房地产的金融属性精选(九篇)

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第1篇：房地产的金融属性范文

金融化大势所趋

房地产业面临的种种变化使得房地产金融化成为此轮转型最重要的趋势。实际上，房地产业天然就具有实体经济和金融经济的双重属性。由于房地产是优质抵押品，且是“无转移抵押”，从它产生的第一刻起，即具有金融化的倾向。例如开发商拿房地产到银行抵押，抵押的是产权，而使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款。充分利用房地产的金融属性，可以引导出很多很精彩的房地产金融活动来。

作为房地产开发商，要认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战和抵抗房地产的风险。

在盛世神州与房地产上市公司前五十强的交易过程中，发现大型房地产上市公司把自身的长处作为金融交易过程中讨价还价的要素。例如，房地产开发商的品牌要折价，统一设计要折价，统一采购要折价，团队业绩要折价，再加上土地本身，以及附带的房产，企业自觉地实现了金融化的过程。不无夸张地说，对于房地产金融的自觉性程度如何，以及掌握房地产金融的资源程度如何，决定了房地产企业的市场份额，进而决定了其生死存亡。从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地长行业金融化的过程中，房地产基金有着举足轻重的作用。房地产基金是房地产直接融资的重要组成部分。根据国家金融“十二五”规划，非金融企业融资规模占社会融资总规模将达到15%。房地产基金具备中国金融改革的政策优势和专业优势，其诞生可谓“恰逢其时”，将在房地产金融中发挥越来越重要的作用。

首先，房地产基金对于开发商来说是“雪中送炭”。由于开发商缺少扩张规模的资本金，而待开发项目往往资本金需求极大，自有资金跟不上所需资金。此时，房地产基金可以“雪中送炭”，与开发商共同承担“资本金”。

其次，对于金融机构来说，房地产基金能够“锦上添花”。在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，房地产基金就可以进入，等到“四证齐全”、“五证齐全”时再撤出。当开发商由于资金出现问题，基金作为共同开发商参与进去，既可以帮助金融机构脱身，又可以帮助开发商完成最后一跳。

最后，对于社会投资者来说，房地产基金能够起到“保驾护航”的作用。通过房地产基金，社会投资者把资金交给有经验的机构进行经营管理。房地产基金的经营管理因为专注，所以专业，可以减少风险、保障收益。

专业的房地产基金除了向房地产商提供资金之外，还可以提供市场定位、成本控制、产品营销等增值服务，使得项目获得更好的收益，拥有更好的安全性。

中国房地产基金的总量很低。据统计，2010年约为100家，2011年房地产基金的规模约为1000亿元，和全国房地产贷款额10万亿相比，仅为1%。从发展前景来说，可谓前景广阔，空间巨大。

第2篇：房地产的金融属性范文

【关键词】地理信息系统； 房屋属性数据； 房地产管理； 地理空间数据。

1引言

随着我国每个城市房地产建设的健康、快速、蓬勃发展。房地产的抵押、房地产的测绘、房产的拆迁、房产的拆迁、产籍产权的交易、管理维修业务也不断地增加，属权登记变更的日渐频繁， 且房产业务的复杂度也有所增强，如果仍继续使用老的管理方式，则导致房产工作效率、工作水平低下降、信息数据差错率高、使用困难，老的房产管理方式已不再适用当代房地产发展的主要趋势。为了提高房地产管理部门的服务质量和对市场信息的反映速度，加强对房地产市场管理、保障公众的权利、维护市场的秩序，开发一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的综合管理平台是有必要的。它不仅集合大部分管理信息系统所拥有的各种管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理编码对信息处理进行管理，将房屋的属性信息、产权属性信息相结合、房屋空间地理坐标信息相结合，使房地产的管理更加的规范、智能与科学，从而迎来数字房产的时代。

1.GIS的概念

1.1GIS的定义

地理信息系统，是采用地理模型分析方法，实时提供多种空间和动态地理信息， 为地理研究、综合评定、定量分析、管理决策等提供服务而建立起来的具有地理图形和空间定位功能的空间型数据管理系统，并以地理空间数据库为基础， 在计算机软件、硬件环境允许下， 对空间相关数据进行采集、模拟、管理及显示。

1.2 GIS的主要组成

GIS基本构成主要包括以下五个部分： 应用人员、应用模型、系统硬件、系统软件和空间数据。

1.3 GIS的主要特点

GIS具有将基本的房屋属性信息与空间数据信息相关联的特点，这些特点将实现房屋图形与房屋基本属性数据查询分析统计的图形化、直观化。GIS的特点主要有以下几点：l 把房地产的决策与管理作为目的，把房地产GIS作为管理的平台，对房屋基本属性数据统计、空间数据信息统计等多方面进行综合的管理与分析。2 由计算机进行空间地理数据信息的管理进行硬件系统的支持，再由计算机软件进行解析，并把这些作用于房地产空间地理数据， 进而就可以产生对房地产有用的数据信息，完成有关房地产复杂、繁琐的数据分析任务。3 直观性、动态性、多元性，对房地产数据管理、数据收集、查询、统计、分析整理等多重空间数据信息具有较强处理功能。

2 GIS在房地产管理中的应用

2.1 GIS在现代房地产管理应用现状

GIS是可以深入到多个行业并以应用为目的的信息管理平台。在房地产管理中具有显著重要性，GIS在房地产的图纸管理、城市建设规划、开发建设、业务管理等各个方面都得到应用。当前我国不少城市以GIS为基础平台已建立、并实现以图管房的信息管理理念，但对于产籍产权、房产档案、房地产交易等方面的管理及分析，仍还有大部分城市还没有建立完善GIS信息管理平台

2.2 GIS在房产管理中的简单应用

将GIS应用于房产的管理中是对传统房产管理模式的技术革新与重大突破，体现了房地产管理部门在房产业务的管理方面不断升级、重视与规范。具体表现如下：

2.2.1 建立一套房地产信息管理系统的地理空间数据模型

GIS房地产信息管理平台是一个冗长而复杂的信息系统工程，而建立这样的一个信息系统就需要房地产管理部门投入大量的人力、物力、财力，更需要良好的计算机技术工作者与丰富的软件开发经验。房地产信息包括坐落信息、自然信息、产权信息等，是房产管理的基础资料，在GIS系统还没投入使用时， 传统的描述这些信息的方法一搬是采用人工方式或单一数据分析，但是房产管理信息动态特征是变化多端的，老式的方法已经不再满足其信息特征的需要。GIS的管理平台是建立在房地产管理的地理空间数据上，所以它的基本要素一搬以直观、简单地点、线、面表示房地产的相关数据信息，并可以生成关于房地产管理部门所需要的所有房产的分层平面图、分幅平面图、分丘分户平面图。

2.2.2 GIS对于房产管理决策的应用

GIS在房地产管理中的应用大概有以下几方面：

（l） 房地产信息数据的管理：通过GIS系统使地理空间数据信息与房屋的基本属性数据信息相链接，使房地产的信息管理工作更加明了、直观、简捷，从而更利于管理工作人员对于房地产相关业务的理解及判断。更应该说房地产管理的基础依据就是信息数据。

（2） 房地产数据信息的统计：在房地产工作人员管理的过程中，每当相关政策将出台与实施时，房地产的管理部门都要对其进行房地产状况的分析，分析结果可以以任何方式直观的显示。

（3） GIS在房地产管理中的评价与分析：GIS建立了一个特殊地理编码，应用于房地产数据的管理，对每个房屋权利人所对应的其唯一的房屋地理编码，形成一个一对多的链接模式，这样便达到了自图形到房产档案、自房产档案再到矢量图形的调用交互与访问。从而达到房屋的空间地理属性、产权属性、房屋自然属性的结合与关联，并最终达到“以图管业、以图管房、以图管证、以图管档”的目的。

（4） 绘制房屋的拆迁红线：我们常利用GIS的缓冲区分析功能与矢量绘图功能绘制房屋拆迁红线，在城市道路建设和老城区的改造项目中，用以确定红线区域内所有的拆迁住户及其拆迁所应得的补偿。

（5） GIS技术为社会公众、政府、企业提供可共享、数字化的各类房产信息，使城市的宏观规划信息“房地产业的金融、人口、产权、交易及基础地理信息” 等一系列信息建立直接客观的联系，将全方位地改善建设、管理手段和城市规划等房产信息基础，普遍提高了城市管理水平与效率。

5结束语

将GIS技术引入房地产信息管理系统平台中不仅是房地产管理形式的巨大改变，而且还是传统房地产管理方式的巨大突破，它改变了传统房地产的管理信息系统软件，更加注重房屋属性信息、忽视图形信息的表现形式。全文总体体现了房地产管理部门的管理工作将走向更规范、更成熟的方向。

参考文献：

【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技术在房地产信息系统中的应用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.

第3篇：房地产的金融属性范文

[关键词] 房地产 价格 特性 投资

一、引言

近几年来,随着中国经济的高速增长,房地产价格也以惊人的速度上涨,虽然国家一再出台政策调控房地产市场,但这一趋势仍然没有改变。很多学者也都在研究房价快速上涨这一现象,分析其原因并提出了应对措施。本文从房地产的特性角度来分析房价过快上涨的必然性及未来发展趋势,并提出相应的政策建议。

二、房地产价格过快上涨的必然性

1.房地产的特性

房地产作为一种资产,有着区别于其他资产的特有属性,正是这些属性使得房地产价格的快速上涨成为必然。我们可以从如下几个方面进行分析。

(1)房地产是所有居民生存发展的必须品。“吃穿住行”是人们生存发展的头等大事。将“住”和“吃穿”列到一起,可见其对于居民生存发展的重要性。尤其是近年来城市化进程的不断加快,住房的需求量越来越大。除了住房以外,工业企业的生产活动以及商业企业的经营活动都离不开房地产。因此,存在一个对房地产的刚性需求,使得房地产价格对需求量的影响作用被削弱。带来的后果就是随着房价和居民收入的增长,人们把越来越多的收入用来买房,进一步推高了房价。

(2)房地产价值量大,使用寿命长,不易变质。随着中国市场经济的不断发展,房地产的作用已不仅限于居民居住和企业生产经营的使用,其作为投资性房地产的作用日趋显著。很多企业和投资者将房地产用来出租赚取租赁收入或者持有以备增值。房地产作为投资工具有着独特的优势。一方面,房地产的价值量大,这使得房地产市场能吸引容纳巨额资金进行投资。另一方面,房地产使用寿命长,不易变质,持有成本低。不具有使用寿命长和不易变质的商品在持有期内会面临盘亏毁损的减值风险,很多资产在持有过程中需付出较大的运输费用,仓储费用等,成本的提高会增大投资风险。

(3)投资房地产对投资者的专业知识要求低。房地产的这一特性使得它可以成为一种大众投资工具,投资者不需要具有专业方面的知识即可以投资房地产来赚取租金或持有以备增值,因此不需要承担系统风险以外的其他风险,机构投资者和普通居民都可以进行投资,没有进入门槛。

2.房地产与其他资产的对比

我们从房地产的特性出发,把房地产与其他典型投资方式进行比较,进而分析房地产作为投资工具的优势。

(1)房地产与金融工具。以上市公司股票为例,与房地产相比,一方面,股票并不是居民生存发展的必须品,没有股票并不会影响到居民的日常生活,也就是说,对股票不存在一种刚性需求;另一方面,投资股票需要投资者具有一定的专业知识,因此,投资股票的群体相对房地产的购买者来说要小的多。

(2)房地产与农产品。最近农产品价格猛涨一方面是由于供求关系所致,但更重要的一点是有游资在抬高农产品价格从中获利,农民并没有从农产品价格的上涨中获得过多的利润,这部分利润大都流到了流通商的手中。农产品被当作一种投资工具来赚取利润,是不可持续的。与房地产相比,农产品虽然也是生活必须品,但是不易储存运输,易变质,投资风险大,这些性质使得农产品的价格不会长期脱离其价值处于高位运行,必然会回落。

(3)房地产与贵金属。贵金属典型代表黄金作为一种投资方式,具有单位价值量大、不易变质的特点。但是由于黄金总储量有限,所以黄金的价值总量有限,无法容纳巨额的资金,同时,黄金也不是生活必须品。

正是房地产具有的这些特性,使房地产区别于其他投资方式成为广大投资者的最佳选择之一。而在当前中国这样特殊的经济环境下,房价的快速上涨就成为必然。

近年来,尤其是金融危机发生以来,货币供给的增长速度越来越快,存量越来越大,投放到市场中的大量货币本意是用来刺激实体经济的增长,但是由于中国宏观经济环境和传导机制等方面存在的问题,导致大量的资金没有发挥其应有的作用。房地产的特性吸引这些资金流入,从而导致房价的持续快速上涨。

三、房地产价格的趋势

通过分析我们知道,货币供给量的快速增长和宏观经济环境的问题使得市场中充斥着大量的流动性,这些资金必然要寻求一种增值的途径,而房地产的特性使其成为大量资金最优的投资方式方式之一,所以,房价的快速上涨成为自然而然的现象。这可以从周围的现象中明显感受的到。一方面,地王纪录不断刷新,而这些地王的背后大多都是资金实力雄厚的非房地产行业央企,另一方面,从个人购房的角度来看,银行为个人住房信贷提供了优越的条件,有些地方甚至通过开假收入证明就可以轻松取得房贷,所有这些都是建立在房价会持续上涨的预期之上。

那么,房价未来的走势会是什么样呢?现在房价偏离其价值,存在泡沫已经成为一个不争的事实。从普遍经济规律来看,房价早晚会回归其内在价值,但是这个回归时间就要看房地产市场各方参与者之间的博弈了。如果国家政策调控得当,国内经济环境以及传导机制得到改善,那么这一回归就会越早。因此,房价未来的走势很大程度上要看政府的调控政策及利益各方之间的博弈。

四、控制房地产价格过快上涨的政策建议

20世纪90年代日本泡沫经济的破灭给日本经济带来了沉重的打击,房地产泡沫破裂,价格一路下跌,经济一蹶不振。可见,房地产对整个经济的影响是非常大的,因此,要想保持经济长久健康稳定发展,必须要处理好房地产问题,抑制房地产价格泡沫的发展,这就需要政府采取恰当的调控政策。

第一,要开拓广泛的投资渠道。这样才能分流过多的流动性,防止这些资金流向房地产市场,没有了大量资金的炒作,房价过快上涨的动力也就削弱了。

第二,加强对房地产市场的监管,规范房地产市场的运行,逐步改变房地产绑架经济的局面。

第三,提高闲置房地产的持有成本和房地产短期内的二次转让成本。

第4篇：房地产的金融属性范文

【关键词】公允价值 历史成本 投资性房地产

一、 投资性房地产的后继计量问题的提出

对投资性房地产的后续计量，目前国际上存在两种不同的观点。第一种是以我国会计准则为代表的计量模式，其中规定：企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用公允价值计量模式。第二种观点以国际会计准则理事会（IASB）为代表，认为资产现行时点上的价值主要取决于特定时点资产的公允价值。这两种观点的焦点在于是以公允价值还是以历史成本作为投资性房地产计量的标准。

二、 计量是投资性房地产会计的核心问题

（一）投资性房地产后续计量涉及的计量属性

在对相关的投资性房地产资产进行确认之后，就需要解决如何对投资性房地产进行后续计量的问题，这必然涉及到计量属性的选择。投资性房地产计量通常使用的计量属性有两种：

1.采用历史成本模式进行后续计量。历史成本又称实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或者其他等价物。我国新会计准则规定：“在历史成本计量下，资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。”

2.采用公允价值进行后续计量。IASB对公允价值的定义为：“公允价值通常是指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿交换的双方交换一项资产或清偿债务所使用的金额。”美国会计准则委员会（FASB）的定义为：“一项资产（或负债）的公允价值是自愿的双方在当前交易（而不是被迫或清算销售）中据以购买（或发生）、销售（或清偿）资产（或负债）的金额”。

（二）投资性房地产会计计量比较

我国的会计准则和国际会计准则都规定，对投资性房地产后续计量可以采取两种计量模式，即成本模式和公允价值模式，并对两种模式的转换做出了限制。但是对优先选择计量模式的侧重不同。

我国的会计准则优先采用成本模式计量，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，还应当同时满足两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房地产进行计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产进行可靠确定时例外。这是我国和国际会计准则的不同，体现了我国会计准则谨慎性和我国市场条件的特殊性。

（三）公允价值计量模式的探究

围绕全球金融危机和公允价值计量有两种不同的声音。一种是支持公允价值计量，支持者认为：公允价值计量反映真实的财务状况和财务业绩；公允价值计量能够预示危机的征兆；公允价值计量不是病根，而是药方。另一类反对以公允价值计量，反对者认为：在缺乏流动性、处于困境或被迫的市场环境下，无法可靠计量公允价值；公允价值计量无法反映资产或实体的基本价值；公允价值计量以“顺周期”的方式加剧了危机。

随着资本市场的不断健全，社会对财务报告相关性的要求越来越高，公允价值具有无可比拟的优越性。一是因为公允价值计量方式使得资产和负债的信息更加具有决策相关性；二是使收入信息更加具有决策相关性。

公允价值计量模式对投资性房地产计量的优势在于：1.投资性房地产建设期限长、投资数额大、流动性与变现能力差，具有高风险和高收益并存的特点，而且其市场价值往往高于其账面价值，采用公允价值模式计量能够更好的反应其市场价值和盈利能力。2.投资者的股东权益只有在采取公允价值计量模式下才可以很好的体现。房价的持续攀升，持有土地和商业地产的上市公司资产实际价值要比账面价值高很多，企业不能完全反映企业信息，将不能很好反映公司股东权益。3.采用公允价值计量能够更好的反映企业的真实价值，采用历史成本计量将使企业总价值降低。

三、 两种计量模式对投资性房地产计量的影响

（一）对财务指标的影响

在公允价值模式下投资性房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要财务指标的变化。本文选取了房地产类企业“A+H公司”――北京北辰实业股份有限责任公司2010年度境内外财务报告数据加以比较。该公司投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。下面分析不同计量模式对财务指标的影响。

1.对资产的影响。据北辰实业股份有限责任公司2010年度的财务报表显示，该公司香港财务报告总资产为30 574 653 000元人民币，国内的财务报告总资产为25 740 009 334元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出483 463 666元人民币。而对于净资产，香港财务报表显示为12 801 641 000元人民币，国内的财务报表显示为9 175 655 893元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出3 625 985 107元人民币。从这里可以看出以公允价值后续计量比历史成本后续计量，资产会有较大幅度的增长。

2.对折旧的影响。由于香港财务报表对投资性房地产采用公允价值计量，所以不存在对折旧的计量。国内的财务报表显示的投资性房地产折旧为611 988 107元人民币。

3.对净利润的影响。北辰实业香港财务报表显示该公司的净利润为1 099 787 000元人民币，国内的财务报告的净利润为203 058 165元人民币，以公允价值进行后续计量比历史成本计量利润增长了896 728 835元人民币。

（二）对税负的影响

现行税法对投资性房地产征收房产税，因为投资性房地产不转让所有权，故不增收土地增值税。按照房产计税价值征税的为从价计征，按房产租金收入计征的为从租计征。在成本计量模式下，会计准则和税法的处理基本一致，按照原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法将通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款作为投资性房地产的计税基础，通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资性房地产的计税基础，不确认公允价值变化产生的所得。企业在对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税额所得额时不得扣除，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本予以扣除，这样将产生递延所得税资产或递延所得税负债。

主要参考文献：

[1]葛家澍，徐跃.会计计量属性的探讨[J].会计研究2006(9).

[2]财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社2007.

[3]财政部会计司.企业会计准则[M].经济科学出版社2006.

[4]应华羚，张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友2008(10)上.

第5篇：房地产的金融属性范文

【关键词】改革开放 房地产业

一、房地产泡沫的概念

美国经济学家Charles P .Kindleberger认为，泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。因此，房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上升，这种上升的现象使人们产生价格会进一步上涨的预期，因此吸引更多的买者。随着价格的上升和投资成本的增加，房地产价格远远高于其对应的实际价格，因而产生了房地产泡沫。

二、房地产市场泡沫成因

土地本身固有的属性。土地是由自然供给的，数量是有限的，不会随着社会经济的发展而增加。土地稀缺性的自然属性致使土地供给弹性最小，伴随着城市化进程的加快，土地需求越大。土地作为一种稀缺资源就具有了两种需求。一种需求是刚性需求，这种需求是为了生存而不是获利；一种是投资需求，把土地作为稀缺资源，作为获利的工具，使土地的价格脱离其实际价格，自然产生了土地泡沫。土地成本作为房地产的重要组成部分，自然也就助长了发地产市场的泡沫。通过表1.1可以看出，我国房价上涨与地价的上涨基本上是同步的，这也印证了上述理论的正确性。

房地产投机需求。房地产投机需求是房地产市场泡沫产生的直接原因。房地产投资者对市场有良好的预期，这种预期产生了很大部分不实际的需求，需求的增多引起市场的膨胀，市场的膨胀又会引起假性的预期。这种假性的预期不仅会对刚性消费者产生误导机制，也会引起开发商的不理性判断。然而，房地产市场中投机需求所占的比例越大，其中泡沫程度越大。在信息不对称的情况下，消费者与投资者和开发商都产生了错误的判断。投资者将更多金钱用于投资，开发商为获取更多利润将自身资本和借贷资本也用于房地产市场上。过度的投资需求会导致泡沫越来越大，直到最后破灭。

土地财政。分税制之后，地方政府承担了更多的地方社会、经济发展各方面更多的问题，然而相对于分税制之前，承担的责任更多，资金来源越来越小。而地方政府考核制度却不完善，上级政府通常会把GDP、税收增长率等作为单纯的考核指标。土地财政成为解决问题的对策。土地财政可以为GDP的增加、大型项目的投资注入更多的资金。地方政府受利益驱使，不计后果的卖地进行开发，以获取高额的利益。这样就形成了没钱，卖地，卖高价地的恶性循环。虽然土地财政弥补了地方政府发展经济资金不足的缺陷，却同时增加了房地产的成本，造成了房地产的市场泡沫。

城市化进程中的刚性需求。伴随着我国城市化、城镇化进程，城镇人口所占的比重不断提高。到2012年，城镇人口比重已经到达52.6%。城镇化进程的不断加快，促使城区聚集了大量的人口。新增人口住房的需求，新增人口基础设施的需求，以及人口的密集度的上涨使土地的稀缺性特点更加明显。住房是一个商品，当需求大于供给时，住房的价格会上涨。土地资源的有限性加上房地产建设周期较长的特点，使这中供给与需求更加难以持平衡。而伴随这信息的不对称和投机需求的上涨，会把原有的刚性需求扩大化。刚性需求程度越高，投资空间越大，市场泡沫越容易产生。

金融体制的不完善。房地产市场价格不断升高，银行将房地产性质的贷款看做是收益高的优质贷款，而目前我国商业银行的主要利润来源于存借款的利息差额。在这种情况下，银行会主动的为房地产行业提供信贷的支持。最近几年，我国房地产市场一直繁荣发展，从一方面保证了我国经济发展的速度。在银行信贷和国家优惠政策的影响下，房地产开放商将更多的资金投资于房地产项目，从而在一定程度上促进了泡沫的生成。当经济处于繁荣发展时，房产价格上涨，房产抵押价值也上升，投资于房地产市场的收益较高。在此种情况下，企业和个人以房地产的名义借款能力自然提高，而获得的贷款又可以投入到房地产市场中，从而造成了虚假的需求，推动了房地产价格的上升。银行忽略了这种不理性的贷款，只是单纯的从银行利益角度出发，不仅没有严格控制相关房产贷款，甚至主动去发放贷款，这使得银行的信贷和房地产形成了一个循环的过程。

三、房地产泡沫的预防

房地产市场泡沫的破灭会对我国经济的发展造成不可估计的危害，因此预防消除房地产泡沫有很重要的意义。这要求我们政府、银行采取一系列的措施：完善保障房的建设。合理处理刚性需求，做到有效供给，建立对称的房地产市场信息机制；加强银行贷款系统的监管。加强商业银行的内部控制，完善房地产金融风险的预警机制. 拓宽房地产融资渠道，分散房地产金融风险不能为了短暂的利益，不做调查的随意贷款。防止房地产企业虚假贷款，严格审查，层层监管，避免出现不负责任的主动贷款；改变土地财政。不能盲目的依靠土地财政，寻找可持续的经济发张方式。利用城镇化契机，创造经济发展的新动力。

参考文献：

[1]马尔科姆.沃纳.管理思想全书[M].韦福祥译.北京：人民邮电出版社，2009.

第6篇：房地产的金融属性范文

【关键词】 新企业会计准则； 公允价值； 投资性房地产

财政部在2006年2月15日颁布了包含1项基本准则和38项具体准则（财会[2006]3号）的企业会计准则（简称新企业会计准则）。这次准则的修订，实现了与国际财务报告准则的趋同，迈出了我国会计准则走向“国际化”的重要一步。新会计准则对计量属性做出了重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性。在会计政策方面也发生了一些变更，其中之一就是在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，将企业持有的“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有”的房地产确认为投资性房地产，把“已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物”从固定资产、无形资产中划分出来，单独报告。并规定，投资性房地产后续计量可以以成本模式，也可以“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下”采用公允价值模式计量。新准则自2007年施行以来，根据每年国家财政部会计司的上市公司执行情况报告来看，只有为数不多的上市公司对投资性房地产的后续计量采用了公允价值模式，本文由此入手，结合上市公司进行案例分析，以期找出上市公司采用公允价值计量的动机，提出在计量过程中遇到的一些问题，从而对较多上市公司采用成本模式计量给出合理的解释。

一、上市公司投资性房地产执行公允价值计量情况

新企业会计准则自实施以来，从上市公司执行新会计准则情况报告中来看，我国持有投资性房地产的上市公司数逐年增加，其中大多数公司采用成本模式计量，详见表1。

2007年到2010年间，在房地产市场交易价格快速上涨的经济环境下，上市公司为了获利实现资本增值，比较热衷持有土地使用权、建筑物等投资性房地产，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在计量方式的选取上，对公允价值计量，上市公司却反应冷淡，增长很少，所占比例介于2.86%~3.58%之间；从绝对数来看，2007年、2009年采用公允价值计量的上市公司数增加得较多。另外，上市公司在资产负债表日确认的投资性房地产公允价值变动损益，除2008年因金融危机确认0.36亿元的损失外，其余均确认为收益，分别为22.79亿元、39.12亿元、36.24亿元，占到这些公司净利润的3.10%左右。

二、采用公允价值计量投资性房地产的动因分析

在众多持有投资性房地产的上市公司中，缘何有的公司会选择采用公允价值进行后续计量，这不仅仅是因为公允价值更能反映资产的实际价值，它在改善公司资本结构、业绩表现，满足融资需求方面都起到了一定作用。

（一）反映资产的实际价值

新企业会计准则实现投资性房地产单列报告，并规定投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式计量也可以采用公允价值模式。这样不仅以实质性原则出发，而且提高了信息的决策有用性。在准则未修订之前，长期资产的分类尚未细化，持有的准备升值出售或持有赚取租金的房地产都划归计入固定资产，采用历史成本计量，市场价格波动对资产价值的影响企业报表中无处找寻。事实上，在近几年经济发展中，房地产价格高速增长，一项2003年取得的以投资为目的的房地产，到2010年市场交易价格早已经翻了3到4番，账簿记录依然是历史成本150万元，未免低估资产价值，因此以公允价值计量的投资性房地产更能客观体现企业资产价值，对相关利益的决策有用性也大大提高。

（二）改善公司资本结构的需要

对一个企业来讲，维持良好的财务状况、偿债能力和再融资能力是非常必要的，所以企业非常重视企业的资本结构。所谓企业资本结构，也就是企业的各种资本价值构成及其比例，反映的是企业债务与股权的比例关系，因此也可称为企业的融资结构。合理的资本结构不仅可以利用筹集资金，而且还可以降低融资成本，发挥财务杠杆的作用，实现企业自有资金收益率的更大化。在对上市公司年报资料整理的过程中，可以看到投资性房地产计量模式的变动，对企业的资本结构也有一定的影响。在自用房地产或存货与投资性房地产的转换中，若转换当日的公允价值大于其账面价值的，差额计入“资本公积”项目，显然关乎到了企业所有者权益项目的变动，负债、所有者权益比例随之变动，企业的资本结构随之变动。世茂股份（600823）公司是一家属房地产开发与经营行业的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）临时股东大会表决，同意公司对会计政策中有关投资性房地产相关条款进行修订，从2009年起，公司对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。变更后，包括江苏省常熟市珠江东路98号商业楼等三项物业转入投资性房地产核算，共增加资本公积3.89亿元，约占资本公积增加总额的三分之一。从图1中可以看出从2008—2011年，企业的资本结构比例基本保持一致，并没有因为大幅举债而出现资本结构恶化。

（三）满足企业融资需要

在对2009年新增加的6家上市公司年报分析中发现，有的公司进行投资性房地产的计量模式转换，完全是为了满足企业的融资需求。其中，世茂股份公司从2008年开始经营活动现金流量净额均为净流出（2008年为6.66亿元，2009年为10.40亿元，2010年为17.47亿元，2011年半年报为9.01亿元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而为了满足企业日常经营及投资活动的需要，企业不得不依靠外援。根据分析可知在2008年、2009年、2010年间融资流入的现金分别为4.95亿元，42.45亿元，76.35亿元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的现金占总流入比为73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到总流入的90.47%。现金主要由借款取得（长期借款2009年新增21.61亿元，增长幅度为561.31%；2010年新增17.88亿元，与2009年相比增长70.23%。）。那么企业在获得借款时，通常金融机构要求抵押实物资产，面对强烈的融资需求，实物资产如何跟上步伐快速增长呢？得益市场公允价值快速上涨的投资性房地产正好充当了这一角色，也就不难理解为何到2010年企业的投资性房地产占到资产总额的84.75％（如图2所示）。

（四）改善企业业绩表现

投资性房地产以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着房地产升值趋势的延续，企业的净利润中一部分贡献来源于投资性房地产的公允价值变动损益。翻三番的市场价格变动，带来的公允价值变动损益相当可观。因此对于企业净利润的增加，每股净收益的增加，企业的所有者权益增加，资本结构得以优化，为企业再筹资提供保证。

金宇车城（000803）从2008年开始将投资性房地产后续计量转换为公允价值计量，在2008年由于世界金融危机产生的影响，企业确认-334万元公允价值变动损失，利润总额为760万元，2009年确认投资性房地产公允价值变动收益为2 350万元，占到其营业利润总额的91.82%，将利润总额扣除投资性房地产公允价值变动损益的影响后为-1 287万元。金宇车城公司使用公允价值计量投资性房地产，无疑改善了企业经营业绩表现。海南航空（600221）也从2009年开始使用公允价值进行后续计量，2008年企业营业利润为-16.84亿元，2009年来自于投资性房地产的公允价值变动损益贡献5.85亿元，营业利润实现大幅提升，上升幅度为96.11%，提升至-0.66亿元，加之营业外收支的影响，2009年实现扭亏为盈。

三、上市公司公允价值计量投资性房地产面临的几个问题

（一）基于我国监管层的态度，披露成本较高

我国监管层对于上市公司投资性房地产的计量问题持谨慎态度，这一点在新会计准则的表述中体现的很明白。《基本准则》在规定会计要素计量属性时，把历史成本属性放在首位。《具体准则》规定投资性房地产后续计量中，提出有“确凿证据”表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而对于采用成本模式计量的企业则无需披露投资性房地产的公允价值。并且为了避免管理层使用计量模式的转换进行盈余管理，规定企业已采用公允价值计量的投资性房地产，不得再转为成本模式。由此可见，采用成本模式计量的成本明显小于公允价值模式，不需要为了实现公允价值计量，而花费大笔成本，去搜集“确凿证据”，不需要聘请独立的评估机构评估资产的公允价值。监管层对公允价值计量的态度很大程度上决定了上市公司在报告上的行为方式，较高的披露成本，也必然成为上市公司行为选择时的影响因素。

（二）公允价值变动损益的确认，会使利润波动幅度放大

投资性房地产采用公允价值模式计量后，不允许采用成本模式，会放大利润波动幅度。投资性房地产以公允价值模式计量，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产价格上升的时候，公允价值变动收益增加，每股收益增加，对企业来说意味着盈利能力的增加，但是，当价格下降时，公允价值变动形成损失，利坡，股东权益报酬率下降。可见，公允价值计量模式是把双刃剑，有利有弊。因此，发现在公允价值上升时，上市公司采用公允价值模式的冲动比较大，而在预期公允价值下跌时，冲动则小得多，由于从2010年开始国家对房地产市场监管措施的加强，年报报告中选择采用公允价值计量的上市公司仅新增一家。

（三）抵押投资性房地产形成的借款，会使企业积聚较多的财务风险

上市公司为满足筹资需要，可以通过抵押投资性房地产而取得借款，当公允价值波动时，会增加企业财务风险，使企业经营环境恶化。上述提到的世茂股份公司在其年报附注中批露的由抵押投资性房地产获得的长期借款，2009年为8.23亿元，2010年为15.51亿元，2011年为29.24亿元，占借款总额的比例逐年上升，从2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，报告中列示的一项北京世茂国际中心投资性房地产，2011半年度报告中期末账面余额为23亿元，抵押其取得的长期借款为9.63亿元，并同时提供10亿元担保。此时资产债务比率明显偏高，一旦国家对房地产市场的调控力度加大，导致市场交易价格下降，公允价值变动损益为负，那么财务风险将非常大。因此无论从债务人的角度，还是债权人的角度来说，以投资性房地产为抵押的借款，其资产负债比率都不宜太高。

（四）没有折旧、减值准备抵税，形成的仅是“看得见，摸不着”的利润

《企业会计准则第3号——投资性房地产》，指出投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式”；如果采用成本模式，则要提累计折旧和累计摊销，及减值准备；而以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，更不需要考虑减值准备，直接确定公允价值变动损益。因此，两种模式来比较的话，成本模式显然有折旧费用、资产减值损失等费用项目，能起到一定的抵减所得税的作用；而在公允价值模式下，在资产负债表日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：大于借记“投资性房地产”，贷记“公允价值变动损益”；直接参与利润核算，形成净利润。但这种利润与营业利润不同，并没有真实实现，不能形成资金的流入，除非资产已以当前公允价值进行了交易，因此是表上看得见，事实摸不到的利润。由此可见，一则没有费用抵税，二则价值变动收益并未变现，只能是“看得见，摸不着”，因此上市公司使用公允价值计量的动力自然不足。

综上所述，结合世茂股份、金宇车城、海南航空等上市公司案例，本文分析发现尽管采用公允价值计量可以反映资产的实际价值，提高财务报告信息相关性，可以改善公司经营业绩表现，改善与维持公司资本结构，满足企业融资需要，但在具体实施的过程中，由于我国监管层的谨慎态度，以及较高的披露成本，增大财务风险等原因，大多数上市公司选择以成本模式来进行投资性房地产后续计量。鉴于目前我国房地产市场面临着较大的波动，上市公司对于投资性房地产公允价值计量应当持保守态度，以免对公司经营表现形成较大的冲击。

【参考文献】

［1］ 财政部.企业会计准则2006［M］.北京：经济科学出版社，2006.

［2］ 财政部会计司课题组.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告［J］.会计之友，2008（7上）：105-112.

［3］ 财政部会计司课题组.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告［J］.会计研究，2009（7）：3-21.

第7篇：房地产的金融属性范文

关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产

一、公允价值的基础理论

（一）公允价值的定义

对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。

（二）目前我国公允价值的适用范围

虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。

二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析

（一）投资性房地产准则制定的背景

房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。

（二）新准则中对投资性房地产的有关规定

新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？

（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析

对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。

其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。

参考文献：

[1]财政部．企业会计准则2006[N]．北京：经济科学出版社，2006．

[2]谢诗芬．公允价值：国际会计前沿问题研究[M]．长沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．关于会计计量属性——公允价值[J]．上海会计，2001．

第8篇：房地产的金融属性范文

【关键词】 新会计准则 公允价值 会计核算 影响

1. 公允价值的定义

公允价值亦称公允市价或者公允价格。熟悉情况的交易双方在公平交易的条件下所确定的价格。在会计实务中，通常由相同或相似的市场价格或资产评估机构确定。

2. 新会计准则中为何引进公允价值

2.1公允价值的引入是新准则财务会计目标变化的结果

我国新颁布的会计准则，从内容上发生了实质性的修订。从本质上来说，新会计准则的修订，实际上是会计目标的修订，从过去责任观下的可靠性到决策有用观下相关性，也就是为了更好地满足报表使用者的需要，报表使用者想了解这项资产现在值多少钱，而不是当时取得的时候支出多少钱，从而引入了现在的公允价值，而不是原来简单的历史成本。这就是财务报告目标的变化而引入公允价值。

2.2我国会计向国际趋同迈进

近年来，国际会计准则及西方发达国家会计准则纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其运用的范围和程度也就成了衡量一个国家或地区会计国际化程度的重要标志。

我国新的会计准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地加以运用，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性的一步。公允价值的广泛运用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多重计量属性并存的计量模式所取代。

3. 公允价值对我国企业会计核算的影响

在新会计准则体系中，目前已颁布的38个具体准则中，据不完全统计，至少在17个准则中不同程度地运用了公允价值的计量属性，本文仅从公允价值对金融工具的计量、投资性房地产，企业所得税等方面的影响几方面加以阐述。

3.1公允价值对金融工具确认和计量的影响

根据新会计准则规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。按照这一规定，上市公司进行短期股票投资的，将不再采用原先的成本与市价孰低法计量，而将纯粹采用公允价值法。根据以前的会计准则，上市公司的证券投资如市价比成本低，必须计提减值准备，但是，如果市价比成本高，公司并没有抛出实现收益，账面盈利并不能计入当期损益。但按新会计准则，账面盈利就能直接计入当期损益。从而使得这一因为市价升高而形成的账面盈利也能成为净利润。

新准则体现了对公允价值的谨慎使用原则，这与以公允价值为主导的国际会计准则，还是有一定的差异。新准则强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例接轨的标准，首次构建了比较完整的有机统一体系，我们更希望看到通过一系列来自行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监督体系的压力，使会计准则能够发挥最大效力，让每个公司都实现财务健康。

3.2公允价值对投资性房地产确认与计量的影响

《投资性房地产》提出，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

3.2.1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

3.2.2企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。采用公允价值模式计量的，由于公允允价值变动直接计入当期损益，从而不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值的确定方式为：市场参考价格，或现金流贴现价值。

为了防止企业利用公允价值变动来调节企业利润，准则规定：对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

以前上市公司的投资性房地产都是计入固定资产，其市值变动并不计入损益，在报表中我们无从寻找变动的痕迹。近几年房地产市场高速膨胀，由此上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润，意味着上市公司中的投资性地产溢价将在账面上充分体现巨额利润。未来以公允价体现的公司账面净资产，其参考价值也大大提高。

与此同时很多人持保守态度担心公允价值容易导致利润操纵，对公允价值有抵制倾向，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的网上公开，相对于其他资产而言，投资性房地产的公允价值是容易取得的。

3.3公允价值变动对所得税的影响

执行新会计准则后上市公司利润表里出现了一个新的会计科目—公允价值变动损益。所有公允价值变动损益都在这个科目里反映，但上市公司要不要为此缴税的问题也同时产生。为此，财政部和国税总局专门发出通知，通知规定“对在股市和楼市上的投资浮盈暂不计税，等盈利落袋即实际处置时，再按处置时的价款扣除历史成本后的差额缴纳所得税”。

为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，这份通知还明确规定，企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入，可计入当期应纳税所得额。对于采用实际利率法确认的与金融负债相关的利息费用，应按照现行税收有关规定的条件，未超过同期银行贷款利率的部分，可在计算当期应纳税所得额时扣除。企业发生的借款费用，符合会计准则规定的资本化条件的，应当资本化，计入相关资产成本，按税法规定计算的折旧等成本费用可在税前扣除。

4. 新会计准则中公允价值确定存在的问题

新会计准则中虽然规定了公允价值确认的三种状态；

4.1存在活跃、公开的市场价格时，则以该价格为标准确认的价值作为公允价值。

4.2不存在活跃、公开的市场价格时，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法或由资产评估等中介机构的评估价，作为公允价值。

4.3不存在活跃、公开的市场价格时，交易对象也不适宜评估，多方询价也存在较大困难的基础上，可以参考当地同类产品的市场价格，作为公允价值。但是，现实情况千变万化，特别是目前市场条件还不是严格规范，市场信息并没有随处可取。这无疑给部分企业利用公允价值人为调节利润有可乘之机。同时，也给企业财务人员在实务操作中增加了工作的难度。特别是在房地产开发企业，对房地产地产公允价值的确定，成为房地产后续计量是否合理的关键。如果采用香港的做法，即对采用公允价值进行计量的房地产开发公司，需要每年聘请独立的测量师对房地产的公允价值进行评估，这无疑增加了企业成本。由于公允价值变动直接计入损益，因此对企业业绩不佳，企业亏损或连续亏损的上市公司来说，对调节公司利润打开了方便之门，误导了投资者的投资方向。

参考文献：

[1] 常勋，《公允价值计量研究》，财会月刊，2007，（3）：3-4.

第9篇：房地产的金融属性范文

关键词：房地产；开发贷款；风险分析

一、房地产开发贷款的特征

房地产行业是资金密集型的高负债行业，对银行的贷款依赖程度较高，房地产行业本身的开发周期长，所需资金大等固有特点决定了开发贷款有以下特征：

1、开发贷款的资金额度大风险高

    房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。贷款额度的大小取决于开发的规模，一个完整的房地产项目开发过程，需要投入大量的资金，项目的开发费用包括前期费用、土地出让金、拆迁费、施工费、材料费、广告费等， 窗体底端

每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，总的资金需求量比较大，对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道，因此，开发贷款的额度相对较大，少则几千万，多则几个亿。

2、开发贷款周期长风险因素多变

房地产项目的开发，从规划设计论证开始，到征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市，需要多个阶段，其开发周期相对较长，房地产的开发周期决定了开发贷款的周期，开发贷款的周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变化变动，利率水平的变动，房地产政策的变动，诸多可变的风险因素使得房屋的成本和售价的不确定性就越大。

3、开发贷款的抵押物价值存在不稳定性

房地产开发贷款的抵押物是开发贷款的第二还款来源。目前开发贷款抵押物有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。二者的估价均受影响，当房价处于下行周期时，其抵押物估值将出现缩水

4、开发贷款风险存在链条效应

    房地产按开发顺序可分为土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售三个阶段，每个阶段的资金链条环环相扣，任何一个环节都临政策风险、市场风险、财务风险，只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。

二、房地产开发贷款的风险来源

房地产的开发贷款，对房地产业的发展发挥了决定性的促进作用，到2011年9月末，房地产的开发贷款累计余额达到2.46万亿；随着我国产业结构的调整以及对房地产行业的宏观调控，房地产行业步入了景气度下降周期，开发贷款的隐性风险开始向显性风险转化，当前，开发贷款主要的风险来源表述如下四个方面：

其一，房地产开发投资增长与资金来源出现缺口。当前地产商开发的土地多半是2009年和2010年高价储备的土地，其开发成本较高，由于土地开发周期政策的限定，使得开发投资短期内呈现一定刚性增长，据国家统计局数据显示，2011上半年，全国房地产开发投资同比增长32.9%，资金来源同比增长21.6%，这说明国内房地产企业的自有资金正被逐渐消耗，随着自有资金的耗尽，一些中小地产商可能出现资金链断裂的风险。

其二，销售萎蘼，库存增加，资金回流不畅。在房地产调控力度不断加大，银行个人购房贷款从紧，限购政策发挥作用，出现房产房交易量急剧萎缩，从存货指标来看，截至2011年9月，144家上市房企存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，较年中的1.1万亿则上涨了一成以上。其中，库存同比增长的公司达到112家，占比77.78%，库存环比增长的有109家，占比75.69%。部分企业的房屋将难以销售，资金回流不畅，开发贷款风险凸显。

其三，房地产开发商融资成本趋升，债务负担加重。

在房地产宏观调控的背景下，银行正在收紧贷款，房地产企业向银行融资的能力受到很大限制，同时房地产信托产品也到了集中兑付期，一部分风险已经显露。一些规模较小、实力较弱、信用较差的小地产企业，开发资金来源渠道单一，靠借入流动性维持经营， 债务滚动必须付出高昂的代价，开发商经营面临较大的压力，开发贷款还款计划受到冲击。

其四、房价泡沫破裂，诱发坏账率上升。

宏观调控促使房屋的商品属性向居住属性理性回归，高房价难以维系，当前，房价的拐点已经显现，房地产价格泡沫一旦破裂，直接结果是开发商的利润出现大幅度下滑，由于开发的前期成本锁定，销售价格的大幅度跳水，将导致大部分房地产开发商经营巨亏，正常还贷无望；房地产价格泡沫的破裂，也将引发贷款抵押物的价值缩水，从而导致开发贷款的坏账风险增加。

三、房地产开发贷款的风险控制

根据房地产开发贷款的特征以及风险的主要来源，对房地产开发贷款的风险控制主要采取一下措施：一是根据房地产景气周期，控制好开发贷款的适度规模，尤其房地产行业处于下行周期逐步压缩开发贷款的规模；二是严格房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产开发贷款，加大项目风险分析和评估力度，同时，通过银团贷款方式分散风险；三是通过房产税、非对称加息、差别首付和限购措施，控制房屋投资性需求规模，缓解“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性，恢复房屋的居住属性，防止房价“大起大落”；四是坚持调控的审慎原则，要充分预期调控效果的滞后性和叠加性，避免房价暴跌引发的房贷系统性风险；五是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系，创新和丰富多元化融资的品种拓宽房地产融资渠道；六是科学设计房地产开发贷款的抵产品及其估价，防止抵押资产大幅缩水产生的风险。

参考文献：