农村规划案例精选(九篇)
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第1篇：农村规划案例范文
以党的十精神为指导，按照构建和谐社会和核心价值观要求，认真贯彻落实《农村五保供养工作条例》和《省农村福利院等级管理办法（试行）》，坚持建管并重、以评促管，标准统一、程序规范，基层申报、动态管理，定性定量、客观公正的原则，以组织保障、基础设施、供养服务、规范管理、农副业生产等五项评定标准为内容，结合实际，在全区范围内开展创建农村五保规范化管理示范乡（镇）、街办活动，达到“制度健全、管理有序、资金落实、应保尽保、服务优良”的工作目标。
二、活动内容
各乡（镇）、街办民政办要严格按照省民政厅制定的《省农村福利院等级管理评定标准》，对照组织保障、基础设施、供养服务、内容管理、农副业生产五个方面和《区创建农村五保规范化管理示范乡（镇）、街办评分表》的要求，按规定时间阶段，逐步落实，按时完成。对完成较好地单位，区民政局采取不同档次给予奖励单位和个人，同时对具有典型示范作用的单位，优先推荐上报国家和省表彰的模范农村福利院指标。在落实《省农村福利院等级管理评定标准》和《农村五保供养工作条例》规定的同时，要做到以下几个统一：
（一）福利院的统一管理：
1、统一挂牌标识管理。根据各乡镇福利院的具体地理位置、结构布局，按照保障居住安全、满足一定供养规模的要求，福利院必须做到功能齐全，悬挂设施标识牌。同时，供养对象佩戴写有供养机构名称、地址及联系方式的标志牌，工作人员挂牌上岗。
2、统一公开公示管理。各福利院院内要设立固定宣传栏、院务公开栏。福利院要开展经常性的评先评优活动，表彰好人好事。对院财务运行情况、院务承诺、院内考评、院务重大事项等在公示栏内定期予以公开。对散养五保对象的新进和标准也要在公示栏中进行公示。
3、统一规章制度管理。各乡（镇）、街办按区民政局提供的式样统一制定福利院院民自治管理各项制度，明确福利院各类人员职责，做到“十有”，即有《院长职责》、《护理服务人员职责》、《医务人员职责》、《炊事员职责》、《财务人员职责》、《院民守则》、《学习考勤考评制度》、《请销假制度》、《民主理财管理制度》、《安全卫生管理制度》。通过建立健全各项管理制度，实行规范化管理，充分利用制度管人，制度管事。
4、统一居住设施管理。各乡（镇）、街办要督促福利院进一步改善五保老人居住条件，房屋墙面整洁干净，有办公室、医务室、娱乐室、健身室、浴室、室外活动场所、绿地、厨房、餐厅、储藏室、公共厕所等设施；要实行“卫生划片到人、天天督办检查”的办法，保持院内整洁美观，做到院内院外、楼上楼下无垃圾，无蜘蛛网；室内布局合理，叠放整齐，整体化一，无异味，无灰尘；引导院民讲究个人卫生，养成勤洗头、勤理发、勤刮胡须、勤洗脸刷牙、勤洗澡换衣、勤洗脚、勤洗被晒被的习惯。
5、统一伙食管理。各福利院必须实行一日三餐制，按要求制定食谱。早餐有咸菜、稀饭、馒头（包子、油条、面条）；中、晚餐实行分餐制的，保证两菜以上，集中就餐时达到四菜（至少有一荤）一汤，饭菜必须足量，保证能吃饱吃好。必须安排院民生日餐、病号饭，重大节日必须会餐，让院民感受到大家庭的温暖。要按时供应热（开）水，饮用水要符合卫生标准。餐厅要清洁卫生，饭、菜要新鲜干净，防止食物中毒。
6、统一档案管理。各乡（镇）、街办要认真学习民政部下发的《农村五保供养档案管理办法》，按照文件要求，整理档案并报区民政局审批备案存档，归档的文件材料应当真实完整、图文清晰；电子数据、录音录像、磁盘、照片等材料应当与纸质文件材料同时归档，确保可读可用。内务管理要进行分类整理，制度和责任书以及各种记录成册装盒。
7、统一经费管理。一是统一五保标准，集中供养标准为4760元/年、散养标准为3340元/年；二是按1：10配备工作人员，明确工作人员职责；三是统一制定福利院工作人员工资标准，各乡（镇）、街办每年按月人均不低于1800元标准拿入财政预算（含统筹费）；按年2万元落实工作经费，列入财政预算。
（二）散养五保对象的统一管理：
8、统一散养五保对象管理模式。福利院积极协调配合村和乡（镇）、街办做好对散养五保对象的服务，主要服务内容有：提供日常生活服务、医疗救助服务，节假日慰问服务，住房安全服务，丧葬服务，福利院要将散养五保对象登记造册，登记内容要有监护人姓名，同时要经常与监护人沟通，做到提前介入，妥善帮助解决好他们的生活、医疗和住房问题。
9、各村（居）委会要建立散养五保对象管理制度，有散养五保对象的安排记录，有审核填表申报新增五保对象档案记载，有公示散养五保对象、政策和供养标准，有落实散养五保包户（监护人）责任，并签订监护协议，明确责任和义务。
10、各乡（镇）、街办对农村散养五保对象的“衣食住行”和“生老病死”相关事项，要积极支持和配合村（居）委会（监护人和服务人员）的管理工作，提供方便，多方争取，妥善安排，确保散养五保对象衣食无忧，晚年幸福。
三、时间安排
1、调查研究阶段（3月1日—4月30日）。各乡（镇）、街办民政办要深入调查研究，对所辖农村福利院和散养五保对象管理进行一次全面检查和评估，查找存在的问题，向区民政局提出整改建议和整改计划请示，由区民政局确定建设目标任务。
2、全面创建阶段（5月1日—10月31日）。各乡（镇）、街办民政办要加以重视，专门召开福利院院长和村级负责人会议，按照《区创建农村五保规范化管理示范乡（镇）、街办评分表》（附后）和活动内容要求，逐项落实，精心组织，积极稳步推进创建活动。
3、检查验收阶段（11月1日—11月20日）。各乡（镇）、街办民政办要在9月份开始，认真搜集整理相关资料，查缺补漏。区民政局将在11月中旬以前组织评比验收。
四、活动要求
去年，省民政厅就开始统一组织实施农村福利院等级管理工作，并下发了《省农村福利院等级管理办法（试行）》文件，文件中规定了农村福利院等级评定有效期一星级为2年，二星级、三星级为4年，到期必须重新申请评定。为继续巩固和发展我区农村福利院等级管理成果，为新一轮的申报工作奠定坚实基础，为全面提升我区五保供养工作水平，各乡（镇）、街一定要真抓实干，抓出成效，要求做到以下几点：
1、加强领导，强化责任。各乡（镇）、街办主要领导要亲自安排布置，亲自检查督办；分管民政工作的领导要切实履行职责，活动期间要扎实抓好本乡镇福利院规范化建设工作，要按照“以钱养事、购买服务”和充实公益性岗位的方式配齐配强福利院院长和服务人员，落实工作责任，确保福利院有人管事。对散养五保对象管理工作要经常过问，经常督办，经常检查。
2、增加投入，保障供给。各乡（镇）、街办是五保管理工作的责任主体。重点是对福利院的建设、工作人员工资和日常经费，甚至是村（居）一级的五保管理工作等经费问题，要想方设法，多方争取，增加投入，保障供给，福利院的各项经费必须纳入财政预算，确保有钱做事。
3、加强指导，强化督办。开展创建农村五保规范化管理示范乡（镇）、街办活动，涉及面广，工作量大。各乡（镇）、街办要经常深入到福利院和村（居）进行专项督办，加强指导，对存在的问题限期整改，及时纠正，确保创建活动取得实效。
五、奖励办法
此次创建活动为100分制评分，各单位按照评分表内容逐一落实。奖励分三个档次：
1、达到100分的，区民政局奖励福利院2万元，奖励民政办2000元；
第2篇：农村规划案例范文
出卖农村房屋后出卖人不能再申请宅基地
案例：农民杨某将自己家的房子卖给同村村民后便外出打工。今年，村里有一口鱼塘对外承包，杨某决定回村搞养殖不再出远门。这时他向乡政府申请宅基地重新盖房子时，乡政府工作人员说他原有的房子卖了，不能再申请宅基地了。杨某怎么也想不通，认为自己虽然将原有的房子卖了，但还是本村的村民，咋就不能在村里再盖房呢？
说法：农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的，农民在出卖原有房屋后，如果又重新获得新宅基地盖房子，实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地，此举将变相侵害村集体的公共利益。对此，我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规都明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。
城镇居民到农村买房不受法律保护
案例：田老太的一儿一女均在城市工作生活，田老太便有意将农村老家的房子卖了，跟随儿女到城市生活。经他人介绍，田老太将老宅卖给了在县城某机关上班的王某。后来政府要对田老太原有的房子进行拆迁。田老太得知政府补偿款与其卖房价格差异很大后觉得吃亏了，便找到王某要求归还房子，王某不肯。田老太到法院，请求确认她与王某签订的房屋买卖合同无效。法院最终支持了田老太的诉求。
说法：当前城镇居民到农村买房现象非常普遍，但我国《土地管理法》等法律法规明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或者“小产权房”。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员内部享有的权利，与特定身份相关联，为此，国家对本村以外人员进村买房限制非常严格。据此，王某与田老太签订的房屋买卖合同因违反了国家法律的强制性规定而无效。
夫妻一方卖共有房产效力如何要看买方是否善意取得
案例：农民赵某夫妇常年在外打工，但赵某染上赌博恶习。为还赌债，去年初赵某瞒着妻子徐某回农村老家，以夫妻二人做生意急需用钱为由，把婚后盖的房子卖给了同村的黄某。后来，当徐某得知房子已经卖给黄某，便以丈夫卖房未经她同意为由要求黄某归还房子，黄某拒绝。
说法：司法实践中对于这种情况下卖房效力如何，主要看买方是否善意取得。婚姻法解释三规定：夫妻一方未经另一方同意出售共有的房屋，第三人这时善意购买、支付了合理价格并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。但目前我国农村房屋登记程序在全国范围内尚未统一，也就可能无法实际取得产权证。但若有买卖合同、付款手续和房屋交接手续，也能证明买方对所购房屋的所有权，前提是买房人必须为本村村民，而且是善意购买，即有充分理由相信出卖方是代表其夫妻二人的共同意见卖房，否则会被认定为买卖无效。
买房后擅自超规划翻建属违章
案例：村民刘某买下同村殷某的房屋后，嫌院内牛棚过小，便扒下原有围墙，用砖瓦重新翻建，将牛棚延伸到了院外。乡国土规划所工作人员找到刘某，告知其搭建的牛棚已经超出审核的宅基地范围，而且没经过申请，要求其拆除多出的院外建筑。
第3篇：农村规划案例范文
关键词：休闲农庄；规划设计
Abstract:In the time of ever-growing ecological tourism, the construction of ecological leisure farm has become a hot spot. The article explored some design keys in planning the ecological leisure farm.
Keywords:leisure farm；planning and design
中图分类号：TU268
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2012）08-0087-02
1 引言
随着我国经济的发展和城市化进程加速，竞争日益激烈，人们生活节奏也随之加快；同时，人们生活水平不断提高，闲暇时间逐渐增多，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速增长，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。人们向往回归自然、返朴归真，促进了生态旅游、休闲以及农业生态旅游在国际上悄然兴起。于是，包括休闲果园在内的农业与旅游业边缘交叉的新型产业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。“农家乐”旅游是城市和农村需求特别是城郊农业综合资源相互适应、相互作用的产物，它将第一产业和第三产业有机结合在一起，利用庭院、堰塘、果园、花圃、农场等农、林、牧、渔业的资源优势和乡村风土民俗吸引旅游者，为游客提供观光、运动、休闲、娱乐、餐饮、住宿、购物等综合服务，开辟了一条传统农业调整结构的新路子；同时也为广大农民改变精神面貌，加快文明进程提供了机遇。
目前上海郊区生态型、观光休闲农业的发展需求日益增大，发展条件渐趋成熟。发展“农村游”既可以有效增加农民收入，又可以丰富城市居民的生活，从而成为新农村建设的经济增长点。目前，松江特色农业旅游和休闲度假项目日益增多，其中包括一批如番茄农庄、格林葡萄园等特色区域。以五厍农业观光园为例，仅一年就能接待游客近9万人次，实现产值1000多万元，带动农产品销售100多万元，吸收当地农民295人就业。
2 建设必要性
2.1加快社会主义新农村建设
党的十七大明确提出了“统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设”的思路，解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。
近年来，农业产业发展坚持以市场为导向，不断深化农业结构调整，大力发展农业产业化经营，加大农业招商引资力度，加速推进城郊型农业转向都市型农业，走出了一条农业增产、农民增收、农村发展的新路。“展示新农村、推动新旅游、倡导新体验、树立新风尚”。
2.2加快转变农村生产生活方式
壮大现代农业是增加农民收入、缩小城乡差距的重要途径。通过实施“农村游”正在将传统农民单家独户的小农经济，转向依托农村经济合作组织的新型农村集体经济；将传统农村单一的种植业，转向种养业、农产品加工业以及绿色观光休闲农业的多种经营；将传统的只管生产的封闭式农业，转向与市场接轨、按市场化配置资源的开放式农业。通过农业综合生产能力的提高，带动农民实现持续增收。
2.3顺应农村游，改善市民生活环境的需要
发展乡村旅游是贯彻落实党和国家战略决策的重要任务，乡村旅游的发展在促进社会主义新农村建设和构建和谐社会等方面都有着重大的意义。当前乡村旅游已在全国各地得到普遍发展，且成绩显著，我们应总结乡村旅游发展的成功经验，并积极探寻其创新发展之路，以促进乡村旅游的可持续、健康发展。
通过生态农庄的建设，构筑以农业生产为主，兼具农业展示、休闲、旅游多功能综合性农业旅游基地，以顺应日益增长的农村生态旅游市场的需求，有效增加农民收入，又可以丰富城市居民的生活，从而成为新农村建设的经济增长点。
图1-现状景观利用案例
图2-非规则型地块设计案例
3 城市休闲农庄的规划设计
在休闲观光旅游需求日益增长的背景下，各式各样的“农家乐”不断涌现，但是这种低层次、初级的农业休闲观光仍然满足不了人们渴望自由，回归自然的强烈愿望，因此高层次的休闲农庄开始受到更多的关注与青睐。
合理的规划设计不仅能大幅提升休闲农庄的景观品质，而且能巧妙利用现状资源，大大降低建设投入，使经济效益最大化，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
3.1地块属性特点
3.1.1依托城市，交通便捷
城市休闲农庄通常分布于市郊或城郊结合部，既远离闹市喧嚣，又与城市保持紧密连接，具有相对便捷的道路交通。
3.1.2用地性质以农为主
城市休闲农庄的用地多为农林用地，受其用地性质所限，农庄中建设用地比例需严格控制，成为规划设计难点之一。
3.1.3具有较好的自然环境基础
城市休闲农庄多于原有林地苗圃基础上改建而成，其自然环境条件相对较好，周边一般没有工业、噪音等污染源。
3.1.4一般规模不大，形状各异
城市休闲农庄的开发多为企业或个人行为，受用地面积、建设投资等限制，以小规模农庄居多，部分农庄受场地现状条件影响，规划设计时常常具有相对局限性。
3.2合理的规划设计
3.2.1现状林木的合理利用
基于休闲农庄多于现有林地苗圃基础上建设的特点，规划宜结合现状进行设计。图1中休闲农庄结合苗圃现状，将主要景观元素集中于地块中部，令现状林木成为农庄四周的防护林，设计既有效降低原有苗木搬迁工作，又巧妙利用苗圃资源特点，营造生态、私密的休闲空间。
3.2.2分区域设计
图2项目受地块形状限制，规划设计时按使用功能或景观主题将地块划分为若干个功能区，通过园路巧妙地衔接，使用地分区特色鲜明又不乏整体性。
3.2.3水资源的应用
水能活景，优美的自然环境往往离不开水。休闲农庄的规划设计通常也少不了水体的应用。
若设计地块内部或周边有自然湖泊河道的，建议在水质条件允许的前提下，尽可能加以利用；对于设计地块内部或周边均没有水源的地块，规划设计时可以通过挖湖堆山营造景观，在挖填土方的场内平衡过程中，可获得丰富的竖向景观变化，其建设投入也相对较小，是一种经济高效的景观营造方式。
图3项目利用地块边缘城市河道，引水入园，并通过合理的水体开挖，挖湖堆山，抬高地块周边地势，将主建筑置于山丘环抱、水系环绕之中，并结合传统的四合院式建筑设计，将中国传统园林风味发挥到了极致，使农庄的景观品质得到了飞跃。
3.2.4文化的融合
文化是设计的灵魂，一个具有思想的农庄规划，不仅是一种企业理念的体现，而且可以赋予项目生命，使来客感受身、心上的双重洗涤，令游赏者回味无穷，使游客愿意多次光顾。
图4项目设计以“桃花源”为特色，营造“采菊东篱下，悠然见南山”的农家田园风光，为整体区域提供良好的生态环境。
图3-现有河道利用案例
图4-主题优先设计案例
4 规划需注意的问题与建议
鉴于休闲农庄类项目正处于市场的成长期，各地涌现了大量不同规模、不同类型、不同特色的生态旅游休闲项目，百姓的认知也存在较大差异，为切实保障个体项目建设的顺利实施和长效运行，建议如下：
A、确立高标准、高起点、高效率的精品建设工程意识。
第4篇：农村规划案例范文
随着青岛农村电子商务的发展，青岛市农产品电子商务交易额在不断增长，2016年零售交易额达到23亿元，同比增长575%。平度市蓼兰镇、同和街道、旧店镇， 入选首批青岛市农村电子商务示范镇。而且该市18个镇（街道），111个村入选农村电商“515+X”工程重点镇村，除此之外，平度市与阿里巴巴集团深入合作，开启了“农村淘宝”项目，是青岛市农村电子商务发展的一个典型代表。平度国家地理标志产品示范区也可以借助农村电子商务的发展，打造示范区内的高端特色农产品品牌，扩大市场，带动农村和农民增收。
1整体策略
11多样化发展
在中国，由于农业生产水平不同，电子商务发展程度有很大差异。青岛平度市积极应对市场对其的要求出现了不同类型的电子商务。根据网络应用程度的多少把农村电子商务类型划分为四个等级：一级是只在网上提供农产品信息的农村电子商务；二级是需确定交易意向而不需要即刻支付的农村电子商务；三级是在线完成交易的农村电子商务；四级是在网上完成材料采购、商品销售、配送等完整流程的电子商务。
对于生产规模不同的农业生产者来说，可以采用B2C、C2C等相对成熟的模式；而面对不同素质的农业生产者，可以采用具有中国特色的A2A、A2C、C2C模式。因地制宜、因人制宜、多样化发展是规划青岛平度市农村电子商务必须遵循的整体策略。
12发挥典型案例的示范作用
我国农村电子商务发成正处于深化和创新阶段，政府可利用成功案例示范效应进行全面推广农村发展电子商务。就青岛平度市而言，应选择网络基础设施比较完善、商业水平比较发达、人口素质较高、经济较为发达、村民接受能力比较强的区域作为试点，在政策、资金等方面重点扶持。通过个别案例的示范作用，带动其他企业或个人一起发展电子商务，采用这种方式如此循环，不断扩大青岛平度市电子商务的规模。
2政府机构计划协调策略
21整合资源加强农村网站建设
农村电子商务需要在良好的互联网环境下生长，农村在建立基层信息资源库时应由政府组织信息采集，??现信息资源规划的统一，只有政府从宏观方面进行规划调控，对网页上的虚假的、过时的信息进行及时清理更改，增强网站信用程度。
许多农业大省，都已建立专业的信息平台或者网站，部分网站甚至提供了交易功能。青岛平度市在推动农村电子商务发展时，假若能对这些已经存在或者将要建设的网站进行资源整合，在降低资本投入的同时还可以减少不必要的重复建设。同样，在其他资源的使用方面，政府也可以统筹规划，合理分配。
22加大法律监管力度
设立一个专门的机构，对农村电子商务从业人员进行准确、及时地点对点的法律法规知识普及。这样既可以有效地规范农村电子商务，又可以及时地向从业者们提供各方面的法律信息。
制度法规总是在新事物的出现之后，为了规范和引导新事物而产生的。电子商务快速发展的同时，会产生一些影响自身健康发展的因素。这时就需要能够制约不利因素的法律出台。政府相关部门一定要承担起责任，为电子商务的快速发展提供保护，保障电子商务能够高效、持续地发展。
23加强农村基础设施建设
农村公共基础设施的建设，需要政府投入大量的精力，更需要当地百姓的参与和配合。青岛平度市从事电子商务的农民卖家数量快速增加，因此办公空间和仓储空间成为最急切的需求，但由于农村土地使用权政策、房屋结构不合理，房屋流通性较差等原因，导致农民卖家缺乏配套的办公与仓储空间，阻碍农村电子商务的快速发展。因此，建设大型的电子商务产业园势在必行。青岛平度市应积极探索城乡电商产业园的发展建设模式，配备完善的基础设施并提供有吸引力的招商条件，并提高已有设施的利用效率。
24加强农村人才体系建设
在青岛平度市的农村，熟练掌握信息技术、有电子商务意识的人并不多。为了适应当地电子商务的发展，一方面，要培养人才，提供政策上的帮助，鼓励当地人从事农村电子商务；另一方面，也要引进外地的电子商务人才，给予电子商务方面的优惠政策。政府要加快农村电子商务人才体系的建设速度，将农村电商的培训列入当地商务系统的培训范围，组织电商知识进农村活动，为百姓带来实用的电子商务知识的培训； 设立区级或市级的培训部门，批量化培养电商人才； 增加对地方政府人员的电商培训频率，以加深对电子商务的认识。电子商务服务业的完善程度和发达程度与这个地区电子商务的规模和水平相关。
3企业经营策略
31直接参与农村电子商务
对于农村传统企业来说，如果要从事电子商务方面的业务，必须改进管理方式和经营理念，积极学习先进的运营方式，接受互联网时代下新的经营管理观念，也就是说，企业不再单纯是电子商务的决策者，更是最底层参与者。以农用品生产商为例，它可以设立线上销售网点，省去中间商环节。
32服务外包与第三方物流
农民可以根据自身的特点，推动农村电子商务辅助行业的产生和发展，即“服务外包”。降低了资本投入和管理风险，从而获得总体成本的节约和效益的增加。对企业来说是扬长避短的机会。
青岛平度市农产品电商服务外包后期还可以为农民提供营销技巧的支持，帮助农民进行店铺推广和活动策划等活动。而这种外包服务中最需要指出的是物流外包。电子商务中农产品或者农用品的特殊性，对运输方式便有特殊的要求。在电子商务发展较好的区域，组建第三方物流团队，一方面，企业可以节省更多的精力与资金，同时降低了物流运输的管理风险；另一方面，提供了更多的工作机会，缓解了就业压力。
33提高品牌价值认知度
第5篇：农村规划案例范文
1.1人居环境科学视角下的普通村庄规划研究方法。如何在大批普通村庄中，做好针对性的村庄规划，是村庄规划工作所面临的艰巨任务。本文将以南宁市那学坡（村）为研究对象，对普通村庄规划进行调研、分析其面临的问题，提出相应切实可行的办法，达到可持续发展的村庄规划。
1.2人居环境科学视角下的普通村庄规划研究内容。近年来，城乡规划界在新农村建设规划领域进行了大量的实践探索，如徐波在村庄规划如何充分体现村庄特色———兴化市大垛镇双石村村庄整治规划中，通过对双石村现状特点、水乡特色、规划立意进行概括总结[3]；从人居环境五大系统入手，归结普通村庄规划的主要内容为：土地利用规划、经济产业规划、民居整治规划、居住环境综合整治规划、基础设施整治及建设管理规划。“把人居环境所面对的诸多方面和复杂的内容、过程简化为若干方面”，以此为规划指导思想，对普通村庄进行系统的规划研究，以达到可持续发展。
2普通村庄存在的共同问题
普通村庄存在的农村人居环境问题随着我国村镇建设的快速发展而凸显，生态环境破坏、用地浪费以及农村基础设施的缺乏；诸多因素导致了我国大多数村庄农村人居环境落后。2005年建设部村镇建设部门以农村建设用地、居住环境、市政设施及公用设施等做了调查，黄筱蔚在此背景下，指出我国农村人居环境的主要问题：农村土地利用不合理，乱耕地、乱建方现象严重；基础设施薄弱，供水、道路、环卫设施、安全设施等严重不足[4]。
3案例研究
3.1项目背景及现状简况。南宁市西乡塘区东佳村那学坡得天独厚的自然资源、交通区位、乡村环境等优势，将那学坡打造成集观光、旅游、休闲为一体的生态型农家乐乡村旅游精品。那学坡位于南宁市西乡塘区西北部，浅丘地形。进村道路和村内环路已基本实现水泥硬化，进村道路路基宽4m，硬化路面宽3.5m；村民生活用能源主要是沼气；饮用水主要是地下深井取水。
3.2现状问题。1）道路交通问题：部分村道和宅间路未硬化；缺公共停车场；主干道排水设施差，未安装路灯。2）产业发展问题：产业以种植业为主，未形成规模，结构单一。3）基础设施问题：饮水设施陈旧，不能满足全村用水需求。电网线路老化、且零乱。农业水利灌溉设施不完善。4）环境问题：杂物棚布局杂乱，坡内未建垃圾池，生活垃圾随意丢弃；村内环境的脏乱差；室内卫生厕所大部分未进行改造。5）公共服务设施问题：缺乏基本公共服务设施，仅废弃学校内有一破旧灯光篮球场。6）景观绿化问题：各家建有猪圈牛栏等，影响村庄风貌；村庄入口仅有一村庄标示牌。
3.3规划策略。1）制定发展策略：发展现代农业、特色产业；发展现代仓储物流；开发人文景观，打造休闲旅游产业。2）合理规划建设用地：规划考虑村庄发展的需求，控制宅基发展备用地的范围，使村庄建筑建设整齐有序。3）完善基础设施：规划完善村庄路网和硬化建设，并配套完善公共停车场；建设垃圾池和生活污水处理设施；集中圈养，人畜分离；增打一口机井，建设水塔，提高水压，保证村民和未来产业发展用水需求；完善农田灌溉水利基础设施，对现有山塘实行疏浚清淤，增加储水量；建设三面光灌溉水渠，减少渗透水量损失。4）建设公共服务设施和游客中心：规划修建配套卫生室、运动场、活动室、培训中心、超市、游客中心等文化娱乐活动公共设施。5）景观规划和建筑风貌塑造：重点塑造村庄入口景观和高速公路沿线景观设计；处理村内旧房危房，保护修缮村庄现存古宅。6）产业发展引导：以观光农业和乡村旅游为目标，明确绿色高效有机农业作为主导产业，配套发展养殖业和观光业。7）保障措施：建立民主管理机制。制定相关的优惠政策，简化办事程序，招商引资，营造良好的投资环境。
4案例分析的启示
第6篇：农村规划案例范文
【关键词】基于案例教学；职业生涯规划教学；中职
【中图分类号】G420
随着我国职业教育的飞速发展，在中职职业生涯规划教学中，基于案例教学的应用愈加凸显其科学性和实用性。基于案例教学紧紧围绕中职职业生涯规划教学中职业观念和理想的科学定位，立足于学生自身特点和社会需要，树立正确观念，学会规划方法，培养学生规划职业生涯的能力，案例教学以其生动、形象的优势便于学生对知识的理解和观念的感悟，便于学生及时有效地实现理论联系实际，将知识转化为能力。基于案例教学可以通过教学情境的再现，通过对案例的观察、分析、讨论和总结实现开放式教学，实现了良好的师生互动教学方式的开展，同时也指导了学生进行职业生涯规划的方式方法，实现了“授之鱼不如授之以渔”的科学教学。
一、案例的选择立足于职业发展方向
在中职职业生涯规划教学过程中，基于案例教学在案例选择的过程中，一定要充分考虑教材、学生、生活、社会等多方面的因素，要将教材中的案例与教师收集整理的案例有机结合在一起进行教育教学。在教师收集案例的过程中，一定要注意立足于职业发展方向，要针对学生的生活和学生的兴趣进行案例方向的界定和选择，而且案例自身要精练、典型，一语中的。例如，在对于园艺师专业的学生进行职业生涯规划教学的过程中，在案例的选择上可以针对园艺师专业自身职业发展的方向举例。学生小李，出身在普通农村家庭，喜欢绘画和造型艺术，不想循规蹈矩地生活，尤其对于园艺情有独钟，不是单纯觉得好玩，而是真正喜欢欣赏自己修建出来的植物造型，各种创意的发挥让他特别有成就感。小李的职业规划就是通过阶段规划的陆续实现，最终成为一名优秀的园艺师并开一间自己的园艺创意室。为了实现这个职业规划，他将每个阶段的目标进行了详细的分解，在校期间打好专业基础、利用3年的打工时间累积社会经验、利用2年时间针对性学习园林技艺并成为园艺师，利用5年时间开自己的工作室，利用5年的时间，将工作室发展成为具有专业化、国际化水准的领军品牌、利用5年的时间成为具有国际水平的专业园艺师。这个教学案例没有将规划定位在升学和简单的就业上，而是针对自身的兴趣爱好和专业特色进行了科学规划，明确了自身职业生涯发展的台阶，既有着一定的激励作用，又能通过努力可以实现阶段性目标。
二、案例的实施具有社会敏感度
在案例的实施过程中要具有社会敏感度，要贴近社会，贴近生活，贴近中职生。在案例实施中，要杜绝照本宣科、咬文嚼字地说些空洞的不切实际的话，不能指定遥不可及或者海市蜃楼般的职业规划，在案例实施中，要注意运用行为导向模式将学生的职业生涯规划在潜移默化中融入到实际生活中。案例的实施不能停留在案例自身的内容，应该是结合社会进行分析和探究。例如，中职学生戴某作为商务英语专业的学生，将职业规划发展的方向定位于企业专业翻译等方面的工作，并针对实际情况制定了短期目标和长期目标，在短期目标中是找到一份相应的工作，在长期目标中是五年内达到部门主管的位置。在案例的实施过程中，教师要充分了解当前商务英语专业的就业形势，尤其是中职专业的发展方向和趋势，然后结合社会发展方向进行案例的实施。教师要充分肯定职业生涯规划的科学性和阶段性，同时也指出案例在发展过程中的社会性，要在职业生涯设计方向正确的基础上，结合社会发展的规律和趋势就行集中有效地分析。
三、案例的分析彰显实践指导价值
在基于案例教学过程中的案例分析要注意实践指导作用，在分析过程中一般按照知己、知彼、决策、行动四个步骤进行，例如在对王某的职业生涯规划案例的分析过程中就彰显了实践指导作用。王某根据霍兰德职业测评类型词表的测量显示其职业兴趣属于管理型、社会型（人的职业兴趣有六大类型：现实型、研究型、艺术型、社会型、管理型和常规型），其职业生涯根据阶段性划分将目标定位成两个基本层次：探索期（依据对职业的认知和对自我职业兴趣的评估，将职业生涯规划拓展为管理人员和设备销售人员，而不是拘泥于所学，模具专业），建立期（在建立职业生涯规划之后，不是仅仅在职业发展方向打拼奋斗，要及时提升自身职业素养，完善通用核心职业能力，提高自身的个人价值和社会价值）。
四、案例的总结注重知识性与可行性的有机整合
在案例总结阶段不能只是单纯针对某一案例进行分析总结，而应注重知识性和可行性的有机整合，注意职业生涯规划的延展性。例如在对汽修专业学生张某的职业生涯规划的案例总结中，张某的职业生涯规划只是希望以后成为一个汽车修理师，而在规划目标的界定中将学习、毕业证书、汽车修理的职业资格证书、开设自己的汽车修理厂简单的罗列出来，为此，在对此案例进行总结过程中首先要结合中职职业生涯规划的要求，在知识性方面要进一步完善，使其具备步骤齐全、表述清楚、图文并茂、分析到位、目标明确、阶梯分明、措施具体的基本要求，然后分析其自身也有着一定的真实性，职业生涯规划中张某认识到每一个阶段规划目标的实现使下一阶段目标的基础，需要脚踏实地地认真完成，而且每一个阶段目标具有求真务实的特点，可行性较强。在指导学生进行中职职业生涯规划的过程中，一定要注重其自身的知识性和可行性的有机整合，使每一份中职职业生涯规划都能具有科学性和现实指导作用。
结束语
总之，基于案例教学在中职职业生涯规划教学中的应用，彰显出鲜明的实践性，是体验式教学的基础环节。通过基于案例教学，学生可以在教师的指导下进行案例分析和探究，通过营造积极互动的氛围，实现师生之间、生生之间的平等对话和交流沟通，能够在探究中分析问题、发现问题、研究问题、解决问题，在潜移默化中渗透出职业生涯规划的基本理念，并将德育教学无形地融入其中，引导学生做一个真实的、对社会有用的人，通过自我职业生涯规划确定明确的发展和奋斗目标，彰显更好的育人效果。
【参考文献】
第7篇：农村规划案例范文
“统筹城乡发展，引导集中聚集”是指在促进城乡发展的过程中，通过制定城乡彼此不同而又相互促进的任务，通过建立城乡一体的管理体制、公共服务和基础设施，通过支持农村发展和设计城乡双赢市场机制，通过集中聚集和集约发展，促进城乡协调、健康、快速和可持续发展，提升城市综合竞争力。
一、根据城乡不同条件，确定城乡不同任务
将整个辖区分为中心城区、县城及重点镇和农村三个层次，根据不同条件和统筹要求，分别制定既彼此不同又相互促进的发展措施。（1）优化主城区的环境。在主城区着力优化其创新环境、人居环境、创业环境，壮大、优化和提升中心区的高科技和现代服务业，提高城市的吸引和创造力，增强对周边地区的辐射和带动力。（2）发展县城和重点镇。集中扶持、着力加强县城和重点镇建设，提高城镇的承载能力，加快构建联结全市农村的城镇体系。通过城镇完善的基础设施以及生产和生活服务体系，加快产业、要素和人口的聚集，推动县域经济发展，疏解中心区的拥挤，带动农村地区发展。（3）实施农村“三项工程”。充分发挥农村地区的比较优势，实施了农业产业化工程、大力发展特色农业。在少部分相对落后的山丘区，组织实施“新村扶贫工程”和“帮扶促变工程”，在基础设施、发展项目、资金投入、困难群众住房等方面给予倾斜。在农村城市化过程中重视处理经济和农村环境协调发展，实施农村环境建设工程。
二、打破城乡长期分割，实行城乡一体发展
（1）城乡管理体制一体。建立城乡一体的规划管理体制，强化农村规划管理，加快实现城乡规划编制管理，实施管理、监督管理满覆盖。建立城乡一体的新型户籍管理制度。建立城乡一体的管理体系，调整各级政府部门的内设机构和行政职能，工作向农村延伸、投入向农村倾斜，重心向农村下移。（2）公共服务一体。建立城乡一体的社会保障制度。建立城乡一体的教育制度。建立覆盖城乡的应急指挥体系、疾病预防控制体系、信息网络体系和医疗救助体系，提高城乡公共安全保障水平。（3）城乡基础设施一体。为了加强基础设施建设推动产业发展和城乡一体化建设，实现村村通水泥或沥青路。农民新居工程、城镇化推进工程、农产品流通设施工程、农村教育医疗卫生和疾病预防设施工程建设全面铺开。按照“延伸、共享、服务”原则，构建农村信息服务体系。
三、促进城市反哺农村，探索城乡双赢机制
（1）以城带乡。通过发展中心区、县城和重点镇经济和产业，转移和吸纳农村劳动力，对扩大农副产品的市场规模，提高农民的收入，带动农村产业和带动乡村经济发展。（2）以城援乡。调整市、县、乡三级财政支出结构，改进财政管理方式，加大对农业、农村和农民的支出比重，扩大公共财政覆盖农村的范围和领域，加大市级财政对困难区县的转移支付力度，初步建立起农村公共财政体制框架。全面落实农业税全免，粮食直补和农机购置补贴政策。（3）城乡双赢。在城乡一体化过程中城市和农村互相支持共同发展的案例有许多，其中以土地整理最为典型。城市化发展需要大量土地，而国家政策对建设用地额度由一定的限制，通过占补均衡和土地整理机制，不仅解决了城市工业建设用地指标，提高了农村地区土地整体价值和产出效益，有利于农村产业化的发展。土地整理过程中的占补平衡，实现了多方共赢的机制。
四、实施“三个集中”，推动集中聚集
第8篇：农村规划案例范文
关键词：三旧改造；佛山；土地利益格局；运作机制
Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.
Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism
中图分类号：C912.81 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2013）-01-33-（8）
经历了改革开放以来30多年的“自下而上”式的发展，珠三角以资本、劳动力和资源等生产要素的高强度投入为特征的发展方式，在取得很大成就的同时也已经逐渐显示出其弊端；其中，土地资源配置的低效问题尤为突出。城乡建设用地年均增速快、建设用地占土地总面积比例高和单位建设用地面积的地区生产总值低是珠三角地区土地配置的重要特征，许多城市即将面临无地可用的局面（杨廉、袁奇峰，2010）。与珠三角其他地区一样，佛山市的发展也面临土地资源紧缺、土地利用低效、产业亟待转型、城市形象亟待提升的问题①，在转型发展的背景下，旧城镇、旧厂房、旧村庄②的改造（以下称“三旧”改造）已成为存量土地开发的重要途径，引起了各级政府的重视。
为了破解土地供需矛盾、促进产业结构调整升级、优化城乡人居环境，2007年6月，佛山市政府在总结各区旧城改造经验的基础上，出台了《关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造的决定》及相关配套文件，指导全市推进“三旧”改造工作，成为一项具有重要的里程碑意义的“创新行政”。此后，佛山经验受到国土资源部和广东省的重视，并进而在全省范围内推广试验。佛山则成为了广东省“三旧”改造的试点示范市，承载了国家、省、市三个层面的政策预期，具有较强的代表性。本文基于对佛山市“三旧”改造工作的实地调研，试从“三旧”改造的佛山经验入手，讨论珠三角“三旧”改造中的土地利益格局重构及其在现实框架下的具体实践和运作机制。
1 “三旧”改造相关政策内涵解读
从相关政策颁布及实施的历史进程来看，自2007年佛山市进行“三旧”改造试点开始，到粤府〔2009〕78号文的出台以前，是佛山市“三旧”改造先行先试阶段。其间的2008年底，《国土资源部和广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》签订，“三旧”改造政策正式成为了面向全省范围的政策。次年2月，建设工作方案获国务院同意并下发实施，明确要求“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造”。同年8月，省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求探索通过“三旧”改造推进节约集约用地试点示范省建设。自此，广东全省各地正式进入施行“三旧”改造的阶段。根据有关文件，这项工作约期为三年。
在国家层面，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》是一项纲领性文件，申明了政策探索的要点，即：支持广东省耕地总量动态平衡和占补平衡；利用行政手段，开展土地用途管制制度、征地制度、集体土地流转制度等在内的土地管理制度改革；利用市场手段促进土地合理利用的激励机制探索；利用技术手段开展各类土地标准体系建设，并在土地联合执法机制等方面完善监管手段。而在广东省层面，《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》提出要进行土地清查，对闲置地、废弃地、低效土地进行“三旧”改造；要探索改革现行一次性征收国有土地使用权出让收入方式，深化征地制度改革和农村集体建设用地使用制度改革；鼓励和扶持“三旧”改造，重点是用地指标和完善用地手续的扶持。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》则主要是在补办土地征收手续，补办供地手续，补办农转用手续，土地出让收益激励，农村集体建设用地转变为国有土地，边角地、夹心地和插花地处理等六个方面，较以往政策有所突破。可见，国家和广东省层面的“三旧”改造相关政策，是试图用“政策创新”的方式来探索如何完善现行土地制度框架下的土地产权制度、土地供应方式、土地流转方式、土地确权方式以及土地收益分配等具体制度，其核心目标是“提高土地节约集约利用水平”。
在我国的现实中，土地产权的制度架构是由法律和政策相结合形成的。制度决定了政策制定的基点，政策既代表了土地制度变革的可能方向，也是对制度的有效补充和完善；并且，在政策的制定和落实过程中也更可能融入地方的诉求。或是说，在既有的土地产权、市场交易、管制等土地制度框架不变的情况下，用“政策文件”的形式鼓励地方政府进行创新工作（雷诚，2010）。实际上，包括佛山市在内的广东省各市的“三旧”改造工作中提出了许多在现行土地制度框架下的政策创新，且主要以土地政策，尤其是集体建设用地政策为核心。具体来说，以2009年佛府261号文为开端，佛山市随后出台的“三旧”改造相关政策贯彻了国家和广东省层面关于“三旧”改造工作的政策精神，并从政策目标、行政架构、项目认定、规划管理、土地管理、建设管理、财政扶持、监督管理等方面提出了具体的指导性政策。其中，土地管理方面的政策处于“核心地位”，佛山市对历史用地手续的完善、土地整理和归宗、土地出让机制和出让金管理等进行了试点探索，提出了“三旧”改造中产权确认、土地整理和归宗、土地出让金收取和优惠政策、土地管理等方面的具体操作办法。显然，这一方式符合当前“转型发展”的主题和我国一贯的渐进式改革逻辑。
在实际调研中发现，国家和广东省层面的政策目标“提高土地节约集约利用水平”，是一个明确、但又相对抽象的目标；地方政府（如佛山、广州、东莞等）在具体执行中还需统筹考虑产业升级、城市结构提升、人居环境品质提升、历史保护等多元目标。在实际操作中会碰到诸如土地制度与政策交织、利益主体行为超越、土地管制体系失控等多方面的问题。“由于特殊的历史背景和政策诉求，‘三旧’改造工作已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题.而是利益重新分配的难题。”（杨廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府层面，能否实现“三旧”改造的政策目标，其关键在于能否在各项具体改造项目的“土地资源重新配置”中，处理好各参与方在新的“土地利益格局”中的关系。
2 “三旧”改造的佛山经验简述
2.1 “三旧”改造的概况
总体而言，大量的“三旧”改造项目极大地提升了佛山市存量土地资源的集约节约利用水平，有力地促进了城市由外延式发展向内涵式发展的转变。以禅城区为例，已启动改造的项目改造前的平均容积率约为0.7，改造后的平均容积率将超过2.0，土地利用效率提升显著。此外，“三旧”改造淘汰了一批规模小、能耗大的企业，实现了土地整合；腾出土地引进优质大项目，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推动产业集聚高效发展，有力推动了城市产业结构的升级。同时，“三旧”改造工作有计划地与城乡公共设施、公共绿地等的建设相结合，提升了城市人居环境品质（图1）。在近四年的政策实践历程中，诸如祖庙东华里、广佛国际商贸城、凤池村旧物业改造、中国家居博览城等项目迅速获得了较高的知名度；涌现出一批旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的案例，构成了对现行土地制度框架下的土地利益格局重构的最新实践或创新，是具有丰富的启示意义的“研究标本”③；一些媒体还提出了“三旧”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文试对“三旧”改造的“佛山模式”进行简要总结。
2.2 政府的作为
在“三旧”改造中，佛山市、区两级政府力图有所作为。“政府主导、连片开发”是片区级大型“三旧”改造项目普遍采用的改造模式。依据土地整理方式，还可以细分为“征地”和“统租”两种形式。在佛山市辖五区中，禅城区、南海区、高明区和三水区主要采用政府主导的模式，通过集中力量、重点突破，改造形成了一批个性鲜明的典型案例。
采用“征地型的政府主导、连片开发”模式的案例包括禅城区的祖庙东华里片区、南海的“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以及高明的六大片区改造项目等。这一模式的基本思路是“政府主导、统一规划、市场运作、净地出让”，开发规模较大。以禅城祖庙-东华里片区为例，祖庙东华里片区是我国南方少有的保存得较为完整的古城街区，项目改造以前为“旧城镇”，改造规模达到0.639km2。该项目将原本破旧的旧城改造成集文化、商业、办公、居住、休闲、旅游等功能于一体的城市综合体——岭南天地。其改造是在区委区政府的推动下，于2007年通过土地“招拍挂”方式引入开发商，政府主导拆迁和土地整合工作，以净地方式交付，开发商主导开发运营。拆迁过程中切实保护被拆迁户利益，补偿标准高，补偿形式灵活（图2） 。
“统租型的政府主导、连片开发”模式有一定的特殊性，以南海区的“广佛国际商贸城”和金融D区为代表。以前者为例，项目改造以前为“旧厂房”，原有土地是大沥镇联窖地区废旧塑料市场，处于高污染低效益状态。规划区内用地情况复杂，涉及五个村委会土地的置换问题。改造开始后，由大沥镇政府成立项目公司，向村集体进行“统租”及征用村委会部分土地，并由项目公司统一开发区内的土地，自行承担开发利益和风险。其中，政府只征用村里的200亩土地，其余土地是以出租的形式提供给项目开发公司，租期40年。以此为基础，再引入社会资本，以实现“腾笼换鸟”（图3）。
2.3 村集体的作为
村集体与“三旧”改造的关系也极为密切。村集体“以地引资”的模式一般针对单个“三旧”改造项目，在土地整理类型上分为“征地”和“集体土地统租或流转”两类，在村集体利益分享机制上分为“以地引资、以租抵建”和“以地引资、到期接收”两种形式。典型案例有三种。
第一种以“禅城区石头村滨海御庭”项目为代表，项目改造前是“旧村庄”，土地性质和权属全为集体用地和村民宅基地。改造开始后，对村下辖八个经济社的土地进行整合，并转为国有土地、一步到位进入市场挂牌上市。村集体以土地入股，与开发商共同组建开发公司联合进行商品房开发。对拆除旧物业，村民住宅按面积补偿，厂房按市价补偿。村集体以股权享受分红，村民就地回迁，并享有部分底层商铺的产权和经营权（图4）。
第二种以“南海区凤池村旧物业改造”项目为代表，项目改造前是“旧厂房”，为木材加工市场。为了提升集体土地的开发档次和价值，凤池村引入社会资金，启动凤池二期装饰材料市场改造。改造启动后，以“集体土地统租”为基础，采取“以地引资、以租抵建”的BOT模式，由开发商垫资建设，建成后开发商拥有一定年限租赁经营权。具体实施中，由村集体提供项目用地，拆迁由开发商负责，新市场所有物业由开发商依据双方议定的设计标准垫资建设。在收益分配方面，市场2至3层铺位一定年限内无偿提供给开发商经营，凤池村原则上只收取市场首层租金；当市场基建完成时，凤池村将该部分应收的租金用于冲抵开发商垫交的建筑费，不足部分由村集体补齐。到一定年限后，全部物业及经营权将移交给凤池村（图5）。
第三种以“禅城区中国家居博览城项目”为代表，项目改造以前为“旧厂房”，土地利用效率低，环境较差，土地市场价值难以充分实现。改造开始后，以“集体土地流转”为基础，采取“以地引资、到期接收”的方式。项目涉及的土地由街道负责整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集体土地均签订租赁合同，对国有土地则以街道下属建设公司的名义加以整合，包括对公共绿地、澜石一马路进行置换。开发商每年向村集体支付租金，租期40年，到期后全部物业及经营权归村集体所有（图6）。
3 “佛山模式”的运作机制解析
3.1 土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性
佛山“三旧”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性，不论是政府主导，还是市场推进，现有的“经典”案例几乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以顺利推行。呈现出两方面的特征：一是大量的行政资源投入，如佛山市一些区既有“三旧”改造办公室，具体项目还有改造指挥部，必要的时候甚至要动用上百人去进行土地征拆谈判；二是“高层关注”是项目成功的重要条件，往往只有成为“典型”才能形成各个部门“通力合作”的局面。
实际上，上述特征与“三旧”改造项目的复杂性和高风险性有关。这种高风险性首先体现在政策风险。在全国层面，有效的房地产市场调控政策目前还比较依赖“行政干预”，市场对未来房价走势的预期仍与“限购令”的具体执行高度相关。在广东省层面，国土资源部与广东省签订了共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议仅约期三年，三年后如何操作尚没有定论。尽管国家和省层面将“三旧”改造的核心目标确定为“提高土地节约集约利用”，但在地方层面，“三旧”改造所承担的使命却要复杂得多，诸如节约集约用地、转型升级产业、优化城市结构、提升城市品质、保护历史文脉等都是城市政府的任务，其中任何一项工作的政策变动都可能影响到“三旧”改造进程。如佛山市政府出于保证制造业发展、抑制房地产投机的考虑，于2011年发文规定，经认定的“旧厂房”改造项目中，改造后必须有一定比例的土地仍用于发展工业④。该政策的初衷是好的，是希望为佛山市的产业升级留下更多的空间，但因宏观经济环境的变化而显得应对不足。鉴于此，佛山市政府及时微调了政策，出台了《关于加快推进“三旧”改造 促进城市升级工作的意见》，一是对“产业”的内涵做了延伸，“产业”不仅仅是指制造业，还包括了更具活力的服务业；二是对以商品房为主导的改造项目提出了更严格的约束条件。
其次，“三旧”改造项目涉及的业主通常数量大、关系复杂，同一项目的改造范围内往往是国有土地、集体建设用地、农用地等混杂，这使得土地整理的难度很大、成本极高。对于国有土地上的业主自然需要逐户谈判，确定补偿方式和标准；而对于集体土地上的业主，尽管现行土地制度和政策规定“在办理征地、国有土地与集体土地置换等手续时，必须取得原土地权属人2/3村民代表签名通过”，但实际上，为了规避行政风险，地方政府在执行时通常要保证90%以上，或甚至100%的村民的同意。在实际运作中，一旦涉及土地置换问题，村民代表甚至需要对具置的征地和置换在同一份资料上签名表决，而不是分开表决。这样的操作难度极高，难免造成项目推进缓慢。
第三是具体操作过程中的风险，“三旧”改造涉及国土、规划、经贸等多个部门，存在着国家、省、市、区、街镇多个层面的组织和协调；该过程中的一些具体操作办法实际上超越了现有土地制度框架，而“三旧”改造相关政策还在试点阶段，不可能面面俱到，因而各级政府的支持显得尤其重要。在佛山市及五区，其“三旧”办大多没有实际的行政审批权限（需协调六部门联审）。以完善历史用地手续为例，广东省、佛山市要求完善历史用地手续须符合三规（土地利用总体规划、城市规划、“三旧”专项规划），涉及到集体土地转国有，国有用地征收需要报广东省有关部门审批。在办事程序上，在“镇街-区-市”各层面都需要六部门联审，手续相对繁琐。而在省政府层面，尽管“三旧”改造工作是新事物，各职能部门对“三旧”改造项目完善历史用地手续的审批仍是基本因循常规程序，因而具体项目的审批困难重重。此外，由于会涉及到农用地转用、集体建设用地置换等诸多问题，若缺少地方政府的支持和鼓励，在具体操作中必定是步履维艰。
因此，“政府主导、连片开发”成为了佛山经验的重要组成部分。实际上，如此的政府主导模式虽然可以降低社会资金投入的风险，从而短时间内快速推动地区开发，但也将对政府财政和融资形成较大压力。另外，“统租”的形式可分为“合同统租”和“流转统租”，而前者在现行土地制度框架下不是常规操作方式，存在一定的风险⑤。
3.2 城市规划的作用方式及实际应对
理论上，城市规划的“统筹兼顾”职能是应对“三旧”改造项目目标的综合性和复杂性的关键工具，可以通过“自上而下”的作用方式进行有效控制和引导。在规划编制层面，“三旧”改造相关政策对规划控制和引导方面的要求是比较明确的，即要强化“三旧”改造专项规划和年度计划的统筹指导作用。然而，实际规划编制中，面对实际情况迥异的成百上千的“三旧”项目，规划师要深入了解各个项目的背景条件，并提出符合各项政策的可操作方案，其难度极高；更何况受“三年政策优惠期”的时间限制，留给规划编制和调研的时间非常有限。最后，“三旧”改造专项规划最重要的职能仅限于完成“标图建库”。而具体项目的改造规划还需具体对待和重新认定。因此，“三旧”改造专项规划的指导性和权威性难免会显得不足，这也就在全市“三旧”改造工作的全盘考虑方面留下了缺憾。
针对单个的具体项目，“三旧”改造的政策文件要求对“列入改造范围的‘三旧’用地，必须编制控制性详细规划和改造方案”。在实际操作中，“三旧”改造所涉及的部门各有其工作准则，其中的国土部门收得很紧，基本没有变通或绿色通道；而经济部门虽然审核产业方向，但真正考核压力却在区政府。由此，规划部门便成为了矛盾的焦点，成为了“变通”的“最后希望”，导致规划部门的压力很大，经常遭到质疑。如在控规覆盖的地区，控规甚至被认为阻碍了“三旧”改造；没有控规覆盖的地区，则存在用地功能、容积率等各项关键指标的拟定缺乏依据的问题。由此出现了“有控规的地方改造难，没控规的地方自由裁量权太大”的两难局面。
传统的城市规划编制多将规划实施假设发生在交易成本为零的世界（赵燕菁，2005），而对土地资源配置背后的各级政府、业主、市民、企业之间的复杂的利益格局重构则缺乏必要的经验和手段。这一点在“三旧”改造政策的实践中显得尤为突出。尽管传统的“自上而下”的城市规划作用方式被寄予厚望，但事实上，“向下控制”与“个案变通”两种力量的互动博弈主导了整个“三旧”改造的进程。实际上，几乎所有“三旧”改造案例中都可以看到博弈的痕迹。尽管现实世界中存在着种种悖论，但规划一直在发挥作用，规划机制决不可或缺。
3.3 提高农村集体用地绩效优化是制度创新的聚焦点
我国土地使用制度的核心之一是地方政府对土地一级市场实行垄断，集体土地不允许直接入市流转；只有在被国家征用变为国有土地后，集体土地才能以出让土地使用权的形式提供给土地需求者使用。广佛地区是典型的二元土地市场格局，是正规城市建设用地市场和隐性农村土地市场并存的地区（雷诚，2010）。在城乡二元的土地制度背景下，村镇地区基于“土地”的发展活力和利益诉求强劲，形成隐性农村土地市场，但针对这一市场的规划管理和监控体制尚不健全，土地市场价值不能完全显现，土地利用效率低下等问题严重。
调研中发现，佛山市“三旧”改造实践的主要制度创新聚焦于如何提高农村集体土地的利用绩效。实际上，佛山市“三旧”改造的许多案例采取了农村集体建设用地“统租”或“流转”的方式，在保留农村集体土地的所有权不变的基础上，将使用权“出租”给开发商或政府的开发公司。在这一过程中，对农村集体建设用地的产权制度建设进行了探索，涉及到供应方式、流转方式、确权方式以及收益分配方式等方面。其中，对于农民集体土地所有权的行使机制，以及在此过程中如何保护农民合法权益的政策创新等，对现行土地制度的变革具有启示意义。
在上述村集体“以地引资”而引入社会资本的案例中，可以发现其优点在于在不改变农村集体用地所有权性质的基础上，通过“统租”或“流转”的方式转移集体建设用地的使用权，提高了土地利用绩效，同时政府部门也可免于承担过重的财政压力。但若加以普遍推广，则有可能使得村集体从靠办企业、经营企业赚取利润，演化到纯粹依靠土地生存的状态，从而形成庞大而稳定的依赖于土地的农村“食利阶层”。
3.4 政治市场逻辑主导地方政府行为
由于“三旧”改造实践具有改善城市环境品质、提升城市公共服务供给水平等公益性目标，因而可以看作是提供“公共物品”。发展经济学认为，地方政治从组织公共品（在这里即“三旧”改造项目）的实施中得到的回报是从中获得经济利益的人对他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府组织这一行动的底线是得到民众支持的预期超过成本，并需同时衡量“政策创新”的行政风险。因此，如下几项政策的具体执行中，体现了明显的政治市场逻辑主导地方政府行为的规律。
首先，地方政府回避省政府层面颁布的高风险的政策创新。典型案例如协议出让政策，2002年5月，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确指出，自2002年7月1 日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须招标、拍卖、挂牌出让。由于土地不能协议出让（虽有政策，但目前各区没有操作），即使审批下来，也可能面临权属无法回到实际业权人手中的窘况。而开发商也面对承担极高成本的土地整理后仍无法确保获得该地块的开发权的风险。尽管广东省和佛山市的政策已明文允许协议出让，但在缺乏协议出让详细操作办法的情况下，各区均未实际采用协议出让方式。
其次，地方政府回避操作难度高、实际收益不明显的政策。典型案例如城乡建设用地“增减挂钩”试点政策。“三旧”改造中涉及的“拆旧腾挪”的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市（县）的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省有关规定办理。尽管该项政策在土地整理中具有重要作用，但实地调研中发现，各区对这一政策的执行积极性不高。
第三，地方政府在“三旧”改造政策的具体执行中体现出极为重视“成本—效益”原则。根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，为鼓励“三旧”改造，规定对开展“三旧”改造需要新增建设用地和占用农用地的，按照“增量不增规模”的原则，创立国家专项的“周转指标”安排解决。这意味着经认定的“三旧”改造项目范围内涉及新增建设用地指标，将不占用广东省年度指标，这在“寸土寸金”的广东是前所未有的“政策优惠”。而佛山市各区根据自身情况，对政策的响应则是通过不同的执行路径。如南海区集体建设用地占比较大，地方政府为利用好“三年政策优惠期”，设立“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以求“又快又多”推进“三旧”改造项目的实施；而顺德区尽管土地整理工作也十分迫切，但是由于集体土地流转分散程度高，面对大量的复杂的业主利益关系协调任务，政府不得不采取“保守”策略，对“三旧”改造工作的推动以“业主自主申请”为前提而择优推进。
3.5 在土地资源配置和利益格局重构中结成地方发展联盟
调研中发现，市、区县、镇村各级土地主体相互竞争的现象显著。在发展的作用因素上，基层土地利用主体对于整体土地流转和配置的作用较为明显。其中，土地使用占有者对拆迁安置补偿政策的关注显然超过了“三旧”改造政策的社会目标，这与相关研究的结论是一致的⑥。地方政府遵循政治市场逻辑和“成本—收益”原则，在“塑造典型”、保障公共利益和谋求政府收益之间寻求平衡；而开发商则以资本收益最大化为原则。
因此，在佛山市“三旧”改造实践中，地方政府——市政府与区级政府、甚至街镇、村级管理主体之间，社会资金持有者与土地使用占有者（市民、农民）之间，对于土地利益的博弈竞争无处不在，左右着各个主体的行为方式。从而，每个“三旧”项目得以顺利实现改造的前提是结成地方发展联盟，使得各级地方政府及村级主体、土地权益拥有者、社会投资人等都能获得“合理”的回报。实际上，现有成功的“三旧”改造案例都在土地资源配置和土地利益格局重构中找到了平衡点——即结成了地方发展联盟。
4 结语
改革开放30多年来，“自下而上”的发展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在现行土地制度框架下的各主体行为及其互动博弈，已经造就了某种稳定的经济格局。在这一过程中，一方面，以土地为基础的地方发展权逐渐分散，甚至导致了存量建设用地中很多没有合法的用地手续。即使未来的土地制度框架保持不变，珠三角地区未来的土地开发仍可能要采用类似日本在土地私有制基础上的“国土整理”方式；另一方面，城乡二元的土地制度导致的巨大城乡土地收益差距，过度市场化的房地产市场对土地市场的冲击，以及全国性的土地增量供应收紧等现实条件，意味着在现行的土地制度框架下，珠三角已经错过了进行土地资源重新配置和利益格局重构的最佳时机，珠三角转型发展的土地要素供给将更为任重而道远。
“十二五”转型发展已经拉开序幕，从珠三角地区的本身发展来看，增量发展的方式已难以为继；在率先进入再城市化发展阶段的背景下，面对大量的用地需求，走内涵式挖潜的模式、节约集约用地是珠三角转型发展的必由之路。珠三角“三旧”改造的主题可以看作是土地资源重新配置和土地利益格局重构的过程。从“三旧”改造的佛山经验来看，“摸着石头过河”的改革路径在创造辉煌的同时，也导致了低效率的土地经济和权利结构，未来的转型发展还需要系统性的制度创新和实践，并要着眼于长远的顶层制度设计，尤其是要在现行土地制度和政策框架上获得突破。
（鸣谢：佛山市及各区、街镇有关领导和工作人员对本课题调研的支持；广州市城市规划勘测设计研究院、同济大学联合课题组的赖寿华、吴军、周敏、李劭华、郝晋伟等成员的协助及观点启发）
注释：
① 建设用地增长迅速，建设用地占用大量耕地，导致耕地数量锐减，土地供求矛盾日益突出。
② 旧城镇方面存在建筑质量差、烂尾楼、缺乏公共开放空间、绿地和游憩场所，市政设施落后等问题；旧厂房建筑简陋陈旧，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相关的配套设施等；旧村居包括城中村、园中村、远郊村、空心村等。具体“三旧”改造范围的定义见佛府办〔2009〕261号文）《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》
③ 这里主要对特色鲜明的改造模式进行描述，对于针对单个项目的“政府扶持、企业主导、市场化运营”的常规案例不再赘述。
④ 这个比例在中心城区，即禅城区为60%，而的顺德、南海、高明、三水四区为40%。
⑤ 曾发生类似案例，村集体在土地改造升值后，在合同尚未到期的情况下，要求重新修改“统租”合同，从而容易引起社会事件。
⑥ 如赵书山以广东省东莞市“三旧”改造相关业主的问卷调查为基础，发现改造相关业主（无论是本地人口还是外地人口）均对拆迁安置补偿政策及安置方案最为关心，其次是具体制订三旧改造及拆迁工作程序，而对整体改造规划和拆迁相关的政策的关注较低。
参考文献：
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第9篇：农村规划案例范文
令人喜悦的是，2010年国家启动了“中西部农村骨干教师培训项目（国培计划）”，开始将国家级教师培训的重点转向农村。各级各类培训机构也推出了“专家引领”“同伴互助”“走进名校”“观课议课”等“品牌培训”来促进农村教师的专业发展。但是，由于课程设计者和授课教师大多来自城市，缺少对农村教师培训需求的深入调研与分析，特别是缺乏对农村教师内心世界和生存状况的深入了解，某些培训课程与方案的设计存在着“城市化”的特点。这常常会造成培训内容针对性差，培训效果不够理想，不能有效解除农村教师的困惑、促进他们“跨越式”发展等问题。如何为农村教师量身设计培训方案和课程？笔者结合多年从事农村教师培训与教研工作的实践经验，谈几点认识。
一、提升教育信念，激活专业情感
与城市教师相比，农村教师不仅地处偏远，信息闭塞，而且还存在着发展机会偏少、职称评定艰难、生活待遇偏低等实际问题。这些问题常常成为制约和影响农村教师工作积极性和创造性的发挥的关键因素，甚至导致他们的职业倦怠、自我发展动力不足和专业情感投入不够。因此，培训机构在培训课程设计前，应创造条件深入到农村学校中，充分开展调查研究，与农村教师广交朋友，理解他们的现实生存状况和内心世界，在了解他们所思所想和主要困难的基础上，紧紧围绕目前农村教师普遍存在的心理问题、专业情感和职业态度等内容开设培训课程。无论课程采用专题讲座、案例分析、研讨交流等哪一种培训形式，都要努力从不同角度激活农村教师的专业情感。一方面，可以聘请教育教学专家帮助农村教师更新教育教学观念，从积极面对现实、追求人生价值和教育理想的角度激发农村教师专业发展的热情。另一方面，可以通过聘请本地区优秀的农村教师代表“现身说法”，让农村教师在看到榜样力量同时，感受到自我发展可能和方向。
授课教师的教育信念能够直接影响农村教师对教育、对学生、对学习的基本看法，授课教师的专业情感又能够影响农村教师的教育态度、教育理想和教学效果。因此，培训者在课程设计时，首先要关注受训教师自身的情感与体验，努力从根本上触动他们追求专业发展的“神经”。
二、扫清发展障碍，提供专业知识
教育教学实践证明，一个人要想成为一名合格的教师，其前提是必须具有扎实的学科专业知识。而现实中的农村教师队伍非专业教师数量很大，他们没有经过专业、系统的学科学习，在教学中存在对某些专业知识拿不准，对知识间的逻辑关系把握不清，对学科知识结构、体系建构困难，甚至存在错误认识等问题，这严重地影响了教师对课程资源的开发和利用，甚至影响了教育教学质量的提高。因此，教师培训机构应引领非专业教师进行有计划、有步骤的专业知识的补习和更新，并将补习和更新纳入到农村教师培训课程的整体规划中。一方面，培训机构可以聘请高校专业教师或专职教研员，结合学科发展的最新成果，按照课程标准要求，就相关知识点和知识系统，进行专门讲座与补习，更新农村教师专业知识并拓展他们的学习视野。另一方面，培训机构可以聘请一线优秀教师，通过对易错、易混知识点的梳理，结合教材内容进行专题讲解，为农村教师提供教学指导。当然，还可以通过一定的在线研修管理系统，为非专业教师提供专业阅读并安排自学，采取过关考试的形式提高非专业教师的专业素养，为他们从事学科教学工作扫清发展障碍。
教师的学科知识既影响教师教学的内容、教学过程，也影响教师对教学法的选择。因此，只有有效地在培训课程中帮助农村教师完善自己的知识体系，才能让农村教师专业达标、教学达标。
三、提供课程资源，辅助专业支持
由于受地域、经济状况等诸多因素影响，目前农村“小学科”教师队伍普遍存在人数少、单兵作战、缺少同伴交流、外出学习机会少、优质教学资源相当匮乏、缺乏基本的教研活动等实际问题。基于农村教师生存现状和教学实际，培训机构除了要系统讲授开发课程资源的方法和注意事项外，最好还要向教师推荐优质的教学网址，在培训前有计划地收集、遴选一定数量的教学参考资料，如教辅书目、优秀教学设计成果、教学课件、课堂教学实录光盘、学业评价试题等，在培训时提供给农村教师。培训后，最好还能进行跟踪服务，积极搭建农村教师与优秀教师交流和资源共享的平台，借助网络论坛和QQ群，随时将新的课程资源补充，促进农村教师的合作学习和交流。此外，培训机构还可以利用多方联系的优势，积极帮助农村薄弱学校教师与城市学校优秀教师结成互助对子，让农村学校也能共享到城市学校优质的课程资源。
随着农村远程教育工程的建设和计算机的普及，各级培训机构对农村教师还应增加课件制作、现代教学设备的使用、多媒体教学手段与学科教学整合等教学技能的培训与训练，通过网络实现开阔农村教师视野、丰富农村课程资源的目的。
四、开展实践演练，提升专业技能
事实上，教师的专业技能必须通过反复的教学实践演练才能有效习得，“光看不练”的培训是很难真正转化成农村教师的实际能力的。目前一些教师培训机构设计的培训课程，大多还是以“专家一言堂”式的讲座或名师的“个人表演”为主，而鲜见农村教师上台展示自身的思考和培训成果。这就导致了对于名师的教学技能和教学策略，农村教师只能羡慕和远观，却很难模仿。因此，在设计培训课程时，培训机构应有意识地创造条件，搭建舞台，让参与培训的农村教师能有机会在专家、名师的指导下进行教学技能实践演练。比如，可以把现实课堂教学中经常用到的教学技能，如制订课时教学目标、导入新课、创设问题情境、提出有价值的问题、设计板书、绘制教学板图、制作教学课件、有效结课、进行教学反思等，进行逐项分解，指导参训教师进行分项演练，扎扎实实地提高教学技能。这种“参与式”培训，可先要求学员个人在小组内进行互助式的演练，然后在集体汇报中展示一项自己认为最得意的教学技能，供大家学习与分享。同时，培训机构还可以从中发现农村教师普遍存在的薄弱技能，从而再组织更深入的交流、点评和指导，真正使每一位受训教师都能在实践演练过程中得到锻炼与提高。
五、通过案例分析，形成教学策略
运用案例进行教学是新课程所倡导的一种教学方式并深受学生喜爱。实践证明，在教师培训课程中引入案例分析方法，同样深受教师欢迎。因为案例不仅是一个个鲜活的、真实的教育教学故事，它还具有一定的事实材料和情景，能形成一定的教学情境，有利于引导农村教师从纷繁复杂的教育教学要素中，轻松自然地抓住学习的核心内容和本质特征，更快地形成一定的教学策略。
