房地产财务实务精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产财务实务主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产财务实务范文

关键词：房地产；财务动态管理；原则；方式

我国自改革开放以来，各行各业如雨后春笋般发展起来，房地产行业更是如此，就目前的状态来看，房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段[1]。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。对于一个房地产企业而言，要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，提高管理效率与水平，而财务动态管理模式的实现正好可以满足房地产企业的这一要求，因此我们有必要分析房地产财务动态管理的原则，探索财务动态管理方式，提高房地产企业的竞争力，促进其持续、健康发展。

一、财务动态管理的概念

所谓财务动态管理指的是一种财务管理模式，在财务的动态管理中，通过一定的技术手段来对企业未来的财务经营状况与目标进行模拟，加之必要的动态财务指标的帮助，找出制约财务信息工作的原因。财务动态管理属于一种整体的财务信息动态管理流程。具体到房地产行业，企业的财务动态管理通过在日常项目管理工作中，结合房地产企业的实际情况，对未来的财务经营目标做出设定，并选取适宜的的动态财务指标作为辅助，充分利用现代计算机软件等工具，找出限制房地产企业发展的根源，通过对预定目标与实时动态目标进行比较研究，逐渐实现对企业财务的动态管理。

二、房地产企业实现财务动态管理的可行性与必要性分析

首先，对房地产企业而言，实施财务的动态管理是确保其提升开发项目价值的客观需求。当前房地产行业的市场竞争呈现白热化状态，企业要想在这种行情中获得长远发展，必须不断提升自身的竞争水平，企业持续创新力的注入是其发展过程中能够超越竞争对手的保障。加之现代房地产创新很容易被其他企业模仿改进，因此，对于一家房地产企业而言，要想真正提升竞争水平，与其他企业区别开来，还要注重从企业内部的财务管理中做出创新，通过财务运转来拓展企业的发展空间。而且在房地产企业中，传统的财务运作模式已经不能适应现代房地产企业发展的要求，无论是企业自身需求，还是从房地产行业现状来看，实现财务动态管理都是最佳选择。

其次，现代科技的迅速发展、尤其是计算机技术的普及使得房地产企业实现财务动态管理成为现实。当今计算机技术的普及和网络的应用，在企业的财务管理中，传统模式的缺点逐渐暴露出来。现代经济全球化发展以及实现企业的信息化管理属于时展的趋势，也是企业实现自身发展的需要，财务管理有责任实现信息化动态管理。然而，财务动态管理的实现，必须要有适宜的技术与工具作保障，现代计算机技术的发展以及财务管理软件的开发等为房地产企业实现财务动态管理提供了技术支撑。

三、房地产财务动态管理的原则

（一）合法性原则

在此所指的房地产财务动态管理的合法性原则指的是，其管理模式必须在法律允许的前提下运行，避免房地产企业在财务管理工作中出现违法乱纪的现象。

（二）适应性原则

适应性原则指的是房地产企业在对财务动态管理模式进行探究时，必须充分结合企业自身的运营情况，确保能够和企业发展所需的社会经济环境相符，此外，由于企业在发展过程中的不确定性等因素，财务动态管理模式的构建必须结合企业发展的现状、不断变化的环境等作出及时调整与更新。只有做到满足以上要求，构建出来的房地产财务动态管理模式才能够具有较高的可行性以及可控性。

（三）一贯性原则

一贯性原则在此是指构建房地产财务动态管理模式时，必须要做到连续性与一致性的统一，坚决避免构建过程中对各项步骤频繁修改，确保财务动态管理模式能够得以顺利贯彻执行，增强其有效性。

（四）整体性原则

房地产企业要想获得长远发展，在对财务动态管理模式进行构建的过程中，必须从企业的现状出发，结合本企业的未来规划，并以发展的眼光来对该模式进行构建。在构建的财务动态管理模式落实过程中，必须要能够和企业其他的财务管理制度统一起来，保障它们共同为企业发展服务。

四、房地产企业财务动态管理模式的构建

（一）构建原理

正如前文所述，财务动态管理模式的构建是一个整体性工程，管理到整个房地产企业的发展，在构建之前必须要对其设计原理进行确认。在对房地产财务动态管理时，要以实现对财务的动态管理为目标，以对财务数据的处理与反馈为基础，通过选取一定的计算机财务管理软件，构建出一个能够及时反馈企业资金运行情况的财务信息平台[2]。在这个信息平台中，房地产企业能够轻松地对目标资金在不同市场环境中的变化进行模拟，得出一定的比较目标值，和动态财务指标共同完成对信息的反馈，房地产企业的管理者通过对该信息的参考利用，能够做出合理的决策，从而规避风险，提升企业的抗风险能力。

（二）房地产财务动态管理模式的实现

要想实现房地产企业的财务动态管理，在对这一管理模式进行构建时，必须要建立适宜本企业的财务动态管理系统，在该系统中实现对财务的管理工作。为此，要想做好房地产企业财务动态管理模式构建工作，必须通过以下几个方面来进行。

1.需求分析

首先应该明确房地产企业财务动态管理的要求，事先找出需要在模式构建中解决的问题，对即将构建出的房地产企业财务动态管理模式的功能进行明确，做好功能模块设计的准备工作。通常在房地产企业中，财务动态管理模式的构建在于实现对财务的信息化管理，除了要对企业日常运营中所涉及的财务信息信息进行处理，包括计算、修改、查询等等，还必须对企业开发项目的详细财务运行状况作出反馈、统计以及评估等。可以说，房地产财务动态管理模式构建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模块设计

在对需求分析做了明确界定之后，我们必须要结合房地产财务动态管理的功能要求，对其功能模块进行设计。根据房地产行业的运行特点，其财务动态管理模式应该具备的功能模块主要有以下几部分：即可行性研究、财务基本信息、绩效评估和成本控制分析等。

3.房地产企业财务动态管理系统的运行

房地产财务动态管理模式的作用主要在此环节中得以发挥，主要包含对财务成本的分解、财务流向跟踪、评估考核和项目的动态管理等环节，其中各=环节相互配合，共同为房地产企业服务，发挥出财务动态管理模式的作用，从而不断提升企业的财务管理水平，达到优化配置、提升企业利润的目的，最终提升企业的竞争力。

4.房地产财务动态管理系统的集成管理

在房地产财务动态管理系统的构建过程中，须知各板块的功能各异，必须选取恰当的数据集成平台，促进各模块功能的交互，提升系统的整体性。当前在对房地产财务动态管理模式构建时，利用Acess系统能够提升项目管理的规范性与科学性，提升管理效率。

五、结语

房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。房地产企业要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，实现财务动态管理，从而保障企业获得持续、健康发展。

参考文献：

[1]马.浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（3）：79-80.

第2篇：房地产财务实务范文

关键词：房地产 上市公司 财务绩效

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。

1 房地产行业财务绩效现状

财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。

2 房地产财务绩效评价的思路

根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。

3 结语

本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。

参考文献

[1] 高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，2007（S1）：193.

第3篇：房地产财务实务范文

【关键词】房地产；财务风险；规避措施

一、房地产企业财务管理的独特性

一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。

三、规避房地产企业财务风险的措施

（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。

四、加强对房地产企业财务风险的监控

（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。

五、结语

总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。

参考文献

[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）

[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周会.《房地产企业财务风险研究》.《北京理工大学学报》.2005（8）

第4篇：房地产财务实务范文

【关键词】Z记分模型；房地产上市公司；财务困境

目前，房地产行业出现市场观望气氛严重、开发商陷入囚徒困境、房价大面积下跌、资金链越绷越紧、汶川大地震对房地产市场特别是四川房地产市场的冲击、房市拐点论及政府救市争议等现象。在此背景下，笔者基于Altman 的“Z 记分模型”对沪深两市房地产上市公司进行财务困境分析，试图为处在一个特殊时期的房地产行业的经营者、外部投资者、金融机构的相关决策等提供参考。

一、我国房地产上市公司财务困境的基本情况

财务困境又称财务危机，企业陷入财务困境是一个逐步的过程，通常从财务正常渐变到财务困境，最严重的财务困境是破产。财务困境通常被认为是企业履行义务时受阻，具体表现为流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式。笔者认为房地产行业目前面临的财务困境符合以上情形，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。

二、“Z记分模型”的基本原理

“Z记分模型”是用于判别企业破产风险大小的一个预警模型。但是，破产是属于法律范畴的概念，企业进入破产程序前一定会陷入财务危机或者财务困境，破产并不等同于停业。从我国上市公司实际情况看，还没有出现破产停业的案例。因此，用Altman的Z记分模型用于判别企业是否存在财务困境或财务危机更适合于我国国情。

“Z记分模型”最初是由美国学者Altman在20世纪60年代运用配对抽样法（paired sample approch）对过去20年（1946―1965年）破产和非破产的各33家制造企业进行多变量（22个）判别分析后提出的。在模型提出后，Altman选择了一个81家企业组成的新样本进行检验，最后检验出76家企业，成功率达93%。模型如下：

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5

“Z记分模型”判断企业破产风险大小的临界值是：若Z>2.675，则企业财务状况良好，发生破产风险可能性小；若1.81

关于”Z记分模型”的适用性，尽管最初是依据制造企业的资料提出的，但检验结果证明，它对其他类型的公司同样适用。向德伟（运用Z记分法评价上市公司经营风险的实证研究， 2002）认为Z记分法对进行某个行业或某类企业经营风险整体分析的指导性很强。在上市公司进行个案分析时，对某些异常情况应加以特别关注， 以免由于某些因素畸变影响Z记分法的准确性和风险判断。 王波（Z－score）模型对我国上市公司适用性实证研究，2006）认为Altman标准对我国的上市公司仍然有较好的适用性。苟成玲、邢领（Z 信用计分模型对中国上市公司的适用性检验，2003）对70只沪深上市股票样本进行检验，结果证明，“Z记分模型”对中国上市公司基本适用，能在一定程度上对上市公司的财务困境进行预测。

关于“Z记分模型”的改进，笔者认为，在计算变量X1时所用的运营资金应该考虑减去长期借款，这样更符合房地产行业的实际情况。因为房地产企业的所有银行借款应该都属于项目开发贷款，与项目一一对应，期限不会超过一个营业周期内。同时，由于银行监管，要随着项目销售进度提前收回，房地产企业的“长期借款”有流动性的性质。笔者将变量X3、X5的总资产定义为期初期末平均数。

三、“Z记分模型”在房地产上市公司财务困境预测研究中的应用

（一）样本选择及指标计算说明

笔者选择沪深证券交易所上市的77家房地产公司作为样本，取2006年年报、2007年年报及2008年一季度报表的相关财务指标作为“Z记分模型”的基础数据（数据来源于国泰安研究服务中心 ）。并根据上述改进意见，对“Z记分模型”的相关变量定义如下：

X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债-长期借款）/总资产

X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产

X3：息税前利润/总资产=经营利润/平均总资产

X4：股权市价总值/总负债=（报表日收盘价×股数）/总负债

X5：销售收入/总资产=主营业务收入/平均总资产

关于变量X3中涉及的“息税前利润”，由于房地产公司对项目贷款利息会计核算的特殊性，无法获取“营业成本”中的项目贷款利息，因此该部分利息支出没有从经营利润中扣除。本文所指经营利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用。

（二）Z值计算

根据表1Z值计算结果，其中000656ST东源、600603ST兴业、600745ST天华由于一些因素畸变，导致Z值异常，在以下的分析中，去除此3家公司，对剩余的74家公司Z值进行分析。

（三）Z值分析与解释

1.对房地产上市公司的总体分析。

笔者对上述最终选定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度Z值进行简单分析。

可以看出，只有27%公司Z记分大于2.675，财务状况良好；有72.9%的公司陷入财务困境。

超过55%的公司存在一定的或严重的财务危机。由于截止目前，只能获取上市公司2008年1季度的报表，但可以预计年底时， “Z记分模型”中涉及的留存收益、息税前利润、销售收入等三个指标比一季度增加的可能性很大。而74家样本公司的“长期应付款”总额只有45亿，占流动负债总额的比例不到2%，即使这些长期应付款在2008年全部到期，也不会引起营运资金的较大幅度的减少。如再考虑股权价值下跌可能性较大，综合几个因素作用的结果，笔者认为到年末Z值的整体状况和一季度末不会有大的差别。

综合上述各年分析，2007年房地产整体上是没有财务困境的，这种结果与现实情况是吻合的。2006年有近四分之三的房地产公司的Z值低于财务困境临界点，而实际情况并没有那么严重，这与当时的货币政策有关，房地产业能够比较容易地从金融机构获得融资，化解了可能的财务风险。

到2008年，Z值分布与2007年相比有较大变化，超过一半的公司（41家）面临财务危机。根据表5进一步分析，74家上市公司的总负债3 364亿，而面临财务危机的41家公司的负债总额为2 906亿，占86%。这41家公司在2006年、2007年总负债占研究对象（74家公司）的比例分别是81%、87%。同时，我们还可以看到，有财务危机的公司的资产规模在2007年经历了一次快速膨胀，增长率达76%，而资本结构一直维持在2006年的67%这一水平，已经触及金融机构规定的自有资金比例不低于35%的上限，这种现象是公司过于激进的项目储备战略造成的。相反，没有财务危机的公司2007年资产的增长率只有28%，这些公司的平均资本结构一直维持在50%以下。

2.汶川大地震对四川房地产上市公司的影响分析。

5・12汶川大地震无疑对房地产市场造成了冲击，首当其冲的当数四川房地产市场，本文对四川房地产上市公司000628ST高新、000838国兴地产、600139ST绵高进行分析。2008年1季度这3家公司Z值分别为0.464、4.255、0.698，除国兴地产Z值高于2.675外，其余两家都较低，存在较为严重的财务危机。正合地产（2008）在结合1994年美国洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所处宏观环境进行研究后认为：汶川大地震只会对四川区域的房地产市场造成短期负面冲击，预计时间为6个月，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立、货币政策的金融支持力度。据此，汶川大地震短期内势必将加剧两家公司财务况状的恶化。

四、结论与建议

从上述分析结果看，“Z记分模型”的测度结果符合房地产行业的现实情况，房地产行业在2008年大部分都陷入财务困境，其原因主要是2007年在没有稳健资本结构的情况下，行业过度扩张造成的。

膨胀是发展和倒闭的分水岭，应该说，2007年市场给房地产行业提供了一个改善房地产行业资本结构的契机，但大部分企业因激进的项目储备战略而错过了此次机会。从紧的货币政策还将持续，在无法轻易获得金融支持的情况下，要缓解目前的财务危机，还得靠企业另谋途径，诸如改变营销策略、引进合作伙伴、项目转让、重组等。否则，房地产行业财务困境势必进一步恶化，房地产行业经营模式或将面临重大改变。希望房地产行业在经过本轮洗礼后，能够以一种健康、稳健的方式迎接下一轮房地产景气周期的到来。

【主要参考文献】

［1］ 向德伟.运用Z记分法 评价上市公司经营风险的实证研究[ J ].会计研究，2002.

［2］ 苟成玲，邢领.Z信用计分模型对中国上市公司的适用性检验.北京，2003.

［3］ 黄湘.谈“Z 计分模型”的不适应性与改进[ J ].经济经纬，2003.

第5篇：房地产财务实务范文

随着我国国际国内经济形势的日益严峻化，房地产行业面临着巨大的发展压力与挑战。尤其是2008年的金融危机爆发以来，我国房地产行业进入到寒冬。尽管后来快速复苏，但是，国家开始出台了一些稳定房地产市场的各种举措，这就让原本竞争十分激烈的房地产市场出现了一些不适应的地方。暴利时代对于房地产行业来说已经是一个过去式了。房地产行业要想获得较多的利润，就需要尽快改变粗放式的经营模式。很多地产企业都投入到商业地产开发当中，为了避免市场经营风险，商业地产企业就应该采取合适的财务控制方法，以最大限度的规避不必要的财务风险。

二、我国商业地产企业的发展现状

随着我国在2010年出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，我国房地产市场的调控大幕就正式拉开了。2011年，我国又再一次推出了房地产市场的调控措施，希望让快速增长的房地产市场能够在行政手段干预之下逐渐回归到理性的发展空间，即让国家宏观调控手段来直接调控房价。虽然说这些房地产调控政策在一定程度上影响了房地产市场的发展，但是，商业地产仍然呈现出一种爆发式的增长趋势，其开发投资额与销售额都达到了近些年来的新高。那么，商业地产企业必须做好自己的财务控制工作，即通过科学、合理且可行的财务控制方法来最大限度的规避财务风险。

三、财务控制的基本内涵

所谓财务控制就是指企业对自己的资金投入以及受益的全过程和结果进行一定的衡量，一旦出现问题会及时进行修正，从而让企业经营目标得以顺利实现，最终让企业的财务计划能够按期完成。根据现代财务管理理论，企业最为关键的理财目标就是要实现企业最大化的财富目标。因此，企业财务控制的综合性目标就是要在相关法律法规允许的框架之内，尽可能的优化一切资源配置，让其获得最大化的配置效益。在企业财务控制过程中，企业需要根据委托责任目标和其他相关的绩效考核标准来确定一个合理的财务控制目标，从而确保企业理财目标的顺利实现。因此，我们说，企业的财务控制工作将为企业的理财目标提供服务。

第6篇：房地产财务实务范文

关键词：房地产企业;财务风险;风险防范

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2015年1月23日

近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。

一、西安市房地产企业发展现状

近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。

二、西安市房地产企业财务风险分析

资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。

1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。

2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。

3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。

4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。

三、西安房地产企业财务风险防范措施

1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高;权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。

2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性;其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作;另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。

3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求;第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫;第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。

4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。

主要参考文献：

第7篇：房地产财务实务范文

关键词：房地产财务管理问题措施

房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。

1、房地产企业财务管理难点概述

首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。

2、房地产企业财务管理存在的若干问题

2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够

我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。

2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱

目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。

2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性

房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。

2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够

目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。

3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措

3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度

房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。

3.2加强房地产企业的成本管理力度

在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。

3.3优化发那个地产企业的财务管理模式

从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。

3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质

由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。

参考文献

[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).

[4]李占军.大型房地产企业走强现象分析[J].城市住宅，201l(08)．

第8篇：房地产财务实务范文

关键词：房地产；财务风险；风险管理；防范措施

一、举例说明房地产企业因开发过程中出现的财务损失

随着我国经济的发展，我国房地产企业也进入到了快速发展的阶段。由于08年的金融危机，让不少房地产企业的发展受到严重的挑战，甚至一些房地产企业没有经得住这次考验。随着国家宏观经济政策的收紧，保障性住房、经济适用房的大批开建，人们对购买商品房有了一些延迟，甚至一些房地产企业支撑不了巨大的成本压力和偿还债务的压力，以至于一些企业资金链断裂企业不得不选择破产。在进行房屋开发的过程中很多地方都可以风险，有的只是造成了一点损失，有些是造成重大的财产经济损失，甚至一些房地产开发企业破产了。

二、 总结上述房地产开发企业容易出现财务风险的环节

经过对上述企业的分析，我们可以发现企业在经营各个环节都会有财务风险出现，我对通过对资金运动的先后顺序，把整个资金运动过程分为筹资、投资、使用（营运）、和收回（销售）等环节。通过对房地产的开发经营过程及资金的运动过程进行分析，我们可以把财务风险具体总结成：

（一）筹资环节具有财务风险。筹资环节分为取得贷款和偿还利息两个阶段，如果企业有大量的债务，企业在需要钱的时候再去取得借款的将会受到限制，甚至企业无法再另外，如上述企业中、江苏香娟房地产开发有限公司、由于已经有大量的借款，必须要按照约定偿还利息，否则会受到债权人的追债，如果还不能案例还债，有可能出现企业被申请破产的风险。

（二）投资环节具有财务风险。房地产开发行业是个资金密集型行业，在投资开发初期就需要大量资金去购买土地。现在大多数国有土地的出售都是用拍卖的方式进行出售，企业也要用竞拍的方式去购买土地，也是在竞争中花费超过其他竞拍者的价格才能取得土地使用权，这是一笔很大的投资。如果企业的货币资金不足以支付竞拍首付竞拍价一部分，竞拍保证金将会有被没收的风险。同时也要取得没有争议的土地，不要像案例中上海虹城房地产有限公司、商丘市伟业房地产开发有限公司那样造成不必要的财务损失。如果企业的建筑质量不合格，出现质量问题，需要赔偿购房者的损失，有造成重大财务损失的风险。

（三）营运环节具有财务风险。营运环节是房地产在取得土地后进行后期开发进行的营运活动。在这个阶段需要解决材料供应的问题，工人工资、纳税问题。如果在材料供应时，资金链断裂，仍可能有被的风险，要求履行合同的风险，甚至供应商会停止供货，使工程进度受到影响，进而产生更大的财务风险。在这个环节中有20%的企业出现了财务风险。因此，在这个阶段也要加强财务管理。

三、 分析在上述环节中出现财务风险的原因

在房地产企业开发房地产的初期就要投入大量的资金，并且从土地开发到房屋销售需要经历很长的时间，只有等到房屋销售出去才能回笼资金。因此企业要有要加强财务管理合理利用资金。但是，并不是每个企业都能利用好每一笔资金。

（一）企业自身的原因

1、 缺乏财务预算管理。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，当然需要大量的资金，如何合理的安排资金流量才能给公司带来最大的收益应该是财务人员应该做的，财务人员应该加强财务预算，对资金利用做出长期的规划，尽量在投资初期要制定好预算，这样可以为企业制定长期的战略目标做出规划，也可以合理的安排资金。

2、缺乏现金流管理。曾有人说现金流是企业的血液，可见现金流对企业的发展是多么重要。从上述例子我们也可以看出来，一旦企业现金流出现问题，企业的经营情况将会出现很大问题，甚至有不少企业因为资金流断裂而导致企业破产情况的发生。因此，企业应该加强现金流的管理，制定合理资金使用计划，保证企业的日常经营活动对资金的需要。

3、经营管理不严。房地产开发企业成本管理工作繁琐复杂，从竞拍到土地，对土地的整理费，图纸设计，基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用。如果控制不严，将会加大公司的费用，进而减少公司利润，甚至会有出现亏损的风险。

（二）客观原因

企业的发展离不开社会环境，房地产企业也不例外，其发展也会受到社会环境的影响，比如08年的金融危机，使一些房地产企业的销量受到影响，房价高涨时销量也会受到影响，进而影响到了资金回笼，使企业可用资金减少，就有可能出现资金短缺的情况。由于房地产开发周期较长，在房地产开发周期内，利率的变化也会对公司的财务产生影响。国家宏观经济政策对房地产企业的影响也使巨大的，政府税收税率的提高，企业将会承担更多的纳税义务，利润流出较多企业的留存将会减少。

四、房地产企业财务风险管理的防范措施

财务风险是企业在财务管理过程中必须要面对的一个现实问题。财务风险是客观存在的，企业管理者应该加强财务管理，采取有效措施来降低风险的发生几率。风险分为系统风险和非系统风险。非系统风险是可以完全消除的，但是系统风险是无法完全消除的，只有通过建立资产组合来分散风险而不能消除风险。房地产企业只有加强财务管理，制定合理的措施来减少甚至是消除非系统风险的发生。对待非系统风险我们可以采取一些主动防御措施，面对非系统风险我们可以采取主动和被动的措施相结合的方法来降低损失。

（一） 主动防御措施

1、建立财务预算体系。房地产企业开房屋开发周期长，资金占用量大，在开发过程中可能出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理、筹资量不合理等等情况。因此企业应该对整个项目资金作出预算，对企业缺乏的资金应该选择合适的筹资方式，应在股权筹资、向银行借款、发行债券、采用信用筹资等等作出最有利企业的筹资方式。对企业的收入与支出、经营的成果与费用的分配做出计划。

2、加强对现金流的管理。现金流被视为企业的血液，一旦出现现金短缺，企业的经营活动可能会出现问题。从上面的例子中我们可以看到有不少企业破产是因为现金流断裂。因此企业一定要加强现金流的管理，制定合理的资金使用计划，合理调度资金，确保建设项目施工的正常进行。

3、加强经营管理。企业要获取利润，必须有成本费用的发生。现在有些企业设置大量的部门，甚至一些是重复的，这将会使企业支出更多的人工成本，在土地开发初期对土地“三通一平”费用，销售费用，管理费用等等应该加强管理，建立监督机制，尽量减少不必要的费用支出。

（二） 被动防御措施

非系统风险是企业无法避免的，是受市场环境、国家政策、经济发展水平等众多因素影响。由于非系统因素造成的损失和一些小的财务损失企业可以采取以下措施：

1、财务损失计入成本费用。房地产由于开发周期长，难免会出现一些小的财务费用损失，对于这些小的损失可以将其计入成本费用。

第9篇：房地产财务实务范文

内容摘要:本文运用Logistic回归对我国预亏的上市房地产公司的财务数据进行分析,试图从实证研究的角度说明上市房地产公司财务危机产生的原因,构建上市公司财务预警模型。研究表明logistic模型在预测亏损前的房地产公司财务困境方面具有较高的准确率。

关键词:logistic回归STT检验预警模型

继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。

研究选样标准与指标体系的建立

本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。

(一)财务风险预警指标的初步选取

美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:

1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。

2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。

3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。

4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。

(二) 财务风险预警指标的进一步筛选

进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。

财务困境预测模型选择和构建

根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。

Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:

其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。

运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。

所得方程可表示为:

logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P

将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。

从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。

结论及亏损的原因

(一)结论

本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。

(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因

企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。

企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。

参考文献:

1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,2004(9)

2.杨蓬勃,张成虎,张湘.基于Logistic回归分析的上市公司信贷违约概率预测模型研究[J].经济经纬,2009(2)

3.杜勇,刘星.基于Logistic回归的上市公司亏损逆转识别模型研究.[J].技术经济,2009(12)