房地产行业涉税风险精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产行业涉税风险主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产行业涉税风险范文
关键词：大企业；典型案例；税务风险防控
一、大企业税务风险背景及税务管控特点
（一）大企业税务风险背景随着国地税合并推行大数据技术管理，大企业税收管理的重点是以大企业业务流程分解为起点，以企业纳税风险识别、风险评估、风险应对为抓手，有效整合第三方信息，进一步拓宽数据采集范围和渠道，依托“互联网＋税务”新时代的海量数据运用，完善税收风险特征库、风险分析识别模型和风险应对策略库的建设，强化了税务机关对大企业的税务风险管控，有效满足区域内重点企业的税源监控。
（二）大企业税务风险管控特点（1）税务基础数据标准化：实现税务管理信息自动化，企业需要将生产经营中各经营要素（如人、财、物）和各流程环节（如研发、采购、生产、储运、销售等）形成的各种涉税数据，以及经营链条中实物流和资金流等形成的“信息流”，按照税收法规和内部管理的要求进行标准化处理，形成可用的涉税风险基础数据，为税务标准化信息建设系统打造良好基础。（2）涉税数据计算自动化：纳税申报信息和税负测算的自动化，是指通过信息系统自动采集、计算和生成各税种的定期、不定期申报和缴纳的过程，并为财务报表提供当期和有关应缴税额与已缴税额的比对结果信息；各税种税负的计算和申报信息的生成，与企业其他信息系统中有关的涉税数据的录入和输出有密切关联，比如企业所得税信息需要账务、生产、销售、投资、内部交易结算等多个系统的过程数据和不同信息来源确定；需要指出的是，目前我国税收法规还在不断变化完善中，企业尚不能很好地适应纳税人自我遵从的期望要求。（3）税务风险监控数据化：成员企业个体微观既有税务事项操作差错风险的动态监控，又有集团内部各成员间企业宏观税负指标的动态监控和风险预警阈值及涉税指标的统计和分析；集团总部对成员企业实行日常税务事项自主管理模式下的总体税务风险管控的手段，就是监控和统计分析集团内各法人单位或纳税实体的宏观税负指标及选定的个别关键性涉税指标；对涉税指标的监控和分析，应集中在对集团内部关联交易政策执行状况的动态监控、集团宏观税负，包括分业务板块的税务贡献（或负担）的统计和分析，这些统计和分析可以为总体税务风险管控决策提供信息支持。（4）使用大数据税务筹划：通常需要对历史经营成本费用，盈利水平，供应链条中地域划分和各项要素（如原材料、无形资产、市场、成本）单位贡献值等方面进行数据分析，进而对未来的营业利润和供应链环节成本等场景进行模拟和预测。税务数据化系统的建立，可以为大企业税务管理团队进行税务规划和决策提供了大数据分析的基础条件和可操作的工具。
二、大企业部分典型案例的分析
笔者曾参与XX省大企业管理局部分行业重点企业（千户企业）涉税风险检查，抽查样本为房地产行业的部分龙头企业，通过案头分析及实地调研后，发现部分大企业的税务风险具有较为显着的分行业特征，具体情况如下。
（一）房地产行业的部分典型案例：
（1）背景情况：XX集团初创于1992年，总部设于中国上海，在中国A股实现整体上市，并控股多家中国香港上市公司，XX集团房地产开发经营作为XX地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、北京、天津、西安、武汉等全国24个省54个城市；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力，2016年，XX集团实现2474亿元的营业收入、144亿元的利润总额、94亿元的净利润。
（2）在对XX集团公司西安地区旗下XX实业房地产开发有限公司、常X置业有限公司、西安XX置业有限公司、XX北城实业有限公司等四家房地产企业进行2013年至2017年的关联税务风险排查时，发现故流转税方面问题较小，该行业属于政府严控领域，住户取得房产证的之前必须取得发票；而在财产及行为税方面，则呈现出一些有意或无意的问题，如契税出现一些问题，主要表现未将土地拆迁补偿费或取得城市基础设施配套费纳入契税计税基础，未按照规定足额缴纳契税，存在拖欠问题，且欠缴税额一般都在百万元级别以上，经与企业沟通，反馈理由主要是先拿地后补办手续纳税积极性不高及业务人员缺乏足够的税务知识及资金紧张所致；房地产行业的特色税种—土地增值税则出现较为严重的问题，如表现为只预提不申报缴纳或少申报缴纳现象突出，少缴税额一般都在千万级别以上，同时造成年度企业所得税虚减，加大了集团整体税务风险，经与企业沟通，反馈的主要理由也是资金流较为紧张正与税务机关协议延缓缴纳税款事宜及普通住宅预缴容易以后退税难。
第2篇：房地产行业涉税风险范文
摘 要 随着我国城镇化脚步的不断加快，房地产热潮一浪高过一浪，大量房地产企业如雨后春笋般兴起。房地产企业的运作需要巨额的资本，因此，在房地产企业开发过程中，财务管理工作占据着核心地位。当前，房地产企业的财务管理工作普遍没有作到位，管理中存在诸多问题。房地产企业要想在激烈的竞争中占据优势，实现自身长远发展就需要改革和创新当前的财务管理制度，提高财务管理的水平。
关键词 房地产 财务管理 创新
近年来，房地产行业成为推动我国国民经济发展的重要力量，但是面对激烈的竞争要想提高企业的竞争力，就需要从科学管理的角度出发，改善管理最重要的是，提高中小房地产企业财务管理的水平，提高财务管理水平就需要改革和创新企业现有的财务管理制度。
一、中小房地产企业财务管理工作中存在的问题
财务管理观念滞后。现代的财务管理预测、分析等没有被应用到实际工作当中，大多财务决策只是凭管理者的经验做出，管理者依据的信息少而且可靠性、及时性都没有保障，影响企业健康、持续、快速发展。
缺乏有效的财务成本管理。成本管理需要大量的有效的成本数据作支撑，现在我国企业对现代化的成本管理方法的运用表现的普遍比较消极，企业大多不愿花费过多的人力、物力、财力去做成本的分析和预测，这使得企业决策缺乏科学性，对企业的管理存在诸多不良影响。
资金管理和财务监控方面的欠缺。现行房地产企业的财务制度，没有有效地对资金结构和运作的可行性研究，许多企业追求多元化经营，存在大量的短期负债，加大企业的财务风险，这都是由于企业资金管理制度不健全造成的。
财务管理涉及诸多方面，管理难度大。房地产企业有别于其他企业的一个重要方面是其开发活动涉及到很多方利益，财务关系也就相应变得复杂。有关财务管理的决策都应该进行反复论证，财务管理的难度大，同时企业承担的风险也大。
管理人员业务能力不足。中小房地产企业财务管理上的一大弊病是，大多财务岗位由亲属担任，业务水平明显存在不足，家族式的管理模式造成企业财务管理工作的无序和混乱，而且管理和整治方面的难度都加大。
二、房地产企业财务管理创新
建立健全现代企业管理制度。现代企业制度要求产权分离、管理制度化，建立现代企业管理制度使得企业的日常管理活动处于有序的状态之下，为企业科学的财务管理活动提供一个良好的大的前提。
加强成本管理。中小房地产企业应该建立成本核算和控制制度，对成本数据进行记录、整理、分析和列报，引入现代化的成本管理和分析方法，做好企业的成本数据的分析和预测。合理进行资金分配、投资管理，对资金的运作要进行监控，实时了解资金的运作信息，避免投资损失，事后要进行分析，总结经验教训，对于不足的地方要加以改善。
健全内部控制制度及管理流程。内部控制制度是财务管理的有效手段，健全内部控制制度，落实内控措施，能够有效地降低企业的财务风险，使企业的财务管理和活动更加有序、高效。首先，应该将企业的财务管理程序以制度的形式确立下来，财务人员应该按照制度规定进行财务管理活动，确保财务管理工作的规范化，建立决策、经营、监督相互制约和协调的运行机制；其次，发挥内部审计的职能。
实施信息化管理。建立企业内部网络体系，实现信息共享和各部门管理的一体化，确保信息传递的实效性，同时降低管理成本。建立信息的收集和分析机制，有效识别有效信息和无效信息，对有效信息进行深入分析，进而为决策提供依据，提高财务决策的科学性。
建立全面预算体系。加强对预算的管理和对预算执行的监督，以预算为基础对各部门业绩进行考核，确保经营目标的实现。
扩宽融资路径。房地产业的高速发展不仅有利于国民经济的提高，也有利于国内消费的增长。从当前情况来看，房地产业的融资路径还不甚宽阔。房地产企业财务融资主要是银行开发贷款、房地产信托、房地产投资基金等。
加强涉税风险防控。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业，特别是中小房地产开发企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪。为此，财务管理中应该提前做好财税风险预测，做好整个过程中的风险评估与把控，为企业的健康发展扫清财税风险障碍。
总之，中小房地产企业的长远发展离不开科学管理，而科学有效地财务管理是科学管理的重要组成部分，提高财务管理水平在当前形势下是势在必行的。企业应该认识到自身存在的问题，针对问题进行改革和创新，完善管理，控制成本费用，提高自身竞争力。
参考文献：
[1]马媛.房地产企业集团财务管理与创新初探.现代商业.2011.21（11）：33-34.
[2]徐敏军.浅析房地产企业财务管理的创新策略.现代经济信息.2012.15（06）：47-48.
[3]冯芳.论房地产企业集团的财务管理创新.财经界.2011.06（13）：64-65.
第3篇：房地产行业涉税风险范文
【关键词】房地产；销售；收入确认；过程；时点
一、 房地产行业收入概述
1.房地产行业收入确认的理论依据
房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。
2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型
（1）收入构成
①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。
②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。
③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。
④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。
（2）合同收入确认条款类型
①销售合同
a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。
b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金
合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。
c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%
开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。
②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。
③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。
④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。
3.规范房地产行业收入确认的重要性
随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。
（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。
（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。
（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。
（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。
二、 房地产行业收入确认的影响因素
1.收入准则的限制
《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。
从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。
2.收入条款的不确定性
（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。
（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金
此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。
（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%
此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。
（4）顾问策划收入
此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。
（5）渠道分销收入、跳点收入
此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。
3.税务收入确认的差异
根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。
（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。
三、 完善房地产行业收入确认的建议
1.销售经纪公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基础台账
在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。
（2）与开发商定期沟通和对账
与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。
（3）定期汇总分析，明确催款方法
为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。
2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制
（1）完善房地产销售合同备案的内容
受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。
（2）建立备案登记查询系统
既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。
（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制
在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。
3.完善《企业会计准则》的可操作性
尽管《企业会计准则》的收入确认原则对规范会计核算，提高会计信息质量虽然有很大的作用，但不能彻底消除不规范、不公平现象。我们可以进一步探索在收入确认原则中采用“收付实现制”，以实际收到价款作为收入确认的依据，在其他确认条件不变的情况下，将第三条件改为“与交易相关的经济利益已经流入企业”，这样就不需要由企业来判断，会计管理机构，税收征管机构也不会出现争议，也更能使会计核算规范统一，提高会计信息质量，且为企业创造一种公平的纳税环境。
同时，希望财政部门能够根据不同行业，出具行业内的实施细则和操作规范，从而对实际业务更具有指导意义。
参考文献：
[1]刘灵芝.试论新会计准则下收入的确认.纳税服务网，2009年10月
[2]国家税务总局.关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）
[3]经济生活网.会计收入确认原则.2012年5月
[4]叶巧玲.中国房地产行业现状及发展对策.产业杂志，2014年02月03日
[5]李晓艳.房地产企业销售确认原则与相关税收制度的比较及会计处理方法.中国乡镇企业会计
第4篇：房地产行业涉税风险范文
关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置
一、 房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：
（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。
（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
（一）对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。
（二）对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
（三）土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
（四）企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。
三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。
四、 总结
综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）
参考文献：
[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.
第5篇：房地产行业涉税风险范文
【关键词】混凝土；涉税风险；综合防范
一、商品混凝土行业的经营特点
混凝土，又称混泥土，简称为“砼”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（可含外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌而得的水泥混凝土，也称普通混凝土，它广泛应用于土木工程。
1.初始投资成本大，混凝土行业产业规模大，占地多，大部分企业都拥有至少一辆混凝土泵车以及混凝土搅拌车20辆以上，集搅拌、运输、泵送于一体。总投资额一般需要上千万元，有的甚至达好几千万元，且大多采用成立有限责任公司方式经营。
2.生产经营较强的相同性。第一、生产工序流程、加工工艺基本相同；第二、产品单一，且同类产品不同企业的附加值基本一致；第三、销售环节以产定销，没有中间环节，无成品库存；第四、结算手续完备，每车混凝土都有单独一份货物交接单，随混凝土送料车一并送到工地，由需求方检查后签名验收，作为交货验收的依据；第五、销售具有区域性，由于混凝土在搅拌完成后必须在2-3小时内送至施工现场完成浇筑，不可能长时间和长距离运输，其销售的工地一般都是距离预拌混凝土生产场地50公里内。
3.部门监管严密。生产方面，混凝土生产企业的生产、运输以及原材料的选用都有严格的技术规范和标准，必须接受建设工程质量检测部门的监督和管理。价格方面，混凝土企业须每年定期向物价部门报送销售价格备案，同时由建设行政主管部门会同物价部门每季度最高限价（指导价）。
4.增值税链条断裂。混凝土企业大多按6%简易征收办法缴纳增值税，在购进环节，因取得进项税额不得抵扣，故企业购进货物多取得普通发票；在销售环节，其产品的销售对象一般为房地产开发商、路桥建筑商、自建房个人等，客户以缴纳营业税为主，不索要增值税专用发票，故其销售货物时不需开具专用发票。可以说此类企业处于增值税和营业税的过渡地带，基本脱离了增值税链条的制约，在巨大的利益诱惑下，会增加偷税或漏税行为的动机。
二、商品混凝土行业的涉税风险
1.隐瞒销售收入。商品混凝土行业的销售对象为房地产建筑商、开发商和自然人时，客户不受增值税链条制约，客户无需要索取增值税专用发票甚至不索取发票，在利益诱惑下，隐瞒销售收入偷税行为容易发生。主要表现为：一是实现销售收入少开发票；二是不计或者少计销售收入；三是不计少计价外费用；四是视同销售未申报纳税。
2.虚增成本虚列费用。购进原材料除水泥、添加剂能够在固定商家取得正规发票外，生产所需的粉煤灰、黄沙、石子等原材料，实际供应者基本为个人，取得的普通发票往往为税务部门代开发票，易虚开发票虚增成本，更有甚者以假发票列支成本，侵蚀企业所得税税基。
3.不及时确认收入延迟申报纳税。混凝土行业的下游为建筑业和房地产业，均具有资金投入大、建设周期长、分期收益等特点，易造成购货方不及时支付货款的现象，因而连带造成混凝土企业因资金紧张而不及时结转收入的问题。且建筑安装、房地产等营业税企业没有增值税抵扣要求，并不急于取得发票。这样均易造成了企业延迟申报少缴税款的现象。
4.货款结算方式的不规范。一是，现金收入很少入账或者不入账，这类以私人等不需要通过公户对公户转账结算货款的收入居多；二是，通过私人账户收款转移收入，这些账户主要用于收取不需要开具发票的销售收入和支付部分材料款；三是，要求客户直接将货款汇入原材料供应商账户冲抵原材料款，导致收入不入账核算；四是，通过往来科目冲销收入，直接通过预收账款、预付账款、应收账款、应付账款、其他应付款、其他应收款往来科目之间相互冲抵，不将货款计入营业收入纳税申报；
5.设置“帐外帐”偷漏税现象严重。为了使毛利率、投入与产出率等指标在行业预警值内，存在偷漏税问题的混凝土企业一般会设置内、外两套账，取得正规发票的成本及相配比的收入记入外账，应付税务机关的检查，而内账则用于全额记帐，反映企业的实际经营情况。结算方式不规范、增值税断链增加了企业此类违法的动机。
三、商品混凝土行业的的涉税风险成因分析
1.纳税遵从度较低。混凝土企业大多为私营企业，在利润最大化的目标作用下，易漠视法律，主观上通过隐瞒销售收入、虚增成本虚列费用、设置“帐外帐”等方式逃避纳税义务。加之现在近两年行业竞争加剧，企业往往对不需要开具发票的客户以税让利，提高价格竞争力，导致税款的流失。
2.增值税链条断裂。从混凝土产业链的上游来看，所需原材料粉煤灰、石子、黄沙等的销售者往往是小规模纳税人或无证经营者，企业在购买材料时可能无法取得正规发票。从产业链下游来看，使用商品混凝土的建安企业按规定征收营业税，建安企业进行结算所需发票，多为到当地地税部门申请代开。且部分账务不健全的建安企业在地方税务机关核定征收企业所得税的情况下，更无需取得采购材料等的增值税发票。这种建安企业主动索取增值税发票的低需求性，导致了混凝土行业增值税税收管理出现漏洞。
3.税收监管有待加强。由于增值税税收监管链条的断裂，导致混凝土行业监管漏洞频出，一方面粉煤灰、石子、沙石等原材料的供应商经常游离于税务机关的监管之外，企业通过代开、虚开取得的发票很难核实其业务真实性。另一方面建安企业目前未营改增，地税机关核定征收企业较多，监管机关及征收方式的不同导致监管难以形成合力。再者目前针对混凝土行业的纳税评估指标和模型尚未统一，各个地方的行业指标值仅仅能作为借鉴和参考作用，不利于混凝土行业的精细化监管。
四、完善商品混凝土行业税收监管的对策建议
1.完善商品混凝土企业税收监管体系。一是，以毛利率分析法、成本费用利润配比法、投入产出法、能耗测算法、以电控税法等方法为基础，建立多种混凝土行业税收风险分析模型，结合当期市场同类产品平均售价，测算企业真实销售收入、成本，并与企业纳税申报数据进行比对，寻找突破口。二是，以风险分析为导向，梳理出混凝土行业税收风险点，制定了有针对性的税收风险管理措施，强化税收检查力度。税源管理部门、纳税评估部门、税务稽查部门要针对混凝土企业建立健全立体式长效监管机制，并加强企业日常检查、税务审计和稽查的力度，真正达到“以查促管以查促改以查促优”。
2.建立健全信息交流反馈机制。第一，税收监管前移，与住建部门建立本地区建设项目的动态信息交流反馈机制，跟踪大工程大项目混凝土用量、供应方、价格等信息，及时掌握工作的主动性。第二，与建筑检验监督机构建立检验资料信息交流反馈机制，混凝土行业具有严格的安全质量监督检验制度，企业每次生产都要有生产任务单，每次生产必须具备配比和检验手续资料，根据此是可以确定其产量的。第三，国地税建立监管信息共享机制，及时交换混凝土行业上下游企业税收监管信息，共同防范企业钻税收政策的空子，规避税收风险。
第6篇：房地产行业涉税风险范文
关键词：蒙特·卡罗方法 随机数 税收风险管理
一、蒙特·卡罗方法的基本内涵
蒙特·卡罗方法，也称统计模拟方法，是二十世纪四十年代以来，由于科学技术的发展和计算机信息技术的发明而被提出的一种以概率数理统计理论为基础和指导的非常重要的数值推算方法，是采用样本随机数或更常见的伪随机数来分析评价总体风险及相关数值计算问题的一种数理方法。随着计算机信息技术突飞猛进的发展，蒙特·卡罗方法在宏观经济学、生物医学、计算物理学、金融风险管理及税收风险管理等领域得到广泛运用，并体现了很重要的应用价值。
在税收遵从风险管理（以下简称税收风险管理）中运用蒙特·卡罗方法，主要是通过建立税收风险分析评价模型，研究税收风险的特征规律，量化税收风险特征，分析识别税收风险的来源，评价税收风险程度，进而采取有效措施控制和排查税收风险，防范和控制税收不遵从带来的税收流失的损失和危害。
二、蒙特·卡罗方法原理及在税收风险管理中的应用
蒙特·卡罗方法在税收风险管理中的运用是通过建立量化的税收风险分析评价模型，包括构建税收风险指标，分析税收风险发生的可能性及特点规律，分析税收风险指标变量在未来发展变化的概率分布特点和规律，分析识别税收风险成因及评价税收风险程度，具体应用过程及步骤如下：
（一）构建税收风险指标体系，量化税收风险
在现行税制条件下，运用计算机信息技术，建立税收风险特征库，将税收风险特征通过构建税收风险指标体系进行量化，采集历史及当期相关涉税数据的样本随机数计算有关数值，得到税收风险变量组合，分析税收风险的来源、成因及风险特征类型，评价税收风险程度。
税收风险指标体系的构建要考虑税源经济发展水平的影响，经济调控重点与发展趋势，区域经济结构特点与重点行业分布状况税收政策的设计及相关内容，重点税源行业的税收风险特征和规律，税收风险易发环节及关键的税收风险点。加强对重点税源行业和税收风险易环节及关键风险点的分析，加大指标构建力度，将关键的税收风险特征充分反映和量化。如汽车四S行业的维修服务的申报的利润率通常偏低，信息不对称造成的涉税风险较大，因此，维修服务的成本费用率和利润率之间的变量关系是重点要构建的指标和指标联系。
（二）建立税收风险分析模型，反映税收风险特征及变化规律
确定样本纳税人，根据对历史涉税信息数据的采集、计算和分析，借鉴常用的量化建模方法，建立描述税收风险变量在未来变化的概率分布模型。建立税收风险概率分布模型的方法很多，例如：差分和微分方程方法，插值和拟合方法等。这些方法在税收风险管理中的应用大致分为两类：第一，是对税收风险变量之间的相关关系及未来的变化作出假设和分析判断，直接描述该税收风险变量在未来的概率分布类型，通常表现为正态分布或偏态分布，进而确定其税收风险变量的概率分布模型，反映分析税收经济关系的合理性及存在的税收风险特征。如我国房地产行业的利润率指标与税收贡献率指标的税收经济关系应该是高度正相关关系，两者应表现为同方向同幅度的一致性变化和大体相同概率分布特征，但通过样本数值检验却得出恰好相反的结果，我国近年来房地产行业的经营利润率的数值分布呈现偏高分布特征，而房地产的税收贡献率指标数值却呈偏低分布特征，两指标变量变化的一致性与拟合度较差，呈现相反的概率分布特点，反映和说明房地产行业税收贡献率与行业经营发展的税收经济关系不合理，税收遵从风险较高，应该进一步查找风险成因，加大税收征管力度。第二，是对税收风险指标变量的变化过程作出假设和分析判断，描述税收风险指标变量在未来的分布类型及变化趋势。如通过采取有效措施加强对房地产行业的税收管理后，税收贡献率与经营利润率指标变量的分布特征有哪些变化，是否逐步趋向一致性和合理性，拟合度是否有改进和逐步提高等。
（三）深入开展税收风险分析，识别和评价税收风险
在对纳税人按规模、行业进行细化分类后，使样本数据具有较强的可比性，对分布特征基本呈正态分布的税收风险指标变量进一步计算有关数值参数，运用均值、方差分析法查找税收风险发生的区域、行业和具体的风险纳税人，评价税收风险程度。
1、运用税收风险概率分布的初步数值结果，确定有关税收风险指标变量的预警参数
利用随机数字发生器，将采集的样本涉税数据的随机数代入概率模型，生成税收风险变量特征概率分布的数值结果，即两个基本特征值，均值和方差。这里的均值是指税收风险指标变量值的标准值，也称税收风险指标的安全值，而方差通常采用标准差的方法，是指各税收风险指标变量值与安全值的偏离程度。
（四）加强税收征管，修正完善概率模型
对样本随机数生成的概率分布初步结果及有关预警参数进行分析和确定，用总体税收征管的实践数据验证模型的正确性和规律性。通过在税收征管实践中，对高风险等级纳税人开展纳税审核评估或税务稽查等风险应对处理措施，及时堵塞税收风险的漏洞，控制和排查税收风险，提升征管质量，使税收风险指标的标准值更加趋于合理，纳税人个体风险指标数值与安全标准值的偏离幅度逐渐降低，并在税收风险管理实践中不断修正、调整完善有关税收风险分析模型及有关变量的预警参数，促进税收风险管理的质效进入螺旋式改进的良性循环系统。
三、应用建议
（一）加强基础业务工作，提升蒙特·卡罗方法在税收风险管理中应用的科学性
由于蒙特·卡罗方法的运用依赖于税收风险分析评价模型的建立和选择，是从税收风险指标构建到税收风险分析识别，再到税收风险评价的全过程的模型的建立、优化和选择的管理过程。因此，应该加强税源风险特征调查，加强税收风险指标体系的构建和优化、纳税人样本的确定，样本随机数的随机性、风险预警参数科学测定与调整，风险分析评价模型建立和优化等关键性基础业务的深入开展和要专业研究，反复检验、修正优化，在此基础上形成科学完善的系统的业务管理方案及相关制度，这对于运用蒙特·卡罗方法提升税收风险分析评价结果的科学性和精确度影响很大。
（二）加强计算机信息技术的开发和利用，提升蒙特·卡罗方法在税收风险管理中应用的有效性
蒙特·卡罗方法运用过程的计算量很大，通常借助计算机信息技术系统的高速运算和分析功能进行数值处理、分析和维护。所以应进一步借助计算机信息技术开发税收风险分析评价的量化管理模型，完善税收风险预警监控信息化平台，可通过开展地区性、行业性的试点或通过小软件模拟试运行等方式，经过可靠性、稳定性和标准化的检验、修正调整后，结合金税三期工程建设搭建统一的税收风险预警监控信息化技术平台，实现业务和技术高度融合，提升蒙特·卡罗方法在税收风险管理中应用的有效性。
参考文献：
第7篇：房地产行业涉税风险范文
一、“营改增”背景下房地产行业新旧项目税收筹划的现状
2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保?C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。
依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。
二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划
旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。
（一）税率
“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。
（二）增值税进项税专用发票的取得
房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。
（三）房地产价格的上涨
我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。
（四）会计核算方法
增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。
三、新项目的税收筹划
根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。
（一）重视增值税专用发票的取得
营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。
1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。
2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。
（二）改善企业的经营模式
营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。
（三）明确新旧项目的费用划分依据
旧项目适用简易计税方法，而新项目必须要采用一般计税方法，这两种计税方法有着明显的区别，所以企业要明确新旧项目费用的划分依据，使其既能准确地核算旧项目应纳税额，又能合理地进行新项目的增值税进项税的抵扣，规避营改增带来的风险。有些同时涉及新老项目的成本费用，要采取合理的方法在两者之间进行分摊，如果无法分辨成本费用得到归属则应全额由新项目承担，与之相对应的增值税进项税额予以全额抵扣。
第8篇：房地产行业涉税风险范文
关键词：房地产 税收政策 征收办法
房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。房地产开发企业具有投资大、税负重等特点。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须充分了解我国现行的税收政策，并对筹资活动进行全方位、多层次的运筹，降低企业涉税风险和费用，以实现企业价值最大化目标。
1.房地产行业税收政策简介
我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。据统计，目前房地产涉及的这些税收，几乎占到开发商销售收入的15%-20%,再加上房地产企业高额的土地获取成本，融资成本，房地产行业超额利润的神话很难实现。以下就各项税种的影响进行逐一探析。
2.房地产各项主要税种及其对企业影响
2.1营业税及其附加，在预收账款环节随即征收
房地产企业营业税税率为5%，可以作为所得税前利润成本扣除，是房地产企业主要税种之一。另外还有两个附加税费，即城市维护建设税和教育费附加。营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”，通常我们在计算开发成本时，可把“两税一费”综合计算为5.55%。区别在于：房地产企业营业税的计税依据主要是房屋销售收入；而城建税、教育费附加的计税依据是营业税。从中可以看出它们的层次关系，即城建税和教育费附加皆属于附加税费性质，本身并没有特定的、独立的纳税对象，随营业税缴纳而缴纳，亦随营业税的减免而减免。
一般情况下，开发商在开发建设过程只要取得政府部门颁发的销售许可证就可以进行房屋销售，此时商品房还是期房建设阶段，购房人不可能取得“商品”，开发商只能开具一般往来收据，往往在交房时才开正式销售发票，税务机构征收营业税依据发票金额，无形之中延缓了纳税时间，影响了国家税收及时上缴。所以随后规定中规范了营业税的征收，对预收账款环节随即征收营业税，而不是以往待销售发票开出以后再征税。这一措施的实行，对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲，税负相对提前，势必对其可调用资金带来影响，减少了资金流动量，导致资金运转滞延。
2.2土地增值税
土地增值税也是房地产企业主要税种之一。土地增值税实行4级超额累进税率，具体是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；另外如果纳税人建造普通住宅出售，对于增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征。
土地是国家资产，国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税，国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配。对企业意味着，一方面土地获取成本加大了，另一方面土地增值税又冲减了一部分利润，所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下，房地产行业利润会越来越薄。房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的，也需要按照规定的4级超率累进税率计征土地增值税。所以土地增值税实施，抑制房地产开发中的投机行为，是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本，在一定程度控制了土地炒作，规范了土地市场秩序。
但从另外一个角度来说，土地增值税的实施，使得开发商成本进一步加大，面临的生存环境更加残酷。
2.3契税
契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，属于行为税。对房地产企业而言，契税主要体现在土地招拍挂获取时的税负。房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：
第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。
第9篇：房地产行业涉税风险范文
关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划
一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划
房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：
(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。
(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。
(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。
二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划
按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。
(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。
(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。
(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。
参考文献：
[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.
[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.
