房地产的金融风险精选(九篇)

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第1篇：房地产的金融风险范文

房地产作为一个庞大的产业,属于资金密集型产业,因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑,如果房地产金融风险长期存在,将会导致多米诺骨牌效应,带动整个环节的风险突发,本文以房地金融风险为研究对象,重点分析了风险防范中容易出现的问题,并根据研究经验,给出对策建议,希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词:

房地产;金融风险;对策;防范

一、房地产金融风险概述

进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一)投资增长过快

众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。

(二)地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中

一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一)吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二)实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。

(三)建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。

(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。

参考文献:

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长：1978-2008[M].北京：经济科学出版社,2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87

[3]黄忠华,杜雪君,吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23(1):62-67.

第2篇：房地产的金融风险范文

关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略

一、我国房地产金融风险的成因

1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。

2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。

3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。

4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。

5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。

6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。

二、我国房地产金融风险的防范策略

1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。

土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。

2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设

当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。

3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度

对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。

4.完善房地产金融的法律环境

房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。

5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制

现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。

参考资料：

【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)

第3篇：房地产的金融风险范文

关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈

一、 引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。

本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型

1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：

假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；

假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；

假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。

其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。

通过分析可得：

房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。

房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。

复制动态方程为：

房地产开发商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

银行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。

对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、 演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。

同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。

在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。

当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。

针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。

虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。

但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。

3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。

则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。

在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。

则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。

在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、 结语

在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。

而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：

（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。

（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。

（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。

参考文献：

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7. 吴迪.高鹏.董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学,2011,31（3）：253- 264.

第4篇：房地产的金融风险范文

关键词：房地产市场；金融风险；防范对策

在我国目前的经济发展形势下，房地产金融风险问题变得越来越凸显，国家和政府相关部门迫切关注该问题，并一直在寻求更好地解决这些问题的手段。通过本文的分析和思考，能够对我国房地产金融的风险如何进行有效的防范提供参考和借鉴，将有助于房地产和房地产金融市场实现更好的发展。

一、风险介绍

房地产市场主要涉及的有三方面，即房地产商、个人购房者、银行。三者构成了基本要素，作为市场活动的主体，是房地产市场经济中的主要方面。个人购房者中，能全款付房款的是极少数人，绝大多数都是贷款买房，他们从银行一次性借贷或长期借贷以支付房款。银行作为双方的借贷者，负债率自然很高。银行为房地产商和个人购房者提供信贷、融资的过程中，由于各种因素的影响及不确定性，可能引发损失，即为坏账损失。二者同时将风险放于银行上，加大了风险的产生。

二、触发风险的因子

（一）国家政策的引导

国家政策不是一成不变的，国家根据宏观经济的需要调整财政政策和货币政策的执行，宽松的货币政策或紧缩的货币政策必然影响流入市场的资金量，进而影响到房地产市场。政府政策是否能刺激人们的消费也影响着房地产市场的发展。人们手中的剩余资金较多时，投入房地产行业的资金也较多，反之较少，制约房地产市场的发展。

就利率而言，当利率下降时，购房者还贷资金减少，考虑购房的人群增加，这时会带动房产的销售；当利率上升时，购房者买房的成本加大，考虑购房的人群会减少，人们更倾向于持币观望，这时会减少房产的销售，造成销售额的降低。

（二）房地产市场中的经济活动

市场是自发的，行业的兴盛带来了更多的投资者。部分投资者在进入房地产市场之初并不了解这一行业，缺乏行业管理经验。投资者缺乏这方面的风险意识，面对复杂的市场环境，没有理性分析面临的风险，这本身加大了市场的不稳定性，投资者的不理性投资，从银行借贷投入市场，而后期投资者的破产或退出行为给银行的信贷业务带来诸多不确定因素，严重影响了行业的稳定和发展。

（三）触发银行损失可能性增大

各大小银行不仅背负了房产开发商的贷款，还背负了个人购房者的贷款，造成负债率奇高。而在房地产市场发展初期，地方政府为了当地业绩干预地方银行的信贷业务，银行盲目的房地产开发商提供资金支持，没有有效的监管措施，引发了不良贷款的产生。房地产商因经营不善或退出市场或宣告破产，无一不把风险转嫁到了银行身上。这极大地造成了银行的损失，致使经营困难。

在贷款之初质押或抵押的物品因时间因素或市场的变动，其价值难以保证。银行对抵押或质押的物品在处理或拍卖过程中耗费费用，成本过大，无形中降低了物品的价值。

（四）市场中库存过大

随之今年房产开发的热潮，房地产市场中楼盘的库存量不断加大。市场上的楼盘未能及时卖出，库存量不减，意味着开发商手中手中资金不足，长期的投资未能及时变现，缺少资金，影响了企业资金的正常运转，于是开发商只能再次通过银行借贷补充资金。而银行也陷入了只能再次房贷的怪圈，加大了金融风险。

三、当前市场中风险的具体表现

（一）开发商和个人均以银行为贷款对象

目前不论国有银行还是商业银行，贷款主要依赖于房贷，各个银行都在争夺房贷这块蛋糕，无一不在利率、贷款额度上通过各种优惠政策吸引客户，力争扩大市场占有率。但反过来讲，市场占有率的扩大，意味着吸收了更多的房贷客户，风险与利益是相伴的，房产市场的风险随之上升，银行在享受收益的同时，承担着风险。

（二）消费者盲目购房

在随着房价过快上涨的同时，消费者购房的热情不断上涨，客观上推动了房价的再次上涨。各地政府各显神通，防止房价的过快波动，尤其去年、今年房价不断上涨，在国家宏观调控下，消费者购房依然热情不减，使政府调控效果甚微。而消费者的盲目购买，正是市场自发性、盲目性的表现，不仅加剧拉大了社会贫富差距，市场经济发展的不平衡也不利于经济的正常运行。房地产商的盲目进入和追求经济利益的急迫心理，造成整个经济环境的浮躁和不稳定，消费者盲目购房，扩大这种不稳定性，弱化了政府对经济的调控和指导能力。

（三）房价上涨过快

与其他国家相比，我国房价在短期内上涨过快，翻了几倍甚至十几倍，不符合经济发展的客观规律。房地产市场的过快发展，难免没有投机、泡沫的存在，一旦触发这些风险，房地产市场将会产生大的动荡，进而影响整个经济体系。

四、应对未来风险，我们如何应对

（一）银行严格审查把控

y行工作人员在接触贷款业务之初，充分了解客户的资产状况及还贷能力，严格按照规定核实和鉴别客户的信用等级，规避可能发生的风险。对于客户的抵押物，不仅要看当时市场的价值，更要看未来市场的走向，健全对抵押物品的衡量标准，对贷款的风险判断更客观、全面。根据市场的变化，及时应对，通过提前处理抵押物品等方式减少价值减值，减少因市场变动而带来的风险。

（二）将道德赋予法律的保障

加强在全社会诚实守信的宣传和引导，健全企业和个人的信用体系，通过立法规范市场主体的行为，在全社会倡导诚实信用的观念，鼓励诚信行为，严格惩处老赖行为，并在全国范围内予以信息披露，加大违规操作的成本，使不法分子不敢冒风险。这就需要相关部门的严格把控和各部门间信息的共享和行动的配合，依法行政，保障广大人民的权益。

（三）经济政策引导

房地产市场的稳定发展需要国家政策的支撑。相较市场的主体作用，国家政策的引导，见效缓慢，从长远发展的角度，国家政策的调控可以在一定程度上弥补市场盲目性、自发性的不足。及时的预警和防范，有助于减少市场风险，这是我国经济体制的优越性，在寻求经济平衡的同时促进经济的稳步发展。

（四）互联网金融发展，融资渠道增加

互联网金融的发展，P2P、众筹等更多投资、融资方式出现，有利于缓解传统金融行业只依赖与银行信贷的压力，减少银行的金融风险。用户通过互联网，就可以获取资金的支持，突破了地域、时间的限制，相比传统金融系统更加方便灵活。规范化现代借贷融资渠道，在良好的经济环境中促进民间资本的发展，激活民间资本的活力，同时促进互联网金融的发展。

五、结论

房地产市场发展的黄金期已过，虽然现阶段房价依然居高不下，但相对来说库存过大，尤其三线四线城市。如何将资源合理匹配和利用，是一个重要的课题。企业和个人将资金大部分投入到房地产市场，其他领域投资明显过少，不利于经济的平衡发展，也加大了房地产市场的风险。近几次的房产调控政策作用不明显，这表明如果房地产市场一旦失控，带来的影响将是巨大的和难以把控的。因此，倡导理想消费，着眼于客观现实，引导房地产市场的后续发展，使其符合经济发展的客观规律更为重要。

参考文献：

[1]敖青. 我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[D].广东省社会科学院，2015.

[2]周攀奇. 我国房地产金融风险研究[D].浙江大学，2014.

第5篇：房地产的金融风险范文

【关键词】房地产市场；金融发展理论；金融风险

中图分类号：F293.35 文献标识码：A文章编号：

一、研究背景

过去的五年里，在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下，我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势，多地二三线城市房价也有不同程度上涨，引发群众不满与政府关注。为此，国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内含10条宏观调控政策，揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来，各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本，要深刻研究中国房地产市场，需从经济金融方面着眼。

本文认为，近几年中国房地产市场发展所暴露的问题，是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险，应从金融发展理论入手。

二、文献综述（金融发展理论）

金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系，具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用，如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长，以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。

1．金融抑制和金融深化理论

1973年，美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述，金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：

（1）名义利率限制

发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制，实际利率一般很低，有的甚至是负利率，压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时，这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求，然而中介机构的贷款利率水平往往偏低，某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。

（2）高准备要求

在一些发展中国家，商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行，贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样，储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金，还有一部分投放于低收益的住房债券。

（3）外汇汇率高估

发展中国家为了保持本币的稳定，往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货，然而其经济情况却无法同该发达国家相比，从而导致了本币价值的高估，汇率无法真实反映本币价值，国内商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口补贴和出口退税等措施，鼓励国内企业扩大出口。

（4）政府通过干预限制外源融资

在金融抑制下，由政府决定外源融资的对象。麦金农说，银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字，也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资，则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。

总之，金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策，实行金融深化改革，充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，又反映跨期消费的成本收益，以沟通储蓄与投资，提高资本的使用效率。

2.金融约束理论

20世纪70年代初，以金融抑制和金融深化理论为基础，发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远，并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下，随着国际金融发展理论研究的不断深入，一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。

90年代以来，以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”，认为：麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件，即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中，这种均衡条件难以普遍成立。况且，由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等，即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下，资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会，尤其是为银行部门创造租金机会，使其有长期经营的动力，减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险，鼓励创新，维护金融稳定，从而对经济发展起到正向效应。因此，在政策上，金融约束论更强调政府干预的重要作用，是一种通过政府推动金融深化的政策。

本文认为，中国是社会主义国家，是最大的发展中国家，应综合金融深化与金融约束理论，既发扬社会主义市场经济功效，又确保政府的宏观调控能及时到位。

我国房地产市场金融风险分析

房地产业与金融业的联系

房地产业与金融业息息相关，这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持，另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计，在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中，平均有17.55%来源于国内银行贷款，有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款，则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。

商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示，1998年以来，个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿，增长了32.55倍。到2002年6月，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下（表2）。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

表1 全国房地产开发投资资金来源（单位：亿元）

（来源：中国经济景气月报2011年6月刊）

表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额（单位：万亿元）

（来源：中国人民银行季度货币政策执行报告）

2.房地产金融风险

（1）银行风险

第6篇：房地产的金融风险范文

随着社会经济的不断发展，房地产也随之兴起。房地产作为一个高风险的产业，面临着很大的金融风险问题。下面我们就从房地产金融风险的形成原因入手，结合房地产金融发展的实际情况，找到解决房地产金融风险的有效措施。

【关键词】

房地产金融；面临的风险；现状；解决措施

0 引言

随着我国经济的不断发展，房地产金融面临的风险也越来越大。所以我们要加强对这个问题的关注度。有效的预防房地产金融风险，不但是房地产和房地产金融持续发展的动力，还是整个金融业和国民经济顺利发展的关键。就我国现在的房地产开发状况和实际的经营情况来看，很多风险问题并没有完全的暴露出来，但是其中很多现象已经向人们证明房地产金融风险存在于我们的日常生活中。所以，更加需要人们加强对房地产和金融业的关注度。

1 我国房地产金融风险的实际情况

近段时间，我国的经济状况得到了迅猛的发展，城市化进程不断加快，因此对房地产的需求也在不断的增加，这样就促使隐藏在我国房地产金融背后的风险问题不断暴露出来，总体来说，可以把我国房地产金融风险分为以下几种类型：

1.1 政策和法律问题

现在，我国房地产金融中存在很大的政策风险和法律风险，比如该产业的不断变化、房地产业或是给房地产业所提供帮助的金融机构存在管理方面的问题、国家以及当地的政府或是相应的金融机构所制定的法律法规和政策等因素，都会给房地产金融造成重大的影响。而且，一些工程规划制度、土地出让制度以及土地供应制度等制度中都存在很多不科学的地方，这对我国房地产金融的发展有着重要的影响。制度和法律法规的缺失使得我国房地产金融风险问题层出不穷。当然有关政策的缺失也会给金融机构带来威胁。比如，我国有的房地产企业在购买土地时，出现违规行为，而且这些土地的取得也不是通过公开招标的形式得到的，只是通过和政府、企业签订相应的合同，然后向银行进行贷款。所以，在土地获取这个方面就存在很大的法律风险问题。

1.2 市场问题

因为我国对房地产的投资力度不断加大，使得房价快速增长，远远的超过了人们所能接受的范围，这样人们增加了对市场的依赖程度，而且，空置面积也逐渐扩大，资金难以回收，使得房地产金融出现危机。随着经济的发展，我国房地产的投资数量也在大幅度的增长，房价也在迅速的上涨，但是与此同时也出现了大量闲置的商品房。随着房地产价格的攀升，使很多房产的市场价值高于房产的自身价值，从而出现泡沫现象。如果泡沫消失，进行抵押的房地产也会随之而贬值，出现严重的缩水情况，从而损害银行的利益。这个问题最突出的表现是在2008年，所以部分地方出现了消费者采取观望的态度，开发商降低价格的形势。而且，我国的房地产市场还出现了外资大量进入的情况，因为外资的目的时间较短，假如以后的市场出现动荡或是外资认为人民币没有实际的升值空间，就会把资金转换成人民币，退出中国市场，这样就给我国的银行带来了巨大的威胁。[1]

1.3 信用问题

因为我国土地储备制度的不健全，使得固体储备贷款方面存在很大的风险问题。首先是我国的土地大部分为政府部门所有，各级政府财政收入的主要源泉就是把这些土地通过拍卖来获得利润，所以地方政府在出让土地的时候，价格一般比较高，这样也就推动了房地产价格的增长。对于土地的开发和融资的需要是十分迫切的，还款主要依赖于土地出让金。银行在给土地整理储备中心发放贷款的时候，没有采取有效的保护措施。现在主要使用的是政府担保和土地使用权质押两种担保方法，但是这两种担保方式自身存在很大的信用风险。还有，在房地产市场运行的过程中，因为土地价格的不断变化、房地产企业商品房出售困难、资金出现问题以及经营状况不良、出现亏损甚至破产的情况，使得无力偿还贷款等情况，都会造成信用风险问题。而且，在个人住房贷款的相关业务中，我国人民银行所设立的个人信用评价机制还不够健全，只有经过已经注册的信用记录情况，来对个人信用状况进行评定和审查，而且个人收入不是完全公开和个人征税机制的不健全，银行在给个人进行贷款的时候，对个人的资金和信用情况难以进行准确的判断，其中的不确定和不稳定因素较多，还是存在一定的风险问题。

1.4 操作问题

因为我国现在的银行制度还有很多不全面和不完善的地方，所以在开展金融业务的时候，银行信贷部门和个人信贷在进行操作的时候，容易出现风险问题。其中最为明显的表现就是：首先是商业银行没有准确有效的把控市场，缺少对国家宏观经济政策的了解，对房地产的产业信息、价格状况等资料了解不到位，使得很多房地产市场和房地产企业在对项目的判断方面不完善，从而严重的影响了银行对于市场机制和风险的把握。然后是商业银行在风险管理方面存在漏洞，没有科学有效的监管机制，不能对风险进行及时的防控和辨识。尤其是个人住房贷款，因为个人诚信系统不健全，商业银行没有有效的方法来对借款人的信息进行调查。最后就是有的房地产企业对自有资金比例管理进行规避，从而增加了银行信贷操作的难度。[2]

2 预防房地产金融风险的解决措施

2.1 拓展房地产融资道路

因为我国房地产企业的资金主要依靠银行的贷款，所以我国需要及时的建立多元化房地产融资机构，主要的解决措施有以下几个：第一着重建立和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。采取住房贷款证券化的措施，不但能够有效的扩大商业银行的融资范围，而且还可以让整个资本市场和房地产金融市场进行有效的融合，从而加强银行资金的流动，使得银行开展住房贷款业务的成本大大的减少。第二就是大力发展房地产基金、房地产信托，从而有效稳定的开展住房公积金贷款，并且在预防风险的前提下，通过把外资引入国内房地产市场等方法来拓展房地产融资渠道。房地产的融资渠道应该趋向多元化，并且这个趋势将是现在甚至是以后的主要发展方向，在融资制度上进行不断的创新，从而有效的预防银行的风险问题。

2.2 强化银行内部监控

强化对银行的内部监控，从而有效的改变金融企业在金融治理方面的问题，从而加快对股份制的改造，不断的完善内部控制机制，从而有效的改正银行出现的不良资产比例较高、风险较大等问题，从而建立更加完善的房地产金融风险预防制度。第一，商业银行要建立一系列的房地产市场预测体系，以及相应的分析和监控体系，对于世界各地的房地产市场变化情况要进行及时的了解，对于房地产行业的周期变化情况要进行深入的研究，制定出和房地产政策相融合的房地产贷款信息，从而有效的预测市场的发展状况，进行及时的预防。第二，商业银行要设立一套比较健全和完备的营销、审核、贷款和授信管理评价体系，避免有的借款人利用银行贷款资金进行投机套利或是私自滥用等情况的发生。而且，还要不断的强化银行信贷人员的专业素养，让这些工作人员都能拥有良好的职业道德意识，从而有效的避免信贷风险的发生。第三，要从国际的整体发展形势入手，从人均的收入支配情况、汇率、利率和空置率等方面着手，建立完备的房地产风险防范体系，从而预防房地产金融风险问题的发生。[3]

2.3 设立完备的信用评级体系

不同等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可以把个人借款的就业情况、收入情况和财产的变化情况等信息有一个整体的了解，也便于对个人的信用情况进行一个系统的评定，也利于金融机构对贷款的风险、贷款风险的类型进行有效的预测，还能够有效的预防可能发生的违规行为，使得借款人按照合同履行责任。而且，我国银行还要建立保险制度，从而建立完善的抵押保险制度和政策性担保制度。这样的制度不但使得商业银行在办理抵押贷业务的时候更加的规范和标准，有效的预防盲目房贷的情况，从而有效的帮助商业银行来预防道德风险、房地产市场周期波动风险和信用风险。

2.4 强化国家的宏观调控和指导

我国政府要不断的加强房地产宏观调控的科学性和合理性，不断的完善体系，加强调控能力，预防房地产泡沫，促进房地产的健康有序发展。我国还要建立完善的房地产市场信息系统，强化房地产市场统计工作，建立有效的房地产市场预警体系。政府要全面准确的掌握有关房地产发展方面的数据资料，并且把这些数据和资料进行深入的分析，从而能够更好的掌握市场的运行状况，强化房地产市场的监管能力，以便及时的了解我国房地产市场的运行状况，并且对房地产投资和消费进行正确的指导。政府还要引导土地所有人提高对土地的使用效率，减少土地的过分投资，还要建设出科学合理的房地产税制。例如支持和鼓励人们积极的开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等。[4]

3 总结

房地产金融风险自身就比较复杂，对它还需要进行更加深入的了解和认识，更加需要实践的检验。随着社会的发展，对我国的房地产金融风险进行有效的预防和防控是十分必要的，关键是要遭到房地产金融风险出现的原因，然后建立起适合我国现在社会经济发展和房地产的实际情况的房地产金融体系，以便房地产金融的发展能够更上一层楼，从而保证我国房地产行业的持续稳定的发展。

【参考文献】

[1]谭晓红.我国房地产价格波动与金融风险研究[J].西南财经大学，2012（04）

[2]姜洪涛.我国房地产金融风险防范问题研究[J].云南大学，2010（05）

第7篇：房地产的金融风险范文

【关键词】房地产 金融风险 防控对策

一、前言

现阶段，我国经济发展十分迅猛，我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题。而防控房地产企业的金融风险，既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提，又是促进我国经济顺利发展的内在需求。但是，针对国内房地产开发以及经营现状分析，尽管有大量风险还未完全显现出来，但已经出现的现象正预示着房地产金融风险时刻都存在着。所以，房地产和金融行业都必须高度关注此问题。

二、我国房地产企业金融风险的种类

近几年，我国的经济实力大幅度增强，再加上，城市化进程发展也较快，从而使得人们对房产需求逐渐增大，这样便暴露出房地产金融潜在的风险，总的来说，国内房地产金融风险主要划成下列几种：

（一）政策和法律风险

现如今，国内房地产企业金融行业最显著的风险即为政策和法律风险。一旦金融行业出现变化、金融机构管理极其不规范、政策和法律发生变化，都极有可能导致房地产金融风险的出现。此外，在和房地产企业金融相关的一些制度存在着大量的漏洞，如：土地规划制度与供应制度等，而这些问题都可能增大房地产且金融风险的发生概率。

（二）市场风险

近年来，国内每年房地产投资量大幅度增多，而且房价上涨较快，同时这也增大了商品房空置率。如果房地产价格上涨十分迅猛，那么极易导致房地产的市价远远超出实际价值，出现严重的泡沫现象，而如果泡沫破灭，那么房地产便出现贬值现象，使银行遭受巨大损失。上述问题在2008年极为突出，所以，国内有些地区房地产开发商出现了降价的局面。

（三）信用风险

从目前的情况来分析，土地储备制度还不是非常的完善，这必然会给土地储备贷款带来巨大的风险。集中表现在以下两方面：其一，由于土地都是被地方政府部门所垄断，加之，拍卖土地成为政府财政收入的主要来源，所以，通常政府规定的价值偏高，这样会带动房地产价格上涨。由于土地开发和购置融资需求偏大，因此，还款则必须借助土地出让金，而银行机构向土地整理所发放的贷款无任何担保。现阶段，常使用的担保方式有两种，即政府保证与土地使用权质押，但是上述两种方法都存在着信用风险。其二，房产市场中，因土地价值波动较大、商品房销售十分困难、亏损较严重等，这些现象都存在着信用风险。

三、房地产企业金融风险的特征分析

（一）扩张性

在现今社会中，金融的作用非常重要。而在经济社会的每个角落都涉及到金融产品以及金融服务。再加上，金融资产和不同金融机构联系都非常紧密，从而逐渐形成了资产价格波动间互相影响的网络系统。但是，在进行经济往来时，资金融通和债权等的联系远不能离开金融机构的促进，而在此阶段，势必会出现一些风险，而在出现风险后，借助所购才的金融体系网络快速传递下去，因而，导致房地产金融风险表现出一定的扩张性。

（二）可控性

一切的经济活动都势必会存在着一定风险。在有房地产金融活动中，便会在资金融通、债权关系出现阶段存在着风险。也就是说，在房地产企业的金融风险是时刻存在的，尽管房地产企业的金融风险出现具有一定的必然性，但是，它也是受人为控制的。对于房地产金融市场的参与方来说，都能够对风险予以识别、衡量和监控，进而确定出即将面临的风险种类以及风险的影响程度。同时在此基础上，借助风险机制与合理的金融工具等主动将风险进行控制或者是转移，然而，身为监管部门，应该健全相关制度，从源头消除和控制不利于房地产企业发展的金融风险。

四、当前国内房地产企业金融方面存在的诸多问题探究

（一）融资结构不科学

现如今，国内金融市场的发展依然处在初级阶段，因此，间接金融仍然占据着金融市场的主导地位，这样，造成直接金融发展极其落后。再加上，我国一些商业银行改革不够彻底，进而出现了国内房地产融资渠道十分单一等问题。事实上，房地产金融和房地产行业二者互相依存，共同发展，因而所存在的风险也有明显的共生特性。加上，房地产业对银行信贷具有较大的依赖性。近年来，国家出台了多项宏观调控政策，客户违约从而使银行陷入到资金流动困难的境地。

（二）金融创新发展速度较慢

现阶段，政府机构对房地产金融实施利率管制制度，明确指出金融机构的范围，这样直接阻碍了房地产金融创新发展。然而，目前房地产金融工具种类相对较少，而且融资渠道也非常狭窄，直接影响到银行资金的流动性。除此之外，由于房地产的信贷业务刚起步，可贷款的品种非常少，很难满足消费者的各种需求，从某种程度上来说，也影响到房地产金融业务的继续扩展。

（三）资金配置效率偏低

在我国，因房地产企业的融资体系不够完善，而且经营范围比较狭窄，这必然会造成反地产资金配置效率大大降低。主要表现在以下两方面：第一，国内的金融体制非完全市场化的特点，导致金融资源不能更好的按照市场发展的规律予以科学、合理的配置，这直接影响到社会资金流入到房地产金融的速度。再加上，由于资金供应者资金状况以及储蓄率等的限制，很难满足现代房地产的巨大数额的资金需求。第二，资金投向结构不完善，通常来说，商业房投资要远远高于住宅房投资，而也正是由于住房建设投资不充足，最终造成房地产市场总量失去平衡的局面出现。

五、防控房地产企业金融风险的有效策略

（一） 不断拓宽融资渠道

一方面，可以实施住房贷款证券化，这样既能够全面扩大银行融资规模，而且又显现了资本市场和房地产金融市场很好的互动，与此同时，又加快资产流动速度，降低银行贷款业务成本；另一方面，在制定有效防范风险措施的基础上，可以在房地产市场发展中引入大量外资。可以说，融资渠道的多元化成为今后房地产企业金融发展的主要趋势，只有这样才能从源头有效防范金融风险的出现。

（二）强化对银行内部进行有效控制

逐渐健全银行的内部控制制度，这样可以从源头彻底改变金融治理结构存在的多种问题。另外，还应进一步加快对股份制度的改革速度，以免资产比例不平衡或者是存在较大风险出现。除此之外，我们还必须及时建立以高效的房地产金融风险报警制度，及早地发现金融风险，降低风险带来的损失。

（三）政府部门要强化宏观调控与引导

政府部门要准确收集更多关于房地产企业发展的数据，并且将此数据予以公布，结合当前房地产市场发展情况，对其进行科学的指导与管理，实现房地产市场运行情况预警。

（四）完善信用评级体系

建立和完善信用评级制度，能够对借款者的就业情况、收入情况等进行跟踪调查和监控，从而便于对个人信用度予以客观的评论，降低贷款风险发生概率。即使出现了贷款风险，我们要及时分析出风险所属的类别，进而及时采取有效的对策予以处理，将风险损失降到最低。

六、结束语

总体来说，由于我国经济发展十分迅猛，因此，我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题，及时采取有效的防控对策，降低房地产企业金融风险的发生概率，这既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提，又是促进我国经济顺利发展的内在需求。

参考文献

[1]曲媛.浅析房地产企业金融风险的化解[J].中国房地产业，2011 （11）.

[2]王菲.房地产企业金融风险及其防控措施研究[J].商情，2011 （05）.

[3]邵玉.防范房地产金融风险的对策建议[J].经济研究参考，2012 （03）.

第8篇：房地产的金融风险范文

在我国的产业结构中，由于房地产属于核心地位，并且此行业会带动周边其它产业的发展，还对我国银行金融体系有很大的影响，其中房地产泡沫对银行金融风险出现的概率影响极大，严重会直接干扰到我国银行金融体系而造成整个体系无法正常的运行。特别是房地产泡沫消失的时候，房地产作为财富标志，其价值不断减少，会大大降低人们的消费能力而造成建筑业不景气，从而使银行金融风险增大。目前银行热衷于扩充信贷，之所以金融风险会集中在银行，其主要原因有：

(一)信息不对称房地产市场信息的不完全

缺乏相对应的分析系统。若想精准的计算房地产、项目的贴现值就必须要依赖于租金、贴现比率、预期通货膨胀、贬值预算等指标，但是这些指标很难得到证实，且存在信息不充分的情况，就算是在市场最好的阶段，银行也无法准确估计出房地产的具体价值，而造成当前的抵押物经常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是当时市场价值及过去价值，并非变现价值，变现价值与市场价值差距较大，所以银行很可能会低估房地产贷款风险。

(二)风险短视问题

由于房地产的周期相对比较长，极易造成短视的问题。目前房地产市场不断兴旺，尤其是在价格持续上涨多年以后，房地产的还款以及贷款回报都十分良好，会使大部分人认为市场还会保持良好状态。价格的不断攀升也造成了贷款额与价值比率的不断下降，从而出现低估了房产风险现象，也大大降低了管理力度。一旦抵押产品超过贷款额，银行基本不会注意其它细节问题。大的经济问题很少发生，从而导致银行低估冲击风险发生的概率，根据目前现有的经验情况，银行高层普遍会认为冲击发生的可能性基本可以忽略，因此，由于银行高层决策者更加关注乐观预期信息而忽略了早期警告信号，从而造成金融风险。

(三)监督管理不完善

当银行金融自由逐渐成为促进经济发展宏观政策的时候，管理部门或许会对应用高风险的银行策略存在一定顾虑，从短期看来，对于银行来说，高风险策略会在一定程度上对银行产生利益，利益的增长掩盖了银行风险。银行部门的不断发展与壮大，成为推动经济增长的主要动力，管理部门的责任就变得更大。从利益的角度来说，监管部门采取拖延纠正的措施也许会是更好的选择，但是今天的损失会在未来某一天变成现实，到那时就会产生更大的影响。

二、银行金融对房地产泡沫的风险防范措施

房地产泡沫短期内会对银行金融造成很大影响，如果不能进行及时解决，很有可能会出现更大的问题，甚至是爆发金融危机，与此同时，银行的政策也会对房产泡沫产生短期影响，因此，短时间内银行金融风险与价格泡沫会形成一定循环关系，促使两者交替上升，所以，这就需要我们建立一定的银行与房地产安全管理体系，同时需要银行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市场房地产

想要持续健康的发展，首先需要建立完善发达的金融市场。在金融市场相对比较发达的情况下，房地产出现投机行为相对比较少，有利于房地产行业的稳定、健康发展。此外，完善的金融市场对分散风险具有一定作用，减少房产泡沫给银行金融带来的影响。

(二)拓宽金融渠道，分散风险

拓展房产企业融资的渠道，将金融风险分散开，中国房地产融资的渠道主要集中在银行信贷和银行信托两种方式，这单一的融资渠道让银行在房地产市场承担了较高的风险，所以，要降低房地产市场的风险必经之路是拓展房地产融资渠道，将金融风险合理的分散，让更多民众和机构能够参与房地产投资，这样不仅增加了民众投资，同时收益更多，鼓励房地产业建立基金制，上市融资，不单单扩大了融资渠道而且分散了房地产风险。

(三)加强政府宏观调控，建立泡沫预警机制

为了降低房地产出现泡沫问题，相关部门应该制定完善的泡沫预警机制。通过对经济波动规律的观察以及宏观形势的研究，能够确切的发现房地产行业的发展趋势指标，并且对这些指标进行监控，以便于可以最大限度的发现市场动态。依据各界人士的研究结果表明：指标选择大致上看可以分为房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等三类，其中每一大类又分为许多具体指标，通过对这些指标的测算，可以发现房地产出现泡沫的程度，在一定程度上为宏观调控提供了有力依据。如果数据表明发展过热，有关部门可以及时进行调控并发出警告，制定一定的政策，提高对投资者的教育力度，稳定市场情绪，改变以往的预期，从而化解泡沫风险。

(四)防止房地产出现投机行为房产价格上涨的最主要原因

就是房地产进行投机炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相关政策，最大限度提高炒作成本。所有银行都应该依据国家的法律政策，建立完善的信贷标准，并且根据家庭的实际情况，包括人口数、购买面积、购买套数等进行差异化标准，在满足居民基本住房需求的同时也应该控制购房数量，避免出现金融风险。银行与有关部门应该对房地产贷款资金流向进行密切关注，并依据具体实际情况，做出合理的调控，禁止出现炒卖期房现象，防止出现房地产投机行为。

(五)扩大物质财富标志组成扩大

物质财富标志组成，需要银行等有关部门创造和开发更多的基金与债券等信用产品，并且促使这些产品都可以成为物质财富标志，以此来替代房产标志，最大程度促使房产回归原有的居住价值。

(六)调整房产需求和供给结构需要

市场以及政府发挥各自不同的作用，在满足人们需求的基础之上，努力对房产的供给与需求进行合理的调整与优化供应结构，促使人们可以在投资购房和需求购房等方面获得最大收益。

(七)完善银行内部机制

由于房地产是一项风险性比较高、收益也比较好的行业，因此就需要银行在房地产进行信贷业务的时候把握好尺度，对自身行为进行规范，建设完善的内部机制，强化银行管理制度。一方面，建立相对比较完善的个人信用制度，建设个人信用体系，提高个人信用评估环境以及风险识别机制，主要包含：个人信用监控、个人信用登记、风险管理制度、评估制度以及预警制度，通过建立这些制度，真实的反应信用情况，以便于银行查询，对贷款人的情况进行正确判断，缓解银行风险。另一方面，对房地产的贷款资格进行严格评审。在对房地产开发企业办理贷款时，需要对企业贷款资格进行严格审查，对需要贷款的项目进行严格调查，包含企业的财务情况、信用记录、开发资格等。与此同时，也应该关注企业与借款人的关联交易，避免出现控股公司转移经济，挪用借款等问题。并且对拥有不良记录、存在管理问题以及开发经验相对比较薄弱的企业，进行严格控制发贷金额。

(八)注重措施灵活性与综合控制与监管

现阶段，人民币仍然在不断升值，在房产中证券化资产逐渐拥有主导地位，银行金融形势逐渐更新与变化，促使金融市场逐渐变得复杂化，所以就需要我们不断加强管理监督机制，并且对房地产行业进行综合调控，改变经济结构，最大限度促进经济增长。对于不同的金融情况与地产需求应该采取不同措施，亦或是对于不同时期不同地区的情况，采用不同策略，从而降低银行金融风险以及房产泡沫。

(九)完善和规范中介服务

对房地产金融服务进行完善与规范，推动房地产市场信心化发展以及中介服务的诚信体系建设，因此，可以建立相应的评估体系、信用评级、地产保险、贷款咨询等机构，从而为了增加房地产信息透明化提供一定的基础。除此之外，培育一定的金融机制和房地产金融渠道也是其解决房地产过度依赖银行贷款的问题、发展地产融资以及分担银行和房地产风险的主要内容。所以，就需要我们不断进行调控与改革。打破垄断现象、发挥市场配置作用，最大限度的分散风险。一旦房产市场出现问题时，例如过热问题，相关部门就可以通过降低贷款额度、提高利率以及购房首付等政策来进行宏观调控，从而约束地产行业的扩大速度与规模。

三、结束语

第9篇：房地产的金融风险范文

关键词：房地产 评估风险 防范

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

（一）政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

（二）估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

（三）其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

（一）规范房地产抵押贷款评估的程序

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

（二）建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

（三）提高估价人员素质和估价技术

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

（四）商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

四、小结

防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险

参考文献：

1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融

2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷 地产泡沫与金融危机 经济管理出版社.

3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。