房地产贷款风险防控精选(九篇)

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第1篇：房地产贷款风险防控范文

一、内蒙古房地产市场运行情况

（一）房地产投资低位增长，商品房销售渐趋稳定，房价涨幅有所减缓

2013年，内蒙古房地产开发完成投资额1479亿元，与上年同期相比，增长了14.52%。其中，住宅投资1004亿元，占全区房地产开发完成投资额的68%，与上年同期相比增长了18.7%。2013年，商品房屋竣工面积为16623万平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。商品房销售面积2737.7万平方米，与上年同期相比增长了8.5%。全区商品住宅销售平均价格为3863元/平方米，与2012年平均价格相比上涨207元/平方米，涨幅为5.66%。2013年，中央下达的内蒙古保障性安居工程新开工17.48万套，基本建成任务18万套的建设任务全部超额完成。

（二）房地产市场过剩明显，去库存压力依然较大，房地产风险不断积聚

2013年，内蒙古房地产市场在2012年住房投资额、销售面积和销售额增速基数较低的基础上，保持了恢复性增长。2013年，内蒙古新增城镇人口28.7万人，城镇化率为58.7%，比上年提高1个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按2013年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约8年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了90%，未来去库存压力依然较大。

二、房地产信贷及风险状况

（一）房地产贷款增速仍然较快，房地产信贷与房地产市场变化敏感度增强

2013年末，内蒙古银行业金融机构房地产贷款与上年同期相比，增长了22%，快于各项贷款增速7个百分点，高于全国房地产贷款平均增速3个百分点。其中，房地产开发贷款同比增长了33%，购房贷款同比增长了18%。购房贷款中，二手房贷款同比增长了50%。全区60%的房地产贷款余额集中在呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市。保障性住房贷款大幅增长，全区保障性安居工程贷款与上年同期相比，增长了56%，高于各项贷款增速41个百分点。房地产行业涵盖生产、流通、消费等领域，具有较高产业关联度和较强带动效应，目前，全区房地产贷款约占各项贷款的15%，如果再加上以房地产作抵押的贷款和涉及房地产项目的相关行业贷款，辖内银行业金融机构一半以上的信贷资产与房地产行业相关，房地产市场面临调整压力，房价和市场成交量若出现大幅波动将对银行业金融机构资金安全带来不利影响，房地产贷款存量较高的银行业金融机构贷款风险将进一步显现。如果再考虑一些银行业金融机构信贷资金可能通过信托公司、小额贷款公司和融资性担保机构等“影子银行”体系及民间借贷领域违规流向房地产行业，那么其最终风险可能还是要银行业金融机构来承担。

（二）房地产贷款质量总体较好，但房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

从目前情况看，内蒙古银行业金融机构房地产贷款质量目前控制较好，但房地产企业的关联关系复杂，潜在风险不容忽视。部分房地产企业通过多头授信、借道上下游关联企业以及理财、信托等渠道获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，一旦出现资金链断裂，则可能导致整个关联群的信用风险。也有个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。同时，部分房地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当前煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。加之部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，偿还压力加大，房地产风险逐渐向上下游行业蔓延，不良贷款已经开始暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。

（三）地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联

随着地方政府融资平台贷款的“解包还原”和“分类退出”，在剩余的地方政府融资平台贷款存量中，以财政担保、土地为抵押及土地收益权为质押等风险缓手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方政府融资平台贷款风险具有高度关联性。2013年，全区地方财政总收入2658亿元，与上年同期相比，增长了6.5%，增长率同比回落了3.9个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出3682亿元，与上年同期相比，增长了7.5%，11个盟市中有9个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，其中某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的3.85倍。特别需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别涉及土地储备贷款的盟市财政十分困难，这会在一定程度上影响到地方政府的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机构房地产贷款质量形成最现实的考量。

三、几点建议

（一）认真落实国家宏观调控政策措施，促进房地产市场平稳健康发展

坚决落实国家房地产市场调控政策，继续优化房地产投资结构，加大保障性安居工程建设；着力化解和防范房地产市场风险，防止投机资金过多向房地产领域聚集；不断完善多元化的融资体系，逐步增加房地产直接融资比重，有效缓解房地产融资渠道单一，风险过度集中在银行的问题；同时密切关注、评估房地产市场调控对宏观经济面的传导和影响，加强对房地产行业的审慎性监管，促进房地产行业的健康发展。

（二）按照风险可控、商业可持续原则，严格落实差别化住房政策

银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则，在完善抵押担保手续和保证还款来源的基础上，积极支持保障性安居工程建设、绿色建筑开发和既有建筑的节能、节地改造，优先支持居民家庭首套真实自住购房需求。继续严把开发企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押这两个基本要求，同时加强对抵押物的及时估值和持续管理。按照土地储备贷款应纳入地方政府性债务统一管理的要求，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模，加强土地储备贷款的管理和风险防范。

（三）高度关注重点地区、重点企业和相关行业的苗头性风险

银行业金融机构应通过持续监测和开展动态压力测试，深入分析重点地区、重点企业以及房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，根据不同地区房地产信贷特征和风险点，合理配置信贷资源，制定风险管理措施。密切跟踪相关行业间的风险传导情况，前瞻性地评估房地产及相关上下游行业贷款质量状况和预计损失情况，持续开展针对房地产开发企业流动性和清偿能力的风险排查，及时预警判断，及早制定风险防控预案，及时缓释风险。继续强化名单制管理，对相关主管部门认定的有闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违规违法行为的房地产开发企业，严禁发放新开发项目贷款，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

（四）做实“三个办法一个指引”，防范信贷资金违规流入房地产市场

第2篇：房地产贷款风险防控范文

【关键词】房地产；抵押；风险；控制

一、房地产抵押中存在的风险

1、抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

2、变现风险

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

3、社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

4、抵押物毁损风险

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

5、房地产抵押登记风险

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

6、房地产抵押评估过程中的风险

抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的 评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间 价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工 时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导 致金融机构资金回笼方面存在风险。

二、房地产抵押的风险控制

首先，金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态 监管抵押物全过程。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制 度，降低金融机构的金融风险。

其次，房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

再次， 完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚 假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

三、总结

在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。

注释：

①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。

②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。

③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。

第3篇：房地产贷款风险防控范文

[关键词] 商业银行 房地产信贷风险

一、2009年我国房地产市场状况概述

今年以来,我国房地产市场异常火爆。国家统计局数据显示,前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款7009亿元,总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元,同比增长69.1%。前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元,16.6%的贷款流入到了房地产领域。过多的信贷资金进入到房地产领域,给商业银行埋下了潜在的信贷风险。

二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险

1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险

面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势,12月以来国务院相继出台了调控政策,从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束,又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨,再到土地出让金首付不得低于50%。这一系列政策的出台,不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大,而且对其个人住房贷款带来潜在风险。我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险。对于以炒房为目的的投机行为,一旦政策收紧带来房价下跌,就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险。政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露。部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款。

2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性

房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中,而中小户型、中低价位住宅比例偏低,不能有效满足普通居民的住宅需求。已开发完成的商品房销售不畅,从而造成房地产开发资金大量沉淀,引发开发商资金链紧张,进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。一方面,开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定,逃避银行资金账户监管,挪用销售资金用于填补项目资金缺口,或将贷款挪用弥补其他资金缺口,不再按销售比例或按期归还银行贷款。另一方面,银行和企业之间存在着严重的信息不对称,银行难以防范开发商资金链断裂的风险。同时,由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押,房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低,第二还款来源不足。

3.信贷管理手段落后形成操作风险。

出于对经营利润的追求,我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对该项业务风险的分析与控制认识不够。如对贷款项目的审查以主观判断为多,定量分析为少,没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失,使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。

三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议

1.建立房地产市场预测监控体系,严格控制押品价值,推动房地产信贷资产转让、重组

(1)密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断。(2)重视房地产周期性调险,关注房地产抵押品处置变现能力,确保贷款抵押足值有效。(3)因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,商业银行要借助其信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

2.把好市场准入, 实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理

(1)实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重,有效规避周期性波动可能带来的系统性风险。(2)实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理。重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目,逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。(3)强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理。加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查,重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展,扶持企业做大做强。

3.加强房地产开发贷款流向监管,严防信贷资金挪用

(1)对项目进行严格审查。通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。(2)对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于项目专项支出;建立资金用前审查制度,在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付;建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。(3)开发新项目需要重新审批。原项目竣工后,需要开发其他项目,商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。

4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平

(1)建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核。即要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础,而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源。(2)信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度,信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则,严禁采信未经核实的贷款信息。(3)加强贷款经办人员的素质和职业道德教育, 杜绝由银行内部产生的假按揭行为。

参考文献:

[1]杨睿:金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产.2009.2

[2]罗莉:房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究.金融与经济.2009.3

第4篇：房地产贷款风险防控范文

信贷资产是农信社全部资产的主体，贷款利息收入是农信社的最主要经营收入。因此，信贷管理也就成为农信社经营管理工作的“核心”，是农信社的“生命工程”，其他一切管理工作都必须围绕着信贷管理工作展开。信贷领域的风险是农信社的主要风险，贷款业务是严格把关，重点布控的对象，是高风险警戒区。所以说，治社先治贷，治贷必从严。

近年来，通过开展自查、上级农信管理部门和监管部门组织检查等工作，发现在信贷领域还存在不少问题，这些问题集中表现在以下几个方面：

（一）信贷管理的一系列规章制度没有完全落到实处

举凡最基本的“三查制度”在执行过程中就存在不少问题。贷前调查不细致：如借款人主体资格不合规，担保人信息查询不完整，抵押物核实不到位，借款用途表述不准确，偿债能力预测分析凭主观臆断，对借款人和担保人提供的相关资料核查不认真等。调查报告撰写草率，甚至不符合真实情况。贷中审查不认真：如相关资料不齐全，关键要素不正确，审查意见不明确，大额监督支付不到位，转移用途不受约束，不按规定受托支付、实贷实付，授权办理证件文书收集不及时等。贷后检查不到位：不按规定实行信贷A、B岗双线管理制度，不按借款合同按时结息，贷后跟踪监督缺失，对借款人显现出来的不良行为不能提示和制止，转移贷款用途不能及时发现，对因经营不善出现的亏损，甚至濒临倒闭的企业不能及时采取补救措施。贷款到期后不能及时签发催收通知书和留存催收相关资料，以致丧失诉讼时效。不能及时对抵（质）押物进行追偿，形成无效抵（质）押担保，风险加大甚至造成损失。不良贷款处置不及时，贷款管理的责任追究制度和贷款损失赔偿制度没有真正落实到位，很多造成贷款风险的责任未得到追究，一些信贷资产损失未得到追偿，信贷管理工作中出现的违规违纪问题未得到彻底查处和整改。

（二）借（冒）贷款和化整为零、垒大户、绕规模、绕权限贷款屡禁不止，虚假担保时有发生

借（冒）名贷款从一开始就潜在很大风险，极易形成借款主体模糊、债务悬空和多角债务链，造成贷款收回困难。实际上，借名贷款就是盗窃，冒名贷款就是诈骗，盗窃和诈骗都是犯罪行为。化整为零、垒大户、绕规模、绕权限贷款，以及虚假担保贷款，都是违规行为，它的实质是在积累信贷风险，为清收贷款埋下隐患。信贷人员发放此类贷款是失职渎职行为，是职业道德问题，甚至也可能在放贷过程中图了好处，吃了回扣，所以，才千方百计为借款人出谋划策，开绿灯，找途径，使借款人的借款目的最终得逞。吃回扣的实质就是受贿，受贿就是腐败。盗窃、诈骗和腐败等行为，性质严重，岂能听之任之，熟视无睹，必须追究法律责任。

（三）以贷还贷、借新还旧。多次换据和展期的“转贷”现在依然存在

采取各种方式进行“转贷”，首先是掩盖了贷款的真实形态，造成大量沉淀不良贷款隐藏在正常贷款之中，形成隐性信贷风险。“转贷”的实质是短期贷款长期运作，降低了贷款的流动性，而流动性是实现安全性和效益性的基础和前提。信贷资产只有在周而复始不停的流动中，才能确保安全，实现效益，才能有效规避和抵御各类风险。“转贷”问题还会挫伤信贷人员按期收贷收息的积极性，助长借款人不按期还本付息的恶习。“转贷”问题也是变换手法，不落实、不执行信贷管理制度的一种表现形式。

（四）内部员工个人贷款形成不良问题迄未得到彻底解决

内部员工因生活消费，或因其他原因，在符合条件的情况下贷了款。内部员工个人贷款本应模范遵守贷款管理制度，恪守借款合同，按期还本付息，但却有一些人赖账不还，给农信社的收贷收息工作带来了很大压力。“己不正，焉能正人？”内部员工不履行借款合同，就很难去说服别人，去让别人按期归还贷款本息。所以，“防外”必须首先“控内”，“管好自己的人”，才能“看好自己的门，办好自己的事”。要坚决对内部员工的个人贷款进行全面清理，限期进行清收，决不允许这种内生“蛀虫”腐蚀信贷资产，制造信贷风险，产生不良贷款。

二、以管控员工行为为抓手，严防信贷风险

通过对当前信贷管理工作中存在的问题进行剖析，就会不难发现，每一个问题的形成原因，都与员工的违规操作和职业操守相关联，所以，要提高信贷管理水平，防范信贷风险，就必须管控员工行为，提高信贷人员的综合素质，做到防控信用风险、市场风险、操作风险与防控道德风险并重，以人为本，前移防范风险“关

（一）全面提高信贷人员的职业道德

高尚的职业道德、严格的职业操守是信贷人员搞好信贷管理工作最基本的保证。要通过思想教育，系统地向广大员工灌输廉洁自律理念、法律法规理念、合规管理理念、为民务实理念、责任担当理念。时刻提醒自己，自重、自省、自警、自励，慎交友、慎用权，防微杜渐，自觉抵制各种诱惑，筑牢思想道德防线。努力培养健康的生活情趣，养成良好的思想作风、工作作风和生活作风。做到堂堂正正做人、清清白白做事、踏踏实实工作、千干净净生活，在信贷工作岗位上，凭诚实奉献实现自己的人生价值。

（二）切实加强信贷人员的学习培训工作

要全面提升信贷人员的综合素质，增强工作能力，就必须切实加强学习培训工作。学习培训涉猎的知识要尽量做到全面、系统。一要学习国家的宏观经济政策，明确信贷资金的正确投向，时刻不忘服务“三农”、支持小微，有扶有控，优化结构。二要学习金融知识、市场经济知识、法律法规和监管政策，强化信贷风险管理理念，做到依法合规经营，远离合规风险。三要学习内控制度，尤其是要认真学习信贷管理制度，对特别重要的规章制度要烂熟于心，甚至倒背如流。四是要学习信贷业务知识，熟炼掌握银监会制定的“三个办法一个指引”贷款新规和信贷流程。五是要学习信贷纪律，并严格遵守信贷纪律，坚决杜绝发生“不给好处不放贷，给了好处乱放贷”问题，狠刹放贷过程中的“吃、拿、卡、要”等不正之风。要动员广大信贷人员，身体力行“三大工程”，深入田间地头和工厂车间，把金融知识和金融服务送到干家万户，在实体经济的发展壮大中，发挥出信贷资金的应有作用。 （三）严格管控员工的信贷行为

农信社的信贷业务有一整套系统的管理制度和严密的操作流程，关键在于把制度和流程转化为信贷人员的实际行动，落实到每一笔业务之中去，提高执行力。事实一再表明，但靠信贷人员的自觉性，很难做好这项工作，还要靠采取自律和他律相结合的方式，在进行灌输教育的同时，严格管控信贷人员的信贷行为。为此，就要定期开展信贷风险排查活动，形成制度化、常态化。要仔细排查信贷管理工作中的薄弱环节、违规违纪行为、漏洞、隐患和各种不正之风，真正摸透信贷人员遵守信贷制度和信贷纪律的情况，对违规违纪问题进行认真纠正和整改，对违规违纪人员进行严肃处理，决不能心慈手软，养痈遗患，打造信贷人员不敢违规、不能违规、不想违规的机制和氛围。农信社还应建立信贷人员淘汰更新机制。要把个别身负重大清收贷款责任，甚至多次犯有违规违纪错误，曾给信贷资产造成不应有损失的信贷人员从信贷队伍中清除出去，把那些思想过硬、作风优良、责任心强、熟悉信贷管理业务的优秀人才吸纳到信贷队伍中来，不断提高信贷队伍的整体水平。

（四）加大防控新常态下隹贷风险工作力度

防范和管控新常态下的信贷风险是摆在信贷人员面前的一个新课题。在经济下行压力下，要特别关注和管控三个重点领域的信贷风险。一是产能过剩风险。就县域经济而言，一些项目，如电动车等，科技含量低，设备工艺落后，但建设投产工期短，容易见效，所以，往往蜂踊而上，重复建设，很快形成产能过剩问题，向产能过剩行业投放贷款已经成为不良贷款的“重灾区”。二是地方政府性债务风险。地方政府出于加快经济社会发展速度的目的，总是在想法设方获取银行贷款。一些项目属于基础性设施，建设周期长，产生效益慢，收回投资不易，而地方政府财政收入增长缓慢，偿债能力有限，很容易使其借款形成逾期和不良。三是房地产市场风险。房地产市场普遍处于价滞量缩状态，尽管房地产市场低迷不致于导致崩盘，但县级城区空置楼盘比比皆是，供大于求已是不争的事实，这就可能给房地产贷款带来风险隐患。为了做好这三大领域信贷风险的防控工作，信贷人员必须不辞劳苦，深入调研，详细掌握县域小微企业的现状和发展走势，停止对国家淘汰类、禁止类和环境不达标以及“两高一剩”行业的贷款投放，并对其存量贷款，根据风险情况采取灵活措施，予以处置，化解风险。对地方政府融资平台贷款，逐笔进行分析，跟踪了解使用情况和政府偿债能力，持续加强与地方政府的沟通协调，尽力按期收回贷款本息。密切关注国家陆续出台的房地产调控政策和辖内房地产市场的饱和程度，在注重第一还款来源、风险可控的基础上，审慎支持中低价位、中小户型普通住房建设项目，稳妥支持经济适用房及棚户区、城中村改造等保障性住房项目。进一步加强对现有房地产客户土地、房产和再建工程等抵押物的全流程监管，严控房地产贷款项目专户和销售回笼款，确保信贷资金运营安全。

（五）建立健全信贷风险的预警机制

第5篇：房地产贷款风险防控范文

在今年上半年的信贷狂潮中,农村合作金融机构毫不逊色于主要商业银行,信贷增长创下天量,达到历史最高水平。

来自银监会的数据显示,今年上半年,农村合作金融机构新增贷款7459亿元。农村合作金融机构主要包括5000家农信社、200多家已改制的农村商业银行和农村合作银行,总体各项贷款余额、总资产等数据与四大国有商业银行中的农行相近。

但与此形成鲜明对比的,是农村合作金融机构整体孱弱的资本实力,如此放贷无异于放大了高杠杆的风险。截至今年6月末,农村合作金融机构总体的资本充足率仅为4.3%,距离最低8%的资本监管要求尚远。

事实上,此轮农信社信贷投放已超乎监管当局的预期。与其他商业银行一样,在当前地方政府主导投资拉动模式下,农信社的放贷也正向各地方政府融资平台倾斜,风险正在暗暗积聚。

“我们已预期农信社贷款会有高增长,但远没料到增长这么多。”银监会合作金融机构部人士坦言。监管当局目前正从资本达标、风险控制等多方面对农信社定规,并继续摸索深化改革之路。

信贷高杠杆

一位监管部门人士告诉《财经》记者,往年农村合作金融机构的贷款增速一般为14%。今年以来信贷扩张迅速,达到20%,创下历史记录,但增幅略低于整个银行业水平。上半年全部新增人民币贷款7.37万亿元,6月末人民币贷款余额为37.7万亿元,较年初增长近24.3%。

截至6月末,农村合作金融机构的资本充足率、核心充足率分别提高到4.3%和3.7%,资本充足率为负数的省份由10个减少到6个。但是,这轮信贷高增长,暴露出资本缺口实际放大了杠杆率的风险。上半年,农村合作金融机构信贷增速为20%,但资本总额仅增长9.7%。其中,710家资本充足率为负的农村信用社,新增贷款1382亿元,而同期资本总额仅增加10亿元。

监管部门人士认为,尽管今年以来农村合作金融机构的资本实力有所提升,但仍应强化资本监管对信贷投放的约束力。对于资本充足率未达标,特别是资本充足率为负数的机构,原则上不允许新增大额贷款。

监管当局也要求各家法人机构制定资本补充计划,在利用留存收益转增股本的同时,实施增资扩股,并且支持地方性投资公司按照监管要求阶段性入股高风险金融机构帮助化解金融风险。不过,目前除上海等农商行,大部分农村合作金融机构尚未根据信贷规模扩张对资本充足状况的影响,制定相应的资本补充计划。

“农信社整体经营水平毕竟还远不如商业银行审慎,我们担心,一旦明年经济形势二次探底,以及不良贷款的翘尾因素,将会影响明年农信社整体经营指标的达标计划。”按照银监会提出的为期三年的农村信用社监管达标升级规划要求,农信社至2009年底,资本充足率提高到5.5%,不良贷款率下降到13%,拨备充足率提高到52%以上,消化挂亏200亿元。

到2010年底,农信社主要监管指标达到监管要求,即资本充足率达到8%,不良贷款率降至10%,贷款损失专项拨备充足率达到70%。

“从目前来看,今年达标升级工作总体进展顺利,主要风险指标的改善很可能超过预期。”银监会人士表示。今年年初,在其他银行业金融机构提出年内力保实现不良贷款“双控”目标的情况下,监管部门认为,应把不良贷款“双降”作为农村合作金融机构的监管目标。

今年上半年,农信社已提前完成今年“双降”目标,不良贷款较年初减少535亿元,是期内银行业金融机构总压降额的61%;不良贷款率也较年初下降3.9%,至12.1%。不良率在10%以下的省份,由10个增加到15个。拨备覆盖率首次超过30%。

银监会的数据也显示,在整个银行业面对息差收窄对利润挤压的情况下,上半年农信社整体的资产收益水平较为稳定。截至今年6月末,农村合作金融机构资产利润率为0.91%,与2008年同期持平;与主要银行业金融机构的差距也在不断缩小,已由2008年末的0.44个百分点缩小至今年6月末的0.2个百分点。上半年,农信社仍实现税前利润402亿元,同比增长两成;亏损机构亏损额17.3亿元,同比下降两成。

“黄牌”警告

9月5日,在全国省级农村合作金融机构理(董)事长联席会议上,银监会合作金融机构部主任臧景范高调通报当前全国农信社在风险防控中面临的严峻形势,告诫全国农信社应注意控制信贷投向、加强信贷风险防范,特别指出当前形势下的几大风险防控焦点,包括授信集中度风险、政府平台融资风险、资本缺口风险、行业结构性风险等。

在此次会议上,不少地区的农信社由于在信贷投放上的冒进和风险管理方面的弱化,遭到银监会的“黄牌”警告。

“以贷款集中度来说,这一直是农村合作金融机构发展中令人头疼的问题。”监管当局有关人士说。自2008年底这轮信贷投放兴起时,监管部门即反复提醒各家农信社要坚守贷款集中度底线,严守单一客户10%、集团客户15%的监管标准。

“贷款集中度超标的农信社比较多,已经改制的农村合作银行、农村商业银行超标的不多。”银监会合作金融部人士告诉《财经》记者。

相对于股权分散的农信社,经历了彻底股份制改造的农村合作银行、农村商业银行由于公司治理规范,权属关系明确,能较好地严守贷款集中度底线。比如江苏等经济相对发达地区的农合行,自律意识很强,因为一旦触碰红线,不仅遭受监管处罚,监管评级就无法达到三级标准,“得不偿失”。

“这恰恰说明农信社产权改革不到位。这是促使农信社脱胎换骨的核心。”上述监管部门人士感慨。目前,股份制改造仍是农信社下一步“难啃的骨头”。如何加快资格股改造、降低资格股比例,以解决严重的内部人控制问题,依然步履维艰,特别在经济不发达地区。目前,资格股全部转换为投资股的仅有山东省。

贷款高速投放之下,部分农村合作金融机构还出现了冲动贷款、粗放经营,“贷工不贷农”“贷大不贷小”,乃至贷款偏离“三农”的势头有所抬升。

“大中银行按照各自的产业目录,逐步从‘两高一资’(即高耗能、高污染、资源性)行业退出时,一些农村金融机构却进去补了空缺。”上述监管部门人士向《财经》记者表示。

过去农村合作金融机构涉足不深的贷款领域,部分机构也“勇往直前”。以房地产贷款为例,过去六个月,广西、上海、甘肃、江苏、宁波的农村合作金融机构,房地产贷款增幅均超过50%;陕西、湖南和天津的农村合作金融机构,个人住房按揭贷款增幅甚至超过100%。

臧景范在此次会议上表示,房地产贷款并非不能涉足,但现在的问题是很大一部分农村合作金融机构对房地产行业贷款风险分析不足,甚至违规向无房地产开发资质的企业发放房地产开发贷款,这都埋下了隐患。

更令人忧心的,是农信社向地方政府平台公司的贷款风险。在自2008年“4万亿”政府经济刺激计划以来,银行信贷投放多数流向各类基建项目。这一过程中,地方政府平台公司“多头融资”、还款来源不清晰、财政担保等备受诟病。

其中,地县级项目数量增长迅速。百瑞信托的《2009年第一季度信托行业分析报告》显示,一季度投向基础设施建设的26个项目中,有17个投向地县级基础设施项目,数量明显增多。

显然,地县级财政收入存在相当的不稳定性,还款渠道欠缺,农信社不得不承担较大风险,只有考虑通过产品设计及项目现金流控制等手段来实现收益和风险的配比。

来自银监会的统计显示,截至今年4月末,全国有26个省份、746家农村合作金融机构向政府及政府背景平台公司进行了授信,其中,签订贷款投放合作意向约1704亿元,授信总额约2224亿元,发放贷款约1508亿元。今年一季度的“银信政”产品的规模已达1000多亿元,而农信社恰为县域主要银行网络之一,这与前述农信社针对地方贷款平台发放的1500多亿元贷款规模相差不远。可以推测,这1000多亿元的“银信政”产品中,农信社可能占据相当大的比例。

所谓“银信政”产品(常被简称为“信政产品”),今年一季度在银行业风行一时,是指银行发行理财产品,购买信托公司发行的信托产品,投资于地方政府融资平台的股权或债权,同时政府向银行和信托出具回购的承诺函。由于这种模式可以规避商业银行贷款不能用于资本金贷款的规定,而且为进一步贷款绑定了项目,因而深受地方政府青睐,但高度杠杆化和短债长用的弊端也日渐显露。

最为典型的案例来自河北省。今年4月初,河北省联社决定向辖内134家县联社定向募集资金约397亿元,通过信托渠道投向河北省各类政府融资平台。

对此,银监会于4月末向各信托公司发出风险提示,河北农村信用社联社向政府平台公司的融资已经被叫停。

改革困境

“前述河北省联社‘银信政’项目叫停的时候,部分资金已经流出去了。”接近银监会的人士透露。已开工的项目一旦遭遇后续资金短缺的风险,“烂尾工程”的风险必然也会波及农信社。由银监会出面与河北省政府最后协商的结果是,390多亿元的农信社资金依旧通过信托渠道流出,但担保函的出具人从基层政府升级到省政府,通过项目还款来源纳入财政预算或提供土地抵押权等作为还款保障手段;省政府并承诺,项目资金将严格符合信托资金使用投向以及监管程序。

臧景范对此指出,此类政府平台融资项目,由于采用的是众多项目打包方式运作,因此,信贷资金实际上并不是与信贷项目形成“一对一”的对应关系,很难准确评估信贷项目的实际真实投资价值;另外,此类政府投资项目往往负债比例极高,一般在80%左右,因此其潜在风险较高。

他同时表示,不少金融机构认为,此类有政府背景的投资项目有着良好的还贷保证,这实际上是一厢情愿的想法。首先,近年来不少地方政府陆续进入还债高峰期,由于自2008年以来各地政府的土地类财税收入和其他经济收入减少,导致其还债能力减弱;此外,不少项目由于投资规模大、周期长、项目偿债能力差,加之在信息透明度方面不高,极易给信贷资金的偿还带来风险。因此,农村合作金融机构应该尽量避免参与此类打包式信贷项目,坚持“一对一”的信贷项目遴选原则,坚持适度参与的原则,不能忘记农信社的首要任务是为“三农”服务。

针对平台公司融资风险,监管部门已对各家农村合作金融机构提示风险,并要求强化对平台公司和项目贷款的贷后检查,防止资金挪用。

对于未经批准立项、资本金不达比例要求、存在风险隐患的项目,应积极协调当地政府和有关部门,对已经发放的配套贷款进行清收;对已经签订的合同采取措施终止,并限制追加授信。

不过,“河北项目”的这一妥协的结局,亦折射出监管部门的无奈。

“成也萧何,败也萧何”。农信社的历史包袱有一部分是地方政府行政干预造成,但农信社5000多亿元巨额不良资产的化解,也有赖于地方政府的支持。2008年是农信社不良资产化解取得重大突破的一年,这主要归功于地方政府的财政支持。但目前由地方政府控制的省联社体制,又必然对农信社产生新的行政干预。

一位农信社基层联社的稽核人员告诉《财经》记者,农信社的操作风险向来严重,但是地方政府干预甚至主导农信社的信贷投向,对农信社的伤害更大。

此轮经济刺激计划出台之始,地方政府尤其是基层政府机构主导的政府投资扩张强劲。“县域的一些基建项目、平台公司,既不能从‘4万亿’中分一杯羹,主要商业银行又认为风险大不愿介入,加上地方财政薄弱,融资从哪里来?只能让农信社帮忙。”上述农信社人员认为,这种“三不沾”项目贷款,即使地方政府出具了相应的财政“担保函”“安慰函”,但并无明确的还款来源,极容易最终形成不良贷款。

在这一过程中,省联社扮演的角色备受诟病。不是出资人却承担着县市一级农信社的法人的管理;省联社“亲政府”性容易干扰基层联社的经营。

一位监管部门人士认为,当前农信社改革中“换牌子快、换机制慢”,有股东但却无话语权。重大决策和经营管理权掌握在不是股东推选、不代表股东利益的高管人员手中,而高管任免权又在上级主管单位手中,“内部人控制问题仍很严重”。

《财经》记者了解到,近期银监会组织起草了《关于全面深化农村信用社改革的征求意见稿》(下称《征求意见稿》),并向东、中、西部15个省份征求意见。

《征求意见稿》透露的信息表明,未来农信社改革的定位,明确为社区型农村银行业金融机构,而非一味走向一级法人制大银行“重庆模式”。上次改革以来饱受诟病、定位模糊的省联社,也将从目前的管理型向服务型转变;农信社产权改革方面,将稳定提高单个法人投资者持股比例度,并鼓励引进战略投资者和财务投资者,以优化股本股权结构。

第6篇：房地产贷款风险防控范文

湖北十堰农商行自改制以来，按照“优化、尊重、引导、规范、融入”的原则，从强化农商行与股东的共同利益入手，理顺农商行与股东之间的关系，使股东从不理解到主动支持农商行发展，从注重自身利益到关心农商行发展，形成了股东与农商行同心同向、相互支持、共谋发展的良性互动。

优化：让股权结构更加合理

合理的股权结构是完善公司治理的基石。为有效治理股权分散、股东素质良莠不齐、内部员工“股东意识”淡薄等硬伤，十堰农商行从优化股东结构入手，按照本土化和优中选优的原则，从当地汽车、商贸、服务等不同行业的优秀民营企业中遴选，吸收了56家有实力、讲信用、主业明确的优秀民营企业为法人股东，确保了股东的合理入股动机。同时，严格控制持股5%以上法人股东数量，防止农商行被关联股东控制，有效避免了股权过于集中的现象。针对个别外部大股东要求话语权、干预农商行经营活动的行为，十堰农商行于2013年底对内部员工和战略投资者定向增资扩股2.32亿元，其中引进3家省内农商行参股8800万元，内部员工持股比例达19.94%，较成立之初提高了9.94个百分点，不仅将员工与农商行的利益捆绑在一起，而且改善了股本结构和股东质量。

尊重：让广大股东有责有权

在法人治理过程中，十堰农商行把尊重股东放在工作的首要位置：一是摆正心态。认识到股东不仅是投资者，而且也是自己的“老板”，理解和尊重股东的正当意愿和权利，将保护投资者利益、主动接受监督作为法人治理的重要内容，公平对待所有股东。二是及时召开股东会议。每年至少召开一次股东大会，会前将议案发给每个股东征求意见。股东会上由董事会报告上一年度股东大会各项决议的贯彻落实以及业务经营情况，对于新一年的业务经营计划、财务收支预算情况以及重大事项，提交股东大会讨论通过。三是建立信息披露制度。通过本行官方网站、地方党报等媒体不定期对外披露有关信息，让股东享有知情权。四是定期走访。通过走访座谈，对征求的意见逐一梳理，以文件的形式要求相关部门及时答复，并与股东进行面对面沟通。

引导：让广大股东同心同向

一段时期以来，少数大股东认为入股农商行的目的是从股金分红、贷款优先、贷款利率优惠、转让股票等中获利，或者把农商行当作一般性股份制企业看待，排斥正当的农商行监管和行业管理，甚至不当干预农商行正常经营。为解决股东“身有所属，心无所栖”的问题，十堰农商行因势利导，增强股东对农商行的归属感。一是培训引导。十堰农商行主要负责人邀请银监部门领导、专家学者，先后6次举办金融知识培训班，并召开股东座谈会，向其讲解金融改革政策和农商行的社会责任，较好地解决了部分股东动机不纯、缺乏责任感等问题。二是建立股东联系制度。由7名党委班子成员和股东所属支行行长对56家法人股东和17个自然人大股东实行包户联系，做到“四个一”：每月一次上门走访和电话沟通，每季度收集一次反馈意见，每半年召开一次股东座谈会，每年举行一次股东联欢活动，不仅及时了解股东生产经营、利益诉求等情况，而且引导广大股东当好业务宣传员、存款联络员、行风监督员、风险信息员。三是面对面沟通。某公司是十堰农商行的法人股东，过去对农商行改革持消极态度，在定向增资扩股议案投票中投反对票。十堰农商行包点领导将其作为重点联系对象，反复宣讲政策，最终使得该股东理解并带头支持农商行改革发展，先后两次向农商行提供风险信息点，帮助化解风险资产2000万元。

融入：让广大股东“黏性”更强

十堰农商行将股东视为业务发展的重要资源，引导其主动融入到农商行经营管理之中。

一是帮助组织资金。去年以来，60多家法人和自然人股东将结算账户全部转移到农商行，并通过他们的“关系链”，帮助十堰农商行组织其上下游客户存款超过20亿元。二是帮助防控贷款风险。不少股东主动担任农商行的外部“线人”角色，为信贷风险防范筑起了一道“防火墙”。2014年以来，十堰农商行共收到股东信息16条，挽救信贷资金损失2800多万元。三是帮助收集决策信息。如，股东在提出对优质黄金客户贷款实行“一次授信，循环使用”的建议后，十堰农商行及时深化“黄金客户战略机制”，将黄金客户层级由低到高分为重点合作单位、战略合作单位、核心黄金客户三个层级，不同层级的黄金客户享受不同的优惠政策，从而吸收了300多家黄金客户。四是帮助甄别行业风险。在股东走访过程中，通过广大股东分析房地产、汽车等行业经营形势，十堰农商行及时完善了房地产贷款管理办法、异地关联公司贷款管理办法等十多个制度办法，对防范信贷风险起到了积极作用。

第7篇：房地产贷款风险防控范文

几年来，内蒙古银监局始终坚持以风险监管为核心，紧盯突出风险，不断强化现场检查、非现场监管工作，创新运用监管走访谈话、风险预警提示、法人机构联动监管等方式手段，全力维护辖内银行业安全稳健发展。

一是有效处置和化解高风险机构。内蒙古银监局积极推动兴安盟阿尔山、巴彦淖尔盟磴口等农村信用联社通过整体兼并、引进战略投资者入股等方式成功化解了长期难以解决的重大经营风险。

二是加强银行业集中度风险、平台贷款风险、房地产贷款风险、表外业务风险等重点业务和风险领域的监管，确保了辖区银行业的安全稳健运行。针对国家信贷紧缩造成银行经营压力等风险，及时组织开展中间业务和表外业务现场检查。目前，银行承兑汇票有较大幅度下降，表外业务非常规增长状况得到有效控制。

三是强化案件专项治理，全力遏制银行业案件高发态势。内蒙古银监局连续五年在全区银行业开展了“案件百日查防”、“农村合作金融机构高管及其近亲属贷款三自一承诺”、“百案跟踪检查”、“员工经济责任联保”、“案件防控长效机制建设年”等案件专项治理行动，连续6年编写了银行业案件警示教育读本和案件风险防控手册，严肃查处了一大批隐藏多年、涉案金额巨大的案件，全区银行业案件高发势头得到有效遏制，案件数量和涉案金额均有大幅下降，并实现了今年上半年零案件。

四是2009年4月至10月内蒙古银监局组织开展了全区农村合作金融机构高管人员及其近亲属贷款自报、自查、自纠一承诺专项行动，期间共查出257名高管人员及其近亲属违规贷款问题，对256名高管人员作出了严肃处理，公开处理和通报了一批违规贷款典型案件。全区1944名农村合作金融机构高管人员分别与监事会和监管部门签订了承诺书。

五是内蒙古银监局注重加强同地方公安、检察部门工作联系与协作，形成了有效惩处和震慑犯罪分子的工作合力。2007年以来，内蒙古银监局督促各银行业机构向公安、检察部门移送案件52起，移送涉案人员54人，取消高管人员任职资格46人，罚款1200多万元，责令银行业机构处理违法违规责任人近3000人。

六是强化“防火墙”建设，全力维护安全稳定的金融环境。内蒙古银监局从2008年下半年开始，在全区范围内持续开展了银行机构与小额贷款公司、担保公司的“防火墙”建设专项行动，组织各银行业机构深入开展了信贷资金流入民间借贷市场的自查清理和现场检查工作，严禁银行向小额贷款公司及其他中介机构贷款，限期清收已发放贷款，有效防止了民间融资风险向银行系统蔓延和传导。2011年，内蒙古银监局在全局系统和全区银行业机构开展了银监局系统监管干部和银行业从业人员自律行动，全局848名监管干部和全区8.33万名银行业从业人员做出了不参与非法社会集资等活动的书面承诺，并在全区范围内多次集中开展了以“共创美好生活”为主题的打击非法集资公众教育活动，收到了良好的社会效果。

七是在全区范围内大力开展了银行业不规范经营专项治理行动，组织银行业机构签订了规范经营优质服务自律公约和承诺书，及时发现并纠正了部分银行业机构存贷挂钩、一浮到顶、违规收取贷款附加费等突出问题。

扎实做好银行业监管和服务工作

面对今年更加复杂的内外部环境，内蒙古银监局要以提高监管工作的针对性、灵活性和有效性为目标，扎实做好自治区银行业监管和服务工作。

一是认真落实好边疆少数民族地区银行发展规划。2011年6月，国务院出台了《关于进一步促进内蒙古经济社会又好又快发展若干意见》，为此，内蒙古银监局要主动顺应自治区经济社会发展需求，善于把握好自身优势和政策机遇，用好用足国家对少数民族地区的一系列扶持政策，狠抓内蒙古银监局制定的“十二五”发展规划和一系列指导意见的落实，使银行业机构发展战略始终服务于自治区经济发展战略，进一步推动银行业深化改革和创新发展，大力开展体制、机制、产品和服务创新，不断提高少数民族地区银行业机构综合实力、服务能力和核心竞争力。要加快边疆少数民族地区银行业机构体系建设，培育发展更多的良好的市场主体，做大做强地方法人机构，鼓励股份制银行机构向下延伸，大力发展县域以下金融机构，进一步拓宽资金来源渠道，争取更多的信贷总量，最大限度地满足有效的合理的金融需求，切实提升银行业对经济的贡献度、服务地方经济能力和水平。

二是充分发挥好银行对边疆少数民族地区的经济助推效用。要结合地区实际，深入开展调查研究，深入了解和掌握区情、实情和活情，深入研究内蒙古银监局少数民族地区的特殊性、多样性和差异性，认真研究差别化的监管政策和措施，将国家的监管政策与本地区的实际相结合作为工作的切入点，着力提高监管的针对性、灵活性和有效性。鼓励和引导各国有银行、股份制银行加大对内蒙古的信贷投入，引导银行业机构大力支持实体经济发展，积极支持国家和自治区重点在建续建工程。大力推行绿色信贷，继续加强对战略性新兴产业、节能环保、高端制造业、文化产业、科技创新等领域的支持，从严控制“两高一剩”行业贷款。督促银行业机构紧扣经济发展脉络，更新经营理念，加快转换经营机制，调整信贷结构，从而实现自治区经济金融良性互动、又好又快和可持续发展。

第8篇：房地产贷款风险防控范文

一、总体目标

各银行业金融机构要围绕“三大战略”，推进城市转型，进一步解放思想，加强沟通协作，贯彻“三个办法一个指引”，深化“两转一落实”活动，开展信贷精细化管理。推动地方法人银行改革，完善金融服务体系；加快金融业务和金融产品创新，加大对重点项目、农业、中小企业、产业链融资等金融服务力度；增强风险防控能力，提高经营管理水平。2012年全市银行贷款增量120亿元，增幅32.8%，确保贷款增幅高于全省平均增幅、高于全市GDP增幅，涉农和小企业贷款增幅高于各项贷款平均增幅。

二、主要措施

（一）支持传统产业转型。各银行业金融机构要抢抓“三大战略”、推进城市转型机遇，围绕新冶钢特钢升级改造二期、有色20万吨阴极铜改造、西塞电厂二期、中孚干法水泥等一批技术改造项目，积极向总行、省行争取政策倾斜，采取维持授信和增加授信结合、项目融资和项目贷款结合，银团贷款、联合贷款、委托贷款、总行直贷相结合等多种方式扩大规模，支持冶金、建材、能源等传统产业改造升级和配套发展，推动传统产业向优势产业转变，保持信贷增长与经济发展相适应。

（二）支持产业集群建设。各银行业金融机构要加强信贷引导，整合资源，依托重点骨干企业，加强对华新、冶钢、有色上下游深加工业企业的贷款、票据以及保理等融资服务，大力推进产业链延伸发展，促进我市黑色和有色金属、水泥、纺织等“产业”产业群建设，扩大循环生产、循环利用产业集聚规模效应。

（三）支持节能节源产业成长发展。各银行业金融机构要结合“三园一带”建设要求，以节能型、成长型和潜力型企业和项目为重点，支持下陆循环经济产业园和黄金山低碳工业园建设，增加对节能减排、污染防治重点工程信贷投入，优先支持符合国家产业政策的节能、节水、节地、节材、资源综合利用等项目发展。以建市六十周年和首届国际矿冶文化旅游节为抓手，加大铜录山古矿冶等五大工业遗址、东方山、环保安湖生态休闲旅游等重点景区改造建设信贷投入，推进由旅游过境地向目的地转变。

（四）支持中小企业科技创新。依托和发挥全国科技进步示范城市、全省科技金融结合试点城市优势，各银行业金融机构要推进小企业专营机构建设，完善小企业服务机构体系，实施小企业专营机构单列信贷计划、单独配置人力资源与财务资源、单独客户认定与信贷评审、单独会计核算的“四单”管理方式，科学设定审批权限，简化流程，提高效率，破解中小企业融资难题。积极采取贷款扶持、票据融资等多种方式，重点加大新型成套技术装备、新材料、精细化工、精密汽车零部件、电子信息等一批科技攻关项目的信贷投入，支持一批有创新基础与需求的中小企业加快发展，引导和扶持企业争创中国驰名商标、中国名牌，走品牌发展之路。

（五）支持“三农”全面发展。各银行业金融机构要充分领会“两转一落实”活动的深刻内涵，积极拓展多种组合融资方式，打造特色专业化支农服务体系。按照“种植业建板块、养殖业建小区、水产业建片带”的思路，围绕劲牌、富川油脂、中粮、雨润、永大、联海等农产品加工龙头企业，重点支持优质粮油、蔬菜、生猪、家禽、名特水产品、经济林等六大主业以及龙头企业配套项目，支持特色农业基地建设，支持新农村建设。以信贷结构优化引导循环农业发展、休闲观光农业发展，增强农副产品增值转化能力，促进农业特色板块基地建设，推进农业向产业链、特色园区发展。

（六）全力打造“穷人银行”。各银行机构要强化弱势群体金融服务，关注民生工程。通过大力推广社区小额担保贷款等“五小贷款”，培育发展“穷人银行”文化，支持大学生、农民、下岗职工等群体创业，扩大内需，推动社会就业，保持社会稳定。

（七）支持银行重组改革。按照省政府统一部署，市政府相关部门、股东单位、监管部门以及银行管理层要加强沟通协作，成立专班，制订实施方案和应急预案，做到风险关口前移、业务发展连续、风险防控到位、机构队伍稳定，确保城商行重组顺利进行。市、阳新县政府要采取资产注入、资产置换等措施，解决农村信用社改制资金缺口，规范预约股金手续，尽早实现全面达标。农村合作银行争取在六月底前正式挂牌开业。

（八）推进金融创新。各银行业金融机构要以落实“三个办法一个指引”为契机，加快部门银行向流程银行转变，完善“小企业金融业务中心”、“三农事业部”、“小企俱乐部”等专营服务机构建设，延伸县域和乡镇金融服务机构，推广“惠农卡”、“龙卡通”、“楚牛卡”等结算与信贷一体多功能服务工具，继续做好做强小额农贷、小额质押、创业贷款，大力开展小额社区贷款、个人商务贷款试点，探讨应收账款、专利权、仓单、货权、林权等质押贷款业务，优化和升级网点建设，增加自助设备，不断创新机制和创新产品，服务经济转型发展。

（九）全面防范风险。各级政府、政府各部门和银行业金融机构要加强对后危机时代经济运行“短板”和银行风险管理工作新老矛盾相互交织复杂程度的认识，建立由发展改革、财政、经信、人行、银监等多部门参加的季度例会制度，加强经济金融形势研判和风险提示。落实“有保有控”信贷管理政策，科学把握信贷投放节奏，落实“信贷精细化管理年”活动各项措施，改造传统信贷管理流程，规范信贷管理运作,建立科学的、市场化的信贷管理机制,建立健全信贷风险内控机制，明确风险防范职责。积极关注和防范平台融资贷款风险、房地产贷款风险、票据融资业务风险和集团客户授信风险。确保信贷资金流入实体经济，真正用于经济发展最重要、最关键的地方。

（十）强化案件防治。各银行业金融机构要重视案件防控和安全保卫工作，按照“铁纪治行、铁规管人、铁面问责”的要求，健全内控机制，明确操作规程，加大重要业务、重要岗位和重点环节风险查访频率，建立与纪检监察、司法机关信息联系和沟通机制，加强员工失范行为排查，不断完善防、查、处结合的案防体系。监管部门要采取与业务准入挂钩、与提高抵御风险能力挂钩、与业绩考核挂钩、与高管薪酬挂钩等措施，强化银行机构案件风险防控工作的引导和督促，杜绝大案要案发生，确保银行业安全稳健运行。

三、工作要求

（一）营造良好金融环境。各级政府要重视和支持银行业发展，各部门要切实履行职责，不断完善治理非法集资工作机制，加大恶意逃废银行债务行为的惩处力度；完善市场监测功能，发现苗头性、倾向性问题，要迅速介入，妥善处置；相关监管部门要关注融资性担保公司、小额贷款公司、典当行、拍卖行等准金融机构风险，全面掌握情况，严控风险蔓延。

第9篇：房地产贷款风险防控范文

为全面掌握全市农村信用社贷款营销工作情况，剖析贷款缓增的原因，探求扭转营销工作被动局面的思路和措施，九月下旬，我们对部分联社贷款营销工作进行了调查，现将情况报告如下：

一、贷款增长放缓的主要原因

通过与联社高管人员及一线信贷人员座谈，我们感觉造成贷款增长放缓的原因是多方面的，既有奥运会、宏观经济形势等客观因素，也有机制不健全、营销动能不足等内部原因。现将主要原因分析如下：

（一）客户导向理念未真正树立起来

在市场经济条件下，金融机构与客户是唇齿相依的关系，重视客户，把客户的需求和利益放在第一位，围绕客户需求创新产品、提供服务是营销工作的基本要求。从调查走访情况看，部分联社和信用社在这方面还存在很大差距。主要表现，一是对客户需求了解不够，对辖内行业、企业情况一知半解，即使是按季度进行的贷后检查，也只侧重现有贷款的使用情况，没有重点了解和挖掘客户需求；二是“坐商”习性依然存在，很多人还习惯坐在办公室等客户上门，没有走出去，深入客户中，主动寻找业务的意识；三是根据客户需要研究开发新产品是客户导向理念的重要体现，而随着经济的不断发展，多样化的经济结构和运作模式，需要新的信贷产品与之相适应。而目前信用社没有形成产品系列，缺乏特色产品，造成只能让客户适应我们，满足我们的要求。

（二）统一法人后经营理念没有实现根本转换

农村信用社统一法人以后，县级联社的职能发生了重大转变，而部分联社高管人员的思想意识没有跟上信用社体制机制的变化,没有把工作重心转移到业务经营上来,没有实现从管理经营型向经营管理型的转变,联社经营核心作用没有发挥出来，客户经理部只是承担了原来信贷业务科的贷款调查职能，客户管理、产品开发、业务拓展功能发挥得很不充分，大部分联社连客户经理人员的配备还不到位。

（三）思想作风不扎实，贷款营销工作中存在主观障碍

当前，部分联社高管和信贷人员在业务拓展中还存在一些错误认识，制约了贷款营销工作：一是存在盲目自满情绪。近几年来，一些国有商业银行出于经营战略考虑，上收了基层行贷款权限，造成县级支行贷款增量锐减，而我们的一些联社没有考虑我们在体制和贷款权限方面拥有的巨大优势，满足于在县域内贷款市场占有率小幅提高，缺乏贷款营销的意识,更没有贷款营销的责任感和紧迫感；二是存在惧贷思想，怕形成不良后承担责任，甚至有的联社分管信贷工作的副主任根本不履职尽责。有的基层信用社主任和信贷人员更是用消极的态度对待贷款营销工作；三是存在作风漂浮现象，工作不深入，事业心不强，主动性不够。这些错误的思想意识是制约贷款营销工作的主要因素。

（四）贷款管理机制缺失，奖惩机制不对称

一方面，贷款责任追究加大了放款责任。实行贷款责任追究制度，对增强信贷人员责任意识，抑制乱作为，确保新增贷款质量起到了积极作用。但随着制度的深入落实，责任追究力度的加大，也带来了信贷人员惧贷、惜贷的问题，影响了贷款营销积极性。

另一方面奖励机制不到位，影响了客户经理部和基层业务人员作用的发挥。各联社均未制定和落实客户经理考核奖惩办法，只是对信用社建立了贷款营销考核办法。联社向信用社分配效益工资时，新增贷款都是重要的考核指标，但该部分奖励只分配到信用社，既没有制定相应的办法保证营销奖励能够落实到一线信贷人员，也没有督促信用社制定相应措施。奖励大家拿，责任一人担。这种情况极大地挫伤了一线信贷人员营销贷款的积极性。

由于在整个贷款管理过程中，只落实了产生不良贷款的惩罚措施，而没有形成拓展业务的奖励机制，使信贷人员感觉业务拓展了没得到奖励，而一旦出现不良就要受到处罚，干还不如不干，挫伤了信贷人员的工作积极性，没有人主动营销贷款。

（五）奥运会等外部因素造成的影响

由于__市紧邻北京，奥运期间大批企业因为环保原因关停，另外部分企业因为销售市场以北京为主或原料产品运输需途经北京，而处于半停产状态。

比如文安关停规模较大的金属延压等污染企业21户，小型污染企业全部关停；800多户胶合板企业基本处于停产状态。受此影响对该类企业投放明显减少，20__年前七个月向胶合板生产企业投放贷款21087万元，今年同期投放仅8342万元；去年前7个月对钢铁企业投放贷款25547万元，今年仅投放4286万元。

三河各行业均不同程度受到奥运影响，东部矿山企业年初在信用社有贷款6000万元左右，由于奥运之前砂石、水泥等价格涨幅巨大，企业盈利非常丰厚，奥运期间被强制关停后企业已经将贷款基本还清。西部的钢铁压延业、中部的印装业由于环保、运输等原因基本处于停产或半停产状态。另外由于建筑业全面停工，影响了门窗加工、运输、混凝土等企业的生产。

根据对五家联社的调查，奥运会对信用社信贷投放的影响是多层次的。一是，企业停工不再需要流动资金贷款；二是，由于奥运会后环保等政策的不确定性，企业减少了固定资产投资，减少了资金需求；三是，企业因停工资金出现闲置，部分企业提前归还了贷款。

经调查，受奥运影响每家联社因此减少的信贷需求均在3亿元以上。这些需求部分会随着奥运会的结束，在四季度体现，其余部分因错过了生产周期需要到明年体现。因此估计四季度信贷投放虽然会有较大幅度增长，但达到去年的水平难度比较大。

（六）信用社信贷结构调整，抑制了部分高风险贷款需求

今年以来__市农信社在信贷投放理念及投放重点上进行了调整，在优化贷款结构、防范信贷风险的同时，也对部分贷款需求起到了抑制作用。

一是严格控制

房地产贷款，今年前9个月房地产开发贷款较年初下降54401万元，而去年同期房地产开发贷款增长了28611万元。 二是强调抵、质押贷款在新增贷款中的占比。去年下半年以来，省联社__办事处为优化贷款结构，降低信贷风险，提出了逐步提高新增贷款中抵、质押贷款比重的要求，各联社严格控制了信用、担保贷款投放。从实际情况看，目前县域内很多企业的经营用地为集体土地或租赁取得，无法提供充足的抵押物，影响了企业的有效信贷需求，这种情况在文安、大城等地尤为突出。这样，一方面减少了信用和保证担保贷款，另一方面又没有增加新的保全措施，抑制了贷款总量增长。

三是规范管理减少了盲目投放。针对自身特点，各联社纷纷主动制定措施，对可能出现风险的贷款进行了防控，抑致了部分贷款需求。如：三河联社对全辖所有不良贷款建立了黑名单，涉及借款人、担保人20__人以上，在原有不良贷款还清之前不再批准新贷款。行风建设开展以来香河联社大力压缩风险较高的小额贷款，两年来累计净收回小额贷款3000多笔。

（七）国际国内的经济形势发生了变化，企业投资意愿下降，信贷需求减少

今年以来，由美国次贷危机引发的全球性金融危机来势凶猛，严重影响了我国经济增长，影响了出口创汇，影响了企业的效益。一方面企业投资意愿下降，产生观望思想；另一方面企业的正常生产受到了影响，有的压缩产量，有的部分停产，有的全部停产，与往年相比信贷需求明显减少。

二、加强贷款营销工作的主要措施

（一）加强客户经理队伍建设，充分发挥营销主体作用

客户经理是业务拓展与营销的主体，客户经理的素养、技能以及工作状态，决定着业务拓展的能力和效果。

首先要为客户经理部配齐高素质人员，必须选聘那些具有高尚思想品德、较强的敬业精神、熟悉各种业务技能、具有一定公关本领的员工担任客户经理。要定期对现有人员进行考察筛选，对不能胜任工作的及时调换。

其次要加强学习培训，提高素质，增强才干。通过组织客户经理在岗锻炼、短期培训，开阔视野，拓展知识面，提高协调关系与推介业务的能力，掌握市场营销艺术，以提升综合服务素质，增强市场竞争能力。当前要着重抓好《新会计准则》、《物权法》的学习。

再次，要不断研究探索适应区域经济特点及信用社工作特点的客户经理制度体系和管理模式，规范客户经理的营销行为，提高营销积极性。一是建立定期访客制度。定期探访老客户、拜访新客户，并将情况报告客户经理部存档。二是建立客户经理例会制度。客户经理部每月定期召开客户经理会，总结通报上月工作、交流市场动态、布置工作重点。三是建立信息上报和反馈制度。客户经理要定期或不定期向联社上报有关信息，包括市场信息、客户信息和同业信息，信息被采用并带来收益的应给予奖励。四是建立市场开发协调制度。要针对本社业务拓展中遇到的难题，协调各业务部门，研究开发客户需要的金融产品。五是建立管户责任制度和优质客户流失责任追究制度。凡所负责管理的客户，出现由于维护不到位而被其他行挖走的情况，要追究管户客户经理的责任。六是探索实行客户经理等级管理制度，根据业绩划分等级，不同等级给予不同的权限和待遇。七是建立全辖客户的基础档案，全面掌握客户情况，以利于了解、跟踪和服务于客户。

（二）加强约束激励机制建设，靠机制催生活力

要研究探索适应营销工作特点的激励机制，充分体现多劳多得、少劳少得的分配原则，靠有效的机制催生积极性、主动性和创造性。在制定挂钩办法时，一要适当加大奖惩力度，让在贷款营销中做出成绩的同志真正得到实惠，尝到甜头，让不作为、无业绩的人丢职位、丢待遇、丢面子；二要直接挂钩到人，对贷款营销，联社要直接考核奖励到客户经理，信用社要考核奖励到个人，使责、权、利真正结合起来，让机制的作用传导到每一个员工，不能只进行责任认定和追究，而不把贷款营销与个人收益挂钩。各联社，特别是信用社要重新制定或修改完善绩效工资考核办法，贷款营销与个人收益直接挂钩。联社要按季对实施情况进行检查，以确保奖惩措施兑现；三是联社必须根据实际情况合理确定贷款责任人，对基层信用社推荐，联社调查并发放的贷款要对推荐信用社进行奖励，贷款责任要落实到联社有关人员，不能把责任推给基层信用社。

（三）进一步完善贷款责任追究制度

责任追究制度执行以来取得了明显的效果，在今后应当一如既往地执行下去，但对认定标准及免责条件应当进一步研究，使之更加科学。在时间划分上可以以20__年7月1日为分界，之前发放形成的不良贷款由于时间较长可以对结果进行认定，进行一次性处罚或处理，对之后发放形成的不良贷款在对结果进行认定的同时，应加强对过程的审核，对于在整个过程中全部尽职尽责的信贷人员，给予适当减免责任。

（四）选准营销重点，明确主攻方向

各联社要加大以下客户的营销：一是围绕各类园区抓营销；二是围绕纳税大户抓营销；三是围绕区域重点产业和龙头企业抓营销。要对县域内所有企业，进行“地毯式”排查，真实掌握区内共有多少企业，哪些企业有信贷需求，哪些企业暂时没有信贷需求，哪些企业与信用社建立了信贷关系，哪些企业没有与信用社建立信贷关系，哪些企业与他行建立了信贷关系等情况。对企业要逐个建立档案，了解基本情况、经济实力、盈利能力、发展能力等情况，进行分类排队，分出重点支持类、限制类和淘汰类，主动公关，尽快锁定客户。对重点支持类客户，无论是否需要贷款，都要尽快组织评级授信。对公司类客户，要由客户经理部直接营销、建档，管理不能依靠信用社，客户经理要分片包户，实行a、b角，互为补充。此外，对各商业银行因为从紧的货币政策而退出的客户也要择优营销，通过雪中送炭，逐步培养成信用社的忠诚客户，壮大我们的客户群。

（五）充分发挥社团贷款作用，提高优质大户营销能力

积极发放社团贷款，凝聚全市信用社力量，增强营销骨干龙头企业力度，培植优质客户群体对农村信用社经营发展具有深远意义，必须把这一业务做大做强。为调动各联社组织社团贷款的积极性，建议办事处研究制定社团贷款专项奖励办法，奖励的对象为推荐社团贷款项目的联社班子成员。

（六）早介入，把握奥运会后企业生产恢复性增长机会

奥运结束后，原来因奥运影响而临时关停或压缩生产规模的企业，必

然有一个恢复性增长过程，其信贷需求也会随之增加。各联社要组织力量，对受奥运影响较大的企业逐一调查摸底，了解其信贷资金需求情况，超前介入、超前服务，抢占先机，赢得客户，占领市场。 （七）营造全员营销的浓厚氛围

营销工作是一项系统工程，必须凝聚全社之力，营造全员营销的气氛。联社班子，特别是经营班子成员，要在研究、部署、督导有关部门作好营销工作的同时，下力量做好大户企业的营销工作；客户部门要在细分市场的基础上，抓重点户营销，客户经理要直接营销到重点客户；全体员工要利用各种资源，重点抓普通户的营销，以此构建上下联动的营销体系。联社其他部门在做好常规工作的同时，要围绕贷款营销这个中心，做好配套工作。联社办公室要综合利用内部信息、宣传栏等载体，宣传信贷营销工作中取得的经验，深入挖掘涌现出来的先进典型，大力宣传他们的先进事迹，营造学、赶、超的浓烈氛围。稽核监察部门要加强监督检查力度，对吃拿卡要以及门难进、脸难看、事难办的行为和人要从严从重处理。审贷部门要提高审批效率，实行限时服务，明确调查、审查、审批等各个环节用时，在保证信贷资产质量的前提下，建立信贷营销“绿色通道”，努力提高办贷效率。

（八）加强产品创新，打造产品竞争优势

要根据客户需要研究开发新的信贷产品，推动产品的多样化、系列化、品牌化。在初始阶段，可以学习借鉴其他机构业已成熟的产品，经调整改造后推广。在此基础上，还要立足农村信用社实际，着眼于客户的需要，开发具有独创性的特色产品，真正形成品牌优势。当前应积极探索社会担保组织担保、担保联合体担保、仓单提单质押等多种担保方式。为了促进产品开发，建议办事处设立产品创新奖，对开发出适用产品的单位和个人进行奖励。

（九）适应利率市场化趋势，制定科学有效的利率定价机制

综合考虑贷款风险度、客户贡献度、客户忠诚度、客户信誉度和金融市场竞争程度等情况，同时根据不同的贷款方式，确定贷款利率浮动幅度，实行一企一个利率，努力提升市场竞争力。