房地产企业税务风险精选(九篇)

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第1篇：房地产企业税务风险范文

【关键词】房地产企业税务风险成因分析管理对策

一、税务风险的特点

（一）难化解

税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。

（二）多变性

税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。

（三）可控性

虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。

二、房地产企业税务风险的成因分析

（一）房地产企业内部原因引发的税务风险

1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

（二）房地产企业外部原因引发的税务风险

1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策

（一）建立健全税务风险预警系统

1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。

（二）营造良好的税务风险管理环境

1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。

（三）与税务机关建立良好关系

房地产企业要与当地的税务机关保持良好的关系，在交流过程中了解税务机关关于现行税法将要做出的调整和改变，进而提前采取应对策略，这样即便是后期进行了税法修改，房地产企业也不会因为应对不及时，而引起税务风险或法律纠纷。另外，地方税务机关拥有对现行税法的补充和解释权，通过加强与地方税务机关的沟通，也能够了解地方性的补充政策，这也有助于提高对税务风险的预防和控制水平。

第2篇：房地产企业税务风险范文

关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划

近年来，伴随我国房地产行业的迅猛发展，已经成为我国国民经济发展中的重要支柱之一，而且其重要性越发明显，日益成为我国当前和今后很长一个时期的强劲经济增长点。与此同时，不能回避的问题是，当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力也在与日俱增。其中土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物所取得的增值额作为具体的征税对象，依照规定税率征收的一种税种。对于房地产企业来说，如果通过合理有效的税收筹划，是可以能够合理处理影响税后利润的土地增税问题的。本文将结合具体的案例，来具体探讨当下我国房地产企业土地增值税的纳税筹划的若干问题和解决的技巧，希望对从事该项工作的人员有所裨益。

一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析

当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过程中也存在诸多问题，主要存在以下情况：

（一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注

众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条”、“国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。

（二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善

主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。

（三）相关的纳税筹划风险意识有待提高

从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。

二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议

基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。

（一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划

不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。

（二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法

这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法：

1、利用其征税范围进行纳税筹划

主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。

2、规避平台筹划法

临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为800万元，假设市场售价为 1000万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为25%，土地增值税为60万元，税前利润为140万元；假设市场售价为960万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为20%，土地增值税为0万元，税前利润为160万元。可见，两种情况下利润有20万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。

3、利息支出的筹划

房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种情况，允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计100万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为5万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的金额大于10万元；如果企业的筹资借款预计利息小于5万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于10万元。

（三）需要提升纳税筹划风险管理能力

鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。

三、结束语

综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。

参考文献

[1]郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧[J].大经贸.2011（8）

第3篇：房地产企业税务风险范文

关键词：房地产企业 税务内控体系 构建意义和方法

1.税务内控的背景、定义和目标

公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系体系是十分有必要的。2008年5月，财政部等五部委联合印发了《企业内部控制基本规范》，自2009年7月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励非上市的大中型企业执行。2009年5月5日，国家税务总局以国税发[2009]90号文印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》。2010年4月，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合颁布了《关于印发企业内部控制配套指引的通知》。根据《企业内部控制指引》，上市公司建立完善有效的内部控制制度，对加强企业的经营管理、保护企业的财产安全、保证企业会计信息真实、提高企业经济效益等都有积极的推动和促进作用。在构建完善的的内部控制体系的同时，结合企业自身特点建立适合的税务内控体系对于企业防范涉税风险将起到积极的作用。由此可以看出，税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

2.房地产企业构建税务内控体系的意义

在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门（尤其是税务管理部门）对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高。所以房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展、获利就必须高度重视税务问题。房地产企业结合自身特点构建一套税务内控体系无论是对企业本身还是整个国民经济都有重大的意义。

3.构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

3.1为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

3.2对各环节的风险管理流程进行控制

作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

3.3建立完健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项，必须要向公司领导及时汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。

3.4建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期（每月或每季度）对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整。信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

4.结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社，2005.

[2]郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报，2008.

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济，2007（16）.

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业，2010（2）.

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文，2007.

[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督，2007.

第4篇：房地产企业税务风险范文

关键词:房地产企业 税收 风险防控

一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

参考文献：

[1]张新泽.中国宏观经济形势[M]. 北京：经济科学出版社，2003

[2]岳松,陈昌龙.财政与税收[M]. 北京：清华大学出版社，2010

[3]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J]. 理论探讨，2007（5）

第5篇：房地产企业税务风险范文

关健词：房地产企业 财务风险 管理对策

近年来我国房地产行业得到了飞跃性的发展，已经成为我国国民经济的重要组成部分。但是我国房地产行业在发展的同时，也暴露出了一系列的问题，房地产企业受经营产品特殊性的影响，其投资大、资金运作周期长，一旦发生资金断裂或短缺等问题，将会带给房地产企业巨大的经营风险。因此，房地产企业对财务风险进行有效防范是非常必要的。

一、房地产企业财务风险类型

房地产企业财务风险，是指在房地产企业从事各项财务活动过程中，受企业内外部环境或各类无法预测的因素影响，企业在一定时期内其实际财务结果与预期财务结果产生了不同程度的偏离，导致企业经济出现了损失的风险。从我国房地产企业的经营特点来看，企业的财务风险主要以下几种类型：

（一）无法按期偿还债务的风险

由于房地产企业开发周期长、投资的数额也较大，但房地产企业的自有资金比例较少，大多数资金需要通过筹集，比如进行银行贷款。一旦房地产市场不景气或开发成本突增，就会对房地产企业产生巨大的影响，出现债务到期却无法偿还的风险，甚至会影响到后续开发的资金链。另外，一些房地产企业为了追求高收益，不顾财务风险，进行过度的融资借款。这也无形中提高了房地产企业无法近期偿还债务的风险。

（二）资金链断裂的风险

房地产企业要实现项目经营目标，不断扩大投资规模，就必须保证有庞大的后续资金投入。而且房地产企业已经存在向银行等金融机构大量贷款的问题，容易降低对债权人的偿债保证，这就很容易影响到房地产企业从其他渠道进行融资。如果银行的信贷政策发生变化，比如对资本市场融资机构的监管力度加大，房地产企业融资的难度就会不断加大，对房地产企业的顺利融资会产生严重影响，将直接导致企业资金链断裂。

（三）税务风险

房地产企业在经营过程中所涉及到的税收种类较多，所占开发成本比重较高。如果税收政策发生变化，会对投资造成一定的影响。尤其是国有房地产企业面临税务风险更大，其中包括营业税、所得税以及土地增值税等。一些合作项目的合作方式、合作条款也容易导致营业税及土地增值税估计不足，最终造成纳税风险，进而对企业的现金流产生一定的压力。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）更新观念、提高财务风险防范意识

房地产企业应该认识到财务风险存在于企业经营过程的各个环节。对财务风险进行防范不仅仅是财务部门和财务工作人员的责任，也应该是房地产企业全体员工的责任，需要全体员工积极的配合与参与。可通过举办各种活动，来提高财务风险防范意识，在各部门及全员的共同努力与配合下打下良好的财务管理基础，避免由于工作失误而产生风险隐患，从而保证财务管理工作的顺利开展。

（二）融资渠道多元化

房地产企业应该充分挖掘自身发展潜力，对留存资金进行科学利用，尽量拓宽融资渠道，不能仅仅依赖银行贷款，应采用多元化融资策略。比如可以进行信托计划融资、产业基金融资、房地产抵押融资、资产证券化融资等融资方式。通过各种多渠道的融资方式，以及对资产权益比率进行合理调整，不仅可以有效发挥财务管理的调整作用，也可以改善房地产企业的资本结构，减轻筹资压力，从而降低财务的风险。

（三）建立财务风险预警系统

财务风险并不是突然形成和出现的，而是有一个较长的潜伏期，因此房地产企业应该建立起有效的财务风险预警系统，从各个环节对企业经营活动中潜在的风险进行实时监控。房地产企业应该结合自身的行业特点，市场情况、金融环境等因素，结合各类财务报表，对经营活动的全过程进行具体的分析，对风险隐患较大的业务进行重点的监控，一旦出现风险征兆应该及时采取措施进行应对，尽量控制与防范财务风险的出现。

（四）控制好投资风险

房地产项目的投资金额非常大，且项目周期长，其投资收益又很低容易受到企业内外部因素的影响，从而使房地产投资的风险成倍增长。因此房地产企业必须加强对投资的风险管理。在房地产企业选择项目进行投资之前，应该进行周全的市场调查，对项目中可能出现的财务风险进行科学预测及分析，同时还应该科学预测投资效益，对投资方案的可行性进行深入研讨。另外，房地产企业也可采用分散投资、组合投资、以及风险回避等方法来控制和防范各类投资风险。

（五）加强税务风险管理

税务风险管理是一个系统而复杂的管理过程，涉及到房地产企业经营活动的每个环节，需要各业务部门积极参与其中，对税务风险进行严格的动态管理。房地产企业应该对相关的税收政策及信息进行收集，对市场形势进行认真分析，同时对融资环境的各项风险因素进行识别，从而为各业务环节可能出现的税收风险提供防范依据。

三、 结束语

由于房地产企业属于资金密集型的高风险行业，企业要想在发展进程中，不断提升其核心竞争力，就必须对各种可能出现的风险因素进行密切关注。同时结合企业自身条件将财务风险管理水平不断提升，进而增强企业的风险防范能力。

参考文献：

[1]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛，2010

第6篇：房地产企业税务风险范文

【关键词】：国有房地产企业；财务风险；防范措施

我国房地产企业财务风险存在外部原因、资金管理、全面预算管理、成本费用控制、内部控制等五大主因，房地产企业在发展中出现了问题，以下就这些问题进行探讨。

一、国有房地产开发企业财务风险的表现形式

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

1、国有房地产企业的财务风险具体表现为：

⑴ 资金风险

国有房地产企业要维持良好的运转状态，需要具备足够的资金，资金链的断裂可直接导致企业无法生存。

⑵ 筹资风险

筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。由于房地产开发周期长、投资额大，除了自有资金和预售房款以外，房地产企业需要通过筹集资金用于项目开发。国有房地产企业融资比民营企业稍易，对银行的依赖性更强，自有资本比例相当低。因此一旦房地产市场销售价格、开发成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，出现到期无法偿还债务或者影响到后续开发的资金链。另外，利率波动对负债经营的国有房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本、降低投资者的购买欲、导致市场需求降低。

⑶ 资金监管风险

资金监管的风险，主要是国有房产企业的项目开发资金实际使用情况与资金计划、资金需求差异较大，资金的使用流向管控不到位导致的资金风险。

⑷ 资金集中风险

资金集中的风险，主要是国有房地产企业的销售回款闲置在项目，无法实现资金集中管理。

⑸ 税务风险

房地产开发涉及的税收种类较多，占开发成本的比重较高，税收政策的变化对投资影响较大｡ 国有房地产企业面临的税务风险，主要涉及营业税、所得税和土地增值税三个方面，公司合作项目的合作方式、合作条款会造成营业税及土地增值税的估计不足，导致最终的纳税风险，并对现金流产生一定的压力。

⑹ 成本风险

房地产企业成本控制风险源于开发的各个阶段｡在土地获取阶段,房地产开发企业通过招拍挂、项目收购、股权收购等方式来获得所的土地成本越来越高，国有房地产企业纷纷花费巨额资金进行“圈地运动”，导致地王频现，具有一定的成本风险。在建设期间,工期拖延,不仅增加利息支出、管理费用，而且可能错过最佳租售时机导致成本增加，产生成本风险｡

房地产投资过程是一个长期的､复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素。因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡[1]

2、房地产企业财务风险的成因

⑴ 外部原因

房地产业与宏观经济息息相关，经济发展快时，房地产的需求就会扩张，经济衰退时，房地产的需求会大幅度减缩，土地市场流拍、大幅降价促销日益突出。市场供求关系及货币政策、税务政策、土地政策等外部因素的变化引起房地产市场购买力､市场价格等变化给房地产开发带来一定的财务风险｡

⑵ 资金管理不到位

房地产企业需要经历从征地、建筑安装到竣工决算等阶段，投资大、周期长，是典型的资金密集型行业。另外，利率波动导致的筹资成本加大以及税收对房地产的现金流要求国有房地产较强的资金管理能力。由于国有房地产企业自有资本、预售房款及借款的比例不恰当、开发资金过分依赖银行贷款、无法及时足额筹集资金、资金使用流向管控不到位、还款期过分集中、债务到期无法偿还、闲置资金无法集中等资金管理不到位会使资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生财务风险。

⑶ 缺乏全面预算管理

房地产项目开发周期长，涉及前期、合同签订、招投标、工程建设、销售等环节。企业在开发成本、开发间接费用、资金使用计划、经营回报、销售回款等方面缺乏全面财务预算，会造成资金管理上盲目运作、成本控制不到位，加大财务风险。

⑷ 成本费用控制不严

房地产企业国有房地产企业在项目运作过程中，涉及土地转让、设计、监理、招投标、合同签订、施工、工程变更洽商及索赔、销售委托等过程，开发成本由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费构成，在项目开发过程的关键环节出现控制失误，将给项目造成相当大的成本风险。

⑸ 内部控制不到位

国有房地产企业股东大会多半流于形式，没有发挥应有的功能；董事会内部治理不健全，没有形成科学的决策机制；管理层缺乏有效的激励与约束机制导致的法人治理结构弱化以及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、管理职能模糊形成的控制监督不到位。总之，房地产企业缺乏健全而有效的内部控制机制，就会暴露企业管理体制的欠缺，成为酿成财务风险的源泉。

二、房地产企业财务风险的防范措施

财务风险防范措施指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性。[2]

1、建立财务风险预警系统

财务风险并非在一朝一夕内形成，而有一个较长的潜伏时期，因此要建立财务风险预警系统，对企业经营活动中的潜在风险进行实时监控。国有房地产企业结合行业特点、市场情况、金融环境等因素，以财务报表等资料为依据，利用存货周转率、净资产收益率、资产负债率等财务指标及销售面积、开工面积、房屋销售率等经营指标分析经营活动的全过程，对处于预警区的业务实施重点监控，一旦发现某种异兆，及时采取应变措施，以避免和减少风险损失。

2、加强资金管理

房地产投资涉及宏观政策法规、供求状况、需方消费倾向等各因素变动影响，容易引起资金链断裂。因此加强资金来源、资金动态监管、资金集中的风险管理尤为重要。

3、资金来源的风险管理

房地产公司资金来源主要有自有资金、筹资资金、销售回款。筹资资金是指企业通过各种方式和法定程序，从不同的资金渠道，筹措所需资金的全过程。筹资风险的管理包括筹资时机的选择、筹资规模及结构的确定。

⑴ 选择适当的筹资时机。

⑵ 确定合理的筹资结构。

4、资金动态监管的风险管理

国有房地产企业运用实时财务信息来跟踪监督资金流，定期向项目收集资金使用情况表，对项目资金的收回、支出、结存状况进行监控，通过控制付款节奏、安排资金进度、严格付款流程，实施资金存量的动态连接。结合市场环境及实际问题，严格对资金的请领和使用进行管控；在资金使用的各个环节实行严格的授权审批制度，规范项目的资金拨付程序，力图实现资金的全过程监控。

5、资金集中的风险管理

对于资金集中的风险管理，国有房地产企业首先要做好客户的资信记录，确保按揭贷款及时到账。其次，各项目公司的销售回款除了用于日常开支及工程支付以外，其余款项需回笼至企业集中资金管理。

6、加强全面预算管理

全面预算是指依据公司的发展战略和年度经营目标，对预算年度内经营行为合理预计、测算并进行控制和监督的活动。企业通过实施全面预算管理，构建高效整合业务流、资金流、信息流的管理模式，提高公司资源配置能力，强化财务资金管理，是适应市场波动性，有效防范财务风险的必然选择。

房地产企业以项目预算和资金预算为基础，对项目的工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算，对企业资金的来源与使用、收入与支出、开发成本等作出具体安排。首先，企业在预算编制中，以战略规划为导向，科学预测年度目标，全面预测财务收支和经营成果，合理配置资源，细化预算目标，满足开发资金需求。其次，事中对资金的使用情况、开发成本进行控制，对关键环节重点管理，严格控制营业额、利润等关键指标，增强预算的控制力。最后，事后在预算反馈阶段，认真分析业务预算、资金预算及成本费用预算执行情况，查找预算执行差异的原因，及时采取应对措施。

7、加强税务风险管理

税务风险是一项系统工程，涉及到国有房地产企业的方方面面，需要各业务部门积极参与，对税务风险实行动态管理。国有房地产企业系统持续地收集内外部相关信息及税收政策的变化，识别、分析经济形势、市场竞争和融资环境等外部因素及企业战略规划、重大经营决策的内部因素，查找经营活动中的税务风险，对每种业务环节可能涉及的税收风险提供建议。

8、加强成本费用管理

国有房地产企业应建立有效的成本控制管理体系，实行严格的成本核算和监控制度。首先在开发成本控制方面，公司准确估算招标数量、工程量清单、合同清单；监督合同进度款支付符合项目实际进度。其次，在进度管理方面，公司审核项目开发的全案里程碑及年度开发进度计划，确保工程按计划实施。最后，在合同管理方面，谨慎对待合约签订过程，处理好与合作方的关系，避免因合同纠纷导致工程延期以及费用增加成本风险。

9、健全内部控制制度

加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。国有房地产企业应健全内控体系，明确权责分配体系，完善制度建设。

首先，要完善公司治理结构。股东大会、董事会、经理层和监事会各司其职，协调运转，相互制衡，实现科学管理，形成完整的决策、激励和制约机制，提高风险控制能力。其次，要建立管控监督体系。在适度集权的基础上，企业理顺内部管理关系，建立权责分配合理、资源配置科学有效、业务关系顺畅的管控体系。在合约、招投标、成本、付款审批方面实施节点的重点监控和管理，并把管控贯穿到业务流程的每一个环节，从而更好地防范和控制财务风险。[3]

【结论】：国有房地产企业要想在市场经济的大潮中立于不败之地，必须在资金、预算、税务、成本等方面不断加强管理，并根据政策变动及时调整投资策略，有效控制财务风险。

参考文献：

[1]财政部编.《企业财务通则》[M]，中国财政经济出版社，2007.

第7篇：房地产企业税务风险范文

关键词：房地产企业；会计核算；税务处理

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

一、我国房地产企业会计核算方面存在的一些问题

一是缺乏明确的统计数据，房地产企业相较于其他企业来讲，在会计核算方面存在着一定的特殊性，它有着较长的核算期限，并且有着特别多种类的核算业务，并且会涉及到比较大的核算金额，这样就会在很大程度上影响到我国房地产企业统计数据的准确性，导致无法准确的计算企业成本和费用，预计费用支出也无法符合于实际费用支出。

二是会计信息风险披露机制还很不完善：目前大部分的房地产企业都不能有效的控制风险，根本原因就在于房地产企业的会计信息风险披露机制还很不完善；虽然部分的房地产企业在会计信息风险披露机制方面已经逐渐的完善，但是却不能严格的落实下去，这样只是将会计信息风险披露机制流于形式，无法将它的价值有效的体现出来。

二、加强我国房地产企业会计核算的对策

对会计信息风险披露力度进行加大：我国会计信息风险披露力度的加大，从实质上来讲，就是要将信息披露质量适当的提高。这样就需要对房地产企业信息披露内容进行不断的扩展，对以往那种信贷情况披露不良的状况进行解决，对于房地产企业来讲，不仅需要披露土地储备量、现金流量，还需要披露质量保证金。

完善房地产企业预售方式下流转税费核算：房地产开发企业在预售中所取得的价款，因为并没有竣工验收开发产品，那么是不符合于确认条件的，所受到的预售房地产款只能计入到预收账款科目，不能确认收入；等到竣工之后，才能够办理移交手续，这时才确认实现了房地产销售收入。如果房地产企业在纳税申报时，借记应交税费——预交营业税科目，贷记应交税费——应交营业税科目；在确认收入时，将转出这部分收入应负担的税费，借记营业税金及附加科目，贷记应缴税费——预交营业税科目，就更利于实现收入和税费的配比。

为了更加真实的反应企业规定资产的可收回金额即可变现价值，避免虚增资产价值，依据目前企业会计制度的相关规定，企业需要定期逐项检查各项固定资产，如果发现在种种原因的作用下，可收回金额要低于账面净值，就需要将可收回金额低于其账面净值的部分，计提减值准备，并且设置固定资产减值准备进行核算。固定资产减值准备应该按照单项资产来计提，提取时，计入“营业外支出——计提的固定资产减值准备”科目的借方和“固定资产减值准备”科目的贷方。企业在检查规定资产的过程中，如果发现某项固定资产是长期闲置不用，并且没有转让价值，或者是其他的一些原因，比如，技术进步的原因造成其不可使用等等，就需要按照该项固定资产的净值全额提取减值准备，然后等到清理，或者立即进行清理。已经按照净值全额提取减值准备的固定资产，不再计提折旧。如果已提减值准备在固定资产发生减值的迹象全部消失，它的价值得到了恢复，那么就需要在已提减值准备的范围内转回。

三、房地产企业税务处理的有效方法

加强税务对比分析：企业税务管理过程中，很多涉税问题的纳税选择都不是一种，那么就需要结合企业的具体情况来对各种备选方案进行选择，其中，税务对比分析是最可靠的方法。在税务对比分析时，既需要能够贴合于本企业经营管理的实际情况，又需要具有较强的针对性；在建模分析的过程中，应该准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，还可以咨询相关管理层以及专家团队的意见，保证确定的数值是准确的。

在房地长企业的成本核算中引入税收对比分析的理念，对于降低企业成本，提升管理水平和优化产业结构具有重要作用。例如在折旧费用筹划时，可以采用加速折旧法，资产使用的前期分摊折旧就比较多，税前利润额相应就减少了，需要纳税的资金就变少，这种方法还可以推延纳税时间，获得递速纳税的好处。

成本核算：房地产企业要想更加合理的处理税务，在开展成本核算工作中，就需要依据项目的不同以及开发批次的不同来进行，企业应该选择那些科学合理的方法，来分摊各种费用，比如土地征用费、工程费、建筑安装费、公共配套设施费等等，税务处理要在这些基础上来进行。

在岗位设置方面，房地产企业应该积极的组织税务职员去学习，让工作人员认识到税务管理工作的重要性，保证税务职员工作的内容不违反相关的法律法规，在开展税务管理的时候，需要充分的依据各项政策法规来进行。同时，企业还需要设立专门的岗位来进行税务管理，组建一支具有较高专业水平和较强综合素质的员工队伍，保证税务管理工作的质量。

四、结语

随着市场经济体制的确立和完善，房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，并且获得发展和壮大，就需要重视会计核算和税务处理。

参考文献：

[1]姚春星.怎样做好房地产开发企业的会计核算[J].现代经济信息，2009，2（11）：123-125.

第8篇：房地产企业税务风险范文

关键词：企业 利润 税务管理

对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。

一、企业税务管理的基本概念

企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。

二、目前房地产企业税务管理的现状

（一）对于税务管理不够重视

在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。

（二）相关部门对于财务的监管不够

在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。

三、房地产企业税务管理中的风险防控

（一）确定防控重点

在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。

（二）建立动态的基础信息系统

现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。

（三）加强税务工作者的专业素养

对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。

（四）保证做好和单位外面的联系工作

我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。

四、结束语

目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。

参考文献：

[1]张月玲，洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会：，2011：6

第9篇：房地产企业税务风险范文

摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。

关键词房地产企业税收筹划措施

税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

（一）房地产企业纳税金额大、负债率高

房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。

（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。

二、房地产企业税收筹划的常见方法

（一）房地产企业营业税的筹划

由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。

（二）房地产企业土地增值税的筹划

房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业――业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。

（三）房地产企业所得税的筹划

房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应

缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上进行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。

三、房地产企业税收筹划要点

（一）依法纳税，合法筹划

房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。

（二）提升企业决策水平

房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。

（三）强调企业价值最大化

对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。

四、总结

由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。

参考文献：

[1]韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业.2009(3):225.

[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2):123.