房地产市调方法精选(九篇)

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第1篇：房地产市调方法范文

关键词：房地产业 城市经济 协调发展

1、引言

随着我国经济建设的高速发展，房地产业也进入了井喷时期，并在国民经济总量中占据了越来越大的比重。只有继续保持房地产业的健康有序发展，才能充分发挥其对国民经济的正面作用。然而不容忽视的现实是：由于我国的房地产业与西方欧美发达国家相比，起步较晚，发展不成熟，因此全国各地渐渐出现了地价和房价飞涨的现象，而且尤其值得警惕的是，房地产业已经在不少地区的固定资产投资中占据了过大的份额，泡沫现象已经开始显现。如何实现房地产业与城市经济的协调发展，是一个亟待解决的问题。本文在这样的背景下，对房地产业发展进行深入的反思，包括土地出让制度、商品房预售制度、国民居住问题、以及历次调控效果等，在此基础上从地区特点、价格机制、土地投资以及地方财政等方面提出了房地产业与经济协调发展的策略。本文的成果对于当前的房地产发展和管理具有比较好的理论价值与实践意义。

2、房地产业与城市经济的现状反思

2.1 关于土地出让体制

“招拍挂”是当前我国普遍接受和认可实施的土地出让模式。已经有不少研究得出：这种制度直接导致了地价与房价的飙升。虽然招拍挂能够减少腐败机会，引入公平竞争，然而由于其“价高者先得”的规定，使得土地成本急剧攀升，导致各地房价居高不下。

2.2 关于商品房预售体制

商品房预售能够使开发商提前得到部分款项，降低房地产商的运营风险。但作为一柄双刃剑，这种体制也将更大的风险置于购房者身上。虽然各地均对预售制度进行了调节，然而消费者的权益依旧未能得到妥善的保护，交易双方的风险和利益处于不平衡的状态，也不利于促进房产质量的保障。

2.3关于地方政府的责任

买房难已经成为影响国民生活质量的头号问题，在这样的大背景下，政府部门的职责如何发挥，怎样才能在土地财政和民生福祉之间找到平衡点，考验着政府部门的智慧。地方政府一方面应考虑地方经济发展，还应从社会政策的角度关注住房权的问题，并通过合理解决安居乐业的问题来体现社会和谐。

2.4 关于房地产宏观调控

由于我国的房价以出乎预料的速度全线飙升，因此我国已经在不断进行房价的宏观调控。然而随着调控大锤的下落，溅起的水花却寥寥无几，呈现出“越调越涨”的怪像。我国的房价调控主要的出发点是信贷政策，而金融机构的避重就轻导致调控的效果差强人意，再加上地方政府的敷衍塞责，最终造成了房价难以低头。

3、房地产业与城市经济的协调发展策略

3.1 密切联系实际，制定针对性的战略

一个地区或城市的房地产业发展，一方面应该充分考虑城市经济现状，另一方面则应充分结合国民经济发展的整体状况。因此，地方政府应改变“土地财政”的依赖。从经济规律来讲，一个城市只有拥有了充分成熟的工业化发展阶段，积累了足够多的经济总量，才能把房地产业真正包含进产业结构里。而众所周知，我国大部分地区的城市经济发展还处于不够发达的阶段，因此不应该将目光局限于房地产业，而是应该通过政府之手，构建成熟的商业发展大环境，同时积极发展廉租房制度，实现低收入群体的民生福祉。

3.2 结合城市的经济发展现状来规划房地产业

土地价格是房地产商品价格的重要组成部分，地价的上涨带动了房价的高企。房地产商愿意通过高价拍得地块的原因，就是对房价的持续上升有自己的预期，并且在销售阶段能够将高价的风险完全转移至商品房的购买者。因此地方政府应该结合经济发展和居民收入现状，对这一现象进行调节，比如，可以制定政策，通过竞争手段确定地价，而对最终的房价给予土地税费和出让金等合理的限制和约束，从而使开发商通过挖掘内部潜力实现成本压缩，最终降低房价，实现与城市区域经济的可持续协调发展。

3.3 通过宏观调控来控制房地产投资

不容置疑的是，房地产的投资能够极大地拉动城市区域经济增长。但近年来出现的房地产投资过快的现象，应通过宏观调控进行规范。地方政府在享受房地产投资提升地域经济的时候，还应该充分认识到房地产对于金融业等行业带来的风险。当前我国各个地区的房价均不断攀升，首先是成本的原因，但是与市场供求关系也密不可分。所以，地方政府应以“组合拳”的方式进行多方面调控，例如，逐渐增大对于经济适用房和廉租房的鼓励政策，并为二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定应符合地方实际

房地产业的发展对于银行系统的依赖是众所周知的，房地产商的贷款额度中，有六成来自银行机构。所以应注重对金融领域政策的制定，加强监管。首先应通过总量的控制来抑制非理性和不合理的房地产投资，通过信贷管理的规范化来实现金融政策的合理性和严格性。其次，对于金融业由于与房地产的“捆绑式”发展而导致的潜在风险，应将融资渠道进一步拓展，使房地产业的投资者承担融资风险。

3.5减少土地财政的比重

当前，我国不少地区的地方财政越来越依赖卖地的收入，形成了土地财政的怪象。这种现象很容易导致政府由于尝到了甜头而不会在“控制房价”上动真格。为了杜绝这种现象，应对土地财政进行彻底的改革，从而使区域的财政驶回理性的轨道。建议我国的中央财政不再对地方进行配套投资。此外还应通过一些具有立竿见影效果的举措，例如开征房产税等，对房地产商品的实体住房持有环节进行操作，最终使房地产业和地方经济回归各自的本位，实现协调发展。

4、结束语

一个地区房地产业的发展现状，与该地区经济的发展有着密切的关系，而房地产的发展水平也极大地受到区域经济的制约与影响。只有二者互相协调，相得益彰，才能实现区域经济的可持续健康发展。

参考文献：

[1]叶剑平、谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].北京：中国人民大学出版社，2013

[2]石志华.“九五”经济发展，谁主沉浮：把住宅产业培育成为新的经济增长点[J].中国房地产，2012，（1）。

第2篇：房地产市调方法范文

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是*房地产业的发展的主要特质。从*年起至今，*商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，*已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，*房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

*年以后，随着大量外埠资本注资*，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使*的房地产业不能满足细分市场的要求。*年后，这一局面被打破，*滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。*年，*房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，*房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、*商品住宅发展特征

产品特征：*中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：*城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，*区域占据了39.54%，*区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

*区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，*年(1—6月份)，*住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入*年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，*区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在*中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

*中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)*商品住宅市场供求关系

1、*年(1—6月份)*商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在*年以来对拆迁规模进行了压缩。*年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

*作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对*中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的*年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于*中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到*总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到*总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，*90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、*各区域住宅市场发展概况

*区目前由*中心区、古田片区、二

七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)*中心区

*年上半年*中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年*中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先*中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

*的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于*内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，*内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个*中心区的加快建设。

*中心区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(二)古田片区

*年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(三)二

七、后湖片区

*年上半年二

七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二

七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二

七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(四)东西湖片区

*年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

第3篇：房地产市调方法范文

【关键词】城市规划；房地产开展；协调发展；关系；策略

一、引言

城市规划和房地产开发是城市建设过程中不可缺少的两项重要工作，随着城市化进程的加快和城市建设的越来越多，二者的作用越来越凸显。处理好二者的关系，促进二者协调发展是摆在人们面前的重要任务。为了促进二者协调发展，使其在城市建设中更好的发挥作用，首先得明确二者的概念、特征和关系，知道其不协调的表现，并采取相应的措施，正确处理二者之间的关系，促进二者协调发展，使其在城市化进程中发挥应有的作用，为城市建设和发展发挥更大的作用。

二、城市规划和房地产开发概述

1、城市规划。

第一、概念。城市规划是为了实现城市资源的合理利用，结合城市的发展需要，根据相关的规范，对城市建设的各项活动进行统一的安排和调配。在城市规划过程中，不仅需要充分了解城市建设的基本情况，还需要具有一定的前瞻性，能够从城市长远发展的角度对城市规划进行展望。近年来，我国城市化建设取得了飞速的发展，它对促进经济社会发展，提高人们生活水平有着重要的作用。在这样的背景下，为了更好的实现城市的发展，城市规划的作用和地位越来越凸显。

第二、目的。城市规划的目的是，在认真调查城市地区建设现状和发展形势的基础上，落实城市发展的总体规划布局，构建合理的城市地区空间发展框架，布局快速交通网络系统，着重对自然生态地带、经济产业发展空间、居住空间、区域性公共服务设施等城市建设的基本要素进行整合，使各项设施合理布局，并划定城市规划建设的范围，明确城市近期规划发展方向，最终实现城市快速有序和可持续发展。

第三、作用。城市规划对城市的建设和发展具有重要的作用，具体来说，主要表现在以下几个方面。第一、促进城市发展和经济社会发展相适应。进行城市规划，首要的目的是为当地经济发展服务，实现经济发展和城市建设的良性循环。第二、为人们的生产生活创造良好的条件。进行城市建设的目的是为人们服务，而为了更好的进行城市建设，必须发挥城市规划的作用，以更好的满足人们的需求。第三、优化城市各项功能。城市的发展是一个连续不断，不断完善的过程，城市空间的拓展需要与市政基础设施的扩展相匹配，建筑物的增长应该与市政基础设施建设相适应，人们生活水平的提高应该与环境质量的改善相适应，而拓展基础设施建设，改善城市环境质量，离不开城市规划，只有加强规划工作，才能更好的进行市政建设，不断优化城市各项功能，为人们生产生活创造更好的条件。

2、房地产开发。房地产开发多数是企业或个人行为，它是按照相关的规定，在一定的区域范围内，进行房地产开发建设的各项活动的总和。房地产开发不仅促进城市的建设和发展，也为人们的生产生活创造了良好的环境，是城市开发建设中的一项重要工作。

三、城市规划和房地产开发的关系

1、二者相互联系，密不可分。在城市建设中，二者相互联系，不可分割。城市规划往往指导房地产开发，影响房地产开发，而房地产开发在一定程度上也会影响城市规划工作，促使对规划进行适当的调整。同时，城市规划和房地产开发都需要按照相关的规定进行，不能超越相关规范的要求，否则将难以做好这两项工作，也难以发挥应有的作用。只有这样，二者才能实现协调发展，共同为城市建设发挥应有的作用。

2、城市规划规范和指导房地产开发。对于城市规划区内土地的使用，各项工程的建设，必须按照城市规划的要求进行，遵守相关的管理规定。市场经济条件下，房地产开发企业在个人利益的驱使下，可能会忽视公共利益，在房地产开发的过程中，可能会提高建筑密度，占用公共绿地，因此，必须通过城市规划工作，实现对房地产开发的管理和规范。同时，城市规划还会影响房地产开发的效益，主要是通过地价来影响。此外，城市规划还会促进房地产开发，在规划工作的指导下，房地产开发会有序的进行下去。

3、房地产开发是城市规划建设的重要内容。指的是房地产开发中的商品房建设是城市建设的重要内容，不管是房地产开发，还是城市建设，都受到城市规划的管理和约束，都需要纳入到城市统一规划建设当中。只有这样，才能促进房地产开发和城市建设的有序进行。

四、城市规划和房地产开发不协调的表现

当前，在一些城市的房地产开发过程中，存在着背离城市规划的现象，例如，房地产随意开发、过度开发的现象仍然时有发生。由此带来的问题是，房地产开发为了提高出房率，压缩住宅间距，尽可能的增大建筑密度，减少基础设施的建设面积，绿化、道路等设施被房地产开发挤占，使得居住区的面貌变得单一，相关的配套设备不完善，引起人们的居住环境质量下降，给人们的日常生活也带来不便。

五、促进城市规划和房地产开发协调发展的策略

1、在城市规划过程中需要加强房地产开发的管理。城市规划中应该增强规划的超前意识，这样一来，能够使房地产开发部门具有一定的时间、物质准备，做好相关的准备工作，更好的根据规划要求进行房地产开发建设，有利于提高房地产开发效益。同时，各城市还应该制定和完善相关的规章制度，加强对房地产开发的管理工作，使其按照相关规定进行，规划主管部门也需要履行自己的职责，加强管理工作，促进房地产开发有序进行。

2、房地产开发应该符合城市规划的要求。房地产的开发需要以满足城市规划的要求为前提，遵循相关的法律法规和政府的宏观调控政策，不能违反规定进行房地产开发。

3、加强规划部门和房地产商的协同配合。规划部门需要履行好自己的职责，房地产商需要严格遵守相关的规定，同时，加强二者的协调，各自履行好自己的职责，以满足人们需求，促进城市更好的发展做好自己的工作，实现城市规划和房地产开发的协调发展。

4、城市规划和房地产开发应该以促进城市可持续发展为目标。在进行房地产开发的时候，应该结合城市运行的实际情况，围绕城市发展的总体目标，城市需要什么，就根据具体需要和发展目标进行房地产开发，满足当地居民消费需求和城市建设需要，以促进城市的可持续发展。

5、城市规划需要具有一定的弹性，房地产开发企业应该转变经营理念。市场环境处在不断的变化之中，为了更好的适应这种情况，城市规划需要保持一定的弹性，它是指整体规划布局不发生重大变化，局部地区具有一定的可调整性，提高灵活性，打造具有特色的城市。此外，房地产开发公司也需要创新经营理念，提高经营技巧，创新服务手段，提高自身的核心竞争力。

六、结束语

总而言之，城市规划和房地产开发是城市建设中的两项重要工作，今后在实际工作中，我们需要严格按照相关的规定，做好城市规划和房地产开发工作，制定科学合理的规划方案，重视与当地实际情况相结合，提高规划的科学化水平。同时，加强对房地产开发的管理，开发企业也要注重创新和转变经营管理理念，更好的适应城市建设的各项工作，从而更好的进行城市建设，促进城市的发展，为人们的生产生活创造良好的条件。

参考文献：

[1]李娇，李秀芝.城市规划与房地产开发协调发展[J].科技致富向导， 2011（21）

[2]赵丽宾.房地产开发应与城市规划协调发展[J].河北建筑工程学院学报，2007（3）

第4篇：房地产市调方法范文

【关键词】宏观调控；杭州；房地产市场

一、宏观调控下杭州房地产市场的运行情况和变化

杭州在经济快速发展和城市价值不断提升的背景下，房地产业发展迅猛，房地产市场价格总体来讲一直保持在一个稳步增长的态势之下，从 1997 年开始价格一路飞涨，2007 年更是达到了惊人的涨幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表现出的平稳增长，略有下滑的态势。据统计，主城区商品住房成交均价已从2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，净增长106.9%。而政府一直试图以宏观调控的手段稳定房价，使之符合经济的发展要求和人民的消费水准。

从 2006 年 4 月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5 月 11 日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7 月 24 日六部委又联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。而从 2007 年开始，政府不断地采取了一系列具有宏观调控意义的措施。在 2007 年 8 月7 日由国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24 号文）。它的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。同年 11 月至 2008 年 3 月，财政部、建设部、发改委等部门分别连续出台《廉租住房保障资金管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等文件，进一步完善了住房保障体系。上述文件和政策的出台和推行，其主要意义在于确保了基本的住房民生问题，同时，大量经济适用房、廉租房的开发也会对房地产市场的现状产生一定的影响。

二、宏观调控中杭州房地产市场出现的特点和新问题

2.1 房地产供求矛盾未得到有效解决，尚未形成完善、稳定的调控机制，不利于可持续发展。

目前杭州房地产调控机制存在明确的阶段性特征：一是调控政策主要是针对短期市场供求状况而实施的，缺乏长期的稳定的制度安排，不利于形成一个合理的市场预期；二是调控手段的运用存在一些不合理、不匹配的现象。“限购”等行政手段对房地产市场调节发挥了重要作用，但其阶段性后遗症也非常明显。因此，从房地产发展的长远角度考虑，“限购”等行政手段逐渐淡出非常有必要。但淡出的时机，取决于制度建设的状况，特别是房地产税的推进情况。

2.2 房地产市场运行仍不规范，集约化程度不高，住宅产业现代化水平有待进一步提高。

目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高，集约化程度较低，尚未形成系列化、规模化的生产链条体系；产业创新能力和产品科技含量不高，国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。第一，市场主体资格的不规范。巨大利润空间引发“房地产热”，致使市场主体资格参差不齐。存在着超越本身资质能力、无资质开发等问题，导致开发的专业化程度和标准化程度较低，竞争力较弱。再加上一些企业由于缺乏内部管理，从而产生许多安全问题。第二，市场主体行为的不规范。这主要表现在土地交易行为、房地产开发行为、房地产销售行为、房地产信贷行为以及房地产中介行为等诸多方面。

2.3 房地产市场秩序有待完善，行业监管力量需进一步整合。

主要表现在：一是涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象，如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题，急需法规政策依据；二是部分企业经营行为不够规范，企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强；三是市场监管的合力不足，行业监管力量有待进一步整合。

三、市场分析和产生问题的原因分析

3.1 房地产市场机制的缺陷

房地产市场既是调控政策的作用主体，又是政策实施的传输渠道。杭州房地产市场存在的一些内在缺陷制约了房地产政策效果的发挥。这些缺陷，既有与其他国家和地区房地产市场相同的属于共性的缺陷，也有属于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配与博弈机制的扭曲

在市场经济条件下，一个充分竞争、机制健全的市场是市场主体之间利益分配与博弈的基本渠道。由于杭州房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷较为突出，致使消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间的利益分配与博弈机制产生扭曲，有效的共赢机制难以形成。房地产宏观调控不可避免地引起市场主体之间利益分配的调整，因而各方对待调控政策的态度和方式也就不同，进而影响调控效果。

3.3 房地产调控政策的内在不足

房地产调控政策的针对性与合理性，是决定政策效果的重要因素。从杭州调控实践来看，调控政策本身存在一些问题，制约了调控效果的发挥。房地产调控目标一度较为模糊，留给人们解读的空间很大。例如，“解决房价过快上涨”的目标，但对于何谓“过快上涨”没有给出明确的界定，反而给消费者和开发商带来房价还要继续上涨的暗示，对市场预期起到逆向调节。

四、提高杭州房地产宏观调控有效性的基本思路和实施要点

4.1 回归住房和房地产业本质属性，消除认识误区

对住房和房地产业性质的认识和定位，不仅影响一些政策设计，而且还影响开发商和消费者的诸多行为特征。让住房和房地产业回归其本质属性，这不仅是增强调控政策有效性的前提，也是房地产市场健康发展的基础。住房是一个兼具消费和投资双重属性的特殊商品。土地的相对稀缺性，杭州“住、游、学、创业在杭州的”新理念，决定了杭州住房居住需求的不断扩大。如果过度注重住房的经济属性和投资功能，必然会引发更多的投资投机需求。只有弱化住房的经济和投资属性，使房地产业回归基础产业属性，才能加快经济转型，逐步摆脱国民经济和地方政府对房地产业的过度依赖，促进经济和社会的良性发展。

4.2 增强政策稳定性和连续性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击。

近几年来，房地产市场调控遇到的“一调就跌、一跌就放、一放就涨”的怪圈，在很大程度上是由于没有形成政策的稳定性，社会上普遍产生了调控之后房价必然大涨的心理预期，从而引发非理性的市场行为。形成稳定的市场预期，对于遏制投资冲动，防止市场大起大落至关重要。形成稳定的市场预期，关键在于明确政府的调控目标，保持政策的连续性和稳定性。从杭州城镇化进程和住房情况来看，未来的刚性需求和改善型需求依然旺盛，城镇住房供求矛盾仍然非常突出。在这种情况下，抑制住房的投资投机不是一时的权宜之计，而应成为长久之策。这就需要地方政府继续坚定“促使房价合理回归不动摇”和“促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的调控目标，并以政策的稳定性和连续性予以支持。

4.3 按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性。

为了提高政策调控的有效性，需要在坚持政策大方向不变的情况下，按照差异化与灵活性原则，依据宏观经济形势和房地产供求关系的变化，对政策进行微调。但对政策微调时，需要把握好微调的节奏和力度，严防微调演变为普遍调整。微调的方式上应慎用大规模、大范围的减税政策。在节奏把握上应兼具科学性和艺术性，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。否则，将会改变预期，推动新一轮的房价上涨。

4.4 近期调控与长期制度建设相结合，促进调控方式稳步转型，形成稳定的调节机制。

为了解决杭州当前房地产市场中的种种问题，不能仅靠近期的调控，而且应该着眼于长期的制度建设，形成稳定的调节机制，解决诸多深层次矛盾问题。为此，需要处理好两个问题：一是优化现有调控手段，提高调控的针对性。二是在完善相关制度基础上，“限购”等行政手段逐渐淡出，形成以法律和经济手段为主的长期、稳定的调节机制。

参考文献：

第5篇：房地产市调方法范文

【关键词】房地产市场 宏观调控 存在问题 发展前景

一、房地产市场运行情况

（一）投资增速波动前行

2008年受国际金融危机的影响，房地产市场低迷，我市房地产开发投资增速达到2000年以来最低点，仅增长2.8%。随着国家采取一系列“保增长、扩内需、调结构”的经济及政策措施，经济形势好转，房地产业也跟着复苏。2009年、2010年房地产开发投资提升，并保持较快的增长态势，增速分别为23.7%、62.8%。2011年，银根紧缩成为国内金融市场的主旋律，房地产企业贷款受到较大限制，拿地、开工、施工进度均受影响，增幅再次呈现回落，仅增长8.7%，比2010年回落54.1个百分点。

2012年国家继续对房地产市场实行严格的调控政策，但长时间的市场调整，使得我市部分能够继续保持较大实力的房地产企业开始购地并进行项目开发。2012年上半年，全市房地产开发投资54.65亿元，增长44.5%，增幅比上年同期提高30.9个百分点。

（二）商品房销售面积呈倒S波动

2008年，在调控政策和金融危机的影响下，房地产市场进入观望状态，成交量大减，全年商品房销售面积84.12万平米，下降37.4%，全市商品房销售处于低谷。2008年第四季度开始，各商家纷纷采取降价、优惠促销等措施，从2009年2月开始出现连续大幅反弹。2009年，商品房销售市场由低迷转变为繁荣，全年销售面积213.98万平米，增速达154.4%，总量、增速均创历史最高。

2010年，房地产“新国十一条”出台；央行三次上调存款准备金率，房地产开发企业贷款投放减少；全市实行二套房首付50%，贷款利率执行基准利率1.1倍。这些调控措施导致欲购房投资者放弃入市，相当一部分有改善性需求者持币观望，使得商品房销售出现下降，全年销售面积139.03万平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受银根紧缩的影响，购房者按揭贷款难度增加，投资客户进入门槛提高，较大程度地影响了购房者热情，全年销售面积122.53万平方米，下降11.9%。

2012年房地产销售量继续延续2011年第四季度以来的下降态势。而较长时间内市场并没有出现大的波动，开发商开始采取如打折、低价车库、赠送面积等一系列变相降价的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是刚需族出手购房，2012年上半年房地产销售降幅逐渐缩小：1-6月当月销售量分别为3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31万平方米；1-6月，房地产销售面积下降21.7%，降幅比一季度缩小29.3个百分点。

（三）商品房销售价格持续上涨

2008年，全国房地产销售市场低迷，在资金回笼、房屋滞销等压力下，为促进商品住房销售，我市部分楼盘采取打折优惠、购房送车库、购房送装修费用等促销手段，变相降低商品住房价格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均销售单价均在2800-3000元/平方米之间。从2009年二月份至年底，房地产销售触底反弹，商品房销售价格开始逐月上涨，全市商品住房销售平均单价3675元/平方米，其中中心城市新开盘楼盘商品住房销售价格多数在每平方米2000元—6000元之间，核心区高层楼盘房价在4000—8000之间，销售价格均有较大反弹。

随着居民消费价格指数的不断攀升，通货膨胀预期明显增强，为防货币贬値，部分投资者把钱投向房市；用地、人工成本等的上涨，使得房地产开发成本不断上升，加上房地产市场管理不规范，存在炒房、惜售、囤地等情况，国家调控政策在短期内效果不明显，造成房价的持续上涨，2010-2011年全市商品房销售平均单价继续呈现上升态势。

2012年央行的两次降息、公积金贷款额度的提高，使得房地产销售市场形势好转，部分新开楼盘由于地段好、品质高，其销售价格居高不下。2012年3—6月，全市住房销售平均单价每平方米在5000—5500元之间，中心城市在7200—7500元之间，龙腾明珠二期、清华御景、依云水岸、厦鑫博世园，理想城、幸福公馆等销售较好的楼盘销售均价每平方米在6900—8700元之间。

（四）保障性住房建设有序推进

近几年，我市按照国家有关政策，建立健全分层次的住房供应保障体系，稳步推进保障房的建设。2011年，全市保障性住房建设进展顺利，按时按量完成全年的年度目标任务，全年保障性住房投资18.29亿元，施工面积185.08万平方米，竣工面积73.45万平方米，新开工18237套。2012年上半年，全市保障性住房投资11.45亿元，增长1.6倍；施工面积154.35万平方米，增长85.1%；竣工面积12.58万平方米，增长63.2%；新开工套数7199套，占全年年度目标任务的64.3%。

二、当前房地产市场存在的主要问题

（一）商品房实体投资占开发投资比重回落

2012年由于银行贷款难度加大，造成企业资金周转困难，使部分企业因资金链紧绷而不得不放缓施工进度，导致开发投资中实体投资比重回落。2012年上半年，全市房地产开发投资中建安投资38.06亿元，增长31.1%，增幅比上年同期回落47.7个百分点，建安投资占房地产开发投资的比重由上年同期的76.8%回落到69.6%；全市商品房新开工面积118.81万平方米，比上年同期下降24.3%。商品房实体投资的回落，尤其是新开工商品房数量的减少，将难以保证合理的商品房供应。

（二）房价上涨没有得到有效遏制

近年来，国家对房地产市场的调控主要目的在于抑制房价的过快上涨。2011年第四季度针对楼市价格过快增长，我市相应出台限制商品房最高均价的指导性文件。但从相关数据及对市民的调查反馈来看，我市商品房销售价格仍保持高位，较大程度地超出市民期望。2012年上半年新建商品住房均价为5500元/平方米，增长16.2%，中心城市新开楼盘均价为7300元/平方米。而二手房交易价格也居高不下，2012年中心城市二手房交易均价在6400元/平方米以上。

三、全市房地产业发展前景

（一）房地产开发投资将继续增长

2012年国家银根的放松，有利于房地产销售市场回暖、房地产资金回笼，从而影响房地产开发投资。2012年上半年房地产用地面积仅供应958.83亩，仅占全年供地计划的19.8%，下半年土地市场供应量相对充足。随着商品房销售市场逐渐回暖，企业资金逐渐回笼，以及“商务板块”、“金融板块”、“人居板块”等项目施工进度加快，全市房地产开发投资将继续保持较高的增长速度。

（二）商品房销售有望扭转下降态势

2012年上半年商品房房源供应较充足：全市商品房竣工面积102.11万平方米，比上年同期增长26.4%；商品房待售面积43.28万平方米，增长27.5%；批准商品房预售面积109.19万平方米，增长115%。当前充足的供应量，加上银根的放松、公积金贷款额度的提高、普通住宅标准的调整、居民改善性需求的释放，今年来商品房降幅逐渐收窄，预计全年商品房销售面积有望与去年持平，或略有增长。

第6篇：房地产市调方法范文

关键词：房地产业调控；定价机制；价高者得；价低者得

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-00-01

自改革开放以来中国的经济是典型的外向型经济，在鼓励先富政策的引导下，依靠其廉价劳动力优势和谨慎的汇率政策积累了大量的资金，这些资金是中国实现经济转型的基础，没有这些资金，中国经济未来可能发生增速变缓的危险。

目前房地产市场的过热发展已经吸收了中国大量的社会资金，使得中国经济转型的目标面临釜底抽薪的危险。没有充足的社会资金就无法在全社会实现经济的转型，政府鼓励创新永远代替不了企业的自主创新。同时大量的社会资金流入房地产市场形成了巨大的房地产泡沫，这不仅仅成为国家经济可持续发展的巨大阻碍，更引发严重的社会问题，因此政府必须加强对房地产市场的调控以打破房地产泡沫实现中国经济的可持续发展，并促使房价下降以缓解目前严重的青年住房问题。

房地产市场泡沫产生的根源在于中国的经济发展方式和不合理的政策导致的房地产市场的垄断并且被旺盛的需求无限扩大。如前所述，中国经济是典型的外向型经济，地区发展难以平衡，区域平衡发展短期内难以实现。目前各大城市的土地招标大多是“价高者得”，如此一来地皮价格必定被无限抬高，唯有资金雄厚的大型房地产企业才能得标，这就形成了垄断，加上旺盛的需求，房价自然节节升高，无法阻挡。

笔者认为，虽然中国的经济发展方式短期内难以实现区域的平衡发展，但是改变房地产的定价机制却可以扭转房价无限攀升的局面。要想打破房地产市场的泡沫，实现房地产市场的良性发展，解放其中被套牢的大量社会资金以实现经济的可持续发展就必须打破由大型房地产企业形成的垄断，实现房地产市场的自由竞争，这种竞争，关键是管理、效率、能力、服务的竞争而不是资金、关系的竞争。地皮如果按照“价高者得”的方式进行投标，就只有那些资金雄厚的大型房地产企业能够得标，垄断的产生在所难免。况且被炒高的地皮价格也增加了楼房的成本。因此，笔者建议实行“价低者得”的标准，将地皮划定一个固定的价格进行投标，以“投标者所投的每平方米房价最低者和提供的综合住房条件最优者得”的标准进行，如此一来，地皮价格就不会被无限的炒高，而且房地产市场的竞争者们还必须得回到提高效率、节省成本、优化服务的良性市场竞争轨道上去。市场主导的定价机制由“价高者得”转变为“价低者得”就能打破大型房地产企业的垄断，从根本上解决房地产泡沫。就好像经济学和管理学著作中经常提到的一个著名案例一样：19世纪末20世纪初，英国将它大部分的重刑犯流放到澳大利亚，政府把远涉重洋的囚犯运送任务承包给了私人企业，按押送囚犯的人头数付给私人企业运送费用。这些私人企业主为了获得最高利润，给这些犯人吃最差的伙食，住的地方也是拥挤不堪，卫生非常糟糕，等到轮船到达澳大利亚时，大半的囚犯已经死去。英国人把计酬的方法由按押送囚犯的人头数计算改成按到岸囚犯的人头数计算后囚犯的死亡率大大降低。

现在政府下定决心对房地产业进行调控，并出台相关政策，如新国五条、房屋限购政策、征收房产税等，但笔者认为在“价高者得”的定价机制下这些政策无法阻挡房价上升的趋势。如前所述，房地产的泡沫不是源于多少人多买了多少套房子而是源于区域的不平衡发展和房地产市场的垄断，倘若不从根源上治理而是在限制买房上下狠功夫收效甚微。尤其是新国五条公布后，引发离婚避税潮。 而一旦房地产业回到良性发展的轨道上，多购买的房产和被套牢的社会资金就都会被解放出来，人们对于房价不再恐慌，房价下降社会也会更加和谐，中国的经济也会摆脱房地产业的不利影响走上正常轨道。

基于以上分析，笔者认为，政府对房地产业的调控政策应重点做好以下工作：政府应统筹城市发展，合理规划城市布局，统计部门每年都要做好城市住房需求的统计，然后根据需求将地皮划分为住房用地和商业用地进行招标，商业用地地皮按照正常的“价高者得”的标准进行，居住用地按照“价低者得”的标准进行，将2012年各城市的地皮价格设为一个基准，然后综合考量商业地皮的价格，取其一定比例作为居住用地地皮的上限标准，以5年为一个周期，在一个周期内全国各城市的居住用地地皮比基准价格下调10%-30%（具体数字政府应综合考虑社会发展、房地产业以及经济发展），两个周期内下调50%-60%（数字仅仅是举例），那么10年内房地产业的泡沫将会被安全打破，而且也不会对经济造成巨大压力以至于造成崩盘的可能。房地产的泡沫被打破后，青年人的住房压力将得到明显缓解，被解放的大量的社会资金也将会在国家鼓励创新经济转型的政策引导下为经济的可持续发展提供最强大的动力，经济的持续高速增长下民族的崛起便是必然。

该方法有明确的数字标准，2012年各城市的地皮价格较易确定，对地方政府的督促力度将会更大，表面上看居住用地地皮价格的下调会使得财政收入减少，但是房地产业良性发展带来的社会和谐和经济的可持续发展与这些财政收入代价相比是值得的，应坚决避免杀鸡取卵，竭泽而渔的发展方式。

该方法唯一的不足是在新的市场定价机制下，竞争者比拼的是节省成本、优化服务，那么容易出现以次充好的低质量楼房，因此政府需要大力加强对新机制下的新建住房的质量监控。

参考文献：

[1]高鸿业.西方经济学（宏观部分）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

第7篇：房地产市调方法范文

关键词：货币政策；房地产价格；信贷规模

1、货币政策对房地产价格影响的路径分析

近年来，我国频繁的采用货币政策来引导房地产价格，促使房地长市场健康稳定的发展。目前，主要采用调整贷款基准利率和法定存款准备金率这两种方法来调节房地产价格。

1.1.存贷款基准利率

目前我国的消费者购房现状是：一方面，由于房地产价格较高，大多数消费者都缺乏一次性的付款购房的能力，主要是通过抵押贷款的方式购买，另一方面，由于近年来，房地产价格增长很快，即便手头有多余的钱、可以付全款的消费者，也会考虑通过贷款多买几套房子来投资。于是，贷款利率便成为了房地产市场的敏感指标，利率变动直接影响了消费者的购房成本，购房成本的变化导致消费者进入或者退出房地产市场，直接影响房地产市场需求。

1.2.法定存款准备金率

中央银行通过存贷款利率调整的是信贷的成本，而通过调整法定存款准备金率来调控信贷的规模。调整法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应:当央行要求商业银行提高存款准备金率时，货币乘数减小,商业银行可运用的资金减少,贷款能力下降,货币流通量也以一定比率减少。此时，消费者贷款变的困难，其对房地产需求减少，从而使房地产价格下降。反之，央行降低存款准备金率，商业银行发放贷款的能力提高，消费者对房地产贷款也随之增加，导致房地产价格上升。对房地产企业来讲，银行更愿意贷款给净资产值高的房地产企业。这是由于信贷市场的信息不对称, 净资产值较低的企业,其可用于抵押的资产价值也较低，若银行贷款给净资产值较低的房地产企业,其面临的逆向选择和道德风险问题将会上升。当央行降低法定存款准备金率时，货币供给量会增加，房地产企业的净资产值也就随之增加,银行贷给房地产商所面临的贷款风险降低了，银行会增加贷款，此时，房地产企业的融资能力提高了，房地产价格也会随之提高。当央行提高法定存款准备金率，货币供应量下降，房地产企业的净资产值会随之减少，银行贷款的风险增加从而减少贷款给房地产企业，此时，房地产企业的融资能力下降，房地产价格便会下降。

1.3.货币政策对公众预期的影响

扩张性货币政策是政府刺激经济增长的信号，此时，政府会增加货币供应量，物价可能会上涨，公众预期认为投资房地产是一项保值的投资，且近几年房地产价格增长较快，从而公众会增加增加对房地产的需求，房地产价格也随之升高。

2、货币政策调控房地产业的效果分析

2.1.调整利率对房地产市场有一定的影响

如下表1所示2007年1月到2008年1月,除了个别月份的特殊情况,整体来说全国70个大中城市房屋销售价格指数是涨幅逐渐增加的。而观察2008年2月到4月数据,我们可以看到房屋销售价格指数的涨幅在缓慢下降。2008年5月及6月,房屋销售价格指数出现了显著的下降,降幅分别达到0.9%及1%。

07年6次上调贷款基准利率，共累计上调144个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率对房价的走势还是产生了一定的影响，但是2007年房价涨幅过快，利率的调整对房价的走势的影响不是特别明显和迅速。

从表2可以看出：从2008年6月到2008年11月，全国70个大中城市房价是显著下降。从2008年12月到2009年3月，我们看以看出房价是以缓慢的速度下降。从2009年4月开始房价出现了上涨。

从09年9月开始央行6年来首次下调贷款基准利率0.27个百分点，紧接着10月8日贷款基准利率又下调0.27个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率的下降对房价的回升效果是比较明显的。由此可以看出，在房价上升期间，虽然央行提高贷款利率，但公众的预期房价仍会增长，利率调控效果不够明显；而在房价下降期间，央行降低了贷款利率，公众预期房价在未来仍会上涨，此时利率的调控效果较明显。

2.2.货币政策对房地产的调控有时滞性

从表1、表2的数据和上面提到的货币政策的施行情况来看，货币政策对房地产市场的调控是具有时滞性的。从理论上来说，货币政策的调控属于间接调控，其效果要显现出来也是需要一定的时间的。

3、货币政策调控的局限性

3.1 .房地产土地成本迅速增长

在我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的50%左右，是房价的主要构成部分。但是，由于一些地方政府把房地产开发看做经济增长的主要推动力。出于解决财政困难和政绩目标的原因, 地方政府不顾中央的宏观调控,仍然热衷于批地、卖地。地方政府推动了地价上升, 而开发商又将土地成本转嫁到购房者身上。但是，在土地交易价格的调控上,存在中央政府与地方政府的博弈，因此央行的货币政策基本上无能为力。

3.2 .国外热钱的流入

国外热钱对我国房地产价格的影响是非常迅速的。部分国外资金并没有进入我国的实体经济，而是希望从人民币升值和房价上涨的双重收益中获利，从而进入了我国房地产市场。目前，外资较多购买北京、上海等地的住宅，带动国内资金推高房价,同时还直接介入房地产开发,目前国内57000多家房地产企业中,外资就占到约15%到20%。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,增加了流动性，进一步推高了房价。

3.3 .通货膨胀冲销了利率的调控效果

第8篇：房地产市调方法范文

现在对于房价最头疼也最敏感的人莫过于住房城乡建设部部长姜伟新了。数轮调控过后,房价居然又要出现不降反涨的趋势。随着收紧信贷、保障房增量等政策组合拳的相继出台,房价今后的走势如何?各方都在拭目以待。国庆期间,上海世博会举办“和谐城市和宜居生活”主题论坛。姜伟新部长在论坛上表示:我国将积极发展和谐城市,创造宜居生活。

调控不力,政府将失信于民

记者:部长,“新国十条”出台已经好几个月了,房价依然调而不降,被笑称为“空调”。是不是高层的调控决心不够坚定?

姜伟新:你的说法不对,中央是坚定不移地要调控房地产市场,坚决抑制房价过快上涨。至于传闻的 “空调”一说,其实是个误解。中央既要保持经济发展,保持社会稳定,这是一个很重要的任务,同时也要面对房价和土地价格上涨,这是一个两面的问题。中国目前的体制机制是要逐步地研究解决。在这些体制、机制没有解决之前,中央政府还是有能力、有办法来逐步解决这个问题。由于中国正处于城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

记者:现在舆论普遍认为,地方政府与中央在房地产市场调控上的态度不一致。地方上对政策的落实不积极,严重削弱了调控政策的效果。您相信吗?

姜伟新:绝大部分省、市、自治区人民政府和一些城市的政府对这项工作还是重视的,但还有部分省市的配套政策部署还未全面到位。通过各地方城市的努力,调控政策效果初步显现,但从整个市场来看,观望气息很浓,部分地区担心影响城市收入。还有消费者的观望情绪也较重。需要明确的是,这个政策必须坚定不移地贯彻。

记者:您如何评价目前的调控效果?

姜伟新:近来房价涨幅显著回落、大批投机性购房需求被抑制、成交量也出现明显下降,这些都是政策调控取得的决断性成果。房价是关乎民生的大问题,调控政策必须持续加强。政策一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。

调控政策助推产业结构调整

记者:我国经济多年来已经形成了对房地产业的过度依赖,调控政策会不会严重影响GDP增幅?

姜伟新:长期以来,房地产业的无序发展确实已经对我们国家的产业结构造成了不良影响,尤其是在地方经济的比重过大。常此以往对总体经济结构的长期健康持续发展是非常不利的,这也是中央下决心要花大力气整顿房地产市场、控制房价过快上涨的重要因素之一。为了真正贯彻落实科学发展观,创建和谐社会,实现长期稳定的可持续发展,暂时地牺牲GDP增速是在所难免的。

记者:那也就是说,本轮房地产调控也是为促进全面产业调整的一部分了?

姜伟新:其实中央很早就打算对房地产市场进行调控了,由于全球金融危机的影响,调控措施迟迟未能出台。而本轮楼市调控的目的也并不仅仅是调房价。这次对楼市的调控源于产业结构调整的大布局。房地产调控更重要的是为了还原住房的基本功能属性,房子是让人来居住的。只有明确这一点,房地产市场才能保持长期平稳的发展,国民经济才会实现可持续发展。

记者:地方政府财政收入长期依赖房地产行业,导致了调控政策落实不力是不争的事实。有什么政策可以让现状得以改观呢?

姜伟新:中央强力推行调控政策的落实进度,今年又相继出台了多项土地供应及房地产开发管理政策。如保障房用地不低于供应总量的70%、“囤地”一年以上企业禁止再买土地等。同时,中央政府规划的580万套保障性住房大规模开工也将对冲商品房投资的减少。今年总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢,对经济增长的贡献将至少和2009年持平。另据估算,今年新增房地产投资将达到2.3万亿元,超过2009年的1.9万亿元。

抑制高房价 多建保障性住房

记者:您刚提到了保障性住房的问题,可是舆论普遍认为各地对该政策的实施态度并不积极,甚至有些“消极怠工”的感觉。对这种说法您认可吗?

姜伟新:总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区,一共要建设住房580万套。保障性住房,包括廉租房建设、经济适用住房建设、限价房建设、公共租赁住房建设和各类棚户区改造之后的安置房建设。为了完成建设任务,中央已经下拨600多亿资金,有关的政策措施都已经制定并以文件形式下发。住建部代表保障性住房联系协调小组已经和各个省市签订了协议,大部分省市已经与各地市县签订了任务书,今年这580万套的任务一定要完成。当然各地的情况有所不同,保障房建设的进展程度和实施方法也自然就不尽相同了。比如财政收入相对较少的贵州等地尝试的具有地方特色的保障房资金筹措模式,都充分说明地方政府在竭尽努力实现保障房的建设目标。

各个地方的具体情况不同,保障性住房计划的实施进度当然会存在一定的差异。我们也会尽最大的努力协调各方面的力量,促使保障性住房的规划得以顺利推进。

发展和谐城市 创造宜居生活

记者:中国的城市化进程是世人瞩目的,被认为中国最重要的内生性发展动力。住建部是如何定义中国未来的城市化发展方向的?

姜伟新:当今世界有超过50%的人生活在城市中,城市日益成为人类主要的生活家园。今后数十年,尤其在发展中国家,城市化仍然是主要的发展趋势。如何促进人与人、人与自然、人与社会、人与城市之间的和谐发展,一直是世界各国政府和人民关注的话题。实现和谐与宜居的城市生活,是中国人民孜孜以求的愿景。改革开放三十年来,我们注重协调发展,注重资源节约和环境保护,注重改善和保障民生,走中国特色的城镇化道路,城市和谐与人民宜居取得了积极的成效。

记者:目前中国的城市规划与城市化发展进程存在诸多的问题,甚至在某些方面长期被舆论诟病。对这个问题您怎样看待?

第9篇：房地产市调方法范文

(1)以宅旁绿地、公共绿地为代表的渗水性良好的下垫面,称为绿地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、钢材等不透水屋顶,称为不透水建筑物屋顶;(3)以混凝土、沥青路面等为代表的不具有渗水能力的下垫面,称为硬化地面;(4)以透水砖铺装、碎石路面等具有一定渗水能力的下垫面,称为透水型地面。1993年中华人民共和国建设部颁布的5城市绿化规划建设指标的规定6,明确指出单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30%,其中工业企业;交通枢纽,仓储、商业中心等绿地率不低于20%。从调查全国120个居住小区实例分析,有40%以上的小区不符合标准要求[4]。同时结合北京市房地产项目建设的实际情况,绿地率确定为25%。不透水建筑物屋顶的面积相当于建筑物的占地面积,主要依靠建筑密度来确定。建筑密度是指居住区内,各类建筑基底总面积与居住区用地面积的比率。住宅建筑净密度是指住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率。住宅用地面积占居住用地面积(项目总占地面积)的比率由居住用地平衡控制指标确定。考虑到房地产项目中公建用地中建筑物面积较小,将房地产项目中的建筑密度用两者相乘来表示。根据5城市居住区规划设计规范6(GB50180293(2002年版)),居住区用地平衡控制指标和住宅建筑净密度控制指标,应符合表2、表3的规定。因此计算的房地产项目的建筑密度为10%~25.5%,考虑到目前北京市房地产项目建设的实际情况,建筑密度取值为24%,即不透水建筑物屋顶面积占建设用地总面积的24%。根据2009年2月份北京市水务局印发的5北京市房地产建设项目水土保持方案技术导则6,房地产项目中硬化地面控制率在平原区应不大于30%。硬化地面控制率是指项目区内不透水材料硬化地面面积与外环境总面积的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的沥青、混凝土路面、停车场、广场等,外环境总面积指项目区内除建筑设施占地以外的区域面积。房地产项目建设中将硬化地面控制率确定为30%,因此硬化地面占总建设用地面积的比率为2218%。透水型地面主要包括以透水砖、碎石等铺装的停车场、人行步道,具有一定的渗水能力,根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面占总建设用地面积的比率确定透水型地面面积占项目建设总面积的比率为28.2%。2006年到2011年6年间北京市房地产建设面积为13460hm2,以此为基础可以计算出这6年间每年房地产项目建设形成的不同下垫面的面积。具体见表4。根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面和透水地面面积,查其径流系数,再根据表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分别进行计算,得出2006年-2011年不同下垫面总的雨水径流量。需注意的是:要考虑到多场雨中,降雨量较小的降雨不会形成地面径流,尤其是非雨季降水,根据北京地区的降雨特点,仅计算3月-10月份,共计8个月的雨水径流量。根据北京建筑工程学院的车武、李俊奇[5]对城市雨水回收利用的多年来的研究,雨水径流量按下式计算:V(径)=U@H@A@A@B式中:V(径)-雨水径流量;U-径流系数;H-降雨量;A-径流面积(m2);A-季节折减系数,取0.85;B-初期雨水弃流系数,取0.87[6]。建筑给水排水设计规范6(GB5001522003)规定,得出基本结论:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的计算方法对2006年-2011北京房地产建设项目的雨水径流量进行计算,结果见表6、表7。(1)北京房地产项目建设中形成的4种下垫面分别为:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地。单位房地产建设面积中各自的占地比例分别为0.24、0.228、0.282、0125,4种下垫面各自径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0115,加权平均得出北京市房地产项目建设形成的下垫面的总的径流系数为。(2)北京房地产建设项目形成的4种不同下垫面,在相同的降雨条件下,不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地形成的雨水径流量依次减小,其中不透水建筑物屋顶形成的雨水径流占总雨水径流量的38.2%,在房地产项目建设中,不透水建筑物屋顶即建筑物的面积在4种不同下垫面中所占比重较大,同时由于普通建筑物屋顶均采用混凝土、钢材等防雨材料,径流系数较大,因此不透水建筑物屋顶形成的雨水径流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流总量分别为2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,总体趋势依次增大。这是由于随着北京市的发展,城市化进程加快,房地产项目的建设面积不断累加形成的。其中2009年雨水径流总量比2008年雨水径流总量低,这是由于2009年降雨量减少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流量在每年的7月、8月达到最大值,约占全年雨水径流总量的53.12%。这是由于北方地区在雨季降雨较为集中造成的。(5)目前北京市一般房地产项目建设面积约为5hm2,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的面积分别为:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量为47.3mm[7],根据上述方法计算,北京市一般房地产项目一场降雨形成的雨水径流量约为1058m3,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地4种下垫面产生的雨水径流量分别为399m3、371m3、222m3、66m3。

房地产项目雨水径流收集与利用主要措施

根据房地产项目特点及其雨水径流特征分析,在相同量级别的降雨情况下,由于不透水面积增加,径流系数增大,产流量也相应增加,洪峰时间提前,巨大的雨水径流直接排入市政雨水管网,给下游的防洪排涝带来很大负担,而且很可能导致局部地区排雨不畅,出现积水现象,给人们的生活带来很大不便。因此,房地产项目建设过程中必须采取相应的雨水收集与利用措施,确保项目区范围内的雨水充分利用,对外零排放。透水铺装是采用大孔隙的多孔介质材料代替水泥等不透水材料铺装地面,目前已经被广泛地应用于城区各类停车场和人行步道。透水铺装代替硬化地面,能有效削弱城市雨水径流总量,使大量雨水人渗地下,并减少对城市水体的污染。随着科技的发展,新型材料不断涌现,透水铺装的强度逐渐加大,在房地产项目建设过程中应尽可能加大透水铺装的比例,消除不透水铺装给城市带来的危害。同时,城市规划部门应该采取适当的经济手段,促使建设单位根据经济-效益分析,按照费用最小化原则,自觉主动增加透水铺装[8]。为进一步加强北京市新建建设工程雨水控制与利用工作,减少雨水径流,充分利用雨水资源,提高城市防洪能力,改善生态环境,北京市规划委员会组织相关单位,对现行国家和北京市相关技术标准及规范性文件进行了梳理。在此基础上编制了5新建建设工程雨水控制与利用技术要点(暂行)6。明确要求新建建设工程硬化面积达10000m2以上(含)的项目,应配建雨水调蓄设施,具体配建标准为:每万平米硬化面积配建不小于500m3的雨水调蓄设施。集雨池作为城市雨水调蓄设施最为常见的一种措施,是利用预先埋设的管网,将房顶、绿地、道路的雨水/自流0进集雨池。施工建设过程中将收集的雨水在用作施工用水和施工现场防尘用水;施工结束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗车、冲洗厕所、浇灌绿地、冲洗马路、消防灭火等多个方面,不仅能有效缓解城市供水压力,同时还能够减少污水处理的费用。此外将集雨池与市政雨水管道连接,能够缓解市政雨水管道排水压力,有利于城市防洪。房地产项目建设形成的不透水建筑物屋顶产生的雨水径流占总雨水径流的38.2%,是房地产项目中产生径流最大的下垫面。屋顶绿化是针对不透水建筑物屋顶最好的减少雨水径流的方法,既可以应用在新建建筑上,也可以应用已建建筑物屋顶。屋顶绿化补偿了建筑占据的自然植被,绿化屋面既可以通过植物的茎叶对雨水的截流作用和种植基质的吸水把大量的降水储存起来,又可以降低雨水的流速。研究表明,仅仅是简式屋顶草坪绿化就可以截留和储存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5种植屋面防水施工技术规程6以及2007年国家住房和城乡建设部也了行业标准5种植屋面工程技术规范6,说明城市屋顶绿化已经有了的技术保证。今后城市房地产项目建设中,在城市各类建筑上广泛建设屋顶花园,就可以大大缓解城市雨水径流大的问题,同时可以改善城市的水环境。绿地是一种天然的渗透系统,绿地系统对雨水径流有渗透、蓄积、利用及削减污染4重效用[10]。下凹式绿地之所以能起到减少城市洪水总量的作用得益于两方面:一方面是利用自身下凹空间储存功能,另一方面是其良好的下渗功能[11]。绿地为下凹式时能够汇集周围不透水铺装区的径流,雨水下渗效果最好。有研究表明,在北京地区当草地比地面低10cm时,在有一倍汇水面积是的情况下,10年一遇暴雨其拦蓄率为87.15%,5年一遇暴雨其拦蓄率为100%[5]。