商业经营方案精选(九篇)

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第1篇：商业经营方案范文

【关键词】 互联网电视 CDN 跨运营商固定宽带网络接入

一、前言

家庭宽带类应用是基于家庭网关及宽带网络，为用户提供如互联网电视、家庭高清视频通话，以及其它增值服务的应用。互联网电视应用是指基于宽带应用型家庭网关的应用设备（机顶盒）和宽带网络，以电视机为显示终端，向用户提供高清、可点播的互联网电视节目等内容服务。随着网络的飞速发展，互联网电视业务的用户数量和使用与日俱增，互联网电视业务的粘性极强，用户服务涉及的环节包括终端家庭内部网络环境、小区宽带接入、网络汇聚、骨干传输、平台服务多个环节，互联网电视业务的质量某种程度取决于宽带网络服务的运行质量。

二、互联网电视应用系统结构概述

互联网电视应用系统结构见图1。家庭网关管理平台包括针对互联网电视应用的认证模块、订购关系管理模块、计费管理模块、终端管理以及屏幕管理模块。家庭网关管理平台分别与集成播控平台、支撑系统、CDN平台、宽带应用型家庭网关的应用设备（机顶盒）接口，提供终端开通、用户/终端认证、用户订购业务并转发业务订购/退订请求、业务订购关系管理、终端管理、屏幕管理等功能。

分发控制平台包括访问控制模块和CDN平台，与集成播控平台接口获得内容元数据、内容实体并进行分发。访问控制模块负责接收用户的订购/退订、订购关系查询、视频点播请求并进行相应用户认证、业务鉴权处理，CDN平台负责用户调度和提供实际的流数据服务。终端是指宽带应用型家庭网关分体机中的应用设备（机顶盒）以及预置的互联网电视应用客户端。机顶盒中需预置家庭网关管理平台地址，与家庭网关管理平台交互实现用户认证、终端管理等功能。客户端中需预置集成播控平台地址，通过集成播控平台获取EPG页面；客户端通过访问控制模块完成订购/退订、订购关系查询、点播鉴权处理；并通过访问CDN平台获取视频流服务。集成播控平台向家庭网关管理平台和分发控制平台提供内容元数据和内容实体，并向互联网电视应用客户端提供EPG页面（如栏目列表、节目列表、书签、收藏等）。

CDN系统架构主要包含全局调度（GSLB）、内容中心（CCS）、服务节点（SNS）、运营管理（OMS），各系统主要功能如下：全局调度系统实现CDN系统的全局控制与调度功能，是终端用户访问的统一入口。该子系统应包含用户请求调度、调度策略管理、节点资源管理等功能模块。内容中心系统负责从上一级内容源获取内容、存储内容并为下级节点提供服务。本子系统应包含内容注入、内容删除、内容处理、内容存储、内容管理以及内容分发等功能模块。根据实际运营部署需求，可在全网内容中心下层部署区域内容中心，其中全网内容中心存储CDN系统内的全量内容，区域内容中心仅存储该区域内的热点内容。服务节点系统主要负责缓存热点内容，并为终端用户提供媒体服务；当本地缓存没有内容时，服务节点应向上级节点回源获取内容并提供给终端用户。本子系统应包含内容分发、内容缓存、本地调度、内容处理、媒体服务以及访问控制等功能模块。

三、互联网电视CDN组网部署方案

3.1 互联网电视CDN组网部署方案

CDN应提供灵活、可扩展的组网方案满足互联网电视业务运营需求，满足网络无缝演进需求，具体包括支持多点、分级内容注入；支持CDN节点分布式组网，包括分布式内容存储、分布式流服务等；可扩展支持标准化、开放的架构实现CDN级联组网，以及多厂家混合组网；可扩展支持TV、PC及移动终端视频业务的统一组网。

互联网电视CDN部署方案重点关注CDN中的架构、功能、组网、接口等。外部接口保证业务模块的标准化对接，内部接口确保内部组件模块化，对接接口保证异构CDN系统之间的互通，并可支持多厂家方案组网和升级，降低采购成本。业务层面需要支持流媒体服务能力，支持多种流媒体协议，如HLS，HHTTP PD，下载等，支持WEB页面的缓存能力，支持WEB业务和流媒体业务的统一管理和调度。

图4 互联网电视应用CDN内部接口拓扑图

CDN组网包括单点部署和分布部署，其中分布部署又分为二级组网和三级组网架构。单点部署：所有设备集中部署向用户提供媒体服务，可以不提供内容分发功能，等同于媒体服务集群。适用于小规模流媒体服务提供或对接内容存储CDN提供面向用户的流媒体服务的场景。分布部署：内容库存储在内容中心，区域中心和服务节点可根据用户规模和服务性能等需求进行分布式部署。对于分布部署的CDN系统应支持多个CDN之间的对等互联和上下级互联，实现跨域方式的内容分发和用户调度。

3.2 互联网电视业务质量测试方案及结果

以北京、上海、深圳、广州跨运营商固定宽带网络接入环境下的终端进行测试，家庭用户共享4M-20M。（1）广东移动、上海铁通、上海移动测试点与家庭网关管理平台直连，在发生网络异常时，对视频源进行判断；（2）广东联通、广东电信、广州联通、深圳电信、上海电信各测试点均连接到蓝汛CDN出口，以观测跨运营商固定宽带网络接入环境下产品体现出来的用户体验差异性；（3）北京联通连接到蓝汛CDN出口，保障出口带宽稳定，且从路由上比其它测试点距离CDN更近，以测试CDN出口情况；（4）北京电信通10M共享；（5）小众网络，ip138网站查询结构显示，网络出口在国外。

根据一个月的测试结果，产品体验包括直播缓冲时间、切台时间、EPG刷新时间、直播/点播流畅程度呈现高度一致性趋势，即4M带宽条件下，标清回看/点播的视频播放流畅、EPG刷新流畅，8M以上带宽条件下高清节目播放流畅，时移响应时间均值各地都能保证在2秒以内；异常情况下，比如，晚高峰时期（晚8点半至10点半，各地均有偶现播放卡顿现象），出现卡顿的同一时间点各地表现均一致。广东区域各测试点相较北京联通整体各项时间性能稍慢0.3秒左右，从路由跟踪结果来看比较合理，普遍比北京联通采样点多经过两个网络节点。视频播放趋于流畅、稳定，连接到蓝汛的各播放检测点播放效果回看和点播播放质量均比较稳定，未出现视频播放卡顿的现象。.EPG信息刷新流畅、稳定，访问高峰时，EPG各网络检测点均未有报出EPG刷新较慢的现象。部分小众网络用户体验差，从北京电信通测试点的查询可见其网路出口在国外，其路由表过长，从而导致视频卡顿、EPG刷新慢现象明显高于移动、联通、电信网络下的测试点。（表1）

3.3 互联网电视业务质量测试典型问题解决

在互联网电视业务质量测试过程中出现了EPG页面刷新时间不稳定、偶现直播台切台慢、CCTV-3、5、6、8无法播放和盗链导致服务器过载，引发全网卡顿现象的典型问题，通过策略及配置优化均得到有效解决，以上典型问题的解决对保障互联网电视业务大规模商用的业务质量有重要的作用。

（1）EPG页面刷新时间不稳定，即在访问高峰时，EPG各网络测试点均有报出EPG刷新较慢的现象（重点为电影详情等图片多的页面，能够看到图片一张一张陆续显示），由于当时EPG图片加载都需要到家庭网关管理平台中央服务器进行请求，通过对EPG图片加载策略进行优化解决该问题。

（2）偶现直播切台慢，在网络情况相对稳定时，偶现切台8-10秒现象（高于平均时间――2.3秒），发生概率1%，发生频道对象无规律。经过分析发现，终端存在网络丢包现象，通过终端优化并升级软件版本解决该问题。

（3）CCTV-3、5、6、8无法播放，而同一时间，其它频道均可正常播放。经各方配合分析发现，当时时移服务器发生故障，而CCTV-3、5、6、8的播放机制与其它频道不一致（直播自动切换到时移），从而导致这些频道无法正确获取视频源播放，通过优化终端处理机制解决。

（4）盗链导致服务器过载，引发全网卡顿现象，晚高峰时间段，全网均发生播放卡顿现象，后经后台流量及日志分析，发现网内存在同一序列号同一时间从海量不同IP地址向服务器发起数据包请求的现象，通过后台实时测试流量数据，确立了防盗链规范，管控盗链现象，禁止各问题序列号访问权限后全网播放均得到恢复。

四、小结

2013年8月，国务院“宽带中国”战略实施方案，宽带正式从部门行动上升为国家战略，宽带成为战略性基础设施。家庭宽带类应用内容也将越来越丰富、高清视频电话、亲情通、家庭安防、教育、健康、无线城市、电商购物等都对宽带效率，特别是网间流量效率提出更多的需求。在家庭宽带类应用越来越丰富的情况下，有效的CDN组网将持续对提升用户体验、降低网间结算成本发挥更重要的作用。参考文献

[1] 于刚.OTT TV互联网电视未来的发展方向[J].山西电子技术，2013（5）： 90-91，96

[2] 张世琦.多媒体家庭网关的系统设计与实现[D].哈尔滨：哈尔滨工业大学，2008年

[3] 朱栩，刘伯涛.构建适应三网融合的高效能承载网[J].信息通信技术，2010（5）：53-56

第2篇：商业经营方案范文

关键词 旅游 商铺经营型住宅合理性

中图分类号：F59 文献标识码：A 文章编号：

一 引言

建设社会主义新农村是我国经济发展战略中的重要一环，2006年中央1号文件对这一发展战略进行了全面而系统的阐述。传统农业以种植销售为主体的经济模式已经不能满足解放生产力，发展生产力的客观需求。在当前旅游经济迅速发展的形势下，因地制宜地开发有地域风貌的乡村旅游成为发展农村经济的新思路。近年来，以体现乡村风情和自然风光为主题的“乡村游”成为很多地方的特色产业。

旅游业的发展要求村镇的整体环境得到全面的提升，这涉及到原始自然风貌的保护，特色旅游资源的开发，新建建筑的协调等等。在旅游型村镇的建设过程中，村镇住宅建设是其中重要的一环。旅游业所带来的餐饮，住宿，娱乐等需求促使传统的村镇住宅必须发生适应性的改变。

二 商铺经营型住宅的特点

商铺经营型住宅是中国传统建筑文化的延续，俗称的“路边店”，就是这种住宅的原型。直到今天，这种传统的商住形式至今仍在很多地方得以保留。现代住宅，从最初原始洞穴产生的为人们挡风遮雨的居住功能延伸至今，结合了生产，生活，学习，娱乐等愈加丰富的功能要求。随着旅游业的发展，特别是在一些特色的旅游型村镇，住宅增加了新的经营型功能，由此衍生的新的住宅模式顺应村镇旅游业的发展要求，为各种旅游特产提供销售场所，促进当地经济发展，愈加受到广大农民的青睐。

相对于传统村镇住宅，旅游型村镇商铺经营型住宅主要有以下几方面的特点：

建筑选址的不同

经营户型住宅选址除需综合考虑温度、湿度、降水等气候特点之外，还要从经营户型的特殊性来分析，充分考虑其商业经营所需的各项条件。交通是否便利，是经营者首先要评估的因素。周所周知，对于任何有商业性质的建筑而言，选址即地段，是具有决定性意义的一步，对于其商业价值的开发起着举足轻重的作用。针对旅游型村镇可从两个方面进行考虑，一，可将经营型住宅置于村镇的主要道路边，一方面便于主人进货、运输；另一方面便于游客选购商品。二，可将经营型住宅选址于村镇的中心区，或是入口处等人流集散处，在游人等候及游览的过程中把握商机。另外在旅游型村镇的整体规划中可以考虑将经营户型住宅集中布置，造就有一定规模和特色的商业街。各种不同经营项目分类设置，形成合力，既方便游客选择，又实现了商业效益的最大化。

室内空间布局的不同

传统村镇住宅普遍缺乏前期的精心设计，其特点是建筑面积大，但功能布局不够合理，使用不便。由于经营型住宅在居住的基础上增加了商业需求，在设计中一般将商业空间置于住宅的前部或是下层，居住空间置于住宅的后部或上层。这样两者之间既相互隔离，又联系紧密。在经营管理中，可对外出租，也可以自己经营，十分灵活方便。

3)建筑造型设计不同

建筑造型问题，传统的村镇住宅是基本没有纳入考虑范围的。因为其建造过程大都依赖家族式操作，建造之前基本没有图纸规划，完全依赖施工者自身的建造经验和有限的结构知识来完成。住宅朝向全部根据地势形态，建筑高低错落，形态风格迥异，与周边环境不协调，严重缺乏整体规划。在科学合理的促进旅游型村镇经济发展的方针下，村镇住宅，特别是和游客接触密切的商铺经营型住宅，作为一个对外的窗口，尤其需要进行整体的详尽的造型设计和规划管理。上文已经提到，商铺经营型住宅在选址上适宜集中布置形成商业街的形式，那么在整体造型规划中，不妨就借鉴成熟的商业街立面的设计模式，在材质，色彩，细部形式上加以统一。当然，在设计中尤为重要的一点是，务必结合该旅游型村镇的历史人文特点和当地典型的建筑形式，在继承传统的基础上加以创新提炼，形成“中而新”的设计风格。

二 商铺经营型住宅的设计分析

商铺经营型住宅，顾名思义，要满足居住和经营两个方面的要求。在实际生活中，“上住下店”的设计模式以其使用上的方便性和对于建筑占地面积的节省等优势，在工程中较多采用。下面我们以笔者自绘的“上住下店”式商铺经营住宅为例，对该种类型的设计特点加以分析：

“上住下店”，简而言之就是商铺经营空间位于建筑底层，居住空间位于上层。底层经营空间可做较大规模的商业销售如小超市等，亦可划分成不等的小空间分开出租经营。

1 平面布局

该建筑共三层，一层为商业经营空间，二、三层为居住空间(图1，2,3)。建筑平面采用规整的矩形建筑平面，节约土地便于施工，符合农村建设的现状。住宅功能分区明确，商业空间与居住空间在楼层上相分离，互不干扰。建筑整体通风良好，各个房间都有直接采光。底层经营空间直接临街，被分割成大小不一的三个空间，可根据需要分别出租，适应各类型销售需求。(图1)。

居住空间由于对私密性要求较高，设计中全部置于二三层，并在底层设置单独的出入口，与商业经营空间使用流线完全分开，避免打扰。住宅内的起居厅、主要卧室均位于南向，通风采光良好。厨房卫生间等辅助空间均置于北侧，不占用较好朝向。本着提升居住品质的原则，主卧室设计了单独的卫生间(图2)，方便主人使用。客厅位于二楼正对楼梯处，形状规整采光良好，方便主人会客休闲及家庭交流等。客厅上部两层通高，上下通透，便于交流，营造舒适的室内小环境 (图3)。

2 立面造型

立面造型方案力求朴素、大方，采用传统的坡屋面，借鉴了山村原有的建筑形式，简介质朴，力求体现 “农家小院”的亲合自然。二层平台局部坡面的形式，与建筑整体风格相协调。底层商业经营空间采用落地门窗，便于采光及展示，上层空间开窗面积较小，形成对比。建筑采用青砖青瓦，以传统的色调体现古风古韵。 (图4)。

三 结语

旅游型村镇的开发是一项综合的工程，涉及到村镇建设的各个方面。目前很多此类型的村镇，自然资源丰富但缺乏整体规划监管。依靠农民自发分散的开发和经营，极易形成重复建设和恶性竞争，以及建筑风格杂乱无章的局面。旅游型村镇的特色住宅模式作为其中的一项重要内容，必须紧跟不断变化发展的旅游需求，在保证舒适性合理性的前提下进行有目的有组织的开发和建设。从建筑选址到内部布局再到建筑整体立面设计，进行科学而详细的考察和规划，设计出既方便经营管理，又提升居住品质的村镇住宅。将传统民居形式与现代村镇住宅的需求相结合，再现传统经营方式中小店铺的人情味特征，创造现代的旅游型村镇新风貌。

参考文献：

1. 建设部、国家旅游局联合调研组著[J]．建设好旅游型村镇是促进乡村城镇化的又一坦途——浙江省旅游型村镇建设调研的感悟[J]．小城镇建设2006（7）

2. 凌 申.海岛旅游村镇建设刍议——以刘公岛为例.小城镇建设2004（3）

3. 骆中钊著．小城镇现代住宅设计[M]．2006.2第1版

4.图片均为作者自绘

作者沈 辉 （1978-）男，河南省建设工程设计有限责任公司 工程师

第3篇：商业经营方案范文

    城市综合体的特点城市综合体作为当今地产模式的最高形式,它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体,它具备完整的城市街区的特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时,城市综合体通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值。城市综合体模式在成本管理方面的作用城市综合体通过综合性的开发,结合社会经济发展目标和城市总体规划要求,获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市综合体模式对项目成本管理起到巨大的促进作用。城市综合体带来巨大的商业效益城市综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进,是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区。城市综合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用,它绝不是几种产业的简单叠加,其有机的组合必将释放出巨大的能量,创造出巨大的需求空间和商机。城市综合体模式有利于项目成本运作城市综合体在规划阶段,要进行商业经营规划与建筑格局规划。在一定程度上,商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调整体战略,即更注重商业经营规划。一个大型的购物中心包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态,但是围绕着这些功能配置该如何来进行布局,使各个功能主题明确,互相促进,互不干扰,同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的,这正是城市综合体模式的优势所在。如万达集团开发的商业项目,都是遵循这一个原则,先进行商业经营规划,再进行建筑方面的规划。如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市;从项目开始策划之初,沃尔玛超市就深度介入其中,就其专业的细节与发展商达成一致意见,这样一来,就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品。采用城市综合体模式,进行科学的商业经营规划,有利于形成最合理的商业布局,有利于实现低成本的运营,能缩短整个项目的开发周期,构成整体效益对散件效益的优势。

    贵阳市汇金广场成本管理

    汇金广场概况“汇金广场”位于贵阳市的延安西路上,地处贵阳市中心紫林庵区域,是贵阳双核的重要节点,随着“大贵阳”的形成,该区位优势非常明显。距目前的贵阳市核心商圈喷水池约1公里、距传统商圈大十字、小十字近1.5公里。该项目的优势体现在:①项目地处贵阳市一级主干道,交通条件十分便利;②项目周边是贵阳市传统的政府办公的密集区域,有建设厅、农业厅、商务厅等省级单位,市政配套完善,商业氛围浓厚;③项目所处区域及邻近的三桥片区是贵阳市高密度居住区域,大量新高端住宅项目相继开发,商场潜在客流非常充足;④随着2010年5月客车站的正式搬迁,政府对此区域商业、居住环境进行整体规划,客车站原址已规划为市内一个大型商业网点并且是连接新区的一个重要轻轨换乘站所在。汇金广场成本管理模式的设计为进行有效的项目成本控制,结合汇金广场的地理优势,从全寿命周期出发控制项目成本,前期策划阶段就统筹考虑项目最终运营,结合“城市综合体”的概念,设计汇金广场成本管理模式,即“汇金广场综合体”。该模式应用系统工程的思想,将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象,从项目经营的角度考虑项目成本管理,实现成本管理的系统控制。汇金广场综合体定位分析对上述贵阳市各类业态特点进行分析并总结,从整个城市商业竞争上看,贵阳缺乏真正的购物中心。打造贵阳中心城区的SHOPPINGMALL的商业物业形态,对汇金广场能起到确立商业地位,引领城市商业升级的作用。从区域市场竞争而言,汇金广场处于一个相对弱势的大西门商圈边缘。可以通过提升档次、丰富业态,成为区域商业的龙头与旗舰,提升大西门商圈影响力,并促成贵阳中心商业的融合。从规模上看,汇金广场并无规模上的竞争优势。其他各大型商业的档次跨度从低到高一应俱全。对于汇金广场而言,只有建成有特定主题特色的复合型MALL,而非大而全的综合购物场所,才能凸显商业价值。汇金广场所在区位为市级政务、商务、居住、商业混合区,具有成熟消费人群,尤其是中高端家庭消费人群密集,从这部分人群的需求出发,确定汇金广场的定位为家庭型购物、生活、娱乐为一体的复合型商业体系。而贵阳现存商业基本没有瞄准家庭消费客群,基本都是以购物为主的品种有限单一的临街商业。以家庭生活为中心构建品种齐备的复合型MALL商业体系,从目前来看是一大空缺,这必将成为汇金广场的独特竞争优势。从区位、规模、人群构成、所面对的竞争现实等方面来看,家庭主题购物中心是汇金广场的最佳定位目标。对汇金广场进行的市场定位为:满足贵阳市中产阶层家庭的餐饮、娱乐消费需求;满足大量新生代及儿童的购物、娱乐、教育消费需求;满足年轻人消费得起的“快速时尚”国际品牌购物需求。根据以上分析,设计汇金广场的商业业态:①高档时尚购物:满足年轻、时尚一族和高收入消费人群的消费需求;②休闲娱乐:舒适休闲的购物环境,丰富的娱乐设施,满足个性潮人及家庭的休闲向往;③餐饮:充足的特色餐饮和高档商务餐饮,满足了家庭消费和高档商务消费的面面俱到。汇金广场综合体定位方案“汇金广场”总建筑面积近30万平方米,以近7万平方米的大型购物中心及6万余平方米超高层顶级写字楼作为主体,另配备了3万余平方米的时尚国际公寓以及4万余平方米高档住宅。购物中心为6.7万平方米,从地下一层到八层共九个楼面,单层面积近9000平方米,相当于目前贵阳市现有百货单店的3倍规模。办公式公寓为3万平米的国际时尚办公式公寓。超高层写字楼高达202米,总体量6万余平方米的顶级写字楼,简约现代并独具气势。单层面积近2000平方米,14部高速名牌电梯,顶级写字楼配置。1)整体方案。雄踞贵阳传统市中心、连接金阳新区行政中心,汇金广场以充足的业态功能组合、整合内外资源发挥其协同效应、以服务高端商务及生活需求为目的,打造引领贵阳市区高品质综合性物业的新地标,2)平面业态规划.负一层规划为生活配套、精品超市、美食广场;一、二、三层规划为精品时尚服饰;四层规划为儿童服饰、家居生活用品;五层规划为时尚、特色餐饮、电子游艺;六层规划为商务餐饮、KTV;七层规划为电影院、KTV;八层规划为商务餐饮、书城、SPA。汇金广场综合体的规划,突破了贵阳市目前仅有的传统百货商场模式,以实施全过程的项目成本控制,提高商业价值为最终目的,立足项目自身优势,借鉴国际先进购物中心模式对汇金广场的市场定位、平面布局及硬件配套设施进行设计。

第4篇：商业经营方案范文

关键词：商业地产；财务管理；成本管理；管理措施

商业地产的整体发展前景较为可观，以深圳为例，自本世纪初深圳有了第一家购物中心以来，历经短短十余年时间，预计到2015年年末，全市商业中心可达70余个，商业地产总体面积可达500万，且目前仍有在建购物中心工程。但因政府长期以来都以住宅地产作为开发重点，加上商业地产在我国的历史尚短，社会各界对于这一行业的认识程度依然较为薄弱，导致我国商业地产的财务成本管理尚未形成一套有效的管理理论支撑。且一些商业地产开发商也没有明确此种新兴房地产行业和传统住宅地产的差异，导致很多商业地产开发商直接将住宅地产的财务管理思路套用在商业地产财管工作上。商业地产与住宅地产的差异性就决定了此种生搬硬套的财管模式必然存在很大的局限性。

一、商业地产成本管理的特殊性

根据用途进行划分，可将房地产分成商业地产与住宅地产，其中商业地产的开发产品，主要是用于商业用途，如购物中心、休闲娱乐性消费场所等。而住宅地产的开发产品则主要是用于居住。虽然商业地产与住宅地产同属房地产行业，但商业地产存在以下几点特殊性，这些特殊性都也会对商业地产成本管理造成一定影响。

（一）选址和设计方面的重要性

商业地产与住宅地产最主要的差异是商业地产的商业性，因此两者在开发成本方面存在很大差异。通常住宅地产只要设施齐全、环境好，再配合优质的物业服务，即便是建设在城郊也会具有良好的市场。然而基于商业地产的特殊性，要想取得商业收益，实现高效的商业经营，选址就成为了决定性的因素。对于商为地产来说，地段、地段、还是地段。目前中国大多商业地产运营企业，选址通知有两类，一类如恒隆，选址必在城市中心；一类如万达，选址通常建设在新城区，政府也愿意在新城区或卫星城引入城市综合体。两种选址最关键的因素是商业体的定位和成本，第一类在城市中心地段选址，地价贵成本高，但后期的运营风险相对较低；第二类选址在新兴城区，地价便宜后期运营风险较大。但对企业来说，由于综合体中出售住宅、商铺的收益基本可覆盖购物中心投资成本，因此后期的运营压力大降。选址同时还要结合城市的经济、交通、政治、文化等多方面因素，科学合理的选址无疑是利于商业地产财务收益及成本回收的有效途径。因此应当将选址归为商业地产成本管理的一项重点工作内容。设计也是一个非常重要的环节，优秀的、符合业态要求设计，将大大减少后期的运营成本，如节能环保的通风设计能减少后期空调能耗支出，不同的人流动线设计引吸人流减少后期招商成本，适当的电梯数量和分布能减少运营能耗并能增加人流走动从而增加销售等等。

（二）运营方式的特殊性

住宅地产的客户群体主要是购房者，住宅地产通过满足购房者的居住要求获取利益，实现成本回收，但作为商业和地产有机结合的商业地产行业面对的客户人群及利益相关体就相对复杂的多。项目投资者、商铺经营者、商业运营方及终端消费者都是商业地产的重要客户人群。住宅企业的成本回收途径主要是卖房，然而商业地产要想获得高的成本回报，不仅要卖，还需要经营，并且着重在经营。消费者购买商品，购物中心商铺的经营者得到来自消费者的经济收益，实现经济收益后才能向投资者上缴租金。由此可见商业地产的成本回收不但要考虑选址、商铺租赁，还要考虑到消费者的购物需求、消费特点及生活方式等因素。综上所述，因住宅地产与商业地产的运营差异性所致，住宅地产的成本回收模式比较单一，而商业地产的成本回收过程则相对复杂，且需要考虑的因素也更多。

（四）融资的特殊性

商业地产可看作是一种以实现商业价值为目标的金融产品，因此大型商业项目为了构建商业氛围，往往是一次性投资构建。而住宅项目开发可采取分期建设的模式，缓解成本投入的压力，在通过分期销售实现资金回笼与累积，之后再进行下一期建设。相比之下商业地产的融资任务则更为严峻，且为了吸引具有竞争优势的主力店入驻，还不得不采取前几年的租金优惠的形式甚至暂时免租，这都为商业地产带来了严峻的资金挑战，使得商业地产业就必须采取如合作开发、债权、预租、信托、资产证券化、房地产投资基金等多种融资模式来应对庞大的资金需求，多样化的融资方式及融资总量，也就使得商业地产面临着更大的融资风险。但同时也催生了比住宅地产更多样化的融资结构和资产运营方式。

（五）成本收益与财务风险的特殊性

住宅地产的成本收益主要是通过产品销售，即卖房来实现的，可在短期内回收成本。然而通过前文的经营模式分析也可看出，商业地产的成本回收周期长，最快也要几年时间，但成功的经营可为商业地产企业带来高额收益，静态成本回报可达50%以上，大型地产企业可达80%甚至更高，远超住宅地产。然而风险和收益是成正比的，收益越大，背后的风险也越大。住宅地产成本回收快，而商业地产回收慢，周期长，市场变化不定，后期的招商与经营都可能受到影响，从而增加财务风险。

二、完善商业地产成本管理的措施

（一）重视前期的市场调查及项目的选址及招商工作

商业地产的项目选址对项目的成本投资效率有着决定性影响，选址上的优势，会对投入使用后的招商、经营带来积极影响，提高成本投资效率。而选址及定位方面的失误将会严重影响投入使用后的各项工作，影响成本投资效率，甚至出现血本无归等严重情况。因此商业地产的成本管理工作，必须以科学的选址与定位作为前提。开发前期阶段需进行完善的市场前期调查，商业地产开发商需先后深入研究当地的商业规划布局，并结合城市的发展规划，分析具有发展潜力的商业地段。同时对周边客户群体、交通、收入水平、人口、消费习惯等方面进行充分考虑。在招商方面，住宅地产的开发思路往往是先建房后招商，然而此种模式并不能适应商业地产的实际情况。商业地产的建设价值与成本回收主要依靠后期的商业经营，因此必须对招商工作加以重视。为确保投入使用后经营工作的顺利开展，避免商铺空置，影响经营效益，应当在施工之前也做好招商工作，根据客户的事先达成的协议，进行商铺规划与设计，如果投入使用后再招商，很容易出现商户不满意设计规划，而不和开发商合作的情况。

（二）优化运营方式

虽然商业地产的运营模式与成本回收方式都和住宅地产存在较大差异，但无论是售后租赁还是产权商铺，其实质都与住宅地产相同，都是在建成后通过意图快速收回成本。但此种模式显然忽略了商业地产的商业性，没有认识到商业地产应由的价值，忽略了商业经营的作用。此外，一些商业地产开发商为了快速收回成本，采取分散产权的销售模式，而此种模式很容易因追求各自的利益，造成各自为政的情况，失去了商业的统一性。因为购物中心往往存在成百上千的店铺，而进行产权分割后，开发商将无法实现统一管理，出现基于各自利益博弈的经营混乱，严重危害成本管理效率。因此类问题影响后期经营的情况在国内屡见不鲜，因此企业必须转变住宅地产的运营思想，采取只租不售的形式，虽然短期来看，成本回收速度可能会相对较慢，但从长期发展角度来看，对于统一招商以及统一的财务成本管理有着积极的促进作用。还可增加经营的灵活性，随着市场变化，企业可及时调整经营方案策略。例如国内很多开发商已经开始意识到这一问题，做出如回购产权等措施。目前很多高端商业地产项目也均明确提出不会考虑产权出售。

（三）拓宽融资渠道

商业地产的成本资金投入大，资金占用时间也相对较长，因此单一的融资渠道显然无法满足实际需要。基于投资大、成本回收周期长等特点，开发商往往会多采用如贷款、债券融资等财务杠杆融资手段提升资金总量，但此种模式会大大增加财务风险，影响成本。这就需要商业地产开发商积极拓宽融资渠道，以应对融资风险。目前国际上很多商业地产开发商都通过信托投资资金模式（REITs）取得资金支持。此种融资模式具有如下几点优势：1.首先可拓宽商业地产的融资渠道，缓解开发商的成本压力；2.除提高资金储备意外，此种融资模式还可确保产权不会出现转移、分割等不利于后期管理的情况，方便后期投入阶段的统一管理。通过优势分析可以看出，此种融资模式十分商业地产的实际情况，我国商业地产商业可借鉴此种模式。现阶段已经陆续引进了房地产REITs模式，随着相关流程的规范与法律制度的全面建立，相信此种融资模式必然会为商业地产商带来更多的经济实惠。

（四）实施专业化的经营成本管理

商业地产项目的投入使用并不意味着成本回收工作的完结，相反却只是开始。商业地产的自身特性决定着后期商业经营的成本管理才是重中之重。只有在经营中的高效成本管理才会促进商业价值以及投资成本回收效益的提升。为提升经营阶段的成本管理效率。地产开发商应当先组建一支具备专业的运营管理团队，团队中的管理人员必须具备专业的成本管理相关知识与经验，同时他还要明确商业地产的运作模式与特殊性，并具备商业灵敏度。通过高素质的管理人才开展专业化的成本管理。在成本管理实际操作中，一定不能直接照搬住宅地产的投资模式，重视经营过程中的财务资金管理，实现商业地产管理的专业性与针对性。

三、结束语

综上所述，商业地产和住宅地产在运营模式、成本回收、财务风险等多个方面均存在差异，因此商业地产在成本管理过程中绝不能沿用住宅地产的模式与理念。针对商业地产的特殊性，本文从优化选址、更新运营模式、融资方式创新以及强化经营过程中的专业性管理等几个角度探讨了商业地产的成本管理措施，希望能为相关人士提供些许参考。

参考文献：

[1]胡挺，吴慧强，袁毓敏.房企跨界经营动因、产业选择与经济后果——以恒大地产为例[J].中国房地产，2014（22）.

[2]许叶红.从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设[J].中国总会计师，2015（05）.

第5篇：商业经营方案范文

[关键词] 商业地产 主要特征

伴随着我国社会经济的迅速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。本文以零售批发商业经营场所地产项目为例,阐述其主要特征。

总所周知,房地产项目有位置的固定性、项目的差异性、资金需求大、开发周期长、建设环节多等特点,而商业地产除此之外,因其用途和客户群体的不同,而有其不同于其他类房地产的特征,以下主要从顾客构成、项目选址、目标定位、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面进行分析。

一、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者,因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。

二、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

三、目标定位的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客包括百货公司、连锁超市、专卖店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体定位、统一推出,尽可能避免零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

四、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、租售混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。

五、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值,而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。比如大连万达集团和世纪金源集团在开发项目中都建有自己的五星级酒店和大型卖场,其目的就是基于以上所述。

六、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

七、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益

一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映,不仅可以满足人们居住生活需求,还能促进人口集聚和资源流动,催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响,具有显着的辐射带动效应,直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。

此外,商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力,商业房地产项目建成运营后,能为当地提供大量的就业机会,促进所在地区充分就业。

综合以上商业地产特征的分析,我们在实际工作中可以有针对性的对项目策划和定位,以实现良好的经济效益和社会效益。

参考文献:

第6篇：商业经营方案范文

市场定位在中小企业发展中发挥着不可忽视的作用，近年来中小企业也充分利用市场定位的优点得以充分发展，不管是从企业的萌芽阶段期到走向成熟阶，还是从企业亏损阶段走向盈利阶段，都离不开市场定位。本文在对相关理论进行深入研究的基础上，对中小企业市场定位存在的问题进行了分析，并有针对性的提出了可行改进策略。

【关键词】

市场定位;市场分析;市场定位策略

随着经济全球化的不断深化，各个国家和地区之间的相互联系逐渐加强，经济方面的合作也更加紧密频繁，各个企业为顺应市场环境变化，积极对生产要素实行优化配置和加大对资源自由流动的力度，对市场定位也日益重视。在我国这个社会主义经济群体经济体系中，中小企业是十分活跃的经济主体，也是我国经济的一大支柱。中小企业进行市场定位有利于在产品生产方面得以创新，解决产品同质化问题;有利于我国中小型企业及时发现企业生产经营中存在的问题，及时采取措施改进，提高企业实力与核心竞争力;有利于我国中小型企业调整产业结构和资源配置，提高利润率，实现企业利润最大化的目标;有利于提高中小企业的整体素质，培养企业科学，全面，正确地进行决策的能力;有利于中小型企业避免盲目定位，防止在低水平上重复建设，防止不切实际地实行价格竞争策略，防止盲目与大型企业进行高度竞争的错误行为发生。

一、中小企业市场分析概述

1、中小企业市场分析的内容。

在对任何一个企业进行市场定位之前首先要做的就是对该企业进行市场分析，而企业的市场分析无外乎三个方面，即对企业的经营环境进行分析，对与企业经营环境有关的信息进行收集分析，对企业的行业竞争结构进行分析。根据西方经济学的相关知识，企业的经营环境主要分为宏观环境与微观环境，宏观环境又细分为政治环境，法律环境，经济环境，科技环境，社会文化环境以及自然环境。微观环境细分为用户的产品需求环境，竞争环境，分销环境和直销环境。而总的这些环境按照又可以从机会与风险的角度来划分为四大类型。对企业行业竞争结构进行分析时要全面掌握影响竞争的因素。

2、中小企业市场分析方法。

企业对市场进行分析时的方法主要采用模型分析法，包括市场细分分析，地理因素分析，消费者行为分析，竞争者情况分析，战略种群分析，产业演变分析，SWOT分析等。其中，企业采用最多的市场分析方法为SWOT分析。中小企业在经营环境分析后进行SWOT分析，即对企业的机会，风险，优势，劣势进行科学的分析总结，首先要找出企业自身和竞争对手在这四个方面的异同点。其次对企业内外部各因素进行分析汇总。

二、目前中小企业市场定位存在的问题

1、市场定位理解和方式问题。

市场定位理解偏差，一些企业在市场定位前未作好市场调研工作，对企业实际情况不了解，从而对市场定位不准确性。市场定位方式不成熟;企业制定的市场定位方案不明确，涉猎范围较广泛，重点不突出，对产品生产和经营无具体规划，市场竞争中处于被动位置。

2、市场定位时目标及经营模式问题。

市场定位时目标需求不够明确;企业对目标客户的需求调查，分析和总结的工作存在一定的偏差，不能快速准确地察觉到目标客户群体的需求变化，同时对企业自身实力不能做到准确的评估。缺少企业经营模式的相关经验;各行各业运营中都存在一些特殊的规律，企业在市场定位模式中不能全面地了解把握这些规律及商业经营所需要的要素，致使企业在后期的经营中产生问题。

3、市场定位时目光不够长远。

一些中小型企业在进行市场定位时只考虑到企业的自身利益，缺乏市场定位的系统性与重复性，在管理模式与经营理念中同样存在误区，没有充分考虑和重视企业的后期经营，甚至一些企业销售商业项目，这些都不利于企业准确地进行市场定位。

三、中小型企业市场定位的策略

1、对市场进行深入分析。

企业进行市场定位之前，务必要对产品市场进行深入分析，调查了解企业产品市场营销情况，分析产品的不同销售渠道，不同销售方式的特点，以及每种销售渠道和销售方式历年的营销情况。还要对企业自身的同行竞争者的商业动向进行观察，分析其市场的特点，销售额及变化趋势，产品使用者数量及所占比重，产品的销售价格，销售的渠道和生产所用的原材料及技术。

2、选择恰当的定位策略。

企业的常规定位策略为直接对抗定位战略，市场补缺式定位战略，另辟蹊径式定位战略和重新定位战略。中小型企业要根据自身情况特点完善对市场定位理论的研究工作，综合考虑商业经营与企业特征，明确企业的市场定位方式，重视定位前对市场实际情况的调研工作，在细分市场层次时注意细分的合理化，科学化，准确地对目标市场中消费者需求进行定位。

3、充分考虑非市场因素的影响。

企业进行市场定位过程中不仅要能够准确地了解掌握产品市场需求情况，包括该产品消费人群对品类的要求，对产品的需求量及消费者针对产品所提出的意见建议，而且还要考虑非市场因素的变化。非市场因素包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等。

综上所述，市场定位战略在企业生产，销售与发展中起到关键的引导作用，企业只有确保准确科学地对目标市场进行定位，制定合理的并且有利于企业发展的市场定位策略，才能确保后期的经营工作能井井有条，目标明确，工作高效。

【参考文献】

［1］吴涛．市场营销学教程［M］．中国发展出版社，2010

［2］陆国红．中小企业问题及对策［J］．江海学刊，2013(6)

第7篇：商业经营方案范文

乙方：

大厦（以下简称“__大厦”）是由__投资开发公司投资兴建、物业管理公司承接物业管理的一个新型综合楼宇，一期工程由二座层欧式建筑及裙楼组成，优越的地理位置以及区域结构、区域环境为乙方企业、企业产品宣传构筑了一个全新的媒体平台。

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就商业广告位租赁事宜达成以下协议：

第一条 物业的基本情况

大厦位于大街8号，楼高层，设客运电梯台，为商、办、住宅综合楼宇。

第二条 商业广告位租赁项

位于大厦北楼与北裙楼过道路灯杆，数量根，尺寸为：（米）。

第三条 商业广告位租赁期限

第四条 合同期间费用支付

广告位租赁费计人民币2000.00元（大写：人民币贰仟元整）。

第五条 甲方工作

a） 协助乙方进行广告体安装；

b） 协助乙方负责广告体的日常检查工作；

第六条 乙方工作

a）将广告内容制作效果图，报甲方审核；

b）将公司营业执照复印件、经办人身份证复印件提供给甲方备案；

c）负责广告体的安装、及日常维护；

d）负责广告期间载体安全工作；

d） 广告内容应符合国家相关法律之规定，因广告内容失实或违法、违规行为而引发的法律纠纷，乙方自行承担一切直接和间接责任。

第七条 关子影响原状及补救措施的约定

广告体安装会对所在物业的原状造成一定影响，乙方应在施工前将方案报送甲方审批备案：合同期满后如双方不再续约，应将物业恢复原样：如不能恢复，应另行制定装修方案报请甲方同意，并按方案实施，以上所有费用均由乙方承担。

第八条 合同期满

合约期满后，本合同即行终止，届时，乙方按第七条之相关规定完成有关善后工作后撤场；如乙方需继续租用，则需提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，重新签订有关合约，费用另行约定。

第九条 提前终止合同的约定

合同执行期间，任何一方不得随意提前终止本合同；如因城建、规划以及甲方商业经营等需要必须终止合同时，甲方需提前15天通知乙方；

乙方在广告期间如有违法或违反本合约的行为，甲方有权终止合同的执行。

第十条 违约责任

合同执行期间，双方必须信守合同；如在合同履行中发生争议，由甲乙双方协商解决；协商不成，双方同意由南通市仲裁委员会仲裁。

第十一条 其 它

本合约未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。

第十二条 本合同共二页，一式二份，双方各执一份。

甲方： 乙方：

第8篇：商业经营方案范文

近年来，我国电力行业迎来了快速的发展期，发电规模持续扩大、营业收入也在不断增加，以火电、水电、核电等发电技术在我国得到了大面积应用。经济形势的变化，使电力企业面临更复杂的市场态势，同时也增加了经营中的不确定性。电力行业在全面深化改革的背景下逐步发展和变化，发电企业间由原来的粗放发展模式变成集约化、精细化发展模式。为适应这种形势，提升生产经营的效率，发电企业需要强化财务风险的管理体系，在预防财务风险过程中不断提升竞争力，才能为长期发展奠定基础。发电企业的财务风险可以定义为企业在经营和发展过程中，由于财务资金、财务数据、财务人员以及财务控制等方面原因导致的风险。而作为企业经营和发展的“安全隐患”，财务风险的出现会产生严重后果，使企业面临经营困难甚至是破产和倒闭。因此，就发电企业来说，强化财务风险的管理，从事前管理的思路入手，做好财务风险的预防工作，使企业的财务风险处于可控范围内，能够为企业的健康发展提供支持。本文将从财务风险的概念和类别出发，分析当前导致发电企业财务风险的原因，并针对不同的风险类型提出风险预防和控制的措施。

二、财务风险的概念与分类

（一）财务风险的概念

财务风险通常是指企业由于财务结构的不合理、融资行为不适当而导致的偿债能力下降或是预期收益降低问题。

在市场竞争环境下，发电企业在进行商业经营和商业决策时面临的信息和环境存在较大程度的不确定性，因而相应所做的决定也意味着一定的风险，同时企业的财务风险在很大程度上制约企业持续发展的能力。因此，防范和控制发电企业财务风险，是财务管理部门的重要工作，现实意义重大。

（二）财务风险的分类

发电企业面临的主要风险包括如下几类：

1.筹资风险。企业筹集资金以拓展规模、获得经济效益，增大了还本付息的压力，在资金利润率低于借款利息的情况下，会出现贷款筹资风险。

2.投资风险。企业使用实物、现金、债券等获得投资的行为，可能由于内外环境变化而出现财务损失，这种没有获得预期投资收益的情况被视为投资风险。

3.资金运营风险。主要是指企业对资金配置没有优化，使资金流入和流出不顺畅、甚至出现资金断裂而导致的风险。

4.收益分配风险。收入分配风险是指由于税率变动或企业收入分配的不太合理的对未来的生产经营活动的不利影响，种影响表现在对股东利益和偿债能力的影响方面。

（三）发电企业产生财务风险的原因

1.对财务风险预防的重要性缺乏清晰认知。随着市场竞争的日益激烈，发电企业领导将主要精力用于安全生产和日常管理上，从而对财务工作关注较少，缺乏对财务管理制度的制定、工作设备的配备、人员安排以及人员薪酬待遇的严格管理，使企业财务风险控制缺乏力度。另外，部分财务人员对财务风险管理重要性认识不足，片面认为发电企业不会出现财务风险。

2.预防和控制财务风险的能力较为欠缺。财务风险控制工作不仅需要高度的责任心，也需要丰富的经验和科学的风险控制技术。在目前的发电企业中，部分财务人员素质和能力不高，财务风险意识淡薄，工作中不能按照财务管理制度进行工作，而发电企业财务岗位相对比较固定，工作人员很少轮岗，一些政治素质、职业操守低的财务人员会内外勾结，通过各种隐蔽手段来盗取公司财产，产生职务犯罪行为。

三、发电企业财务风险预防与控制措施

（一）筹资风险的预防控制

筹资行为是企业开展生产和经营的起点，如果不能对筹资风险进行有效控制，可能会导致企业经营出现很大的不确定性。发电企业筹资方式主要包括两种：有权益筹资和债务筹资，前一种包括增资扩股，使用留存收益等，后一种则包括发行债券、利用银行贷款、采取融资租赁等方式。由于采取筹资活动需要承担相应的风险，如果风险和最终收益之间没有对应的关系，就很有可能出现财务损失，采用财务杠杆操作时会降低企业的偿债能力和盈利能力。

在具体工作中，发电企业应当经过测算，确定一个较为合适的资本结构，通过管理债务规模，使企业的筹资成本、资金风险以及经营收益之间建立合理配比关系，实现风险和收益之间的平衡，克服筹资风险带来的不良影响。

（二）投资风险的预防控制

发电企业使用筹资获得的资金开展生产经营、证券市场操作和商业贸易等活动，都可以看作是投资行为，与筹资风险相一致，此处对投资风险的管理和预防，也需要准确测算企业面临的风险和最终收益间的关系，通过有计划的管理和控制，尽可能提升投资收益，降低投资风险来使投资行为更加可行、更加有益。

结合上述分析，在发电企业实际的投资中应当注意以下两个方面：

一是在做与企业的生产经营有关的决策时，应当更倾向于采纳资金使用量小、投资风险较低的方案；二是财务管理部门在开展工作时，如果发现企业的风险状况超出了原有方案的预期，需要马上暂停原方案，重新评估方案的可行性和后续的结果，通过再比较和再分析，判断方案的可行性，是否需要调整和修改并确定在后续步骤中如何实施，确定最优的风险后果和投资收益组合。

（三）资金回收风险的预防控制

企业在经营过程中，需要重视资金回收问题导致的财务风险。资金回收是财务活动中的重要部分，意味着销售的最终实现。所以，企业在经营中如果对应收账款管理不善，可能会降低企业的现金总量，使企业拥有的现金快速流出，导致资金回收风险的出现。

针对上述情况，可从三个角度来强化应收账款的管理和改进资金回收工作：一是企业的信贷规模要合理，产品和服务的折扣和优惠政策要保持稳定；二是要对客户信用进行持续的评估和跟踪管理，对于企业自身偿债能力的变化也要不断进行评估；三是要控制应收账款的总额和所占比例，强化销售人员的责任制度。

（四）收益分配风险的预防控制

对于企业收益分配的风险控制，需要关注留存收益和股息分配两种方式带来的具体风险。因为留存收益有助于企业资金回流和规模扩大，而股息分配则是股东财产权利的实现，这两种分配形式存在相互关联和一定的矛盾关系，发电企业需要在收益分配中实现两者平衡，既不留存过高比例的资金，也不派发太高比例的股息。

四、结束语

第9篇：商业经营方案范文

一、企业开展电子商务的必要性

改变竞争模式。在电子商务方式下,能够充分获取有效信息,了解市场需求,快速做出反应。利用internet建立intranet,经营和发展虚拟企业,还可把网络延伸到供应商和合作伙伴建立extranet。因此,在当代企业经营管理中,基于网络平台开发的三类解决方案erp(企业资源计划)、scm(供应链管理)、crm(客户关系管理)被称为企业在竞争中克敌制胜的三大法宝。

增强竞争基础。电子商务活动的空间是电子虚拟市场(electronicmarketplace),这一市场突破国与国的界限,以全新的时空优势,把全球的消费者和企业连接起来,给企业带来很好的机遇。主要表现在:第一,提供internet网络在线浏览、产品选择和电子货币的支付。第二,创造公共网络上的新产品和新服务。第三,提供公共网络上的安全传输信息。费用比专线传输大幅下降,据预测,未来十年全球1/3的国际贸易将通过网络形式完成。

增强竞争力。企业应用电子商务,将有力改变企业的发展空间,提高竞争力。具体有以下几方面:第一,扩大竞争领域,使企业从常规的广告竞争、促销手段、产品设计与包装等领域的竞争扩大到无形的虚拟竞争空间。第二,促进企业开发新产品和提供新服务的能力,电子商务可以使企业迅速了解到消费者的偏好和购买习惯,同时可以将消费者的需求及时反映到决策层,从而促进企业针对消费者需求而进行的研究与开发活动。第三,减轻物资的依赖,通过internet发展虚拟企业,不需要很多的物质基础设施,同时还可将节省用电子商务则可解决企业中信息不确切和不及时的问题。如戴尔公司,充分了解市场行情,估计原材料的价格每星期下降1%,通过减少库存和加快库存流动速度,相对竞争对手而言,有效降低了物料成本,反映到产品价格上,意味着戴尔拥有了更大的竞争空间。

二、企业实现电子商务的阶段

企业要实现电子商务并不是一蹴而就的,我国企业信息化起步晚,程度低,因此电子商务发展需循序渐进。在企业e化的过程中,笔者将企业开发和应用电子商务分为以下四个阶段。

1.基础阶段,主要是加强基础管理。进行企业标准化工作,整理基础数据,改善业务流程,进行必要的体制变革,为企业信息化提供一个坚实的后盾。企业信息化素有“三分技术,七分管理,十二分数据”之说,可见基础之重要。

2.整合阶段,主要是做到资源共享。不少企业做了基础工作,建立了大量的数据库,但这些资源的价值不一定能有效发挥出来,究其原因主要是各个部门平台各异,数据格式不一,这种由于组织和技术上的原因,形成了信息孤岛,使得资源无法共享。要解决此问题必须成立一个权威的信息决策和管理机构,统一规划,充分利用已有资源,对已形成的信息孤岛进行整合。

3.内部信息化阶段。在前两个阶段的基础上,建立起各个部门相互连通,相互共享,能进行信息交换的系统,即intranet。企业建立时要统一规划,根据企业条件分阶段实施。

4.电子商务阶段,形成完整的企业电子商务环境,分为以下几个步骤:第一信息;第二建立自己的门户网站;第三实现网上交易。主要采用以下战略发展:第一,通过电子方式实现在线销售、在线购物、在线服务,从而达到扩大市场、增加销售和降低成本的目的。第二,把有关市场和客户的信息进行统一管理、共享,并能进行有效分析,从而为企业的营销、客户服务等提供全面的支持。第三,通过电子交易的方式,买卖双方能够在网上完成整个业务流程,减少工作手续和管理费用,降低企业经营成本。

三、企业应用电子商务的分析

电子商务是商务活动的一种新模式,为了更好地应用电子商务,提出以下几点分析建议:

1.必须树立正确的经营理念。随着市场和技术的发展,对这种理念需要不断的进行更新。在当代企业经营中,如何尽可能的降低成本,减少中间环节,快速了解市场需求的变化并做出及时的反应,以及尽可能地利用行业已有的强势技术和产品优势确定自身的主业范围,都对企业有着至关重要的意义。而正确的商业经营理念,又必须与企业所在地的文化背景紧密相联,如hp与compaq两大巨头合并后,经营要适应双方的企业文化。

2.现代企业的经营理念最终要在网络平台上付诸实施,因此,解决方案的质量和可行性将成为取得成功业绩的基础。要做出成功的解决方案,方案提供商和生产企业之间的交流非常重要。方案提供商必须对生产企业的行业现状、发展潜力,以及企业本身的运营状况有深刻的了解。目前,我国许多解决方案耗费大量人力、财力最终却以失败结束,重要的原因主要是由于方案提供商对行业缺乏深刻的认识,企业本身缺乏明确的经营理念而被动的接受。