房地产风险防范精选(九篇)

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第1篇：房地产风险防范范文

关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究

一、前言

房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。

二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识

我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]

（一）财务风险概述

财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。

（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。

（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。

（二）提高财务管理的地位

明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]

（三）建立合理的财务管理理念

房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。

三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险

（一）财务管理不当，造成公司负债现象

当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]

（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划

我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。

（三）公司资产结构不完善

我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。

四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨

（一）完善房地产公司的财务资金管理

我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：

（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。

（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。

（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力

我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。

（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。

（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。

（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。

（三）进行充分市场调研控制财务风险

在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。

（四）建立具有实用性的财务风险预警方案

预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。

五、总结

房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。

（作者单位为中垠地产有限公司）

[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]

参考文献

[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.

[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.

第2篇：房地产风险防范范文

关键词：房地产经济；金融风险；问题；措施

作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步，离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一[1]。

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加[2]。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向，例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担保项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。另外，很多的房地产企业依靠信托公司，按照银行贷款的有关条款执行信托，而在委托贷款方面，一些信托公司的经营能力、管理水平等可能存在着不足，给房地产企业自身和商业银行带来负面影响。

二、防范房地产金融风险的具体措施

1、实现房地产行业抵押贷款的证券化

加快房地产行业抵押贷款证券化的进程，实现其证券化，可以有效的分散商业银行的金融风险，促进房地产行业的健康持续发展。所谓的住房抵押贷款证券化，是指金融机构汇集和重组自身所持有的住房抵押贷款，经由证券机构，以现金方式购入证券，然后根据信用评级或者担保，以证券形式为投资者提供贷款。在此过程中，商业银行可以通过转让部分收益权的方式，及时回收资金，而证券投资者则从抵押贷款利益，获得收益。因此，不断加快住房抵押贷款的证券化进程，实现其证券化，是防范和规避金融风险的有效途径。

2、积极发展房地产行业的信托投资基金

加快房地产信托投资基金，解决房地产投资流动性差、投资门槛高的问题，实现房地产的融资，可以极大的缓解房地产行业过度依赖银行业的局面。通过发展房地产信托投资基金，改善房地产企业融资困的状况，扩大投资者的范围，减少金融风险，可以规范房地产行业的行为，引导房地产行业的健康发展。

3、不断提高金融机构的风险管理水平

银行自身的经营方式是自身生存和发展的前提，因此，银行部门应该制定科学的管理制度，不断提高风险管理水平，以维护自身的稳定发展。银行应该不断完善房地产信贷风险的评估体系，建立信贷决策支持信息系统，加强内部控制，加强与中介机构之间的信息合作，以提高风险管理水平，及时防范和处理金融风险[3]。

三、总结

总而言之，房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着至关重要的影响，因此，认清房地产经济波动与金融风险之间的关系，建立完善的房地产金融体系，及时有效的防范和控制房地产金融风险，引导房地产行业的持续稳定发展，促进国民经济的发展，以不断提高我国的整体经济水平。

作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院

参考文献

[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学,2016.

第3篇：房地产风险防范范文

【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101

第4篇：房地产风险防范范文

虽然房地产在国民经济中占有极其重要的作用，但房地产投资及营销过程中存在着复杂的不确定性因素。由于房地产投资数额巨大、投资回收周期较长、变现能力差，房地产开发商面临的风险种类繁多。有些风险对地产市场的所有项目都会产生影响，如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等；有些风险则只对某个或某几个项目产生影响，如企业经营管理状况、房地产商品持有期的长短等；有些风险是房地产投资者可以控制的，而有些风险则是无法回避和消除的。根据风险来源，将房地产营销风险划分为内部操控风险及外部环境风险两大类。内部操控风险主要包括以下几个方面：从产品来上自身产品设计、质量是否能够达到和满足业主需求；品牌的认知程度及对客户的吸引；售后服务链的完善。从企业来说包括内控的制度的健全及完善；企业的控制力强弱；预见性及决策性是否正确。由于内部风险主要是由于企业自身的建设及发展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好内控建设，提高全员素质，利用管理手段可以得到稳步提升。因此，不再详加论述，下面主要探讨对影响房地产企业最大的外部环境风险。外部环境风险较多主要包括市场风险、政策风险、资金风险三大主要类型，结合笔者所在的房地产企业对这三种风险做简要概述。

1、市场风险。市场风险是指市场中各类不确定因素所产生的风险，如建筑材料涨价、土地价格涨跌，例如我公司在东丽区华明镇2007年购买两块地皮，其中一块地建设时时逢奥运会年，国家特别强调节能减排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工费大幅涨价，开发成本大幅增加，而原房屋定价已经亏损，如果仍按原定价格销售，则将造成较大亏损，而土地出让协议又规定房屋价格，造成销售困难。另一块地皮，购买时楼面地价5，500元/平方米，算上开发成本，销售价格应在1万元/平方米左右，但附近北京首创所开发的别墅项目，开盘价仅为9，600元/平方米，可想如果我公司继续建设成为成片高层销售将非常困难。

2、政策风险。房地产商品更多地受到国家或地方政府政策和法令的限制。房地产市场是一个不完全竞争市场，并非完全市场化。不同的国家和地区对房地产的发展存在程度不同的干涉和限制。2011年来，央行连续六次提升存款准备金率，并且紧缩银根，严格控制房地产企业贷款，以到达调解房价的目的，对房地产企业造成了严重的影响。我公司从下半年开始，贷款进展极其缓慢，原定贷款计划仅仅完成1/2，造成工程款都停止支付。

3、竞争对手风险。我公司在天津地区属于较大企业，但是与万科、恒大、富力，这些地产大鳄以及华润、招商、远洋这些企业地产相比，无论在企业能力还是品牌战略上均有较大的差距。例如，公司在南开区宜宾道开发一片商品房，不远处万科开发假日风情项目，虽万科楼盘价格高于我公司开发楼盘，但万科凭借其品牌优势及口碑，销售情况非常好，而我公司楼盘销售情况较差。

二、风险防范措施

1、提高自身抗风险能力。中国有句古话，“修身养性平天下”，意思是一个人先把自己的身心锻炼好，再谈治理天下，首先经营好自己的企业是提高自身抗风险能力的重中之重，加强自身建设，完善各项制度，推行标准化、制度化、信息化，使得企业每一个决策，每一步前行，并不是凭空想象，而是经过一系列的调查、研究、分析后的结果。

2、调整产品结构，合理价格定位。面对日益严峻的融资形式及市场风险，我公司的做法是调整产品结构，转移开发重点，合理定价，多种渠道保证现金流。华明项目2块地，第一块地如果我公司直接开盘销售，销售情况将不容乐观，我公司西侧相同楼盘，早于我公司半年开始销售，至今售房率不到50%。为此，我公司前期阶段积极与各区房管局及企事业联系，希望能够整体买卖，结果27栋楼有8栋楼作为回迁房卖给河东建委，由于华明镇毗邻空港，因此公司联系空港几家单位，对剩余楼盘进行了整体销售，虽然销售价格较低，但由于整体销售，资金回笼较快，节省了大量银行贷款利息，解决了困扰公司2年的负担；另一块地由高层调整规划设计，变更为别墅项目，使得销售价格能够得到一定的提升。虽然目前国家调控房屋价格，但国家鼓励限价房及保障房建设，因此我公司将开发重点向“两限”房转移，以规避政策风险，特别是今年下半年，在西青区开盘的限价房项目一开盘即售罄，缓解了我公司的整体资金压力。

第5篇：房地产风险防范范文

关键词 房地产权 登记 风险 防范 控制

中图分类号：D923.2 文献标识码：A

一、我国房地产权登记中的风险

我国房地产权登记中的风险主要包括三个方面的风险：第一，房地产制度本身不完善带来的风险，主要表现为法律法规的不完善；第二，审查义务趋于严格带来的风险，主要表现为房地产权登记具体程序上的不足；第三，房地产登记中的当事人带来的风险，主要表现为当事人伪造材料骗取登记等行为。

（一）审查义务规定不明确所产生的风险。

在实践中，以“房地产登记机关未尽到审查义务”为由提起的行政诉讼和在房地产登记纠纷中占据最大的比例。目前我国关于房地产登记的法律法规主要是《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》以及《土地登记办法》等法律规范，其中《物权法》作为法律其效力最高，《房屋登记办法》和《土地登记办法》是全国性的部门规章，这些法律法规构成了一个完整的房地产登记法规体系。在房地产登记法律体系中，《物权法》第12条规定，“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第18条则规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”而在《土地登记办法》第十三条中规定“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。” 从立法描述来看，我国《物权法》、《房屋登记办法》以及《土地登记办法》等采取一种模糊态度，没有明确规定房地产登记应采取形式审查还是实质审查，而是通过概括描述的方式规定登记机关应尽的审查职责。 对于这种概括式的描述，房地产登记机关与普通民众之间对于登记机关的审查义务存在理解上的差异，所以经常发生以登记机关未尽到审查义务的行政争议纠纷，登记机关审查义务规定不明确成为了房地产权登记中最大的风险。

（二）审查义务趋于严格产生的风险。

从司法实践来看，越来越多的法院趋于要求登记机构作实质审查，法院倾向于将登记机构的审查义务实质化。 支持登记机构所作的形式审查的法院一般认为，登记机构对这些材料的审核要求仅仅是申请人所提供材料符合法定形式条件即可。这些法定的形式包括但不限于：（1）申请书原件即房地产登记申请书，需经转让人和受让人两人的签名和印章；（2）双方的身份证原件；（3）房地产权证书原件；（4）买卖合同或其他处分合同原件，或者公证文书；（5）契税缴款书；（6）系争房平面图、宗地图。法院认为对申请人提交的文件真实性不应由行政登记机构负责，而应由申请人负责。只要当事人提供的材料符合法条规定的条件，行政登记机构就应予以登记，即使这些文件是虚假的。只要登记机构审查了文件的形式，法院就认定登记机构尽到了审查义务。

随着《物权法》的实施以及配套规则的完善，法院可能会改变支持形式审查的立场。法院认为《物权法》为登记机构设定了实质审查义务，从《物权法》所规定的登记错误的责任承担上分析，法院的这种认识是成立的。从立法趋势来看，越来越多的法律规范和规范性文件要求登记机构采取实质审查模式。例如旧《城市房地产管理法》没有规定登记机构审查转移登记的程序，而新《城市房地产管理法》第十条不仅规定了审查程序，而且第二十七条规定了登记机构审查的程度和内容。又如深圳市制定的《深圳经济特区房地产登记条例》也体现了对登记机构严格审查义务的要求，且对登记机构的责任做了如下规定：因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任，并建立了专门的赔偿基金。

（三）当事人过错所产生的风险。

实践中，经常发生当事人伪造、冒用文书、签名和证件，以及以不正当途径获得登记材料申请登记给第三人造成损害的现象，当事人骗取登记的行为不但侵害了第三人的合法权益，同时也给房地产登记机关的公信力带来了损害。

房地产产权登记一般由申请人向登记机关提出申请，经登记机关受理、审核后，对符合法定条件的，由登记机关在房地产登记簿上办理登记，并向申请人颁发权利证书。原则上，只要申请人的申请符合法律法规规定的条件，登记机关即应予以办理。但面临的难题是：在伪造材料、证书及签名等情况下，很容易导致核准登记因为不具有合法性基础而被撤销。一般认为对申请人提交的文件真实性不应由行政登记机构负责，而应由申请人负责。只要当事人提供的材料符合法条规定的条件，行政登记机构就应予以登记，哪怕这些文件是虚假的。 在司法实践中，只要登记机构审查了文件的形式，法院就认定登记机构尽到了审查义务。例外情形是，在形式审查中，如果登记机构工作人员或者具有重大过失，应当查明而没有查明登记文件的形式缺陷的，即有过错，也应当承担相应的赔偿责任。另外，在当事人过错申请登记案件中，登记机构经形式审查后所作的登记如果随后经证明为虚假而被法院撤销，虽然登记机构不必承担相应的赔偿责任，但登记机构的公信力将大打折扣。

二、房地产权登记中的风险防范与控制

防范与控制房地产权登记的风险，主要有三种方式：第一种，通过完善审查工作机制强化风险防范与控制；第二种，通过完善登记程序强化风险防范与控制；第三种，通过建立信息联动机制强化风险防范与控制。

（一）通过完善审查工作机制强化风险防范与控制。

审查义务是房地产登记的核心内容。对于房地产登记应该遵循的程序、审查内容等，法律都有比较明确的规定，如《中华人民共和国物权法》第12条规定了登记机关的审查义务，《房屋登记办法》第18条作了进一步规定。上述规章中的“查验”是指对申请登记的材料进行检查验收，主要目的在于审查材料是否齐备、是否有权利瑕疵等。“询问”是由登记机关就与登记事项有关的问题向申请人提出，其主要目的在于核对登记申请人提交的材料，以确定材料的真实性。一般来说，房地产登记机关必须履行法定、谨慎的注意义务，即须对申请人提供的材料加以审核确保书面材料无瑕疵，还须审查申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正等事项，经过上述程序的审查是房地产登记行为合法有效的基本条件。

通过归纳上述法条，我们发现对于确定房地产登记机关审查义务的尺度和程度，立法是通过一种对具体事项概况描述的方式予以规定的，而并没有一个清晰、统一的审查标准。这导致当事人之间甚至当事人与法院之间很可能产生责任承担上的分歧，一旦发生争端，即使房地产登记机关履行了上述法律法规中的审查义务，但由于与司法裁判中偏向实质审查标准的不一致，仍可能承担难以预测的法律风险。在司法实践中，由于法院有主张登记机关进行实质性审查的倾向，所以房地产登记机关应加强审查义务，应尽可能形成程式化的操作规范。不仅要审查申请人提交的材料是否齐全、是否符合规定的登记条件，而且要对申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、司法机关及其他有权机关是否已对登记事项作出了相关的裁判或其他具有法律效力的行为等事项进行审查，在必要时，还应进行实地调查。总之，房地产登记机关要不断规范自己的登记行为，尽量避免法律风险。

（二）通过完善登记程序强化风险防范与控制。

房地产登记中，登记类型具体包括总登记、初始登记、经常登记，他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记等等。不同种类的房地产登记的程序也并不一致，有必要根据不同的登记类型改进登记工作。由于房地产登记分为种类繁多，但是进行登记工作的却是同一个登记机关，甚至是同一批登记工作人员。所以，有必要梳理各登记类型的登记程序，并针对各类型的登记实施不同的登记政策，这有利于明确房地产权利发生变动时登记应当注意的相关事项，做到有的放矢，为增强登记的公信力、维护房地产交易安全提供制度保障。

信息技术的发展，尤其是互联网的扩张正在引起政府管理的深刻变革。 对于房地产登记机关而言，利用互联网房地产登记信息也便利其管理和保存信息，减少事务性工作。

（三）通过建立信息联动机制强化风险防范与控制。

从维护交易安全和交易秩序、保护当事人合法权利的角度出发，房地产登记机关在登记工作中有必要和其他部门建立联动机制，建立信息共享机制。在登记实践中，对于经常发生的伪造、冒用文书、签名和证件的现象，需要专业的技术、方法和设备方能鉴定，登记机关并非专业的司法鉴定机构，难以凭自身的技术力量作出准确的判断，在在伪造材料、证书及签名的情况下，很容易导致核准登记因为不具有合法性基础而被撤销。所以，房地产登记机关有必要和公安等其他部门实施信息共享，借助专业部门的专业手段辅助登记工作。另外，对于其他机关出具的相关证明文件，房地产登记机关需要加强与出具证明文件的部门之间的配合和协调，尽量做到资源共享、信息衔接，尤其是电子数据的统一和衔接，以便及时发现证明文件的真伪。

此外，房地产登记机关可以建立相关信息的共享，以便房地产登记机关能够知晓申请人的真实信息或者有关房产的真实信息，尽量避免申请人提交虚假材料骗取登记的情况发生。总之，由于房地产登记的复杂性以及牵涉面的广阔性，涉及众多部门的职能，各部门之间建立联动机制，推进各部门信息共享，既有利于房地产登记工作，也有利于其他各部门的相关工作。

（作者：深圳大学法学院宪法与行政法研究方向硕士研究生，研究方向：宪法与行政法）

注释：

洪祖.略论物权变动与原因行为的区分原则[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

江必新.全国法院再审典型案件评注（下）[M].北京：中国法制出版社，2011，754

王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

第6篇：房地产风险防范范文

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向。例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。

二、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径

（一）??对房地产业经济波动的有效策略

1.适当对房地产业的投资政策进行调整，形成健康发展的经济环境

首先，改变投资主体的结构，这是因为投资结果的变化会对房地产业的发展有一定的影响，并带来周期性的变化。要想有效地应对房地产业的经济波动，就必须坚持职责清晰、产权分明的原则，并形成一套规避风险的有效机制，同时要依据企业自身的情况，来制定具体的实施措施。

其次，进一步规范和健全政府部门的投资活动。众所周知，在经济发展过程中，政府部门的投资扮演着十分重要的作用，在一定程度上起到了引领的作用，同时，政府部门通过自身的投资行为，实现了管控房地产行业的目的。

2.提升对房地产价格变化的管控

房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的发展，还能提升房地产企业自身的经济实力。

当房地产和其附属行业的价格一旦出现过高的情况或者是万一存在脱离市场平均水平的现象，此时的政府部门就必须根据自身的情况进行控制与调节，以此保证房地产业的健康发展。因此，适当的采取调控手段来控制房地产的价格，能够在一定程度上缓解房地产经济的波动。

（二）房地产行业中金融风险的策略

1.完善宏观监测的指标系统。依照目前情况而言，完善金融预警的系统，才能有效控制房地产行业的供需关系，并分析现场的实际投资情况。通过有价值的指标和真实数据，才可以更好的分析和监测房地产所具备的金融风险，确保能够完善相关的政策方针，以及正确引导贷款方面的投入。

2.构建健全的个人征信系统。导致金融风险出现的一个重要的因素还包括个人信用系统不够完善，同时，有一些房地产商存在严重的违约现象，这在一定程度上，对购房者自身还款的积极性产生一定的影响，由此，个人的住房贷款的违约率也在不断攀高，致使银行损失严重，这在一定程度上提高了金融风险的发生概率。构建完善的个人征信系统的主要方式首先要个人信用调查系统必须要保证合理性和规范性融为一体，其次，良好的个人信用系统需要在一个有序的法律环境下实施进行。

3.构建全方位的投资途径。房地产融资的主要是以银行融资为主，这种单一融资方式导致房地产风险都集中在了银行，因此，要根据具体的情况，通过拓宽融资渠道的方式，来构建完善的合理的融资系统，进而加快房地产业发展的进程。

第7篇：房地产风险防范范文

关键词：房地产行业 金融风险 防范措施

近几年，随着我国经济迅速发展与全球化的加剧，很容易出现房地产金融风险的问题。对于这种问题，我国也在慢慢完善相关机制以保障房地产行业能够持续向上发展。房地产行业在发展的过程中房地产金融是其重要因素，因此防范金融风险不但决定了房地产行业的健康发展趋势，还会对整个国家经济与金融行业的持续发展造成深远影响。

一、房地产金融风险的含义和类型

（一）金融风险含义

房地产金融的广义是指房地产资金之间的流通，包含了房产金融与土地金融。而它的狭义是指与房地产开发与投资经营相关联的金融活动与投资活动。而金融风险指的就是房地产业在银行的帮助下进行筹措、融通、清算资金等相关金融业务时，因为各种突发问题而受到影响，使银行在收益时不能够达到预期收益，进而需要承担风险损失，造成房地产金融风险。

（二）房地产金融风险类型

信用风险。主要指的是因借款人没有能力偿还或者不想偿还，而出现的贷款利息不可以及时回收或根本没有办法回收的状况。这种信用风险一般都会出现在房地产企业因房源销售困难、投资周转不畅或者因经营不善导致亏损甚至倒闭等这些情况上面，如果借款的是个人，并且个人出现了收支减少、待业在家、支出更多或者亡故等因素也会导致没有能力还款。

流动性风险。因为在当前金融机构并没有充足的运转资金与能够随时提现的资产，所以可能会出现无法偿还到期债务，与无法满足客户提出要取出存款的要求，进而承担流动性风险。有部分流动性风险具有原发性，指的是在资产构造里中长期资金贷款比例太大，现金等不能解决提款需求，同时又缺少资金融合的经济渠道与方法，从而使流通不畅；也有一些流动性风险具有继发性，主要是因为信用风险引发的风险，在房地产金融里有很多人是将房产作为贷款抵押品，而当贷款人无法按时还取贷款时，银行就会要求将抵押房产进行处理以得到赔偿，但是房产卖不掉就会导致银行缺少相应的资金用来解决提款等问题，这也会出现流动性风险。

汇率风险。如果在金融市场里出现外汇升值，就会导致本国货币在外贬值，而让以外汇为主的债务出现家中的情况；如果情况刚好相反，就会让用外汇计价的相关资产出现减少的情况。在进行外汇买卖与收支时也有可能产生风险，因此当在房产金融里出现外汇或者外债的身影时，就有可能会出现外汇风险。

二、出现房地产金融风险的原因

（一）健全房地产金融风险管理的相关机制

当前，我国房地产金融的法律法规建设在不断进行完善，房地产市场也随之在快速发展，两者都具备了广阔的发展前景，但是在当前还没有其他的专门针对房地产金融的法案，在当前经济发展形势下，与房地产金融相关的规章制度应该得到进一步完善。

（二）房地产金融渠道单一，太过依赖银行贷款

我国的房地产金融市场在经历了30年的发展之后，国内银行的相关体制建设渐渐成熟，但是房产开发所需资金大多依赖银行贷款，既存现状显然会让房地产金融出现更多的风险。目前我国银行对于房地产行业的贷款方式主要有建筑贷款、房产资源开发贷款、储备贷款与住房贷款等方式，所以，在房地产金融市场所运转的各项环节都会承担其中运行时可能会出现的信用与市场风险。而且，如果每项环节在运转的过程中产生差错就一定会给金融市场带来不可估量的风险。

（三）受益群体的利益诉求差异化

当前我国国情决定了房地产金融市场的受益群体会有多元性，在这当中包含了各阶层政府、地产开发商、土地产权方、商业银行和有住房需求的人等。这些受益群体在利益诉求方面存在着较大的差异，特别是房地产业在进行市场化后，房产价值就会和受益群体之间有着千丝万缕的联系，在消费者负担不了高房价时，银行不但会贷款给开发商同时还会提供贷款给普通消费者，这又会让银行借贷身处风险之中，而且，在房地产金融市场里政府也占据了关键位置，因此要在利益和风险间找到支撑点。所以，房地产金融市场里受益群体的利益诉求决定了风险的发生几率。

（四）个人住房贷款有潜在的违约风险

我国的个人征信系统已建立并在不断完善，在当中所包含的内容越来越多，反映的信息情况越来越全面，因此银行在对贷款人资产情况与贷款意图进行监管调查时，会越来越方便，但随着城镇化进程的推进，原有的客户群体已发生很大变化，大量农民进城务工，也通过贷款方式解决住房问题，贷款客户的人员组成变得多元化，但个人征信系统对这部分客户的信息还不全面，这类客户以往从事农业生产，个人信用信息没有建立或不全面，使得银行在贷款审批中无法借助个人征信信息来规避可能出现的风险。另外，贷款客户人员类型组成的的多元化，使得其还款来源也变得多样化，还款的不稳定性因素增加了，更容易导致客户在申请按揭住房贷款后，出现违约风险。

三、加强房地产金融风险防范措施

（一）增强银行的自身管理

银行如果想防范自身的贷款风险那么在事前就应该重视预防，不是在风险发生后再想办法解决。在贷款发出前，如果发生了开发商无法偿还贷款的情况，那么银行应该立即将其抵押品没收。但这种方法也是事后的补救，防范重点应该还是事前控制。而另一面，需要强化监控房地产行业贷款的各种细节。银行一定要按照法律法规走流程，不能被利益蒙蔽了双眼，发放贷款给不合标准的房地产开发商，并需要强化认识房地产金融市场的规律，不被金钱所诱惑，对银行内部进行改革、改进原有体制，并同时制定出科学合理的考核方式，施行权责合一的奖罚制度。

（二）扩展房地产行业的融资渠道

将房地产行业的融资渠道扩展开来的目的是将银行独自承担的风险分给社会来共同承担，主要方法有投资者自身承担起房地产金融风险的融资。当前我国在房地产行业方面的主要融资方式有将贷款融资转化为银行贷款、资产实现证券化、房产信托等多样性融资渠道，是扩展消费者与房地产行业融资渠道的重要方式，而且也能显著减少房地产市场的金融风险。当房地产市场金融系统完备之后，房地产融资与个人贷款才可以在股权与债券融资中构建完善的证券市场。在证券市场中，可以创新使用各种金融工具，其中包含了信托证券、投资基金等方面。这样才能有效实现投资者在房地产市场中的融资渠道，进而逐步分解对金融风险的分析。

（三）建立完善的市场机制

在我国现有的市场体系里，如果缺少了市场的监督或者能力不足，就有可能出现资源配置不均衡的现象，导致部分收益个体把发展成本转移到奉献资源者身上，而这些人不但没有办法得到收益同时还需浪费成本。房地产市场金融风险主要是因为受益群体之间的竞争，特别是有一些利益集团无法对某些参与者产生约束力，最后出现利益失衡的现象。所以如果想防范房地产市场金融风险就应该建立高效率的约束机制，并通过平衡收益群体间的利益诉求，确保市场拥有相对公平，进而完成风险和利益之间的平衡。

（四）完善个人信用评级机制

虽然我国现在建立了针对个人的信用评级制度，但是一般情况下都只会依靠道德约束与评判，如果在贷款过程中出现了违约问题，当事人的要承担的法律责任相对不会很严重，而银行在其中的制约效力也会十分有限，所以，完善现有的个人信用评级制度是当前银行的首要任务，我国应和国外已发展完善的个人信用评级机制看齐，建立信用调查、信用档案等机制于一体的监管制度，以有效的法律监管个人贷款，增强违约风险成本，例如，银行可以采取联网的方式，在网上对涉嫌贷款违约的当事人进行公布，并同时取消其永久贷款资格；并强化对信用评级制度的使用，信用等级越高能够得到的贷款金额越大，而且利息利率与贷款日期等都能够相应获得优待，以此方法完善信用评级机制，能够有效防范金融风险的发生。

四、结束语

近年来，我国房地产行业和金融产业之间的合作逐渐在深化开展当中，由此便可以看出房地产行业只有扩宽融资渠道才能够防范与化解金融风险，除开传统意义上的银行投资，外来资金也应成为我国房产金融业新的资金来源。银行在进行经营改革时可以把潜在的贷款风险加入到考虑范畴。在此之外，政府之间也应该将房产业中受益群体之间的各种诉求进行平衡，并以顺应市场发展规律为前提正确掌握宏观调控，使房地产金融市场能够成功防范风险，发展道路可以越来越稳定。

参考文献：

[1]汤磊.我国房地产金融风险及防范[J].对外经贸，2015，04

第8篇：房地产风险防范范文

一、土地使用权转让须规范

土地使用权转让是一种严格的要件要式法律行为，即指转让主体要适格，转让的土地要经批准，要符合用地和城建规划，土地使用权用途要具合法性，转让方应具备合法有效的土地使用权证，并已完成投入该地块开发总金额的25%。

实践中存在着大量的变相转让土地规避法律监管的行为，如以土地联建、合资入股、项目承包、合作建房、以土地承包开发的形式，以支付承包费的形式掩盖土地转让的事实变相转让土地，规避法律。这种承包合同中的一方不承担经营风险，不是共同开发房地产的行为，合同违法无效。也有企业以转让土地所代表的股权，却不办理土地转让手续、以土地入资或股份转让掩盖地产买卖，这类股权转让必须办理土地转让手续。

此外，个别地方政府在土地出让合同中与第一手土地使用权受让方约定必须由第一受让方或本地开发商开发规定年限，如10年后才允许转让，以防止土地频繁转让和保护地方利益。作为后手受让方，特别是外地开发商更应注意审查当地转让方上手合同中有否此种限制条款，有的外地开发商对当地转让方支付了地价款，却得不到地皮，当地政府出面干预，还要通过诉讼向转让方追讨地价款。

二、集体土地麻烦多

集体土地不许擅自转让。城乡接合部的集体土地由于城市开发及辐射，地皮便宜且有升值潜力，县乡政府以低地价招商引资，村队经济组织以农民宅基地、自留地、饲料地等集体土地吸引城市企业前往投资项目、办工厂、搞联营，当联营体失败，需要偿债时，才发现集体土地不许擅自转让。国家垄断土地一级市场，集体土地须经国家依法征收后才能进入二级市场买卖，补交国家土地收益之后，所剩余额才能用来偿债。如果所剩余额不足以偿债，此时联营对方(村队经济组织)再没有别的财产，城市企业作为联营一方承担连带责任，债务余额由城市企业承担，这意味着城市企业又要增加偿债份额。

乡政府和村级集体组织擅自改变耕地用途，违规建宾馆等旅游设施，违反国家保护耕地的基本国策，迟早被查处，资金被套牢。

开发商以发展高科技农业，经合法手续获得土地（主要是耕地）的经营，借口为上述项目建专家房、看守房超法律规定的比例建商品住宅、别墅出卖。郊区农村旧村改造中不执行土地整理和土地复垦的规定在村庄立体化改造之后空余的宅基地或耕地违法开发商品房。这类房产售出后，由于地皮违法办不了产权证，引发购房人退房诉讼，一旦退房必然造成开发商资金损失。

有的开发商想通过兼并收购乡镇企业来获得企业脚下地皮，但不细审被兼并企业的合同文件，收购之后刚要搞开发，没想到当地农民出来干预。被兼并企业在以整体出卖自己之前已将这片土地卖给当地农民17年使用权。收购方开发商要再等17年才能开发这片土地，这种收购是很失败的，开发商没有弄清这片土地存在着“一地二卖”的权利瑕疵，开发商作为后一买卖合同的买方要让位于在先的权利人。

三、建立重大经营活动法律审查机制

法制部门、公司律师要全面介入经营管理活动，提供优质高效的法律服务，切实把好法律审查关预防、减少企业经营或决策风险。首先要健全采购、销售机制，预防、降低经营风险。企业法制部门和公司律师应全程介入，审查合同等法律文书及法律手续的合法性和规范性，并签署法律意见，并负法律责任，以降低物资成本和项目风险。对于重大工程项目，从方案设计到工程施工、监理，要采用招投标的方式进行，企业法律顾问、公司律师和项目责任人要实行工程项目终身负责制，减少项目失误，提升工程质量。其次，依法加大对外欠款的清理力度，维护企业经济权益。组织由专门法律服务人员参与的追讨债务小组，建立目标责任追究制度，对应收账款重新梳理分类，对陈账老账，采取各种法律手段，通过拍卖划拨、以物折抵、延续债权等方式进行回收。最后，对各项开支行为进行严格审计和法律审查，杜绝违法开支现象；对重大工程建设项目则委托律师事务所和会计师事务所等社会中介机构审计，提高透明度，防止暗箱操作，规范投资行为，提高投资效益。

四、融资担保需慎重

某地产公司与澳门某公司有意合作经营某商贸大厦的经营项目，双方就所关心的合作前景、投资比例进行了谈判，最后双方同意成立一个注册资金为1.5亿人民币的合资企业，约定双方投资比例为：地产公司35%，澳门公司65%。合同签订后，地产公司与澳门公司第一期投资及时到位，新机构也已正式运行，不久，澳门公司以发展该项目为由，向美国花旗银行申请贷款1000万美元，在办理贷款手续时，澳门公司及银行根据该项目合作合同规定，要求广州公司具结担保书，该项目的合作合同有条款规定：“乙方（澳门公司）如果为投资需要向银行贷款时，由甲方（地产公司）提供担保”。此合同条款对中方地产公司风险甚大且不公平，外商境外借款，赚钱赢利他分红，如经营亏损还不上借款，中方单方担保，外商不承担任何风险，由中方单方还款。如要为外商境外贷款作担保必须相应设置风险划分和自我保护条款，如设置共同还债条款，设置特别提款权条款，双方共同签字才能提款，款项必须进境内合资公司账户，设置反担保条款，将外商在境内可供扣押的实物财产反担保给中方，或将外商在合资公司中的股权反担保质押给中方，此案中外商的股权价值9750万人民币，担保8300多万人民币贷款的债务额还是可以的。但要考虑股权的贬值问题，股权的价值取决于企业经营的好坏，企业经营的好，股权有权，股价有价；企业经营的不好，股权无权，股价无价，股权难以变现受偿，即使全部接受也无意义。

五、“假按揭”合同违法

开发商串通内部员工或亲属甚至用钱收购身份证，伪造身份证伪造假购房人，从银行借款购房，与银行签按揭合同。开发商通过“假按揭”获得银行贷款后，如能顺利经营项目，建房后售出可还银行贷款。但多数情况是开发商无法还款，而借款人也以没有真实购房为由主张合同无效拒绝偿还银行贷款，银行贷款偿还风险极大。开发商抱着有钱就还无钱就赖的态度。“假按揭”已成为房地产行业中获得银行资金的“公开的秘密”，许多开发商争相仿效的捷径。开发商有一种侥幸心理，认为虽然是“假按揭”所筹款项，但用于房地产开发，并非用于非法目的而不会受到法律制裁。此类“假按揭”合同是在银行不知情的情况下所签，违背银行的真实意思表示，开发商与假购房人串通，伪造虚假事实，以合法形式掩盖非法目的的骗取贷款的行为，合同无效，属于开发商与假购房人对银行的欺诈行为，如情节严重还可能被认定为诈骗罪。

六、谨防施工商垫资风险

施工商为揽工程带资入场垫资施工，完工后开发商不能给付工程款，按合同法规定施工单位有权留置已建工程，拍卖所得可用于优先偿还工程款。但令施工单位没想到的是开发商早已将在建工程出卖，购房人已付房款对房屋主张所有权。在此冲突中法规已明文规定如购房人已付50%以上的房款，优先保护购房人对房屋的所有权。所以施工单位实现法定工程拍卖抵押权时常受到保护购房人所有权，维护社会稳定法律价值取向的限制。因此施工商垫资施工必须事先审查在建工程是否已被开发商以期房或现房的形式卖出，否则将来难以保证追回工程款。

七、物业管理法律风险点

小区建筑物上坠落物、脱落物砸伤人、车，物业公司是否有责任？物业公司是小区建筑物外立面管理人，对小区楼顶、楼外的潜在危险应有识别防范风险和加强管理的义务，如玻璃门窗装修问题向居民和装修公司明确警示，应尽必要注意义务定期检查,教育通知居民，建立必要的规章制度约束装修公司及居民防范坠落物、脱落物砸伤人、车。如物业公司未尽必要注意和管理义务应要承担一定法律责任。

小区内大风刮倒枯树压断电线，过往行人遭电击身亡，小区内水井、水沟、花房水深儿童溺水，护栏尖锐刺伤儿童，电源暴露儿童游玩触电等等。如物业公司能够证明自己已尽必要注意义务和管理义务，已采取必要的管理措施仍无法防止此类事故发生，物业才可能减免法律责任。 所以物业公司必须对危险的非公共场所加强管理，设置警示标志、围栏，尽必要注意义务识别处理危险源。像上述案例中由于是低压电线，枯树因大风压断电线供电局无责，但对于物业公司而言，如遇大风吹倒枯树压断电线之结果完全可以事先预测，并应采取相应防范措施以防止此类事故发生。

第9篇：房地产风险防范范文

关键词：房地产；融资成本；风险防范

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地产业的发展早于金融业，但是却在金融业发展之后才得到迅猛发展。近年来，房地产业与金融业更是密切相关，房地产业的发展已经离不开金融业，甚至成为了金融投资中另类投资组合的一部分，牵一发而动全身，都随着经济周期的波动而波动。房地产业行情好，说明货币政策宽松，投资资金充足，投资机会相应增多，证券业、银行业、基金和保险等金融行业也可以得到很多发展机会，资金流动性增强，可以保证资源的有效分配，把有限的资源分配到无限的投资机会中的最高效的机会上去，从而发挥资源的最大效用。

管理高效的房地产企业会利用与金融业联系紧密的优势，抓住发展机会，从金融资本市场获取资金，发展壮大自己的企业。但是对于大部分房地产企业来说，对于开发项目应该融资多少、如何融资、采取不同的融资方式会有什么融资风险、对于融资风险应该如何防范等问题都并没有一个清晰的认识。大部分企业都存在处于借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题，对这些问题进行分析探讨，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的措施。

一、房地产开发项目融资成本现状

（一）借贷中处于不利地位

银行作为借贷方要考虑的因素很多，如贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营情况，担保人信息等。目前大部分房地产企业不是上市企业，企业的经营者和所有者都是同一个人。这种情况下，当企业获得项目开发贷款资金时，如果企业所有者不将资金用于项目开发而是用于其他高风险投资，就会形成违约成本低、违约机会多、违约风险大的局面。同时，由于经营情况和资金使用情况等信息披露不充分、企业经营情况不稳定、管理者信用备案不全面等原因，企业向银行申请贷款的时候，银行会因为这种严重的信息不对称承担更多的风险，在对企业发放贷款时就会有更多顾虑，同时会对企业进行多方面的限制，而且还会提高贷款的利率，也就会导致房地产企业的融资成本增加。

（二）融资渠道单一

银行贷款、商品房预售和施工垫资占了目前房地产企业项目开发总资金的80%，其中银行贷款占了房地产企业项目开发总资金的60%，这种单一的融资渠道显然有很大的融资风险。当企业周期性经营效益不好、资金流动受限，贷款还款不及时，就会导致企业在银行的贷款信用降低，给以后的贷款带来更多的限制。如果企业在银行规定时间内都不能还款，银行就会强行使企业进入破产清算程序。商品房预售依托于市场环境，行情好预售情况就好，预售额就多；行情不好预售情况就不好，预售额就少。资金的这种不确定性会给融资带来很大风险。同时，国家有关部门近年来依次公布多项禁令，明令禁止建筑企业垫资施工。以上种种，都给企业的融资带来很大风险。

（三）自有资金不足

目前，大部分房地产企业的资本金投入普遍小于总投资的20%，平均的资产负债率在85%左右。这样的资本结构并不是企业有意为之，而是迫于无奈。每个项目的开发到施工再到销售完成，都必须匹配相应的预算开支，企业的资金基本没有闲置状态。当为新的项目开发融资时，企业自身能够投入的资金自然没有太大额度。

根据融资顺序的理论，任何企业都会首选内部融资，当内部融资不能满足融资额度要求时才会选择外部融资，而外部融资中的债务融资和股权融资又首选债务融资，因为债务融资不会稀释企业的股权，而且债务融资的手续相比股权融资更简单，因此，大部分房地产企业都放弃了股权融资的方式，导致自有资金不足。

（四）融资成本管理不完善

我国目前各房地产企业虽然规模不同，但是管理机制类似，管理能力也相似。管理者们在融资成本管理方面的表现都不尽如人意。融资结构的不合理、融资成本过高、资金融入与支出的不配合还有成本等原因，都说明融资成本管理系统漏洞百出，融资成本管理人员的不专业、企业融资管理的不完善，加剧房地产企业项目融资风险，无法为后续的项目开发提供保障。

（一）提高经营效益