房地产风险案例精选(九篇)

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第1篇：房地产风险案例范文

一、房地产企业税务筹划的若干问题

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。

第2篇：房地产风险案例范文

[关键词] 房地产企业；财务风险；公司战略；财务风险控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作为国民经济新的增长点，房地产业为中国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产业的健康发展对于改善人民生活，调整产业结构，拉动经济增长起着至关重要的作用。本文以SK公司为例进行案例分析，通过对该股份有限公司财务风险控制流程进行研究及SWOT分析，得出该公司财务风险控制情况并对房地产企业财务风险控制提出相应的建议，具有一定的理论和实用意义。

1 SK公司财务风险控制情况

SK公司没有单独的风险管理体系，公司对财务风险的控制涵盖于内部控制系统之中。SK公司现行内控体系主要按照“控股总部、区域总部、城市公司”的“三级组织结构”进行管控，通过合理的岗位设置和人力资源政策，建立良好的内部环境并实施有效的控制。公司通过内部审计、内控检查、专业巡查等方式对内部控制进行监督检查，结合全面风险管理工作评估相关风险，并以内部报告、通报等形式确保有效的沟通，促进执行整改和制度修订。

公司对内部控制的实施采取多层次的监督、控制，内部控制体系。

董事会、审计委员会：负责审查、监督内控的有效实施和自我评价情况。

公司内部控制规范工作小组：负责指导、监督公司内部控制制度的建立、完善及其实施。

公司审计稽核部：负责日常监督。

外聘审计机构：对内控自评报告进行审计。

SK公司对于各类财务风险的管理目标和具体控制方法如下。

1.1 市场风险控制

SK公司的市场利率主要来自汇率风险和利率风险。汇率风险公司无法消除只能时刻密切关注。公司面临的现金流量利率风险是由浮动利率的金融负债产生的，而公司面临的公允价值利率风险则是由固定利率的金融负债产生的。针对利率风险，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮动利率，以此来消除利率变动产生的公允价值风险。

1.2 信用风险控制

为了降低信用风险，SK公司成立了专门部门，对合同另一方进行信用审批、确定信用额度、执行持续的监控程序以确保及时收回债权、以及对于过期债权采取必要的措施回收。在每个资产负债表日，公司会审核每一单项应收款的收回情况，对没有收回的应收款及时计提坏账准备。同时SK公司采用了内部政策及筛选机制，确保所有合同另一方均榫哂辛己眯庞眉锹嫉目突А3应收账款金额前五名外，公司无其他重大信用集中风险。

1.3 流动风险控制

SK公司采用定期分析债务的期限和结构的方法，时刻保证债务到期时有充足的流动资金来偿还。公司管理层也十分重视银行借款的使用情况，时刻确保遵守借款协议并对银行借款进行及时的监控。同时为了获得一定的授信额度，公司与多所金融机构进行融资磋商，通过授信额度来降低流动性风险。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中国上市房地产公司排名中，SK公司排名在前20名。根据排名，前20名可以分为三个战略群组。而SK公司隶属战略群组C。对战略群组C的SWOT分析如下。

2.1 优势

（1）市场挑战者或市场追随者；（2）规模较大；（3）品牌影响力较大；（4）进入壁垒高，避免过度竞争。

2.2 劣势

（1）跨地区开发风险；（2）行业过度集中于房地产，存在风险；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁垒较高，风险较大。

2.3 机会

（1）扩大国内经营范围；（2）塑造品牌影响力；（3）低碳环保的绿色住宅方向；（4）关注社会责任，提升企业形象。

2.4 威胁

（1）同类市场内存在竞争；（2）政府的管制与约束；（3）关于高房价的白热化的公众争议；（4）国外房地产企业进入市场。

根据SWOT分析中的劣势，可以看出SK公司业务过度集中于住宅地产和商业地产，且房地产开发地区过度集中于华中地区和东南沿海地区。行业和地区过度集中，如果国家政策对房地产行业或某一地区影响较大或房地产行业由成熟期进入衰退期，企业可能面临较大的财务风险。

3 房地产企业财务风险控制的启示

3.1 建立专门的风险管理体系

SK公司对财务风险并没有给予极大的重视，对财务风险的管理仅包含在内部控制体系中。公司可以建立专门的风险管理体系，如在总部设立风险管理部，总体评价和控制公司的财务风险。在下属公司设立直接责任人或部门来预测和评价公司的财务风险。预测或评价出重大财务风险时，有专门的项目小组或临时成立的项目小组来消除或减弱风险等适合本公司的风险管理体系，严格把控财务风险。

3.2 多渠道筹集，降低资产负债率

企业可以通过发行债券、与其他公司进行战略联盟、发行股票、房地产信托等方式将传统单一的银行贷款筹资方式转为多元化的筹资方式，来降低筹资风险。

3.3 多元化发展战略

在业务方面，可以通过多元化战略联盟、协同联盟、特许经营等方法进入其他相关联或不相关联的正处于成长期或成熟期的行业。可以借鉴行业龙头企业涉足银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地等多个行业的经验。在地区方面，企业可以通过研究其他地区的市场情况，选择适合本企业的发展潜力大的地区进行跨地区多元化发展，来降低房地产市场发生变化或可能进入衰退期给企业带来的风险。

4 结 语

通过对公司财务风险控制现状进行分析，研究房地产企业财务风险的防范措施，有助于提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，实现房地产企业健康可持续发展。

主要参考文献

[1]邢雪晨.我国房地产企业财务风险及其控制研究――基于远洋地产集团案例[D].北京：首都经济贸易大学，2014.

第3篇：房地产风险案例范文

关键词：房地产；评估；风险

房地产评估是房地产中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。

1 房地产评估风险体系构成

房地产评估风险由政府面临的房地产评估风险、机构和人员面临的房地产评估风险以及经济活动主体面临的房地产评估风险三个方面组成。

1.1 政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产评估风险最主要的是房地产评估带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发沉重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产评估值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的关系。

1.2 评估机构和评估人员面临的房地产评估风险

评估机构和评估人员是评估风险的直接承担者，评估机构和评估人员面临的风险主要现在以下几个方面：

1.2.1 技术风险

为评估行业广为接受的基本评估方法是成本法、收益还原法和市场比较法。从评估理论角度，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的评估方法进行评估时，是否掌握丰富的基础资料是评估结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得评估机构和评估人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，评估报告的叙述不完善或不完整也会在将来给评估机构和评估人员带来意想不到的后果。再者就是评估人员素质水平低。对于房地产评估基本理论掌握不牢靠，评估师通过考试但缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的评估风险。

1.2.2 政策风险

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般评估人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对评估方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿评估方法也发生了变化。

1.2.3 业务风险

即评估业务带来的风险。房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着许多问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在评估实践中经常遇到，给评估的结果带来一定的风险。另外一个方面，当评估机构或人员接受新业务时，对于评估方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给评估机构和评估人员未来带来风险。

1.2.4 经济风险

所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得评估结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题，甚至有些情况下也不是评估师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。

1.3 经济活动主体面临的房地产评估风险

经济活动主体是指与评估对象房地产在评估目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产评估结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款评估中，抵押物评估过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地产评估风险防范的措施

2.1 引进成熟的模式和做法，建立完善的技术规则，使估价技术有据可依

要向估价制度完善的国家学习，由权威机构对房地产估价技术以规则的形式固定下来。同时开发或引入成熟、高效的估价软件。避免估价人员在一些最基本环节出现问题。同时，还要完善房地产估价法规，强化立法的力度。法规对房地产估价业的健康发展尤为重要，要通过立法实现估价操作的规范化管理，保护估价机构和估价人员的合法权益；同时，为依法处理估价人员的违法行为提供法律保证。

2.2 加强执业素质教育和职业道德

作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。扎实的业务素质是做好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质，最好的途径是继续教育，如每年进行一次或几次的业务培训，将其制度化，并以学分积累的形式，作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。同时，房地产评估业的主管部门应该认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，定期强化职业道德教育。

2.3 加强行业自律，强化行业监管措施，风险责任承担落实到人

中国房地产估价师学会作为我国房地产估价行业自律性管理主体，已承担起对全行业的服务、监督、管理和协调职责。对估价行业内部存在的问题，都应该及时发现、及时通报；对重大评估项目有必要采取跟踪管理，全方位了解估价结果使用情况及反映。这样，才能提高学会的声誉，进而增强整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。房地产估价师学会还应该抽出相当的人力，开展估价业务的不定期和大数量的随机抽查，并可以采取异地估价人员抽查本地估价业务的方法。对一经查实的问题，按照估价协会协商制定并完善的风险承担规则落实到人，严厉查处。

2.4 健全评估行业的进入及退出机制

房地产评估是涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素质，对申请从事房地产评估业务的，应严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有的房地产评估机构和评估人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规的，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本，敦促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立地从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。

2.5 在实际操作过程中，评估风险的防范主要有以下几点

2.5.1 认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。

2.5.2 对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。

2.5.3 对抵押房地产、破产企业迅速变现房地产的估价，一定要坚持稳健、审慎原则，其估价值一般应低于现行市价，降低幅度要视具体情况而定，切莫高估。

3 结语

房地产评估面临的风险是多方面的，本文从房地产评估行业的角度对其面临的风险体系进行了研究，并对评估体系风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构和人员能有效地防范行业风险，有效地推动房地产评估行业的和谐、稳定发展。

参考文献

[1] 吴永位.对目前我国房地产评估产业现状的探讨[J].商业文化，2012（01）.

第4篇：房地产风险案例范文

关键词 房地产融资 风险 防范对策

一、房地产企业融资风险的种类

（一）利率风险

大多数房地产企业的资金来源大多是银行贷款，所以对房地产企业来说影响最大的莫过于利率的波动。房地产企业的资金周转期相对较长，在这个时期利率变化越大风险就越大。如果利息增加，企业的资金周转就更困难，资金链出现问题的可能性就越大。

（二）违约风险

筹资活动是房地产企业进行经营的前提，可是如果房地产不能及时足额地归还所贷款项，就容易出现违约风险。违约风险大体分为两种：一种是由于企业自身资本结构和融资策略不合理而造成无法偿还借款的情况，这叫做被动违约；另一种是企业出于牟利等别的原因而故意不归还借款的现象，这叫做主动违约。

（三）其他风险

主要包括意外风险（如操作不当或自然灾害所造成的风险）、汇率风险和国家政策变动风险等。

二、房地产企业融资风险的成因

（一）融资渠道过于单一

房地产业的融资主要有银行贷款、房地产信托、上市融资等方式。但就目前来说，在有关部门的调控下，房地产信托已明显降温，国家的政策使得这一融资渠道渐渐淡出人们的视线。对于上市融资，由于我国对于房地产企业的上市要求较严，审计时间长，手续复杂，成本较高，而我国中小规模的房地产企业较多，很多企业都无法达到上市要求。因此，上市融资对于大多数的房地产企业来说也是不太可行的一个融资渠道。相比之下，银行贷款对于很多公司来说是最方便快捷的一种融资渠道。可是对于房地产企业来说，一旦房地产市场遇到一些较大的波动，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。

（二）负债规模过大，资本结构不合理

企业本身的自有资金通常不足以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。由于国家税法规定企业的债务资金的利息在企业所得税前列支，而且债权人承担的风险比投资者要小，要求的报酬率又低，因此企业的资金主要来源通常是债务资金。但是过多的借入资本会导致企业自有资本与借入资本比例不恰当。借入资本的比率越高，企业需要偿还的本息就越多，企业的资产负债率也越高，丧失偿债能力的可能性就越大。[1]

（三）风险预警机制不够健全

由于房地产业属于资金密集型行业，需要大量的资金来维持正常运转，所以房地产企业应该有良好的风险预警机制来防范财务风险。可是目前有些房地产公司过分追求利益，忽略了对风险的规避。

（四）国家政策对房地产市场影响

作为资金密集型行业，房地产业直接受国家宏观调控政策的制约。自2012年以来，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，减少了很多购房者的购房欲望，也使得一些公司的资金链出现问题。

三、案例分析

（一）公司简介

K公司是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月23日重组，公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发，2009年4月更名为K公司。重组后，作为集团内的唯一房地产开发业务运作平台，K公司成为全国性大型房地产开发企业集团，在全国各地拥有11家房地产开发企业和项目公司，公司现有开发项目43个，占地面积300多万平方米，建筑面积500多万平方米，公司总资产110亿元。

（二）公司财务状况及融资风险分析

由表1可以看出，K公司的资产和负债都呈不断上升的趋势，这是由于报告期内公司不断扩大规模，经营业务不断增长。但公司负债的增长幅度远远大于公司资产的增长幅度，负债结构不太合理，容易造成难以偿还负债的风险。

由表2可以看出，K公司的经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额一直呈下降趋势，这说明K公司经营活动产生的现金流量金额远远不能支撑企业本身的资金需求。K公司的经营活动产生的现金流量净额出现负值，其原因主要是国家宏观调控政策出台后，经营状况不够乐观。而且，银行的信贷条件也做了相应改变，利率下降，放款速度减慢等一系列的问题在一定程度上也影响了现金的流入。

（1）偿债能力分析。流动比率和速动比率是分析企业偿债能力的一项重要指标。通常认为流动比率为2速动比率为1时则说明企业偿债能力比较正常。从分析中我们可以看出，K公司的流动比率3年来一直高于2，速动比率也一直偏低，说明公司偿债能力较弱。

（2）营运能力分析。公司的应收账款周转率呈逐年下降的趋势，这应该与报告期内国家的宏观调控政策有关。存货周转率下降则说明K公司存货变现能力较差，资金使用效率不高。

四、我国房地产业融资风险防范的对策建议

（一）拓宽融资渠道实现多元化融资

我国房地产公司的主要融资方式就是银行贷款，K公司的主要融资方式也是银行贷款。但这一方式受国家宏观调控的影响较大，所以企业需要建立多元化融资渠道，如房地产信托、房地产基金等，并大力推动中小房地产企业上市，通过发行股票的方式筹资，这样可以改善企业资金大部分来源于银行贷款的状态，从而分散风险。

（二）优化资本结构

MM理论认为负债规模要适度。如果筹资过多会导致企业负债过多，偿还困难，增加经营风险。但是如果筹资不够又无法保证企业的正常运营。因此，企业应根据自身的实际条件在融资风险与成本之间进行权衡，确定一个最优的，适合本企业的资本结构。

（三）建立健全的风险预警机制

企业应建立完整的风险预警体系对企业的发展与运营情况进行监测。首先确定目标和风险管理对象的范围，然后通过分析风险成因制定防范策略，然后建立风险预警系统，对风险进行预警，防范和控制，最后对结果进行考察和总结。

（四）提高企业资金利用率

房地产企业应建立一个科学的融资计划，对企业的资金管理进行程序化管理，每一笔开支都进行严格的审批，加强财务人员的专业能力与综合素质，使资金管理的每个环节都能被严格执行。同时减少企业过度预支的情况，不能仅依靠银行贷款来筹措资金，企业应该根据本企业的实际情况筹资，严格控制成本费用的支出。

（作者单位为黑龙江省大庆市开发区黑龙江八一农垦大学）

第5篇：房地产风险案例范文

【关键词】房地产；风险管理；研究

一、房地产项目风险管理的过程

（1）风险识别。风险识别是风险管理中的重要步骤，全面地识别房地产开发过程中面临的风险，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。（2）风险分析。风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。（3）风险应对。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排。（4）风险控制。跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。

二、房地产项目风险管理的方法

（1）风险规避。风险规避其实就是通过变更投资计划，从而规避原有计划的风险，是一种消极规避。虽然更显规避可以解决目前房地产项目的风险，但是由于风险规避只是对风险的消极逃避，不能从根本上解决存在的问题，更会给房地产项目带来其他的问题。在消极解决现阶段存在的问题的同时，减少了投资的收益。（2）风险预防。一般情况下风险预防是指在开发商未发生风险事件的情况之前，对可能发生的风险事件进行消除或者尽量减少带来的风险，将投资的风险率控制在最低。由于房地产项目投资的高投入、高风险的特点，做好风险预防是必不可少的。相比风险规避，风险预防是一种积极的风险应对方法，通过对房地产开发项目的干涉从而减少甚至消灭风险发生的概率。（3）风险损失减轻。在房地产项目开发时，开发商一般会对将遇到的风险损失情况进行预判，从而做出相应的解决和补救措施，这些方法都是对风险损失的减轻。相比风险预防，两种方法都是对风险的积极处理态度，但不同的是与风险预防相比，风险损失减轻不能降低风险发生的概率，但能降低风险事件发生后带来的损失。（4）风险转移。风险转移并不是对风险的消除，而是一种转移，开发商将风险以及责任转交给其他人。跟风险规避相同的是，两种方法都不能从根本上消除风险，只是将风险进行转移给另一方。在开发商遇到风险概率小损失大的情况时一般会采取风险转移的方法。（5）风险自留。风险自留分为两种：一种是开发商没有预料到的风险，当发生时别无选择的进行风险自留；另一种是开发商在考虑到社会影响、房产销售等各方面影响后对从而有计划的进行风险自留。风险自留不是对风险的解决，而是间接承认风险的存在，由开发商自己面对风险。为此大多数开发商在投资时都会在成本预算中增加一项不可预见费用。

三、房地产项目风险管理对策

（1）完善风险管理法律法规及风险管理制度。在我国，许多制度还在探索阶段，现行的法律法规不适应WTO有关建设工程项目风险管理。我们要针对建设领域内存在突出问题，尽快建立参照国际惯例并符合中国实际的工程保险和工程担保制度。研究合理的工程担保、保险的收费标准及费用收取办法等。（2）及时掌握国家调控政策。要有敏锐的时事洞察力，研究国家的政策方向，对症下药。这样就能在决策的时候既了解行业的动向又能规避风险，又掌握了国家政策，从而把房地产行业客观性分析的更彻底。把投资和决策的风险降到最低。（3）提高房地产项目及员工风险意识。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正的规避风险。企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。

在项目风险管理中，应进行科学系统的风险管理。用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求风险控制与管理方法，将风险损失降到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。

第6篇：房地产风险案例范文

近期，鄂尔多斯的房地产信托项目风险引起业界广泛关注。有关“鄂尔多斯房价从每平方米2万元跌到3000元”的消息，令众多信托投资者都涅了一把汗，房价大跌“牵连”地产信托，在地产信托三、四季度兑付高峰的大背景下，鄂尔多斯是否会成为地产信托兑付的多米诺骨牌？

“挤兑”峰口

日前，业内传闻此前经信托渠道大量融资的鄂尔多斯市房价大跌，令一度平静的房地产信托“兑付”难题再次升温。

一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波，令在鄂信托业遭受困局。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。业界普遍估计，目前“涉鄂”房地产信托可能逾25亿元，而从发行机构看，共有9家信托公司在鄂发行信托产品，主要包括中融信托、新华信托、中信信托、新时代信托、华宸信托等机构。其中，中融信托项目规模为11.635亿元，位居发行规模第一。

鄂尔多斯的房地产信托项目危局，是房地产信托项目风险的一个缩影。国内其他地方同样迎来了地产业信托兑付高峰。

用益信托工作室统计数据显示，三、四季度房地产信托的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元，下半年将迎来今年房地产信托计划集中到期兑付的高峰期。其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。

来自中金公司的研究报告称，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，三季度是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。总还款额约2500亿元。

有意思的是在地产信托兑付高峰期，其发行却再度火爆。据普益财富的统计数据显示，截止8月31日，今年下半年以来共发行79只地产类信托，募资总额超过250亿元，环比增幅在25%以上。同时，地产信托占据所有信托类产品的发行数量的头把交椅，占比在三成左右。

事实上，目前所有地产信托兑付平稳，并未出现此前一度令外界担忧的违约现象。

“外界之前过分炒作了房地产信托的兑付危机。”一位业内人士表示，地产类信托存在兑付危机的可能性很低。

借贷“痕迹”

“鄂尔多斯地产给信托项目的兑付带来了极大风险，原因是多方面的。”上述人士认为，关键是信托公司在风险控制上没有做好。鄂尔多斯有其特殊性，与其他地区相比地处偏远，民间借贷在当地渗透程度较深，摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在困难，信托所谓的风控流程大多流于形式。

据记者查阅，多款涉及鄂尔多斯房地产项目的信托产品，担保条件通常为项目抵押、企业股权以及项目人个人承担无限责任，甚至连矿产股权也在质押范围内。

“企业、个人信用经常反复担保，一旦陷入兑付困难，信托的权利很难保障。”上述行内人士还透露，鄂尔多斯的项目大多是民营企业，房地产、矿产、民间借贷混在一起。

事实上，上半年出现兑付危机的几项信托产品背后都有民间借贷资金链断裂的“痕迹”。

“即使有数家信托公司折戟于鄂尔多斯，但对行业整体影响不应被夸大。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，但信托行业不会导致系统性风险。房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30%～50%。各类保障措施基本可承受房价、地价30%～50%的跌幅，保证信托资产安全。

“清盘”提前

鄂尔多斯地区的项目风险正受到信托业的高度警惕。据公开信息，年初以来，超过40家地产信托提前清盘，尤其是三季度以来，地产信托提前清盘的的案例呈加速态势。金科地产龙头寺项目、深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划等多个信托先后清盘。

“信托公司要求提前清盘如果不是项目有问题，就是融资方不需要资金了。”用益信托分析师徐颖风表示，融资方不需要资金不外乎两个原因，一种是“不差钱”提前清盘，另一种是即使差钱也提前清偿，原因在于今年两次降息直接拉低了市场的资金成本，借旧还新还可套取利差。

日前，银监会非银部主任柯卡生公开表示，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大，“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性、区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。”

鄂尔多斯地产信托项目的兑付风险牵动着众多信托投资者的心。一方面是面对风险，一方面是高收益，投资者两难抉择。业内人士表示，房地产的兑付风险并非不可控，投资者只要做好事前功课，还是能规避风险的。

第7篇：房地产风险案例范文

红杉资本是中国市场最为活跃的VC之一，2006年成立以来，几乎每月投出一单，但是从未触碰房地产企业。

细数近年来的风险投资事件，只有美国华平投资集团一家VC有过投资地产企业的经历，先后投资绿城集团和中凯地产，目前绿城已经是香港的上市公司，中凯也在准备上市。

泡沫影响投资胃口

尽管华平投资有两项入股内地开发商的案例，但房地产市场并不是华平投资重点投资的领域，从华平投资企业的行业分布来看，和其他VC并没有多大差别，比较关注的是科技、消费品和医药保健等领域。

2007年1月，华平投资集团以增资扩股形式，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25%的股份，并向中凯地产提供近3000万美元用于房地产开发项目。目前，华平投资正在帮助中凯地产香港上市。

2006年7月，美国华平投资、老虎基金、新加坡淡马锡、渣打银行亚洲基金联合投资绿城集团。这次投资，华平只是跟随者，多家私募基金才是入股绿城的主力。

五合智库房地产顾问公司总经理邹毅告诉记者：“从行业成长性来看，房地产市场不是风险投资重点考虑的领域，VC担心泡沫问题，一旦出现市场风险，产品定价将出现下跌，而且房企上市难度大，风险投资套现的机会难以保证。”

VC的逐利以投资对象成功上市为基础，而中国的房地产企业一直以来不被证券市场所鼓励，有迹象表明境外上市的口子正在缩紧，这种状况更让VC知难而退。

VC不看好房地产，不过外资进入中国房地产市场的热情有增无减，一些私募股权公司（PE）和专门的房地产基金在国内投资仍在加速。

摸不透内地开发商

VC是在企业上市前寻求介入，而一些境外资本更愿意和成熟的上市房地产企业进行股权合作，新加坡凯德置地中国控股集团就表示，将在河南建业完成香港上市增发新股之后，出资6.01亿元认购其29.75%的股份。

凯德置地对河南建业进行资本渗透，主要意图是借助河南建业挺进中国中西部市场。正略均策咨询公司合伙人许朝辉告诉记者：“河南建业作为区域性的龙头企业，运作相对成熟，而且凯德置地也参与了公司的管理。”很多地区性开发商，由于经营不够透明，外资并不敢轻易与其进行股权合作。

在新一轮的限外思维中，政府更希望外资参与到房地产开发中，而不是直接购买物业。在这种背景下，外资基金加强了与国内开发商进行项目合作。一些资金吃紧的开发商，也乐意用项目股权换取外资。

今年上半年，荷兰ING房地产基金多次入股国内开发商的一些大型开发项目，3月下旬，ING房地产和重庆龙湖地产公司联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。同在3月底，这一联合体还以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。

第8篇：房地产风险案例范文

    以往研究文献表明,避免亏损和避免业绩下降是公司进行盈余管理的普遍动机,同时,由于特殊的退市制度规定,避免被退市已成为上市公司进行盈余管理的动机之一。下面将以在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的A股公司为例,研究一些上市公司如何利用投资性房地产进行盈余管理,以达到避免亏损、业绩下滑或被退市的目的。

    为避免被退市改变后续计量模式。海南航空是一家以航空运输为主营业务的上市公司,该公司2007~2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表3所示。公司2008年净利润-1588405000元,处于亏损状态,根据上交所和深交所的规定,如果2009年继续亏损,那么公司股票交易将被实行退市风险警示,这不仅会导致公司股价下跌,而且会引起监管部门的更多关注,对公司未来发展极为不利。因此,2009年海南航空有通过进行盈余管理避免亏损的强烈动机。2009年12月14日,海南航空召开董事会,审议并通过变更投资性房地产后续计量模式的决议,决定投资性房地产后续计量由成本模式改为公允价值模式,同时,将当年在建工程和自用房地产转为投资性房地产,使其持有的投资性房地产比原来增长28倍(4941854÷168701)。后续计量模式改变后,2009年投资性房地产公允价值变动给海南航空带来的收益为597743000元,是公司利润总额的1.23倍,如果公司没有在2009年底改变投资性房地产的后续计量模式,那么即使当年增加持有的投资性房地产,对公司当年净利润的影响也较小,2009年的利润将变为负数,公司将处于亏损状态。可见,海南航空于2009年通过改变投资性房地产后续计量模式,实现了扭亏为盈的目的。

    为避免业绩下滑增加投资性房地产。是一家以房地产开发与销售为主营业务的上市公司,该公司2007~2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表4所示。从表4可以看出,金融街2007~2013年每年的利润呈稳定增长态势。投资性房地产占公司资产规模总额的比例不大,但是却为公司利润平滑起到了重要作用。2008年3月17日,在金融街董事会审计委员会会议上审议通过了公司对投资性房地产采用公允价值记账的议案,该议案从2008年1月1日开始执行。从公司公布的2009年度年报的数据可知,公司将当年存货转为投资性房地产采用公允价值计量后,投资性房地产增值一倍多,带来的净收益为778431569元,占公司当年利润总额的40.60%,如果公司没有这笔收益,那么公司2009年的利润总额将变为1140697959元(1917461255-776763296),比2008年下降19.50%。从公司2013年的数据来看,公司当年增加了将近50%的投资性房地产,2009年因为投资性房地产公允价值变动带来的收益为1111427127元,占公司当年利润总额的38.63%,而扣除这笔收益后,公司2009年的利润总额将变为1765558966元(2876986093-1111427127),比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出,投资性房地产对金融街净利润的稳定增长起到了非常重要的作用。

    为避免亏损减少投资性房地产。车城是一家多元化经营的股份有限公司,其2007年至2013年与投资性房地产相关的数据如表5所示。从表5可知,投资性房地产是金宇车城资产的重要组成部分,尤其自2008年开始,投资性房地产占公司资产总额的25%以上,同时,2008年10月22日监事会会议审议通过变更投资性房地产后续计量模式的议案,由成本模式改为公允价值模式,这一改变使得公司当年由于投资性房地产公允价值变动带来的损失为3335500元,但2008年公司的盈利状况良好,因此当年的净利润为正。2009年,投资性房地产公允价值带来的收益为21175965元,为当年利润总额的两倍,由此可以怀疑,金宇车城存在利用投资性房地产公允价值变动平滑利润的动机,否则,2009年投资性房地产如果按照成本计量,那么当年净利润将为负。进一步分析发现,2013年下半年开始,公司持有投资性房地产价格普遍下跌,为了降低投资性房地产公允价值变动损失对当年净利润的不利影响,公司于2013年将近一半的投资性房地产转入开发成本作为公司存货,同时将收取的资金占用费转为非经常性损益,使得企业的利润由亏损转为盈利。由此,通过增加或减少投资性房地产,公司达到了平滑利润、避免亏损的目的。

    政策建议

    修订投资性房地产会计准则。投资性房地产与自用房地产之间的转换以及对后续计量模式的选择,尽管并不影响公司拥有房地产的真实价值,但却影响损益确认的时间,从而对公司财务报告盈余的大小产生一定的影响,并影响投资者的决策。因此有必要重新修订投资性房地产会计准则中相关条款,以减少公司调节利润的空间。具体建议如下:首先,限制两次转换的时间间隔,制定更加严格的转换条件。由案例分析可知,投资性房地产与自用房地产之间的转换已成为上市公司调节利润的一个工具,甚至有些公司为了调节利润,不惜频繁地在二者之间进行转换,如金宇车城就是如此做的。因此,为了降低上市公司通过频繁地进行投资性房地产与自用房地产之间的转换调节利润,有必要限制两次转换的时间间隔,同时规定更加严格的转换条件。其次,对公允价值的选择制定更加严格的约束条件。从案例分析可知,通过在房地产景气时期将投资性房地产后续计量从成本模式改为公允价值模式,可以实现公司增加利润的目标。尽管目前会计准则不允许从公允价值模式变更为成本模式,但是,有些公司如海南航空先是将投资性房地产转为自用房地产,然后再转为成本模式进行后续计量的投资性房地产,可见,将投资性房地产从公允价值模式变更为成本模式并非难事。为了降低通过改变后续计量模式进行盈余管理的机会,需对公允价值模式制定更加严格的适用条件。

第9篇：房地产风险案例范文

一、案例介绍

1981年～2005年的25年间，我国城市化率由20%迅速攀升至43%，但是一般的发达国家城市化率为80%，这之间有着大幅的增长空间。根据预测，我国的城市化水平在未来十年将保持年均1%上下的增长速度。这之间带来的巨大需求是显而易见的。房地产业在未来的十年内仍然是最具潜力和发展空间的行业之一。

（一）招商地产基本情况。作为在国内上市的房地产公司中排行第二的招商地产，其规模和体系的庞大是一定的，它的许多方面都具有学习和借鉴的价值。招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所、新加坡交易所挂牌上市。在中国房地产上市公司综合实力排名中，招商地产自2002年～2006年连续跻身TOP10十强，并以13.22亿元的品牌价值荣登“2005中国房地产品牌价值”第四位。

招商局集团是一个很庞大的体系，它直接拥有或间接控股近28家上市公司，这些子公司之间相互持股、相互控制，形成了一个密集的网，使得原本集中的股权分散开来。这样，一方面使其控制管理具有了灵活性；另一方面也增强了各自抵御风险的能力，可以有效抗击恶意收购行为。

（二）招商地产资本结构情况。筹集资金的能力对于房地产公司显得尤为重要，也就是说企业需要对资本结构和融资途径进行正确的决策。

1、总体情况。（表1）

2、资产负债率变化。纵观2000年～2006年招商局的资本结构变化，总体感觉是稳中有升。第一次波动发生在2003年，2003年比2002年负债有所下降且股东权益又大幅上升，导致了资产负债率的下降。第二次大的波动发生在2004年，这一年负债增加了23亿元，远远超过股东权益的增加额3亿元，从而大大影响了资本结构，使资本结构上升了12.1个百分点，到达了一个新的高度。2006年招商地产的资本结构又发生了飞跃，负债增加了近47亿元，股东权益增加了6亿元左右。

二、案例分析

招商地产经过近23年的发展，成为了行业中的佼佼者。本部分作者将对招商地产的资本结构进行较为全面的剖析，提出优化的招商地产资本结构。

（一）招商地产与国内同行的比较。所谓相形见绌，通过与其他房地产公司的比较，不仅能看出招商地产在行业中所处的水平，而且可以明确相关的改进方向。本文选取了2006年5月27日由中国房地产TOP10研究组的房地产十强上市公司。（表2）

1、资产负债率。从这十家上市公司的资产负债率来看，大部分都集中在60%～70%之间，最低的是G国贸，只有36.10%；招商地产的负债率排名第三。虽然如此，但是和大部分企业差距不明显，与行业领跑者万科差别也不大。这十家房地产上市公司的平均资产负债率为61.04%，招商地产资产负债率目前处于这十家公司的中上位置。对于招商地产来说，这是它近7年来达到的最大资产负债率，这说明其管理层充分利用融资空间的举措落到了实处。总的来说，招商地产选取的资产负债率在这十强中是比较适中的。

2、负债结构。流动负债相对于长期负债具有低成本性，因此受到我国企业尤其是上市公司的青睐。观察房地产上市公司的负债表发现，他们的流动负债项目比较丰富，短期负债、预收账款、应付工资等科目金额不相上下，这与房地产企业的预售制度是分不开的，这一部分资金的成本很低，为房地产公司大大降低了资金成本。而且表1的数据也充分说明了我国房地产上市公司对流动负债的喜爱。流动负债比率达到80%以上的屡见不鲜，相比而言招商地产的59.31%是非常保守的，招商地产较多地使用长期负债来满足企业长期性资金的需求，这对降低企业风险是很有必要的，但招商地产还可以适当扩大其流动负债的比例，尽量不要用长期负债来弥补短期经营资金的需求。

（二）招商地产资本结构的优化。选取恰当的资本结构是在风险与收益之间的权衡。这个权衡点就是使得企业价值最大化的资本结构。通常认为，当企业的WACC达到最低的时候，企业价值达到最大。但是在实务中，不同资本结构下的负债成本没有办法准确获得，所以很难计算出最优的WACC。本文借鉴由孟建波和罗林在若干假设基础上，以企业价值最大化为原则提出的企业最优资本结构方程：

假设：首先，企业是公开上市公司，并且企业资本结构中仅含有自有资本和借入资本；其次，企业自有资本价值是其上市普通股的市值，企业借入资本价值为其上市债券市值；最后，资本市场是完全的。

其中，V是企业的总资产，r为企业资产收益率，I是企业利息，F是企业固定成本，b是企业的最优负债率。

在计算过程中，I以财务报表中的财务费用代替，以固定资产折旧加长期债务利息代替F。从招商地产2006年年报中得知：公司总资产V＝142.02亿元，税前利润总额7.18亿元，企业固定资产折旧为0.645亿元，企业利息支出0.03033亿元，企业长期负债利率为7.11%。即V＝142.02，r=6.19%，I=0.03033，F=3.45208，代入计算得：b=72.80%。

当前招商地产的资产负债率是68.33%，与模型所计算出的资本结构相差4.47%。这说明，当前的资产负债率是比较适当的，但是还有上升的空间。

企业最优资本结构方程计算出招商地产的最优资本结构，为招商地产最优资本结构的决策提供了一个基础，避免了分析过程中过于笼统和主观臆断。但是，影响资本结构的因素是多方面的，而方程考虑的因素毕竟有限，同时还受到假设条件的约束。

三、总结

招商地产目前的资产负债率为68.33%，在房地产上市公司综合实力前十位的公司中来说比较适中。其根据最优资本结构方程得出资产负债率为72.80%。理论上说，招商地产的负债率还有上升空间，但是我们发现，招商地产现有的资产负债率是其历史最高，而且近几年来这个指标一直在上升，公司风险也随之迅速增加，但并不意味着，企业具备了相应的承担风险的能力，因而是否要保持如此快的资产负债率上升趋势还有待斟酌。