房地产公司经营状况精选(九篇)

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第1篇：房地产公司经营状况范文

关键词：房地产；融资；风险控制

进入21世纪以来，随着我国融入全球经济的步伐加快，我国经济取得了快速发展，投资额度大幅增加，我国房地产企业投资步伐加快，但和我国GDP增长速度以及城市化快速发展的进程相比，房地产公司资金供给和资金需求不相配合，造成房地产公司资金来源渠道较为单一。为解决房地产公司的“资金瓶颈”，需要采用吸收社会资金，多途径融资的多元化投资的方式，来加快我国房地产公司投资的步伐，但与此同时，也不可避免的带来了一定的风险。基于此，本文对房地产公司融资的风险与控制进行了探讨。

一、工程项目融资管理

从定义上来看，融资是指从自身经营状况和资金运用状况角度出发，根据企业未来经营战略的发展需要，经过科学的测算资金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式来进行资金的组织的过程，其主要是保障企业经营所需资金的一种行为。融资过程包括了融资渠道、方式和数量结构等问题，现代融资行为拓展了传统的融资概念，其不但包括了实体有形资本的融通，也包括了虚拟无形资本的融通。融资过程是一种社会资源的重新配置过程，和投资关系密切，投资行为直接决定了融资的过程，所以说，没有投资的需求也就没有融资的需求。同时，投资主体的财务状况、行业背景以及投资项目预期风险和现金流量情况都决定了企业的融资数量、结构和方式等等。融资的过程也直接决定了投资的过程，一般来说，投资者无法筹集足够数量的资金，那么相应的投资量以及投资结构等也将发生变化。从以上论述可以看出，投资活动和融资活动是一个整体的活动，从这个角度看，投资和融资活动也可以称为投融资。

二、房地产公司融资风险管理的特点

1、以风险的识别为融资结构依据

房地产公司的融资是根据项目的实际状况进行定位的一种结构性融资，重点是融资结构的确定。成功的房地产公司需要项目的各参与方进行合理的风险分配。但首先需要对项目的风险进行识别，进而确定项目风险管理的目标，为项目风险控制提供重要的参考途径，以实现企业在风险分担情况下合理的融资结构的确定。

2、以项目当事人为风险分担主体

房地产公司管理重点还是需要人去完成，项目的风险更是需要人的参与，通过建立合同管理的形式，来对风险环节以及风险管理人进行约束，进而保证项目融资结构的稳定。在此基础上，需要对项目各个风险因素进行分析，需要考虑到项目建设中各个参与人以及贷款人进行风险分担。成功的房地产公司的融资结构需要各参与方来进行风险责任的共同承担，一旦房地产公司融资结构确立以后，需要各方对可能发生的风险进行提前预计并进行承担准备。

3、以合同作为风险处置手段

对房地产公司融资的的风险识别和管理以后，落实环节是进行风险的处置。在房地产公司融资中，对各个风险进行具体化后，需要通过合同的形式来对房地产公司风险进行量化，同时通过合同的形式来确定各个项目参与人的风险承担容量，以及以何种形式来承担项目合同、融资合同，并作为风险处理来在项目周期中进行贯穿，并确保彼此相互衔接，进而实现风险规避的目的。

三、房地产公司融资与风险管理

1、风险识别

风险管理的基础环节是风险识别，对于房地产公司融资的风险识别因依据标准不同而存在着差异。首先是项目融资的利率风险，是指项目在经营过程中，由于利率变动直接或间接地造成项目价值降低或收益受到的损失。房地产建设项目通常是采用银团或集团贷款的融资形式，而项目的建设周期一般较长，在此期间没有收入，项目的总利息数将有可能占整个项目融资费用的大部分，而项目的实施方一旦付息有困难，所产生的后果多半会是项目完成的延误，这将会对贷款方的资金回报产生直接的影响。财务风险是指在一定的成本下维持产品质量下，市场上可能带来的价格波动风险。完工风险，项目的融资完成和工程完工存在本质的区别，不仅仅是按照项目计划去进行项目实施完成，而是要在项目完成后达到项目预期的生产能力。因此，完工风险还包括了技术等原因而导致的项目建设期延长，以及项目未到达预期的经济技术指标等等。

2、风险评估

项目融资风险管理是复杂的系统，存在很多定性和定量的因素可以去对项目进行效果评价。而这些因素多是相互影响和相互作用的，这些影响是导致项目变化的重要因素。为了进行科学的项目融资风险管理，不能仅仅只依靠定性分析的手段，还需要通过复杂的定量方法进行项目融资风险评价模型，通过系统分析的方法来进行了解，进而客观分析出项目融资风险水平。由于定性评估具有较强的针对性，一般根据房地产公司实际来加以使用。而定量分析法师利用数学模型对经济指标中的利率风险、财务风险等进行定量评估。定量分析分为经济法和非经济法。经济法是利用现金流量模型求出项目的财务净现值（NVP），进而进行风险评估。其次，要对项目融资期间现金流量进行客观计量，进而为融资决策提供风险评估数据准备。此时主要选取了累计债务覆盖率和项目债务承受比率两个风险评价指标（财务指标）对风险进行评价与衡量。非经济法主要有模糊评价法。模糊评价体系分为初级和多级评价体系，初级是根据各风险因素等级进行分类评价，其向量评价结果为Bk。多级评价体系是将初级评价体系的结果进行归一化处理，并组成合成矩阵，再进行评价向量的计算，并进行逐级评价，最终形成在评价集合基础上的隶属度矩阵的模型。在进行判断时，要遵循加权平均和最大隶属度原则对评价体系的结果进行最终的判断。

四、房地产公司融资风险控制

融资风险的控制是在对融资风险进行识别的基础上，对风险进行事前预测，进而通过一定的控制手段，来降低房地产公司风险的发生以及发生的损失概率。项目融资风险包括了可控和不可控两方面的因素。可控风险因素，可以通过组织实施和协调的方式进行控制。而对于不可控因素，比如市场需求等导致等系统风险，由于难以避免，因此可以采用风险分散或者风险转移措施来降低风险。

风险控制是处置风险的最重要工具，风险损失控制比其他风险控制工具更为有效。主动预防可能要比风险发生后进行风险转嫁等采取的措施更为有效和有意义。从全面角度出发，损失控制要优于转嫁风险。从风险转嫁的角度出发，风险转嫁不是风险消失，而只是将风险从一个地方转嫁到另外一个地方，并没有减少风险的整体，U型瓶效应突出。例如：对项目开展保险就是一种风险转嫁措施，是通过对项目发生损失后进行的财务补偿，对于风险控制而言，风险转嫁是一种被动的风险承担措施。而风险控制虽然不能对风险进行完全的消除，但作为一种积极主动的风险防范手段，其对风险防范的措施非常有效。与风险转嫁和风险控制相对应的还有一种风险管理工具，即损失融资方式，这种风险控制方式不是对风险进行转移，而是自留风险损失以及因此而发生的损失后果。风险自留和风险处置不同的是，风险自留并不能起到风险控制的作用，它不是以对风险的积极主动防范为目的，而是明确知道项目风险后进行主动的风险损失承担，并接受因此而产生的不利后果，是一种主动的计划和准备活动，风险自留情况下发生的风险都是企业通过自我资金承担的。

对待不同的项目风险，在进行项目融资中，要积极采用不同的措施进行控制和规避可能发生的风险，进而达到风险控制和规避的效果。首先，房地产企业要建立融资战略，建立多层次的融资渠道。如创业期从担保公司获取创业启动资金，成长期可以通过银行借款来取得拓展业务发展所需资金，成熟期甚至可以引入风险基金或上市融资等等。其次，房地产企业可以开发民间融资渠道，目前国家正通过多种政策形式为民间借贷行为松绑。所以，房地产企业应该充分运用国家的金融政策和对民间资本合法化的有利政策空间，改变过去房地产企业只能通过银行融资或等待机会上市融资的狭隘融资观念，应该把民间借贷阳光化、规范化，拿到地面上来。通过拓展工作思路，努力拓宽融资渠道，不断壮大房地产企业的资金实力。

总之，房地产公司融资风险是客观存在的，需要企业正确认识其风险来源，并采用有效方法加以规避，不断提高企业项目融资的效率，降低企业融资风险，提高企业风险管理水平。

参考文献：

[1]王雾虹，何帅领.BT项目融资中的法律风险与防范[J].2009（6）

第2篇：房地产公司经营状况范文

近年来，保险市场的火热吸引着各路资本的进入，其中不乏房地产公司的身影。据《投资者报》记者不完全统计，2016年批复筹建的18家保险公司中，至少有一半险企的发起股东包含了房地产公司。此外，在已开业的保险公司中，还有至少3家险企的股权变动中引入了房地产背景企业，两类共计17家房企进入。

当房地产与保险公司相互联系，很容易产生一系列化学效应，资本市场搅局者宝能系、恒大系成为这类结合的典型。为何房地产公司如此青睐保险市场？一方面或许是为了能够从保险渠道低成本获得资金，为公司发展提供便利现金流。另一方面也有可能是看重保险公司的盈利能力，而进行股权投资。

不过也要注意，随着监管趋严及保险公司普遍5～8年的盈利周期，这些房地产公司的愿望或许会落空。

半数筹建险企股东包含地产资金

据公开资料显示，2016年共有18家保U公司获得保监会的批复筹建。记者观察到，这其中至少有9家险企的发起股东中包含了房地产企业，这9家险企分别是：瑞华健康、复星联合健康、汇邦人寿、三峡人寿、和泰人寿、爱心人寿、华贵人寿、众惠财产相互保险社、黄河财险。

例如瑞华健康就有两个地产股东入股，分别为咸阳宇宏房地产发展有限公司、深圳市东方置地集团有限公司。前者是宇宏集团旗下一家分公司，主要以项目开发和工程管理为主业。东方置地则是一家老牌的房地产公司，目前主要发展珠三角地区及长三角地区。

另外，还有上市公司世茂股份也入股了汇邦人寿，持股比例20%，为第一大股东。大名城全资子公司名城地产（福建）有限公司也作为黄河财险的发起股东之一，斥资3.5亿元拿下14%股权，位列第二大股东。

此外，还包括中洲置地入股了爱心人寿，成为其发起股东之一，秦皇岛煜明房地产集团有限公司入股和泰人寿等。

三险企股权变动引入房地产公司

值得关注的是，2016年有地产公司趁已开业险企进行股权变更之际买入股权实现控股。

据《投资者报》记者统计，至少有中融人寿、燕赵财险、新光海航人寿三家保险公司的新进股东中，引入了有房地产背景的股东。其中最受关注的当属潮汕地产商的入股，主要以柏霖资产为平台公司进行保险公司股权的收购。据媒体报道，柏霖资产此前曾是鸿荣源置业集团有限公司（以下简称“鸿荣源”）100%控股的子公司，虽然随后进行了一系列的股权变更及增资，但仍与“潮汕帮”的鸿荣源集团有着千丝万缕的联系，甚至鸿荣源集团副总裁的名字就叫赖柏霖，与柏霖资产名称相同。

2016年，柏霖资产强势入主新光海航人寿。资料显示，2016年11月，新光海航原股东海航集团正式退出，柏霖资产入局接盘，持股比例高达51%，成为公司绝对控股股东。

实际上，这并不是柏霖资产控股的唯一一家保险公司，记者还注意到，2016年，柏霖资产跻身利安人寿前五大股东行列。目前约占总股本的18. 4%，成为公司第二大股东。

除“潮汕帮”地产的入股之外，拥有房地产背景的中天城投也通过旗下子公司贵阳金控和联合铜箔参股中融人寿，二者共同持有中融人寿36.36%的股份，中天城投成为控股股东。

过去一年，中融人寿饱受偿付能力不足的困扰，不过2016年11月份，股东方已经向公司增资40亿元，目前公司偿付能力已经达134%，符合监管要求。此外，2017年1月份，保监会已解除公司停止开展新业务及暂停增设分支机构等监管措施，这意味着中融人寿停滞一年的新业务将得以重新开展。中融人寿方面对《投资者报》记者表示，下阶段将大力发展中长期、保障型传统寿险产品。另外，老牌地产公司华夏幸福也入股了燕赵财险，持股19.75%，为并列第一大股东。

各公司入行原因不一

这些房地产公司或者拥有房地产背景的公司之所以参股险企，原因也各不相同。一些房地产公司或许是看重保险公司的现金流通能力，保险公司每个月都有源源不断的保费进入，这为地产公司补充现金流提供了一些便利。例如去年疯狂拿地的恒大系，恒大人寿便是疯狂举牌的一个公司。

此外，也有地产公司看重险企的盈利能力，希望能在保险公司进入稳定经营之后，从保险公司获得不错的投资收益。另外，还有地产公司选择多元化的发展战略，进而参股保险公司，希望能布局金融行业。

监管趋严目标难实现

实际上，保险公司包含地产背景股东的情况并不少见，据媒体统计，目前就有30余家保险公司的股东中包含有房地产背景的公司。

但现在形势已经发生了一些改变，例如保监会自2016年年中起，已经越来越强调“保险姓保”，也明确表示，不允许股东将保险作为单一融资平台。此外，保监会近期还打算对新成立保险公司股东股权比例进行调整，大股东持股不能超过三分之一，这样容易形成股东之间相互制衡的形势，这对追求现金流而进入险企的房地产公司来说无疑都是阻碍。

第3篇：房地产公司经营状况范文

传统财务理论告诉人们，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力大，风险也大。

对大多数公司而言，资产负债率低意味着公司的财务成本低，风险小，偿债能力强，经营稳健。因此为了保证资金能顺利收回，债权人通常倾向于投资负债率低的公司。

但如果依此来判断房地产企业，这就是一种简单粗暴的方式。实际上，高负债率并非是判定开发商处于高危境地的充分条件。

上市房企平均负债率62%

《投资者报》数据研究部统计了所有中国内地以房地产为主业的上市公司，共计160家，其中A股的企业142家，香港上市的有18家。我们对这160家房地产公司的负债率进行统计排名，并列出了负债率最高的前50家公司。

东方证券一位房地产行业分析师告诉《投资者报》记者，对房地产企业而言，预收账款占流动负债的比例很大，而净负债率是有息负债和货币资金的差额与股东权益的比值，所以相比负债率，考虑到预收账款影响的净负债率能更准确地衡量地产公司的负债情况。

然而，由于我们无法取得香港上市公司的预收账款数据，所以，我们在统计中采用的负债率均未考虑预收账款因素。况且，在国内，对房地产企业的负债情况考量，一般也不会剔除预收账款。

本报统计显示，2012年，160家内地上市房地产公司的平均资产负债率达到62.20%，营业总额为8481亿元，净利润为1100亿元，融资总额4838亿元，信贷总额4612亿元。

其中，高新发展（000628.SZ）的资产负债率以93.60%排在首位。而行业龙头万科（000002.SZ）的负债率也达到了80%，其去年营业收入1031亿元，融资总额504亿元，信贷总额474亿元，三项数据都是房地产企业中最高的。

在上市房地产企业负债率前50家中，A股上市公司有47家，港股3家。从数据上来看，这50家公司2012年的资产负债率平均高达80.66%，平均销售毛利率33.56%，销售净利率9%（统计中涉及的净利率，均采用扣除非正常性损益后的净利润计算）。

最近三年，房地产公司的毛利率起伏不定，与2011年的36.45%相比下滑了近3个百分点，但较2010年的31.54%相比又有所上升。我们相信，这与2012年房地产市场在强力的宏观调控下行业低迷有关，房地产商在提高销售回款的同时，一定会牺牲一定的毛利率。

从所有制来看，前50家上市房企中民营企业25家，国企21家。2012年房地产行业地方国企平均销售毛利率为32.84%，同比下滑8%；央企平均销售毛利率为38.16%，同比下滑13%；民企的平均销售毛利率为35%，同比下滑6%。

高负债不等于高风险

看到房企这般的“债台高筑”，不论是购房者，还是投资者心里都难免落下阴影，给企业投去不信任票。现在需要思考的是，高负债率是否就是高风险企业？

回答是否定的。

试想，即便一家房地产企业负债较高，但如果它能拥有良好的存货周转率，就意味着企业销售速度提升，房源不易堆积，资金回笼速度较快，那么企业也不会存在很高的风险。

而之所以企业能实现资金的快速回笼，靠的是良好的运营能力，包括拿地、产品设计、质量控制、营销策略、售后服务等等，都是衡量的依据，而这些与该公司是否高负债率没有关系。

因此，仅凭高负债并不能说明该开发商一定正处于高风险之中，我们还需要对公司的运营能力进行评估。毫无疑问，对财务杠杆进行合理利用，避免财务风险的同时提高回报率，是上市公司的持续经营之道。

我们相信，良好的运营能力一定会体现在公司盈利和与盈利相关的财务指标中，最核心的就是销售毛利率和净利率。毛利率代表了产品的定价与成本之间关系，反映的是公司对产品的成本控制、定价策略和销售策略，而净利率则在此基础上体现出公司对费用支出的控制能力，包括销售费用、管理费用和财务费用，当然了，对于一些不常见的损失也体现在其中。

毛利率是净利率的基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。销售毛利润率能够让企业家了解产品的盈利趋势，净利率则直接说明了企业经营的最终成果。净利率高，企业的经营效益就好；反之，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。

于是，我们分别对毛利率和净利率进行分档，由此评价一个房地产企业的运营能力，按从高到低给出到的评级。

第4篇：房地产公司经营状况范文

兼并，又犹如一块馅饼

兼并对其主体和客体而言

并不是件轻松事

随着改革的深入，我国经济结构的调整进入了新的，兼并联合，已成为这一时期的主旋律。

但兼并不仅能给双方带来商机和利润。同时也暗藏着各种危机。所以，兼并，对于兼并的主体和客体而言、并不是一件轻松的事情。香港华润创业成功并购北京华远，似乎能给我们一些启示。

一、购并背景分析

北京华远房地产股份有限公司，是我国少数几个效益较好的大型房地产公司之一，其经营状况几乎成为中房指数的晴雨表。

华远房地产股份有限公司前身为北京西城区建设开发公司；成立于1987年，注册资本1500万元。短短的10年间，北京华远能从一个区办企业发展到现在拥有数10亿资产的大型现代化企业，可以说资本经营是其成功的法宝。实际上，北京华远发展的历史就是一个公司急速成长而带来的不断融资的历史。

中国大陆房地产因经济改革的不断深化、经济的快速增长、居民收入的不断提高而进入了高速发展阶段。特别是首都北京地区，市场需求旺盛、容量不断增大。而房地供给由于土地管理严格，批租手续冗繁，再加上房地产投资建设周期长，很难在短期内满足市场的需求。因此房价、地价一涨再涨。北京房地产供求的极端不平衡使北京房地产市场出现了罕见的火爆场面，各主要房地产公司都发展很快，北京华远也获利颇丰，但北京华远却从自己公司的快速发展中体会到对公司前景的忧患。因历史原因，北京华远曾受政府委托以行政划拨的方式取得土地开发权。目前即使可开发土地的有限性、原始土地市场的进一步完善，以及潜在竞争者不断介入等不利因素，华远以划拨方式取得土地的可能性仍然较大。随着房地产业竞争的加剧，华远人意识到企业规模的急剧扩张以及有计划的土地储备才是其立于不败之地的保证。

为了在这个百年一遇的黄金时期尽快扩大自己的市场占有额，为获取充足的企业发展土地储备，北京华远仅靠自有资金是远远不够的。华远虽然采取负债经营战略以增加自己可支配的资产，但仍满足不了企业急骤扩张的资金要求。于是，华远开始了艰难的融资尝试。1992年，北京华远经有关部门批准申请到了发行公司债券3千万元人民币的额度，后来由于政府的调控和管制，再也没能得到公司发行债券的额度。

1993年4月17日、北京华远集团公司、中国银行北京信托咨询公司、北京市正阳实业发展总公司、北京市华远自动　化系统公司共同作为发起人，借公司股份制改组，通过走向募集的方式使华远的注册资本扩张到25000万元，总股本25000万股，又通过1993年末的分红配股，公司股本扩大到375000万股。经过这　一次大规模的融资行动，公司可支配资产虽有很大提高，但对于成长期的北京华远来讲仍是杯水车薪。

按当时华远规划，到本世纪末7—8年的时间内，要完成300万平方米已有储备土地的施工任务，按每平方米投入2500元计，共需资金750000万元。为筹措发展所需资金，看来仅靠一次募集是不够的，更大规模的走向募集，以及持续的融资渠道是北京华远快速发展的必备条件。

1994年初，经北京华远股东大会的充分酝酿，公司扩股融资势在必行，为了公司长远发展。北京华远的最大控股股东华远集团也忍痛割爱，同意出让控股权。基于各种各样的原因，华远决定在大陆境外寻找一合适的合作伙伴做公司外资股东，以达到公司进一步融资的目的。

与此同时。香港华润创业经过充分的论证和研究，决定将中国大陆作为其最佳投资区域。

香港华创自上市以来，经精心策划的多元化经营，其在香港与中国大陆的业务都得到了充分的发展与壮大，香港华创的惊世表现不但使它在香港股市身份不凡，而且日益成为华润集团开展融资与投资业务的主要支柱。为进一步加强香港华创的融资与投资功能，华润集团仍不断地挑选潜质优秀的资产注入华润创业，在为香港华创奠定坚实资产储备的同时，也为华润创业分散资产风险、多元化经营、在保证资产安全性的前提下获取尽可能高的优厚回报提出了要求，为能够尽快地涉足大陆内地的高收益、高新产业，香港华创制定了周密的大陆投资计划。对于当时迅速发展的大陆房地产业、香港华创已密切关注。因预见到大陆房地产业丰厚的获利前景，香港华创采用间接购并的方式进入大陆市场便是其分散经营风险、获取潜在市场利润的一个重要步骤。

二、购并的经过

1994年11月，香港华创连同香港太阳世界、美国国泰财富共同出资，在英属维尔京群岛注册坚实发展有限公司(香港华创为坚实发展公司的最大股东)，准备投资入股北京华远。考虑到北京华远并购后进一步用资的要求，方便坚实公司在港上市的需求，华远集团同意坚实公司占有北京华远52％的股份(香港法律规定，母公司若以子公司的业绩上市，必须拥有子公司51％以上的股份)。

同月，坚实公司与北京华远签定了认购北京华远股份并将公司转为中外合资公司的合同，外方以公司每股净资产1.613元为认购价，认购北京华远40625万股外资普通股。并成立了中外合资华远股份有限公司，注册资本78125万元，全部资本为78125万股，其中坚实发展有限公司占有52％股份，原控股股东、华远集团公司股份份额降到16．8％、国内股东合计占有48％股权，购并后公司净资产增至129000万元，公司总资产超过260000万元。

购并后的公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司结构完全符合现代企业制度的要求。双方经过协商，在以稳定华远经营班子的前提下，设董事会董事l1名、外方6人，中方5名，外方基本不参与公司日常的经营管理，公司董事长总经理仍由购并前的北京华远董事长总经理继续担任，除外方派驻一名财务总监进行财务监督外，公司的管理班子并未发生明显变化。

三、购并后双方的经济效益及经营状况

购并为北京华远和香港华创都带来了良好的经济效益。

北京华远购并前经营业绩就很好，购并带来了巨额资金，使北京华远各项经济指标都有了进一步的提高：1994年竣工面积16．5万平方米，每股收益0．365元；1995年竣工面积32．9万平方米，每股收益0．476元；1996年竣工面积达47万平方米，每股受益0．53元。

香港华创1994年购并时投资约4400万美元，1994年、1995年分得股息约1400万元。丰厚的回报增加了其长期投资的信心。

1996年，北京华远又经股东大会同意开经北京市体改委同意，按28％比例对全体股东配股，共21875万股、每股售价2．85元。坚实公司因对北京华远经营业绩比较满意，联合其他股东，将1994、1995年分得股利约2100万美元。并追加5400万美元，认购其中的21874．72万股。1996年10月，配股完毕，公司注册资本扩大到10亿元。股本10亿元。净资产22亿元，坚实公司持股比例扩大到62．5％，中方股东持股合计约37．5％。

香港华创购并北京华远后，对公司的经营状况比较满意，并未进行过任何整合，也未对公司原有的经营方针、战略进行过任何调整。既保证了公司原有的经营决策体系、人事报酬制度，又保留了工作人员的业绩考核与企业管理制度。故而在购并后，北京华远仍然保留着购并前的经营特点：①土地资源储备允裕；②产品多样化；③经营方式灵活；④利润来源多样；⑤公司营运充满效率。

对于此次购并，香港华创并购北京华远、北京华远吸收外资入股，实质上是华远通过这种方式的巨额融资，并且为今后进一步融资打开了方便之门，是相当成功的。

四、写在兼并之后

看过这一购并事件，留给我们的不应该仅仅是赞叹，而更多的应该是思考：

1．兼并，对于兼并方和被兼并方而言，首先应考虑自己的需要，其次要看对方能否满足这一需要、避免盲目贪大，这就需要有一个详细的调查研究的过程。否则，不仅不能吃到馅饼，而且将落入陷阱。

第5篇：房地产公司经营状况范文

    得到书面奖励承诺500万元

    杨某2002年4月以公司名义与上海静安区政府签署一房地产开发合作协议书。同年12月,该公司与主管部门签署了“上海市国有土地使用权出让合同”。

    2002年5月末,杨董为感谢谢副总能促成这笔生意,写下奖励谢副总两份金额分别为200万元和300万元的书面承诺:一份内容为“本公司副总谢某在公司投资静安区开发‘静安威尼斯广场’项目筹集资金及开发前期工作中作出了很大贡献,节约了费用,降低了成本,为此决定奖励人民币贰百万元整。因为项目前期投入大,故奖励放在项目后期兑现,以此为证”。另一份承诺书内容基本相同。

    奖励突然取消双方闹上法庭

    去年4月27日,杨某辞去公司董事长职务。次日,他向公司出具了“关于取消谢副总同志奖励的决定”,决定中称,对谢副总的奖励承诺,是他作为公司控股股东的个人名义做出,与公司无关。鉴于公司经营状况的现状,要确认在公司取得预期利润后,将从所得分红中向谢某支付奖励款。

    原本500万的奖励突然没了,谢某于是凭借杨某当时手书的“奖励500万元”的承诺书申请劳动仲裁,并且获得了仲裁认可。

    该公司不服仲裁,随后向法院起诉,并否认该500万元奖励费。公司称,该奖励是原董事长杨某的个人承诺,属杨某个人债务,与公司无关。

    审理中,杨董也出庭作证,称当初与谢某系战友和朋友关系,而原先承诺给谢某奖励的前提是公司盈利,要在公司项目后期才给予奖励费用。

第6篇：房地产公司经营状况范文

关键词 中小房地产企业 直接融资 间接融资

过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

1 中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析

1.1 房地产开发企业间接融资比重过大

据测算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的市场状况来说，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，况且我国的资本市场还没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业，专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我国中小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。

1.2 贷款方式少

房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

1.3 对中小型房地产企业的“有色”眼光

自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

2 自力更生的解决方法

分析以上的原因，可以很清楚的意识到，中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题，当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。

在日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。

2.1 民间借贷融资

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通中的现金近2万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。

民间借贷往往成本较高，风险较大，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面：①资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产企业在借钱时，一定要以适宜、贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。②借入资金的金额。贷出者一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的用途及其盈利前景来确定借款的数额，这就要求我们房地产业要保持好自己的良好信誉。③借入资金的期限。要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。

2.2 股权出让融资

股权出让融资是指出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的目标、经营管理方式产生重大的。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。

2.3 增资扩股融资

增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于自有资本，与借入资本比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情况，主要有现金投资、实物投资和场地使用权投资等方式。当然这种融资方式也有一些缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。

2.4 资源整合

金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

2.5 买壳上市融资

上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1 400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。

借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。

在借壳上市时还要注意“壳”的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对象都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，有配股资格的上市公司才是较为理想的借壳公司。

3 小结

以上几种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，要弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。当然，这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。随着我国金融市场和国家相关政策的发展和完善，相信我国中小型房地产企业融资的春天也不远了。

第7篇：房地产公司经营状况范文

关键词：房地产公司；万科公司；财务管理与风险控制

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

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[11]陈真诚：万科领跌 房市引发蝴蝶效应.新经济杂志，2008年3月.

第8篇：房地产公司经营状况范文

【关键词】房地产企业;财务危机;策略;研究

一、房地产企业的概述

所谓的房地产就是从事房地产开发建设、租赁经营及相关中介服务等经济活动的独立产业部门。它主要包括土地开发、房屋买卖、房屋租赁、物业等，房地产企业的经营是属于周期性质的。同时它的发展也能够带动相关企业的发展，其中包含建筑业、建材、机械、家电制造、家具销售以及相关的服务行业，因此对于新时代的发展来说，房地产企业是国民经济发展的促进因素和经济支柱，还可以体现出一个国家的经济发展水平。

二、房地产企业财务危机产生的原因

(一)财务管理人员缺少财务管理危机意识。房地产企业的财务管理人员由于门槛低，很多都缺乏对房地产企业的了解和缺少财务的知识，再加上房地产企业的财务结构混乱，自然管理人员对于房地产企业的财务危机的意识就很淡薄，很多人对房地产企业的财务危机无动于衷。而房地产企业在进行房产的经营决策的时候往往没有依据企业的财务情况进行分析，对企业未来即将面对的财务风险没有得到充分的认识，这很容易导致企业的决策失误，这种失误的结果无可想象。当房地产企业的财务状况出现问题的时候，财务管理人员对危机的认识不足，在面对危机的时候缺少合理的解决措施，也就没有办法化解财务危机的负面影响。

(二)房地产企业资产负债的几率大。房地产企业的主要经营特征是资金的使用率大，回收需要一定的时间，这就导致资产的负债率增大。很多房地产商在进行融资或者集资的时候，一般都把快速筹集到所需资金启动自己的项目当做首要思考问题，或者利用筹集到的资金来为企业摆脱资金不足的问题，而大都忽视对企业整体经营状况的思考和分析，或者企业进行融资的整体规划问题，鉴于这样的情形，企业在经营的路上负债的几率是很大的，所以企业需要支付的利息费用也是应该在考虑的范围内，这笔费用也加大了企业的财务危机的出现，一般情况下企业认为高的负债率经营是能够扩大企业资本的回收的，但是却忽视了高负债率给企业带来的财务风险。

(三)房地产企业盲目扩大企业经营范围。在我国的现代化进程中，房地产企业属于高利润的企业，因此受到广大企业家的青睐，各地的房地产企业发展迅速，发展势头过猛，大家都想把自己的房地产企业做强，成为行业领头羊，因此大家都盲目地进行扩张。房地产企业的资金流动性强，同时资金使用量大，资金的剩余也很多，因此在剩余资金的时候企业就想着去扩大自己的经营范围，以提高自己的市场竞争力，但是市场竞争是受市场经济的调控的，这样的方式也提高了我国房地产企业的投资热情，导致我国的房价上涨厉害，企业家们就看到了可观的利润，完全忽视了财务的风险的存在，大家都这样的盲目经营，也会影响到整个房地产的圈的发展，最终带领很多房地产企业走向财务危机。

(四)房地产企业组织结构不合理。房地产企业因为投资的项目很多，因此旗下的子公司也就很多，这是为了更好的管理每一个公司，但是却会给企业的发展带来管理风险和难题。一个房地产公司有一个总公司，还有很多子公司，他们之间的关系是委托的关系，每一个子公司都有自己的独立经营的权力，资金的使用也就出现差距，导致子公司和总公司之间财务信息不真实出现。总公司获得的财务信息会存在不确定性，因为总公司的放权行为，导致子公司的经营理念和经营方式脱离了总公司的发展目标，总公司就很难控制和管理子公司的财务工作，这不仅加大了房地产总公司的财务危机，也是阻碍企业的发展，造成这种局面的原因就是房地产企业的组织结构不合理造成的。

(五)国家宏观政策调控作用。房地产企业的发展要在国家房地产的各项法规的基础上开展自己的经营活动。我国房地产的大部分资金来源于银行的贷款，因此政府要想对房地产业进行管理，就只要对银行进行施压就行，压缩企业的贷款数额，实行严肃的货币政策，这样的手段，影响的不是只有企业的成本，还有企业贷款利率，这种做法也会影响到企业的销售，最终企业的资金回笼较慢，影响企业的扩大经营。现在我国有一些针对房地产泡沫的影响策略，这会严重打击房地产企业的发展，如果国家对房地产企业实行市场调控的时候，那么企业就会突发财务危机，给企业弄一个措手不及的局面。

三、针对房地产企业的财务危机提出的防范策略

(一)对企业财务工作做好规划。房地产企业的财务规划工作是预防企业财务危机出现的有效措施，企业的财务工作要在企业规划的范围内进行。房地产企业可以定期对财务规划做总结和分析，结合企业的发展实际情况，来调整企业财务规划，以适应企业的发展，对企业会面临的问题进行整理，有效的防止企业财务危机的出现。企业做好财务规划的内容是资金的使用情况，适用范围;企业财务的收入与支出;企业资金的结构成本等，分析企业的财务落实情况，预防企业财务危机。同时房地产企业应该不同情况不同政策，对待发展的每一阶段都要做好分析工作，不管企业是缩减投资成本还是加大投资数额，都应该在了解自己企业的财务情况下通过合理的分析，科学的预测，来选择合适的投资策略，符合企业当前的发展需要，预防财务危机。

(二)加强房地产企业财务管理工作。房地产企业重视对财务工作的管理，是减少企业财务危机出现的重要表现，也是实现房地产企业进一步发展的重要作用，因此房地产企业可以完善企业投资战略，完善企业的利润分配制度，同时更要对企业的财务管理工作做好管理，管理财务的基础工作报表，明确财务人员的职责，保证财务信息的真实性，最终企业的监督部门也要发挥作用，监督企业的财务工作，这不仅对财务工作的规范管理，同时也是增加企业的竞争力，合理的利用资金，把企业的实际需要与企业的发展特点有机结合，推动房地产事业的发展。

(三)建立房地产企业预警机制。房地产企业建立自己的预警机制，是避免企业发生财务危机的有效措施，因为房地产企业是具有多变性和不确定性的，所以应该防止财务危机发生房地产企业中，并为此作出努力。房地产企业的危机不是很显现的存在于企业中，而是隐藏的很神秘，所以需要我们不断的预防和观察，而预警机制就是起到预防的效果，一旦觉察到企业即将面临的预警机制，那么企业的各个部门就应该行动起来，做好应对措施，及时扼杀在萌芽中，进而充分发挥出预警机制在企业中的作用，保存自己的利用价值，为企业的预防服务。

(四)采用资金集中管理模式。资金集中管理的方式主要发生在总公司与子公司的房地产企业中。总公司可以对子公司的资金进行统一管理，及时掌握各公司的资金使用情况和收入情况，然后依据各公司的发展势头，来优化资金配置，分配资金。总公司对资金的集中管理，避免资金的浪费，这也是对各公司的财务工作的管理，有统一的工作方法和管理模式，可以控制资金的流向，控制企业的现金流。这也是对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控各公司资金的使用情况，合理分配和使用总公司资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率，减少财务危机的发生。

(五)房地产企业的融资方式要科学。房地产企业在了解自己面临的财务危机的基础上要选择适合自己的融资方式，以增加现金，减少财务危机的出现。企业的财务危机很高的时候，要利用银行借款或者债卷的形式来降低财务危机;当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，以此提高资本回报率，减少财务危机的发生几率，促进房地产企业的发展。因此房地产企业应该根据自身的财务危机程度合理选择融资方式。

综上所述，房地产企业的发展速度和特性决定了它在发展中要面临的财务危机，危机不可清除，只有有效的减少和做好充足的防范就可以避免财务危机给企业的发展带来积极影响。本文主要讲述了房地产企业的概况以及房地产企业存在的危机的原因，以此为下文提出的合理的措施避免房地产企业的财务危机问题提出的防范策略，以帮助房地产企业面对风险临危不惧，拿出自己的应有的工作热情，帮助企业渡过难关。

【参考文献】

［1］许杭．房地产企业财务风险的特点与防范［J］．审计与理财，2009(12)

［2］阮萍，陈志敏．对房地产与投资风险的认识［J］．经济问题探索，2000(04)

第9篇：房地产公司经营状况范文

一、住房信贷风险的形成途径

住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，主要还表现在以下几个方面：

1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；三是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，不全面造成判断错误带来的风险；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。

4、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。

5、抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；三是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

6、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行还很难通过这种方式转移贷款风险。

二、住房信贷风险的防范措施

目前，住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。

一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务

一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。

二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。