房地产行业内部审计精选(九篇)

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第1篇：房地产行业内部审计范文

摘 要 本文首先介绍了房地产企业内部控制建设的必要性，提出了有效构建房地产企业内部控制的对策，希望为我国房地产企业在当前形势下完善内部控制体制建设提供借鉴和参考。

关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策

当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。

一、房地产企业内部控制建设的必要性

房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。

（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。

（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。

二、有效构建房地产企业内部控制的对策

（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。

（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。

（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。

（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。

（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。

三、总结

总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。

参考文献：

[1]杜汝芳.试论房地产企业内部控制制度的建立.商业经济.2011（11）.

第2篇：房地产行业内部审计范文

关键词：房地产开发企业；内部审计；舞弊

中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度

第3篇：房地产行业内部审计范文

关键词：房地产 内部审计 价值增值 措施

内部审计产生于资产的所有权与经营权的分离，所有者与经营者属受托关系。它通过对企业内部各职能部门及其经济活动的监督、评价和咨询，起到堵塞漏洞、增收节支、加强管理、降低风险、提高经济效益的作用。

一、内部审计向增值型审计转变

“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。”从国际内审协会对内部审计的最新定义不难看出，判断内部审计是否取得成功，一个重要标准是其服务给企业提供的价值，它是内部审计职业未来发展的方向，预示着内部审计工作重点的转变，逐渐从传统的财务型审计向管理型、增值型审计发展。

房地产行业投资大，地域分散，市场竞争激烈，存在风险高、管理难度大的问题，内部审计要适应行业发展趋势，不能局限于财务审计，将工作重点转向于事前的风险评估与控制，全过程把控，充分发挥内审作用，为企业创造利润，为社会创造财富。

二、内部审计价值增值的分类

内审部门通过采取系统化、规范化的方法来开展监督、评价、保证和咨询活动，将有价值的信息以咨询、建议、书面报告或其他形式呈现出来，为项目开发决策和管理提供帮助，从而实现其价值增值。内部审计的价值增值可分为：

（1）直接性增值：通过查错揭弊的财务审计，堵塞漏洞，挽回损失。当审计成本小于挽回的损失时，企业价值相应增加，这是内部审计创造的直接价值。

（2）间接性增值：内部审计还会产生“威胁价值”，即无论内部审计是否发现了问题，但因内部审计机构的存在，客观上对项目开发管理者和职能部门产生潜在威慑作用，使他们知道因为要不断地接受内部审计的监督与检查，不得不维持良好的内控系统和工作秩序，努力改善工作绩效。这种被动的“自律”行为客观上增加了企业价值。

（3）可计量性增值：指可直接以货币为单位进行计量，这些成果可直接增加企业的经济效益，如经济合同审减额，成本控制额，不当销售折扣，舞弊额度，提前付款，延迟收回代垫款，损失浪费金额，不合规报销等。

（4）不可计量性增值：指当期内无法用货币进行计量的审计增值，具有保证项目开发有序进行、提高项目管理水平、完善内控制度、堵塞漏洞、挖潜增效的作用。如项目开发各阶段风险评估、流程优化、内控制度薄弱环节及改进措施的建议、业务咨询等。

三、房地产开发企业内部审计价值增值的措施

房地产开发业务复杂、牵涉面广，从资金筹集到土地采购、前期策划、项目招标、工程管理、房产销售、售后服务等，内审人员要不断更新知识结构，从以下方面采取措施，对房地产开发全过程进行全方位的监督、评价和咨询，降低项目开发风险，提高开发效率，实现内部审计价值增值：

（一）内控制度

（1）内控体系：对企业内部控制度进行评审，对项目开发风险进行评估，找出内控制度的缺陷和薄弱环节，优化内控流程，完善内控体系。

（2）内控执行：全程监督和评价内控执行情况，发现内控执行过程的偏差，查清产生的原因，分析造成的影响，提出强化措施，防范和化解项目开发风险。

（二）资金管理

（1）资金筹集：关注筹资渠道，评价其风险及经济合理性；筹资时间和数量能否满足开发项目的需求，是否存在影响项目开发的情况。

（2）工程付款：审核有无提前付款、多付款、未达条件付款；更要关注有无故意拖延施工单位工程款，进而影响开发周期与工程质量，甚至出现民工闹事，影响企业声誉，降低企业在政府、市民中的诚信度。

（三）项目管理

（1）项目前期：审核项目建议书的必要性、可行性研究的充分性；项目定位与成本控制水平，与公司开发策略是否适应；建设规划、环保和消防等能否满足国家政策强制性要求；项目开发程序的合法性。

（2）施工单位确定：全程监督施工单位的招标，综合评价，选择信誉度高、资金有保障的企业中标，防止挂靠单位低价中标后，施工过程扯皮，影响工程进度和质量。

（3）项目进度监控：通过项目施工阶段监控，避免项目管理紊乱，防范投资、安全隐患，加快工程建设进度，提高开发项目投资效益。

（4）项目质量监控：通过施工质量控制与质量保证措施的监控，重点关注工程材料、工程设备和施工机械的质量管理，检查质量检验、质量验收、质量统计分析等质控体系能否有效运行。

（5）成本控制：在开发项目安全、质量、工期有保证情况下，争取降低工程成本，特别要关注设计变更的必要性、经济性，现场收方和工程签证的程序是否合法、资料是否完备、计量计价是否真实。

（四）材设采购

（1）甲供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格是否符合要求，能否满足项目建设需要；监督材料设备的招标、评标、定标；重视供货进度与付款情况。

（2）甲指乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；甲指乙供材料设备的必要性；询价信息资料及认价情况；供货进度与付款情况。

（3）乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；关注材料设备询价资料记录和保管、定价的基础信息资料；核价监督制约机制。

（4）材料设备进场：审核验收制度有效性；建设、监理和施工单位是否一起现场验收；抽查验收记录，察看记录准确、完整性；见证取样和质量送检；查阅出厂合格证、质量合格证原件；主要材料设备样品封样，现场封存情况；重要设备是否按合同约定于发货前在生产厂内初检。

（五）市场营销

（1）营销宣传：评审广告宣传风险性，用词是否准确无歧义，有无夸大、溢美之词，是否与项目开发实情相符；营销策略推进能否与项目开发进度协调，是否达到预期广告效果，费用是否超支等。

（2）营销提成：审核提成方案合理性；提成比例是否恰当，能否有效调动员工积极性，保障销售任务完成；提成金额计算是否正确。

（3）营销价格：关注确定价格的基础数据充分性，价格合理性；是否按批准的营销价格政策执行，有无未经授权的价格折扣。

（4）认购签约：房屋销售认购签约的及时性，对已认购且长时间未签约的房源是否采取相应的处置措施；预留房源的必要性，是否按当前市价销售；退房、换房、更名流程审批，资料的完备性，有无借机倒卖“楼花”赚取差价。

（5）销售回款：对未按期付款的分期付款客户，是否通过电话、函件等催促客户及时缴款；是否督促客户及时提交完备的银行按揭资料，业务部门能否有效跟进按揭审批、放款等环节。

（6）售后服务：客户档案建立与管理；接待技巧与客户追踪回访情况；产权登记、合同备案、土地证办理的准确率和及时性。

（六）资产利用

（1）审核资产负债率水平、资产结构是否合理，降低财务风险。

（2）评审现有资产利用的合理性，能否得到高效使用，对不需用的资产是否及时处置。

（七）业务咨询

充分利用内审人员的专业知识、工作经验，提供业务咨询活动，促进项目开发工作有序顺利进行，提高开发效率。

（1）提供业务流程优化、完善内控制度的建议。

（2）结合房地产行业法律法规，开展会计核算、税务筹划咨询，减轻企业税赋，降低纳税风险。

（3）对房地产开发政策和项目进度、质量、成本控制提供咨询，参与项目开发中遇到的急、难问题的商讨会，提出解决问题的参考建议。

（4）把控法律风险，日常法律事务咨询，对突发事件及时提供法律分析和应对措施建议。

内审人员要适应内部审计和房地产行业发展趋势，多方面采取措施，强化监控手段，事前把控风险，全程监督和评价，实现内部审计的价值增值，帮助企业完成开发目标，实现较好的投资收益和社会效益。

参考文献：

[1]贾云洁.从战略角度谈内部审计价值增值策略[J].审计与经济研究，2009年02期

第4篇：房地产行业内部审计范文

关键词：房地产企业；内部控制；企业风险管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企业风险管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）简述

2004年9月，COSO了名为《企业风险管理——整合框架》的研究报告，它是对《内部控制——整合框架》的补充和丰富，同时也标志着“风险管理时代”的到来。

这一报告从原来的只公布财务报表并且只关注财务报表的可靠性，到现在公布由企业编制的进行公布的所有报告。而且，涵盖范围也从原来的财务信息扩展到了更广泛的非财务信息。对主体目标的这种分类可以使我们关注企业风险管理的不同侧面。另一方面，《企业风险管理——整合框架》提出内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通和监控八个相互关联的风险管理构成要素。这份企业风险管理框架涵盖了内部控制，从而构建了一个更强有力的概念和管理工具。

二、我国房地产企业内部控制存在问题分析

（一）控制环境与目标设定方面

1.尚未形成良好的内部控制文化。内部控制文化包括企业员工的风险观念、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。内部控制是一个需要董事会、高级管理层和各级工作人员由上而下共同努力才能实现的过程。目前房地产企业的依法合规经营意识薄弱，特别是基层项目机构部分工作人员还未充分认识到内部控制和风险管理的重要性，法律意识淡薄，责任心不强，防范风险意识差。另一方面，房地产行业建设周期长，许多前期形成内部控制的缺陷潜伏在工作中，要到后期才能体现。因些内部控制不能直接产生经济效益，而间接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善内部控制要增设人员岗位，制定大量规章制度，增加办事环节和程序，许多房地产企业就认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响了办事效率。有的甚至认为内部控制是对自己的不信任，容易造成内部矛盾。这也造成了房地产企业对内部控制认识的偏差。

2.人员素质差异。一些员工专业水平不高，识别风险和防范风险的能力有限。内部控制系统发挥作用必须落实到人员的实际操作，由于工作人员的风险意识不强、判断错误等原因而导致影响经营风险的状况屡屡发生。另外，由于房地产企业项目部员工流动性比较强，宣传学习无法系统全面，实施控制也就无法全面到位。

3.没有制定明确的战略目标。房地产企业不能根据自身实际制定相应的发展战略和经营目标，盲目追求业务规模的扩展与追求自身经济利益，无视内部控制中的合法合规控制，违规操作，给行业和社会带来极大的损失。

（二）事项识别、风险评估与应对方面

1.风险防范意识薄弱。首先表现为盲目追求利润最大化。有些房地产企业盲目强调利润，为增强收益能力，以不断地扩大投资规模为战略目标，盲目扩张使得有些房地产企业通过借贷解决大量的资金需求，造成企业资产负债率过高，也就增加了房地产企业到期不能偿债的风险。同时高额的贷款利息，增加了企业营运成本，加大了资金营运风险。

2.缺乏风险评估和管理。虽然有些房地产也设立部门对风险进行管理，但设立不够完善，存在盲点与漏洞，使风险评估无法发挥预防作用。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程，工艺庞杂，在经营过程中，由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的案件屡有发生，例如，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜，使企业存在潜在风险。

3.风险识别和评估方法落后。近几年来，虽然各房地产企业的风险意识有所增强，但是，安全防范措施还不完备，从而导致了企业不能有效地控制风险，不能及时地对所发生的问题采取必要的纠正措施。尚未建立系统、完善的客户信息电子档案管理等问题。

（三）信息与沟通方面

首先，缺乏有效的信息系统。一些业务或管理系统杂乱缺乏科学规划，各系统之间缺乏沟通和协调，信息往往难以共享，各业务部门根据自身的业务需要，数据采集的口径不一致，往往会产生误导的信息或需要信息时无处可寻的状况。其次，信息交流不够充分。没有及时将有关政策传达给参与活动的所有人员，使他们不能及时知道企业运作的最新状况，员工不能清楚的明白自己所承担的特定职务，本业务在内部控制方面有何要求，造成越权行为和责任无法落实。第三，执行力不够。当项目基层工作人员将问题上报给管理层时，管理层未给予足够的重视，认为只是小问题而敷衍解决或置之不理，造成小问题不断恶化，最终给企业行带来了恶劣的结果。另一种情况是，管理层下达了解决方案，项目基层却没有落到实处切实执行，使内部控制出现漏洞。

（四）监控方面

这方面主要问题是内部审计职能弱化。一方面缺乏完整的内部审计规章制度，许多制度存在盲点和漏洞；检查走形式，监督不严，许多房地产企业的检查只是上级布置，下级应付而没有认真对待，不能及时发现存在的问题；另一方面一些房地产企业内部审计不足，对内部控制的检查频率较低不能与房地产开发的制度更新速度相适应，在一定程度上影响了内部审计的效力。

三、改革我国房地产企业内部控制的措施

（一）创建良好的内控环境

1.坚持矩阵的管理方式：纵向和横向同时管理，明确各级管理层的权力，使他们各尽其职，避免因制度不完善而出现逃避责任，无人承担的情况。

2.建立强有力的内部控制文化：统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要，提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标。并加强人力资源管理，建立高效的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。

3.重视对员工的培养：通过定期、持续的业务培训，内部控制文化以及先进理念的培训，培养员工的内部控制意识、风险意识，成为高素质高道德的员工。

（二）构建系统的风险识别与应对体系

1.强化会计核算的内部控制系统。防范风险首先要从日常的业务工作做起，有效的防范操作风险，就应该建立完善的会计系统。记账岗位和对账岗位严格分开，做到账实相符；明确各项业务的审批权限，明确责任；健全档案管理，完善信息系统，及时反映企业的经营状况。

2.建立动态的风险预警模型。面对复杂多变的房地产市场，要加强对员工的风险管理意识培训提高他们对风险识别、监测和控制市场风险的能力。同时还要定期与房地产各参与者进行联系，对各开发程序进行评估，形成一个动态的、能够持续改进的风险控制体系。

3.建立有效的资金审批机制。规范财务资金审批流程，在审批人员授权的权限范围内审，完善经济业务办理审批手续。

4.完善防范意外风险措施。由于房地产市场竞争的加剧，房价的高低都很难预测，加强意外风险时的预算，这样可使企业在遇到突然事件时可以不影响整体的运作，提前做好防范工作。

（三）规范内部控制活动

首先，明确岗位和职责。限制每个人的权限，实施严格而明确的职责划分，坚持不相容职务分离，业务操作过程中的授权、交易、记录、管理应当有明确的划分。严格授权，所有进行业务交易的工作人员都应经过授权，防止越权交易行为。

其次，明晰责任关系。落实交接手续，使部门和员工能够清楚知道自己的职责，一旦发生问题，能追究到个人，并可以给成绩优秀的员工一定的奖励，调动员工的工作热情。还有，定期检查。每天对现金，重要空白凭证，业务单据，账户管理进行检查，做到账实相符，管理层定期对业务质量及监控录像进行抽查。

（四）完善银行内部的管理信息系统

首先，董事会和管理层有责任完善信息系统，搭建信息交流平台，强化信息披露制度。其次，完善信息反馈制度。管理层应该给员工创造条件让他们有机会能直接与管理层沟通，保障任何有关银行经营管理过程中遇到的问题和风险的信息能够及时地反映到管理层那里，以便管理人员能够及时发现问题，并纠正错误的行为。此外，建立科学的信息分析体系。

（五） 构建科学严密的内外监控体系

明确内部审计和监察部门的监督职责，切实做到监管措施落到实处，定期自我检查。发现内部控制存在的缺陷时应及时改正并上报，使内部监督能够发挥作用。采取科学的内部审计方法，提高内部审计的作用，并实施责任追究制度，增强个人责任感。

参考文献：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探.2009.

第5篇：房地产行业内部审计范文

关键词：房地产企业 内部控制 问题 对策

据权威专家预测，在国家对房地产政策调控的影响下，将来一段时期内，中国楼市“热也政策，冷也政策”的格局依然显著。并且随着房地产企业跨区域、多项目的发展，企业管理的幅度和复杂性大大增加，企业内部遇到的新矛盾也越来越多。面对经济转型、内外挤压、市场竞争加剧的严峻形势，企业必须强化管理内功，从实际出发，做好内部控制。总之，项目的运营管理水平将直接决定项目的最后盈利，项目的运营管理能力，将是企业最重要的核心竞争力之一。

一、内部控制概述

内部控制是现代企业加强管理，提高运营效率的手段和工具，是由企业领导决策层和全体员工必须共同严格遵守并努力实施的旨在实现控制目标的整套制度体系。它涵盖了企业生产整个流程。所谓“控制目标”包括以下四个方面：一是保障房地产企业的运营管理活动合规合法；二是保护企业资产安全，能有效地预防企业货币资金、实物资产和无形资产风险的发生；三是保证企业信息特别是财务会计信息的正确可靠和及时迅速；四是提高企业运营效率，有效地控制生产进度，而且讲究质量。实践证明，科学完善的内部控制制度，能对企业职能部门、各个环节进行全程监督控制，促使企业从上到下，所有人员明确目标，履行职责，确保企业生产运营流动规范有序、高效保质地进行。这样也就从根本上确保了房地产企业健康、稳定和发展，同时实现投资者经济效益及企业价值最大化。

二、目前房地产企业内部控制存在的问题

目前，不少房地产企业尤其是后起的一些中小房地产企业，内部控制滞后于市场形势，企业运营中暴露出内部控制的薄弱环节，主要表现在：

（一）企业对内部控制的认识不足

相当一部分企业对建立内部控制不重视。已订立的制度，往往执行不力，只停留在纸上，得不到认真落实。遇到具体情况，过分强调灵活性，对内控制度置若罔闻，不能做到有法必依，执法必严，违法必究。使内控失去了应有的刚性和原则性。

（二）企业内部控制不够全面，缺少对企业运营活动的整体考量

不能结合本单位的实际情况去制定相应的制度，只是根据一般情况，制定管理制度。控制环境、会计管理以及控制程序等方面不够完善，没有形成一个完整的适合本单位的内部控制系统。这样的制度存在漏洞、操作性差、制衡机制松散、审计职能弱化等问题。

（三）企业内部监督乏力，风险预警不健全

监督管理应该是企业运营活动的基础保障，可是很多房地产企业缺少合理的内部监督，实践中只注重制度的制定，忽视对制度的落实情况的检查监督。最大的问题就是风险预警机制不健全。某些民营企业，风险预警缺少专业人员，没有形成完善的风险评估体系，企业一旦面临某种风险，往往是领导者凭经验说了算。风险预警人员发言权有限，容易造成决策失误，以致无法有效地采取相应的风险预警机制，导致企业生产经营风险扩大。

（四）企业内部人员素质参差不齐

所谓“人员素质”是指企业领导层（董事长、总经理等高级管理人员）和企业所有员工的素质。企业内部控制是需要大家一起参加、相互监督、共同制约的一项工作。但是在不少房地产企业，无论领导还是一般员工对企业内部控制制度的领悟和执行水平差异很大。有些领导不能以身作则、严格准守内控制度的规定，甚至朝令夕改。有些员工对内控制度态度漠然，事不关已，认为那是领导的事情。企业内部一些负有控制责任的工作人员，思想觉悟和专业知识水平，都有待学习提高，才能满足新形势下房地产事业发展的要求。

（五）企业内部沟通不畅

随着科技的迅猛发展，企业内部控制，已经与信息化结合在一起。企业信息化的发展对企业内部控制尤其重要，特别是一些规模较大的房地产集团企业。然而，实际上要做到这一点并不容易。因为不少企业部门之间各自为政，分割明显，只顾本部门的工作，而缺少与其他部门的联系和交流，甚至上下级之间也缺少信息通畅的渠道。

三、加强房地产企业内部控制的措施

（一）营造房地产企业良好的内部控制环境

良好的内部控制环境是企业内部控制制度制定及执行的基础保障。营造构建良好的内部控制环境，必须抓住以下三点：

第一，强化企业领导管理层对内部控制的认识。企业领导者必须坚持把内部控制作为企业管理的头等大事来抓，认真组织和领导内部控制制度的设计工作，并采取相应的政策措施来保证制度的执行及评价，领导者还必须认识到内部控制的建设不是一劳永逸、一成不变的，随着企业的发展，市场的变化，新的情况要求企业内部控制要不断调整完善。

第二，完善企业的治理结构。房地产企业的领导层主要分为董事会、监事会、经理层三个相对独立的板块。其中董事会应始终负责内部控制的建立、健全和有效运行，要加强董事会的建设。董事长及其他董事会的成员要懂法规、懂业务、懂行情。在强化董事会在治理结构中的主导作用的前提下，务必要明确董事会、监事会、经理层各部门的职能和权限，形成三角制衡关系，确保企业的决策权、执行权和监督权相互分离，相互制约。

第三，加强企业的文化建设，加大企业内部控制的宣传力度。通过学习，弘扬诚实守信、爱岗敬业的精神，增强员工的主人翁责任感意识，提高员工的思想品德素质和技术业务素质。在坚持对员工加强正面教育的同时，还注意对企业内部控制制度的执行情况进行定期检查考核，职权与奖罚结合，实行“有功必奖，有过必罚”的考核原则，激励企业员工执行内控制度的积极性和自觉性，充分发挥内部控制的管控、监督和制衡作用。

（二）完善房地产企业内部控制体系

房地产企业必须按照本企业的特点以及发展需求，根据房地产项目运营活动的各个环节，设计相应的内部控制制度。这种控制既要覆盖生产的整个流程，又要善于抓住关键，突出重要节点。

1.坚持遵循不相容职务相分离原则

首先梳理企业现有运营流程中不相容的职务，坚持实行授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、授权批准与监督检查等相互分离的原则，合理设置岗位，明确各自职权，形成相互牵制，相互制约，以防为主的监控防线。一般业务要复核，重要业务实行双签制，杜绝一人独立处理业务全过程的现象。

2.建立企业有效的会计控制系统

为了建立企业有效的会计控制系统，企业的财会人员应该致力于完善会计处理程序，应当把经济业务事项的计量、记录及汇总的程序形成制度，确保有关人员在处理相同的经济业务时，能前后一致。这样形成的会计记录与财务报表真实可靠。要达到以上要求，一些中小规模的房地产企业当务之急是提高财务人员的素质和能力，建立高素质的财会队伍。企业要鼓励并创造条件，使企业的财会人员通过教育和培训掌握本行业的最新税收法规，熟悉新的财务准则及新的操作方法，还要掌握工程管理结算、成本控制等方面的知识。

3.加强企业内部审计监督

企业内部监督，通常是通过内部审计来实践的。实质上内部审计是对其他内部控制的再控制。为了合理设置内部审计机构，充分发挥内部审计在内部控制中的作用，必须坚持两条原则：一是独立性原则，二是权威性原则。这样的审计机构通过定期的和不定期的核查审计，对企业运营中的重大业务事项，对各部门的业务往来，尤其是会计部门的工作进行了有效的管控，做到防患于未然，将问题解决在萌芽状态，建立了以“查”为主的监督防线。此外，还可以聘请注册会计师对企业内部控制进行审计。根据审计意见，对内部控制系统进行完善。适应企业发展的需求。

（三）健全房地产企业风险内部控制预警机制

房地产行业是高投资、高风险的行业，开发企业从取得土地、开发经营到开盘销售等环节都会受到来自企业内部和外部的各种因素的影响。它的特性决定了房地产企业经营中存在着这样或那样的风险。因此，房地产企业的经营者要强化风险意识，面对复杂变化的市场不能光凭经验主观判断。企业必须建立由专业人员组成的风险评估预警团队，健全风险预警评价机制，按照严格规范的程序，及时识别预警相关风险，并针对内部控制管理的薄弱环节，对可能出现的风险进行科学的动态的分析和量化预测，把风险控制在适当的范围内，迅速处理，有效地规避或降低风险，实现生产经营的良性循环。

（四）构建房地产企业内部通畅的信息渠道

房地产企业的信息化建设，应当根据企业内部控制的要求，结合企业生产经营的实际情况，编制内部控制信息的收集、处理和传递程序，简化内部控制过程，打破企业内部各部门、各团队之间的“门户”，建设高度集成的信息系统，实现业务流程高度的融合，从而达到信息资源高度共享的目的。企业内部各部门的人员通过畅通的信息渠道，随时交换信息，及时沟通反馈，形成了广泛的沟通系统。不仅上下之间信息畅通，而且各部门横向之间信息畅通，不仅企业内部信息沟通无阻，而且与企业外部相关单位也能很好沟通。这样有利于最大限度地集思广益，作为企业经营控制的依据，并能及早识别风险及时预警规避。

总之，房地产企业内部控制的重要作用，越来越被业内人士认识看重。实践证明，只要运用科学的对策，加大企业内部控制的力度，不断完善，不断创新，跟准时代的潮流，适应市场发展的需求，就一定能保障房地产事业持续健康发展。

参考文献：

第6篇：房地产行业内部审计范文

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

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二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。

随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

1、方璇.企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报(社会科学版)，2007(4).

2、关雪.企业会计信息失真及审计对策[J].辽宁科技学院学报，2007(4).

3、啜华.会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009(2).

4、李益婧.会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报，2010(1).

5、杨翠兰.会计信息失真的原因及对策的探讨[J].达州职业技术学院学报，2006(Z1).

第7篇：房地产行业内部审计范文

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

第8篇：房地产行业内部审计范文

一、COSO《企业风险管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）简述

2004年9月，COSO了名为《企业风险管理——整合框架》的研究报告，它是对《内部控制——整合框架》的补充和丰富，同时也标志着“风险管理时代”的到来。

这一报告从原来的只公布财务报表并且只关注财务报表的可靠性，到现在公布由企业编制的进行公布的所有报告。而且，涵盖范围也从原来的财务信息扩展到了更广泛的非财务信息。对主体目标的这种分类可以使我们关注企业风险管理的不同侧面。另一方面，《企业风险管理——整合框架》提出内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通和监控八个相互关联的风险管理构成要素。这份企业风险管理框架涵盖了内部控制，从而构建了一个更强有力的概念和管理工具。

二、我国房地产企业内部控制存在问题分析

（一）控制环境与目标设定方面

1.尚未形成良好的内部控制文化。内部控制文化包括企业员工的风险观念、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。内部控制是一个需要董事会、高级管理层和各级工作人员由上而下共同努力才能实现的过程。目前房地产企业的依法合规经营意识薄弱，特别是基层项目机构部分工作人员还未充分认识到内部控制和风险管理的重要性，法律意识淡薄，责任心不强，防范风险意识差。另一方面，房地产行业建设周期长，许多前期形成内部控制的缺陷潜伏在工作中，要到后期才能体现。因些内部控制不能直接产生经济效益，而间接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善内部控制要增设人员岗位，制定大量规章制度，增加办事环节和程序，许多房地产企业就认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响了办事效率。有的甚至认为内部控制是对自己的不信任，容易造成内部矛盾。这也造成了房地产企业对内部控制认识的偏差。

2.人员素质差异。一些员工专业水平不高，识别风险和防范风险的能力有限。内部控制系统发挥作用必须落实到人员的实际操作，由于工作人员的风险意识不强、判断错误等原因而导致影响经营风险的状况屡屡发生。另外，由于房地产企业项目部员工流动性比较强，宣传学习无法系统全面，实施控制也就无法全面到位。

3.没有制定明确的战略目标。房地产企业不能根据自身实际制定相应的发展战略和经营目标，盲目追求业务规模的扩展与追求自身经济利益，无视内部控制中的合法合规控制，违规操作，给行业和社会带来极大的损失。

（二）事项识别、风险评估与应对方面

1.风险防范意识薄弱。首先表现为盲目追求利润最大化。有些房地产企业盲目强调利润，为增强收益能力，以不断地扩大投资规模为战略目标，盲目扩张使得有些房地产企业通过借贷解决大量的资金需求，造成企业资产负债率过高，也就增加了房地产企业到期不能偿债的风险。同时高额的贷款利息，增加了企业营运成本，加大了资金营运风险。

2.缺乏风险评估和管理。虽然有些房地产也设立部门对风险进行管理，但设立不够完善，存在盲点与漏洞，使风险评估无法发挥预防作用。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程，工艺庞杂，在经营过程中，由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的案件屡有发生，例如，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜，使企业存在潜在风险。

3.风险识别和评估方法落后。近几年来，虽然各房地产企业的风险意识有所增强，但是，安全防范措施还不完备，从而导致了企业不能有效地控制风险，不能及时地对所发生的问题采取必要的纠正措施。尚未建立系统、完善的客户信息电子档案管理等问题。

（三）信息与沟通方面

首先，缺乏有效的信息系统。一些业务或管理系统杂乱缺乏科学规划，各系统之间缺乏沟通和协调，信息往往难以共享，各业务部门根据自身的业务需要，数据采集的口径不一致，往往会产生误导的信息或需要信息时无处可寻的状况。其次，信息交流不够充分。没有及时将有关政策传达给参与活动的所有人员，使他们不能及时知道企业运作的最新状况，员工不能清楚的明白自己所承担的特定职务，本业务在内部控制方面有何要求，造成越权行为和责任无法落实。第三，执行力不够。当项目基层工作人员将问题上报给管理层时，管理层未给予足够的重视，认为只是小问题而敷衍解决或置之不理，造成小问题不断恶化，最终给企业行带来了恶劣的结果。另一种情况是，管理层下达了解决方案，项目基层却没有落到实处切实执行，使内部控制出现漏洞。

（四）监控方面

这方面主要问题是内部审计职能弱化。一方面缺乏完整的内部审计规章制度，许多制度存在盲点和漏洞；检查走形式，监督不严，许多房地产企业的检查只是上级布置，下级应付而没有认真对待，不能及时发现存在的问题；另一方面一些房地产企业内部审计不足，对内部控制的检查频率较低不能与房地产开发的制度更新速度相适应，在一定程度上影响了内部审计的效力。

三、改革我国房地产企业内部控制的措施

（一）创建良好的内控环境

1.坚持矩阵的管理方式：纵向和横向同时管理，明确各级管理层的权力，使他们各尽其职，避免因制度不完善而出现逃避责任，无人承担的情况。

2.建立强有力的内部控制文化：统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要，提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标。并加强人力资源管理，建立高效的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。

3.重视对员工的培养：通过定期、持续的业务培训，内部控制文化以及先进理念的培训，培养员工的内部控制意识、风险意识，成为高素质高道德的员工。

（二）构建系统的风险识别与应对体系

1.强化会计核算的内部控制系统。防范风险首先要从日常的业务工作做起，有效的防范操作风险，就应该建立完善的会计系统。记账岗位和对账岗位严格分开，做到账实相符；明确各项业务的审批权限，明确责任；健全档案管理，完善信息系统，及时反映企业的经营状况。

2.建立动态的风险预警模型。面对复杂多变的房地产市场，要加 强对员工的风险管理意识培训提高他们对风险识别、监测和控制市场风险的能力。同时还要定期与房地产各参与者进行联系，对各开发程序进行评估，形成一个动态的、能够持续改进的风险控制体系。

3.建立有效的资金审批机制。规范财务资金审批流程，在审批人员授权的权限范围内审，完善经济业务办理审批手续。

4.完善防范意外风险措施。由于房地产市场竞争的加剧，房价的高低都很难预测，加强意外风险时的预算，这样可使企业在遇到突然事件时可以不影响整体的运作，提前做好防范工作。

（三）规范内部控制活动

首先，明确岗位和职责。限制每个人的权限，实施严格而明确的职责划分，坚持不相容职务分离，业务操作过程中的授权、交易、记录、管理应当有明确的划分。严格授权，所有进行业务交易的工作人员都应经过授权，防止越权交易行为。

其次，明晰责任关系。落实交接手续，使部门和员工能够清楚知道自己的职责，一旦发生问题，能追究到个人，并可以给成绩优秀的员工一定的奖励，调动员工的工作热情。还有，定期检查。每天对现金，重要空白凭证，业务单据，账户管理进行检查，做到账实相符，管理层定期对业务质量及监控录像进行抽查。

（四）完善银行内部的管理信息系统

首先，董事会和管理层有责任完善信息系统，搭建信息交流平台，强化信息披露制度。其次，完善信息反馈制度。管理层应该给员工创造条件让他们有机会能直接与管理层沟通，保障任何有关银行经营管理过程中遇到的问题和风险的信息能够及时地反映到管理层那里，以便管理人员能够及时发现问题，并纠正错误的行为。此外，建立科学的信息分析体系。

（五） 构建科学严密的内外监控体系

明确内部审计和监察部门的监督职责，切实做到监管措施落到实处，定期自我检查。发现内部控制存在的缺陷时应及时改正并上报，使内部监督能够发挥作用。采取科学的内部审计方法，提高内部审计的作用，并实施责任追究制度，增强个人责任感。

参考文献：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探.2009.

第9篇：房地产行业内部审计范文

关键词：房地产；企业；内部；控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)06-0175-02

1有关企业内部控制

企业内部控制是以专业管理制度为基础，以防范风险、有效监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。

企业内部控制主要包括下列要素：

(1)内部环境。内部环境是企业实施内部控制的基础，一般包括治理结构、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。

(2)风险评估。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略。

(3)控制活动。控制活动是企业根据风险评估结果，采用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内。

(4)信息与沟通。信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

(5)内部监督。内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，发现内部控制缺陷，应当及时加以改进。

2房地产企业进行内部控制必要性分析

内部控制是单位为了保证实现经营管理目标，在分工负责的前提下，组织内部经营活动而建立的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施，用以明确单位内部各职能部门的职责和权限，形成一个完整严密、相互联系、相互协调、相互制约的控制系统的总称。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤是如此。

由于房地产的组成部分土地，是稀缺又不可替代的资源，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡，保证消费者的利益。宏观调控对房地产经营的作用，比其他商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。同时房地产经营活动，不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。因此，建立完善的房地产企业内部控制制度，对于完善房地产公司的治理结构和信息披露制度，保护投资者合法权益，并保证资本市场有效运行，均有着非常重要的意义。

3我国房地产企业内部控制现状

(1)我国部分房地产企业内控意识薄弱，执行不到位。部分房地产企业企业内部控制建设因企业组织类型不同而不同，主要表现为：民营企业，经营者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

(2)房地产行业内部控制体系不健全。目前，多数企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使中小企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。

(3)内控制度行为主体素质不能完全满足需要。大部分房地产企业财会人员(尤其是基层人员)得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新的工作形势要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解。

(4)企业的监督机制不健全。目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。

4完善我国房地产企业内部控制对策

(1)完善会计系统的建立。房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：①确认并记录所有真实的经济业务；②及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；③计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；④确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；⑤在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。

(2)房地产企业应该设立有效的控制活动。房地产企业在遵守会计准则的基础上，应从本单位会计工作实际出发，建立健全和强化自身合理的会计政策和会计控制制度。为此应作到：①明确规定处理各种经济业务的职责分工和程序方法；②职责分离；③资产接触与记录使用；④绩效考评；⑤保证会计凭证和会计记录的完整性和正确性；⑥明确规定建立财产清查盘点制度；⑦明确规定计算机财务管理系统操作权限和控制方法。

(3)建立良好的控制环境。任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，控制环境的好坏，直接影响到企业内部控制的遵循和执行，以及企业经营目标、整体战略目标的实现。加强和完善企业内部控制，应注意企业内部控制环境的建设，包括经营管理的理念、方式和风格，组织机构，授权和分配责任的方法，管理控制方法，人力资源管理政策和实务，外部环境的影响等。只有建立良好的内部控制环境，才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。在房地产开发企业的全部经营活动过程中，应树立以下观念：宏观经济观念、市场经营观念、竞争观念和创新观念等，树立正确的房地产经营思想，必须以全心全意为消费者服务为宗旨；以提高经济效益为中心；以竞争和改善经营管理为手段；以国家法律、政策为依据；以国家大局利益为准绳，最终实现房地产经营目标。

(4)提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。人作为企业的主体，作为企业各项政策的执行者，应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度，这是提高我国企业内部控制效果的首要条件。只有房地产企业各级人员认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度。工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念，使内部控制超越财务、审计的范围，渗透到企业管理的方方面面，在业务运作过程中才能真正相互影响、相互制约。

(5)完善房地产公司治理结构，为内控系统的构建提供制度基础。健全的房地产公司治理结构是房地产企业实施内部会计控制、优化管理的前提。公司治理结构是企业产权关系的具体体现，是企业决策机制、激励机制和监控体系等制度安排的基础。有效的治理结构是决定企业能否正常运转和健康成长的基础性制度，是内部会计控制制度的组织保证。建立和完善内部会计控制制度，在治理结构上进一步强化董事会的作用，完善决策机制；健全监控体系，设立内部审计、稽核等专门的监督机构，并赋予其相应的监督权；建立和改进激励和约束机制，要以制度约束人，强化责任追究制度。