土地有关的法律精选(九篇)

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第1篇：土地有关的法律范文

关键词：土地承包经营 法律体系 缺陷 完善

一、我国土地承包经营法律体系的构造

当前，我国土地承包经营法律体系，是由一系列有关土地承包经营的法律规范构成的有机整体。从法律效力上讲，它是由有关土地承包经营的宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章、司法解释（如《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷案件适用法律若干问题的解释》等组成；从性质上划分，它可以分为专门性的土地承包经营法律规范和附属性的土地承包经营法律规范，比如，《中华人民共和国农村土地承包经营法》（以下简称《承包经营法》）和《中华人民共和国物权法》中的有关土地承包经营法律规范之分；从内容上讲，它分为有关土地承包经营的实体法律规范和有关土地承包经营的程序性法律规范等.

二、我国土地承包经营法律体系存在严重的缺陷

通过仔细研究，我们就能发现，目前我国土地承包经营法律体系至少存在如下严重的缺陷：

（一）对相关法律关系主体及其相互之间的关系的规定模糊

我国土地承包经营法律体系中规定了不少法律主体的，比如，农村集体、农村集体经济组织、村民委员会、村民小组、村集体经济组织成员、农民、村民等法律关系主体。但是，对于这些法律主体的特征及其构成要件和相互之间的法律关系规定不明确，导致实践中对于它们的认定莫衷一是，难以处理有关法律问题. 以下从某些方面予以分析

1、对于村集体经济组织的成员、农民和村民的规定及其相互关系规定不明

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十四条同一条文的第一、二款用了村集体经济组织的成员、农民和村民三个不同的概念.该条第一、二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产……承包土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”“在土地承包经营期限内，对于个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级以上人民政府农业行政主管部门批准。”对于这三个概念没有具体界定；它们的法律特征到底是什么，有哪些构成要件，它们相互之间是什么关系，也没有确定。

2、作为承包经营的主体（即承包方）的本集体经济组织的成员、农民、村民、家庭成员和农户之间的相互关系是什么，没有明确规定，由此引发一系列问题。根据前述《土地管理法》第十四条规定，本集体经济组织的成员和农民都是农民集体所有的土地承包经营权的独立享有主体，作为承包方，有权依法承包农民集体所有的土地；而根据前述《土地承包经营法》第三条和第十五条规定，农民集体所有的土地采取家庭承包方式，其承包方是本集体经济组织的农户，只有农户才是采取家庭承包方式承包经营农民集体所有的土地的承包经营权主体。如此以来，根据上述三部不同的法律，同一类土地，存在三个不同的承包经营权主体，三个主体都有权承包经营，从而产生了承包经营权的积极冲突，由此可能导致如下问题：（1）发包方不知向那个主体发包；（2）作为承包方的三个主体可能争相主张土地承包经营权；如果其中的某个承包经营主体因为没有取得土地承包经营权，而向发包方及有关部门提出承包经营权的权利主张的诉请，则发包方及有关部门恐难作出裁决，决定将土地承包经营权确认归哪一个承包经营权主体！（3）没有明确农民的承包经营权与农户的承包经营权到底是什么关系，农民的承包经营权是否应当以户作为整体，来承包村集体经济组织所有的土地。

3、依照法律规定，村集体经济组织、村民委员会、村民小组都作为发包方。但是，它们相互之间是什么关系，法律却没有明确规定。《土地承包经营法》第六条第一款中规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包……。”据此，（1）村集体经济组织或者村民委员会都是依法属于村农民集体所有的农民集体所有的土地的发包主体，都有权依法发包依法属于村农民集体所有的农民集体所有的土地；（2）村内各该农村集体经济组织或者村民小组，都是已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地的发包主体，都有权依法发包依法属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地。因此，这可能导致如下严重问题：

在土地承包经营时，发包权到底由哪个享有，难以确定，从而导致各方争相主张享有承包经营的土地的发包权；如果有关各方就此发生争议，请求有关部门依法予以解决，有关部门也无法依法裁决；

承包人到底与哪一个发包方主张土地承包经营权。尤其是在几个发包方就发包权发生争议，争执不下的情况下，这必然导致如何保证承包人的土地承包经营权得到确实享有、行使这一重大而又现实的问题难以解决！

（二）发包方与承包方之间的权利义务不对应，可能导致承包方土地承包经营权难以落实。除了前面所说的原因之外，还因为法律规定存在严重的漏洞。《土地承包经营法》第五条第一款规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”根据此条款的规定和前述的法律规定，可能造成如下不良后果：

1、农村集体经济组织成员只能依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，而对于其他发包方发包的土地就可能不能依法承包。具体分析如下：

（1）当村民委员会作为发包方，发包的本村农民集体所有的土地时，农村集体经济组织成员可能不能依法承包。因为作为发包方的村民委员会完全可以以“土地承包法律没有通过规定，赋予作为承包人的农村集体经济组织成员承包由村民委员会发包的本村农民集体所有的土地的资格和权利”为由，拒绝向农村集体经济组织成员发包本村农民集体所有的土地；

（2）当村农民集体所有的土地已经依法由村内各农村集体经济组织所有，且该土地由村民小组发包时，村民小组也完全可以“土地承包法律没有通过规定，赋予作为承包人的农村集体经济组织成员承包由村民小组发包的本村农民集体所有的土地的资格和权利”为由，拒绝向农村集体经济组织成员发包本村集体经济所有的土地。

2、对于所有发包方发包国家所有、依法由本集体使用的土地，村集体经济组织成员可能无法承包。因为，法律没有通过的授予村集体经济组织成员承包村集体经济组织成员发包国家所有、依法由本集体使用的土地的资格或者权利；也无规定发包方必须或者应该向村集体经济组织成员发包国家所有、依法由本集体使用的土地的义务。

3、即使法律规定了农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，但是，由于法律并没有同时规定，本集体经济组织有依法向农村集体经济组织成员发包本集体经济组织的农村土地的义务，而只是规定：“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”因此，本集体经济组织完全可以以“法律并没有同时规定，本集体经济组织有依法向农村集体经济组织成员发包本集体经济组织的农村土地的义务”为借口，拒绝向农村集体经济组织成员发包本集体经济组织的农村土地，。如此以来，所谓法定的农村集体经济组织成员依法承包由本集体经济组织发包的农村土地的权利，就变成“竹篮打水一场空”！

（三）对于土地承包经营权的性质，法律没有明确规定。而在司法实践中，人民法院对于土地承包经营权的性质认定标准不一，（1）有的人民法院认定其为按份共用权.因为，土地承包经营的农户中的每个家庭成员，在发包方向农户发包土地时，都是按照农户家庭成员人数和土地的不同性质，确定每个家庭成员对于每一类土地承包经营的数量，从而确定整个农户总的承包经营土地数量.只不过是因为法律的要求，他们必须通过或者借助农户这个形式，与发包方签订承包经营合同，从而获得土地承包经营权.再以此方式取得土地承包经营权后，每个农户中的每个家庭成员对于该户所承包经营的土地，都按照一定的份额各自独立享有土地承包经营权；对其独立享有、行使；而且，该权利可以在农户中的家庭成员依法分割，由他们各自分别独立享有、行使；基于本权利，对于由此产生的其他权利，比如土地征收补偿权利，也可以由他们或者他们也可以独立享有、行使. 每个农户中的每个家庭成员也可以主张或者要求对农户所承包经营的土地进行分割，（2）有的人民法院认定其为共同共用权.即每个农户中的家庭成员，对于农户所承包经营的土地，只能以农户的形式，共同享有、行使土地承包经营权，不得对其进行分割，也不能主张对其进行分割，从而各自独立享有、行使；基于本权利，对于由此产生的其他权利，比如土地征收补偿权利，也只能以农户的形式共同享有、行使，不能由每个农户中的家庭成员独立享有、行使。

（四）实践中可能出现，土地承包经营合同的农户代表产生、变更、中止和终止呈现无序化。即使是以农户为承包方，与发包方依法签订土地承包经营合同，取得土地承包经营权的情况下，法律没有规定，这种权利是按份共用权还是共同共用权；也没有规定，作为承包方的农户与发包方签订土地承包经营合同的代表的产生、变更、中止和终止的程序、办法。由此，可能导致土地承包经营合同的农户代表产生、变更、中止和终止无序化。具体表现如下：

1、现实中，发包方与作为承包方的农户签订土地承包经营合同时，习惯上都是直接以户口簿记载的户主签订土地承包经营合同。

2、如果代表该农户代表失去民事行为能力继续（包括死亡），如何产生新的农户代表，接替原农户代表去代表农户继续签订、履行土地承包经营合同就成为一个迫切需要解决而又现实的问题。而现实中对此问题的解决，没有一套统一完整的模式，也没有规范的程序，因此导致其呈现一种实际的无序化状态。

3、对于家庭成员全部是未成年人的农户，法律没有规定由谁作为该户代表，代表该户作为承包方与发包方签订土地承包经营合同。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《通则》）第十四条规定：“无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是他的法定监护人。” 《通则》第十六条第三款只是规定：“如果没有第一、第二款规定的监护人的，由未成年人的父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”据此，由于法律没有规定，如果各个单位或者部门相互推诿或者争相担任未成年人的监护人时，如何确定未成年人的监护人（法定人，下同），因此可能出现以下情形：

（1）未成年人的父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门相互推诿，都不愿意担任未成年人的监护人。

（2）未成年人的父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门相互积极主张担任未成年人的监护人。

因为在出现上述两种情况下，实际都会导致真正意义上的无人担任未成年人的监护人，所以，在签订土地承包经营合同时，根本没有人（单位或者部门）担任未成年人的人，未成年农户与发包方签订土地承包经营合同。

（3）确定由该未成年人所在村村民委员会担任其法定人。据此，如果该村民委员会又是作为土地承包经营合同的发包方，那么，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，该村民委员会就成为该合同双方的共同人，这是法律所不允许的；否则，它就有可能签订一份有损于未成年人农户权益的土地承包经营权合同。这显然是不恰当的。

（五）作为土地承包经营合同的一方当事人，当其有关权利遭到侵犯时，被侵权人的救济途径不畅。

认真研究目前我国土地承包经营法律体系，就可以十分清楚地知道，作为土地承包经营合同的一方当事人，当其有关权利遭到侵犯时，救济途径不畅。具体表现如下：

1、村民或者农户依法承包本集体经济组织的土地的权利或者请求权（包括诉权）失去根基。因为法律没有规定，发包方有向村民或者农户发包本集体经济组织的土地的义务，所以，当发包方不向村民或者农户发包本集体经济组织的土地时，村民或者农户依法承包本集体经济组织的土地的权利就成为“无源之水”；他们也不可能向发包方提出其承包本集体经济组织的土地的权利主张或者要求，或者要求发包方向其发包本集体经济组织的土地。一旦出现村民或者农户依法承包本集体经济组织的土地的权利落空时，他们的诉权也就失去了根基！

2、发生土地承包经营权争议时，当事人难以适从。在发生土地承包经营权争议时，争议各方如何寻求救济，《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》作出了不同的规定，导致有关部门相互推诿，争议各方无所适从。

《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一、二、三款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，人民政府处理。”“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。”“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院。”依照此规定，对于土地承包经营权纠纷，当事人应当先进行协商解决；协商不成的，应当提请有关人民政府解决；只有在不服有关人民政府的处理决定的情况下，才能在接到该通知之日起30日内向人民法院。但是，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条第一、二款则规定：“因土地承包经营权发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。”“当事人不愿协商、调解或者调解协商不成的，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院。”据此，可以看出，因土地承包经营权发生纠纷的，当事人可以自由选择通过自愿协商、申请调解、仲裁；也可以直接向人民法院。而没有要求当事人在协商不成的情况下，先提请有关人民政府解决；只有在只有在不服有关人民政府的处理决定的情况下，才能在接到该通知之日起30日内向人民法院。

由于两部法律规定的不同，导致了如下两种情形：（1）当事人之间因因土地承包经营权（确认）发生纠纷，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条的规定，直接向人民法院提讼。一些人民法院则以《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定为由，认定该纠纷先由人民政府解决，进而裁定驳回当事人的诉讼请求！（2）如果当事人对此协商不成，提请有关人民政府予以解决，有关人民政府完全有可能根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条的规定，以该法律规定属于特别法为由，根据“特别法优于一般法”的原则，要求当事人直接向人民法院。如果当事人直接向人民法院提讼，人民法院又按照第（1）种方式处理，那么，当事人之间因因土地承包经营权（确认）发生纠纷以后，向有关人民政府或者法院请求予以解决，该纠纷很有可能在有关人民政府和人民法院之间循环往复不止，久久却得不到妥善解决。

3、各农村集体经济组织或者村民小组对于村内各农村集体经济组织的农民集体所有的土地承包经营中的发包权，它们的这些权利遭到侵害时，难以寻求司法救济。根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国侵权责任法》等一系列法律，都规定、保护村内各农村集体经济组织对土地的农民集体所有权和各农村集体经济组织或者村民小组对于村内各农村集体经济组织的农民集体所有的土地承包经营中的发包权，它们的这些权利遭到侵害时，可以寻求救济（包括司法救济）。但是，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用解释》以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当有关组织侵害了各农村集体经济组织或者村民小组对于村内各农村集体经济组织的农民集体所有的土地承包经营中的发包权，各农村集体经济组织或者村民小组难以寻求司法救济。

第2篇：土地有关的法律范文

对待大量出现的小产权房开发,政府和有关管理部门已陷入两难的境地。从土地利益分配的角度而言,房地产开发面临着合法不合理和合理不合法的困境选择。合法不合理的国有土地开发和合理不合法的集体土地开发都面临着相当的动力和阻力,分别形成了各自的存在空间。

国有土地开发虽然合法,但从利益分配角度而言却不合理。按现行有关法律,要想在集体土地上开发房地产,必须先将集体土地以农地价格(往往是低于农地价格)征为国有,再按建设用地市场价转让给开发商。但我国目前的征地制度明显有悖于法理、伦理和公理。

长期以来,国家征地开发建房一直是扛着合法的大旗,而行不合理的事。集体土地被强行征用、野蛮拆迁,却得不到合理的补偿。国家有关部门表示,征地制度已到非改不可之时。为此,国家和地方出台了不少惠及农民的征地拆迁政策(如北京148号文)。然而这些政策却没有得到充分的落实。小产权房的出现,就是顶着不合法的压力,在追求合理的利益。

集体土地开发从利益分配角度而言虽然合理,但却不合法。按我国宪法基本规定,公有制实现形式有两种:全民所有制和劳动集体所有制。集体土地归集体,于情于理,土地收益也应归集体,这是天经地义之事。但在集体土地上直接搞房地产开发显然违反了相关法律和法规。

上个世纪90年代中期以来,小产权房开发从无到有、由少到多,近几年大有“星火燎原”之势,一直籍合情合理之名,而行不合法之事。选址无规划、转用无指标、用地无审批、建设无执照、销售无许可,真所谓“五证”全无,税费皆逃,却没有得到及时和有效的制止和法律制裁。国家及地方相关部门已采取措施,小产权房开发必须停建、停售。为此,国家和地方三令五申集体土地搞房地产开发不合法,有些省市还杀了几只“鸡”。然而,禁令也好、杀“鸡”也好,小产权房还是暗流涌动。小产权房的出现,改变了不合理的利益分配,不断叩响要求集体土地开发合法化的大门。

小产权房开发的存在使法律失去尊严、使市场失去公平、使国家失去应得利益。小产权房开发留给我们过多的是无奈,无奈之后,我们无法选择逃避。

如何处理小产权房开发问题?仅仅是权宜之计,也许我们有两种方式可以选择。

第一,采取“西医”方法,“动手术”。坚决取缔已有、现有小产权房开发,根据土地、规划、建设相关法规,符合规划的补交出让金和税费,外加罚款,不符合规划的限期自行拆除或。要问可行性?基本不可行。

第3篇：土地有关的法律范文

一、农村土地承包经营权证的法律地位

根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》有关规定，农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证，对依法保护农民土地承包权益、促进土地依法自愿有偿流转、提高土地价值和利用效率等具有不可替代的法律作用。由于我国农村实行集体土地制度，因此，农村土地的所有权归属集体，农民通过承包取得土地的经营权、收益权和一定的处置权。我国家庭联产承包经营制度的重要特点，就是农村土地承包经营关系的长期稳定，按有关规定和各地实践至少达30年。党的十七届三中全会又把这种关系定性为“长久不变”。有关专家学者认为，从这一点来看，长期稳定的承包关系实质上形成了相当意义上的农民对土地的所有权，这种权属关系的确立和凭据就是国家依法颁发的《农村土地承包经营权证》。可见，承包经营权证是农民对土地各项权益的法律依据，根据《物权法》有关规定及精神，证书也是农民以手中的土地进行抵押从而获得信贷支持以及购买土地生长经济保险的基本法律凭证。从金融视角看，农村土地承包经营权证是依法开展农村土地经营权抵押贷款的先决条件，对有效防范道德风险、厘清权利关系有重要作用；同时，对开展农业生产保险也可发挥同样的法律作用。

二、农村土地承包经营权证管理存在的问题

农村土地承包经营权证的管理是一项较为复杂的工作。从流程上看，它包括确权、登记、颁证、换证、销证等环节；从涉及部门来看，政府、农业主管部门、村委会、村民等都直接参与。因此，国家对农村土地承包经营权证的管理极为重视，专门制定了部门规章予以规范，为权证管理提供了法律依据。然而，我国农村幅员辽阔、地区差异大，一些地区的承包经营权证管理仍然存在不少问题。笔者就此对江西省宜丰县作了深入调查，发现当前农村土地承包经营权证管理中存在不少问题。

一是权证的颁发程序不规范。按规定，农村土地承包经营权证的颁发主体是县人民政府，由县农业主管部门负责具体的落实和监督审核。但是，县农业主管部门为了减少工作量，把空白权证交给乡镇，乡镇再交给村委会自行填写，所盖的审核章也不是县级农业主管部门而是乡(镇)农经站的，有些甚至盖的是村委会的印章，程序不规范、审核监督不严格等问题极大地损害了权证应有的权威性和严肃性。

二是权证的颁发到户率不达标。按照法律规定，凡是承包了土地的农民均应持有土地承包经营权证，同时我国实行家庭联产承包制度，权证以家庭为单位颁发。因此，承包了土地的农户应该户户有土地承包经营权证。但是，调查发现有的乡(镇)政府和村委会干部，担心权证发放后失去对土地和农民的控制权，以替农户保管为由扣管权证，使权证没有真正颁发到农户手中。尤其是近几年通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地的经营大户，多数承包的是“四荒地”，但都没有获得证书。据调查，存在相当数量的承包农户没有证书，证书发放到户的实际比率只有60％―70％，没有达到国务院要求“100％落实到户”的目标。

三是证地不相符的现象较普遍。农村土地承包经营权证的本质属性是确权性，即对农民承包土地权利边界的确定和划分，从而有效保障各项经济权利。因此，证地相符是证书合法有效的基本要件。但是，部分乡(镇)政府和村委会填写权证时，都是依据农村税费改革之前的土地承包台账(税改前普遍存在瞒报、少报现象)，存在权证载明的承包面积小于实际面积的问题。同时，仍有个别村(组)实行“3年一小调、5年一大调”的“土政策”，而且调整后未在权证上进行变更登记，加上多数农民对权证的法律意义认识不够，对证地不符可能引发的法律风险认识不足，导致权证上载明的内容往往一成不变，或与实际相脱节。

四是权证只发不管的问题较突出。农村土地承包经营权证的管理是一个完整的工作流程，颁发权证只是管理工作的一个环节，颁证后的管理是一项更重要的工作。有的地方单纯以颁发证书、完成上级下达的指标任务为工作目标，往往“发完了事”。而对于证书所需要的登记、更换、补发、注销、收缴等工作流程则缺乏相应的管理措施，一定程度存在土地流转无登记、地块调整无更改、权证损毁无补发、承包终止无注销等现象，使得权证的作用难以得到有效发挥。

三、隐藏的法律风险

从法律的角度来看，农村土地承包经营权证书有四重性质：一是确权证书，是国家对农民土地承包经营权的确认；二是有价证书，是法律对农民承包土地的经营收益权的保护；三是流转证书，是农民有偿自愿流转土地的法律凭证；四是承诺证书，是以国家权威的形式稳定农民的“定心丸”。因此，证书管理的不规范、不到位必然会带来相应的法律风险和社会隐患。

一是证书的法律效力易遭质疑。证书颁发程序的不规范，所盖印章的级别不符合法律和有关规定的要求，证书内容与实际脱节，削弱了证书的法律效力，甚至可能导致证书不具备法律效力。一旦发生纠纷，证书的效力容易遭受质疑，使其难以发挥保护农民权益、定分止争的物权凭证作用。若拿这样有法律缺陷的证书作为银行贷款的抵押凭证，则蕴含了很大的道德风险。一旦贷款到期无法偿还或是发生恶意拖欠，贷款权利人手中的抵押品将成为“一纸空文”。据了解，这也是农村土地承包经营权抵押贷款迟迟难以付诸实施的重要障碍，银行(农村信用社)因担心抵押物难以管理，信贷风险无法化解，从而贷款意愿大打折扣。

二是增加了依法解决农村土地纠纷的难度。从法律效力看，在处理土地纠纷调查取证时，承包经营权证书的法律效力高于承包合同，更高于承包登记簿和村委会开的证明材料，但是证地不相符与农民没有证书现象的存在，削弱了农民在土地承包经营中的话语权，为乡(村)干部违背法律和农民意愿调整、收缴和流转土地提供了便利，增加了纠纷解决调查取证的难度和复杂性。一旦农民发现因证书管理混乱带来了纠纷的升级，则容易引发农民将不满情绪转向乡(村)干部，激化干群矛盾，从而影响农村社会秩序的和谐稳定。土地纠纷的长期存在，是农村地区的“老大难”问题，若不有效解决，则对农村金融产品创新会产生直接的负作用，有纠纷的权利无法拿来抵押，而且由于农村各种传统势力错综复杂，金融机构作为一种外来资本力量，极易引起农村本土力量的抵制和排挤，而土地纠纷则可能成为矛盾激发的导火索。

三是阻碍了土地流转的规范有序发展。土地有序和充分流转是提高土地经济价值、开展农村土地抵押贷款、将土地资源转化

成市场资本的重要途径，而农村土地承包经营权证恰恰能够发挥规范、引导和促进土地流转的作用。因此，证书管理不规范在一定程度上导致了农村土地信息管理系统不健全，影响了土地流转市场的建立和完善。证书能为入股、合伙经营等新型合作社建立经济关系提供权威的凭证，为银行贷款、购买保险提供重要依据，并理顺各种利益分配关系。但是，证书登记确权等法律作用未能充分发挥，将阻碍农村土地的规范合法流转。

四是增加了创新农村土地金融服务的法律风险。目前，有的地区已经允许用证书作为信贷抵(质)品，以解决土地规模经营融资难的问题，但是证书内容的不真实、登记管理流程的不完善、权威性认可度不高等问题的较普遍存在，提高了银行放贷的风险系数，直接影响信贷投入的发放。笔者就此向有关银行业人员了解，他们对此类改革尝试并不看好，认为在农村固有权利关系与法律规范之间的不匹配为以后金融机构保护金融债权埋下了隐患。

四、加强农村土地承包经营权证管理促进农村金融创新的对策建议

加强农村土地承包经营权证管理，对促进农村金融创新意义重大，笔者就此提出相关对策建议。

第一，开展大规模的宣传教育活动，提高农民对权证法律意义的认识。当前，不少农民对农村土地承包经营权证的法律性质、法律地位和法律作用不了解、不熟悉，自我权利保护意识的淡薄是造成证书管理不规范的重要原因。由于农民维权意识弱，导致相关部门工作动力缺乏、不作为或乱作为的行动空间较大，并且工作错误无法得到及时纠正。笔者认为，中央政府或有关部门应充分认识到农村土地承包经营权证管理作为我国农村工作的一项基础工作，对推进农村法制建设、健全农村市场经济体制等具有不可忽视的意义，应围绕证书开展大规模的、深入人心的宣传。可通过电视、广播、报纸、标语、电影和地方戏剧等多种途径，以农民喜闻乐见的方式，把党的农村土地政策和土地承包经营权证书的重要性，向广大农民宣传好、解释好。

第二，建立健全权证管理工作机制，应用信息化管理平台。我国农民数量大、分布广，农村土地承包经营权证管理工作量大、信息量大、管理难度大，这是造成一些职能部门工作滞后的重要原因。而采用现代信息技术、研发信息化管理平台能有效解决这个问题，并且经过近年来的“政府上网”工程等信息化建设，我国基层政府已经具备了实现证书信息化管理的硬件条件。因此，应依据《农村土地承包经营权证管理办法》加强证书的管理，设置专门机构，并赋予其证书登记和换发的权利与责任，简化工作流程，为农民登记、更改、补换和注销证书提供便利。同时，大力推广和应用信息化管理系统，以证书管理为核心，实现权证与承包经营合同、登记簿等信息的统一，并且将其与土地流转市场建设相衔接和配套，与信贷部门等金融机构的信用农户评比、土地承包经营权抵押贷款、林权抵押贷款等信息系统的对接和共享，逐步形成统一的农村土地管理信息网络。

第三，开展一轮权证清查整顿活动。目前，全国范围内仅开展了针对证书颁发工作的检查活动，但是证书管理工作尚缺乏必要的监督整顿。而没有自上而下强有力的监督整顿，基层政府的工作动力容易懈怠，政策落实难以持续，一些工作容易虎头蛇尾、流于形式。因此，建议由农业部牵头开展一轮全国性的、彻底的权证清理检查整顿，严格按照“四相符”的要求，即权证登记的内容要与实际承包地块相符、与上级划定的基本农田相符、与签订的承包合同面积相符、与村组调查摸底的底册及汇总台账相符，以巩固颁证工作成果，奠定权证长效管理的基础。

第4篇：土地有关的法律范文

第一条  为加强土地监察工作，保障土地管理法律、法规的实施，依法查处土地违法行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例所称土地监察，是指土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守土地管理法律、法规情况进行监督检查以及对土地违法行为进行查处的行政执法活动。

第三条  本条例适用于我省行政区域内土地所有者、使用者及有关单位和个人土地违法行为的监察管理。

第四条  县（市）以上土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作。

监察、公安、审计等有关部门和人民法院、人民检察院应按照职责分工，各司其职，密切配合，做好土地监察工作。

第五条  设区的市土地管理部门对市辖区、县（市）土地管理部门对乡、镇土地监察工作实行集中统一领导。

第六条  县（市）以上人民政府应加强对土地监察工作的领导和监督，对土地管理法律、法规的实施，实行行政首长负责制，并纳入政绩考核的内容。

县（市）以上人民政府应向本级人大常委会报告土地管理法律、法规实施情况和重大土地违法案件的查处情况。

第七条  任何单位和个人都有保护土地的义务，对违反土地管理法律、法规的行为，有权向土地管理部门和有关部门举报。

对举报土地违法行为、协助查处土地违法案件成绩显著的单位和个人，由人民政府给予表彰或奖励。

第二章  监察职权

第八条  土地监察职责：

（一）监督检查土地管理法律、法规贯彻执行情况；

（二）受理对土地违法行为的检举和控告；

（三）制止土地违法行为，查处土地违法案件；

（四）监督检查建设用地的审批、征用和使用情况；

（五）监督检查国有土地使用权的划拨、出让、转让、出租、抵押、终止等活动和集体土地使用情况；

（六）监督检查土地权属登记和发证情况；

（七）会同有关部门监督检查非农业建设用地计划执行情况；

（八）监督检查土地开发利用和复垦情况；

（九）监督检查征地费用和国有土地使用权出让金缴纳、管理和使用情况；

（十）依法应监察的其他事项。

第九条  土地管理部门对正在发生的土地违法行为，应责令违法单位和个人停止违法行为；对依法受到限期拆除新建建筑物和其他设施处罚的单位和个人，继续施工的，有权查封继续施工的设备和建筑材料。

第十条  土地管理部门发现下级土地管理部门实施违法或不当的土地行政行为，应责令其限期改正；逾期不改正的，上级土地管理部门有权予以撤销、变更。

第十一条  土地管理部门发现下级人民政府实施违法或不当的土地行政行为，应报请本级人民政府予以纠正。

第十二条  土地管理部门发现本级人民政府实施违法或不当的土地行政行为，应及时建议本级人民政府纠正，并向上一级土地管理部门报告。

第十三条  土地管理部门应根据土地监察任务，配备相应的土地监察人员，具体负责土地监察工作。

第十四条  土地监察人员应恪尽职守，秉公办事，清正廉洁，严格执法。

土地监察人员必须经过培训、考核，取得执法资格后方可从事土地监察工作。土地监察人员依法履行监察职责时，须佩带行政执法标志，出示行政执法证件。

第十五条  土地监察人员在调查土地违法案件时，有权查阅、复印有关文件，要求当事人提供证明材料，并可进入土地违法现场检查。

被检查单位和个人必须接受检查，不得拒绝。

第十六条  土地监察人员依法执法公务，受法律保护。

第十七条  符合法定条件的土地监察队可以接受土地管理部门的委托，行使土地监察职权。

土地监察队负责人需要任免、调动工作的，有关部门应征求上一级土地管理部门的意见。

第三章  违法案件查处

第十八条  省土地管理部门管辖全省行政区域内下列案件：

（一）市人民政府（行署）及其土地管理部门非法批准占用土地的案件；

（二）在全省范围内有重大影响的土地违法案件；

（三）省人民政府和国家土地管理局交办的土地违法案件。

第十九条  市（地）土地管理部门管辖本行政区域内的下列案件：

（一）县（市）人民政府及其土地管理部门非法批准占用土地的案件；

（二）在本行政区域内有重大影响的土地违法案件；

（三）同级人民政府和上级土地管理部门交办的土地违法案件。

第二十条  县（市）土地管理部门管辖本行政区域内的土地违法案件。本条例第十八条、第十九条规定的除外。

第二十一条  管辖权发生争议的，由共同上一级土地管理部门指定管辖。乡、镇人民政府对管辖权有争议的，由县（市）土地管理部门指定管辖。

第二十二条  上级土地管理部门发现下级土地管理部门对依法由其管辖的土地违法案件不及时查处或查处不力的，应发出土地违法案件查处督办通知书，必要时可以直接依法查处。

第二十三条  土地管理部门立案查处土地违法案件，应符合下列条件：

（一）有明确的行为人；

（二）有违反土地管理法律、法规的事实；

（三）依照土地管理法律、法规应追究行政法律责任；

（四）属于土地管理部门管辖；

（五）在追责时效内。

重大土地违法案件立案后，应抄报上一级土地管理部门备案。

第二十四条  立案查处的土地违法案件，由两名以上土地监察人员承办。

案件承办人员和主管负责人，与本案有利害关系或与本案当事人有近亲属关系的，应予回避。

第二十五条  经立案调查认定有违法行为的，土地管理部门应及时发出《责令停止土地违法行为通知书》，送达当事人。当事人接到通知书后，应立即停止土地违法行为。

第二十六条  土地违法案件调查结束后，土地管理部门分别情况依法作出如下决定：

（一）认定违法事实清楚、证据确凿，应给予行政处罚的，作出土地违法案件行政处罚决定；

（二）认定侵犯土地所有权或者使用权的，作出土地侵权行为处理决定；

（三）认为国家工作人员有违法违纪行为需要给予行政处分的，提出书面处理建议，按照干部管理权限移送有关单位；

（四）认为当事人违法行为构成犯罪的，将案件移送司法机关；

（五）认定证据不足、违法事实不成立的，决定撤销案件。

监察、司法机关对土地管理部门移送的案件，应及时查处，并将结果反馈给土地管理部门。

第二十七条  土地管理部门查处土地违法案件，应自立案之日起60日内作出处理决定。重大、复杂的案件，经上一级土地管理部门批准，可以适当延期，但延长的期限不得超过90天。

第二十八条  各级人民政府应积极支持并监督土地管理部门依法查处土地违法案件。对土地管理部门查处土地违法案件遇到干扰、阻挠的，应采取有效措施予以排除，保障土地管理部门依法进行查处。对土地管理部门不依法查处土地违法案件或查处不力的，应督促其纠正。

第二十九条  土地管理部门查处土地违法案件，应使用省土地管理部门统一监制的文书。

案件处理完毕后，承办人应写出结案报告，经本级土地管理部门审查批准结案。办案过程中形成的文书、图片、照片等资料收集整理立卷归档，并将下列文书报上一级土地管理部门备案：

（一）《土地违法案件行政处罚决定书》；

（二）《土地侵权行为处理决定书》；

（三）《土地违法案件结案报告》；

（四）经复议机关复议或人民法院审理的案件，应附复议决定书副本或人民法院判决书副本。

对重大的土地违法案件，土地管理部门或人民政府应予以通报。

第四章  法律责任

第三十条  非法批准征用、使用土地的，批准文件无效，对批准的单位主管人员或责任人依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依照《刑法》第四百一十条规定追究刑事责任。非法批准占用的土地严格依法处理。

第三十一条  买卖或以其他形式非法转让土地的，依法给予行政处罚，对主管人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依照《刑法》第二百二十八条规定追究刑事责任。

第三十二条  违反法律规定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采矿等，严重毁坏种植条件的，或因开发土地造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，依法给予行政处罚；情节严重，构成犯罪的，依照《刑法》第三百四十二条规定追究刑事责任。

第三十三条  违法批准出让或擅自出让国有土地使用权的，批准文件或出让行为无效，对有关责任人员依法给予行政处分，占用的土地由土地管理部门依法处理。

第三十四条  拒绝、阻碍土地监察人员依法执行公务或对土地监察人员、举报人打击报复的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  土地管理部门依照本条例第九条规定查封施工设备、建筑材料等所发生的费用，由建设单位或个人承担；因建设、施工单位或个人过错造成查封财产损失的，由建设、施工单位或个人承担。

土地管理部门违法实施查封措施，给建设、施工单位或个人造成损失的，应依法予以赔偿，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。

第三十六条  当事人对土地行政处罚或行政处理决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。

当事人逾期不履行行政处罚或行政处理决定的，由作出行政处罚或行政处理的决定机关申请人民法院强制执行。

第三十七条  各级人民政府、土地管理部门及其工作人员对土地违法行为隐瞒不报、不查，或者在处理土地违法案件中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第三十八条  乡、镇人民政府依照《中华人民共和国土地管理法》第五十二条规定，可以处理本行政区域内农村居民非法占用和超标准占用土地建住宅的案件。乡、镇人民政府不依法作出处理或处理不当的，县（市）土地管理部门应依法予以纠正。

第5篇：土地有关的法律范文

股东股权转让协议模板一

本协议由下列双方于_________年_________月_________日于中华人民共和国(以下称“中国”)_________订立：

转让方：_________(以下称“甲方”)，其法定地址为：_________;

受让方：_________(以下称“乙方”)，其法定地址为：_________。

鉴于：

1.甲方系依据中国法律合法设立并有效存续的企业法人，合法持有_________(定义见下文)的全部资产;

2.乙方系依据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，合法从事其目前正在从事的业务;

3.乙方有意向甲方购买_________的全部资产，甲方亦有意向乙方转让上述资产;

4._________国有资产管理局已经于_________年_________月_________日出具批复，同意甲方将_________的资产转让予乙方，该批复列载于本协议附件二;

5._________国有资产管理局于_________年_________月_________日作出批复，对于_________的资产评估报告(定义见下文)予以确认，该批复列载于本协议附件二;

6._________广播电视局于_________年_________月_________日作出批复，批准甲方将_________的资产向乙方转让，该批复列载于本协议附件二;

7.甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，促使甲乙双方之间资产转让的顺利完成。

就_________的资产转让事宜，甲方和乙方在此明确各自的权利和义务，达成协议如下：

第一条　定义

1._________：_________，其资产详情列载于本协议附件之资产评估报告。

2.转让资产：即_________。依据本协议规定的条件，甲方应将转让资产向乙方转让。

3.转让生效日：本协议第五条所述之转让生效条件完全达成的日期，或，若截至_________年_________月_________日上述生效条件仍未能完全达成，甲乙双方书面同意的另一日期。

4.评估基准日：_________年_________月_________日。 5.资产评估报告：列载于本协议附件一的以_________年_________月_________日为评估基准日的转让资产的估值报告，由_____编写，并经_________国有资产管理局确认。

6.相关期间：自评估基准日(含评估基准日)至转让生效日(不含转让生效日)之间的期间。

第二条　资产转让

1.根据本协议的约定，甲方同意在本协议所规定的转让生效日依据本协议规定的条件将转让资产转让予乙方。

2.乙方同意根据本协议的约定自甲方受让转让资产。

3.自本协议所规定的转让生效日起，乙方即成为转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利及利益，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任，但本协议另有规定者除外。甲方将确保在转让生效日后的_________日内完成有关的合同(包括本协议附件四及附件五所列的各项合同、保单)变更、房屋、车辆权属证明的变更及其他必要的法律手续。

4.自转让生效日起，乙方及其授权人士将完全有权接管转让资产，并使用其从事生产经营活动或依法进行其他处置。

第三条　转让资产

甲乙双方同意，在评估基准日，本协议所述的并将于转让生效日向乙方转让的全部资产列载于本协议附件一的资产评估报告。甲乙双方确认，在转让生效日，甲方将上述全部资产向乙方转让，包括但不限于：

1.设备动产列载于资产评估报告内的所有用于生产的设备动产，包括但不限于：工具、设备、办公室的陈设及有关装置、计算机、电话、传真机和复印机，以及其它的办公室设备和运输工具。

2.不动产列载于资产评估报告内的机房、播送台站及其他设施。

3.文件和资料与转让资产有关的或附属于转让资产的全部业务记录、财务及会计记录、营运记录、统计资料、说明书、维护手册、培训手册等文件和资料，无论是以文字形式或以电脑软件、硬件形式或其他形式予以记录的。

4.合同权益与转让资产有关的由甲方在转让生效之日前所签订并存在的任何合同、协议、契约及其修正、修改或补充，包括但不限于列载本协议附件四的有关_________、_________、_________、设备购买、租赁、定做、运输及建筑安装的主要合同、列载于本协议附件五的保险单以及其它的所有合同、协议、 契约、承诺函、保证函、信用证、提单、货单、各种票据及其他任何有关的法律文件。

第四条　转让价格、支付的时间及方式

1.甲、乙双方一致同意，根据资产评估报告所反映的评估结果以及_________对该评估结果的确认，本协议所述的转让资产的转让价格总额为人民币_________元整。

2.乙方应当在根据本协议第五条的规定的转让生效日后的十个工作日之内，将本协议前款规定的转让价格总数支付给甲方。

第五条　生效条件

1.本协议所述转让资产的转让在下述条件获得完全满足时生效：_________。

2.除非甲乙双方协商确定另一日期作为转让生效日或解除本协议，上述条件完全达成的日期即为转让生效日。

第六条　甲方的声明、保证及承诺

甲方在此向乙方声明、保证及承诺如下：

1.甲方是根据中国法律正式设立和合法存续的企业，并具有一切必要的权利、权力及能力订立及履行本协议项下的所有义务和责任;而本协议一经签署即对甲方具有合法、有效的约束力。甲方与乙方签订本协议并不会构成甲方违反任何其他合同、其本身的公司章程及成立文件以及任何所适用的中国法律法规。

2.甲方对转让资产具有合法的、完全的所有权及控制权，有权签署本协议并转让转让资产或其任何部分，而该等资产或与该等资产相关的任何权益，不受任何优先权或其他第三者权利的限制。乙方于本协议所达成的资产转让完成后将享有作为转让资产的所有者应依法享有的一切权利并可依法转让、处分该等产权，并不会受到任何扣押、抵押和负担其他第三者权利的限制。

3.在本协议签署日及转让生效日，没有正在进行的、以甲方为一方的或以转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。

4.与转让资产有关的、影响转让资产的合法性或甲方对其所有权的合法性的所有文件、许可、批准、同意、授权，包括但不限于本协议附件三所列者，甲方均已取得，不存在任何法律上的瑕疵。

5.转让资产中一切按照中国法律和行业惯例应该保险的财产，在本协议签署日均已由甲方投保，且该等列载于本协议附件五的保单在本协议签署日直至转让生效日仍然有效。甲方保证在转让生效日前不采取任何行为，亦不忽略任何行为，使 上述保单成为无效或可能成为无效。

6.截至转让生效日，甲方并无任何正在生效的非正常商业条件的生产、经营合同或安排并因此对转让资产的状况产生重大不利影响。

7.甲方在转让生效日之前对转让资产所占用土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在转让生效日前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。

8.甲方没有关于有关转让资产的、一旦披露便会影响到签订本协议或本协议任何条款的原意被改变的事实未向乙方披露。

9.于转让生效日，转让资产中的房屋、机器、工具及其他设备均处于良好的运作及操作状态，并经定期及适当保养及维修。

10.甲方的高级管理人员或相关的知情人士对有关转让生效日前的与转让资产有关的商业或技术秘密负有保密义务，不得对外透露或基于商业的目的使用上述秘密。

11.在转让生效日后，甲方本身不会(而甲方亦将促使其所有附属公司不会)在中国境内或境外以任何方式(包括但不限于本身经营、或透过合营或持有其他公司或企业的股份或其他权益)参与任何对有关企业的业务实际或可能构成直接或间接竞争的业务或活动。

12.在相关期间按照以往的正常方式对转让资产进行使用及保养及经营管理。

13.即使在转让生效日后，上述声明、保证及承诺将继续有效。

第七条　乙方的承诺、声明及保证

乙方在此向甲方声明、承诺及保证如下：

1.乙方是依据中国法律成立并合法存续的股份有限公司，其合法拥有其正在拥有的资产，并合法经营其正在经营的业务。

2.乙方有充分的权利进行本协议所述的资产转让，并已经获得签署和履行本协议的一切合法授权。

3.乙方将按照国家法律及有关政策的精神与甲方共同妥善处理本协议所述产权转让过程中的任何未尽事宜。

4.按照本协议的规定向甲方支付转让价款。

第八条　保密

除中国有关法律、法规或有关公司章程、应予适用的香港有关法律法规或香港联合交易所有限公司的证券上市规则有明文规定或要求外，未经他方同意，任何一方在本协议所述交易完成前，不得将本协议的有关内容向本次交易参与各方之外的任何第三人透露。

第九条　本协议未尽事宜

甲乙双方同意，在本协议签署后，就本协议未尽事宜将进行进一步的协商，并 在转让生效日前达成补充协议。该补充协议构成本协议不可分割的组成部分。

第十条　违约责任

1.任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，或本协议的任何条款，即构成违约。违约方应向守约方支付全面和足额的赔偿。而守约方有权决定是否继续执行或终止本协议。

2.在本协议签署后，当发生针对转让资产或乙方，但起因于本协议签署日前甲方占有、使用转让资产的行为，而在本协议签署日前未曾预料到或未向乙方披露的债务纠纷或权利争议时，甲方同意采取措施予以解决，使转让资产或乙方免受损失。若该等纠纷或争议对转让资产或乙方造成任何损失，则甲方同意作出赔偿。

第十一条　争议的解决

1.凡因执行本协议发生的与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。如果不能协商解决，任何一方均有权向有管辖权的人民法院起诉。

2.根据中国有关法律，如果本协议任何条款被法院裁判为无效，不影响本协议其它条款的持续有效和执行。

第十二条　适用法律

本协议的订立、效力、解释、执行及争议的解决，均受中国有关法律的管辖。

第十三条　协议权利

未经另一方的书面同意，任何一方不得转让其依本协议所享有的权利。各方的继承者、经批准的受让人均受本协议的约束。但是，甲乙双方在此互相同意对方指定其各自的有关的附属企业负责本协议的具体履行。甲乙各方在本协议中的所享有的全部权利及承担的全部义务，同时视为由其各自指定的附属企业所享有及承担。

第十四条　不可抗力

1.“不可抗力”是指本协议各方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其它天灾、战争、骚乱、罢工或任何其它类似事件。

2.如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方，并在十五天内提供证明文件说明有关事件的细节和不能履行或部分不能履行或需延迟履行本协议的原因，然后由各方协商是否延期履行本协议或终止本协议。

第十五条　附件

本协议所有附件是本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十六条　文本

本协议以中文书就。正本一式_________份，甲乙双方各持_________ 份。每份正本均具有同等法律效力。

转让方(盖章)：_________________

法定代表人(签字)：_____________

受让方(盖章)：_________________

法定代表人(签字)：_____________

附件

一、资产评估报告(略)

二、关于资产转让的政府批复(略)

三、证明转让资产合法性的文件(政府批复等)(略)

四、合同清单(略)

五、保险单(略)

股东股权转让协议模板二

甲方：乙方：丙方：

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1、该地块位于 __________，土地面积为__________平方米(折__________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有 土地使用证。

2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议， 取得该土地的国有土地使用证后 个工作日内支付。

4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地 使用权面积为__________平方米(详见成国用()字第__________号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能 取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3、甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

6、本协议一式六份，三方各执两份。

甲方(盖章)：

代表：

乙方(盖章)：

代表：

丙方(盖章)：

第6篇：土地有关的法律范文

关键词：物权法权益土地承包经营权

新出台的《中华人民共和国物权法》分五编十九章二百四十七条，专门针对农民权益设置的条文有21条，与农民权益密切相关的条文有22条。其中更是把与农民土地权益息息相关的土地承包经营权和宅基地使用权单独列为两章（第十一章和第十三章）。由此可看出，对农民土地权益的保护是物权法重要内容之一。民法学家王利明教授更是将物权法看作是“农民土地权益保护的基本法。”

一、物权的确立是物权法保护农民土地权益的基础

物权法第二条规定:“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”也就是说，权利人不需要借助他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如转让物权时，不需要征得他人同意，他人也不得进行干涉，即使是政府及其官员，否则就是违法。这在很大程度上改变了“国家利益至高无上，当个人利益与国家利益相冲突时，个人只能无条件服从”的传统观念，体现出物权法最大的亮点平等保护国家、集体和私人的物权。

土地不仅是农民的经济收入来源，也是其最后的社会保障。土地权力问题是物权特别是不动产物权最核心的问题。土地承包经营权又是其中的重要内容之一，它关系到农民安身立命的基本权利，将其写入物权法，从法律上明确土地承包经营权的物权性质，就是把农民的土地承包经营权纳入到物权保护的范畴中。

如果说《农村土地承包法》是第一次把农村土地所有权与土地使用权剥离，那么《物权法》就是将农村土地使用权作为物权给予法律明确。虽然物权法中关于土地承包经营权的条款与农村土地承包法中的内容似乎并没有多少变化。但是物权法却大大提升了土地承包经营权的法律地位。“尤其是根据这一法律规定，承包人可以在司法上获得保护其权利的更多途径：他可以基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权。”打个比方，如果你以前承包一个果园，但是后来发包方嫌承包费太低，他就可以收回，而最多只支付一下违约费用。而现在明确为物权，作为绝对权，发包方没有权利随意撤回发包。

土地承包经营权确定为物权后可以更好地保护农民的合法土地权益，增强农民抵御来自他人，包括发包方、地方政府不正当干涉和侵害的能力。一旦出现对承包权的侵犯，无论这种侵犯是来自于集体经济组织内部或者外部，承包人都可以以自己的名义提讼，获得法律保护。像承包人因承包土地获得丰厚报酬而受到集体内部打压的情况，其维权将有法可依，而不再仅仅局限于道德范畴的约束。发包人与承包人之间的土地承包合同条款将更加规范化，相关权利的内容、效力与公示方法等都将由法律确定，而不允许发包人通过承包合同中的约定加以排除。因此物权法将限制发包人任意制定承包合同条款的行为，保护承包人的合法权益。物权法、合同法和土地承包法将共同发挥维系农村土地承包经营关系的作用。

二、物权法中保护农民土地权益的内容

（一）有关稳定土地承包关系的内容

《物权法》第126条第1款规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第2款规定：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”后者是物权法的创新，是对《农村土地承包法》的很好补充，有利于土地承包关系的稳定，同时赋予了农民长期而有保障的土地使用权，利于农民对承包地的长期规划。

承包期内考虑到如果发包方随意调整、收回土地，将会影响到土地承包稳定性，故对于土地承包的调整，《物权法》第130条明确规定：“承包期内发包人不得调整承包地。”“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”而这里所指的相关规定包括《农村土地承包法》第27条，“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

另外《物权法》第131条还规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”对于土地承包收回的情形《农村土地承包法》第26条将其分为两种：一是承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转；二是承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法与其它法律的延续性可见一斑。

（二）有关征地及其补偿的内容

近年来由于拆迁、征地补偿引起纠纷的事件屡有发生。如何切实保护人民群众的利益，特别是中国最大弱势群体农民的利益，成为政府最为关心的问题之一。为进一步规范行为，物权法对拆迁、征地补偿做出了相对完善的规定。

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可以看出此项条款规定征地的前提必须是为了“公共利益”。同时征地不得违反“法律规定的权限和程序”。虽然物权法并未就“公共利益”的范围进行专门规定，但可以肯定的是商业性开发不属于公共利益，也就是说，像开发房地产项目占用集体土地的情况将受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罚代批”等违法占用土地的做法，也将得以规范。

关于征地补偿，《物权法》第42条第2款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则。针对当前现实中存在的征地补偿不到位和侵占补偿费用的行为，为确保补偿费能切实落到百姓手中，《物权法》第42条第3款还规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”并明确指出，违反规定的要依法承担法律责任。

（三）有关集体土地所有权的条款

个别地方干部擅自把农民的土地进行转让，农民到法院，法院以“土地是集体所有”为由拒绝立案，农民土地权益受到侵害。这一事件暴露出的是现有集体所有权主体不明、权属不清的缺陷。我国宪法虽然规定了农村土地集体所有的制度，但究竟由谁来代表农民集体行使所有权却未确定，这使得有些地方乡村干部成为事实上的所有权代表。新出台的物权法在集体所有制完善方面做出了努力，有一定的创新。第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”可以看出，这是保护集体成员合法权益的有效渠道。该法实施后，地方干部擅自转让集体所有土地的情况将得到控制。即使出现上述情况，由于物权法确立了农民对集体土地享有独立的权利主体地位与合法权益，农民可以依据所享有的权利以及物权性质的土地承包权，向法院，追究地方干部的民事责任，法院不应再拒绝立案。

（四）有关保护个人利益的条款

过去我们总是说：国家利益大于集体利益，集体利益大于个人利益。物权法的出台颠覆了我们这一传统观念。法国杰出的思想家孟德斯鸠就曾说过：“在民法慈母般的眼里，每一个个人就是整个国家。”在民事法律领域，任何民事主体都是平等的。《物权法》第63条第2款规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”这为集体中的成员维护个人权益提供了法律武器，也为地方干部可能成为事实上代表行使集体土地所有权的行为提供了约束。如果农村集体组织的管理人员侵害了农民的合法权益，侵吞了集体财产，受侵害的农民可以依据所享有的权力向法院，请求撤销有关规定，维护其权益，甚至是侵权人员。

三、几点说明

（一）农村宅基地仍不能自由流转

根据物权法第133条，能够以“入股”、“抵押”等形式流转的土地仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地”。可见集体土地的流转仍然没有完全放开。是否应放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存有争议。“考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。”物权法虽然限制了农村宅基地的流转，但却在农民融资渠道上有所突破。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押，……。”这一点赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。当然，这还需要农民和银行进行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作中还是有一定难度的。尽管如此，农村宅基地使用权仍然是我国物权制度的创新，是具有中国特色的一种物权。

（二）“公共利益”的不确定性

《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是，对于征收的前提“公共利益”，物权法并没有明确规定，因此“公共利益”很可能会在实践中被滥用。据悉，有关部门正在考虑以单行法的形式对此进行规定。而在此之前，公共利益的界定权意味着将由法官进行裁定，主观因素的加入，使得其认识上的不确定性加大。

（三）农地承包方仍然处于比较被动的地位

物权法中虽然就承包期限、土地承包经营权登记等农民土地权益进行了相应的法律规定，但发包方的意志对于合同的内容仍将起主导作用。发包方可通过合同条款对承包方加以限制或附加种种苛刻的义务和条件。再加上作为政策基层执行者的发包方往往带有行政色彩的权力，所以农户的土地权益在现实生活中极易受到发包方的侵害。承包方的被动地位，使得其抵御外来因素干扰的能力降低，土地经营的自由度受到影响。还应注意的是，土地的征收和征用带有强制性，并不是完全平等主体之间的交换和流转。

（四）物权法只是框架性法律

现有物权法的内容大多原本是零星分散在其他各个法律中的，将之抽出来整理为一部法律，是让老百姓有一个比较清楚的物权意识，便于法律的适用。同时，对过去性质比较模糊的权利也加以明确。比如，物权法将农村土地承包经营权确立为物权而不是债权，这种物权性质的明确界定，有利于农民土地承包权的保护。从现有的内容看，物权法还只是一部框架性的法律，它所涵盖的是最基本和最主要的原则，有很多规定还需依赖后期的一些工作进一步细化和落实。为更好地完善其中的相关规定，物权法在制定中留有一定余地，如征收补偿的方面就只是作出原则性、指导性的规定，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出具体而明确的规定。物权法与既有法律关系协调的问题，日后也应予以重视。

参考文献：

[1]刘正山，以法律的眼睛看物权《物权法（草案）》土地问题座谈会综述[J].中国土地，2005,(9)

[2]唐芷兰，物权立法与土地管理中国人民大学严金明教授谈《物权法（草案）》[J].中国土地，2005，（9）

[3]胡长明，物权立法与我国农村集体土地所有权制度的改造[J].探索，2005，（4）

[4]田华，我国农村土地承包经营权物权化的争鸣与思考[J].太原师范学院学报，2006，（3）

第7篇：土地有关的法律范文

关键词：空间权 空间利用权 基础

随着经济的快速发展，城市土地资源的有限性与城市发展的需要之间的矛盾日益扩大，故加强对地下空间和地上空间的利用，实属十分必要。以各种方式开发利用空间，已成为世界范围内的普遍趋势。与开发利用空间如火如荼的局面相反，我国空间利用的立法层面，处于相对落后状态。我国大陆有关空间权的专门立法尚属空白，仅在《中华人民共和国物权法》中，稍有涉及。鉴于此，许多学者无不赞同在我国的物权法中确立空间权制度。但就空间权中的一些理论问题，学者之间的认识颇不一致。本文将针对空间利用权是否应作为独立权利的理论基础进行论述。

一、空间利用权作为独立的权利类型具有历史必然性

所有权神圣为传统民法中三大基本原则之一，其在土地所有权上即表现为土地所有权“上穷天寰，下及地心”。故土地所有权的范围包括了地表所有权，空中所有权和地下所有权三部分。土地所有人对自己所有土地，以地表为中心而拥有上下垂直的支配力。在传统民法中，空间权一直属于土地所有权的内容。土地所有权的行使及于土地之上下，土地所有权范围包括地表、地上及地下三部分。于此情形下，空间既无必要，亦无可能从土地中脱离而独立，空间仅作为土地的附属物，与此相适应，空间利用权无独立存在之必要，均被包含于土地所有权之中。

时至近代，尤其是19世纪工业革命之后，社会生产力迅猛发展，一方面城市人口剧增，城市规模急速扩张，从而给土地的需求带来了巨大压力；另一方面，科学技术的飞速发展也带动了人类建筑水平的迅速提高，从而为人类土地的立体利用开辟了无限前景。土地需求的压力和建筑水平提升，激发了人类向土地上空和地下开发和利用的热情。高架铁路、空中走廊、地下街、地下铁道、地下停车场等利用空间的情形纷纷涌现。这些空中或地下建筑物的出现，无疑缓解了土地需求压力，提升了城市土地利用率，同时，也对传统的土地所有权提出了挑战。　由此可见，虽然于近代之前，空间利用既无存在之必要，也无出现之可能。但是，随着生产力的发展，传统的土地所有权遭遇挑战，依靠其已不能解决层出不穷的利用空间的问题。于此，传统的土地所有权观念应该得以突破，应当使有关空间的权利从土地所有权中独立出来解决生产力发展带来的问题。空间利用权作为独立的权利类型是符合历史发展规律的，是具有历史必然性的。

二、将空间利用权作为独立的权利类型符合法律的要旨

在一个健全的法律制度中秩序与正义这两个价值通常不会发生冲突，相反，其往往会在一平等的层面上紧密相连融洽一致。一个法律制度若不能满足正义的要求，那么从长远的角度来看，它就无力为政治实体提供秩序与和平。但在另一方面，如果没有一个有序的司法执行制度来确保相同情况获得相同待遇，那么正义也不可能实现。因此，秩序的维续在某种程度上是以存在着一个合理的健全的法律制度为条件的，而正义则需要秩序的帮助才能发挥它的一些基本作用。“为人们所要求的这两个价值的综合体，可以用这句话加以概括，即法律旨在创设一种正义的社会秩序。”(P43) 然法律是通过何种途径来创设一种正义的社会秩序呢？德国法哲学家耶林提出的“法学乃权利和义务之学”的命题深刻地回答了这个问题。指明了法学是围绕权利和义务而展开的。既然如此，则法律首先应确定权利和义务，只有在此基础之上才得围绕权利和义务创设一种正义的社会秩序。故法律乃为权利的前提，“只有法律之抽象的原则存在，而后权利才会存在。权利由于法律而后才有生命，才有气力，同时又将生命与气力归还法律。”(P6)空间利用权作为权利，赋予其独立的法律地位有助于正义的社会秩序的形成。上文已述，空间利用权是随着社会的进步与发展而逐步产生的，与此相适应，有关空间利用权的地位问题日益提到日程上来。若将空间利用权纳入其他权利范畴，则不能解决有关空间利用权的问题，并且有关空间利用的问题，往往涉及科技含量较高，经济成本巨大，利益主体繁多的工程项目。问题的及时解决有助于各方利益的协调，反之，若久拖不决，则会出现“牵一发而全身动”的尴尬局面，于此情况下，法律不仅与于旨在创设一种正义的社会秩序的理念相去甚远，反而导致社会秩序的紊乱。故将空间利用权作为一种独立的权利从根本而言是符合法律的要旨的。

参考文献：

第8篇：土地有关的法律范文

一、办理非法占用土地案件基本情况分析

(一)办理案件数量及种类

据统计，截止2011年11月，3年来全市检察机关共办理涉及“非法占用土地”案件67件91人，主要涉及以下罪名：(1)涉嫌非法占用农用地罪27件37人。已至法院作有罪判决的7件13人，已未有判决结果的8件，正在审查12件；(2)涉嫌非法转让土地使用权罪3件3人。已作有罪判决1件1人，正在审查2件2人；(3)涉嫌非法经营罪5件6人，均经检委会研究因法律依据不足未；(4)涉嫌集资诈骗罪1件1人，正在审查；(5)涉嫌受贿、罪等职务犯罪31件44人，均作有罪判决。

(二)公安司法机关办理此类案件存在的主要问题分析

实践中，有的公安机关对此类严重违法行为没有及时立案查处：有的虽以非法占用农用地罪、非法转让土地使用权罪立案侦查，但只注重打击开发商一方，没有追究土地出让方的责任，导致显失公平：在对待“小产权房”问题上，有的公安机关以“非法经营罪”立案侦查移送检察机关后，由于法律依据不充分没有到法院。有的法院对检察机关移送的非法占用农用地罪、非法转让土地使用权罪案件以社会稳定和责任主体不明为由作出答复。不以犯罪论处。加之最高人民法院《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》明确意见(法(2010)395号)：“在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任”。这些批复或答复性意见。客观上为检察机关办理此类案件带来了障碍。

存在上述问题的原因可归纳为以下两个方面：一是未立案或未能或未作判决的案件大多因公、检、法三家对法律适用问题存在一定认识分歧：二是相关法律、法规不明确，缺乏可操作性，导致司法机关对相关责任人追究不力。如对没有办理征用农村集体土地等合法手续建“小产权房”，能否适用刑法第225条(非法经营罪)第4项中的“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”认定问题，以及对村委会集体决策出租土地使用权能否以非法转让土地使用权罪追究村委会主任等法律适用问题目前均不明确，导致目前对“小产权房”的处理问题，无法以刑罚手段追究相关人员的刑事责任。

二、检察机关办理此类案件法律适用中存在的主要问题及解决方案

非法占用土地主要涉及“非法占用农用地罪、非法转让土地使用权罪、非法经营罪”三类犯罪的法律适用问题。深入研究此类犯罪，对于及时发现解决法律适用中的热点难点问题，正确及时适用刑罚手段打击犯罪，有效遏制非法占用土地现象发生具有十分重要意义。

(一)关于“非法占用农用地罪”的法律适用问题

从全市办理的涉嫌非法占用农用地罪来看，大部分院认为，适用法律不存在根本，但在研究此类案件时主要有以下几种分歧：

1.对《刑法》第342条的“数量较大”与“大量毁坏”是何种关系理解不一。原《刑法》第342条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”刑法修正案(二)将《刑法》第342条修改为：“违反土地管理法规。非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”(将原有的“非法占用耕地罪”改为“非法占用农用地罪”)。此法条中的“数量较大”与“大量毁坏”是何种关系，部分院认为二者是并列关系还是选择关系，法律规定不明确。有观点认为本罪不必同时具备两个条件，具备其一即可。还有的观点认为，虽然无明确表示必须同时具备两种结果，实践中认为同时具备才可构成本罪，前者是量的关系，后者是危害后果，两者应该是并列关系而非选择关系。

第9篇：土地有关的法律范文

目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。



二、划拨土地抵押应注意的问题

涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。2004年1月15日国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”

从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，银行应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。



三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题

商业银行在发放房地产抵押贷款前，普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点，在2006年1月13日建设部、人民银行、银监会等三部委联合的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）中被进一步规范。《通知》指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

以往商业银行一般不承担评估费用，由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议，明确哪一方作为委托人，即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整，即不能由信贷决策部门选用评估机构，按《通知》要求，审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员，并不得参与信贷决策。形成两股相对独立、相互制约的机构。



四、对土地使用权出让合同的审查

于2005年8月1日生效的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。

一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。鉴于此，金融机构在办理土地使用权抵押贷款时，必须要做好主体审查，对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同，应采取有力措施，尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民政府土地管理部门的追认。

二是经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此，金融机构办理土地使用权抵押时，应审查土地出让金的实际缴纳情况，以及出让金是否低于国家规定的最低价，是否已及时足额缴纳。

三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。鉴于此，金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变，是否经有权部门批准，也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地，政府可以无偿收回”的法律风险。



五、土地储备贷款的法律风险

商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析，土地储备贷款也存在一定风险，主要表现在：

1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款，很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关政策变化，土地市场不活跃，储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款时，即使银行抵押了大量土地，亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担，其发展前景将受到影响。

2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由政府组建的不以营利为目的的特殊机构，按政府委托或授权行使一些特定的职能，形式上主要有事业单位、土地开发公司两种，但它们都不具有严格意义上的市场主体地位，只是地方政府经营城市的一个机构。因此，在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。

3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是独立法人，但是否有偿还能力，其储备的土地是否就是它的财产，是否有权处分等都还不确定，其能够独立支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。

4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方政府已建立了土地储备制度并制定了相关规定，但基本停留在“地方规章”的层次，没有上升到地方法规的高度，且目前没有法律、行政法规及全国统一的部门规章来规范。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等，导致土地收购储备制度缺乏法律依据，当事人的合法权益得不到有效保障。