房地产企业现金流分析精选(九篇)

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第1篇：房地产企业现金流分析范文

摘 要 近年，我国城市化进程的加快大大推动了我国房地产行业的发展，地产经济已成为我国最具活力的经济板块。随着地产经济的持续升温，房地产市场上的主体在逐渐增多，市场主体发展的竞争状态也在不断加剧，在这种极端的状况之下，房地产企业除了要通过外部的投资活动提高竞争力之外，还要从内部的资金管理上提高自身资金的稳定性，尤其是对现金流的管理。那么，现阶段我国大中型房地产企业现金流管理工作该如何开展呢？

关键词 现阶段 房地产企业 现金流管理

在当今经济形式下，房地产企业内部的现金流管理对于其投资活动的安全开展有着重要的意义，现金流管理主要是指“房地产企业在一定时期内现金流入和流出的数量，包括其经营活动、投资活动以及筹资活动所产生的现金流量。”房地产企业所开展的现金流管理工作就是指“房地产企业通过多渠道融资及适时销售回笼资金等手段，让企业保有正向现金流，从而保障企业的正常运作与发展” 。

一、房产企业现金流管理必要性分析

对于我国大中型房地产企业而言，进行现金流管理是存在着一定必要性的。首先，明了的现金流量能够清晰的反映出房地产企业的收益质量。房产企业的收益质量指的是“财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性”，也就是说，若企业的业绩能够被收益充分的表现出来，则证明收益质量较高，相反则证明收益质量较低。房地产行业最重要的一个特征就是收益周期比较长，投入成本与收益之间的对比存在着明显的滞后性，有时甚至会经历几年时间。而现金流量对利益质量的反映则具有实效性，这种实效性的存在就提高了利益质量。其次，通过现金流量能够分析出房产企业的财务弹性。财务弹性为“企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较。”如果企业当前所有的现金流量能够超过当前所需要支出的现金量，这就证明企业的现金流量比较充足，房产企业的财务弹性就会比较大，相反则证明企业的财务弹性较小，这样就能够给房地产企业投资发展提供方向上的指引。最后，现金流能够反映公司偿债能力。在破产房产企业中有很多都是因为自身的偿债能力不足，虽然表面上看存在着很多现金量，但是与其所承担的债务相比较来说还是存在很大差距。如果房地产企业的现金流相对比较稳定，那么，其现金的流转速度也会相应的较快，房地产企业的可持续发展能力会有很大程度的提高。所以说，对现金流进行管理，掌握企业当前的现金状况，考虑到自身偿债能力的情况下，房产企业就会慎重选择自己的投资方向以及资金投入量。

二、现阶段大中型房地产企业现金流管理有效方式

现阶段大中型房地产企业所面临的竞争压力比较大，尤其是经济压力相对较大，所以，在这种情况下，房地产企业尤其是现金需求量较大的房地产企业更需要一个稳定的经济发展环境，因此，需要采取有效的现金流管理方式。

1.管理方式要结合房产企业发展战略相一致

房产企业进行现金流管理的主要目的就在于要提高企业发展战略的可靠性，因此，现金流管理方式要与当前房地产企业发展战略相结合，房产企业的现金流量会随着其投资项目的变化而不断变化，这样房产企业的发展战略也应该做出适当的调整，避免在发展过程中盲目冒进，给企业现金链造成紧张状态。同时，大中型房产企业在进行现金流管理过程中要具有全面性，总公司和分公司的状况都应该有所了解，在此前提下才能够进行现金流的分配，避免分公司出现现金紧张而导致总公司的发展出现危机，也就是说完整全面的财务规划才能够更好的服务于大中型房产企业未来的发展。

2.强化现金流预算管理工作

预算工作是对现金的流向的一种预测工作，在大中型房地产企业的现金流管理工作中，也要建立预算管理制度，在该制度中要根据公司的实际状况编制出公司的年度现金流预算，并把这一年度预算分解为月度预算落实到各个活动单位，并实行预算结果问责制，也就是说，在实际工作中要以预算结果为活动执行的标准，如果在活动中所应用的先尽量超出了预算要仔细分析并找到其中存在的原因，根据原因解决问题。这种预算管理制度的建立就能够保证在大中型房地产企业在发展过程中所需要的现金流量有所保证，节省经济法发展中现金流的投入量，提高房产企业的偿债能力。

3.加强融资管理力度

房地产企业就是以资金为发展基础的，因此，在房地产开发中所需要的资金量是非常巨大的，所以，房地产企业的融资对其发展来说非常重要。在现金流管理工作中也应该包括房产企业的融资管理，在融资管理工作中企业要积极努力的拓宽自己的融资渠道，并提高自己的融资信誉，这样企业的现金流就有了稳定的来源，大中型房地产企业在发展过程中所需要的资金就会有所保障，除此之外房地产企业还可以通过“拼盘授信、其他项目资产抵押融资、资产重组融资、多种信托融资、施工方融资、垫资以及与其他公司合作开发等”各种融资方式进行全面有效的融资，大中型房地产企业还可以进行融资结构的改善，优化结构。

4.开展房产资金集中管理

大中型房地产企业的现金流最好要统一到集团公司名下进行统一管理，这样总公司会根据各个分公司的实际需求进行现金流的调度，以便协调公司的整体资金流向。如果条件允许的情况下，在总公司可以设立内部银行，对各个公司所使用的现金流进行统一结算与管理，也可以采取“异地项目公司在集团指定银行开户、实行资金余额及资金调度考核等”，这样对资金进行集中管理的方式能够提高资金的利用率，把分公司闲置的资金用来进行多方向投资，同时还可以用总公司的资金实力来化解分公司的资金风险。

结束语：由于我国房地产行业经受着来自国家政策和行业自身的压力，在发展过程中所表现出来的资金问题越来越明显，尤其是现金流管理上存在着一些问题已经影响了大中型房地产企业的正常发展，因此，本文对现阶段大中型房地产企业现金流管理有效方式进行了简要论述，还望对房产企业可持续发展的实现有所帮助。

参考文献：

[1]李军利.浅析现金流条件下房地产项目的管理.中国城市经济.2011（08）.

第2篇：房地产企业现金流分析范文

[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

主要参考文献

第3篇：房地产企业现金流分析范文

关键词：房地产；现金流；管理；意义；措施

一、现金流管理的内涵解读

在《企业会计准则一一现金流量表》中，现金流指企业现金和现金等价物的流入和流出。企业现金流量以企业作为核算主体，在一定会计期间内，按照收付实现制原则，基于一定经济活动而产生，它能够清楚的反映企业的偿债能力、支付能力与资金运营能力。

现金流管理，是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期和不同职能的现金流入流出的时间和数量所进行的一种全面的系统的管理活动。现金流量管理的几个要点：①以企业价值最大化为最终目标，在进行有关的现金流量管理方面的决策时，一定要遵守现金流量决策符合价值创造导向原则。②现金流量管理的手段有预测、决策、计划、控制等。③企业的现金流量管理涉及到生产经营管理活动的各个方面，不能仅仅将现金流量管理等同于筹资管理或者日常现金收支管理。④现金流量管理不仅要重视现金流的数量，还要考虑现金流量的时间分布以及现金流量的不确定性。

房地产企业现金流与一般企业现金流的区别：①资金筹集任务重。房地产开发企业开放经营的对象是房屋土地、大型工程等。巨额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集的任务业更加繁重。②现金流波动幅度大。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动，加之周期较长，因此房地产在某一年份可能投入了大额资金，而在下一年度又回收了大额资金，现金流波动较大。③保持现金流平衡难度大。从企业的角度，对各个项目的现金流量进行综合管理，保持企业整体的现金流量正常运作，使得房地产企业的现金流量管理难度大，现金流平衡难度大。④现金流周转时间长。一般来说，房地产开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往长达2～3年或更长。

二、现金流管理对房地产企业所具有的积极意义

1.现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量。收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性，如果收益能如实反映企业的业绩，则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩，则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性，由于开发周期较长，从客户购买开发产品、企业取得销售回款，到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间，甚至存在滞后三、四年的情况，这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果，滞后于实际情况，而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节，而现金流量被人粉饰的可能性很小，关注现金流量指标，可以剔出利润指标中的“水分”，正确地考察企业现金流量情况，才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况，真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。

2.现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性。财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较，企业现金流量超过现金支出的需要，有剩余现金时，企业的财务弹性就大，反之，如果出现现金支付量大于现金流入量的情形，企业的筹资能力、偿债能力就会变差，企业财务弹性就变小。

3.现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业，这些企业虽然利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿还到期债务，最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标，房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成，存货周转速度体现了，房地产开发企业资金循环速度的快慢，体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间，这个时间越短，现金流动越快，相应的资金成本越低，企业可持续发展能力越强，企业的现金流稳定，偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标，《新企业会计准则》要求，房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据，这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性，预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大，说明房地产开发产品的销量和开发量稳定，体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况，体现了房地产企业的强偿债能力。

三、如何强化房地产企业现金流管理

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体为：

1.现金流管理要与企业战略相吻合。现金流管理不应仅停留在公司运营层面，其内容仅为现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，现金流管理应被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合，同企业的发展战略有效地结合起来，同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

2.现金流管理要全程控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。全程控制中侧重以下几个具体的控制：

(1)现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。

(2)现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。

①房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。

②在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。

③采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

(3)现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。主要措施如下：

①推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。

②依靠施工单位垫资，工程进度达到50％以上才能拿到部分款项。

(4)融资管理。房地产企业应采取多渠道融资方式，以分散融资风险，降低融资成本，提高融资效率。

①银行系统贷款融资。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。故银行系统贷款融资仍是目前我国大多数房地产开发企业主要的融资途径。

②融资租赁、售后租回。由于该种融资方式额度较小，一般情况不易采用，但在市场低迷、贷款融资紧缺的情况下，该途径也是可以考虑的。

四、经验总结

1.现金流管理是企业的核心，他将涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

第4篇：房地产企业现金流分析范文

关键词：“营改增” 房地产行业 加权平均进项税率

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2012年1月1日，上海率先在交通运输业和部分现代服务业拉开了“营改增”试点改革的序幕。2013年8月1日，“营改增”已推广至全国。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入“营改增”范围。房地产业作为第三产业的重要组成部分，实施“营改增”后，对房地产企业的税负和现金流有何影响，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。

一、营业税与增值税

营业税一般以营业收入额全额作为计税依据，实行比例税率，是价内税。“营改增”之前房地产企业销售不动产，适用营业税销售不动产税目，税率为5%。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是价外税。增值税税制的核心是税款的抵扣制，在企业计算其缴纳的增值税时，以不含税的销售额乘以税率计算销项税额，允许抵扣其购入的应税货物、劳务或者应税服务取得的进项税额。“营改增”前，房地产企业计算缴纳营业税，计入“营业税金及附加”，会影响企业所得税的计算。“营改增”后，房地产企业缴纳增值税，计入“应交税费――应交增值税”。表面上看不会影响企业所得税的计算。但是以增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）为计税依据的城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加（以下简称城建税及教育费附加）仍计入“营业税金及附加”，“营改增”后会影响“三税”的金额，从而进一步影响企业所得税。

二、“营改增”对房地产企业税负和现金流的影响

（一）具体分析。

假设1：房地产企业的应税收入为S（含税收入），发生的除“营业税金及附加”以外的成本费用为C，城市建设维护税的税率为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%，企业所得税的税率为25%。销售房产占到房地产企业营业收入的绝大部分，企业整体的税负仅考虑营业税或者增值税和企业所得税，计算结果保留小数点后四位，不考虑其他影响因素。如表1所示。

假设2：同假设1，“营改增”后，该房地产企业被认定为小规模纳税人。根据现行增值税法规定，小规模纳税人按照应税收入缴纳增值税，不允许抵扣进项税额。如表2所示。

通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的税负率为28.6%-25%C/S，通过表2可知，在“营改增”后，房地产小规模纳税人企业的税负率为29.62%-25%C/S，“营改增”使房地产企业的税负率上升了1.02%。

通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C，通过表2可知，在“营改增”后，对于房地产小规模纳税人企业来说，其现金流量净值为69.81%S-75%C，“营改增”使房地产企业的现金流量净值下降了0.99%。

房地产行业的产业链条较长，生产环节较多，与很多行业有着密切联系，如交通运输业、金融保险业、建筑材料、建筑施工、工程设计等。而上游企业所涉及的行业适用不同的税率，如金融保险业适用6%的税率，建筑施工适用11%的税率，建筑材料适用17%的税率，上游企业可能还会取得小规模纳税人由税务机关代开的税率为3%的增值税专用发票。因此我们不能简单地认为房地产行业的进项税率为11%，这里需引入加权平均进项税率。计算公式为：加权平均进项税率=∑不同税率水平的进项税额/∑外购业务的含税金额。因此提出：

假设3：同假设1，进行“营改增”后，该房地产企业被认定为一般纳税人，假设房地产企业的加权平均进项税率为B，能够取得的增值税可抵扣金额占成本的比例为N。

通过表1可知，在“营改增”前，企业的税负率为28.6%-25%C/S，通过表3可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其税负率为34.61%-25%C/S-C×N×B/[（1+B）×S]×97%，令两者相等，得到N=6.20%×（1+B）/B×S/C。当N6.20%×（1+B）/B×S/C时，“营改增”后的税负率低于“营改增”前的税负率。

通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C，通过表3可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其现金流量净值为64.2%S-75%C+109%C×N×B/（1+B），令两者相等，得到N=6.06%×（1+B）/B×S/C。当N6.06%×（1+B）/B×S/C时，“营改增”后的现金流量大于“营改增”前的现金流量。

（二）结论分析。

“营改增”后，房地产企业如为小规模纳税人，其整体税负上升，但是上升的幅度较小；现金流量减少，但是减少的幅度不大。“营改增”对房地产小规模纳税人企业来说，影响不大。

“营改增”后，房地产企业如为一般纳税人，其税负率和现金流量的影响因素有：成本与收入的比（C/S）、加权平均进项税率（B）和可抵扣的成本占成本的比（N）。在C/S和B不变的情况下，N越大，企业的税负率越低，现金流量越多；在C/S和N不变的情况下，B越大，企业的税负率越低，现金流量越多；在N和B不变的情况下，C/S越大，企业的税负率越低，现金流量要视具体情况具体分析。

三、房地产企业相应的筹划建议

（一）合理选择纳税人身份。如果房地产企业的规模较小，其从上游取得增值税专用发票较为困难，可以选择成为增值税小规模纳税人。如果房地产企业的上游企业多为一般纳税人，或者虽然是小规模纳税人，但是可以取得由税务机关代开的增值税专用发票，则可以选择成为一般纳税人。

（二）加强增值税发票管理。“营改增”实施后，房地产企业要加强增值税发票的管理和使用。加强与上游企业的沟通协调，及时取得增值税抵扣票据，使得增值税的抵扣链条完整，税收环环相扣。在建筑业和金融保险业也进行“营改增”之后，房地产企业进行建筑施工可以取得相应的增值税专用发票，因此，房地产企业在选择施工企业时，应尽可能地选择建筑业一般纳税人，不仅可以确保工程质量，还可以为企业抵扣增值税进项税额创造条件。房地产企业在日常的生产经营过程中，要实施增值税发票专人保管和专人开具，在销售收入实现后，及时认证取得的增值税专用发票，提高企业内部的管理水平。

（三）合理选择收款方式。由于房地产企业开发时间较长，在销售时可以采取分期收款的方式，现行增值税对纳税义务发生时间的规定是：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。因此，房地产企业在签订销售合同时，可以约定采取分期收款的方式销售，而不是直接在合同中约定总的销售价款。这样，可以通过分期收款销售方式，在收到款项时再开具发票，而不是将要收取的款项一次性开具在一张发票上。这样可以获取递延纳税的时间价值，间接减轻了企业的实际税负。

（四）合理划分企业的经营业务。房地产企业的业务范围涉及较多行业，适用不同的税率，要分别核算销售额，现行增值税法对兼营的规定是：兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，如果不能分别核算销售额，从高适用税率。因此，房地产企业要合理划分其经营业务，分别核算适用不用税率的销售额，以降低企业整体的税负。S

参考文献：

第5篇：房地产企业现金流分析范文

关键词 房地产项目 现金流 一体化管理

激烈的竞争环境迫使不少中、小房地产企业在发展中越来越重视对现金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏统筹，给项目的持续开发带来资金困扰，经常临时到处筹资来弥补支付缺口，影响工程进度，甚者造成烂尾楼、公司破产。针对这一问题，房地产企业需要提高现金流的管理水平，以此促进开发项目的顺利完工和交付，避免出现账面盈利而实际现金流净流出的局面，使得企业难以持续发展。

一、决策阶段的现金流管理

房地产企业在决策阶段做好现金流的预测比较关键，包括项目开发各阶段的现金流出和现金流入。科学、合理的现金流预测对项目的投资决策起着至关重要的作用，特别是对现金流入的客观预测，预测不当可能导致决策不当，项目整体现金净流入才有投资的必要；科学、合理的现金流预测为企业提前做好阶段性筹资、有效开展增收节支等工作提供依据。在决策阶段，房地产的现金流管理主要需要解决以下三个方面的问题：

一是投资决策。主要是指项目是否具有开发的价值，企业的发展情况是否能够提供项目所需要的开发资金。而投资决策就是通过投资运营、成控、销售及财务等部门通力合作，综合各项因素，计算出项目的收益率、所需资金以及回收期等，从而为领导决定是否开发该项目提供决策依据。科学合理的决策在一定程度上能避免项目开发过程中出现资金缺乏的情况，也能保证房地产项目的质量。

二是土地报价。这是房地产开发最先需要关注的一个重要问题。近几年来，我国土地出让制度得到完善，对于土地的竞争也形成了制度，在这样的情况下，对于土地的预测价格就不会出现很大的差距。为此，现金流管理的相关人员，不仅需要了解公司的资金情况，还需要了解土地市场政策，这样才能在土地报价中取得胜利。

三是方案调整。制定一个完整的方案是开发房地产项目必不可少的，并且要不断的根据具体情况的变化进行方案调整，以便能够减轻资金带来的压力，也降低了项目开发的风险，能够保证现金的平缓流动。因此在决策阶段，房地产现金流管理人员必须要多次调整开发方案，通过方案修改，确定开发价值。决策阶段，必需要对信息进行全面的掌握，了解现金流所有的要素信息，之后再根据开发的项目的具体情况，对信息进行加工和修正，最终形成一个完整的房地产开发项目现金流管理的模型。此外，还需要加之注意的是，决策阶段的现金流管理不是简单的修正，而应该是动态的现金流管理。这就需要现金流管理人员在进行管理时做到以下几点：首先，必须使房地产企业各个部门的信息达到对称，绝对不容许存在大的误差。其次，要明确现金流管理模型的编制过程十分复杂，必须按照一定的流程进行制作，进行定位报告后才开始进行各项预测，这样才能保证得到的管理模型确实可行。最后，在决策阶段中，预测现金流是重要的一部分，因为预测具有很大的不确定性，因而需要现金流管理人员不断的随着公司的发展和房地产市场变化进行合理的调整。

二、实施阶段的现金流管理

在房地产项目开发的实施阶段中，开发成本是现金流管理所涉及的重点。开发成本包含的内容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安装及基础、配套设施的成本以及项目管理的成本等。决策阶段就对所要花费的资金做预算，在实施阶段要将两者进行对比，以此发现预测所存在的误差，为房地产企业其他项目开发起到积极的作用。决策阶段所形成的现金流管理模型是实施阶段的依据，在实施阶段，现金流管理人员需要根据实施阶段的具体情况进行不断的调整，这样才能保证决策阶段所制定的现金流模型才能适应实施阶段的要求。在房地产开始实施的阶段，现金流会与决策时期的预算存在较大的差别，但这种误差会在项目不断发展中逐渐缩小。因此，就需要对项目实施阶段进行管理，一方面要对成本进行控制，这必须贯穿于房地产项目开发的全过程。要时时对比决策阶段的预测成本和实施阶段的现金流的成本之间的差异进行对比，规划和控制成本构成的全部要素，这样才能最大程度的保证房地产项目开发的最大利润；另一方面，房地产项目开发还需要通过房屋预售来解决开发所存在的资金缺口问题，通过预售加速资金的回流。分析促销的效果，控制好成本，并加速资金的流入，使现金流趋于平衡。

三、完成阶段的现金流管理

（一）目标评估

目标评估是指在房地产项目开发现金流管理中对开发的成本和开发带来的收入进行计算，并且随着房地产项目的进程不断考核项目开发所涉及的全部现金流，要将决策阶段与实施阶段的目标进行对比，这样才能对房地产项目的实施进行评估，确定投资决策是否合理，房地产开发项目是否完成了开发之初所要达到的目标和获得的利润，这样才能判断房地产项目开发的成功与否。

（二）过程评估

房地产项目开发中的现金流管理就是利用不断出现的现金流信息进行项目开发所使用到的现金管理的过程。对现金流管理的过程进行的评估，实际上等于对整个房地产项目开发的现金流管理效率进行了一次总结，也是对现金流管理的作用的评价。要对现金流管理过程进行评价，就需要现金流管理人员记录下现金流管理的每个环节，这样才能在仔细检查后做出评价。现金流管理的过程十分复杂，因而评估内容很多，这主要包括决策阶段现金流的主要流向，流量大小等，这些科学与否直接决定了决策阶段预测的效果。此外还有对实施阶段的评估，这主要包括项目收支记录，核算进行的频率、制定可行的危机管理制度以及是否有危机处理措施等等。

（三）影响评估

现金流管理是一项复杂的工作，在执行过程中也会遇到很多问题，受到许多因素的干扰，只有对现金流管理的影响因素进行分析和评估，才能保证现金流管理的正常进行。其中对现金流管理产生影响的因素主要有以下几个方面：一是宏观因素，主要是指房地产项目开发所处地区的经济、政治以及社会的发展情况等。二是地区因素，这主要是指城市将来发展的方向，城市的管理体制以及规划方案的变动，对于房地产政府提供的政策以及住房的饱和程度等。三是外部因素，这主要是指投资的地产项目周边的环境状况，首先考虑交通是否便利。其次是周边是否有完善的配套设施。再次考虑是否在潜在的用户以及用户的需求。最后，为了保证项目的顺利完成，还要考虑施工队伍的能力以及供货的能力等。四是内部因素，这就要房地产项目开发的企业保证拥有合理的组织架构、完善的管理体制、优秀的管理团队、广阔的融资渠道、优秀的建筑方案以及强大的资金支持等，内部因素是房地产项目开发的重要因素，只有把握好这些因素，让它们对现金流管理起积极作用，才能使房地产项目开发取得成功。

四、结束语

现金流管理在我国的房地产企业中十分重要，只有做好现金流管理，才能为前期的决策提供参考，为实施阶段提供保证。要提高管理人员的现金流动态管理意识，房地产企业需要针对开发项目制定有关的管理措施，这样才能使现金流管理得以真正的贯彻和落实。

参考文献

第6篇：房地产企业现金流分析范文

关键词：房地产 现金流量 投资活动 筹资活动

一、A地产公司简介

A地产公司于1984年在深圳成立。是中国最早成立的房地产公司之一。先后于深圳交易所和新加坡交易所挂牌上市。A地产公司经过29年的发展，已形成集开发、物业管理有机结合、品种齐全的房地产集团，主要经营范围涵盖了房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业等。2004年开始走出蛇口，进军全国，形成了以深圳为核心，经营范围覆盖珠三角、长三角以及环渤海经济地带的布局。A地产公司提倡“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界 “可持续发展”最早的践行者和成功典范。

二、A地产公司现金流量分析

（一）现金流入结构分析

根据A地产公司2010、2011、2012这三年年公司现金流量表的相关数据（见附录），分别计算出经营活动产生的现金流入量占总现金流入的比重、投资活动现金流入量的比重以及筹资活动产生的现金流入量所占的比重绘制出下图1。图中蓝线表示经营活动现金流入比重，黄线代表筹资活动现金流入比重，红线则代表投资活动现金流入的比重。

从上图可知，三种活动产生的现金流入中经营活动所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之间，特别是2012年以来增长迅速，到2012年底达到80%。随着经营规模的不断扩大，经营活动产生的现金流入量有了较大幅度的增长。筹资活动产生的现金流入量占20%至40%之间，自2012年以来呈现不断下降的趋势，2012年底达到3年来最低水平。随着国内外经济形势的变化，以及银行政府相关政策的出台，房地产行业步入一个调整时期。A地产公司顺应形势的发展在稳健中寻求发展，筹资需求有所下降。加之企业内部经营管理水平的提高以及多元化筹资的运用，资金使用效率得到改善。投资活动现金流入量处于非常低的水平。

（二）现金流出结构分析

根据A地产公司2010、2011、2012这三年年公司现金流量表的相关数据，在分别计算经营活动产生的现金流出量占总现金流出的比重、投资活动现金流出量的比重以及筹资活动产生的现金流出量所占的比重的基础上绘制出下图2。图中蓝线代表经营活动现金流出比重，黄线代表筹资活动现金流出比重，红线则表示的是投资活动现金流出量所占的比重。

在现金流出图中，经营活动现金流出占据着绝对主导地位，远远大于投资和筹资引起的现金流出。2012年与2011和2010年相比，现金流出所占比重有所下降。筹资活动现金流出量在2012年以来，所占比重有了较大的提升，超过了20% 。随着经营规模的扩大，对资金的需求增大，筹资规模需求量较大。与现金流入图结构相似的是，投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重非常小，且变化不大保持在一个相对稳定的状态。

（三）现金流量偿债能力分析

图3将2010、2011、2012三年A地产公司经营活动现金流量净额与流动负债进行对比。经营活动现金净额逐年增长。从量的角度看，流动负债的数量要远远高于经营活动产生的现金净额。特别是2010和2011这两年中，经营活动现金净流量出现了负值，进入2012年有了增长的趋势，出现正数。我们用经营活动现金流量净额与流动负债的比值即现金流动负债比率。这一比率揭示了企业偿还流动负债的能力，比率越高，企业偿债能力越强，财务风险就越小。也不是越高越好，指标过高可能是流动资金的不充分利用，也会造成企业获利能力的下降。如图4所示2010、2011、2012三年A地产公司现金流动负债比率变化趋势图。2012年现金流动负债比不断上升，短期偿债能力不断改善。2011、2010这两年比率一直处于负值，短期偿债能力较差。这三年总体上是在曲折中上升，短期偿债能力得到了明显的提高。

（四）现金流量主要项目分析

2010和2011年A地产公司经营活动现金流量净额连续出现负值的状况，经营活动现金流出量远大于现金流入量，经营活动所需的现金流量不足，原因在于经营活动现金流出总量中购买商品、接受劳务支付的现金量大。2012年A地产公司经营活动现金流量较前两年有了较大的改善。

2011、2012投资活动流出量远大于流出量，投资活动现金净额为负值，是企业扩大投资的结果。筹资活动现金流入结构中，2012年吸收投资收到的现金为51，100万元，比2011年6，325万元有明显提高，而取得借款收到的现金为1，040，050万元比2011年的1，220，660万元有所减少。2012年筹资活动现金流出量比2011年有了大幅度的增长，主要原因在于偿还债务支付的现金由2011年385，179万元提高到857，147万元，由2010年2-3年期和2011年1-2年期的长期借款到期累计起来导致。

三、结束语

A地产公司近三年现金流量状况揭示出A地产公司现金流量主要存在这些问题：现金流入量不足，现金流出量较大；负债日益增加，偿债能力不足等等。在现金流量结构中，经营活动现金流量占据大片江山，在不断增加经营活动现金流入量的同时，节约现金流出量。

从现金流量的偿债能力的角度来看，流动负债总额逐年增大，这与A地产公司经营规模的不断扩展有关。房地产行业中的囤地的增多，由于房地产行业周期长等特点，也是造成负债增加的原因之一。从图4现金流量负债比指标反映了A地产公司2012年短期偿债能力有了明显的提高。衡量企业现金流量长期偿债能力的指标有资产负债率、权益乘数、偿债保障比率等等。其中偿债保障比率是指负债总额与经营活动产生的现金流量净额的比值，偿债保障比率可以用来衡量通过经营活动所获的现金偿还债务的能力。该比率越低，预示着偿还债务能力越强。2012年12月31日，A地产公司负债总额为7，975，800万元，由表1可知其经营活动现金流量净额为509，878万元，可以计算出其偿债保障比率为15.64 。该值较大，从长远来看，依靠经营活动流入净额来偿还债务负担较大。

随着存货的积压，经营活动现金流量净额自然就减少，最终造成偿债能力的下降。A地产公司近年来的存货占总资产的比重较大、存货周转天数较长、存货周转率低，总资产周转率也较低。2012年12月31日A地产公司营业成本为129，450万元，2012年初存货有5，144，020万元，期末存货为7，363，790万元，存货平均余额为6，253，905，000元，房地产企业存货周转率常用销售成本与存货平均余额的比值来计算，可得出为A地产公司2012年存货周转率为0.207，存货周转速度较慢，企业的库存管理水平不高，由于销售状况等原因形成存货积压问题。A地产公司近三年来存货周转率维持在20%以下，这与房地产自身行业特点有关，在整个房地产行业中处于中等偏上的水平，与龙头企业还是存在明显的差距，企业管理层要提高对存货的管理水平，提高存货周转效率。可采取对库存商品房促销方式、扩大预售量等方式增加消费者的消费需求。在营业收入不断增长的同时，要严格控制好营业成本、期间费用，提高资金的使用效率。

此外，管理者要加强对现金流量管理的重视程度，改变以事后核算为主的职能模式，延伸到事前监督、事中控制、事后分析相结合的现金流量管理体系。同时房地产企业要加强与同行业的交流合作，特别是龙头企业先进管理水平，尤其是资金管理方面。建立符合企业自身特点的现金流量预警系统，在瞬息万变的市场环境中，面对各种风险和挑战能够转危为安，促进整个房地产行业的蓬勃发展。

参考文献：

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第7篇：房地产企业现金流分析范文

摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。

关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施

我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。

一、房地产行业财务风险概述

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。

一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。

二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。

二、房地产行业财务风险的成因分析

（一）外部财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。

（二）内部财务风险

外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：

1.房地产开发周期风险

房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。

2.房地产企业资本结构风险

目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。

自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。

房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。

3.房地产企业内部控制风险

长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。

在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

三、房地产行业财务风险防范措施

（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力

房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。

（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施

在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。

同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。

（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险

房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。

同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。

（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范

首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。

其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。

（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督

房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。

在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

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[2]赵晗华.浅谈政府调控下房地产企业财务风险管理.企业导报.2012（7）：52-53.

第8篇：房地产企业现金流分析范文

房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。

2.合理设置会计科目

房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。

3.扩大企业信息披露范围

改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。

4.结语

在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。

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第9篇：房地产企业现金流分析范文

【关键词】 货币政策; 房地产; 经营绩效; 面板模型

中图分类号：F270.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003―2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008―2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。

二、理论分析

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。

（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析

贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。

（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析

中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。

（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析

货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。

三、实证检验

（一）样本选择与数据处理

研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。

1.货币政策指标数据选择与处理

货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1―3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。

从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。

中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003―2013年，我国货币供应量情况如表3所示。

2.房地产企业样本选择与数据处理

利用深圳证券交易所和上海证券交易所的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业的年报，提取了59家上市房地产企业2003―2013年11年的财务数据。

（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建

当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。

（三）模型构建

本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用Panel Data（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。

1.面板数据模型检验

面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。

2.建立回归模型

本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。

经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。

（四）检验结果分析与说明

由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：

贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。

贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。

贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。

贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。

四、总结

货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。

在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。

【参考文献】

[1] 任木荣，苏国强.货币政策工具调控房地产价格的传导机制分析[J].中央财经大学学报，2012（4）：23-29.

[2] 王东.货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析[J].时代金融，2012（35）：9.

[3] 陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友（上旬刊），2010（6）：25-27.

[4] 艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.

[5] 陈震，吴宗法.货币政策紧缩下的我国房地产企业生存力研究[J].经济论坛，2008（20）：65-67.