房地产经济协理精选(九篇)

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第1篇：房地产经济协理范文

第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。

第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。

房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。

第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。

第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。

第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。

（一）一级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；

4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（二）二级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；

4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（三）三级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；

3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；

4.有固定的经营服务场所；

5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：

（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；

（二）营业执照正、副本复印件；

（三）法定代表人任职文件；

（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；

（五）企业章程及内部管理制度；

（六）已签订的房地产经纪合同1份。

第十条房地产经纪机构从业限制

（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。

（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。

（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。

第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。

第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。

第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。

房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。

第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。

第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。

第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。

第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。

第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。

第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。

第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；

（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；

（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；

（四）提高或者压低经纪活动收费标准；

（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；

（八）虚假信息和未经核实的信息；

（九）签署损害委托人利益的合同；

（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。

第2篇：房地产经济协理范文

【关键词】职业岗位能力 实践教学体系 房地产专业

【中图分类号】G 【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2017）02C-0180-02

当前，用人单位对人才的要求发生了变化，不仅要求具有岗位技能，对个人综合素质也有更高的要求。职业教育是我国培养应用型人才的主要途径，职业教育的培养规格是以能力为本位，培养高端技能型人才。为了满足用人单位的需求，专业建设须以职业岗位能力培养为重点，加强实践教学体系建设。然而，我国很多校企合作仅停留在框架协议合作，存在不少问题，比如学生在企业实践机会较少，更多实践形式是到企业参观实习，接受简单的岗位培训，学生无法掌握岗位的基本技能。对学生职业岗位能力的培养有利于改善学校人才培养的规格，而这就凸显了校内实践教学的重要性。本文以房地产专业为例，探讨基于职业岗位能力培养的实践教学体系构建。

一、房地产专业的岗位能力与教学体系

（一）房地产专业的岗位能力。高职房地产经营与管理专业主要培养德、智、体、美全面发展，掌握房地产综合开发和经营管理的基本理论知识、专业知识和基本技能，毕业后从事房地产开发、经营、估价、咨询、营销及其他中介服务等，具有良好的职业能力和职业道德，从事一线工作服务和管理的高端技能型人才。主要面对四类岗位群：房地产估价、房地产策划咨询、房地产经纪和房地产开发及物业管理。其中，房地产估价主要职业岗位有房地产估价员、估价师，主要从事居住、商业、办公等各类物业价值特别是房地产抵押价值的评估；房地产策划咨询主要职业岗位是房地产策划员、策划师，主要从事房地产项目全程策划，项目前期定位、可行性研究，项目后期营销策划等；房地产经纪的主要职业岗位新增商品房和存量房的置业顾问，主要从事房地产居间相关工作；房地产开发和物业管理的职业岗位主要包括项目报建员、客户专员、物业管理员，主要在房地产开发公司市霾肯喙毓ぷ骱臀镆倒芾淼南喙毓ぷ鳌

（二）房地产专业的教学体系的构成及特征。高职房地产专业教学体系分为两大体系：一是硬体系；二是软体系。其中，硬体系主要包括教学主体教师、学习主体学生、传播介质教材以及教学环境要素；软体系主要分为两个方面，分别是主观要素和客观要素，其中，主观要素主要包括熟悉教学规律、教学过程以及洞察教学本质，客观要素包括有先进的教学思想、明确的教学目的和得当的教学方法。高职教学体系较为全面，但很多高职院校在实施过程中偏重理论教学，很多职业院校的教育方式都是模仿普通本科的教育方式，或对普通高等教育方式的局部修改，不符合高职院校的培养目标。由于高职房地产专业毕业的学生将来大部分从事经纪和咨询行业，因此很多高校按照管理专业的教学方式进行教学，以课堂讲授为主体。近年来，随着房地产行业的发展和高职教育理念的更新，高职房地产专业的教师都意识到房地产专业实践教学的重要性，但由于实训条件的限制和其他方面因素的制约，高职房地产专业在实训教学环节少，校内和校外实训投入较少。

根据高职房地产专业人才培养的知识、能力和素质目标，分析高职房地产专业实践教学体系主要有以下特征：一是技能性。房地产专业的实践教学体系主要是培养学生的职业基本技能，通过实践教学提高学生的技能和综合素质，逐步形成较强的实践操作技能，实现专业技术应用能力、综合实践能力与综合技能有机结合。二是专业性。房地产实践教学体系根据层次递进的要求，将基本技能、专业技能以及专业运用能力有机结合，培养学生运用知识的能力和创新能力。三是层次性。房地产专业实践教学需要连续不断地训练，在内容和目的方面都要体现出房地产实践教学的层次性，实现从感性认识到理性认识的逐步深化。四是区域性。高职教育需要服务于地方经济的发展，房地产专业也具有较强的地域性，因而，房地产专业的内涵式发展也需要符合地方经济发展需求，房地产专业的实践教学体系也需要符合地方产业结构发展水平。五是工学结合。房地产专业实践教学体系必须通过校内、校外，课内、课外有机结合，以“产学研”和“校企合作”的途径整合实践教学内容，实现共赢局面。

二、基于职业岗位能力的房地产专业实践教学体系构建

（一）明确实践教学体系要求。高职房地产专业实践教学体系教学目的是改变现有的教学模式，提高学生的综合职业岗位能力。在教学内容上，通过选择与房地产行业相关、与学生就业岗位能力相关的，具有系统性和典型性的工作情景问题，要求学生利用所学的专业知识和自身综合素质解决这些问题。在教学组织上多采用分组形式进行合作学习，以提高学生的协调沟通能力，在整个教学过程中教师仅仅是引导者，主要以学生自我学习、自我管理为主。在教学方式上，采用项目教学、工作过程导向、案例教学和模拟教学等多种教学方式。加强在教学过程中的及时反馈，重点对学生信息收集及加工能力的评价，采取学生自评、同学互评与教师评价相结合的评价方式。

（二）完善人才培养方案。在完善人才培养方案方面，应当注重以下几个方面：首先，设立学生素质拓展模块，如职业礼仪与沟通、演讲与口才等课程，将PS教学贯穿在计算机文化基础课程中，让学生自觉培养自觉的综合素质。其次，将专业核心课程与专业拓展课程相结合，注重培养学生的实际工作技能，特别注重房地产经纪及物业管理能力的培养，这是学生主要就业方向；房地产咨询和施工资料、施工现场管理作为专业拓展能力。再次，在房地产实践课程安排上注重循序渐进。第一学期开设房地产经济学和建筑制图与识图等基础课程。第二、三学期开设房地产市场调查和房地产项目策划等相关课程。第四学期开设物业管理和房地产开发与管理等相关课程，模拟房地产开发流程，培养学生运用综合知识解决自己实际工作的能力；实践教学课时比例占整个课时的57%以上，其中包括校内外实践活动。最后，职业证书课程教育，将课程教育与职业证书获取相连，比如房地产经纪实务课程和房地产经纪人协理证书相连；房地产项目策划和房地产策划师证书相连；物业管理课程和物业管理师证书相连，学生选择考取三个证书之一才能达到毕业条件。

（三）加强校内外实训基地建设。实训和实习是高职院校培养技能型人才的重要环节。因此，需大力发展校内外实训基地，特别是校外实训基地建设，让学生在真实的环境中得到锻炼。校外实训基地要注重实用性，选择规范的房地产公司，与企业互惠共赢，其中企业得到了稳定的人才供给和缩短了员工培训时间。设立校外实训基地注重核心基地与松散基地相结合，选择一些条件好的、在行业中具有代表的公司作为固定实训基地，实训基地应当离学校较近，方便对学生的组织和管理。当前，房地产行业发展态势较好，很多房地产企业对人才的需求也很大。因此，高职院校应该成立相应的实践教学机构与企业对接。校内实训基地应注意突出重点，保持实训设施的先进性，运用先进的设备提高对教学的适用性，并注重对校内实训基地层次性建设，满足相关专业对校内实训基地的需求。

（四）加强房地产专业实践教学方式方法改革。房地产行业具有特殊性，要求毕业学员不仅具备理论知R，更为重要的是具备专业技能和综合沟通协调能力。房地产运作的各个环节，如拿地、前期策划、报建、开发、销售、物业管理，每一项工作都需要灵活操作，房地产专业在培养人才时应当注意教育方法，根据市场需求培养人才。因此，不能拘泥于传统课程教育，房地产实践教育方法主要有以下几个方面：首先，现场教学。将课堂设在售楼部和工地，让学生在具体的工作场景中学习，调动学生的积极性。其次，模拟教学。通过模拟销售过程和开发过程，以此解决工作中存在的实际问题。再次，项目化教学，一门课程便是一个项目，其中包括很多小项目，学生完成了一个一个小项目后即完成了这门课程的学习。最后，根据工作过程导向展开学习，让学生融入真正的工作氛围中，实现在“做中学、学中做”。

【参考文献】

[1]马红英.基于岗位能力培养的专业课程教学研究与实践[J].石家庄职业技术学院学报，2012（4）

[2]张E，贺新.基于职业岗位能力的高职院校人才培养模式构建[J].常州大学学报（社会科学版），2015（9）

[3]吴旭君.以职业岗位能力为导向创建应用型人才培养模式[J].中国高等教育，2014（5）

[4]文海江.四川天一学院高职房地产专业实践教学体系改革项目研究[D].成都：西南交通大学，2010

【基金项目】广西水利电力职业技术学院项目“高职房地产专业实践教学体系改革研究”

第3篇：房地产经济协理范文

近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，加强领导

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（七）完善相关制度，规范中介行为

加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

五、转变政府职能，实行政务公开

各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展计划委员会

中华人民共和国国家经济贸易委员会

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理总局

第4篇：房地产经济协理范文

内容摘要：清末民初，江苏各地纷纷建立商会，它们不仅调解商事纠纷、维护工商业户权益，而且从事社会各类公益事业，对促进江苏区域社会经济的发展发挥了积极作用。

关键词：清末民初 江苏 商会

江苏城镇商会的创建

1903年，清商部要求各省将商业公所及商务公会等一律改为商会，“商务繁富之区，不论系会垣、系城埠，宜设立商务总会，而于商务稍次之地，设立分会，仍就省分隶于商务总会。”次年6月，上海商业会议公所率先改为上海商务总会，随后江苏各地商会相继成立，开全国创立商会风气之先，至1911年江苏各地共有商会64个（洪振强，2002）。

通崇海泰总商会。1902年，张顾逸梅等组建了“南通州商务总会”，因稍早于同年成立的上海商业公文公所，南通州商务总会成为中国近代最早的新式商会。1904年9月，通州、崇明、海门3县工商代表在南通州商务总会基础上成立了“通崇海花布商务总会”，张、刘桂馨分任总理和协理。不久，“联合通属之泰兴、如皋等县，先后设立分会，嗣扬属泰州东乡姜堰商务分会亦归附于通。……泰兴、如皋及泰州姜堰镇各分会均隶属于该总会。（丁进军，1996）” 1906年3月，通崇海花布商务总会改称“通崇海商务总会”。1910年8月，再改称“通崇海泰商务总会”，所辖分会遍及南通、海门、如皋、崇明、泰州、姜堰、海安、东台等地，会员达数万人。

南京总商会。1905年1月，江宁商务总会正式成立，以胭脂巷典业会所作为会址，刘世珩任总理。清江南商务局垫银千两作为经费，以“开通官商向来隔阂之情，联络群商此后团结之力，并筹议各业一切利弊、兴革之事，”作为商会的宗旨。江宁商务总会下辖江宁府、淮安府、扬州府、徐州府4府和海州的商务分会。民国后，改称“南京总商会”。

苏州总商会。1905年10月6日，苏州商务总会成立，公举尤先甲为总理，倪思九为协理，并选出议董16人。1916年，改称“苏州总商会”。苏州商务总会辖苏州、松江、常州、镇江4府和太仓直隶州等地商务分会，与上海、江宁两地商务总会共管江苏各地商会事务。

镇江商会。1904年，镇江商务分会成立，“设总理、协理、文牍、庶务各一人，各业董议员三十八人，城内外铺户营业较大者均为会员，遇事咸集会议。议员由会员于董事中公举，总、协理则于议员中公举。定章总理三年为满，年满另举，常年经费由各业按月捐助”（张玉藻，1991）。

常州商会。1906年4月，武阳商会正式成立，实行会董制，选出会董18名组成董事会，恽祖祁任总理。1907年，改称“常州商务分会”，隶属苏州商务总会。1912年，改称“武进商会”。1927年，商会实行委员制，设25人组成的执行委员会，另设11人的监察委员会，执行委员会举5人为常委，其中1人任主席。主席、执委、监委每届任期2年。

无锡商会。1905年，锡金商务分会成立，周舜卿任总理。当时无锡分设无锡、金匮两县，故名。锡金商务分会以“振兴两县之商务”为宗旨，实行会董制，每年改选一次。1912年，改称“无锡县商会”。1905年，江阴商务分会成立，不久改称“江阴商会”，“总、协理各一，以商家注册费、茧捐及会员常年费为经费，靖江商事并兼理之，辛亥划归自理”（陈思、缪荃孙，1991）。

扬州商会。1906年7月，扬州商务分会成立，周树年任总理。“后奉部颁商会法及施行细则，复改称扬州商会。因与甘泉同为府治附郭，故合并设立，其乡镇分会属江都者，为瓜洲、为仙女庙、为宜陵、为大桥，凡四所”（钱祥保、杜邦杰，1991）。

泰州商会。1906年，泰州商务分会成立，王贻哲任总理，任期一年，下设董事12人。1912年，改称“泰县商会”。1928年8月，改称“泰县县商会”（徐金城、张剑，2007）。

清末江苏商会多为“官督商办”，表面由民间工商业者筹建，实际上是受到官府的多方管制。当时，按经济地位或繁盛程度商会分为三个层次：省城和繁华通商口岸城市设立的商务总会（民国后改称总商会） ；“商务稍次”州县设立的商务分会（民国后统称商会） ；部分经济发达的乡镇设立商务分所。1906年3月，清商部为江苏商会隶属关系致函苏州商务总会：“兹姑就行政区域参合形势利便之外，略为分配：其苏、松、常、镇四府，太仓一直隶州等处分会，酌隶苏州或上海商务总会；江、淮、扬、徐四府，海州一直隶州等处分会，权隶江宁商务总会；通州、祟明、海门等处花布分会，仍隶通崇海花业商务总会。以后如有因地制宜之处，不妨随时酌定，以期变通尽利。总之，总、分会之实质在联络，不在统辖，非地方隶属政体可比。”商务总会、商务分会和商务分所形成纵向的联系系统，商务分会如遇重大商事讼案，常送交商务总会评判。1911年6月，为了统一领导江苏全省的裁厘认捐括动，江苏地区25个商务总分会齐集上海，成立了“苏属商会联合会”，以“公议关系苏属之商务事宜，研究商业之进步为宗旨。”民国后，江苏商会组织进一步发展、完善，社会经济生活中的作用越来越大，商会及会员数也不断增加。1912年，江苏有商会72家，会员有22418人，至1918年时，商会已有76家，会员达到27220人。

商会的主要职能

（一）商情调查

1906年，江宁商务总会总理刘世珩向商部报称：“江宁为省会之区，市廛栉比，商贾云兴，凡欲实行保商之政，非将各行业详细调查，编列商册,不足以便稽查而周保护。是以议员于光绪三十年曾将省城内外大小各宗行业牌号调查实数，计行业一百零八类，铺户五千三百三十二家，即经缮具清册，呈送在案。……兹届光绪三十一年终应行申报之期，所有宁垣内外大小各宗商业计查有一百十七类，共计铺户五千四百十七家。”

1909年5月，苏州商务总会开展商习惯调查，并拟订了《苏商总会研究商习惯问题简章》，“研究关于苏地各业习惯，分类条答，以备法部修律，而保商人之权利”，“商法所包者广，凡属商人，无论营业之大小，于法律范围皆有关系。不问何项商人，曾入商会否，苟有利害切己应行保护者，其营业之习惯与旧有之条规可作成意见书，投交本会或邮寄本会共同研究。”

（二）调处商事纠纷并维护工商业户权益

清末各地商会附设商事裁判所，专理商事纠纷。民国初，各商会附设商务公断处。1915年，江苏高淳、六合、吴江、太仓、吴县、宝应、泰县、东台、徐州等地商会均设有商务公断处，江苏是当时全国设立商事公断处最多的省份。

从现存的苏州总商会历年档案记录可知，苏州商会调处的经济纠纷案件最多，其中钱债纠纷案约占整个经济案件的绝大部分，其次是行业争执、劳资纠纷、假冒牌号、房地产继承等。但商会调处经济纠纷与真正意义上的司法审判仍有很大区别，地方商会裁决的执行往往需要借助地方官府的支持。1905年8月，苏州商会受理钱商徐津士亏欠庞秉铨股款一案，原由震泽县署接受双方的诉讼，后被移交苏州商务总会。苏州商会裁决徐津士赔偿原告庞秉铨5000元，但徐津士拒不缴款，苏州商会便移请吴县官衙协助押退，迫使徐津士交洋2000元，余款由震泽县衙“发封房屋作抵”。

（三）参与城市市容卫生、消防、治安、救灾等社会公益事业

1907年1月，苏州商务总会协助招股成立了农业肥料公司，既清洁了城市，又为农业生产积存了肥料。“查苏城街道向不清洁，卫生有碍，殊于警务攸关，张绅拟办肥料公司，以尽人厌恶之粪秽为培壅谷木之资料，清街道而益农业，一举两得，莫善于此，舆情断无不洽，一切亦无窒碍。”苏州“城内外坑厕各有业主，应由该业主自行清洁。所有人家垃圾、柴灰以及路头尿溺、马粪等，概归肥料公司收取，街道一律责成打扫洁净。”1908年，武进商会在商户集中地段设立水龙宫，成为常州最早的民间消防机构。救火会初创时，设备简陋，仅有用人力揿动的唧筒和盛水桶，水源靠担挑手提，常年由地段内商号轮流派人值班，报警则鸣锣传告。1919年，武进商会募资成立救火联合会，在城内设立6个分区救火会，城外设4个区救火会，各区救火会配备水泵1至2台，共有消防人员70余名，经费由当地工商户分担。

清末，苏州、无锡、镇江、常州、南通等地还组建了由商会控制的商人武装组织―商团。前后，政局动荡，江苏的商团武装对于维护社会安定发挥了积极作用。通州光复后，沿江，通崇海泰商务总会辖属的商团武装辅助地方军警维持地方治安，日间各营本业，夜间驻宿商会，分为上、下半夜两班，出发巡逻，与军警议定地点，分任防卫，以维秩序。1912年，常熟由银楼业、钱业、绸布业等发起组织商团，捐资购械，出人训练，加入为团员者，多属店主或经理，最多时有100余人。早晨出操，夜间出巡，对于保卫商业、防止盗贼、维持治安作出成绩。

（四）兴办实业教育

清末，江苏商会为振兴工商业以兴商学、开商智为先河，积极创办各类新式学堂，传授新式工商业知识和技能，培养“商战”所需的各类专业人才。1906年初，苏州商务总会纱缎业设立了公立初等实业学堂，因由苏州纱缎业筹设，故名。该校“专收业中十六岁以内之子弟，暂定学额六十名。依程度为本科、豫科两级，均定四年卒业。……概不收取学费，惟月收膳宿洋三元，学生一律寄宿”，所学科目有国文、算术、历史、地理、读经、英文、音乐、手工、簿记等。1907年，苏州经纬业商人创办公立初级小学堂，招收本业子弟、各店学徒40名，分甲乙两班授课，学生概名学费。同时，为满足学校教育的需要，苏州商会还设立了文明书局，组织人力编译各类教科书，先后编译出版了百余种教科书。

1906年初，昭文县梅里镇商务分会将镇上旧有虞东公学堂改办梅里商业学堂，“以猪捐为常年经费”，学生按原有文化程度划分4个班级，分别规定授课内容和不同的修业期限，学生“功课优者，给予花红（奖励）”，毕业后“申送高等学堂肄业”。金坛商务分会兴办的商余半日学堂，“招集商家子弟，计学生八十余名，广购商界书籍，课以国文、英文等项，增进其商务普通知识，为将来振兴实业基础”（潘君祥、沈祖炜，1992）。1905年，通崇海泰商务总会于通州城东南一废寺旧址修建商业初等小学校。1911年8月，该总会又开设了银行专修科学校及乙种商业学校（范铠、张謇，1991）。

此外，江苏各地商会还组织各类商品参加国内外“赛会”，在组织工商界抵制洋货、收回铁路权、反对不合理的捐税等运动中发挥了积极作用，促进了地方工商业的发展。

参考文献：

1.清商部.奏定商会简明章程[J].东方杂志，1904,1(1).商务印书馆，1904

2.洪振强.清末民初（1902-1927）商会网络结构探析[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2002(7)

3.丁进军.清末各省设立商会史料[J].历史档案，1996(2)

4.王焕镳.首都志（下）[M].上海书店出版社，1935

5.华中师范大学历史研究所，苏州市档案馆．苏州商会档案丛编（1905－1911）第一辑[M]．华中师范大学出版社，1991

6.张玉藻.民国续丹徒县志[M].江苏古籍出版社，1991

7.常州市政协委员会文史研究委员会.常州文史资料(第10辑) [G].江苏省常州市政协委员会文史研究委员会，1992

8.陈思，缪荃孙.民国江阴续志[M].江苏古籍出版社，1991

9.钱祥保，杜邦杰.民国江都县续志[M].江苏古籍出版社，1991

10.徐金城，张剑.泰州史话[M].江苏文艺出版社，2007

11.阮湘.第一回 中国年鉴（1924）[M].商务印书馆，1924

12.南通市政协委员会文史资料研究会.南通文史资料选辑（第1辑）[G].南通市政协委员会文史资料研究会，1981

13.常熟县政协委员会文史资料研究会.文史资料辑存（第1辑）[G].常熟县政协委员会文史资料研究会，1963

14.潘君祥，沈祖炜.近代中国国情透视―关于近代中国经济、社会的研究[M].上海社会科学院出版社，1992

15.范铠，张謇.民国南通县图志[M].江苏古籍出版社，1991

第5篇：房地产经济协理范文

一、基本情况

据调查统计，全县农村总人口数为469006人，农村劳动力（男16-50，女16-45周岁）总数为254831人，其中男141628人，女113203人。外出务工劳动力数65683人，占农村劳动力总数的25.8%。其中县外务工人员17101人，占外出务工人数的26%；县内务工人员48582人，占务工人员数的74%。县内务工人员中，在本镇（街道）务工人员28936人，占在县内务工人员数的59.6%，占外出务工总人数的44.1%。务工人员中，有工作岗位，春节后继续上岗的43206人，占务工人员数的65.8%。属季节性务工，农忙时在家，农闲时临时打工的17873人，占27.2%。有岗位和季节性临时打工人员合计占打工人员总数93%。春节前，因失岗或自愿离岗而返乡的农民工总计4604人，占总数的7%，至调查时，此类人员中已经就业上岗人员3116人，占67.7%。

二、农民工返乡的主要原因

全球金融危机使得我县部分企业从去年10月份开始出现生产减停和裁员问题。但根据我局对返乡农民工的动态监控、定期直报、企业裁员报批等情况，我县没有出现因金融危机造成的成规模的农民工返乡现象。本次调查显示，我县农民工返乡主要有三方面的原因：

一是春节期间集中返乡，回家过节。春节作为中国的传统节日，绝大多数企业放假。农民工不管是长期务工或季节性打工，都选择回乡过春节，这是农民工返乡的主要原因。所有外出务工的65683人中，因为春节原因返乡的61079人，占93%。

二是因企业裁员失岗或自动辞职离岗。部分农民工因所在企业生产减停、裁员、长期放假，不得不返乡。部分对所在岗位不满意，欲另择岗位或来年另有从业打算的，一般选择在年末之时离岗。本次作为重点统计的此类人员4604人。占外出务工人员总数的7%左右，比XX年（XX年统计失岗返乡人员3594人）增加1010人，增长28%。

三是少数农民工自愿离岗返乡。主要是回乡自主创业、回村从事种养业、或因年老不再务工、年轻人回乡结婚等原因辞职离岗返乡。统计此类人员648人，占1%，此类人员无求职意愿。

三、目前我县返乡农民工就业形势

我县农民工就业的特点是务工地点较近，一般在本县或在xx、xx、xx、xx、xx、xx等周边县市，少数远途务工的大多在xx、xx、xx、xx、xx等地。就近就地实现转移的占50%以上，由于多数离家较近或就工务工，求职就业选择相对灵活。异地远途务工人数少，失岗返乡农民工无明显增多。根据我局春节前对全县企业空岗情况调查统计，全县大中小企业自报空岗3200个，目前我县尚未出现无岗就业的状况，虽然我局在节后组织了为期一周的招聘洽谈会和送岗位下乡活动，但仍有部分岗位无人应聘。因此，我县农民工就业未凸现压力。

一是因为失岗而返乡的农民工无明显增多，因此对就业岗位的需求没有显着的增加。绝大多数农民工虽春节回乡，但未失岗，节后继续上岗从业。

二是企业发展迅速，提供的就业岗位显着增加。全县新建企业、扩产项目增多，镇域企业、民营经济、第三产业迅速发展，增加了一大批新的就业岗位，仅人力资源市场提供的就业岗位，今春就比去年同期多2100多个。

三是房地产业迅速发展，提供了更多的就业创业机会。一方面，虽遇经济危机房地产业相对低迷，但已具规模尚在苏醒拓展的建筑市场为一大部分农民工提供了就业岗位；另一方面，县城及各镇（街道）建成的一大批商业经营房及门店投向社会，吸引了部分求职人员转向自主创业，并吸纳了许多求职人员就业。

四是企业用工行为进一步规范。去年以来，我们认真实施《xx县失业预警机制》和《关于规范企业裁员行为的意见》，强化监察执法，企业用工进一步规范。同时，随着企业用人观念的转变和管理水平的提高，部分大中企业积极保障职工利益，虽然出现阶段生产减停，但能给职工发放生活费，有的实行“干一休一”等方式轮休，立足长远，规避困难时期的裁员，为职工保留了就业岗位。

五是就业渠道畅通。春节前后，我局积极筹备，通过电视、报纸等媒体广告，张贴标语进行宣传，深入企业调查摸底，于节后召开了大型春季招聘洽谈会和送岗位下乡活动，促进了求职人员与用人单位的对接。同时，劳动力市场坚持全天候、无休日办公，登记求职人员，推荐聘人岗位。就业办与各镇（街道）保障所使用就业网络平台实现就业信息互联，求职人员网上直报。通过全县村村聘用的劳动保障事务协理员，实现城乡就业县、镇（街道）、村三级联网互通，方便了农民的就业。去年以来，我局在包村过程中，还积极发挥部门职能，将服务农民工就业作为一项重要任务，深入开展调查摸底，组织实施“送政策、送岗位、送温暖”等活动，服务农村劳动力就业。

目前，全县返乡农民工就业已处尾声。调查数字显示的返乡未就业人员1488人，但其中有求职意愿的840人。近期，经过人力资源市场介绍就业或个人自行到用人单位就业的人员有433人。还有极少数求职人员对现有的聘人岗位或工资待遇不满意，还有部分农民工，特别是年龄偏大的或家庭妇女，根据家庭及个人特点，不愿从事固定岗位，选择到劳力自由市场找活打短工。在进行返乡农民工就业状况调查的同时，我局还同时在县电视台和劳动就业网了公告，对未就业人员，由县劳动就业办公室帮助联系就业，公告在黄金时段循环播出一周，但至今无人员联系。目前，县人力资源市场还有企业委托聘任岗位500多个。

四、下步重点解决的问题

虽然面对金融危机就业工作受到了一定的影响，但随着我县城市化、工业化步伐的加快和企业规模的拓展，加之实施积极的就业政策，就业环境相对宽松，政府无需刻意制造“饭碗”。但统筹城乡就业工作显露出的一些问题，还需在今后的工作中认真加以解决。

一是多渠道多形式加强对求职就业人员的技能培训。缺乏就业技能或技能素质偏低仍然是制约求职人员就业的主要因素。因此，必须强化对城乡求职人员的劳动技能培训，确保人人有技能。对已有一技之长的，开展技能提升培训，落实对口岗位；对缺少技能的，根据企业需求开展定向培训，推荐岗位；对有就业意愿外出务工的，培训后颁发职业资格证书，持证求职。同时，建立境外务工培训服务体系，培训输送境外务工人员。近期，我们将免费对600名培训合格人员颁发职业资格证书。为做好就业培训工作，我们建议政府加大投入，进一步加强对统筹城乡就业培训基地的设施配套和师资队伍建设，以发挥好劳动技校和基层企业定点培训基地的作用，开展好定向培训、订单培训和委托培训，为企业提供技能型、适用型人才。

二是加强就业服务网络建设。完善县、镇（街道）、社区、村庄四级互联就业网络，所有就业岗位归口汇总，通过网络互联直到村庄，利用网络送岗位下乡。同时，对求职务工农民工及个人资料，由村协理员、社区、镇（街道）到县就业办，从下到上反馈汇总数据，网络与企业对接，向企业推荐。我们还将通过建立务工求职农民工管理档案和全县企业用工数据档案，随时掌握农民工在岗位就业状态和下岗失业情况、企业用工情况，确保企业用人与求职就业密切有序衔接。为促进农民工就业，我们建议做好与部门包村工作的结合文章，让各部门包村组摸清所包村农民工就业情况的底子，并落实帮扶就业措施，积极帮助农民工找岗位，促就业。

第6篇：房地产经济协理范文

在2011年春拍大幕拉开时，一个叫尤仑斯的外国人抛售了1000件中国当代艺术藏品。一石激起千层浪，社会各界担忧这是否成为中国艺术品交易的拐点。但当我们看到中国买家在苏富比春拍上为一只“类属民国”的“霁蓝描金开光粉彩花鸟暗刻松石绿釉如意双耳尊”展开激烈争夺时，这种担忧又烟消云散。

此前，苏富比专家认为这件瓷器可能为民国时期的仿品，品相不够完整，估价为800至1200美元。在沉默的外国买家身旁的中国人最终以1800.25万美元（约1.18亿元人民币）成交，令人瞠目。

谁的盛宴？

业内人士纷纷表示，该物不可作为国内市场的价格参照物，但苏富比春拍上的疯狂举动无疑给本土的拍卖行以莫大的鼓舞。根据安涅丝艺术指数模型预测，2011年春拍前三大拍卖公司当代艺术作品的平均成交价格，预期比2010年秋拍的平均成交价格有12%左右的上涨幅度，相比2010年春拍的上涨幅度大约在25%左右。从实际成交额来看，这一看似大胆的预测显然过于保守。北京保利实际总成交额61.3亿元独占鳌头，中国嘉德、北京荣宝分别以53.23与51.66亿元尾随其后，瀚海与匡时的成交额均超过20亿元，同比平均涨幅为50%。2011年春拍在大佬拍卖行的满意和掌声中渐入尾声。

但是，千万别以为艺术品的成交实况真如数字那般漂亮。北京匡时拍卖公司负责人董国强在接受新华社记者采访时承认，假拍在拍卖界存在，这是市场发展的现状。

中国拍卖行业协会也承认上述几大拍卖公司普遍存在违规行为。根据各大拍卖公司的数据显示，2011年春拍的流拍率在15%左右。也就是说，实际的流拍率大于15%。佳士得在2004－2007年行情较好的时候流拍率低于10％。事实上，我们应该从苏富比的流拍可以看出春拍的趋势。董国强先生曾经预料，10亿元时代将由瓷器来开启。不过近年来价格迅速蹿升的瓷器，似乎有点后劲不足。2011年春拍，被苏富比喻为“世纪拍卖”的“玫茵堂珍藏――重要中国御瓷选萃”专场，成交额为3.99亿港元，低于拍前预测的7-10亿港元，而且相当数量的重要拍品出现流拍现象。之前媒体寄予厚望的清乾隆粉彩“最贵”瓷瓶，却以1.9亿港元流拍。

投资者对于天价藏品已经显示出谨慎的态度。今年开春陈逸飞的作品在蓉城再次遭流拍。据安涅丝艺术指数统计，自1991年至2011年的20年间，已逝的当代艺术家陈逸飞作品总计上拍643次，作品重复拍卖次数为238次，涉及的重复拍卖作品为100件，重复拍卖率为37.07%。重拍平均次数为2.38次。重复2-3次的作品有93件，重复4次的作品有6件，重复5次的作品有1件，即创作于2005年的《水乡回望》，连续两年4场拍卖，2次流拍。

很显然，艺术品市场的成交热点开始分化，过去被充分炒热的瓷器与字画开始降温。虽然今年春拍最高成交价依然是产生于书画――齐白石的《松柏高立图•篆书四言联》，但并没有突破去年的纪录――黄庭坚的《砥柱铭》。另一方面，过去尚未被挖掘与确认价值的领域在崛起，犀角、古董汽车成为新的热点。北京匡时推出的明清犀角雕刻专场推出的17件明清犀角珍品，成交额达到5456.75万元，创白手套（即成交率100%）佳绩。北京保利推出的古董汽车专场成交率达100%。

拍卖行大佬的漂亮数字，也让我们忽视了另一个事实，即这只是少数行家的盛宴，更多的中小拍卖行在惨淡经营，组织的拍卖活动门庭冷落。“重量级拍品必然选择流向已经发展多年的大拍卖公司，因为他们有更好的信誉、品牌和客户群体。”中拍协理论宣传部副主任欧阳树英向媒体表示。对于中小拍卖公司来说，策划自己的特色专场而不是模仿大佬们找大家、名品，才是更关键的举措。

资本陷阱？

今年春拍的大赢家当属刘益谦，2005年他斥资500万元买下齐白石的《松柏高立图》，2010年他花1500万元买下《篆书四言联》。5月22日嘉德拍卖夜场上，齐白石的《松柏高立图•篆书四言联》从8800万元起拍价，到4.255亿元，刘益谦成功出货，净赚3.5亿。如此手腕和魄力的拥有者，绝非一个普通藏家，而是资本运作者。当我们已经习惯艺术品的亿元天价时，我们依然为刘益谦的投资手段大吃一惊。

无独有偶，清钱维城的《雁荡图》手卷，在2002年中贸圣佳秋拍第一次推出以647万元成交，第二次，2007年中国嘉德春拍以2408万元成交，2010年北京保利春拍以1.2992亿元成交。历时8年，溢价近20倍。

自2007年民生银行推出艺术品理财基金以来，目前市场上的艺术品基金已有数十支，民间私募的投资基金更不胜数。高调购买、炒作、再高价出货，这些手段与资本炒作楼市、股市的手段如出一辙。刘益谦曾公开表示，他并不关心艺术品本身的内容。艺术品投资者并不是基于对艺术品本身的喜好与美学鉴赏，而是基于获利的预期。

刘益谦的这次出货，被诸多媒体理解为对艺术品市场泡沫的担忧。董国强则认为，人们对于艺术品市场价格的种种担心，是因为近几年艺术品受到各路资金的追捧，但如果与国际艺术品交易市场接轨的话，中国艺术品市场还处在初级阶段。这也成为大佬们看好中国艺术品市场的重要原因。在谈及价格问题时，他们总是习惯性地向成熟的欧美市场看齐，一如中国的房地产商将北京的房价向香港与东京看齐。

第7篇：房地产经济协理范文

在去年12月中国对外开放零售业后，面对日益增长的中国零售市场，外资零售商开始加速圈地。而随着今年2月份关于海外公司开展特许经营管理的新法律的开始生效，外资零售商更是急欲在特许加盟店领域抢占先机。

日本零售商Seven&IHoldingsCo董事长ToshifumiSuzuki透露，由公司控股的7-Eleven便利店计划于今年年底前在中国开设首家特许经营连锁店，并争取在2008年将特许经营连锁店数目增加到350家。

据《日本经济新闻》报道，Suzuki将前往中国参加在北京举行的零售商大会。7-Eleven便利店计划在中国推行特许经营体系，并希望最早能在今年获得中国政府的批准，然后将在当地公司和个人中选择特许经营者，开设特许经营连锁店。若一切进展顺利的话，7-Eleven有望成为新法律实行后首家获得批准的外资便利连锁店运营商。

7-Eleven便利店新闻发言人MinoruMatsumoto表示，他们将集中精力发展商店的运营水平，提供本土化的产品和服务。

在日本当地赫赫有名的7-Eleven便利店，于2004年4月通过与中国当地公司合作成立合资公司的方式进入中国市场，目前在北京拥有25家直营连锁店，且这25家店销售状况都不错，平均每家连锁店日均销售额达人民币11000元。

在不久前的国际特许经营（上海）高峰论坛上，数家海外特许品牌更是直接表达了他们对进入中国市场的渴求。

全球第二大快餐汉堡公司――汉堡王亚太区总裁史蒂夫・德萨特表示，在中国市场，他们将以直营模式起步，谨慎拓展，在直营店运作成熟后再考虑特许经营的扩张方式。

“经过20～50年，中国市场将变得和美国一样大。”史蒂夫・德萨特认为，海外特许品牌要进入中国市场，现在最重要的是打造供应链和培训体系，把握当地市场的特殊性。“我们的计划是用1～2年的时间摸索市场，用5～10年的时间开出1000家店。”史蒂夫・德萨特很看好中国市场的发展潜力。如今，汉堡王已在上海设立了研发中心、培训中心，还找到了专门研究消费者口味的合作伙伴。

今年6月始进入中国市场的汉堡王目前以独资公司的方式经营在华业务，100%直营。与汉堡王相类似，由于市场成熟度与法律环境的差异，许多海外特许品牌初入中国市场时都显得相当谨慎。

中国是速8酒店唯一做直营店的市场。“我们需要了解中国消费者的心理模式。”速8中国区CEO柏力表示。

中国连锁经营协会会长郭戈平透露，中国目前已有60多个特许经营品牌，特许业中世界前20强企业的70%已进入中国市场，前200强中已有60%进入中国。郭戈平表示：“中国的特许企业主要集中在餐饮业，商务服务业在中国刚刚起步，发展空间很大。”

据中国连锁经营协会统计，到2004年底，中国的特许体系达到2100个，涉及行业有50多个，加盟店铺总数达到12万家，是世界上特许体系最多的国家。

安捷伦中国总部入京

9月16日，安捷伦科技中国总部及研发中心在北京望京高新技术产业区开建，安捷伦科技特别委派执行副总裁兼首席财务官AdrianT.Dillon先生来京助阵。

AdrianT.Dillon说，北京的研发中心有一个团队，专门负责和大唐、中兴联系，配合CDMA和TDMA的研发工作。到2006年，中国将年产手机2.5亿部，这对安捷伦增强在华投资信心是个极大的促进因素。而把研发、销售、市场部门全部聚集在北京，将对安捷伦的亚洲业务产生巨大的带动作用。

安捷伦中国总部总经理兰涛透露，中国已成为安捷伦第二大高增长市场。该公司的调查显示，目前中国电子市场总价值为2000亿美元，并且每年以20%的速度增长。

安捷伦去年业务净收入为72亿美元。其中国总部及研发中心总建筑面积达28800平方米。他的到来，只是全球高科技企业眷顾中国的一个缩影。从2004年至今，望京高新技术产业区共引进跨国企业研发中心及高新技术企业120多家。全球500强企业中，已有北电网络、摩托罗拉、朗讯、西门子等8家入驻。

目前，北京市北五环路两侧正在逐渐形成绵延3公里、面积上百万平方米、产值过百亿元的望京商圈。望京科技产业区开发管理办公室主任表示，跨国公司的进驻，将带来更多企业落户望京。

德克士携第四代店重返北京 挑战麦当劳肯德基

两年前，台湾顶新国际集团彻底将在北京的德克士直营店全部关闭。当时，德克士食品开发有限公司副总经理邓仁荣对媒体说：“虽然目前还没有明确的时间表，但德克士在北京市场一定会重新站起来。”

现在，这一誓言实现了，德克士将中国首家第四代餐厅开在北京东三环富力城，重返“故土”的德克士正发出在一线城市再度挑战“麦肯”两洋快餐巨头的信号。

德克士原本是一美国快餐品牌，1994年在成都开了中国第一家店。1996年，台湾顶新集团收购德克士，并投入5000万美元，健全、完善其经营管理体系，使其成为集团继“康师傅”之后的兄弟品牌，并走上快速扩张的道路。

短短几年内，德克士先后在北京、上海等13个城市开出了54家直营店。在“2002年中国连锁百强”排名中，德克士以6.97亿元人民币的销售额位居第70位；在连锁餐饮企业百强中跻身第5位，并稳居西式快餐第3位。但在肯德基和麦当劳的挤压下，德克士在一线城市的直营店经营日渐惨淡。于是顶新集团迅速决定，德克士退出北京、广州等大城市，转攻麦、肯暂时覆盖不到的中小城市。

与目前全国的德克士店面不同的是，德克士第四代餐厅在店面设计和菜品上都有调整。每一款德克士的餐点，均为精选自各国知名的菜式，如照烧鸡肉饭、鸡排大亨和奶酪等；在用餐环境上，德克士四代店则引用正风行欧美的休闲简约装修风格。北京德克士食品开发有限公司协理顾子翔表示，德克士在北京、上海也将借助加盟的方式扩张，相比肯德基800万、麦当劳的250万元门槛费来讲，德克士的加盟费仅为25万元。他还表示，麦、肯两家的菜品重合率在70%以上，德克士将走差异化道路。除炸鸡类产品外，德克士还经营米饭等中式产品，现在还不断开发符合中国人口味的产品，将来争取做到70%的产品为自身独有。

联邦快递华南再设五分公司

世界物流业巨子联邦快递明显加快了对华南市场的拓展力度，其在华的合资公司――大田-联邦快递有限公司宣布，中山、佛山、惠州、珠海和江门等5个分公司同时投入运营。

在此之前，大田-联邦快递在中国的分公司已达13个，其中华南地区就有7个。此次5个分公司同时成立，使华南地区分公司的数量占到其总量的三分之二。

联邦快递中国企业传讯部的工作人员也曾表示，大田-联邦快递在中国的3个业务分区中，华南市场是重中之重。当初在与广州方面谈判时，联邦快递就对拉动当地经济的发展作了一些承诺。中国区总裁陈嘉良表示：“联邦快递将继续对珠三角增加投入，为即将在2008年投入运营的亚太转运中心积极拓展市场，进而带动整个华南地区面向全球的进出口贸易快速发展。”

目前，在四大快递巨头中，只有DHL与中外运签订了50年长期合约。去年年底，UPS耗资1亿美元高调与中外运“分手”；TNT目前正在洽购华宇物流；虽然在合资公司中，联邦快递与大田集团各占50%股份，但联邦快递主导合资公司已成为业内公开的秘密。随着今年年底中国物流业全面开放，有关“联邦快递意欲单飞”的消息甚嚣尘上。

对此，大田-联邦快递表示，合资公司成立6年来，已从最初的300名员工发展到3000名员工，从6个航班增加到23个航班，取得的成绩有目共睹。“从合资公司发展的现状来看，双方的合作是成功的，双方股东对此表示满意。对我们来说，目前最重要的事情是提升我们的服务，以满足客户的需求。至于将来的事，现在谁也无法预估。”

也有分析人士认为，对联邦快递这样的跨国公司来说，赚钱是最重要的，至于采取合资还是独资的方式，其实并不重要。

摩根士丹利携手上海盛融成功收购世贸大厦

上海盛融投资有限公司与摩根士丹利联合召开会，宣布以不良资产债权收购方式成功获得世贸大厦产权，收购价约9000万美元。

业内人士指出，这笔历时长久的庞大交易创造了海外基金沪上收购多项纪录，大摩和实力强劲的中国伙伴合作，收购不良资产再改造的投资模式也为今后的海外基金入市树立了榜样。

公开资料显示，广东路500号的世界贸易大厦1992年由一家沪港合资开发商建设并于1997年竣工，总投资约1.5亿美元。总建筑面积约6.8万平方米，其中地上38层，地下3层。值得关注的是，和以往大摩在内的海外基金独来独往的做法不同，此次大摩的身旁始终有国有独资的综合性投资公司上海盛融在身旁，这家投资公司注册资本为人民币30亿元，成立短短两年来大手笔不断。

“加快进入中国市场的同时也不断遇到一些不熟悉的情况，因此我们需要找到一家中国公司与我们建立长期的战略合作伙伴关系。非常荣幸的是，我们找到了理想的合作伙伴上海盛融。”摩根士丹利董事总经理兼亚太区房地产部总裁盖迪说。

“两年前我们就关注世贸大厦，可行性分析和尽职调查后才联手大摩成立合资公司――上海盛慧投资共同收购其产权。”上海盛融方面称，盛融与大摩的投资联合体确定以债权收购方式获得产权，在解决了部分楼层无产权、动迁费等难题后，投资方才完成了全部收购。

中华培训网携手融勤国际打造培训航母

9月，中国的专业互联网服务提供商――中华培训网与国际知名风险投资机构――融勤国际，在北京签署战略投资合作协议，不久后，融勤国际第一笔500万美元的资金将投入中华培训网，之后的第二笔第三笔资金将远远超过500万美元。随着资本的注入，融勤国际将参与中华培训网的资本运作，在进行服务领域和经营模式的进一步扩张和提炼后，作为“全球最大的培训平台”和“全球最大的资源中心”在2008年于纳斯达克上市。