房地产行业价值精选(九篇)

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第1篇：房地产行业价值范文

关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房

一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状

（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。

（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。

（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。

由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。

二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题

通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。

（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。

（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。

三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析

（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。

（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。

四、公允价值计量应用的改进对策与建议

为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。

（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。

（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）

参考文献：

[1] 张秀丽.公允价值计量属性――基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我国会计公允价值应用中存在的问题及对策[J].商.2014（6）.

[3] 吕波.浅议公允价值在会计实务中的应用[J].经济研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 刘浩，孙铮.公允价值的实证理论分析与中国的机遇研究[J].财经研究.2005，1（1）：83-93.

第2篇：房地产行业价值范文

近年来，房地产行业已经变成人们生活中离不开的话题。房价的高涨、房地产市场化进程的不断加速，企业、个人出于不同的目的纷纷进入了房地产市场。对于企业而言，进入房地产市场己经不仅仅是为了满足自用需求，当前房地产本身已成为一个投资商品，为许多企业所持有，甚至成为了一些企业的主要经营业务。显然在此情况下，非自用房地产的确认、计量和披露变成企业会计准则亟待解决的一个问题。在国际趋同的大势下，《企业会计准则第3号―投资性房地产》于2006年出台了，其中提出将投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据财政部会计司的准则实施情况分析报告得出，我国沪深股市中有超过三分之一的公司持有投资性房地产，这显示出准则是符合经济需要的。虽然大多数企业还沿用原来的成本模式计量，但已经有企业意识到采用公允价值来计量投资性房地产对企业的财务报表具有重大的利好影响，也有不少企业利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操纵利润，现已ABC公司为例进行分析。

二、利润变动情况及其原因分析

（一）各期利润情况介绍

通过分析ABC公司近几年的利润表，从2011年到2013年，公司利润连续下滑，营业利润从36458.69万元降至12575.74万元，利润总额自38851.94万元降为1444.49万元，净利润也随之从22269.76降到10151.57万元。但是到了2014年，利润却急遽上升，相比2013年几乎翻了两翻，营业利润增长了145.72%，利润总额增长了11857%，净利润增长了118.68%。而到了2015年利润的增长幅度更为反常，2015年的营业利润相当于2014年营业利润的4.79倍，相当于于2014年利润总额的4.75倍，相当于2014年净利润的4.63倍，已经完全化解了利润联系下滑的危机。2014年正是ABC公司将投资性房地产的计量从成本模式改为公允价值模式的第一年，因此，我们可以合理地推断：ABC公司营业利润的急剧增加与公司会计政策的变更存在必然联系。

（二）投资性房地产后续计量模式的变更对公司利润的影响

根据ABC公司的财务报表，ABC公司投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重在2013年急遽上扬，从2012年的0.64%飙升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了较高的比重，已经成为了该公司利润组成中很重要的一部分。如果将公允价值变动损益从利润总额中扣除，则2013年的利润总额仅为15436.8万元，减幅超过一半之多，并且利润仍旧呈现连续下降趋势。同理，继续将公允价值变动损益从利润总额中扣除，那么2014年的利润总额为124854.67万元，2015年的利润总额为155132.62万元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增长至2015年的1.01元。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是为ABC公司带来逐年利润大幅度增长的最主要原因。因此，对于其他公司而言，为了融资或其他特定目的，也必然会选择以公允价值模式计量投资性房地产。

再反观ABC公司，其相对明显的变化发生在投资性房地产变更为以公允价值模式计量的那一年，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比例超过51%，但后期2014年、2015年，增速减缓，比例维持在占利润总额的10%-15%左右。这一现象的发生可能是由于当时的政策背景导致，比如我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。

（三）现金流量及偿债能力分析

通过分析ABC公司变更会计政策前后几年的偿债能力状况。能够得到除2012年经营活动产生的现金净流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均连续下跌，甚至这三年的现金净流量出现负值，由2013年的-66557.93万元大幅跌至2015年的-174724.17万元。从现金负债总额比率来看，也是继2012年的增长后便呈现下降的趋势，虽然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是负数。一家企业的现金负债总额比率是衡量该企业承担债务能力的一项指标，其标准值通常为25%左右，指明企业可以拿来偿还债务的除举借新债还旧债外，应当是经营活动产生的现金流入。现金负债总额比率越高，说明企业承担债务的能力也越强。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的偿债能力均不容乐观。

三、结论与建议

通过上述分析可知，公司对投资性房地产变更为采用公允价值模式计量的话，持有较多投资性房地产的公司利润将受到很大程度的影响。企业会计准则规定，在每个资产负债表日，企业应当按照相应要求对投资性房地产的期末公允价值与账面价值进行比较，如有差额即计入当期损益。如此，在投资性房地产公允价值发生变化时，该变化将会通过企业当期的损益利润表反映出来，进而使公司的利润总额也发生变化。同时，公允价值计量不需要计提折旧或进行摊销，也不需要计提资产减值准备，这些同样会导致公司利润的变化。在近几年我国房地产行业一致走俏的环境下，投资性房地产的市场价值上升，使企业利润增加。但实质上，公司并没有发生现金流量的变化，其后也没有相对应的现金流支持，不利于公司业务的向前推进。因此，为了改善我国现阶段投资性房地产公允价值模式计量的执行环境，也为了更加客观准确地反映上海世茂股份有限公司等房地产企业的实际运营情况，提出以下几点改进建议：

（一）完善后续计量模式变更条件

纵观现今的公司管理状况，越来越多的公司采取变更投资性房地产后续计量模式的方法进行盈余管理。是以规范变更投资性房地产后续计量模式前提，不应该只关注于投资性房地产所在地是否存在活跃的业务市场，可否从业务市场上获得同类或类似房地产的市场价值等前提，而还需要思量管理者的持有目的等，例如那些以赚取租金为目的而具有的投资性房地产，持有者所得到的是稳定的现金收入，与市场价格并没有必然联系，如果仍以公允价值模式计量肯定是无法反映投资性房地产的真实状况。

（二）区别选择投资性房地产后续计量模式

企业会计准则指示，投资性房地产的后续计量能够采用成本模式或公允价值模式，但是这种“一刀切”模式，肯定是没有考虑实际情况的。投资性房地产包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。例如以出租为目的的投资性房地产，持有者的管理目的是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不单计算繁琐，并且浪费了不须要的评估成本。可利用两种模式同时使用的方式，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，不管其是否具备公允价值计量的前提，均选择成本计量模式；而对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值有密切联系，则选择公允价值模式计量。

第3篇：房地产行业价值范文

［关键词］ 房地产开发企业；投资性房地产；公允价值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

［1］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S］．2006.

第4篇：房地产行业价值范文

国务院了《城镇国有土地使用权出让和转让条例》，批转了国务院机构改革办公室对建设部、国家测绘局和国家土地局职能分工的意见。各地应认真贯彻国务院精神与土地管理部门互相配合，在省市政府的统一领导下，重点抓好土地出让、转让过程中的规划管理，继续抓好房政管理，土地的开发利用管理、房地产经营管理和房地产业的行业管理。各地城市规划，建设和房地产管理部门要继续坚定不移地履行好国家和地方政府赋予的各项职能。现将有关事项通知如下：

一、在确定实行土地使用权出让试点的城镇，城市规划主管部门应在市、县人民政府的统一组织下，根据城市总体规划和详细规划，按照合理用地、节约用地的原则，提出出让地块的位置、范围、用途、规划实施进度要求，及其它规划控制指标；并按《城市规划法》的规定核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，坚持放线、验线制度、在出让、转让土地使用权的过程中，城市规划主管部门应加强对规划实施的指导和监督。

二、城市建设主管部门在拟定土地使用权出让方案的过程中，应根据城市建设的需要，明确城市市政公用设施配套建设的条件及要求，并在实施时进行业务指导和监督。

三、城市综合开发主管部门要继续抓好对城市建设、房地产综合开发的行业归口管理。在土地出让后和转让过程中，要加强对土地开发利用的管理；要与计划部门配合，建立健全综合开发项目审批制度；同时，进一步加强对各类开发公司的资质管理和业务指导、监督。

四、房地产管理部门要下大力量抓好房地产市场管理、加快制定和完善房地产市场的规章制度，规范各种类型的房地产经营活动。重点是制定房地产交易市场管理办法和价格评估办法。要积极开展房地产价值、价格的评估工作，调控房地产市场价格；在拟定土地使用权出让方案时，积极提供房地产市场价格情况，努力保持合理的地价水平，搞好在房地产市场（包括土地使用权的转让、出租和房屋的出租、出售，以及房地产的抵押）的指导、协调、服务工作，特别是要加强房地产租赁市场的管理。

严格按照国家有关规定管理房地产交易活动。土地使用者因地上建筑物发生买卖、租赁、抵押、分家析产或企业法人后兼并撤销而发生房屋的调拨、价拨时，均应依法办理监证、登记、评估、立契过户手续。

五、房地产管理部门要加强房产的产权产籍管理。今年要基本完成全部城镇房产的总登记任务，同时，要及时做好经常性的产权确认、变更的登记发证工作，要根据房屋所有权与土地使用权权利主体一致，房屋所有权转移时土地使用权同时转移的原则，加强对因转让、出租、抵押而引起的房屋产权变更的管理，对符合国家规定的产权变更，应尽快审批，并予以办理过户登记。

第5篇：房地产行业价值范文

关键词：盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

第6篇：房地产行业价值范文

关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理

近年来，随着经济的发展以及投资者投资观念的变化，房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作，2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则，明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手，重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。

投资性房地产会计准则产生的背景

(一)房地产投资的普遍性

随着我国市场经济的不断发展和完善，企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外，不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动，甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性，因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作，是加强房地产投资监管的重要途径之一。

(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理

关于投资性房地产的会计处理，我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定，很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理，采用历史成本计量，并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点，而且经过若干年以后，它们的市值会发生很大的变化，甚至高出其账面原值数倍，显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此，将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待，进而采取历史成本计价，违背了会计的真实性和有用性的原则。

投资性房地产相关会计处理

(一)投资性房地产的确认

新准则第3号明确指出，投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出，投资性房地产既不是为了企业自身使用，也不是为了出售赢得利润，而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产，可以按图1步骤进行。

首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产，若是，则界定为商品性房地产，按照《存货》准则进行会计处理;若不是，则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产，若是，则界定为自用性房地产，按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是，则可以界定为投资性房地产。

(二)投资性房地产的计量

1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式，并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时，按投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等。

2.后续计量。新准则第三章相关条款规定，企业在对投资性房地产进行后续计量时，可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式，但模式一经确定，不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，无需对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，最终计入当期损益。相关会计处理见表1。

(三)投资性房地产的转换

投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下，会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反地，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。

(四)投资性房地产的处置

投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样，企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。

投资性房地产准则对房地产行业的相关影响

(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量

新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件，对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求，以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换，均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性，有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性，进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性，无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外，采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息，检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。

(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位

随着近年来投资性房地产的逐渐增多，尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展，新会计准则采用公允价值进行计量，必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值，并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外，新准则对于公允价值模式的选择，特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”，这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设，与参照活跃的市场交易价格相比，会带有较大的主观成分，易产生争议。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。

(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间

通过对新准则有关条款的进一步解读，可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一，新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二，投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三，采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。

参考文献

1.财政部.新会计准则第3号—投资性房地产[M].经济科学出版社，2006

第7篇：房地产行业价值范文

一直以来房地产开发投资的资金主要还是来源于银行信贷。最近几年，我国房屋价格不断的上涨，房地产开发投资的力度也不断加大，这使得银行的信贷也随之急剧增加，而且信贷的增加对房地产泡沫也有着一定的影响。本文从银行信贷行为与房地产泡沫的关系出发，分析了银行信贷行为对房地产泡沫的影响，并基于房地产信贷行为，提出了房地产发展的相关意见和建议。

【关键词】房地产泡沫；银行信贷；影响分析；相关建议

一、银行信贷与房地产泡沫的相互关系

银行信贷行为与房地产泡沫之间存在着非常密切的关系。最近几年，我国房屋价格不断的上涨，房地产开发投资的力度也不断加大，这使得银行的信贷也随之急剧增加，而且信贷的增加对房地产泡沫也有着一定的影响。房地产的泡沫经济美化了市场经济的现状，所以就给银行系统带来了错误的信息。银行制度在不健全的情况下，将抵押作为依据来进行贷款，而不是以现金流的形式进行，房地产价格上涨，银行对贷款情况过分乐观，促使放松了某些贷款条件，开发商和相关投资者也就更容易的筹集到资金投入到房地产行业之中，这又促进了房地产价格的上涨。开发商、投资者以及银行对房地产未来的价值进行估价，银行将房地产作为优质贷款，从而循环往复的推动了房地产泡沫的形成。并且，消费者也有大半部分将房地产作为投资行业来进行投资，从而导致了房地产泡沫的进一步加深。房地产行业对银行信贷行为存在高度依赖的特性，如果银行对房地产价格的估计超过了大大超过了其基础价值，那么在市场已经高度呈现泡沫化的情况下，银行降低对房地产行业的金融投资，就会促使房地产行业进入萧条期。

二、银行信贷行为对房地产泡沫的影响

（一）银行信贷行为加速房地产泡沫膨胀

由于房地产的火热程度逐渐增加，银行的商业行为认识到这一特殊性，一般将房地产贷款作为优质贷款来处理，而对于房地产行业的一些不确定性、契约不完整性、市场信息不对称性以及市场的潜在风险性没有考虑到位，从而导致了银行对房地产的支持超过了正常限度，导致了房地产泡沫的产生。将房地产作为抵押的借款人，由于房地产价格的提升，从而其贷款抵押的价格提升，改善了资产负债情况，也可以从银行获得更多的借款。与此同时，银行自有房地产也得到升值，从而扩大了其自有资产价值，银行贷款数量和规模加大。这就导致了“银行贷款行为增加—房地产价格不断上升”这一回旋的模式往复进行。不断的信贷行为，导致了房地产价格加速增长，从而促进了房地产价格远远偏离了实际的价格，从而导致了房地产泡沫不断膨胀。

（二）银行信贷行为加速房地产泡沫破灭

任何事物都是两面性的，银行信贷行为同样也可以促使房地产泡沫破灭。比如，如果市场上出现了未知的不确定的因素，导致房地产价格的下降，那么这就会直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，促使银行拥有的资产严重缩水。与此同时，作为抵押贷款的项目其价值也会下降，导致违约率大幅度上升，这从另一方面又导致银行资产缩水，盈利能力下降。房地产价格的下降，导致了房地产信贷风险加强，从而，银行会采取减少房地产信贷行为，压缩信贷规模。与此同时，监管者为了应对这种不利的现象和局面，就会加强监管措施和准备，比如，提高准备资金、执行更加严格的头寸规定等，另外也会加强对房地产行业的信贷措施的管理和规范，这也就从另一方面进一步的加强了房地产行业的信贷投放力度，而又回归到房地产的价格上面，又促进了房地产价格的下降。

从微观来看，房地产价格是银行信贷行为产生的原因，但是银行信贷行为不是房地产价格Granger成因。银行经理的行为，会引起房地产泡沫的不断膨胀。当银行经理没有正确的重视房地产贷款行为这类看跌期权时，就会在一定程度上的导致房地产价格产生泡沫现象。任职期限短的和长的银行经理，他们的市场博弈过程，会导致存款利率升高，从而降低了房地产的基础价值，导致贷款利率降低，存款利率提升，而减少了银行的收益，这就不利于银行的稳定健康发展。

三、关于银行信贷行为对房地产泡沫影响的相关建议

（一）健全商业银行风险管理体系，规范银行经理的行为

我国在银行贷款行为上的管理制度和水平不健全的现象，很大一部分原因是由于银行经理的道德风险没有受到足够的限制和约束。所以，应该完善银行风险体制管理和建设，并加强商业银行信贷治理建设措施，使得商业银行在风险管理和控制的措施，转换到银行经理的信贷决策过程中。房地产行业是现阶段的热门行业，其属于风险高、收益也高的行业。所以，在银行对房地产行业进行信贷决策时，应该采取合适的风险限额控制和风险分散管理措施。风险分散是针对某行业对风险预测的局限性进行风险分析，风险集中可能会由于超额收益而导致了冲动行为的产生，但是这在整体效益上却可能带来不理性的结果，所以应该采取风险分散措施，虽然减少了短暂的利益，但是也会规避长远的、整体性的严重的损失。也需要通过建立完善的、独立的、垂直风险管理组织架构来管理和控制风险，从而降低银行经理为追逐利益而带来的风险。

（二）加强信贷监控措施，规范银行对房地产信贷决策

国家应该从宏观上对银行加强信贷监控和管理措施，规范银行对房地产信贷决策。商业银行是对房地产进行投资的重要角色，商业银行又具有信用扩张的原则，所以，为了保持正常的房地产信贷行为，需要从宏观上加强对房地产信贷的控制，将房地产信贷额占信贷总额的比重实施严格的控制。在这个额度达到临界值时，应该采取必要的措施进行调控。可以根据以下方法对房地产抵押价值进行正确合理的估算。

（三）健全房地产企业的融资渠道，提升企业竞争力

现阶段，我国很多房地产开发企业的综合实力不是很强，企业之间巨大的竞争压力，使得很多企业自顾不暇，房地产企业自有资金少、规模小，融资渠道单一，这也就是企业采取过度贷款行为的原因。如果想要改善这种现状，需要加强融资措施。健全房地产企业的融资渠道，提升企业竞争力，需要从以下几个方面采取措施。

第一、构建一体化的企业集团规模。构建一体化的企业集团，就是将房地产投资、产品研发、设计、施工、营销以及售后服务等集中成一个大的企业集团。构建企业集团的方式有纵向和横向两种方式，纵向方式是将企业的各个部门进行融合，加强各部门之间的沟通和管理，分工与合作。横向一体化方式，是房地产企业与其他企业进行强强联合，利用资金的融资，也有利益房地产企业集团的发展。

第二、提升房地产融资能力，鼓励各种不同的社会资金进入房地产行业。资金是企业得以健康运转的基础，对于房地产行业来说，企业的融资能力尤其重要。目前，房地产行业的融资方式主要是向银行或者金融机构进行借款，这种融资方式受到宏观经济的影响比较大，而且房地产企业在一定程度上也会受到金融机构的干预，就会降低房地产企业的经营和运转效率。通过股票和债券融资也有其不利之处。在进行房地产融资的过程中，应该多鼓励社会基金的加入，促进房地产市场的结构得到优化，促进房地产行业的快速稳定发展。

第三、政府应该从宏观上健全税收、行业、市场以及土地供应等等方面的政策。在房地产税收方面，调整税收制度，实行不同税收方案，对小户型和适合居民居住的房地产，应该给予税收优惠，对高档的商品住房可以适当提高税收程度。行业政策方面，提高行业准入门槛，鼓励资金向着新材料、新技术等方面去发展，提高房地产的技术水平。对于市场政策相关方面，应该从宏观上加以调节，构建完备的实用性的市场控制体系，对哄抬房价、炒作销售等行为采取措施进行制止和规范。土地供应方面，应该对普通居民住房满足其需要，对于高档商品房，应该限制土地供应。

第四、采取强有力的措施保障有实力的企业上市。对于具有持续盈利能力的企业，应该进行严格审查，鼓励其上市，从而提高多元化融资能力和手段。

四、总结

结合本文的分析以及历史的借鉴，在经济的快速增长的同时，房地产价格以及股票价格的上升是必然趋势。资产价格的上升也并不完全是坏事，因为它能刺激内需，带来财富效应，但是急速的增长会导致生产成本的快速上升，从而削弱国内对外的竞争力，这也会给宏观经济带来不可收拾的影响，所以应该根据实际情况进行合理调控和分析。

参考文献：

[1]蔡思亮.浅析当前我国房地产信贷面临的风险和对策[J].中国证券期货，2012，09

[2]武鑫，叶春燕.我国房地产信贷与银行盈利能力的影响性研究[J].中国证券期货，2012，10

第8篇：房地产行业价值范文

关键词：战略定位 价值链 成本动因

房地产是国民经济的支柱产业，行业关联度高，对国民经济发挥着巨大的拉动作用。我国房地产市场自上个世纪七八十年代起步至今，发展势头良好，成为市场中引人注目的焦点。随着个人投资意识的加强及中国城市化进程加快，房地产行业较高的利润率也吸引了越来越多的参与者来分割利润。但房地产企业普遍内部管理粗放，经营效率不佳，浪费严重，许多地产商把企业经营管理的重心放在“开源”，而不是“节流”上。随着房地产行业参与主体的增加、行业竞争加剧以及政府对房地产行业宏观调控干预的加强，房地产企业的生存空间越来越压缩，要想在市场中立于不败之地，必须加强对成本的管控，提高经营管理水平。

近年来，“战略”一词成为许多财经新闻和经管论坛的高频词。战略管理在知识经济时代对企业价值增加意义重大，尤其是站在战略高度的成本管理理念越来越多地被管理者所推崇。战略成本管理考虑其经营管理的长期性和持久性，注重短期与长期利益的统一，拓展了成本分析的时间和空间范围，塑造了企业的核心竞争力，提高了企业的竞争优势。

一、房地产企业战略成本管理层次分析

房地产企业战略成本管理必须立足于房地产行业的独有特点，进行战略定位分析、价值链分析和成本动因分析，有针对性地进行成本管理。

（一）房地产企业战略定位分析

战略成本管理以战略定位分析为基础，确定企业的竞争优势，使企业的各项成本管理举措服务于战略目标。从经济角度来看，中国保持较高的经济增长势头，房地产行业具有明朗的市场前景，另外中国人均收入水平的提高，也使持有一套以上的住房成为可能，市场空间拓展；从政治角度来看，房地产关系人民衣食住行之“住”，关系民生和国家稳定，政府会采取措施干预以保证房地产市场稳定；从社会角度来看，城市化进程加快，住宅需求及商品房需求都呈递增态势；从技术角度来看，房产建筑的结构设计、安全设计及外观设计都呈现多样化，满足不同消费者的多样需求，市场具有广阔的发展空间。但房地产的高利润吸引了众多参与者来分割市场，市场竞争愈加激烈，房地产企业的经营必须有鲜明的战略导向才能提高竞争优势，比如成本领先战略，更有效的管理价值链；差异化战略，满足不同的住房需求；目标集聚战略，集中于某一细分市场。现有的成功房地产公司如专业于住宅产业的万科、聚焦于别墅的龙湖、专注于商业地产的万达、集中于城市超高层的绿地等均表现在成长初期的卓越战略定位。

（二）房地产企业价值链分析

房地产企业的价值链类同于制造业等行业的价值链，但其价值活动量级相对更大一些。从土地竞投采购土地、采购建设施工原材料到建设施工、策划销售，需要涉及工程设计、施工承建、工程监理等专业性较强的阶段和政府、银行、水电气通讯专营公司、销售公司、物业公司等诸多利益相关者。房地产企业价值链构成主要包括基本活动和辅助活动。其中基本活动包括内部后勤、生产经营、外部后勤、市场销售和服务；辅助活动包括企业基础设施、人力资源、技术开发和材料采购。生产经营和市场销售及服务更为核心一些，房产质量毋庸置疑地位重要，物业服务也影响着客户的满意度和企业形象；因产品固定资产的特性，外部后勤略显薄弱。

因房地产企业特点的不同，价值链的参与者也有差异。有的房地产企业包括了从取得土地使用权到商品销售的全过程，有的房地产企业则将很多业务环节外包，如产品设计、建设施工等。作为有外部参与者的价值链，房地产企业应保持好与外部供应商和客户的良好关系，用战略的眼光将价值链延伸，不仅包括企业内部价值链，还包括企业外部价值链，区分增值作业与非增值作业，降低企业整体的经营成本。

（三）房地产企业成本动因分析

战略成本管理应弄清成本驱动因素，房地产企业战略成本管理应区分结构性成本动因和执行性成本动因。结构性成本动因一经确定很难改变，如企业规模、地理位置、战略整合、技术等；执行性成本动因是与企业执行作业程序相关的成本驱动因素，如劳动者参与、全面质量管理、生产能力利用率等。比如，房地产企业的土地储备一经购买，很难易手，是结构性成本动因；而如何提高销售人员的售楼技巧和销售热情，是执行性成本动因。

房地产企业应关注所在市场的市场规模和容量，竞争对手的情况，以避免出现生产过剩、压价求生存的局面；分析自身实力及市场状况，做好外包还是自营的决策，最大化企业价值；提高员工的参与度，使销售这一环节最大限度地发挥效力；做好项目管理，提高房产质量，获得购房者肯定。结构性成本动因在房地产企业中居于关键性的位置，在决策前应做好充分分析控制成本的量级，并通过执行性成本动因控制成本的精度。

第9篇：房地产行业价值范文

【关键词】房地产 经济 金融风险 防范

房地产行业是一个涉及面相当广的行业，需要各种建材制造业等其他行业的支持，除此之外，就是金融行业的支持，因为建筑行业是一个资金密集型行业，而且现代建筑行业中用户一般会以“房贷”的方式购房，因此建筑行业的稳定与否与金融行业的风险投资十分不开的。但是，房地产行业受市场影响比较严重以及金融行业竞争激烈等因素，导致双方的合作并不是很坚定。如果房地产行业和金融行业出现合作危机，那就将严重制约着我国国民经济总水平的增长和生产力的发展，金融行业如何规避风险、合理的投资房地产行业，对于推动我国国民经济总水平的快速发展具有重要意义。

一、我国房地产与金融行业合作中出现的问题

（一）房地产开发资金对银行贷款的过分依赖

房地产行业对资金的过分依赖源于建筑行业需要大量的建筑材料和支付高昂的人工费，而且由于房地产开发商没有足够的资金支持，使得给房地产行业做风险投资的商业银行或者融资机构承担很大的风险，如果商业银行没有足够的其他收益做保障，这样的风险投资是十分不利于商业银行自身健康发展的。据相关部门的官方有效数据统计，近百分之六十的房地产开发从购置土地、规划建设、买进建筑材料等等都是来自于商业银行的贷款。除此之外，房地产开发商还进行多种形式的大量贷款以满足建筑工程需要，在楼房建成之后，大部分买房业主还要以住房贷款的形式购置房屋，也就是说，在商业银行收回成本和利息之前，房地产市场的大量资金都是来自于商业银行的信贷，这就大大增大了商业银行的投资风险，在各个环节中都可能会出现意外状况，例如开发的房产没有买主、开发到一半形成烂尾楼等等。这些潜在的巨大风险让很多商业银行望而却步，在一定程度上也影响了我国住房的价格。

（二）消费者的住房信贷也会出现违约现象

房地产行业之所以能够繁荣起来，主要是因为有市场需求，在房地产行业刚刚起步的时候，人们的消费水平达不到有没有足够的信用来取得较大额度的贷款，现在不同了，买房分期付款成为一种时尚，在消费者通过银行信贷来满足自身需求的时候也给银行的信贷部门带来了一定的金融风险。前一段时间，国家银联公布了我国国有四大银行的住房贷款平均信用水平，除了小部分逾期还款之外，还没有出现其他较大的消费者不守信用时间，因此，银行还是比较支持消费者房贷的，但是，从专业的风险评估角度来看，由于国内的房地产行业的快速崛起，商业银行还没有建立自足够的信任制度来监督进行住房消费贷款的用户。这对于国外的很多投资银行都是不允许的，在国内只有大型的国有银行在国家政策的引导下，合理合法的进行住房贷款，以减小金融风险。

（三）商业银行等金融机构的自身系统问题

尽管在房地产行业的风险投资存在很大的风险，但是由于巨大的风险背后也存在巨大的利润，因此很多商业银行大力发展房地产行业的风险贷款，并且存在一定拉拢的关系或者是幕后交易。在对其他行业的贷款上基本上不会简化贷款手续、加大贷款额度等，在对房地产行业中，这种优先对待的时间屡禁不止。与此同时，在很多房地产项目上会出现政府部门的过分干预，，例如政府担保贷款或者是政府支持降息贷款等，这样有政府支持的房地产贷款使得商业银行过分乐观，忽略背后隐藏的巨大风险，仅仅以一纸凭证不做任何抵押就可以获得巨额的贷款，这不是商业银行的正规投资方式。

二、如何来规范房地产金融风险的具体措置

（一）实现房地产行业抵押贷款的证券化

想要实现房地产行业抵押贷款的证券化首先要做的就是通过与正规证券机构进行合作，以现金的方式买入证券，通过一些列的运转和其他信用等级的考核，最后以证券的形式把相同价值的贷款提供给房地产开发商，自此之前，金融行业也根据自身情况进行所有住房抵押贷款的汇集和重组。加快房地产行业抵押贷款的证券化进程可以实现一举多得的目的：首先，对于商业银行来说最大的优势规避风险，既保证了有足够的收益，又能实现风险投资的零失误；从房地产开发商的角度来看，进行证券形式的商业金融贷款即可以升级自己的信用等级又能够获得足够的资金来进行开发；对于消费者，开发商用证券贷款进行建设就不存在出现烂尾楼的情况，自己的利益才能有效的保障。总之，通过各方努力合作，尽快实现房地产行业抵押贷款的证券化才是保障各方利益、规避金融风险的必由之路。

（二）大力发展房地产行业的信托投资基金

什么是信托投资基金呢？具体的来说就是把不同投资者的资金进行有机的集合，实现合法集资，通过专业的风险投资人员的合理运作，收取一定的报酬的一种投资形式。也就是人们常说的投资信托。在房地产行业加快建立健全信托投资基金制度，助力解决房地产行业贷款额度大、资金运转不流畅等问题，另外还可以对商业银行的风险进行一定分担，可以有效的改善房地产行业经常出现的资金问题，这对于金融行业和房地产行业的健康有序发展都有很大的帮助，而且对于树立良好的行业规范也起到了基础性作用。

（三）不断提高商业银行等金融机构的风险管理水平

不管是什么部门或者组织，都一定会有自身的经营方式和生存发展方式，都要有自己的科学的适宜自身可持续发展的战略部署和制度规定。对于金融行业尤为重要，首先金融行业是一个国家的命脉，是一个国家国民生产水平的体现，因此，商业银行不管在什么样的投资机会面前，都必须保持冷静的头脑，以自身稳定健康发展为基础，不断完善风险投资机制，正确的判断信息的价值，合理规避风险提高管理水平严防违法乱纪现象。

三、加强对房地产行业和金融行业的宏观调控

宏观调控是指政府部门在市场经济出现混论的情况下进行政策性的指导干预和资金救市等使市场经济恢复秩序的政治手段。作为政府部门，既要实现对房地产行业和金融行业的监管和控制，又要把经济增长放在首位，适当的鼓励扩大房地产的规模和进行合理的金融投资干预。从经济学的角度来讲，市场经济本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因为商人具有逐利性，在利润面前大部分商人会选择扩大生产而不是考虑市场是否饱和，因此曾经出现的资本主义经济危机就是严重的教训。同样，这样的理论也可以应用到如今的房地产行业中，截止到目前房价一直居高不下，从购房者的角度来看这确实不是什么好事，但是从房地产开发商的角度来看，楼房的高价需求就是财富，甚至有些开发商是白手起家，全部依靠商业银行的投资贷款，楼房一栋接着一栋的建设，根本不考虑是否市场需求有没有满足。其次，就是具有垄断性，尽管房地产开发需要刨除很大一部分成本费，包括建筑材料、银行的贷款本金和利息、建筑工人的工资等，但是这并不是房价居高不下的原因，最重要的原因还是开发商对利润的过分追逐，有些四线县城的房价已经超过六千，经过计算很多需要还房贷的业主需要还到将近五十岁，这与房地产行业的垄断性不无关系。因此政府部门进行宏观调控，合理控制房地产行业和金融行业是十分有必要的。

（一）实现房地产行业与国民经济的共同发展

想要在全球经济一体化的竞争激烈保持国民经济的高速发展，就需要保持国家支柱性产业的合理发展。房地产行业对我国经济的腾飞是功不可没的，很多国内大型企业纷纷转投房地产行业，例如海尔集团、泰山集团等，因此国家对房地产行业的发展一直是十分支持的。但是，必须进行合理的规划，部署战略是发展模式，决不能使得房地产行业“过热”反而影响国民生产总值的提高。合理控制房地产行业发展的有效方法就是在风险投资上调整发展步伐，包括很多大公司在内的房地产开发商，在现阶段的投资依然是国有投资银行封风险投资。

（二）针对性控制房地产行业的经济波动

首先就是针对房地产行业的不平衡状态进行宏观调控，因为对于房地产行业来说稳定的状态只是暂时的，市场稳定就代表无利可图了，这是房地产开发商们最不想看到的，他们会采用很多刺激消费的方式重新引起市场的需求。但是，作为国家的主管部门，需要注意的就是处理好房地产行业的尖锐的供求矛盾问题，因此，就需要有一定的预见性，不能等到危机出现了、商业银行已经遭受了巨大损失才进行宏观控制。其次就是各种形式的投资公司进驻房地产行业引起的经济波动，随着我国改革开放的步伐，国内生产总值已经跃居世界第二位，很多大型企业也在纷纷瞄准了国内房地产开发的这块“肥肉”，另外就是各种风投机构的加入，为房地产行业的发展注入了源源不断的动力。作为国家主管部门应该做的就是制定合理的金融政策，不能让房地产行业出现严重的供大于求的生产过剩局面。

（三）金融行业如何规避房地产抵押贷款新对策

从商业银行等金融机构的角度来看，最应该做的就是树立房地产违约风险投资的理念。随着国际贸易的增大，我国商业银行已经具备同国外大型国际银行接轨的经营模式和管理体制，在风险投资方面也学到很多经验。在国外已经形成一套科学完善的房地产抵押贷款管理机制，我国专家也曾表示，这套理论机制只需要稍作调整就完全适合我国国情。这套机制主要是在金融机构的内部建设给出了现代化的建议和意见：一就是实现电子化信息系统的信用监管模式，实现准确、快速、长久的档案保存；二就是实现对抵押贷款的动态监测，预见性的对有违约风险的客户进行补救，消灭隐患于萌芽阶段；三就是对抵押房产的合理评估，现阶段我国的财产评估制度是有一定欠缺的，而且评估机构的从业人员水平比较低，评估受人为因素影响比较大，不具有说服力，这就需要有关部门的即时调整；四就是对房地产开发商的开发项目做严格的审查和全程监督，最大程度的规避风险降低损失。

四、总结

不管从哪个方面来看，房地产行业对我国经济建设阶段作出的突出贡献是不可磨灭的，直接影响到我国经济发展的几次重大变革，不管是现在还是在将来，房地产行业的支柱性型产业的地位不会改变。正是因为这个原因，正确处理好房地产行业与金融行业投资的关系，才是维护两个行业稳定健康发展的重中之重。文章中既点出了双方风险投资合作中存在问题，而且也就具体问题给出了建设性的意见，也给出了政府宏观调控的方向，对于促进国民经济的稳步提升具有重要意义。

参考文献：

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