房地产公司的建议精选(九篇)

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第1篇：房地产公司的建议范文

【关键词】财务亏损；财务风险；房地产

房地产行业的热度逐渐升温，随之而来的是各地的炒房现象和不断涌现的“地王”现象。房地产开发是资金密集型的投资，项目运转的每一个阶段，都需要投入大量的流动资金，而房地产企业资金回收主要是在销售阶段。与普通企业相比，房地产企业产品单价高，产品销售量受金融政策的影响大，产品可变现能力差，导致房地产企业资金回收速度慢，资金缺乏流动性。房地产企业资金一旦缺乏流动性，房地产不可避免的面临经营风险。房地产业属于资金密集型高风险行业，房地产企业日常经营活动所需资金能够靠企业权益性资金来获得，而不是依赖债务性资金，房地产企业受外界环境的影响也会降低。然而我国房地产企业基本是负债开发模式，利用房地产的不动产性质，将其抵押贷款，解决企业开发资金量需求问题，但同时加大了企业债务性资金的比例，也为企业带来了财务风险。房地产企业若是不能客观衡量自身的实力和项目效益，盲目筹资，则企业的资金结构必然不合理，引发不能按时支付到期借款本息的筹资风险。

一、某房地产公司财务亏损的因素分析

（一）信息不对称

某房地产公司是私营性质的某房地产公司，其信息透明度低，他们向贷款人提供的财务报表和会计资料未经专业注册会计师审计验证，这会使得公司偿还贷款的能力出现不确定因素，从而诱发财务亏损，出现财务危机。

（二）融资遇阻

某房地产公司作为中小型企业，其融资方式也会受到限制，很难一次性从银行筹集到大量的资金，而因为资历限制，企业不能通过发行企业债券获得资金。就会出现个别项目延缓施工，甚至项目停工的事件，这对整个公司正常运营是极不利的。因此要在这样的大环境下积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解大环境融资难带来的负面影响。

（三）资金结构不合理，负债资金比例过高

资金结构即企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系，某房地产公司的资金由自有资金、预售款、银行贷款和民间资金部4分组成，其中自有资金只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的85%。某房地产公司的负债资金明显过高，引发财务风险的概率也会明显加大，一旦出现企业不能控制的诱发财务风险的因素，那随之而来的就是财务危机。

（四）某房地产公司财务管理有效性差

某房地产公司既是投资者又是经营者的管理模式，降低了公司财务管理的效率，具体表现为公司管理资源相对短缺，管理机制简单，关键财务岗位则由家族内部人掌控，而这部分人人财会业务水平不高，常常利用人脉关系掩盖了各种财务管理漏洞，必然使得公司的内部管理更加薄弱。鉴于以上种种情况，某房地产公司的财务管理活动的有效性自然无法谈起。

（五）投资决策缺乏科学性

某房地产公司在开发新项目时，对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析，仅凭公司负责人靠经验做决策，这必然使公司的投资决策缺乏科学性。2013年某房地产公司为了扩大公司规模，决定投资新的房地产项目，但因为公司决策人前期没有对投资项目进行可行性分析，没有及时了解到政府的市政规划，购买的土地被政府征用。政府承诺给某房地产公司置换一块面积相等的土地，但毕竟开发项目的地理位置事关公司经济命脉，某房地产公司举棋不定，不敢茫然选地。而之前购买土地的资金大部分是负债融资，公司的财务负担随之加大，公司偿债能力明显不足，加大了公司的财务风险，突发事件使得公司资金周转一时告急。

二、治理某房地产公司财务亏损的对策

（一）经营方面出现亏损的防范措施

随着我国深化改革的推进，国家重点倡导城镇化建设，某房地产公司作为中小型企业，在房产市场饱和的环境下，应该将战略目光投放到城镇的建设上，转变为多元化经营模式，结合开发所在地的各种资源开发有特色的房产项目，避免与同其他房地产企业同质化竞争，某房地产公司应该要抓住机遇，力求在改革的浪潮中稳固企业根基。

（二）筹资方面出现亏损的防范措施

最近几年银行收紧对房地产企业的贷款，不断提高贷款利率，而某房地产公司融资方式单一，所以公司更是处在融资渠道不顺畅的尴尬位置。某房地产公司最近几年的短期贷款基本上来自民间贷款，然而民间贷款则利息高，更是加重了企业的成本，偿债压力大，影响企业的资金链，不利于企业未来的发展。目前从某房地产公司的发展战略来看，其对资金的需求量会持续走高，这必然要求公司必须积极拓宽融资渠道并降低筹资成本来缓解资金压力。对于其近期筹资目的，建议某房地产公司应积极寻找多元化的筹资组合，提升自己的融资创新能力来规避筹资风险。比如说，发债就是较好的方式，由于中票属于备案制，而企业债是审批制，建议某房地产公司采取分批发行中票的方式，减小一次性销售的压力，减小发行失败概率。从而优化资金结构，降低财务风险。

（三）投资方面出现亏损的防范措施

随着宏观环境的变化，人们自身需求的改变，房地产企业早已不是前几年的香饽饽了。目前，就来说，房产市场空置率过高，供需不平衡，人们对房产的追求不再像以前那样炽热。某房地产公司应该采取财务管理理论中的将不同风险的项目进行组合投资，积极寻找其他的投资市场，不再局限在房产市场中，更好的规避企业的财务风险，适应市场的需求并能增强企业的抗风险能力。

（四）资金链方面出现亏损的防范措施

房地产企业涉及资金数目巨大，销售回款的管理至关重要。本文建议某房地产公司从以下三个方面对销售回款进行管控：1）建立合理的客户资信等级，因人而异，给予客户不同限额的欠款；2）企业内部需确定合理的销售回款比例，实时监控该指标；3）确定回款责任制，做到回款人人有责。某房地产公司对每一次销售的按揭款、贷款要建立详细可查的记录，落实到企业的每个人；4）协调好银企之间的关系，做到客户的按揭款、贷款都能及时到账。房地产企业涉及的资金数目巨大，尽快将资金回笼，提高资金的利用率是企业健康运转的有力保障。

（五）企业管理方面出现亏损的防范措施

鉴于某房地产公司防范财务风险意识淡薄的现象，公司应该利用在职学习与员工培训等方式来提升公司员工的防范风险意识，并且需要加强管理层的风险决策意识，做到从源头上控制财务风险的发生。某房地产公司应该撤换公司关键岗位的亲信，尽实做到企业的内控制度可行有效，而不是虚设，规范公司的管理制度。作为中小型企业，某房地产公司的决策基本是公司管理层定夺，虽然企业管理层从事房地产开发经验丰富，如果不通过实地考察与科学的方法，一旦决策出现偏差，后果不堪设想。

三、结论

本文通过梳理企业财务风险与管理的相关理论的基础上，选取某房地产公司的财务状况进行分析，主要从资产状况、销售状况以及现金流量状况各个方面对其公司的财务状况进行识别，找出其出现财务亏损的原因然后根据某房地产公司的实际情况提出了具体的控制财务亏损的措施。有利于公司对自身财务风险与危机状况的把握，更有利于公司财务风险的控制，同时对中小型某房地产公司的财务亏损的有效控制提供借鉴。

【参考文献】

[1]曹进忠.集团企业财务集中管理模式的实践与思考[J].会计研究，2012(5).

[2]黄晓霞.企业规模扩张中的财务风险控制.[J]华南理工大学学报，2013(8).

第2篇：房地产公司的建议范文

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

2.M房地产公司业务分析和成本核算现状

2.1公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分：土地开发和建设业务；房屋、建筑物的开发建设和经营业务；配套设施开发和建设业务；代建工程开发和建设业务；物业管理和服务业务。

2.2现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。

在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本――房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。

在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

3.M房地产公司成本核算制度改进建议

3.1细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

3.2补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本――房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本――房屋开发成本――第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本――房屋开发成本――第N期项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括：土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

3.3完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施――第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3.4新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下：

①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录：

借：开发成本―一房屋开发成本―一 XX

贷：应付账款――预提配套设施费

②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录

借：应付账款――预提配套设施费

贷：银行存款/应付账款――应付工程款

③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：应付账款―一预提配套设施费

贷：开发成本―一房屋开发成本

④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为：

借：主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

贷：银行存款/应付账款――应付工程款

如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为：

第3篇：房地产公司的建议范文

关键词:房地产企业;人力资源管理

中图分类号:F24

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)19-0176-02

1 当前中国房地产企业人力资源管理现状

人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一,对企业发挥着越来越重要的作用;因此,在房地产企业的发展中,人力资源管理也呈现出了积极的态势。房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点,是人才密集型行业。从趋势上看,房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。当前,房地产业在人力资源管理方面主要存在以下问题:

(1)从业人员众多,但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺。房地产行业作为一个朝阳产业,真正形成一个行业不过是最近几年的时间,客观上决定不可能积累大量综合型经营及专业化经营人才。加之在利润的刺激下,大批房地产公司一下涌出,使得房地产行业从业人数骤增,但综合型经营人才及专业化经营人才由于需要长时间成长,不可能在短期内满足行业发展需要。目前,我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平,学历水平集中在初中到大专之间,占从业人数的85.9%,整体学历结构偏低。高学历,经验丰富的中高级管理人才,缺口在25%左右。随着经济危机的到来,客观上要求房地产企业提高自身人员素质以应对经济危机,从而加剧了房地产企业对综合型经营人才及专业化经营人才的需求。

(2)注重“选人”,忽视“育人”,人才流动率高。目前,虽然房地产企业都已经充分认识到人才对于企业发展的重要性。但由于目前房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,企业宁愿付给有经验、能上手的应聘者多一倍甚至几倍的薪资,也不愿意自己培养人才。这就造成了多数企业往往只将注意力集中到如何引进人才这一点,简单认为只要把需要的人才吸引进来就可以了,而忽略了如何更好的进行人力资源管理与开发。因此,在房地产企业就出现了引进来人才却留不住,甚至于原有人才还大量流失的局面。

(3)人力资源管理的观念、管理思路和手段相对滞后。目前许多房地产企业的人力资源部门仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能,就其职能、发挥的作用而言,与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。此外,有相当数量的房地产企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤、分配、奖惩等方面的控制与限制,尚未提升到“以人为本”的高度上来。对员工多是靠制度约束和强制,还属“对立式管理”,缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理”。

(4)缺乏专业的人力资源管理人才。在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进,而忽视了专业的人力资源管理人才的引进。尽管很多企业都设有专门的人事部门,但很多人事管理人员还只停留在整理档案、年终评定等这些程序化、公式化的工作上,缺少专业的人力资源管理知识,大多数人也没有经过专门的人力资源管理学习,而这样的人力资源管理队伍必然难以适应现代人力资源管理的要求。

(5)薪酬随地区、企业、职业不同而异。小公司的高级管理人员一般锁定于大公司的中层管理人员,因此,大型公司如何留住中层管理人员是一个值得重视的问题。房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异,上海和深圳比北京略高,天津比大连、重庆略高。不同类型的房地产公司,其整体薪酬水平同样存在一定差异,以北京为例,战略专业型房地产公司的薪酬水平最高,平均年薪为7.7万元,战略多元型房地产公司的薪酬水平居中,平均年薪为6.5万元,专业项目型房地产公司平均年薪为5.6万元。在房地产公司内部,各类员工薪酬水平也存在差异,仍以北京为例:战略多元型房地产公司中最高薪酬水平与最低水平比差较大,这是由于其薪酬制度的特点决定的:这类公司组织结构庞大,岗位等级复杂,因此薪酬水平的层次性也很突出。专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间,这是由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般需要有丰富经验的专业人才来担当,因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象,它们通常通过诱人的薪酬来吸引这些人才。所以对于大型房地产公司而言,如何留住他们的中层管理人员是一个值得重视的问题。

(6)发展战略不同导致薪酬结构不同。多元化公司重视各业务单元的协调性;专业型公司清晰的发展战略使其青睐保守的“软封顶”;项目公司注重短期赢利,因此多采用加速型奖金模式。在薪酬结构方面的调查发现,房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额的6.3‰,其中战略多元型薪酬总额占销售额的5‰,战略专业型为6.1‰,小型房地产公司为6.7‰。仁达方略认为,发展战略的不同是导致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三类公司也不相同:多元化大型的房地产公司普遍采用高基本工资、低奖金、高福利的策略(80%采用软封顶型奖金模式),专业化大型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策(74%采用直线型奖金模式),小型房地产公司普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利/佣金的政策(95%采用加速型奖金模式)。仁达方略分析认为,这是由于战略导向不同而导致的。多元化的公司同时经营多种业务,因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性,因此采用相对保守的软封顶模式;而战略专业型公司由于具有清晰的产业发展战略,因此采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式;对于小型房地产公司,目的很明确――在每一个短期项目中赢利,因此他们采用激励效果很高的加速型奖金模式,并且给予销售人员一定比例的佣金。大型多元化房地产公司发展眼光长远,对员工的稳定性以及潜力的开发很重视,因此他们的薪酬水平相对稳定,又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制,因此他们的薪酬等级很明显;对于小型房地产公司,由于重视的是员工短期的实际经营成果,因此薪酬制度非常灵活,薪酬差距也相对大型公司的岗位责任制较小,但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低。

2 改进房地产企业人力资源管理的几点建议

(1)结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯规划,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我发展的机会,从而提高房地产企业人力资源的整体素质。要特别重视综合型经营人才及专业化经营人才的培养,为其搭建职业发展平台。在实际管理过程中,要注意为他们创造具有挑战性的工作机会,给每一名综合型经营人才及专业化经营人才提供足够的发展空间和成长时间,使其具有工作成就感并能逐步成长。

(2)建立和完善科学的人力资源管理体系,吸引、留住、激励人才。目前房地产企业跳槽现象频繁,如何吸引人才,保留核心人才,适度降低员工流失率,提升员工的人力资本回报率是摆在我们面前的一个现实难题。为此,房地产企业应做到人力资源招聘和市场对接,多渠道、全方位引进选拔任用人才;建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系;注重科学有效的培训,开发人力资源,为员工提供一定的发展空间。

(3)高度重视人力资源管理,彻底转变观念,树立“以人为本”的管理理念。房地产企业要确立人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路。通过人本管理,使企业的人力资源管理由“外部激励”向“自我激励”转变;管理者实现由强制管理向情感管理的转变。通过管理思路、方法、手段的根本转变,达到吸引人才和留住人才的目的。同时,企业应树立“大人力资源观”,强调以系统、全局的观点来看待人力资源问题,把人力资源管理纳入企业发展的战略,使它与企业组织结构、企业文化紧密结合,以达到短期内促进企业业绩提升,长期推动企业战略实现的目标。

(4)注重专业的人力资源管理人才及先进人力资源管理工具的引进。现在,越来越多的房地产企业领导逐步意识到了人力资源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力资源方面的投入。例如,可以通过选择合适的e-HR系统帮助房地产行业人力资源管理者找到更新角度、更新方法的途径。并通过软件的实施,增加员工的参与管理意识,提高企业文化。

参考文献

[1]李迎春.浅析房地产企业的人力资源管理[J].山西科技,2009,(1).

[2]孟华兴,张伟东,杨杰.人力资源管理[M].北京:科技出版社,2006.

第4篇：房地产公司的建议范文

收稿日期：2015-01-13

作者简介：林德琼（1963-），男，福建宁德人，博士研究生，主要从事金融工程和信托研究。E-mail：lindurk@126.com

刘善存（1964-），男，河北枣强人，教授，博士生导师，管理学博士，主要从事金融市场微观结构、行为公司金融研究。

（北京航空航天大学经济管理学院，北京100191）

摘要：本文以合作博弈理论为基础，结合合作博弈理论中Sharply值的基本思想，以及房地产信托计划中参与者的利益分配问题，构建房地产信托产品定价模型。利用该定价模型，通过数值仿真分析信托规模、信托业的平均回报率、无风险利率以及宏观政策对信托计划中各参与者及投资者预期收益率的影响，并给出房地产信托计划中投资者预期投资收益率的计算方法。通过实例论证测算得出的投资者预期投资收益率与信托公司给出的预期收益率相差不大，表明本文所构建的模型是合理的。

关键词 ：合作博弈理论；Sharply值；信托产品定价模型；房地产信托计划

中图分类号：F832.49文献标识码：A

文章编号：1000-176X（2015）04-0054-07

中国信托业经过黄金十年的飞速发展，截至2014年末，其管理的信托资产总规模达到近14万亿元人民币，仅次于银行业，已跃居国内第二大金融业，在国民经济中扮演着重要角色。作为金融市场重要的投融资渠道之一，信托公司运行的效率和发展会直接影响到社会资金配置效率和宏观经济运行，其风险管理及产品定价日益受到海内外金融界的重视。如何更加合理定价信托公司发行的信托产品（也称信托计划），充分保障投资人的利益，真正使信托公司发挥“受人之托，代人理财”的职能，对于信托参与者来说意义重大。

对信托产品定价研究的文献主要包括：余力等［1］运用CAPM模型和Bayesian VAR模型，对我国集合信托产品的定价规律进行研究，认为其产品收益率偏重于安全性和稳定性，在定价过程中存在较强的惯性。王谦［2］认为，企业发行债券可对信托产品结构造成冲击，并可对信托产品的收益率产生制约。邓旭升和肖继五［3］基于SVAR-GARCH-M模型和因子分析法研究发现，我国集合信托产品预期收益率是以债券回购利率为基准，并随国内价格水平的变化进行调整。许雄斌［4］以信托创新产品为研究对象，对信托产品定价规律做过研究。

鉴于针对具体信托产品定价的研究还很少，本文基于合作博弈理论，以房地产投资信托产品为研究对象，构建信托产品定价模型，并通过实例论证其合理性。

一、合作博弈理论及在定价方面的应用

根据博弈局中人之间是否具有有约束力的协议，可以将一个博弈过程分为合作博弈和非合作博弈。合作博弈主要研究在博弈局中人之间具有约束力的协议并使得整体利益最大时，各局中人如何分配收益的问题。其中，合作是合作博弈的基础，团体理性是其重点。

条件（1）称为集体理性，它描述的是帕累托最优条件，即所有局中人的收益之和等于联盟的收益。条件（2）称为个体理性，它描述的是博弈局中人的个体理性，也就是说参与合作后局中人的利益大于不合作时的利益。只有当满足以上两个条件时，局中人才会与其他人合作形成一个联盟。

因为满足个体理性以及集体理性的配置可能不是唯一的，所以需要考虑配置之间的优劣问题。

定义3［7］ ：对于联盟S的两个配置x，y，如果x，y满足以下条件，那么称配置x占优于配置y。

xi> yi， i∈S

由合作博弈的定义易得，各局中人互不合作形成的独立联盟不是占优联盟。

根据占优的概念可以判断各个配置的优劣，从而判断出最优的配置，得到稳定的联盟，也即得到合作博弈的解。本文对几种合作博弈解进行简单的介绍和分析。

定义4［8］ ：合作博弈中，核心指所有不被占优的配置组成的集合，记为C(v)。

一方面，并不是所有合作博弈都存在非空核心；另一方面，当合作博弈存在非空核心时，核心里的配置常常是有无限多个，因此，合作博弈的解不易得。1953年Sharply提出了Sharply值，给出了合作博弈解的公理化概念。Sharply值的主要含义是根据联盟中各局中人的边际贡献确定整个联盟的利益分配，即每一个局中人的利益为他所参与的联盟边际贡献的期望值。

定义5［9］：含有n个局中人的博弈（N，v）的利益分配方式如下：

Sharply在1953年证明了Sharply值满足有效性公理、对称性公理和可加性公理，并且Sharply值是唯一的。此外，Sharply还证明了Sharply值属于核心，即Sharply值是占优配置。下面简单介绍Sharply值满足的三个公理：

首先，有效性公理：若对i∈N，?S∈N，有V(S∪{i})=V(S)，则φi(v)=0。其中局中人i称为哑元（dummy player）。

直观理解，哑元i不影响任何联盟的利益分配，换句话说，哑元不对大联盟的利益做出任何贡献，因此哑元的利益为0。

其次，对称性公理：设π是{1，2，…，n}的一个置换，有φπ(i)(v)=φi(v)

直观理解，即每一个局中人的利益与其在博弈中的位置无关，仅与其对整个联盟的边际贡献有关。

最后，可加性公理：对于合作博弈的任意两个特征函数u和v，有φi(u+v)=φi(u)+φi (v)。

可加性公理的直观理解，为局中人i所参与的独立博弈构成的新博弈的利益是独立博弈的利益的和。

二、 房地产投资信托产品及其定价模型构建

1.房地产投资信托计划及其分类介绍

房地产投资信托计划是信托公司设计并发行的一种专门投资于房地产的信托产品，投资的房地产可以是居民楼（经济适用房、危房改造、棚户区建设、商品房等）、商业建筑和办公楼等。该信托计划不仅作为债权，也可以作为股权投资于房地产股票或未上市房地产公司的股权。此理财产品类似于房地产投资信托基金（REITs）。

REITs（Real Estate Investment Trusts）在国外比较盛行，它是一种以发行收益凭证的方式汇集多数特定投资者的资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。严格地讲，我国目前房地产信托计划尚不是国际意义上的REITs。因为REITs的显著特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分（约90%）将用于分红；长期回报率较高。而我国房地产投资信托计划的收入来源于房地产抵押贷款取得的利息，而且属于私募性质，流动性差，收益权可以转让但目前还不能上市交易。国际意义上的REITs其绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

根据房地产投资信托计划的收入来源可以将该信托计划分为：权益类、抵押贷款类、混合类房地产投资信托计划；也可根据是否可以追加发行，可以将该信托计划分为开放型和封闭型。

2. 房地产投资信托计划合作博弈解的选择

房地产投资信托计划中主要涉及到：委托人（投资人）、受托人（信托公司）、房地产公司以及保管人（商业银行）。商业银行起到保管信托资金的作用，收取的保管费用也是确定的。所以在信托定价过程中可以不考虑商业银行。我国房地产投资信托计划形成的原因在于，投资人有资金但没有好的投资选择，房地产公司又有融资需求。此时信托公司作为金融机构利用自己的经营业务范围及专业经验为投资人提供专业的理财服务，如向投资者发行信托产品募集信托资金，以股权或债权形式解决房地产公司的融资需求，从中获得必要的服务费用（即信托报酬或佣金）以及投资收益。这样投资人可以获得投资收益，房地产公司可以获得融资。所以投资人、信托公司、房地产公司在整个信托计划中形成了一个利益联盟，而这个联盟最关心的问题就是整个联盟的利益是如何分配的。

根据合作博弈的概念，房地产投资信托计划的利益分配问题可以利用合作博弈的相关知识解决，即对这个合作博弈问题进行求解，根据前面介绍的两种重要的合作博弈解——核仁和Sharply值的性质，并考虑到合作博弈解的可计算性和操作性，以及Sharply值体现的公平合理性，本文选取Sharply值求解房地产投资信托计划中的合作博弈解。

3.房地产投资信托产品定价模型的假设

根据以上分析，房地产投资信托计划合作博弈的局中人可以简化为：房地产公司、信托公司以及投资者。房地产业是一国经济的重要组成部分，必然受到国家政策的影响。因此，在该信托计划的合作博弈建模中需要考虑宏观经济因素。

在一个房地产投资信托计划中，所有的投资者又都是同质的，且信托产品的收益分配又与投资者的投资额有关，所以可以将所有的投资者看做一个总的投资者，各投资者的收益为投资资金在总资金中的比例与总投资者收益的乘积。

设投资者购买信托公司发行的房地产投资信托计划的总资金为K1。根据中国银监会《信托公司净资本管理办法》的要求，信托公司为保证标的项目的正常运转需准备标的项目资金的0.3%作为信托准备金，记信托公司留取的项目准备金为K2。此外，为保障委托人的利益，信托公司会采取必要的监管措施，比如：向标的项目公司派出董事或法人代表、财务人员，统称监管人员，记信托公司投入的监管人员总人数为L2，人均工资为W2，则信托公司的总成本为C2=L2×W2。

当房地产公司在进行标的项目建设时会投入自有资金进行先期建设，否则信托公司考虑到该项目的风险性，不会与房地产公司合作。设房地产公司投入的资金为K3，根据相关规定，房地产公司的投入资金不得低于该标的项目的30%。此外房地产公司为建设标的项目，需要投入人力资源，记房地产公司投入到标的项目建设的总人数为L3，人均工资为W3，则房地产公司的总成本为C3=L3×W3。

一个大型的房地产项目一般要建设两年以上，因此选取三年期国债利率作为无风险资产利率，记其为r0。记房地产投资信托计划发行时，信托行业的平均回报率为r1。根据上面的分析，记宏观政策因素的影响为E1，由于信托公司参与到标的项目的建设中，并对标的项目的建设起到促进作用，记信托公司的影响为E2。

本文选用经典的柯布—道格拉斯生产函数来表示标的项目建设所带来的收益，Y=AtLαKβμ，其中，At表示宏观政策以及技术水平对生产的影响。在本文中，At=E1×E2，L表示标的项目投入的总劳动力，K表示标的项目投入的总资本，α表示劳动力产出弹性系数，β表示资本产出弹性系数，μ表示随机影响。本文考虑不变报酬模型，即随机干扰项不对最终产出造成影响，两个弹性系数的和为1。

4. 房地产投资信托产品定价模型

根据上面的分析，可以确定房地产投资信托计划的合作博弈模型中只有三个局中人：投资者、信托公司和房地产公司，并分别记他们为1、2、3，所以N={1，2，3}。因此，局中人的策略都是要么合作要么不合作。

因为本文考虑的是合作博弈，三个局中人在博弈前都签订协议，合作形成一个联盟，根据前面介绍的Sharply值的计算方法可以计算大联盟中每个局中人的利益。下面首先计算各联盟的利益情况。

（1）当三个局中人相互独立，即Sharply值计算公式中的s=1时，结果为：

投资者1只能投资于国债或存入银行，获得资金的利息，即：v(1)=K1×r0。

信托公司2会将这部分资金投入其他信托计划，获得收入：v(2)=K2×r1。

（2）当三个局中人两两合作，即Sharply值计算公式中的s=2时，结果为：

投资者1和信托公司2形成联盟时，相当于投资者将自己的资金交给信托公司，信托公司可以投资到信托行业，获得信托行业的平均回报水平是：

v(1，2)=(K1+K2)×r1

当信托公司2和房地产公司3合作时，因为信托公司受本身资金限制并不能给房地产公司提供足够的资金支持，所以二者不能形成有效的联盟，即二者联盟利益的和为二者独立联盟利益的和，即：

v(2，3)= v(2)+ v(3)

当投资者1和房地产公司3合作时，即投资者通过其他渠道将资金投入到房地产行业中，比如购买房地产公司的公司债以及发行的股票等方式。此时，房地产公司能够开展项目的建设，二者联盟的利益为：

v(1，3)=AtLα3(K1+K3)β－C3－K1×r0－K3×r0

（3）当三个局中人都参与合作形成大联盟时，即Sharply值计算公式中的s=3时：

三个局中人共同合作：信托公司发行房地产投资信托产品，投资者购买，信托公司将募集的资金投入到标的项目中，房地产公司利用融资得到的资金以及自己的资金开发标的项目。此外，信托公司还会在标的项目的建设中提供管理技术和财务建议，并监督资金的使用情况，对标的项目的建设起到重要作用。此时，联盟的利益为：

三、房地产投资信托产品定价模型影响因素

考虑到房地产投资信托计划定价模型中的影响因素有多个，下面利用数值模拟，简要分析各影响因素对最终利益分配的影响。根据前面的假设，设定模型的基本参数，选取资金产出弹性系数为0.670，劳动产出弹性系数为0.330。假设该房地产投资信托计划的融资规模为5亿元人民币，且全部被投资者认购，即K1=5亿元；信托公司为标的项目投入自有资金0.150亿元，即K2=0.150亿元；并假设信托公司为标的项目投入管理人员10人，即L2=10，管理人员的平均工资为15万元，即W2=15万元；设房地产公司为标的项目投入自由资金2.200亿元（K3=2.200亿），以及建设工人500人（L2=500），建设工人的平局工资为5万元（W3=5万）。本文选取无风险资产的利率为0.050（r0=0.050），以及信托行业的平均回报率为10%（r1=0.100）。

关于房地产行业的净资产收益率，国内普通居民以及一部分学者认为房地产行业是暴利行业，其利润能达到30%以上甚至更高，而大多数房地产开发商认为房地产行业的利润平均低于20%，国内大多数学者认为房地产行业的评价利润在20%—30%之间［10］，本文选取房地产行业的平均利润率为25%，进行数值模拟。

1.投资者投入资金对房地产信托产品收益的影响

因为信托计划规模与投资者认购资金量有正比例关系，所以令K2=0.003×K1。此外，标的项目的建设资金不能全部来自于房地产投资信托计划的融资，信托融资规模越大，说明标的项目的建设规模越大，因此房地产公司投入的自有资金越多。在此假设，房地产公司投入的资金等于信托计划融资的一半，即K3=0.500×K1。设信托计划的融资规模从2亿元增加到8亿元，步长为1 000万元。其他参数保持不变。

从图1可以看出，当信托计划的融资规模不断扩大时，只有信托公司的收益是不断增加的。这是因为通过信托计划融资后，信托公司都会委派一定数量的管理人员，且不管标的项目的规模如何，管理人员的数量都不会有很大变化，即信托公司的成本是不变的。因此，当信托计划的规模扩大后，信托公司的报酬增加。但投资者的收益以及投资者的预期收益率呈现出先下降后上升的趋势。这是因为当投资者投入很小时，房地产公司的实力普遍较低，其融资需求反而较强烈，标的项目存在一定的风险，投资者进行投资时较谨慎，因此要求的收益也较高，房地产公司也愿意让出部分利益给投资者。此时，投资者的收益较高，信托产品的预期收益率也较高。当融资的规模不断增加时，房地产公司投入的自有资金比例不断增大，这也从侧面反映了该房地产公司实力较为雄厚，出于对房地产公司的信任，投资者要求的收益也会有所降低，因此投资者的收益以及收益率曲线呈现出下降的趋势。当融资规模为5亿元时，投资者的要求的标的项目收益比例达到最小值，且此时的信托计划的收益率曲线达到最低值。当融资规模大于5亿元时，房地产公司的融资规模较大，为达到融资目的，房地产公司愿意让出部分收益。因此，投资者的收益比例有所缓慢增加，同时收益率也缓慢上升。

根据上面的分析，当融资规模不断增加时，房地产公司让出的收益比例不断缩小，并在融资规模4.500亿元时，获得最大比例的项目收益（57.800%）。在此之后，房地产公司为实现融资，再次让出收益，其收益比例不断减小。

2.信托业平均回报率对房地产信托产品收益的影响

本文取信托行业的平均回报率从0.060以步长0.050增加到0.150。

从图2可以看出，本文的数值模拟结果与现实情况相符，即：随着信托行业平均回报率的增加，投资者以及信托公司的收益在标的项目总收益中的占比增加，而房地产公司的收益比下降。这是因为在信托行业收益率普遍较高的时期，房地产公司为获得项目融资，必须放弃部分收益以吸引投资者。

但房地产公司让出的收益是有限的，当信托业平均回报率很高时，房地产公司也只能选择其他融资方式，因此，信托行业平均回报率对于投资者的收益以及预期收益率的影响相对较小，而对于信托公司的收益以及房地产公司的收益影响相对较大，房地产信托的预期收益率相对稳定。

3.无风险利率对房地产信托产品收益的影响

本文选取三年期国债利率作为无风险利率，并假设无风险资产利率从0.010以步长0.005增加到0.070。图3显示了无风险利率对各参与人收益以及投资者预期收益率的影响。

从图3可以看出，随着无风险利率的增加，投资者的收益比例以及房地产信托的预期收益率都有所上升，且信托计划预期收益率上升更为明显，而信托公司以及房地产公司的收益比例都有所下降，其中信托公司的收益比例下降不明显，而房地产公司的收益比例下降较为明显。

这是因为无风险利率的变化标志着国家货币政策的变化。当无风险利率较低时，货币政策较为宽松。此时房地产公司让给投资者的收益也较少，其预期收益率也较低；而当无风险利率较高时，说明国家实行较为稳健的货币政策，房地产公司融资较为困难，为实现融资，房地产公司必须让出部分收益。

4.宏观政策对房地产信托产品收益的影响

因为房地产业与国民的生活息息相关，国家会通过宏观政策直接对房地产市场进行调控。本文在模型设置时选用E1表示该影响因素，设宏观政策的影响因素从0.800以步长0.020增加到1.100。因为宏观因素抑制了房地产业的产出，即E1越小，表明国家对房地产业进行稳健的调控政策；当宏观因素促进了房地产业的产出，即E1越大，表明国家适当引导发展房地产业。

从图4中可以看出，当国家的宏观调控政策逐渐放松时（E1由小增大），投资者和信托公司的收益比是逐渐减小的，投资者的预期收益率也是逐渐减小的，而房地产公司的收益比是逐渐增大的。这是因为当国家对房地产业进行调控时，房地产公司的融资更难、融资成本更高。此时房地产公司愿意让出部分收益，以获得项目融资，反之亦然。

从国家宏观政策对信托计划的三个参与方的影响大小来看，投资者受到的影响最大，其预期收益率也有较大变化，其次是房地产公司，信托公司受到的影响最小。

四、结语

本文首先介绍了合作博弈的基本知识，并重点介绍了合作博弈解中Sharply值的计算方法。结合Sharply值的基本思想，以及房地产信托计划中参与者的利益分配问题，确定了基于合作博弈的房地产信托产品定价模型，并给出了房地产信托计划中投资者预期投资收益率的求解方法。利用该定价模型，本文通过数值仿真分析了信托规模、信托业的平均回报率、无风险利率以及宏观政策对信托计划中各参与者以及投资者预期收益率的影响。

参考文献：

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［2］王谦．企业债对融资类集合资金信托产品的影响［J］.商业时代，2007， (30):74-75.

［3］邓旭升，肖继五．我国集合信托产品预期收益率的影响因素及市场风险评价——基于SVAR-GARCH-M模型与因子分析法的实证研究［J］.中南财经政法大学学报，2012 ，(2): 113-118.

［4］许雄斌．信托创新产品的定价机制与模型［J］.宏观经济研究，2008，(4):63-70.

［5］罗杰·B.迈尔森.博弈论——矛盾冲突分析［M］.于寅等译，北京：中国经济出版社，2001.333-353.

［6］施锡铨．博弈论［M］.上海：上海财经大学出版社，2000.

［7］肖条军.博弈论及其应用［M］.上海：上海三联书店，2004.

［8］谢政．对策论［M］.武汉:国防科技大学出版社，2004.21-48.

［9］Derks，J.，Haller，H.Peters，H.The Selectope for Cooperative Games ［J］. International Journal of Game Theory，2000，29（4）:23-38.

［10］陈日明．浙江房地产行业区域平均净资产收益率研究［J］.商场现代化，2008，（12）：248-249.

第5篇：房地产公司的建议范文

关键词：房地产经营与估价;核心课程;软件教学

随着房地产产业的发展，现在房地产企业对高职房地产经营与估价专业的人才需求日渐增加，高职房地产经营与估价专业人才培养如何符合行业企业所需，显得尤为重要。职业技能导向是指根据用人单位所提供的职业岗位所需职业技能来确定高职院校课程体系;专业核心课程是指能够对学生职业能力培养和职业素养养成起主要支撑或明显促进的课程，是打造职业能力的核心课程。软件辅助教学属于实践教学的一种，高职房地产经营与估价专业核心课程适当融入软件辅助教学，对提高学生兴趣，增强实践动手能力具有重要意义。

一、职业技能的构成

从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。

房地产开发企业

房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业

房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部

房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司

土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]

二、核心课程与专业技能的构建

根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。

表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求

[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]

三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现

1.房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学

房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。

具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。

房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。

2.关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学

房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：

一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。

二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。

三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。

四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。

以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。

信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。

3.关于房地产市场调研课程的软件辅助教学

针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。

4.关于房地产市场营销课程的软件辅助教学

学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。

市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。

5.关于房地产估价课程的软件辅助教学

例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。

高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。

参考文献：

[1]肖艳.房地产经营与管理课程沙盘实验教学探索[J].高等建筑教育，2013（1）.

[2]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.

[3]尹莎莉.高职房地产经营与估价专业人才培养目标与规格[J].延安职业技术学院学报，2012（6）.

第6篇：房地产公司的建议范文

（一）财务成本管理体系不健全

现今在我国的房地产行业缺乏较为完善的财务成本管理体系，大多数的房地产公司采用的都是粗放式的财务成本管理，这样就容易造成资金的流失和浪费。还有一些公司虽然制定了较为完备的财务成本管理体系，但是却流于形式在实际操作中运用的很少，没有发挥到实际效用。且在制定管理系统过程中，没有进行明确的分工，在每个职位的安排上并没有切实的考虑员工自身的实际状况（员工的个人素质、员工擅长的方面等），且有时候会存在职责划分不明确等问题，这样就容易造成员工付出与得到的不对等，使员工工作的积极性下降。财务成本管理体系不健全对房地产行业的发展是十分的不利。

（二）房地产企业的财务成本管理能力低下，管理办法陈旧

虽然我国的房地产行业发展的很快，但是在财务成本管理的方法上却鲜有创新依旧沿用的是传统的管理手段和办法。例如核算财务成本的主要工作是依据财务管理部门给出的决算报告，这样就存在滞后性这一大弊病，因为在工程建设时来进行核算，一旦发现问题就很难再介入对工程进行改进，且即使进行干预了也会消耗大量人力、物力、财力增加工程的成本。总之，现今的财务成本管理制度无法预测和控制实际的项目成本形成过程，在项目竣工后成本的核算就很被动，不能及时的起到调节和控制作用。

（三）工程预算与决算存在一定的问题

虽然房地产行业规模在不断的壮大，但是预算与决算的计算方法却没有及时的更新，不能符合现今房地产建设的需要，且计算的方式也较为繁琐操作起来也较为不易。还有一点，缺乏对工程项目的综合管理，设计部门、建设单位、施工部门之间缺乏良好的沟通和统一的管理，这样会造成工程在进行建设的过程中不能统筹规划全局，这样计算出的项目工程的决算与预算就会增加，且真实性与准确性也会更加难以把握。

二、加强房地产财务成本管理的应对措施

（一）完善财务成本管理体系

在对财务成本管理体系进行完善的过程中，可以建立有效的奖惩机制，来调动员工的积极性。现今房地产行业竞争越来越激烈，稍有疏忽就有可能被市场淘汰，所以可以将财务成本管理参与市场激励的竞争，提高财务成本管理的能力。且在进行财务成本管理的时候要全面考虑到各项成本，不仅要考虑到物质方面的成本还要考虑到房地产所涉及的非物质方面的成本，这样才能更加完善房地产财务成本管理体系。要实现对房地产财务成本管理的有效管理，不仅需要员工的努力还需要管理层与员工的积极配合，管理层要起好带头作用，明确责任界线，在进行决策的时候要广泛听取员工的意见和建议，这样才可以保证决策的科学性和准确性。且要成立一个专门的监管结构对财务成本管理进行监管，当发现在财务成本管理中出现问题时要及时的上报，防止问题的扩大化与严重化。

（二）树立系统管理的意识

在进行财务成本管理的过程中，一定要树立系统管理的意识，从整体出发进行管理，管理的对象、管理的方法、管理的内容也要更加全面，且要构建科学化、合理化、规范化的财务成本管理体系。房地产的成本由人力资源成本、服务成本和产权成本组成，要协调好这三个成本，用科学的、合理的方法对其进行调控，这样就可以有效的控制财务成本，从而提高房地产公司在市场中的竞争力，让公司实现更加长远的发展。

（三）健全公司的预决算体系

健全公司预决算体系的最终目的就是为了提高房地产公司的利润，在进行预算的过程中，要结合市场的实际情况（国家出台的最新的房地产政策、房地产市场的动态、一些相关材料等的价格），以利润和销售为基础，再根据推算和预测的方法对年终与未来的经营策略做精心的规划。在挑选预决算人员的时候，一定要选择有较硬专业素质和素养的人员，且房地产公司要不断对预决算人员进行定期的培训，以不断提高他们的素质，这样才能保证预决算的科学度和准确度。在进行决算的过程中，要尽量采取简便且简洁的计算机制来进行决算，因为这样便于操作，还有极其重要的一点就是要对之前的数据进行核实，以防有一些造假的数据混入其中影响决算的准确性，在决算过程中要秉承诚信的原则，不谎报预决算的结果。

第7篇：房地产公司的建议范文

关键词：房地产 公司业绩 财务杠杆

财务杠杆是因为公司的负债经营引发的，当前发达国家市场经济发展较为成熟，对财务杠杆的研究和利用也比国内相对进步，而且负债资金在全部利用资金中占有很高的比例。但是，在我国社会主义市场经济仍处在初步发展阶段，市场不够成熟，经济不够发达，对负债经营与财务杠杆的相关研究远落后于世界其它国家，没有形成系统的理论，无法对实践进行指导。另外，在国内外的研究中，对资本结构、财务杠杆和公司业绩单方面的研究较多，而对房地产行业公司业绩与财务杠杆的行业实证研究的成果较少。所以，探讨和研究财务杠杆在我国房地产行业公司中的利用，并以此为基础得出结论，为我国房地产公司在负债经营过程中提升利润和业绩，具有很好的理论意义和现实意义。

对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，首先要弄清两个概念，即“公司业绩”和“财政杠杆”分别是什么，明确二者的概念和度量之后，再对本文实证研究的理论基础进行分析和阐述。本文提出了三个可能性的假设：“房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关”、“房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关”和“房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关”，进行了样本的选择、研究和分析，并得出了结论，根据样本分析得出的结论，对当前房地产行业公司业绩的提升提出了几点建设性的合理建议，希望本文的实证研究对房地产公司的财务实践有一定的借鉴作用。

研究的相关概念界定

（一）公司业绩

公司业绩。公司业绩管理是当前所有行业领导者和管理层高度重视的内容之一，公司的运营和战略发展决定其业绩水平，公司的业绩直接影响其未来发展步调和未来发展方向。公司业绩考核是对公司的生产经营成果和运营目的进行相应标准的考核。公司业绩的度量。公司业绩的度量不是单方面的，是通过很多方面进行综合评定和衡量的。从资金的运用、人财物等全部资源的合理配置和充分利用、产品的研发销售等各方面，都需要进行业绩度量，但总的来讲，公司业绩度量，主要是针对公司的资金利用的管理展开。

（二）财务杠杆

财务杠杆的概念。财务杠杆是由固定筹资资本产生的，通常是指公司的负债水平，是用企业债务资本与所有者的权益资本或是公司的资本总额二者之间的比例计算得出来的。财务杠杆的度量。根据财务杠杆的概念，它是公司负债在公司资本结构中的比例，可以采用两种方式进行度量，一是负债与所有者权益的比例，二是负债与资产总额的比例。房地产行业公司与其它行业公司所处的行业、利益增长和负债偿还能力等各方面的不同，财务杠杆也会有很大的区别。财务杠杆作用程度用财务杠杆系数测量，是指资金盈余对利息前和交税前的利润变化的反应灵敏程度，息税前利润变化会对每股盈余产生影响。

研究的理论基础

（一）资本结构理论

资本结构是公司运行的经济基础和支撑，是公司经营管理需要考虑的重点内容。当前对资本结构这一概念有不同的定义和讨论：一种观点认为，资本结构是股权资本各部分的比例数值，或是债券资本各部分之间的比例数值；第二种观点认为,资本结构是股权资本与债券资本之间的比例，也就是指财务结构；第三种观点认为资本结构是指物质资本与人力资本二者之间的比例，其中物质资本包括股权资本和债券资本。

（二）MM理论

MM理论是米勒在研究“负债杠杆与公司价值”二者之间的关系时提出来的，此理论认为公司的负债数额越高，则公司产生的价值也会随之赠大，二者之间呈正比。MM理论对公司所得税加入考虑范围，同时也考虑了个人所得税的因素，个人所得税与个人投资中所获取的利息二者抵消，那么企业在负债背景下进行资金筹措所追求的避税效果根据个人所得税的抵消而消失；在不考虑企业所得税与个人所得税的因素时，无论是否负债，所有企业的价值都是其经营利润和报酬率的比值。

（三）权衡理论

权衡理论在米勒的理论结果加入了财务危机成本的理念，这一观点认为企业在负有较高负债的情况下，不存在财务危机成本，企业价值与负债资金的数额成正比。负债增多，价值也随着上升，这时，企业的风险增大，形成潜在的财务危机的可能增大。当负债达到一定程度之后，负债税额庇护利益与财务危机成本对等，二者可以抵消，这时，企业价值出现最大值，出现最优的资本结构。如果负债继续增加，那么企业财务危机成本就会增加，负债越多，企业的价值也会以同样的速度降低。

（四）信息不对称理论

依据逆向选择理论的观点，Myers认为公司进行融资时采用“啄食”顺序，即首先进行延留收益进行资金筹集，然后通过发行债券和变更股权等形式进行资金筹集，这种理论将公司业绩与资金结构定义为反向关系。依据成本理论，Jensen等人认为公司业绩与资金结构呈现正向关系，因为公司领导和决策者会过多注重私人收入，意在通过公司增加债务的方式改善收益者的行为方式。另外，在1977年的一种观点认为公司的资本结构可以向市场发送信号，所以在此基础上一些投资者就认为公司业绩与资本构成之间是正相关的，因为业绩好的公司通常会存在较高的财务负债。

通过对以上几种理论的阐述，可以看到，对公司业绩与财务杠杆二者之间关系的研究存在很大的不确定性，本文就将对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，探讨二者之间的关系，并得出结论，提出合理建议，促进房地产行业公司业绩的提升，改善公司运营。

房地产行业公司业绩与财务杠杆的实证研究

（一）研究的可能性假设

房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关。首先，第一个假设是房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关，即二者不存在直接的相互影响。在这种假设下，无论财务杠杆发生怎样的变化，公司业绩都不会随着变化或仅产生微弱的变化。在提升公司业绩时，就不必考虑从财务杠杆入手，进行战略和战术的调整。

房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈正相关。在这种假设条件下，房地产行业公司错误运用财务杠杆进行财务管理与干涉，就会减少投资者的收益，增加公司财务风险，降低公司业绩。那么，在提升公司业绩时，就需要考虑通过哪些手段，尽可能规避财务风险，提高企业收益。

房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈负相关。在这种假设下，房地产行业公司合理运用财务杠杆进行公司财务管理和干涉，那么公司的业绩提升，资本利润增加，企业甚至会出现额外的收入。那么在公司经营中，就要考虑如何恰当地运用负债，发挥财务杠杆的效应，提升公司的业绩水平。

（二）研究设计

选择研究样本。本文将2010年我国沪深两市的91家A股上市房地产公司作为研究样本，为了保证研究结构的科学、客观和准确，在选择样本时排除了上市房地产中的ST公司。

研究过程。众所周知，在房地产行业公司中，影响其业绩的因素有多个，在本研究中笔者将重点分析资本构成对公司业绩所产生的变化。公司业绩的考核标准是总资产收益率，影响选择的是净资产规模、主营利润增长率、总资产周转率和资产负债率，其中资产负债率又有流动负债率和长期负债率两项衡量标准。他们之间的关系是：

总资产收益率y等于净利润与总资产之间的比值；流动负债率x1等于流动负债与总资产之间的比值；长期负债率x2等于长期负债与总资产之间的比值；主营利润增长率x3等于本年主营业务利润减去上年主营业务利润再与上年主营业务利润之间的比值；总资产周转率x4等于销售收入与平均总资产之间的比值；净资产规模x5取其对数进行回归分析。

利用SPSS统计软件，对本文研究样本进行线性回归分析，可以得到这一数据：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245

通过对得到的数据进行分析，可以知道，公司总资产收益率与资产负债率二者之间成反比，与净资产规模、主营利润增长率和总资产周转率之间成正比。然而，由于长期负债率x2、主营利润增长率x3、净资产规模x5无法通过T检验，因此公司长期负债率、主营利润增长率与净资产规模三者对公司总资产收益率的作用不大。流动负债率x1和总资产周转率x4这两个变量可以通过T检验，所以二者对总资产收益率y的影响较大，根据流动负债率x1的变化，总资产收益率y会反向变化；同样，随着总资产周转率x4的变化，总资产收益率y会正向变化。

（三）研究结论

本文对房地产行业上市公司业绩与财务杠杆进行实证分析，因此对公司的流动负债率对总资产收益率的作用、长期负债率对总资产收益率的作用进行了重点分析。依据权衡理论的阐述，公司盈利能力较强时，需要增加负债增强财务杠杆的效应，如果公司盈利能力差，则需降低负债弱化财务杠杆效应，降低财务风险。从以上研究可以得出结论：公司的盈利水平与流动负债之间作用较大，之间成反比，但是长期负债对公司业绩没有太大作用。

流动负债影响总资产收益率，二者成反比。房地产行业公司通常是经过银行进行贷款获取资金，而银行出于自身利益贷出的多为流动性资金，流动资金对于房地产公司来说有着长期负债资金的功效。公司的盈利水平较低的情况，就会对流动资金的依赖程度较高。

长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。公司的长期负债是公司进行常年运营的很重要的稳定的资金来源，长期负债是公司日常运营中的一部分，公司的偿还意识不强。而流动负债是公司筹集的短期贷款或资金，这部分资金需要在短时间内进行偿还，公司就必须利用这部分资金在短时间内进行快速流通，增加收益水平。由于领导者对二者的偿还意识和利用渠道不同，就使得长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。

相关建议

房地产行业公司应当慎重使用财务杠杆。从实证研究中，我们可以分析出资金结构中的某些构成部分可以促进业绩的提升，但这并不代表财务杠杆与公司业绩就成正比。因此，房地产行业公司在利用财务杠杆效应时，要慎重考虑，加强财务风险防范，避免不必要的损失。

房地产行业公司应当适当扩大发展规模。规模化生产可以提高公司的负债水平，增强公司低于财务风险的能力。房地产行业公司根据自身的实际情况，在进行项目的可行性分析基础之上，适度扩大公司经营规模，提高盈利能力，改善公司业绩，完善公司财务体系。

房地产行业公司应当不断提高运营能力。公司领导者和决策层需要强调债务意识，对公司资金和其它资源进行合理配置，对资金结构和财务结构进行优化，并加强对资金利用的监督和审核，提高公司运营能力。

房地产行业公司应当增加自身融资渠道。目前我国市场竞争压力巨大，以银行贷款为主同时拓宽房地产公司的融资渠道，不仅可以降低银行贷款压力，还可以增多公司筹集的资金。一方面，可以发放债券、转让股份等方式进行融资，吸引民间闲散资金进行资金筹措；另一方面，还可以将房地产产品进行证券化，降低融资风险和融资难度。

综上所述，房地产行业公司业绩与财务杠杆之间存在一定的关系，公司领导者在进行财务决策和资金筹集时，要重视二者之间的关系。

参考文献：

1.张欢.基于竞争战略的财务杠杆与企业绩效关系的研究[J].南京理工大学，2010

2.孔维超.上市公司财务杠杆实证研究[J].中国地质大学，2010,10

第8篇：房地产公司的建议范文

过度投资的研究由来已久，学者通过信息不对称，委托，自由现金流假说对其进行分析和定义，由此也产业了一些过度投资的实证方法其中Richardson的预期投资模型运用最为广泛。通过预期投资模型，可以实证并量化中国房地产上市公司的过度投资现象。此外，基于过度投资的定义，过度投资也反应在投资无效率上。因此通过数据包络分析，可以考察房地产企业的投资效率状况并找到过度投资的要素所在。

通过对2008―2015年房地产上市公司截面回归，分析得出房地产公司过度投资，透过对这八年间财务数据的DEA分析，得出公司的投资效率。通过分析发现，每年都有超过一半的样本公司存在过度投资，每年投资无效率的公司也超过一半，这些公司的投资无效率主要反映在管理营销费用过和融资成本过大。

【关键词】过度投资 投资效率；预期投资模型；数据包络分析

作为为刺激经济的“三驾马车”之一，在经济受到冲击处于下滑态势时，投资特别是房地产投资成为阻止经济状况恶化的良药。当前许多地方政府通过刺激固定资产投资尤其是房地产投资拉动经济，由此带来了房地产开发的大规模扩张。房地产投资热度居高不下的同时，随着多地商品房库存量走高、有价无市，“鬼城”频现，部分地区楼市崩盘，对于房地产投资过度、投资效率低下的质疑不断涌现。面对房地产投资过量问题，本文从房地产上市公司视角出发，根据公司自身财务状况量化房地产上市公司层面过度投资，并分析投资效率并指出过度支出的项目是什么，并据此得出建议结论。

一、房地产过度投资及投资效率的研究综述

过度投资最早由Jensen（1976）作出定义。他认为，在大量的自由现金流面前，管理者容易产生向背离利益最大化目标的项目投资的动力，由此导致企业过度投资。此后学者从现金流角度入手，开始实证过度投资的存在。学界在量化过度投资方法选择上，通常选用三类模型：Fazzaris、Hubbard、Peterson（1988）建立的现金流敏感性模型、Vogt（1994）创建的现金流投资机会交叉项判别模型和Richardson（2006）预期投资模型。其中Richardson的预期投资模型因为能够度量过度投资的量而被应用最为广泛。

根据Jensen自由现金流假说定义的过度投资，同样可以把过度投资理解为投资效率的不足，因而评价投资效率也应该是研究过度投资的重要方法。DEA方法最早由Charnes等人（1978）提出。Banker（1984）提出用DEA方法来研究规模收益并在1992年提出了规模收益的估算方法。学者通过DEA方法构建多种模型衡量企业效率。

综合学者的理论研究，国内外对于从现金流入手研究企业过度投资的方法基本形成共识，以预期投资模型验证过度投资的方法被学界广泛采用。学者对过度投资问题研究的细化主要是从具体行业或者具体影响因素展开，而对于过度投资本身的结构效率研究不足。正是基于此种现状，本文从过度投资的效率入手，借助效率评价最常见的DEA模型，评价过度投资的效率，由此是在哪些因素上的投资过量导致了投资效率的低下。

二、模型选取与数据选择

穷小量，在运算中取正无穷小。

模型（1）中， StockReturn为股票收益，但考虑到我国股市还不成熟，故本文在引用该模型时没有将其放到模型中去。很多学者在选择公司投资机会的替代变量Opp时候都选择了公司的托宾Q值，但由于数据库中许多样本的托宾Q缺失，故本文用营业收入增长率替代。模型其他变量定义如表1所示：

本文选取沪深两市A股房地产公司2008―2015年的数据为样本，选取2007年以前上市的房地产公司，剔除ST公司和有年度收入为0的公司，共保留99个房地产上市公司作为样本提取观测数据。

三、实证结果与分析

1. Richardson模型回归结果

过度投资的存在性检验的目的是验证每年过度投资的存在性并度量过度投资程度。回w分析主要考察模型的显著性以及Richardson预期投资模型的残差项，同时提取残差项，以便下文进行描述统计和进一步分析。为便于获取每年的过度投资，通过截面回归得出每年的过度投资量。

Richardson预期投资模型以新增投资为自变量，考察现金、发展能力、上年新增投资等因素对其的影响并计算残差。从各年回归结果看，货币资金持有量、上年新增投资、企业规模与新增投资在绝大多数年份都有着较为显著的正相关。成长性对新增投资的影响与传统观念中的正相关不同，显著性不高且存在较多负相关的年份。其中的原因可能是由于房地产企业的特殊性，公司的新增投资对投资机会的依赖程度可能比较小，还有可能就是本文研究的样本量不够大，以至于本文构造的公司成长性函数没能完全反应样本公司的全部的投资机会。各年方程总体对应的P值均小于0.01，可决系数>0.9，解释性强度可以接受，因此文章以此模型型各年方程的残差作为公司过度投资的样本。

本文首先预测了预期投资模型的残差。其中，残差为正的表示过度投资，残差为负表示投资不足。本文只关注过度投资，从表中可以看出除了2008年，过度投资样本比例均保持在50%以上。由此，可以证实房地产上市公司存在着较为普遍的过度投资。

2. DEA模型结果

通过数据包络分析来考察房地产上市公司2008年至2015年的投资是否技术规模有效。以99家上市公司作为决策单元。以购建固定资产、无形资产支付的现金、管理销售费用和、财务费用作为投入指标分别反应上市公司在固定资产投资（新开发房地产项目）、日常管理和财务融资上的投入；以净利润和净利润增长率作为产出指标，反应公司的盈利能力和增长能力。决策单元数量远大于输入输出指标数，这样有利于求解。

数据包络分析要求输入输出指标均为负数，而净利润和净利润增长率出现负数在所难免。因此，对所有数据进行无量纲化处理，文章采用极差法进行无量纲化处理，即：

在此，重点考察每个样本公司的投资效率总体评价，因此特别关注每年各公司的技术规模效率，由此得出如下分布表4。

参考刘永乐、孙仲明（2006）的划分方法，把技术规模效率值大于0.9的视为有效，则只有2011年和2013年两年，投资有效率的房地产开发公司过半，其余年份多数房地产开发公司的投资无效率。尤其是2009年，也是“四万亿”计划的主要实施年份，几乎整个行业投资无效率。99家考察公司中，高达91家公司的技术规模效率值不足0.6，行业投资有效率的公司占比仅4.04%。八年内，投资有效率的公司平均占比31.31%。

再从过度投资的具体类型上考虑。投入指标的剩余变量大于0，则视为该公司概念在这个指标上的投入量过多，而盈利能力和公司成长性并没有得到相应的发展。

从表5可以看出，多数公司在管理销售费用和财务费用上投资过量，反应房地产公司管理开支不经济，营销费用的业绩转化率不高，融资过量。

四、结论与总结

本文以我国上海证券交易所和深圳证券交易所上市的A股房地产开发类公司2008―2015年完整持续经营的99个上市公司为样本，用预期投资模型检验中国房地产上市公司过度投资的存在情况。结论证明每年都有一半左右的房地产公司存在过度投资。这说明在我国房地产上市公司中过度投资问题的确普遍存在。

随后，本文选取这99个上市公司八年间管理、营销、财务、固定资产购置支出以及净利润和净利润增长率，由此构建房地产公司投资的数据包络分析模型。分析发现绝大多数年份的投资缺乏效率，主要反映在管理营销费用超支和财务费用超支。

通过分析可以看出国内房地产上市公司过度投资问题比较普遍，而大量的投资被用在管理、营销和支付利息上，没有证据显示当前这些开支的增加带动了业绩的增长。从房地产公司微观层面看，企业需要降低项目开发投资的盲目性，谨慎选择开支、回报预期疑问大的项目，同时在项目开发过程中，控制营销费用，进行合理的财务规划，降低融资成本，提升投资效率。这也是房地产投资过热环境下，企业稳健经营的重要保证。

参考文献：

[1] Jensen， Meckling. Theory of the Firm： Managerial Behavior， Agency Costs and Ownership Structure[J]. Journal of Financial Economics. 1976（3）： 305-360.

[2] Richardson， S. Over-investment of Free Cash Flow[J]. Review of Accounting Studies， 2006（11）：159-189.

[3] Charnes， A， Cooper， et al. Measuring the Efficiency of Decision Making Units[J]. European Journal of Operational Research. 1978， 2（6）： 429-444.

[4] SB， 黄妮. 过度投资， 债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J]. 会计研究， 2012， 9： 67-72.

[5] 刘永乐， 孙仲明. 房地产上市公司经营效率的 DEA 评价[J]. 统计与信息论坛， 2006， 21（1）： 74-78.

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第9篇：房地产公司的建议范文

【关键词】房地产企业 社会责任 信息披露 利益相关者

一、房地产企业社会责任内容

社会责任通常是指一个组织承担的高于组织目标的社会义务。一个组织应以一种有利于社会的方式进行经营和管理，在股东和员工利益维护、客户权益保护、合作伙伴共赢、重视节能环保等多方面不断践行社会责任。房地产企业的社会责任主要包括以下方面：

（1）对消费者的社会责任。在房地产社会责任中，对消费者的社会责任是社会影响面最广，也是社会公众感受最强的一项责任。房地产企业的主要目的是追求商业利益，但同时也应充分考虑其活动可能产生的社会影响，考虑到消费者的心理感受，严格控制商品房的质量，确保消费者安全。

（2）对承建商、营销商等上下游企业的社会责任。房地产企业具有资金密集性和劳动密集性的特点，在房地产开发过程中涉及相关利益者的范围较广。在目前市场不规范、相关法规不健全的情况下，违约情况时有发生。房地产企业应当思虑长远，信守承诺，与其他合作单位互利互惠，共存发展，为整个行业的诚信和健康发展做出贡献。

（3）对社区的社会责任。房地产企业是社会的组成部分，更是所在社区的组成部分。房地产企业对社区的责任就是回馈社区，既提供好的硬环境，如合理的小区布局、便利的生活设施；也提供好的软环境，比如融合的邻里关系。现在有的房地产企业在开发过程中，吸引商业、金融机构和服务业进入社区，形成新的网点和布局，提供互联网等新的服务手段也是对社区社会责任的一种创新。

（4）对政府的社会责任。为促进房地产业健康发展，针对房地产市场中存在的不合理、欠规范等问题，政府制定并实施了各项宏观调控政策。房地产企业有责任落实政府的调控措施，照章纳税，保持房地产市场稳定，促进房地产业健康发展。

二、房地产企业社会责任信息披露中存在的问题

目前，大部分房地产上市企业都公布了独立的社会责任报告，但通过对其社会责任报告的分析，发现普遍存在以下问题：

（1）对社会责任的内容披露不完整。尽管大部分社会责任报告都从利益相关角度出发进行信息披露，但披露的内容并没有包括所有的利益相关者，缺少完整性。社会责任报告对直接责任如股东、员工、客户和社会等方面的披露信息占了大量篇幅；对间接责任如债权人、承包商和供应商等利益相关方的信息很少或没有提到；而对于特殊责任，如对拆迁户和农民工的责任几乎没有。

（2）对负面信息没有披露或披露较少。很多企业“报喜不报忧”，在社会责任报告中对经营亮点和经营成绩描述较多，没有提及或很少提及负面信息，对企业的不足和风险因素没有提到，披露内容具有片面性。这些披露不考虑利益各方的使用要求，完全依照自己的意愿随意披露，不能使相关利益者全面客观地了解公司的情况，影响对公司的社会责任和投资价值的判断。

（3）披露的定量信息不足。从社会责任报告披露的方式来看，大部分社会责任报告注重文字性的叙述或总结，量化的信息较少，只会在少数信息如薪酬支付、现金红利支付、慈善支出以及税金等方面，进行数据列示。而文字叙述有的也过于简单，只是一笔带过，或者虽然占了很大篇幅，只强调宏伟的规划却没有具体的行动，缺乏定性的结论，有的只是在肆意的宣传或者自我虚夸。

（4）披露内容缺乏可信度。部分企业的社会责任报告不是根据企业当年所承担的具体社会责任编制，而是每年的报告内容一样，过于形式化，而且内容空洞，没有相关的事实依据。例如，某些企业披露了对环境保护所做出的贡献，却缺乏环境污染和治理过程中的具体规划，缺乏可信度；某些房地产企业披露了对社区的贡献措施，却没有关于实施效果的具体事例。诸如此类的披露，很难让人信服。

（5）认识比较狭隘，披露动机仍显不足。从一些企业的宣传网站上看出，一谈到社会责任，往往列出的都是企业的各类救灾、捐款等慈善活动，很少涉及其他方面的责任。这些企业显然对社会责任的理解不够全面，只考虑到基本层面的责任，没有考虑社会责任的全部。有一些小型的房地产企业，还完全没有社会责任意识，只顾追求自身利益。对社会责任的误解，影响了企业信息披露的态度，从而也影响了信息披露的质量。

三、完善房地产企业社会责任信息披露的建议

（1）建立社会责任信息披露的激励机制。相关部门应该建立有效的激励机制，对积极履行社会责任的房地产行业进行宣扬和奖励。比如可以对有效治理环境并进行充信息披露的企业进行宣传和奖励，对重视慈善捐赠且充分披露信息的企业给与税收减免。这样不仅可以提高企业信息披露的积极性，鼓励和引导企业自愿进行信息披露，还可以提高信息披露的质量。对房地产企业来说，也应充分认识到信息披露所具有的潜在效益，而不能将其视为负担。

（2）强化数据披露，建立社会责任数据库。随着信息使用者素质的提高，定性的信息披露已经不能满足他们对社会责任报告的要求。人们需要更加精确的、可靠的定量数据。建立社会责任数据库，加强房地产公司对社会责任数据的统计和分析，是提高社会责任报告质量的必要保障。房地产公司要指派专业人员对数据库进行建立与维护，在建立数据库过程中，要注意公司各个部门之间的沟通与协商，为报告的编制提供完备的数据，并通过互联网公布社会责任报告和各种数据来源，提高报告的质量与透明度。