房地产评估行业前景精选(九篇)

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第1篇：房地产评估行业前景范文

关键词：业务佣金 管理理念 拓展业务领域

自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今已有二十年了，在这二十年中，有很多公司的规模从几个人发展到几百人的大型综合评估公司，也有一些公司苦撑几年后自然消失或转手易人。

进入2000年以来，一些原为国有体制的评估公司逐步转变为私有企业，由于成立评估公司门槛不高，大批的民营评估公司纷纷成立，评估业务从原来的客户找上门变成了客户坐等评估业务员上门服务，一时间，业务佣金承诺满天飞，那时的一套普通住宅评估收费达2000元/份，而其中的业务佣金高达70%左右，也就是说，一份评估报告的收费中公司净收入仅为20%左右，公司收入少，限制了公司的发展。2005年，为了杜绝业务佣金，有公司推出普通住宅500元/份的评估报告，不再给业务佣金，一时间，评估报告收费成了业务竞争的焦点，一些靠业务佣金拉客户的小公司，由于其品牌与声誉难与大公司相比，业务难以再继，只能苦苦支撑，能支撑下来的也只是维持正常经营。收入低，没有实力引进人才，无法对公司进行现代化管理，而杜绝业务佣金的公司由于公司收入大幅度提高，有资金用来改善公司内部管理机制，另一方面引进人才，采用评估数据系统化建设，品牌和声誉逐渐提升，在市场竞争愈演愈烈的评估行业，就造成了强者愈强，弱者愈弱的局面。

随着评估公司的发展，一些评估公司从加强公司服务意识入手，争取客户，树立口碑，走品牌路线，扩大业务发展。他们大量引进管理与专业技术人才，加强对公司员工培训，从细节入手，提出 “做足功课”、“细节决定成败”等。记得某公司一估价师接到一个东莞土地的评估业务，要求查勘后第二天出评估报告，估价师在接到任务后，第一时间查阅了土地的相关资料及当地相关土地政策和房地产市场水平，由于准备得充分，现场查勘时便节约了许多时间，本着客户第一的公司规定，查勘回来后加班加点到凌晨二点，第二天提交给公司技术审核，下午便提交了报告，此举不但赢得了客户的好评，在随后的日子，该客户成了公司的长期客户，并为公司介绍的新客户，无形中为公司做了免费宣传。

评估公司的业务中银行业务占比重较大，有些人为了想多贷款或骗贷，与中介公司合作，采用瞒报虚报成交价和实际租金的手段，更有甚者，采用偷梁换柱的手段瞒骗查勘估价师。例如在抵押贷款评估中，估价对象是某花园小区的临街底商（查勘时领勘人故意托辞房地产证复印件未带在身上），查勘时估价师被领到一处商业氛围较浓厚的街道旁的商铺查勘，估价师很认真地调查了周边商铺的租金与售价情况，认为该铺能达到客户的贷款要求。过了几天，客户要求出具报告，估价师让其提供房地产证，待估价师仔细核查房地产证及对当时查勘时记忆中商铺的铺号时发现，委估物业与查勘物业是不同一处物业，委估物业的市场成交价在12000元/平方米，而查勘物业的市场成交价在38000元/平方米，差别非常大。假如估价师查勘时未仔细核对铺号，没注重细节，若按38000元/平方米的估价出具报告的话，给银行造成的损失可以用金钱来衡量，但对公司造成的名誉损失是无可估量的。所以，注重细节，细节决定成败，公司理念若能深入到每个员工的心中，管理到位，公司不愁发展。

管理是手段，但业务仍是公司发展的硬道理。银行评估业务虽然多，但分羹的也多，为了争抢业务，各公司打起了价格战，同时，也有公司另辟奇径，开展房地产咨询顾问业务。有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务，委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析，项目任务重，但时间急，我们一到该城市，土地现场查勘完成后，就开始对这个土地总面积有8，034平方公里的城市开展房地产市场调查，调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线，白天到每个在售楼盘市场调查，晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线，三天时间就跑了大小楼盘近三十处，除完成全市住宅市场的市场调查工作外，还完成了全市商业圈市场调查，在规定的时间里完成了委托任务，客户对我们出具的成果十分满意，并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议，成功拿下了那块土地，进驻了该市房地产开发市场，取得非常好的效益。

房地产评估业发展总体来说已经有二十年了，这在二十年中，每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训，笔者从一个估价师的角度来看，评估公司的发展良好的因素众多，但以下几个方面众多因素中需优先考虑的：

1.杜绝回扣，健康行业形象

“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。如果房地产评估业“回扣”盛行，互相攀比，导致回扣比例越来越高，这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少，房地产从业人员素质减低，不能吸引到优秀人才，导致某些估价报告质量低劣，不能为客户提供公正、独立的评估服务，也导致对该行业的信誉的怀疑，损害房地产评估业的形象，从而，严重损害该行业的健康发展。

2.向管理要效益，走专业化、品牌化道路

公司内部完善管理制度，引进管理及专业化人才，加强估价师队伍培训，提高素质教育，从细节做起，用专业技术来服务客户。

3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问

在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下，另辟捷径，开展房地产咨询顾问业务。

在房地产开发的整个阶段来看，从土地尚未获取到土地取得这个阶段，房地产咨询顾问的角色非常重要，这个阶段，可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助，土地取得之后，咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究，帮助企业进行决策，土地建成完工时，还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作，因此，房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。

其次，政府在土地出让、区域房地产规划、房地产研究等方面，也需要专业的房地产咨询机构，也就是说，房地产咨询顾问工作不仅仅局限于房地产开发企业，其业务来源广泛，品种多。

第2篇：房地产评估行业前景范文

房地产行业作为我国国民经济发展的支柱性产业，商品房不仅是城市居民生活的必需品，更成为部分人投资的工具。针对我国越来越突出、越来越严重的房地产热现象，必须找出我国房地产税税收制度存在的问题，对现行房地产税制进行改革和完善，以促进我国房地产业健康发展。本文通过对房产税改革存在的问题分析，提出了未来房产税改革方向的几点建议。

【关键词】

房产税；改革

分析近两年房产税在上海、重庆两地的改革试点效果，可以看出房产税的实施对抑制投资投机、增加地方财政收入、调节收入分配等方面起到了一定的积极作用，但同时我们也从中看到了目前我国房产税改革仍存在一些尚未完善的问题。

1.房产税改革存在的问题

1.1缺乏法律规章制度

目前征收房产税的政策意图、标准都不明确，2011年重庆和上海两地试点的直接依据只是当地政府的规章制度。房产纳税人如果不缴税，税务部门也无法对其实行强制措施。一是征税行为从法理上站不住脚，二是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。

1.2计税依据不尽合理

目前重庆、上海应税住房的计税价值均为房产的市场交易价格，实质上，按照房产原值计算缴纳税款的方法已经不能满足经济发展的变化需要，特别是在税负负担水平上，一些成立时间较长的企业的房屋的历史原值已经远低于市场价值，采取目前的计征方法的合理性是值得商讨的。如果房产税的计税依据能逐渐使用“评估价值”代替“交易价格”，效果会更加明显，但是目前房地产评估机构仍大片空白。

1.3没有涉及关于土地出让环节的条款

新房产税没有涉及任何关于土地出让环节的条款，没有改变土地出让的成本结构，也就不能对土地出让的成本产生实质性的影响。既没有能改变政府对土地出供给的决策，又没有实质性改变地产商对土地资源的需求。

1.4缺乏专业的信息管理系统

上海、重庆的房产税除实施标准、细则等尚存争议外，个人住房信息不透明、不联网也是房产税全面推开的一大障碍。支撑房产税改革的重要前提是“公开透明的社会信息”，然而目前全国联网的住房档案信息管理系统、个人收入诚信系统等房产税的征收基础欠缺，缺乏全国或是地方省市一级的住房信息系统。

2.房产税改革趋势

针对目前我国房产税仍然存在的问题，在结合上海、重庆的房产税改革试行效果以及业内外学者提出的观点，就我国房产税改革的发展前景和趋势给出如下几点建议：

2.1 建立房地产评估机构

完善房产税的一个重要环节是把计税依据从交易价改为评估价，而如何对存量房进行统计与评估是一个难题。如今的城市房屋，品类繁多身份负责。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小房权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让七十年或四五十年土地使用权盖的商品房。所以，要加快房地产中介评估机构的建设，以此可以将一个征收区域划分为若干个片区，每年对其中一个或几个片区的房地产价格进行评估调整，为以房地产评估价格为计税依据打下基础。同时建议房地产的评估机构为政府机构或非盈利组织，以保证评估结果的可靠性，为房产税的征收提供技术上的可能。

2.2 建立健全房地产信息管理系统

建立和完善房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。协调各方利益，以城市住房信息为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和数据库，并使之成为一个具有准确、完整、透明的房地产信息管理平台，全面掌握一个家庭和个人在全国范围内拥有的房地产情况，包括不动产坐落、面积、价值、性质等详细信息，通过充分利用社会资源建立信息共享，最终达到通过该系统集合分析相关数据和信息，自动产生房地产的评估、并自动打印税票。同时可以通过该系统公开透明房产税的用途，以确保房产税“取之于民，用之于民”，保证税收所得用于公共品和公共服务的提供。此外，这样的数据库的建立，可以达到约束房地产的投机行为和抑制异地炒房。同时全国统一的数据库系统表面了国家征税房产税的严肃性和权威性，削减了投机者逃避房产税的可能。同时为在全国内推开房产税改革打下基础。

2.3 建立房地产申报制度

拥有房地产的单位和个人必须于取得房地产产权之日起30日内向税务主管机关申报该项房产的价值。税务机关也可以通过房地产登记部门取得相关资料，然后直接向房地产所有人邮寄“房地产申报表”，房地产所有人或其人必须于收到改申报表之日起10日内填写申报表并送还税务主管部门。

2.4 增加保有环节的税收征收范围

房产保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。制定房产保有环节税收政策，明确征税对象，从房屋价格、面积、户型等方面进行细分，制定详细征税方案，增加房屋持有成本，抑制投机投资性购房需求

参考文献：

[1]王双彦.2012年注册会计师（CPA）全国统一考试应试指导：税法[M].北京：中国财政经济出版社，2012：116-129.

第3篇：房地产评估行业前景范文

关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

参考文献

[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[J].财务会计2009（6）总第327期.

[2] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究2009(5).

[3] 王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[J].咸阳师范学院学报.2009(24).

[4] 肖春芬，荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[J].

[5] 王兆金，秦江萍，冯纯纯. 浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[J]. 北方经济.2009(1).

第4篇：房地产评估行业前景范文

关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新

中图分类号:G712 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-124-02

教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。

一、高职工学结合人才培养模式的内涵

所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。

二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求

我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。

房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:

1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。

2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。

3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。

三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新

我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。

四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择

1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。

针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。

人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。

2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。

3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。

4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。

5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。

6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。

五、结束语

以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。

注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]

参考文献:

1.关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见.教高[2006]16.[Z],2006.11.16

2.耿洁.构建工学结合培养模式框架设想[J].中国职业技术教育,2006(31)

3.曾令奇,张希胜.我国高等职教人才培养模式理论研究综述[J].职教论坛,2006(5)

4.陈解放.工学结合的理论及其在中国的实践[M].上海:上海交通大学出版社,2006

第5篇：房地产评估行业前景范文

如果说房地产信托有惊无险地度过了2012年，那么2013年房地产信托将面临更大考验——再迎兑付新高。由于房地产信托的平均期限为两年左右，信托业协会的数据显示，房地产信托2011年共新增余额为2558亿元，其中，四个季度分别为545.2亿元、1183亿元、745.78亿元、84.6亿元，可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元。通过信托融资的中小房地产企业将不得不面对资金上的窘境，二季度迎新一波兑付潮。

有人说房地产信托是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托仅起到“备胎”的作用。但无论如何，在调控的背景下，银行贷款的减少，确实让这两年的房地产信托“火”了一把。然而，经过2010年和2011年的爆发式增长后，2013年房地产信托迎来了集中兑付潮，兑付问题成为市场关注的焦点。

据不完全统计，2013年3月到6月，全国将有171款房地产信托产品到期，涉及新华信托、昆仑信托、四川信托等49家信托公司。在众多信托公司中，中融信托的兑付压力是最大的，仅二季度即将到期的房地产信托总规模就达到64亿，是行业平均值的两倍。到期项目共有13款，主要集中在二三线城市。其中，4月到期规模最大，中融信托当月仅兑付信托本金将达27亿元。

只是第二季度，到期的项目就有13款之多，总规模更是达到惊人的64亿，相当于平均每周1款房地产信托到期，平均每月到期规模超过了20亿元。此时此刻，中融信托正面临兑付的“火山口”。一旦地产项目出现问题，信托公司负有担保责任，刚性兑付或成为中融无法承受之重。经纬纺机作为中融信托第一大股东，全年净利润的80%以上都由中融贡献。2013年的兑付潮，中融信托固然将面临巨大的考验，可经纬纺机又何尝不是呢？

经纬纺织机械股份有限公司是中国唯一的棉纺织成套设备供应商。公司的主要产品在中国纺机市场的占有率达到五成以上，经营规模和效益一直位于国内同行业前茅。直到2006年，因受市场环境影响，经纬纺机开始走下坡路，业绩连续4年呈逐年递减之势，进入2009年更出现高达7889万元的亏损。2010年，经纬纺机成功控股中融信托，随即扭转了亏损的局面。三年里，中融信托分别为经纬纺机贡献了1.38亿、3.85亿元和5.71亿元的净利润，占到经纬纺机全年净利润的比例分别为56.59%、78.53%和84.92%。

这么看来，经纬纺机主营业务持续疲软的背后，中融信托成了它盈利状况持续好转的助推器。而中融信托的“井喷”发展，依仗的又是近几年房地产信托的火爆。追根溯源，房地产信托才是拴着经纬、中融两只蚂蚱的那根救命稻草。说到这，就不得不提一个细节。2011年有媒体报道《各地银监局紧急叫停房地产信托业务》。这则消息对经纬纺机的股价产生了杀伤力。

经纬纺机5月17日股价由开盘价15.48元一路下跌到收盘价14.18元，跌幅超过了9%。在买卖龙虎榜中，有3家机构累计抛售经纬纺机9628. 92万元，其中有一机构甩卖超过8000万元。虽然因为银监会的辟谣，这件事并未引起轩然大波。但经纬纺机与中融信托，“共生”还是“绑架”引起了我们的思考。小小风波的背后是房地产信托的危机四伏。

尽管目前信托产品没有被曝出兑付失败，但房地产兑付风险暗流涌动，市场不乏房地产信托提前清盘的现象。在高风险情境下，对于投资者而言，提前清盘是保障了投资者利益。但对于信托公司来说，在发生融资方还款能力不足时，一旦没找到接盘方，信托将面临更加棘手的局面。中融信托青岛凯悦项目的拍卖之所以吸引了众多眼球，就是因为很多人将此视为信托风险即将全面爆发的信号。下面我们先来盘点一下房地产项目出现风险后，信托公司在处置上都有哪些对策。

据记者统计发现，从2012年以来出现风险的单体兑付案例情况上看，目前信托业大致采用了四大措施化解房地产信托的兑付风险：

要求问题公司提前兑付，如在山东信托黄金海岸项目中，因信托公司发现融资方存在信托资金挪用的问题，要求提前兑付以防范风险；

以股权转让的形式获得项目展期，即寻找下家接盘，如绿城中国将项目转手给第三方金融资产管理公司；

融新还旧，发行新信托品种归还旧信托资金，如发生在华能信托与中信信托之间的在星耀五洲项目上的资金接力；

资产拍卖，如中融信托青岛凯悦项目，信托资产最终进入拍卖环节。

看来，类似上述运作在进入房地产信托兑付高峰期的今天已甚为常见。几种措施中，寻找下家接盘是信托公司首先会考虑的，这等于为地产商提供了变相“展期”的条件。但据北京一位信托业内人士透露，接盘机构的开价通常不菲。开发商通过信托的综合融资成本在15%-17%，而寻求金融资产管理公司接盘的融资成本则在20%左右甚至更高，对于很多开发商来说只能望而却步。而且机构对项目的资质要求很高，不是所有项目都能入得人家的“法眼”。所以，冒着风险递延、信誉丧失的危险，融新还旧又或是走向拍卖之路，成为信托公司的无奈之举。

2012年12月12日，因四川信托接盘未果而名声大噪的著名的“烂尾”房地产信托——青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划走向项目拍卖的终局。这也是首例暴露在公众视野的信托抵押资产处置案例。此次拍卖共涉及96套公寓，但当日仅成交6套，拍卖结果充分说明了房地产信托业的高风险。但据了解，项目确已在2012年3月如期兑付，青岛凯悦项目的信托受益人并没有遭受损失，但凯悦置业并没有偿还这笔信托款。业内人士推测，应是中融信托以自有资金进行了“刚性兑付”。

这么看来，中融信托在寻求主力机构接盘未果，运作资金池失败的情况下，不得不在自掏腰包刚性兑付后，走上了漫长的讨债之路。事实上，自房地产调控后，众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏，青岛凯悦中心备受关注的原因也是如此。青岛凯悦中心运作之初，引进了美国凯雷集团，后凯雷退出，中融信托“接棒”，一年后，中融信托欲抽身其中，将“接力棒”转给四川信托，但受到部分第三方代销机构的抵制，终使接力产品流产。至此，青岛凯悦的“击鼓传花”游戏戛然而止，“花”最终砸在了中融信托手里。无奈之下，中融信托只好选择将此“花”拍卖，可拍卖的结果并不尽如人意。

中融·青岛凯悦信托资料显示：“经山东省一级房地产评估机构2010年6月17日对本项目商业裙房评估，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40%，抵押物价值充足。”而法院此次的拍卖公告却显示，对凯悦中心1至5层商业房产的总评估价仅为5.84亿元。两年多时间，资产评估价缩水高达38.85%。但是据了解，实际上拍的时候3亿都流拍了。与之前“融新还旧”找下家接盘不同的是，中融信托此次以拍卖的形式处理信托资产，存在流拍或最终成交价低于评估价的可能。

从设立之初评估9.56亿到最终3亿流拍，这里面3倍的差距，充分说明了抵押物价值虚高的风险。即便最终避免了资产受损，也必然会使中融信托的风险评估能力遭受质疑。当然，只要是投资就会有风险，关键是信托公司在整个项目中作为投资者的受托人是否在产品售前做好了尽职调查。青岛凯悦项目的兑付纠葛无疑成为中融信托警惕2013年兑付潮的信号灯。虽然兑付潮中，大规模发生违约的概率不大，但单体事件所反映出的问题仍不容小觑。中融信托应该正视兑付潮的来临，毕竟在它的背后还有经纬纺机这家上市公司。

2013年房地产信托兑付顶峰是第二季度的消息一出，身处其中的中融信托立刻成了经纬纺机股市大跌的导火索。从经纬纺机的K线图不难看出，还未进入第二季度，经纬纺机3月股价持续走跌，变脸之快让人猝不及防。3月1日开盘价11.98 元/股，截至3月29日收盘价为9.73元，整个三月份股价跌幅超过18%。

第6篇：房地产评估行业前景范文

为规范保险资金的用途,确保资金的安全性,国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年,我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订,修订后仍未提及保险资金可投资不动产,事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准,保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目,但对投资范围做了明确界定,主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目,有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域,这是对保险资金运用领域的一次扩展,这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面:一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围,保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权;创业期的风险投资基金,高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及,并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业;三是规范了投资方式,既可以直接投资也可以间接投资;可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制,从2006允许间接投资基础设施项目,到2012年允许间接投资不动产,六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大,尤其是在不动>文秘站:

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元,同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位,并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家,保险公司143家,保险资产管理公司18家,其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长,2007年到2013年,我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长,从27000亿增长到76900亿,增长2.85倍,这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长,投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面,保险资金的投资渠道逐步被放宽,政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益,资金运用收益率率达到6.3%,是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源,并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低,发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上,而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等;而我国保险资金运用限制多,法定投资渠道窄,这些都限制了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润,而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场,发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响,并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%,英国的比例较高,在4%至8%的范围;亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关,美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制,要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松,并没有明确规定投资的范围和比例。此外,保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说,房地产行业快速发展期,各国保险资金都会加大不动产的配置;而在萧条期,则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体,房地产市场发展前景较为广阔,近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入,保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资,起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后,投资规模增长迅速,2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元,占投资总额的比例为0.59%;2013年增长为689亿元,占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元,较2013年微降3%。虽然投资额有所下降,但是涉房子公司数量却翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额,但涉房子公司数大幅增加,可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额,但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是,2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》,要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产,以2014年3月31日账面余额为基准,不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认,使得账面上用于房地产投资的金额减少。

五、建议

第7篇：房地产评估行业前景范文

开发商注册资本的虚假构成问题严重

注册资本的构成是体现一个企业和单位经营实力、资金能力及其抗风险能力的重要保证。因此在企业注册登记时认真查验企业注册资金的来源是否合规、注册资金是否真的到位，是予以企业注册登记所要审查的一个重要内容。但目前房地产开发企业为了提升自身规模和档次，在不断不规范地扩大其注册资本规模时，资本构成虚假问题十分严重。如某房地产开发企业成立五年间，注册资本金却由五十万元滚到近亿元，资产总额数亿元，照常理这是非常不可能的。调查发现，原来是这家开发企业为了达到国家规定的建设开发企业等级标准，在增资扩股时，采取变通手段虚假增资的结果。形成这种虚假增资情况的主要原因是注册资本登记管理部门未能认真履行自身职能，不能认真把住关口，严格审查企业注册资金的来源和构成，而是只查看企业注册日帐面有无资金，能否置留三天即可，没有去考察这些注册资金是如何来的，合不合规，是不是借款等。虚假增资的结果是企业的开发等级上去了，但企业的经营能力和支付实力并没有得到实际提高，陡然增加了开发市场中的不稳定因素。

开发企业顶名贷款与贷款挪用的问题较多

按惯例，开发企业可从三个方面从银行获得贷款：在取得土地使用权时，可以用土地使用权抵押贷款；工程建设时，可以用在建工程抵押贷款；房屋建成时，可以用住房按揭获取银行贷款。这就是说，如果开发企业能从这三个方面得到银行贷款，那么进行房地产开发就基本上不用自身加以太大的投入了。近几年来，随着国家对市场的调整和银行对开发企业贷款控制力度的加大，银行方面出于自身规范化的经营的需要，使开发企业到银行贷款不如以前那样方便了。但是因为房地产开发的利润极大，所以开发商在开发完一片楼盘后都急于进行下一片楼盘的开发，因而在其资本金不足或前期开发的楼盘未实现销售，到银行申请开发贷款发生困难的情况下，就出现了开发企业以其职工、董事会成员或其亲属的名义进行假按揭贷款或多行重复按揭贷款的问题。无论是假按揭贷款还是多行重复按揭贷款，对于贷款银行来说，由于具有严密的操作程序和抵押担保手续，风险是很小的，即使是多行重复按揭贷款，在手段上也是合规的。但是从长远形势看，如果在出现房地产市场发展泡沫，开发商恶意出卖已抵押的房产，给银行造成的风险是不可估量的。

开发企业以楼房抵顶工程款问题突出

从丹东地区房地产开发的实际惯例看，开发企业在取得土地使用权和进行住户动迁后，做好通水、通电、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投资后，因为资金实力不足，基本上就不在搞其他的资金投入了。工程就靠建筑企业垫款开发，待工程结束后，以楼房抵顶工程款。而建筑安装企业在无法取得应收工程款项的情况下，为了维持经营，就只好接受这种楼房抵顶工程款行为。结果就形成了这样的一个问题：因开发企业资金投入不足，工程质量无法得到保证，而施工企业资金不足，垫付资金过多，只好以拖欠材料供应商的资金和货款来搞基建，材料供应企业资金不足、垫款过多，就以拖欠银行贷款来维持经营，进而形成了一个连环的拖欠链条，拖来欠去，最终拖欠的还是银行的贷款。据调查，目前丹东市开发企业以楼房抵顶工程款的问题十分普遍，能付给建筑企业20％的工程款，余下以楼房抵顶工程款的开发企业已经算是很不错的开发企业了。

二手房抵押价值评估弹性大银行发放抵押贷款隐含风险

发展二手房交易市场是国家推动城镇居民住房改革，改善城市居民住房的一项重要举措，而银行发放二手房抵押贷款则是银行对国家政策的一种支持。对于银行来说，合理评估交易房屋价值是确定二手房抵押贷款额度的基础条件和重要因素，因此要求房地产评估部门和人员一定要本着公平、公正、合理的原则，正确地评估交易房产的价值。但在检查中发现，由于受评估人员素质、二手房交易业务状况等客观因素的影响，目前的二手房评估仅靠所评估房产所处地段、楼房建筑年限及客户提供的其他情况进行评估签定，随意性很大。

住房供应结构失衡楼房空置率过高

这种状况具体表现为：高档住宅开发过量，而适合普通居民的中低档住宅(如经济适用住房)供应不足；投资购房比例不合理地上升，出现“炒楼花”等投机现象；政府对房价的调控失控，在住房空置量增加的同时房价居高不下或上涨过快等等。就拿丹东房屋空置情况来讲，据统计，自1999年以来，四年来房屋开发累计形成沉淀面积约为110余万平方米（其中高标准住房占70％以上），占同期竣工面积的40％。以综合开发成本每平方米按1000元计算，占用资金就达11亿多元，而这些资金基本上都是银行的贷款，因此说如不及时解决销售问题，不但银行资金被占死，而且建筑企业也将背上沉重的利息负担，后续发展将会受到严重打击，乃至影响到丹东市整体经济的发展。

强化房地产市场发展规范管理的对策

出台有关政策强化对开发企业注册资本的构成的审查

对开发企业注册验资和增资验资时，有关管理部门一定要把住关口，严格审查注册资金的来源及其构成是否真实，能否按时到位，并严把企业开发等级的审定，严防企业虚假增资。对于因验资不实而造成严重后果的责任人，有关管理部门要追究其行政或法律责任，以规范开发企业的增资扩股行为。同时，要严格执行项目资本金制度。建立项目资本金制度是规范房地产开发业务行为的一个重要措施，是保证银行贷款安全和购房者权益的基础。但检查中发现，很多地区很多中小开发企业在进行项目开发时并没有建立项目资本金制度，而是靠银行贷款和楼房预售款来支撑工程开发建设，结果房地产开发中套牢的最终还是银行贷款。因此必须建立项目资本金制度，以便规范企业开发行为，维护银行债权的完整。

应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统

据了解，目前存在的开发企业多行套取银行住房按揭贷款现象的一个重要成因，就是银行间相互独立，自成系统，信息不能共享。如何才能改变这种落后状况，可行的措施是可试行将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统，利用银行信贷咨询管理系统的先进性和权威性，强化对银行住房按揭贷款的信贷管理服务。因为目前已经有了企业信贷信息咨询管理系统的设备和软件基础，做到这一点应该是不难的。

有关部门及早建立和规范的个人资信等级评估制度

个人信用体系应征集个人多方面的信息，具体为：（1）个人的基本情况，包括年龄、职业、家庭成员情况、工作情况等。（2）个人的品格、与银行和其他非金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等。（3）个人拥有的资产包括银行存款、车辆、有价证券、房产等。（4）个人经济收入的稳定程度，家庭经济支出情况，参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。为了防范个人信用风险，银行应加速个人资信信息与评估体系的建立，并把借款人的资信状况作为是否发放抵押贷款的首要条件。因为完备的信用评估制度的建立不仅能促进对借款人风险的防范，而且还推进住房抵押贷款的快速健康发展。

银行应建立住房抵押贷款的风险控制防范体系

（1）采取多种有效措施深入调查借款人的情况，把好抵押贷款发放前的审查关。贷款审查应注重借鉴国外在评估个人业务风险时的“5C”原则，即：严格审查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作风、借款偿还历史、诚实与否等来判断其履行偿债义务的可能性。能力（capacity）：指借款人的偿债能力。借款人必须要有一定的才干，有一定的赚钱能力来偿还银行贷款。资本（capital）：指借款人现在所拥有的动产和不动产的情况。这是表明借款人可能偿还债务的背景。担保品（collateral）：指借款人在借款时所提供的抵押物或担保品是否易于确定价值，是否足以偿还贷款等。行业环境（condition）：指借款人所从事职业的发展前景以表明借款人经济收入的稳定程度。同时，结合我国的实际，银行还应到借款人的单位、街道、派出所等处对借款人情况进行贷前调查。（2）在发放抵押借款时银行应严格执行抵押贷款的审批手续，严格坚持集体研究审批和审贷分离的原则。贷时要着重审查借款人提供的各种材料的真实性与完整性。如有可能还可以到实地查看以便了解抵押物的情况，如抵押物的地段、楼层、建筑结构等，要按程序发放住房抵押贷款。（3）在抵押借款发放以后银行要不怕麻烦，有选择有重点地走访客户，对客户的家庭及经济收变化情况进行定期的审查，发现问题，及早采取防范措施。

第8篇：房地产评估行业前景范文

【关键词】住房；空置率

近年来随着商品住房投资的迅猛增长，全国各地商品房空置面积集聚增大。空置指标是反映市场供求平衡的重要指标，通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化，为决策提供重要的参考依据。当前我国商品房空置率已高达30％多，有的城市都大于30％。这远远高于10％的国际警戒线。上海楼盘的整体空置率大约在25％～30％之间，上海部分地区房屋空置高达50％，北京市仅从2006年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16％。有人称上海有400万套住宅空置，连续6个月电表读数为0。一场由“空置房”引发的“口水战”仍在持续发酵。解决空置问题仍面临着很大压力。商品住房空置是个全国性的问题，当然各地商品住房空置原因也存在很大的差别。造成商品住房空置的原因是多方面的，概括来说主要影响因素有几个方面：一是市场经济在运行过程中宏观调控因素的影响；二是商品房开发过程中存在的问题所；三是由于住宅市场的一些配套服务体系不够完善。

一、宏观调控因素的影响

由于房地产在经济发展中的作用和地位举足轻重，因此在经济运行中宏观调控对房地产的影响也是十分明显的。宏观调控因素可以体现在住房供应总量虽然挺大但居民有效需求不足、地产调控和调节个人房产收益的税收政策等方面。（1）商品住房供应总量偏大。很多地方政府把房地产业作为促进城市经济发展的重要的支柱产业，并推出了大量的优惠政策和措施，鼓励和支持房地产企业的发展，而高额的行业利润也促使很多的部门、单位和个人纷纷投入住宅市场，巨大的市场前景和政策上的优惠也吸引了大批外来资金纷纷入驻长三角，珠三角，京津冀等地。从而导致了房地产的过度开发，投资失控。目前全市从事商品住宅开发的房地产企业几乎上千家，其中有开发项目的300多家，而且每年都还在增加。房地产投资的过于膨胀，使开发规模过大，商品住房集中上市，每年新增竣工面积进入商品房空置面积在逐年增加，这必然形成大量的积压空置。（2）居民有效需求不足。有效需求是指消费者在一定价格下对商品的需求，它必须具备两个条件：一是消费者愿意购买商品，二是消费者有购买能力，商品、购买意愿、购买能力，三者缺一不可。而其中最关键的因素就是购买力。虽然近几年居民收入有所增加，但与商品住房消费水平相比还是相差很大。尽管目前广大居民对住房的潜在需求十分巨大，也相当强烈，但是商品住房价格远远超过现阶段居民的购买能力，使大多数潜在的购房者只能望房兴叹。根据2010年底北京市居民人均可支配收入计算，一个双职工家庭要购买一套中等价位的商品房需将其全部收入不吃不喝积攒近二十年。因此，在目前这种高房价；低收入必然会造成部分商品住房的空置。（3）地产调控和调节个人房产收益的税收政策。购房有三种情形，一种是自住，一种是投资，还有一种是投机行为，而目前市场30％是投机行为，正是这么大比例的投机行为推动了住房空置率的不断攀升。在一定时期内限定购房套数，有效地遏制了外地炒房者，尤其是某些炒房团。而且很多专家认为之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。房产税呼之欲出，很多人觉得调控房地产市场系列政策的出台，是对房产税的颁布有着引导和铺垫的作用。考核问责机制与房市调控的捆绑，在稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的事上，要追究有关部门和领导的责任。这大大推进的宏观调控的力度。虽然，此次房地产调控初显成效，但政策效果还需进一步巩固。一线城市的房地产交易经过近几个月的“缓冲”，已经有所适应。二三线城市的降价效果似乎也并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反涨。同时我国住房的空置率仍然很高，表明中央对房地产业的宏观调控任重而道远。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。

二、开发商经营中存在的问题

住宅开发商在投资开发和经营中的诸多问题是造成商品房大量空置的重要原因，主要表现为售房价格过高、开发商的观念落后、商品房的设计落后、位置偏远、配套设施不完善及物业管理和房屋质量问题等几个方面因素。（1）售房价过高。一般的房地产开发商将开发利润定在20％～30％，有些甚至高达50％，而国际上房地产企业的平均利润均在6％～8％之间。即使目前有些住房开发商声称降低房价，让利消费者，把自己的利润率降为10％左右，但由于开发商资产负债率较高(多数大于70％)，即使开发利润真的降到10％，其资本利润率仍是相当丰厚。有些商品房开发商开发管理不严，效率低下，浪费严重，也是导致造价成本太高的因素。近年各地商品住房价格年平均上涨近30％，远高于同期的经济增长率和通货膨胀率。过高的房价使得大量商品住房空置，而多数消费者却无力购买。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求下的投机炒作行为等。（2）开发商的观念落后。从整体上看这几年居民对商品住房的需求是逐年增长的，但是我们的有些房地产开发商们对商品住宅的开发部分脱离了消费者的现实需求不能正确地分析形势，没有对市场进行充分的调查和准确的预测，更没有形成一个科学而成熟的开发理念。收入人群究竟有多少？市场需求有多大？大多数房地产开发商们经过了那么多年仍然没有形成一个自己的开发理念，不知道自己该为谁修房子，修什么样的房子，只会从别人那里模仿和抄袭。于是很多房地产市场也就形成了一个奇怪现象，当某一种新形式的住房出现并受到市场欢迎时，很多开发商们便会蜂拥而至来开发这种住宅。小户型热之后又接着出现了电梯公寓热、联体别墅热等。开发商没有自己的开发理念，在开发项目时盲目跟风，而不对市场进行深入调查，出现空置积压也就难免了。（3）商品房位置偏远，配套设施不完善。商品住宅是一种特殊的商品，它有不可移动性、永久性，易受限制。在脱离老城区的同时，相关的产业布局却没有及时跟进，这造成了新城区在房子卖出去之后却没人住的情况发生。从住宅市场的需求来看，消费者对住宅所在的区位有着较高的要求。人们在选择住房时，通常地理位置是十分重要的影响因素，许多人宁愿住在面积较小，但是交通便利的地方，而不愿选择居住条件好，但地理位置偏僻、交通不方便的地方。有的开发商由于预测和判断的失误，在离市区较远的地方开发了居住小区尽管小区已经建成且形成了一定的规模，但是由于交通不便、市政基础设施建设和公共服务设施落后，商业、教育、服务、文化娱乐等配套设施不完善。虽然这部分商品住房销售价位较低，但是仍无人问津。

三、住宅市场体系不健全

完善的住宅市场必须要有一个完善的住宅配套体系与之相适应。这个配套体系应包括：完善的房地产市场金融体系、成熟的二级市场、健全的信息系统等。配套系统不完善也是导致商品住房大面积空置的一个主要原因。（1）金融体系不健全，住宅抵押贷款业务发展缓慢。在目前高房价、低收入的情况下，个人住房抵押贷款是完善住宅金融和消化空置商品住房的有效措施。住房抵押贷款分为住房开发贷款和个人住房抵押贷款，这两者在中国发展极不平衡，前者为银行支持的重点，而后者仅占全部房地产贷款总量的10％左右。而在经济发达国家或地区，个人住房抵押贷款占银行贷款总量的20％～50％，如加拿大约为50％，美国、香港约为30％。我国房地产业的开发商资金可获得性高且成本低。且他们不论土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国以前过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。此外目前个人住房抵押贷款还存在贷款条件苛刻、贷款手续烦琐、贷款期限偏短、贷款额度较小、贷款利率刚性偏大、还款方式单一、贷款风险较大等问题。所有这些都大大限制了居民购买商品住房的能力。（2）住宅二级市场发展滞后。大力发展住宅二级市场是培育住宅产业成为新的经济增长点和新的消费热点的重要内容。目前很多城市总体上看其功能仍没有得到充分发挥，住宅市场化程度依然很低，市场流通性不够，住宅的可转移功能及保值、增值优势不能得以充分体现，因此难以形成以个人消费为主体的住宅市场和住宅建设的良性循环体制。发展滞后的二级市场不仅影响了银行放贷和投资者投资的积极性，也限制了住宅存量部分的有效调整，同时难以刺激住宅增量的需求，间接导致和加剧了商品住房的空置。（3）房地产信息体系不健全。房地产业是一个复杂的系统部门，投资周期长，投资数额大，因此对它的调控需要提前预测，掌握详细的房地产动态信息。目前政府缺乏及时有效的信息，难以做出科学的决策，这也使得开发商在投资开发和消费者在购买住房时缺乏必要的信息依据，客观上加重了住宅生产和销售的脱节。而且大量商品住房的空置积压套牢了开发商的资金，不利于企业进一步发展，同时还占压了大量的银行信贷资金，产生了大量的坏帐，存在潜在的金融风险的隐患。政府要定期向社会公开有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

因此采取各种措施，大力解决商品住房的空置问题已成为当前刻不容缓的一项任务，有着重大的现实意义。由于商品住房的空置问题涉及到政府、银行和开发商等很多方面，不是某一个单位或部门的力量所能解决的，因此在处理这一问题时需要各方通力合作，共同推进。

参考文献

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[2]牛毅．我国房地产价格为何居高不下[J]．中国房地产信息．2005（3）

[3]王祥伟．如何发展中国的循环经济[J]．集团经济研究．2006（4）

第9篇：房地产评估行业前景范文

与此同时,我国房地产业的发展也暴露出许多问题,尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平,使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机,引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源,房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。如何解释房地产所具有的虚拟特性,以及它对宏观经济的影响,是本文要讨论的主要内容。

一、虚拟资本与虚拟经济。

马克思在《资本论》第三卷第五篇中对虚拟资本进行分析,提出“人们把虚拟资本的形成叫作资本化。人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算,把它算作是按这个利息率贷出的一个资本会提供的收益,这样就把这个收入资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展创造出了虚拟资本,包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等,“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书,它们的货币价值或资本价值,或者像国债那样不代表任何资本,或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”[1]494。

虚拟资本本身没有价值,但虚拟资本可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的“剩余价值”,它不能直接作为现实生产要素或资本在生产活动中发生作用,而只是所有权证书,是“现实资本的纸制复本”,反映着债权债务关系。“但是,作为纸制复本,这些证券只是幻想的,它们的价值额的涨落,和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关,尽管它们可以作为商品来买卖,因而可以作为资本价值来流通。”[1]530当金融发生动荡时,虚拟资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值,也可以大大低于实际资本价值,甚至一文不值。

(一)虚拟资本对社会经济运行的积极影响。

1.加快财富的集中和资本的积累,促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式,资金集中更加迅速、快捷,促进了资本的社会化,为高效率的社会化大生产奠定基础。 促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活,从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性,带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。 促进经济增长。虚拟资本的繁荣,能增加投资者财富,刺激消费增长,改变短期边际消费倾向,扩大经济增长的乘数效应,虚拟资本中的股票债券,如果绝大部分是生产性的,也有利于经济的增长。 促进利润率平均化。“信用制度的必然形成,以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用。”[1]5325.减少流通费用。“一项主要的流通费用,就是货币本身,因为货币自身具有价值。”通过信用,“A相当大的一部分交易完全用不着货币。B流通手段的流通加速了。……一方面,这种加速是技术性的;也就是说,在现实的、对消费起中介作用的商品流转额保持不变时,较小量的货币或货币符号,可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面,信用又会加速商品形态变化的速度,从而加速货币流通的速度。”[1]541(二)虚拟资本对社会经济运行的消极影响。

虚拟资本如果发展过度,就会对宏观经济产生严重的消极影响:

  1.虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,造成经济虚假繁荣。如果流进虚拟经济领域的资金过多,就会造成实体经济部门资金不足,发展乏力,出现生产性投资的挤出效应。 虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加,人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场,人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。 在虚拟资本[文秘站:]的积累快于现实资本积累的情况下,生息的货币资本不仅不反映现实货币资本的积累,而且自我扩张,这样就导致了现实资本供求和生息货币资本的供求出现明显差别,生息货币的过剩或不足,不反映或不完全反映现实资本的过剩或不足,增大了调控宏观经济的难度。

虚拟经济是与实体经济相对应的概念。成思危认为,虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动。简单地说,虚拟经济就是直接以钱生钱的活动。刘骏民认为,虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统,其运行的基本特征是具有内在的波动性。

二、房地产市场虚拟性的表现。

房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性,虚拟性是指房地产是一种虚拟资产,其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在:

其一,以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释,房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书”,它本身没有价值,但可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化(MBS)、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券(REITs),依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动,就是一种虚拟经济,这充分体现了房地产市场的虚拟性。

其二,资本化定价。作为不动产的土地,土地价格就是“地租的资本化”,它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上,在现代房地产投资、融资实务中,根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式,只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素,以求达到更好的预测效果。

其三,投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济

生活中,房地产已经成为一种重要的投资品,由于对土地需求不断增加而土地存量不变,因此,从长期来看,房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权,其投资的目的在于盈利,投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。 三、房地产虚拟性质与宏观经济。

房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带,它像一把双刃剑,对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为,在现代经济中,房地产是一种重要的虚拟资产,并且随着虚拟经济的发展,其虚拟性也在不断增强,这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。经验表明,房地产市场波动并不一定会对实体经济造成破坏性影响。刘骏民、王千也认为,实际上,一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。

(一)完善的房地产市场的积极作用。

1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品,再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新,也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款,企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易,而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表,并吸引过剩资金流向房地产金融市场,进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。 支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金,从而化解实体经济物价不稳定的压力,在很大程度上消化实体经济的风险;也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。 优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门,使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门,实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化,虚拟经济的资源配置功能越来越强,极大地促进了经济的发展。

所以说房地产这种虚拟经济成分适当的波动对实体经济是有益的,一方面它可以缓解对实体经济的冲击,另一方面也可以优化资金配置,为实体经济能更好地配置资源服务,从而促进经济增长,改善国民福利。

(二)房地产市场虚拟性的负面作用。

1.它是房地产泡沫产生的根源。一方面,在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,房地产价格飞涨,造成经济虚假繁荣,经济泡沫不断增加。同时,自上世纪80年代以来,全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷,国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场,大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面,房地产和其他虚拟资产之间结构失衡,发展速度参差不齐,同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。 房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起,使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时,利率水平较低,贷款规模和信贷总量不断增加,居民收入预期增加,购房者对房地产的需求增加,从而促进经济加速增长;在加息过程中,人们对于经济前景持乐观态度,居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时,购房成本增加,居民收入预期下降,便会抑制房地产需求,经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产,进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时,如果投资者资金链断裂,就很容易引发金融危机。

因此,防止大量货币积聚在房地产市场,打击房地产投机,是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达,投资渠道少,房地产往往被作为一种优质的投资品,在流动性过剩、资本逐利的本性推动下,就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策,尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业,资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次,从1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大,违约现象大量出现;房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息,从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的发生。

四、我国房地产市场现状及建议。

国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用,导致我国需求膨胀,且具有相当的刚性,再加上境内外投资、投机的炒作,尤其是当前我国人民币升值预期的高涨,热钱正在快速进入我国,使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面,形成了虚假的房市需求,推动房价不断上涨,投资者购房时不考虑自己的真实消费能力,包括按揭贷款后的还贷能力,而是考虑投资收益和成本,只要房价涨幅超过银行还贷利息成本,投资性购房的需求便会不断增加;另一方面,造成社会资源的极大浪费,许多城市房子空置率很高,而中低收入人群越来越买不起房子,极易引发社会矛盾,影响和谐社会的建设。

从房地产市场的供求关系看,目前我国存在着结构性失衡。房地产结构性的供不应求与供过于求同时并存:一方面,大量的商品房积压,这主要是因为开发商没有充分分析市场,对市场有效需求估计不足,过多投资高档住宅,导致了空置;另一方面,大多数居民的住房还十分紧张,普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。要解决结构性失衡,就需要增加开发经济适用房的比例,而且严格限制以经济适用房名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则,促进房地产市场的正常发育,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求,抑制房地产投机或炒作。为此,笔者提出以下具体建议:

第一,进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度,优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地;同时,要建立科学规范的准入机制,使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题(包括无能力租市场价住房)的贫困家庭或中低收入家庭。

第二,加强对热钱的跟踪和管制,控制热钱大量流入房地产市场。当前人民币在境外压力下升值预期不断高涨,吸引大量热钱涌入境内,房地产尤其是豪宅是热钱投资的主要对象。所以,一方面要稳定币值尤其是预期;另一方面,要从根本上完善我国的市场体制、金融制度以及货币政策等。

第三,增加投资渠道,使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施,当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后,融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产,减少楼市的投资行为,也可以减少银行承受的金融风险。

第四,加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响,是个复杂的市场体系,政府应该有的放矢地制定地方房地产政策,而不能搞“一刀切”。同时,加强房地产市场分析研究,建立健全房地产市场信息系统,完善市场监测分析和预警机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性,正确引导房地产的投资和消费。

第五,加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收,加强物业立法。同时,货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注,并提高信贷条件,加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管,以保证其健康运行。