建筑企业营业管理条例精选(九篇)

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第1篇：建筑企业营业管理条例范文

[关键词] 建筑装饰行业 现状 问题

随着经济的快速发展，人们生活水平的不断提高。人们也从单纯的物质生活中解脱出来，追求丰富多多彩的精神生活。对自己的生活空间亦是要求健康、舒适、美观、富有个性。建筑装饰行业也随之发展起来，成为国家甚至每个人都关心的事情，对其发展也不断提出新的、更高的要求。

一、建筑装饰行业的现状及特征

由于经济发展、社会进步和人民生活质量不断改善，到2005年，建筑装饰行业已经形成年工程产值达到1万亿元的产业规模，共有各类企业20余万家，从业人员近1400万人。在“十五”期间达到平均年增长19.6%的增长速度，再次，行业年增加值为1730亿元。年工资性支出为972亿元、年提取的固定资产折旧费为120亿元、年营业税为187亿元、毛利润为448亿元，占全社会建筑业增加值的30%。可以这么说，建筑装饰行业经过20年的发展保持了较高的增长速度，也形成了以下主要现状及特征。

1.多元主体形成，市场竞争格局激烈

建筑装饰行业的产生是我国经济体制改革和对外开放的产物，与其他传统行业相比，建筑装饰行业受计划经济体制的影响相对较小。住宅装饰装修本身就是从民间装修队起步并逐渐发育和发展起来的，几乎全部是民营经济成份。目前，国内装饰装修市场已经形成中外合资、股份制、有限责任公司等多种企业组织形式，充满生机和活力、平等竞争的市场格局已经形成。国内一批业名品牌的装饰装修企业脱颖而出，逐步成长壮大起来。特别是一些国内民营建筑装饰企业，已经具备独立承包大型建筑物装饰装修工程的能力。如：五星级宾馆、饭店、商场及娱乐场所。

2.产业化发展明显，专业化分工趋势明显

随着行业规模的扩大，行业内部的专业化分工越来越细，在行业内，一批管理先进、产业化生产的大型公共建筑物装饰企业成长起来。有些企业建立了自己生产工厂和基地，装饰装修项目初步实行了产业化，业务流程趋向合理化。

3.规范行业发展的相关法律体系正在形成

在建筑装饰行业快速发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和技术标准陆续制定并出台实施。以国家建筑业法律法规为依据，以《建设工程质量管理条例》、《建设项目安全生产管理条例》、《物业管理条例》等法律，以《住宅装饰装修管理条例》、《建筑企业资质管理条例》、《建筑施工企业安全生产许可证管理条例》等法规，以及《建筑装饰装修工程质量管理验收规范》、《住宅装饰装修施工规范》、《民用建筑工程环境污染控制规范》等规范为基础，以市场标准和技术标准为主要内容的法律法规体系正在形成，为规范装饰装修市场秩序、促进建筑装饰行业持续快速发展也奠定了坚实的基础。

4.行业在国民经济中的地位和作用不断增强

经济的快速发展、经济体制改革造就了建筑装饰行业。而建筑装饰行业在发展过程中对经济和社会发展做出了很大的贡献。首先，建筑装饰业已成为拉动国民经济增长的重要力量，对国民经济增长的贡献率不断提高。其次，为满足全社会日益增长的美化环境、提高生活质量的需求做出了贡献。再次，为经济发展和社会稳定创造了大量就业机会。因此，建筑装饰行业在自身得到巨大发展的同时，也为我国经济社会的发展做出了巨大贡献。

二、建筑装饰行业存在的问题

虽然我国建筑装饰行业发展很快，但起步较晚，行业内部存在的诸多问题制约了行业的进一步发展，这些问题亟待解决。如不能及时、有效地解决，势必会影响行业持续健康发展。

首先，装饰装修市场秩序比较混乱,市场主体经营行为不规范。由于大量不合法经营企业进入市场，企业之间互相杀价、业务过程中给予回扣等不当竞争现象十分严重和普遍，使规范经营的企业受到损害。其次,借用资质、层层转包的现象比较普遍，施工质量难以保证。在招投标和承接工程项目中大量存在借用资质以及层层转包的现象，导致大量工程项目由无资质、技术力量差的企业承接，施工质量难以得到保证。再次，建筑装饰行业从业者队伍虽然庞大，但整体文化水平较差，技术素质较低，其中装饰设计人员接受正规专业训练的人数较少，有专业技术职称的人数较少。施工队伍的主体是农村转移的富余劳动力，受正规文化、技术教育的程度低。行业培训的主要形式是师徒间的传、帮、带，缺乏现代化的培训手段，行业缺乏接受过系统的专业技术培训，具有各种装饰业务技能的技术骨干力量。

虽然建筑装饰行业发展迅速，但仍起步较晚，企业规模普遍很小。到目前为止，我国尚未拥有国际化的建筑装饰行业龙头企业。即使是国内知名企业，年工程承接能力也是仅仅有限，同国际大公司比较，国内企业差距较大。虽然一些企业开始实现工厂化、产业化以及实现企业联盟与协作，但其比例却比较低。同时，国内大部分企业规模小、资金、技术实力差，加上管理不够规范，施工质量难以提高，国际竞争力较弱。

一些新技术开发滞后，主要依靠国外技术的引进，技术依赖性较强，而由我国企业自主开发、研制的新材料、新产品、新技术及新工艺较少

资源合理利用和环保问题比较突出。建筑装饰工程大量使用天然材料，属于资源消耗性行业。由于材料生产技术装备差，施工技术水平较低，设计、施工的标准化程度低，造成水、能源、木材等资源的利用率低，资源浪费严重。同时，当前装饰装修的传统施工方法和使用的材料，环境的亲和性差，科技含量和质量水平低，施工现场产生的噪音、粉尘等污染物和工程垃圾较多，对环保产生较大的负面影响。装饰装修工程设计不合理，材料、部品、设备、设施选型不科学，造成建筑物的使用成本高，能源消耗高。

第2篇：建筑企业营业管理条例范文

第二条 国家对生产下列重要工业产品的企业实行生产许可证制度：

（一）乳制品、肉制品、饮料、米、面、食用油、酒类等直接关系人体健康的加工食品；

（二）电热毯、压力锅、燃气热水器等可能危及人身、财产安全的产品；

（三）税控收款机、防伪验钞仪、卫星电视广播地面接收设备、无线广播电视发射设备等关系金融安全和通信质量安全的产品；

（四）安全网、安全帽、建筑扣件等保障劳动安全的产品；

（五）电力铁塔、桥梁支座、铁路工业产品、水工金属结构、危险化学品及其包装物、容器等影响生产安全、公共安全的产品；

（六）法律、行政法规要求依照本条例的规定实行生产许可证管理的其他产品。

第3篇：建筑企业营业管理条例范文

根据法律、法规和国务院决定保留的行政许可，应公开以下信息：

一、有限责任公司

(一)依据：《公司法》、《公司登记管理条例》

(二)条件：

1、股东符合法定人数；

2、股东出资达到法定资本最低限额；

3、股东共同制定公司章程；

4、有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构；

5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

(三)应提交的材料：

1、公司董事长签署的设立登记申请书；

2、全体股东指定代表或者共同委托人的证明；

3、公司章程；

4、具有法定资格的验资机构出具的验资证明；

5、股东的法人资格证明或者自然人的身份证明；

6、载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；

7、公司法定代表人任职文件和身份证明；

8、企业名称预先核准通知书；

9、公司住所证明。

法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，还应当提交有关的批准文件。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

1、公司登记机关自发出《公司登记受理通知书》之日起2日内，作出核准登记或者不予登记的决定。

2、公司登记机关核准登记的，应当自核准登记之日起2日内通知申请人，发给、换发或者收缴《企业法人营业执照》或者《营业执照》。

3、公司登记机关不予登记的，应当自作出决定之日起2日内通知申请人，发给《公司登记驳回通知书》。

二、分公司

(一)依据：《公司法》、《公司登记管理条例》

(二)条件：

1、公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构；

2、分公司的名称符合国家有关规定；

3、分公司的经营范围不超出公司的经营范围；

4、公司设立分公司，应当自决定作出之日起30日内向公司登记机关申请登记；

5、法律、行政法规规定必须报经有关部门审批的，应当自批准之日起30日内向公司登记机关申请登记。

(三)应提交的材料：

1、公司法定代表人签署的设立分公司登记申请书；

2、公司章程以及由公司的公司登记机关加盖印章的《企业法人营业执照》复印件；

3、营业场所使用证明；

4、公司登记机关要求提交的其他文件。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

1、公司登记机关自发出《公司登记受理通知书》之日起2日内，作出核准登记或者不予登记的决定。

2、公司登记机关核准登记的，应当自核准登记之日起2日内通知申请人，发给、换发或者收缴《营业执照》。

3、公司登记机关不予登记的，应当自作出决定之日起2日内通知申请人，发给《公司登记驳回通知书》。

三、非公司企业法人

(一)依据：《企业法人登记管理条例》、《企业法人登记管理条例施行细则》

(二)条件：

1、名称、组织机构和章程；

2、固定的经营场所和必要的设施；

3、符合国家规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人员；

4、能够独立承担民事责任；

5、符合国家法律、法规和政策规定的经营范围。

(三)应提交的材料：

1、组建负责人签署的登记申请书；

2、主管部门或者审批机关的批准文件；

3、组织章程；

4、资金信用证明、验资证明或者资金担保；

5、企业主国负责人的身份证明；

6、住所和经营场所使用证明；

7、其他有关文件、证件。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

企业法人办理开业登记，应当在主管部门或者审批机关批准后30日内，向登记主管机关提出申请；没有主管部门、审批机关的企业申请开业登记，由登记主管机关进行审查。登记主管机关应当在受理申请后2日内，做出核准登记或者不予核准登记的决定。

四、非公司不具备法人条件的企业和经营单位

(一)依据：《企业法人登记管理条例》、《企业法人登记管理条例施行细则》

(二)条件：

1、有符合规定的名称；

2、有固定的经营场所和设施；

3、有相应的管理机构和负责人；

4、有经营活动所需要的资金和从业人员；

5、有符合规定的经营范围；

6、有相应的财务核算制度。

(三)应提交的材料：

1、登记申请书；

2、经营资金数额的证明；

3、负责人的任职文件；

4、经营场所使用证明；

5、其他有关文件、证件。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

企业办理开业登记，应当在主管部门或者审批机关批准后30日内，向登记主管机关提出申请。登记主管机关应当在受理申请后2日内，做出核准登记或者不予核准登记的决定。

五、合伙企业

(一)依据：《合伙企业法》、《合伙企业登记管理办法》

(二)条件：

1、有二个以上合伙人，并且都是依法承担无限责任者；

2、有书面合伙协议；

3、有各合伙人实际缴付的出资；

4、有合伙企业的名称；

5、有经营场所和从事合伙经营的必要条件。

(三)应提交的材料：

1、全体合伙人签暑的设立登记申请书；

2、全体合伙的身份证明；

3、全体合伙人指定的代表或者共同委托的人的委托书；

4、合伙协议；

5、出资权属证明；

6、经营场所证明；

7、国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。

法律、行政法规规定设立合伙企业须报经审批的，还应当提交有关批准文件。合伙协议约定或者全体合伙人决定，委托一名或者数名合伙人执行合伙企业事务的，还应当提交全体合伙人的委托书。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照

(五)期限：

企业登记机关应当自收到申请人依照本办法第八条规定提交的全部文件之日起2日内，作出核准登记或者不予登记的决定。

六、个人独资企业

(一)依据：《个人独资企业法》、《个人独资企业登记管理办法》

(二)条件：

1、投资人为一个自然人；

2、有合法的企业名称；

3、有投资人申报的出资；

4、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；

5、有必要的从业人员。

(三)应提交的材料：

1、投资人签暑的个人独资企业设立申请书；

2、投资人身份证明；

3、企业住所证明；

4、国家工商行政管理局规定提交的其他文件。

从事法律、行政法规规定须服经有关部门审批的业务的，应当提交有关部门的批准文件。

委托人申请设立登记的，应当提交投资人的委托书和人的身份证明或者资格证明。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

登记机关应当在收到申请人提交的符合规定的全部文件之日2日内，作出核准登记或者不予登记的决定。予以核准的发给营业执照；不予核准的，发给企业登记驳回通知书。

七、私营企业

(一)依据：《中华人民共和国私营企业暂行条例》、《中华人民共和国私营企业暂行条例施行办法》

(二)条件：

1、私营业主符合国家规定；

2、与生产经营和服务规模相适应的资金和做作业人员；

3、固定的经营场所和必要的设施；

4、符合国家法律、法规和政策规定的经营范围。

(三)应提交的材料：

1、申请人身份证明；

2、场地使用证明；

3、验资证明；

4、申请从事资源开采、建筑设计、施工、交通运输、食品生产、药品生产、印刷、旅店、外贸、计量器具制造等行业生产经营的私营企业，应当按照国家有关规定提交有关部门的审批证件；

5、合伙企业申请登记时，应当提供合伙人的书面协议；

6、有限责任公司申请登记时，应当提供公司章程，章程内容应当符合《条例》第十四条的规定。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照、公告

(五)期限：

登记机关应当在收到申请人提交的符合规定的全部文件之日2日内，作出核准登记或者不予登记的决定。予以核准的发给营业执照；不予核准的，发给企业登记驳回通知书。

八、个体工商户

(一)依据：《城乡个体工商户管理暂行条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》

(二)条件：

1、个体工商户经营者符合国家规定；

2、有生产经营能力；

3、有与生产经营相适应的资金和场地。

（三）应提交的材料：

1、申请人签署的个体工商户设立登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、经营场所证明；

4、国家法律、法规规定提交的其他文件。

从事法律、行政法规规定须服经有关部门审批的业务的，应当提交有关部门的批准文件。

(四)程序：申请、受理、审查、核准、发照

(五)期限：

第4篇：建筑企业营业管理条例范文

【关键词】 物业管理交接纠纷;成因;对策;立法建议

一、物业管理交接纠纷的主要表现

当前物业管理交接纠纷的主要表现为两方面:一是业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司,当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类;二是物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。

二、物业管理交接纠纷的成因

1.物业管理尚未完全市场化。目前,物业管理企业大多是由原来房地产开发公司的子公司或房管所转制而来,通过招投标方式取得住宅小区物业管理权的物业管理企业数量较少。物业管理行业起步较晚,虽然物业管理队伍迅速壮大,但专业人才匮乏,企业的专业水准、员工的综合素质不高,管理亦不够规范,服务不能满足业主的要求,物业服务未形成制度化、规范化及市场化。

2.业主与物业管理企业双向选择的机制未建立。在传统的房屋管理体制下,房管所是管理者,住户总体上处于比较被动的地位。随着物业管理的深入发展,业主和物业管理企业双向选择的平等关系开始建立。目前在在大多数地区,业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

3.物业管理交接的程序不完善。目前,许多人认为,小区换“管家”,就是新旧物业公司之间进行工作交接,交接主体是新物业管理公司和旧物业管理公司。其实,这并不正确。从法律关系来说,小区物业的交接程序,应当是由原物业管理公司与小区业主委员会进行物业管理、小区资料等工作的交接,然后再由业委会与新物业管理公司就同样内容进行交接。

4.规范物业管理交接的法律法规不健全。在国务院颁布的《物业管理条例》中,关于新旧物业管理企业之间的交接规定相对简单。仅仅在第39条中规定:“物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”同时第59条规定:“违反物业管理条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”至于具体如何移交,主管部门如何进行监管等更详细的实施细则,《条例》则没有规定。

三、规范物业管理交接的法律对策

首先应在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后一段合理时间内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;其次应在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定,加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚,如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司,可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;再次应在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定;最后应在《物业管理条例》中对移交的公共设施、设备中需要维修或更换的,要明确规定责任的承担方式。比如《大连市城市住宅区物业管理项目接管暂行办法》第6条规定:“物业管理移交方应按规定向接管方提供有关档案资料,并将移交项目的真实状况告知接管方。移交项目需要维修的,维修责任由移交方承担。将维修责任委托接管方负责的,移交方应接建筑面积每平方米10元的标准,向接管方交纳委托维修费,用于接管项目的小修和中修工程。委托维修责任到期后,双方进行结算,多退少补。”

参考文献

[1]胡杰丰.物业管理交接纠纷的法律分析[J].现代物业.2004(5)

第5篇：建筑企业营业管理条例范文

第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守暂行办法。

第二章商品住宅价格的制定

第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

第五条商品住宅价格由下列项目构成：

（一）成本

1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；

2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；

3．住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；

4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；

5．管理费：以本款1至4项之和为基数的1~3%计算；

6．贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占有贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

（二）利润

以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（三）税金

按国家税法规定缴纳。

（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。

第六条下列费用不计入商品住宅价格：

1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用；

2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

第七条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。

第三章商品住宅价格管理

第八条物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限，除国家物价局另有规定者外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

制定商品住宅价格，必须按照价格管理权限和规定的程序办理。

第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。

任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。

商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。

第十条除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。

第十一条商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》

第四章罚则

第十二条下列行为属于违反本暂行办法的行为：

（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的：

（二）越权定价和擅自提价的；

（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本的；

（四）擅自向商品住宅摊派、收费的；

（五）违反规定的成本项目和开发范围，随意摊提成本费用的；

第6篇：建筑企业营业管理条例范文

（一）、行政许可的概念

《行政许可法》第二条规定：本法所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。

（二）、行政许可具有以下法律特征

1、行政许可的内容是国家法律禁止的活动。行政许可是在特定对象符合相关法律条件的情况下，对法律、法规和行政规章所设定的禁止内容的解除，允许其从事某项特殊的活动，使其享有特定权利和资格。例如：为了保证公共安全、维护交通秩序，国家通过考试等方式给符合一定技术的人发给驾驶证，赋予其驾驶汽车的权利。

2、行政许可是一种应申请的行为。行政许可是行政机关许可相对人以从事法律、法规和行政规章禁止公民、法人和其他组织所为的行为，作为行政许可相对人的公民、法人和其他组织要获得对此种禁止的解除，就必须具备相应法律、法规和行政规章规定的特定条件，并向行政机关作出相应的意思表示，这种意思表示的形式就是许可申请书，如《企业名称预先核准申请书》、《公司注册登记申请书》。申请人通过申请书向行政机关提出自己的许可请求，并说明自己所具备的相应法定条件。行政机关通过审查申请人的请求，并确定其具备了相应的条件后，才能授予许可。

3、行政许可是行政机关赋予行政相对人某种法律资格或法律权利的具体行政行为。行政机关赋予政行相对人的这种法律资格或法律权利通常只在一定的期限内有效。此种行政行为必须具备某种特定的形式要件，这种特定的形式要件就是许可证、执照，具体名称包括准运证、通行证、批准书、资质证书等等。

4、行政许可的事项必须有明确的法律规定，许可的范围不得超出法定界限。许可是建立在普通禁止基础上的解禁行为。如行政机关发放营业执照，是允许相对人从事某种经营活动，但同时也是禁止其他人随意从事经营活动，其他人非经行政机关允许，如从事相应经营活动即属无照经营的违法行为，将依法受到行政处罚。

（三）行政许可程序

许可程序是指行政机关实施行政许可的步骤、方式、顺序和时限。它是影响行政效率和申请人的一个重要因素；也直接影响相对人权益的得失。行政机关对相对人申请的批准或不批准，关系到相对人能否取得某种权利或资格，能否从事某种活动。从程序上对行政许可进行规范，是保证行政许可公正、合理的前提条件。现《行政许可法》的出台实施，对行政许可程序做了程序规定，行政许可程序，大致包括以下几个步骤：1、申请与受理；2、审查与决定（颁发或拒绝颁发许可证），及期限的规定；3、行政许可的变更与延续。

1、申请与受理。

申请是行政机关实施行政许可的前提条件。公民、法人或其它组织（申请人）要取得某项行政许可，首先要向行政机关提出申请。申请书需载明申请人的姓名或组织名称、住址或组织地址、申请许可的内容、理由及相关条件等。申请人向行政机关申请行政许可，除提交申请书以外，法律、法规通常还规定应同时提交有关文件材料，如申请从事食品服务的营业执照，必须同时提交卫生许可证和个人身体健康证。在申请某些附条件许可，即取得某一许可必须以拥有另一许可证为前提时，除提交上述有关文件、材料外，还必须提交作为取得相应许可前提的许可证（前置审批）。如动植物及产品入境时，在向海关申请前必须获得动植物检疫机关的检疫许可，否则海关对此申请不予接受。

行政许可申请的表现方式一般以书面材料提出，也可以通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出。

行政机关对申请人提出的行政许可申请，应当视其具体情况，分别作出处理。（1）申请事项依法不需要取得行政许可的，应当即时告知申请人不受理；（2）申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向其他行政机关申请；（3）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；（4）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；（5）申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请。

行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具书面凭证，加盖本行政机关专用印章并注明日期。

2、审查与决定（颁发或拒绝颁发许可证），及期限的规定。

行政许可机关收到申请后，依照法定标准及程序对申请人及申请事项进行全面审查。审查主要包括以下内容：

（1）申请人的资格。申请人必须有行为能力，能够独立承担民事、行政责任。（2）申请书及附录材料。行政许可机关确定申请人符合资格后还须对申请书的形式加以审查，如果认为申请书不规范，有权要求申请人补正或重新申报。（3）申请事项。行政许可机关应确定申请事项是否符合法律规定，是否有明确法律依据、是否具备法定条件等。（4）有关资格的许可还须审查申请人是否通过规定的考试、考核。（5）行政许可机关在书面审查申请合格的基础上，需要对申请材料的实质内容进行核实的，根据法定条件和程序，行政机关应当指派两名以上工作人员进一步进行调查核实（实地考察）。

行政许可机关通过以上的步骤对申请审查之后，一般作出两种决定。

一是决定准予行政许可。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定。行政机关作出准予行政许可的决定，需要颁发行政许可证件的，应当向申请人颁发加盖本行政机关印章的行政许可证件：（1）许可证、执照或者其他许可证书；（2）资格证、资质证或者其他合格证书；（3）行政机关的批准文件或者证明文件；（4）法律、法规规定的其他行政许可证件。行政机关作出的准予行政许可决定，应当予以公开，公众有权查阅。

行政许可机关认为申请符合法定条件和标准的，及时颁发许可证、营业执照。许可证、营业执照应载明：许可证名称、许可事项（许可的范围）、被许可人姓名、住址、许可有效期限、许可证编号（注册号）、许可日期等。

二是决定不予行政许可。行政机关依法作出不予行政许可的书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。如果行政许可机关在受理申请后的法定期限内未作出任何表示的，可视为不予批准或拒绝颁发许可证照（行政不作为）。

《行政许可法》同时规定行政许可机关应在法定的期限内（二十日），作出行政许可决定，特殊情况，经本行政机关负责人批准，可以延长十日。

3、行政许可的变更与延续。

取得行政许可的被许可人可以根据具体情况变化要求变更许可内容，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请，符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。行政许可机关在监督检查过程中发现行政许可不适当的，亦可主动变更，这种变更实质上是对原许可证的修改，一般需要许可机关审查后重新核发许可证。如果许可所依据的法律对许可的范围、条件或期限进行了修改或变更，许可机关应及时修改或更换许可证。

被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期的，应当在该行政许可有效期届满三十日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。

（四）特殊规定

1、《行政许可法》第四十六条、第四十七条规定，法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。

2、《行政许可法》还规定：有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争的方式作出决定。但是，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。行政机关通过招标、拍卖等方式作出行政许可决定的具体程序，依照有关法律、行政法规的规定。行政机关按照招标、拍卖程序确定中标人、买受人后，应当作出准予行政许可的决定，并依法向中标人、买受人颁发行政许可证件。

行政机关违反本条规定，不采用招标、拍卖方式，或者违反招标、拍卖程序，损害申请人合法权益的，申请人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

3、《行政许可法》第五十四条规定：赋予公民特定资格，依法应当举行国家考试的，行政机关根据考试成绩和其他法定条件作出行政许可决定；赋予法人或者其他组织特定的资格、资质的，行政机关根据申请人的专业人员构成、技术条件、经营业绩和管理水平等的考核结果作出行政许可决定。但是，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。

公民特定资格的考试依法由行政机关或者行业组织实施，公开举行。行政机关或者行业组织应当事先公布资格考试的报名条件、报考办法、考试科目以及考试大纲。

4、《行政许可法》规定：直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的行政许可，应当按照技术标准、技术规范依法进行检验、检测、检疫，行政机关根据检验、检测、检疫的结果作出行政许可决定。

行政机关实施检验、检测、检疫，应当自受理申请之日起五日内指派两名以上工作人员按照技术标准、技术规范进行检验、检测、检疫。不需要对检验、检测、检疫结果作进一步技术分析即可认定设备、设施、产品、物品是否符合技术标准、技术规范的，行政机关应当当场作出行政许可决定。

行政机关根据检验、检测、检疫结果，作出不予行政许可决定的，应当书面说明不予行政许可所依据的技术标准、技术规范。

5、《行政许可法》第五十七条规定；有数量限制的行政许可，两个或者两个以上申请人的申请均符合法定条件、标准的，行政机关应当根据受理行政许可申请的先后顺序作出准予行政许可的决定。但是，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。

（五）行政许可的撤销

《行政许可法》规定：作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销以下行政许可：（1）行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定的；（2）超越法定职权作出准予行政许可决定的；（3）违反法定程序作出准予行政许可决定的；（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的；（5）依法可以撤销行政许可的其他情形；（6）被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销，被许可人基于行政许可取得的利益不受保护。

二、法律赋予工商行政管理机关适用行政许可的范围。

从现行的工商行政管理机关法律、法规、行政规章来看，适用行政许可的范围主要涉及以下内容：1、市场主体申请准入，申请退出的行政许可；2、申请广告经营的行政许可；3、其他方面申请的行政许可。

（一）市场主体申请准入，申请退出的行政许可。

这主要包括。1、企业名称预先登记的行政许可；2、有限责任公司，股份有限公司设立、变更、注销登记的行政许可；3、分公司设立、变更、注销登记的行政许可；4、非公司企业法人，非公司企业营业开业、变更、注销登记的行政许可；5、外商投资企业设立、变更、注销登记的行政许可；外商投资股份公司设立、变更、注销登记的行政许可；6、合伙企业设立、变更、注销登记的行政许可；7、个人独资企业设立、变更、注销登记的行政许可；8、个体工商户开业、变更、歇业登记的行政许可；9、企业年度检验的行政许可。

1、企业名称预先登记的行政许可，《企业名称登记管理规定》第三条  ：企业名称在企业申请登记时，由企业名称的登记主管机关（工商行政管理机关）核定。企业名称经核准登记注册后方可使用，在规定的范围内享有专用权。第十八条：登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起，十日内作出核准或者驳回的决定。登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。《企业名称登记管理实施办法》第三条：企业应当依法选择自己的名称，并申请登记注册。企业自成立之日起享有名称权。

可以提起企业名称预先登记的申请人是：第一、内资企业（1）有限责任公司、股份有限公司：具有投资资格的公司、法人、其他经济组织和自然人。（2）内资非公司企业：具有投资资格的法人、其他经济组织（按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》登记的企业）。（3）私营企业（合伙企业、个人独资企业）：具有投资资格的自然人。第二、外资企业：外方为公司、法人、其他经济组织和自然人；中方为公司、法人及其他经济组织。第三、个体工商户：具有投资资格的自然人或家庭。《  企业名称登记管理规定》第三十条：在登记主管机关登记注册的事业单位及事业单位开办的经营单位的名称和个体工商户的名称登记管理，参照本规定执行。

2、有限责任公司，股份有限公司设立、变更、注销登记的行政许可。

有限责任公司，股份有限公司设立登记的行政许可，《公司登记管理条例》第三条  ：“公司经公司登记机关依法核准登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格；  第四条  ：工商行政管理机关是公司登记机关”已作了明确的规定。

有限责任公司，股份有限公司变更登记的行政许可，《公司登记管理条例》第二十三条：公司变更登记事项，应当向原公司登记机关申请变更登记。未经核准变更登记，公司不得擅自改变登记事项。公司变更登记事项主要涉及公司名称的变更、公司住所的变更、公司法定代表人的变更、公司注册资本的变更、公司经营范围的变更、公司类型的变更、有限责任公司股东的变更。

有限责任公司，股份有限公司注销登记的行政许可。《公司登记管理条例》第三十六条  有下列情形之一的，公司清算组织应当自公司清算结束之日起30日内向原公司登记机关申请注销登记：(1)公司被依法宣告破产；(2)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；(3)股东会决议解散；(4)公司因合并、分立解散；(5)公司被依法责令关闭。经公司登记机关核准注销登记，公司终止。

3、分公司设立、变更、注销登记的行政许可。

分公司设立登记的行政许可，《公司登记管理条例》第四十条：公司设立分公司的，应当向分公司所在地的市、县公司登记机关申请登记；核准登记的，发给《营业执照》。

分公司变更登记的行政许可，《公司登记管理条例》第四十三条  ：分公司变更登记事项的，应当向公司登记机关申请变更登记。

分公司注销登记的行政许可。《公司登记管理条例》第四十四条  ：公司撤销分公司的，应当自撤销决定作出之日起30日内向该分公司的公司登记机关申请注销登记。申请注销登记应当提交公司法定代表人签署的注销登记申请书和分公司的《营业执照》。公司登记机关核准注销登记后，应当收缴分公司的《营业执照》。

4、非公司企业法人，非公司企业营业开业、变更、注销登记的行政许可。

非公司企业法人，非公司企业营业开业登记的行政许可，《企业法人登记管理条例》第三条：申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。第三十五条：企业法人设立不能独立承担民事责任的分支机构，由该企业法人申请登记，经登记主管机关核准，领取《营业执照》，在核准登记的经营范围内从事经营活动。《企业法人登记管理条例施行细则》第三十条：登记主管机关根据申请单位的申请和所具备的条件，按照国家法律、法规和政策以及规范化要求，核准经营范围和经营方式。企业必须按照登记主管机关核准登记注册的经营范围和经营方式从事经营活动。

非公司企业法人，非公司企业营业变更登记的行政许可，《企业法人登记管理条例》第十七条：企业法人改变名称、住所、经营场所、法定代表人、经济性质、经营范围、经营方式、注册资金、经营期限，以及增设或者撤销分支机构，应当申请办理变更登记。

非公司企业法人，非公司企业营业注销登记的行政许可，《企业法人登记管理条例》第二十一条：企业法人办理注销登记，应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，收缴公章。

5、外商投资企业设立、变更、注销登记的行政许可；外商投资股份公司设立、变更、注销登记的行政许可。《公司法》；《公司登记管理条例》；《中外合资经营企业法》；《中外合资经营企业法实施条例》；《中外合作经营企业法》；《中外合作经营企业法实施细则》；《外资企业法》；《外资企业法实施细则》；《企业法人登记管理条例》；《企业法人登记管理条例施行细则》。

以上十个法律、法规、行政规章相关的条款对外商投资企业设立、变更、注销登记的行政许可；外商投资股份公司设立、变更、注销登记的行政许可作了具体的规定。

6、合伙企业设立、变更、注销登记的行政许可。

合伙企业设立的行政许可，《合伙企业法》第十六条：企业登记机关应当自收到申请登记文件之日起三十日内，作出是否登记的决定。对符合本法规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记，并应当给予书面答复，说明理由。《合伙企业登记管理办法》第三条：合伙企业经企业登记机关依法核准登记，领取营业执照后，方可从事经营活动。合伙企业应当在企业登记机关核准的登记事项内依法从事经营活动。

合伙企业变更的行政许可，《合伙企业法》第五十六条：合伙企业登记事项因退伙、入伙、合伙协议修改等发生变更或者需要重新登记的，应当于作出变更决定或者发生变更事由之日起十五日内，向企业登记机关办理有关登记手续。

合伙企业注销登记的行政许可，《合伙企业法》第五十七条、第六十四条规定：合伙企业因（1）合伙协议约定的经营期限届满，合伙人不愿继续经营的；（2）合伙协议约定的解散事由出现；（3）全体合伙人决定解；（4）合伙人已不具备法定人数；（5）合伙协议约定的合伙目的已经实现或者无法实现；（6）被依法吊销营业执照；（7）出现法律、行政法规规定的合伙企业解散的其他原因。合伙企业解散后应当进行清算，清算结束，应当编制清算报告，经全体合伙人签名、盖章后，在十五日内向企业登记机关报送清算报告，办理合伙企业注销登记。

7、个人独资企业设立、变更、注销登记的行政许可。

个人独资企业设立的行政许可，《个人独资企业登记管理办法》第三：个人独资企业经登记机关依法核准登记，领取营业执照后，方可从事经营活动。个人独资企业应当在登记机关核准的登记事项内依法从事经营活动。  

个人独资企业变更的行政许可，《个人独资企业登记管理办法》第十三条、第十五条规定：个人独资企业变更企业名称、企业住所、经营范围及方式，个人独资企业变更投资人姓名和居所、出资额和出资方式，应当在变更事由发生之日起15日内向原登记机关申请变更登记。  登记机关应当在收到变更申请之日起15日内，作出核准登记或者不予登记的决定。予以核准的，换发营业执照或者发给变更登记通知书；不予核准的，发给企业登记驳回通知书。

个人独资企业注销登记的行政许可，个人独资企业因：（1）投资人决定解散；（2）投资人死亡或者被宣告死亡，无继承人或者继承人决定放弃继承；（3）被依法吊销营业执照；（4）法律、行政法规规定的其他情形。登记机关应当在收到个人独资企业申请注销登记之日起15日内，作出核准登记或者不予登记的决定。予以核准的，发给核准通知书；不予核准的，发给企业登记驳回通知书。  

8、个体工商户开业、变更、歇业登记的行政许可。

个体工商户开业的行政许可，《城乡个体工商户管理暂行条例》第七条：申请从事个体工商业经营的个人或者家庭，应当持所在地户籍证明及其他有关证明，向所在地工商行政管理机关申请登记，经县级工商行政管理机关核准领取营业执照后，方可营业。

个体工商户变更的行政许可，《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条：个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、经营方式、经营场所等项内容，以及家庭经营的个体工商户改变家庭经营者姓名时，应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。

个体工商户歇业登记的行政许可，《城乡个体工商户管理暂行条例》第十一条；个体工商户歇业时，应当办理歇业手续，缴销营业执照。自行停业超过六个月的，由原登记的工商行政管理机关收缴营业执照。

9、企业年度检验的行政许可，《企业年度检验办法》第十六条：登记主管机关对通过年检的企业，签署通过年检的意见。在其营业执照上加贴带有A、B标记的年检标识和加盖年检戳记后，企业取得继续经营的资格。

（二）、申请广告经营的行政许可。

《广告法》第二十六条：从事广告经营的，应当具有必要的专业技术人员、制作设备，并依法办理公司或者广告经营登记（申请广告经营许可），方可从事广告活动。广播电台、电视台、报刊出版单位的广告业务，应当由其专门从事广告业务的机构办理，并依法办理兼营广告的登记。

从《广告法》、《广告管理条例》及相关行政规章的规定，申请广告经营的行政许可涉及以下几个方面，1、店堂广告的行政许可；2、房地产广告发的行政许可；3、广告显示屏的行政许可；4、户外广告的行政许可；5、化妆品广告的行政许可；6、酒类广告的行政许可；7、临时性广告的行政许可；8、食品广告的行政许可、9、印刷品广告的行政许可、10、医疗广告的行政许可、11、烟草广告的行政许可。

1、店堂广告的行政许可，《店堂广告管理暂行办法》第五条：为推销商品、服务，在店堂建筑物控制地带自行设立的店堂牌匾广告（仅以企业登记核准名称为内容的标牌、匾额除外），应当向当地工商行政管理机关办理登记，同时提交下列证明文件：（1）营业执照或者其他关于法定主体资格的证明文件；（2）含有广告地点、形式的申请报告；（3）广告样件；（4）广告管理法规规定应当提交的其他证明文件。工商行政管理机关应当在申请人提交的证明文件齐备后予以受理，并在10个工作日内做出批准或者不予批准的决定。对批准设立的店堂牌匾广告核发《店堂牌匾广告登记证》。

2、房地产广告的行政许可，《房地产广告暂行规定》规定：房地产广告的，必须具备（1）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；（2）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；（3）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；（4）工程竣工验收合格证明；（5）房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；（6）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；（7）工商行政管理机关规定的其它证明（房地产广告的行政许可），方可广告。

3、广告显示屏的行政许可，《广告显示屏管理办法》第三条；未经工商行政管理机关批准，任何单位不得设置广告显示屏。

4、户外广告的行政许可，《户外广告登记管理规定》第四条：未经工商行政管理机关登记，任何单位不得户外广告。

第7篇：建筑企业营业管理条例范文

一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别

物业管理，即“区分所有建筑物的管理”①，是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性，如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，理由是：

1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中不具有服从性、隶属性。

2、物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服务主体——业主，虽然对是否接受物业管理服务不能选择，但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。”

3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定，《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，就是“区分所有建筑物”，是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务，而不是“人居管理”。

物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：

1、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。

2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。

3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO（国际保健机构）设定的居住环境基准，至少包括以下内容：

（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；

（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；

（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查；

（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的的枝叶等。

4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。

二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系

物业管理企业是具有一定物业管理资质，经过工商行政管理部门核准，领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的，执行业主大会决定并对其负责的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益并履行职责的自治组织。建设部在1994年《管理办法》中称管理委员会，后于1998年建设部、财政部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中改称为业主委员会。物业管理企业与业主委员会是合同双方平等的当事人，之间的关系是服务与被服务的关系。物业管理企业按照法律、法规、规章以及与业主委员会的约定，制定物业管理服务的工作制度，为全体业主提供标准规范的服务，收取合理的管理服务费用，并受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或解聘物业管理企业，负责与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同，审定物业管理企业的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动，督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定及有关规定。在物业管理企业违约的情况下，代表全体业主对其提起民事诉讼。

物业管理企业与单个业主和全体业主是个别与一般的关系，业主委员会履行物业管理服务合同依赖于每个业主对物业管理服务合同约定的遵守和履行，物业管理企业服务于全体业主通常是通过服务一个个单个业主来体现的，同时，物业管理企业工作的顺利开展也离不开每个业主的配合和支持。此外，根据各地方法规和建设部规范性文件的规定，在全体业主的共同财产和公共利益等受到个别业主的不法侵犯时，物业管理企业有权以自己的名义，代为全体业主对个别业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主的共同财产和公共利益的行为主要是指：

1、占用或者损坏物业共用部位、共用设施、擅自移动共用设施设备；

2、违章私搭乱建；

3、损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

4、侵占绿地、毁坏绿化；

5、在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

6、利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

7、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

8、其他法律法规和业主公约禁止的行为。

同时，个别业主的合法利益受到物业管理企业的不法侵害时，业主可以自己名义向人民法院提起民事诉讼。

三、物业管理服务纠纷的类型及其处理

根据物业管理服务的范围和内容以及物业管理服务的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷②。

（一）因物业管理合同产生的纠纷的处理

因物业管理合同产生的纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的纠纷、因服务内容产生的纠纷、因服务费用产生的纠纷、解除物业管理服务合同等等。

1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。

2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。

3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。

4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。

因物业管理合同产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，但建设部《管理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”，能以自己名义参加诉讼③。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外，“其他组织”具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。

业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据《民诉法》第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经过被代表的当事人同意。”因此，在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不或怠于诉讼时，与纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提讼。

另外，在因业主拖欠服务费的纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主（或使用人），而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时，《管理办法》第十五条又规定，物业管理公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。《江苏省物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定业主、使用人未按约定交纳服务费的，物业管理企业可以催交并加收滞纳金。《广东省物业管理条例》规定业主和使用人不按约定交付物业管理费用的，物业管理公司可以依法向人民法院。其他城市的物业管理条例也有类似的规定。

处理此类纠纷的主要适用的依据：法律有《中华人民共和国合同法》，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。

（二）因物业管理侵权产生的纠纷处理

因物业管理侵权产生的纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。

1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的纠纷。如，业主损毁、损坏公共财物，物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。

2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的纠纷。如，业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。

3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的纠纷。如，阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。

4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷。如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。

因物业管理侵权产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主，此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起，承担是侵权的民事责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，应当由侵害人承担责任并赔偿损失。《江苏省物业管理条例》就直接规定，物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危及房屋安全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。

第8篇：建筑企业营业管理条例范文

【关键词】异地勘察；准入政策；地方规范；不良地质作用；特殊岩土；风土人情

随着国家基础设施建设和城市的发展，越来越多的工程勘察单位需要走出去开展异地工程勘察，但在此过程中会出现各种问题和困难，我仅就以下几点与同行交流。

1. 准入政策

（1）几乎各省、市对外来工程勘察单位都根据自身的需要及《建设工程勘察设计管理条例》制定了准入政策，必须先到当地建筑主管部门注册后方可进行工程勘察工作。

（2）注册时，通常需提交以下材料：《省（市）外勘察设计单位承接业务单项工程登记备案申请表》；企业所在地省级建设行政主管部门出具的同意出省承接工程勘察设计业务的介绍信和诚信证明；建设工程勘察设计行业诚信经营承诺书；企业工程勘察设计资质证书正本复印件、副本原件及复印件；企业法人营业执照、税务登记证副本（原件及复印件）；所承接项目的中标通知书、勘察设计合同；工程负责人任命文件，项目完成人员的“三证”（毕业证、职称证、身份证）复印件，执业证书原件及复印件（加盖执业印章）；项目完成人员的人事关系有材料（劳动合同、近三个月的社保证明）原件及复印件等。

（3）具体的规定可到各地建设主管部门官方网站查询。

2. 地方规范

我国幅原辽阔，各地地质条件、地层岩性物理、力学差异较大，各地根据当地的具体条件，制定了适用于本地区的地方规范，如：《上海市岩土工程勘察规范》（DGJ08-37-2012）；《DBJB-84-2006岩土工程勘察规范福建省地方标准》；《湖北省岩土工程勘察工作规程》（DB42169-2003）等。在当地进行工程勘察时，应该先学习当地的规范，按当地规范进行勘察。

3. 不良地质作用

（1）工程勘察的主要目的、任务之一为：查明场地的不良地质作用。《岩土工程勘察规范》列出了岩溶、滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用，这此现象的分布有其特点和规律，如地面沉降主要发育于沿海地下水开采过量区，上海、天津；滑坡、泥石流、崩塌主要分布南方的山区，尤以四川、云贵最发育；岩溶发育在可溶岩地下水活动强烈地区；采空区主要分布在资源型城市。崩、滑、流可以通过观察地形、地貌和了解当地气候条件加以判断，而采空、岩溶由于其多隐伏于地下，如果不对当地的地质、水文条件、矿产开采有一定了解，盲目进行勘察，很可能造成不必要的损失。

（2）我单位所属的唐山地区，市住建局根据当地实际情况就出台了《唐山市岩溶发育区和采空区建筑地基治理工程质量验收管理暂行规定》的通知，通知规定在岩溶区和采空区进行工程建设，应遵守“先勘察设计治理，后进行建筑施工”的原则。岩溶区、采空区工程勘察应委托具有相应资质的工程地质勘察单位，查明对建设项目影响范围内的岩溶区和采空区的分布位置、发育程度，分析和评价建筑地基的稳定性，并提供岩溶区工程地质勘察专项报告、采空区的工程地质勘察专项报告。

（3）采空区地基稳定性评价应委托具有煤炭行业工程设计资质单位，对采空区地基稳定性进行评价，并出具采空区地基稳定性评价报告。

（4）我们有一次在外地施工，由于未提前了解当地的地质条件，按常规经验布置钻孔位置及深度，对采空影响区未进行控制，致使返工增加了工作量。

4. 特殊岩土

（1）特殊土主要有：冻土、黄土、膨胀土、盐渍土、污染土等。土的分布，特性各不相同。

（2）冻土分布于北东内蒙、青海、等高海拔地带，黄土分布在山西、陕西。不同土有不同的特点和勘察规范，即使是同一种土，在不同地区也有不同的表现。勘察工作中应根据实际情况和不同土的特点，工程特性开展工作。

5. 气候条件

北东，冬季寒冷施正常工期仅为3～10月。南方雨季、山区洪水、泥石流常常暴发。（在北方无人注意的水山沟）南方可能暴发的泥石流、沿海的台风季节都对野外施工有很大影响，应做好合理施工安排。

6. 风土人情

在少数民族聚集地进行施工时，应了解当地的风土人情，生活习惯。例如：穆斯林的节假日、礼拜时不能加班工作等等。

总之，异地勘察时应注意当地的准入政策、地方规范、气候、风土人情、当地不良地质作用及特殊岩土等条件，只有充分考虑各种不利条件，从当地实际出发，才能取得较好的经济和社会效益。

参考文献

第9篇：建筑企业营业管理条例范文

关键词：房屋建筑工程； 安全；监理

一、建立现场安全监理架构

根据工程项目的规模和特点，配备安全监理人员，成立安全监理小组，并明确安全监理人员的职责分工。安全监理人员主要由土建、机电、给排水等专业的人员组成，并经安全培训，取得安全监理员上岗证。

二、法律、法规及相关文件的配备

项目监理部应配备安全方面的相关法律、法规及建设行政主管部门的文件，便于安全监理人员随时查阅。主要应配备：

1、《中华人民共和国建筑法》2、《中华人民共和国安全生产法》3、《建设工程安全生产管理条例》4、《安全生产许可证条例》5、《建筑机械使用安全技术规程》6、《建筑施工高处作业安全技术规范》7、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》8、《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》9、《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》10、《施工现场临时用电安全技术规范》11、《建设工程施工现场供用电安全规范》12、及时收集各级建设行政主管部门的文件。

三、编制安全监理方案

安全监理的主要方法有：

1、严格执行《建设工程安全生产管理条例》和有关安全生产的法律、法规，严格执行各级建设行政主管部门有关安全生产的规定，严格执行有关安全生产的建设工程强制性标准；

2、督促施工单位落实安全生产保证体系，建立健全安全生产责任制；

3、督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底；

4、严格审查施工单位的有关安全生产的文件：

（1）《营业执照》；（2）《资质证书》；（3）《安全生产许可证》； （4）《施工许可证》； （5）安全生产管理机构的设置及安全专业人员的配备等； （6）安全生产责任制及管理体系； （7）安全生产规章制度； （8）特种作业人员的上岗证及管理情况； （9）各工种的安全生产操作规程； （10）主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。

5、审核施工组织设计中的安全技术措施和专项安全施工方案：

安全技术措施和专项安全施工方案应由施工企业工程技术人员编写；

安全技术措施和专项安全施工方案应由具有法人资格的施工企业技术负责人批准；

安全技术措施和专项安全施工方案应由施工单位报总监理工程师审批；

安全技术措施和专项安全施工方案变更或修改时，应按原程序由有关审批人员批准。

6、检查现场挂牌制度、封闭管理制度、现场围挡措施、总平面布置、消防设施、宿舍生活设施、保健急救、垃圾污水等是否符合安全生产和文明施工的要求。

7、检查并督促施工单位按照建筑施工安全技术标准和规范要求，落实分部、分项工程或各工序的安全防护措施；

8、审核施工单位使用新工艺、新技术、新材料、新结构的安全技术方案及安全措施；

9、监督检查施工现场的消防工作、防暑降温、文明施工、卫生防疫等各项工作；

10、经常进行质量安全综合检查。发现违章冒险作业的要责令其停止作业，发现安全事故隐患时及时下达监理通知，要求施工单位整改或暂停施工，并及时报告建设单位；

11、施工单位拒不整改或者不停止施工，及时向建设单位和当地安监站报告；

12、每日将安全检查情况记录在《监理日记》中；

13、及时与当地建设行政主管部门进行沟通，汇报施工现场安全情况，重要事项要以书面形式汇报，对汇报过程要在《监理日记》中作好记录；

14、通过工地例会，及时协调所发现安全隐患中的有关难点、要点，采取有效措施，防止不安全事故发生。

四、编制安全监理实施细则

1、一般应单独编制如下安全监理实施细则：

（1）基坑支护与降水工程安全监理实施细则；（2）土方开挖工程安全监理实施细则；（3）施工现场消防安全监理实施细则；（4）施工现场临时用电安全监理实施细则；（5）“三宝”、“四口”防护安全监理实施细则；（6）建筑机械使用安全监理实施细则；（7）施工现场砖砌围墙安全监理实施细则；（8）基坑支护与土方开挖工程安全监理实施细则；（9）搅拌桩施工的安全监理实施细则；（10）冲孔灌注桩安全监理实施细则；（11）锤击预应力混凝土管桩安全监理实施细则；（12）脚手架工程安全监理实施细则；（13）模板工程安全监理实施细则；（14）塔吊安全监理实施细则；（15）井架物料提升机安全监理实施细则；（16）施工升降机安全监理实施细则；（17）起重吊装安全监理实施细则；（18）建筑拆除工程安全监理实施细则；（19）幕墙工程安全监理实施细则。

2、安全监理实施细则应包括以下主要内容：

（1）相应工程概况；（2）相关的强制性标准要求；（3）安全监理控制要点、检查方法、频率和措施；（4）检查记录表。

五、定期或不定期召开安全监理工作会议

项目总监理工程师应定期或不定期组织安全监理小组成员召开安全监理工作会议。安全监理工作会议应包括以下内容：

1、强调安全监理小组成员的职责；

2、强调学习并熟悉相关规范、监理方案、安全监理实施细则等；传达并执行建设行政主管部门的相关文件。

3、通报项目安全生产情况，对安全方面存在的问题进行分析，交流安全监理工作心得，改进并完善安全监理各项工作；

六、加强跟踪检查，督促施工单位整改落实

安全监理小组成员应加强对施工现场的跟踪检查，全面了解安全生产情况，对现场存在的安全隐患要督促施工单位整改落实。主要应检查和落实以下工作:1、施工单位专职安全生产管理人员到岗工作情况；2、施工现场是否符合施工组织设计中的安全技术措施、专项施工方案和安全防护措施费用使用计划要求；3、施工现场是否存在安全隐患，存在的安全隐患是否按照项目监理机构的指令实施整改；4、项目监理机构签发的工程暂停令是否已实施停工；5、危险性较大工程作业情况应加强巡视检查，每日不少于一次，并填写危险性较大工程巡视检查记录；6、对施工总包单位组织的安全生产检查每月抽查一次，节假日、季节性、灾害性天气期间以及有关主管部门有规定要求时应增加抽查次数，并填写安全监理巡视检查记录。