房地产财务实务精选(九篇)
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第1篇：房地产财务实务范文
我国自改革开放以来，各行各业如雨后春笋般发展起来，房地产行业更是如此，就目前的状态来看，房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段[1]。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。对于一个房地产企业而言，要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，提高管理效率与水平，而财务动态管理模式的实现正好可以满足房地产企业的这一要求，因此我们有必要分析房地产财务动态管理的原则，探索财务动态管理方式，提高房地产企业的竞争力，促进其持续、健康发展。
一、财务动态管理的概念
所谓财务动态管理指的是一种财务管理模式，在财务的动态管理中，通过一定的技术手段来对企业未来的财务经营状况与目标进行模拟，加之必要的动态财务指标的帮助，找出制约财务信息工作的原因。财务动态管理属于一种整体的财务信息动态管理流程。具体到房地产行业，企业的财务动态管理通过在日常项目管理工作中，结合房地产企业的实际情况，对未来的财务经营目标做出设定，并选取适宜的的动态财务指标作为辅助，充分利用现代计算机软件等工具，找出限制房地产企业发展的根源，通过对预定目标与实时动态目标进行比较研究，逐渐实现对企业财务的动态管理。
二、房地产企业实现财务动态管理的可行性与必要性分析
首先，对房地产企业而言，实施财务的动态管理是确保其提升开发项目价值的客观需求。当前房地产行业的市场竞争呈现白热化状态，企业要想在这种行情中获得长远发展，必须不断提升自身的竞争水平，企业持续创新力的注入是其发展过程中能够超越竞争对手的保障。加之现代房地产创新很容易被其他企业模仿改进，因此，对于一家房地产企业而言，要想真正提升竞争水平，与其他企业区别开来，还要注重从企业内部的财务管理中做出创新，通过财务运转来拓展企业的发展空间。而且在房地产企业中，传统的财务运作模式已经不能适应现代房地产企业发展的要求，无论是企业自身需求，还是从房地产行业现状来看，实现财务动态管理都是最佳选择。
其次，现代科技的迅速发展、尤其是计算机技术的普及使得房地产企业实现财务动态管理成为现实。当今计算机技术的普及和网络的应用，在企业的财务管理中，传统模式的缺点逐渐暴露出来。现代经济全球化发展以及实现企业的信息化管理属于时展的趋势，也是企业实现自身发展的需要，财务管理有责任实现信息化动态管理。然而，财务动态管理的实现，必须要有适宜的技术与工具作保障，现代计算机技术的发展以及财务管理软件的开发等为房地产企业实现财务动态管理提供了技术支撑。
三、房地产财务动态管理的原则
（一）合法性原则
在此所指的房地产财务动态管理的合法性原则指的是，其管理模式必须在法律允许的前提下运行，避免房地产企业在财务管理工作中出现违法乱纪的现象。
（二）适应性原则
适应性原则指的是房地产企业在对财务动态管理模式进行探究时，必须充分结合企业自身的运营情况，确保能够和企业发展所需的社会经济环境相符，此外，由于企业在发展过程中的不确定性等因素，财务动态管理模式的构建必须结合企业发展的现状、不断变化的环境等作出及时调整与更新。只有做到满足以上要求，构建出来的房地产财务动态管理模式才能够具有较高的可行性以及可控性。
（三）一贯性原则
一贯性原则在此是指构建房地产财务动态管理模式时，必须要做到连续性与一致性的统一，坚决避免构建过程中对各项步骤频繁修改，确保财务动态管理模式能够得以顺利贯彻执行，增强其有效性。
（四）整体性原则
房地产企业要想获得长远发展，在对财务动态管理模式进行构建的过程中，必须从企业的现状出发，结合本企业的未来规划，并以发展的眼光来对该模式进行构建。在构建的财务动态管理模式落实过程中，必须要能够和企业其他的财务管理制度统一起来，保障它们共同为企业发展服务。
四、房地产企业财务动态管理模式的构建
（一）构建原理
正如前文所述，财务动态管理模式的构建是一个整体性工程，管理到整个房地产企业的发展，在构建之前必须要对其设计原理进行确认。在对房地产财务动态管理时，要以实现对财务的动态管理为目标，以对财务数据的处理与反馈为基础，通过选取一定的计算机财务管理软件，构建出一个能够及时反馈企业资金运行情况的财务信息平台[2]。在这个信息平台中，房地产企业能够轻松地对目标资金在不同市场环境中的变化进行模拟，得出一定的比较目标值，和动态财务指标共同完成对信息的反馈，房地产企业的管理者通过对该信息的参考利用，能够做出合理的决策，从而规避风险，提升企业的抗风险能力。
（二）房地产财务动态管理模式的实现
要想实现房地产企业的财务动态管理，在对这一管理模式进行构建时，必须要建立适宜本企业的财务动态管理系统，在该系统中实现对财务的管理工作。为此，要想做好房地产企业财务动态管理模式构建工作，必须通过以下几个方面来进行。
1.需求分析
首先应该明确房地产企业财务动态管理的要求，事先找出需要在模式构建中解决的问题，对即将构建出的房地产企业财务动态管理模式的功能进行明确，做好功能模块设计的准备工作。通常在房地产企业中，财务动态管理模式的构建在于实现对财务的信息化管理，除了要对企业日常运营中所涉及的财务信息信息进行处理，包括计算、修改、查询等等，还必须对企业开发项目的详细财务运行状况作出反馈、统计以及评估等。可以说，房地产财务动态管理模式构建的前提便是做好需求分析工作。
2.功能模块设计
在对需求分析做了明确界定之后，我们必须要结合房地产财务动态管理的功能要求，对其功能模块进行设计。根据房地产行业的运行特点，其财务动态管理模式应该具备的功能模块主要有以下几部分：即可行性研究、财务基本信息、绩效评估和成本控制分析等。
3.房地产企业财务动态管理系统的运行
房地产财务动态管理模式的作用主要在此环节中得以发挥，主要包含对财务成本的分解、财务流向跟踪、评估考核和项目的动态管理等环节，其中各=环节相互配合，共同为房地产企业服务，发挥出财务动态管理模式的作用，从而不断提升企业的财务管理水平，达到优化配置、提升企业利润的目的，最终提升企业的竞争力。
4.房地产财务动态管理系统的集成管理
在房地产财务动态管理系统的构建过程中，须知各板块的功能各异，必须选取恰当的数据集成平台，促进各模块功能的交互，提升系统的整体性。当前在对房地产财务动态管理模式构建时，利用Acess系统能够提升项目管理的规范性与科学性，提升管理效率。
五、结语
房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。房地产企业要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，实现财务动态管理，从而保障企业获得持续、健康发展。
参考文献：
[1]马.浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（3）：79-80.
第2篇：房地产财务实务范文
1999年5月黄某因经商所需向陈某借款6万元，刘某以其新建的二层楼房为黄某的借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。同年底，刘某经批准在其二层楼房上加盖了一间“小阁楼”用于堆放杂物。到期后，因黄某不能归还借款本息，陈某遂起诉黄某和刘某。
评析：
对刘某所盖“小阁楼”是否属抵押财产及其处理，存在两种不同观点。
第一种观点认为该“小阁楼”属于抵押财产，在案件的执行过程中，应将整栋楼房拍卖，陈某可就所得款优先受偿。其理由是：刘某与陈某的抵押合同有效。刘某在该二楼房上加盖的“小阁楼”与原二层楼房连为一体，该“小阁楼”用于堆放杂物，要配合原二层楼房才能发挥作用，显属从物。根据主物吸收从物的规定以及主物的处分效力及于从物的通例，该“小阁楼”应从属于已设置抵押的二层楼房而为抵押财产的一部份，“小阁楼”应为抵押权效力所及。
第二种观点认为该“小阁楼”不属于抵押财产，其理由是：
首先，从双方当事人的真实意思表示来看，在刘某与陈某订立抵押合同时，“小阁楼”并不存在，刘某系以其二层楼房提供担保、设置抵押，双方的真实意思表示的抵押物为刘某的二层楼房，没有将“小阁楼”作为抵押物的意思表示，而意思表示须真实是民事法律行为的生效要件之一。
其次，“小阁楼”并非登记抵押的建筑物。刘某的二层楼房设立抵押后，经批准在其二层楼房上加盖一间“小阁楼”，该“小阁楼”属须批建的建筑物。根据房产设置抵押时应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人，即无优先受偿权利的规定，该“小阁楼”并未办理抵押物登记，不属于抵押财产。
第3篇：房地产财务实务范文
【关键词】房地产；财务风险；规避措施
一、房地产企业财务管理的独特性
一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。
二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析
鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。
三、规避房地产企业财务风险的措施
（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。
四、加强对房地产企业财务风险的监控
（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。
五、结语
总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。
参考文献
[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）
[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）
[3]盛光明，周会.《房地产企业财务风险研究》.《北京理工大学学报》.2005（8）
第4篇：房地产财务实务范文
关键词:房地产 企业财务管理 措施探讨
随着我国房地产事业的迅猛发展，该产业也已经成为拉动我国经济增长的主要支柱。与此同时，也带来了高资产和高负债等巨大的财务风险，然而这些风险也成为制约该产业健康、持续发展的重要因素。由此可见，加强房地产企业财务管理的措施也是非常必要的，同时也是势在必行的。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
通过对我国大中小型的房地产进行分析，发现房地产企业在财务管理方面存在的问题是多种多样的，总结起来主要包括如下几点：
(一)不合理的企业资本结构
众所周知，我国房地产企业在融资渠道方面比较单一，主要来源为银行贷款。因此，就会造成在所有的投资基金中，自由资金所占的比例就会有所降低，这也是房地产企业资产负债率比较高的主要原因。这种比较单一的融资渠道不仅会给银行带来非常沉重的负担，同时也会使房地产企业所面临的风险逐渐增多。由于房地产企业具有这一特点，使其偿债的能力减弱，如果在投资项目中出现了纰漏，就会面临着支付的危机。这样不但会降低自身的信用度，同时也会加大利息的成本。尤其是随着金融危机的爆发，银行在房贷方面也是变得尤为的谨慎，再加之房市开始变得萧条，使这一问题也就变得越加的严重。虽然，国家针对这一现状采取了一定的补救措施，使房地产企业的情况有所好转，但并没有从根本上解决房地产企业资本结果上的不足和缺陷。
(二)在投资项目的选择上不够谨慎
我国房地产企业在投资项目的选择上不够谨慎，随意性比较大，通常只是注重对项目资金的决算，从而忽视了项目的选择。通过大量的调查显示，房地产企业在做项目的选择时，往往缺少系统的、科学的，以及可行性的项目论证，只是单单凭借个人的经验，对项目做出选择。有时还会存在严重的跟风现象，所作出的决定也不够客观，充满了极大的主观性。这就造成了高档商品房成为了现今大部分房地产商所热衷的选择，从而忽视了经济适用房的建设。而投资项目的选择是否科学、合理是与企业的发展，甚至企业的存亡之间的关系式非常密切的。因此，如何合理、科学的对投资项目进行选择和安排，也是房地产企工作人员所关注的。
(三)资本回收的风险较大
通过对房地产企业多年的研究和总结，该企业具有资金投入较大、产品不可移动，以及资金回收周期较长等特点。通过与其他企业相比，房地产企业无论是在撤出资金方面，还是在投资改变方向上都面临着非常严峻的挑战，此外其抵御能力也比较差。如果在开放项目上出现问题，那么也就意味着企业将会出现非常巨大的资金缺口。甚至还会增大资产的负债率，从而使房地产企业的筹资能力再次降低，最终资金缺口也会进一步的加大。
二、加强房地产企业财务管理的措施
通过前面的叙述，我们可以了解到：房地产企业所面临的财务管理方面的问题是非常严峻的，其管理工作是否合理直接影响企业的最终效益。下面，笔者针对以上提到的几点问题，总结如下几点措施和方法。
(一)对房地产企业的财务行为进行规范
首先，房地产企业对其业务进行开发时，应该参照房地产自身的具体情况、开放能力，以及市场的需求，切勿不可盲目、跟风的开发业务项目。值得注意的是，尤其是那些重要的投资项目，一定要先按照具体的程序进行研究和分析，确保做出的决定具有一定的科学性和可行性。此外，企业其他各项的财务行为也应严格参照相应的行为规范，做到有章可循，有据可依。
(二)合理的管理和使用资金
作为财务管理的中心—资金，在对其进行使用和安排时，企业一定要做到统一的安排、详细的筹划、合理的调度，确保资金能够得到合理、科学的使用和支配。此外，房地产企业还应建立专门的资金管理机构，对资金进行统筹的安排和使用，通过合理的调度，发货币的时间价值充分的发挥出来。其次，还可以起到资金集中的作用，把活资金也充分的利用起来。
(三)建立健全、规范的规章制度
房地产企业之所以会出现筹资困难，税收成本大等问题，是与企业中缺少比较健全和规范的规章制度密切相关的。因此，企业的财务管理人员应根据企业的具体情况，以及财务管理方面的特点等，制定出比较完善、健全的规章制度，使企业资金的应用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，还应加大对财务人员其他专业知识和技能的培养。由于房地产具有开发行业的特殊性，因此，这就要求财务人员不但应该具备财务管理方面的知识，还应掌握如成本控制和工程管理等方面的知识。
三、结束语
总而言之，如果房地产行业想要长期健康、持续的发展，就必须要充分的重视财务管理的风险防范、财务控制制度，以及对财务体系的完善和改进，从而提高企业财务控制的能力和抵御风险的能力等。本文通过对房地产企业财务管理中存在的问题，以及加强房地产企业财务管理的措施等进行了详细的叙述和分析，希望可以为房地产事业的发展和完善做出应有的贡献。
参考文献：
[1]罗平中,罗勇,熊敏.房地产开发经营与资产管理活动税务.筹划思维与方法[J].特区财会.2005
[2](美)罗伯特·格里斯沃尔德著.房地产投资管理[J].北京燕清联合传媒管理咨询中心译.机械工业出版社,2004
第5篇：房地产财务实务范文
【关键词】房地产；财务成本管理；监督管理制度；集中管理
近些年来，我国房地产行业逐渐成为经济发展的重要组成部分，对于国民经济发展带来极大的影响。房地产公司属于资金密集型企业，在财务方面的问题显得尤为重要，社会经济发展当中，房地产企业中财务成本管理逐渐显露出各种弊端，针对这些问题进行进一步探索，寻求合理的应对措施，建立完善的财务管理系统，以便在竞争激烈的房地产企业中发展。
一、房地产财务成本管理的意义
在房地产企业当中，想取得效益就需要加强对与财务成本管理的控制，财务成本管理工作主要指的是企业财务管理部门通过一系列的措施和建议，让企业用有限的资金获取最大的效益，而企业的财务管理主要是为了让企业的投入资金达到最小化，与此同时提高企业效益，因此，在各种项目完成之前需要对于企业的财务管理进行合理的分析和管控，同时由于企业的财务成本管理需要企业项目进行管控，这样才能够达到企业效益的最大化。在房地产企业当中，财务成本管理的状况直接关系到企业的运营和发展，同时也极大程度影响到企业经营项目，因此想要得到一个良好的稳定的发展，就需要将企业的财务成本工作做到尽善尽美，成为整个企业保持健康发展的有力保障，因此房地产财务成本管理工作对于房地产企业而言具有至关重要的意义。
二、目前房地产财务成本管理存在问题
（一）融资在一定程度上存在困难
房地产企业对资金需求力度大，在管理过程当中会出现很多问题，特别是资金问题。在房地产企业融资过程当中，由于财务管理自身不够规范，经济实力有待增强，造成银行进行资金审核当中信贷标准不达标，因此不能获得贷款，同时很多民营企业在银行的信用很差，银行对民营企业信任度低，在信贷过程当中提供资料不够完善，甚至有些存在欠款不还的现象，在银行信贷系统里信用不良。
（二）管理制度方面存在一定欠缺
由于我国房地产企业在自身方面存在一定的问题以及局限性，自身能力不足造成财务管理不完善，面对资金的使用方面不能合理安排和利用，造成企业在成本和资金方面浪费严重，同时企业在资金管理上采取的方式较为原始，对资金的实际用途没有细致调查，从而造成企业在财务管理方面存在隐患。
（三）内部控制存在一定问题
企业进行内部核算过程中，特别是中小型企业，由于核算方面存在较多问题，管理混乱，内部管控协调能力较差，在实际当中经常出现报销私人费用和私自采购的费用，导致资金周转存在困难。同时中小型企业领导集权问题突出，给财务管理工作带来不便，财务管理人员核算财务时不能反映出真实情况，信息不明确，导致企业发展偏离正常轨道，投资方向不明确。
（四）房地产企业在项目进行当中未能给予财务充分重视
房地产项目开发的过程当中，从项目前期的投资开发到后期的运营管理，都需要财务成本管理内容贯穿其中，项目当中每一份工作都需要现金支持，涉及到企业资金的运营和管理，因此，企业财务管理工作占据着举足轻重的地位。如今房地产企业对于这一点认识高度不够，反而将主要的注意力放在项目设计方面，轻视企业的成本管控工作，想要让整个企业项目利润达到最大化，需要对企业的财务成本进行合理的调控。
三、房地产财务成本管理的措施建议
（一）实行项目资金集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业的财务成本对于资金管理是尤为重视的，在房地产进行项目开发的过程当中，应当加强对与资金的管控，项目使用资金过程当中制定出完善的计划，同时应当加强资金的使用效率，不能过度浪费资金或者闲置资金过多的状况，因此企业在进行资金管控的过程当中需要保证资金利用的平衡，通过财务管控降低资金的使用成本，达到效益最大化。
（二）增强企业财务成本管理意识，树立全面发展的科学管理体制
在房地产企业经营和管理的过程当中，需要把先进的科学的管理方法融入到企业财务管理当中去，形成一个全面系统的科学发展管理机制，将房地产财务成本管理工作效用发挥到最大化，需要从企业的整理利益出发，在细节工作管理过程当中，面对不同项目，应当通过灵活多变的方式完成项目最大化的效益，同时以提高企业经济效益为目标，增强企业的核心竞争力，在对企业成本进行计算的时候需要把企业的开销进行核算，其中包括物质以及非物质的花费，这样才能够更加完善财务成本管理机制。
（三）强化项目管理与控制，实施监督管理制度
增强房地产企业公司的核心竞争力，需要提高企业的效益，效益依赖于经济，因此必须严格把控好企业项目成本，在房地产企业发展的过程当中，需要对于各个环节的花费进行严格控制，在工程项目结算的时候还要实行严格的检查，这些都属于项目管控当中的重要环节，想要抓好对于企业成本的控制，就需要加强管控力度，保证企业财务数据的完整与可靠。
（四）促进员工工作积极性，激励员工配合工作完成
由于企业管理机制需要人为的进行实施，因此完善财务成本管理工作不仅需要完备的管理制度，同时还需要企业员工的积极参与。目前很多企业尚处于初级发展时期，在发展的过程当中需要建立起完善的员工管理制度，这样能够有效激发员工工作的积极性和主动性，同时也能够增强员工对于新的财务管理制度的认可度。
四、小结
综上所述，房地产公司需要针对财务管理制度方面的问题进行改革，并且从公司的实际角度出发，分析问题深层次的原因，找到房地产企业在管理方面存在的漏洞，及时进行查漏补缺，合理的规避风险，创建出健全完善的财务资金管理体系，进而提升企业经济效益，完善市场。
参考文献
[1]陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界(学术版)，2016(18).
[2]安.目前形势下的房地产公司经营、管理与相关建议解读[J].经营管理者，2016(07).
[3]王甄.房地产财务成本管理问题及其应对措施分析[J].经营管理者，2013(23).
第6篇：房地产财务实务范文
关键词：房地产企业;财务风险;风险防范
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2015年1月23日
近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。
一、西安市房地产企业发展现状
近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。
二、西安市房地产企业财务风险分析
资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。
1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。
2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。
3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。
4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。
三、西安房地产企业财务风险防范措施
1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高;权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。
2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性;其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作;另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。
3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求;第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫;第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。
4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。
主要参考文献：
第7篇：房地产财务实务范文
关键词：房地产财务管理问题措施
房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。
1、房地产企业财务管理难点概述
首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。
2、房地产企业财务管理存在的若干问题
2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够
我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。
2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱
目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。
2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性
房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。
2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够
目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。
3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措
3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度
房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。
3.2加强房地产企业的成本管理力度
在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。
3.3优化发那个地产企业的财务管理模式
从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。
3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质
由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。
参考文献
[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).
[4]李占军.大型房地产企业走强现象分析[J].城市住宅，201l(08)．
第8篇：房地产财务实务范文
摘 要 房地产行业本身就是一个高收益、高风险的行业，尤其是近年来受到金融危机和国家宏观调控政策的影响，房地产企业财务风险的市场表现出现了许多新的内容和特点，这在很大程度上影响到了企业的稳定与发展。对此，本文在分析我国房地产企业财务风险市场表现及管理现状的基础上，重点就加强新时期房地产企业财务风险预防与控制的措施进行重点探讨，旨在降低企业的财务风险，促进房地产企业的更好发展。
关键词 房地产企业 财务风险 风险控制 财务风险管理
广义的房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。房地产业作为一个资金密集型的典型行业，存在初始投资大、变现能力差、回收周期长等特点，使房地产企业不可避免地存在一定的财务风险。随着国家一系列房地产调控政策的出台，金融政策与国家土地政策的趋紧，很多房地产企业的销售量急剧下降，这就使得很多负债经营的房地产企业不堪重负，尤其是可能出现的资金链的断裂增加了企业的破产风险，这就对国内房地产企业抵御财务风险的能力提出了严峻的挑战。对此，房地产企业要根据国家的调控政策和行业经济环境，结合自身的经营状况，对企业存在的财务风险进行深入的分析研究，及时采取积极有效的预防和控制措施，增强企业抵御财务风险的能力。
一、我国房地产企业财务风险的市场表现及管理现状
（一）土地资源大量闲置，企业的开发资金日益短缺
从2008年以来的金融危机，到近年来的楼市调控政策，房地产企业的楼市成交量出现了大量下降，这就给企业预售资金的回笼带来了困难，使房地产开发企业开始面临越来越大的资金压力。同时，由于很多房地产企业存在高价抢地、囤地的行为，而随着国家对闲置土地管理力度的增大，无疑进一步加大了房地产企业面临的资金压力。例如，国土部最近出台的政策规定：土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费，土地闲置两年将无偿收回。这就使得房地产企业在土地资源管理、开发资金的募集等方面，面临着越来越大的财务风险和压力。
（二）负债率过高，企业的资本结构不合理
目前，直接融资在房地产企业融资金额中所占的比重只有2%左右，其他的主要来自于外部融资，而银行贷款仍旧是我国房地产企业的最主要的融资渠道之一。据央行统计显示，截至2011年年底，我国银行业金融机构房地产贷款余额达10.73万亿元，我国房地产企业的平均资产负债率已经达到75%以上，已经远远高于财务风险控制的正常的警戒标准。
（三）成交量大幅下滑，资金链断裂的风险在不断增大
近两年来，很多房地产企业的年度销售指标的完成率还不足50%，房地产企业的成交量开始大幅下滑，尤其在我国的一线城市，加上限购政策等因素的影响，使得房屋销售的成交额和成交价格大幅下滑。以北京市为例，2011年全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%，其中住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%。从国家统计局的数据来看，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，增速比上年回落5.7个百分点。其中，商品房销售额59119亿元，增速比上年回落6.8个百分点。截止2011年年底，全国商品房待售面积已经高达27194万平方米，各方面的因素导致房地产企业的商品房空置面积激增，给房地产企业的资金回笼带来了困难，大大增加了房地产企业资金链断裂的风险。
（四）企业资金管理的重视程度和管理水平有待进一步提高
目前，仍旧有很多房地产企业对资金管理不够重视，没有及时制定完善的资金使用计划，严重的甚至还没有资金管理的意识，普遍存在“重销售、轻管理”的现象。这是因为有些企业的财务管理工作，还只是停留在简单的会计核算阶段，缺乏对企业财务现状的有效分析，不利于保证企业各项经济决策的科学性和经济性，在无形中增加了企业的财务风险。
二、房地产企业加强财务风险预防与控制的有效对策
（一）强化企业的内部管理，提升企业的核心竞争力
随着房地产企业财务风险的不断加大，企业必须强化内部管理，提高企业的核心竞争能力以及对财务风险的抵抗与应对能力。首先，房地产企业要进一步健全财务管理制度，通过健全完善的内部控制制度来提高企业经营的规范性、市场信誉和信用等级，为企业的融资活动创造良好的条件；其次，要强化房企员工对财务风险的预防和控制意识，调动员工在财务管理工作中的积极性和主动性；再次，房地产企业要依据自身的发展战略和不同时期财务管理的各种需要，对企业组织结构和决策机制进行实时调整，提高企业经济决策的科学性，制定科学的融资对策和决策程序，借助高水平的、科学的内部管理来提高企业抵御市场风险的能力，提升企业的核心竞争力。
（二）重视对生产成本和风险的控制
提高房地产企业的盈利水平和盈利能力是对财务风险进行有效控制与预防的重要措施，因此房地产企业要重视对生产全过程的风险控制与管理，在企业内部实行权责明确的成本控制与风险管理体制，努力做好企业的降本增效工作。
首先，成本控制工作要从房地产项目的规划设计阶段开始做起，即在做好市场调研的基础上，建造出真正适应市场需求的产品。在建筑工程的设计阶段，要重视新技术、新材料的应用，借助建筑工程的设计理念，丰富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的经济效益，进而实现对工程造价的有效控制。
第9篇：房地产财务实务范文
内容摘要:本文运用Logistic回归对我国预亏的上市房地产公司的财务数据进行分析,试图从实证研究的角度说明上市房地产公司财务危机产生的原因,构建上市公司财务预警模型。研究表明logistic模型在预测亏损前的房地产公司财务困境方面具有较高的准确率。
关键词:logistic回归STT检验预警模型
继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。
研究选样标准与指标体系的建立
本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。
(一)财务风险预警指标的初步选取
美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:
1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。
2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。
3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。
4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。
(二) 财务风险预警指标的进一步筛选
进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。
财务困境预测模型选择和构建
根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。
Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:
其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。
运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。
所得方程可表示为:
logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P
将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。
从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。
结论及亏损的原因
(一)结论
本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。
(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因
企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。
企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。
此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。
参考文献:
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