房地产行业主要风险点精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产行业主要风险点主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产行业主要风险点范文

新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。

针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。

二、会计制度中房地产行业收入确认原则

按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。

具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

三、对商品房销售收入确认的争议问题分析

商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认

这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。

4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入

会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。

因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。

四、结论及建议

第2篇：房地产行业主要风险点范文

【关键词】房地产；销售管理；风险识别；风险控制

一、引言

对于房地产开发项目而言，项目开发完成后，开发商的主要任务就是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。因此，房地产销售管理阶段是整个房地产开发项目过程中的十分重要的一环。这是因为企业前期的所有的工作，项目最终的成果和收益都需要在这一阶段进行体现，而这一阶段又是充满各种风险因素的。因此，研究房地产开发项目销售管理阶段的风险管理具有十分重要的意义。

青岛印象山项目位于市南、市北、崂山三区交汇处，属于三区中心地带，占地面积有133416.7平方米，建筑总面积达237180.02平方米，计划建设1046户，户型在90-263㎡不等，类型有高层、板楼、多层和小高层，建设车位共1808个（北区地上、地下），车位配比为：多层1：1，高层1：0.8；车库层高约3.9米，项目容积率为1.3，绿化率为40%总体规划秉承生态理念，将山、水、林、园、城融为一体，构建和引领21世纪生态游乐和居住的高品质示范区。

为此，本文将项目风险管理的相关理论与青岛印象山房地产开发项目实际密切结合，以此为例，对房地产开发项目销售管理阶段的风险管理展开了深入的研究，以合理控制项目风险，提高项目经济效益。

二、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险识别

在销售管理阶段，本项目所面临的主要风险有：市场风险、营销风险以及物业管理风险，具体阐述如下：

（1）市场风险

在房地产租售阶段的市场风险主要是因为房地产租售阶段市场的供给和需求都是不确定的和动态的，而这种动态的不确定性将决定房地产开发商在市场中的经营收益的不确定[1]。因此，作为房地产的经营者的收益则主要就是由市场的供求来决定的。由于房地产的商品的价值受市场的供给和需求的影响的幅度相对于其他的普通商品来说是比较大的，进而当供给过多或者需求不足时，这都会令房地产市场中的房地产开发主体受到严重的损失。

（2）营销风险

房地产的销售按照销售的时间不同可划分为：房地产的预售、房地产的即时销售和房地产的滞后销售这种方式，每一种的销售方式都有其自身的优缺点，但无论采用预售、即时销售还是滞后销售，在本项目的销售中都会产生一定的风险，主要是营销方式的风险，房地产市场具体的营销方式主要分为两种：开发商自行租赁销售和委托物业销售[2]。作为房地产商可以组建自己的销售团队进行房地产的销售，这样可以降低销售成本，但是组建团队必然会增加营销人员的培训的成本，这同时还要面对由于缺乏经验、以及专业性问题而可能带来的销售风险。另一方面，房地产的开发商也可以通过支付费用的方式来委托房地产经纪人或者是商销售房地产，机构比较熟悉市场的情况，而且具备丰富的租售知识以及有有经验的专业销售人员，同时机构对市场当前以及未来的供给和需求情况也是非常的熟悉，这会有利于加快房地产的销售；但是对于房地产开发商而言，寻找机构会使销售成本的增加，而且由于寻求而必然要面对和解决委托问题而带来的风险[3]。

（3）物业管理风险

委托物业管理是指房地产开发商在租售阶段的后期委托物业管理公司，在依照合同约定的基础上，对小区内相应的物业进行维修和保养，而且要对周围的环境以及公共的秩序进行监督和管理，并且对小区内的业主和消费者提供一系列的服务[4]。具有良好的物业管理一方面会帮助房地产商树立和提升市场形象，进而加快房地产的租售的速度，另一方面会方便消费者和投资者。而较差的物业管理不仅不利于小区的环境，还会导致开发商的信誉受损房地产销售不畅，并最终影响受益。因此，物业管理的好坏事关房地产的租售，进而影响公司的营运。

对于青岛印象山房地产开发项目而言，此房地产公司所承建的各类项目取得了不错的受益，在房地产的租售中，特别是分析市场情况，制定销售方案以及物业管理方面积累了丰富的经验，但是近年来房地产行业国家宏观调控加剧，而且竞争激烈，而销售管理阶段又是房地产项目实现价值的最后一个环节，重要程度不言而喻，风险相比较房地产项目的决策阶段和建设阶段重要，因此，青岛印象山房地产开发项目的销售管理阶段还是存在一定的上述风险。

三、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险控制

针对如何控制本项目在销售管理阶段的风险，本文特提出如下控制措施：

（1）市场风险的控制

针对市场风险应该以减轻风险为主，市场风险是不能够完全的规避的。在项目的实施前，进行充分地市场调查，对项目的建设和运营过程中的情况进行科学的估计。另外，房地产公司需要在搜集市场信息，掌握尽可能多的市场信息，将市场信息不对称的影响降到最低[5]。

（2）营销风险的控制

针对营销风险，公司应该采取适当的方式降低风险。一方面在项目前期阶段，就应该抓紧销售环节，让营销和项目规划阶段同步进行，引入专业的营销团队。在项目的开发过程中，更加应将市场营销作为关键的一环；另一方面加大广告费、费等销售费用的投入，保证销售进度按照预期目标进度实现，并确保资金按时回笼[6]。

（3）物业管理风险的控制

对待项目的物业管理风险要以预防为主。采取合适的方式选择服务好、口碑好的物业管理公司。与物业管理公司制定合同，确保对物业和相关的附属设施的维修和保养，并对周围的环境和公共秩序进行管理，提供良好的服务，使住户满意，将物业管理的风险降到最低[7]。

四、结语

本研究采用理论研究与实证研究相结合的方式对青岛印象山房地产开发建设项目在销售管理阶段的风险管理进行了初步研究，识别了主要的风险因素，并针对如何控制这些风险因素提出了相应的应对措施。但是限于本人的研究能力及资料的掌握程度的不足，本文的研究只是一个初步探讨，还不够深入，还没有对本项目在销售管理阶段的各风险因素大小进行定量的评估，本文希望通过后续进一步深入的研究来弥补这些不足，以为今后类似的研究提供参考和借鉴。

总之，由于房地产项目分身的复杂性，其风险管理也是一项复杂的工程，本文的研究也只能提供一种理解分析问题的思路和基本的方法。为了完善房地产项目风险管理的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。

参考文献：

[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].清华大学出版社，2009.

[2]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技，2007，1（163）：103-104.

[3]施金亮，唐艳琳.基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证分析评价[J].商场现代化，2007（2）：17-18.

[4]郭刚.房地产投资风险管理.[J].新西部（下半月），2008（04）：23-25.

[5]孙艳.论房地产开发项目全面风险管理.[J].现代商贸工业，2008（08）：18-19.

[6]李文英.层次分析法（AHP法）在工程项目风险管理中的应用[J].北京化工大学学报（社会科学版），2009（1）：18-19.

第3篇：房地产行业主要风险点范文

[关键词]金融危机；电力企业；主要风险；防范

[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）30-0072-02

1 金融危机下电力企业风险隐患

1.1 电力销售下降的风险

因为金融危机，有一部分企业倒闭，一部分企业开始减产，除此之外，企业和居民也会在不同程度上节约用电，这些原因都会使电力企业的销售量出现下降趋势。而销售量的下降也会对销售收入的减少有直接影响。当企业的销售量一直都处于下降趋势的时候，对于企业的资金流转、设备利用以及人员安排等过程而言，就会产生一定程度的影响。

1.2 设备和技术革新停滞的风险

因为用电量不断萎缩，很多电力企业前期期望电力需求不断扩大而新投入资金，它自身的作用不能得到充分有效地发挥，造成资产闲置；除此之外，因为电力销售收入减少，以及对经济复苏所持有的消极心态，在此基础上，电力企业不敢将大量资金投入到设备和技术革新上。这种风险可能当前还可能不会表现出来，但是一旦经济复苏，这种风险就会较为明显地呈现出来。

1.3 公共关系恶化风险

因为很多企业经济效益都不会很好，电力企业所处的环境相对也会比较尴尬，若是不加大应收账款的回收力度，那么自身的资金运转肯定会受到一定的影响。若是加大应收账款的力度，那么其他的企业在经营上就会遇到一定的难题。除此之外，电力行业的生产经营不仅仅受到市场经济规律的调节，同时也受到政府行政手段的调节。政府为了使社会稳定得以保证，通常情况下，都会给电力企业更多的压力，要求其无条件地供电给某些企业，而政府通常又没有能力为电力企业的坏账风险埋单。所以，若是电力企业不能将各种关系处理得很好，很有可能承担更大的坏账风险，也有可能承受被公众指责的公共关系风险。

1.4 原材料价格波动的风险

在金融危机条件下，物价波动情况比较明显，与平时相比较波动会更大一些。传统上，电力行业一直都被视作自然垄断行业，几乎世界各国都采用国有垄断垂直一体化的经营模式。20世纪80年代，西方各国对于电力行业的规制也有所放松。重点是分解发输配售的一体化结构，在发电和售点环节方式进入规制和价格规制，从而使竞争范围得以扩大。我国从2002年以来，国家开始逐步放开煤炭价格，却还是不能全面管住电价，最终造成“市场煤、计划电”的体制性矛盾。这样的体质使电力企业在面对不断发生变化市场的时候，不能及时采取有效对策，它的价格调整与原材料价格的变化永远都存在一定的差异，所以，电力企业与一般企业承受的市场风险相比较，会高出很多。

1.5 企业资金链断裂风险

第一，电力企业资金回笼的风险不断加大，企业倒闭或者企业效益降低，造成企业不能或者不按时支付电费；第二，很多信誉不是很好的企业，也在金融危机的前提下，故意拖欠电费；除此之外，电力销量下降，而企业的运营成本也会随之下降，或者说投入运营的资金不会随之降低，这些都会造成回收的资金少于投入的资金，只要时间一长，就会出现企业资金链断裂的现象。

2 风险防范措施

2.1 加大投资力度

当前人人都在讲科学发展观，到底什么叫做科学发展观呢？口头上喊得总是要比实际落实简单容易得多，在落实过程中总是会出现各种各样的问题。金融危机发生了，国家政策唯一可以做的就是加大投资力度，在两年的时间内投入4万亿元。在这里，有一个概念需要明确，若是当年投资增加的部分是2万亿元，那么经济有9%的增长是很有可能的，但是实际上，这2万亿元需要怎么计算呢？是不是全部是新增加的呢？在这里有很大的疑问。因为我们知道，当年投资增加的部分才可能是GDP增长的主要因素，那么本身就需要投入的并不能计算在投资增加范畴中，例如，很多电力项目本来就要上的，可能审批提前了。那么这2万亿元中到底有多少可以推动GDP的增长？这同样也是一个疑问。

2.2 调整经济结构

针对这次金融危机，在某种意义上来讲，其实并非不是一件好事。它可以提醒我们的政府，经济结构应该进行调整，发展方式应该进行转变。我们确实应该对过去的发展方式进行反思，企业不应该仅仅是可以赚取利益，而是应该借助这一次金融危机进行合理有效地调整。再有就是出口退税问题，站在整个经济形势上来看，2008年10月之前讲出口退税是合适的，因为2000年的时候中国没有太多的外汇储备，通过出口退税方式可以争取外汇储备。而当前中国已经有2万亿元的外汇，与过去相比，是完全不同的两个概念。所以，应该将出口退税转变为内销退税，在内销的价格上下功夫，使老百姓在真正意义上实现消费，获得更多实惠。

2.3 积极拉动内需

在当前环境和体制下，财政收入比人均收入要远远高出，比GDP收入也要远远高出。换言之，在这么高的财政收入前提下，老百姓的收入增长7%、8%甚至9%都是十分合理的；但是因为养老、教育、医疗等诸多问题的困扰，老百姓究竟愿意将自己的收入拿出来进行消费吗？想要拉动内需，就需要解决本质性的问题。科学发展观的精神就是围绕“以人为本”，但是这样的精神并没有在实际中得以落实。例如，从当前分析，房地产行业对于中国经济而言发挥着极其重要的作用，同时也是拉动内需的重要部分，但是因为在最近几年中房地产持续膨胀以及高价位现象的出现，造成老百姓根本无法实现消费，事实上，老百姓的收益已经被弱化了。所以，应该从以下几方面着手拉动内需：第一，将个人所得税的起征点调高，例如，原来是200元，现在可以提高到5000元；第二，针对农民以及城镇低保人群每人发放1000元，大概估算一下，全国有十几亿人口，就会有十几亿元人民币进行消费，将本来需要消费的扣除掉，对于拉动内需也会产生良好的作用，这一点是尤为重要的；第三，利用上述的出口退税改变为内销退税问题。

3 电煤供应中的体制性矛盾加深，有利于推进电力体制改革

3.1 电力体制改革

作为我国改革开放的重要对象之一，电力体制的改革还需要不断完善和健全，从2007年4月6日国务院办公厅同意了电力体制改革工作小组《关于十一五深化电力体制改革的实施意见》以来，电力体制改革已经在业内得到了较大范围的认可和支持。电力体制改革的主要任务有以下几方面内容：①针对厂网分开预留问题要及时处理，电网企业主辅分离改革巩固厂网分开成果。②要不断加快电力市场建设的速度，进一步优化调度方式，将重点放在构建符合国情有序市场认可的体系。③对电力企业改革要继续深化，将合格的市场主体培育出来。④对于对电价改革要继续深化，从而使电价机制越来越顺畅。⑤研究输配分电方案，并且制定出来，开展试点工作。⑥对农村电力体制改革要稳步推进，从而使农村电力发展得以促进。

3.2 电煤供应的体制性矛盾

我国煤炭产量的一半以上是运用在发电中，从2002年开始，国家已经逐渐放开煤炭价格，但是也无法全面放开电价，因此“市场煤、计划电”的体制性矛盾就凸显出来。2007年到2008年9月期间，电煤供应愈发紧张，合同执行力差，价格持续上涨，煤质不断下降，导致电力企业出现亏损现象，从而使电网安全运行受到进一步的影响和危害。2009年电力行业对电煤的需求量进一步提升，电煤供应中的大部分矛盾都会对电力行业的健康发展产生严重的影响和危害。

3.3 矛盾推进改革

站在短期角度来分析，电煤供应中的体制矛盾会不断加深，并且对于电力行业的发展而言，也会产生不良影响，但是站在长远角度来看，也正是由于矛盾的激化，电力体制会得到更有力的推动，同时，很多相关附加机制的改革也会得到进一步的完善和健全。

参考文献：

[1]崔文起.谈谈电煤限价对煤炭市场的影响[J].商业文化（学术版），2008（10）.

[2]韩文轩.电力企业如何应对金融危机[J].中国电力企业管理，2009（4）.

[3]薜静.中电联分析报告：金融危机对电力行业的影响[J].高科技与产业化，2009（1）.

[4]杨松.金融危机给电力制造业带来的冲击和影响[J].金属加工（热加工），2009（4）.

[5]马春山.加强电力安全生产管理，创造企业稳定效益[J].今日科苑，2010（24）.