房地产的资产评估精选(九篇)

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第1篇：房地产的资产评估范文

关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.

第2篇：房地产的资产评估范文

[关键词]商业房地产 投资风险 AHP

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246

第3篇：房地产的资产评估范文

【关键词】房地产评估，成本法，市场法，收益法

资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。这项工作既有客观性，既要考虑资产客观存在的现实状况，又有主观性，即评估人员要评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。实际上在资产评估实践中评估人员可以根据不同的情况，采用不同的评估方法。因此，有必要对三种方法进行比较分析，以便于区分不同情况下应该选择适当的评估方法。

一、成本法、市场法和收益法的区别

（一）成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。这里的成本是经济学中的成本概念，与会计中的成本概念是不同的，主要表现为：①会计成本是显性的，即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用，而成本法中的成本是全部的，不仅包括显性成本，而且包括隐性成本，即企业自己提供资源所必须支付的费用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。③成本法中的成本，在时点上是指，现在的。根据经济理性主义的假定，房地产购买者愿意支付的价格，必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本。如果高于这一市场成本，购买者将不会从市场上直接购买这一房地产，而代之以自行开发或建造。因此，房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上限。另一方面，从房地产开发商而言，开发的房地产的价格必不能低于其开发过程中发生的全部成本，即各项费用及正常的利润和税金。如果低于这一全部成本，他就要亏本，这是开发商所不能接受的。

（二）市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。

（三）收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。

采用收益法求得的试算价格，称收益价格。 收益法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。为方便理解，假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生10万元的纯收益；同时，此投资者拥有100万元的资本金，将其投资于（存人）银行，银行的年利率是10%，则此投资者每年可得10万元的资本利息额。对该投资者而言，这宗房地产产生的纯收益与100万元的资本金获得的利息是等价的。可以认为，该房地产的价值是100万元。

二、决定评估价值的基本因素比较

决定收益法评估资产价值的因素，主要是收益额、本金化率等。而决定市场法评估资产价值的因素是一个公平市场，一个活跃的资本市场。其次是指买卖双方都要有充分的时间，买方有充分的时间选择自己满意的商品；卖方也有充分的时间选择适当的买主，以使资产价格更高一些。而活跃的市场，就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性，要有市场，不仅要有潜在的买主，而且要有可比的对象；从投资回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资，它的收益现值就要按扣税利息加上净利润（或净现金流量）作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益，如产权接受方承担全部债务，栽植需要购买所有者权益的场合，它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润（或净现金流量）计算。那么，明确收益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。

三、每种方法适用范围的比较

成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场和被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等即可。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

不难看出，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。通过对三种基本的评估方法的比较，可以使我们在以后的评估工作中选择最合适的方法，对被评估资产的价值做出最合理的估算

参考文献：

第4篇：房地产的资产评估范文

关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房

一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状

（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。

（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。

（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。

由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。

二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题

通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。

（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。

（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。

三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析

（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。

（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。

四、公允价值计量应用的改进对策与建议

为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。

（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。

（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）

参考文献：

[1] 张秀丽.公允价值计量属性――基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我国会计公允价值应用中存在的问题及对策[J].商.2014（6）.

[3] 吕波.浅议公允价值在会计实务中的应用[J].经济研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 刘浩，孙铮.公允价值的实证理论分析与中国的机遇研究[J].财经研究.2005，1（1）：83-93.

第5篇：房地产的资产评估范文

1投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。

2投资性房地产盈余管理的实例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3投资性房地产盈余管理的防范措施

3.1重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。

3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。

3.3加强投资性房地产的信息披露

第6篇：房地产的资产评估范文

一、投资性房地产准则与国内、国际相关制度的比较

（一）与国内相关制度的比较

（1）包含范围不同。投资性房地产准则前无此准则，并不将投资性房地产单独划分出来。如房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“出租开发产品”科目并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算；投资性房地产准则后规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。对投资性房地产规范的范围包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（2）计量模式不同。投资性房地产准则前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式；投资性房地准则后引入公允价值模式，对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在投资性房地准则中，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。

（3）后续支出处理不同。投资性房地产准则前，对于固定资产规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产的账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用；投资性房地产准则后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产的账面价值。反之，计入当期费用。

（二）与国际会计准则的比较

（1）涵盖范围比较。我国是社会主义国家，其政治体制决定了在我国土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，我国投资性房地产准则中所说的土地是指土地使用权，而《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS40）提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类：1）已出租的土地使用权。2）持有并准备增值后转让的土地使用权。3）已经出租的建筑物。IAS40规定除此之外，还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营租赁租入的房地产承租方不入账，正是基于这样一种情况，我国投资性房地产准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围，而是纳入《企业会计准则第21号――租赁》之中。

（2）初始计量比较。我国投资性房地产准则第七款第二条规定：自行建造的投资性房地产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产，这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用《企业会计准则第16号――不动产、厂场和设备》，待建造和开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用IAS40。即自建投资性房地产完工前，不作为投资性房地产而作为不动产核算。

（3）后续计量比较。我国投资性房地产准则第九条规定：会计处理可以采用成本模式或公允价值模式但倾向于成本模式为主导。同时规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值计量的可靠性。IAS40第24条规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。但同时规定.选择成本模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露。因此，IAS40更倾向于采用公允价值模式。

（4）相互转换方面比较。我国投资性房地产准则第十六条规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时投资性房地产按转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而IAS40第57条规定：对于将存货转换成一项将按公允价值计量的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。由此可见，对于转换日房地产公允价值与原账面金额的差额，我国采用分别对待处理：差额为正数，计入权益中；差额为负数，计入当期损益，体现了谨慎性原则。而IAS40则将该差额一律计入当期损益。通过上述的比较，我们可以看出投资性房地产准则出台，既参考了国际上的标准，又体现了我国国情的会计准则，是我国会计准则发展的必然方向。

二、投资性房地产准则实施中存在的问题

（一）应用公允价值计量属性的公司较少

由于公允价值模式的使用存在很多的限制条件，仅仅是备选方案，处于会计计量的从属地位。如企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式等。所以大部分进行房地产开发、拥有大量投资性房地产的上市公司并没有采用公允价值模式计量，而是沿用成本法进行计量。因此，原有会计制度下存在的问题继续存在，会计报表显著低估企业投资性房地产的价值，与国际会计准则存在实质性差异。

（二）加大了企业的损益波动性

公允价值的变化将加大净损益的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续。采用公允价值后，相关公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度，成本法下的折旧和摊销问题从“显形”转入“隐形”。这样一来，净利润将根据公允价值的变化而波动，从而不同于成本法下的盈利稳定性。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的损益增加不同于企业盈利水平的提高，各种影响因素大大增加，重新在新的市场格局中发生作用达到平衡，从而对企业的损益带来一种不稳定。

（三）损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低

PE称为市盈率，也就是市价除以每股收益，而公允价值波动计入当年损益，意味着公司的损益将会产生巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。举例来说，即使公允价值仅出现5%左右的小幅波动，便意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。EPS的极不稳定，使投资性地产股的估值标准面临挑战、PE值的参考价值大大降低。实际上，会计标准的国际化必然会导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。投产性房地产准则出台意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，原来市场普遍认同的PE法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，而失去其参考意义。

（四）公允价值实际执行存在一定的难度

采用公允价值模式的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的重估价值必须“公允”，否则相当于变相给一些企业创造了损益操纵空间。如何真实反映企业的真实价值，其前提条件在于必须有比较活跃且规范的相关交易市场和客观公正的价值评估机构。而在目前的市场条件下，要找到每一处投资性房地产的活跃市场是比较困难的。客观公正的公允价值评估机构也不完善，因此从客观上来看，企业操纵损益的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。

（五）公允价值的披露中可能存在的缺陷

投资性房地产准则要求企业采用公允价值模式，应当在附注中披露与投资性房地产有关公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。然而对于公允价值依赖于具备独立资格的评估师所作评估的程度的披露，及投资性房地产产生的相关收益和费用、投资性房地产变现能力、限制情况的披露，没有一个具体规定，这就会给一些信息披露不充分的公司产生积极的影响。使企业的会计信息不能得到真实地反映，也不利于企业会计信息之间横向相互对比。

三、投资性房地产准则完善的建议

（一）鼓励采用公允价值模式计量，配合金融市场改革

《国际会计准则第40号――投资性房地产》第25条认为：从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。只有在该准则第47条规定的特例的情况下，有证据表明企业首次取得一项投资性房地产时，公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计，企业才采用成本法模式计量。可以理解为国际会计准则倾向企业优先选择公允价值模式。相反，国内会计准则可能担心个别企业人为操纵企业损益，而倾向上市公司优先选用成本法，严格限制公允价值模式计量，可能进入“因噎废食”的误区。其实成本法下仍然可以操纵企业损益，如通过出售投资性房地产，因其账面净资产远低于市场价，可以突击实现损益；利用远低于市场价的账面净资产，维持远高于实际情况的净资产收益率等指标，满足再融资最低指标要求，误导金融市场资源配置。所以，在政策上，要鼓励上市公司采用公允价值模式计量，实现与国际会计准则接轨。

（二）规范公允价值评估机制

因为从长远来看，执行投资性房地产准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，损益也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内。因此，只要公允价值是合理的，那么公允价值变动就不会对企业期末净利润产生实质性影响。我国应制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究，规范公允价值评估机制，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。

（三）提高会计人员的业务素质，引入先进的估值方法

公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。

同时在公允价值计量模式中，必须引入先进的估值模型和方法，对估值采用合理依据和科学手段，使估值的依据合理。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必将引导市场对这些方法进一步的认可，而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，投资性房地产准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，投资性房地产准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。

（四）引入第三方房地产专业评估机构进行评估计量

引入第三方房地产评估机构，能增加公允价值计量的独立性与公允性。建议要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，避免人为操纵企业损益。要引入第三方房地产专业评估机构，首先，要加强资产评估师的队伍建设，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否。其次，要加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为，为公允价值计量模式引入奠定基础。

（五）充分规范披露投资性房地产的信息

公开透明的信息披露是遏制企业损益操纵的最有效办法。企业应披露主要投资性房地产的位置、面积、初始价值、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。让报表阅读者有比较的机会，根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理、恰当。更多的公允价值的披露要求的目的就是通过充分披露，使报表编制者抵销公允价值计量资产和负债所带来的会计影响，达到减轻模糊性，增加不同的成本计量模式之间的可比性的作用。

当企业的投资性房地产达到重要性时，应按持有目的分别列示于负债表中流动资产和非流动资产中，或在投资性房地产中单独列示其中的基于资本增值目的的投资性房地产金额。当然，也可以在报表附注中披露。

第7篇：房地产的资产评估范文

我们的专业是工程管理，房地产是我们以后就业的主要方向之一，加上我俩对房地产十分地感兴趣，所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀。房地产评估公司属于房地产中介机构，是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使我们得到更好的锻炼。而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产=科学 艺术。正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力，我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业，才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!

实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，，也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。

一，公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。

1，公司的主要业务有

①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。

②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。

③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。

北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。

④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。

⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。

北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。

2，公司特点及优势

①，公司具备五种资质:

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。

⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。

作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。

②，灵敏可靠的信息来源

北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。

第8篇：房地产的资产评估范文

实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。

一，公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。

1，公司的主要业务有

①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。

②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。

基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。

③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。

北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。

④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。

⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。

北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。

2，公司特点及优势

①，公司具备五种资质:

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。

⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。

作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。

②，灵敏可靠的信息

北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。

③，良好的信誉

北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。

④，雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。

⑤，高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。

二，在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。

在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。

项目一:国家土地局2004年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。

国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。

项目四，某工厂污染扰民搬迁的评估有了前些日子圆满的完成工作的经历，领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定。上几天，领导把一个项目交给我们，让我们独立去完成，就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估，这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事们咨询，这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的，再过几天项目就要进入正式的评估阶段了，我们自己也十分的高兴能有机会展现自己。我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧，学到的是社会经历。

第9篇：房地产的资产评估范文

2007年1月1日起开始实施的《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称《新准则3号》)中，对投资性房地产引入了公允价值计量模式，明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，规定了投资性房地产如果有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式进行后续计量，但必须满足两个前提条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外，准则规定禁止运用含有较多假设的估值技术来估算公允价值。

采用公允价值模式计量的，不再对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。利润表中还新增了“公允价值变动损益”项目，用来计量投资性房地产公允价值变动带来的收益或损失。

二、采用公允价值的成本收益分析

(一)成本分析

与历史成本相比取得公允价值信息会增加信息的收集成本和加工成本，在具备活跃市场的情况下，会增加搜寻现行市价的成本；在需要估计的情况下，会增加估计未来现金流量、贴现利率和事件概率以及其他估价模型所需要数据并进行加工的成本；在税政政策不明确的态势下，会增加纳税现金流支出；由于公允价值计量的相对复杂性，对其审计的成本也会相应提高。因此，认为采用公允价值的成本将大于效益的，就会反对公允价值的运用而依旧采用成本模式计量投资性房地产，具体从以下三个方面进行分析：

1　获取公允价值成本较高

根据新准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场，同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。也就是说，不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《新准则3号》应用指南中“同类或类似房地产”的定义，“对建筑物而言，是批所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。对土地使用权而言，是批同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”可见，要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。因此，公允价值计量模式虽然符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是，由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。

如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。从新准则规范的公允价值的认定方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的估价机构，涉及多个经济环节，国内目前在这方面的建设十分薄弱，缺乏专业机构和人才，评估难度较大。同时对于拥有投资性房地产的上市公司而言，如果采用公允价值模式对其投资性房地产进行计量，需要每年聘请独立的评估师对投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这就大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。

2　税收成本影响

《中华人民共和国企业所得法实施条例》第56条指出“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”新企业所得税法没有投资性房地产的概念，在计算应纳税所得额时，房屋、建筑物适用《企业所得税法》关于固定资产的规定，土地使用权适用《企业所得税法》关于无形资产的规定。财税[2007]80号文件规定：企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。按照目前的税法分析，在成本计量模式下，新准则和税法的处理基本一致，但是采用公允价值后续计量模式时，新准则和税法的处理就有很大的区别：会计确认公允价值变动损益，但税法不确认；税法确认投资性房地产折旧或摊销在税前扣除，但会计不确认，处置投资性房地产时，会计按照当时的公允价值计算处置损益，但税法按照历史成本，加折旧或摊销，加处置成本后计算处置所得，这些差异在企业所得税汇算清缴时都要做纳税调整。用公允价值计量模式，既需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额，同时因将投资性房地产在资产负债表目的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。

第一，因为按照公允价值模式处理的投资性房地产其账面价值与计税基础不一致，需要按照《企业会计准则第18号――所得税》的要求进行递延税款的处理；可见，采用公允价值计量模式，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。

第二，因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定，如果我国对增值部分征收所得税的话，由于资产增值增加的应交所得税，将直接导致企业现金流出量的增长。

3　利润波动较大

采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益，对净利润的影响因素大大增多，波动幅度也会增加。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多的利益相关者，间接影响企业的市场形象。如果在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升；如果我国房地产市场出现较大波动，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，因而引起利润的较大波动，导致企业先盈利后亏损，加大了企业的经营和财务风险。彭数学(2008)认为，由于现行会计下的许多交易事项基本采用历史成本属性予以交易，企业管理者会合理利用会计准则进行利润平滑，通过会计政策选择来构造交易利得或损失，精心安排确认收益和损失的时间来消除利润波动，特别是防止利润下降、减少所披露的收益波动，并控制确认的时机，努力使自已的利润增长更加稳定。

(二)收益分析

新准则采用公允价值计量模式，是从“利润表观”向“资产负债表观”的转变。“资产负债表观”理念的实质是，在分析企业财务状况、考核业绩时，关键是看净资产是否增加，即股东财富是否增加。在资产负债表观下，利润代表净资产的增加，亏损代表净资产的减少。“资产负债表观”从理念角度要求不追求虚假利润，而是将企业的发展落在实处，引导广大投资者将注意力从原来的只关心利润报表及其所反映的每股收益的数据转向更加关注资产负债表及其所反映的股东财富的增加上来。投资性房地产采用公允价值后，企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加了股东财富，公允变动损益能动态地反映净利润的增减。因此，认为公允价值的效益优于成本的企业，就会热衷于采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。具体从资产结构、所有者权益、利润三方面分析采用公允价值给企业带来的收益。

1　影响资产结构

资产负债表中将“投资性房地产”单独列示，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。把个别固定资产重分类到投资性房地产中，如重分类的投资性房地产采用公允价值计量的情况下，会减少折旧，相应地会增加净资产值。

2　影响所有者权益

企业从采用成本模式转为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用公允价值模式的首年，企业会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前投资性房地产的价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产转为公允价值模式计量，其影响结果是，企业上年度的资本公积(其他资本公积)将会得到较大幅度地提升，所有者权益将大幅增加。

3　影响利润

拥有投资性房地产的企业，如果选择公允价值模式计量，今后，投资性房地产的资产价值每年将得到重估，公允价值与原账面价值之间的差额都将计入当期损益，企业当年的利润就会增加或减少，同时又由于在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销，则会相应增加当年的利润。

(三)动因预期

投资性房地产会计准则中适度引入了公允价值计量模式，这样就使企业在会计政策选择上面临一个很大的问题，即准则非强制性地要求采用公允价值时，公允价值和历史成本之间如何抉择?不同企业做出选择时是出于怎样不同的动机就成为一个重要而有趣的问题。综合上述采用公允价值成本和收益的理论分析，可以预期：拥有投资性房地产的上市公司中，大多数公司因为成本高于效益，在实际操作中，还是会按照成本模式计算持有的房地产价值，以保持利润平稳增长，极少数的公司，则会利用公允价值计量模式，大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，提高企业的净资产、净利润和基本每股收益，一举提升未来财务年度的经营业绩和资产规模，达到扭亏、摘牌、融资等盈余管理目的。

三、投资性房地产公允价值实施状况

我国1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，占40.13％。根据2006年和2007年披露的年报和2008年公告，这些拥有众多物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，如陆家嘴、小商品城等。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有18家上市公司，占有此类业务公司数的2.86％，其中金融企业3家：中国银行、深发展、宁波银行；房地产开发企业2家：津滨发展和金融街；非房地产开发企业13家。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61％，占1570家上市公司净利润的0.23％，

根据上述18家上市公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司选择了公允价值计量模式，这些上市公司对2006年、2007年的留存收益进行了追溯调整，投资性房地产公允价值变动损益涉及金额最大的是中国银行。高达331800万元，调整金额最小则是卧龙地产，仅19.99万元。

由于发行外资股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外会计准则编制财务报告，而公允价值模式又是国际财务报告准则中所规定的基准模式，即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此，这些“A+H公司”或“A+B公司”无疑是最有条件采用公允价值模式的企业，但事实上，除中国银行、深发展外，有关上市公司大多还是选择了成本模式。“A+B公司”浦东金桥、“A+H公司”北辰实业、绿城集团等房地产开发企业则是采取两种计量模式，境内采用成本计量，境外采用公允价值模式，从而在投资性房地产的计量上，产生了按境内外会计准则编制的两份财务报告间的差异。

新准则为投资性房地产核算提供了一种新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用这种模式，为什么大多数上市公司的投资性房地产继续选择成本模式，原因何在?极少数的上市公司采用公允价值计量模式，动因是什么?

四、公允价值计量模式选择的影响――以金昌集团为例

一般情况下，投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值，如果采用公允价值计量，拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提升，但是，根据2006年和2007年的年报披露，绝大多数上市公司依然采用历史成本计价，对大多数拥有投资性房地产的上市公司业绩没有产生多大影响。下面通过对金昌集团进行分析，以得到选择历史成本模式计量投资性房地产的动因。

(一)采用公允价值的成本过高

1　有关的“市场体系还不具备”。比如外界对于投资性商铺转让的参照交易体系没有。商铺不像一般房地产，其符合新准则的交易市场在短期内很难形成，目前，很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。虽然金昌集团的投资性房地产所在地都有比较活跃的房地产交易市场，但是根据新准则应用指南的规定，要找到所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近、楼层、朝向完全相同的建筑物，也相当的不容易。

2　评估费较高。为保证公允价值计量结果的质量，对于复杂和专业性要求较高的投资性房地产项目，一般会要求聘

请外部的独立评估人员来进行。根据浙江省物价局《关于调整资产评估收费标准的通知》(浙价服[2005]6号)文件规定，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度，工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20％，进行评估收费。也就是房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.35％，100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.25％，500万元到2000万元的收取评估总价的0.1％，2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.05％，5000万元以上的收取评估总价的0.01％，最高收费分别为0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集团的投资性房地产的资产价值相比账面价值已有大幅提升，如果只按现在的账面价值计算，每年的评估费也在10万元以上。

3　财务人员素质不够。金昌集团对公允价值计量结果也有验证的要求，这就要求集团能够及时收集和应用具有相同特征的市场交易价格，熟练运用理财学方面的知识和评估技术。目前，我国多数的公允价值计量工作仍由企业财务人员承担，这不仅需要企业增加人员等方面的支出，而且，企业财务人员的整体水平还达不到上述要求。这在一定程度上也制约了公允价值在运用中的效果和质量。

(二)纳税成本增加

1　按照我国现在的税法，投资性房地产是按实际成本确定其账面价值，并不确认公允价值变化产生的所得。根据浙江上市公司金昌集团的2007年、2008年财务报表，金昌集团采用公允价值计量模式，以2007年9月30日为基准点，不再计提2688万元的折旧，占利润总额的3.35％，2007年所得税税率按33％核算，就需要多缴纳887万元所得税，占所得税本年累计数的6％；以2008年9月30日为基准点，不再计提3944万元的折旧，占利润总额的7.23％，2008年所得税税率按25％核算，就需要多缴纳986万元所得税，占3.58％。由于“公允价值变动损益”属于损益类账户，因此会对当期损益产生影响，增加当年度利润，而按税法规定，不涉及应纳税所得额的计算，因此当年度需在利润的基础上纳税调减，同时考虑到在公允价值模式计量下，该资产不再计提折旧，而税法允许公司在本年度计算应纳税所得额时允许扣除折旧，需纳税调减。而所得税纳税义务在当期，已经预缴了所得税，导致大量的现金流出，当汇算清缴时，再进行相应的调增和调减工作，增加所得税纳税调整的工作量及复杂性、增加金昌集团会计人员的工作量。

2　根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件)规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税?因资产增值而增加的利润是否要交所得税?因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可以利润分配?这些问题在现有的法规中没有相应规定，纳税细节也需要有新的税法与之配套。

3　金昌尚有84540万元的土地储备留在存货科目，这些土地储备都是持有并准备增值，用以转让的土地使用权，尚未转到投资性房地产。如果将这部分土地储备转到投资性房地产，按照公允价值计量，那么，如果集团将来转变投资策略，需要开发产品时，土地成本价是按公允价值计量还是历史成本计量?如果按公允价值计量，那么，因公允价值变动损益而多缴纳的所得税能否进入开发成本?如果因地价下调，那多缴纳的所得税能不能从开发成本中扣除?新企业会计准则和税法都未对这些细则进行详细地解答。

(三)稳健目的

长期以来的“历史成本法”计量模式掩盖了金昌集团投资性房地产的真正价值，属于人为地“自我贬值”。例如，1998年开发的假日新天地，按照历史成本计量模式，经过多年的折旧，价值已被人为地、大大地缩水了，就假日新天地的土地使用权而言，已被视为天价，金昌集团投资性房地产的真正价值尚未在账面上充分体现。但是，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量会加大企业的运营成本和纳税成本支出，加上目前的税收政策还不明朗。又因为采用公允价值计量模式具有不可逆转性，一经确定，不得转回，是否会采用公允价值计量模式，是否会将更多的资产从存货项目中转到投资性房地产，还要看金昌集团今后的经营业绩和政策走向。从长远来看，采用公允价值后，企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。目前，房地产的形势极为严峻，公允价值下降的机率加大，会使未来的业绩风险加大。权衡成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有的抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益(没有现金流入)之间的利益关系，考虑到我国市场经济发展的现状和企业自身的经营状况，金昌集团最终还是选择了以历史成本模式对投资性房地产进行后续计量。