房产继承解决方案精选(九篇)

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第1篇：房产继承解决方案范文

【摘要】

本文阐述了银行房屋抵押贷款在实际贷款抵押过程中出现的各种各样的问题，并且提出了相应的解决方案及建议。

【关键词】

贷款抵押；常见问题；解决办法

房地产市场既关系到民生，也关系到宏观经济的稳定，是一个持续受到广泛关注的敏感问题。房地产因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产，于是在实际贷款抵押过程中就出现了各种各样的问题，常见的有以下几类：

一、物权法第一百八十四条

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

上述所列财产中常见的不能实现抵押权的是集体土地使用权的房产和被依法查封的房产。对于集体土地使用权的房产可以采取通过担保公司担保的方式来保障；对于被依法查封的房产可依法解除查封手续后在办理抵押登记手续。对于这类问题的防范办法是在办理贷款申请时要求客户提供房产档案记录证明。

二、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十二条

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖；

（二）互换；

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；

（六）以房屋出资入股；

（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

上述情形即所谓的房产析产，是指根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。常见的有离婚析产登记和继承登记。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚，彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。离婚时，夫妻双方对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割。析产登记是一种常见的房屋登记种类，主要适用于离婚析产，与继承登记及赠与登记有一定的区别。继承登记也是很常见的。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。这两种房产析产经常在办理抵押登记时发生，客户就需要先明确其完全所有权后方可办理抵押登记。由于客户经理在办理贷款申请的初期，调查不够全面细致，导致后期抵押登记手续无法顺利办理。这类问题在调查阶段详细调查还是能够发现的。发现后，先去进行析产登记再办理贷款就会为客户减少后续的麻烦，也方便客户估算贷款所需时间。另外赠与登记是不能办理个人再交易住房贷款的，因为房产的取得来源是赠与而非再交易。

三、中华人民共和国婚姻法（新）第十八条

有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

在贷款过程中，用婚前一方房产抵押的客户越来越多，而按照新婚姻法规定应按属于一方房产来办理抵押登记，可在银行贷款手续办理时大多都是按照夫妻双方共有财产来办理的。由于办理抵押登记手续时，是按照房屋购买时间和结婚登记时间来判断是否为婚前一方财产的，客户经理在贷款调查期间仅凭客户口述是无法判断出是否为婚前房产的。对于这一类问题，最好的解决办法是要求客户提供房产档案的调档记录证明。根据此证明再来为客户调整贷款方案。调档记录证明同样适用于离婚析产登记和继承登记，因为是否为夫妻共有财产和需继承房产都是要从房屋购买时间这一时点来掐算的。

四、婚姻状况不匹配

（一）有些客户申请银行贷款时已经结婚，并向银行提供了身份证、户口、结婚证，但户口并未更改，任然显示未婚，而银行一般是专人办理抵押登记手续，并不了解客户婚姻状况，在办理抵押登记时只需向登记部门提供身份证、户口即可，有些客户就钻这个漏洞，只是一个人前去办理抵押登记，容易在形成不良贷款时产生权属纠纷。

（二）在办理抵押时常出现问题的还有离异人士。客户在申请银行贷款时需提交身份证、户口、离婚证、离异未再婚证明等证明材料即可，户口簿婚姻状况栏不需更改。而在办理抵押登记时不需提供离异未再婚证明，由于户口并未更改，仍然显示已婚，和实际情况不匹配，故常常办理不成功。针对上述问题最好的解决办法就是让客户提供的材料证明和实际情况保持一致，提供完整连续的婚姻证明记录。由于我国的民政部门并不是全国联网的，有些客户户口发生变动，就钻这个漏洞，提供的仅是一段时期内的婚姻记录证明，还有的客户婚史较多，其间房产权属不明确，故必须提供连续的婚姻记录证明。

贷款过程中常出现的这些问题，归根结底还是人的问题。客户经理在贷款申请、调查过程中如果及时发现并告知正确做法，此笔贷款就会一路畅通。鉴于此，我认为还应该从各个方面加大对客户经理的管理力度。

（一）客户经理必须坚持双人实地原则，实地查看拟抵押资产，核实资产是否权属清晰。

（二）杜绝虚假证件、坚持看原件，防止小贷公司的弄虚作假。

（三）杜绝虚假抵押登记，防止登记人员的内外勾结，促进房屋抵押贷款业务健康发展。

（四）加强房产登记、法律法规方面的培训，提升客户经理专业能力和法律意识。

（五）增强风险识别能力，对风险事件进行认真分析，形成典型案例，归纳先进的做法与管理经验。

（六）开展职业道德教育、法制和案例警示教育，培养员工诚实守信的职业操守，筑牢员工拒腐防变的思想道德防线。

参考文献：

［1］《房屋登记办法》（建设部令第168号）

第2篇：房产继承解决方案范文

目前，国内参与家族信托及“类家族信托”业务的相关主体包括商业银行、信托公司、保险公司、第三方财富管理机构、律师事务所等。国际上，家族信托的功能常被称为“CATS”，即保密性、资产保护、税务筹划和传承计划。在国内信托登记制度不完善、信托税收制度不明确及无判例可循的现实条件制约下，多数从业机构更倾向于以全权委托资产管理为切入点，在资产保值增值服务上下足功夫，并从不动产、股权及保险金信托等方面寻求创新的突破口。总结来看，在现有框架下，国内家族信业务主要围绕资产配置、事务管理、财富传承、保险信托、公益慈善及上市结构等六个方面开展。

资产配置保值增值

2013年年初，平安信托发行国内首款家族信托――平安财富・鸿承世家系列单一万全资金信托。此信托产品募集规模为5000万元，合同期为50年，客户是一位年过40岁的企业家。根据约定，信托委托人与平安信托共同管理这笔资产。委托人可通过指定继承人为受益人的方式来实现财产继承。信托可设置其他受益人，可中途变更，也可限制受益人权利。信托利益分配多样化，可选择一次性分配、定期定量分配、不定期不定量分配、临时分配、附带条件分配等不同的形式。

资产配置是该家族信托计划的核心功能。产品设计之初，根据委托人的意愿和特殊情况定制产品。在产品存续期间，还可以根据委托人的实际情况和风险偏好来调整资产配置方式和运作策略。万全资金信托的模型此前主要针对高端法人客户销售，资金主要投向物业、基建、证券和集合资金信托计划，预计年收益在4%～4.5%之间。固定管理费年费率为信托资金的1%，年信托收益率高于4.5%以上的部分，收取50%作为浮动管理费。

平安信托业务团队采取平台化运作模式，专注于资产配置。一方面了解客户的资产配置需求，另一方面对产品库中不同条线不同产品的特点及收益风险及流动性要素进行评估，再根据量化、评级、风控等技术性工作，制定与客户预期目标相匹配的投资方案，通过与客户沟通，修订方案，最终执行定制化方案，实现个性化的资产配置。投资过程中，根据客户需求及产品篮子收益、风险的变化及投资期限临近时间，及时调整投资策略。

事务管理管理家务

事务管理类业务主要是受托管理业务，受托人按照信托文件约定和委托人意愿执行和履行事务管理职责，主要按合同约定向指定受益人分配信托财产和收益。以北京银行和北京信托的家族信托计划“家业恒昌张氏家族单一资金信托计划”为例。该家族信托计划的目的是满足失独客户的隔代继承需求。张先生和老伴儿在年逾古稀之际失去了唯一的儿子，留下28岁的儿媳和两个分别只有1岁和3岁的孙子。老两口早年经商创业积累下数亿资产，如今面临儿媳改嫁、孙子改姓或孙子长大后不成材、无法继承家业的担忧。于是老夫妇决定出资5000万设立家族信托，并约定它的受益人为其两个孙子及其“直系血亲后代非配偶继承人”。信托财产投资于稳健的金融资产，并对受益权分配作出如下规定：

①除非患有重大疾病，受益人在未成年之前对本金和收益没有支配权，在未成年之前只能运用信托财产的收益来支付必要的学习支出；

②18至25岁之间，受益人可以支配收益，但不能支配本金；25岁以后本金和收益均可自由支配但须兄弟和睦、一致决定；

③若受益人改姓或在张松夫妇去世后的清明节“不祭扫”等按社会公序良俗标准未尽孝道，受益人丧失对本金和收益的支配权；

④一旦受益人死亡，受托资产捐给慈善机构；

⑤受益人成家立业后，本金和收益按两人所生育的继承人数量按比例分配。

通过该信托计划，委托人成功的将信托财产保全并预留给两个孙子和直系血亲后代，并排除媳妇、女婿等姻亲主张收益权的可能。受托人的主要职责是对信托财产进行投资管理，并遵照委托人意愿、按照合同约定，向受益人支付本金和收益。这表明事务管理型信托可以帮助客户实现家庭事务的优化管理。

财富传承传承有序

股权、不动产等非货币资产是超高净值客户家庭财富的主要表现形式，因此实现非货币资产的传承是家族信托业务的迫切需求。国内信托公司致力于在现有制度框架下推动非货币型家族信托业务的创新。2014年，北京银行与北京信托开始推出房产管理主题的家族信托服务。北京银行担任家族信托的财务顾问，一方面增大了客户群体，另一方面还可为委托人提供一系列私人银行增值服务。接下来以不动产家族信托的案例介绍非货币型家族信托的操作流程。

客户需求：委托人拥有多处房产，为规避子女婚姻的风险，希望将受益人设定为“直系血亲后代非配偶继承人”。与普通资金信托类似，架构设计的核心是用信托计划购买自家房产。第一步，成立资金信托。委托人以其持有的资金设立一个单一资金信托，该资金可以是委托人的自有资金，也可以是委托人合法获得的过桥资金，以确保所设信托的合法性，将信托受益人设定为“直系血亲后代非配偶继承人。第二步，用资金信托计划购买自家房产。

该操作流程满足客户资产隔离的需求，但产生很高的税收成本。首先，资金信托购入委托人房产时，需要交纳二手房交易费用，包括：个人所得税、营业税及契税等。其次，信托存续期内，信托持有房产需缴纳房产持有税，以北京为例，按公司持有房产的标准每年缴纳对应价值的0.84%。最后，信托终止阶段，受托人将信托财产和收益分配给受益人，还可能发生房产过户费用。

保险信托双重保障

保险信托是以保险金或人寿保单作为信托财产，由委托人（一般为投保人）和受托人（信托机构）签订人寿保险信托合同，保险公司将保险赔款或满期保险金交付受托人，由受托人依信托合同约定的方式管理、运用信托财产，并于信托终止时，将信托资产及运作收益交付信托受益人的信托形式，兼具保险和信托制度的双重优势。2014年，信诚人寿推出的“信诚‘托富未来’终身寿险”以保险的资产保全功能为基础，联合中信信托为客户打造具有独立性、保密性以及个性化的解决方案，可视为是国内首款保险金信托产品。该款产品保额起售点为800万元，引入了信托选择权，客户可选择由信托公司代为管理保险金，信托公司根据委托协议作为保险金受益人，根据客户意愿管理和分配信托资金。目前，已有多家机构推出保险金信托，北京银行与中荷人寿的合作也是业内典范。

身故保险金信托的等待期较长，在资金信托生效前，受托人难以获得管理报酬。目前，参与机构主要在两方面探索业务创新：一是将信托财产由身故保险金拓展到生存保险金。二是探索双层保险信托，受托人即作为保单的投保人又作为受益人，无论在财产信托阶段还是资金信托阶段，受托人均可获得管理报酬。

公益慈善公私兼顾

目下，国内公益信托已取得诸多进展，如2002年9月，金信信托推出“受益捐赠型慈善信托”是早期对公益性信托项目的探索。2008年汶川大地震后，西安信托推出“5・12抗震救灾公益信托计划”，百瑞信托推出“郑州慈善（四川灾区及贫困地区教育援助）公益信托计划”。此后，重庆信托、兴业信托、资金信托、长安信托等也纷纷推出公益信托。万向信托于2014年6月发售国内首款自然保护纯公益信托等。实践中，公益信托与家族信托相结合已经成为富豪家族进行慈善事业的主要方式。

曹德旺通过慈善基金会股份表决权信托，在实现家族企业股权捐赠的同时，保留家族企业控制权，开创了国内慈善捐赠的新模式。2010年2月，曹德旺首次宣布其捐股计划，表示将捐出家族所持福耀玻璃股份的70%的股份（约7亿股），成立河仁慈善基金会。随后，福耀玻璃集团称为避免触及我国法律关于全面收购要约的相关规定，曹德旺将捐赠股份由7亿股改为5.9亿股，占公司总股本的29.5%。根据曹德旺草拟的捐赠协议，河仁基金会将在持有福耀玻璃公司部分期间，凡涉及公司大宗交易等公司事务时，将表决权授予曹德旺。2011年4月，福耀玻璃宣布收到该公司股东三益发展、耀华工业村与河仁慈善基金会签署的《捐赠协议书》。三益发展与耀华工业村的实际控制人均为曹德旺。本次权益变动后，河仁基金会占福耀玻璃总股本的14.98%，三益发展仍持有福耀玻璃19.5%股权，耀华工业村不再持有福耀玻璃股份。

曹德旺捐股并不是一种典型的表决权信托，因为典型的表决权信托是若干股东手中的股份集合起来以集体行使表决权，即委托人是数人。但该捐股行为具有表决权信托的实质特征：曹德旺将其间接持有的股份转让给河仁基金会，由基金会享受股票收益权等股东权利，但将其表决权让渡给曹德旺，由曹德旺代为行使表决权。在该案例中，通过慈善基金会股份表决权信托，曹德旺对福耀玻璃集团的控制地位没有改变，既可以继续经营和管理公司，又可以实现慈善目的。尽管表决权信托的运用早有实践案例，但目前，我国对表决权信托的法律制度还处于“真空”状态，信托业的“一法三规”中并未提及股东表决权信托，《公司法》也未规定表决权信托的行使。

上市架构税优避险

离岸信托可以帮助高净值人士实现海外资产保护，规避第三方追债人以及离婚财产分割等。通常情况下，境内信托和离岸信托分别被用于处理高净值客户在不同地域、不同法律属性下的事务，满足客户不同方面的目标诉求。采用离岸家族信托架构的高净值人士通常都拥有家族企业，不仅考虑资产隔离、财富传承，更关注家族企业治理和企业传承。离岸家族信托的重要功能之一是搭建红筹架构，通过离岸家族信托控制境内企业，帮助中国境内企业在境外上市。离岸架构实现了业务经营地、上市主体设立地和上市地的“三分离”，形成了境外募集资金、境外上市的“两头在外”的模式。代表如龙光地产案例和白银集团案例，下面我们以白银集团为例来阐释利用家族信托进行海外上市的信托架构设计（图2），旨在实现家族企业上市的税收最小化。上市前的重组架构共分为七层，多层复杂架构设计的核心在于以最低税收成本实现红筹上市。

第一层是家族信托。分别设立五个独立的家族信托，股权结构清晰，五个家庭可以独立掌握其所持股份，设立地选择在耿西岛，零税收。

第二、三层是离岸控股公司。家族信托下至少设有一家离岸控股公司帮助客户持有资产，离岸公司具备两大优势：一是零税收，二是股权变更灵活迅速。

第四层是上市主体――中国白银集团有限公司。上市主体应设立在香港联交所认可的上市主体属地，且不产生税收成本。

第五层为离岸控股公司――中国白银BVI，当发生企业并购，要转让第六层中国白银香港的股权时，若直接在香港转让股权需要交纳印花税。以中国白银BVI控制中国白银香港，在BVI进行股权转让可免交印花税。

第六层为中国白银香港，引入中国白银香港直接控制境内企业是因为以香港公司控制境内企业可以享受分红税优惠，根据国家税务总局公告2011年第45号《内地和香港避免双重征税安排》规定，以香港公司持有大陆资产可以享受分红税优惠，最多可从20%降低到5%。

第3篇：房产继承解决方案范文

居住地北京

韩先生41个人独资企业主

韩太太38全职太太

韩天阔7小学一年级

韩先生原来在一家国营大药厂担任外销药品销售。七年前，他开始自己经营一家对外出口宠物药品的小公司。2008年下半年出口宠物药品市场就愈来愈不好，连询价的都少了许多，韩先生认为这是受全球经济形势影响。今年韩先生已经辞退了所有员工，只留自己一个，他认为先要保住现有资产，将来才有可能再创未来。那么看看理财师是怎么帮助韩先生完成理财目标的。

案例二：解先生家庭介绍

居住地：上海

解先生48岁私营企业主月收入9千元，年底分红2万

解太太46岁全职太太

解先生是《钱经》杂志的忠实读者，现在他的资产有425万，但在2007年其名下的房产和股票的价值曾高达730万。资产价格从2008年到现在一路下跌，特别是股票和基金的投资，从最开始的共230万元投资额度，到现在也只有一半了。资产如此缩水，解先生在消费和投资上也有了新的举动。可能对每个人来说，理财最重要的是，对待资产总是要有自己的招数，这才是可取之道。

做生意要留住本金

理财师和韩先生的联系和交往已经快一年了，韩先生对于自己的资产量和投资项目还是很少透露，总是绕过理财师的相关提问。然而近来韩先生和理财师联系多了，来银行找理财师，还主动地打开了话匣子。正如下文所述的，韩先生在理财上确实出了一点儿问题，希望理财师能提供一些帮助。

韩先生四十出头，湖北人，身材不高，有些削瘦，但眼睛却非常有神。以前总是见到韩先生穿着一身普通的夹克装，走起路来快速有风的样子，看上去像IT工程师，而不像个私营企业家。

韩先生原来在一家国有大药厂担任外销药品销售。七年前，他开始自己经营一家对外出口宠物药品的小公司。这个行业国内市场需求不大，过去在国外市场可以找到一些缝隙，比如利润薄的，大公司不屑下力气的品种。

“我的公司开始几年还不错，挣个辛苦钱，但是现在进入全球经济衰退，日子就愈来愈难过了。”

“2008年下半年市场就愈来愈不好，连个询价的都少，应该是大的经济形势影响吧。我已经辞退了所有员工，只有自己一个了，真成皮包公司了，哈哈!”韩先生好像在讲其他人的故事，还笑了起来。

当理财师问起韩先生将来企业打算怎么办时，韩先生说，“明年，干不干?以后干什么，我还没有想好。”最后韩先生道出来找理财师的目的，　“现在股市低迷，也挺好，正好可以在理财上找找钱生钱的道儿!”

PART ONE 分析家庭资产负债

韩先生的资产主要集中在投资性资产上，先来分析股权、投资性房产、金融资产的特性和各类资产给家庭资产带来的影响。

1　股权

2006年，为了支持亲弟弟的投资创业，当然也是想分散一下全家人对自己公司收入来源上的依赖。于是韩先生入股150万元到弟弟的公司，在四川购买了一个茶厂。现在这家厂子的产品销售量在不断提高，市场定位在内蒙、甘肃、青海一带，品质一般，利润也薄。茶厂经营三年了，刚刚处在不亏损状态。而随着新的《劳动法》的实施，工厂的用工成本又开始上升了，有点雪上加霜的感觉。

2　房产

自用房产当前价值1约万，2005年四月份，韩先生在北京北四环边上买了一处135平米的房产用于投资，当时8500元，每平方米。现在虽然市价有些下跌但还是1.6万元／平方米左右。每月租金收入E3500元左右，当然还需要承担银行贷款共计50万元，16年还清。

3　金融资产

韩先生在银行选择的都是短期理财产品，包括49天的票据类理财产品63万元人民币(预期年收益率2.6％)、70天的货币类理财产品135万元人民币(预期年收益率4.5％)、定期3个月20万美元存款(利率为0.50％)，其中银行人民币产品，客户是无权提前赎回的。

韩先生会选择短期的理财产品，正如他说的“现在大部分资产存在银行，以前想可能会随时接单，生意上要用，所以就没有考虑过银行理财经理推荐的长期投资项目。”的确，要保证资产的流动性。就不能兼顾投资的收益性。

PART TWO分析理财目标

韩先生说，刚开始做这个行业时可以达到30万美金的净利润。可是随着进入进口药品市场的同行公司增多，行业竞争加剧，公司的利润开始呈下滑趋势，自己也是通过努力维持，2008年才只有近10万美元的净收入，最糟糕的是在未来几年也没有收入的保证了。韩先生也在思考和考察另外的投资项目，可能的运作时间大概是2～3年后。

另外他感到劳累的工作使得身体状况大不如从前，而作为家庭的经济支柱，还有很多愿望还没有实现，比如自己早年曾有国外学习和工作的经验，想把孩子将来去国外读书，还有就是自己退休了可以达到财务无忧。韩先生总感到身上肩负的责任巨大，他需要及早做好家庭理财规划，降低家庭的财务风险。那么以现有资金和未来收入，韩先生期望将达到以下三个理财目标：

PART THREE　达成目标的步骤

现在全球性的经济衰退寒流袭来，寒风中我国的民营中小企业可能是受冲击最大的群体，如何度过寒冬，不仅是国家的宏观经济发展战略层次上的事情，也是每个中小企业主家庭理财规划面临的重大课题。韩先生在投资茶厂时就该意识到“隔行如隔山，转型宜慎重”。因为投资茶厂并非是韩先生所熟悉的行业，如果因自己擅长的主战场不利，就把资源盲目地投入不熟悉的领域，就如同投资于风险等级高的投资产品上，那么可能面对的风险是失去将来东山再起的基础。

过去生意上的收入是家庭的唯一收入来源，现在韩先生生意上的收入正面临挑战，公司发展无望，但是随着家庭孩子的成长，他的家庭责任愈来愈重大，他期望充分地利用金融工具来保值和增值。

理财师认识韩先生虽然现金充沛，但未来存：在诸多不确定性，由此理财师为韩先生如何实现家庭的梦想和幸福，设计了具体的理财方案。

步骤一：合理筹划风险管理

财富管理之前必须考量风险，正如开车前先要知道车有没有刹车系统一样。韩先生已是不惑之年，对未来忧虑，收入的不稳定性和将来待机发展事业的期望，使韩先生进入了新的阶段――稳健型理财阶段。

理财师请韩先生填写了理财分析表，测试结果表明：韩先生的目标是资产增值保值，他有实业投资经验，也了解投资机会与风险的关系。除了愿意尝试股票或与之挂钩的投资，心理预期年化收益率为每年7％左右，只要相对于通货膨胀率不贬值就好，但其风险承受能力中等，需要适度地分散风险。

韩先生具备一定的风险承受能力。故在个人家庭资产组合配置时可据当前投资环境景气有所下降的情况下以稳健投资为主，在经济景气度上升时适当增加风险资产的配比，以求在稳健的基础上达到增值。

企业经营都有风险，如果一旦出事，将来转型后的企业资产要全部拿来清偿。像韩先生这样把企业资产作为家庭收入主要来源的，等于将家庭安全和企业挂钩，风险非常大。韩先生作为家庭的顶梁柱，承担着不可推卸的家庭责任，要为自己设立较高的风险保障才能在商海中拼杀而无后顾之忧。而合伙企业或者个人独资企业则要以个人的财产承担无限责任，这就更要求韩先生保留一块“神圣不可侵犯”的资产――保险金。

根据遗属需求法计算，对于韩先生来说，建议补充定期寿险、终身寿险、意外险保障需求，保额最少各是50万元、120万元、240万元，另外他缺少住院医疗的保障，该补充300元／天的定期住院津贴保险，预估算韩先生一年的保费总计为14000元。对韩太太而言，因为她不是家庭的主要收入者。最基本的保障类别是住院医疗险，最低所需日补助保额为300元／天；保费约为1800元／年。

按照国际惯例，保险金属于受益人财产，而不是被保险人的遗产，当被保险人生前负有债务或拖欠税赋时，受益人可以享有保险金而不必偿还债务和税赋，这与继承人要将债务、欠税连同遗产一并继承有很大的差别。

韩先生购买寿险可以到期领取可观的生存保险金，而意外险和住院医疗险在平时也可以使韩先生得到高额的风险保障。每年只要缴纳1.4万元的保费，就能充分体现韩先生对妻子和孩子爱心责任，这也为家庭财务的长期规划顺利执行建立坚实的基础。

步骤二：资金管理策略，以备企业转型

鉴于当前投资市场形势分析：全球范围内股票市场，尤其是A股市场不断震荡，恢复尚需时日；中国降息对于国债、金融债等的推动升值可能放缓，债券市场中机会可能不如2008年底多。

理财师建议韩先生把家庭资金分成三个部分管理，在保证流动性的基础上，获得最大的收益。

紧急备用金部分的管理

留出月支出2.5倍的活期存款，作为一级流动保障资金，约2.5万元。购买月支出10倍的货币基金，作为二级流动保障资金，约10万元。

中长期的投资管理部分

结合投资市场的周期变化进行动态调整和管理，以在经济快速成长期获取较高收益，而在经济下滑或衰退时期做好资产的保值并有所增长。总体采取稳健为主、进取为辅的投资策略，尤其是储备资金一定要有一个相对稳健的投资，以保证未来生活品质的稳定。

在品种选择中充分考虑投资产品相关性对风险的分散作用，如当前情况下在货币市场、信贷市场中，依据市场中性投资策略进行合理配置，同时，避免单一货币、单一市场投资的风险，适宜从全球投资市场中选择产品。可进行低风险的债券投资或各种保本型理财。

专项的出国留学基金，外币部分购买保本的结构型理财产品。

针对家庭的理财目标，资产配置需要重现调整。比如国际市场上著名的瑞士研究所推出近20年的CYD市场中立策略类理财产品，可以达到年化13.13％的收益，历史波动性却只有8.11％左右。这也是为了准备韩先生的孩子5年后的求学费用。

理财总有自己的招数

在杂志的读者中，有人说，现在的规划是不到位的，还需要细化，还需要更具有指导性。但是作为记者，很想和众多读者分享一下解先生的故事，看看他是如何一步步地形成自己独特的理财套路，我们不能给予什么评判，只希望可以给您带来一定的参考价值。

案例二：解先生家庭介绍

解先生48岁私营企业主月收入9千元。年底分红2万元

解太太46岁全职太太

居住地上海

资产负债状况

资产(单位：万元)425

1　现金类资产小计：25现金0.3一年期存款：18外币存款1万美元

2　房产资产自住+投资房产：280

3　金融资产基金+股票+海外基金=120

初见解先生，他准点出现在咖啡厅，正如记者所想象的那样，一身休闲装，温文尔雅，他说下午看盘后本来是有空的，可是今天非常不巧，因为爱人去医院看病，而钟点工又来家里帮忙，所以才匆忙赶到这里。

他开始聊起了他的家庭，母亲近80岁了，因为身体欠佳不能住在自己的两室一厅的房子，解先生把母亲的房产出租，每月租金3500元，又帮助她租住在一楼的一居室，自己不时地去看望母亲，每月给母亲抚养费1000元。

自己没有孩子。和爱人十多年的婚姻，家庭基本还很稳定，所以也没有赡养孩子的费用。

以前养老是无忧的!

当记者问解先生：在08年10月份我们交流时，您期望是做养老方面的规划，为什么以前没有考虑呢?解先生说，其实这个问题现在一直都在考虑，以前有时太注重眼前的生活了，没有想那么长远。

的确，他们夫妻两人一共有两套房产，现在的房价在2007年的时候该是有350万元了，再加上投资的基金、股票也有上百万等等，正如解先生说的“想想这就些资产足够我们基本的养老生活了。”但是谁也没想到，原来150万元的一套房产，从2008年到现在一路下跌，现在可能连120万元也不到了，而股票和基金的投资，从最开始的230万元。到现在也只有一半了。无论是固定资产还是金融资产都在缩水，解先生还是很为自己的未来生活忧虑。原来解先生想不想工作就提前退休，可以开始休闲的生活方式，但是现在看看这些资产的变化的确让人心痛，也让人很不安，解先生的焦虑不免皱上了眉头。

据解先生说，目前家庭的月开销是1万元，而工资收入和房租收入也不过一万多，每月生活没有什么结余。既没有原来的高资产，现在又没有结余，未来养老的确是很现实的问题。就算是未来生活标准可以降低，只要每月6千元的水准，但是考虑到收入降低，还真是不堪设想呀!

现在的投资瓶颈

解先生说起在2007年牛市高峰时，自己的生活是非常潇洒的：每到周末就出去旅游，在节假日和朋友家人去国外旅游。那时的消费真是可以用随心所欲来形容，但是到了2008年基本就没有到国外去旅游过。记者开玩笑地说，现在其实倒是旅游的好时节，要响应国家扩大内需的政策。解先生无奈地说，我们也想跟着国家的政策走，但是没有把握这种经济形势的变化，投资弄得很失败，没有余钱去扩大消费的。

解先生也找了专业理财公司为自己做理财规划，但是发现最后的结果是：被套牢的资产一概无人问津，倒是对于现金类资产和房产处置建议倒是五花八门的。他非常郁闷的是，被套金融资产占家庭总资产的三分之一，这些所谓的“不良资产”没有好的解决方案，怎么可以开始新的理财方案呢?于是解先生现在开始了自己的解救战术。

当记者问到，现在是天天下午都在看盘么?解先生说，只是今天下午要做卖单，所以得盯着股票而已，今天是卖掉了20％。当问及为什么这么决定的时候，他和记者分享了一个道理，大盘涨了10％的时候，你的股票中有涨的就要减仓10％或者更多，这样才能保证你的现有收益率。虽然记者也不明了这种策略的正确与否，但

是可以看出，解先生现在是非常用心在自己的投资上。

解先生还津津乐道自己的投资收获，现在使用的操盘软件发觉非常好用，以前都没有好好看过，真是白交2千元，年的会员费了。现在看着大的建仓单自己可以能跟上单了，就在这一月的行情中，自己也小有收获。

解先生正打算等美元存款在去年7月份到期后开始做外汇保证金，现在正寻找合适的平台，想找到合规的交易平台还真不是那么容易，他给记者介绍了FX多种外汇操作平台，也列举了种种的不合规，最为明显的就是钱虽是在其公司的账户中，但是在国外的机构还是没有自己的户头，一旦发生问题，钱的安全性就是最大的问题。要在哪个平台上交易外汇，解先生还在寻找中。

在和解先生交流中，他不时地说到，资产配置理论是非常有用的。在自己参与的理财论坛和多种经济课程的学习中，他总是听到“如何赚钱的方法”，人要赚到钱，有100％的回报率，其中10％要靠自己的投资功力，5％是靠发现机会的运气，但是85％是要靠资产配置。现在他自己也在尝试，主要是通过学习提高投资的功力。

对于解先生目前也很迷惑的问题是，将来自己的资产组合该如何配置，现在已套的投资该如何解决，为了不降低将来的生活水准，核心资产该是如何配置才更合理。这些问题似乎都不是可以通过理论可以得到解决，但是解先生总是不断地去学习这些新的投资方法，他说，我现在非常热衷于投资，发现其中的乐趣，也特别想哪天不上班了天天可以看盘，收盘后和投资的朋友一起喝喝茶和聊聊投资。也许这是解先生的未来的生活梦想吧。

记者由解先生的投资经历想到的问题是，投资到底是什么?投资该是让人的生活更精彩，通过投资赚到更多的钱，但是投资的过程中要像解先生那样充满热情和激情，才会使人觉得投资生活更有意思，如果你是厌倦看盘、分析市场，看着股价跌宕起伏总是心理紧张，那么你可能就不适合股市，该去寻找新的投资点。

分享时刻

第4篇：房产继承解决方案范文

关键词：物业管理 楼盘销售 建议

随着科技的进步和人们生活水平的提高，计算机技术和通讯技术被越来越多的应用到了建筑业当中，智能建筑业进入到了高速发展期。与此同时，业主对楼盘只能化的要求越来越高，对物业管理也提出了新的要求。物业管理是楼盘销售的重要组成部分，是房地产项目的继承和延续，若其能够跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、规范化建设，将会从很大程度上促进楼盘的销售。

一、业主新要求及物业管理在楼盘销售中起到的重要作用

物业管理在业主选购楼盘时变得越来越重要。传统小区的物业管理在处理如用户资料、基础设施维护、社区服务提供方面只进行碎片化、机械化的管理，没有形成一个有机的统一体，这种模式在智能化建筑流行的今天已完全无法适应当前的需要。业主在挑选房产时往往会更加重视物业在整个社区中起到的作用，并且会关注物业管理是否能够适应当前智能化、系统化的小区建设。

自从1988年开始，我国房地产市场才正式进入了市场化运作阶段，并开始从营销萌芽阶段过度到了推销阶段，物业管理也开始对楼盘的销售产生影响。早起的推销，房地产开发商仅仅是在报纸杂志等媒体上刊登自己的房屋的销售、价格等信息，手段较为单一，没有充分利用物业管理进行营销。之后，房地产推销的方式开始增多，房交会、网络宣传、样板间、户外广告和电台广告等多角度的营销开始出现，人们开始注意到物业管理这一概念，并且有房地产公司开始利用先进的物业管理进行“炒作”。房地产开发商为了让自己的楼盘脱颖而出，往往利用一些“噱头”来吸引大众的眼球，如“欧陆风情”、“中产阶级”等概念就是利用了西式的物业管理模式进行楼盘的宣传，这在当时产生了不小的反响。

从2003年开始，房地产市场营销逐渐过渡到了整体全面营销阶段，主要表现为开发商将更多的关注放到了物业管理在房地产开发项目前期阶段的重要作用，并将这种作用放大进行宣传。在这个阶段的发展过程中，消费者越来越成为交易双方中较为强势的一方，他们对生活水平的要求有了前所未有的提升，同时，由于楼盘较多，竞争压力较大，更多的房地产商将自己的目光放在了前期利用物业管理进行营销上。更多的房地产开发商在项目开始之前就借助物业管理公司进行市场调查，了解消费者的需求，对整个工程项目进行定位，而取代之前在整个项目完工后才进行市场营销的方式。物业管理公司对业主更加了解，他们往往可以直接从业主处获得一些重要信息，以辅助房地产营销，为房地产公司提供更多合理、有用的营销策略。物业管理公司在自己经营过程中要时刻关注业主的需求变化，并对其进行分析，将一些重要信息反馈给与自己合作的房地产企业，以确保自己可以在房地产营销项目中发挥更大的作用。

二、物业管理促进楼盘销售的策略

结合业主对当前楼盘的新需求以及物业管理对房地产营销产生的重要作用，笔者研究以下四个房地产市场营销策略，下面做简要说明。

1、采用全过程营销

所谓全过程营销，就是借助物业管理公司在房地产开发项目的各个阶段结合房地产行业的运作流程对整个项目进行营销。在房地产项目开发前期，开发商要借助房地产物业管理公司做好市场调研工作，由于物业管理公司可以直接面对业主，更加直观的了解消费者的具体需求，为楼盘的营销提出更多合理建议，并将调研结果应用于设计当中。在整个工程当中，物业管理公司要结合房地产项目的实际情况对楼盘进行宣传，注重楼盘的品牌效应，扩大品牌知名度，始终以客户为导向进行营销宣传。当然，不同的开发项目有着自己的特点，物业管理公司应该充分了解房地产项目的具体自身特点进行宣传营销。另外，在全过程营销中，往往会有一些专业性较强的问题出现，这时不妨求助相关专家来解决这些问题，以期或者最专业的解决方案。

2、营销主体的专业化分工细化

当前，我国房地产行业的营销主体多为开发商，其往往要完成前期市场调研、项目设计、销售推广等等众多的工作任务。但由于一个企业人才量有限，所精通的领域各不相同，无法对上述的全部项目都面面俱到。因此，现在逐渐进入到了专业化分工细化阶段，开发商将整个项目细化，这是物业管理公司的强项，它往往可以提供非常专业的服务，有时会将某个细化项目外包给与自己长期合作的专业公司完成，这样可以节省房地产公司更多的精力去进行房地产项目的建设。

3、网络营销

随着网络时代的来临，我国的物业管理也越来越走向信息化。传统房地产市场营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。随着互联网技术的发展，诞生了一种新型的房地产公司借助物业管理进行网络营销模式，即房地产项目结合楼盘的特点，通过物业管理公司利用网络技术通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向的。与传统营销相比，它强调互动式的信息交流。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌，目前甚至可以通过三维立体虚拟楼盘，查看房产小区内部环境和套型内部的户型布局。消费者还可通过互动式系统咨询项目和产品信息，实现双向沟通和交流，大大提高了营销过程中的消费者的地位。

4、强化品牌战略

随着房地产市场的发展，价格以及概念已经不再是房地产市场的关键影响因素，品牌竞争逐渐占据关键地位。物业管理公司就是品牌战略的重要组成部分。物业管理公司应密切关注自己品牌的培养和发展，在消费者当中树立良好的品牌形象，并进一步去强化这种形象和地位，输出品牌的核心价值。另外，物业管理公司应协助房地产企业做好分品牌战略，在整个品牌战略的指引下，让分品牌充分发挥自己的作用，吸引风多的消费者购买自己的房地产产品。

以上是笔者根据自己的研究进行的简短论述，当前房地产市场正经历着高速的发展阶段，更多的房地产营销策略出现在大众眼前，其应更加关注物业管理在营销中起到的重要作用。希望这些营销方式可以更好的为消费者服务，让消费者更好的了解楼盘信息，购买到自己满意的房产。如果某些房地产开发商仅仅将营销作为误导消费者的手段，那么房地产的市场营销就会失去它的意义。

参考文献：

[1] 李庚. 宏观调控下中小城市房地产的物业管理营销策略[J]. 经济导刊. 2011（07）： 21-22.

[2] 严琳. 基于消费者购房心理的物业体验营销策略研究[J]. 商业时代. 2011（13）： 11.

[3] 曾春水. 提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J]. 企业经济. 2011（04）： 45-47.

[4] 刘洪玉，沈悦，郑思齐. 中国房地产市场发展应注意的问题[J]. 城市开发. 2005（04）： 65.

第5篇：房产继承解决方案范文

我们之所以在今日提出这个问题，一是因为别人都还没有来得及赚到一分钱的情况下，你就从别人的口袋里先赚到“一笔钱”，我们讲这是不人性的！你说你的特许经营能够给别人带来财富，如果你的“话”是当真的，那你就应该是在别人已经先赚到钱的前提下，你才应该去赚他（她）的钱；二是这种“别人没有赚到钱，你就从别人口袋里先赚到钱”的，建立在20世纪以制造业大规模生产为英雄的工业化背景时代的，以产品或者企业为“中心”的这样一个基础上的营销观念，必然会以“消费者/顾客”作为人的最本质需求为中心的真正的人性化的营销观念所取代！《交互式特许经营》就是在这样一个历史背景条件下而诞生的。

一、传统特许经营难于突破的瓶颈

1、无级特许难上青天

我们先说什么叫“有级特许”？举一例子，比如你取得了麦当劳在上海的特许经营权，你就不可以向张三同志再授于他在上海经营麦当劳的特许经营权；或者你虽然取得了麦当劳在上海的独家特许经营权，你虽然可以向上海市区域内的李四同志再授于他在上海经营麦当劳的特许经营权，但是你却不可以向上海市区域外的任何一个城市和地方的任何一个人再授于他经营麦当劳的特许经营权；反过来，如果可以那么就是“无级特许”。

我们知道，特许经营的终极目的是要在某一个行业内迅速获取相对垄断的利润，要达此目的就要解决二大难题：一是店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区；二是要做到能够让足够多的顾客以你的店（铺）所提供的产品或商品为终身消费对象。

怎样解决第一个难题？有二种方式：第一种方式是收取极低的或者不收取特许授权费和特许权维持使用费且有高品牌（如麦当劳）而“有级特许”；第二种方式是不收取特许授权费和特许权维持使用费而“无级特许”，至于解决第二个难题我们在下面探讨。第一种方式在传统特许经营的思维观念下，比如麦当劳仅仅只收取1~2万元的特许授权费和特许权维持使用费，这种只有象征性意义的特许费就把麦当劳的品牌和经营模式卖给任何人，恐怕麦当劳是不会干的！麦当劳都不愿意干，那么其它想干的公司和企业的品牌和经营模式我想恐怕也不会值太多的钱，否则，我们今天就应该看到有许多特许经营的公司和企业早就已经把它们的店（铺）迅速低成本扩张到了中国的每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区了！

海尔、联想这样的中国知名企业今天它们的专卖店都没有做到，试想一下，其它特许经营的公司和企业呢？这说明有高品牌的特许经营公司和企业（如麦当劳）和有高品牌的（可能进行特许经营的）公司和企业（如海尔、联想）收取极低的或者不收取特许授权费和特许权维持使用费而按“有级特许”的方式来实现把它们的店（铺）迅速低成本扩张到了中国的每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区了是行不通的，或者说几乎是难于办到的！因为今天摆在我们面前的事实就足以证明这一点。

道理在哪里？我们分析一个复杂的事件一定要用简单的“理论”，我们面对一个复杂的事件如果试图用复杂的“理论”去解释，成功的可能性几乎是为零的。其实这是一个很简单的道理：无论是麦当劳也好，海尔、联想也好，任何一个想加盟者对她们来讲，开一个麦当劳特许加盟店，或者开一个海尔、联想的加盟连锁专卖店，这个“店”从本质上讲，同不加盟（麦当劳或者海尔、联想）而自己开一个餐馆，自己开一个电脑专卖店，开一个家用电器专卖店，靠吸引顾客进餐馆就餐获得单一的销售利润和把电脑、家用电器（比如冰箱）卖出去获得单一的销售利润并没有什么区别！

谁敢说在这个世界上，只要是著名的、高品牌的（特许经营）公司和企业，你只要加盟它们，你一定就会300%地赚钱呢？不会！那就说明不一定，不一定就说明它们虽然很著名也有高品牌，但是，很著名和高品牌是不可以保证你一定就会300%地赚钱的，换一句话说，很著名和高品牌是不足于抗拒你经营的一切风险的。你要抗拒你经营的一切风险，麦当劳或者海尔、联想就必须要“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！但是，这一点它们做不到，它们只能做到，比如麦当劳只能给你“一个品牌和一个传统经营模式”，海尔、联想只能给你“一个品牌和一个产品”，仅此而已。可是你将要面对的风险却有：

在一般情况下，你要成功经营一个生意，你就需要克服以下障碍：

1）、足够的创业资本；

2）、足够的生意经验；

3）、足够的管理才能；

4）、良好的人际关系；

5）、一定的知识结构；

6）、积极的成功心态；

7）、优秀的推销技能；

8）、卓越的品质产品；

9）、一个优秀的团队。

这九个环节就相当于一只木桶上的九块木板，木桶里水的高度不是取决于最长的那一块木板而是取决于最短的那一块木板，这就是“木桶短块理论”。木桶里的水就相当于你的财富，举个例子，你财富的多少可能不是由于你有“足够的创业资本”这个“最长的木板”决定的，而恰恰可能是由于你没有“足够的管理才能”这个“最短的木板”决定的；其二，人对成功有一种本能的恐惧，这种本能的恐惧来自于人性的弱点---懒惰，就是因为人性的这种懒惰，所以，无论是男人或者女人总是想以最小的代价而获取最大的回报！

特许经营这种经营模式只要你有一定的创业资本（还不要充足）这块木板，其余的8块木板别人就暂替你“搞掂”！你那有不喜洋洋之理？但是凡事都是利弊各半，别人替你“搞掂”其余的8块木板，你付出的代价就是先给别人一笔钱，然后每年再给别人一笔钱，这就是交换。那么，是不是你加盟一家特许经营公司采用特许经营方式以后，你就会高枕无忧而不存在任何经营风险了呢？非也！你还要面对以下风险∶

（1）、交纳“特许授权费”和每年的“特许权维持费”；

（2）、特许经营模式是否科学、正确；

（3）、激励机制是否人性；

（4）、教育和培训（自己和他人）如何跟进；

（5）、商品种类是否齐全、质量是否卓越；

（6）、商品配送、调换解决方案；

（7）、顾客如何忠诚进店购物；

（8）、售后服务解决方案；

（9）、其它问题∶如店铺选址、商圈划定、电脑系统建设等。

我们相信，如果一家特许经营公司不能够很好地替你解决这9大难题，不用讲即便是你加盟了这家特许经营公司，你的经营风险仍然是很大！所以，别的我们不说，麦当劳或者海尔、联想光是收你一大笔“特许授权费”和每年的“特许权维持费”就够你“苦”老大一阵子！这怎么能够说是“把你经营的风险降低到最小”呢？而且你也才有“一种单一的销售利润（‘返利’从本质上讲它还是属于销售利润的范畴）”，这又怎么能够说是“把你获取利润的各种机会增加到最大”呢？麦当劳或者海尔、联想都难于做到“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！如果是别的所谓特许经营企业和其它（可能进行特许经营的）企业，你相信它们在传统思维模式下能够做得比麦当劳或者海尔、联想更好吗？

综合上述，我们可以得出一个结论：第一种方式在特许经营的传统思维模式下，你的店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区几乎是难于做到的。那么，第一种方式难于做到，我们就可以考虑第二种方式。

第二种方式是特许经营诞生一个世纪以来，不曾有过和发生过的事情，不用讲如果今日和今后第二种方式要发生，它必然是要有对传统特许经营营销观念的创新和重大突破！因为在传统特许经营的思维观念下，不收取一分钱的特许授权费和特许权维持使用费，而且特许经营公司和企业还要赚到钱，尤其在今天微利的市场经济条件下，几乎是很难的！

2、被授权方必须要向特许授权方交纳一定的费用或者购买其产品

文章一开始，我们就提出来一个思考问题：21世纪的特许经营究竟会是一个什么样子？如果我们不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”，那么，传统特许经营还能否运行下去呢？从理论上讲答案应该是可行的，可今天的问题在于我们不知道如何才能够构架出这个全新的特许经营模式？从人性的角度讲，不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”是最人性的，这一点上面我们已经讲过，就因为它是最人性的，所以它的生命力也将是最强大的！但是，在传统特许经营的这种以产品或者企业为“中心”的营销观念下，是难于接受特许经营不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”这个现实的。由于观念上的难于突破而造成了特许经营模式上的难于突破，所以，要突破就必须打破传统特许经营的思维模式。

3、被授权方缺乏自我复制和更新的能力

被授权方在被授予特许经营权后，他就期望着尽快赚大钱，这是一个人的正常心理，也就是因为特许经营给人们灌输的这种心理（潜意识），造成了人们对特许经营企业一种不正常的心态！总以为我只要加盟一家特许经营企业后，所有的风险别人都替我承担或者解决了，从而又造成了被授权方对特许授权方（特许经营企业）的严重依赖性，这种依赖性使得被授权方始终处于一种“等待”的心理希望，从而缺乏自我复制和“主动”更新的能力！又由于被授权方不可以再向其它人授予特许经营权，她更没有“主动”更新的内在驱动力，这又加锯了这种心理“等待”，所以，在传统特许经营的思维模式下，想让被授权方“主动”自我复制和更新以获得更大的发展，从而带动特许授权方（特许经营企业）的发展是难于突破的。

1、什么是交互式特许经营？

1)、定义

特许授权方把它的商品、商标等和交互式合作营销（ICM）商业模式授权给同意按照合同条件来运作的，而被授权方不需要向特许授权方支付首期特许授权费和今后缴纳持续特许权使用费的法人或者自然人，双方按照彼此的约定共同建立“三网合一”的交互式营销网络体系，以达双方共赢的集产品物流、零售和消费者为一体的经营模式。

2）、交互式特许经营与传统特许经营的本质区别

见下表：

2、交互式特许经营如何增加加盟者获利的各种机会

上面我们讲过，特许经营要解决二大难题，其中一个是要使你的店（铺）在短时间内迅速低成本扩张，并且（至少在理论上）能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区，但是，我们通过分析得出一个结论：在特许经营的传统思维模式下，你的店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区几乎是难于做到的，其原因就在于：传统特许经营在旧有的营销观念下很难“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！

要做到这一点就必然要有对传统特许经营的营销观念进行彻底的创新和重大突破！交互式特许经营就是在这样的一种历史背景下获得突破的，这里由于篇幅所限，关于交互式特许经营如何从营销观念的突破，而实现整个交互式特许经营模式架构的详细实施步骤，有的已涉及我们的商业机密，我们只有省去，这一点还望读者见谅！不过我们觉得智者自会明察秋毫，其实文章中我们早已把交互式特许经营的“灵魂”讲出来了，剩下的我们相信智者自会感悟。

下面我们就来谈一下，交互式特许经营是如何把加盟者获取各种利润的机会增加到最大的，它的方法是：把过去加盟者加盟传统特许经营而只能获得一种“单一销售利润”的收入机会，扩大到总共可获得“7种利润”的收入机会，见下。

1）、商品零售收入

你加盟一家传统特许经营公司或企业，它给你（统一）提供商品，商品销售的价格是统一的，你是不能随便改变的，比如你加盟一家销售个人用品（如化妆品）的传统特许经营公司，卖个人化妆品，一瓶洗发水的价格是23.5元，你就不能够擅自作主把它卖到26.5元，所以，你的销售利润一般是不变的。你想获得更多的销售利润只有二个办法：一是拼命扩大销量；二是拼命压底商品进价。

一般来讲，特许经营公司或企业给你提供的商品价格是不变的，所以你的商品进价也很难压得太底，那就剩下一个只有拼命扩大销量的办法，但是这又出现了一个问题：更多的商品销量必然意味着更多的顾客！但更大的问题在于：传统特许经营公司或企业是“永远”不会替你解决足够多的顾客去你的店（铺）买你的商品的，所以，从本质上讲，你又回到了自己投资自担风险的孤独的传统零售店（铺），也就是说，你的加盟店（铺）如果没有足够多的顾客走进来买你足够多的商品，你同样会面临“破产”的危险！一个最主要的原因：就是你获取利润的机会过于单一！而交互式特许经营就不是这样，它除了商品零售利润外，还有其它获取利润收入的机会。

2）、教授和培训其它交互式特许加盟商收入

这是你的第二项收入（详细的计算方法可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文）。为什么你可以获得这个收入？是因为交互式特许经营把发展加盟商的特许权委托给了你，由你去亲自推荐和发展加盟商；你亲自推荐和发展的加盟商（它的特许权由公司授予）它也可以再去推荐和发展其它加盟商，其它加盟商（它的特许权也由公司授予）也同样可以再去推荐和发展其它加盟商……这就叫“无级特许”。传统特许经营是不可以这样做的，这其中最根本的愿因是它不知道这样“无级特许”后，它们相互之间的利益不知道怎么样分割才算是人性科学合理！而交互式特许经营之所以能够做到“无级特许”就是因为它人性科学合理地巧妙解决了这个难题。

那么，这样“无级特许”后你的收入怎样体现呢？这里我们不举例来详细给你计算，其计算方法在《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文中会有说明，我们只是在这里告诉你：通过公司授予你的特许权，无论是你亲自推荐和发展的加盟商或者是你间接推荐和发展的加盟商，它们统统的销售（总）额是与你的收入有密切关系的，也就是讲，它们的销售（总）额是计算你第二项收入的依据。这里我们给你一个大概的参考数目：假设你亲自推荐和间接推荐的加盟商在一定时间内（比如一个季度）的销售（总）额为300万，那么你的第二项收入大约为3万（注意：这只是一个假设数）。

3）、教授和培训其它业务推广代表收入

这是你的第三项收入（详细计算方法可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文），这里我们也只作一个简单的说明。

本文第1页我们讲过：特许经营的终极目的是要在某一个行业内迅速获取相对垄断的利润，要达此目的就要解决二大难题。第二大难题是要做到能够让足够多的顾客以你的店（铺）所提供的产品或商品为终身消费对象；在刚才我们也讲过，传统特许经营公司或企业是“永远”不会替你解决足够多的顾客去你的店（铺）买你的商品的，所以，即使是你加盟一家特许经营公司，也开了店（铺），可没有足够多的顾客进你的店（铺）购物，你仍然居有巨大的经营风险！

交互式特许经营的伟大和可敬之处就在于它成功地解决了让一个顾客走进你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物并且是终身购物的事情，实际上这句话的意思是告诉你：经营交互式特许经营，你最大的财富是去建立分布于全国甚至全球的庞大的“顾客消费群体网络”！这里有三个概念：顾客、消费和网络。“顾客”是指走进店铺购物的人；“消费”是指人为了维护生命、健康和精神愉悦而消耗物质和财富；“网络”是指顾客与顾客之间要像电脑与电脑之间连接起来行成一张庞大的网络一样，也行成一张庞大的顾客网络！我们知道，电脑是会消费的（比如上网电脑就要“吃钱”），如果你是ISP（互联网提供商）那么你就赚钱了。同样的道理：顾客走进店铺购物消费，如果这个“顾客”是你的，那么你也就赚钱了，如果全中国的顾客都是你的，那么你就要赚大钱了！当然这是一个比喻，我们是想用这个比喻来告诉你：属于你的顾客越多，顾客网络越大，那么你的第三项收入也就越多，当然你的财富也就越多！

你经营交互式特许经营的最终目的就是你要建立起一个永远属于你的“顾客消费群体网络”！至于说这个“顾客消费群体网络”能够给你带来多少第三项收入，这里我们也不举例来详细计算，其计算方法在《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文中会有说明，我们这里只是给你一个大概的参考数目：假设你亲自推荐和间接推荐的“顾客消费群体网络”在一个月内的净消费“总”额为10万的话，那么，你的第三项收入大约为3000~10000元/月（即一年3.6万~12万）。

请你注意：

一个顾客消费群体一旦形成一定的规模，他就会相对稳定，相对稳定这就意味着其消费也相对稳定，消费相对稳定就意味着你第三项收入（比如3000~10000元/月）也相对稳定！如果这个相对稳定的“顾客消费群体网络”的消费行为永远不会停止，那么你口袋里的货币也就永远不会停止增长！如果这个“顾客消费群体网络”无限膨胀长，那么你口袋里的货币就会像在资本市场里财富被无限放大一样而无限不封顶地增长！所以，你光第三项的年收入过百万也不是不可能的。这是你经营交互式特许经营最具魅力、也最吸引人的地方。

以上第二项和第三项收入它最重要的是特性是它的不在职性和世袭性，也叫做不在职收入和世袭收入，下面将会讲到。

4）、个人知识产权，如书籍、录音带、DVD光盘等的销售收入

这是你的第四项收入，交互式特许经营每年需要对加盟商、业务推广代表和普通顾客进行上百万人次的培训，这是任何一个人都可以平等展示自己风采的舞台，从某种角度讲，也是一个生意。比如，你可以把你经营交互式特许经营成功的经验灌制成录音带委托特定机构来卖给其它的加盟商、业务推广代表，如果能够卖出去10万盒，一盒10元，那么就是100万，我个人认为你至少可以赚10万！这难道不是你又一个获取收入的机会吗？传统特许经营可给不了你这个机会。

5）、演讲费收入

这是你的第五项收入，你还可以通过演讲来把你经营交互式特许经营的成功经验分享给大家，这种分享是你知识、经验、信息等等脑力劳动的付出，所以你理应获得回报，这难道不是你又一个获取收入的机会吗？传统特许经营可也给不了你这个机会。

6）、公司股票/股权收入

这是你的第六项收入，如果你是公司的高级顾员，你可以获得公司的股权收入；如果你是公司的加盟商和业务推广代表你还可以以更优惠的价格购买公司的股票，购买股票是一种投资获利方式。虽然购买股票会有很大的风险，但是，你去购买一家发展前景不看好的公司的股票和购买经营交互式特许经营的具有巨大发展前景公司的股票，你认为谁的风险更大呢？

7）、附加收入

这是你的第七项收入，我们在《交互式合作营销（ICM）普及常识读本》中可知：交互式合作营销（ICM）是一个很宽泛意义上的营销模式和盈利系统，它不仅仅局限在商品分销零售领域，它还可以向其它领域或行业延伸。我们举一个例子来说明这个收入你是怎样获得的。

比如，你可以通过公司授予你的特许权推荐某城市的优秀连琐餐馆（不连琐也可以）来跟公司合作，合作的目的实际上就等于把这一家连琐餐馆也变成为一个“零售终端”，我们可以把这个零售终端叫做“交互式餐馆”。这样一来，你推荐和间接推荐的顾客到“交互式餐馆”就餐时，她们的消费额就相当于你店铺里卖出去的商品所产生的销售额一样，如果有你推荐和间接推荐的足够多的顾客到“交互式餐馆”就餐，那么就相当于你店铺里卖出去足够多的商品，足够多的商品也就意味着你得到了足够多利润。

这难道不是你又一个获利的机会吗？我们完全有理由可以这样讲，传统特许经营是给不了你这个机会的！再比如，“交互式加油站”、“交互式酒店”、“交互式保险”……你一百个放心，你推荐和间接推荐的这些顾客也回像去你的商店一样，心甘情愿地掏腰包而且终身去消费，为什么的原因我们已经在相关的文章里做了大量的论述，我们在这里就不再重复了。

你把以上交互式特许经营的7项收入加起来，我们虽不敢保证你100%成功，但是，我们可以100%地保证说：只要你兢兢业业努力去做了，你失败的风险是非常小的！“传统特许经营”和“交互式特许经营”究竟谁优谁劣？谁的经营风险更小？谁的获利机会更多？谁的发展空间更大？谁的生命力更强？谁更具有竞争力？谁更道德？谁更人性？谁的未来更辉煌？我们永远不会说我们有多么伟大、有多么了不起！我们只是永远认为：“群众的眼睛是雪亮的”，我们把真理讲出来，放在你的面前，你去判断、分析、讨论和明察。

交互式特许经营通过把加盟者“过去”只能获得一种单一销售利润的收入机会扩大到“现在”总共可获得7种收入机会的方式，实现了把加盟者获取各种利润的机会增加到最大的承诺，从而大大降低了加盟者经营交互式特许经营的风险！那么，交互式特许经营又是怎样把“加盟者经营的风险降低到最小”的呢？

3、交互式特许经营如何降低加盟者经营的各种风险

1）、什么叫不在职收入？

上面我们说过，以上第二项和第三项收入它最重要的是特性是它的不在职性和世袭性，也叫做不在职收入和世袭收入。我们先谈一谈在职收人。所谓在职收人就是有劳动才有收入，一但劳动停止，收入也就随之停止，工薪族的收入一般就属于这种收入。“不在职收入”是不劳动还有收入，但它不是不劳而获，“不劳而获”是指从来不付出、不劳动而靠剥削他人获得的收入；而“不在职收入”虽然它也不劳动，但它的收入不是剥削他人获得的收入，而是指一个人在他能劳动的时候，为他人、为企业、为社会、为国家付出劳动，这个劳动可能是有形的，如生产工人的劳动；也可能是“无形”的，如教师、作家的劳动，在他干不动或者退休或者干脆想休息了以后，还有收入。

社会上常见的“不在职收入”有，比如银行利息、退休金、保险赔偿金、版权收入、知识产权收入、养老金、医疗保险等等。人们之所以拼命工作就是期望有一天能有较稳定的、持续的、有保障的不在职收入。交互式特许经营（ICMF）所获得的收入就是不在职收入，“不在职收入”是人们最希望获取的一种收入，因为它能给人们带来希望、安全和保障。在传统商业模式中，几乎找不到一种能让普通老百姓都能够获得“不在职收入”的商业模式！所以，交互式特许经营（ICMF）商业模式无疑在这一点上比传统特许经营更具有独到的竞争优势，这一独到的竞争优势就大大降低了加盟者的生存和保障风险。

2）、什么叫世袭收入？

世袭就是代代相承，就是说特许经营公司发给你的“不在职收入”，当有一天你去逝后，特许经营公司可以把“不在职收入”按照你指定的继承人按法律程序像遗产一样来继承！就好像你留下一幢房产，这幢房产是你生前的合法所得，你去逝后，你当然有权利来处置它一样，因为，这个营销网络是你生前同特许经营公司一起努力的合法所得！在你去逝后，你当然可以像处置房产一样来处置它，比如，拍卖、转让、赠与和继承等，不仅如此，如果你不想拍卖、转让和赠与，那么，你就可以一代一代继承下去，这就叫世袭收入。

在传统商业模式中，一般是只要你离开公司，尤其是你死亡了，不管你生前对公司有多么巨大的贡献，只要是你不存在了，你对公司创造的价值那怕还在产生巨大的效益，永远就跟你及你的后代一点关系都没有了，我们讲这是不人性的！！就相当于公司剥削了你创造的劳动成果！而交互式特许经营（ICMF）这种21世纪的新型商业模式，它的可敬之处就在于它“始终”承认你所创造价值的“延续性”！就跟版权和专利权一样。

3）、特许授权费和特许权维持使用费

这“二个费”公司是一分钱都不收取的！传统特许经营就是靠特许授权费和特许权维持使用费来生存的，所以它当然要收取这“二个费”；而交互式特许经营不是靠特许授权费和特许权维持使用费来生存，它是靠建立“三网合一”的交互式人店合一分销网络系统来生存的，所以它当然不必要收取这“二个费”，这“二个费”往往都是很大的数目！因而不收取它，这就大大降低了加盟者的经营风险。

4）、科学、正确的特许经营模式

关于这一点，我们在《21世纪企业建设超级分销通道要突破的二大难关》、《华润5年做500亿这样完成……》、《一场悄悄来临的营销观念革命》、《再谈顾客成为经营者的营销观念革命（上、下）》、《传统特许经营面临世纪挑战》等文章中均有论述，这里我们就不在过多重复。这里我们用一句话对交互式特许经营模式的科学性和正确性来给它作一个总体概括：人性、公平、道德、系统化、网络化、低风险、高收益！

5）、人性化的激励机制

详情可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文，这里我们也用一句话来给它作一个总体概括：你任何一点的付出都要给你回报，并且能够让你通过自己的努力可以获得无限不封顶收入的，多劳多得而且是“不在职收入”和“世袭收入”的人性化的收入分配制度。

6）、教育和培训如何跟进

在某种意义上说，经营特许经营的成功就是教育和培训的成功，谁敢说世界快餐连锁巨头麦当劳的成功跟它的教育和培训没有最大的直接关系呢？同样的道理，为了保证加盟商经营交互式特许经营的成功，公司会自建有或者委托专门的教育和培训机构来对加盟商进行长期的、不间断的、一对一的、科学的教育和培训，以促使加盟商尽快地熟悉交互式特许经营的理念、方法和技巧，最终把你的生意做成功。

7）、种类齐全、质量卓越的商品

交互式特许经营的终级目标是建立全国最大的分销体系和最大的零售终端网络店铺，并且去掉了中间环节而直面终端，所以，一方面在交互式特许经营分销体系和零售终端店铺里假货失去了它存在的理由；另一方面公司只向加盟商提供全国和全球品量卓越的、上万种商品，从而给予加盟商充足的选择机会。

8）、人性的商品配送、调换解决方案

在传统特许经营的模式下，如果你店铺里的商品由于某种特殊的原因没有完全卖出去，你得自个儿兜着！而在交互式特许经营的模式下，你店铺里由于某种特殊的原因没有完全卖出去的商品，公司有专门的“调换货制度”和专门的部门来负责把某处卖不出去的商品在全国范围内进行调换，以降低加盟商的经营风险。

9）、顾客进店忠诚购物

前面我们讲到过，交互式特许经营的伟大和可敬之处就在于它成功地解决了让一个顾客走进你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物并且是终身购物的事情，实际上它就是解决了顾客进店忠诚购物的问题。我们知道，要让一个顾客走进你的店铺是一件再简单不过的事情，而要让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物却是一件不简单的事情！传统特许经营之所以做不到让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物，是因为它的营销观念是以“企业”或者说是以“产品”为中心的。

过去的100年我们就不去说它了，而未来的100年我们则完全可以这么说：如果有谁成功地解决了让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物的事情，不用讲这家公司一定是全世界特许经营最有影响力的公司之一！那么，你加盟这样的特许经营公司，也不用说你的经营风险也是所有特许经营风险中最小的。

交互式特许经营之所以叫“交互式”，就是因为它把一个普通的顾客转变为一个经营全国连锁零售终端网络店铺的老板！从而把顾客走进你的店铺里掏腰包购物的“纯买卖”关系变成了经营自己生意的“投资”关系，也就是讲，这个时候她不是买你的商品而是在做她自己的生意！世界上任何一个人，只要她是人，她永远不会关心别人的利益，她永远只会关心自己的口袋！这是人的本性，所以，这个顾客只会走进你的店铺（别忘了，你的店铺是她的“口袋”）并且心甘情愿地掏腰包购物而不会走进你旁边、你对面、你附近的任何一家你的竞争店铺购物，这就是交互式特许经营的过人魅力之处。解决了顾客走进你的店铺并且让她心甘情愿地掏腰包购物的最关键的问题，你还担心什么呢？其实你最需要的就是你的眼见、气魄、超人的胆识和过人的智慧！

10）、售后服务解决方案

交互式特许经营（公司）建立具有中国特色的“无因退货保证”和“赔偿基金制度”，即消费者由于在你的店铺购买商品后，在规定的使用期限内，其人身因使用商品而受到伤害而给予消费者先行赔付的一种制度。试想一下，如果你是一名消费者，你在这种店铺里购买商品你放心吗？

到这里我们来做一个总结：通过以上措施我们可以看到，交互式特许经营成功地实现了：“把加盟者经营的风险降低到最小，同时又把加盟者获取利润的各种机会增加到最大”的承诺，因而，加盟者就很愿意跟公司合作，也很愿意跟你合作。

第6篇：房产继承解决方案范文

关键词：房屋所有权；侵权；赔偿原则；计算标准

中图分类号：DF41 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.83 文章编号：1672-3309（2013）09-190-02

随着我国住房制度改革和房地产市场的发展，房屋成为我国居民家庭财产的主要构成部分，对于绝大多数家庭和个人而言，当其房屋所有权受到了侵害，返还财产的诉求未能实现，又未能得到充分的赔偿，其损失对于当事人而言往往不可承受。因此，探讨房屋所有权侵权赔偿的赔偿原则和计算标准问题在理论与实践中十分必要。房屋所有权侵权行为分为部分侵权与完全侵权两种，房屋所有权部分侵权指侵权人对于房屋所有权人占有、使用、收益、处分中的任何一项或多项权利的侵害；房屋所有权完全侵权是指侵权人对于房屋所有权的产权进行的侵害，这种侵害涉及对房屋的占有、使用、收益、处分的全部权利。本文仅就房屋所有权完全侵权的赔偿原则和计算标准问题进行讨论。

一、房屋所有权侵权方式与法律规定

房屋所有权侵权案例在房地产交易活动中大量发生，常见的有以下类型：一是无权处分房产的行为人处分他人房产，如房屋的受委托管理人对房屋进行出售。二是部分享有房屋所有权的共有人，在其他共有人不知情的情况下处分房屋。例如登记在夫妻一方名下的夫妻共有财产，产权登记人在配偶不知情的情况下擅自处分的行为。三是盗取他人证照或伪造证照处分他人房屋的行为。

在房屋所有权受到侵害时，被侵权人往往通过提起民事、撤销民事行为的方式追求返还财产，但是返还财产的诉求受到了《物权法》106条设定的不动产善意取得制度的制约，当不动产的受让人出于善意取得、给付合理价格并经过登记的，受让人便取得了不动产的所有权。在这种情况下，被侵权人只能通过侵权赔偿的方式进行救济。

房屋所有权侵权行为涉及民事法律规范中物权保护和侵权责任的问题。

《物权法》第三章设立了专门保护物权的方式，即物权请求权，包括返还原物请求权、排除妨碍、消除危险、恢复原状请求权四种方式，强化了对物权的保护。除此之外，物权人在权利遭受损害时也可以请求损害赔偿。[1]涉及侵权赔偿的具体条款为《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

《侵权责任法》也将所有权的侵权赔偿纳入其调整范围，《侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”但是《侵权责任法》更像一部“人身损害赔偿法”，其所重点关注的是人身损害赔偿问题，因此直接涉及财产损失赔偿的规定较少，仅仅有第19条和第20条的规定。[2]

关于房屋所有权侵权赔偿的问题，虽然《物权法》与《侵权责任法》都有涉及，但是条目较少，规定较为原则。最高人民法院也没有颁布过任何涉及财产性赔偿的司法解释，可见财产损失的赔偿一直没有成为立法和司法解释的一个重点关注的问题。[3]下面，笔者将从房屋所有权侵权赔偿的原则和计算标准方面进行探讨。

二、房屋所有权侵权赔偿的原则

当事人的房屋所有权遭受侵害时，会产生直接财产损失和间接财产损失。

直接财产损失包含房屋的自身价值和附有价值。房屋的自身价值是房屋的自有价值，主要表现为房屋的市场售价；房屋的附有价值是指附属在房屋的添附物和资金，主要表现为房屋的装修价值、购买房屋缴纳的税款和缴存的公共维修基金等。当事人的房屋所有权遭到侵害时，不仅房屋的自身价值遭受损失，而且附有价值也随之受到损失。因此，房屋所有权的直接财产损失应适用完全赔偿原则，即赔偿被侵权人的实际损失，包含房屋的自身价值和附有价值。

间接财产损失包括当事人在取得该房屋前所产生的的购买和登记成本以及因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少。购买和登记成本主要表现为交通费用、误工费用、登记费用、委托费用等。因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少包括：所有权受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其权利受损后购买房屋前的租房成本；房屋出租收益的损失；不动产用于经营用途因被侵权而产生的停产停业损失等。

房屋所有权的间接财产损失应当根据案件具体情况对间接财产损失进行具体区分，分别适用完全赔偿原则和适当赔偿原则。对于客观上已经发生的被侵权人能够证明的间接财产损失，应适用完全赔偿原则，法院应予以全部支持。对于客观上已经发生或将来必然发生，但又无法确定或者在审判时无法预测的间接财产损失，则需要根据法律的基本价值和具体案情统筹考虑适当赔偿的数额。采用此原则是基于间接财产损失的客观性和必然性，但准确数额往往难以确定和预测的考虑。例如被侵权人丧失居住房屋时，其权利受损后购买房屋前的租房成本也会在具体情形中差异较大，这主要表现在被侵害人购买存量房屋与购买新建房屋，购买现房与购买期房从购买到入住的时间间隔存在较大差别，而这种差别在案件判决时不能够进行预测，只能在一定期限幅度内予以适当赔偿。

适当赔偿原则作为完全赔偿原则的补充，二者的联系与区别仅限于在赔偿原则的区分。在实践中确定具体数额的层面， 不能在二者之间建立某种机械的数量范围关系，例如：不能机械地认为适当赔偿原则下的赔偿数额必然少于完全赔偿原则下的赔偿数额。

三、房屋所有权侵权赔偿的计算标准

《侵权责任法》第19条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。笔者认为：房屋所有权侵权赔偿不应机械地按照损失发生时的市场价格计算，理由如下：

1.房屋的市场价格在损失发生时和实际赔偿时会产生价格变动，其价格变动从近20年的房地产市场形式来看以升值为主导趋势，有时短期内还出现了价格激增。如果不考虑此因素而以损失发生时的市场价格计算必然会导致被侵权人实际财产额的减损贬值。例如一套房屋在损失发生时的市场价格是200万，但经过较长的诉讼期限后，损失发生时的市场价格却买不到同区位同面积的房屋了。

2.位于优势区位的房屋，例如：位于核心商务区的房屋、列入重点学校招生学区的房屋、毗邻风景名胜区的房屋等，其市场交易往往处于有价无市的行情，即便发生过市场交易也是个案，其交易价格不能完全代表市场价格。此类情况的房屋市场价格难以采集确定。

3.含有特别价值的房屋，例如：带有历史文物属性的老宅，列入文化和自然保护区内的房屋，此类房屋的价值无法用市场价格的标准去衡量。

因此，房屋所有权的侵权损害赔偿不适于按照损失发生时的市场价格计算，而应考虑其他方式。对于能够采集市场价格的不动产，赔偿数额应当以市场价格为基础考虑合理的资产增值或减值，这种计算方法最合理地保护了被侵权人的财产额，同时也能让侵权人承担恶意拖延诉讼时间的不利后果。

对于市场价格难以采集和含有特别价值的房屋，应根据涉案房屋的情况和具体案情进行衡平价值观的综合判断。综合判断应考虑以下因素：（1）房屋所在的位置和环境；（2）房屋有无可以参照比附的市场价格；（3）房屋的特别价值，如文物价值、情感价值；（4）损失该房屋对当事人生活方式的影响；（5）损失该房屋对当事人经济收益的影响；（6）损失该房屋而产生的其他损失，如因损失该房屋而产生的违约赔偿。例如：甲拥有位于某历史文化古城区的百年祖宅，平时以游客对该老宅的付费参观和在老宅内出售旅游商品为生，那么当甲的房屋所有权遭到侵害后，其丧失的不仅仅是房屋所有权，而且丧失了原来固有的收入来源和对于祖业的情感寄托，此类房屋所有权侵权案件在计算赔偿时应综合考虑以上因素进行判断。

结语

鉴于房屋在我国人民财产构成中日益重要和市场经济生活中交易活跃的现实，本文以物权保护和侵权赔偿的视角对房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准进行了探讨。在社会生活和司法实践中，房屋所有权的物权保护和司法救济仍然以返还财产、恢复原所有权为主要法律救济途径；当返还财产、恢复原所有权的诉求无法实现时，诉诸于侵权赔偿就成为法律救济的补充解决方案。本文所述的房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准尽最大可能的对于被侵权人的权利保护以支持，以期在以后的立法活动中将此部分内容不断充实和完善。

参考文献：

第7篇：房产继承解决方案范文

续写西长安街上的经典传奇

延续千百年京西历史神韵与贵胄之源，西长安街承载皇家园林的权贵气质和大院的红色荣耀，成为“东富西贵”的真实写照。随着2008年奥运盛事的完美闭幕，拥有五棵松体育馆等奥运场馆的西长安街沿线，不仅成为北京与世界对话的窗口，更成为拥有国际化、高品位的宜居之地。

“在北京新城市规划的影响下，西部区域作为生态发展带，不仅为居住在西长安街沿线的业主提供了宜居的生活空间，还为高档住宅的开发提供了地理之便，加上西部区域一直以来居住人口的素质都较高，在‘天时、地利、人和’的三重优势下，为京城西部高档住宅的开发奠定了坚实的基础。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

如今的京西，作为金融街和海淀高科技园区的后花园，为时代新实力人士提供庇荫。同时，石景山区充分利用历史遗存的自然、人文景观发展旅游事业，十分重视现代游乐与服务设施的开发建设，先后建立了融高科技游乐器械、现代化园林于一体的石景山游乐园和北京国际雕塑公园等众多游乐服务及交通设施，形成了完善的旅游服务体系。

目前，区域周边的城市主干道有长安街、玉泉路、西四环、京石高速、莲花池西路，快速抵达的便捷交通优势则成为石景山目前最大的城市配套优势：紧邻四环主干道，快速抵达中关村：永定路实现了该区域到西长安街2.6公里距离的全线贯通，畅通无阻的莲石路使得该区域同西客站、金融街实现一线通，南下京石高速走广安门大街可直达宣武门。

除了继承西长安街的地界优势和地铁公交多种形式的便捷交通，以及休闲娱乐和石景山体育馆等奥运比赛场馆的大力建设，还有散布在区域周围的人文科技院校形成的浓郁的文化氛围，该区域越来越吸引一些具有远见卓识的开发商把目光从熙攘的东边转移而来。经过数年的发展，这一片区域已经让注重生活品质的京城购房者趋之若鹜，同时也成为北京城市住宅最集中的发展区域之一。

在众多房企争相进驻西长安街沿线的背景下，远洋地产作为国内知名的房地产开发商，以极具战略性的眼光发现了京西房产的居住价值，在成功打造了京西知名居住区“远洋・山水”之后，2008年再度重磅出击，为对于居住品质有着美好追求目标的都市精英们，全新提供了另一个完美的宜居品质社区――远洋・沁山水。

据记者了解，远洋・沁山水位于城市主干道玉泉路西侧，南临城市快速路莲石路，北至鲁谷路。该项目毗邻西长安街，优越的地理位置实现了立体式的交通网络，步行5分钟可搭乘地铁1号线，出行社交随心所欲。此外，远洋・沁山水将规划建设成为集居住、商务、购物、公园休闲、全套教育解决方案为一体的国际生态复合区，不仅为人们提供了一个安居乐业的完美居所，更续写了西长安街上的经典传奇。

国际雕塑公园旁的品质住宅

一百多年前，恩格斯就警示说，不要过分陶醉于我们对自然界的胜利。对于每一次这样的胜利，自然界都报复了我们。近几年，房地产业发展中存在着一些非理性观念。重新审视人与自然的关系，协调人与自然的关系，成为当今房地产界高度关注的议题之一。

如今，“公园地产”在国外已经是个成熟概念，经过近百年的经营运作，“公园地产”在房地产中已经是稀缺、高价值、高品质、高端人群、升值潜力的代名词。追溯公园地产的身影，无论是伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园，还是东京的新宿御苑，无一例外都是所在城市极具代表性的城市公园。同时，它们所在的地方又都是商业发达区，更是高档住宅的聚集区。为了给居住者营造最完美的宜居氛围，远洋・沁山水特择址国际雕塑公园旁，让生活在其中的人们可以随享162公顷主题园林给生活带来的乐趣，这一切完全就是自然的馈赠。

紧邻远洋・沁山水的北京国际雕塑公园，总规划面积162公顷，作为北京十大精品公园之一，在“将绿色的园林生态型公园与高雅的雕塑艺术相融合，以自然环境为本，以人为本”的理念下，经过5年多的开发，已经发展成为北京市最大的雕塑主题公园和国家级的雕塑文化艺术园区，也将成为未来远洋・沁山水业主最佳的放松身心所在。在北京国际雕塑园中，远洋・沁山水的业主们不仅能欣赏到优美的园林环境，更能感受到高层次的雕塑艺术带来的文化冲击，让舒适的生活氛围在这里得到完美的展现。

除了北侧的国际雕塑公园，远洋・沁山水项目的西侧是占地14公顷的城市绿化带。由超过10万株，近百种苗木构成，成为一个天然的“绿肺”，净化着空气，阻隔着尘埃以及城市噪音。

此外，为了给未来的居住者提供最完美的居住氛围，总占地面积约11万平方米，建筑面积约32万平方米的远洋・沁山水，整体建筑设计为新古典主义风格，外立面采用高档石材和面砖，6～21层板式设计，二居户型多为4梯2户，三居则为2梯2户。其内部景观是别具特色的欧洲新古典主义园林组团，高低起伏的景观设计，将平坦的地势利用微地形优化处理，创造出具有丰富景观层次感的立体式主题园林，将远洋・沁山水打造出一个空间自由生动、自然优美的高品质居住环境。

根据国际先例，以及对北京房地产走势的分析，公园地产将是京城房地产市场上“绩优股”中的“强势股”。因为，公园地产在北京市房地产市场中属稀缺品种，有公园的社区更是少得屈指可数，而市场需求数量猛增，由此促进了公园地产的发展前景。同时，都市土地供应日益稀少，将导致公园地产拥有良好的升值空间。此外，伴随着北京朝国际大都市方向发展的步伐加快，人们亦期盼京城的房地产市场能够实现与国际接轨，因此加大了对公园地产的需求。由此可见，远洋・沁山水拥有无可限量的市场行情。

完美教育配套　让孩子赢在起跑线上

在全球化的背景下，教育越来越成为培养人才最关键的环节，着眼于未来，中国能够成为世界经济文化强国，最根本的还是需要从孩子的教育开始。

远洋地产深谙教育的重要性，作为

一个切实将社区文化当成头等大事的开发企业，一直以来为社区的“小业主”们寻求最优质的教育平台是其始终不曾懈怠的工作。

据记者了解，远洋・沁山水为居住于此的人们，提供了优质的教育配套资源。作为重要的社区教育配套之一的幼儿园，将和已投入使用的景山学校远洋分校形成教育链的完美对接。让业主完全免除后顾之忧，为孩子创造出一个智慧而坚实的未来。

据悉，新建成的北京景山学校远洋分校位于紧邻远洋・沁山水的远洋山水社区内部，总建筑面积约2.4万平方米，除教室外，还有实验室、计算机教室、美术教室、舞蹈教室等各专项教育配套，满足孩子们在成长中的素质教育要求。远洋分校沿袭景山学校教育体系，实行12年制教育，即可以完成小学6年、中学6年的一贯制教育。

除了自身配套的良好教育资源外，远洋・沁山水周边还分布着北京市十一学校、海淀区五一小学、北京市七一小学等知名中小学，以及中国科学院研究生院、中国科技大学研究生院、首钢工学院、中国信息大学、北京钢铁学院分院、北方工业大学、中国社科院研究生院大学部、国家检察官学院、北京中山学院等高等院校。区域内优良的教育资源和良好的人文底蕴，不仅给远洋・沁山水的业主们提供了方便子女入学的先天优势，更让“望子成龙”的家长们实现让孩子赢在起跑线上的美好心愿。远洋・沁山水样板间盛情开放

开启长安街宜居新时代

自2003年开始，远洋地产在京西打造的百万平方米大盘――远洋山水一直引领区域市场风向标，远洋品牌深入人心。

2008年，远洋地产京西又一力作横空出世，“远洋・沁山水”以更加优越的地理位置，更加稀缺的城市生态景观资源及绝版配套，再次续写了长安街宜居新时代。

10月18日，“长安生活臻幕开启”远洋・沁山水样板间开放典礼隆重举办。远洋・沁山水样板间开放活动，吸引了媒体记者、远洋地产新老客户500余人，隆重的揭晓仪式、精彩的文艺演出、人性化的样板间体验、惊喜的互动抽奖，将活动一次次推向。

据记者了解，远洋・沁山水总建筑面积约32万平方米，除了14栋6～12层板式高品质住宅外，还将打造五星级酒店、区域商业中心及双语幼儿园等绝版配套。项目距长安街玉泉路地铁站仅400米，玉泉路、莲石路、京石高速、地铁1号线等在此交会，交通极其便利。此外，项目北侧是总占地达162万平方米、长安街最大的市政公园――北京国际雕塑公园，项目西侧是占地14公顷的城市绿化带，生态景观资源得天独厚。

第8篇：房产继承解决方案范文

不过，真正的私人银行并非这么简单。这项起源于16世纪的瑞士、为超级富翁家族服务的金融业务在中国真正开始半年，当铺天盖地的宣传终于落为平淡时，每一位面向本土的私人银行家都知道，中国的顶端客户需要更实在、更贴身的服务――这完全与已经发展了几百年的欧洲不同，也与五年之前发展起来的大众理财服务不同。

这条路并非一帆风顺。

老钱和新钱

西欧仍旧是最成熟的理财市场之一。与美国不同，欧洲拥有全球最大一部分“老钱”――与主要遗产继承和其他更传统的资产增长相联系，而不是企业创造的财富。在欧洲，很大比例的产业公司仍然是私有的，特别是在德国和意大利。

在美国和加拿大，财富增长的重要推动因素是众所周知的，多数美国富裕家庭或个人都是自力更生型，美国私人银行的目标就是这些“新钱”，它们分别来自私人商业经营、公司职业以及专业工作。

更新的钱积聚在以中国为代表的新兴市场，它们最大的特征是高速增长。

亚洲大蛋糕

毋庸置疑，中国是亚洲最大的理财市场，中国家庭金融财富总额约为2.5万亿美元，实际上，大中华地区（包括中国大陆、香港以及台湾市场）目前囊括了亚洲财富总量的45%左右。

离岸业务的天堂

对“老钱”提供服务的私人银行而言，很大一部分是离岸业务，这反映了多数欧洲国家税收很高、一些国家的政治不稳定，以及缺乏国内投资机会。

哪里有最多的百万富翁？

2006年持有超过100万美元管理资产额的家庭大约有960万。

世界上几乎一半的百万资产家庭都集中在北美地区，欧洲家庭在其中占据四分之一的比例，亚太约占五分之一。拉美、中东和非洲加起来仅占6.9%。

你离超级富豪有多远

美林(Merrill Lynch)和凯捷集团(Capgemini)在其最近的《全球财富报告》(World Wealth Report)中指出，全球10万位超级富豪（可投资资产超过3000万美元）的资产去年增长16.8%，而人数也增加了逾10%。该研究表明，超级富豪与普通富裕阶层的差距正日益扩大。

哪里最赚钱？

虽然2006年对大多数财富管理机构来说是一个丰收之年，但利润率的多寡也是相差巨大。在波士顿咨询对全球各地的财富管理机构的调查中，亚太和拉美的利润率位居榜首，拉美平均利润率为55.1%、亚太地区为45.5%，而北美银行的财富管理业务利润率仅为29.4%。

蛋糕还是陷阱？

BCG大中华区合伙人兼执行董事邓俊豪发现，尽管亚太地区的管理资产额增长较快，毛利率和净利率在过去四年中却是下降的。全球排行第一的UBS的私人银行业务在中国的进展似乎并不顺利，这只是外资私人银行的代表之一。而本土私人银行也在致力于跟自身制度作斗争――银行上层还在以商业银行的模式管理私人银行。

整个市场里获益最多的也许是私人银行家们，因为亚太地区的人才供应偏少，2004-2006年客户经理薪酬增长了近一倍。根据波士顿咨询的统计，亚太平均薪酬占每个客户经理营收的比例从2004年的17%增加到2006年的23%；然而在北美，这个数字从20.7%增加到了21.3%。一位前中资银行的客户经理说他跳槽到了外资银行后，年薪马上翻番。他的那些业务能力不错的同事也经常接到猎头的挖角电话。

大家都意识到服务一个真正的顶端客户对私人银行家的依赖程度。通常而言，客户经理加入一家财富管理机构会带过去他们25%到60%的客户――这个比例取决于资产的“黏度”以及客户到底有多有钱。许多最富有的客户是长期客户，因为他们更可能跟随他们的客户经理。

这仅仅是具有行业背景的人员争夺，对那些具备销售复杂金融产品潜质的行业外人才，财富管理机构一般需要花大力气培训。一般来说，财富管理机构在18-24个月内就会知道一名新的客户经理能否胜任，但是通常需要花费更长的时间把一名客户经理请出公司。

利润为王

在笔者的追踪采访中，本土私人银行也会犯美国私人银行业曾经犯过的错误：尽管美国市场富有诱惑，但许多机构很难实现并保持营利性增长，部分原因是他们无法使自己产生足够的差异性。而业务模式与客户群的不匹配导致财富管理机构用为更有钱的客户设计的高成本模式来为不那么富有的客户提供服务，这影响了利润率。

在零售市场抽离出来的本土私人银行部门甚至还习惯于以前的经营模式：为大众市场的零售市场提供服务而且经济效益大多相差无几。那么，有才华、有经验的客户经理要求更高的薪酬回报；银行要实现优先服务和高质量的服务，需要全球的流程和额外的管理费用；运做更为复杂的产品需要更成熟的能力和更多的投资等等。

一些私人银行的部门老总也意识到这一点，以不恰当的业务模式为某一群体的客户提供服务肯定不能成功，并往往无利可图。例如，一家理财机构利用一个高净值模式为小客户提供服务，结果是该银行30%的客户需要银行倒贴成本，而另外24%的客户无法为银行带来任何利润。

“难搞”的客户

客户也是一个大问题。在中国银行私人银行（北京）总经理王磊看来，中国的顶端客户真的不知道什么是私人银行。“这也就是我这么卖力宣传的原因！”，他打趣说：“这是一个窄众的层面，很多富裕人士不知道有这么一个机构能提供这样的服务。这么贴身的帮他打理财富、跟踪每一个动态。但另一个方面，我们又无时无刻不在和客户较劲。”根据波士顿咨询出版的《2006年全球财富报告：站在客户的视角》中的调查，中国许多高净值客户都是白手起家的第一代企业家，习惯于掌控全局和做决策。私人银行家不得不平衡他们的主动性和科学理念之间的矛盾。

“很现实的例子，今年的股票市场火爆，一方面要引导客户去参与这个千载难逢的机会而又要去灌输长期投资的观念”，王磊解释说：“比如，在五年前、或者十年前，那些有八百万的人现在还有这么多资产吗？可能有些人的资产在以更快的速度增长，但只是少数！对于那些富有冒险精神的第一代，我们会在他们想拿出一笔钱来博一下的时候，提醒资产永续增长的重要性。”

不过即使是最具投资者教育理念的私人银行家都知道，收益才是客户最看重的，那些超级富豪也不例外。

你能帮我赚

更多的钱吗？

在七年前全球市场陷入低谷时，一位对冲基金经理发表了他对私人银行家的忠告：如果你还以拥有豪华的门把手和山羊皮脚凳的会谈室为荣的话，还是趁早离开这个行业吧。他说的没错，对于客户而言，服务质量是区分私人银行的因素之一，但还有更重要的。

当IBM商业咨询服务(IBM Business Consulting Services)询问私人客户选择私人银行的原因时，投资业绩排在服务质量、保密性和安全性、投资建议质量、形象和名誉，以及现有客户的推荐之后。但当一家私人银行在投资业绩上表现糟糕时，客户的看法就不同了。IBM进行的《2005年欧洲财富和私人银行业调查》(European Wealth and Private Banking Industry Survey 2005)发现，客户更换私人银行的前三大原因包括不佳的投资业绩和投资建议。

事实上，中国的富豪们也期望通过私人银行找到更高收益的捷径，但如果能确保本金的安全，那就更完美了。

业绩的实现路径

富人们追寻业绩的行为可能会被私人银行业务改变一下方向。私人银行可能不止帮你赚更多的钱――如果一位客户无须缴税，那么投资业绩可能会更出色。而家庭信托、遗产规划、税务建议和慈善活动等等都能提高“业绩”。

笔者还了解到另一位中行的私人银行顾问文博士的故事：在美国次级抵押债券的危机席卷全球时，一位从事大宗电缆买卖的客户正要购买一批几千万的铜线电缆。当文博士得知消息之后马上给客户打了一通电话。他建议：铜价可能受美国抵押债危机而大幅下跌，应当推迟购买！而在商品市场企稳后才通知客户购买。这笔买卖让客户节省了一百多万。

同理的业绩实现路径还包括：上市、房产置业等等。

私人银行

能提供更多？

如果“更多”是指某家银行白金卡的高尔夫活动，也许没有哪位富豪会感兴趣。了解他们的私人银行家带来了更新鲜的增值服务。王磊阐述了他的视角：“我认为私人银行是体验式的服务。好比去一家格调不错的咖啡馆，你感觉很好，除了咖啡和甜点的滋味不错，还有环境、音乐、服务员的态度等等因素来润物细无声。到最后，这杯咖啡的味道可能不那么重要了。”

王磊这么思考是有道理的。让普通人遥不可及的这些富裕人群肯定拥有更大的能量，他们可能会对花钱买不到的东西、精神层面的增值服务更为重视。

按照这个思路，私人飞机试驾活动也赫然写在王磊的计划里。

一个好开始

写在他工作日志里的还有新产品计划。在与总行产品设计部多次交涉之后，他们终于走出了私人银行产品创新的第一步，灵感来自私募基金。如果能为客户提供一个即富有弹性又定位清晰的投资产品，这不同于市面上的公募基金、大众化（好像适合于所有人）的银行理财产品，而是真正站在客户角度考虑的产物。这些顶端客户有一定的风险承受能力、他们的资金额度更高。

对此，王磊表示，这是一个好开始，这意味着不是总行从上到下的单向产品销售，而是有双向的沟通，我们能随时反馈客户的需求。

当然，这类似于私人银行和客户之间的双赢。在海外经验中，财富管理机构一直在提高对高利润率产品的关注，比如贷款、对冲基金、结构性产品、不动产基金以及私募基金。

在国外的私人银行里，富人们走得更远。这些本来满足于由股票或债券构成投资组合的顶端客户开始寻求不同的投资组合方式，并对另类投资市场表现出兴趣。

尽可能让产品

贴近你的客户

私人客户投资经理与经纪商协会(Association of Private Client Investment Managers and Stockbrokers)副首席执行官约翰・巴拉斯(John Barrass)表示：“高净值个人明白市场上有什么，对新投资产品、高回报率和市场波动性都有认识。”该协会是为私人客户理财的英国交易机构。

今年Tru-Est集团旗下PAM的财富管理奖项则表明，为高净值个人理财的最优秀管理人目前采取一种更加透明的投资流程，以及一种更为严格的风险管理流程。

摩根大通私人银行的重点主要放在流动净资产在2500万至5000万美元之间的超高净值客户身上。2001年股市低迷之后，该行从产品驱动型的投资方式，转而采取流程主导的方式，后一种方式由更广泛或更开放的结构构成，物色公司内外最好的财富管理人、基金和产品。不过，尽职调查在公司内部完成。

他们开始向客户提供一支由投资者、财富顾问、信贷及信托专家组成的多专业团队，并由一位资深私人银行家负责协调。客户寻求超过基准的回报，而客户需求促使从仅以股票和债券为重点的相对回报，转向包括对冲基金、商业地产和一些私人股本在内更为灵活的投资组合，以寻求绝对回报。