房地产行业估值精选(九篇)

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第1篇：房地产行业估值范文

房地产市场降温预期压制估值

自2012年经济和行业短周期复苏以来，房地产景气度始终处于繁荣期，2013年房地产投资金额和销售面积增长约20%。但与此同时，地产股的表现却不尽如人意。2013年，沪深两市地产指数的跌幅分别为11.75和15.57%。

今年1月份以来，受多种因素的影响，整个金融市场出现了系统性风险释放的过程。债券市场、大宗商品市场、A股市场都出现了一定幅度的下跌。房地产股票的调整明显超过大盘，成为下跌的重灾区。经过暴跌，房地产股的估值水平处于历史最低位置。

分析人士认为，因为房地产股票对宏观经济和资金面的敏感程度明显高于其他板块，因此在市场系统性风险释放阶段，暴跌也在情理之中。

当前中国经济正处于转型过程中，产能过剩的矛盾日益凸显。而市场利率的高企也给传统行业带来较大的压力。在资金面紧张的背景下，房价继续上行的动力不足。2014年房地产市场降温的预期将持续压制地产股的估值水平。

也有分析师对房地产行业前景表现得更加悲观。长江证券分析师刘俊表示，2014年新增刚需量将开始下滑，而经济增长模式和政府考核机制的转变却打开了土地供给端的瓶颈，因此行业销售面积可能首次大于新增刚需面积，这既意味着房地产自此进入了供过于求的阶段，也标志着行业大周期拐点即将到来。

“叠加考虑到政府保增长的需要和内忧外患的资金面困境，我们认为今年行业基本面稳中下行的概率较大。”刘俊认为。

政策调控影响微妙

与此同时，政策调控仍将是影响房地产行业的一个非常重要的因素。在过去的一年，无论是金融去杠杆导致流动性紧张，还是国五条等政策出台导致调控加码，都对行业基本面和估值面造成了严重的负面影响。而对于今年调控的影响，市场人士认为可能会比较微妙。

东方证券分析师杨国华指出，18届三中全会和2013年中央经济工作会议对房地产的态度与以往不同，“调控”字眼消失，“供应和保障”被更多提及，未来政策面将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变。

“未来行政化手段如限购限价或将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。对需求更多采取疏而非以往堵，疏将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定。”杨国华表示。

刘俊认为，政府对于房地产政策的制定无非是考虑到房价和增长两大因素，或者说是在公平与效率、虚拟与实体间实现短期平衡。作为影响短期基本面和估值的主要因素，2014年房地产政策主线将从调房价转为保增长。

行业集中度有望提升

对于房地产行业未来格局的变化，业内人士普遍认为行业集中度将会上升，强者恒强的效应会继续显现。房地产市场的竞争将更加激烈，竞争激烈的市场将有利于优秀企业的生存和发展。而行业新进入者的门槛更高，小企业赶超大企业将越来越困难。以往“拿块地就能做房地产，就能赚钱”的时代可能一去不复返。

此外，对于房企而言，以前可以主要依靠银行贷款，只要能够找到银行贷款，就基本可以解决主要的资金需求，而现在甚至未来，非银贷款、直接融资等渠道将越来越重要，一些融资能力较弱的房企将面临被淘汰的命运，这也将促进房地产行业集中度的提升。

防御策略为主 安全边际为王

对于即将到来的马年，如何制定房地产行业的投资策略呢？

第2篇：房地产行业估值范文

我们都希望能在股市中抓到“价格与价值巨大差异”的瞬间――这样的机会往往出现在“包装”烂无可烂的时候。不过，是巧克力状的屎还是屎状的巧克力，还需要慧眼识之。

相比云计算、新能源、重组等概念围绕的板块，房地产行业这样的国计民生行业很难被说成“神秘”，倒是容易被诸多“坏包装”袭击，政策打压、资金短缺、炒房客抛盘、热钱撤退⋯⋯

“坏包装”的地产行业

国家统计局数据显示，去年全国商品房销售金额52478.72亿元，同比增长18.3%。地产龙头万科A（000002）更是实现销售额1081.6亿元，一跃成为全国首个年销售额达到千亿级的房地产企业。业绩表现不用说，多数企业还不差钱――房地产板块在持续了一年一波又一波的调控下，尽管有越来越多的买房人加入观望行列，但从投资角度来看似乎房地产板块已经迎来择时投资的良机。可以说“现在是房价的拐点，也是房地产股票的低点”。

市场往往会由于负面性事件为某一板块或个股提供良好的投资时机。2008年，三聚氰胺事件让整个乳品板块进入历史黑洞，龙头股伊利股份（600887）曾一度跌至6元，随着负面影响淡化，乳品板块开始了漫长的“价值回归”之路，经过两年时间，伊利被视为高成长股，最高冲至46元。现在，同样的状况是否又要在双汇发展（000895）重演？因为瘦肉精事件，复牌的双汇一跌再跌，却有券商认为双汇的基本面并没有重大改变，市场将对其进行重新估值，在经过阶段性的下跌后，必然迎来进入的最佳时机。发生在双汇上的单一事件毕竟不同于三聚氰胺的行业性打击，“重估双汇”究竟是价值回归还是券商的一次“危机事件包装”？还要看双汇的股价究竟跌至什么价位、PE如何。

房地产的业绩没有问题

历史上来看，对于周期性行业，最好的投资机会都是在投资增速最低点的时候。刨除保障房投资的板块，我们能看到真实的房地产企业：

从今年一季度销售来看，上市房企无论是资产规模和盈利能力都延续了去年的态势。目前房地产行业的销售额实现了27%的增长速度，万科A、保利地产（600048）、金地集团（600383）、远洋地产（3377.HK）销售额同比增幅超过50%，但板块估值接近历史最低点。

第3篇：房地产行业估值范文

保障房投资促使行业运行稳定

保障房开工加速促使房地产投资增速回升

7月，受各地加快保障房开工建设推动，全国房地产累计开发投资达3.19万亿元，同比增长33.6%，比上月小幅回升了0.7个百分点。从单月情况看，7月，房地产开发投资完成额5622亿元，同比增长36.55％，增幅比上月提高了7.67个百分点，比上月环比减少25.16%。

7月，全国住宅投资累计达2.28万亿元，同比增36.4%，增幅比上月小幅回升0.3个百分点。从单月情况看，7月住宅投资完成额4149亿元，同比增37.53％，比上月增加5.4个百分点，比上月环比减少了22.46%。由于各地加大保障房开工建设，这使得全国住宅投资增速高于房地产投资增速，从而使住宅投资占房地产开发投资的比例71.5%继续小幅回升。

“限购”扩展预期使商品房销量增速放缓

7月，全国房地产开发企业完成购置土地面积累计达25089万平米，同比增长15.4%，比上月继续回落3个百分点。从单月情况看，7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3179万平米，同比下滑2.04%，下滑幅度有所收窄。总体上，在房地产调控不放松和持续信贷紧缩下，开发商拿地策略依然较为谨慎。

7月，全国累计土地购置金额6044亿元，同比增长19.6%，比上月小幅回升0.8个百分点，增速有所企稳；从单月情况看，7月全国土地购置金额1029亿元，同比增长23.43%（由于基数原因当月同比增幅上升了11.39个百分点），环比下滑了28.77％。

7月，代表一、二线城市的12个重点城市土地供应面积和成交面积均有所回落。从当月土地购置金额和购置面积进行推算，7月全国土地出让均价为3236元/平，同比和环比分别上升了25.99%和18.11%。地方政府在土地溢价率回落的情况下提高土地挂牌价是7月全国土地出让价格回升的主要原因之一。

7月，全国商品房销售面积累计为5.20亿平米，同比增长13.6%，比上月继续微升0.7个百分点，增速回升有减缓迹象。7月全国商品房销售额累计达2.88万亿元，同比增长26.1%，增幅较上月继续回升2个百分点，增速回升也有减缓迹象。这反映前期开发商加大推盘量带动的销量回升受到了近期“限购”将向二、三线城市扩展预期的影响。

除广州、重庆外，7月大多数重点监测城市商品房成交量均环比出现不同幅度的回升。这主要是由于这些受“限购”影响的重点监测城市前期积累了较多的刚性需求，从而促使这些城市的商品房成交量近期出现温和回升。

估值隐含“限购”扩展预期

8月17日媒体报告称，住建部已发文要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。

这是从温总理7月14日表明“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”以来，时隔一月并未有进一步政策落实。由于近期海外市场震荡，外需仍有减弱趋势，不同地方受影响程度也有不同。后期各省市是否会进一步出台新限购政策，一方面取决于后期房价调控效果；另一方面取决于地方经济健康程度。

从我们调研情况来看，目前市场需求依旧乐观但能否顺利取得贷款成为制约销售的关键。许多城市购房人在取得房贷之前，银行均要求其进行一定金额定存、或者购买理财产品。后期信贷能否放松将成为刺激市场的关键。考虑到当前估值已经隐含部分利空预期，后期利空消息使股价进一步下跌空间有限。与其过度恐慌限购，不如冷静寻求后期买入时点。建议关注1）9月公布的8月CPI是否有效回落到6%以下、2）9月公布的房地产投资、销售增速是否存在下滑3）一线蓝筹个股8倍以下，仍是良好买入时点。

房地产板块仍有估值修复优势

当月房地产板块超额收益率小幅回升

2010年全年房地产行业指数收益率为-20.31％，跑输沪深300约8.8个百分点。从2011年初至2011年8月26日，房地产行业指数的累积收益率为2.79%，沪深300指数的累积收益率为-7.26%，板块对沪深300指数的超额收益率为10.05%。今年房地产板块已出现较好的相对收益，但从去年至今房地产业指数仍小幅跑输沪深300指数。

由于房地产板块估值有一定优势，因此尽管今年年初房地产调控不断加码，但也仅使得1月、4月、5月和7月房地产指数微幅跑输沪深300指数，而2月、3月、6月和8月房地产指数收益率分别为5.95%、3.84%、7.04％和1.17％，均分别跑赢沪深300指数0.65个百分点、4.35个百分点、5.62个百分点和3.55个百分点。8月房地产指数收益率再次较大幅度跑赢沪深300指数3.55个百分点。

今年以来房地产板块在同期23个行业板块中收益排名第3，排名比上月上升3位。

房地产板块估值仍在历史底部区域徘徊

从PE估值看，截至2011年8月26日，房地产板块的整体估值（PE-TTM）为17.44倍。该市盈率水平在历史波动中枢的低端区域，且低于行业近5年的历史平均水平（31.44倍）。因此，房地产板块仍有较强的估值修复需求。

对于我们重点跟踪18家地产上市公司而言，目前对应2010年平均静态市盈率14.5倍，对应2011年平均动态市盈率11.75倍；对应2012年平均动态市盈率8.68倍。

投资建议

8月中后阶段，意西两国国债危机、新一轮限购落地以及市场关于存款准备金缴存基数变化的相关传闻使得A股出现连续震荡。地产板块由于估值较低，且存在博弈政策转变的逻辑使得当月指数收益率再次跑赢沪深300指数3.55个百分点。

目前的限购常态化和平常化、收紧流动性无疑对行业后期销售构成挑战。从我们调研情况来看，目前市场需求依旧乐观但能否顺利取得贷款成为制约销售的关键。许多城市购房人在取得房贷之前，银行均要求其进行一定金额定存、或者购买理财产品。后期信贷能否放松将成为刺激市场的关键。如果今年“金九银十”销售不能如期扩大，行业四季度土地购置和新开工增速下滑将是大概率事件。

第4篇：房地产行业估值范文

从2013年中报看，142家上市房地产开发企业上半年共实现营业收入2746.65亿元，共实现营业利润511.15亿元，其中净利润378.77亿元，归属母公司股东净利润343.78亿元，同比分别上升43.80%、34.16%、32.13%和34.16%，中期收入与利润稳步提升创历史新高。

数据显示出，房地产行业整体经营状况良好，后续行业整体利润率将保持稳定甚至小幅提升。这对提升行业板块估值水平将起正面作用。

分析师表示，目前市场刚性需求仍较充足，下半年开发商加大推盘力度，需求稳定释放将是大概率事件。全年行业将能取得良好的销售增长，未来业绩有保障。同时，房地产行业集中度进一步提升，龙头公司已经锁定2013年下半年及2014年收入的68%，业绩较为确定。

另一方面，房地产行业当前估值水平仍维持在历史底部区间，行业景气度回升后得以维持，同时行业利润率提升、业绩增长有保障等均足以支持板块估值的修复。

不过，估值修复的空间显然受到政策的影响。广发证券建议，寻找房地产行业拥有超额收益的品种。两种类型的企业将会持续获得超额收益，一类是解决土地稀缺性的企业，比如华夏幸福；再有是基于高周转、高杠杆下的企业规模快速增长，比如阳光城与泰禾集团。

分析师指出，要跳出传统框架、探寻新型运营模式的房企，在新一轮经济发展的周期中可能会率先受益，能够协助地方政府一起推动地方发展的房企，将有机会分享区域经济增长的成果，模式包括推动新型城镇化的土地整理和城中村改造、拉动经济发展的园区开发等。这类运营模式能够帮助相关房企在一定程度上解决土地资源获取的问题。如华夏幸福对于园区的前期投入集中在基建和土地整理，整理完成后，由于整体开发使得公司拿地方面基本上没有竞争者，可以低价获取土地储备。再如外高桥，也将直接受益于上海自贸区的建设。

此外，在利润率保持平稳的情况下，房企净资产回报率的提升更多地将依赖于高周转和高杠杆，这类房企的代表是阳光城以及泰禾集团。它们的主要特点是在拥有一定市场容量的区域进行深耕，强调快速周转，同时借助高杠杆继续扩大在深耕区域的市场占有率，实现规模增长。

近期，上海自贸区建设成为市场资金关注重点，自贸区园区基础设施建设首先将拉动土地开发和地产投资，之后在政策支持下吸引企业和人员进入，使自贸区租金上涨、物业增值，进一步推动地产投资。申银万国建议关注真正存在直接受益于自贸区未来发展的公司，如外高桥、阳光城、浦东金桥和陆家嘴。

外高桥（600648）

总股本：10.1亿股

每股净资产：5.24元

2012年每股收益：0.44元

2013年中期每股收益：0.52元

动态市盈率：27.79倍

基本情况：

公司主营房地产经营开发，保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运业务、外商投资项目的咨询、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输业务。

特别关注

今年起，公司正在加快森兰项目进程，该项目是建设上海国际航运中心的重要配套项目，是上海国际贸易示范基地的功能载体。公司作为自贸区园区主要开发公司的优势地位将得到进一步巩固。

阳光城（000671）

总股本：10.2亿股

每股净资产：2.17元

2012年每股收益：1.04元

2013年中期每股收益：0.14元

动态市盈率：45.18倍

基本情况：

位于福建的房地产开发企业，公司的产品持续热销、项目开发周期不断加快，并已于去年年底将管理总部从福州搬至上海。

特别关注：

阳光城是除外高桥外在自贸区拥有最多土地储备的公司。今年上半年，公司累计在外高桥新市镇取得建筑面积3.89万平方米的商业地块储备，平均楼面地价6420元，后续开发将大幅受益于区域房价提升。

浦东金桥（600639）

总股本：9.29亿股

每股净资产：4.72元

2012年每股收益：0.36元

2013年中期每股收益：0.21元

动态市盈率：37.56倍

基本情况

浦东金桥成立于1992年5月，主营房地产开发、经营、销售、出租和中介。

特别关注

在自贸区范围内有1.78万平方米仓库，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平方米土地储备。公司未来2年租金收入将保持15%稳健增长，具备较强的安全性。

保利地产（600048）

总股本：71.4亿股

每股净资产：6.21元

2012年每股收益：1.18元

2013年中期每股收益：0.48元

动态市盈率：11.32倍

基本情况

主营一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计等。

特别关注

公司业绩锁定性强，上半年公司预收款已锁定今年全部业绩和明年部分业绩。预计公司2013年～2015年的收入增速分别为28%、28%、25%，净利润增速分别为28%、22%、29%。

万科A（000002）

总股本：110亿股

每股净资产：6.05元

2012年每股收益：1.14元

2013年中期每股收益：0.41元

动态市盈率：12.15倍

基本情况

一家实力雄厚的房地产开发企业。

第5篇：房地产行业估值范文

1994年2月，昆百大A（000560.SZ）上市，募集资金1.18亿元。彼时的昆百大A号称为大型商业零售企业，经营规模和经营领域都不断扩大。募投项目也一片光明。

但上市之后，昆百大A的业绩就一落千丈。到了1998年，净利润只有90.18万元，1999年只有133.71万元，虽然这两年还盈利，但靠的是营业外收入。1994年至1999年累计盈利7320万元，还填不满一年的巨亏。2000年至2002年，昆百大A分别巨亏7741.69万元、1.48亿元、2.1亿元。随着超市、购物中心及专业连锁店的崛起，传统百货业的日子越发艰难。

虽然中国零售业随着经济快速发展迎来爆发性增长的盛况，一批企业脱颖而出，昆百大A也是少数幸运地赶早登陆资本市场的公司之一，然而却痛失了零售业的黄金时代。

此后转型房地产行业，业绩仍无起色。最近又进军房地产中介行业，又将如何？

华夏西部入主

2001年10月起，成立于1994年的华夏西部投资有限公司（下称“华夏西部”）开始陆续受让昆百大A的股份，在办理股份过户手续期间，由华夏西部托管这些受让股份，行使股东权利。2011年，华夏西部托管股份3086.38万股（占总股本的22.96%），而第二大股东昆明百货大楼持股2150.99万股（占总股本的16%），虽然股权过户尚未完成，但2011年12月，华夏西部法定代表人何道峰等人已经占据了昆百大董事会过半席位，何道峰成了上市公司董事长。

公司管理层已经大变样，但业绩还是没有好转，2002年巨亏2.11亿元，净资产-1.87亿元。连续三年亏损，昆百大A暂停上市。

2003年实现净利润3757.60万元，扣除政府补贴等非经常性损益后，净利润只有151.78万元。2004年昆百大A顺利恢复上市，当年年报称，明确了以住宅开发作为基础业务，并致力于提高规模化郊区住宅的开发能力。 昆百大此次豪赌房地产中介行业，能换来业绩起色？

比起零售业，房地产行业的发展更加迅猛，是改革开放以来最赚钱的行业之一，催生一大批百亿、千亿级企业和一大批富豪。在互联网巨头崛起之前，房地产界的富豪长期霸占首富宝座，即使到今天，富豪榜大部分富豪都来自房地产行业。

如果说，国有体制僵化、机构臃肿及人员冗余等使昆百大A痛失零售业的发展良机，但通过大量裁员并改制为民营的昆百大A在房地产行业依然没有捞到多少油水，虽然2003年之后一直实现盈利，但盈利不多，经常通过变卖资产才能维持盈利。

华夏西部入主后，截至2015年，昆百大A年均实现净利润3449.21万元，扣除非经常性损益后净利润1360.57万元。但昆百大A累计融资28亿元（含IPO1.18亿元），累计派现1.11亿元。业绩与融资金额，对比鲜明。

昆百大A无法获得房地产行业的丰厚利润，却像房地产公司那样债台高筑。2011年至2014年，各年末资产负债率分别为75.43%、71.70%、74.55%和71.63%，2014年年末银行借款余额13.81亿元，超过净资产。2014年年末非金融机构借款本金、利息为1.24亿元。2011年至2014年，公司财务费用分别为7007.20万元、9324.30万元、1.02亿元和1.22亿元。

2015年4月，昆百大A成功完成23.4亿元增发，其中约10亿元用于偿还借款，按公司实际平均借款年利率7.98%测算，公司每年可以节约财务费用约7980万元，扣除所得税影响后，每年可新增利润约5985万元。

如此一来，公司财务费用从2014年的1.22亿元下降至4795.61万元，2015年才得以实现净利润3083万元，扣除非经常性损益却只有1369.98万元。没有23.4亿元巨额融资的雪中送炭，2015年昆百大A恐怕巨亏。

而且，昆百大A在2015年将原值3.37亿元的固定资产转为投资性房地产，可以不用计提折旧。在房地产业火爆情况下，可以增加不少利润。如果一旦房地产下行，高达17.25亿元的投资性房地产（截至2015年年末）届时恐怕面临巨额减值损失。

不过，大股东的日子过得有滋有味。2015年年报显示，华夏西部是以资本运营和资产管理为主要业务的私营有限责任公司，截至2014年年底，总资产约为53.84亿元，净资产约为11.51亿元，企业收益总额为18.68亿元，净利润9258万元（未审计）。

而大股东之所以过得滋润，与高价卖资产给上市公司、让上市公司接手巨额呆账甚至坏账存在一定关系。

高价收购新西南

2011年12月，昆百大A以10.47元/股向华夏西部子公司西南商业大厦股份有限公司定向发行3012.87万股股份作为对价购买其持有的昆明新西南商贸有限公司（下称“新西南”）100%的股权。新西南主要经营性资产为新西南广场，其收入主要来源为向商户收取租金。新西南经营糟糕，但估值暴涨。2008-2010年度以及2011年1-6月，新西南净利润分别为-295.99万元、5053.89万元、1777.51万元和1881.73万元，扣除非经常性损益后的净利润分别为-458.36万元、61.52f元、846.58万元和755.97万元。但评估值为3.15亿元，增值率约为313.61%。控股股东从转让中大赚一笔。

交易完成后，在业绩承诺期间，新西南业绩靓丽。但承诺期过后，新西南迅速变脸。2014年营业收入6238.74万元，净利润-772.79万元，2015年营业收入1.06亿元，净利润646.86万元。

昆百大A还为新西南在银行的5亿元固定资产抵押借款提供保证担保，2014年期末新西南上述借款余额为4.67亿元，直到2015年5月，昆百大A利用募集资金偿还了该笔借款，担保解除。

江苏百大估值波动

江苏百大成立于2004年6月，注册资本为1亿元，昆百大A出资4100万元，持股41%。经营范围为房地产开发与经营。2008年10月，江苏百大增加注册资本，此后Elliott方合并持有江苏百大34.7%的股权，昆百大A持股比例下降至26.77%，江苏百大不再纳入昆百大A的合并报表范围。

之后，为促进房地产业务收入和效益上升，同时为减少公司与控股股东华夏西部的关联交易，昆百大A2009年12月以9200.47万元受让华夏西部所持江苏百大25.47%的股权，江苏百大估值3.61亿元。2010年3月，又以7705万元受让ElliottNewcastle所持江苏百大9.7%的股权，江苏百大估值7.94亿元。2012年9月，公司以1.68亿元受让ElliottNewcastle所持江苏百大25%的股权，江苏百大估值6.70亿元。股权转让完成后，昆百大A持有江苏百大86.94%的股权，后者自2012年6月纳入合并范围，并将江苏百大历次股权变更形成的资本公积―其他资本公积余额1978.3万元转入2012年投资收益。

接着，为实现战略聚焦，集中优势资源提升商业零售的经营能力，公司逐步对住宅地产业务进行收缩，2014年6月将所持江苏百大86.94%的股权以4.17亿元全部转让给无锡紫英投资管理有限公司。

从这一系列的股权转让中，Elliott方赚了6963.57万元，回报率39.79%。控股股东华夏西部赚了3805万元，回报率97.56%。而昆百大A累计耗资3.63亿元，收回4.17亿元，赚了5462.63万元，回报率15.06%，由于昆百大A没有多少自有资金，主要靠银行借款，将利息算进去，昆百大A实际上赚的更少。昆百大A投入最大、投资时间最长、回报率却最低，最终出售股权时，江苏百大的估值只有4.8亿元，远远低于昆百大A接手Elliott方的股份时的估值。而在房地产更加火爆的情况下，江苏百大的估值为何却大幅缩水？

换个法子接手烫手山芋

昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（下称“野鸭湖房地产”）是昆百大A与华夏西部共同投资的企业，昆百大通过全资子公司云南百大房地产有限公司持有其60%的股权，华夏西部直接持有其40%的股权。截至2013年年末，野鸭湖房地产经审计的总资产为15亿元，总负债为14亿元，净资产为1亿元;全年营业收入1.85亿元，净利润3104万元;2014年1-6月营业收入2.98亿元，净利润9008.15万元。

看上去，野鸭湖房地产业绩靓丽。不过，其巨额款项却难以收回。

因合作协议开发项目，野鸭湖房地产与盘龙区国有资产经营投资公司（下称“盘国投”）形成债务关系，野鸭湖房地产对盘国投两笔债权金额合计4.41亿元。由于款项难以收回，昆百大A与野鸭湖房地产于2014年9月签署了《债权转让协议》，野鸭湖房地产将标的债权按账面值转让给公司。

通过上市公司来接手呆账、坏账，相当于帮大股东华夏西部承担另外40%的潜在坏账损失。2016年6月末，该款项占上市公司其他应收款总额的85.71%，一直列示在“单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款”，一直没有计提坏账准备，理由是“项目开发合作款及土地定金，预计可收回”。账龄2-3年的为6858.74万元，3-4年的7083.14万元，4-5年的5853.6万元，5年以上的24302.4万元，昆百大A没有计提坏账准备的理由站不住脚。

野鸭湖房地产因运营资金需要，向控股股东华夏西部借款3000万元，借款期限自2014年9月29日至2015年3月29日，年利率6%，借款期限届满时借款利息为90万元。

野鸭湖房地产于2014年9月将其持有的百大新都会一层商铺评估作价3.33亿元，出资设立新都会商贸公司，当年年底，又将持有的新都会商贸公司100%股权转让给昆百大A，由此获得巨额利润。2014年全年野鸭湖房地产营业收入3.27亿元，净利润高达2.75亿元，下半年营业收入比上半年增加了0.29亿元，净利润却增加1.85亿元。华夏西部也赚翻了。

而在2013年10月，昆百大A曾拟以每股9.49元的价格向大股东非公开发行3100万股股份，购买其持有的野鸭湖房地产40%股权。同时，还计划以不低于8.55/股的价格向不超过10名特定投资者非公开发行股份募集配套资金0.98亿元。以2013年8月31日为基准日，预估值为2.94亿元，增值2.71亿元，增值率为1170%。资产负债率高达95.34%。明显的利益输送遭到市场大量质疑。一个多月后，昆百大A停牌表示，对重组预案进行调整。后来不了了之。

私募上位

2014年7月，昆百大A公告，拟收购珠宝商周大生100%股权。后者曾一度陷入“黄金掺铱”风波而令IPO计划受阻。同年9月，昆百大A定增方案，2015年4月发行完成后，其中谢勇控股的太和先机认购9000万股，持有昆百大A19.15%的股份，为第二大股东。何道峰直接及间接持股比例虽由41.97%降至34.68%，仍为公司实际控制人。

2015年11月，何道峰将其通过华夏西部控制的昆百大A8.55%股权以协议方式转让给谢勇，金额为7.5亿元，股权转让后，谢勇通过直接和间接方式合计持有昆百大A27.88%股权，为第一大股东。昆百大A实际控制人及董事长变更为谢勇，控股股东变更为太和先机。入主14年后，何道峰退居幕后。

谢勇通过明珠148号资管计划受让股权，资金来源于富安达-昆百大资管计划的委托管理资产，其中谢勇以自有资金2.5亿元认购全部劣后份额，其他投资者出资5亿元认购全部优先级份额。加上之前定增金额70380万元，谢勇累计耗资14.54亿元，相当于昆百大A估值52.14亿元，相对于其2015年业绩，市盈率为169倍，扣除非经常性损益后，市盈率更是高达381倍。本次股权转让价格为每股7.5元，比签署协议前的收盘价8.93元折让了16.01%，比2015年4月增发价格7.82元也便宜。

从谢勇履历来看，拥有近22年的证券、期货投资经历。一位习惯于资本运作的董事长来了，昆百大A将面临怎样的发展前途？

豪赌我爱我家

2015年4月，昆百大A筹集资金23.4亿元用于电子商务平台项目、偿还银行借款和补充流动资金。新业务电子商务才刚起步，公司又瞄准新的目标。

2016年9月2日至今，一直停牌的昆百大A在2017年2月27日公告，拟支付3.78亿元，受让北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称“我爱我家”）6%的股权。另外，拟向其他17名我爱我家股东发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家94%的股权，支付对价为61.82亿元。昆百大A拟向包括太和先机在内的不超过10名特定对象非公开发行股票募集配套资金总额不超过25亿元。

出让方承诺，我爱我家2017年至2019年累积扣除非经常性损益后的净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。业绩承诺非常诱人，但我爱我家2014年、2015年、2016年1-9月净利润分别为-6662.28万元、1.43亿元、2.65亿元，并且还是未经审计的数据。不知道未来3年18亿元净利润的底气来自何方？

我爱我家负债巨大，2014年至2016年9月末各期末的负债总额分别为16.85亿元、22.47亿元、43.40亿元，资产负债率分别为91.70%、85.11%、85.28%。

2017年1月，融创中国（01918.HK）全资子公司融创房地产向北京链家增资26亿元，获得后者6.25%股权，北京链家的估值高达416亿元。北京链家2014年、2015年经审计的净利润分别为7444.58万元、8.09亿元。

我爱我家2015年未经审计营业收入51亿元，净利润1.5亿元。以此计算，昆百大A并购我爱我家的市盈率43.82倍，而融创中国入股北京链家的市盈率为51.42倍。从市盈率来对比，昆百大的并购更加实惠。但我爱我家的财务数据未经审计，到底有没有水分不得而知。北京链家营业网点及人员数量约为我爱我家的3-4倍，我爱我家2017年要完成5亿元净利润，相当于北京链家2015年净利润的61.80%，估计难度不小。

从公开信息看，我爱我家的合法合规方面隐患不少，过去3年累计被处罚98次，被处罚的原因五花八门。

是否规避借壳上市

根据昆百大A经审计的2015年度财务报告及我爱我家未审计的2015年度财务报表及预估作价情况，本次交易相关指标达到重大资产重组标准。是不是借壳上市？公告显示，在不考虑非公开发行募集配套资金的情况下，谢勇及其一致行动人将合计控制上市公司19.45%的股份，仍为上市公司实际控制人。因本次交易前后不涉及实际控制人的变更，因此，不属于《重组管理办法》第十三条规定的借壳上市。

但是，19.45%的股份真的可以控制董事会吗？从资本市场发生的股权之争来看，不容易。为了本次重组第一大股东不发生变动，我爱我家早已做好了精心的准备。

2011年2月，我爱我家第一大股东为伟业策略，持股比例55.05%。长达4年多，股东结构没有发生变动，但此后我爱我家股权转让突然变得活跃起来。2015年3月至今，我爱我家股东发生股权转让近10次。

2015年年末，伟业策略持股比例降至44.53%，依然为第一大股东。但到了2016年5月，伟业策略持股比例只有8.03%，变成第六大股东。2017年1月，伟业策略通过受让股权，持股比例上升至12.03%，为第二大股东，而第一大股东东银玉衡持股20%。总之，经过数轮股权转让，我爱我家股东结构分散，第一大股东持股比例降至20%。

本次重组，伟业策略只获得现金对价7.58亿元，而东银玉衡获得昆百大A8.70%股份。

昆百大A与我家我家股权变动几乎同步，2014年9月定增预案，2015年4月完成定增，接着谢勇入主。

第6篇：房地产行业估值范文

事件：

住房和城乡建设部副部长齐骥昨日接受采访时说，计划用三年时间，总投资9000亿元人民币通过廉租住房的方式解决城镇747万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中287万户通过实物配租的方式解决，460万户通过货币补贴的方式解决；同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决220万户的住房问题。中央财政将给予一定的转移支付，但主要还是依靠地方政府、住房困难户本人以及所在单位等几方面的共同出资。

点评：

我们认为这是建设部配合国务院四万亿投资拉动经济的响应，该政策出台会促进内需的拉动、改善房地产行业供给结构、促进商品房市场长期稳定发展，但短期内对商品房市场影响是负面的，房地产行业的调整周期将相应的拉长：

1、该政策是补课，有利于维持社会公平，拉低住房价格，促进房地产行业长期稳定发展；保障性住房是政府早就该做的工作，自从98年货币化分房以来，过去十年该政策缺失；从该政策的出发点来看，基本上与07年以来国家房地产行业政策导向一致，即10%廉租房加上20%经济适用房加上30%的中低价中小户型商品房，按照这个比例，廉租房超过计划，经济适用房符合计划。

廉租房支出超预期：9000亿重点用于747万户低收入家庭住房和220万户棚户区改造家庭，以货币补贴为主（60%货币补贴，40%实物分配），所以对拉动租房市场需求有帮助；而另外287万套的廉租房需要通过建设或购买来实现；

经济适用房符合预期：而400万套经济适用房约占到商品房年销售套数不到20%（07年约500万套），基本上是按照20%的标准来做的，没有过多的超出预期。另外随着商品房市场的低迷，限价房供应出现萎缩，所以尽管经济适用房规模超出很多城市的计划（见表1），但加上限价房并没有明显的增加。

2、短期对商品房市场带来负面冲击，但冲击有限：市场对9000亿投入的解读将在短期内进一步下降购房预期，市场普遍观点将是对商品房市场需求带来挤压，而在房地产行业下降周期中，购房预期是关键，所以我们认为短期负面影响是存在的；但正如以往分析的，经济适用房与商品房是对应不同的市场需求，对商品房市场冲击有限，中长期来看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫促进商品房市场的健康发展。

第7篇：房地产行业估值范文

从房地产调控政策看，进一步收紧的可能性不大，而放松的可能性在增加。前段时期不少地方政府试探着给限购政策松绑，都被中央严厉制止。但从近期情况看，政府对首套房的刚性需求还是给予了信贷支持，政策出现一定微调空间。不可否认的是，对房产的刚性需求仍然很大，政策对此类需求还是会继续网开一面，贯彻“有保有压”的调控方针。而随着房地产投资下滑，地方财政紧缩，以及房地产企业出现信贷风险甚至破产，调控或有放松的可能。

从房地产行业基本面看，随着开发商采取以价换量的方式“去库存”，销售情况略有好转，资金压力得到一定的缓解。渣打（Standard Chartered）最近的研究报告表示，中国房地产市场已出现一些转好迹象。自农历新年以来，住房销售已改善，开发商对销售变得更有信心，10%～20%的价格折扣将明显刺激刚性需求。

另外，积极推进保障房建设，为相关房地产企业开拓了新的业务领域。保障房建设虽然盈利空间受限，但在商品房利润率不断下降、经营风险上升的情况下，保障房带来的收益相对稳定，也不失为一条好的生财之道。

从房地产股本身情况看，估值已处于历史底部区域，价格相对便宜，因此存在一定的投资机会。 长城证券 认为，房地产板块龙头公司流动性、资金项目储备状态都非常好。研究显示，房地产股票的估值大多处于历史低位，2011年静态市盈率9倍，2012年大约为7倍，不仅大大低于过去7年房地产板块20倍的市盈率，也大大低于美国和中国香港这样发达市场和成熟市场15倍的市盈率。与此同时，今年房地产上市公司的业绩基本都已经锁定，不存在太大的变数。

由于对房地产行业的预期转好，投资者对房地产股的兴趣大增。今年以来，截至4月10日，上证房地产指数上涨12.05%，远高于上证综指4.84%的涨幅。投资者比较感兴趣的主要是一线龙头股和销售确定性较高的区域龙头股。

招商地产（000024）

总股本 171730万股

流通A股 68428.59万股

2011年每股收益 1.51元

2011年分红预案 每10股派2元(含税)

4月10日收盘价 21.20元

公司是住宅类企业中较早走专业化商业地产开发路线的大型国企。2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，其以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台。商业地产业务将成为公司业务的重要组成部分，公司未来利润来源更为多元，业绩增长空间更广阔。

2012年预测市盈率11倍左右，估值风险较小。

华夏幸福（600340）

总股本 58795万股

流通A股 23252万股

2011年每股收益 3.28元

2011年分红预案 每10股派2元(含税)送3股转增2股

4月10日收盘价 23.43元

公司主营业务是综合性园区的开发建设，2011年占主营业务收入的93.56%，开发区域主要集中在环北京区域，园区地产销售前景较好。

公司目前签约园区已增至10个，开发规模也从3个增至10个，原处在开发状态的3个园区已进入了高速发展期。公司目前布局将充分受益北京在产业和住宅方面的溢出效应，以及整个环渤海区域的经济发展。

该股2012年预测市盈率不到8倍，估值较低。

保利地产（600048）

总股本 594833万股

流通A股 584323万股

2011年每股收益 1.10元

2011年分红预案 每10股派2.15元(含税)转增2股

4月10日收盘价 11.66元

作为中国保利集团控股的大型国有房地产企业，公司是中国保利集团房地产业务的运作平台，具有国家一级房地产开发资质，主营业务是高端精品住宅开发和城市地标性商用物业，已形成广州、北京、成都、上海等数十个城市的战略布局，拥有丰富的项目资源。

公司3月份实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。在此基础上，公司一季度共实现签约面积143.89万平方米、签约金额148.66亿元，较上年同期分别增长8.98%、6.07%。分析师认为，3月销售数据创历史次高,仅次于2011年6月。良好的销售业绩，显示公司很好地把握了3月楼市回温行情。作为地产行业龙头，公司凭借“刚需产品为主”+“主动以价换量”+“商业物业销售助力”,销售稳步增长可期。

从2011年年报看，2012年业绩已经锁定。

据Wind资讯统计，分析师预期公司2012年每股收益可达1.39元，对应市盈率不到9倍，估值风险较低。

荣盛发展（002146）

总股本 186368万股

流通A股 162497.8万股

2011年每股收益 0.82元

2011年分红预案 每10股派1.2元(含税)

4月10日收盘价 10.30元

作为国家一级房地产开发企业，公司致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营。公司业务范围围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈，开发项目遍及河北、江苏、安徽等省的多个城市。

分析师认为，2012年公司的销售金额有望达到160亿元。2011年底预收账款已达93亿元，锁定2012年业绩60%。

2012年预测市盈率不到10倍，估值较低。

华业地产（600240）

总股本 64500万股

流通A股 64500万股

2011年前三季度每股收益0.27元

2011分红预案 每10股转增8～12股

4月10日收盘价 10.37元

目前公司主要业务集中在北京、长春、深圳、大连。2012年公司可售房源充足，销售业绩可能超出预期。

第8篇：房地产行业估值范文

通过对品牌房企新项目开发模式的统计，我们发现合作开发已然成为主流，通过股权合作的房地产基金模式有助于企业进一步扩大市场份额，在残酷的行业竞争中脱颖而出。虽然房地产已过高速增长的“黄金时代”，但是作为国民经济发展的支柱产业，行业的投资价值仍然巨大。站在“白银时代”的风口，品牌房企正积极在物业、金融、娱乐等领域寻求转型突破。下面，我们以万科、保利、招商、金地为切入点进行分析，以此探知房地产行业的发展趋势及未来机会。

销售火爆 投资聚焦核心城市

受益于房地产市场的持续火爆，万科、保利、招商及金地四家上市房企在本轮行业回暖中获得靓丽表现。从销售面积和销售金额来看，2016年1-4月四家上市房企均实现高速增长，增速从高到低依次为金地、保利、招商、万科。其中，规模较小的金地集团，2016年前四个月累计销售面积187.9万平方米，同比增长118%，实现销售金额275.2亿元，同比增长高达176%；而行业龙头万科A表现也可圈可点，累计销售面积809.9万平方米，同比增长49%，累计销售金额1108.9亿元，同比增长73%。

从土地购置方面来看，2016年1-4月四家房企新增土地数量的排名依次是万科、保利、招商及金地。其中万科48个新增项目中有43个在二线城市，比例接近90%；保利地产新增的24个项目中有21个来自二三线城市，占比87.5%。相对于这两大房企龙头，招商蛇口和金地集团的拿地策略则要谨慎很多。其中招商蛇口在可开发资源多的优势下平滑、精细拿地，继续聚焦主流一二线城市，合理补充库存。而金地集团则更为低调，至今仅获得杭州、武汉两块土地项目，公司拿地节奏的放缓，一方面与近期土地市场溢价率过高有关，另一方面则是可售项目资源较为充足。

基金模式抢市场 多元化谋转型

从项目开发模式来看，2016年前4个月万科新增的48个项目中，19个拥有项目100%权益，其余均为股权合作开发，占比高达60.4%。另一房企巨头保利地产新增的24个项目中也有13个是合作开发，比例也超过50%。可以看出，通过股权合作的基金模式已经成为房企操作主流。

从投资的角度分析，该模式有以下几点优势：1.净资产规模的降低带来净利润率和权益乘数的双提升，提高ROE水平。2.通过经营杠杆替代财务杠杆，实现轻资产化，提高了财务安全性；通过不同环节收益，使得收益实现更稳定。3.扩大市场份额，摆脱对股权融资的依赖。4.作为房企品牌输出和轻资产运作的不断尝试，将提升其无形资产的盈利能力，进而带动净资产溢价率的上扬。当然，股权合作开发存在一定的风险及特殊性，在采用时应充分考虑自身条件及能力。

而随着存量时代的到来，未来城市升级将是房地产行业发展的重心。在立足开发主业的基础上，这四家品牌房企均加快多元化布局。其中万科拟与深圳地铁合作，运用“地产+物业”模式，积极转型城市配套服务商；保利地产拟参股设立粤港证券，深化金融业务；招商蛇口整合后集合园区、社区、邮轮业务于一身，并积极拓展一线城市地铁物业；金地集团旗下拥有的“稳盛投资”管理着多支房地产基金，募集资金能力较强。此外，这四家房企也积极迎合市场潮流，布局养老地产、社区020，抢占多元化转型新高点。当然，转型机遇是与风险并存的，我们需要保持谨慎的态度，合理评估其未来潜在的投资价值。

板块重估 价值当立

对于A股房地产上市公司，由于PE偏短期但确认性强，NAV偏价值但可比性差，因此NAV结合PE仍是估值的最有效办法。下面以上述四家房企上市公司进行对比分析：

第9篇：房地产行业估值范文

讯：三六五网立足于长三角地区8大主要城市的房地产和家居建材市场，自主运营第三方房地产家居网络营销服务平台(365地产家居网)，在长三角地区的家具建材网络用户中享有较强的品牌知名度，是区域性房地产网络营销的龙头公司。

房产网络广告市场伴随着中国房地产行业的快速增长，以及互联网用户的爆发式增长，行业的规模经历了大幅增长，截止2010年，我国的房产网络广告市场规模已经达到18亿元。自2011年初以来，史上最严厉的房地产调控政策将楼市重新打入低谷，商品房的销售增长更为依赖广告投入，而传统媒体的广告投放耗资巨大，房地产商更多的开始将广告投放在受众更为广泛，价格更为低廉，交互性更强的网络媒体上。我们认为，网络媒体对传统媒体的不断替代将是未来发展的重要趋势。因此，我们看好房产网络广告及增值业务的市场前景。

未来公司主要的发展方向是继续向中西部的二三线城市渗透扩张，凭借自身丰富的二三线城市房地产市场的网络营销经验，力争在2015年之前将覆盖城市数量拓展到50个。本次募投项目公司计划募集资金2.2亿元左右，共投入4个项目的研发。募投项目围绕公司的三大业务，进行了技术储备，市场开拓，人才培养和平台建设等。

综合考虑我国房地产网络营销的市场容量和公司的市场拓展预期，我们预期公司2012-2014年实现EPS分别为1.68元、1.91元、2.44元。我们给予公司11年24-30倍估值，二级市场合理价格区间为32.64-40.8元。公司发行价格为34元，接近合理估值区间的下限，我们认为发行价格对应的估值水平具备一定的安全边际，建议投资者积极申购，并在公司上市后择时售出，以期获得超额收益。(来源：华泰证券）