房产开发市场调查精选(九篇)
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第1篇：房产开发市场调查范文
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的,只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰,使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多,所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查,考虑各种因素,最终进行归纳统筹,得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些,首先作为投资者来讲,要对经济市场比较了解,对于市场的走向要有比较深刻的意识,最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识,要能统筹全局,掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险,大体上有这几种途径:一,风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目,而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略,可以将房产投资风险降到最低。二,损失控制。它主要是指通过一些方式方法,而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法,减少风险投资。三,风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上,比如保险公司就是一个很好的平台。
第2篇：房产开发市场调查范文
2006年，盛世六合分别和杭州锦江科技、宁波广博文具合作，和这两家企业合作协议中的关键项目就是全国性招商策划。尤其是前者，从2006年4月8日开始的全国性招商极其成功，三个月内，直接招商回款超过2000万，初步组建了一个全国性的销售网络，并且为企业的下一步发展奠定了坚实的基础，这个案例已经成为中国生物识别行业的市场标杆。
“打造产品力”、“立足经销商价值链”和“忘掉传播，样板市场先行”等都是盛世六合在中国当前情况下的招商经验。后招商时代如何招商？关键的策略是什么？我想结合国内一部分策划公司同行和盛世六合自己的经验，从招商的作用和优势、后招商时代的成因、招商的项目的核心要素、样板市场的打造、立足渠道的价值链进行系统策划、成立职业化的招商推进部门、系统完善的招商传播和推广等七个方面来阐述。
招商的作用和优势
营销通路运作直接关系到产品的成与败。企业太需要良好的营销网络，做营销策划和市场咨询的一个核心就是帮助客户做渠道，招商是企业营销过程中的渠道战略的关键环节，是企业将产品推向市场的必由之路。
按照传统经营模式，企业如果要到一个新的地区开拓市场和业务，由于对新地区的市场不熟悉，必然要消耗大量的人力、物力、财力，这些都对企业构成了非常大的挑战，而招商可以实现资金、资源的最优整合，对企业具有战略意义和深远影响。招商的优势可以归纳为以下几方面：
一、可以快速组建全国性的市场网络。充分利用经销商现有的本地市场网络和天时、地利、人和等无形资产，达到他为已用、事半功倍的效果。中国市场地级以上城市320个（含直辖市与省会会城市），县及县级市2126个，想利用自己的力量，短时间内在全国范围内开发市场是有难度且极具风险的。
二、可以快速将产品送抵终端。让市场网络扁平化，在最快的时间内让产品和终端消费者见面，同时把过去被层层剥皮的中间利润集中让给经销商和消费者。通过优势商的募集和企业的优势互补，可以极大的提高企业市场拓展的速度。
三、可以节省人力、物力、财力以及时间和精力。通过充分的让利和放权，鼓励经销商在企业统一战略框架下自主投入，用足、用活经销商在当地的优势资源，让其无形资产有效地转化为有形资产，承担部分风险，同时企业本身也可以规避一定的风险。
四、可以快速回笼资金。合作协议签定后立即交款发货，通常不存在三角债务等传统市场营销中存在的弊端，尤其是比较好的项目可以采取首批定量提货，可迅速招募大量资金。即使在目前的招商背景下，我们在直接协助一家建材企业的常规产品招商过程中，仅上海和江浙三地区域的招商，直接回款就超过了400万。这对于很多中小企业的资金周转来说是十分关键的。
正因为招商有如此多的优势，很多产品研发能力较强，但经济实力与市场拓展能力欠佳的中小型企业，都急切希望通过招商的方式快速回笼资金，继而扩大生产，以使其经营形成良性循环。
2005年，中国步入后招商时代
招商正像中国的批发市场，是中国特殊国情下的产物，招商在中国最初发源于保健品、药品的营销，而后迅速延伸到食品、酒水、地产、工业品等诸多领域，成为中国最具特色的渠道资源整合手段，招商最大的价值在于快速的建设、优化、提升渠道网络并启动区域乃至全国市场。
招商作为新的事物出现后，确实在最初的时候获得了市场极大的追捧，例如婷美内衣、雅客V9糖果、V26减肥沙琪这些通过一场招商会就募集数千万甚至几个亿的资金。成功榜样的力量是无穷的，这些案例进行广泛的传播后，全国上下数以万计的企业迅速模仿，很多广告公司都把招商作为一个可以快速盈利的工具，也不管招商企业好坏，先让企业招了再说。
由于招商快速募集资金的特点，一些经销商就把其作为一种圈钱的手段，把货甩给经销商后不管不问；而很多企业招商急于求成，从不考核经销商的实力，谁先打款到公司账户谁就是经销商。在这样的经营理念指导下，产品是否能真正满足消费者的需要已不重要，是否能够动销也不重要，只要有漂亮的项目包装，能够吸引经销商进货就可以了，所谓的市场支持只是一些无法兑现的承诺。
随着招商市场的膨胀，人们对招商新鲜感的降低，传统招商形式遇到巨大的挑战。特别是招商企业主的心态越来越浮躁，急功近利，随便搞一个产品，没有资金、没有队伍、没有经验、没有思路，甚至于没有像样的经营场所，就声声要招商，期望一夜之间全国市场一片红；企业主的商业信誉、诚信度每况愈下，愈来愈差，圈钱和骗钱甚至于成为相当一部分招商企业的主要动机和公开阴谋。
2005年，中国招商已经进入后招商时代，各个招商的企业招商投入越来越大，效率越来越低。招商成本越来越高，达到企业无法承受的地步。
招商的项目本身永远是招商最核心的要素
在很多策划公司的宣传中，做什么项目并不重要，关键是只要请了这些策划公司，再传统和产品都可以成功，似乎策划和技巧可以决定一切。各种各样的概念、技巧层出不穷，“招商之队”、“中国功夫”、 “新闻1＋1”“5＋1”招商模式、“三叠十八浪”、“降龙十八掌”等很多不可思议的概念和名词统统成了接业务的招数。
产品最终只有能够被消费者接受，经销商才会有利益，招商的最初意义是企业构建营销通路的一种方式，利用经销商的资金、渠道、地缘关系，快速地铺货并回笼资金。企业不能把招商作为圈钱的工具，但目前中国的招商很大程度上已经变味，变成了一个过度传播和过度概念包装的行为。
任何人都知道，企图以策划点子和广告传播的方式来获取渠道的做法是难以持久的，但短期的利益诱惑又使中国企业欲罢不能，这种做法的大行其道带来更为严重的后果远不仅仅是经济上的更是商业伦理上的堕落。这种做法的得势，严重的损害了整个社会对于中国招商市场的信心。
产品永远是最核心的要素，招商只是加快产品上市的手段，企业的健康发展要依靠的是好的产品和经销政策。有些企业随便搞一个产品，没有资金、没有队伍、没有经验、没有思路，甚至于没有像样的经营场所就开始招商，这种做法使得企业完全变成了“江湖设局的托儿”，而且也是能怎么吹就怎么吹，方法、技巧论满天飞，这和做托有什么区别啊？而真正的核心的项目本身情况早已被降到无足轻重的位置，招商是营销形式而不是营销目的，目前这种本末倒置的做法，企业又如何会成功？盛世六合认为，中国企业高达95%招商失败很大程度上与这种做法相关。但很多所谓的行家并没有认识到这个问题，在招商失败后居然还认为问题的关键是出在招商的环节中具体的广告、促销等环节中。这种本末倒置的做法严重地危害了整个招商市场的良性发展。
先忘掉传播，从打造样板市场开始
2003年一家外贸出口规模达到5亿的浙江企业找到盛世六合营销策划公司，这一企业资金实力雄厚，产品在国内具有非常明显的优势，希望我们能为其进行全国性的招商策划。我们当时和这个企业说，国内市场的招商必须先成功的运做两个成功的样板市场，在打造样板市场的过程中来建立一个职业化的内销团队。在我们的协助下，该企业选择上海作为直营样板市场，选择杭州作为商样板市场。在2003年两个样板市场获得成功后，2004年全国市场的招商几乎没有费什么大的力气。
2005年9月，我们在介入金指码指纹锁全国市场策划后，先期集合公司的主要市场力量开始杭州直营市场的拓展，历经半年，直接获得杭州坤和亲亲家园、杭州东方金座等近十个大型房产开发小区的合同，直接工程合同超过2000万左右。在杭州，象亲亲家园等一个工程的指纹锁销量就是3000把，这样的实际应用工程，给经销商们带来的绝对是一个极大的震撼。在极其成功的样板市场号召下，企业没有开始招商前，就已经吸引了南京、上海、苏州甚至远在福建宁德等地的商，他们纷纷来电来函要求区域市场。而后从2006年4月开始国内市场招商，很多非常有实力的商（相当部分原来是一些国际电梯品牌的商）都前来抢夺权。从很多的案例经验来说，我们经常和企业交流，认为样板市场是极端关键的环节，只有经历了成功的样板市场的打造，暴露了企业方方面面存在的问题，才有可能在后期的市场运作成功。
很多招商企业不做样板市场，认为样板市场是做给经销商看的，只是一个招牌，这完全是一个误区。样板是其次，更重要的是公司自己亲自运作既锻炼市场一线的帮控队伍、培养人才，在打造样板市场的过程中可以把市场操作中存在的问题暴露出来，坦率的说，谁能保证没有实施过的策划案就一定能成功？
立足渠道的价值链进行系统策划
企业成功打造样板市场是一个前提，如何能进一步成功招商的关键是立足渠道的价值链进行系统策划。简单的说就是帮助潜在的经销商做项目的投资赢利分析和项目实施的执行计划。
为了企业的获得稳健、迅速的发展，最应该关注的是渠道价值链的问题，招商成果只是企业内部某些因素外化的结果。招商企业如果无法理顺这中间的内在关系，单纯的追求招商成果的做法是不可能有真正效果的。
对于经销商的整个经销价值链分为︰上市辅助渠道设计渠道推广操作执行市场扶持投入产出持续经销七个步骤。
上市辅助︰做好市场调查、市场论证、SWOT分析、卖点提升、品牌定位、渠道设计、市场策略等事宜。
渠道设计︰根据产品和项目的特征，结合现有营销环境（相关行业政策、竞争状况、消费者购买行为等），把握未来营销发展趋势，设计的渠道模式，要保证消费者能在理想的卖场买到产品（服务），力求方便、快捷、准确、适应性等原则。其间通过市场策略（市场战略、战略定位），解决“如何进入市场”的问题。
渠道推广：解决网路构建和渠道拓建两大主题。透过金字塔式的招商体制进行网路构建，通过扁平化的渠道模块进行终端渠道拓建与规划，其间做好样板市场的培育与扩建，运用“1+1”（新闻+广告）传播模式进行营销活动传播突围。
操作执行：根据产品（服务）及市场实际，策划具有实操性、前瞻性的操作方案，全面协助经销商市场推广，其间，做到方案简单易行，能短、平、快地启动市场并能热销。
市场扶持︰为保障操作方案的全面实施，除了协助经销商财力、物力等支持外，还定期和不定期辅以常规的人力、咨询扶持，以及制定市场保护措施，确保经销商利益，真正实现捆绑经营，做到授人以“渔”。
投入产出︰采取积极的利润分配策略，制定合理的利润分配体制，做好投入产出绩效评估体系，确保各流通环节都能获利。
持续经销︰实行“渠道增值，持续经销”，保障经销商持续盈利。通过对经销商现有经销区域进行深度分销，推出推广品牌衍生产品。增加经销产品（服务）。拓宽合作领域等途径实现增值合作。
进入后招商时代的中国招商企业结合产品特点立足渠道价值链的打造，招商还是大有可为。
成立职业化的招商推进部门
在招商竞争日益激烈的今天，招商项目的同质化严重，例如文具产业仅宁波的生产企业就达到2700家，想要通过传统招商争取到优质商的难度可想而知。市场的核心力量取决于渠道，目前一些批发市场大的商通常已经可以做到数千万的销量，这些优势的商有很强的网络和推广能力，几乎每周都有几个国内大的厂家拿着产品寻求。这些商不用去找产品，只要在办公室挑产品就可以了。这些实力强，规模大的经销商商一定要靠厂家主动走出去，到当地市场上去找。
盛世六合在金指码指纹锁的招商中，发现做指纹锁最好的商是各大名牌电梯商和安防产品商而不是传统的锁具和门业商。这些经销商着一些知名品牌，有很强的网络、人员和推广能力，但指纹锁作为一个全新的品类通常很难让商感兴趣，企业只有结合路演招商才有可能快速的完成国内市场网络的建设。
在中国市场地域广大，地级以上城市就有320个（含直辖市与省会会城市）。利用自己的力量，在全国范围内开发市场对绝大多数企业来说是无法完成的；其次，招商的实施是一个非常专业、系统的工作，需要专业精英团队；第三，进入后招商时代，依靠原来的报纸上广告一打，接接对话就可找到好的商的做法已经成为历史了，因此企业完全有必要成立招商部门。
在招商这个系统的工程中，人的因素是非常关键的，虽然说成功打造好了样板市场，也合理设计了渠道的价值链，但即使已经完成这些工作，也不能取代一个强有力的招商实施队伍。从未来的市场发展来看路演式招商可能会成为趋势，招商企业不是在自己的总部招商。而可能要彻底实现在总部遥控到当地面对面洽谈。
要加快市场的拓展，选择合适的区域经销商，招商企业必须建立精明强干的招商队伍，这个团队的组建是企业招商工作的重中之重。然而，除了专业招商的企业之外，一般的招商企业在团队建设方面是弱项。对于招商企业来说组建招商队伍过程中关键要做好以下三点：
成立专门的职能招商部门，从组织架构上予以重视和确立。作为核心职能部门，专职负责招商，其他职能部门配合。招商工作最终完成后，招商经理转为销售经理或市场经理。
人员到位。高素质的招商营销团队，直接关系到企业招商的效果，甚至直接影响到招商的成败，作为一个合格的招商人才，必须做到既懂营销战略、战术，又懂商务谈判、灵活应变的。
培训到位。招商最怕认识不统一，人人都有一套评价体系和谈判标准，对产品、市场和招商各抒己见、各行其事，造成内部信息混乱，招商效率低下。通过培训统一思想，统一全体成员的内在共识和言行标准，步调一致，共同推进。我们在很多实战中也发现，经过系统培训，团队的凝聚力和战斗力会得到快速的提升，招商人员快速融入企业招商的氛围中，并在更短的时间内推动招商的良性高效发展。
系统完善的招商传播和推广
招商不是靠吹出来的，目前非常浮夸的宣传不能说是策划，我们认为这只能说是中国市场特殊阶段的一个产物，招商不需要吹牛但非常需要策划。
在中国招商不能走两个极端，既不能把招商等同于策划和点子而无视产品这一最根本的因素，但也不能因此全盘否定策划的作用。
所以在招商过程中保持合适的态度、进行合适的传播也是非常重要的环节。招商企业必须通过前期的市场调查，把招商项目在市场中的环境状况，企业背景、产品的特质、消费者心理等招商构成的要素总结出来告诉经销商，要真诚地让“经销商”清晰地了解情况，这样才能获得长久的信任与合作。盛世六合汪英泽认为，对于经销商来说最关心的是下面的五点，（1）产品是否有前景，是否有产品力；（2）是否具有实际样板市场的操作，并具备一个一定实施能力的销售团队；（3）推广支持是否周密可行，支持力度是否够大，能否到位；（4）产品是否有足够的利润空间，是否有钱可赚；（5）企业是否有实力、有信誉，承诺能否兑现（包括营销支持、协销承诺及经销商风险控制承诺等）。招商企业在和经销商接触的过程中，就要围绕以上5点展开，做好经销商工作。
在广告传播方面，虽然招商企业广告投入产出比逐年降低，很多招商广告雷同，并有夸大宣传之嫌，但是作为招商企业的广告主，只有寻求有效的招商广告传播手段，从项目设计上进行突破创新，注重差异化广告传播，才能让自己的招商项目在招商广告这一层面，获得更多投资者的关注。盛世六合为金指码指纹锁的“2006脱颖而出计划”设计了一个蝴蝶图形作为招商的项目图形，非常具有视觉冲击力，极受好评。
最后在策略制定后的招商实施阶段，制作详尽、丰富、漂亮的招商宣传、市场运作资料，对招商活动的成功运作也至关重要。
广告宣传品：提供统一的VI表现，提出使用要求，提供市场操作过程必要的广告宣传品（当然包括产品运作的整个过程的宣传品、促销品等）或者是提供样品让经销商根据自己的实际情况去制作。
