可以分为两个阶段，包括目标成本的确立和目标成本的达成。确立阶段发生在产品规划以及产品概念阶段，用于设立产品的目标成本。达成阶段发生在产品设计以及生产阶段，为保证目标成本的实现。

二、房地产开发项目成本构成

房地产开发项目目标成本包含整个开发流程中所涉及的所有成本，包括项目从开发建设到销售完毕所花费的全部费用。房地产开发项目成本一般包括土地获取成本、开发前期费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、管理费、销售费用、销售税金、财务费用、不可预见费等组成。

三、目标成本管理在房地产开发中的应用

房地产开发项目目标成本管理是一项贯穿于项目开发全过程的管理活动，是将科学的管理理论方法运用到具体项目的过程，通过建立特定的流程及步骤达到成本控制目的的管理活动。具体包括目标成本测定、目标成本分解、目标成本控制、目标成本考核四个过程。

1.目标成本测定

进行成本管理前，应依据市场状况对项目目标成本进行测算，明确项目将要投入费用的具体数值，并将测算结果设定为上限目标，用以控制和约束各项费用的支出。具体房地产开发项目目标成本是通过竞争性的市场价格减去期望的利润来确定的。其中销售收入的预测应根据大量、准确、及时的信息资料并进行认真的研究分析，以市场调研为基础，在进行竞争性分析后确定。目标利润是公司对拟建项目未来收益的预期，需要结合企业实际情况，综合考虑公司战略规划及产品定位，并根据公司财务报酬率的要求确定。可以用以下公式表达目标成本的确定过程：

房地产开发项目目标成本=总销售收入-目标利润率

=∑（各产品竞争性市场价格*可销售面积）-目标利润

2.目标成本分解并落实

房地产开发项目目标成本的分解，是将确定的项目目标成本按照一定的形式和方法进行划分，将目标成本分解为若干个相对独立的较小子目标的过程，形成由各子目标组成的以总目标为中心的目标成本管理体系。

房地产项目开发活动过程中需要签署各式各样的合同，各类合同涵盖整个项目开发的所有过程，可通过对需要签订的合同进行梳理分类，建立合同分解结构，然后将确定的目标成本分解至对应的合同当中，建立起项目的合约规划体系，形成具体合同的目标成本。通过对具体合同目标成本的管理，使管理目标更清晰，管控更直接、更具体。同时运用合约规划体系进一步将目标成本落实到各个具体业务部门，形成责任成本，使各部门进行有目标的主动控制，使得目标成本与责任成本成为为一个有机的整体。

3.目标成本控制

成本管理的核心是控制，控制是在事先制定的计划基础上进行。合约规划体系的建立，已将将项目的成本管理并入合同管理当中。但因房地产开发项目经历时间长，涉及合同种类繁多，所以只有明确了每项合同成本控制的要点，有针对性的采取措施，才能确保目标成本的实现。具体可从合同订立、执行及结算三方面进行控制。

1）合同的订立

合同订立主要方式有招标、竞价及合同谈判，不同类型的合同应选择不同的订立方式。如项目总包可通过公开招标，对于专业分包可进行竞价等，但无论采取何种方式，签订的合同金额不应超出该合同目标成本。同时因房地产开发项目专业化程度较高，常需要由多个单位协作完成，合同当中必须应对工作界限、场地、及工作面的交接做出明确的约定，防止产生返工或索赔，造成成本的增加。同时对合同条款应仔细推敲，对可能发生的情况提前预计，涉及到成本方面变动的条款一定要严谨。

2）合同的执行

合同签订后应及时项目管理人员进行合同交底，使其熟悉合同条款，明确工作界面的划分，区分不同工作的责任主体，重视不同实施主体的场地或工作交接并有相应的记录。组织有针对性的图纸会审，减少设计变更的发生，并尽可能将设计变更控制在项目实施的初期，把损失降到最小。现场签证是一项无法避免的在施工过程中随时都有可能发生的事项，如果管理不当极易引起成本失空，所以管理人员应严格按照合同约定的流程办理，进行分级的会签审核，保证资料齐备，理由充足。

3）竣工结算

结算应在合同约定的工作全部完成并验收合格，结算资料齐备后进行。竣工结算应严格按照合同进行，成本管理人员应对熟悉合同条款，明确工作范围，对上报的结算仔细审核，在规定的时间内办理完成。还应尽早完成甲供材数量的核对，相关往来账务的确认，按时完成竣工结算是为了尽早确定项目的成本，检查项目成本管理的效果，防止过程中的跟踪成本与实际成本存在较大差异造成的成本失控。

4.目标成本考核并评价

结算完成后应对各类数据进行整理分析，通过对整个项目的实际成本与目标成本的对比，评价项目目标成本控制水平，对相关部门的业绩考评，同时，总结项目实施过程中成本管理得失，对相关经验教训及数据进行整理保存，改进管理办法，为以后的项目目标成本管理提供参考。

四、总结

由于我国房地产行业发展时间短、规模尚小，长期以来比较重视质量、工期以及安全管理，却忽视了目标成本管理。而目标成本管理已渗透在项目开发过程中的每一个环节，并与其他管理体系相互联系。将目标成本管理体系融入房地产开发项目中，将有助于房地产开发企业制订目标成本，明确职责与任务、监督实施成本，健全房地产开发机制、纠正成本偏差，建立成本信息反馈机制，从而使得房地产行业日趋规范，房地产市场健康发展。

参考文献：

第4篇：房地产开发总流程范文

关键词：房地产调控、进度、控制、利润、最大化

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发的项目团体人员的素质

1、项目经理负责人的条件

要想房地产开发项目的进度得以控制，就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、 最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。如一个5～10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标：中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7～10个月；建设工期应控制在30个月左右；后期产权、土地证的办理力争控制在3～6个月。项目负责人必须要有这些能力，不然是不能合理指挥下属、及分配工作（细部工作由下属分配人员完成，不展开讨论），也就无法控制总进度。

2、开发部负责人的条件

开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识，中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案，制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识，如：签订临时土地合同缴纳土地契税项目建议书的批复安排各专业施工图设计方案审核、初步设计审核水土保持方案的批复环境影响评价的审批基建项目投资计划地质勘察报告规划总平临时图各施工专业图审查建设用地规划许可证防雷设计审核人防工程设计审批消防工程设计审批规划总平面确认图宽带通信、闭路电视网络设计签约正式土地合同地下室基坑设计施工图审查办理土地证建设工程规划许可证建设工程监理单位工程招投标建设工程施工许可证（质监手续）招标前期物业服务商品房预售许可证室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计竣工验收备案、房屋移合办理房产证、土地证（局部后期可协调交由销售合同签约部办理）。

3、工程部负责人的条件（兼售后维修部）

工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力，熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付分配控制，把好工程质量、安全关，合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位，同时监督现场监理人员工作职责，后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力，兼交房售后维修分配工作。

二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工

1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工

大家都知道工程一旦开工，很多工序受下道工序未完成，是无法往上道工序开始施工的，然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位，无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好，对任何人来说时间就是企业的利润，工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。然而项目的打桩是属于并排并列结构，只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通，一定要尽可能多的安排桩机进入现场同步施工。一旦工程桩结束并有空余场地时，马上安排基坑支护桩进场同步分段施工，力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。接下去紧跟冠梁分段施工，使土方避开雨季、台风能提前全面开挖，迅速完成基底砖胎模、找平层，早日让基底砼浇捣，然后分段施工各幢主体结构。此处若能合理分段施工到位，常规5～10万平米的工程项目能提前3～6个月以上的工期、甚至更长，对整个项目赶工期来说是非常重要的，也只有这基础以下工程量，可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。

2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工

每幢主体结构施工进度常规有4～5层/月，高层项目砌体应在整幢主体结构施工一半时，马上进场开始砌筑隔墙，并紧跟主体进度；待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑，从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收，上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后，在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时，马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土，随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。万不可在外墙装饰面层基本完成后，才安排附属工程进场，这样可以使整个工程在外墙饰面与附属景观、绿化工程，最后基本同步达到扫尾竣工预验收条件，这样穿插施工对5～10万平米来说，一般能提前工期3～6个月，从而有利的控制房地产开发项目的进度。

三、各阶段工程款的控制

1、工程款（进度）支付：按月累计完成工程量工程款的90%支付给施工单位。

2、人工、材料动态增加费及设计变更联系单增加费分别在各阶段按累计完成计算工程款的90%支付，分三个阶段：①在地下室主体结构中间验收时；②在所有主体装修工程完成1/2时；③在所有装修工程完成时。

3、工程竣工预验收且整改完毕时，累计支付到所有完成工程款的93%；工程竣工综合验收合格且完成资料整理移交后，再累计支付到所有完成工程款的96%；余款在办理结算（工程备案完成）经审定后扣除结算总造价的2%作为工程款保修金后一次性付清。

补充说明：根据近几年全国金融危机、及温州的高利贷风波影响、民工工资与物价材料飞涨、地方材料要求高额先支付现金后供货等多方面影响，早些年的常规工程款月完成支付比例85%方式，不能满足现行建筑市场的正常运转，原先实际施工项目班组现场所能使用的工程款，扣除施工总包单位的税金/管理费两项需8～10%后，只有月累计完成工程款的75%～77%，现场是无法正常运转施工进度的，从而慢慢造成工程款“厄尔尼诺”现象。为响应建设单位、施工总承包单位、材料供货单位、和民工工资及时到位各环节不出问题的“连锁反应”原则。我们各方主体所控制的工程款支付比例，目的是圆满完成项目开发全过程不断裂，并不是约束开发资金被他人所使用，正常工程款使用必须做到及时拔付。当然在中途支付工程款时，要求施工方及时上报下月所需支付资金的明细去处、与金额，并调查核对决不让某撑管资金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到专款专用，所以项目整个建设进度才会得以控制。

四、销售过程、产权办理也影响整体项目进度的控制

1、合理定价、快速销售

大部分人都知道房地产的税收很高，2012年中国华远集团总裁任志强在“两会微访谈”栏目受邀做客时，指出中国房地产土地占48%、与税收合计占七成，可见一个房地产项目开发销售税收所占比例是非常高的。一个房地产开发项目的开发成功与否，定价这一环节很关键。不少没有经验的房企，在房市低迷时看不到希望就定价过低销售，最后抗不住风险而亏损；又有许多房企，在房市时又过高开价销售，至以后遇到风险或不可预见时又舍不得降价，终于被套住；就是未被套住，也会一边是大量的巨额利润过多缴了土地增值税，一边又因为太高落下了一个“黒心开发商”的骂名，使自身处于被动局面。我们在项目制定预售价格时，应结合周边楼盘价格进行综合平衡，如果确因我们自已开发的楼盘档次比别人高，可以在别人基础上加价10%较合理。如里定得太高，万一遇到房市低潮，可能会被套牢。假如你房价太高了，鹤立鸡群，目标太大，不但老百姓说你“黒心”，税务部门也会紧盯不放，土地增值税将重罚你没商量。土地增值税起征点是各项成本扣除后利润的20%起征。所以我们没有必要把房价定得太高，以不突破利润20%为限，这样就不会引发民怨，一旦引起民怨，则购房户会计较项目交房时各个环节质量与延期情况。所以制定房价要合理，并不是高与低之争，而是如何合理、科学地制定房价，只要体现合理性，就不会陷于被动，从而达到快速销售、或清盘。

2、合同条款细则补充、快速办理相关备案手续

由于这些年受国家房地产调控政策不断出台，与房产销售办理相关手续未能及时在规定政策时间内办理，造成相当多的投诉与纠纷，所以有必要对按揭交款作补充说明：若买受人由于个人信誉问题或者国家限贷政策，不能办理银行按揭的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内按一次性支付总房款；若不能足额办理银行按揭贷款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款。

受地方政府办事拖拉、及项目所在当地投资环境差，经常所开发的项目中途会出现被迫停工、或竣工围墙无法施工、竣工验收相关备案手续办理效率不及时，造成房地产开发企业逾期交房现象。故应调整出卖人逾期交房的违约期限：合同里逾期交房限期调整为180天，并约定出卖人逾期交付，买受人要求继续履行合同的，出卖人支付的总违约金不超过已交付房价款总额的5～8% 。签完销售合同，交由销售合同部经验丰富的人及时办理相关备案手续。

3、整理产权证、土地证相关手续

房产交付业主后及时按产权、土地管理科规定清单要求，整理相关资料、交清物业维修专用资金，很多房开此阶段会调整原销售合同备案经办人，其实这很不应该，因为熟人熟手才会使相关工作完成的快。

第5篇：房地产开发总流程范文

关键词:房地产；开发项目；质量问题；质量管理；质量控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1 前言

近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。同时人们对房屋的质量要求越来越高。但是，我国房地产行业的质量情况非常严峻，房屋存在的质量问题还是不少，一定程度上造成资源的大量浪费，影响了人民的生命财产安全。为此，房地产开发单位，要围绕着质量管理与控制，在进行整个工程项目的管理过程中，要全面实施工程质量管理与控制，解决好质量问题。

2 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析

2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素

1)监理公司未实施有效监管。2)施工单位质保体系的不健全。3)设计施工图纸质量不完善。4)总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。

2.2 影响工程质量的内部因素

1)工程管理人员过程质量管控能力不足。2)设计工期过短。3)合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4)招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。

2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位

房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:1)要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2)要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3)监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4)定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5)对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

3 优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。

3.1 安全性质量问题

1)桩基工程质量问题。2)钢筋混凝土结构性质量问题。3)外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。4)栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5)楼梯公共通道防滑质量问题。

在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。

3.2 功能性质量问题

1)窗户开启不灵活、渗漏。2)屋面渗漏、外墙渗漏。3)设备专业匹配冲突质量问题。

功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。

3.3 观感性质量问题

1)内墙空鼓开裂。2)房间净高、方正。3)墙地面平整度、垂直度。4)门窗设备成品保护。5)外墙面砖、涂料观感。

3.4 适应性质量问题

1)居住使用功能的合理性问题。2)居住使用功能的舒适性问题。3)居住使用功能的协调性问题。4)客户居住使用功能的经济学问题。

房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。

4 实例分析质量管理与控制的重要性

4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。

该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。

4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例

某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。

4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理

由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。

国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。

5 结束语

总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。

参考文献

第6篇：房地产开发总流程范文

【关键词】房地产　企业　税收

一、房地产行业税收征管存在的问题

(1)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的。这些企业曲解地方的优惠政策。甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到照顾，理所应当。部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚。特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(2)不按规定申报纳税。一是预收账款不按规定及时申报纳税。《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”。二是挂靠其他企业搞开发，不申报纳税。一些个体经营者或单位本身没有房地产开发资格.往往采取临时向某个房地产开发企业上缴一定比例的管理费的办法，借名进行房地产开发。发生的这部分房地产开发业务，被靠挂的单位不按规定进行财务会计核算，实际进行开发的开发商也不向税务机关申报纳税。三是拆迁补偿收入、部分代收代垫款项不按规定缴纳税款。房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，采用“拆一还一，多增补价”的方式，增加的面积以市场价或优惠价出售。一些房地产企业往往仅对差价部分计入营业收入.而对“拆一还一”等面积的部分视为开发成本.不按照规定申报纳税。少数房地产企业将煤气集资费、暖气集资费、有线电视开户费等代收款项和代垫款项通过往来账户核算，不按规定申报纳税，偷逃税款。

(3)政策宣传力度不够。政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度。导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(4)不计销售或少计销售收入。一是以房抵债，不做销售。房地产开发商利用这一手段进行偷漏税的主要方式有：以房换地，不做销售；以房抵工程款，不做销售；以房抵银行贷款，不做销售；以房抵顶其他债务，不做销售等。利用这一手段偷漏税的手法主要是：发生这类业务，不做账务处理或直接冲减应付账款，不计销售收入。利用这一手段偷漏的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等。二是低价开票，少计收入或坐支售房款，不计入收入。房地产开发企业在销售房屋开票时.不按实际销售价格开具发票.而是低于实际价格开票入帐.另一部分房价款开自制收据不入帐.以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。三是分解售房款，少计收入。一些房地产企业采取分解售房款的形式，将停车位、车库、阁楼等款项收入不按规定计人经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。

(5)税收违法打击不够。检查工作力度不到位。目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂。事后监督检查。追缴税款相当困难。产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的。由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款。加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(6)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定.但现实中由于部门利益驱使。造成部门配合不力，协税护税组织不够完善。更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中。一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门。以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作。普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料。但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力。由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决。必须召开部门间的协调会议才可解决。缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享。难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题.为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时。通过整合现有征管资源，实现信息共享。加强部门协调配合。搞好各征管环节连接。实施一体化管理。

(1)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册。在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式。将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策.了解企业生产经营情况.帮助健全财务制度。规范财务核算。减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策.帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识。使之熟练掌握税收知识和办税技能。用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

(2)明确税收政策，加强预售款结转销售的管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后.企业将预收款结转销售并开具销售发票.企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。

(3)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全。税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算。不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户。可以采取核定征收管理方法。包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收。在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额。按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

第7篇：房地产开发总流程范文

关键字：房地产企业，合同管理

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：

合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。

一、房地产企业合同管理存在的问题

1、缺乏合约意识。

我国曾长期处于计划经济时代，市场经济的中“依合同办事”的原则未能真正深入人心。市场经济就是法治经济，在商业领域合同即是法，在建设工程中贯彻法治理念，实施“合同之治，契约之理”是适应市场经济体制条件的唯一选择。然而遗憾的是，人情为大合同为小的现象仍然十分普遍，合同的作用在合同签订完成之后往往就已经结束了。在遇到问题时，很少有人会去对应合同，去判断属于何种合同事件，按照合同应当如何处理。往往依据经验、依据习惯处理，靠人情做文章。认为搬出合同就是摊牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意伤和气。

2、合同很难严格履行

我国目前工程管理、合同管理整体水平不高，无论是房地产公司、还是施工单位都很难严格履行合同，常常双方都有违约行为。如房地产公司工程款不及时支付、施工单位工作质量有缺陷、工期延误等。由于各种因素的考虑，双方最后还是采取协商解决的办法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同订立、履行过程中，缺乏有效的审查、控制；经常造成合同文字不严谨、合同条款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地产企业虽然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，执行流于形式等现象发生。

4、缺少综合专业素质高的合同管理人才

在我国的房地产企业中，具备工程、法律、成本等专业知识的复合型合同管理人才不多，大部分合同管理人员仅具备成本专业方面的知识，缺乏工程管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

二、房地产企业合同管理特点

1、合同管理的时间跨度大。

房地产开发具有建设周期长的特点。项目从拿地至竣工交付小业主所经历的时间长达数年，其对应的合同同样具有履行时间长的特点。

2、合同管理内容的多样性。

房地产开发所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容、形式各不相同。每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同。如施工类合同包括土方合同、桩基合同、总包合同、门窗合同等。

3.合同管理的经济效益明显。

房地产开发投资大，合同价格高，使合同管理的经济效益明显。合同管理得好，可使房地产开发企业节约大量的资金。

4、合同管理受外界影响大，风险大；

由于房地产开发周期长，涉及面广，受外界环境的影响大，如经济条件、社会条件、法律和自然条件的变化等。这些因素房地产开发企业难以预测，不能控制，但都会妨碍合同的正常实施，造成经济损失。如：受国家房地产宏观调控的影响，部分房地产企业采取放缓开发进度的措施，这务必影响合同的正常履行。

5、合同管理涉及部门、人员多

合同管理在企业内部几乎涉及各个部门、人员。在外部涉及到勘察单位、设计单位、施工单位、银行、监理单位、购房者及政府相关部门等。

三、房地产企业合同管理方法

1、增强合约意识

合约意识是一个企业管理水平高低的重要体现，严格实施“合同之治，契约之理”。出现纠纷时，依据合同办事，而不是通过人情办事。这就要求做到在签订合同时，在合同条款中须认真推敲和详细约定，做到“有言在先”、“丑话说在前面”，以保证合同的全面履行；另外，房地产企业在签订合同时，也应适当考虑承包人的权利与义务对等，而不能利用自身的强势地位把一些明显不合理的要求强加于对方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整体发展战略的合同管理制度。对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估全流程依法有序的进行管理。合同管理制度建立后，并不是一劳永逸；在合同管理的过程中，要及时发现、分析并修订合同管理制度中不合理的地方。

3、培养或引进高素质的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同时有是专业性、技术性强的极为复杂的管理工作。要保证企业合同管理的成功，企业就必须有一批从事合同管理方面的高素质人才。企业可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员。在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在这个岗位上。

4、建立标准化合同

制定出符合公司实际情况的标准化合同可以在合同订立、修改和审批的等环节节约大量的时间和精力，加速了合同的签订速度，降低了项目合同的风险，提高合同管理的效率。

在合同标准化的具体实施上，我们应采用2\8原则，房地产项目中20%的合同往往占据了80%的成本支出，凡事抓重点和主干，我们将这20%的重点合同和其他一些必要性合同进行各自分类和同类合同比较分析，参照本公司的特点和行业特点，研究制定出相应的标准合同格式和框架，并以此生成一个标准合同模板。

四、结束语

房地产企业应认真分析本企业合同管理中存在的问题，改变固有的合同管理思维；结合公司的特点并运用科学的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企业经营管理过程中的合同风险，为企业的盈利及可持续发展提供强有力的保证。

参考文献

1、李少艾.合同标准化让成本管控游刃有余.明源地产，2009年10月.

第8篇：房地产开发总流程范文

【关键词】房地产企业 成本管理 目标成本

一、房地产企业的成本特点

房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。

1、土地、土建、设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、管理费用和筹资成本

房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

二、房地产企业加强成本管理的措施

1、针对不同房地产企业特点进行成本管理

根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

（1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。

（2）精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理（按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例），保证材料最大限度地应用。

（3）积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块、期、区分摊；均摊原则，在所有地块、期、区分摊；属地原则，在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额（基准价）体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。

（4）简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，设计、施工等核心工作外包，在这种企业中应该以宏观成本管控为主，兼顾工程进度和质量。具体包括：一是建立目标成本管理体系，对每个项目，都建立对应的目标成本，目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算，动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本，在总体成本控制的框架下，按专业分工将总成本分解到专业细项，分配给具体的专业部门，然后配备相应的检查机制，辅以绩效考核制度，使每个专业部门都能发挥主观能动性，有效地降低成本。

2、制定成本计划，执行全过程成本管理

（1）制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

（2）全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

3、逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

【参考文献】

[1] 王中伟：房地产开发项目的成本优化控制[J].开发与建设，2006（2）.

[2] 陈振华：试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[J].国外建材科技，2006（3）.

第9篇：房地产开发总流程范文

【关键词】房地产;项目管理;管理协调

1 房地产项目管理的意义

房地产项目管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2 房地产项目管理的所要取得的效果

通过房地产项目管理,应使所建的项目实现下述目标:建筑上有良好的使用功能,在结构上安全可靠,能符合国家有关技术标准的规定;在经济上能达到“物美价廉”。在保证房地产项目质量的前提下,最大限度的降低工程造价,合理缩短建设工期;在施工中能安全生产,不发生重大安全事故。

房地产项目管理的内容涵盖面较为广泛。它不同于工程监理或施工企业自身的纯技术性的工程管理。在业务上包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、工程监理、施工、质量监督等单位。关系到的政府及相关部门有土地、规划、建设、消防、人防、园林、环保等部门。

3 房地产项目的第一阶段：规划管理

规划管理是房地产项目管理的第一阶段。这一阶段的重点工作。就是确定建筑的规划方案。此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败。所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括:(1)根据营销策划部门所做的市场调查,论证项目所在地理位置的合理定位,规划出建筑户型模需求等级及相应需求量。(2)积极与规划部门沟通。运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解,依据有关规定,确定出能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。(3)以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,进行方案设计竞标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性、户型配置的均好性等做出客观公正的评价,谨慎抉择。

4 房地产项目设计环节的管理内容

专业房产开发商,必须从设计开始介入,了解设计全过程，这些都将直接影响房地产项目管理目标的实现。为此,房地产项目设计管理应做好下述几个方面的工作:

4.1 必须注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上,对于房地产项目的全部投资而言,设计费用所占的比例相当小,然而设计质量对于项目投资节约的多少,工程成本的高低和房地产营销的难易,却具有重大甚至是关键性的影响力。因此,一定要根据国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务,必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。

4.2 保证设计单位设计任务完成的效率。一方面应要求其以较高的工作效率进行设计,在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急,以保证设计质量。

4.3 密切保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度。及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等,与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机结合起来。

5 房地产项目施工环节的管理内容

5.1 施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外,需要认真考虑双方的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。

5.2 施工准备。首先办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人正轨。

5.3 项目施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先。根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关。其次.督促施工企业根据施工合同的要求严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有。做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用

5.4 项目施工进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过，确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。

5.5 项目成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规划费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。

5.6 项目安全控制。按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作，并加强现场文明施工管理。

6 房地产项目的协调管理

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以规划设计管理与施工管理及施工管理与物业管理之间的协调最为重要。

6.1 规划设计管理与施工管理

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案实施困难，影响了项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。

可施工性研究的实施以及设计的正确施上都需要具备以下几个要素：

6.1.1 房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，并通过有效的沟通、交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

6.1.2 尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。

6.1.3 持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理。使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

6.2 施工管理与物业管理

物业建设与物业管理之间的衔接问题成为令广大房地产开发商和消费者都非常头疼的大难题。造成物业管理阶段住户和(开发企业的)物业管理公司存在大量纠纷的原因主要有以下几个：

6.2.1 开发商及施工单位：“单位的遗留问题”。如规划设计问题、建设质量问题这些问题多是物业管理企业靠白身力量尤法解决的。

6.2.2 开发商在销售楼房时对物业管理做了违规的或不实际的承诺，以及对客户维修基金的擅自挪用等。

6.2.3 客户与开发企业及物业管理公司之间的权、责、利没有进行科学有效的界定。

6.2.4 现阶段我国的物业管理公司的服务内容和质量还不够高。

6.2.5 住户的消费意识也不成熟，短视性、自利性太明显。在所有的问题当中最核心的一点就是房地产开发企业在施工建设完成后留下很多的“后遗症”让物业管理公司来解决，而物业管理公司对其中的大部分问题是无能为力的，这正是导致住户和物管公司冲突的主要根源。