房地产行业收入精选(九篇)

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第1篇：房地产行业收入范文

房地产上市公司的三大类型

目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：

一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。

二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。

三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。

三类房地产上市公司估值方法

第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。

第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。

以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。

第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。

以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。

以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。

以北辰实业为例，其房地产收入占比54%，毛利率29%；零售商业占比7.6%，毛利率38.4%；投资物业和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他业务占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地产行业取平均市盈率13.66，零售商业取静态动态市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值为17.92；酒店业取旅馆业静态动态的平均值，即34.04和33.18的平均值为33.61；其他业务推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；则北辰实业理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+零售行业市盈率*零售收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰实业动态市盈率仅为15.4，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到理论估值21.32，至少有38%的升值空间。

第2篇：房地产行业收入范文

【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）

第3篇：房地产行业收入范文

关键词：房地产 营业税 增值税 营改增

1.我国房地产税制现状

目前我国房地产税制现状主要有三个特点：一是税种纷繁而复杂；房地产从开发、销售、保有、交易等各个环节涉及到的税几乎涵盖了我们国家大部分的税种，达十余种，主要有：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、城建税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。二是税负重，重复征；自1994年财税体制改革以来，我们已初步建立了房地产税收体系，但我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度，从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，由于营业税没有抵扣机制，这种双重价内税实际上是加重了房地产行业的税负。三是中央和地方税收分享比例不协调；房地产涉及最主要的几大税种，营业税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税均为地方独享税，只有企业所得税、个人所得税是中央和地方共享税，房地产形成各项税收对地方财政收入而言举足轻重，直接影响着地方政府对房地产行业实施调控的相关决策。

因此，鉴于我们当前纷繁复杂的房地产税收制度，我们有必要因地制宜，因时制宜的对房地产税收制度进行深入改革，有效的发挥税收调节功能，建立起现代房地产税收制度，构建房地产持续、健康发展的长效机制。当然这之间还有很长一段路要走，因此我们探讨是否可以考虑将房地产行业纳入“营改增”范围，作为房地产税制改革的破冰之旅。

2.房地产行业“营改增”的作用和意义

2.1有利于简化房地产税制，降低房产综合税负，促进房价合理回归

目前很多房产项目的税收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越开发成本，成为房地产项目的第一大成本，而房地产开发商势必将较重的税负向最终消费者转嫁，这也是造成房价高企不下的主要原因之一。无论对房产开发商来说，还是对广大的购房者而言，税收成本都是影响房价的重要因素。因此针对房地产行业纷繁复杂且税负重的现行税制，迫切需要对其进行简化和梳理，可以通过“营改增”作为切入点，推进房地产“营改增”改革，降低房地产开发、销售、交易等各环节税负，有利于降低房价水平，促进房价合理回归。

2.2有利于完善增值税链条，消除重复征税影响

我国增值税制度的改革进程，从某种意义上而言，就是增值税链条不断完善的过程。如果将钢筋、水泥、建材设备等看成是房地产的原材料，房子是终端的产成品，也是一个大型的耐用消费品，那么房地产开发过程就好比一个大型制造企业的生产流程，增值税链条在这一环节一样是可以链接起来的。目前房地产是缴纳营业税和土地增值税，是不允许抵扣任何原材料和设备的进项税，导致增值税链条中的重要一环在此被中断。因此对房地产行业实行“营改增”，有利于完善增值税整个链条，使其链条机制完整运行，使增值税由生产型向消费型进一步转变，基本消除了重复征税带来的影响。此外，更深层次影响在于随着房地产业“营改增”后，与房地产产业联系紧密的各产业也会加紧推进营业税改增值税，一定程度上也降低了这些产业的税负，有利于减轻社会整体通胀压力。

2.3有利于促进社会各产业的分工与协作，提高社会经济运行效率

从长远来看，房地产“营改增”后可以激活相关关产业朝着更加专业化的方向发展，引导产业投资科学理性发展，促进社会分工与协作，从总体上提高市场经济运行效率，而经济运行效率的提高，则可以促进社会总体物价水平的降低，反过来又可促进房地产市场健康、理性发展。

2.4有利于加强税收管理和税源监控，堵塞税源漏洞

增值税的管理目前是我国税制管理体系中较为严格的税种，增值税管理水平要远高于营业税等税种，而房地产行业涉及上下游产业非常多，税种多且繁琐，通过房地产行业“营改增”后，使增值税链条连接起来，实行严格的增值税“以票控税”制度，有助于税收环环相扣，加强了税收管理，减少税收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科学发展的财税制度，推动各级政府进行税制改革

房地产行业“营改增”后势必对原有的分税制格局提出新的改革要求，对政府间收入分配格局造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制深化改革，特别是房产税制度改革，推动各级政府进一步完善税制，建立健全有利于科学发展的财税制度。

2.6有利于中央政府加强对房地产市场的宏观调控

增值税是国税，将房地产业的营业税改征增值税后，可以加强中央政府对房地产的调控力度，坚定不移地执行中央有关房产宏观调控的相关税收政策，增强调控措施的传导效应，遏制房价不断疯狂上扬的态势。

3.推进房地产行业“营改增”的建议

房地产是涉及二、三产业最多的行业之一，牵涉面很广，因此我们推进房地产行业“营改增”时需要“整体规划、稳步推进、统筹协调、平稳过渡”，具体有以下几点建议：

3.1拿出更大的改革决心，对原有的分税制度进行更好的优化改革；

只有进一步改革和优化分税制，科学测算因“营改增”而导致地方财政收入减少的规模，考虑适当提高地方政府的税收分成比例，中央比例下调，地方比例上升，在缓解地方财政压力的同时，协调好中央与地方的收入分配利益，取得地方政府对房地产“营改增”的最大支持。

3.2在对房地产“营改增”的同时通盘考虑对房地产其他税种一并改革

以房地产“营改增”作为切入点，对房地产行业涉及到的各项税收进行梳理，简化现行税制，优化现行税制不合理的部分，使其适应当前房地产市场的发展现状。

3.3出台过渡性的财政扶持政策，加快推进房地产行业“营改增”进程；

对于房地产“营改增”涉及到的相关行业影响大的要同时出台过渡性的财政扶持政策，保证改革的前提是不影响当前企业税负，不给企业形成新的税收负担，进而加快推进房地产行业“营改增”进程。

4.结论

当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，推进房地产行业“营改增”改革是一个复杂的系统工程，既要统一设计税制改革方案和相关配套改革措施，又要通盘考虑改革的具体事项，还要充分兼顾改革前后税制和征管变迁，实现房地产税制转换的平稳过渡。我们对此一定要树立信心，冷静处理，抓住房地产业“营改增”的机遇，使其能够真正为我国房地产业带来新的生机和活力。

第4篇：房地产行业收入范文

关键词：房地产；问题；对策；直接融资

住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1当前中国房地产业存在问题

1.1土地供应环节不够规范

1988年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”；“自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约合633.2万元，荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。1998年，中国各地方政府卖地收入为97亿元，到2007年，这个数字魔术般地变成了13000亿元。通过计算我们发现，土地费用占房地产价格20%～40%，政府税费收入占30%～40%。总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%～80%。这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏的钱很大一部分成了政府的经济收入，成为了当地政府的GDP值中一个重要的组成部分，那么中国GDP总额在2007年增长了11.3%就不足为奇了。

1.2房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一

《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

1.3房地产投资偏热，行外资金比重增加

从福布斯100名排行榜上，近两年，有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系，可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业，比如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾在2004年提醒房地产业：一直被各界认为是利润率较高的房地产业，2002年以来成为各种资金涌入的焦点，外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象，应十分值得注意。大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。有些城市，超过50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。

1.4房地产供求的结构性矛盾突出

2006年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。

1.5消费者的理念有待更新

受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解，“有其屋”变成了自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。其实，“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年轻人，过早的背上沉重的还贷压力，不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。

2面对以上问题，我们应该采取举措，确保房地产业健康发展

2.1完善土地供应制度，严格监控土地增量供应环节

依法出让土地是政府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响巨大。

（1）合理控制土地价格。近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热，政府应该合理的控制土地价格，引导房价，促进房地产健康发展，让多数百姓能够买得起住房。

（2）减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期，土地供不应求。政府为了得到更多的收入，设置了名目繁多的收费项目，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及25个部门，总计占房价的30～40%。数据显示：“重庆市2007年房地产建筑两项税费收入400亿，占到地税收入的50.8%”；“四川省2007年房地产建筑税费收入上升67%”；“北京东区国际公寓项目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，税费大约在8000元左右，售价在2万左右”……因此减少政府收费环节，是势在必行的。（3）避免土地供应环节中的贪污受贿现象。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场，这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说，只要有选择的机会，就很可能有。近几年来，全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是，造成恶劣的社会影响。因此，加强土地供应环节的监管，避免现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。

2.2严格控制投入房地产行业的资金

（1）提高间接融资的门槛。国家在2007年全年共5次上调银行存贷款利息，从金融政策上直接增加了企业的融资成本，这在一定程度上抑制了企业的贷款冲动。主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境，提高进入房地产行业的资金门槛。负债率过高的房地产企业一旦资金链断裂，将被无情地淘汰出这个市场。

（2）控制行外资金大量进入房地产行业。随着房地产业的发展，其他行业的资金以直接投资或兼并、融资等形式进入房地产行业投资的比例逐年增加。虽然外行资金进入房地产业，在很多方面促进了房地产行业的发展，比如拓宽了房地产行业的融资渠道；增强了房地产行业的竞争，淘汰了一批实力差的企业；引入了先进的管理理念等等，但是我们不能被这些优点所迷惑。投资过热所带来的负面影响更加突出。大量资金投入到一个行业势必导致原来的行业投入不足，投资过冷，因此，扰乱了正常的市场供求，容易引起更大的民生问题。2007年生活必备品价格上涨过快，从部分意义上来分析与房地产开发过热有一定关系。

（3）严格控制外资进入中国房地产行业。近几年来，外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内房地产市场。尤其是在国家采取紧缩的房地产信贷政策影响下，国内房地产公司纷纷转向以境外融资的方式来解决资金短缺问题。在房地产价格不断上涨的形势下，国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅会对实体经济带来可怕后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。因此我们应该加强对国外房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产；加强对外资房地产公司外债规模的管理。

2.3增加房地产投资中直接融资的比重

房地产开发商的开发资金依赖银行贷款，给银行带来了巨大的压力和风险，在未来的房地产发展中，我们应该探究一些行之有效的直接融资的形式来分解这份风险。

增加直接融资，可以改变房地产开发的高资金杠杆，防范金融银行体系的风险。一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，或者发行“房地产投资信托基金（REITs）”。

关于REITs，中国人民银行副行长吴晓灵对此发表了个人意见，她认为用公开发行收益凭证的方式设立REITs是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。房产商必须以股本融资为主要形式，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。在房地产公开发行证券融资受制约情况下，这种私募方式的融资是值得探索的道路。

另外，在房地产信托投资基金模式下，房地产开发的钱证券化了，每个人都可以去买，老百姓多了一份投资渠道，发展商只是一个替基金打工者，赚钱大家一起分，这样老百姓和开发商之间的关系就不再是完全对立的了。

2.4从住房供应环节入手，加强住房供应结构调整

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都应把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到各具体项目。编制年度用地计划时，优先保证中低价位、中小户型商品房、廉租房、经济适用房等的土地供应，切实调整优化新建住房结构比例。另外，引导二手住房的释放，增加住房的有效供给。

2.5正确引导消费者的住房需求

虽然身为开发商，万科集团董事会主席王石仍然诚恳的建议大家40岁之前可以先租房。其理由是：“实际拥有房屋的好处是让人有安心感；坏处是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为拥有它而成为了你的包袱。所以没有最后定型，还有抱负有理想的，在40岁之前还是租房为好。”从另外一个角度上讲，房产消费的本质是享受较好的居住物质生活，倘若背上了沉重的还贷负担，使得房产变成了沉重负担，那就违背本意了。如果广大的消费者在住房消费上能够更理性一点，也会促进房地产的健康发展。

另外，如“国六条”中所说，一定要严格控制城市拆迁改造的速度，避免大量的被动性住房需求。

纵观房地产行业，我们的目标似乎仅仅是满足老百姓的住房需求。其实，房地产行业的健康发展的意义远不止这些。在房地产行业繁荣，房价不断攀升的同时，我们看到猪肉、鸡蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生产生活资料价格都在攀升。试想一下：在整个市场中流动的资金总额基本不变的情况下，大量资金被误导入过热的行业，那么很多其他的行业就会缺资金。当各地政府通过出让土地获取了大量的“GDP”的时候，他们没有及时发现猪瘟开始蔓延，面对猪瘟无能为力的养猪企业家们只好抽出资金开始投入各地方的股市或者楼市。可见，国民经济各行各业的发展都有着密切的关联，楼市的火热造成其他很多行业的投资环境恶化，而反过来其他行业投资环境的恶化又加剧房地产业的过热。

因此，综合以上研究来看，促进房地产行业的健康发展有着更加深远的意义，为了实现建设社会主义和谐社会的目标，我们有责任，有义务引导房地产行业健康有序地发展。

第5篇：房地产行业收入范文

1当前中国房地产业存在问题

1.1土地供应环节不够规范

1988年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”；“自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约合633.2万元，荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。1998年，中国各地方政府卖地收入为97亿元，到2007年，这个数字魔术般地变成了13000亿元。通过计算我们发现，土地费用占房地产价格20%～40%，政府税费收入占30%～40%。总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%～80%。这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏的钱很大一部分成了政府的经济收入，成为了当地政府的GDP值中一个重要的组成部分，那么中国GDP总额在2007年增长了11.3%就不足为奇了。

1.2房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一

《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

1.3房地产投资偏热，行外资金比重增加

从福布斯100名排行榜上，近两年，有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系，可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业，比如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾在2004年提醒房地产业：一直被各界认为是利润率较高的房地产业，2002年以来成为各种资金涌入的焦点，外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象，应十分值得注意。大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。有些城市，超过50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。

1.4房地产供求的结构性矛盾突出

2006年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。

1.5消费者的理念有待更新

受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解，“有其屋”变成了自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。其实，“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年轻人，过早的背上沉重的还贷压力，不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。

2面对以上问题，我们应该采取举措，确保房地产业健康发展

2.1完善土地供应制度，严格监控土地增量供应环节

依法出让土地是政府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响巨大。

（1）合理控制土地价格。近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热，政府应该合理的控制土地价格，引导房价，促进房地产健康发展，让多数百姓能够买得起住房。（2）减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期，土地供不应求。政府为了得到更多的收入，设置了名目繁多的收费项目，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及25个部门，总计占房价的30～40%。数据显示：“重庆市2007年房地产建筑两项税费收入400亿，占到地税收入的50.8%”；“四川省2007年房地产建筑税费收入上升67%”；“北京东区国际公寓项目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，税费大约在8000元左右，售价在2万左右”因此减少政府收费环节，是势在必行的。（3）避免土地供应环节中的贪污受贿现象。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场，这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说，只要有选择的机会，就很可能有。近几年来，全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是，造成恶劣的社会影响。因此，加强土地供应环节的监管，避免现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。

2.2严格控制投入房地产行业的资金

（1）提高间接融资的门槛。国家在2007年全年共5次上调银行存贷款利息，从金融政策上直接增加了企业的融资成本，这在一定程度上抑制了企业的贷款冲动。主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境，提高进入房地产行业的资金门槛。负债率过高的房地产企业一旦资金链断裂，将被无情地淘汰出这个市场。

（2）控制行外资金大量进入房地产行业。随着房地产业的发展，其他行业的资金以直接投资或兼并、融资等形式进入房地产行业投资的比例逐年增加。虽然外行资金进入房地产业，在很多方面促进了房地产行业的发展，比如拓宽了房地产行业的融资渠道；增强了房地产行业的竞争，淘汰了一批实力差的企业；引入了先进的管理理念等等，但是我们不能被这些优点所迷惑。投资过热所带来的负面影响更加突出。大量资金投入到一个行业势必导致原来的行业投入不足，投资过冷，因此，扰乱了正常的市场供求，容易引起更大的民生问题。2007年生活必备品价格上涨过快，从部分意义上来分析与房地产开发过热有一定关系。

（3）严格控制外资进入中国房地产行业。近几年来，外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内房地产市场。尤其是在国家采取紧缩的房地产信贷政策影响下，国内房地产公司纷纷转向以境外融资的方式来解决资金短缺问题。在房地产价格不断上涨的形势下，国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅会对实体经济带来可怕后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。因此我们应该加强对国外房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产；加强对外资房地产公司外债规模的管理。

2.3增加房地产投资中直接融资的比重

房地产开发商的开发资金依赖银行贷款，给银行带来了巨大的压力和风险，在未来的房地产发展中，我们应该探究一些行之有效的直接融资的形式来分解这份风险。

增加直接融资，可以改变房地产开发的高资金杠杆，防范金融银行体系的风险。一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，或者发行“房地产投资信托基金（REITs）”。

关于REITs，中国人民银行副行长吴晓灵对此发表了个人意见，她认为用公开发行收益凭证的方式设立REITs是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。房产商必须以股本融资为主要形式，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。在房地产公开发行证券融资受制约情况下，这种私募方式的融资是值得探索的道路。

另外，在房地产信托投资基金模式下，房地产开发的钱证券化了，每个人都可以去买，老百姓多了一份投资渠道，发展商只是一个替基金打工者，赚钱大家一起分，这样老百姓和开发商之间的关系就不再是完全对立的了。

2.4从住房供应环节入手，加强住房供应结构调整

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都应把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到各具体项目。编制年度用地计划时，优先保证中低价位、中小户型商品房、廉租房、经济适用房等的土地供应，切实调整优化新建住房结构比例。另外，引导二手住房的释放，增加住房的有效供给。

2.5正确引导消费者的住房需求

虽然身为开发商，万科集团董事会主席王石仍然诚恳的建议大家40岁之前可以先租房。其理由是：“实际拥有房屋的好处是让人有安心感；坏处是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为拥有它而成为了你的包袱。所以没有最后定型，还有抱负有理想的，在40岁之前还是租房为好。”从另外一个角度上讲，房产消费的本质是享受较好的居住物质生活，倘若背上了沉重的还贷负担，使得房产变成了沉重负担，那就违背本意了。如果广大的消费者在住房消费上能够更理性一点，也会促进房地产的健康发展。

另外，如“国六条”中所说，一定要严格控制城市拆迁改造的速度，避免大量的被动性住房需求。

第6篇：房地产行业收入范文

一、房地产税收一体化管理面临的现状和存在的问题

(一)房地产行业偷税现象的存在。虽然近些年房地产开发和房地产市场发展迅猛，但是房地产企业纳税人普遍一味地追求利益的最大化，纳税意识淡漠，财务管理混乱，导致偷逃税现象较为严重。很多财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉；个别房地产开发企业有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；售楼款挂往来不入“收入账”，随意调剂收入；以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收；以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款；还有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国家财政资金,在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

(二)税收征管力度的薄弱。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，同时税务部门的房地产行业对税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。

(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等环节涉及的税种较多，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。一些纳税人对房地产相关税收政策缺乏认识。房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售房屋的定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)处罚力度不到位。由于处罚力度不到位，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。对偷逃税的处罚不严，在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(五)相关部门配合不力。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产税收一体化管理的有益尝试

一体化管理对内是一个整合管理资源，提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。我们提出“一个部门负责、一个窗口服务、一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程，简化办税程序，将一窗式管理、一户式管理、捆绑式管理的理念和方法延伸到所有税种，变多部门管理为一站式管理，极大方便纳税人。

（一）推广税务管理的“三一模式”和房管部门协税护税的“一票一证制”。一是税款征收一体化，即以契税为把手，对在房地产行业经营行为中涉及的一切应纳税款实行捆绑式管理，对行业经营链条中的当事各方实施系统化、精细化管理，不再分税种单项征管。二是税款征收一窗式，针对房地产行业税收统一征管窗口，对开发企业及建筑业在基建及销售过程中的涉税事项在地税办税服务大厅申报窗口实施税收服务，对一手房及二手房交易等房地产行业经营行为的涉税事项在政务大厅一体化窗口提供发票、受理申报、征收税款、审验资料等服务。三是纳税资料一户式，对房地产行业的纳税主体??房地产开发企业及建筑安装企业实施征管资料一户式储存，完善纳税评估机制进行全面监控辅导。四是房管、土地部门在办理房屋和土地权属的产权证照时，除有地税部门的契税完税证外，还应有不动产销售发票，以发挥以票控税作用。

（二）加大清缴力度，采取措施全力压缩欠税。一是对欠税开发企业实行“等比例清欠”办法，即欠税企业到大厅申请代开发票时，必须缴纳同比例欠税，并经主管局长批准方可开具发票。二是在开工放线环节，对以前工程要求结清欠缴税款，才予办理当年工程相关手续。三是在验收环节，对当年工程要求结清税款后才予办理接水接电手续。

（三）实时监控，开展经常性的纳税评估。一是设立项目台帐实时监控，强化税源精细化管理，严格实行以工程所在地进行项目属地管理。建立健全项目跟踪台帐，做好基础资料建设，对纳税人报送资料及时进行整理分析，准确认定纳税人的征收方法，规范用票管理。二是建立重点工程项目档案管理，对每个基建项目纳税情况进行重点跟踪，对申报计税明显偏低单位，即使督促追缴。三是推行核定征管，对未设立会计帐簿或设立账簿却不能准确完整进行会计核算，不能提供施工合同、不能提供工程结算价款、不进行纳税申报以及申报计税额偏低的单位，推行核定征收方式。四是开展经常性的纳税评估，全面掌握房地产税收的动态信息，针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员深入房地产企业做好纳税辅导工作。帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业解决与税收有关的疑难问题以及辅导纳税申报是否正确等。及时同契税征管中获取的信息比对，运用纳税评估的方法，堵塞征管漏洞。

三、对深化房地产税收一体化管理的建议

(一)创造和谐的征纳税氛围。一方面加强税务系统内部培训，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。另一方面要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。启动相关税收政策宣传途径，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳税环境。

(二)加大日常税收征管措施和税务稽查力度。加强日常纳税评估和辅导工作，完善“以票控税、项目管理”办法，加强发票管理工作，加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。

第7篇：房地产行业收入范文

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

第8篇：房地产行业收入范文

关键词：房地产；政府行为；成因；对策

中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我国房地产市场现状

自2011年新一轮楼市调控开始之后，除极个别城市，全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底，并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况，各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点，但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象，甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控，结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉，同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈，中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响，到了不得不调控的地步。同时，影响楼市的各种因素错综复杂，影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴，政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。

二、我国商品房价格失控的主要原因

（一）供需关系失衡

从经济学角度来讲，供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时，市场趋于饱和，产品价格下降。当供给小于需求时，市场需求旺盛，产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一，但是1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后，政府将商品房建设交给地产商，在社会保障房方面投入过少，直接导致了现在的保障房和廉租房的缺失，进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来，我国城市化进程的空前加速，适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大，加上住房价格一涨再涨，越来越多的人没有能力支付高额价款，对住房的需求越攒越多，供需间的矛盾进一步加深。

（二）开发商的暴利

据《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999―2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算，工业：5%～13%；交通业：9%～14%；商业：（批发）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐饮业：8%～15%：服务业：9%～15%；娱乐业：15%～25%。而房地产行业利润可达20%～30%，可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业，以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益，可见房地产行业的利润相当丰厚。

（三）政府管理失误

1.财政过度依赖土地出让

就国土部公布620个样本楼盘数据来看，中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同，但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是说从拿地开始，政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部数据，2010年全国财政收入83 080亿元，而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元，土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝，在单一追求GDP政绩的影响下，开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年，各地地王频现，土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。

2.房地产行业过高的税费

房地产行业的税费项目之多，税种之繁杂，是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段，一是开发商开发阶段，二是商品房买卖阶段。据不完全统计，开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种，占到地方税收的20%左右。

由以上数据可以看出，房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告显示，在开发商的总费用支出中，流向政府的份额为49.42%。可见政府在楼市成本中获得了过高的利润。

（四）宏观经济形势不利

房地产的走势可以说与宏观经济形势的走势有相当大的联系。（1）2006―2008年房地产行业曾经遭遇小低谷，但是2008年经济危机之后，政府急于刺激国内需求与消费，大力发展房地产，甚至将其视为刺激经济复苏的支柱产业。从2008年地产业迅猛发展至今，并且没有丝毫衰落的迹象。（2）经济危机之后，政府为了刺激经济的复苏，开始实行宽松的货币政策和财政政策：银行加大对地产业贷款扶持，地产业反之绑架银行，致使银行不良贷款、坏账呆账增多。同时货币超发严重，CPI连创新高，流动性过剩，在沪深两市持续低迷的情况下，越来越多的人为了财富的升值甚至保值只能投资房地产，进一步推动了楼市的走向。（3）国际经济环境持续恶化。美国次贷危机影响未了，欧洲债务危机又发，全球经济复苏缓慢。越来越多的热钱涌入国内，先推高，后做空。在引发房地产泡沫的同时，严重影响我国的国家经济安全。

由以上可见，我国的房地产行业目前的窘况已经不单单是房地产行业单方面的原因造成的，还涉及到经济、民生、政府、国家经济安全等诸多方面，已经成为一个诸多社会矛盾的集合体，并且有越积越大的趋势，如果不能得到妥善的解决，将严重影响我国的社会主义现代化进程。而在市场调节完全失效的情况下，我们只能寄希望于政府的适当干预。在房地产的开发，买卖，保有等各个阶段都有大量的环节可以限制，但是政府历次干预的主要针对目标都仅仅着眼于商品房买卖中的一个小环节：限制炒房。笔者认为，这是政府干预失效的关键。

三、针对房地产行业现状的建议

目前房地产行业已经严重影响了国民经济的良好有序运行，并且市场调节已经失灵，只有政府干预才能有效地解决问题。针对这一状况，政府应该下决心用类似休克疗法彻底解决房地产行业的顽疾，而不是一直束手任其发展。对于如何解决当前房地产行业调控局面的窘境，除了当前政府正在进行的调控政策，笔者给出以下建议。

（一）减少对土地财政的依赖

政府应该进行适当的税费改革，扩大税基，实现政府财政收入的多元化，在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度，减少房地产买卖流通阶段之前的税收，进而相对减少商品房的成本。

（二）加大保障房的建设

为国民提供保障房是政府的责任和义务。在这方面我们可以参考香港、新加坡等国家和地区的做法，制定适合我们国家的保障房政策。重点建设经济适用房和廉租房。中央和地方财政都要对保障房的建设负责，在土地划拨、资金投入等方面做到协调统一，最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。

（三）改善经济环境与投资环境

受经济危机和全球经济衰退的影响，国内经济增长出现了放缓的趋势。政府过于追求GDP的增长而采取各种方法。不重视实体经济的投入而导致制造业资金大量外逃炒楼炒股，使虚拟经济的泡沫化更加严重。经济环境的恶化导致投资环境同样恶化，大量资金没有投资效益，只能投向房地产。国家应该重点扶持制造业的发展，在税费以及政策上给予更大的优惠，鼓励其发展。同时扩大内需，刺激国内消费，改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策，治理通货膨胀，创造一个稳定的投资环境，引导社会资金有序良好的运行，改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。

（四）建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税

政府建立全国统一的房地产管理系统，并且进行全国性的信息资源共享。对居民在实名制的基础上实行以家庭为单位的限购，对已购的第二套以上商品房普遍开征高额房产税，增加其持有成本，迫使市场上的大量空置房加入到流通领域来，相对缓解供需压力。政府要对开发商制定严格的房产开发程序，防止其囤地以及捂盘惜售。

（五）制定相应的法律法规

政府出台确实有效的法律法规约束。（1）对全国的房地产要有统一的行业标准、准入标准、开发标准等等，并且限定地产商的利润。（2）对政府的自身行为要有法律的约束，比如土地的出让、土地出让金的使用、土地划拨、保障房的建设等等都要有明确的法律法规进行限定。（3）对居民的投资进行法律的规范。在注重契约精神的前提下，以法律去规范其市场行为。

房地产行业已经成为多种社会矛盾的集合点，解决房地产行业的窘状是当下最为紧迫的任务。房地产行业对国民经济运行以及社会和谐产生的负面影响需要大刀阔斧的改革才能消除。虽然房地产行业的彻底改革会对经济增长产生不利影响，导致经济增长的短暂减速甚至衰退，但政府仍应该下定决心进行改革，以经济暂时减速换取今后的可持续的发展，只有这样我们才能实现国民经济更快更好的发展。这对构建社会主义和谐社会以及完成我国的社会主义现代化目标，都有着极为深远的战略意义。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报[R].2011，（2）.

第9篇：房地产行业收入范文

房地产开发结构失衡房地产市场产品大多以高层为主,同质化现象严重,社区规划理念、不同功能需求的户型设计、建筑质量(建筑用材)、景观园林的实景展示、社区内部配套等方面存在不足。其次,商品住宅中,高端产品与中低端产品的比例关系不够协调,市场以中高档商品住宅为主,中小套型、中低价位房源供应不足,住宅整体价格偏高,超过低收人家庭的承受能力。

房地产行业存在较高金融风险房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款,而对贷款的偿却依赖于未来预期收入,一旦市场发生变化或其他不可确定性因素的发生,都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还,给银行带来诸多风险。另外,大多数购房者的首付额只占房价总额30％左右,房价总额的70％来自银行贷款,如果其住房贷款偿还出现压力,则最终的风险也将转移给银行。

房地产价格与居民收入不协调目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力,中低收入人群无法将其转为有效需求。另外,很多人利用房地产进行投资,在一定程度上抬高了房地产价格。

房地产市场秩序有待完善房地产市场中,部分房地产企业经营者存在销售行为不规范,乱收费,物业管理跟不上以及基础设施和配套设施不完善等问题,给业主购买及入住带来诸多不便。另外,由于缺乏真实有效的信息来源,购房者无法辨别信息的真伪甚至上当受骗,影响了市场交易。

房地产行业发展的对策建议

政府应加强对房地产行业的宏观调控,进一步完善房地产开发土地供应办法,合理控制城镇房屋拆迁规模和进度,调整住房供应结构、稳定住房价格。依法整顿房地产市场经济秩序,改进和加强房地产市场信息统计工作,从而促进房地产市场又好又快发展。

通过深化住房制度改革,市已初步建立了市场供应与社会保障相适应的住房保障体系。但是,商品住房的购买者主要是中高收入者,仍有相当一部分中低收人家庭买不起住房。为此,政府应不断完善住房保障体系,加大经济适用房建设,同时对于购买经济适用房的居民要严格审查。集中建设廉租住房,继续稳步扩大廉租房受益面,切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇。

房地产业是资金密集型行业,其建设基金多数来自银行放贷。但是随着国家的宏观调控的不断深入,银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展,就必须拓宽融资渠道,实行多元化融资。房地产企业要积极争取信贷资金的支持,可以采取多种渠道融资,如信托投资、民间投资以及发展产业基金等,从而为房地产行业健康有力发展提供资金保障。

目前,房地产开发商应抓住宏观调控的有利发展机遇,重视品牌建设、提高楼房质量并强化服务,从而在市场竞争中处于有利地位。开发商应注重提高住宅品质,加强质量监控,满足绿色环保的建筑理念,提高环境和质量水平。加强基础配套设施建设,满足居民生活需求,提高住宅的适用性、耐久性和经济性。