固定资产评估值精选(九篇)

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第1篇：固定资产评估值范文

【关键词】高职院 固定资产 风险评估 控制活动

高职院固定资产有着举足轻重的重要作用，是教学和科研的基础，价值一般占到总资产的一半以上。因此，管理好高职院固定资产，既关系社会民生，又涉及预防腐败，我国亟需建立和完善高职院固定资产内部控制，提高固定资产管理内部管理水平，防范内部风险，确保各项行政活动顺利开展。由于固定资产内部控制涉及问题比较广泛，本文以固定资产内部控制最为重要的风险评估与控制活动为研究对象，结合内部控制相关理论，分析固定资产风险评估和控制活动存在的问题，有针对性的提出改善方案。

一、固定资产内部控制问题

（一）风险评估方面主要问题是机制不健全，缺乏专门的风险管理机构，更没有设置相关的风险管理岗位。当上级主管部门有要求进行风险管理相关工作时，则由监察审计部门暂时执行该项工作，但是由于实际执行有难度，再加上风险意识不够，普遍认为这个工作比较虚，各单位部门普遍应付一下。

（二）控制活动方面存在的问题较多，一是采购不够严谨，零星采购数额巨大，程序过于简单；二是验收力度不够，缺乏专业人才，招标价格与验收价格有差异，入账价格不时高于合同价格；三是固定资产处置、维护和处置环节还存在弊端。

二、固定资产内部控制设计

（一）加强固定资产管理风险控制，组建风险管理委员会。高职院应增设一个专门的风险管理委员会，全权负责构建高职院风险管理框架，组织并实施全面风险管理，由学院党委直接领导。委员会的成员由财务处、监察审计处、后勤处等部门人员构成。

风险管理委员会的主要职责是在全院形成风险管理文化氛围，提高全院教职员工风险管理意识，识别学院重要业务相关风险，分析并制定风险应对措施，编制风险管理报告和测评报告向学院领导汇报。固定资产管理相关的风险评估如下：

（二）加强固定资产管理控制活动

1.为优化零星采购，可以逐步建立一个资源库，对于各类固定资产都寻找一些适合的供应商，录入资源库，在需要采购的时候，从资源库调出适合的供应商，再由电脑或不相关人员随机抽取供应商，这样供应商也搞不清能否抽中，也不需要想方设法中标。

2.高职院应加大验收相关规定执行力度，严格按照规章制度进行验收。特别是对于价值量大，质量要求高的固定资产，必须在专业人才到场的情形下才能开展验收工作。验收人员必须增强责任心，认真核对资产信息，检查资产运作情况，对合同金额、发票金额、验收价格要核对一致，如确实发现不一致的情况，应该拒绝验收。

3.高职院固定资产种类多如牛毛，存放地点极其分散，管理工作较繁杂，存在资产流失的风险。资产管理科负责编制固定资产明细表，注明每一项资产的责任人和存放点，由使用人负责资产的日常管理，在领用或购买资产时，由资产管理科在资产使用帐上登记，离职或变更岗位时，必须交回资产并办理相关手续，向资产管理科报告登记，务必将每一项资产责任到人。明确资产使用人有利于分清责任，落实责任，为日后固定资产清查做好铺垫。

资产使用人因各种原因离岗时，应当办理固定资产交接手续，清点资产、核对账目，确保资产账、卡、物相符，交接时部门负责人须在当场监督。

高职院应要求资产管理科负责建立并管理所有固定资产文档，固定资产购入时即将其合同、保修卡等资料统一归档管理，以便日后顺利开展维修、转让等工作，使用部门则保存相关资料复印件方便使用，避免固定资产因使用人员多且经常调换丢失资料。

4.在维修保养方面，高职院应定期保养设备，以防范为主，适时保养。保养一旦发现问题，立即上报，对资产进行维修。对精密贵重的设备，要制定专人进行管理和维护，应对使用人进行专业培训，定期检测、校验，确保精度和性能良好。对房屋等建筑物，资产管理科也要定期检查，及时提出鉴定、拆除和修缮意见。对一般的教学等机器设备，有专人专用的，使用人负责维修保养，共同使用的由资产管理科负责维修保养。对大型的专用设备，由实训室与现教管理中心或委托专业机构定期检查维护。

资产管理科还应建立相关的维修保养档案，登记固定资产的维修保养情况，定期对维修费用进行分析统计，如核算维修频率、维修计划完成率等，既能反映出所购固定资产的质量，为下一次的固定资产采购提供参考信息，又能为制定固定资产的维修保养计划提供科学依据，还能监督维修保养实施情况。

5.固定资产清查方面，高职院应建立适合的固定资产清查制度，明确资产清查频率、任务分工和具体的程序。

在清查频率方面，应坚持全面清查和分批清查相结合的原则。由于学院固定资产数量庞大，全面清查费时费力，如果难以一年完成一次全面清查，那么可以每两年一次，制定相应的分批清查计划，每年清查一部分部门单位，及早发现资产管理相关问题，及时巩固资产清查的结果。

高职院应成立资产清查工作领导小组，由学院领导任组长，指导并督办清查事项，清查工作领导小组办公室可以挂靠资产管理科，由资产管理科具体组织实施资产清查工作，组织各部门单位自查，将自查结果报告资产管理科。资产管理科再组织一到两个复查小组，到部分关键部门单位复查，重点复查金额重大、有物无帐、有帐无物等特殊情况，最后汇总清查情况，如实向资产清查工作领导小组报告。

第2篇：固定资产评估值范文

【关键词】职业职校 固定资产 科学化管理

职业学校的固定资产有其自身的特点，为适应职业学校教育的发展需要，应该深入研究和积极探索职业学校固定资产的科学化管理。

1.管理责任机制的建立，强化管理职能部门

职业教育的快速发展，理顺固定资产的管理体制是关键，必须改革职业学校原有的固定资产管理体制。应设立由校领导负责和直接领导下固定资产管理的职能部门。该职能部门是管好校固定资产的强有力保证，同时负责着固定资产的日常管理。必须根据自己的实际情况，建立完善和规范的固定资产管理体系，使职校的固定资产形成统一计划、统一采购的管理系统，对其进行全面实行监督管理。把价值管理、实物管理、产权管理、效益管理相结合，责、权、利三者相统一。同时在各部门建立归口负责人，在校内形成一个强有力的管理体系，这是管好固定资产的基础和保证。

2.健全制度，以制度促管理，增进管理的灵活性

固定资产管理部门应进一步健全管理制度，不断增强固定资产管理的调控能力。职校资产管理部门应从实际出发，建立健全完善的内部控制体系，结合职校的实际情况和特点，不断完善固定资产管理的各项规章制度，要及时修订形同虚设、效能低下的规章制度，以适应职校的发展。对资产的每个管理环节明确责任，加强资产的计划申报、论证、招标、采购、验收、保管、使用、维修、处置等每个管理节点的制度建设，做到有章可循，违章必究。要倡导在资产管理中走制度化管理与机制创新相结合的道路，加强管理制度的建设和创新，用新机制来约束职校固定资产的管理，促进固定资产的最优化配置，以增进职校固定资产管理的灵活性。

3.加强队伍建设，提高管理人员素质和管理水平

管理的核心是人员管理，在职校固定资产管理过程中，要努力增强管理人员的综合素质发挥管理人员的自主性，是提高管理水平的必要条件。分管领导要亲自抓，负总责，要进行经常性检查，了解并熟知单位的固定资产管理工作，对职校资产管理工作做到心中有数，定期组织清查。对在清查中发现的问题，应该及时解决。随着职校体制改革的不断深入，这对资产管理人员提出了更高的要求。应有做好固定资产科学化管理工作的知识、思路和能力，具有认真细致的工作态度和较强的责任心，要充分发挥管理人员的积极性在赋予管理人员一定决策权的同时，明确其所应承担的责任，要加强管理人员的培训工作力度，提高管理人员的综合素质，造就一支高素质、高水平的固定资产管理队伍，这是提高职校固定资产管理水平的基础。现在对固定资产的管理，不仅仅局限于保管，更应管好管活，让这些资产发挥更好更大的效益。

4.加强对职校固定资产内部关键节点的控制

资产过程管理的失控往往是管理制度不落实、管理运行不流畅所造成。职校固定资产的管理是一个复杂的系统工程，涉及的部门多，管理对象繁杂。根据职校固定资产管理的特点，可以引入过程控制的管理理念，将固定资产管理过程划分为计划、预算、论证、购置、使用、转移、处置和监督等主要环节，在每个环节中设计若干个可以操作的具体控制节点，明确控制节点的具体内容、操作程序，落实责任部门和责任人。固定资产购置环节主要分购置预算、专家论证、审批、招标、验收、建账六个关键节点；固定资产使用调配环节主要分资产清查、定期巡查、资产调配、维修四个关键节点；固定资产报废环节主要分专家论证、审批备案、招标、销账四个关键节点；等等，以此类推，只要控制好每个节点的质量，就可以保证管理制度的落实和管理体制的正常运行，从而实现对固定资产的有效管理。

5.建立职校固定资产管理数据库，实现固定资产动态化、信息化管理

信息技术的不断发展和职校网络的不断完善，给职校固定资产管理带来了新的机遇。依托职校网络，建立职校固定资产管理系统，实现固定资产管理部门、财务部门和各使用部门之间信息的交流和互动管理。各级管理部门可以随时了解每个部门固定资产使用现状、变动情况，以充分利用现有仪器设备，避免资产重复购置和浪费，实现资源共享，提高资产的合理利用率和效益。该系统可实现资产管理部门和财务部门的充分沟通，保证资产账物相符。该系统可及时掌握职校固定资产变化的情况，为职校上层领导决策提供科学依据。

6.构建科学的职校固定资产绩效评价体系

第3篇：固定资产评估值范文

[关键词]增值税转型;存量固定资产;企业估值

自增值税转型改革实施一年以来,对我国经济复苏的推动作用得到了社会各界的认可。但是,在增值税转型改革的衔接阶段,仍然存在许多问题,在企业估值过程中存量固定资产的增值税处理没有明确的规定,使得存量固定资产评估价值是否包含增值税存在很大争议,各专业评估机构采取的处理方法也不尽相同,在2009年实行了消费型增值税后,在企业价值的评估实务处理中,有一部分评估机构剔除了所有固定资产的增值税;有一部分则只剔除了2009年以后购买的固定资产的增值税。此外,各种与税制改革相关政策也在不断的完善,但是就企业评估这方面没有制定相应的措施。不同的处理方法对企业会产生很大的影响,对企业估值方面的完善迫在眉睫。

一、增值税转型改革中企业估值面临的问题

在全球经济一体化的背景下。企业为了实现公司发展的战略和分散投资风险掀起了并购浪潮,企业之间的资产交易、兼并和联营等战略合作也越来越频繁,这些战略决策都要求对企业进行评估。而增值税转型改革规定:自2009年1月1日以后一般纳税人新购进固定资产所含的增值税的进项税额可以计算抵扣,2009年1月1日以前购买的固定资产所含的增值税的进项税额不允许计算抵扣,即采取存量固定资产的方法。因为2009年以后购买的固定资产的增值税允许抵扣,不计入固定资产成本,所以在企业估值过程中确定这部分固定资产的评估价值时剔除增值税是合理的,也不存在任何异议:存量固定资产的增值税不允许抵扣,计入了固定资产成本,这使得在新的税制下进行企业价值评估时面临一个两难问题:存量固定资产的评估价值是否包含增值税。

二、税制改革对企业估值的影响

资产评估的方法主要有市场法、成本法和权益法等,在具体的资产评估过程中,评估人员会综合考虑评估的目的和交易对象等因素选择适合的资产评估方法或者资产评估方法的组合。目前,我国资产评估采用的主要方法是以成本法为依据、权益法为参考,在此评估方法的组合中,企业评估价值是以各项单项资产的评估价值之和为基数,并在此基础上采用权益法进行调整得到的。固定资产是企业资产的重要组成部分,其评估价值对企业整体评估价值的确定会产生很大的影响。

(一)税制改革对一般纳税人企业估值的影响

税制改革中允许抵扣的固定资产是指:使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具等,与会计准则中的固定资产有所不同。除此之外的房屋、建筑物等固定资产,在会计制度中作为固定资产核算,但不得抵扣增值税的进项税额。存量固定资产是指2009年以前购买的符合税法扣税规定的固定资产(在下文提到的固定资产没有说明的均是指会计核算范围的固定资产)。目前,存在的两种企业价值的评估方案:①剔除存量固定资产增值税的企业评估价值:AV1:A+X;②不剔除存量固定资产增值税的企业评估价值:AV1=A+x(1+17%)(AV:企业评估价值;A:除存量固定资产外其他资产的评估价值;X:存量固定资产的评估价值)。

由上述的①②式看,存量固定资产对企业评估价值的影响主要取决存量固定资产的规模,存量固定资产的对企业的固定资产在企业资产中所占比例较大,则对企业评估价值的影响较大:反之,则对企业评估价值的影响较小。不同行业涉及到的存量的固定资产的比例也不尽相同,这就意味着税制改革对不同行业的企业评估价值的影响也有所不同。

为了进一步确定存量固定资产对企业评估价值的影响程度,文章分析了2009年进行资产评估的4家不同行业企业的存量固定资产对企业价值的影响。根据4家企业固定资产的详细资料统计出存量固定资产的金额,计算出反映存量固定资产的增值税对总资产的影响情况的绝对数和相对数:根据存量固定资产的金额计算出其增值税额,也是在不同的评估方案下存量固定资产的增值税对企业总资产的影响额;将增值税税额除以企业的总资产,得到存量固定资产的增值税对企业总资产的影响率(如表1所示),进而可以考察税制改革对企业评估价值造成的影响。

由表1看出,税制改革对处于不同行业的企业的总资产的影响率和影响金额各不相同,增值税企业对乙的影响率最低,为1.65%。就数字而言。影响率不是很大,影响金额为500多万;对企业的影响金额最大,高达5亿多。这对一个总资产为60多个亿的企业来讲。不是一个小数目;增值税对企业丙的影响金额为88 77207747元,影响率高达12.33%,相对于企业的规模来说影响很大。企业丙所在的行业的其他规模更大的企业在这样的影响率下产生的影响金额会更大。由上述分析看,税制改革对企业评估价值带来的影响是不容忽视的,必须妥善处理,否则会给企业带来很大的影响。在企业进行战略合作时,如果对所有的固定资产均按不含税的价值来确定的话,意味着2009年以前成立的企业,在被合并时企业价值会大幅度缩水,在合作中得到的合并对价或者投资额度都将因此而减少,不利于企业之间的合作和企业的健康发展。

(二)税制改革对小规模纳税人企业估值的影响

小规模纳税人在此次税制改革中统一调整为3%的低税率,但不允许对增值税的进项税额进行抵扣,企业将这部分税额计入固定资产的成本。小规模纳税人在其发展的道路上为了扩大规模,享受规模效应带来的商机而进行企业合并时,需要对其企业价值进行评估的情况下,如果采用剔除存量固定资产增值税的评估方法,也会面临企业价值缩水的尴尬。

三、优化企业估值建议

在税制改革中,对2009年以前购入的固定资产采取存量固定资产的处理方法,使得2009年以前成立的企业失去了很多享受扣税优惠的机会,如果在企业为重新发展采取兼并或者重组等需要进行评估战略方案时,采取剔除所有固定资产的增值税方法来确定企业价值,会给本来已经饱受金融危机破坏的企业增加难度。

我国税制改革过程中采取了存量固定资产的处理方法,一方面是考虑到政府财政收入的问题,另一方面也是采取过渡的一种办法。关于企业估值方面的规定属于对税制改革配套政策的完善,不应该采取与税制改革相驳的办法,应该与税制改革保持一致,采用过渡处理的办法,使经受金融危机破坏的但有发展潜力的企业能够尽快恢复发展,从而促进我国经济的稳定发展。

由于在企业估值方面存在差异,不利于企业之间进行交易,也不利于经济和贸易的发展,对企业估值中关于存量固定资产的增值税问题应该统一做法,减少企业在战略合作中的障碍,为企业之间的合作与交流提供便利。鉴于此,笔者认为对企业2009年以前购入的存量固定资产的评估价值保留其增值税的进项税;2009年以后购入的固定资产在进行企业评估时按照税法的新规定,参照不舍增值税的价格进行评估确定其价值更为合理。企业价值评估公式:AV=A+X(1+17%)(其中A:除存量固定资产以外的其他资产的评估价值;x:存量固定资产的评估价值)。

本文仅对增值税转型改革中有关企业估值的问题进行了探讨,尚有许多与之相关的问题需要进一步考察和研究。但文中提出的关于区分转型前后的固定资产价值的估值方法,有利于企业真正减负,为企业提供一个更加公平的竞争平台,也有助于稳步实现我国税制改革的目的――实现我国经济结构的转变。

[参考文献]

[1]王美鸾,论增值税转型对固定资产投资的影响[J]现代商业,21109(26):224-225

第4篇：固定资产评估值范文

一、资产评估增值的确认

资产评估增值的确认，是进行税务、会计处理的前提。上讲，确定资产评估增值，包括确认增值额和增值额的入账时间。企业进行股份制改建，资产评估的增值或减值，应以资产评估机构的评估报告被主管部门审核批准后的金额为增值额或减值额，以报告的批准时间为入账时间。实务中，资产评估是评估单位对改制企业的资产进行全面估价的过程，评估基准日与被评估企业的调账日并不一致。从基准日到评估报告批准日期间，被评估企业的资产还会发生变动，因此，入账时间实际上应为企业的调账日，增值额须以批准增值额为依据，视评估期间资产变动情况进行调整，调整的原则是：

1、评估期间资产数量增加，增加部分按取得资产的实际成本确认其价值，与评估增减值无关；

2、评估期间资产数量减少，资产减少的价值，已不包括在调账日资产的账面价值中，对减少原价值应确认的增减值，不再调整；

3、只有评估基准日后评估发生增减值而且调账日仍存在的资产，必须在评估报批准增减值的基础上进行调整。现举例说明调账日评估增值额的最后确认。

例1　某企业进行股份制改建，2001年9月1日为资产评估基准日，11月30日为资产评估调账日。评估基准日固定资产中房产类原值5000万元，已提折旧2500万元，评估确认原值5200万元，折旧2500万元；流动资产中原材料1000吨，账面余额420万元，评估确认值483万元。评估期间房产折旧80万元；购入材料500吨计210万元；领用材料600吨。该企业采用先进先出法核算发出材料成本。调账日有关资产增值额为：

1、房产类评估增值率=（5200－2500）÷（5000－25000）－100%=8%

调账日入账的增值额=（5000－2500－80）×8%=193.6（万元）

2、原材料评估增值率=（483－420）÷420=15%

调账日原材料账面余额=420＋210－420÷1000×600=378（万元）

调账日入账的增值额=（378－210）×15%=25.2（万元）

由于《企业会计制度》的实施，如果改制企业已报批实施新会计制度，有的资产计提了“减值准备”，在资产评估和确认评估增值额时，应特别注意，增值额应是评估值大于原资产账面余额的差额，而不是大于原资产账面价值的差额。

二、资产评估增值的税务处理

《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税字［1997］第77号）中规定，企业进行股份制改建发生的资产评估增值，应相应地调整有关账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在应纳税所得额时不得扣除。该文件从1997年7月1日起执行。此后，为了解决企业在执行中提出的问题，1998年4月22日财政部、国家税务总局又以财税字［1998］50号文了《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知》进一步明确了文件的适用范围，指出通知仅适用于内资企业，其中第四条只适用于股份制改建的内资企业。第四条规定，按评估价调整了有关账户的价值并据此提取折旧或摊销的，对已调整相应资产评估增值的部分，在计算应纳税所得额时不准扣除。并要求纳税人在办理年度纳税申报时将有关纳税资料一并附送主管税务机关审核。纳税人计算应纳税所得额时，应进行纳税调整，调整的有两种。

1、据实逐年调整。企业因进行股份制改建发生的资产评估增值，每一纳税年度通过折旧、摊销方式实际计入当期成本、费用的数额，在年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整，相应调增当期应纳税所得额。

2、综合调整。企业因进行股份制改建发生的资产评估增值，不分资产项目，均在以后纳税年度的成本、费用项目中予以调整，相应调整每一纳税年度应纳税所得额，调整期限最长不得超过十年。

两种调整方法各有优缺点。使用第一种方法，要求评估增值必须按增值资产的种类、项目逐一调账，并在折旧或摊销时，分别计算折旧额或摊销额中属于增值额折旧或摊销的份额，并应设补充登记簿进行分类、分项登记，年终计算应纳税所得时，根据补充记录汇总，调整年度应纳税所得额。这种方法，计算准确，贴近实际，但记账的工作量较大，评估增值的资产项目不多的企业或采用分立、合并改建方式的企业适用这种方法。使用第二种方法，是根据纳税调整的规定年限，将资产评估增值额平均在每一个纳税年度分摊，作为应纳税所得额的调增额。这种方法简单实用，但合理性、准确性差。资产评估增减项目、种类繁多难于一一对应的大型企业或采取整体改建的企业适用第二种方法。

三、评估增值的会计处理

（一）评估资产调账日的会计处理

内资企业改建为股份制企业，在调账日对评估资产的增值或减值确认后，应将资产评估价值与其相对应的资产原账面余额进行调账。如果是流动资产、投资、无形资产或其它资产，应将其净增值或净减值直接调增或调减各对应账户的余额；如果是固定资产净增值或净减值，则应分别按原值和累计折旧的净增减额，相应调增或调减“固定资产”、“累计折旧”账户的余额。如为净增值，还应按所得税税率计算应纳税额，记入“递延税款”账户，按其与应纳所得税的差额记入“资本公积”账户。依前例（1），调账的会计分录为：

借；固定资产

1936000元

贷：递延税款 638880元

资本公积 1297120元

借；原材料

252000元

贷：递延税款 83160元

资本公积 168840元

若改建股份制的已经执行了《企业制度》，还应注意，已提取了“减值准备”的资产，评估后有的产生了净增值，说明该项资产的价值又得以恢复，应在原计提减值准备的范围内转回。按对应的账户分别借记“短期投资跌价准备”、“长期投资减值准备”、“存货跌价准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“无形资产减值准备”等账户，贷记“投资收益”、“管理费用”、“营业外支出”等账户。

（二）评估增值递延税款的确认与会计处理

极据财税字［1997］第77号文件的有关规定，内资企业股份制改建，评估增值的会计处理，以1997年7月1日为界限，7月1日以前改建的，评估增值已折成股份，按税法规定，不再缴纳所得税，将其全部增值额计入资本公积，固定资产按评估后的原值计提折旧。7月1日以后改建的，评估增值不折成股份，按税法规定须缴纳所得税。改建后的企业固定资产提取折旧时，应区别情况，进行不同的会计处理。

1、按评估资产原账面价值计提折旧的会计处理

在这种情况下，由于评估增值部分不计提折旧，其价值不能实现，因此，不评估增值的递延税款，调账时将增值全部计入“资本公积”账户，在固定资产计提折旧时，按照折旧率分期计算，将增值额从“资本分积”账户向“累计折旧”账户逐步转销。

例2　某企业2000年8月1日进行股份制改建，10月1日为调账日。其中，固定资产原账面价值360万元，已提折旧180万元，评估确认原值384万元，累计折旧180万元，折旧年限10年，采用直线折旧法（假若不考虑净残值率）。改建后的企业按固定资产原账面价值计提折旧，其会计分录如下：

评估调账日

借；固定资产 240000元

贷：资本公积 240000元

每月计提折旧时

借：制造费用等 30000元

贷：累计折旧 30000元

每月转销增值额时

借：资本公积 2000元

贷：累计折旧 2000元

2、按评估增值确认后的固定资产原值计提折旧的会计处理

在这种情况下，由于评估增值部分在计提折旧时增加了折旧费用并能从实现的收入中得到补偿，因此，在调账时，应计算未来应缴纳的所得税，并在每年计提折旧时进行纳税调整，结转递延税款，依例2，其会计分录为：

评估调账日

借：固定资产

240000元

贷：递延税款 79200元

资本公积 160800元

每月计提折旧时

借：制造费用等 32000元

贷：累计折旧 32000元

每年结转递延税款时

借：递延税款

7920元

贷：应交税金—应交所得税 7920元

每月转销资本公积时

借：资本公积 1340元

第5篇：固定资产评估值范文

内容摘要：随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，商业企业产权主体多元化和经济发展的全球化，我国商业企业资产评估在维护多元化主体利益、公共利益、证券和金融市场稳定等领域有着特别重要的意义。资产评估行业在我国发展时间较短，尤其是商业资产评估偏差方面研究较少，影响了商业资产评估的结果。本文在系统阐述商业企业资产的特点和评估价值的基础上，给出了商业企业资产评估偏差的含义和类型，分析了商业企业资产评估偏差的影响因素，包括环境因素、评估机构因素、评估人员因素和心理因素，提出了减少商业企业资产评估偏差的建议。

关键词：商业企业 资产评估 评估偏差

商业企业资产的特点

按我国现行制度规定，商业企业资产应按其价值大小、使用时间长短划分为固定资产和低值易耗品两类。固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、设备、器具、工具、运输车辆等流通经营主要设备的物品；不属于经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应作为固定资产。不具备以上条件的物质设备，则作为低值易耗品。商业企业资产一般具有四个特点：第一，能较长时间参加业务经营过程且不明显改变其实物形态；第二，其价值随磨损程度逐渐转移到商品流通费用中去，并从商品的销售收入中得到补偿；第三，资产的价值补偿和实物更新在时间上不一致；第四，用于资产的资金需要较长时间才能循环一次，其时间长短取决于资产的使用期限。

商业企业资产评估的作用

（一）有助于维护和协调资产所有者、经营者的权益

随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，商业企业产权主体多元化和经济发展的全球化，我国商业企业资产评估在维护多元化主体利益、公共利益、证券和金融市场稳定等领域有着特别重要的意义。商业企业资产评估已经成为优化资源配置、促进结构调整、保障各类产权主体合法权益的基础性工具。

（二）有助于推进产权交易的健康进行

产权交易市场是构建多层次资本市场的基础，是创业资本运作的一个重要平台。资产通过市场进行交换，有利于生产要素的合理流动，促进资产使用效益的提高，合理地确定资产的流动价格。通过资产评估确定合理的资产价格，能为资产交易双方提供服务，保障资产的合理流动。

（三）有助于充实和加强国有资产管理的基础工作

目前，商业企业对外合作、承包租赁、兼并破产等经济行为和产权变动行为日益频繁，商业企业资产评估在有效预防国有资产流失，加强国有资产管理方面发挥了重要作用。通过资产评估，确定商业企业的实际价值量，为商业企业资产的优化管理和保值增值提供真实数据都有着特别重要的意义。

商业企业资产评估偏差的含义及类型

商业企业资产评估偏差是指商业企业资产评估结果中，评估增值额与调整后的帐面价值的商，即资产评估报告书中按增值额和调整后帐面价值计算出的资产评估增值率，它反映了资产评估结果偏离资产的帐面价值的程度。一般说来，商业企业资产评估偏差有一般偏差、模糊偏差、理论偏差和心理偏差四种类型。

（一）一般偏差

一般偏差即实际评估值与完美评估值之间的差异。在完全竞争的商业市场上，资产本身有一个能使资产得到最优配置的价格，称之为完美评估价格。它是指商业企业资产评估作为社会分工和交易成本节约的产物，评估团队在不受其他条件干预下，掌握完整真实可靠的信息并且所作各种判断完全正确的前提条件下，所能模拟出的商业企业资产交易最完美的可能价格。由于资产评估结果的利益相关者较复杂，包括评估产品的提供者、使用者以及评估工作的实施者，而且反映过程中的不确定性因素、模糊因素等各种因素太多，评估团队所作出的判断不可能百分之百正确，交易双方需通过博弈达成交易中均能接受的资产的市场价格。因此，评估团队对资产所作出的实际评估值和完美评估值之间的差异是客观存在的。

（二） 模糊偏差

模糊偏差即实际评估值与影子价格之间的偏差。影子价格是指在完全竞争的市场上，能使资源得到最优配置的价格，这一价格是抽象的、完美的价格。评估值的这一偏差特性，可称之为评估值的模糊性。这种模糊性在一定范围内是合理的、允许的、可接受的。但超出一定的范围，则评估值难以起到公平价值尺度的作用。

（三）理论偏差

理论偏差即评估值与被评估资产调整后的帐面价值之间的差异。被评估资产调整后的帐面价值是指被评估资产按照取得时的实际成本计价所形成的帐面价值减去按照国家统一的会计制度规定计提的各项准备后的余额。被评估资产调整后的帐面价值作为历史成本帐面价值的调整，较客观地反映了资产在被评估时点上的价值，可以作为理论研究中被评估资产原有价值的参考。

（四）心理偏差

心理偏差即评估主体心理因素的影响并使评估结果产生偏差，它包括知觉偏差、记忆偏差、判断偏差、行为偏差、情绪偏差等。评估既然是一种信息深化活动，评估主体的心理因素在评估过程中就不能不发生作用。评估的可信度不仅取决于评估指标的信度和效度，而且取决于评估者主体心理因素的影响。在评估的认知思维流程中，信息的感知、评估人员的知识、经验记忆、态度、感情等方面都可能产生偏差，从而形成评估结果的误差。

商业企业资产评估偏差的影响因素

商业企业资产评估偏差是客观存在的，在评估过程中有许多不确定性、模糊性和难以控制因素。

（一）环境因素

所谓商业企业资产评估环境，就是资产评估活动所处的各种条件因素的集合。环境因素对资产评估偏差的影响往往是资产评估团队无法控制的，也是评估人员靠自身的力量难以改变的。根据对商业企业资产评估影响内容的不同，可以将评估环境分为评估外部环境和评估内部环境。

1.商业企业资产评估外部环境。它是导致商业企业资产评估偏差的制度原因，对于资产评估活动的影响是间接的。它包含着政治环境、经济环境、法规环境和人文环境等因素。

政治环境主要包括我国的政治制度与体制等。目前参与资产评估管理的有国有资产、土地、资源、建设、工商、银行、海关、价格等多个部门。资产评估人员的考试、评估机构的审批、评估规范的制定、评估质量的监控、评估业务的管理等也是部门分割、各自为政、多头管理。这就造成了评估机构多、小、散、乱，评估团队的人员素质参差不齐，严重影响了商业企业资产评估的偏差。

经济环境主要包括我国的经济体制、经济发展水平和经济政策三个方面。目前我国现有的生产要素市场不够完善，参照物的选取相对比较困难。同时，市场交易传递信息手段不够准确。经常出现评估人员只能靠自己以往的经验积累和有限渠道收集信息，所得资料有限，可比性不强，势必影响商业企业资产评估偏差。

法规环境是指我国在一定时期内出台颁布的法律、法规及其实施情况。

人文环境包括人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育程度和科学技术水平等方面的内容。不同的人文环境下，不同职业经验和职业判断的人员会对同一事物作出不同的评价，即使是同一个团队的不同人员也有着很大的评估差别。

2.商业企业资产评估的内部环境。它指的是影响资产评估活动的环境，对于资产评估活动的影响是直接的。内部环境又可分为商业组织、商业结构、商业政策三个方面。

商业组织包括市场结构、商业企业行为和市场绩效，分清其内部构成关系有助于进一步了解商业企业的盈利能力及影响因素，合理预期商业企业发展，提高商业企业价值。商业结构涉及商业分类、商业结构演进以及商业发展等诸多内容。商业政策包括商业组织政策和商业结构政策，国家为了实现某种经济或社会目的对商业进行干预，更是直接影响资产价值。

（二）评估机构因素

商业企业资产评估机构主要是指专营或兼营商业企业资产评估业务的专业机构。专营评估机构主要指资产评估公司（或事务所）；兼营评估机构主要包括具有评估资格的会计事务所、财务咨询公司等。评估机构作为资产评估活动的组织管理者，对评估质量有着至关重要的影响。如果资产评估机构违规操作，会损坏相关评估机构及其评估人员甚至整个资产评估行业的声誉，恶化资产评估机构的执业环境。

我国资产评估业刚刚经过十几年的发展，脱钩改制后还没有完全适应市场经济的要求，也未达到行业的成熟期。评估机构在从事评估活动时，由于执行的操作规范和技术标准不同，不可避免地在评估方法运用、技术参数选择等方面出现差异，评估工作质量很难保证，也使评估机构的执业风险加大。总的来说，目前我国资产评估机构对资产评估质量的相关影响主要表现在以下方面：一是资产评估机构数量较多，僧多粥少的评估市场导致一些评估机构的无序竞争。为了得到评估项目，某些机构不惜偷工减料、降低成本，甚至迎合委托人的特定意图，弄虚作假，人为造成评估价值的虚增或虚减，从而操纵评估结果，直接影响资产评估偏差。二是资产评估机构规模较小也给评估质量带来严重影响。中小规模的评估机构资金、人员实力较弱，掌握的评估技术以及评估经验积累不够，对市场交易价格信息不够了解，导致资产评估准确性不高。三是评估机构的组织管理控制、质量控制机制较差。目前我国评估机构质量意识、风险意识较差，在日常组织管理工作中制度执行不严格，再加之我国对资产评估活动中的违规操作打击力度不够，这些都导致资产评估质量不高，严重影响资产评估偏差。

（三）评估人员因素

商业企业资产评估工作是评估人员在占有充分的资产资料和市场信息资料前提下，对被评估资产价值的主观判断。因此，评估人员是资产评估结果的直接参与者，其专业素质高低对资产评估质量有至关重要的影响。

1.资产评估人员专业知识水平对评估偏差的影响。商业企业资产评估要求评估人员要对资产价值评估出一个相对准确的数字，这是一项复杂而细致的技术工作，具有严格的科学和技术要求。评估前，评估人员必须要到现场进行实地考察，了解被评估资产的规模、设备、内外结构等各种状况，正确计算其资产价值。必须具备一定专业技术知识和很强的专业判断能力的专业技术人员才能胜任。我国注册资产评估师队伍主要是由经济管理、财务会计、工程技术等相关专业人员组成，缺乏系统的资产评估学历教育，评估理论基础不扎实，知识结构单一，评估专业知识水平有待提高。加之某些注册资产评估师实践经验相对较少，直接影响资产评估结果的质量。

2.资产评估人员职业道德水平对评估偏差的影响。职业道德水平高低，对资产评估发展水平的影响也是深刻的。不同的职业道德观念，决定了资产评估人员对待工作的不同态度以及认真程度，这就使不同评估人员对待同一工作所得出的准确性大不相同，不可避免地影响资产评估偏差。目前我国的资产评估人员职业道德观念不强，有些执业人员缺乏责任心和使命感，背弃了基本的职业道德准则。在评估过程中偷工减料以降低成本，仅凭主观意愿、个人经验评估，根据委托人意图抬高或压低评估值，从中渔利的现象时有发生。此外，资产评估业务委托方因素也严重影响资产评估偏差，比如为了达到不正当目的故意提供不真实的财务资料，高报资产或隐瞒亏损等等，直接导致资产评估结果失真，严重影响评估准确性。

（四）心理因素

在评估的认知思维流程中，信息的感知、评估人员的知识、经验记忆、态度、感情等方面都可能产生偏差，从而形成评估结果的误差。这类心理误差可以归纳为以下几个方面：

1.知觉偏差。人类在对外界信号进行注意感知时，会对信息刺激加以选择和调控，会舍弃或过滤一部分信息，以便更有效地加工重要的信息，在衰减和过滤的过程中，可能发生信息知觉偏差。知觉偏差包括首因效应和晕轮效应两个方面。

2.记忆偏差。人通过知觉从外界获得信息，然后在记忆中储存下来。记忆将评估人员心理活动的过去、现在和未来连成一个整体，使心理发展、知识积累和个性形成得以实现。记忆系统分为短时记忆和长时记忆两种，外部信息通过感觉通道首先进入短时记忆，并短暂保持，经过多次重复的信息就进入长时记忆。长时记忆是一个真正的信息库，存储着主体关于世界的一切知识，形成模式识别、运用语言、进行推理和解决问题的知识基础。评估人员在长时记忆和短时记忆两个方面都可能会发生偏差，称为经验定势和近因效应。

3.判断偏差。判断是在知觉和记忆的基础上，对事物所进行的评价和推论，判断可以分为事实判断和价值判断两种，两者都具有对被评估对象的性质加以规定的特点。在这一过程中，不同评估人员对同一客观事物存在不同的主观倾向，进而出现判断偏差。判断偏差包括权数偏差和推论偏差。

4.行为偏差。评估人员是社会性生命体，其行为必然受到群体成员之间的相互制约，在多种主客观的原因下，个人会自觉不自觉地采用同别人意志相符的行为，特别是在评估项目组的成员之间。行为偏差包括从众行为和顺从行为两个方面。

5.情绪偏差。情绪系统位于认知系统和调节系统的中间，它调控评估人员对于外界信息作出反应的程度和方式。感觉、情绪、身体状况在某种程度上都会影响评估师对于信息的判断，这种情绪提供一种定势去感知被评估对象。评估结果通常存在一定范围的浮动空间，当评估人员心情不愉快时，往往会要求相对苛刻，容易给出邻近下限的结果；而心情愉悦时，则常常会要求相对宽松，容易给出邻近上限的结果。因此在评估过程中评估人员的心情很可能造成情绪偏差，从而妨碍评估的客观性。

相关改进建议

（一） 优化商业企业评估团队结构

承担评估项目的团队成员都应该具有高度的责任感、比较丰富的才识和比较广阔的知识视野；熟悉各种评估方法的应用及其局限性；熟悉价值管理、企业管理、财务会计以及基建、设备等方面的基础知识；具有比较强的判断力和观察力，能客观地分析事物。同时，在组织评估团队的过程中应注意成员间的结构匹配，要求错落有序，形成均匀分布的格局，避免因项目团队结构上的失衡造成支配性的偏差倾向。

（二）严格商业企业评估程序管理

评估开始前，项目团队成员应广泛收集相关信息、阅读相关材料并听取委托单位的介绍，同时，还应注重第三方信息收集和求证。团队成员之间应相互交流看法，目的在于使评估人员形成自我调控的主观能动意识。评估结束后，评估机构还要注意收集委托单位的反馈信息，追踪评估的后续活动信息。比如：评估后的实际交易转让情况，发现和分析评估中可能存在的疏忽和遗漏，包括评估过程中心理机制的正常效应和不良效应，以此作为今后改进工作的依据。

（三）注重学习与沟通

一般说来，人力知识资本存在较高的“折旧率”，相对其他行业而言，评估人员知识的贬值速度可能更快。因此评估人员不断加强自我的培训和学习就成为当务之急。社会经济的不断发展，也催生了许多新型的资产和经济关系，评估对象越来越复杂，评估人员面临的不确定因素越来越多，原有的知识和经验已不足以解决出现的新问题。评估人员不但要加强自我学习和知识更新，还需加强项目团队成员之间的沟通，对不确定的因素和信息从多个角度进行观察，可以消除个人认知的偏差，进而提高团队的整体认知能力。

（四）建立责任分担机制

评估人员在作出判断时所负有的责任感的程度不同，产生的从众等遵从的程度也不一样。在完全没有责任感的条件下，遵从性最高，评估人员很容易同意并附和其他人的意见；随着责任感的提高，遵从性明显下降。在目前实行签字评估师负责制的情况下，其他团队成员在作出判断时的责任感较小，很容易产生从众等附和现象，影响对于被评估对象真实信息的掌握和判断。评估机构内部构建责任分担机制，将评估结果与参与者的收入、职业声誉等挂钩，可以增强团队成员的责任感，减少因心理因素产生的偏差。

（五）鼓励采用多种方法互相印证

商业企业资产评估既然是一种主观见之于客观的心理思维活动，心理因素的影响应得到普遍关注。重视评估过程和结果的交叉验证是对上述观点的积极响应。不同的评估方法所采用的信息、切入的角度、推演的技术路线都是不同的。用不同的方法对同一目标进行评估测算，然后将结果互相比较印证，找出不同结果的差异及其合理解释，可以克服方法、信息等方面给评估人员带来的视野限制，同时也可以识别出评估过程中的心理干扰因素。对于重大项目，评估机构内部可以由两个相互独立的团队平行作业，然后交叉检验。如果可能，委托单位也可以委托两个以上的评估机构对同一标的进行评估，以克服评估执业中出现的团体思维定势。

（六）保持宽松执业环境

评估人员的情绪和心态受外界环境的干扰和影响，因此要提供一个比较宽松、可以让评估师独立执业的环境，降低外界因素对评估师情绪的影响，减少由于群体效应产生的误差。评估开始前应当做好评估团队成员的思想工作，尽量消除其思想压力。同时，要求他们树立辩证的观点，认真研究被评估对象，以作出客观的评估。

参考文献：

1.全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].经济科学出版社，2009

2.贾宝和.目前我国资产评估行业存在的问题与对策[J].求是，2002（10）

第6篇：固定资产评估值范文

摘要:实物类流动资产(即存货)评估是流动资产评估的重要内容。现结合本人评估工作实践,谈谈做好实物类流动资产评估的关键点,首先做好实物类流动资产评估方案的设计及清查布置,然后根据实物类流动资产的特点和评估目的,选择合理的评估方法进行评估。

关键词:实物评估关键

资产评估结果的准确性,直接关系到评估机构的自身声誉和经济责任,流动资产扣减流动负债是公司的营运资金,它对公司的运营能力、盈利能力会产生很大的影响。所有这些,均会影响公司整体评估价值。因实物类流动资产(即存货)评估是流动资产评估的重要内容。所以如何做好实物类流动资产的评估至关重要,现结合本人评估工作实践,谈谈做好实物类流动资产评估的几个关键点。

一、选准实物类流动资产评估的基准日

由于实物类流动资产属生产流通环节资产,具有较强的流动性,其数量和状态随时都在发生变化,不可能停止运转,而评估价值则是某一时点的价值,因此,选准评估基准日尤其重要。为与我国会计核算制度相适应,基准日应选在月末、季末,这样可避免或减少重复登记或漏记。使实物类流动资产的清查结果更符合实际状况。

二、分配合适的专业人员做好实物类流动资产评估方案的设计及现场清查

因实物类流动资产评估大部分工作量需要在现场完成,所以现场工作十分重要。而许多评估机构对实物类流动资产的评估工作不重视,派一些业务能力不足的助理人员在现场清点数量,不注意资产整体性概念和权属的重要性。从理论和实践上都证明对权属不清的资产进行评估,必将产生风险,应该引起重视。因此要针对不同企业的不同情况,分配合适的专业人员做好实物类流动资产评估方案的设计,以此统一评估人员、资产占有方管理人员的思想,避免评估当事双方在评估过程中因思路和清查方法不同,产生矛盾,以降低评估机构和评估人员的风险,提高评估效率,从而最大限度地有利于评估项目的顺利完成。

三、做好评估前期的组织布置和报表填报,关注实物类流动资产的权属

实物类流动资产具有流动性和不确定性。既有性质类似于固定资产的低值易耗品(分为在用、在库),又有产权不易确定的产成品(已经开票但未提货、存放地点不在企业内部、委托销售产品等),又有形态不确定和数量不宜计量的在产品(有实物形态、无实物形态),还有规格繁多的原材料和辅助材料,这对实物类流动资产的清查和盘点带来不少困难。所以应着重抓好评估前期的组织布置和报表填报,向资产占有方详细了解企业工艺流程、管理制度、核算方法。制订出切实可行的填报方案。实物类流动资产的填报不能就事论事,不关注权属,仅按照仓库实有数或财务数据填写和清查,因为财务的实物类流动资产核算以金额为主,数量为辅或不将数量作为控制对象,仓库主要以数量为主,仓库实物类流动资产所有权的转移并不一定以出入库为界线。实物类流动资产能否合理准确的评估关键在于合理的填报,只有合理的填报,才能获得便于评估人员作业的相对准确基础数据。

四、对实物类流动资产的数量确定要从企业的生产流程和管理制度开始

只有抓住生产流程,才能清楚知道实物类流动资产在各生产环节的形态和约当量,从管理制度着手可以了解企业的进货、领用、入库和出厂各个环节的关联性,了解实际库存和实际库存可能存在的差异,以及调整的方法。对于管理水平较高、制度执行正常的企业,应以检查制度执行情况为主,在确定制度执行情况较好的前提下,以仓库实际数量与仓库账面数量来检验申报数量的正确性,但若财务帐与仓库帐和仓库实盘数有较大差距时。就要考虑与应收款、应付款、历史对帐盘点结论等结合,采用排除法逐一将已经售出或尚未入帐的部分剔除,才能保证实物类流动资产的准确性。虽然这样做会遇到很多阻力和困难,但是却最大限度的降低了评估风险。对于管理水平较低,制度执行不好的企业,进行实物类流动资产全面清点核查时,应该贯彻纵向到底,横向到边的思想,做到程序到位,手续齐备,记录详尽。对所有能见到的全部清点并记录,不能根据陪同人员简单解释是否列入范围而轻易放过,保证双方有异义时证明材料或修正的依据的有效,而不必重新再复查。

五、根据实物类流动资产的特点,结合不同的评估目的,采用不同的程序和方法进行评估

根据资产特点及不同的评估目的,实物类流动资产评估可以采用的价值标准有重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准,但在评估方法的应用上,一般采用重置成本法、现行市价法。重置成本法和现行市价法应区分不同的情况,正确选用。一般来说,以实物类流动资产变现为目的评估,应采用现行市价法;以补偿为目的评估,则应采用重置成本法。二者的差异表现在是否适销和适销程度上。具体评估时可区别以下情况,分别采用不同的方法:

(一)外购实物类流动资产

1.刚购进的实物类流动资产,因库存时间短,市场价格变化不大,其账面值与市场价值基本接近,评估时可采用历史成本做为评估值,其发生的较大数额的运杂费应一并计入评估值中。

2.购进批次不同的实物类流动资产,应视不同的情况,采用购置日期最接近评估基准日的材料的历史成本价或直接采用市场价作为评估值。

3.可以取得市场价格的实物类流动资产,直接按购入实物类流动资产的发票价格确定评估值。

4.没有市场价格的实物类流动资产可以采用同类商品的市场价格并采用物价指数进行价格修正。

(二)自制实物类流动资产

自制实物类流动资产的评估应根据评估的具体目的采用相应的评估方法。适用的评估方法有历史成本法、重置成本法和现行市价法。企业在承包、租赁、联营等资产业务中不发生产权变动,在这种情况下,应以产成品成本为基础对资产价值进行评估,根据具体情况可采用历史成本法和重置成本法;企业在以兼并、拍卖、出售资产等产权转让活动为目的资产业务中,应采用市价法对资产进行评估。

评估中还应注意区分不同的转让目的,正确处理市价中待实现的利润和税金。

参考文献:

[1]姜楠,对流动资产评估若干问题的认识,国有资产管理1995年12期.

第7篇：固定资产评估值范文

1投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。

2投资性房地产盈余管理的实例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3投资性房地产盈余管理的防范措施

3.1重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。

3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。

3.3加强投资性房地产的信息披露

第8篇：固定资产评估值范文

当前，在一般的企业股权价值评估中，市场价值法和收益现值法的运用较为普遍。然而，在担保公司的股权价值评估中，这两种常用的评估方法是否适用？本文将结合担保行业的特征，对评估方法的运用进行综合分析，旨在找到担保公司股权价值评估的适用手段。

一、担保公司与普通企业的比较分析

与普通企业相比，担保公司在经营形式、负债结构、资产结构等方面有很大特殊性，要选择合适的股权价值评估方法，首先要了解担保公司的运行规律。

1.经营形式的特殊性。首先，经营对象特殊。担保公司经营的是特殊的商品--信用，提供的是基于借贷关系的衍生金融服务，普通企业则以实体经济（商品、货物或劳务）为经营对象。其次，经营基础不同。担保公司赖以生存的经营基础，除了国家信用，还包括个人、家庭、各种经济和社会组织的信用，而商业信用对普通企业虽然重要，但其主要的经营基础仍是商品或劳务等有形资产。

2.负债结构的特殊性。普通企业的资产负债率原则上控制在50%以内，当资产负债率超过75%时，一般认为企业面临破产风险。然而，实践中担保公司的或有负债水平却远远高于净资产，有的甚至达到净资产的5倍-10倍。这并不意味着担保公司已濒临破产，担保公司特殊的资产负债结构是与其特殊的经营形式紧密联系的。普通企业举债的目的在于为项目或设备筹资，而担保公司负债的形成并非为了筹资，其本身就是创造价值的过程，即担保公司利润很大程度上依赖于对或有负债的经营。

3.资产结构的特殊性。从担保公司资产构成来看，固定资产占比较小，大量资产以有价证券、担保物权、商誉等形式存在。在股权价值评估中，除固定资产以外的其他资产以及担保物权，特别是商誉，其质量都难于确定。

二、常用估值法在担保公司股权价值评估中的局限

1.市场价值法评估担保公司股权价值的评价

市场价值法能够较为便捷地进行价值评估，但我国资本市场的发展水平却制约这一方法的运用，对于担保公司该方法的局限性更为明显。

（1）资本市场信息反馈可靠性问题。以市场价值法进行价值评估，一个重要的前提是存在活跃、成熟的交易市场。在这一前提下，即便个别企业价格走势出现偏差，从整个行业来看市场信息仍能正确反映价值。若交易市场有效性低，价格就难以正确反映企业市场价值，在这种条件下采用市场价值法，将导致估值错误。

大量研究表明，我国资本市场仍处于效率较低的阶段，政府及政策对资本市场干预较多，市场信息反馈不够灵敏、不够准确，价格与价值偏离较大，故使用市场价值法就必须谨慎。

（2）担保公司可比企业选择的局限性。采用市场价值法的另一关键点是找到与目标企业具有可比性的企业。实践中，可比企业与目标企业通常业务组合不尽相同，企业的成长性与经营风险度方面也存在差异，尽管如此，若同类可比企业数量足够多，这种估值方法仍然可用。

然而，对于担保公司而言，同类公司在证券市场交易的数量少，目前A股、H股上市公司中，仅有香溢融通、鲈乡小贷、集成金融、瀚华金控4家涉及担保业务，且股票交易的时间都不长，股价市场波动性也较大。因此，如若采用市场价值法，将会影响估值的准确性。

2.收益现值法评估担保公司股权价值的评价

收益现值法依据未来现金流进行价值判断的思想具有科学性，将其运用于担保公司这一特殊行业，既有一定的适用性，但更主要的还是局限性。

（1）适用性方面。对担保体系成熟的国家，采用收益现值法是适用的。在担保体系成熟的国家，担保的监管体系较为健全，政府干预较少，担保市场化程度较高，担保公司经营较为稳健，发生系统性风险的可能性较小，担保公司经营的不确定性较小，担保公司经营的可预测性较强，具备采用收益现值法的有利前提。

（2）局限性方面。首先，许多因素对担保公司的影响是长期、潜在的，短期内难以预见和预测，没有结合这些潜在的因素，对未来收益所做的预测很可能就存在较大的偏差。这是收益现值法本身的局限性。其次，对担保公司产品与服务的需求，往往因国家宏观政策、金融形势的调整而变化，甚至发生决定性的逆转，从而导致对担保公司未来现金流量的预测相当困难。再次，影响担保公司经营风险的因素多且复杂，且大部分风险源于公司外部，在系统风险爆发期，任何担保公司都难以独善其身。而经营风险的不确定性使得担保公司资本成本的估计更为困难。最后，商誉是担保公司极为重要的风险资产，对于担保公司而言，商誉的重要性可以提升到决定企业经营成败的程度，担保公司的业务和担保体系的完善都建立在市场信心的基础上。然而，按照现行会计准则，商誉只有在担保公司发生股权并购重组的过程中才会被估值入账，这就导致担保公司商誉的价值，常常不会体现在其会计报表中，对未来现金流的预测也将产生复杂的影响。

综上，由于我国资本市场环境与担保公司行业的特殊性，采用常用的价值评估法--市场价值法、收益现值法--对我国担保公司股权价值进行评估，具有很大的局限性。因此，需要结合担保公司的经营的特性，探索更为合理的方法，用以评估担保公司的股权价值。

三、商誉及净资产评估法在担保公司股权价值评估中的运用

第9篇：固定资产评估值范文

一、改制完成企业进行会计处理时相关联的几个事项

1、自改制评估基准日到公司制企业设立登记日的有效期内，原企业实现利润而增加的净资产，应当上缴国有资本持有单位，或经国有资本持有单位同意，作为公司制企业国家独享资本公积管理，留待以后年度扩股时转增国有股份；对原企业经营亏损而减少的净资产，由国有资本持有单位补足，或者由公司制企业用以后年度国有股份应分得的股利补足。

2、改制企业改制完成的标志，应是企业领取新的企业法人营业执照上所确定的企业设立登记日。

3、资产评估增值部分计提的折旧在会计制度中是允许，而且也是必须的，但是不允许在所得税前抵扣，即应做纳税调整或做相应的会计处理。

4、新改制的公司制企业应根据上级主管部门批准的改制方案的要求做相应的帐务处理。如：改制后的公司承继原企业的全部债权债务、原企业职工劳动合同的解除等。

5、资产评估结果是国有资本持有单位出资折股的依据，自评估基准日起一年内有效。

6、自2003年1月1日新成立企业应执行《企业会计制度》。

7、会计师事务所出具的原企业清产核资的审计报告和新公司成立时的验资报告；

8、资产评估机构出具的资产评估报告和有关部门的备案表。

二、企业改制过程中涉及到帐务调整的几个阶段及相应会计处理

改制企业的帐务调整主要在如下四个阶段进行：

第一阶段：改制企业对各类资产进行全面清查阶段的会计处理。

财政部财企[2002]313号文规定：改建企业应当对各类资产进行全面清查登记，对各类资产以及债权债务进行全面核对查实，编制改建日的资产负债表及财产清册。资产清查的结果由国有资本持有单位委托中介机构进行审计。资产清查的结果连同审计报告按照财政部有关企业资产损失管理的规定确认处理。

在该阶段，对清理出的各项资产盘盈、盘亏、毁损、报废以及按国家规定统一清理挂帐而未处理的潜亏、亏损挂帐、产成品清查损失，报经主管财政机关审批后冲减未分配利润、盈余公积、资本公积，不足部分冲销资本金。企业应作如下会计调整分录；

借：未分配利润、盈余公积、资本公积、实收资本

贷：各项损失的资产类或负债类科目

第二阶段：资产评估增减值的会计处理。

由于该部分涉及到企业所得税的调整问题，即资产评估增值部分所计提的折旧不得在所得税税前抵扣，作该部分会计处理时，应首先考虑对企业所得税的影响。

在实际帐务处理过程中，如何将评估增减值一一计入到单项资产价值中去，涉及的工作量相当大，实际处理时可考虑按照税法规定采用综合调整办法。即将资产分类处理，如房屋建筑物评估增值时，可在固定资产房屋建筑物明细帐部分单列一项改制时评估增值明细项目；如机器设备评估减值，可在固定资产机器设备明细帐部分单列一项改制时评估减值明细项目。

因资产评估而引起相关资产价值的增减变化在实际帐务处理时可以有两种方法：

第一种方法：企业选择按评估价值计提折旧，增值部分的折旧按递延税款处理。

1、将评估价值入帐时：

借：相关资产评估增值额

贷：资本公积

贷：递延税款（评估增值额×所得税税率）

2、计提折旧、使用或摊销，结转计入应纳税所得额时，其应交的所得税：借：递延税款

贷：应交税金----应交所得税。

第二种方法：企业选择按评估价值计提折旧，增值部分的折旧在纳税申报时做纳税调整。

1、将评估价值入帐时：

借：相关资产评估增值额

贷：资本公积。

2、纳税时，调整每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。

有条件的企业，也可以按照每一项目的实际增减值情况逐项调整。

第三阶段：改制评估基准日至改制完成日利润增减值的会计处理；

改制完成后，改制企业首先应当编制改制基准日到改制完成日期间的损益表，确定该期间的损益情况，同时，还要编制改制完成日的资产负债表，确定改制完成日的资产状况。其次与原上级主管部门共同确认该期间的损益情况，必要时，也可聘请会计师事务所对该期间的损益情况进行审计。最后，新公司应与原上级主管部门协商该期间的损益情况处理。具体帐务处理如下：

1、改制期间有利润，且协商为上缴原上级单位，则作如下分录：

借：未分配利润

贷：应付利润

2、改制期间有利润，且协商作为新公司国家独享资本公积管理，扩股时，转增国有资本，则作如下分录：

借：未分配利润

贷：资本公积----国家独享资本公积。

3、改制期间有亏损，且协商为原上级单位以现金补足，则作如下分录：

借：现金、银行存款、其他应收款等

贷：未分配利润

4、改制期间有亏损，且协商为原上级单位以实物补足，则作如下分录：

借：固定资产（上级主管部门应承担的亏损值）

贷：未分配利润

5、改制期间有亏损，且协商为原上级单位用以后年度国有股份应分得的股利补足。

签订协议时：

借：其他应收款

贷：未分配利润

以后年度分股利时：版权所有

借：未分配利润

贷：应付利润

以国有股份应分得的股利补足时：

借：应付利润

贷：其他应收款

第四阶段：股东实际新投入实物资产或货币资金阶段

原企业的净资产折股后，还有其他股东以贷币资金或实物方式投入时，应以验资报告和资产评估报告为依据，对其他股东新投入的注册资本金作如下帐务处理。

其他股东投入贷币资金时：

借：现金或银行存款

贷：实收资本

其他股东投入实物资产时：

借：相关资产价值（评估值）

贷：实收资本

三、改制完成后，企业实际调帐处理

企业改制完成后，财务部门在实际建帐时，有如下两种方法：

第一种方法：结束旧帐，另立新帐。

第一步：以评估报告为基础，建立新帐的明细帐。

以资产评估报告所确定的评估明细表为基础，将评估明细表所列示资产项目及负债项目的具体内容一一在明细帐记录（按评估值），评估报告所列示的净资产，若全部折股的则计入实收资本，若未全部折股，则将未折股部分作相应的会计处理（如资本公积、其他应付款等）。

第二步：以验资报告为基础，将其他股东的投入进行正确地帐务处理。

具体处理时见本章第二部分第四阶段的内容。

第三步：将改制评估基准日至改制完成日因利润增减变化而导致各科目金额变化的处理。

根据编制的改制基准日至改制完成日的损益表和资产负债表，确定该期间各科目借贷双方的累计数，将其以一笔计入明细帐，在摘要里可写成改制期间金额的变化数，其累计数或余额应与编制的改制完成日的损益表和资产负债表上的相关数据一致，若不一致，应查明原因。

具体会计处理见本章第二部分第三阶段的内容。

第四步：将资产评估增减值做相应的会计处理。

具体方法见本章第二部分第二阶段的内容。

第二种方法：沿用老帐

沿用老帐的基本方法是在企业老帐的基础上进行帐务调整。

具体调方法如下：

第一步：将资产清查阶段的需调整的项目进行调整。

第二步：将资产评估增减值进行调整。

第三步：将改制基准日至改制完成日的利润增减值进行调整

第四步：将股东新投入的资产入帐。

具体调整方法见上文。

上述两种方法调整完成后，应注意以下几个要点：

1、实收资本应与验资报告和营业执照所确定的注册资本一致；

2、资产评估增减值应与评估报告所列示评估增减值一致；

两种方法的优劣：