房屋风险评估精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房屋风险评估主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房屋风险评估范文
负债率——地方政府债务余额/地方GDP，国际上一般认为警戒线是45%，欧盟国家要求的警戒线是60%，国内地方政府一般以30%-60%作为债务的可控但警示范畴。
债务财政比率——地方政府债务余额/地方公共财政收入，一般 100%为可控阈值，超过 100%风险较大。
偿债率——债务年度还本付息额/地方公共财政收入，警戒线一般以 20%为准。
而综合地方政府债务风险指标和地方政府偿债能力（包括财政收支、土地出让以及地方国有资产盈利能力），我们认为当前地方债务的总量风险可控，但局部性压力比较明显，从地域上看，中西部和东北地区的债务风险相对较高，从行政级别看，地级市以及县级市的债务风险较省级单位更高。
总量风险：尚属于可控范畴
就全国整体来看，根据2011年债务审计的结果，地方政府主要的债务风险指标：
负债率方面，2010年底全国地方政府整体的负债率是27%，我们估算的2012年底大概是28%-30%，低于30%-60%的风险警示范畴。
债务财政比率方面，不考虑担保债务，2010年底全国地方政府整体的债务率略低于100%，2012年预计大概在90%-100%之间，仍属于可控范畴；如果考虑担保债务，2012年底债务率大概在 130%-150%左右，则风险压力相对增加。
偿债率方面，按照 8%-12%的融资成本考虑，即使考虑担保性债务，2012年底的偿债率大概在11%-18%。
因此，从静态的债务风险指标来看，总量风险不是很大，从动态总量平衡角度看，现金流风险也不大。
总的来看，地方政府债务的总量风险尚属于可控范畴。
结构风险：中西部地级市县级市风险较大
从债务风险指标上看，中西部东北地区省份风险相对较高。
从2011年审计署公布的主要省市数据看：负债率方面，2010年底债务率超过30%的省市包括甘肃、吉林、宁夏和海南；债务率方面，2010年底大多数省市不含担保债务的债务率都超过 100%，考虑担保债务的债务率更高，但整体看与负债率相似，债务率相对较高的主要是中西部省份和东部地区。
从偿债能力的角度看：中西部和东北地区风险高于东部，地级市县级市风险高于省级和省会大城市。
首先，从地方公共财政收支的角度上看，中西部省份尤其是地级市和县级市财政赤字压力最大。由于财政收入层面东部地区较中西部地区更加稳定，而财政支出层面中西部地区在2008 年以来固定资产投资增速更快，投资项目盈利能力相对较差，因此中西部省市的公共财政收支缺口更大，赤字率要远远高于东部省市。而考虑到当前财权事权分配向上级政府倾斜，中西部的地级市县级市财政压力更大。
其次，从地方土地出让的角度看，近几年这对地方财政支出的贡献大幅增加，但地级市和县级市的不稳定性最大。从调研情况看，这主要源于两个方面：一是其土地储备-出让制度不够完善，机制不灵活，可持续性差；二是因为地级市和县级市的人口聚集能力较差，在过去两年大肆开发之后，土地价格不再具备上涨空间，且部分地方的土地储备量非常有限。
第2篇：房屋风险评估范文
[关键词]地下水 污染风险 评估方法 探讨
[中图分类号]TU991.11+2 [文献码]B [文章编号]1000-405X（2013）-6-188-1
0 前言
对地下水污染进行风险评估是推进水污染综合治理的重要环节，，对人们的生产生活会产生重大而深远的影响。从国际来看，美国、英国、意大利、日本、澳大利亚、加拿大等国家都对地下水污染的风险评估方法有比较深入的研究，基本形成了包括危害辨别、效应分析、暴露评估、风险表征评估等在内的评估方法体系。从国内来看，我国从90年代已经开始了环境污染风险评估方法的研究。但对地下水污染风险评估方法尚没有建立完整成熟的体系，这亟待在实践中予以健全完善。本文着眼于地下水污染风险评估的现实解决，对一些评估方法进行探讨和评价。
1 危害辨别评估法分析
危害辨别评估法是最常见、最基本的风险评估方法，也是地下水污染评估的第一步。该评估方法的基本操作原理是，先收集齐污染物的资料和数据，然后进行抽样调查和分析，通过对污染物的生物成分和化学成分的分析，判断抽样污染物是否产生危害。如果会产生危害，那就是目标污染物，进而就可以对目标污染物进行危害类型和危害等级的确定。大体来讲，主要有以下几个环节。一是资料收集环节。首先，对选定的评估分析区的环境、水文、地质、土地利用、污染源分布等情况进行调查和和收集。其次，对评估分析区所在的地下水化学成分、污染物类别、污染物浓度、污染波及面、受害物体、危害暴露途径和时间等情况进行调查分析。最后，对与地下水周围环境相关的因素以及能够协助进行风险评估的因素进行资料收集。二是确定目标污染物环节。一般地，凡是在检测过程中，发现污染超标的。都是目标污染物。确定目标污染物的方法一般是通过计算污染指数进行，有机物与无机物的评估标准会有所不同。有机物污染是否发生，只要有检出就说明已经发生；无机物污染是否发生，要与地质环境决定的特定区域环境值比对才能确定。三是危害的最终辨别。危害辨别的目的是就目标污染物对人体是否有危害进行评估，对地下水是否存在致癌物质等进行确定。一般，可以参照欧美建立的权威的毒理数据库，辨别目标污染物对人体的危害。
2 效应评估法分析
危害辨别法对目标污染物难以完成精确的定量分析，这就需要借助效应评估法完成。该评估方法主要操作如下。先对目标污染物进行致病机理分析，然后根据检测或者实验所得的数据、统计分析所得结果。对暴露剂量与毒性反应之间的变化情况以图表形式呈现出来。制作的图表能够清晰地证明，在不同的环境条件下，不同的目标污染物具有不同的毒性反应。比如，目标污染物如果要确定为是致癌污染物，那么就需要对致癌的可能性程度进行量化呈现。怎么呈现出来呢？目前参照的呈现数据，主要有世界卫生组织简明国际化学评估文件与环境卫生准则美国环境保护署综合风险信息系统、毒性物质与疾病登记署最小风险浓度、美国环境保护署暂行毒性因子等。
3 暴露评估法分析
暴露评估法是通过人体对污染物接触程度高地进行评估的一种方法，主要包括对接触强度、频率、时间等因素进行测量、估算、预测。该评估方法的主要操作环节如下：一是对人体接触污染物的特定环境进行评估。一般地，人体容易在住宅小区、商业街区、休闲园区、农业生产区等区域接触地下水污染物。住宅小区，由于是居民用水集中区，小区内土地资源也非常紧张，所以导致接触污染水源非常集中。商业街区，这些区域往往是人流量最大的区域，各种水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休闲园区，这些区域多为公园、海滩、浴场、草原、森莲等，人体也很容易与污染水源接触。农业生产区，从事水稻种植、水产养殖、畜牧养殖等活动，直接接触污染水源的时间长、接触程度深，是非常容易受到地下水污染的区域。二是对与地下水关联性因素进行评估。地下水一定是要凭借一定的环境介质进行输送接触的，否则地下水污染物实现不了对人体的侵害。因此，必须对人体可能通过哪些环境介质接触到地下水污染物进行评估，比如土壤、空气等，这些关联性因素需要评估其介质作用性高低。三是对接触地下水污染物的主要人群要进行评估和界定。一般地，住宅小区的受污染人群，涵盖了小区内12岁以上的成年人和12岁以下的儿童；商业街区的受污染人群，多数为成年人，尤其是工业区内的，基本都是成年人；休闲园区，受污染的人群多为园区的工作人员，游玩者也会有一定程度的被污染。农业生产区的受污染人群，则为从事农业的生产者和从该区域流通出去的产品的消费者。四是对接触污染物途径进行评估。一般地，人体被污染物侵害，通过入口、入鼻、入皮肤等形式进行。入口侵害，一般是直接饮用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、养殖长大的农副产品。入鼻侵害，一般是将受污染的地下水作为洗浴使用时，水中的有害物质经过汽化后进入鼻子。入皮肤侵害，一般是将受污染的地下水来洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗过程中经过皮肤侵害人体。
4 风险表征评估法分析
风险表征评估法是基于人体被目标污染物侵害概率的一种评估方法。这是以上三种评估方法基本实施完毕后。进行的最后一个评估举措。主要有以下两方面的操作：一是对总体受污染风险进行评估。综合地下水污染物被人体吸收各种途径的可能性，得出人体受地下水污染物侵害的总体风险程度。二是对评估结论不确定进行充分估量。由于多数评估方法评估得出的结论是基于一定的条件和假设前提下形成的，必然对最终的风险评估结论会产生影响。这就需要对评估误差进行充分评估，主要要围绕调查收集样本的情况、毒性反应情况、接触途径情况等进行全面评估，对有偏差的评估进行纠正。
5 小结
地下水污染风险的评估方法除了以上常见的四种之外，还有其让一些尚在探索阶段的评估方法。应用这些评估方法一定要遵循“综合运用、因地制宜”的原则，也就是说这些评估方法是一环扣一环的方法体系，需要综合应用，但也必须结合选定的评估区域环境实际以及评估的预定目标进行适当的调整，以取得最大的评估效果。
参考文献
[1]罗兰.我国地下水污染现状与防治对策研究[J].中国地质大学学报（社会科学版），2008（02）.
[2]张丽君.地下水脆弱性和风险性评价研究进展综述[J].水文地质工程地，2006（06）.
第3篇：房屋风险评估范文
【关键词】下挖地坪；临塑荷载；塑性变形区；地基承载力；沉降差；应力
【Abstract】Above the base underside of the casing layer can significantly improve the bearing capacity of foundation， the digging of overburden， foundation bearing capacity decreased plastic deformation zone increase， the settlement increased. Dug to carry out alterations in the housing part of the region， will result in the local area deposition， resulting in differential settlement between the basis， the settlement difference between the structure of stress， more than the structure of adjustable range will cause damage to the building structure， affect the safety of buildings and to use. Therefore， the need for the next dig converted safety assessments， disposal， and to ensure building safety.
【Key words】The next dig Ping；Critical edge load；Plastic deformation zone；Bearing capacity of foundation；Differential settlement；Stress
当多层房屋是埋深小于5米的浅基础时，下挖底层地坪（以下简称下挖）进行房屋改建，增加底层净高，以满足不同营业的需要；或做成夹层、地下室，增加室内使用面积。这样的改建，有时施工尚未结束，上部建筑结构就出现损坏，引发上、下层业主间的纠纷，因此有必要认识下挖改建的危害性，慎重决策是否改建、科学制定改建方案，以保证地基基础、房屋结构的安全。
1. 覆土层的作用
基础埋深D范围内的土称为覆土层，明确它在地基基础中的作用，理解地基破坏机理，才能认清下挖改建的危害。
1.1地基受力破坏过程。
土力学试验表明，随着外荷载的增加（图1：曲线1），一般的地基变形分为三个阶段。第一阶段：线性变形阶段，压力与沉降基本成直线关系，引起地基中出现、但尚未出现塑性变形区的荷载称为临塑荷载（pcr）；第二阶段：塑性变形阶段，基础边缘局部范围内发生剪切破坏，出现塑性变形区（图2）；第三阶段：整体剪切破坏阶段，塑性变形区发展、地基沉降增加、形成连续滑动面，基础周边隆起，地基破坏（图3），此时的荷载称极限荷载（Pu ）。这个过程中，地基应力变化与地基变形、破坏间的关系，是理解覆土层的作用，控制、处置下挖改建的理论基础。
1.2覆土层能提高地基承载力。
覆土层对提高地基承载力有显著的作用，其大小，受埋深、土质等因素的影响。
滑动面应力分析。与中学物理中叙述的物体间摩擦力概念相似，滑动面（图3）上存在一对方向相反的摩擦力，其大小与滑动面间的摩擦系数、以及其上受到的压力有关，摩擦系数与土的抗剪强度指标粘聚力c、内摩擦角φ有关；压力与覆土层厚度D有关。将覆土层向下的力用均布荷载q=γD来表示，D越大q越大，滑动面上受到的正压力越大、摩擦力也就越大。基于此，普朗德尔（Prandtl）、赖斯特（Reissnre）指出，破坏图式中，区域Ⅰ是主动朗肯（Rankine）区，它推挤放射形的普朗特尔（Prandtl）Ⅱ区，并向上推挤被动朗肯区Ⅲ区，可明显看出q有抵抗Ⅲ区向上滑动的作用。
鉴于此，众多土力学研究成果均考虑覆土层在提高地基抗剪强度中的作用，提出用大于1的深度系数对地基承载力进行修正。
我国《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（以下简称《规范》），考虑到覆土层厚度的影响规定：当基础的宽度大于3m，埋深大于最小埋深0.5m时，对按载荷实验、公式计算并结合工程经验确定的地基承载力特征值fak 进行修正：
fa=fak+ηb γ（b-3） + ηd γm（D-0.5） （1）
修正后的 fa 是确定地基承载力f 的基础数据。式中ηd为大于等于1的地基承载力埋深修正系数。当D>0.5 m时，fak 提高至 fa 。
由公式可见覆土层的厚度越大、地基承载力越高。
本文只讨论覆土层厚度对抗剪强度的影响，为简洁明了，对基底宽度、加荷速率、滑动线上覆土层厚度范围内的抗剪强度、覆土层与基础及持力层间的摩擦力等因素不予讨论。
1.3覆土层减小的危害。
覆土层减小地基承载力降低。按1.2节的讨论，宏观上看，随着下挖深度增加D的减小，q减小、滑动面间的摩擦力减小，抗剪强度减小；从内因上分析，滑动面上土单元体受到q形成的侧限应力，随着D的减小而减小，由土的实验学知识可知，随着侧限应力减小，土单元体的抗剪强度减小，地基承载力相应减小，原设计值 f减小为f/。当D=0时，覆土层的作用完全丧失。
覆土层减小沉降量增加。在地基设计过程中，根据基底所受的应力（p）小于或等于地基承载力设计值（ f）的条件：
p= F+ADA f（2） 得基底宽度： A F f- D（3）
式中：F为上部结构的荷载设计值，AD 为基底范围内，基础及回填土的平均重度，改建时，基础台阶上的土同时会被挖去，会部分减小对地基的压力，但相对于被挖去的、整个室内面积上的土对地基的压力，其数值较小，分析中忽略这部分影响。从公式（2）、（3）可以看出，下挖后承载力降低， f减小为f/ ，基底面积A不变，公式失去平衡 P>f/，基底下土单元体所受应力增加，压缩量增加。相当于在地基荷载实验中，土体所受的应力由pcr向pu发展，随之塑性变形区深度增加，沉降量也随之增加（图2：曲线2）。
综上所述，覆土层对提高地基承载力有较大作用，减小了覆土层、地基承载力降低，塑性变形区增加，沉降量增加。
2.下挖改建对建筑物的影响
下挖深度增加，危害性也随之增加，严重时基础及上部结构将会发生破坏。
2.1不同下挖深度的后果。
2.1.1下挖深度小于等于室内外高差。通常室内地坪高于室外地坪，地基承载力没有考虑室内高于室外部分的土对承载力的影响，下挖深度不超过室内外高差，对地基承载力、上部结构没有影响，很少出现纠纷。
2.1.2下挖深度小于等于基础埋深D的情况：
（1）下挖深度≤0.5时m，由公式（1）可知，地基承载力不需修正，挖去后不会影响建筑物安全。只是地基的安全储备能力有所降低。
（2）0.5 m
2.1.3下挖深度大于基础埋深D的情况。以条形荷载为例，图4、图5分别系条基基底下，x方向应力σx及剪应力τxz 的等值线图，σx、τxz 的最大值均出现于基底边缘下，当下挖深度超出覆土层厚度D，进入σx、 τxz值均较大的区域，基底边缘部分失去抵抗剪应力τxz 的能力，首先发生滑动、崩塌（图6），地基承载力急剧降低，基底面积进一步缩小，恶性循环造成地基失效。这类改建是极其危险的状态，必须十分警惕。
可见，不同程度地减小覆土层厚度或超出埋深下挖，地基承载力会不同程度地下降，将产生不同的后果。
2.2基础及上部结构应力调整能力的讨论。
有观点认为：地基与基础是一个整体，下挖发生在建筑物的局部区域，这个局部位置承载力发生变化，可以通过基础整体的应力调整来加以平衡。现就这一观点，作一点分析。
2.2.1条形基础应力调整。
墙下条形基础的纵、横墙含基础下的梁，是按受压进行设计的，局部区域下挖后，地基承载力下降，导致局部地基塑性变形区增加，局部沉降量S增加，基础间沉降差增加。沉降差引起基础、上部结构产生的附加应力，需要承重横墙下的基础及以上的结构逐层调整，基础（圈）梁、上部结构虽有一定的调整能力，但这种调整能力有一定的限度；从结构力学观点可知，当沉降差产生的附加应力，超出基础、结构的允许应力，裂缝就不可避免地出现、直至失效。
这类基础是民用建筑基础的主体，下挖造成结构破坏的建筑也以此为主，应成为关注的重点。
2.2.2独立基础的应力调整。
独立基础局部区域的下挖，相邻基础间也会产生沉降差、产生附加应力，用结构力学的观点分析，此类基础无基础梁连系、完全依赖上部结构进行应力调整，而上部结构的调整能力更弱，对沉降更敏感，更易产生裂缝，引起结构破坏。
这类基础以底层为营业房的商住楼较多，且基底向二个方向扩散应力，浅层土体整体所受应力较大、下挖后承载力下降较多且快，加上使用环境具有不确定性（如：可能渗水的营业项目，渗水后软化地基。），更要予以重视。
2.2.3井格基础的应力调整。
设计柱下条形与十字形钢筋砼基础，通常采用反梁法和弹性地基梁法。
反梁法按基础梁和地基土之间的反力呈直线分布进行计算。局部下挖地基承载力下降后，假设的前题不存在，内力重分布、基础弯矩图发生变化，当受力筋所受拉应力超出原设计值、或受拉区超出原设计范围后，基础梁调整能力减弱直至破坏，基础失效。
弹性地基梁法适用于压缩性较高的软土地基。按文克勒地基模型，以地基单位面积上所受的压力p与该点的沉降量y成正比：p（x）=ky，为边界条件，求出基础梁上不同截面的弯矩和剪力值，作出弯矩图和剪力图，进行结构计算。同样局部下挖、承载力变化，基床系数K变化，地基梁的内力重分布、且因下挖地点的的不确定而无法预知、预防，地基梁也同样具有失效的风险。
整体筏式基础埋深较浅，有底板的限制，下挖地坪深度受限，一般不会出现问题。故不予讨论。
总之，无论何种类型的基础，其应力调整能力是有限度的。
2.3地基土固结问题。
使用时间较长的建筑物地基土固结，提高了地基的整体承载力，但局部下挖、地基整体和局部区域间同样会出现承载力的差异，同样会产生沉降差，超出一定限度，同样会引起结构破坏，只不过固结时间的长短，确定其应力调整能力的强弱。
综上所述，局部下挖后基础间沉降差增加，需要基础及上部结构调整。而它们的调整能力受材料、结构、强度富余系数等限制，一旦超过一定限度，则裂缝不可避免直至破坏。
3. 评估与控制
为保证建筑物的安全，需对确需进行下挖改建的建筑物进行安全评估与控制，选择合理的改建方案。
3.1下挖后重新确定地基承载力。
本文所提出的方案，因限于篇幅，仅提出保证改建安全性的思路，具体的技术方案，可根据未挖与下挖区域间承载力差异大小，在规范、相关手册、书籍中找到处理的办法。
4. 结束语
下挖进行房屋改建，会对建筑物造成不同程度的损害。当确需改建时，根据下挖的深度、地基的土质等情况，进行地基基础的重新验算，制定出保证建筑物安全的改造方案，同时职能部门要加强对建筑市场的稽查、监管，加强对改建方案、改建图纸的审核，保证结构安全，杜绝后患。
参考文献
[1]《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）中华人民共和国国家标准 中国建筑工业出版社 2002.2.
[2]《基础工程手册》[美]H.F.温特科恩、方晓阳主编 钱鸿缙 叶书麟等译校 中国建筑工业出版社 1983.4.
[3]《地基基础设计手册》 沈杰编 上海科技出版社 1988.11.
[4]《建筑工程事故分析及处理实例应用手册》 范锡盛 王跃主编 中国建筑工业出版社1994.6.
[5]《地基及基础》华南工学院 南京工学院 浙江大学 湖南大学编 中国建筑工业出版社1981.6.
[6]《土力学及基础工程》 陈希哲主编 中央广播电视大学出版社 1995.10.
第4篇：房屋风险评估范文
关键词 农村集体土地；拆迁补偿评估；房地产估价机构；风险；防范对策
中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。
1 拆迁补偿评估中面临的内部风险
房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。
1.1 估价技术水平不足导致的内部风险
房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。
1.2 管理水平不足导致的内部风险
房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。
2 拆迁补偿评估中面临的外部风险
2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险
拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。
2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险
房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。
3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策
通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。
3.1 内部风险防范措施
房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。
3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。
3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。
3.2 外部风险防范措施
房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。
4 结语
由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。
5 参考文献
[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.
[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.
[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.
[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.
[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.
[6] 王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济，2006（7）：17-18.
[7] 冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境，2004（9）：5-6.
[8] 古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产，2004（A02）：25-26.
[9] 王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产，2004（4）：67.
[10] 杨建华.建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制[J].中国房地产，2003（7）：1.
第5篇：房屋风险评估范文
关键词：社会稳定；风险评估；问题分析
中图分类号：D523 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01
一、引言
随着我国进入经济社会的转型时期，许多社会问题、社会矛盾也随之出现，如因土地征收、房屋拆迁等事件引发的群体性或暴力抗迁事件不断激化着社会矛盾，严重影响着社会的稳定。其中，引起社会矛盾激化的一个重要因素就是社会稳定风险，对社会稳定的风险评估必然引起了党和政府的关注。自从党的十六届六中全会以来，为了加强和谐社会的建设在我国很多地区相继出台了关于社会稳定风险评估的办法。但是目前的社会稳定风险评估在很多地区并没有引起足够的重视，在风险评估中仍然存在着很多问题，这不仅影响着评估工作的顺利进行，而且影响着对社会稳定风险的及时有效处理。因此，为了做好社会稳定风险评估工作，我们有必要对评估中存在的问题及其后果进行探讨。
二、社会稳定风险评估中存在的主要问题及其后果
从广义上来说，社会稳定风险主要是指由于政治、经济、文化等子系统与社会系统的依赖关系，这三个子系统内出现的任何风险都会对整个社会造成影响，导致社会动荡和社会不安。
1.在指标设定上，没有严格遵循社会稳定风险评估视角。在目前的风险评估工作中并没有严格按照社会稳定风险评估的视角来设定相关指标，使得在很多情况下并不能对风险做出正确的评估。首先，我们都清楚风险存在着不确定性，是损失出现的可能性，与问题是截然不同的。但是目前很多评估指标的内容评估的是问题，而非风险，对于风险评估与问题评估没有进行严格的区分。其次，现行评估指标体系中的一些评估指标并不直接涉及社会稳定风险，而是考虑到了项目的可行性。但是项目可行性的出发点更多的是基于社会经济而非社会稳定。两者并不严格的区分使得在很多问题上偏离了社会稳定的轨道，将风险评估工作局限在了经济方面。
2.评估方法与程序作为合法化机制存在着局限性。目前的社会稳定风险评估主要通过民意调查与听证会两种方式展开。这两种评估方法可以使有关部门对自身的相关行政行为在特定地区的舆论反应进行一定程度的了解，而且对于暴力抗法事件和的发生也能起到防止作用，但这仅仅是在社会稳定风险的现实性一面。民意调查与听证会方法却很难准确预测或预防社会稳定风险的非现实一面，如网络媒体的质疑、不满和批判等社会舆论及其对个人风险认知的影响等。目前社会稳定风险评估方法与程序存在的局限性使得相关部门并不是总能收集到有效的信息，对于一些非现实性的社会舆论却是没有办法进行及时、准确的预测和预防。
3.在社会稳定风险评估的对象上，没有区分事项与方案。社会稳定风险评估要同时兼顾目标存在的风险和事项实施方案存在的风险。其中目标是由事项确定的，而达到目标的路径却是方案确定的，两者有显著的差别。一个事项能通过不止一种的方案来实施，不同方案存在着不同的风险。若是对事项与方案不进行区分，就会容易根据一个方案的风险评估而对整个事项进行否定。这有可能会引起评估的简单化结论，或是因为修改评估方案而不得不进行低效率的反复评估。
4.社会稳定风险评估的内容存在着局限性。首先我国还缺乏相关的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律权威缺失，阻碍着合法性评估的进行，一些关键性的制度需要建立。其次，合理性评估工作仍然存在着困难，对与民众有关的切身利益很难进行顺利地评估。合理性评估在农村和城市地区的进行都存在着阻碍，例如对被征收土地后的农民的基本生存如何进行保障，对房屋拆迁后的居民如何进行补偿，体制本身的局限性阻碍了这些问题的解决。
5.社会稳定风险评估的主体存在信息局限性。目前地方政府的信息负担能力的局限性使得风险评估主体对于社会不稳定的准确信息很难进行获取。首先，评估主体自己评自己时的独立性不足，在评估时很容易把自己的倾向性意见参与进去，在评估过程中很难尽可能运用现代科技手段，最后易得出有利于自己的结论。其次，在实际的评估工作中很少就涉及到人们的主观意愿和主张的客观线索提出要求，导致得出的结果主观性过强。第三，进行社会稳定风险评估需要用相对精确的语言来描述和分析，但是目前的评估中很多时候对于评估事项的规定和政府之外的主体的参与表述比较模糊，而且评估的具体指标可操作性不强。
三、完善社会稳定风险评估的建议
首先，要建立完善的社会稳定风险评估机构，有专门的组织和人员来负责，还要有一些专家库等智囊团。在进行评估工作时，要切实明确职责，将责任落实到每一个工作人员身上，激发员工的工作积极性。其次，在进行评估时要积极主动地使用先进评估技术，认真做好数据收集、指标修正和评估报告等工作，形成科学完备的评估程序。此外还要建立长效机制，形成科学可行的评估体系。第三，要使社会稳定风险评估工作有坚实的社会基础和良好的社会氛围。可以对这项工作进行宣传，使民众正确认识到风险评估的重要性。还要鼓励民众积极参与评估工作，让其认识到这项工作攸关自身利益的。此外，要充分考虑各方相关利益主体尤其是弱势群体的切身利益，尽最大可能维护人民的根本利益。
四、结束语
总之，社会稳定风险评估对于社会的稳定有着重要的作用。目前风险评估的对象、主体、内容、指标及方法等方面仍然存在着问题，影响着问题和风险的有效、及时解决。因此，我们要采取一定的措施切实加强社会稳定的风险评估工作，促进社会的稳定与和谐。
参考文献：
[1]张振生.关于重大项目社会稳定风险分析评估中的几个问题[J].中国工程咨询，2011（09）：17-18.
第6篇：房屋风险评估范文
【关键词】既有公共建筑；评估时点；安全性风险
任何一个建筑都要经历前期建设和使用维护两个阶段，其中使用维护阶段跨越时间较长，也最容易出现各种各样的问题。对于公共建筑来说，使用阶段跨度时间更长，出现问题后对社会影响更大，理应是安全性风险的重点评估时段。但是目前我国针对既有公共建筑的风险评估没有详细完整的规定，只是针对比较容易出现问题的事件约定了评估的机构和内容。此外虽然有规定要对危房进行鉴定，但却要先由房屋所有权人或使用人提出申请之后方能进行鉴定，并没有涉及房屋强制性定期检测的问题1。相关部门无法律依据来对既有公共建筑整体进行强制性的周期安全评估，也无法强制要求对存在安全隐患的公共建筑进行整修。所以，针对既有公共建筑研究其安全风险评估问题势在必行。本文从三个方面详细研究了我国既有公共建筑安全风险评估的评估时点设置问题。
1 国外建筑物风险评估时点情况分析
在众多的国外建筑物管理相关的法律文献和相关研究资料中，真正涉及风险评估时点的内容并不多，而且由于执法力度、气候、地理因素等方面的不同，对我国的借鉴意义不大。相关研究中只有新加坡和日本在这方面有较为明确的规定，此外还有德国的行业约定俗成值得参考。
1.1 新加坡
新加坡是一个法制性较强的国家，其《建筑管理法》中就明确规定除临时建筑物和独立和半独立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期进行检查，对住宅项目规定每十年检查一次，对非住宅项目每五年检查一次，以确保其能安全使用。这是国外相关资料中对建筑物使用阶段风险评估时点较为明确的规定。但该规定主要针对的是建筑结构安全，并不包括建筑内部人员活动的安全性，因此该时点设定的并不全面。
1.2 日本
由于日本属于地震频发国家，所以日本在建筑物抗震方面有比较严格的规定2，对一定规模的剧场、影院、超市、医院、学校、体育馆、美术馆和宾馆等公共建筑还要进行定期检查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，对建筑进行一次全面检查，该项定期检测时点可作为建筑物使用阶段风险评估时点设置的重要参考依据。此外日本对住宅类建筑还制定了详细的检查年限和修缮周期3：房屋结构三年检查一次（包括基础、地国梁、墙柱、梁板、楼梯等）；房屋设备每年一次；外落水设施三年一次。虽说住宅类建筑不能代表全部的建筑物，但该修缮周期还是可以作为建筑物使用阶段安全评估的参考时点。
1.3 德国
虽然德国相关法律法规中没有关于建筑物使用阶段风险评估的具体时点规定，但却有一个约定俗成的行业规定――在建筑物即将到达使用年限时，原设计单位有义务向该建筑物的现有者提供延续使用或更改用途的设计建议及需要进行安全评估的部位。即由设计单位发出提醒及相关建议，由业主进行该项工作。由此可知，在德国，由于其质量较好，建筑物在设计寿命期结束后是可以继续使用的，但其内部的各个部分都将进入到一个质量无法保证的阶段，因此如果想继续使用，则应在设计寿命期结束时进行全面的安全评估。
2 安全事故的统计资料推断
对既有公共建筑发生的安全事故进行分析、总结和推断，可以得出既有公共建筑风险评估时点的应设时段。
2.1 从使用原因导致事故推断
从目前统计的资料来看，既有公共建筑因使用和维护原因导致的安全质量事故并不在少数，表2-1详细列举了导致安全质量事故的具体原因和所占比例。
表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析
事故原因类型 事故原因 频率（%）
维护管理不善 未建立清灰制度（减轻屋面荷载） 16.7
未设计和考证便注胶治漏
疏水缝堵塞
下水管堵塞致使水压升高
线路老化
拆除不当
使用不当 随意改变结构用途 23.3
长期无人使用
二次装修不当
天燃气管道泄露
超荷载使用
地下水位变化 过量抽取地下水 6.7
长期不定时的滥灌水
违反安全操作规程 电梯违章操作 23.3
年久失修 超寿命使用 3.3
渐发型因素 钢筋锈蚀 26.7
水土流失
久雨后贴面砖吸水饱和
无排水沟，水渗透严重
下水管破碎，生活污水浸入素填土地基
大量污水渗入地基土
气候导致冻融交替次数增加
地基长期浸泡
从上述统计分析中可以看出，渐发型因素和使用不当及维护管理不当是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到装饰材料的一般发生在使用2~5年内，因此该时段中应设立一个安全风险评估时点。涉及到管道材料的一般发生在使用2年内，因此在装饰材料设置时点之前还应设置一个安全风险评估时点。涉及到钢筋锈蚀的一般发生在使用8~10年内，一旦钢筋锈蚀就容易出现较大的安全事故，因此在该时段也应设立一个安全风险评估时点。
此外关于超寿命期使用造成的安全事故也有涉及：重庆一使用100多年土木结构的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作为图书馆兴建的，其设计寿命大大低于实际使用年限，当其设计寿命期到达后并没有进行任何评估和鉴定便继续使用，最终造成倒塌事故。通过该事故我们可以看出，在到达使用年限时，为了确定能否继续使用该建筑，需要对建筑物进行全面的评估，以保证安全。
2.2 从事故发生时间推断
既有公共建筑风险评估的评估时点还可以从事故的多发时段来推断。表2-2中列举了安全质量事故的多发时段及其所出现的频率。
表2-2 在使用阶段发生安全事故的事故发生时段分析
事故发生时间 2年以内 2~5年 5~10年 10年以上
频率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1
从表2-2中可以看出，使用2年内是所有安全事故的多发时段，该时段离建筑物的设计使用年限结束期相距太远，故在该时段应设置一个风险评估时点，以保证建筑能安全使用，完成其使用价值；使用2~5年和使用10年以上也是事故频发的时段，因此这两个时段也应分别设置评估时点对建筑进行安全性风险评估；使用5~10年是事故发生频率最低的时段，原本作为评估时点的参考时段价值不大，但因使用原因导致的安全事故在该时段发生的频率将近20%，也是一个不可忽略的比例，所以该时段还是具有一定的参考价值，设置一个风险评估时点是比较妥当的做法。
3 使用阶段结构疲劳及损伤研究 建筑物在建成使用后，随着时间的推移，其各部分结构不可避免的会产生疲劳及磨损，一旦这种疲劳和磨损达到一个“临界点”，结构便会产生裂缝、渗漏、剥蚀等问题，给整个建筑物的安全稳定带来隐患，影响继续使用。因此有必要针对结构疲劳和损坏的“临界点”进行分析，从而找出应该设置安全风险评估的时点，进行定期检测和周期性维修，能够预防病害和破损的发生、发展，保持设备技术良好，安全适用，延长建筑的使用寿命。
3.1 我国建筑物保修期 通过我国目前对建筑物保修期的规定可以看出当前各个部分结构的正常使用年限，从中可以间接得出结构的疲劳及损坏“临界点”。
我国规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期限4：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
3.2 我国既有公共建筑结构耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，许多建筑建成后几年就出现钢筋锈蚀、混凝土开裂等现象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出现问题，因此应对结构的耐久性进行分析，找出耐久性失效的时段。
3.2.1 混凝土耐久性 我国多数既有公共建筑采用钢筋混凝土结构，因此混凝土的耐久性直接关系到整个建筑物的正常使用。钢筋混凝土结构一直被认为是一种非常耐久性的结构形式，然而，大量的钢筋混凝土结构由于各种各样的原因而提前失效，达不到预定的服役年限。这其中大部分是由于结构的耐久性不足导致的。特别是沿海及近海地区的混凝土结构，由于海洋环境对混凝土的腐蚀，尤其是钢筋的锈蚀而造成结构的早期损坏，丧失了结构的耐久性能。耐久性失效是导致混凝土结构在正常使用状态下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多见的是混凝土碳化、钢筋锈蚀等。
（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂缝、渗漏、剥蚀三种，其中影响安全和使用的最大病害是裂缝。而混凝土出现裂缝则主要是由于混凝土碳化导致的，故在实际使用过程中，混凝土结构达到使用寿命的标志一般认为是混凝土碳化到钢筋表面或钢筋锈蚀后构件出现顺筋裂缝。
影响混凝土碳化的因素包括环境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密实度越大，碳化速度越慢；二氧化碳浓度越大碳化速度越快；环境温度越高，碳化速度越快；环境相对湿度在50～70％时，碳化速度最快。这些因素可以从时间中体现出来，基于Fick第一扩散定律的碳化模型认为混凝土的碳化深度D与碳化时间t的关系式为：
D=α*t1/2 （3-1）
式中，a为碳化速度系数；D为混凝土碳化深度（mm）；t为测定D的碳化时间（年）。
由现有资料可以看出，建筑物使用10年其结构碳化深度一般是15~20mm，使用20年的为20~23mm，使用30年的大约在25mm左右。但值得注意的是，环境条件的变化也会造成碳化深度不同。我国环境正在不断恶化，目前酸雨面积已超过国土的30%，酸雨会导致混凝土碳化加剧（酸雨中含有较多的酸性物质，雨水直接与混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我国目前关于混凝土保护层厚度规定中最薄的仅有15mm（一类环境、C25~C45、板、墙、壳），根据上述资料所表明的碳化深度有必要在使用10年进行一次安全性风险评估。除此之外，由于外在环境的影响，在进行该评估之前也应适当增加一个评估时点。
（2）钢筋锈蚀及混凝土腐蚀6 大量工程实践证明，在钢筋混凝土结构中，钢筋的锈蚀是影响服役结构耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的环境下，混凝土中埋置钢筋表面的钝化膜被逐渐破坏，钢筋就会发生锈蚀，并且随着锈蚀的加剧，将导致混凝土保护层开裂，钢筋与混凝土之间的粘结力破坏，钢筋受力截面减少，结构强度降低等一系列不良后果，从而导致结构耐久性的降低。混凝土中钢筋锈蚀过程可分为以下几个阶段（见图3-1）：
图3-1 混凝土中钢筋腐蚀过程示意图
从图3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即当混凝土表面出现破坏现象后，很快结构便需要进行全面大修，因此，钢筋锈蚀引起混凝土顺筋开裂的临界时间点是一个安全评估的关键时点（t0+ t1）。上面已经讨论了碳化时间，在此基础上考虑氯盐污染可以得出t0大大低于碳化时间，又根据现有资料可以看出，t1大约为t0时间的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。
3.2.2 其他材料结构耐久性 其他材料结构主要包括装饰工程和水电管道工程，该结构部分对建筑整体稳定性影响没有混凝土结构大，但因其与既有公共建筑中人员活动安全密切相关，因此，该部分耐久性也是使用阶段安全性风险评估时点需要研究的部分。
对于防水材料来说，其老化期根据使用材料的不同约为8~15年。虽说很多建筑物防水耐久性最低为10年，但因为目前在防水工程中普遍存在的施工不过关和材料质量不合格等原因，实际上防水材料普遍在5年内便出现老化现象，尤其是中小学的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新进行铺设或加盖。对于内墙面、地面装饰来说，由于既有公共建筑中人员流动性较大，使用频率较高，其老化要比防水材料早，如：墙面、顶棚抹灰层脱落多发于使用3年；地面空鼓开裂、大面积起砂多发于2年；门窗翘裂、五金件损坏也多发于2年7。对于外墙面砖尤其是许多大型公共建拥有的玻璃幕墙来说，其发生脱落的时间大约为使用5年。既有公共建筑的管道和供热供冷系统较多、使用也较频繁，故此其结构老化的速度也较快，大约在使用2~3年。
4 结论 从上述分析中可以看出，文中第一节通过对国外资料的分析中可以看出，值得我国借鉴的评估时点为使用5年、使用10年及之后每10年、设计寿命结束；第二节通过两个不同的角度对现有的安全事故进行统计分析，得出评估时点的建议时段为使用2年内、使用2~5年、使用8~10年、达到设计使用年限。第三节罗列了我国的保修期、相关需要进行质量检测时点的法规，还对结构的耐久性进行了分析，得出结构的疲劳及损伤“临界点”为：2年、5年、10年。
综合上述三方面的考虑，针对我国既有公共建筑安全风险评估时点设置问题，本文通过上述研究给出以下建议。建议设置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，设计使用期结束后每年。具体见图4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其较长的使用维护期内，发生对建筑物使用安全产生较大影响事件的可能性较大，故还应对这些偶发事件（地震、恐怖袭击、非常规性暴雨、使用功能改变等）进行研究，分析其给建筑物带来的安全性风险，进一步确定既有公共建筑的特殊评估时点。
图4-1 既有公共建筑安全性风险评估时点
参考文献：
[1]《城市危险房屋管理规定》（1989制定，2004年修正，建设部第129号令）.
[2] 肖元真,叶松青 发达国家抗震救灾的有效方法及启示[J] 盐城师范学院学报.
[3] 潘其源 房屋修缮技术[M] 中国建筑工业出版社.
[4]《建设工程质量管理条例》第40条 2000年1月10日.
[5]《钢筋混凝土结构耐久性研究的进展》.
[6]《混凝土结构耐久性》.
[7] 《土建工程结构的安全性与耐久性的探讨》.
第7篇：房屋风险评估范文
建筑施工企业内部控制是促进行业发展非常有必要的措施，对于我国建筑行业的合法化非常有帮助，建立合理的内部控制制度能够起到积极的监督作用。但是由于目前我国家内部控制制度不完善以及实施起来困难比较大，因此目前还有很多问题需要解决，而根据建筑行业的特征进行，结合内部控制制度，并有效的实施，才能达到内部控制的效果。
二、建筑企业加强内部控制的原因
建筑企业生产的产品主要是房屋、道路、桥梁等建筑物和大型设备的安装等，具有不可移动性和使用年限较长的特点。在这个过程中，人员、机构和施工设备都会随着工程项目在不同的地区和行业内流动。由于建筑企业的工程项目经常在空间上发生变化，项目部作为项目的独立管理机构会随着新项目的开建而诞生。项目竣工后，相应的项目部会撤销，等到新项目一开始再重新组建新的项目部。国家将房地产领域作为重要的宏观调控对象，建筑企业难免受到这种宏观调控的影响，加大了该行业的政治风险。同时，建筑企业多是户外作业，容易受到地震、洪水和飓风等自然灾害的破坏，给企业带来不可避免的损失。另外，如果建筑施工损害到当地群众的利益，还会受到当地群众阻碍施工的现象，轻者延缓项目的进度，重者使项目的施工终止。
三、建筑企业内部控制存在的主要问题
（一）招标时不够理性，为后续的内部控制埋下隐患
随着建筑行业竞争的加剧，很多建筑企业不顾后期的成本费用，在进行投标时刻意压低价格，导致中标价格较低。一如果企业高质量地完成项目，那么企业肯定会损失巨大；如果企业为了盈利而不顾施工质量，那么就会通过各种不合规的手段逃脱内部控制的限制。无论哪种做法都是内部控制所不允许的，可谓是搬起石头砸自己的脚。
（二）缺乏完整的风险评估体系，没有建立良好的风险预警机制
通过前面对建筑企业的行业特征进行分析可以发现，建筑企业面临的法律风险、市场风险、经济风险和技术风险等比一般的企业要大得多，而且一旦发生风险，就会造成非常严重的损失。如果建筑企业在进行项目施工之前没有对作业难度、环境复杂性进行充分的分析，没有找出导致损失最为严重的风险因素并运用风险预警机制，将可能导致严重损失。建筑企业由于缺乏完整的风险评估体系和风险预警机制，非常容易导致风险的发生。
四、加强建筑企业内部控制的对策建议
（一）树立内部控制的观念，增强企业成员对内部控制的认识和肯定
内部控制在企业经营的各个环节推行需要企业成员的一致认可和共同努力。建筑企业的领导层首先应该树立内部控制的观念，认识到内部控制在保证项目顺利实施方面的作用，并且以身作则，根据内部控制的原则践行内部控制制度。同时，还应该在整个企业进行内部控制的宣传活动，加强对内部控制关键环节责任人的教育和培训，让他们不仅认识到内部控制的重要性，还要加强他们的内部控制执行力，充分发挥相互监督、相互制约的作用，提高员工的工作积极性。另外，企业生产经营活动由一个个项目组成，项目负责人应该作为内部控制的主要负责人，对项目内部控制的流程设计、人员分工和具体实施进行指导和监督。
（二）建立健全风险评估体系，加强风险管理
风险评估是风险管理的重要环节，只有风险评估合理、科学，才能为风险管理指明方向。建筑企业应该成立专门的风险管理团队，对项目的风险进行分析，识别出可能对项目造成严重损失的风险因素并对这些风险因素可能带来损失的程度进行测算，以此建立风险数据库，对重大风险和一般风险进行区分。建立风险预警机制，将风险因素分为红区、黄区、绿区三个等级，其中红区的风险因素最值得引起重视，需要最先采取策略防止这些风险的发生；黄区的风险因素其次重要，也应采取策略规避；绿区的风险因素产生的损失最少，可以忽略。风险评估和风险预警机制为风险管理指明了方向，有助于全面风险内控管理的开展。
（三）建立良好的信息沟通机制，为内部控制提供全面的信息
建筑企业面临重大事故前，如桥梁、房屋的倒塌，都会有明显的迹象，如地面裂缝、墙面倾斜。如果施工负责人能够高度重视，及时向上级汇报并请示解决的方法，就可以使本来可能会发生的事故得以避免。另外，如果各个部门之间能够进行有效的沟通，也能提高工作的效率，为内部控制提供充足的信息。
第8篇：房屋风险评估范文
【关键词】风险管理 案例分析 风险评估 风险数据库
T石油勘探公司是以石油勘探业务为主体，集物探主业、多元开发、公共事业为一体的跨国经营企业。截至2010年9月30日，T公司拥有5个事业部、3个经理部、1个研究院和5个支持中心。其勘探技术在国内同类型企业中处于一流水平，有10多项技术获得国家专利授权，研究院每年承担多项国家研究项目。通过对T石油勘探公司风险管理经验的总结，并参照国外成功实施风险管理的因素，探讨借鉴其成功经验来改善目前风险管理的薄弱环节，进一步做好风险管理，进而提高企业的管理水平。
一、风险评估
企业风险评估，是对所收集的风险管理初始信息和企业各项业务管理及其重要业务流程进行的风险评估，具体包括风险识别、风险分析和风险评价3个步骤，其目的在于查找和描述企业风险，评价所识别出的各种风险对企业实现目标的影响程度和风险价值，给出风险控制的优先次序等。
（一）风险识别
风险识别是进行有效风险管理的基础和关键，风险管理第一步，就是要对企业面临的各种风险进行识别，将风险分门别类并追溯导致风险产生的各种因素。由于企业面临风险的多种多样，企业不能穷尽所有风险，而且风险识别在很大程度上是一种主观判断。所以，为使重要的风险不被遗漏，并将“识别风险”降至最低，需要采用适当的方法，在识别风险时，实际工作中常用的方法主要有：访谈法、问卷调查、制度流程梳理和案例梳理等。
石油资源的勘探开发包含着极大的风险性，它的主要特点是经常在对很多复杂情况没有确切掌握前就要进行投资决策。由于石油勘探开发需要的最初投资起点高，而且往往是巨额的，再加上勘探开发过程经历的时间往往长达几年甚至更长，期间存在很多的不确定性和风险因素，所以油气勘探具有高投入、高风险的特点。而随着我国在油气勘探开发领域上海外市场的不断开拓，各公司在争取最大利益的同时所面临的风险也不断加大。与其他行业相比，所面临的风险类型除政治风险、法律风险、经营风险外，由于勘探的特殊性，公司的风险也与一般公司具有不同之处：
1.技术风险
技术是公司的核心竞争力、是公司的灵魂，由于技术失误对前期工程导致的判断错误会对后期工程施工形成不利，最终会影响工程质量，甚至对公司的形象造成影响， 毁坏公司声誉。为应对技术风险，T公司一直不断努力增强研发能力、提高公司的技术水平，具有领先于同行业的先进技术，同样也能给企业带来发展机会。在技术革新方面，T石油勘探公司将石油勘探技术应用于煤层气勘探，开拓勘探业务领域。在环保方面，采用新技术把二氧化碳输入地底层储存，在需要的时候又从底层抽出，从而达到循环使用的效果。T石油勘探公司在石油勘探技术方面的领先地位给公司带来了良好的发展机遇。
2.工农风险
勘探项目可能会占用当地居民的耕地、房屋及其他财产，涉及到对居民的补偿。除了遵照国家《石油地震勘探损害补偿规定》、参考公司关于《工农补偿工作管理暂行办法》外，在实际的工作中更多需要与当地政府和居民进行沟通协商。因此在前期的市场调研时，需要详细访谈当地风俗习惯、多与当地居民进行沟通，充分关注这方面的风险，尽可能地在项目开始前达到消除风险的目的。
（二）风险分析和评价
对企业面临的风险进行有效识别后，采用定性和定量相结合的方法，对各种风险发生的可能性及其对公司运营造成威胁的大小进行衡量和评估。按重要性、严重性或者对企业影响的大小，对风险进行排序，形成企业风险评估报告为风险控制决策提供科学依据。
风险分析和评价后可以根据风险发生可能性的大小、对企业影响程度的高低，将风险由高到低分为A、B、C、D 4个等级，用既定的标准对风险水平“评级”或“打分”。
（三）形成风险评估报告
风险评估报告是对风险识别和风险评估工作的总结和归纳，应该运用通用风险语言、合理的评估方法，为企业全面风险管理提供一个整体的参照，是企业以前经验的积累，可以为企业在面临相同风险时提供参考。风险评估报告应尽可能地涵盖企业面临的所有风险类别、风险事件和损失程度并指出问题的所在，在为企业管理决策提供依据的同时，也让员工对自己面临的风险有整体的了解，让他们更加直观地了解到自己处在企业风险的哪个环节，从而有利于他们更加积极的参与到风险管理中来。风险评估报告的另一个目的，是希望通过定期的风险辨识、分析、评价等检测手段，对企业已经存在的各类风险，尤其是重大风险做到早发现、早化解。
二、风险应对策略和风险数据库
（一）风险应对策略
管理层可针对已评估的关键性风险做出回应，可选的应对风险策略有风险降低、风险消除、风险转移和风险保留。管理层可以选择一个或多个策略结合使用。
风险降低的应对策略，亦称作风险缓解。不同的情况适用不同的风险降低方法。常用的一种形式是风险分散，即通过分散的形式来降低风险，比如在多种股票而非单一股票上投资，不把鸡蛋放在一个篮子里。
风险消除，就是避险，是为了免除风险的威胁，采取试图使损失发生概率等于零的风险应对策略，也就是不进行会给企业带来风险的活动。例如不承接未来风险过大的项目。
风险转移，采用风险转移的目的是将风险转移给另一家企业、公司或机构。合同及财务协议是转移风险的主要方式。转移风险并不会降低其可能的严重程度，只是从一方移除后转移给另一方。如寻求投资伙伴共同分担风险，通过企业保险使风险转移，建立工程保险和担保制度、实施总承包与分包、设立风险基金等。
风险保留包括风险接受、风险吸收和风险容忍。采取风险保留的策略，或者是因为这是比较经济的策略，或者是因为没有其他备选方案（比如降低、消除或转移）。
值得注意的是针对同一项风险可能采用不同的应对策略，例如同样是工农风险，可能根据与当地政府和居民沟通的情况采用风险保留（接受该项风险）、风险消除（不承接该项目）或是其他应对策略。应对策略运用正确与否取决于项目组对风险的了解、项目经验的积累等，因而更能考验企业的风险管理能力。
（二）风险数据库
风险数据库是以前风险的积累，可以将风险评估和风险应对策略结合起来，还能为企业在以后的经营管理过程中面临相同或相似的风险时作为制定风险应对措施的依据。T公司的风险数据库将控制目标、针对控制目标存在的机遇、风险识别、风险评价、风险等级划分、风险策略、风险应对措施和相应责任部门结合起来，识别风险并制定应对风险的措施。T公司风险数据库模板简化形式如下（见表1）：
在风险管理过程中，风险识别和风险评估可能是由内控部门的人员来执行，缺乏部门间的沟通，容易忽视运营目标和战略目标，也很难将内部控制目标与企业的经营管理和战略发展相结合，难以调动企业完善内部控制系统建设的积极性。建立风险数据库则要靠企业各部门员工共同努力，因而能有效地解决这个难题。另外，风险数据库建立的目的在于：一方面，每个部门的人员可能只对自身所处的部门面临的风险有所了解，而不了解整个企业所处的风险，建立风险数据库能帮助员工特别是中层管理者了解企业面临的风险，在做出决策时能更全面考虑所面临的风险，有助于最终做出更有利于企业的决策。另一方面，各部门员工可识别风险与机遇，将重大项目的成功与失败的经验与他人分享，在遇到相同或类似情况时能相互借鉴，也有助于增强企业面对风险的能力。
三、实施与后考核
勘探项目的开始阶段，风险评估和应对策略非常重要，而在正确决策后具体的实施则十分重要。在执行过程中应对实施情况进行控制，因为项目开始阶段识别的风险，可能不发生；可能已经发生；可能出现误差，影响的范围或者损失扩大或者减小等；也可能出现新的风险。这都需要管理者不间断地对风险进行跟踪，及时反馈并在必要时调险管理计划和相应的风险对应资源，改变应对策略。另外，还应对实施的效果及差异进行考核，以便于以后风险管理的实施。
（一）实施
在项目实施阶段，采用动态数据系统对风险进行监控，项目组在每周末、月末、季末和年末分别向上报送周报、月报、年报。对于需要公司领导及时决策的信息随时直接报送公司领导和生产协调部。
（二）考核
在项目的验收阶段，除了对项目工程质量进行验收考核外，还在验收报告中把风险管理作为一项重要的考核指标对项目的风险管理情况进行考核。每年公司内控审计部或者是聘请会计师事务所进行至少一次评估并形成评估报告。人力资源部根据验收报告和评估报告对项目组进行考核，考核的结果作为奖金的发放依据之一。
四、启示和建议
根据安永会计公司对成功实施风险管理企业的调查，被调查者认为影响企业成功实施风险管理的因素包括：植根于组织的风险文化，对员工就风险管理的重要性实施教育，准确地传递企业风险管理的目标，董事会拥有恰当的、明晰的有关风险的信息，将员工的报酬与风险管理挂钩等。T勘探公司在风险管理上，应在以下几个方面加强管理：
（一）培育适合企业的风险文化
风险文化是通过制定风险管理目标、政策、制度，形成统一规范的风险管理观念、态度和行为，使风险管理成为人们的一项自觉行为。风险文化是保证风险管理有效性的坚实基础，风险管理也离不开风险文化。营造公司风险文化能够增强公司的凝聚力，进而增强企业抗风险能力，提高公司的竞争力，是公司风险管理活动中一只看不见的手。T公司目前尚未形成根植于该组织的风险文化，而且该公司管理层也没有采取任何行动来培育适合该组织的风险文化。缺乏风险管理文化的抗风险能力是不能让人放心的，必然会造成一些人疲于拼命，而另一部分人员却置身事外，这样的风险管理也是不成功的。因此，在风险管理文化建设中，要根据企业自身的特点，倡导和强化“全员、全程、全部风险管理意识”，通过各种途径将风险管理理念传递给每一个员工，并内化为其职业态度和工作习惯；要在公司内部形成风险控制的文化氛围和职业环境，使企业能敏锐地感知风险、分析风险、防范风险。
（二）加强对员工的风险管理教育和培训
风险管理需要每个员工的积极参与，特别需要中、基层管理人员的积极配合。在进行自我评估时，员工的参与积极性并不高，公司大多数员工仍是应付的态度，认为在检查时不出什么差错就可以，并没有认识到风险控制措施会起到什么作用，应该采取什么行动去积极防范风险，这些都将不利于公司的风险管理工作。为了提高员工，特别是技术部门和业务部门对风险管理的积极性和主动性，公司管理层要加强对各部门员工风险管理教育，强调风险管理的重要性，健全、科学的风险防范体系需要各部门积极配合工作。
（三）完善风险数据库
建立风险数据库识别风险的动态，企业应建立系统、有效、动态的风险识别体系，时刻注意识别和评估原有风险的变化情况以及新产生的风险，从而帮助企业决策者进行风险的比较与汇总，并为以后的风险识别建立风险数据库。T公司目前完成的数据库由企业风险管理部门协同相关职能部门，并聘请具有资质和专业能力的中介机构协助完成。该公司目前还不具备独立完成风险评估的能力，其风险评估和风险管理的能力有待提高。而且刚刚建立完成风险数据库处于起步阶段，数据库的更新和完善是需要长时期坚持的。
（四）针对重大风险开展流程管控，并从决策机制上强化风险管理和重视程序
在应对风险时，首先要开展流程管控，针对主要风险特别是重大风险，按照重要性和示范性原则，确定重要管理和业务流程，明确流程中的主要风险、控制重点、控制活动及其评价方法和责任主体。另一方面，要从决策机制上强化风险管理和重视程序，作为企业领导者必须在管理上确保风险管理基本意识的正确性，认识到风险管理是一项变革；同时要很好的把握变革的程度，充分重视和参与，注重部门间的积极配合，把公司的风险防范体系做得健全、科学。
主要参考文献：
[1]中国注册会计师协会.公司战略与风险管理.经济科学出版社，2010（3）.
第9篇：房屋风险评估范文
关键词:房地产档案管理风险管理
房地产档案是城市房屋管理部门在房地产权属登记、调查测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记载，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录。房地产档案是非常宝贵的资料，这些档案为解决房产纠纷、加快旧城改造步伐、深化住房制度改革发挥了重要的作用。它为解决长期以来城镇房屋产权不明、产籍不清的问题提供了法律依据。房地产档案也在利用过程中彰显了它的作用和地位。
随着社会经济的发展，房地产档案在社会经济活动中发挥着越来越重要的作用，推动了房地产档案管理水平的大幅度提高，同时对房地产档案的管理也提出了更高的要求。然而，房地产档案在管理和使用的过程中，也存在许多被人们忽视的风险，缺乏对房地产档案的风险管理认识和风险管理措施。加强房地产档案的风险管理，可使许多宝贵的档案得到及时、合理的开发、利用和保护，同时满足广大档案用户对档案信息资源的利用需求，对于发挥房地产档案的作用和服务社会具有重要的意义。研究房地产档案的风险和对策，增强档案管理的风险管理意识，对于提高房地产档案的管理水平具有迫切的现实意义。
1 房地产档案存在的风险
1.1 突发风险
房地产档案是非常宝贵的历史资料，房地产档案的抗风险能力比较低。由于受到经济水平的制约和观念的影响，房地产档案的抗风险意识低。虽然在档案管理过程中采取了一些基本的防火、防潮、防虫、防盗等处理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、战争等不可抗力因素时，房地产档案的抗风险能力差的问题就暴露无疑。去年的汶川大地震其巨大的破坏作用，使很多地方被夷为平地，造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多房地产所属物化为乌有，有些房地产档案也毁于一旦，给诸如财产保险的理赔工作带来了很大的难度。
1.2 房地产档案信息化风险
科学技术的进步，给房地产档案的管理带来了新的技术手段，给房地产档案管理的信息化建设和管理提供了可靠的保证。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、信息窃取、技术落后、制度不健全、管理不规范、措施不到位、治理不及时是产生不安全因素的根源。网络的畅通、系统的稳定、数据的安全，面临着客观侵害行为的风险和主观漏洞的风险。
在信息化的管理过程中，大量数字信息都储存在硬件设备中，设备的安全性会给信息安全和完整性带来威胁。如电脑、硬盘、光盘设备如果保管不当，就有可能发生损坏及老化等现象，从而导致大量数据的损坏，造成损失。存储设备都有一定的保存年限，需要不断的拷贝和更新，更新不及时，也可能造成损失。
信息化的操作要求技术性比较强，一旦操作失误就有可能带来损失，比如设备的损坏、错误的格式化、删除操作、错误运行程序等都有可能破坏电子数据。当电子化的档案信息通过互联网或内联网进行传输的时候，就会遇到传输风险，如网络黑客的入侵和攻击、计算机感染病毒和木马、遭遇非法窃取档案信息等，如果没能很好地防范，就有可能造成严重损失。
1.3 投资风险
为了应对突发的事故，进行异地档案备份，需要投入大量的人力和物力，投资与回报如何达到平衡，投资控制在什么样的幅度值得探讨。同时，信息化管理不同于传统的手工操作管理，它是建立在计算机网络技术基础上的现代化管理，进行信息化建设，特别是初期建设需要投入大量资金用于购置计算机、复印机、打印机、扫描仪等硬件设备，购买应用软件、咨询技术专家、培训员工及日常管理等，都要花费不少资金。为应对突发的事故和信息化建设，大量资金的投入无疑存在投资风险。
1.4 知识产权风险
档案信息化建设的最终目标是实现档案数字信息在网络中达到资源共享，这个共享引发知识产权的风险。同时，由于我国关于网络信息方面的法律、法规、标准、制度并不完善，也使得档案数字信息在充分发挥其凭证作用和参考作用的过程中存在很大风险。如在现实中，科技成果都拥有知识产权，具有专有性，而网络上应受到知识产权保护的信息则是公开的、公用的，而产权人往往要求信息非公开化，这就造成一个矛盾，也给档案部门在公开信息的时候带来知识产权上的风险。
1.5 技术风险
房地产档案部门在引进技术和应用技术两个方面都存在风险。一方面，引进的技术不一定能对房地产档案管理产生积极效果，或者很难完全转化为实际应用的技术。另一方面，由于信息技术比较复杂，在应用技术的过程中会产生风险，许多房地产档案工作人员会因为自身技术水平的限制而操作不当，进而影响房地产档案信息的安全性、完整性和真实性。
1.6 人才风险
档案信息化的建设和实施，需要既懂计算机网络技术又精通业务的复合型人才，因为无论是系统软件的选购、研发，还是信息化的具体实施、维护，都需要这些人才的支撑。国家信息化测评中心的统计结果显示:我国信息化指数为38.46时，我国信息化人才资源指数仅为13.43。信息化人才匾乏是导致档案信息化项目实施失败的主要原因之一，尤其是专业性复合型人才的缺乏，致使房地产档案部门很难真正开展档案信息化建设。如何挖掘和培养信息技术人才，留住复合型人才并充分发挥出他们的潜力，也是房地产档案信息化实施过程中面临的重要风险。
2 房地产档案风险管理对策
2.1 树立房地产档案风险意识
当前，房地产档案的风险问题尚没有得到足够的重视。主要表现在档案部门管理领导和工作人员对房地产档案的风险认识不足，缺乏应对房地产档案的风险管理措施。要应对房地产档案的各类风险，就必须树立正确的风险意识。信息化管理作为一种全新的管理方式，正处在初步实践的阶段，必然会存在各种风险，为此，我们既要有风险意识，积极宣传教育，又要有防范意识，采取有效措施，积极应对。房地产档案管理应对不可抗力风险意识非常差，目前需要大力宣传。
风险意识的淡薄会在很大程度上导致房地产档案管理上的盲目，只顾当前效益，缺乏前瞻性，给房地档案建设带来隐患。当突发的风险出现时，由于对房地产档案管理的风险认识不够，缺乏应对突发风险的管理措施，带来的后果可能是灾难性的，损失将无法挽回。汶川地震表明，房地产档案的破坏，给财产损失的评估和理赔带来很大的困难，加强房地产档案的风险管理，提高房地产档案的抗风险能力已经刻不容缓。
2.2 加强档案风险教育
由于认识的偏见和房地产档案管理岗位对人才的吸引力不够，从事档案管理的人员综合素质相对其他部门而言，存在不小的差距。档案管理人员普遍对房地产档案的风险认识不够。对档案管理人员进行教育培训，提高他们对房地产档案的风险认识，对规避房地产档案风险有良好的效果。教育培训能够提高档案建设参建人员和管理人员对档案风险的认识，确保房地产档案建设的安全开展和顺利进行。
2.3 增强房地产档案的风险评估
风险评估是应对风险的前提。风险评估就是对房地产档案在使用和管理过程中可能出现的风险进行预测，给定某一风险的概率。风险评估就是风险量化，通过比较风险的大小，来决定是否需要采取相应的应对措施。具体的风险的评估可以结合实际情况，聘请相关的评估专家来进行。
2.4 加强房地产档案的风险管理
从政府层面来说，必须充分研究房地产档案存在的风险，做好统筹规划，做好房地产档案的风险防范。国家应该制定相关的法律和政策，对房地产档案的资金风险、知识产权风险和技术风险进行控制。房地产档案管理要求的复合型技术人才，岗位对人才的吸引力不够，档案管理的人才风险也就时刻存在。需要从政策和薪酬等方面给予档案管理优惠。
不同地域，不同的单位房地产档案面临的风险也不一样。避免房地产档案管理的重复投资，保证资金的合理利用，预留风险保证金，制订建设规划，防范资金风险。一定要结合本单位实际情况，根据风险评估结果，采取提前进行规划，避免档案建设重复投资，采用逐步更新、持续改进的技术措施，规避技术风险，引入信息监理方，缓解管理、人才方面的风险等等，灵活运用各类应对策略及时有效降低风险。
2.5 提高房地产档案的抗风险能力
提高房地产档案的抗风险能力，需要不断提高认识。这种抗风险意识需要提高到国家战略层面上来。比如国家对金融和股市风险的控制采取了很多切实可行的方法，也取得了很好的成效。在房地产档案的管理上也可以进行借鉴和创新。比如在股市中，客户交易的资料采取了异地备份的方法以应对不可抗力带来的风险。房地产档案如何实现异地备份呢?随着计算机技术的发展和普及，档案的电子化给档案的备份和异地存储提供了可能。一方面要对库存档案电子化，另一方面新入库档案资料需要进行电子化工作，办理完毕的房地产档案在进行纸质档案归档的同时，要进行电子文件归档，将该电子文件拷贝至耐久性好的载体上，一式三套，一套封存保管，一套供查阅使用，一套异地保管。
