房地产调研计划精选(九篇)
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第1篇：房地产调研计划范文
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三) 消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四) 市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：
1、收集相关信息资料
在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
参考文献：
[1] 余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.
[2] 曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.
[3] 杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．
[4] 胡建兰．房地产市场调研中应关注的几个问题．中国房地产，2007．
第2篇：房地产调研计划范文
房地产人才市场回暖迹象明显
相比2009年,2010年房地产人才市场回暖迹象十分显著:从薪酬增幅来看,2010年实际平均加薪幅度达到7.5%,远高于2009年(4%)。而人员的流动也愈加频繁,2010年员工主动离职率达到16.2%,相比2009年(13.5%)有明显上升。
尽管政府为遏制过快上涨的房价而采取了一系列新的调控政策,给行业发展带来不确定因素,但多数房企仍对业务成长抱有信心。“我们的调研发现,有83%的参调企业明年会增加正式雇员人数” ,韬睿惠悦中国区奖酬业务发展副总经理兼首席顾问许文宗介绍说,“这可以从一个侧面说明地产企业对未来的行业前景总体上持乐观态度。”
在人才竞争激烈的一线城市中,北京、上海两地房地产行业的年度总现金收入,即以现金形式获得的收入总额,包括总固定薪酬和年度奖金,略高于深圳和广州。而在年度总固定薪酬方面,即固定获得的薪酬,通常指基本工资,上海则略高于其他三个一线城市。以资深专员这个职位为例,其平均固定年薪在上海地区最高,接近13万,在北京也超过12万,不过在广州和深圳则分别只有11万和10万;从包含奖金的年度总现金收入来看,这个职位在上海和北京的收入均超过16万,略高于广州(15万)。“这主要是由于上海的外资房地产企业较多”,许文宗说,“因为外企惯用高固薪的策略来吸引和留置人才,而国企和民企则更愿意采用奖金这样的变动薪酬来激励人才。”
涉足商业地产蔚然成风新关键岗位进入高薪之列
据韬睿惠悦的调研结果显示,除建筑设计类仍是传统上的高薪职位外,投资并购、招商租赁这两个职位也悄然加入高薪之列。以经理层级为例,投资并购经理的年度总现金收入最高(中位值高达近67万人民币),招商租赁经理亦超过37万;而从年度总固定薪酬来看,投资并购经理和招商租赁经理也分列前两位(中位值分别为约60万和35万人民币)。
“在政策调控步步紧逼住宅市场的背景下,房地产企业开始意识到商业地产有利于平衡企业风险,许多开发商,包括国内许多知名的传统住宅项目开发商在内,都开始更多地介入商业地产开发领域,这令一批新的关键岗位应运而生。”许文宗解释道,“不过很多企业,特别是一些缺乏金融运作经验的内资开发商,都遭遇了人才瓶颈。”人才的短缺是推动这些职位价值不断增长的主要原因。
建筑设计类大学毕业生走俏
2010年房地产行业大学生的起薪比2009年有了大幅提升,研究生年度平均起薪超过6.4万,比去年高20%;本科生年薪起薪平均值接近5万,比2009年高出27%。其中建筑设计类的毕业生年度起薪平均值最高,本科生和研究生分别为人民币约5.3万元和6.8万元。
“这对建筑设计专业的学子来讲,无疑是个好消息。但我们更多看到的是,随着管理能力的不断提升,地产企业在经过多年的粗放型人才战略后,终于形成较为成熟的管理模式,开始有能力、有计划地培养人才,尤以技术型人才为培养重点,为未来发展储备能量。”许文宗说。
关于此次房地产行业整体薪酬调研
第3篇：房地产调研计划范文
关键词：房地产企业 成本管理
房地产成本管理过程中将会面临更多的影响因素，明确其中存在的问题，根据问题的特点不断强化解决措施的制定，是推动房地产成本管理效果不断提升的重点，也是新时期房地产行业整体水平进一步提升的关键。对国民经济水平的提升具有重要的影响。
一、房地产成本管理存在的突出问题
（一）拿地拓展阶段
房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。
（二）规划设计阶段
前期拿地扩展阶段是对房地产企业计划可行性的确定，规划设计阶段是对前期阶段的延续。需要对施工计划进行全面的制定。要保证房地产项目在市场能够准确的定位、确认目标人群、规划方案的制定需要对房地产行业进行深入的研究。在这个阶段中对拿地扩展的方案需要进行再次判断，并且对其进行优化调整工作。在这个过程中对后续开展的工作范围进行划分。依据材料的显示，前期拿地扩展对于方案的设计影响较大，为了能够进一步的提升房地产企业产品的经济效益，要不断的对初步设计进行完善，降低产品成本造价成本。重视阶段性房地产成本管理的实际效果。在投资的过程中应该进行严格有效的控制管理，强化成本控制设计。成本控制环节的开展能够有效的降低房地产规划设计阶段的变动，保证成本控制管理的稳定性发展。规划设计在房地产成本管理中要充分的发挥自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近 20%，少则也在 6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。
（四）动态成本管理水平较差
为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。
二、完善房地产成本管理对策
（一）制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展
成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。
（二）制定多元化的设计方案
设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。
（三）强化设计标准，控制成本差异
设计变更等情况的发生，将会增加成本管理。针对这种情况需要采取不同的方式进行完善。房地产项目工程设计的过程中设计变更较为常见。因此要对设计过程中存在的问题要进行补充，根据市场变化的情况制定统一的设计标准。设计统一标准需要根据项目品质进行及时的调整。施工现场质量问题与组织结构问题也是导致成本增加的重要原因。在房地产成本管理过程中应该对各方面进行确认，针对不同的情况制定有效的处理方式进行完善。
（四）建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控
1、信息化系统要和企业的成本管理流程相一致
成本管理信息化系统是为了成本管理流程服务的，一定要和成本管理的权责、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要确保其时效性，在现有的成本管理流程上升华，而不能脱离现有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系统操作界面和原理应简单易学
房地产成本管理涉及成本、合约、设计、工程甚至市场、财务等相关部门，绝不仅仅是房地产成本管理人员在使用，是一个全员参与的信息化系统。所以必须通俗易懂、成本管理的原理清晰，让用户能够迅速上手。
3、成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具
当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到
成本管理信息系统当中，这样才能使得成本管理信息系统成为真正有效的成本管理工具，准确、全面地反映动态成本。
三、结束语
政府对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，在一定程度上限制房地产发展的同时，使房地产过热恢复到理性本质。整体行业的回归性使房地产销售价格平稳，使更多的房地产企业将发展重点投入到成本管理上。通过明确自身存在的房地产成本管理突出问题，更加有效的制定对策方面使房地产企业获取更大的经济效益。保证房地产行业竞争优势得到充分的发挥。对房地产成本管理中存在的突出问题进行确认，制定有效的措施给予完善。使房地产企业在面临宏观调控的过程中也能够提升自身的经济效益。
参考文献：
[1]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012
[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014
[3]徐惠.探讨房地产成本管理和控制.现代经济信息，2013
第4篇：房地产调研计划范文
关键词：荣盛集团；房地产开发；成本控制
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）27-0078-02
一、荣盛集团房地产开发及成本控制现状
荣盛房地产发展股份有限公司简称“荣盛集团”，成立于1996年，现注册资金为38.2亿元。长期以来，公司一直致力于中等城市房地产开发事业，始终坚持专业化经营与高档产品品质理念。经过近二十年的努力，公司已发展成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营与酒店管理为一体的、具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合房地产企业集团。2007年8月，荣盛集团成功登陆深圳证券交易所，正式挂牌上市，进而成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。借助于良好的市场环境与历史机遇，公司以房地产为核心，开始向金融、酒店、设计等方面全面拓展，并取得了辉煌的业绩。截至2012年底，荣盛集团总资产增加到400多亿元，其中净资产100亿元。此外，还拥有土地储备即潜在可开发面积2 000多万平方米。到2015年底，荣盛集团总资产进一步增加到1 028亿元，拥有土地储备2 300多万平方米，业务范围扩展至辽宁、内蒙古、山东、安徽、江苏、湖北、湖南、广东、海南、四川等十多个省市区，开发项目140多个。2005年，企业销售额、销售面积跃居房地产行业领先地位，公司品牌价值估值45.68亿元。2012年开始销售额稳步进入TOP20强，销售面积进入TOP15强，市场影响力进一步加强。2015年，荣盛集团已在25个城市建立分（子）公司，拥有土地储备总量1 900 万平米，项目总数130余个，在售项目总数为96个。2015年末注册资本为43.48亿元，是基期的3倍；总资产1 028亿元，是基期的近5倍。五年累计实现销售收入886亿元、回款1 024亿元、利润122亿元，分别是“三五”时期的6倍、4.8倍和3.6倍。荣膺“2015年中国房地产百强开发企业榜”第18位、“2015年沪深上市房地产公司综合实力TOP10”第8位、“2015年沪深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”第5位等多项荣誉，建立了行业内的竞争优势和地位。
近年来，荣盛房地产公司项目建设始终坚持“好、快、省”的原则，科学管控工程进度，不断提高质量意识，规范预算、结算，强化成本管理，项目开发进展顺利。
第一，公司对材料采购实行预算控制。公司经理根据计划批准材料认质单位后，由项目工程部施工组负责统计项目工程所需材料的种类与数量，将其预算上报财务部后，财务部负责对项目材料设备进行定价复核。第二，公司对现行材料实行零库存管理，采购组可根据项目实际需要随时进行购买，然后在项目工地进行现场验货，验收合格后由项目部施工组人员对材料进行签收，并在收货单上签字。第三，工程部施工组在施工前根据实际需要向设备组申请领用设备机械，如果缺少该项设备则可根据使用情况或实际需要向财务部申请购买或租用，待财务部审批通过后，再由设备组进行购买或租用。在施工过程中发生的水费、电费、仓储费以及施工组办公费用等，主要由施工组在施工结束后按照实际发生额向财务部申报，最后由财务部统一拨付。
二、荣盛集团房地产项目成本控制问题分析
在决策阶段，有关对成本控制的观念未能正确树立，结果，成本控制计划书浮于表面、套用模板、不能紧密地联系实际；其评价指标体系不完善、不系统、不可行、不科学；成本控制只是形式化地走过场，项目的可行性评估、预计成本评估、预计盈利评估不准确，导致决策失误，损失惨重。同时，由于成本控制观念的不足，导致荣盛发展没有设立专门的成本控制机构，结果，在决策阶段进行成本控制研究与规划的时候，必然缺乏专业的指导和部门支持。没有一个专门的成本控制部对方案进行把关，直接把各个部门的方案进行简单的拼凑就上交公司领导，很容易造成决策失误，这肯定增加了项目运作及其成本失控的风险。此外，市场调研不充分，也会给项目的后续运行造成一定的风险，进而导致成本失控。
在开发项目的设计阶段，设计人员重技术、轻经济，往往会人为加大工程的安全系数，在公用工程及配套工程上采用大而全的设计，难免会造成工程成本的增加，导致方案的先天不足和成本失控现象的发生。同时，设计方案和现场施工衔接不紧密，也在客观上为成本失控提供了方便。在招投标阶段，工程招标过程不规范，缺乏专业的评标队伍及评价体系，都会导致成本的额外增加。在施工阶段，由于控制机制不严密，成本信息反馈相对滞后，同样会导致成本失控现象的发生。在竣工结算与营销阶段，由于制度不严，执行不力，市场竞争激烈，都会或多或少地发生费用超支现象，进而诱发成本的失控。
三、荣盛集团房地产成本控制的主要对策
（一）科学进行投资决策与前期成本分析
房地产开发是一项耗资巨大的风险投资，投资决策与成本分析是整个房地产开发活动的重要环节，是实现成本控制、降低市场风险的基本前提，必须给予高度重视。
首先，要加强市场调研，科学进行企业投资决策。投资决策是房地产开发中最为关键的环节，搞好投资决策是降低和化解市场风险的基础性工作。为此，作为房地产企业，荣盛集团要集中自身资源，在科学解读国家房地产政策的基础上，加强市场调研，借助市场定位、产品策划与风险分析，进行科学的投资决策。其次，切实搞好前期开发成本分析。投资决策完成后，企业成本管理部门及其相关人员要在前期调研的基础上进行详细的成本分析，把好成本控制关。其中，要重点进行土地费用评估分析、前期工程费用预算分析、建筑安装工程造价预测分析、基础及配套设施费用分析、园林环境工程费用分析、投资决策阶段的费税与管理费用分析以及不可预见的费用分析。
（二）搞好成本策划与工程设计，合理确定目标成本
首先，要搞好成本策划，确定限额控制指标。在具体执行中，要结合营销定位报告，对概念设计多方案组合进行成本匡算。并通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算与比较，找出盈利最大化的产品组合，由此形成对未来规划设计工作的限额控制指标。其次，搞好工程设计，合理确定并严格控制目标成本。在工程设计阶段，必须加强工程设计的标准化工作，制定共同遵守的技术准则和依据；严格控制设计方案的选择与审核，确保设计方案不断优化；制定科学的设计管理程序，搞好设计接口控制；建立设计成果校审与设计文件的会签制度，防止设计过程中的遗漏与错误；鼓励设计人员进行设计创新，推动设计质量的稳步提高；认真进行设计交底与图纸会审，严格目标成本调整的审批流程。再次，严格控制设计变更，防止成本失控。通常情况下，设计变更必须征得建设单位同意并且根据规定程序办理书面变更手续。其中，涉及到施工图审查内容的设计变更计划，必须报请原审查机构审查后再予以变更，并切实做好事前控制。与设计单位签订合同时，应事先对因设计质量问题所造成变更进行相应的制约。
（三）加强内部管理，严格控制工程造价与建筑施工成本
在房地产开发中，建筑施工成本及其工程造价是房地产开发成本中的主要部分，也是房地产开发成本控制中的重中之重，必须予以重点控制。
第一，要加强招投标管理，防止工程造价失控。在此，一要切实搞好工程招投标与合同洽商工作，严把招标审核关；二要严格控制招标工作质量，防止意外风险的发生；三要严格招标程序，合理控制工程造价。
第二，严控设计变更，防止增加费用。在此，一要完善设计变更和工程签证管理制度，明确规范相关人员的责任、权利和义务；二要加强设计变更和工程签证管理工作，重点对其不实之处及其不合理性加以严格审查与管理。
第三，强化设备管理模式，缩减施工成本。在此，根据施工组织设计科学合理调配施工设备，在设备选用上要坚持先调剂、后租赁的原则，购置设备要少而精，同时提高设备使用效率，做好设备现场管理工作。
第四，严格材料管理，降低项目成本。在此，要严格材料供应过程管理，提前消除各种费用失控的隐患；加强材料仓库管理，预防意外风险的发生；加强材料使用过程的管理，降低材料使用费用与施工成本。
（四）高度重视施工安全，全面降低风险成本
首先，要高度重视施工安全，全面提升工程质量。在此，要以安全为重，加强施工监管，确保整个工程施工根据计划按质按量地向前推进。一旦发现质量问题，立即停工修补，避免事后大修带来的严重损失及其工程进度的拖延，有效控制各种额外支出。
其次，消除事故隐患，严格控制各种风险支出与建筑施工成本。在建筑施工中，必须加强施工安全管理，完善安全施工制度与应急管理方案，层层落实安全责任，预防各种意外事故的发生，最大限度地消除事故隐患，全面降低建筑施工中的风险成本。
（五）加强资金管控与结算管理，降低资金占用成本
首先，要严格监控资金计划，提高资金合理利用率。在施工阶段，工程款的支付要以资金计划为基础，并根据施工进度计划合理调整，以此加强项目费用监控。同时，要坚持资金计划与成本动态控制相结合的原则，有效掌控项目的运行，确保企业销售收入与工程支出的正常运转。
第5篇：房地产调研计划范文
“城镇化”和“房地产化”如何合理区隔，正是这一轮城镇化规划编制的一大难点所在。对此，国家行政学院决策咨询部研究员王小广有一个形象的比喻：城镇化是“把10套房分给10个人”，“房地产化”是“把10套房分给1个人”。城镇化注重公共资源的均等化，强调房子的社会、民生属性；房地产化则以投机、暴利为诉求，片面追求房子的经济属性。
避免“房地产化”，并不是说要从根本上否定房地产。房地产就相当于城镇化的“硬件”。它并非仅仅是在建住宅、盖商厦，同时也是在建设城市。中国的城镇化进程不仅表现在城镇人口及其所占比重的增加上，而且还表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设上。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断：当前我国的房地产发展实际上是在为过去的城市建设失误“补课”。计划经济时代，“先生产后生活、先治坡后治窝”的城市发展理念，渐渐导致城市化滞后于工业化。
陈淮认为，近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及“泡沫”、“暴利”等争议，很大程度上是在“补课”过程中、伴随城市化的“加速运动”叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，唯有“坚持推进城镇化”。
未来10到20年，中国城镇化率仍将快速增长。数亿农民的涌入，意味着城市仍旧难以避免“大拆大建”。尽管中国每两年半的住房建设总量就相当于新建一个纽约或者伦敦，但未来相当一段时间内，许多城市仍将会处于住房供应短缺的状态。
但“大拆大建”也绝不应再重蹈泡沫泛滥、投机盛行、以土地财政为核心价值取向的“房地产化”覆辙。房地产在未来的城镇化进程中，必须要走出一条纠偏、去伪的新路。
有别于昔日以“土地的城镇化”为主角的“房地产化”，新型城镇化的主角应该是“人口的城镇化”。在此进程中，房地产将更多地体现其配套价值——为农民融入城市、农民工市民化以及公共服务均等化提供硬件支持。
作为新型城镇化的配角，房地产至少要在三个“规”字上与昔日划清界限。
首先是做好规划。未来人们不能再容忍生活在睡城、卧城和鬼城，饱受大城市病对幸福指数的摧残；不能容忍城市规划和土地利用规划“两张皮”造成的资源浪费和环境破坏；也不能容忍工业转型升级、腾笼换鸟后留下的人去楼空——当下江浙一带出现的“房地产空心化”已令人堪忧。
其次是定好规则。过去人们形容房地产是中国经济增长的引擎、发动机。但遗憾的是，这个发动机只装了“油门”，却没有“刹车”。一旦上了快车道，就成了咆哮的怪兽，难以驯服。近几年来，房价每每是越调控越高涨，根源在于房地产的制度建设捉襟见肘，“规则”没有定好。比如久为诟病的“国家基本住房制度”，至今尚未立法明确。相应的配套政策，诸如房地产税制、住房金融、土地供应和住房保障等，均未形成完备体系。这些，无疑都是下一步房地产业转型升级的作业空间。
第6篇：房地产调研计划范文
随着全球经济的发展，国际竞争越来越激烈，新经济时代已经到来，对财务风险进行控制是房地产企业财务管理的核心内容。为了更好地防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，对风险防范问题进行评估和研究，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机发生。
财务风险表现形式
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。
房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。房地产企业面临的财务风险主要表现为：
1从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，其自身所拥有的资金相对较少，企业项目开发资金大都以借贷形式获取，因此大部分企业在项目开发初期都处于负债状态。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。
2房地产企业再筹资风险问题。房地产企业在开发过程中，往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好地实现项目滚动开发。一些企业采取筹资连锁担保模式，资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，财务风险由此产生，企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险往往会给房地产开发企业带来致命的打击。
财务风险监控方法
房地产企业只有不断提高监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。通常，财务风险出现前会有一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备消除风险、控制风险的能力。与此同时，财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度。
从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少、银行贷款依然、应收账款相对减少等状况，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式，才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件；如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来；此外，企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例降低，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险。企业收益指标在财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。此时企业会出现经营性盈利而项目收益出现亏损的现象，财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险就会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，如果资产负债率比例过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险也较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况来者，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。通过计算得出的现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
风险管理策略
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发。项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，须考量正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，此控制方法具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，以有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供重要保障。
房地产企业在发展过程中，需要通过采取财务风险防范策略，把各种风险控制在萌芽阶段，才能从根本上避免财务风险的发生，保障企业健康稳定的发展。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的发生。
财务风险防范策略是积极主动的企业风险防范方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足防范风险的需要，才能合理处理风险。
风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施。通过分析，把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免与其他企业连带承受风险，从根本上把财务风险控制到最低限度。
应急计划是避免风险的重要方法。房地产企业在项目实施过程中，应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开：一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施；另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。
保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，保险转嫁能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险，达到降低财务风险的目的。
存在风险问题
部分房地产企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。
很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，没有进行专门的成本控制管理，只简单地对项目进行财务核算，因此企业成本投入较大，而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。
我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，没有深挖企业内部资金潜力，在企业发展过程中，不断地向单位借款或者向银行贷款，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时，总资本中借入资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例不恰当，就会形成房地产企业的财务风险。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，如果银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，财务杠杆此时发挥的作用会增强，财务风险也会增加。
风险管理方法
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解。为保证市场调研工作的顺利开展，企业需要成立专门的市场调研机构和专门的部门组织，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，深入分析竞争对手和潜在竞争对手的状况。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理工作奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
房地产企业项目投资过程中，只有加强项目管理，才能有效控制财务风险。房地产企业的投资项目具有行业特点，如投资大、资金回收周期长、地区经济发展状况差异大等，因此，房地产项目在投资过程中容易受到经济环境、社会环境、工程建设环境等因素的影响。针对各种要素可能产生的风险，需要建立配套的财务风险防范策略和措施。可以对行业经济效益进行预期分析，保证投资方案的可行性。
房地产企业投资过程涉及的项目较多，因此可以采取投资组合理论分析方法，对项目投资进行组合分析，保证投资的科学性、合理性，把项目投资财务风险控制到最低状态，为房地产企业的健康稳定发展奠定坚实的基础。
建立财务管理预警体系，可以有效地控制财务风险。项目开发过程中需要建立短期财务预警措施，资金运转过程中需要建立现金流量预算体系。在房地产企业项目开发过程中，对资金状况进行财务报警，能够帮助投资者实时了解项目风险状况，及时采取财务措施，避免不必要的财务风险发生。
为避免财务风险的产生，房地产企业建立短期财务风险预警体系是必要的。同时，还要建立财务风险长期预警系统。通过二者的相互作用，可以把房地产企业的各种财务风险问题控制到合理的状态，保证资金投入的合理性，从而为房地产企业获取更好的经济效益奠定坚实的基础。
第7篇：房地产调研计划范文
在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：
房地产；投资；风险
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4房地产开发项目投资风险的对策
4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）.
第8篇：房地产调研计划范文
关键词：房地产项目；管理；问题；措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
—、国内房地产开发项目管理存在的问题
（—）项目方案确定阶段存在的问题
房地产开发商对项目方案的确定还是足够重视的，但是往往开发商在房地产项目确定时，没有按照规范程序进行操作，使得项目方案确定阶段的工作存在一些疏忽。
第一，市场调研不够成分，存有疏忽。通常房地产开发企业在争取到工程开发项目后，为了尽快获得工程效益，往往在市场调研不够充分的情况下，匆忙确定项目方案，仅凭借“目前市场什么项目最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样仅仅只是机械式地模仿别的企业，在开发房地产产品中，没有自己企业的独特优势，从而使得企业在市场上没有竞争力，始终落后于别的企业。另外，由于市场调研不充分，在对项目方案决策时，可能会出现一定程度的失误，这样就增加了房地产企业的风险。因此，房地产开发商在确定项目方案前，必须要有充分的市场调研。
第二，房地产企业缺乏精致品牌意识。由于任何企业的生产的根本目的是利润最大化，一些房地产企业为了获取更高的利润，在项目方案确定过程中，往往忽略对产品的精品意识和企业的品牌形象，他们考虑最多的是怎么从这个项目中赚取更多的钱。因此，企业要想持久的发展，必须在方案确定时考虑“精品意识、品牌形象”的战略眼光。
第三，投资估算报告不全面和不切合实际。房地产企业拿到一个新的开发项目后，往往生产商只做工程项目概算报告，在开发项目方案、功能等基本确定后，并没有对方案做详细的投资估算报告，只有工程项目招标造价资料。如果在项目开工前，生产商没有一个切合实际和全面的投资估算，其无法准确地在项目实施过程进行投资控制。
（二） 管理体制不健全，造成施工进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在开发过程中，由于开发商对项目管理的理解深度不够，从而在运用项目管理的过程中照搬管理模式，但是他们对项目管理的具体细节研究不够深入，特别是在项目管理的体制方面，往往存在着不够完善的缺陷，这就在工程项目的事前管理与事中管理出现了脱节现象，在工程施工进度和生产成本方面出现控制失控的问题，与预期目标出现了一定程度的偏差，如房地产开发过程经常出现的开发成本过高、推迟交房、房价无法有效控制、管理费用偏高等问题。
（三）对房地产施工管理意识的认识不到位
首先，在房地产施工管理过程中，经常发生先开工后报告的现象。同时，一些施工单位习惯于传统的施工工艺，经常在工程开工以前不做开工报告，或着边对工程进行施工边做开工报告，更有甚者在提交开工报告后没有经过批准，便开始进行施工，这些现象严重违反了施工监理的规范。其次，在工程中经常发生先对工程进行检验而后提交检验申请报告的现象。有的承包商没有形成按照施工程序的习惯，此外有些监理人员的责任心不强、监督管理力度不到位，使得承包商没有在提出质检申请之前，监理便做了质检工作，严重违反了施工监理的规范程序。
（四）对安全意识认识不足，出现安全隐患
根据对建筑工程中发生的事故进行调查统计分析，发现有一多半工程事故的原因是违章指挥、违章操作、违反劳动纪律等造成的，尤其是施工人员违章施工、冒险蛮干所引起的事故占所有事故的比例最大。虽然大多数施工人员在长期的建筑施工过程中，已经具备充足的安全意识，但随着施工过程中出现的新工艺、新技术、新设备和新材料，使得一些旧的安全操作规范已不能满足当前施工安全规范的需要，甚至存在生产与安全严重脱节的现象。
二、房地产开发企业项目管理应采取的措施
上述项目管理中的问题，强烈需求现代化的项目管理技术，下面对开发商在房地产开发建设过程中应该怎么做好项目管理工作。
（—）重视开发项目的市场定位和产品研究
房地产开发商必须做好充分的项目前期市场定位和市场调研等必要工作，使房地产市场呈现出一片以价格和产品为主要的竞争优势。要做好充足的市场定位：首先，充分研究国家及地方对房地产的相关政策与法规，了解政府对该行业的期望。如果政府支持该行业的发展，必将在法规、税收等方面给予很大的扶持，减少投资风险。其次，要根据工程项目所处的环境、地点以及规划要求等基本特点，充分了解当地市场的需求状态，然后确定该项目的主要需求群体。通过对市场的充分调研，了解这些群体的购买能力、对空间的需求以及房屋的配套设施的要求等。最后，对附近房地产开发商的实力以及楼盘的设计方案、销售面积以及销售情况等，然后合理考虑本企业的竞争力能否在激烈的竞争中击败对手。
（二）提高房地产工程项目管理意识、完善管理机构
在房地产企业中标以后，为了提高工程项目的管理质量，生产企业应该制定详细的分级管理、层层负责的管理制度，同时还要在施工时建立项目经理部、工程施工处、专业工程施工队等三级质量管理体系，确保工程项目管理的顺利进行。
（三）加强工程项目建设中的监督检查力度
在工程施工过程中的质量监督特别重要，工程的每个工序都应该严格进行检查。首先，在施工机械、设备和材料进场时，要对机械、设备和建筑材料进行严格检查；其次，要定期对机械设备的使用状况做检查，确保设备的完好和齐全；最后，要明确工程关键部位，同时，还要定期对机械的操作人员和维修人员进行考核，确保工程建设的质量监督有序进行。
（四）加强企业的品牌建设
随着消费者需求度不断提高以及房地产市场竞争越来越激烈，企业应该加强对自身的品牌建设。但是，品牌建设并不是不符合实际的自我吹嘘以及大量做广告，而是提供优质的产品和健全的服务。品牌建设是以开发商提供给市场的一个个完美的产品为基础，渐渐被市场所接受，最终形成企业自身的品牌和形象。
由本文可知，房地产开发项目管理是一门科学的系统工程，要想使项目管理在房地产开发过程中发挥它的作用，就必须在项目开发前做好充分的市场调研，并逐渐完善工程项目管理的制度，同时还要对房地产开发过程进行全程动态控制，及时解决工程项目管理中出现的问题，这样才能提高和改善房地产开发项目管理体制，从而促进项目管理社会效益、经济效益以及生态效益的最优化，使得房地产企业走上持久健康的发展道路。
三、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
参考文献：
[1] 薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J]. 价值工程. 2012(26)
[2] 张益航.浅谈房地产项目管理的原则与对策[J]. 科技创新与应用. 2012(22)
[3] 林成旺.浅析房地产项目管理的问题[J]. 科技创新导报. 2011(26)
[4] 陈振龙,秦盈,胡刚.项目管理在房地产开发中的应用[J]. 商品与质量. 2011(S7)
第9篇：房地产调研计划范文
【关键词】广西 房地产 营销 现状
近年来，广西房地产行业发展的越来越迅速，竞争压力也变得越来越大，各个房地产企业开始在营销方面进行深入分析，了解当前广西省内部房地产营销现状和发展方向，以便改善企业当前所制定的营销策略，提高其在市场竞争中的竞争力。下面笔者对其进行详细阐述。
一、广西房地产营销现状分析
（一）市场营销目标的分析
虽然房地产企业拥有十分雄厚的资金，其也不能够为所有的客户提供所需要的产品，因此房地产企业应当在服务区域和对象上拥有较为明确的界定。并且，房地产企业还需要根据自身的优势，结合广西省内的房地产市场来确定其在市场当中的地位，从而解决好其在服务方面上的问题。企业中的营销者应当以市场调研为基础，根据不同消费者在购买行为上所存在的差异性，将其分为若干个不同的群体，形成一个子市场，营销企业能够在其中认定目标市场，发现该市场当中所存在的各种机会，以此使企业能够找到最适合其发展的市场。房地产企业所进行的所有营销活动，都是围绕着市场进行的，因此房地产企业应当根据具体目标市场来制定出相关的营销策略，为房地产企业的营销和发展打下良好基础。
（二）消费者购买行为的分析
国外针对于购买行为所进行分析和研究形成了以下三种研究方法：决策导向。该种研究方法将消费者当做是一个能够积极主动解决问题的人；经验导向。该种研究方法主要是将消费者购买行为当做是其为了获得体验的一种非理性购买；行为导向。此种研究方法主要是将消费者在购买行为当中，既没有一个理性的购买计划，也并不是情感上的需求，只是受到环境等方面因素的影响。广西省房地产企业也可以借用上述研究方法，对当地人们的购买行为进行分析。房地产企业所进行营销活动通常是用来改变消费者的心理，促使其能够尽快完成购买行为，因此营销策略是否能够获得成功，通过对消费者的态度和内心变化来做出评价。如果通过分析发现消费者的态度发生了变化，那么企业应当及时调整营销策略。
（三）营销管理策略的分析
在房地产企业所指定的战略计划当中，规定了企业内部的任务与目标，但是企业内部的各个职能部门也根据部门的工作内容制定了相关的计划，例如市场营销计划等。这些计划不管是在制定上，还是在执行过程当中，都与市场营销组织有着紧密的联系。当计划在执行过程当中，应当对其进行严格的管理和控制，以确保营销目标得以实现。控制是营销管理当中一个十分重要的职能。如果仅仅将市场营销管理视为计划的制定、实施、制定这一循环的工作流程，那么控制既是一次营销计划的开始，也是营销计划的结束。在房地产整个营销计划当中，营销管理一共分为营销活动控制、控制目标的设置、营销结果评价体系的制定、控制标准的确立、对标准和实际进行比较、分析出现偏差的原因以及采取相关改进措施。
二、广西房地产营销发展方向
（一）倡导绿色营销
广西省在这些年经济高速发展的过程中，资源环境问题日益凸显，为了改变这一情况，广西省政府根据中央政府所提出的相关标准，制定了一条可持续发展的道路，并构建节约型的社会。基于此，房地产行业应当在建设建筑项目上，应当充分体现环保节能的理念。与此同时，由于广西房地产企业在该行业当中引入了市场体制，不仅能够使该行业获得较大的经济效益，还提高其所具有的社会效益。房地产企业以社会利益和个人利益为出发点，对当前广西省房地产的发展方向进行分析，能够发现房地产行业的未来发展方向主要是以为节能环保为主，使建筑材料在各个方面都应当实现绿化，促使建筑项目环保的实现。
（二）重视产品的差异性
当今，要想使企业在竞争当中一直处于不败之地，不仅要自行对市场进行细分，还要使自己所销售的房地产产品同其他企业所销售的房地产产品具有一定的差异。这种房地产产品本身所具有的差异性是企业为其进行市场定位的重要基础，如果与其他产品没有差异，那么也就是没有个人，从消费的角度来看其便是没有任何的特点和个性，没有能够吸引消费者购买欲望之处，从而造成消费不会购买这些房地产产品。房地产企业要想使消费者能够购买自己的产品，就需要先让消费者喜欢上这些产品，再利用产品所局哟肚饿差异性，满足消费者对于房地产产品的需求。房地产产品本身所具有的这些差异性特征，是房地产企业在市场竞争当中一直占有优势的关键，与竞争对手产品相比较，其所具有的差异性能够更好地满足消费者需求，从而使其在市场竞争当中拥有一定的优势，提高企业所获得效益。在营销方面重视这种差异性，是所有房地产企业都应当重点关注的内容，能够促使房地产企业获得更好的发展空间。
三、总结
总之，对房地产营销现状进行分析有利于企业的发展。当前，对广西省内部房地长行业营销所进行的分析主要是从市场营销目标、消费者行为以及营销管理策略这三个方面，能够找出其以往营销策略当中所存在的不足之处，并对其进行改善，以促进企业发展。
参考文献：
[1]毕素梅，周航.房地产体验营销的现状与对策研究综述[J].现代商业，2014，（01）.
[2]马英军.电子商务时代的房地产网络营销现状及前景分析[J].中国商论，2015，（12）.
