房地产行业如何融资精选(九篇)

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第1篇：房地产行业如何融资范文

所谓融资就是通过一定的渠道筹集企业发展所需资金的一种经济行为，这对企业达成预定的经济目标和战略至关重要。随着社会主义市场经济的逐渐完善，我国房地产行业的融资渠道也日趋多样化，有通过内部的债权和股权融资、预售融资以及共同开发融资，也有借助外部的金融中介和信托等方式进行融资，这一方面提高了融资的效率，但同时也使融资风险相应增大。因为房地产行业融资过程中会接触大量的资金，如果在融资过程中缺乏对资金的有效管理，则不仅会影响到相关企业以及融资平台的融资成果，还会给整个行业的可持续发展带来不利影响。可见，在融资过程中加强财务管理意义重大。

2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义

1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。

2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。

3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。

3、房地产行业融资所面临的主要财务风险

1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。

2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。

3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。

4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。

4、加强财务管理的建议

1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。

2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。

3.及时分散风险。首先，要做好投资的区域性分散工作，将房地产投资从一个区域分散到多个区域，如可将只在一个区域从事开发项目的工作转变为在多个区域均进行项目开发工作，从而可以有效避免因一个区域经济不景气而造成的损失。其次，要做好投资时间分散工作，确立一个合理的投资时间间隔，避免因短时间内的市场或政策波动而带来的损失。

第2篇：房地产行业如何融资范文

关键词：房地产 财务风险 控制 问题

房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。

1、房地产企业财务风险特点

房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。

我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

2、房地产行业财务风险成因

房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

3、产品本身具有的特性引起的财务风险

房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

4、企业经营管理活动引起财务风险

我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

5、我国行业发展现状带来的财务风险

我国的房地产行业发展迅速，从爆发期到现在的深度调整期，每个时期企业发展模式都有所不同。从”土地"模式到现在“现金为王”模式的转变也在无形之中为不少企业增加了财务风险。“土地”模式倡导以土地储备量作为房地产企业实力的决定性评价标准，在实际企业操作中却将其极端化，各个企业竞相正当“地王"如，不断的用新拍土地带来的项目融资去获取新的土地，而拍得的土地又带来新的融资，这样的模式使得地价愈来愈高，而融资风险愈来愈大，最终承载却是银行与消费者。在健康的房地产市场中稳健的资金链应该是其主要特征，如何控制其资本结构而取得最佳的土地储备量并保证资金的使用效率是每个企业在各个时期都要重视的问题，也是房地产企业特有的并且必须要控制的风险之一。

第3篇：房地产行业如何融资范文

【关键词】房地产投资信托基金 法规政策 组织结构 运作模式

一、引言

改革开放以来，我国房地产业从无到有，特别是在确立了走市场经济道路之后，国民经济以每年8%的速度增长，而房地产业从1998年以来更是获得了平均每年20%以上的增长速度发展。但同时在我国房地产快速发展的过程中也出现不少的问题，其中融资问题尤为突出。作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限的矛盾、开发环节资金投入集中与来源分散化的矛盾、以及资金短缺与产业泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，成为迫切需要我们加以研究的课题。

另一方面，房地产投资信托基金（REITs）由于其具有集合各类投资者的资金进行专家管理组合投资的特点，不但能较好解决投资者的投资问题，亦能拓宽房地产企业的直接融资的渠道，是目前国际上大众投资房地产的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中国房地产金融架构，避免单一金融体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，并缓解中国金融体系的矛盾。本土信托与国际REITs必将在中国房地产金融的路径优化中融合发展。

二、REITs在香港的发展

REITs的主要思路是房地产金融证券化，是一种新型的房地产行业的融资工具。其核心是将投资和需求拉直，以金融杠杆来控制风险，减轻对银行的过分依赖，有效地分散了房地产的系统投资风险，减少房地产泡沫现象。

2003年12月，香港特区政府房屋委员会计划通过以REITs形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金，即发起设立领汇房地产投资信托基金。2004年11月4日，香港证监会放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。2005年11月25日领汇基金历经两年“磨难”，终于在香港挂牌交易，成为香港历史上首支房地产基金。

领汇基金属于房地产投资信托基金，是一个美式房地产的产物。与港式房地产运作模式相比，美式房地产的核心是金融运作，专业化经营，而非开发建设；而香港则是简单的开发和销售的模式，从李嘉诚提出的寸土寸金，到霍英东的楼花 创新，由于两大富翁的在房地产行业的成功，使得香港房地产囤积土地和炒楼花一时成风。

而领汇基金的出现，则在香港模式中渗入了美式的金融运作，一条新的投资渠道。对于那些喜欢买楼收租的人士来说，虽然能获得定期的收入，但也有很多麻烦，比方说欠租，拒缴租金；物业折旧需要维修；急需资金却未必能及时套现。还有，最重要的是投资物业金额不菲。而投资领汇基金就可以省去这些麻烦，它在市场上集资之后，将聘请专业的基金经理营运各类型地产项目。

三、我国发展REITs的意义

采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道。中国人民银行的121号文件大大提高了房地产信贷的门槛，而直接导致房地产融资成本的提高，因此，房地产行业迫切需要银行贷款外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。

房地产是资金密集型产业，而房地产业务的经营运做又具有很强的专业性，阻碍了普通中小投资者投资房地产，在银行抬高门槛的情况下，房地产投资信托是解决这一难题的有效途径。

REITs可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。

发展房地产投资信托基金业务首先可以吸引社会闲置资金，我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄，银行提高房产信贷门槛后，必有大量资金滞留银行内部，因此投资者非常需要稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资信托基金正好满足了这一要求，能提高经济运行质量。

其次，可以会吸引港台、国外投资者，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

一直以来，中国大陆的房地产行业是内地学沿海，沿海学深圳，深圳学香港的模式发展。但实际上，大陆的房地产特点和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每个地方都很贵；而大陆更偏向于美国的房产特点，中心城区很贵，但是郊区和周边却很便宜。专业的房地产经营者会选择合适的地，投资合适的项目，而不再是盲目的圈地，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。

再次，REITs可以改善房地产企业的融资渠道，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。加上，REITs上市之后，企业的运作将受到更多的外部监督，这将促进房地产行业的规范化操作。

参考文献：

[1]任佩，美国房地产投资信托REIT的模式及其对我国的启示，商业研究，2003.

[2]Morgan Stanley全球房地产行业报告，Global Equity Research， Peter Churchouse，2004.

第4篇：房地产行业如何融资范文

【关键词】房地产开发企业 风险分类 风险防范

一、风险研究的目的

房地产开发是一个开发周期长、融资金额大、效益风险高的行业。一方面我国房地产行业的管控和保障制度还处在完善的过程中；另一方面目前国内房地产行业过分依赖于银行信贷，无形中增加了银行环节的压力和风险。如果在这个时候企业忽视财务管理的风险，即时企业的盈利能力再强，那么就可能会造成企业资金链的断裂，甚至是破产。

所以需要房地产开发企业从自身的角度出发，从日常的活动中进行监督，才能及时的发现风险和调整企业战略。其中企业的日常活动不仅仅是指开发项目的开发建设活动，应该贯穿于筹资、投资、建造、运营整个阶段。这样才能有效的防患于未然。

二、财务风险的分类

1.资金风险

由于我国的房地产行业起步比国外晚，在融资方式上也较国外不成熟。目前我国国内大部分房地产企业的融资方式主要是通过银行的信贷，而银行的信贷往往取决于银行的贷款利率，这一因素是随国家政策变化而变化的。虽然目前这一阶段贷款利率出在一个较低水平，但回顾往年的利率变化，一般来说房地产企业都会承担很大的资金成本。另外影响房地产企业一个关键因素是要保持资金的流动性，只有足够的流动资金来支撑，才能维持企业的继续发展，而决定这一因素的是房地产企业的营销能力和当时的房地产销售环境，后者具有一定的不确定性。所以一旦企业的资金链出现问题，随之而来的银行信贷风险。

对于房地产企业的连续性投资活动来说，在之前的老项目未完全消化之前，是很难再通过银行进行信贷融资的。虽然目前有房地产信贷，房地产信贷投资基金等方式，但国内房地产企业会去尝试的不多，更多的会是通过民间资本来融资，这样无疑是加重了企业的资金成本，制造了企业破产的隐患。

2.管理风险

房地产行业是支撑我国经济发展的重要行业，房地产行业的产业链对于拉动地方税收收入也是一个重要环节。所以对于房地产企业的内部控制是非常有必要的。如果企业认为只要完成了前期的融资工作，就有了推动企业发展的稳定现金流，忽视了财务管理的风险，那么在企业运营后期，必然会造成一系列的问题。

同时虽然大多数房地产项目都会按要求进行税务和会计方面的审计工作，但审计工作最多只是事后的检查和对预期的风险控制，对于一些影响到企业现金流正常流转的因素，我们需要的是及时发现并尽快采取对应措施，这样企业才能健康的运行下去。所以如果不能不断的完善房地产企业的财务管理制度，那么就可能体现不出房地产企业的真实价值，给企业的投资决策造成影响。

三、财务风险的防范

1.融资方式的创新

目前国内房地产企业的融资方式还是比较单一的，很多是直接或者间接的通过银行的信贷来实现。而通过这种方式来进行融资的风险日益显露出来，银行成为了最后一道防线。所以我们要探求一条适合我国房地产企业发展的道路。例如可以采用债务融资、房地产信托、REITs等比较成熟的方式。

其中房地产信托投资基金（REITs）是专门针对房地产开发企业的一种融资方式，相对于其他的融资方式，具备的一定的针对性和专业性。一方面，REITs并不是通过债权来融资，这样就大大降低了企业的负债率，减少了的企业负担。同时还可以避免由于银行信贷融资所带来的信贷抵押风险，因为这种方式对房地产企业来说始终保持着控制经营权。另一方面，对于一般的信托产品来说，房地产信托投资基金具有很强的目的性，是专门针对房地产企业而设计的一种方式。其中最重要的是可以保持企业对资产的控制权。

2.加强对风险的防范

对于房地产开发企业来说，看一个企业能否持续发展，不单单是看企业目前的资金保有量有多少，而是看企业是否能保持一个长期稳定发展的资本结构。除了前期融资方式的选择，还需要在后期企业运营管理的过程中，从财务管理风险的角度出发，保证企业目前以及将来的现金流都能正常流转。

而财务管理的管控应该是一个贯穿整个房地产项目的管理控制活动，包括从项目开发前的预算控制，到项目建设中的调整控制，以及项目完工后销售时期的跟踪控制。同时也要考虑国家相关政策制度的出台对整个行业的影响。例如，今年5月1日将在全国正式推行营改增制度，在土地契税、购买建筑材料、以及房地产销售阶段的税收制度都有一定的变化，房地产企业一定要对于这种变化，及时预估对应的风险预案，使企业顺利地完成从营业税到增值税的过渡。

除了财务管理方面的控制外，房地产开发企业还可以通过可行

性研究报告来预估整个项目周期的风险。房地产项目的可行性研究

报告是反映项目在研发、规划设计、建设、销售等等环节成本效益的

报告。如果企业可以及时根据当前的状况调整项目开发的预计成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些风险。

四、总结

房地产项目都具有很长的开发周期，在开发过程中保持企业的财务状况稳定是一项重要的工作。在这期间企业会同时受到来自宏观经济环境和内部风险管理制度的影响。在目前大部分地区房价持续上涨的情况下，国家出台了一系列政策来维持房价的稳步发展。同时房地产企业要做好对财务管理风险的防范工作。一方面要加强对融资成本的控制，拓宽对融资方式的选择，借鉴国外一些成熟的多元化融资方式；另一方面要提高对企业风险管理的认识，尤其是对财务管理风险的控制。这样才能保证房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李琦钰.浅谈房地产企业财务风险管理存在的问题及对策[J].科技广场，2015，11：199-201.

[2]杨美.房地产企业财务管理的几点思考[J].内蒙古科技与经济，2016，01：48-49.

[3]韩平.分析房地产企业财务风险及其防范[J].财经界（学术版），2015，24：216+317.

[4]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，10：44-47.

第5篇：房地产行业如何融资范文

关键词：次贷危机　金融创新　融资　房地产

一、当前我国房地产企业面临的融资问题

(一)房地产企业融资渠道相对单一

目前，我国房地产业资金主要来自银行贷款。一方面，银行掌握了充足的资金，并且资金的供给也相对稳定，对于资金需求量大。周转期长的房地产业，银行是其最为稳定的资金来源；另一方面，同国家政策是密切相关的。国家对于房地产企业限制较多，通过直接渠道进行股权、债权融资需要更多的手续，受到很多的法律以及国家政策上的阻碍，这就使得企业并不能同外国企业一样使用更多新的融资渠道进行融资。造成了融资方式较为单一的现状。

但是由于房地产企业融资一味地依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，这样，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。并且商业银行无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求，房地产开发的资金得不到保障制约了房地产行业的生存和进一步发展。

(二)房地产融资市场体系不健全

目前，我国房地产融资市场体系并不健全，市场存在严重的资金供求失衡，造成了企业融资成本过高的现状，很多企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外。除信贷一级市场以外，还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。在二级市场上，通过创新传统信贷工具，住宅融资的渠道可以扩展到各种长期资金经营机构和个人投资者对信贷证券化资产的投资资金。这种资金来源多样化正是我们所要借鉴的，努力构建一个提高房地产金融资产流动性的市场体系。

(三)企业资金的周转受地方政府主义影响

目前我国房地产企业存在盲目融资的现象，大部分企业不结合自身的实力展开融资，或者大部分企业在进行融资时只是大概估算一个数额，这就为企业融资带来了隐藏的泡沫风险。并且这种融资需求并不完全是市场化运作的结果，有很大一部分是地方政府所推动。我国在20世纪90年代后期，开始发展房地产业，主要是为了增加内需、刺激经济。结果是房地产业带动地方GDP高速增长，也给地方政府创造了一个巨大的新财源。但随着房地产行业和社会整体经济的发展，地方政府视房地产业不再是一个简单的支柱产业，而是产业的全部。推动房地产业的发展，一些地方政府人为地制造需求，比如，大规模对城市进行拆迁，积极推进房改。

二、次贷危机对我国房地产行业金融创新融资的启示

(一)美国次贷危机不会影响我国房地产行业金融创新融资的进程

从美国的创新实践我们可以发现，金融创新是商品经济发展的客观要求，它促进了金融产品和金融行业的深化，降低了融资成本，提高了资本利用率，对社会经济发展起到了非常积极的作用。实际上，这次危机的根源并不在于金融创新的本身，而是美国的金融监管体制存在重大缺陷，放纵了相关市场主体使其违背了“注重风险控制”的原则。金融创新本身没有错，问题关键在于金融监管是否能同步跟上。若是美国金融监管到位了，高风险的次级贷款及其金融衍生产品在市场上就不可能发展到当今这么大的规模。所以首先应肯定房地产行业金融创新融资的积极意义，不能因噎废食。在现阶段我国金融机构产品品种单一、服务简单、利润严重依赖于传统业务和简单中间业务的情况下，开展金融创新尤为重要。只有加强金融创新，才能有效减少系统风险和市场风险，确保国家金融安全。

(二)加强房地产行业金融创新融资的风险控制

贷款发放机构通过打包方式转嫁给其他金融机构的风险，在其交易对手面临经营危机风险加大时，会通过利益链条的传递危及到自身。金融创新甚至使得风险更为集中和隐蔽，增强了风险对金融体系的破坏性。所以在房地产金融融资创新的过程中，首先应将风险管理理念放在首位，还要建立完善的风险管理和反馈制度，并使之机制化。确保能够跟踪并反馈市场的变化，以便于风险管理度的进一步完善。

三、当前情况下。我国房地产业融资创新的选择

(一)加快住房抵押贷款证券化

根据资产证券化的定义，住房抵押贷款证券化是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。住房贷款证券化对传统金融中介初级产品深加工，可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，从根本上解决银行“短贷长存”的矛盾。同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构，提高其经营效益。通过抵押贷款证券化可以将风险市场化，加速间接金融向直接金融的转化，其结果是房地产金融的资金来源更加多元化，分散了投资风险，促进房地产金融市场健康发展。

(二)建立房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。

由于房地产开发投资规模大，使得房地产开发需要投入大量资金，而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求投资者具备专业知识，这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资信托基金将分散于公众的资金集中起来，交由专业的基金管理人进行房地产投资。进行投资物业的多样化，对房地产投资风险有效分散，有效保证了投资者的资产组合效益。促进房地产行业的健康方法：另一方面通过开发企业获得投资信托基金，拓宽了融资渠道，减少了对银行贷款的依赖。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在内地2000万美元投向“中信资本，万科中国房地产开发基金”，2008年3月金地集团与瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团达成了协议，将共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台，即成立一个离岸公司，在美国和欧洲融资，转向投资国内房地产市场。

(三)加强海外融资

近年来流入房地产行业的境外资本有所增加。主要是与国内相比，海外市场的上市要求相对宽松：再且欧美一些国家房地产业的发展已基本上处于饱和状态，其利润空间不大，相比之下，我国的房地产业尚处于初期发展阶段，无论发展前景，还是利润空间都相对较大；中国加入WTO后，

国际金融一体化进程加快。外资带给境内房地产业的还有国际规范性运作、先进的经营管理经验和市场化竞争。因此有必要加快外汇管理体制的改革，利用和规范外资是房地产融资体系中需要妥善处理的一个问题。

(四)鼓励房地产企业发行公司债券

房地产公司债券是房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的、承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证。是一种重要的信用工具。对于开发周期长、投资额度大的房地产企业，发行债券是一种较好的选择。在金融危机形势下，投资人对信用风险持极其谨慎态度，相对于其他融资方式，公司债融资不仅具有其独特的功能，而且从发行到交易，信息更透明。监管更严格，因而具有良好的安全性。在公司债的市场上，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。事实上。停滞数月的公司债发行已有回暖的迹象。例如，2008年5月，万科A公告称，发行不超过59亿元公司债券的申请，经证监会发行审核委员会工作会议审核。获得有条件通过。这在很大程度上缓解了万科的资金窘境。

虽然我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段。存在较多问题。主要有：1.安全性低。我国虽然已经建立了公司债券的信用评级制度，但未严格实施，缺乏对信用机构、会计师事务所等中介机构进行有效的监控法规，不少中介机构对公司债券的评价缺乏客观的标准，致使某些不良业绩的企业在财务方面弄虚作假：2.收益性低。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，实际发行时往往不超过20％。中国人民银行多次下调银行存款利率，使公司债券和银行存款的利差越来越小，再减去利息税，债券的收益已经不能补偿公司债券的风险。3.房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是3年期，固定利率。到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力：另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

第6篇：房地产行业如何融资范文

关键词：房地产 税务筹划 风险

当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。

一、房地产企业的税收筹划风险

当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：

（一）法律风险

我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。

（二）政策风险

随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。

（三）财务风险

房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。

（四）行业风险

我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。

二、我国当前房地产税收环境

我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。

改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。

三、如何有效控制房地产税务筹划风险

对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。

（一）重视专业人才的使用

税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。

（二）借鉴专业的建议

在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。

（三）开展税收筹划工作

在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。

（四）加强风险意识

房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。

四、结束语

综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。

参考文献：

[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116

[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187

第7篇：房地产行业如何融资范文

一、我国地产企业融资现状

房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险，高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

二、我国房地产企业融资中存在的问题及原因分析

房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题。首先，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。其次，房地产融资的限制因素太多，对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经――资金链受到打击。同时房地产其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。最后，房地产银行贷款方式及金融创新太少，房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。

三、解决我国房地产企业融资问题的具体对策

（一）灵活运用金融工具

房地产企业经营管理在现代市场经济的趋势下，越来越金融化运作，其分工也日益专业化。如何有效地建立房地产金融平台，在平台上合理使用、充分利用房地产基金、房地产债券、房地产信托和资产证券化等金融产品显得尤为突出和重要。因而、房地产企业的融资渠道在已有金融工具的基础上，日益扩展，例如发行房地产信托计划、参股金融机构、收购上市公司等，为实现融资的目的，房地产企业需要充分使用多元化的融资渠道。充分利用现有的金融工具，可以从以下三个方面加强：

（二）开拓民间资本融资

对于资金较为短缺的房地产企业来说，通过与其他企业进行合作开发，也可以获得稳健的资金渠道，通过合作开发，可以获得需要的资金，也可以分散风险和资金负担。合作开发的形式较多：从合作企业伙伴的角度来说，可以与一家企业合作合作，或者多家企业共同合作；从合作的期限来说，可以形成长期战略合作伙伴关系，也可以进行短期项目合作；从合作的形式来说，可以采取紧密型的组织形式，也可以采用松散型的组织合作形式。通过向民间资本寻求融资，合作开发的方式对于缓解房地产企业自身资金压力、转移房地产企业财务风险有很大的好处。

（三）充分利用外资的融资渠道

第8篇：房地产行业如何融资范文

关键词：房地产经济；影响因素；发展策略；创新思考

房地产行业一直是我国经济发展过程中不可忽略的一个十分重要的因素，但是在当前的房地产经济发展中还存在着很多的不足，这些不足严重阻碍了我国房地产行业的发展和进步，众所周知，房地产行业在发展的过程中非常容易出现泡沫现象，这样就使得我国房地产行业随时面临着巨大的安全风险，在这样的情况下，一定要针对房地产经济在发展过程中产生的问题采取有效的措施。

一、房地产行业对我国经济发展的重要性

房地产行业的发展带动了国家GDP的增长，对国民经济发展做出了很多的贡献。从投资角度来说，房地产直接带动了GDP的增长，每年政府部门都要在房地产行业进行很大的投资，因此从这个角度说，房地产带动了GDP的直接增长。因此，保持房地产经济投资平稳的增长，对于我国国民经济的稳定也具有重要意义。

二、房地产经济波动的影响因素

（一）经济因素

这一因素当中主要包括了两个方面，一个方面是房产开发活动中涉及到的相关因素，一个是与房产开发相关的因素。宏观经济因素如果对房产的影响和其他产业都有一定的影响就会直接反映在经济运行的情况上，在经济发展的过程中，宏观因素主要是通过经济量和相关的经济参数起作用，宏观经济的变量和参数有很多，主要有国民的收入水平、消费水平、产业结构等。

（二）社会发展的因素

我国经济的发展使得我国人民的收入水平和消费水平都得到了很大的提升，所以人们住房消费的观念也发生了非常大的转变，这种转变也对我国房地产行业的发展有着非常重要的影响，这些因素的影响下，我国的放低产经济一定会有相应的增长，人们对住房在功能和环境方面的需求都有了一定程度的提升，这种要求上的变化也会增加房地产经济发展的空间。

（三）货币供给量的影响

央行在实际的工作对公开市场的操作进行相应的调整，同时对贷款准备金率按照市场发展的要求进行一定的改变，这样的情况下，央行的准备金和存款的数额也会产生非常大的变化，所以央行的贷款能力也会发生一定的变化，央行贷款能力直接影响到了购房者能否购买得上房屋，因为房屋的贷款是一个十分重要的因素，如果央行的货币供应量增加，贷款就相对容易，如果货币的供应量下降或者是存在着明显不足的现象就会使得贷款的难度进一步上升，这样也就会使得房价下降，这也就是说如果央行实行的是货币紧张政策就会使得我国的房价出现下跌的现象，如果实行的是宽松的货币政策就会引起房价的上涨。

三、房地产经济发展策略

（一）完善金融体系，从制度上控制房地产的发展

房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系，尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。但随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。

（二）货币政策、房地产信贷政策要有前瞻性

房地产业跟金融业的密切相关性决定了房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效调整，房地产泡沫就很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。

（三）加强和完善土地管理以避免地价上涨

土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫。因此，若想防止出现房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作，防止非理性预期的产生。

（四）健全金融制度

加强房地产行业和金融的配合，让房地产行业在平稳的金融环境下发展。国家财政部门要针对现阶段房地产行业发展的特点，对银行贷款结构上加大管理力度，对贷款结构进行优化调整，强化风险意识，加重贷款份额管理，进行贷款正规化管理，让房地产行业成为金融市场的一部分，强化金融市场和房地产行业的联系，从根本上解决资金缺少的问题。政府在进行金融制度管理时，要加大管理制度，为房地产经济的发展奠定一个稳定的融资发展环境。

（五）预计可完成的利润要在项目定性前进行合算

对房地产经济进行管理的最终目的在于实现企业利益的最大化，而检验企业业绩高低的最终标志则是企业在项目工程结束后能够获取多大的利润，这也是确保企业得以可持续发展下去的前提。

四、结束语

房地产经济时代，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。房地产产业是一国经济发展的基础产业，既受到整体经济的作用，又影响着整体经济的运行。房地产从业人员的素质日益提高，因此社会希望业内从业人员对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，以改善人们的住房条件提升人们的住房购买力，不断完善为消费者提供一个公平、公正、公开的市场，让大家在阳光下放心交易。这样才能够使得二者共同进步，互惠互利，为房地产经济的发展提供良好的助力，共同为增加国民经济贡献出自己的一份力量，最终推动我国房地产经济的不断向前发展。

参考文献

第9篇：房地产行业如何融资范文

【关键词】房地产企业 税收筹划 阶段性

一、我国当前房地产企业涉税现状分析

近些年来，伴着国家经济体制不断地成熟，房地产行业发展迅猛，紧接着房价日益攀升，不仅影响着普通大众的越来越多的住房需求，更是形成了社会的不稳定因素。？纵观高房价的具体原因，从拆迁、买地到建造、销售，较高的成本是造成高房价的重要原因，可以看到其中税费较高且最具筹划降低的可能性。房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集、涉及行政主管部门较多。正因如此，其涉税也较为复杂。其几乎涉及现在所有税种。并且房地产企业的税务管理过程中存在很大的风险，企业财务方面也在税务稽查面前屡屡出现问题，不仅不能省掉可以减免的税额，甚至多缴不该缴的税。同时，房地产行业的税收筹划专业技术人员的缺失也是该行业面临的重大税收筹划问题。这就要求房地产企业的税收管理需要对房地产行业性业务知识和税法知识都较为了解。

二、房地产行业的阶段性税收筹划

首先介绍一个简要的流程：签订土地出让合同――设立项目公司――立项――选址、方案审查、用地许可――办理拆迁许可――初步设计审查审批――施工图审查备案――工程招投标及备案――办理施工许可证――办理商品房预售许可――专业验收――竣工验收办证、备案――交房

通过简单的房地产开发完工流程，可以发现房地产行业阶段性明显，财税人员按照阶段性发展进行税收筹划适合大多数房地产企业。

（一）设立阶段

1.注册资本的选择。注册资本的来源也是可以选择筹划的一方面，房地产企业的建设周期长，资金需要量大，因此借款、融资对房地产企业来说是必不可少的。当前，我国房地产企业开发建设资金主要有银行信贷、外资投入、发行股票、内部积累等四个来源，即负债筹资和权益筹资。权益融资不需要偿还，没有偿债压力，根据盈利情况分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值税的计算中扣除，又可作为所得税的抵减项，而股息支付不能作为费用列支。所以在筹划角度来看，权益筹资效果是不如负债筹资的。

2.分公司和子公司的选择。分公司是不具有独立法人资格的，对子公司和分公司的税率及相关税收优惠政策方面我们国家有不同的税法规定，这就要求房地产企业在建立之前作出合适的选择。

设立分公司，好处就在于：首先，税务机关对其监管力度相对子公司来说更小；其次，在项目的建设初期公司基本会处于亏损状态，分公司的亏损对总公司的税前利润可以有一些减少以达到减轻总公司企业所得税负担的作用；最后，分公司和总公司之间的财产转移不涉及所有权的转变，因而是没有纳税义务的。然而在分公司的开发建设阶段总公司是负有连带的税务责任的，因而会给总公司带来一部分的危险。对于子公司的建立，利弊恰恰与分公司的设立相反。

（二）销售阶段

1.销售价格的选择。房地产企业项目销售价格的确定依赖各个因素，对销售价格的合理确定对房地产企业发展具有重要意义。从税收筹划角度来看，销售价格的确定主要依据是土地增值税的计算中增值率未超过20%的暂不征收土地增值税的优惠政策和土地增值税的四级超率累进税率。可见，房地产企业若提高房地产售价，房地产开发企业的税后利润可能增加、也可能减少，此时就要考虑如何做到利润最大。

2.销售收入的确定。房地产开发企业通过设立销售公司对新开发的项目进行代销或是转销。代销是指新成立的销售公司代原房地产企业销售其产品，同时向企业收取一定的佣金作为报酬。由于双方的关联关系，佣金的多少便存在调整的空间。房地产企业向销售公司所支付的佣金属于其成本费用的范围，可以在计算土地增值税时项目作为扣除项目。而销售公司所取得佣金尽管要缴纳营业税，但可作为企业所得税的扣除。转销就是销售公司先取得项目之后以自己名义销售出去，此时同样由于关联关系的存在，可以调整销售价格，因而减少土地增值税的计税依据。同时，由于销售过程中的交易成本费用增加，可以在计算企业所得税时增加扣除数额，使企业的土地增值税和企业所得税方面都达到节税效果。

（三）保有阶段