地方金融风险防范精选(九篇)
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第1篇：地方金融风险防范范文
【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施
自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。
一、我国房地产泡沫成因分析
1.土地资源稀缺
房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。
目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。
2.房地产投机
出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。
二、房地产金融风险的防范
1.加强个人住房贷款的管理
房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：
第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。
2.建立健全的法律制度
对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。
除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。
3.建立全方位的监管体系
首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。
其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。
最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。
4.建立健全房地产风险评估机制
一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。
另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。
三、结论
房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）
[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）
[3]程瑞华.未雨绸缪防范房贷风险.《金融时报》，2010.6.12
第2篇：地方金融风险防范范文
关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策
一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择
1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。
2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。
策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。
策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。
策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。
策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。
由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。
策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。
只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。
此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。
权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。
综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。
二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施
尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。
2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。
1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。
调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。
2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。
3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。
采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。
问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。
从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。
从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。
在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。
4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。
三、 防范房地产金融风险的长效机制
防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。
1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。
2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。
首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。
3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。
4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。
5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。
6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。
参考文献：
1. 杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究.上海财经大学学报.2012，（1）：94-101.
2. 杨刚，王洪卫，谢永康.货币政策工具类型与区域房价：调控效果的比较研究.现代财经.2012，（5）：27-35.
3. 杨刚，王洪卫，曹黎娟. 数量型货币政策工具影响上海住房市场量价波动的探讨.社会科学家.2012，（3）：66-71.
4. 吴燕华，杨刚.我国货币政策对房地产价格调控的动态影响分析.现代财经.2011，（10）：70-75.
基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。
第3篇：地方金融风险防范范文
一、我国房地产金融中存在的问题
1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款
作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。
2、消费者的住房信贷存在着违约的风险
在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加。
3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题
目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向。例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。
二、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径
（一）??对房地产业经济波动的有效策略
1.适当对房地产业的投资政策进行调整，形成健康发展的经济环境
首先，改变投资主体的结构，这是因为投资结果的变化会对房地产业的发展有一定的影响，并带来周期性的变化。要想有效地应对房地产业的经济波动，就必须坚持职责清晰、产权分明的原则，并形成一套规避风险的有效机制，同时要依据企业自身的情况，来制定具体的实施措施。
其次，进一步规范和健全政府部门的投资活动。众所周知，在经济发展过程中，政府部门的投资扮演着十分重要的作用，在一定程度上起到了引领的作用，同时，政府部门通过自身的投资行为，实现了管控房地产行业的目的。
2.提升对房地产价格变化的管控
房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的发展，还能提升房地产企业自身的经济实力。
当房地产和其附属行业的价格一旦出现过高的情况或者是万一存在脱离市场平均水平的现象，此时的政府部门就必须根据自身的情况进行控制与调节，以此保证房地产业的健康发展。因此，适当的采取调控手段来控制房地产的价格，能够在一定程度上缓解房地产经济的波动。
（二）房地产行业中金融风险的策略
1.完善宏观监测的指标系统。依照目前情况而言，完善金融预警的系统，才能有效控制房地产行业的供需关系，并分析现场的实际投资情况。通过有价值的指标和真实数据，才可以更好的分析和监测房地产所具备的金融风险，确保能够完善相关的政策方针，以及正确引导贷款方面的投入。
2.构建健全的个人征信系统。导致金融风险出现的一个重要的因素还包括个人信用系统不够完善，同时，有一些房地产商存在严重的违约现象，这在一定程度上，对购房者自身还款的积极性产生一定的影响，由此，个人的住房贷款的违约率也在不断攀高，致使银行损失严重，这在一定程度上提高了金融风险的发生概率。构建完善的个人征信系统的主要方式首先要个人信用调查系统必须要保证合理性和规范性融为一体，其次，良好的个人信用系统需要在一个有序的法律环境下实施进行。
3.构建全方位的投资途径。房地产融资的主要是以银行融资为主，这种单一融资方式导致房地产风险都集中在了银行，因此，要根据具体的情况，通过拓宽融资渠道的方式，来构建完善的合理的融资系统，进而加快房地产业发展的进程。
第4篇：地方金融风险防范范文
关键字：次贷危机 风险 防范措施
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1672―7355（2012）03―0―02
2007年4月，美国次贷危机爆发，由于大量次级抵押贷款的违约，银行坏账急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%。这个政策虽然有效促进了经济的升温，但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题。在这样一个红火的景象中，美联储又开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕。房价走低制约了次贷者的还款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国次贷危机的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险就会浮出水面。
总的来说，房地产金融的风险主要划分为以下几种：
1.信用风险
它是由于借款人无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。银行信用评级方法和贷款决策面临的信用风险可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险。
2.流动性风险
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险多是由我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况造成的。流动性风险有两种。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道而导致的流动性不足。另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险。房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。
4.资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关。
5.利率风险
如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
7.汇率风险
如果外汇升值，本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重；反之以外币计价的资产将减少。当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险。
8.其它风险
房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中带来的操作风险,业务办理过程中的法律风险，国家政策变动带来的风险等等。
在防范房地产金融风险的时候，我们可以借鉴一下英国的做法。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。
英国政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争并能不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。
房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款品种来满足不同居民的需要。
从英国的防范措施当中，我们可以总结出一些经验来防范我国的房地产金融风险。
1.完善法律体系，规避制度风险
市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境
2.加快建设和完善信用等级评估及个人征信系统
完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。虽然目前上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作，但就全国而言，这项工作的进展依旧缓慢，亟待加强。美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约，通过对贷款构成要素的比较可知，中国的住房贷款申请人多数具有相当的还款能力，能在一定程度上抵制违约风险的发生。但更值得引起注意的是中国个人信用评价制度的缺失，贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称，加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫。
3.加快金融产品创新，健全房地产金融体制
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。
参考文献：
1.熊莹．房地产金融风险的监测［N］．上海证券报．
第5篇：地方金融风险防范范文
关键词：房地产 金融风险 风险防范
随着新乡城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。
一、新乡市房地产金融发展的现状与特点
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
二、当前新乡房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、新乡房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。
参考文献
[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）
[2] 周铭，郑智. 房地产金融风险的控制与化解[J]. 商场现代化. 2005（27）
第6篇：地方金融风险防范范文
关键词:房地产金融风险 经验 借鉴
一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法
1.美国
健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法,其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后,美国成立房主贷款公司(HOLC),为抵押贷款提供资金,债务由联邦政府担保,并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA),成功地降低了抵押贷款银行的风险,改善了住宅标准和条件,帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA),实施对抵押商的贷款保证,为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外,美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司,为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保,大大降低了这些金融机构的经营风险。
完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险,美国建立了完善的二级抵押市场,使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者,也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施,美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商,即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构,房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商,也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款,从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场,房地产抵押贷款证券化起主导作用,它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力,为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源,又通过产权重组,分散和转移了房地产贷款风险。
美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产,构成了房地产融资的多元化基石。
2.英国
房地产金融机构专业化,避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工,或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务,商人银行专门从事贸易票据的承兑业务,不仅各金融机构的资金用途受到严格限制,而且资金来源也受到严格限制,并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构,200多年来,它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定,住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务,它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑,占全英存款金融机构资产总额的19%,其中抵押贷款达1530多亿英镑,占全英住房抵押贷款总额的70%。
政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主,而贷款对象又是分散的居民个人,因而交易成本、管理成本等都较高,从而在竞争中就处于不利地位,存在一定的市场风险,因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持,使之能够同其它金融机构展开公平竞争,并能求得不断发展,以保证住房协会发放贷款能有充足的资金,规避资金短缺风险。
房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出,尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速,其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多,从传统上只开设股金户头,到开设存款户头;从只开设普通股金户头到开设特别股金户头;从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头;从开设普通储蓄户头,到开设特别储蓄户头,总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。
二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义
第7篇：地方金融风险防范范文
关键词：房地产金融风险 经验 借鉴
一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法
1．美国
健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后，美国成立房主贷款公司(HOLC)，为抵押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押贷款银行的风险，改善了住宅标准和条件，帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA)，实施对抵押商的贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营风险。
完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。
美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。
2．英国
房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。
政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。
房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。
二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义
1．政府深层参与并积极支持
美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防范风险能力都受到很大影响。
2．政策性和经营性房地产金融有机结合
完善的房地产金融载体包括三个组成部分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向融资提供担保和保险的机构。专业性房地产金融机构是专门从事住房金融业务的机构，各国都有此类机构。例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会等。非专业性住房金融则是指各种类型兼营住房金融业务的金融机构。例如各国的商业银行都兼营住房金融业务，但由于面向广大中低收入居民发放住房贷款的信用风险较大，因此必须有相应的担保和偿债保证。中国目前房地产金融体系还不完善，专业性房地产金融机构并未完全建立，商业银行成为房地产金融组织体系的主要部门，相应的担保和保险机制也不完善，因而应该加快这方面的建设，将政策性和经营性金融有机结合的结合起来，以保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，解决居民的住房问题。
3．加快金融产品创新，健全房地产金融体制
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。
4．严格房地产贷款审查制度和信誉审查制度
西方发达国家在长期的发展过程中，形成了一套规范的程序，最大限度地减少和避免了经营风险。包括：严格的贷前审查制度、完善的个人信用制度体系、健全的违约处理机制和科学的风险管理制度。中国在这些方面还存在许多缺陷，如在目前的个人住房抵押贷款中一个突出的问题就是在借款人违约的情况下，银行能够凭借什么机制进行抵押住房的没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护银行的利益。从当前的法律支持环境来看，这种机制实际上是不存在的，银行的根本利益没有得到充分的法律保障。因而应该加快这些方面的建设，以防范房地产金融风险。
5．完善法律体系，规避制度风险
市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境。
作者单位：武汉科技学院
参考文献：
1、 熊莹．房地产金融风险的监测［N］．上海证券报．2004-11-27（第三版）．
2、 陈洪波．美国房地产金融政策及对中国的启示［J］．中国房地产金融．2006，2：50－52.
第8篇：地方金融风险防范范文
在实体经济的催生下，金融形成并在市场资源配置方面发挥了重要作用。财政联合视角下，加强金融风险防范有利于我国市场经济发展和和谐社会构建。信息化时代背景下，世界金融市场正朝着自由化、全球化的方向发展。在此过程中，不断有新的金融工具产生，增加了金融风险爆发的影响因素，可能会造成巨大经济损失。做好金融风险防范工作已成为世界性的课题。
二、金融风险的生成与分类
随着社会文明的发展，商品交易媒介由物体变成了货币，解除了时间和空间上的限制，这在很大程度上促进了商品经济的发展，但同时也埋下了一系列的金融风险。多样化金融工具涌现增加了商品交易量，但也带来了经济泡沫问题，形成了潜藏的金融风险。按照构成层次的不同，我们大致可以将金融风险分为两类，即宏观金融风险和微观金融风险。其中，宏观金融风险具有系统性，是指整体局面的风险，能够对国家经济发展产生影响作用。具体来讲，宏观金融风险主要包含国家风险、制度风险以及外在风险三种。而微观金融风险相对宏观金融风险更加具体，意指金融活动主体承担的风险。造成微观金融风险的因素有很多，如企业经营管理存在漏洞、企业信誉度不高以及企业资金周转不灵等。因为宏观金融风险多由微观金融风险构成，而且可以反向促进微观金融风险，所以作为本文研究的重点。
三、财政联接视角下我国金融风险的防范措施
金融风险种类繁多、复杂，稍有不慎可以会造成严重的经济损失。根据上文的分析，作者对金融风险有了较为清晰地了解，并在以此基础上，提出了以下几种财政联接视角下我国金融风险的防范措施，以供参考和借鉴。
（一）加强财政监管
金融监管是国家财政的主要职能之一。以当前我国金融行业分业经营的格局来看，银行、证券、保险等行业的特点分明，财政行为也各有不同。因此，应该在区别对待行业的基础上，完善财政监管。按照国外以往成功的经验，他们都建立了一套相对完善的法律制度，营造了较为宽松的经营环境。对此，建议我国有选择性地予以借鉴，进一步完善金融相关法制建设，使财政监管落实到有法可依轨道上来，实现商业银行运行的国际化，从而增加其参与国际竞争的资本。一方面，要依照国际惯例不断完善我国的财政制度，适当提高对商业银行的财政支持力度，转变计划经济下产生的传统观念，为金融行业提供公平竞争的平台；另一方面，要加大对违规商业银行的惩处力度，除了公布体现其问题的资料外，还应结合实际情况给予经济处罚，尽量避免金融风险的产生。
（二）完善货币政策
常规上讲，作为逆周期的有效调控手段，货币政策会与财政政策配合使用，如此才能最大限度地发挥效用。良好的政策体系需要强有力的实施手段才能发挥价值，并在不断的实践中予以改进和完善，与其他政策措施有效配合，进而实现国家宏观调控的目标。然而，值得提出的是，多种货币政策在发挥效力的过程中，也可能受诸多因素的影响而爆发冲突，因而需要政府执行部门灵活把握实施力度。市场经济条件下，我国尚不具备全面放开利率的条件，可以选用渐进的方式推进利率市场化变革。受国家严格调整管制的影响，利率变化并不能完全反应市场结果。对于这一情况，可以选择建立利率浮动适度调整机制，将市场变化更加真实、全面地反映出来，从而有效降低利率政策执行难度。根据国外的一些先进经验，利率放开的基本程序是资本与保险市场放开利率，然后放开货币市场利率，最后是放开信贷市场利率。
（三）提高防范能力
现阶段，我国防范金融风险的重要任务之一，就是尽快制定地方政府债务风险控制线，将其债务负担率及其他相关风险指标进行内部通报，从而有效约束地方政府的举债行为，避免转化为中央政府债务。完善的政府债务风险管理体系应该涵括风险评估、财政监督、损失承担等几项规定。除此之外，政府还应该逐步建立和完善债务信息统计管理系统。具体而言，应在权责发生制的要求指导下，综合评估政府的债务余额，并以此为依据制定科学、详尽的债务收支计划，做好与财政风险管理相关的基础性工作。在此条件下，建立相对完善、合理的风险管理报告制度。具体内容需要包括汇编债务余额情况，并阐述债务发生的法律由来；预判政府偿付债务的期限等，如此通过多种途径提高防范金融风险的能力。
第9篇：地方金融风险防范范文
【关键词】 金融风险； 金融体制； WTO
随着我国加入WTO和我国金融体制改革的不断深入以及金融业务领域的日益拓展，金融业面临的竞争与挑战及经营管理中的风险因素日益增多，金融风险也日益受到人们越来越多的关注，如何规避和防范金融风险已成为当务之急。然而，要想有效地控制和化解金融风险，防止金融危机的发生，就必须对我国现阶段金融风险产生的原因有一个准确的认识，从而才可能制定出有力的措施加以应对。因此，认真研究当前金融风险的成因及防范和化解对策，对于维护金融稳定具有重要的意义。
一、金融风险的成因
（一）风险意识和法制观念淡薄是造成金融风险的重要原因
随着金融体制改革的不断深入，金融逐步走向市场化，金融风险问题也随之突出。然而，人们在计划经济时期形成的陈旧的金融观念尚难以根本转变，特别是金融风险意识远未树立，一些错误的观念在人们的头脑中根深蒂固；还有的认为，办银行是只赚不赔，银行吸收存款、发放贷款，赚取利差，做的是无本生意，无风险；还有的认为银行的钱是国家的钱，亏了是亏国家的，银行亏损国家承担，国家绝不会让银行倒闭。因此，一些企业千方百计逃避银行债务，向银行转嫁经营风险，一些银行经营者也同样缺乏风险意识，重业务拓展、轻风险防范，以为贷款放得越多越好，业务做得越大越好，盲目扩张业务，不惜血本揽储，置银行风险于不顾。更有甚者，热衷于违规账外经营，导致金融秩序严重混乱，且由于账外资金大部分又投向高风险的行业，形成呆账，无法收回，形成大量的不良债权，潜伏着巨大的金融风险。这些都表明，风险意识和法制观念淡薄，不规范运作是引发金融风险的重要因素。
（二）外部环境条件尚差是造成金融风险的客观原因
一是行政干扰仍然存在。以前，银行充当着政府的出纳，现在银行的商业化要求银行拥有充分的经营自，不再充当政府的出纳。但又由于政治体制改革滞后，一些地方政府强令商业银行贷款、直接干预银行经营业务的现象时有发生。二是企业对信贷资金“强依赖、软约束”没有根本改变。由于企业改革滞后，尚未真正建立起“产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学”的经营机制。一方面是企业盲目扩张的冲动非常强烈，对银行信贷资金的依赖性很强，长期依靠银行供血维持生存的局面基本没有改变；另一方面是企业经济效益普遍不理想，偿债能力弱，信用观念淡薄，偿债约束软化，银行信贷资产本息难收。三是金融机构之间过度竞争。由于管理失控，近年金融机构急剧膨胀，超过经济发展的需要。这些都造成金融资产高风险的状况，给金融业带来了潜在的风险与危机。
（三）风险防范机制不健全是造成金融风险的制度原因
主要表现在：一是城乡信用社、证券、信托等地方法人机构数量多、规模小、资金实力弱，风险防御能力弱；二是金融机构内部监督制约机制不健全，国有商业银行近两年在强化一级法人体制，健全内控机制和风险管理制度方面迈出了较大的步伐，推行了授权授信制度、审贷分离制度，实行垂直稽核体制，制定了经营管理等一系列禁令，但内控机制尚未健全，特别是前几年的金融混乱留有严重的后遗症；三是风险的补救机制尚未建立起来，我国还没有建立起存款保险制度，金融机构在市场上基本是只“进”不“出”，对存在的问题一般采取国家包下来的方式去化解；四是由于一些管理者认为发展市场经济就是放权搞活，把分支机构视为独立法人，加上管理混乱，使金融风险失控。
（四）银行内部管理和内控机制不健全是造成金融风险的内在原因
内部权力的相互制衡及相关岗位职责的互相制约是保证银行贷款质量，降低金融风险的坚实基础。但从目前金融机构经营管理情况看，缺乏科学、严密、有效的内部相互制约机制，包括贷款审批、发放、资金支付在内的一些金融业务活动。制度约束不严，有关人员有章不循，违规操作，执行制度不规范，成了产生金融风险的内部漏洞。而且，一些从业人员素质低下，管理工作跟不上，对金融风险的严重性认识不够，风险控制不健全。商业银行长期以来重展业，轻管理，有些规章制度形同虚设，为了追求本单位、本部门和小团体的利益，冒风险违规经营，加剧了金融风险。
二、防范和化解金融风险的主要对策
（一）深化国有企业和国有银行的产权制度改革
1.必须加快现代企业制度建设和企业经营机制转换的步伐。企业是银行的最大债务人，银行信贷资金风险的大小取决于企业经营的好坏，因而，企业改革对防范和化解金融风险至关重要。首先，要建立适应市场经济体制的现代企业制度和产权制度，从而改善企业的经营管理，提高企业的经济效益。其次，要拓宽企业的融资渠道，改善企业的融资结构。再次，要建立以市场为纽带的新型银企关系。发达国家的金融资本和产业资本是融合的，银行与企业共荣辱，以市场为导向，为客户提供高质量的服务。这就要求银行不是坐在办公室里，而是走出去为企业服务，为吸引和巩固客户群，银行不会为企业暂时的资金困难而离开，而是应该帮助企业渡过难关。只有企业盈利，银行的效益才会提高。
2.加快金融体制改革，尽快建立以中国人民银行为宏观调控、监管中心，各金融机构实行“自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束”的经营机制。首先，进行国有商业银行的产权制度创新，确立在国家拥有多数控股权前提下的多元所有制产权基础。其次，在产权结构改革的基础上，建立和健全所有者和经营者相互制约的法人治理结构，使国有商业银行实现真正意义上的业务经营商业化管理。最后，加强金融机构的内部控制制度建设，强化内部约束机制。完善以风险管理为核心的资产负债比例管理制度。同时要加大金融机构内部稽核监察机构的建设，充实力量，以预防意外事件的发生。
（二）积极稳妥地发展资本市场
目前我国金融企业的资本充足率低，这对我国金融业参与国际竞争，促进我国经济持续稳定发展是非常不利的。在国际上通过资本市场发行股票或发行企业债券是企业筹集资金的重要手段，以我国当前及长远的情况来看，完全依靠金融业解决我国经济建设中资金短缺的矛盾和化解金融风险是不可能的，要解决资金供求矛盾，又要化解银行资金的风险只有走积极稳妥地发展资本市场这条路。一方面，银行业发行股票，可以提高银行业的资本充足率，提高我国银行参与国际竞争的能力，增强抗风险能力；另一方面，在国家控股的前提下，鼓励国有大中型企业通过资本市场发行股票或发行债券，既能解决企业资金不足的问题，又可用募集的资金归还贷款，化解金融风险，降低金融业的经营风险。
（三）强化风险预警管理
对金融风险要提前做好预防，要制定金融危机的处置预案，明确各自应承担的责任及处置危机的方法步骤。一要充分做好存款支付的准备工作，按规定交足准备金，留足备付头寸；二要建立多道防线，各金融单位要保持必要的资金流动性，立足自身解决支付问题，要层层建立金融风险防范准备金；三要层层签订风险防范责任制，实行风险防范分级负责，把风险防范和化解落到实处。
（四）建议走商业银行与投资银行混业经营之路
中国社科院金融研究所王松奇指出，中国金融界近几年正在推行严格的分业经营，分业管理制度，这是和世界性金融改革趋势相悖逆的一项措施。按照货币当局的初衷，分业经营，分业管理，有利于降低金融风险，但近年来的金融状况却显示：对国有商业银行来说，分业经营，分业管理实际上把它的业务范围限制在一个更狭窄的范围内，在国有企业仍然是国有商业银行基本服务对象的前提下，这些银行的风险实际上更加集中和扩大了。加入世界贸易组织后，外资银行在国内设立分支机构，它们的业务投向绝不会象中国的国有商业银行那样被限制在一个狭窄的范围内（事实上，国外商业银行在运营上正趋于银行、保险、证券混业经营），这种事实上的不平等将使国有商业银行的效益状况更加恶化。
当前我国的金融问题是经济生活中各种矛盾的集中表现。有些问题表现为金融问题，但其根源并不在金融领域。要彻底消除诱发金融风险的各种因素，除金融业不断完善自身的风险管理体制外，还依赖于整个经济体制改革的进一步深入。国家经济力量的强大，企业市场化经营机制的完善和经营效益的不断提高，才是从根本上保障金融安全的关键。
【参考文献】
[1] 李秀昆.略论我国商业银行现阶段金融风险的化解和防范[J].现代商业银行导刊，2007.
