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摘要随着房地产业近年来的蓬勃发展,在国家产业结构中的地位越来越重要。财务管理是房地产经营管理中的重要一环,起着核算与监督的作用。2010年,国家陆续出台了一批房地产调控政策,使房地产行业遭遇“严冬”,作为企业经营管理的参与者,财务人员更应该帮助企业领导出谋划策、渡过难关,本人仅就此问题提出自己的几点认识。
关键词房地产会计经营管理控制
房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产经营是指房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和。它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。房地产开发企业的资金运动在不同阶段表现为不同的资金形态,形成资金的循环与周转,会计应适应不同阶段的资金运动需要进行会计核算。
一、房地产会计的职能及特点
房地产会计是运用会计的基本原则和核算方法,对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的管理活动。具有多样性、核算对象具有开发经营周期长的特点。
二、房地产会计在企业经营管理中的主要核算内容
一般情况下,房地产开发过程主要分为投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。筹集资金主要集中在开发前期工作阶段,而对于成本控制则涉及开发过程的每个阶段,要保证有足够的资金开发建设并及时销售,实现资金回笼,同时力争工程成本不突破预算,并能按合同及时支付工程款,需要会计对各项融资方式做到心中有数,并对成本费用进行归集,制定相应措施,下面着重论述资金筹集与成本控制这两个方面。
三、新形势下房地产会计在筹资与成本控制中的作用
(一)资金筹措与风险分析
房地产资金筹措应遵循以下原则:安全性、经济性、可靠性。随着房地产市场的逐步完善和我国金融业的逐步发展,资金筹措的渠道越来越多。主要有:利用自有资金、向金融机构贷款、发行债券、预收房款等形式,对于股份制公司,还可以发行股票。企业在实际操作中,应选择最有利于自身发展的方案进行选择。
首先,企业应分析房地产开发项目的资金需要量,编制资金使用计划,资金使用计划应根据开发项目方案、施工及进度要求、不同阶段的开发工程量及资金需要量等进行编制。尤其是大额资金支出,一定敲定使用时间、每次使用额度等关键性问题。编制资金使用计划可以了解和得到不同时期与阶段的总资金需要量与自有资金之间的差额,这种差额就是房地产开发项目所需筹集的资金。
其次,在估算出所需资金量后,企业根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低,在以上资金筹措的渠道中选定资金来源。首先要确定利用企业自有资金和从企业外部进行融资二者之间的比例,其次是确定从外部融资的渠道和方式。
最后,在初步确定资金来源后,还要进行融资方案分析,比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本较低、融资风险较小的方案。
1.资金来源可靠性分析
分析资本金和债务资金供应是否落实可靠,应力求资金投入时序与项目建设进度和投资使用计划相匹配。
2.资金结构分析
最佳融资结构是指房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与方式进行融资时,加权平均资本成本最低的各种资金来源的构成及其比例关系。应合理确定内债与外债的比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例。
3.融资成本分析
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。一般包括资金筹集费和资金占用费,融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。如成本过高,则应适度控制融资规模。
4.融资风险分析
在融资阶段中,风险规避与控制是一个不容忽视的问题。为了使融资方案稳妥可靠,需要分析融资方案实施中可能遇到的各种风险因素,及其对资金来源可靠性和融资成本的影响。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
在不同时期,资金筹集的主要方式也不尽相同,在房地产市场普遍被看好的情况下,预售或预租是资金筹集的最好方式,而在购房者观望情绪浓厚时,则应尽量通过银行贷款融资、发行债券融资(股份公司可发行股票)、房地产信托融资等方式筹措资金,财务人员应在资金筹集过程中,努力帮助企业管理者出主意想办法,分析比较各种融资方式的利弊,力争使融资成本最低。
(二)管理与控制成本
房地产开发的成本管理分为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划,具体操作时,应结合本企业经营管理部门指定的项目管理规划制定财务部门的成本计划,并做好事前控制。
1.制定项目成本计划
成本计划通常经过确定总成本目标,成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。
(1)通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制的作用。
(2)逐层分解总成本计划目标。在前期阶段、施工阶段、销售阶段涉及到的所有成本费用支出层层分解,如前期准备工作中涉及的土地出让金、拆迁补偿费用、三通一平费用、契税等费用,在开发初期的规划设计费、制图晒图费等费用;施工队伍进入现场后的工程施工费用、临时用电费、供水、供热、排风、泵站、燃气等费用、以及电梯安装费、塑钢窗费、外墙保温费,验工阶段的工程监理费等。工程主体完工后的道路平整费、小区绿化费、路灯装饰等费用,销售阶段的备案费、保证金等支出,都先应根据合同、以前项目支出方面的经验等制定成本计划,并能够实时跟踪,对每一个阶段都实行控制,财务主管应在有各类人员参与的策划会议上强调成本控制的重要性,并制定相应措施,如编制工作流程、落实相关人员的职能和任务,注重合同的修改和补充、制定奖惩制度等,使每个阶段的各项成本力争不超支,如确实发生超支,应及时查明原因,并及时调整成本计划,力争做到总成本不超支,最终完成总成本目标。
2.制定期间费用计划
在制定期间费用计划时,应做到与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合,要按照企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划,并将确定的费用计划在各阶段、各部门进行分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。在年初应将整体费用计划落实到各部门,由各部门落实到相关责任人,并按月份上报费用计划,做到按月控制,超支及时发现并及时查明原因修改或订正。如办公费、汽车费、业务招待费、会议费、差旅费、职工食堂支出等期间费用,如能做到按月跟踪考核,基本可实现全年不超支。
3.加强日常控制管理
制定相应计划后,财务人员既要时时跟踪,同时应积极开动脑筋,对临时费用支出也要加强控制,如在财务费用的核算上,以销售某项目收款时使用POS机(银行销售点情报管理系统)为例,若一次性收取房款且房屋销售量不大,则应选择按次收费(每次50元手续费),若考虑到销售一户房屋需三次收款左右(收定金、二次房款、尾款),且房屋销售量较大,按1000户每户收150元手续费,需支出财务费用150000元,则选择按年收费较为划算(年费6000元左右,不限刷卡次数)。又如在办公费的核算上,应建议公司积极使用互联网、办公网络等现代办公工具,逐步实现无纸化办公,可节约大量办公费支出,并在公司大力宣传节支降耗观念,人人参与,节约办公用品、纸张双面打印、出差尽量乘坐火车减少汽车长途费用支出等,可节约大量费用支出。
随着调控进一步加强,房地产企业将面临新一轮的挑战,为了企业能更好的生存与发展,需要财务人员尽职尽责、充分发挥核算与监督的职能,并积极参与到企业的经营管理中来,与企业经营管理者一道,在市场中站稳脚跟并发展壮大。
参考文献:
[1]周小平.房地产开发与经营.北京:清华大学出版社.2010.
[2]谢经荣等.房地产金融.中国人民大学出版社.2002.
大家好!
非常感谢你们能给我这次竞聘的机会,今天我所竞聘的岗位是____(__)科技发展有限公司财务副主任。
首先请允许我向各位领导、各位同事介绍我的基本情况。我叫__,__县人,1991年毕业于_广播电视大学,所学专业是财务会计,同年_月份分配到__市化工厂财务科从事财务工作;——年——月获得会计师资格证书;_年1月加盟__集团并于同年_月份分配到__科技财务室,从事财务主管工作。在主管__财务工作的同时,本人在2001年6月至_月兼任__物业会计,在_年_月至_年_月份兼任迪美运动广场主管会计,在兼职期间任_执委会委员、全委会委员。在__工作的五年当中,我感受到了__这个大家庭的温暖,并与__科技同呼吸共命运。
我之所以竞聘__科技财务副主任这个职位,除了热爱财务工作外,是基于以下理由和优势: 1、具有会计师资格证书和15年的会计工作经验,完全具备企业会计机构负责人任职条件。本人从1991年8月份参加工作起就在__市一家中型企业从事主管会计工作,从事过总分类帐、收入、成本等会计岗位工作,对每个岗位都有深入的了解和认识。在__工作5年以来,我一直能胜任财务主管工作。
2、作为__的老员工,和__同成长共命运,对__具有深厚的感情。2001年2月,我到__财务部工作,因公司刚成立,那时的财务工作几乎是一片空白。我充分运用自己多年的工作经验和业务素质,从建立健全财务制度入手,狠抓财务基础工作,规范财务报帐流程,审核各项开支,同时拓宽工作思路和业务范畴,将财务工作逐步融入采购、合同、手续办理的各个层面,尽心为公司的业务发展服务。因财务管理到位,与税务、银行等相关部门工作关系融洽,5年来,公司未发生一起财税方面的风险。过来,因种种原因,__各项任务完成不理想,经济效益不佳,员工的收入普遍偏低,但我挺过来了,因为我是公司领导班子的一员,公司的荣辱与我息息相关,更重要的是,__员工的不服输、不气馁的精神,让我感动,也让我对__的明天充满信心。
3、财务人员的双重管理身份(董事局与所在子公司双重管理)决定了财务人员要做好监督和服务职能。监督就是维护股东的利益,监督所在子公司的财务运作,调控各项费用的合理支出,保证财务物资的安全;服务就是服务于公司,服务于员工,服务于客户,增收节支,谋取公司利润的最大化。本人在__财务工作岗位有强烈的责任感和职业道德,能做好监督和服务职能。
4、财务副主任作为会计人员要忠于职守,忠实的执行财务法规和企业内部的各项规章制度,勤于学习,不断提高自己的职业素养和技能,本人在工作上勤勤恳恳、遵纪守法、坚持实事求是、客观公正、保守机密,且善于与领导和员工沟通。
5、有较强的会计理论专业知识和丰富的会计工作经验,并努力做好传、帮、带工作。__成立五年来,出纳岗位已历经四位,其中有三位出纳没从事过出纳工作,也没有任何财务工作经验,在本人耐心的指导下,她们在一个月后都基本能胜任工作。
6、在公司资金紧张的情况下,配合领导搞好融资工作。今年上半年的几个项目的前期运作需要__垫支,__的资金问题如不能自行解决,那就会拿不到项目,势必影响董事局下发的各项经营指标的完成。根据__科技的实际情况,与领导协商后制定了一套项目融资方案,得到各方同意后,融资工作开展顺利,使项目能正常运转。
在__工作的5年间,使我深深地感到机遇与挑战并存,成功与辛酸同在。参加这次竞聘,我愿在求真务实中认识自己,在积极进取中不断追求,在拼搏奉献中实现价值,在市场竞争中完善自己,我深知财务工作的重要,也愿意与__科技全体员工同甘共苦,继续在__财务副主任岗位上尽职尽责,为公司全面完成各项经营指标尽一份微薄之力,我的工作目标是“以为促位,以位促为”,具体思路如下:
1、做好沟通及协调工作,积极为公司各部门搞好服务,且把服务的重心放在集成事业部、互联网事业部。集成事业部、互联网事业部发生的一切业务,业务前期洽谈、合同签订、设备采购、工程验收财务全程参与,收款手续的办理财务牵头办理,真正把服务一线,服务业务部门落到实处。
2、在今后的工作中,我将始终把学习放在首位,注重自身素质的提高。不断学习、不断进取,使财务管理工作不断完善,以适应新形势的要求。
3、协助领导做好各项工作,为领导当好参谋,及时向领导汇报资金状况及费用开支情况;注重调查研究,为领导经营决策提供一手材料和参考建议;
4、做好日常工作和交办工作,认真履行岗位职责,保证公司的资金安全;
5、财务部门作为公司的窗口部门,在公司资金较为紧张的情况下,搞好文明服务、优质服务就显得极为重要,必须耐心细致的做好解释工作。把公司的资金管好、用好。在资金紧张的情况下,首先要保证业务的开展,尽力把资金发挥更大效益。
如果我竞聘成功,我的处事原则和风格是,努力做到严格要求,严守纪律,勤学习、勤服务;以共同的目标团结人,以自身的行动带动人,用财务制度和岗位职责,照准自己的位置,在工作上一定让董事局放心,让员工放心。
关键词:高新技术企业;融资渠道;融资风险
一、高新技术企业定义及特点
(一)高新技术企业定义
高新技术企业,其是指在国家划定重点支持性的高新技术领域内,持续不断进行产品研发与技术成果转化,形成以自主核心知识产权为经营活动主要方向的知识与技术高度密集型经济实体。国家对高新技术企业的认定制定了一系列的标准。在界定企业是否符合高新技术认定条件时的,除引入R&D强度(也称研发强度),即是指高新技术企业中用于实验与研发的费用所占其销售收入的比重外,还在具体认定方面出台多项细则,应将其开发与生产产品和服务报由省、市级科技行政管理部门进行专项认定,另对于高新技术企业中的科技人员任用比例及技术性收入占总收入比例也同时进行了严格界定。例如根据科技部、财政部、国家税务总局2016年联合颁布的最新版《高新技术企业认定管理办法》中的规定:对具备大专业上的科技员工应占职工人数的10%以上,而且对于研发费用的比例也有要求,例如收入低于2亿元的,比例应大于4%。2亿元以上的销售收入,比例应大于3%,而且研发费用的60%应当在我国境内发生。对于收入方面,当年总收入的六成以上必须为高新技术产品(服务)业务带来的收入,满足以上要求,即可认定高新技术企业。
(二)高新技术企业的特点
高新技术企业要想有的放矢地实现新增长,就应抓住行业特征:
1.高额资金投入
新型技术研发与应用是高新技术企业未来发展的关键因素,所以其在技术与知识方面的优势胜于传统产业,但同时也正由于其强大的研发实力,导致高新技术企业势必要面对经营中持续的高额资金投入,才能解决应用技术取得收益的进程中带来的包括人员、设备、知识产权等在内的高额资金需求,借此实现新技术的融合与开发,以达到技术创新带动企业发展的核心动力。
2.发展与风险并存
高新技术企业由于产品特殊性决定其应承受更大的技术、市场、资金、管理等经营风险,尤其是技术风险,众所周知,新技术的研发常会遭遇诸如商业成效、研发难度、技术可行性等许多现实问题。在高新技术企业发展初期,除了巨大技术风险隐患外,其还将要承受严峻的资金风险,而对于处于发展势头的高新技术企业而言,一旦研发并推广的知识技术不再处于市场领先地位,也不具备调整发展方向的反应能力,它就将很快地被市场淘汰。再有,在高新技术企业技术研发成功后的产品推广过程中,其前期所耗成本会令高新技术企业不堪重负。同时,还有可能会因产品不紧俏而出现市场停滞问题,显然此时的市场风险较为致命。此外,高新技术企业一旦步入衰退期,维持其经营的方法势必是只能选择更新产品,届时又将会引发新一轮投资与市场风险。除此之外,高新技术企业还会面临更为尖锐的管理风险,常表现为随着其经营规模的持续扩大,相关组织体系也会趋于精细化,人才能力通常也会呈现出两极分化趋势,掌握尖端技术同时具备成本控制意识的人才相对稀缺,因此即便高新技术企业步入发展中期,管理风险依然十分突出。所以,对于高新技术而言,高风险高回报,高投入高产出也是其发展的一种模式需求。
二、高新技术企业融资中存在的问题
任何高新技术企业的融资无外乎两种方式:一种是内部融资,另一种是外部融资。而如何协调内外部融资不仅取决于高新技术企业的生命周期,还应着重规避高新技术企业融资中的现存问题。
1.现行阶段融资结构不合理
高新技术企业内部融资既能蓄积其生产经营活动中所需资金,又能将收益再次转化为投资进而降低筹集资产成本及交易费用,向社会传递利好信号。但单凭自由资金、留存收益、折旧沉淀、内部存量等方式的内部资金筹集,也一定程度上限制了融资渠道的拓宽。处于初创期的高新技术企业主要攻坚任务包括技术酝酿、发明创新及产品试销等环节,再加上技术被市场认可度不确定及产品线不标准,前期创立者也一般为技术人员,因而初创期存在高度的技术、管理等高风险。另外,初创期的高新技术企业尚缺乏可进行抵押担保的资产又没有央行的信用记录,使得金融机构等列示的外部融资条件显得较为苛刻,而各大金融机构由于逐利性目的对其投资一般持观望态度,所以二者之间形成了一道难以逾越的鸿沟。然而,尽管高新技术企业在企业生命周期的发展阶段融资结构明显改观,更易获得来自政府及更多市场资金的进入,但整体融资需求及融资结构仍有不足。所以,现阶段高新技术企业的融资结构不合理,会导致很多高新技术企业难以转型升级,而长期滞留在同一平台,技术不能与时俱进将导致大批高新技术企业遭致市场良性淘汰,从而引发高新技术行业一系列的失业流、倒闭流等社会问题。
2.风险投资市场发展不规范
(1)相关制度设计不合理。目前,风险投资市场尚未建立一个公平的运作平台,尽管2008年开始,我国在税法中规定符合条件的,国家需要重点扶持的高新技术企业,拥有核心自主知识产权的高新技术企业享受15%所得税率的政策优惠。但受传统影响,一些规制歧视仍未被消除,所以,高新技术企业的风投市场制度设计不合理将直接影响行业发展。另外,融资信息缺失、企业经营信息不对称,另外由于我国目前企业诚信体系建设还不够完善,主要体现在政府相关部门重视力度不够、执法不严、相关工作规范缺失、相关数据库及网络平台建设落后等问题,这些因素也会拉深各大银企之间对接的鸿沟,故亟需相关部门给予重视。(2)中介机构发育不成熟。融资过程除主要参与方外,还需评估、担保机构等一系列中介平台加以完善。而目前在我国的市场体制中,上述中介机构发育不够完善:评估机构也往往是效率低而收费高,且其出具的评估报告也时常缺乏公允性;担保机构由于成本和风险问题不愿向新成立的高新技术企业提供担保服务,因此中介机构不能较好地融入市场化机制运作中,以致整体经济效益普遍偏低,也会更加剧高新技术企业的融通资金问题。
3.国家政策扶植力度不够强
目前我国很多中小高新技术企业仍然面对融资难、融资成本高的问题,我国现有的高新技术产业支持政策,在实践中更多地倾斜于国有高新技术企业和已经发展成一定规模的高新技术企业,很多新成立的高新技术企业,甚至小微高新技术企业得不到国家优惠政策的扶持。此外,缺乏健全的信息共享平台也使国内企业受到严重冲击,以致其经营效益长期不佳,所以,国际环境的影响需国家加大扶持力度。再有,高新技术企业高风险特点决定其在发展中亟须政府部门扮演更为积极的角色,以营造融资环境、拓展融资渠道。4.金融机构尚存在融资偏好目前中国现行金融体制存在融资偏好,不利于高新技术企业的发展。另外,现行高新技术企业常受相关政策制约,采用银行贷款主要融资模式也会使其陷入不被外在融资环境认可的两难境地,使信用借贷举步维艰。还有,信用评价机制缺失,使融资方和借贷方都处于战战兢兢的境遇,融资方如若在经营中资金链断裂便很容易导致高新技术企业直接破产倒闭,而蒙受损失的贷款银行,亦会吸取经验教训、刻意拖延贷款,如此循环往复,便会再一次导致高新技术企业经济受损。
三、改善高新技术企业融资问题的对策
1.拓宽高新技术企业融资渠道
高新技术企业除充分发挥内部融资功能外,还应拓展外部融资新渠道。对于外部融资而言,现阶段的融资需求使银行、政府单一外源资金供应已不能满足融资需求,还应通过各方共同努力建立针对于高新技术企业的完善债券交易制度,风险担保平台等,将小额项目融资交由地方担保公司执行,这样地方平台会基于当地市场法则进行资质审核,减少投融资双方的融资风险,进而规避估测不当等问题而产生的资源浪费现象,另外,还可采用信托方式鼓励社会民众进行项目投资,已实现公私合营化的改革方向,进而在考虑融资成本最低性原则下,在高风险、高收益的综合权衡中,拓宽融资渠道,为高新技术企业实现资金筹措提供更多选择。
2.规范风险投资市场的深发展
2015年年末,我国上海地区已经推出了“如果单个高新技术企业风险投资机构投资失败,最高可获得600万的投资补偿金”的政策,这体现了我国政府对于高新技术企业相关的风险投资产业的大力政策支持力度。除此之外,各级政府还应顺应形势发展适时出台或及时修订风投市场的法律、法规,制定切实可行的制度执行,运作机制,监督机制等政策支持,培育规范市场主体,加强市场借贷信用体制建设,另明晰事权、产权划分,做好市场优先原则,以弥补高新技术企业征信信息不全等弊端,进而以规范风投市场为先,带动更多金融行业加入到为这样一个高风险、高回报的企业投资行业中来,以谋求双方的共同进步与长足发展。同时大力建设高新技术企业风险投资产业发展所需要的中介机构,政府要推出优惠政策来扶持评估、担保机构的发展,使高新技术企业能够得到有效的评估、担保服务,降低外界对高新技术企业投资的风险,进而有利于高新技术企业融资问题的解决。
3.加大高新技术企业政策支持
若从政府角度来看,通过科技管理体制改革,科技投入方式创新,并综合运用政府资助、科技贷款、资本市场等多种方式支持高新技术企业的融资,才能推动科技金融的改革创新,以更深层次地帮助高新技术企业实现未来的长久且可持续性发展。政府现已在解决企业融资难题中发挥关键作用,而随之经济的深化发展及行业资金的扩大化需求,政府还应积极推行相关诸如信贷融资担保,优惠贷款和税收减免等优惠政策及行业间的信息化投入,以促使优质企业发行证券,帮助其在创业板实现顺利推出,并充分调动信息化小组的工作积极性,以制定精确信息化建设战略,借此来实现缓解高新技术企业融资困境的目的。
4.以自身财务管理状况合理选择融资渠道
高新技术企业在进行科学合理地制定多项融资方案下,应注重资金的使用效率,以避免资金筹集过度而浪费;在积极转变融资观念下,进行内部控制与审计,以实现高新技术企业内部融资弊端运行机制的改进;在树立良好高新技术企业文化的背景下,提升整体技术水平与职业素养,以增强自身竞争力,进而形成良性运作与循环。总之,高新技术企业在融资决策选择时,应综合衡量,适度负债,才能充分发挥借贷杠杆的经济效益。例如在高新技术企业产品服务市场发展前景不明朗时,高新技术企业可以考虑采用互联网众筹模式来进行筹资。
5.加强外汇管理风险意识
银行等金融机构,还有高新技术企业自身对外汇风险管理的重视程度将直接关系到高新技术企业放贷业务的顺利进行。由于银行经营特性决定着它与外币兑换汇率的“作战”时刻进行,而随着我国经济的不断发展,人民币升值是不利于我国高新技术企业产品、服务的出口业务的,这会导致高新技术企业经营业绩的下降,另外高新技术企业很多融资与自身业务项目高度挂钩,人民币汇率的变动也会影响其融资能力。所以,解决高新技术企业银行融资现存问题,就需银行、高新技术企业等方面加强对外汇管理的风险防控意识。
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