征收偿条例精选(九篇)

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第1篇：征收偿条例范文

关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02

近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：

第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。

第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。

第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

参考文献：

[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.

[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.

第2篇：征收偿条例范文

关键词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》；《物权法》；私权；位阶冲突；效力平衡

[中图分类号]D922.3;D922.1 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“新拆迁条例”）终于出台，并于21日起正式施行。就保障公权与私权方面，具有一定的进步意义，具体表现在两大亮点：首先，新拆迁条例提出先补偿后搬迁的原则，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，将补偿标准市场化，明确了公平补偿的原则；其次，新条例改了“行政强拆”为“依法搬迁”，明确了征收主体必须是政府。然而新的拆迁条例是否可以站在自己的岗位上发挥自身的职能，与《物权法》之间达到真正意义上的效力平衡，笔者仍然持保留意见。

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《物权法》之间的位阶冲突

首先，公共利益界定不清，使《物权法》陷入了立法不作为的尴尬境地。新的拆迁条例中关于公共利益的界定通过列举法并设以兜底条款，在我国现阶段“土地财政”仍未得到合理规范的前提下放宽公共利益的认定标准，很容易使地方政府有意扩大公共利益解释的范围，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法财产，[1]例如，地方政府屡屡以旧城改造为由进行大规模的拆迁，然而旧房不是危房，它的存在并没有妨碍不特定第三人的合法权益，如果要拆除旧房，需征得房屋所有权人同意并接受合理不产标准后方可进行，旧城改造不得作为公共利益的一项，其界定标准不得弹性过大。

其次，针对集体土地征收尤其是补偿性问题没有得到解决。现行的土地管理法规定所有建设项目必须使用国有土地，农民集体所有土地一旦被征收即变为国有土地，完全可适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。但实践中农村集体土地标准远低于城市国有土地，加剧了农村被拆迁方与拆迁方的矛盾，农民的私有财产得不到平等公平的对待，加之农民法律意识不强，变相导致围绕集体土地发生的暴力拆迁事件此起彼伏。《物权法》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》之间的位阶冲突在农村表现的更为明显。[2]因此，现在集体土地如何参照国有土地执行，具体如何操作，如何保障《物权法》作为上位法的优先效力成为了眼下最为棘手的问题，这些都需要落到实处。

二、《国有土地征收与补偿条例》与《物权法》之间的效力平衡

首先，将《物权法》的相关精神和立法原则融入到新拆迁条例中，私有财产权是一种复合型的权利，在私人与国家之间，私人与私人之间建构起了双重的社会关系，由此，具备了对抗公权力与私权利的双重性质。[3]要从宏观的角度去树立物权至上的精神，从更高的层面去约束拆迁人员的任意行为，使得立法者，执法者和司法者在公共权力的正当行使与公民私有财产权力的保护之间找到平衡。

其次，明确公共利益的范畴，限定征收权的行使范围，避免实践中与《物权法》相互冲突与摩擦。界定公共利益的过程中坚持合法合理、公共受益、公平补偿、公开参与、权力制约、权责统一的六大基本原则和标准，做到房屋征收决策和执行全过程的公开透明，保障相对人的知情权，申辩权，监督权，参与决策权等的有效行使，公共权力行使不当必须承担相应的责任完善责任机制，避免公民的私权在政府积极追求公权的情况下受到特别的乃至普遍的牺牲。

同时，《物权法》统一了房屋征收的对象，就土地而言，征收的对象可以是国有的土地也可以是集体的土地。为了切实保护好公民的私有财产权，必须以物权法为依据，打破目前城市房屋拆迁的二元管理体制，统一立法，将国有土地和集体土地上的房屋拆迁都纳入到未来立法中。只有这样，才能改变因城市发展而拆迁与城市国有土地相邻的“城中村”房屋无法可依的尴尬局面，才能减少和杜绝发生在集体土地上的房屋暴力拆迁事件的发生，使失地的农民获得与城市房屋被拆迁人一样的房屋拆迁补偿，真正体现《物权法》中平等公平原则。

最后，新拆迁条例符合《物权法》的情况下，下位法的适用优先上位法。所谓的适用优先是下位法符合上位法的情况下，下位法的“适用先于”上位法，其根据是梅尔克―凯尔森位阶理论的第二要义：下位法是上位法的具体化和个别化，这与我国立法法中“变通法优于被变通法”的规则如出一辙，但实际上还是上位法优于下位法规则发生作用的结果，因为它们的前提必须是下位法符合上位法的情况。因此我们不得不在《物权法》与新拆迁条例的制度设计上给予必要的关注，从法律、法规的角度去审视房屋征收这一问题，只有这样经过完善的征收管理机制，融入物权法的精神，由上位法的原则或规定来指导下位法的具体运行，将会使其朝着更好的方向运作，也进一步保护了公民的合法权益不受侵犯，才能真正维护法律的公正、保护物权人的合法权益。[4]

法律的制定需要长期的准备和酝酿，尤其是使用房屋征收领域的涉及到公权与私权强烈冲突的行政活动法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收领域的过程中，如果仅仅只将希望寄托于行政法规本身，直接导致的结果可能是出现依法律规定还是依条例规定无法抉择的尴尬境地，从而使《城市房屋征收与补偿条例》超越《物权法》这样的现行法律，因此我们的立法思路必须以《物权法》为支撑，维护好法的效力格局，在上位法与下位法之间寻求到一个平衡点，为行政国家背景下征收领域中的权力配置提供具有高度正统性的保障。

[1]黄东斌.城市房屋征收中公共权力的配置与控制――以权力为视角评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].中国房地产,2011（3）：20-23.

[2]杨世建.公民参与是解决城市房屋征收补偿问题的关键[J].山东科技大学学报,2010（4）：54-56.

第3篇：征收偿条例范文

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

第4篇：征收偿条例范文

一、社会稳定风险评估包含的内容

《征收条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估应包括哪些内容?笔者认为，应包括如下内容：1.征收项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是征收房屋的各项建设活动，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；2.征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的保障条件是否具备，征收法规政策的宣传公示是否到位等；3.征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；4.可能引发不稳定因素的其他方面；5.征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施等。

二、对被征收房屋存在租赁关系的补偿安置问题

《征收条例》未对被征收房屋存在租赁关系的补偿问题作出明确具体的规定，其立法本意是要求承租当事人双方通过民事协商、调解、诉讼等方式解决租赁纠纷，政府不介入其中。但在具体征收补偿过程中，租赁双方未能解除租赁关系的情况时常存在，这在一定程度上增加了征收补偿工作的难度，需要谨慎对待。

1.补偿方式的选择

《征收条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。对征收补偿时不能与承租人解除租赁关系的被征收人是否既可以适用货币补偿，又可适用房屋产权调换呢?笔者认为，此种情况对被征收人只能适用房屋产权调换。其原因是被征收人与房屋承租人仍可就产权调换房屋建立新的租赁关系，避免房屋承租人没有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同时可规避房屋征收人介入房屋租赁纠纷。

2.停产停业损失补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人给予因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收房屋存在租赁关系，实际由承租人经营，那么，真正意义上的停产停业损失由承租人承担，因此，停产停业损失理所当然应补偿给房屋承租人，对被征收人只存在租金损失的问题。房屋租赁当事人可就停产停业损失费协商房屋租金补偿问题，或者依照房屋租赁协议或合同处理相关补偿问题。

3.房屋征收奖励

《征收条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予奖励。对存在租赁关系的被征收房屋，房屋征收奖励是给予被征收人还是房屋承租人?笔者认为，房屋征收奖励应给予被征收人。因为征收奖励的目的是促使被征收人及早搬迁，征收人可根据征收项目的实际情况制定合理的奖励办法，而最终向征收人腾空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人为获得最高额度的征收奖励，可催促房屋承租人尽快腾空房屋，如果因房屋承租人迟迟未腾空房屋而导致征收奖励损失，被征收人可通过司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政复议、诉讼前是否存在先予执行的问题

按照《征收条例》第28条规定，市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的条件，一是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，二是被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁。按照《行政复议法》第9条的规定，被征收人申请行政复议的期限一般为补偿决定送达之日起六十日，按照《行政诉讼法》第39条的规定，被征收人提起行政诉讼的期限一般为补偿决定送达之日起三个月，而补偿决定规定的搬迁期限一般为补偿决定送达之日起十五日内。因此，在补偿决定送达之日起三个月内，亦即被征收人提起行政诉讼前，市、县级人民政府是不能申请司法强拆的。这极可能造成重大公共工程延期或影响绝大部分被拆迁人按时返迁等。在补偿决定送达三个月后，无论被征收人是否提起行政诉讼，市、县级人民政府均可依法申请人民法院强制执行。在诉讼期间，人民法院对征收人已依照有关规定对被征收人作了货币补偿或者提供了安置用房、周转用房且对被征收房屋进行了证据保全的，可依法先予执行。

四、商业拆迁问题

《征收条例》只规定了为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要对房屋进行征收，而对商业拆迁未作规定。而实际上进行房地产开发等商业拆迁在一定时期内依然存在，这必然涉及到拆迁管理和对被拆迁人的补偿安置问题。

1.拆迁管理问题

由于商业拆迁行为是纯粹的民事行为，拆迁法律关系是民事法律关系，拆迁当事人双方是平等的民事主体，因此，房屋征收人是不能对之进行管理的，各级房产管理部门只能对之进行指导。但尽管如此，笔者认为，拆迁人要从事拆迁行为，应当具备建设项目批准文件、建设用地批准文件、国有土地使用权批准文件，同时，为保障被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，被拆迁房屋所在地的县级人民政府可以指定有关部门对拆迁补偿安置资金进行监管。

2.拆迁补偿标准问题

对商业拆迁的补偿标准，笔者认为可参照房屋征收补偿的标准，拆迁人对被拆迁人的补偿至少不低于房屋拆迁之日同时期、同结构、同区域、同用途的二手房市场价格。如果拆迁当事人双方协商一致的，依照约定。

3.对违规拆迁的处理问题

第5篇：征收偿条例范文

关键词 征收 拆迁 利益冲突

中图分类号：D922 文献标识码：A

一、关于征收与拆迁的语意

（一） 关于“征收”。

《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

可见，“征收”一词是以宪法和人大立法明确规定为依据的，且专门针对将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的事项，是一种改变物权归属的公权力行为。

（二） 关于“拆迁”。

《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》都确认：对私人财产只能“征收或征用”。然而，现有法律层级较高的法律档有5件行政法规、9件司法解释仍是以“拆迁”为基础建立。在这些法律档中，“拆迁”一词无一例外地与“房屋”联系在一起，而并未对房屋建在集体土地上还是国有土地上加以区分。其中，将“拆迁”一词赋予强大公权力色彩的法律档莫过于2001年的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）。

且“拆迁”一词，直白地讲述了当集体土地被国有化以及单位和个人的房屋被国有化之后的命运，但“拆迁”却并不是一个法律词汇，它不能准确地彰显法律意义。

（三） 现状。

2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称：《征收与补偿条例》）颁布施行。我认为《征收与补偿条例》可以看做是对“拆迁”一词的正式放弃。《征收与补偿条例》在标题中使用的正是“征收”一词，而非2001年《拆迁条例》当中的“拆迁”。我认为非常合理，因为“拆迁”本质上源于政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收，其法律效力亦附属于征收而存在。具体而言，拆迁的主体、程序、补偿、产权变更等诸多重要问题均由征收制度决定。

二、我国现行征收制度的关键性理论问题

（一）征收的性质及其应当遵循的基本原则。

目前我国的征收实质上是一种行政征收。行政征收，是指行政主体凭借国家行政权力，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制、无偿地征集一定数额的金钱或实物的行政行为，具有强制性，无偿性，法定性。征收行为或房屋的拆迁行为构成行政征收法律关系。

正因为征收的行政行为属性，我认为至少应遵循行政行为的基本原则，也即：依法行政原则、合理性原则、程序正当原则、便民高效原则、诚实守信原则。即：征收应该遵循法定的职权和程序、充分考虑具体情况之后以最大限度地减少损害为原则进行。

（二） 征收强烈的利益对抗性。

对于适应了定居生活的人类而言，几乎没有什么比能够维持自己稳定的生活数据即财产更为重要了。而征收制度要剥夺的恰恰正是这项权利，因而就表现为公权力与个人之间强烈的利益冲突。而当前个人力量弱小到无法抵抗公权力，于是，为了捍卫在个人眼中几乎是生存基础的土地和房屋，才出现了个人以血肉之躯愤然抵抗的事件。因而合理地处理个人利益与公共利益应该永远是征收制度不衰的主题。

三、结合《征收与补偿条例》对征收当中双方利益的冲突解决的分析

（一） 征收的前提――公共利益应尽可能的明确。

《征收与补偿条例》第八条采用列举式对“公共利益”进行了界定，共七项，但其中第五项“为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要”引发了不小的争议。且不论旧危房改造中难免会有开发商的涉足，单就“旧危房改造在多大程度上能归属于公共利益”就是一个颇难论证的问题。

公共利益不仅需要列举式的罗列，它还需要一种有明确标准的描述性定义，以便于当新的社会现实出现或者疑难案例出现时有一个可供界定的标准。而且在这个问题上，针对我国的现实，首要的是将商业利益排除在外。

（二） 补偿标准――从替换和补偿金说起。

就目前情况而言，对房屋的征收主要有两种补偿方式：货币补偿和房屋置换。

对于房屋置换而言，主要是解决房屋在置换前后的面积、便利程度等方面的问题。对于房屋置换导致的住房条件下降予以相应的补偿即可，另外是过渡期间费用的偿付问题。而对于货币补偿的标准，向来是争论不休的问题。

《征收与补偿条例》对货币补偿的标准是“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”，然而众多的专家却仍然担心这样的标准不足够防止类似钉子户事件的发生。因为，拿到货币补偿并不是最终目的，最终被拆迁的居民还是需要解决住房问题。如果因为住户住房破旧而导致评估数额过低，就仍然无法使失去住房的居民在现在的条件下获得一套住房，而生活质量不受太大的影响。因而，当前房屋的估价是否应该成为货币赔偿的决定性标准值得商榷。

（三） 强制拆迁的适用应严格限制其措施。

强制拆迁首先并不是一个贬义词，只是强制拆迁的手段有可能成为被诟病的对象。因为任何行政行为必然会以其背后强大的国家机器能做后盾，在必要的时候以其强制力保证行政行为的实施。然而在强制力显现的时候，如何同时体现对行政相对人的人权的保障和尊重。

《征收与补偿条例》中先补偿后强拆的规定是个很大的进步。同时其二十七条规定：“房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。”仍然是比较具体的规定，一个抽象的原则仍未建立。

（作者单位：湖北省恩施市人民检察院）

参考文献：

第6篇：征收偿条例范文

［关键词］拆迁评估；问题；应对措施

［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0113-01

1 新条例中有关评估拆迁存在的变化

(1)“拆迁”退役“征收”上岗,突出保障被征收者权益。《条例》中,一个显著的变化,旧有条例中令人敏感的“拆迁”被“征收”取而代之。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。1991年,国务院上述条例,2001年对其作出修改。2007年12月,国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中,“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中,其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。笔者认为,透过这一字面改动,可以看到新条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理；而且,在新条例的修改过程中,规范公权和保障私权的法治理念在不断强化,使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。

(2)公共利益确定六个方面,明确征收范围。《条例》规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

(3)征收房屋补偿不低于市价,提现公平、公正原则。《条例》规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

(4)房价评估机构由被征收人选定。

意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等,建议不能由市、县级政府规定选定办法。认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定,建议由上级政府制定。《条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2 目前拆迁评估中主要存在的问题

(1)确定房屋基准价格存在的问题。房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,在由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

(2)城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征。每个城市都有为数有限的几家评估机构依靠和政府管理部门的亲缘关系(历史上曾从属于政府管理部门)或其他手段垄断拆迁评估市场的大部分业务,其利用垄断优势在降低服务质量的同时还能赚取超额利润,破坏了拆迁估价市场的交易规则,降低了拆迁估价市场的效率。

(3)拆迁估价机构受利益驱动恶性竞争,忽视估价专业技术和服务的内在价值。由于城市房屋拆迁估价业务利润丰富,大多数拆迁估价机构为利益相互恶性竞争。此外,房地产估价作为专业性、技术性、政策性极强的工作,在评估过程中要严格按照相关评估法规进行操作,但在实践中,有些拆迁评估为了加快评估进度,减少评估工作量,忽视拆迁估价技术和服务质量,只重视政策解释技巧,追求能对估价结果自圆其说成为一种普遍现象。

3 新条例中有关拆迁评估的亮点

亮点一：征收前进行维稳评估。条例规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,并且房屋价值由评估机构来评估确定。这和原拆迁条例有很大不同。过去实行的补偿办法多是暗箱操作,每家被补偿多少并没有张榜公布,也没有公示。现在按照市场价格为底线,应该比过去要明确了。另外,价值由评估机构作出,而不是由开发商作出,比过去要更公平。如果不服评估结果,可以申诉要求复议,如果再不服,可以再申请鉴定机构进行鉴定,觉得不符合公平标准还可以请另一家来鉴定。还有一点非常重要,评估机构不是由政府作出的,是由双方协商确定的评估机构。

亮点二：加重评估机构责任。条例规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；条例二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任,比如记入信用档案等,这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。

4 解决新条例中有关拆迁评估的问题的建议

(1)完善有关配套文件,确定科学的估价方法。

一般情况下,对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估,首选市场比较法,结合成本法与收益法,按照其性质与用途分类后,进行市场化评估。对于采用“基准价格+修正”方法的地区,应从三方面加以完善,一是房屋拆迁补偿基准价格的制定,要依据当地的房地产市场实际情况,真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明,建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订,房价变化较快的地区可半年修订一次,一般地区应每年修订一次。

(2)协调好政府与拆迁人、拆迁评估机构之间的关系。

政府应在宏观层面加紧构建城市拆迁的制度化和法制化运行环境。一方面,坚持市场化、社会化的改革方向,促使企事业单位和社会中介组织参与到城市房屋拆迁管理工作中,改革政府大包大揽的模式；另一方面,健全和完善相关的法律规范,增加拆迁工作中的法律含量,有效协调公权和私权之间的利益关系。运用法律手段维护被拆迁人的合法利益,规范房产开发商和动拆迁公司的行为,建立正常的动拆迁秩序。

第7篇：征收偿条例范文

Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.

关键词： 房屋征收；评估；补偿；公平

Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness

中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0252-02

0引言

房屋征收是公权力强制取得私权利，发达国家和地区公权力的行使，一般遵循三个要点：一是前提正当，即必须是公共利益的需要；二是程序合法，即必须依照法律规定的程序和权限；三是补偿合理，即不让被征收人的利益受到损失[1]。因此，合理补偿是房屋征收程序正常启动后最为关键的问题。过去20多年间，城市房屋拆迁作为取得国有土地的重要途径，为我国快速工业化、城镇化提供了充足的城市建设发展用地。但由于拆迁补偿中存在的公平性问题，也积累了大量的社会矛盾。以评估值为依据确定房屋征收补偿费是国际惯例，但过去我国的拆迁评估与补偿实践中，存在着一些未明确或者被公众误解的问题，影响了拆迁补偿的公平、公正。

1过去房屋拆迁补偿中存在的影响公平性的问题

1.1 补偿内容不完整目前发达国家和地区的房屋征收补偿一般采用公平补偿的原则，即确保征收造成的各相关人的各项损害都得到相应的补偿，同时也防止被征收人因征收补偿而有不当得利[2]。国外征收补偿与征收损失往往形成“一一对应”的关系，征收补偿具有“有损失，就有补偿，谁损失，就补偿谁”的特点。因各国国情不同，房屋征收需要补偿的内容各个国家并不完全相同，但综合美国、英国、日本不动产征收的规定来看，补偿的范围一般包括五个部分：一是对土地及建筑物、附着物的补偿，二是对残留土地及邻接地损失的补偿，三是对干扰及搬迁的补偿，四是对失业者的补偿，五是对间接利益损失的补偿[3]。过去我国与拆迁相关的各项法律法规中没有对补偿内容做出清晰规定，实践中主要依靠拆迁当事人谈判确定补偿费用，补偿内容主要体现的是第一及第三部分，其他部分的损失未直接体现。造成一些被拆迁人估量或者真实发生的损失在法律法规规定的补偿中得不到合理体现，被拆迁人的心理预期得不到满足，或者拆掉旧房后无法在原地购买类似住房的情形大量存在，从而引发了很多社会矛盾。

1.2 混淆了补偿与社会保障被拆迁房屋往往位于一个城市的中心地段，特别是旧城改造项目中的房屋，大部分面积很小、较为破旧、基础设施不齐备，被拆迁人多为低收入人群。如果按照房屋价值进行补偿，由于相同地段已经没有类似房屋，被拆迁人很难用补偿款购买到相同位置的新房，只能搬离市区。由于过去几年我国大部分城市房价上涨较快，有的被拆迁人甚至无法在郊区购买到新房。拆迁部门为了解决这个问题，往往通过与这部分人谈判，多给与一些补偿来解决，但补偿金额多由谈判的结果决定，补偿款不公开透明，各个被拆迁人之间不能横向可比，造成较多的纠纷。实际上，对于低收入人群的住房问题应当通过给予社会保障，公开、透明的进行解决，而不是采取谈判，增加补偿费的办法。否则不利于拆迁补偿的公平、公正，不利于社会保障的公开透明，为建设和谐社会留下隐患。

1.3 混淆了评估值与补偿费《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿的金额以房地产市场价格评估确定，但没有明确补偿的内容及与评估值之间的关系。导致在实践中，混淆评估值与补偿费的情况普遍存在。拆迁部门为了减少责任，要求评估机构将全部费用包括各类补贴和奖励都体现在评估值中，按照评估值给被征收人货币补偿；一些地方为了顺利搬迁，规定按照新建商品房价格评估被征收房屋价格。这些做法使评估本身失去规则，导致评估价扭曲，而且造成许多错误认识，扰乱了房地产市场价格体系（如破旧房的征收补偿评估价，大大高于同类房的二手房市场价），以及一些不应得到这种补偿的被征收人也获得了这种补偿，引起新的不公平。

1.4 评估机构中立性差评估机构的评估结果是确定被征收房屋价值补偿的依据，特别是过去的房屋拆迁中，补偿内容的绝大部分都是依据评估机构的评估结果。因此，评估机构的中立性是保障房屋征收补偿公平公正的首要条件。《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”实践中由于被拆迁人难以组织，还有很多地方采取由拆迁部门组织招投标的方式选定评估机构。这些选定方式，被拆迁人参与程度低，有的方式甚至无法参与，拆迁部门掌握决定权。再加上征收评估费用也由房屋征收部门支付，实际操作中很容易造成房屋征收部门干预评估的情况发生，损害被征收人的利益。

2《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后的评估与补偿

第8篇：征收偿条例范文

拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋进行立项评审，给予所有权人安置和迁移损失补偿。

对拆迁补偿的方式以及补偿办法等做了相关规定。

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

（来源：文章屋网 ）

第9篇：征收偿条例范文

一、土地征用

土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。

1.土地征用的程序

用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。

2.征地批准权限

对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。

二、征用补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。

1.公平补偿的导入与意义

我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。

2.公平补偿的路径设想

(1)逐步扩大农地征收的补偿范围

与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。

(2)合理拓展农地征收的补偿方式

征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。

(3)完善征地补偿的程序与救济途径

完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。

3.完善途径

(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准

在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。

(2)设村民代表会议

设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。

(3)严格界定“公共利益”

在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允许集体土地进入一级市场

农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。

(5)探索新的补偿方式

政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。