买卖合同的法律特征精选(九篇)

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第1篇：买卖合同的法律特征范文

目录------------------------------------------------1

论文摘要--------------------------------------------2

一、 房屋买卖合同效力认定的根据--------------3

二、商品房预售合同性质------------------------------4

（一）商品房预售合同不是预约合同--------------------4

（二）商品房预售合同不是期货买卖合同----------------4

（三）商品房预售合同是否为附期限的合同--------------5

（四）商品房预售合同不是分期付款买卖合同------------6

三、商品房预售合同的有效条件------------------------7

（一）商品房预售合同的主体必须合格------------------7

（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定--------8

四、商品房预售合同相关法律----------------------9

（一）预售商品房按揭--------------------------------9

（二）重复预售--------------------------------------10

1．两次预售均未办理预售登记-------------------------10

2．其中一次预售已办理预售登记-----------------------11

3．两次预售均已办理预售登记-------------------------11

论文摘要：商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大，预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任，依照重复预售具体情况进行买受人确定。

关键词：商品房预售合同 远期交货合同 有效条件 重复预售 预售商品房按揭

一、房屋买卖合同效力认定的法律根据

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其效益是维护交易的安全和信誉。，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1 日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

二、商品房预售合同性质

商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。

（一）商品房预售合同不是预约合同

在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

（二）商品房预售合同不是期货买卖合同

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。

（三）商品房预售合同是否为附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

（四）商品房预售合同不是分期付款买卖合同

第2篇：买卖合同的法律特征范文

一、买卖合同的概念与特征

(一)买卖合同的概念

买卖合同，是指出卖人交付标的物并转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的主体是出卖人和买受人。交付买卖标的物并转移其所有权的一方为出卖人，也就是卖方，受领买卖标的物并支付价金的一方是买受人，也就是买方。

(二)买卖合同的特征

1.买卖合同是有名合同。买卖合同是合同法分则中明确规定的合同，因而属于有名合同。而且，在各国合同法中，买卖合同都是最基本的有名合同。

2.买卖合同是转移财产所有权的合同。买卖合同的卖方要转移财产所有权于买方。卖方不仅要将标的物交付给买方，而且要将标的物的所有权转移给买方。转移所有权，这使买卖合同与一方也要“交付”标的物但不移转所有权的其他合同(如租赁合同、借用合同、保管合同等)区分开来。同时，买卖合同是买方应支付价款的合同，卖方将取得价金的所有权。这又使买卖合同与其他转移财产所有权的合同，如互易合同、赠与合同等区别开来。

3.买卖合同是双务合同。买卖合同的双方当事人在享有合同权利的同时，都负担相应的合同义务。其中，出卖人负有交付标的物并转移其所有权于买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。因此，买卖合同是典型的双务合同。

4.买卖合同是有偿合同。买卖合同中，出卖人的给付(即交付标的物并转移其所有权于买受人)与买受人的给付(支付价款)互为对价，因此买卖合同是典型的有偿合同。所以，任何买卖合同的当事人从对方获得利益，须支付相应的代价。

5.买卖合同是诺成合同。除法律另有规定或当事人另有约定外，买卖合同自双方当事人意思表示一致之时起成立，而不以标的物的交付或合同义务的履行作为合同的成立要件。因此，买卖合同为诺成合同。

6.买卖合同为不要式合同。除非法律或行政法规另有规定，买卖合同并不需要采用特定的形式。因此，买卖合同为不要式合同。

二、出卖人与买受人的主要义务

(一)出卖人的主要义务

1.交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人

出卖人应当向买受人交付标的物并移转其所有权，这是出卖人和主合同义务、基本义务，这在各国或者地区的民法中都是一致的。该项义务由两方面的内容组成：其一为交付标的物;其二为转移标的物的所有权于买受人。

2.交付有关单证和资料

出卖人应当交付标的物或者交付提取标的物的单证。提取标的物的单证，主要是提单、仓单，是对标的物占有权利的体现，可以由出卖人交付给买受人作为拟制交付以代替实际交付。对于这些单证和资料，如果买卖合同中明确约定了出卖人交付的义务或者是按照交易的习惯，出卖人应当交付，则出卖人就有义务在履行交付标的物的义务以外，向买受人交付这些单证和资料。该项义务系属出卖人在买卖合同中所负担的从合同义务，该项义务辅助主合同义务实现买受人的交易目的。对此，我国《合同法》第136条明确规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

3.质量瑕疵担保义务

如果出卖人交付的标的物不符合其质量标准(存在质量瑕疵)，按照《合同法》第155条的规定，出卖人应当承担违约责任。这一责任的基础是出卖人的质量瑕疵担保义务。质量瑕疵担保义务，是指出卖人应当保证其所交付的标的物不存在质量瑕疵。所谓质量瑕疵，又称为品质瑕疵、物的瑕疵，是指标的物的质量没有达到出卖人声称的标准，或者没有达到法律规定的标准、行业标准、企业标准，或者没有达到一个诚信善意的买受人所应当合理期待的标准。

4.权利瑕疵担保义务

出卖人的权利瑕疵担保义务，是指买卖合同的出卖人应当保证对标的物享有合法的权利，第三人不会就该标的物向买受人主张任何权利。买卖合同当事人的根本目标在于标的物所有权的转让，因此，出卖人必须保证其对标的物享有合法的权利(比如所有权或处分权)，这也是出卖人的一项基本的法定义务，即使当事人未在合同中作此约定，出卖人也负有此项义务。

具体而言，出卖人的权利瑕疵担保义务包括：(1)出卖人对出卖的标的物享有合法的权利(所有权或者处分权);(2)出卖人应当保证标的物上不存在他人可以主张的权利(如抵押权、租赁权等);(3)出卖人应当保证标的物没有侵犯他人的知识产权。

第3篇：买卖合同的法律特征范文

自住房制度改革以来，我国的房地产业取得了极大得发展，但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中尤以一房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然存在，但并不多见，这是因为当时我国的住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。自从住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我国的住房不但向私有房发展，同时也向商品化发展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产开发商与普通的购房者相比较，其优势相当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，处理起来很困难。因此，在这里我就商品房一房二卖的相关问题进行讨论。

一、商品房一房二卖的属性及其法律后果

（一）商品房一房二卖的概念

在我国，商品房是一个特定概念，是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房（包括尚未建成或者已经竣工的房屋）向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。这里所说的一房二卖，是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有些学者把一房二卖直接定义为：“房地产开发商以同一商品房为标的，与两个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售给两个人的行为。”[1]笔者认为此种定义是不恰当的。在该种定义中，未排除房地产开发商与第一买受人签订买卖合同，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。因此应该把商品房的一房二卖定义为“房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。”

（二）商品房一房二卖的特征

由以上对商品房一房二卖的定义可以看出，房地产开发企业以商品房a为标的与购房人甲签订买卖合同，在甲还没来得及办理过户登记手续的时候，该房地产开发企业又将商品房a出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房a的房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以知道商品房一房二卖的特征主要表现在以下几个方面：

第一，商品房的一房二卖的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

第二，商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。

第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

第五，房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

(三)商品房一房二卖的后果

房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行，损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序。诚实信用是我国民事活动的基本准则，开发商的这种恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系的建设的一种破坏。这种有意地对合同的任意违背，会使得市场交易变得不安全起来，必将使房产业受到影响，不利于房地产市场的健康稳定发展。例如上海市某一房地产开发商与该地居民甲签订了房屋买卖合同，约定到期办理房产证并付清余款，但是在约定期限到达日甲某发现该房地产开发商后来又与另一居民签订了房屋买卖合同，由此居民甲和乙对该房屋产权归属产生纠纷。在这种情况下该房地产公司如果为居民乙办理房产证，对甲就构成恶意违约，如果为甲办理房产证，则对居民乙则构成欺诈，不管房地产开发商作何选择，都会使得一房购房者的利益受到侵害，对房屋交易安全产生怀疑，影响购房者对房地产市场的信任。

二、一房二卖产生的原因分析

商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：

（一）房屋的特定性与一物一权原则

由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。

（二）我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致

我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。

1．房屋买卖过户登记不是合同的生效登记

早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一

房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。举个例来说，1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。[2]笔者认为对于一房二卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。尽管建设部1994年8月13日的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”[3]但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2．物权的取得与否并不影响债权的成立。

卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（三）经济利益的诱导

在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的”房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。

三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度

既然已经明确了合同的效力，那么在两份有效的合同中，那到底哪一合同应该得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并没有对此作出规定。由于标的只有一个，必定会有一个合同得到履行，而另一个却因此得不到履行。在这种情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权。若房地产开发商就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时，其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务，只要对其中任何一买受人不履行都要承担法律责任。而且他对其中一买受人的履行都将是对另一买受人的默示拒绝履行。不能得到履行的买受人就可以依法请求因债不履行而产生的损害赔偿责任。

（一）现行法律适用

1.第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权

房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。

2．第二买受人的惩罚性赔偿请求权

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。

（二）预告登记制度

商品房司法解释虽然对于房地产开发商的一房二卖明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益，但是这种效果是很微弱的，目前已经在施行的法律缺少事先预防商品房一房二卖的法律制度。法律只是对发生一房二卖后如何救济做了相应规定，而对事先该如何保护购房者的权益，如何防范房地产开发商一房二卖并无相关规定。由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的，因此当事人签订合同后，购房者并不能阻止房地产开发商将房屋卖给第三人，也没有对抗第三人的权利。这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是，2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定，弥补了现行法律的不足，它使购房者可以在事先防范房地产开发商一房二卖，该法的实施对商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑制作用，能有效地预防出卖方的一房二卖行为，保障购房人的合法权益。该法第二十条

规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利，同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。

四、购房者对商品房一房二卖的防范与救济

有人说，目前出台的物权法将会终结房地产市场上的一房二卖现象。但一部新的法律要取得良好的社会效果毕竟要先有一个实施的过程，只有购房者懂得充分运用法律手段维护自身权益，物权法才能实现法律效果与社会效果的统一。

购房者在与商品房开发商订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售并对把违约后果写入合同条款中，明确房地产公司的违约责任。在合同签订以后应当有预告登记意识，及时到有关部门办理预告登记，办理了预告登记之后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。因为物权法规定在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。另外，购房者在发现房地产开发商将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚房地产开发商的一房二卖行为。在预防性的法律法规还没有施行的情况下，购房者利用惩戒性的法规维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。

第4篇：买卖合同的法律特征范文

 

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同 

        1  商品房买卖中的合同

        1.1 商品房认购书的基本内容

        1.1.1 商品房认购书的概念  在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

        1.1.2 商品房认购书的特征  商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

        1.1.3 商品房认购书的法律规定  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

        1.2 商品房预售合同

        1.2.1 商品房预售合同含义  商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]

        1.2.2 商品房预售合同特征  商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。

        1.2.3 商品房预售合同的法律规定  在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]

        1.3 商品房买卖合同

        1.3.1 商品房买卖合同  《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

        1.3.2 商品房买卖合同的法律规定  买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

        2  商品房买卖中的合同之间的关系

        2.1 商品房买卖中合同的相同之处  商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。

        2.2 商品房买卖中合同的区别

        2.2.1 合同签订的阶段不同  商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。

        2.2.2 出卖方所具有的条件不同  商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 

        2.2.3 合同的内容不同  商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。

        2.2.4 合同的法定形式不同  法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。

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nbsp;    2.2.5 法律后果不同  认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。

        当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。

        3  签订合同时的风险防范

        3.1 签合同时要注意的共同事项

        3.1.1 审查卖方的资质证书  房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。

        3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同  卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。

 3.2 不同合同的风险防范

        3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范  ①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书

》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。

        3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范  ①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]

        3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范  现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。

参考文献：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.

[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.

第5篇：买卖合同的法律特征范文

所谓买卖合同,是指当事人一方将财产的所有权转移给他方,他方支付价款而取得财产所有权的协议。买卖合同作为最典型的合同形式,不但具有合同的共同属性,还具有所有权发生转移,是双务、有偿、诺成合同等特征。买卖合同是当今社会经济生活和社会经济交往中最常见、最基本、最典型的商品交换形式和法律关系,也是企业在经济活动各种合同中所占比例最大的一种,比如T国有大型企业年物资采购合同数量就在6000份左右,合同金额高达26亿元。企业合同管理指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为,是市场经济的外在表现。通过合同管理,企业在市场中实现平等的制约和权利,从而为当事人营造一个公平的环境。严格合同管理的各个环节,防止合同履行中的不适当、瑕疵、纠纷和延迟交货,规避合同履约的风险,是合同承办人维护企业利益的重要工作,有助于合同双方当事人遵纪守法维权,趋利避害,避免失误与损失,依法公平合理地从事经济活动,维护企业正常的经济秩序。

二、买卖合同履约过程中存在的问题

买卖合同既然是合同中最为常见和典型的一种,与之相应的,在履行买卖合同时出现的各种问题,弄虚作假的数量和手段,也层出不穷,根据近年来国有大型企业发生的事例,综合起来说有以下几种手段:

1.假冒合同主体。在物资采购业务中,有些厂商往往本身不具备成为卖方主体的资格,却利用种种手段掩盖或隐蔽其真实身份,制造假象,以达到获取不法利益的目的。伪造、变造或盗取法人企业的营业执照、授权委托书、合同专用章。制造其为某大公司、大企业的业务人员或业务部门的假象,伪装经济实力和履约能力。

2.伪造、变造标的物。在标的物上做文章从来都是不法厂商为牟取额外利润而惯用的手法,在到货物资的检验中我们发现查处的假冒和不合格品具体来说有以下几种:(1)以假充真,以劣充优,以次充好。有些厂商用贴牌,更换商标等手段以假冒伪劣的商品代替优质的、正宗的名牌商品,隐瞒商品存在的瑕疵。比如T国有大型企业通过招标采购了一批国内知名品牌太阳能热水器,但在使用过程中发现太阳能热水器控制板显示器显示失灵或不显示,致使用户误操作导致集热管爆裂,漏水、渗水等问题。经过调查发现正是厂商采用偷梁换柱的做法,热水器外面的支架、太阳能管是厂家正规生产,温控系统、检测系统及内饰,是用低价劣质产品冒充,严重损害了企业和用户的利益。(2)出示高质量的样品,在履行中以伪劣产品代替。T国有大型企业在住宅建设工程中,塑钢中标的样品是“**”牌,供应商却在供货时掺杂了60%的其它杂牌产品,企图蒙混过关。(3)投标时谎称自己的产品是“专利”或“名优特新”产品,其实产品本身并没有高附加值,利用技术认识的欠缺骗取高额价款。

3.标的物质量不合格。所品质量不合格属于合同的瑕疵履行,严重影响了企业的生产建设和经济利益。比如T国有大型企业采购了一套钢管试压设备,由于质量不合格导致两年都无法投运,前期配套设施一直闲置,给企业造成了很大的经济损失。

4.延迟交货。有些供货方只重视合同的名称规格和价款,忽视其它条款,认为只要交货就行了,按不按时不考虑。供货方延迟交货现象在各类采购合同的履行中时有发生,比如在T国有大型企业的一项重点工程建设项目建设中,就有二十多份合同签订的重点物资延期交货,导致工程建设不能按计划进行,严重危及到企业的经济利益。

三、规避合同履约风险的措施

合同的不适当履行和履约风险往往因为上述原因而产生,不仅给企业造成经济损失,耽误生产,而且破坏了当事人经济活动和社会经济程序的正常进行。一定要在以下合同运行的各个环节加强管理,规避合同履约风险,争取把一切风险行为消灭在萌芽状态:

1.审查对方主体资格。即审查供货商有无民事行为能力,所谓民事行为能力,是指公民或者法人能够以自己的行为行使民事权利和设定民事义务,并且能够对自己的违法行为承担民事责任,从而使民事法律关系发生、变更或者消灭的一种资格。对于法人来说,只有具有相应的民事行为能力,才能从事民事活动。法人要具有相应的民事行为能力,必须依法成立。根据我国《民法通则》及其他民事法律的规定,法人依法成立,要有名称、组织机构和章程;有固定的经营场所和必要的设施;有符合国家法律规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人数:能够自主经营、自负营盈亏,独立承担民事责任,经主管机关核准登记。审查法人的民事行为能力,就是审查法人有无营业执照,有无上述五个依法成立要件。

2.审查对方的履约能力。对于卖方而言,依照买卖合同的约定,应负交付货物的义务和货物质量合格的义务。审查卖方的履约能力,可以通过审查对方的经营范围和经营方式进行,也可以实地考察。

3.应审查合同承办人的资格。在实际生产经营中,买卖合同的双方法定代表人不可能事必躬亲,法人的业务活动如签订买卖合同等通常是委托其他人经办。买卖合同的承办人无论是法人代表或其委托的人,其签约的法律后果由签约单位承受,这就给一些不法分子以可乘之机,他们冒用和盗用其他单位的名义签订买卖合同,进行欺诈活动,以致给一些企事业单位造成不必要的损失。在签订买卖合同之前,必须对合同承办人的资格进行审查,主要包括对法定代表人的审查、对法人工作人员的审查和对委托人的资格审查。如果买卖合同由委托人签订,就要着重审查委托人的签约资格。根据国家法律规定,签订买卖合同的委托人必须具备三个条件,对委托人要进行三方面的审查:审查其委托证明,审查其权限和审查其签约时是否以委托人的名义进行。

4.对合同的主要条款的审查。买卖合同的主要条款是买卖合同的核心部分,是明确买卖双方当事人的权利义务和当事人履行买卖合同的根本依据。买卖合同首部的内容主要包括买卖双方的名称、合同编号、签订时间和签订地点等。买卖双方的名称必须写得清楚明白,不能有错字、别字、漏字。买卖合同的第二部分包括标的物条款、质量条款、数量条款、价格条款、包装条款、交货条款、验货条款、结算条款、违约责任条款和争议处理条款等。对上述条款,应在合同中慎重审查,力求完备,并用准确清晰的文字予以表述。买卖合同的尾部,主要包括买卖双方的单位名称、单位地址、法定代表人、委托人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容。

在审查完合同中的首部和文体之后,要审查对方的上述内容的签字盖章是否有误。买卖双方当事人在签订合同时签字盖章是一项十分严肃的程序,一旦签字盖章,即表明当事人完全同意买卖合同中的全部条款,买卖合同即对当事人产生法律约束力,必须对对方的单位名称等内容进行严格审查。要审查买卖双方的单位名称和合同首部的单位名称是否一致,所加盖公章或合同专用章上的单位名称与书写的单位名称是否完全相同,单位地址是否具体,法定代表人、委托人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容有无漏签,是否清楚。

合同评审工作不仅侧重于规范合同条款,而且更加注重细节,在精、细、严上下功夫,如加强合同附件(技术协议等)与合同的匹配性、一致性审查,防止出现理解分歧;加强合同的可操作性审查,防止出现漏洞,被供应商钻空子(例如没有特殊情况,要求验收地点与交货地点一致等);数量条款,要数字大小写一致,计量单位,计量方法,签约时力求完备、周祥。企业管理部门每年都要根据合同履约过程中出现的新问题和新情况对正在使用的合同文本进行更详细的梳理,反复斟酌,不断修改完善合同条款,使合同更加细致严谨,为合同履行打好基础,也为可能出现的争议或分歧提供解决依据。一旦出现合同纠纷,如何解决,合同里写得清清楚楚,使合同真正成为物资采购全过程中的根本依据,最大程度地维护企业利益。

5.合同标的物的检验是关键。供货商所交标的物是否符合合同约定是合同履行的关键,先进完善的设施和业务过硬的质检员是买方的火眼金睛,可以在入库的第一道关口查出不合格品,防止瑕疵产品在物流环节流通。企业建立完善的质检制度,购置检验设备,加强对质检员的培训,对所有到货物根据不同的产品性质按不同方式进行检验,确保产品入库的合格率100%,才能启到为企业生产建设保驾护航。

6.严格按合同条款履行,追究违约供应商的责任。买卖合同的履行和买卖合同的签订是互相联系的两个阶段,只有买卖合同签订得正确完备,在履行买卖合同时才会顺利,买卖双方的经济利益才会实现。并不是说买卖合同签订得好,履行买卖合同中就不会出现问题,严格按合同约定履行才能最终实现双方签订合同的目的。在T国有大型企业物资采购业务中经常出现供货商不适当履行,迟延履行或瑕疵履行的情况,所品质量不合格,延迟交货等严重影响生产,根据《合同法》我方可以要求供货方承担违约责任。如果双方协商不成,可以根据双方在买卖合同中的约定,或申请仲裁决定,或向人民法院。T国有大型企业通过逐步建立了违约供应商处罚制度,严格按照程序,依照合同及企业相关制度追究供应商的违约责任,处理处罚违约供应商。

坚持有理有据原则,注重证据收集,注重违约供应商的反馈意见,经常与用户单位通过电话或书面形式落实供应商违约原因,并对供应商和用户提供的各种资料进行细致琢磨和推敲,从中查找是否存在漏洞,上网查证供应商所述的不可抗力和政府行为,在事实确凿的情况下,提交企业管理小组进行讨论,形成处理意见,并及时把处理结果反馈给供应商,防止出现负面影响。2008年处罚延期交货供应商24家,处罚的违约金60.78万元;2009年处罚违约供应商91家,违约金509.48万元,但并未因此出现任何法律纠纷。处罚不是目的,促进供应商严格履行合同,保障物资供应才是企业的真正目标。通过对违约供应商处理,警示及教育效果逐步显现,供应商严格按合同履约的意识明显加强,违约合同逐渐减少,更好地维护了企业利益,从另一方面促进了合同的履约。

第6篇：买卖合同的法律特征范文

[关键词] 附赠式有奖销售；法律性质；瑕疵责任

[中图分类号] F713．3 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2006)12-0191-02

[作者简介] 李光曼，南昌大学法学院法律学系副教授，研究方向为民商法；

邓崔琼，南昌大学法学院2005级民商法专业硕士生，研究方向为民法。(江西 南昌 330047)

附赠式有奖销售是经营者销售商品或提供物品，附带地向购买者提供物品、金钱或其他经济上的利益的行为。作为一种促销手段，附赠式有奖销售可谓利弊互现。目前，我国涉及有奖销售的法律规范主要有《反不正当竞争法》、国家工商局颁布的《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》以及《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》。这些规范针对抽奖式有奖销售的规定较多，而对附赠式有奖销售的规范严重不足。本文拟就附赠式销售的有关法律问题作一初浅探讨。

一、附赠式有奖销售行为的法律性质

关于附赠式有奖销售行为的法律性质，即经营者和消费者之间的法律关系性质如何，学者们众说不一。大致可以从以下两个方面进行分析：

(一)附赠式有奖销售行为是否是合同行为？

1．肯定说。其认为在附赠式有奖销售中不仅有双方当事人(销售者、消费者)，且双方当事人之间有一个要约，一个承诺，从而形成有奖销售合同。

2．否定说。该说认为附赠式有奖销售不属于合同关系，而是一种单方法律行为。即只要消费者的消费达到某项条件要求，销售者就应履行赠物的允诺，而不论消费者是否知道允诺的存在。

笔者认为将有奖销售行为归为合同行为的观点是可取的。我国民法学通说认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。附赠式有奖销售正是消费者与销售者之间设立买卖关系的协议，只是这里的买卖关系不同于一般的买卖合同关系，有其自身的特殊性。附赠式有奖销售的消费者一作出承诺即可受赠。否定说忽视了附赠式有奖销售行为中作为基础关系的买卖关系的重要性，没有全面地分析法律关系。实际上，消费者与经营者只要就买卖事项达成一致即可。赠品的给予是买卖合同的结果之一，而不是合同的目的，因而没有必要就赠品的给付另行达成合意。而且，假如附赠式有奖销售是单方法律行为，则销售者的单方允诺就不产生法律的约束力，这样销售者可以随时撤回允诺，而消费者却不能仅依销售者的承诺(此时销售者的承诺仅构成要约引诱)产生法律权利，这对于消费者的利益是一种侵害。可见，销售者与消费者存在的债权债务关系是基于双方一致的意思表示的结果。

(二)附赠式有奖销售合同是什么性质的合同？

关于附赠式有奖销售合同的性质，学界有多种观点：

1．附负担赠与。认为附赠式有奖销售行为在性质上是附负担赠与，即有奖销售在销售者与消费者之间产生赠与合同关系，只是该赠与合同给消费者附加了一定的负担，即必须购买指定商品或购买商品达到一定金额，若未践行负担，则不能享受赠与合同的利益。

2．附条件赠与。该观点也认为附赠式有奖销售在销售者与消费者之间仅产生赠与合同关系，但不认为有奖销售给消费者附加了一定的负担。消费者的购买行为具有任意性，是赠与合同生效的条件而不是负担。

3．双重合同关系。认为附赠式有奖销售是双重合同关系，即主要是买卖合同，但当事人之间同时也发生赠与合同关系。当事人之间的买卖关系是基本法律关系，当事人之间就赠品而言又存在赠与合同关系。

4．买卖合同关系。该观点从保护消费者利益的目的出发，认为商业赠品不同于一般的民事赠品，商业赠品本身和行为目的上的营业性是其区别于一般民事赠品的关键所在。附赠式有奖销售作为一种促销手段的初衷在实践中已发生了变化。认为附赠式有奖销售在销售者与消费者之间仅为买卖合同关系，这样在商业赠品存在瑕疵致消费者利益受损时，受赠人的利益才能获得有力的救济。

笔者同意将附赠式有奖销售定性为买卖合同关系，理由是：

1．把有奖销售仅看作赠与合同关系(附负担赠与、附条件赠与)是不妥当的。因为既然是有奖销售，当事人必然要发生一种买卖合同关系，并且这种关系是经营者和消费者之间所发生的基本法律关系。此观点将附赠式有奖销售的主要内容(买卖)认定为附款，可谓本末倒置，双方定约主要目的不在于赠与而在于买卖，消费者获得赠品是买卖的结果。

另外，根据《合同法》的规定以及学者的解释，附负担赠与有如下特征：负担通常使受赠人负担一定的债务，即负担常有债务的效力。显然有奖销售不能定性为附负担的赠与，消费者不是为了获得赠品而购买商品或者接受服务；有奖销售更不是附条件的赠与。

2．认为附赠式有奖销售是双重合同关系的观点从表面上看，似乎的确如此。然而，当事人之间仅有一个要约、一个承诺，因而只存在单一法律关系。决定法律关系性质的是其内容。在附赠式有奖销售中，法律关系的内容显然主要是购买商品，销售商品，而不是赠送赠品，赠品仅是包含在买卖之中的另外的给附义务，附赠式有奖销售双方当事人之间合同法律关系仍是买卖而非赠与。因此，将买卖与赠与分离开来，认为是两种关系合同，这与附赠式有奖销售为单一法律关系的事实不符。

3．把附赠式有奖销售定性为单一的买卖合同关系，除了基于理论上对于附负担赠与、附条件赠与、双重合同关系理论的否定之外，更重要的理由在于实务的需要。

将附赠式有奖销售行为认定为买卖合同更符合现实生活的需要。首先，在“名赠实卖”的情形下，商业赠品亦是买卖合同的一部分。揭开商业赠品“名赠实卖”的面纱，使销售者对商业赠品承担与产品一样的法律责任，一方面，可以有效保护消费者权益；另一方面，可以防止销售者借赠送之名销售伪劣商品，从而规范附赠式有奖销售活动，维护市场正常竞争秩序。其次，对于经营者正常的“让利”行为，虽然从纯法律角度来说，可以将其附赠的“让利”定性为赠与，但是，商业的最终目的在于盈利，销售者在商品或者服务的销售过程中，所提供的让利从本质上来说，都是为其销售目的服务的，所提供的商品及让利是其销售行为的标的，利是来之于商品的销售。正因为如此，我国税务机关在对销售者实施税收征管的过程中，是将销售者的“让利”或者赠品部份视同为实际销售。专门的管理机关尚且难以区分销售与赠与，对于一般消费者而言，显然更无法区分有奖销售中的“奖”为何物，也就不能有效地预防消费过程中的法律风险。

基于此种认识，在现有的市场经济秩序下，为了更有效地保护消费者的权益，维护市场信用和秩序，规范销售者的行为，应当将一切形式的附赠式有奖销售认定为买卖合同，并据此确定销售者对于赠品的法律责任。区分名赠实卖与正常让利是形而上学的做法，是法律观念上的理想主义。

二、赠品瑕疵的法律救济

在买卖合同中，如果标的物品质有瑕疵甚至造成他人人身财产的损害时，基于出卖人对标的物的瑕疵担保责任，买受人可适用违约责任或者侵权责任对自己受损害的权益实施救济，第三人可以要求销售者承担产品侵权的责任。那么，当赠品出现瑕疵时该如何救济呢？

由于附赠式有奖销售合同中商品及赠品均构成买卖合同的标的组成部分，因此，一般情况下，如果赠品存在瑕疵，根据《合同法》第一百五十五条的规定，销售者应当对此承担民事责任，以救济消费者受损害的利益。但是，在附赠式有奖销售的下列情形中，销售者不应当对赠品负瑕疵担保责任：

(1)赠品是不具有人身安全隐患且使用过程及结果不会对第三人造成损害的物品。销售者在提供赠品的过程中已经明示了何为赠品、赠品所存在的瑕疵(当然这种瑕疵从安全性的角度被认为是可以容忍的)，则消费者不得就赠品瑕疵主张权利。

(2)以提供优惠的商业机会为奖励的有奖销售。此种奖励本身通常并不具有确定的价值，但是消费者在买卖过程中可以获得其他交易或者服务中的优惠条件，如在甲处消费后可以获得在乙处消费享受优惠折扣。此种情形下，消费者所获得的仅是一种商业机会，而不是特定的物品或者服务，因此，销售者的责任尚不存在；同时，机会对于消费者来说只是相当于一个要约引诱，对于下一个合同关系来说，销售者在其中只起到传达人的作用，将真正的当事人要约引诱的意思传达给消费者。如果消费者与要约引诱的当事人之间因合同产生纠纷，传达要约引诱的销售者无需对此合同承担责任。

(3)经营者事先公开声明赠品的质量不能予以保证的。此时，消费者可自主选择放弃赠品获得权或是退出该附赠式有奖销售活动；如果消费者在经营者明确告知该赠品质量不能予以保证时，仍然取得该赠品并使用之，则视同自愿接受该赠品之质量风险，对赠品所致之损害不能主张赔偿。当然赠品质量涉及人身财产安全的除外。

(4)适用于一般产品责任的免责事由同样可以适用于赠品责任。由于附赠式有奖销售利弊并存，对于附赠式有奖销售制定相应的规则使其规范化，维护消费者的合法权益，合理分配市场主体的风险和责任，能够扬利抑弊，发挥其市场竞争手段的积极作用。

参考文献：

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[2]黄辉． 附赠式有奖销售中的商业赠品责任[J]．北京：科技大学学报(社科版)，2000，(5)．

[3] 江平．中华人民共和国合同法精解[M]．北京：中国政法大学出版社，1999．

[4] 王文钦． 论有奖销售活动中的民法问题[J]． 法学，1994，(1)．

[5]王凯石．试论附赠式有奖销售中附赠行为的法律性质[J]．学术探索，1999，(5)．

第7篇：买卖合同的法律特征范文

    另外，某甲与某乙1999年至2001年9月期间双方之间曾存在橡胶买卖关系，有橡胶买卖往来款的行为，并因此发生买卖合同纠纷诉至法院。在该买卖合同纠纷案件，涉及本案35000元款项，某甲要求对该款项另案处理。在该案的终审判决中，确认35000元没有结算在双方橡胶买卖往来的货款290010元的范围内，但该款项是借款还是某甲返回某乙的货款，抑或是双方橡胶买卖的其他货款。由于某甲要求另案处理，该案的终审判决没有对该35000元款项的性质作出认定和处理。

    本案在审理中有两种截然相反的处理意见。

    第一种意见认为，如果某甲仅以该收条起诉某乙，要求某乙返还借款，应驳回某甲诉讼请求。但本案的相关事实是，双方均承认有橡胶买卖往来款的行为，且1999年至2001年9月期间双方因发生买卖合同纠纷诉至法院。某甲在该买卖合同纠纷案中，要求对35000元款项另案处理。该案的终审判决中，已确认35000元没有结算在双方橡胶买卖往来的货款290010元的范围内，由此可见，某乙在抗辩与反驳中的事实理由不能合理说明该款属于双方橡胶买卖往来款，虽然收条的书证形式不够规范，但根据本案事实情况，某甲有事实证据证明某乙收到款项35000元，并有事实证据充分说明、合理排除某乙在抗辩与反驳中的所谓事实理由，因此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以下简称《若干规定》第七十三条第一款关于高度盖然性的证明标准的规定，可在借款事实与双方橡胶买卖关系两者之间解释推定为某甲与某乙之间属于借款关系。某甲与某乙之间发生的35000元借款关系成立，某乙应向某甲偿还借款35000元。

    第二种意见认为，本案为民间借贷纠纷，双方当事人争议的焦点是某乙有否借某甲35000元。根据举证责任分配的一般规则即“谁主张谁举证”的规定，应由某甲承担举证责任，证明双方存在借贷关系。从某甲提供的两份证据1、收条，2、双方发生买卖纠纷一案的终审判决书，均未能充分说明双方存在借贷关系，依照《若干规定》第二条的规定，故应驳回某甲诉讼请求。

    笔者倾向于第二种意见，理由如下：（1）关于本案案由的界定问题。某甲是以某乙借其35000元起诉要求某乙返还35000元借款及银行利息，根据某甲起诉的内容，从“不告不理”和法律尊重当事人意思自治原则的诉讼理念出发，本案案由应确定为民间借贷纠纷。法官应围绕民间借贷纠纷案件的性质和特征来审理本案。

    （2）关于当事人举证责任分担问题。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条规定“人民法院审查借贷案件的起诉时，根据民事诉讼法第一百零八条的规定，应要求原告提供书面借据；无书面借据的，应提供必要的事实根据……”从这个规定可以看出，民间借贷纠纷案件，原则上由原告承担举证责任，由原告提供书面借据或欠条，证明其主张。具体到本案，应由某甲承担举证责任，只有在某甲能够提供证据证明其与某乙存在借贷关系的前提下，而某乙对借贷关系予以否认，举证责任才转移到某乙，否则某乙无须举证。在本案中，某甲提供两份证据。（1）收条，证明某乙借其35000元。众所周知，收条与借据具有不同的法律特征，收条内容反映的是给付关系，借据反映的是借贷关系。从某甲提供的收条内容来看，不具有民间借贷的性质和特征，只能认定双方给付与收款的事实，不能反映出某乙借某甲35000元，而某乙也不承认该借款事实存在。显然，某甲所举证据不足，不能说明双方之间的借贷关系成立。（2）双方发生买卖合同纠纷一案的终审判决书，证明某甲可以另案起诉。该案终审判决书认定双方存在橡胶买卖关系，并确认35000元没有计算在双方橡胶买卖往来款的范围内。但该35000元是借款还是返还款或是其他性质的款项，该案终审判决书没有作出认定与处理，正因为如此，某甲才另案起诉。但以该份证据证明某甲与某乙存在借贷关系，显然不能成立，所以，某甲认为35000元是借款要求某乙返还，证据不足，应予驳回。笔者认为，在某甲没有直接证据（借据或欠条）证明双方存在借贷关系的情况下，从双方承认相互之间有橡胶买卖往来款的行为与存在橡胶买卖关系，并因此发生买卖合同纠纷这一事实来看，根据《若干规定》第64条的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，该35000元认定为发生在双方之间的橡胶买卖的货款比较客观。

    （3）关于当事人选择诉因问题。我国民事诉讼一贯遵循“不告不理”和尊重当事人意思自治的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条明确规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”以上规定都是法律尊重当事人意思自治原则的具体化、条文化。当事人有权行使民事权利和诉讼权利，也可以放弃民事权利和诉讼权利。一方当事人的违约行为造成违约责任与侵权责任竞合时，另一方当事人有权选择对其有利的法律关系提起诉讼要求违约方承担责任，也就是对诉因的选择。人民法院应尊重当事人对诉因的选择，并围绕当事人的诉因和与之相对应的法律关系，合理确定当事人的举证责任，依据相应的法律规范，判定当事人的诉讼请求是否成立。从本案查明的相关事实来看，某甲与乙存在橡胶买卖关系是不争的事实，且35000元没有结算在双方橡胶买卖往来款的范围内，可见，35000元是另外一张独立单据，同时某乙也承认收到某甲35000元，在此情况下，如果某甲以买卖合同纠纷起诉要求某乙返还货款，某甲无须举证，举证责任应由某乙承担。如果某乙没有证据证明35000元包含在双方橡胶买卖往来款290010元中，应视为某乙多收到某甲货款，应予返还。但某甲没有以橡胶买卖合同纠纷起诉要求某乙返还货款，而是选择以民间借贷纠纷起诉要求某乙返还借款，这是某甲对诉因的选择。买卖合同纠纷与民间借贷纠纷是两种性质不同的民事法律关系，法律关系不同，选择诉因不同，承担举证责任不同，裁判结果也就不同。第二种意见根据“不告不理”和尊重当事人意思自治原则，针对某甲选定的诉因，以民间借贷纠纷作为本案案由立案受理，按照民间借贷纠纷案件的性质和特征，确定某甲承担举证责任，并根据某甲举证不能的情况，判决驳回某甲诉讼请求，笔者表示赞同。

    （4）关于运用高度盖然性的证明标准能否推定本案借贷关系成立的问题。《若干规定》第七十三条第一款规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”也就是规定了高度盖然性的证明标准。所谓盖然性，是指一种可能而非必然的性质。高度盖然性即根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法。将高度盖然性的证明标准运用于民事审判，是指在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可对该事实予以确认。适用任何法律规定都要遵循一定的条件，高度盖然性的证明标准运用于民事审判也不例外，也要符合一定的条件，（1）双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，且与待证事实有一定的关联，但没有足够的依据否定对方的证据。（2）这两个相反证据的证明力有大小之分。其实际上是法官一种逻辑推理过程，这种逻辑推理以法官收集到必要的证据和对证据的去粗取精、去伪存真的判断认论过程是否正确、科学，是否符合证据的“三性”即真实性、合法性、关联性的要求为前提。法官通过对证据的“三性”综合判断，采信证明力较大的证据作为认定案件事实的依据。在本案中，某甲根本未能举证证明其与某乙借贷关系成立的前提下，就不存在证据证明力大小之分，也就不能对证据的强弱进行取舍。所以，第一种意见适用《若干规定》第七十三条第一款关于高度盖然性的证明标准推定某甲与某乙存在借贷关系，确有主观臆断、牵强附会之嫌。笔者认为，根据本案查明的事实，运用高度盖然性的证明标准推定某甲与某乙存在买卖关系更符合本案事实。因此，欲通过高度盖然性的证明标准支持某甲的诉讼请求，要么某甲另行选择诉因，改变诉讼请求以买卖合同纠纷起诉要求某乙返还货款，或者由法官依照《若干规定》第三十五条第一款的规定，行使释明权告知某甲变更诉讼请求在本案中是否适用法官行使释明权有待商榷，限于篇幅不作阐述，否则应根据《若干规定》第七十三条第二款、第二条的规定，以某甲举证不能应承担不利后果为由判决驳回某甲诉讼请求。

第8篇：买卖合同的法律特征范文

摘要：进入20世纪以来，随着社会的深度变革和人们法律诉求的增加，法院的民事强制执行行为越来越多，而法院强制拍卖是民事执行行为中的一项重要程序，通过强制拍卖，可以使大量的被执行财产实现其经济价值，在这一实现经济价值的过程中，充分依赖和体现法院强制拍卖的公信力性质。本文从强制拍卖的理论基础着手，对整个拍卖过程中的各种利益关系进行分析比对，旨在从程序制订和制度设计层面探讨和解决各种冲突，从而在制度设计上作出相应的调整。

关键词：法院；强制拍卖；程序；性质；特征

强制执行拍卖不同于一般意义上的拍卖行为，一般意义的拍卖是出价最高者通过公开的竞价行为获得拍卖物所有权的过程，属于《中华人民共和国拍卖法》所调整的范围。在学理上可以将拍卖行为划分为任意拍卖与强制拍卖两种，其中以转让财产权为目的的私人所实施的拍卖被称为任意拍卖，而以法院为委托主体，将查封的财产通过拍卖方式实现变价为目的的拍卖行为，是法院强制拍卖，属于强制拍卖行为的一种。

一、法院强制拍卖的性质：

法院强制拍卖行为，是人民法院通过强制执行权的行使，对依法查封的财产进行处分以实现变现的行为，该行为涉及多个法律关系主体，不仅包括执行法院、被执行财产所有人，还包括接受法院委托实施拍卖行为的机构和通过公开竞拍方式获得财产权的买受人。关于法院强制拍卖的性质在学界存在纷争，归纳起来主要有公法说、私法说、折中说三种观点，鉴于法院强制拍卖的重要性和涉及问题的复杂性，学界一直在努力就其性质作出明确的论断。

私法说认为，法院强制拍卖的行为仍然属于私法上的买卖合同行为，其主要的依据为：拍卖公告属于要约邀请、竞买人的竞价行为属于要约、拍定视为承诺，二者合意的形成被视为买卖合同的成立，竞买人对继受取得的合同标的物享有瑕疵担保请求权。由于早期民事诉讼法学注重和依赖在私法范畴思考和解决问题，因此在早期法院强制拍卖的性质私法说占有主导地位。

公法说认为法院强制拍卖的性质不同于私法范畴内的任意拍卖，虽然二者实施的方式同样属于买卖行为，但本质区别在于法院强制拍卖是一种公法的处分行为，民法上的买卖契约原则在这里并不能被当然适用，买受人对拍卖标的物原始取得，没有瑕疵担保请求权，并一经拍定即不承受拍卖物之负担。学术界又从法院强制拍卖的某些个性特征上将之细分为类公用征收、公法契约、裁判上的形成手续三种观点，类公用征收说重点关注的是公权力机关以法定职权剥夺债务人对拍卖标的物的财产权，公法契约说重点关注的是法院强制拍卖与私法上的买卖实质效果的差异，将法院强制拍卖定义为一种公法意义上的买卖，裁判上的形成手续说或行为说认为法院强制拍卖与裁判上的和解、调停共同视为一种公权力的裁判行为，因此认为其属于公法上的国家处分。

折中说亦被称为两性说，系前述私法说与公法说的折中。折中说认为法院强制拍卖行为兼具公法处分与私法买卖的双重特征，作为审判执行环节的一部分，它表现为公法上的处分行为，但仅就拍卖行为而言则属于私法买卖的性质，出卖人为委托机构即法院司法技术部门，拍定人对拍卖标的物为继受取得，享有瑕疵担保请求权。折中说是公法说和私法说二者的融合。但实质上折中说仍然继承了私法说中拍定人享有瑕疵担保请求权，并承受标的物的无上负担的主张，私法说所不能解决的问题，在折中说中仍然无法得到解决。

私法说、公法说、折中说三种学术理论在各国的立法、司法层面均可求得佐证，关于三种观点的争论也从未停息，但这种争论往往仅仅就其本质而进行争论，并未更多的涉及到从那种观点立足进行立法、司法，能够更好的解决目前存在的实际问题以及满足我们的需要。放在一个较长历史时期的来纵向考察，有关法院强制拍卖的性质之说也并非是一成不变的，而是随着时代的发展变革在不断变化，从早期的私法说占据主导地位到现论倾向于公法说，可以看到那种理论更符合时代需要和解决实际问题更为重要。由于早期的民诉法学本身即具有厚重的私法特征，私法说在这一时期也占据主导地位，在民事执行程序中，债权人具有主导地位，法院强制拍卖行为要遵循有关买卖合同的规定，如1913年前的德国将强制拍卖行为视为私法行为，而同期日本则将强制拍卖行为的瑕疵担保责任在民法中做了具体规定。但用私法说有诸多问题很难得到解决，如在主张私法说的学者之间就为谁是买卖合同的出卖人形成了纷争，根据私法说的买卖合同，可以认定拍定人为买卖合同中的买受人，那么出卖人是谁？对此有四种不同的认定，即债务人、债权人、执行机关、担保物的所有人，但上述四种说法显然存在有一定问题，如果将法院强制拍卖纳入私法范畴考量，将其视为买卖合同关系，在误将案外第三人的财产拍卖的情况下，第三人可以基于物上请求权要求拍定人返还标的物，如果拍定人依据物的瑕疵担保请求权，向出卖人主张权利，那么此时的出卖人没有一个明确的主体，债权人、债务人、第三人都不完全符合出卖人的特征，案外第三人作为拍卖标的物真正的物权人，实际上也是该行为导致的受害者，自然不应作为出卖人来被主张权利，而债权人作为受益者，但其受益是被清场其生效判决裁定所认定的受法律保护的债权，也不应作为被主张权利的主体，债务人在误将案外第三人的财产拍卖后，债务得到清偿，实质上等同于自身财产得到了增加，那么是否可以按照不当得利来要求债务人返还财产呢？如果依照私法范畴的买卖合同关系来考量，债务人仍然不能成为被主张权利的主体，因为在买卖合同中，合同一方当事人的权益受到损害，只能向合同的相对人主张权利，而不能向合同之外的第三人主张权利。这种物权瑕疵担保，其前提是买卖合同的成立，如果依照不当得利主张权利，需要无法律原因的领受，那么合同的成立和无法律原因的首领就产生了冲突，所以依照不当得利来请求返还财物是不能成立的。

而民事诉讼法在进入20世纪以后，逐渐呈现出公法化趋势：执行机构取代传统私法说中债权人的地位，这表明民事执行程序公法化已经成为趋势，尤其是在大陆法系国家，学术界通说认为法院强制拍卖属于公法行为。

笔者认为法院强制拍卖行为的性质属于公法行为。根据债权人的申请，执行机构按照法定程序，对债务人的财产进行处分，本质上即是公权力的具体体现，它不但充分确立了法院强制拍卖的公信力，并且对参与强制拍卖的竞买人给予了权益保障，提高了其参与的积极性，有利于法院强制拍卖的顺利开展。

二、法院强制拍卖的特征

相对于任意拍卖而言，法院强制拍卖有其诸多特殊性，它是执行机构依债权人申请，通过生效法律文书做出裁定，对被查封、扣押的财产进行变现的一种手段。而任意拍卖行为属于民法所调整的范畴，双方在平等的基础上达成合意，买受人对拍卖物继受取得，享有瑕疵担保请求权。法院强制拍卖相对于任意拍卖，有以下特点：

1、国家强制性

与任意拍卖不同，法院强制拍卖是法院依法律赋予的强制权力而进行的，是国家意志的体现，其法律渊源并非来源于拍卖法，而是民事诉讼法或其它相关司法解释，该权力必须由法院来行使。虽然强制拍卖的标的权属上仍然属于债务人，但执行法院依裁定对该标的物依法采取强制措施，对其行使处分权，这是国家意志对社会生活的调解和干预。任意拍卖中，平等民事主体在意思得到充分自由表达的基础上，完全享有对其财产的处分权。

2、标的的非自有性

法院强制拍卖过程中，所委托拍卖的财产并非法院的自有财产，而是依裁定查封、扣押的债务人的财产。而在任意拍卖中，委托人一般为拍卖标的物所有权人或处分权人，即使不是所有权人或处分权人，也是所有权人或处分权人的授权人。 而这一特点也决定了法院强制拍卖与任意拍卖相比，在程序上有着诸多不同的原则，如先行评估原则、保留价原则等，而这些原则也完全是因为法院强制拍卖的标的非自有性这一特征所决定的，如先行评估原则：在任意拍卖中，委托人享有完全的处分权，可完全根据自身意愿决定拍卖标的物的保留价，而在法院强制拍卖中，法院并非拍卖标的物的所有人，通过拍前评估可以合理确定标的物保留价，避免出现成交价格过高或者过低的情形，有效保障标的物所有人的权益。

3、主体的特定性

第9篇：买卖合同的法律特征范文

买卖合同与承揽合同都是我国合同法规定的有名合同，在现代市场经济活动中大量出现，而在人民法院受理的合同类纠纷案件中，这两种类型的合同均为数不少，属于“案件大户”。自从合同法颁布以来，对买卖合同和承揽合同的研究、探讨甚多。但是对买卖合同与承揽合同的区别，特别是从确定地域管辖角度的研究还有待继续。

例如，甲与乙公司之间签订了一份关于机械零部件的买卖合同，在合同履行过程中出现了争议，甲公司以承揽合同纠纷向其所在地人民法院乙公司，而乙公司则提出管辖权异议，认为甲乙之间是买卖合同，并且约定甲公司将产品运至乙公司进行交付，应当由合同履行地及乙公司所在地人民法官管辖。如何正确确定案件性质成为处理本案管辖异议的核心。在审判实践中，类似情况不在少数。根据民事诉讼法的规定，对于管辖权异议人民法院应当采用裁定方式作出回应，且赋予了当事人上诉权，只要是启动了管辖权异议程度的案件基本都会进行到二审的终裁。即便是原受理法院享有管辖权，当事人双方如此这般的异议、上诉使得案件审理期限拉长，既造成了当事人自身的讼累，又浪费了司法资源影响了司法的效率。如果受理法院对无管辖权的案件作出裁判则属于重大程序违法，既浪费了司法资源，又造成司法公信力的下降，也未能彻底的解决纠纷。本文将带着确定地域管辖的目从合同的性质出发进行研究，尽可能的为司法实践中区分承揽合同与买卖合同提供多视角，从而正确确定案件的地域管辖。

二、探寻二者的本质区别科学确定案件案由

民事案件的案由反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，确定案由的过程，就是确定合同性质的过程。由于合同性质的不同，我国民事诉讼法对两种合同管辖的规定也是不尽相同的。作为法律工作者，我们应当遵循自己的基本思维方法，即我们的判断须在具体法律条文中找到依据，不能脱离现行法。根据我国《合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而《合同法》第二百五十一条规定，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。从法条的定义不难看出，买卖合同的实质在与标的物所有权的转移，而承揽合同的实质特性在承揽人按照定作人的要求完成工作并交付标的物。虽然两者都有交付标的物的要求，但是前者更加侧重的是所有权的转移，而后者则侧重于加工定作的过程，即两种合同的特征履行不同。

根据合同法的规定，两类合同除了特征履行不同外，对于其他权利义务的规定也是存在区别的。如，买卖合同中买方的主要权利就是接受、检验卖方所提供的标的物，至于标的物是怎样进行生产、安装的，是不是由卖方自行生产的，在所不问；但是承揽合同中，承揽人提供材料的其选料需要接受定作人的监督，承揽人在工作期间，应当接受定作人必要的监督检验，定作人不得因监督检验妨碍承揽人的正常工作，强调了定作人对加工承揽过程的控制监督，但是买受人并不去过多的过问出卖人的生产过程，只要标的物符合约定的质量、规格、材料等。承揽合同具有一定的人身性质，定作人通常是基于对承揽人能力、设备、技术等方面的考虑并决定是否签订合同。非经定作人的同意，承揽人不得将主要工作交由第三人完成。买卖合同中的买方只根据卖方现有标的物的性能、条件、是否可以满足自己的需要，主要基于现有性能考虑购买。又如，《合同法》第二百六十八条规定，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。而买卖合同的买受人则不可以随时单方解除合同。再如，承揽合同的中如果定作人不按约支付报酬或者材料费的，承揽人可以留置未完成的工作成果，而在买卖合同中则没有法定留置权的规定。

三、现行法律关于买卖合同与承揽合同管辖的规定

根据民事诉讼法的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于被告住所地的确定往往比较容易，发生纠纷的可能较小。争议主要集中在合同履行地的确定。合同履行地的确定会因为对合同定性的不同而导致分歧。《民事诉讼法若干意见》规定，购销合同的双方当事人在合同对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用运货方式的，以货物送达地位合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或者按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。购销合同的实际履行地点与合同约定的交货地点不一致的，以实际履行地为合同履行地。

此后最高人民法院《关于在确定经济管辖中如何确定购销合同履行地的规定》中进一步明确：一、当事人在合同中明确约定履行地点的，以约定的履行地为合同履行地。当事人在合同中未明确约定履行地点的，以约定的交货地点为合同履行地。合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等[！]，均不视为合同履行地。二、当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点，但在实际履行中以书面方式或者双方当事人一致认可的其他方式变更约定的，以变更后的约定确定合同履行地。当事人未以上述方式变更原约定，或者变更原合同而未涉及履行地问题的，仍以原合同的约定确定履行地。三、当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖 。加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

四、司法实践中的具体判断角度

上述是从法条及理论的规定入手将买卖合同与承揽合同作了区别，但是在实践中如何去区别两者仍然需要从多个方面多个角度分析。笔者认为从以下的几个角度着手较具操作性：

首先对合同内容，特别是对合同双方的主要义务进行审查区分，案涉合同的实质是转移标的物的所有权还是更注重产品的加工生产过程，进而确定其特征履行的具体内容，并且要全面的联系的审查合同，而不能片面的割裂的看，更不能简单的看合同的名称（有合同虽然名为购销，但实为加工承揽）；

其次，对于合同中所涉产品或者商品的规格、型号等进行甄别，确定其是通用定型产品（即市场上可以直接购买）还是按照定做人的特别要求进行加工的非标准产品（此类产品系按定做人的特别要求生产，市场上一般并无现成商品），标准化或者系列化的其他通用产品的质量、包装、价格一般都有国家或者行业标准，而承揽合同的标的物，具有专门用途，只能为定作人所利用。买卖合同的标的物可以是种类物也可以是特定物，而承揽合同的标的物只可以是特定物。

再次，还可以从合同是否附有产品加工制作图纸、模具等方面来判断，一般加工承揽合同中定做人有时会提供己方的图纸、模具，要求加工人按此生产，而买卖合同中则不会提供图纸、模具等，仅会对产品的相关规格、质量等方面提出要求。

最后，在承揽合同中，定作人注重的是对生产过程的控制和监督，如果一个合同规定了定作人对生产过程的必要的控制权，而且这些控制权显然属于该合同的重要部分，则该合同应属于承揽合同，反之则属于买卖合同。