房地产金融战略精选(九篇)
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第1篇：房地产金融战略范文
关键词：房地产市场 金融支持 政策研究
从2000年开始，随着房地产市场的持续发酵升温，阳泉市房地产业也呈现出量增价升、购销两旺的繁荣景象，并成为支撑区域经济发展的重要产业之一。伴随着房屋由消费居住属性向投资属性转化和整个社会对房地产投机炒作风气的兴起，对阳泉经济金融运行的影响越来越大。尤其是自2010年年初以来，国家出台了一系列宏观调控政策，对阳泉市房地产市场运行产生了深远影响。
1.2010年以来房地产市场调控政策回顾
针对全国房价的快速上涨，2010年1月份，国务院于出台“国十一条”要求二套房贷款首付不得低于40%，以此抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。紧接着，4月份又出台 “新国四条”将二套房贷款首付款提高至50%，并要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款，加大对炒房的打击力度。11月起，全面取消房贷七折优惠。10月下旬央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2011年1月，国务院又出台“国八条”，明确5年之内转让住宅全额征收营业税，继续提高二套房贷款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地区年度新建住房价格控制目标、上涨幅度。央行三次提高金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2012年，中央房地产调控定位于抑制投机、增加供应、引导需求，继续推进保障性安居工程建设，并且央行两次降低金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率，从而促进房价合理回归。
在整个房地产调控和发展过程中，货币政策始终扮演着积极的角色。从货币政策调控和房地产发展进程来看，货币政策的实施，无一不是在对房地产发展态势进行的反向性调整，当房地产周期过冷时，则实行宽松的货币政策，推动房地产业平稳发展。短期而言，当房地产周期过热时，实行稳健的货币政策，抑制资金进入房地产业。
2.阳泉市房地产市场与房地产金融发展情况
我国房地产市场发展的决定因素有三：人口增加、收入增长、城市化进程加快。而支撑阳泉房地产价格上涨的主导因素是居民收入增长和城镇化水平提高。阳泉市是典型的资源城市，以煤炭为主导的第二产业对经济增长贡献率高达68%。有关数据显示：2010年阳泉市城镇人口占比为63.74%，远远高于全国和全省水平，与2000年相比，阳泉市城镇化水平上升了18.15个百分点。而城乡居民收入多年保持两位数增长，直接导致住房需求由基本型向改善性转移。在此轮房地产调控中，阳泉市房地产市场表现为以下特点：
2.1持续调控之下阳泉楼市“淡”而不定
2010-2011年，阳泉市商品住宅开发投资增幅由37.2%降为33%。商品住宅施工面积由34.8%下降为4.2%；商品房销售面积增幅由21.5下降为-3.5%。房地产投资出现明显下滑，房地产销售萎缩，观望情绪浓郁。尽管持续的调控明确传达出从紧信号，但调查发现，阳泉房屋成交量下降，但房价仍未回归合理区间。普通楼盘均价2010年尚不足3000元/平米，到2012年上半年已达到4000元/平米，黄金地段部分楼盘甚至超过5000元/平米，而阳泉市城镇居民人均可支配收入2011年为20253元，比2010年增长18.6%，农村居民人均纯收入为7677元，增长17%，房价与普通居民购买力之间的差距依然较大。
2.2房地产开发渐归理性
由于中心地段房屋开发潜力明显不足，而市区土地供应量越来越少，开发热点逐步向延伸。面对持续的房地产调控，房地产开发企业拿地更趋理性，既要保持一定的土地资源，但也要灵活掌握，更要以销售的情况为准。如市区某知名房地产开发企业开始尝试综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合的模式。
2.3租赁市场持续火爆
市区主要地段百平米租赁价格已突破1000元/月。商业中心、学校周边房租金上涨异常活跃，精装房百平米月租金接近3000元。从广义上讲，租金调控应该是房价调控的一部分。楼市调控并非直接作用于住房租赁市场，而是首先作用于住房买卖市场，再间接影响住房租赁市场。导致租金上涨压力加剧。但目前由于租赁市场管理仍属空白，给楼市调控增加了不少压力。
2.4金融机构执行差别化信贷政策
国家各项调控政策出台后，各商业银行总行陆续制定了相应的住房信贷政策，严格执行首付比例和利率执行标准。一是暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；二套房贷款首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；二是消费性贷款禁止用于购买住房。三是对于盲目扩张、拖欠土地出让金、高价拿地、资金链脆弱、过度融资、屯地、炒地、屯积房源、土地闲置两年以上、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，严格控制对其发放新开发项目贷款和贷款展期。四是继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
2.5保障性住房建设资金筹措存在困难
保障性住房建设资金来源模式单一，规模较小，投融资机制有待完善。财政性资金难以满足保障性住房建设运营资金需求；由于保障性住房建设投资利润薄且回报期长，且缺乏明确、行之有效的激励措施或投融资平台，阳泉社会资金进入情况并不理想，由此形成保障性住房建设投资资金缺口大。
3.房地产市场调控为商业银行带来的潜在挑战
3.1长期持续的房地产调控可能增加银行业住房消费贷款的潜在风险
随着房地产调控的持续，在售楼盘虽未出现明显价格下降，但打折促销愈演愈烈，赠送配套费、赠送家电、VIP客户一万抵三万、一次性付款9.8折等等。人们对房价下降的预期不断增强，那些在高房价期间发放的住房按揭贷款可能出现还贷意愿下降，贷款风险将会大大增加，严重威胁银行的贷款安全。
3.2长期持续的房地产调控使房地产市场销售冷淡，房地产开发贷款安全受到威胁
在持续的房地产宏观调控背景下，商品房预售减少，去库存化使现房销售增加，房地产开发企业难以继续长期大量占用购买者垫付资金。由于得不到银行信贷资金支持，那些资金实力不强、负债率较高的中小房地产企业资金链紧张甚至出现断裂，威胁银行的贷款安全。
3.3长期持续的房地产调控会对房地产相关行业，如钢铁、水泥、建材、装修、家具等行业形成冲击，继而对这些相关产业的上下游产业造成影响，银行对这些行业和企业的贷款也面临严峻挑战
在阳泉，近年来受钢铁企业减产等因素的影响，耐火行业停产半停产企业增加，导致银行贷款潜在风险增长。同时，房地产市场冷淡，使得家装、建材销售、家具市场等第三产业受到冲击，不得不通过竞相降价吸引消费者，企业经营效益下降，资金周转速度下降，贷款偿还出现困难。
3.4长期持续的房地产调控可能导致银行以房地产作为抵押的贷款的担保条件发生不利变化
住房是当下企业和个人重要的不动产。随着房地产市场价格的持续上涨，银行依托商用房和个人住房发放了大量的房地产开发贷款、居民个人住房按揭贷款，以及大量以房地产作为抵押担保的其他用途贷款。如果房地产价格出现下降，用于贷款抵押的房屋价值缩水，在银行贷款出现不良时，银行处置这些抵押物也将面临困难，加剧银行贷款损失。
4.金融支持房地产市场健康发展的建议
4.1商业银行要建立完善的房地产分析、评估和风险预警机制
宏观层面上，要认真分析区域内各个阶层居民收入、住房需求变化、城市发展、土地政策等要素与房地产业发展的相关关系，从总量上控制房地产贷款的增速。微观层面上，银行机构不仅要了解房地产企业本身的生产销售行为对贷款的影响，综合分析和评价土地、税收、金融等调控政策对各类房地产贷款的影响程度，做好对房价下降的压力测试，提足贷款损失准备，确保银行业充足的风险补偿能力。
4.2商业银行要加强客户细分，制定合理的择优扶持和低效贷款退出制度
重点支持资信等级高、成长性高和效益好的房地产企业和项目，积极支持政府保障性住房和廉租房建设。对于个人住房按揭贷款，要积极支持有还款能力的居民购买自住房，严格控制第二套住房贷款，禁止明显的投机性购房贷款；严格控制对大户型、豪华别墅房建设项目的贷款。同时，商业银行要积极关注国家政策调整，贷款投放与政策调整步调一致，避免出现政策性风险，不断优化房地产贷款结构。
第2篇：房地产金融战略范文
一、中国房地产上市公司融资状况
继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：
（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。
（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。
（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。
二、房地产金融的发展趋势
房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：
（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。从近几年的房地产信托中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。
（2）资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目开发期介入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然而，这一模式在进入“存量房”时代不可能延续。其中缘由是由于收益率的降低，通过传统的债务型和股权型融资工具很难满足投资者的需求，从而使资产证券化应运而生。
资产证券化能把流动性较低的、非证券形态的房地产实物资产或金融资产，直接转化为资本市场上的证券资产，以实现可交易的特性，为投资者提供稳定现金流。其次，资产证券化能将存量的银行按揭贷款证券化。例如9月30日，央行和银监会的联合通知中，除了放开限贷外，最引人注意的莫过于鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等盘活资产以增加贷款投放。截止2014年，我国个人房屋贷款余额以达到10万亿元。MBS对于整个房地产金融流动性的提高是极其明显的，而流动性提高带来的是风险的分散和下降，资金面的宽松，而这又反过来促进房地产的发展，使得两者形成一个良性的互动和循环。
（3）房地产并购业务。在房地产行业格局持续分化，市场整合加速的背景下，并购已成为中小型开发商退出市场的一条有效渠道，同时也成为大型房企进一步提升市场份额、做大做强的必由之路。根据清科的数据统计，从2006年到2012年，国内房地产行业共发生327起并购，涉及金额171.2亿美元。并购项目的主要来源为：资金趋紧或不具备开发能力和竞争力的中小开发商、非房地产类企业的退出以及大型房企的战略调整和资源整合。预计未来几年并购业务会成为房地产金融的重要组成部分。
（4）组合投资理论的实践—基金化。普涨时代结束带来的另一个变化是：单体项目的风险加大。对于投资者而言，由于市场的不确定因素增加，并不是项目在投入之初都能实现预期的收益率。以往由于房地产单个项目体量较大，除银行贷款外，项目融资的金融工具通常只投单个项目。即使如房地产私募基金，尽管打着“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也经常采取一单退出再做下一单的模式。这种运作方式不利于风险的分散。而采取基金化模式后，首先带来的就是整体组合风险的降低，其次，由于有多个项目存续在组合其中，资产的收益分配和终止期限能最大程度的打散，这也为制成不同期限、不同开放度的金融产品创造了可能，以满足不同需求的投资者，降低了募集难度。
三、中国房地产“大金融”战略布局
（1）在传统融资渠道之外，房地产企业金融化成为年度行业发展的新亮点。房企通过涉足传统金融业务、开展新兴互联网金融以及发展资产证券化，这不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。如2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。
（2）近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。
房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略促使其必须构建稳定的大额低成本融資渠道；其次，房企需要寻求高收益回报业务投以形成新的利润增长点；再次，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。
四、总结
随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。
参考资料：
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[2]圆桌一.清华五道口金融EMBA[J].严控房地产金融业务风险，2016，（10）.
[3]王金龙.新浪房产[J].房地产金融衍生品：天使还是魔鬼，2016，（10） .
第3篇：房地产金融战略范文
改革开放以来，我国房地产市场逐渐形成，房地产金融业也开始在探索过程中不断演进和发展。然而，目前我国的房地产业和房地产金融体制都还很不成熟和完善，如产业发展的低端化、市场机制的滞后性以及金融体制的落后性等。在开发模式上，我国房地产业长期处在高污染、高能耗的低端发展领域，造成产业发展对环境的持续恶化和城市发展的不可持续。在市场机制的建设上，自1998年取消福利分房以来，房地产市场化开始走向极端化，房屋价格不断波动，政府对市场的把握也不太准确。而房地产金融体制的建设也没有得到创新和发展。在全球金融危机过后和低碳经济发展的背景下，我国面临着产业转型的重大历史机遇。毫无疑问，作为我国国民经济的重要支柱之一，房地产业在经济发展的潮流中也不可避免要进行重大转型。房地产业的顺利转型和发展很大程度上取决于金融体制建设的成功。因此，在房地产转型的背景下，我国有必要对房地产金融体制的建设和改革进行全面的思考。
一、房地产业面临重大转型机遇
当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善；房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次调控不同于以往任何一次，调控政策的力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。基于当前我国房地产业发展的需要和国际上金融业发展的实际情况等因素，笔者认为当前房地产业面临着以下几方面的重大转型：
1.土地利用方式从粗放型向提高土地利用率方向的转型
城市的土地供应与房地产开发之间具有很大的内在联系。随着房地产业的大力发展，城市土地供应面临着巨大的挑战。一方面，为了满足人们日益增长的住房需求，房地产业在夹缝中顽强地扩张发展；另一方面，城市土地资源的短缺和土地利用率的不足成为房地产发展的瓶颈和房价高涨的重要因素之一。近年来城市化的不断推进和城镇人口的急剧膨胀极大地促进了房地产业“虚幻的繁荣”，导致城市用地的大幅减少。因此，房地产未来的发展趋势必然要求节约利用城市土地，逐渐从“摊大饼”式的开发模式转变为集约利用模式。为此，提高土地利用率是解决问题的根本。政府应该转变城市发展方式和城市规划模式，减缓当前城市的盲目扩张行为，树立建设紧凑型城市的城市规划理念。具体来说，还应该减少面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。
2.从市场为主的供房模式转变为以政府为主导、市场为补充的供房模式
这一转型即由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导的转型。自1998年福利分房被取消之后，我国房地产市场出现了严重的竞争，房价在市场的调控下出现了不理智和不理性的发展势头，给老百姓的实际生活带来很大的负面影响，也不利于经济的可持续发展。因此，没有政府的宏观调控，市场很难发挥完善的作用。当前政府所实行的一系列政策均预示着这一转型的发展趋势。这对于缓解社会矛盾具有重大现实意义。“过去不少地方对房地产的政策是GDP优先，短期政绩优先，而目前已经开始营造的新的政策环境，是把房地产和科学发展观、构造和谐社会结合起来，其政策目标是和谐优先，尤其是要照顾好中低收入阶层。这种转型意味着，房地产业的社会属性、政治属性大大增强了。”在房地产业不够成熟且面临重大转型的关键时期，政府的作用显得尤为重要。到底是建立以市场自发调控为主的经济发展模式，还是建立以政府为主导作用的发展模式是一个非常重要的问题。我国房地产市场发展的历史告诉我们，短期内，市场作用的过度发挥不利于普通百姓的权益的保障，由于贫富分化的存在和恶化，需要政府的宏观调控和保障。当前我国高房价背后政府加快建立保障房的事实就是最好的例证。
3.房地产开发地域范围由一、二线大城市转向三、四线城市以及乡村区域
最近，随着房地产市场调控政策在一、二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三、四线城市房产市场进发以获取更大发展。其实，这一发展趋势在我们的意料之中，也是大势所趋。中国人多地少，城市土地也出现供应不足的现象。在城市化进程中，房地产的开发模式应进行重大调整，包括从粗放型的土地利用模式过渡到集约利用模式，从低品质的房地产产品向低碳的高质量的产品发展，以满足城市发展的需要。但仅有这些转型还远远不够，广阔的小城市市场和乡村市场开发是房地产未来发展的重要取向。此外，房地产开发的产品类型也将得到转型，以居住型商品房为主的房屋供应模式也将向商品房、保障性住房以及商业房产、旅游房产、养老地产、旅游地产、物流地产等新兴房地产产品类型转变。
4.房地产开发从高污染、高能耗高碳运营模式
向低污染、低能耗的低碳模式转变自2003年英国政府提出“低碳经济”的概念后，全世界都在热议这一发展模式。所谓“低碳经济”就是以可持续发展理念为指导，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少高碳能源的消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业走向低碳化是大势所趋。国家“十二五”规划明确提出“低碳经济”的发展要求，房地产业界对于经济发展模式转型的关注和思考也越来越深入。目前，低碳发展模式已经纳入了众多企业未来的发展规划之中，低碳技术甚至成为了企业在市场竞争中的夺取市场份额和抢占市场先机的关键因素。如保利、万科等一部分企业通过实现产业技术升级和产品转型，力图从以往单一业态开发模式向多元化发展，打造集住宅、商务、办公和旅游于一体的整合协同经营模式，以便控制房地产链条的各个环节，从配套家装、家电的品牌选择等各个方面加以关注，从根源上减少碳排量，实现能源优化配置。因此，毫无疑问，房地产业的低碳转型势在必行。低碳转型不仅仅为了适应世界发展的潮流，也是我国后工业时展的必然要求。通过低碳转型，产业链可以得到优化，产业可以可持续发展，人民的生活水平和质量也会相应得到提高。#p#分页标题#e#
二、房地产业转型的必然要求———房地产金融改革
房地产业是一个资金需求规模较大、资金周转周期较长的高风险行业。资金的供给是发展房地产业的重要因素和保障。在房地产业转型的历史时期，不管是哪种转型都需要金融的大力支持。而目前我国的房地产金融体制不仅无法满足当前房地产业快速发展的需求，也不能为房地产业的转型提供资金保障。因此，借鉴国外先进的金融工具和融资模式，创新我国的金融体制，改革现存的房地产金融产业，显得尤为重要。应该说，房地产金融体制的改革不仅是房地产业本身转型的重要组成部分，也是房地产业转型的根本和关键点。传统的金融体制严重束缚了经济的发展和消费需求，而现存房地产金融体制不仅极大地阻碍了房地产业的繁荣和市场的发展，也在一定程度上加重了我国银行系统的系统风险。具体来说，我国房地产金融体制主要面临以下几方面的问题和困境：
1.房地产资金来源严重依赖银行系统的房地产信贷
目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现：房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势；个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。例如，从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9.98%，而到了2010年，这一数字达到了18.25%。2001年，我国个人住房信贷余额为5598亿元，占房地产贷款余额的比例为49.92%，而到2010年末，这一数字上涨到57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62.99%。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55%，超过30%～40%的国际水平。事实上，房地产开发企业的信贷资金远超过这一比例。按照现行首付30%的购房规定，个人住房贷款也将达到60%占比以上，而房地产企业资金很大一部分来自于购房者的预付款。因此，其间接来自银行系统的资金占比更多。而这一特点带来了一系列的负面影响：第一，商业银行信贷风险开始显露；第二，银行信贷抑制了房地产开发和消费者的消费；第三，房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，且年增长率波动较大，不利于经济的平稳发展。
2.房地产金融市场还远未完善
长期以来，我国的金融市场遵循着以银行为主导的发展路线。而有着直接融资作用的一级资本市场却远没有得到发展。房地产金融市场也是如此。由于房地产需要大量的资金进行建设，而银行系统担负着供给这种资金的主要角色，这就造成了商业银行背负巨大的市场风险。虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来，金融市场还很不完善。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律法规作保障，目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，不适应房地产金融快速发展的需要。
3.房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺
从房地产金融体系的建设来看，目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。因此，我国目前的房地产金融体系还很不健全，这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。最明显的事实就是，在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，这与房地产金融市场和金融体系的发展程度不无关系。一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策可能无法发挥效应。
4.相关法律还有待形成和完善
我国目前的金融法律还很欠缺，规定并不明确。我国迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。由于房地产金融政策与法规一方面在资源配置中起着基础性作用，同时它们又构成房地产业宏观调控的重要手段。因此，我们应该高度重视立法在金融体制建设方面发挥的独特作用，尽早形成我国的房地产金融法制和法规。金融是经济活动的重要保障，任何经济活动的开展都离不开金融。在房地产业转型的重要时期，金融也将发挥巨大的效应。无论房地产业如何转型、转型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有竞争力和具有吸引力的金融体系，最终建立稳定的金融体制，不仅对于房地产业本身具有重大的现实意义，而且对于国民经济中其他产业的转型和与其配套的金融机制的建立都具有举足轻重的示范作用和现实意义。通过整合社会金融资源、合理利用金融工具、畅通金融渠道，建立稳定而成熟的金融市场并最终形成我国独特的房地产金融体制，我国房地产业必将随着国家经济的繁荣走向健康、稳定和兴盛的康庄大道。
三、如何改革我国房地产金融体制
我国应建立以政府供给为主的房屋供给模式；改革过度依赖传统的银行系统的资金体系，建立多层次、有针对性的金融体制；转变高污染、高能耗的房地产开发模式，提倡低碳房地产发展等举措。
1.借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足,且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导、以市场为补充的机制上，应该借鉴新加坡的公积金模式和德国的住房储蓄模式金融融资。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的国家之一，其政府在住房方面的引导作用值得我们再一次借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。总之，我们要借鉴一切国家先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。#p#分页标题#e#
2.积极发展我国的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，我们还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取到更多的资金。目前。我国大量闲散的民间资本缺乏有效的投资渠道，而大量的房地产企业却缺乏融资渠道，企业与投资者之间丧失了互利共赢的对接平台。因此，我国急需建立多元化的房地产金融体系，应该大力发展直接融资，分流大量堆积在房地产经济中的游资，实现房地产业有效的市场配置和政府宏观调控效应的最大限度发挥。由此可见，通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，还可以进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3.稳定房地产市场和房价，为金融市场和金融体制的建设营造良好的氛围和条件
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。因此，政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4.积极鼓励民间资金投入房地产领域，妥善处理好直接融资和间接融资的发展平衡
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展的时期，政府的调控作用不可或缺，其能够为市场提供一定的调节和风险控制的作用。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。但是，市场是金融生态的最基础的环境。因此，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在。
第4篇：房地产金融战略范文
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
第5篇：房地产金融战略范文
近日，远洋集团宣布，品牌焕新契合公司第四步发展战略，也就是构建以房地产实业为基础、围绕“全地产视角”的有限多元业务结构，致力在住宅开发业务的基础上加大对不动产开发投资、客户增值服务、房地产金融等业务的发展力度。
按照远洋集团董事局主席、行政总裁李明的设计，公司未来的多元业务发展仍然会以房地产开发业务为基础，并且未来几年时间房地产销售规模预计按年增长百亿元左右发展，其中将有相当一部分来自“远洋资本”，即房地产金融投资。
用李明的话说，“企业成长以后，将以投资作为主要的经营手段、重要的融资手段，包括一种管理手段。不进行投资反而是不正常的，所以，‘远洋地产’变成了‘远洋集团’”。
【述评】
经过多年的市场洗礼，房地产企业开始进入更名季，去地产，布局多元化是趋势。除了恒大、雅居乐、京投发展外，远洋地产也更名为“远洋集团”。
事实上，远洋集团去年就开始调整业务布局。在过去的一年半时间里，除了文化和内部组织的转变，远洋还做了三方面的调整。在业务布局方面，将主要业务集中到了一、二线城市；在业务结构方面，除了住宅开发，加大了对物业投资、房地产金融和客户服务业的投资；在资产债务结构方面，着眼于长远经营，加长债务期限，降低债务成本。
而未来，远洋集团的多元化业务板块会形成“四元业务”格局，囊括住宅开发的“远洋地产”、不动产开发投资的“远洋商业”、客户服务的“远洋服务”以及房地产金融的“远洋资本”。
在房地产行业进入白银时代后，利润已不再容易获取。房地产行业的净利润率在不断走低，截至今年一季度，122家沪深上市房企平均净利润率仅为6.8%，与2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5个百分点。
第6篇：房地产金融战略范文
【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
【关键词】房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
第7篇：房地产金融战略范文
本轮美国次级债危机（Sub-prime Loan Crisis）发端于2006年下半年，在2007年2月引发世人普遍关注，到2007年8月则升级成席卷全球金融市场的风暴。房地产金融机构和对冲基金纷纷申请破产或停止赎回，投资银行和商业银行普遍发出盈利预警，全球主要股市指数应声而跌，发达国家央行在短短两周时间里已经向市场上注入超过5000亿美元的流动性。很多经济学家认为美国次级债危机的强度已经超过1998年美国长期资本管理公司破产危机，并认为一旦危机继续持续下去，可能导致全球金融市场遭受重大冲击，美国经济和世界经济陷入中期衰退。
美国次级债危机的演进逻辑体现为三个严丝合缝、环环相扣的风险链条，即房地产市场繁荣导致抵押贷款标准放松和抵押贷款产品创新、证券化导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递，以及基准利率提高和房地产
市场疲软成为危机爆发的导火索。
宽松的抵押贷款条件和多样化的抵押贷款产品
自网络股泡沫带来的股市繁荣在2000年前后破灭之后，美国经济陷入衰退。为了刺激总需求增长，美联储在很短时间内将联邦基金利率从6.5％调低至1％，创造历史新低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。
在市场繁荣时期，房地产金融机构在盈利动机的驱使下，产生了强烈的扩大住房抵押贷款供给的冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构逐渐把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场和Alt-A市场。
美国房地产金融机构有三项指标来区分客户质量，第一项指标是客户的信用记录和信用评分，第二项指标是借款者的债务与收入比率（Debt to Income Ratio, DTI），第三项指标是借款者申请的抵押贷款价值与房地产价值比率（Loan to Value Ratio, LTV）。一般而言，信用评分低于620分、DTI超过55％，以及LTV超过85％的借款者被划分为次级抵押贷款申请者，此外，借款者在申请次级抵押贷款时，也不必向房地产金融机构出具收入证明文件。相比之下，优质贷款（Prime Loan）申请者的信用评分在660分之上，而且必须提供全套收入证明文件，Alt-A贷款申请者的信用评分在620～660分之间，或者是满足优质贷款申请者的所有条件，但是不愿意或不能够提供全套收入证明文件者。
由于次级抵押贷款相比于优质抵押贷款未来还本付息的违约率更高，因此房地产金融机构提供次级抵押贷款的利率也相应较高。对于房地产金融机构而言，在一个上升的房地产市场环境中，发放次级抵押贷款的诱惑要强于优质贷款，这是因为：第一，次级抵押贷款的收益率更高；第二，虽然次级抵押贷款的违约率更高，但是只要作为抵押品的房地产价值上升，一旦出现违约，房地产金融机构就可以没收抵押品，通过拍卖而收回贷款本息；第三，房地产金融机构可以通过证券化，将与次级抵押贷款相关的风险完全转移给资本市场。
而对于投资者而言，在房地产市场繁荣时期，申请次级抵押贷款的诱惑力也相当之大。首先，对于原本不能申请住房抵押贷款的低收入阶层（尤其是非裔美国人群体和拉美裔美国人群体），申请次级债使得他们可以拥有自己的房地产；其次，虽然次级抵押贷款的还款利率较高，但是只要房地产价值不断上升，那么一旦感觉自己因为不能偿付本息而面临违约，借款者就可以通过举借新的抵押贷款（Refinance）或出售房地产，来提前偿还原始贷款的本息；再次，次级抵押贷款宽松的发放条件和审核程序，也成为投机者进入房地产市场的最佳通道。
针对次级债申请者大多收入水平较低的特点，房地产金融机构开发出多种抵押贷款品种。在2006年新增次级抵押贷款中，大约90％是可调整利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgages，ARM）。而在这些ARM中，大约三分之二属于“2＋28”混合利率产品。这种抵押贷款的偿还期限是30年，其中头两年的利率是固定的，而且显著低于市场利率，从第三年开始，利率开始浮动，并且采用一种基准利率加上风险溢价的形式。换句话说，一旦这种贷款合同的利率在第三年年初重新设定，那么借款者面临的还款压力将会显著上升。
在ARM产品的基础上，还有三种变形。第一种产品是仅付利息抵押贷款（Interest Only），即在贷款前几年，借款者只需要偿还利息，而不必偿还本金；第二种产品是负摊销抵押贷款（Negative Amortization），即在贷款前几年，借款者的还款金额甚至可以低于应付利息。但是未偿还的应付利息部分将会自动计入贷款本金。一旦累积的应付利息部分超过贷款总额的15％或25％，那么每月还本付息额就要根据新的贷款本金重新计算；第三种产品是选择性ARM，这种产品赋予借款者很大的还款自由度，即借款者每月可以选择是偿付本息、只还利息还是进行负摊销，这种自由选择权可以保留5年以上，或者直到新的贷款本金额度超过原始本金的110％。
所有这些次级债产品都具有一个共同特点，即最初几年还款利率很低，这被称为诱惑性利率（Teaser），而一旦几年后利率重新设定或本金重新计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升。一般而言，重新设定后的还款利率是低收入阶层根本应付不了的，而借入ARM贷款的大多数借款者也根本没有想过要从头到尾地偿还ARM。他们的理想算盘是，一旦原来的ARM利率进入重新设定期，他们就会通过借入新的ARM合同来提前偿还旧合同，或者直接出售房地产来提前还款。
根据Inside Mortgage Finance提供的资料，在美国2006年新发放的抵押贷款中，优质贷款只占到36％，而次级债占到21％，Alt-A贷款占到25％。2001年美国次级债总规模占抵押贷款市场总规模的比率仅为5.6%，到2006年该比率上升到20％。
抵押贷款证券化造成信用风险的传递
证券化是20世纪金融市场最重要的创新之一。其核心内容就是，只要某项非流动性资产在未来能够产生稳定的现金流，那么该非流动性资产的所有者就能够以未来现金流为基础，将该资产打包成某种形式的债券，通过向资本市场出售债券而收回流动性资金。对于资产所有者而言，证券化提供了一种将非流动性资产迅速流动化的方式；对于资本市场而言，证券化提供了一种全新的投资品种，可以帮助投资者提高收益率和分散风险。
对于房地产金融机构而言，它们的资产负债表借方有很多笔住房抵押贷款债权，为了迅速回笼资金以提供更多笔抵押贷款，它们可以在投资银行的帮助下，将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来，以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities, MBS）。借款者未来偿还抵押贷款所支付的本息，就成为房地产金融机构向MBS购买者支付本息的基础。而一旦房地产金融机构将MBS出售给机构投资者，那么与这部分债权相关的收益和风险就完全转移给机构投资者了。也就是说，通过证券化操作，房地产金融机构就可以把抵押贷款的违约风险转移给资本市场，由抵押贷款支持证券的购买者来承担相应违约风险。
所有证券化产品都有分级（Tranch）的概念。基于同一个抵押贷款资产池，发起人（Originator，即房地产金融机构）可能发行几种完全不同的债券，通常包括优先级（Senior Tranch）、中间级（Mezzanine Tranch）和股权级（Equity Tranch或Junior Tranch）。由该资产池所产生的现金流分配规则为：首先全部偿付优先级债券，如果有富余再偿付中间级债券，最后偿付股权级债券。同理，一旦抵押贷款因为违约发生损失，那么承担损失的债券由先到后依次是股权级债券、中间级债券和优先级债券。由于收益分配和损失分担的顺序不同，那么这些债券获得的外部信用评级就不同，相应的交易价格和购买方也不同。优先级债券往往能够获得AAA评级，债券收益率较低（即交易价格较高），购买方往往是风险偏好较低的商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等。中间级债券的信用评级包括AA、A和BBB，债券收益率较高，购买方往往是风险偏好较高的对冲基金和投资银行。股权级债券往往没有信用评级，债券收益率最高，通常由发起人持有而不对外出售，有时也出售给对冲基金和投资银行。在一个典型的抵押贷款证券化交易中，发行的优先级、中间级和股权级债券的比例大约为80％、10％和10％。
对于中间级MBS而言，由于信用评级相对较低，而且缺乏一个自然市场，因此投资银行往往会以中间级MBS为基础，进行新的一轮证券化，以中间级MBS为基础发行的债券被称为担保债务权证（Collateral Debt Obligation, CDO）。同样通过上述分级操作，优先级CDO往往能够获得AAA评级，重新赢得稳健型机构投资者的青睐。而股权级CDO的风险虽然大于中间级MBS，但是因为能够获得更高的回报率，而得到投机性机构投资者的追捧。
根据UBS提供的资料，当前美国住宅房地产市场规模约为17万亿美元，其中住宅抵押贷款市场规模约10万亿美元，而抵押贷款证券化市场的规模超过6万亿美元。换句话说，大约60％的住房抵押贷款已经实施了证券化。而其中次级抵押贷款证券大约占抵押贷款证券化市场的14％。根据证券行业和金融市场协会提供的数据，2004年到2006年全球CDO市场的发行规模依次为1570亿美元、2490亿美元和4890亿美元。根据摩根大通证券公司的数据，在2006年大约发行了2440亿美元CDO，其中大约980亿是以中间级MBS为基础的CDO，而其中绝大部分以次级抵押贷款为基础。
利率上升和房价下跌引爆危机
如前所述，近年来美国次级债市场繁荣的基础是不牢固的。其一，很多借款者签订了自己未来根本不可能偿还的可调整利率贷款，他们防止违约的唯一途径是重新获得贷款或者出售房地产，但是这建立在房地产市场持续繁荣的前提之上；其二，房地产市场不可能永远繁荣，房地产市场周期往往和基础利率变动负相关。
由于美国经济从2003年开始全面复苏，通货膨胀压力重新显现。为此，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫：美国很多地区房地产价格的上升势头在2005年夏季结束时忽然中止；2006年美国房地产市场进入了市场修正期，2006年8月房地产开工指数（U.S. Home Construction Index）同比下降40％；2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格均继续下降，二手房交易的下跌程度是1989年以来最为严重的，2007年第二季度的整体房价甚至创下20年来的最大跌幅。
雪上加霜的是，基准利率的提高使得住房抵押贷款的利率相应上升，使得潜在购房者望而却步，进一步压缩了住宅房地产市场的需求。同时，伴随着在2004年至2005年新增次级抵押贷款的合同进入利率重新设定期，借款者面临的还款压力骤然增加，他们在房价下跌的环境下很难获得新的抵押贷款，即使出售房地产也不能偿还本息，于是只有违约一条路可走。2006年大约有4000亿美元的ARM进入重新设定期，而2007年大约有1万亿美元的ARM面临重新设定。
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击是提供次级债的房地产金融机构。由于房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化，因此它们必须承受停留在自己资产负债表之上的未实施证券化的债权的违约成本。大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护，这以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司（New Century Financial）申请破产保护为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第二波冲击是购买信用评级较低的MBS和CDO的对冲基金和投资银行。按照证券化产品的现金分配规则或损失承担规则，一旦抵押贷款发生违约，那么中间级和股权级债券必须率先承担损失。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级MBS和CDO的持有者不能按时获得本息偿付，造成这些产品的市场价值缩水，从而恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。一旦对冲基金的投资组合遭受严重损失，对冲基金就会面临投资人的赎回压力、商业银行的提前回收贷款压力，以及中介机构的追加保证金要求，从而被迫抛售优质资产，甚至破产解散。目前已经有大量的对冲基金宣布停止赎回或濒临解散。这以贝尔斯登和巴黎银行旗下的对冲基金为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第三波冲击是购买信用评级较高的MBS和CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。按理说，次级债违约率上升尚未影响到优先级MBS或CDO的偿付，不会造成任何损失。但是，由于较低级别的MBS和CDO发生违约，评级机构在调低该级别产品的信用评级时，也会对优先级产品面临的风险进行重新评估，这些产品的信用级别可能被调低，市场价值也相应缩水。尤其对于商业银行而言，由于一方面自身持有的优先级产品面临损失，另一方面对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级MBS和CDO发生更大程度的缩水，造成银行的不良贷款比重上升。
一旦机构投资者遭受损失，它们的理性对策就是出售一部分非流动性资产，提高自己资产组合中的流动性水平，以应对未来的风险和赎回压力。一旦资本市场上所有机构投资者都抛售非流动性资产，那么就会造成两个结果，一是全球固定收益产品市场和股票市场大幅下跌，二是市场上流动性趋紧，甚至形成信用紧缩的局面。第一个结果目前已经在全球资本市场上表露无遗，第二个结果正是全球主要发达国家在8月份之内向市场上注入超过5000亿美元流动性的直接原因。
美国次级债危机的风险涵义
目前美国次级债危机的走向仍然扑朔迷离。美国国内外政府官员、经济学家和分析人士存在两种截然相反的观点，第一种观点认为，目前美国经济和全球经济的基本面非常健康，而背离基本面支持的危机注定不能长久；第二种观点认为，目前的危机仅仅是冰山一角，一旦危机升级为全球范围内的信任危机，那么将会造成全球资本市场动荡和美国经济乃至全球经济陷入中期衰退。
我们不能低估第二种情景出现的可能性。首先，正如前文所述，随着2005年和2006年新增的ARM贷款陆续进入利率重新设定期，将会有更大比例和规模的次级抵押贷款违约，而一旦所有房地产金融机构在市场上同时抛售抵押品，这会造成抵押品价值进一步下降，放大房地产金融机构的损失；其次，由于对冲基金、投资银行等机构投资者并没有向市场披露自己投资组合的义务，我们并不知道目前这些机构投资者所持有的中间级和股权级MBS或CDO的规模，也不知道它们已经发生的损失或者潜在损失；第三，美国金融市场是全球规模最大和最具深度的金融市场，美国是全球经济的引擎和最重要的进口国，一旦美国金融市场和美国经济因为次级债危机而面临动荡和衰退，那么将会给全球资本市场和全球经济造成严重的负面冲击。
但这也并非意味着次级债危机一定会不断恶化。本次危机从源头上而言属于债务危机，只要能够通过各种手段降低次级抵押贷款的违约率，就能够有效缓解危机的进一步升级。目前美国国内主要有两种思路来降低违约率，一是美联储及时调低联邦基金利率水平，市场普遍预期美联储将在今年9月18日的会议后宣布降息25～50个基点；二是由美国联邦住房机构（Federal Home Agency，FHA）为次级债借款者提供担保。
以上两种手段的确有助于遏制违约率的上升，但是可能带来新的风险。相关人士批评说，美国政府不应该用大众纳税人的钱，去为不顾自己能力举借抵押贷款的借款人、不顾未来风险发放掠夺性贷款（Predatory Loan）的房地产金融机构、不顾潜在风险而盲目购买高风险MBS和CDO的机构投资者买单。这样做将会鼓励欺诈者和投机者的不良行为，滋生道德风险。此外，也有市场人士批评8月份发达国家央行的联手注入流动，认为这将在未来引发新一轮的资产价格泡沫。
由于中国政府实施了有效的资本管制、中国金融机构刚刚进入国际资本市场，采取的投资战略还相对审慎，到目前为止，美国次级债危机对中国的影响并不大。中国国有商业银行投资于美国次级债产品的比例甚微，中国股市在全球股市哀鸿遍野之时逆风飞扬叠创新高。但是，美国次级债危机为中国政府及金融机构提供了非常重要的启示。
中国商业银行必须高度重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。目前住房抵押贷款在中国商业银行的资产组合中已经占有很大比重。在房地产市场繁荣时期，住房抵押贷款的确是优质资产，但是一旦房地产市场持续走低，这种优质资产很可能演化成不良贷款。
中国商业银行在提供住房抵押贷款时应该实施严格的贷款条件和审核程序，应该杜绝降低首付比率的行为，以及避免通过伪造收入证明文件实现虚假按揭的现象。
中国应该加速资产证券化的试点和推广。证券化能够有效地将抵押贷款违约风险从银行转移给投资者，考虑到中国当前融资体系中银行融资的重要性，实施证券化有助于降低商业银行乃至中国金融体系的系统性风险。
政府应该适时监测资本市场和房地产市场价格的走势，前瞻性地判断市场行情的演变，并及时采取相应措施来避免危机爆发或者减轻危机的破坏性。
如果美国次级债危机进一步恶化，那么可能会对中国资本市场和中国经济造成更加显著的负面冲击，我们应对此保持警惕并提前做好准备。
一旦美国次级债危机升级造成全球机构投资者被迫调整其资产组合，那么可能造成外国短期资本在中国资本市场上的大量流出或流入，而这可能挤破或放大中国当前的资产价格泡沫。
一旦美国次级债危机造成日元套利交易终止，大量资本从美国流向日本将会造成美元贬值、日元升值的局面，美元大幅贬值一方面会造成中国外汇储备发生存量损失，另一方面将对人民币汇率走势产生压力。
第8篇：房地产金融战略范文
【关键词】房地产；经济；可持续发展；研究
1 引言
急剧增长的需求和巨大的利润空间，使得房地产行业在我国迅速发展起来，但同时又存在供需错位、盲目开发、重复建设、商铺空置率高、投资风险大等隐患，可持续发展成为我国房地产发展的首要问题。房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中起到积极而重大的作用。本文着重探讨一下房地产经济的可持续发展。
2 影响房地产经济可持续发展的因素
2.1 国家宏观经济政策
房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十一五”期间GDP的增长率在7.0％～8.1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5.5％～6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。
2.2 地区经济情况
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。
2.3 价格与价值背离
遵循市场规律是市场经济发展的根本特征。房地产经济在创造国内收入的同时，也存在一定的价格和价值背离的问题。价格围绕价值上下波动是正常的，但价格过于偏离价值，就会引发购买行为的波动。从近年来房地产市场价格走势来看，用“一路攀升”评价并不过分。如果属于供不应求的结果，是符合市场经济规律的。然而受到炒房团、开发商非法占地等因素的影响而造成价格增速过快，这与市场经济持续、健康、稳定发展的目标是有所偏离的。
2.4 泡沫经济
房地产经济在持续创造收入的同时，也存在着泡沫经济的问题。价格增长越快，价格与价值背离越多，泡沫经济的风险越大。房地产信贷在银行信贷业务中占据着相当比例，一旦发生资金链严重断裂的行业经济问题，银行势必会受到损失，其他行业也会受到不同程度的影响，市场经济秩序的维护更加困难。
2.5 节能环保的长远战略显现不足
房地产经济建设与低碳经济有着紧密的关联。大量土地资源的占用，如果不能以低碳住宅、环保住宅作为回报，显然与市场经济发展的步调是不一致的。但目前低碳、环保住宅的占比仍然不高，开发数量有限。
3 促进房地产经济可持续发展的对策
3.1 对房地产商品的价格进行合理规制
价格规制并不是要绝对降低住宅价格，而是让房地产价格与价值更好地吻合，避免价格过多地高于或低于价值。只不过目前的矛盾是价格过高，而金融危机时期，很多房地产企业资金链断裂，也反映出价格偏低对企业的影响。作为宏观调控部门，政府应当对各个时期的房地产经济行为做出评估，以判断其与市场经济发展的协调程度。价格是房地产经济领域中尤为突出的一个因素，而且它对行业内其他因素具有关联性的影响，运用价格规制对市场经济的稳定发展具有不可或缺的意义。借助政府的价格评估与指导，有助于使房地产商品价格回归理性，维护行业和市场秩序。
3.2 加强房地产市场的金融监管
政府应立足市场经济发展的目标，对房地产市场的金融秩序予以严格的监管，在房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等实行全面深入的监督，控制商业银行在房地产领域的信贷业务，调节银行的资产结构，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。为此，政府应大力开展银行创新改革，使银行打破传统的存贷模式，吸引优质资产的注入，规避房地产市场中高风险业务的影响，以服务市场经济整体发展为宗旨，整合现有业务，逐步增加优质业务的占比，从而有效降低房地产市场的金融风险。
3.3 完善相关的金融体系
房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，并注意防范风险。另外，为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题，期限错配问题，资产流动性问题，我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系，从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场，还能有效分散银行贷款风险，提高房地产金融的市场化程度，促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨，提高整个房地产金融的效率。
3.4 运用激励政策转型房地产经济
以市场经济低碳、环保的战略目标为导向，激励房地产经济向市场经济发展的目标靠拢离不开政策的支持。因此，政府应注重发挥政策引导的杠杆作用。值得注意的是，这种杠杆作用具有双重性。一方面，通过对低碳、环保型住宅投资建设的税收优惠，可吸引越来越多的开发商参与到房地产经济的转型中来，加大新型低碳、环保住宅的开发。另一方面，在购买需求方面也可以通过贷款利率的优惠，促进新购房群体关注低碳住宅，做出购买决策。政策激励将带动房地产经济以长远规划为目标，在可持续发展的理念下实现转型。
4 结束语
综上所述，房地产业经过十几年的快速发展，已成为一个重要的产业，在许多地方还是支柱产业。房地产经济是我国经济发展的重要组成部分，房地产经济对我国经济发展的影响是多方面的，房地产经济的健康平稳发展影响着我国经济的发展。房地产经济具有广阔的前景，在与我国经济协调发展的过程中，现存的问题需要通过科学的宏观调控措施加以控制和引导，彰显房地产经济的积极作用，规避各种不利影响，营造健康有序的行业氛围，逐步促进我国房地产经济的可持续发展。
第9篇：房地产金融战略范文
关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策
一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择
1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。
2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。
策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。
策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。
策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。
策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。
由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。
策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。
只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。
此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。
权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。
综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。
二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施
尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。
2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。
1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。
调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。
2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。
3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。
采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。
问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。
从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。
从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。
在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。
4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。
三、 防范房地产金融风险的长效机制
防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。
1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。
2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。
首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。
3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。
4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。
5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。
6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。
参考文献：
1. 杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究.上海财经大学学报.2012，（1）：94-101.
2. 杨刚，王洪卫，谢永康.货币政策工具类型与区域房价：调控效果的比较研究.现代财经.2012，（5）：27-35.
3. 杨刚，王洪卫，曹黎娟. 数量型货币政策工具影响上海住房市场量价波动的探讨.社会科学家.2012，（3）：66-71.
4. 吴燕华，杨刚.我国货币政策对房地产价格调控的动态影响分析.现代财经.2011，（10）：70-75.
基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。
