房地产开发项目的工程管理精选(九篇)

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第1篇：房地产开发项目的工程管理范文

关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；

1背景

房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。

2开发商内部的管理

房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。

财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。

综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。

开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。

4项目施工过程的探讨

开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

对施工项目实施过程中主要进行以下管理：

4.1项目工程质量要严把关

在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。

4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务

开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

4.2确保工程按期完成

在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

4.3对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

4.4充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.6发挥监理单位的技术协调作用

4.6.1明确监理权力

开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。

4.6.2监督监理方是否真正履行其职责

这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的

开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。

还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。

6结束语

第2篇：房地产开发项目的工程管理范文

关键词:房产开发;给排水;前期管理;问题探讨

给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量，影响到整个房地产项目的验收及使用功能，关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，房地产开发企业的高效管理和具备应对措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人员的总体素质决定工程质量

房地产项目工程建设是通过人将材料组织而形成，应重视提高工程施工管理人员的总体素质。从事给排水工程管理人员应不断提高业务能力和综合素质，掌握给排水和消防分部工程各系统的内容及设计、施工规范、有关主管部门正式及 “非正式”规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关专业的知识，积累相关施工工艺和施工方法等现场经验，了解本专业不断进步的创新技术，并具综合业务水平和工作能力，如工程预决算、工序衔接及工种配合、各种关系的协调等，熟悉给排水分部工程质量通病，在技术上、组织上提早做好预防措施，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及各种管道综合布置避让能力，提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，深入、细致地搞好给排水工程前期管理，促进房地产开发项目顺利开展。

2、做好工程决策、设计及施工事前的质量控制

重视前期管理，做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，把握重点和难点，实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，一般可分为前期管理(包括立项、规划、设计及图纸会审等)、工程建设(包括施工、竣工验收及资料归档管理等)和销售管理(包括销售和物业管理等)等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，房企必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验，不能有失败，不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题，而是事前避免质量问题的发生，或者事前识别质量隐患，重视工程形成的每一个环节，不局限于传统施工过程的质量管理，重视事前控制，真正做到“防患于未然，实现质量管理零缺陷。

2.1 项目建设前期基础性工作的重要性。

未雨绸缪，重视项目建设前期准备工作。首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况;其次，重视测绘工作，确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。

2.2 重视项目图纸会审事前控制工作。

设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，图纸会审又关系到各专业的协调，应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合，虽设计符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的修改优化，将理论和实际结合，以保证工程质量符合规范的要求，多方应共同斟酌把关，全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计对审图时所提问题及时做出补充修改完善，并协调解决会审中提出的技术问题，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2.2.1 注意审查给排水设计说明。

检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准，是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。

2.2.2 注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。

首先，检查设计是否合理和优化，土建图与给排水施工图是否配合，各专业图纸之间是否“打架”，管道设置是否合理，给排水、消防管线(线槽)穿梁时，是否影响结构安全，楼面净空是否影响结构、使用和消防要求;其次，检查图纸是否符合规范，例如重点检查水表、阀门的设置情况，建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表，表面上增加建设成本，但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙，设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患，设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、 物业管理及拯救系统质量缺陷 ，经验和教训是宝贵的。再次，检查供水网络是否遵循规范、合理分区。

2.2.3 注意审查给排水等综合管网图。

检查项目综合管线图，是否统筹整个项目，室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求，管道坡度是否注明，雨污水管设置检查井距离是否过长，管道埋设深度是否足够。

2.2.4 注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。

对所用材料的利弊提出问题或建议，供设计或建设单位参考，要求设计、施工和监理等单位共同把关，采用合格、合理的管材、管件、阀门和设备。材料质量直接关系工程质量，其质量的低劣直接关系建筑物使用功能和使用价值。如上海某高层小区，室外地下给水管道系统建成后，还未竣工，水压偏低，泄漏严重，无法使用，经检查发现选用管道材料部分不合格，无奈重新建设造成严重经济损失。

2.2.5 注意审查管径大小是否合适、合理。

如一些公共卫生间由于目前使用条件及人员的复杂，其污水总立管管径不能按通常几个蹲位来计算，有时设计 DN 100的管径，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。还有南方雨季雨量偏大，雨水管径设置应因地制宜。

3、做好施工前质量控制其他准备工作

3.1 做好施工前工程概预算。

根据施工图纸进行工程概预算，掌握工程施工有关工程量第一手资料，结合合同、图纸以及土建的总体进度做好给排水工程前期施工准备，做好工程项目投资、质量和进度事前控制。

3.2 提前参与工程所需的原材料、构配件和设备等选型与定货。

根据图纸，结合规范、标准和工程实际， 注重其功能性价比，货比三家，提出合理化建议，确保工程投资、质量、进度优化。

3.3 施工方案、方法、工艺控制以及施工机械、设备等事前控制。

认真审查施工组织设计(施工技术方案)，注意施工方案是否可实现设计意图的可行性、可靠性、合理性、针对性和先进性，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“质量第一，安全第一”原则;安全、环保、消防和文明施工是否切实可行并符合有关规定;了解施工单位的管理水平和技术水平，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强预控力度。

第3篇：房地产开发项目的工程管理范文

本文对项目开发成本管理的全过程控制作了简要阐述。

关键词：房地产公司、项目开发、成本管理、全过程控制

中图分类号: F293.3文献标识码：A

近几年，我国房地产行业经历了严厉的调控政策，严峻的市场形势使众多的房地产企业加倍关注房地产项目开发的成本管理。

做好项目成本管理的全过程控制已成为房地产公司责任管理者工作的重中之重。

一、房地产项目成本管理全过程控制的概述

房地产项目的成本控制是一个动态投资控制概念，需要经历以下几个过程或者说阶段：

1、可行性研究分析；

2、设计；

3、开发报建；

4、招标采购；

5、招标建设；

6、营销；

7、竣工交付使用。

经历了上述七个阶段后就进入了物业管理维护阶段。

在项目开发的全部过程中，任何阶段、任何环节的成本失控都将导致项目成本超出目标成本，从而降低了目标收益或利润率。

项目成本管理的全过程控制，就是要在项目的全生命周期贯彻目标成本，根据过程中的各个阶段不同的特点和内容建立目标成本体系，进行动态执行和控制。

实施项目全生命周期目标成本管理，重点在于执行和控制，随着项目的推进，成本的影响将会逐渐减小。

在我国，房地产行业已经经历了多年的发展，各房地产企业发展的过程，正是一个不断加强成本控制意识的过程。我们应该借鉴同行的经验，总结和把握本企业的特点，把成本管理从以往的粗放式转移到精细化、标准化上来。

二、项目开发论证阶段的成本分析

项目开发论证是评估项目可行性的重要过程，其中产品定位是决定项目成本的最重要因素。

项目论证阶段的成本管理主要是做好项目的可行性研究分析。重点是根据项目所在地的房地产市场状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划。要在成本调研的基础上把握好当地的成本情况。

1、项目定位分析

项目定位分析包括城市发展状况分析、当地房地产状况分析和项目分析三个方面。其中项目分析是可行性研究分析中的核心。

2、项目成本估计

⑴、项目成本调研。其内容包括简要的调研目的、时间、人员、对象、大致的过程和内容；管理方面的招投标，造价管理，政府垄断的情况及相关收费；成本水平及其价格构成；典型楼盘资料列此，主要资源状况的收集以及实例测算。

⑵、项目开发的节奏模拟

⑶、项目开发中目标的构成：由于土地成本在很大程度上占项目成本的构成比例不可控，所以在未来的工作中应给出除土地成本之外，其他费用的构成及适宜的比例。

三、项目开发设计阶段的目标成本

设计阶段是项目成本控制的最重要阶段。

设计阶段，承上，是将项目论证的成果通过施工图来表现，从而实现项目意图；下，则将指导合同的订立和现场施工。所以图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。

设计阶段的成本控制包括了以下的内容：

1、方案设计阶段的目标成本控制。主要是在可行性研究的基础上进行深化，将项目实际构成的成本分解到各个专业；强化专业间的平衡搭配；加强各专业间的沟通和协同，避免后期的方案变更。

2、项目开发施工图设计阶段的限额设计。

施工图限额设计即指在设计限额的控制下，开展设计工作，以保证目标成本的可控。

限额设计可以注意从控制外墙面积，控制窗地比，控制单价较高的材料用量；合理搭配各种材料；合理对待新工艺等方面着手。

3、设计费用构成的管理。

4、设计变更管理。应规范设计变更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位发生变更，造成返工；要审慎的处理材料的变更。

四、项目开发中招标采购阶段的合约规划

招标采购包含了两方面的内容。一是合作伙伴的采购以及材料供应商的采购；二是寻找和确立项目合作方的过程。

不同的合作方在报价和合作质量上是有一定区别的。优秀的企业在取费以及付款方式方面会有更高的要求，但是在产品质量方面更有保障，有利于降低后期维护费用和保证时间节点、进度目标的实现。

合约规划简言之即做好事前的计划，养成按计划办事的习惯。合理的合约规划对项目成本的控制有举足轻重的作用。

合约规划大致包括三方面：

1、项目合同分判：即把管理分解到分项工程和材料上，努力控制全过程的细节和材料，以期达到降低造价、保证质量、控制成本的目的。

合同分判的主要内容包括：合理界定土建单位的施工范围；界定项目总合同数量要适应自身的管理能力；尽可能约定签证以及设计变更的执行流程。

2、合作单位规划：应明确对所确定的合作单位的要求，并明确付款节点。

3、材料供应规划：明确甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清单。

五、项目开发施工过程的动态成本控制

对房地产公司而言，项目施工的过程持续时间最长。整个工程成本约占项目总成本的35%~40%，和土地成本并列项目总成本的前两位。但工程施工阶段并非影响项目总成本的最重要阶段。经验告诉我们，除非发生特别重大的变化，工程施工对整个项目总成本的影响都在5%以内。尽管工程施工过程对项目总成本的影响在比例上来看较小，但我们依然要足够重视施工过程的动态成本控制。

施工过程的动态成本控制应从以下几方面着手：

1、施工计划的编制

施工计划的编制是可行性研究的深化，从时间关系上保证可行性研究中时间节点的实现。施工计划中的里程碑节点计划，直接关系到企业资金的周转速度。

施工计划的编制还应包括对设计、合同的时间要求以及工程进度款支付的管理。

2、签证的管理。要明晰签证范围。一家公司代另一家公司施工的签证必须有足够的证据。

3、设计变更施工管理。控制好设计变更对成本的影响，应及时掌握相应部位施工的情况，做好信息收集记录，要尽量将变更在未施工阶段处理掉。

4、动态成本的管理。签证和变更发生后形成的项目实际发生的成本就是项目的动态成本。所以及时的将签证和变更形成的成本进行动态管理是成本管理部门的重要职责之一，同时也是过程管理的重要手段和方法。现在ERP系统的建立和执行更有利于相关部门进行动态成本的监控和管理了。

ERP系统以集信息技术与先进管理思想于一身的优势，已成为现代企业的运行模式。它以系统化的管理思想为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，成为企业在信息时代生存、发展的基石，对于改善企业业务流程，提高企业核心竞争力具有显著作用。

通过ERP系统，我们可以及时了解已经发生的成本和剩余成本的数量，同时成本警戒线在关键时刻会提醒相关人员，避免成本失控。

动态成本管理应以成本管理中心为主导，并在其它部门的大力配合下才能有效的实施。

六、项目开发结算阶段，合同价调整的成本管理。

项目开发的结算是成本控制的最后一个工作环节。结算阶段的合同价调整，直接影响项目的成本控制和结果。

1、工程结算办理。包括核实工程结算的条件和执行工程结算程序。工程结算必须具备以下的基本条件：

⑴、应符合合同或是协议有关结算条款的规定；

⑵、要具备完整有效的质量评定结果以及符合规范要求的竣工验收资料；

⑶、做到工程竣工图、设计变更、现场签证及其它有关结算的原始资料齐备；

⑷、已将工程遗留问题处理完毕并验收合格。

⑸、施工单位结算书是按要求编制的，所附的资料齐全。

2、签证结算管理，要着重做好下列两点：

⑴、要剔除包含在合同范围内的签证。在结算工作中经常会遇到包含在合同范围内的签证。有时工程管理部门在某种情况下为了保证进度，迁就施工单位，明知不应签的却签给了施工单位。这部分签证在结算阶段必须坚决扣除。

⑵、要剔除包含在措施费中的签证。所谓包含在措施费中的签证，通常是在合同约定不清晰或经办人员对定额计价办法不熟悉的情况下造成的。这部分费用可在结算阶段作为措施费支付，不再作签证结算。

3、成本指标的累积

项目工程结算完成后，应及时对结算数据进行整理分析，按照不同的产品类型以及不同的定位标准，形成各种经济指标或技术指标，为以后的新项目提供数据支持和参考。

第4篇：房地产开发项目的工程管理范文

关键词：工程管理 房地产开发 应用

中图分类号：F293文献标识码： A

前言：作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。

1、房地产开发项目工程管理概述

1.1房地产开发项目工程管理的重要意义

①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。

1.2房地产开发项目工程管理的具体内容

房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:

1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。

2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。

3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。

4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。

2、 房地产工程管理中存在的问题

科学的工程管理可以促使房地产开发项目的顺利完成，但是，所谓的工程管理往往是纸上谈兵，管理缺乏时效性，缺乏实际可操作性，整个工程的施工前、中、后各阶段，都存在着管理上的问题。

2.1 前期欠缺准备

房地产开发企业，他们更多关注的是开发地段的周边环境、周边配套，考虑的是所开发项目的商业价值，而建筑施工单位，他们往往只负责施工工作，而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。而开发商往往希望尽早动工建设，往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工，这样就造成了施工后，才发现施工缺乏细节的设计依据，边施工边修改，形成产品后，有较多遗憾或者是给未来的业主留下隐患。

2.2 中期漠视施工许可规定

不论是房地产开发商还是工程的施工部门，站在自身利益的角度，都希望工程早点开工，同时，也为了早日完成而不断提高工程的进度，导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞，施工单位更是不顾国家相关规定对于施工标准的限定，擅自提前施工，甚至被政府部门勒令停工或是拆除建筑，因而耽误整个工程的进度。

3、房地产开发中加强工程管理的有效措施

寻找问题的解决方法，就是要对症下药。工程的管理问题出在工程的前、中、后期，因此，可从施工前与施工中这两个阶段来着手解决问题。

3.1 规划管理

房地产开发在施工之前，有一系列的手续工作需要得到国家相关单位的批准后，才能开展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的规划管理工作。具体的规划管理，需要循序渐进完成。

①房地产开发商需要结合市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，同时，要进行市场调查，了解预期消费者的需求，合理规划所要开发的产品。

②与国家规划部门沟通好，寻找政策保障。

3.2 施工管理

①合同管理。房地产开发商与施工单位首先签订一份公平合理的合同，并且双方在签订合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌规格以及资金、人员投入的问题，合同中一定要有明确的约定，避免后期双方产生矛盾，而延误工程。

②质量检查。施工中要有专门负责工程监理的队伍，而工程监理要严格依据国家相关规定，保障工程质量的合格，不论是技术标准还是工程进度，都要进行科学的控制监理，杜绝急功近利的跃进行为，从而保证工程的质量符合国家质量标准。

③工期控制。所谓工期，并不是越快越好，而是要综合考虑建筑学知识以及自然气候这两大方面的因素，计算工程中各个小项目的具体工期。这个工期不仅密切关系着开发商和施工单位的利益，更影响着房产消费者的切身利益。

④成本控制。工程的建造必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和承建方都同样重要。如果超支，那么就可能导致整个工程进度瘫痪，除非再得到新的资金投入，才能让未完成的工程继续下去。

⑤安全控制。房地产的开发，工程的施工，要保证两个安全：一是建筑物的安全合格，杜绝豆腐渣工程与苯荃超标等环境污染；二是要做好充分的防护措施，保证施工人员的生命安全。所以，开发商与施工队伍都必须遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的两个安全。

4、结语

总而言之，虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1] 陈光，陈霞，周玉刚，等.施工企业资金管理的现状及相关对策[J].科技信息，2009，（7）：213.

[2] 盛飞猛，肖水华，苏光林.建筑工程施工质量的保证与控制探讨[J].中国高新技术企业，2008，（13）：136-137.

[3] 袁勇.浅议钻孔灌注桩施工质量的控制与管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（4）：91-92.

[4] 李胜利.浅谈工程质量管理应该注意的几个问题[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（7）：107-108.

第5篇：房地产开发项目的工程管理范文

关键词：房地产工程；项目管理；开发

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发工程项目管理概述

（一）房地产开发的概念

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，但房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括了土地开发及房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

（二）房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方以及勘察、设计、规划、建材、施工、市政等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、房地产开发项目管理的作用

房地产开发项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。

（一）房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条

不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部

开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

（二）房地产开发项目的组织管理

房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

（三）房地产开发项目的协调管理

房地产开发项目的协调管理为开发项目提供了和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

（四）房地产开发项目的控制管理

房地产开发项目的控制管理有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的成本造价、施工工期、资金使用以及工程质量等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

三、房地产工程管理的措施

（一）加强在设计阶段的造价控制

要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，随意变更设计的问题，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定魄约束力是对设计规范、设计标准，工程量与慨预算指标等各方面控制的一种举措。

（二）定好大原则，兼顾公平

房地产工程管理中，对施工单位的管理与监督是一项十分重要的内容。在房地产开发周期中，房屋的全面施工阶段所占比例较大，建筑工程的投资占总投资比例是最大的，此外，建筑产品的形成，是施工单位和开发企业(建设单位)共同努力的结果，如果只顾己方的利益而忽视对方的利益，势必影响整个开发进程和后续的销售，再加上施工过程杂多变等因素。因此，应协调好与施单位的关系。定好大原则，兼顾公平就是在招投标和施工的整个管理过程中对施工单位要时时事事把握好度，控制重点灵活应对，在严格按照合同执行上进行变通，对工程实行动态管理，建立起宏观监控的思维，实现从一般的工程管理到房地产工程管理的质的转变。

（三）健全和完善工程管理体系

在实际的施工过程中，监理单位没有发挥其应有的作用，派驻施工现场的监理人员不足、监督不到位等问题较严重，这与投标时的承诺相距甚远，给工程管理带来了不利的影响。作为房地产工程管理的监控内容，除了要考虑如何有效约束施工单位外，还应充分考虑如何有效地约束好监理单位，充分发挥其在工程施工阶段中应有的监督作用，以利于开发和管理。在监理合同中应将条款细化，增加可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式，进度款的支付与现场监理人数挂钩等，并加强对监理单位合同履约和投标承诺的落实与执行。

（四）提高风险意识和危机意识

由于房地产建设过程涉及面广、参建单位多，加上工地施工现场复杂多变，不确定性与突发性事件时有发生，因此，房地产工程管理中一定要加强风险意识和危机意识。危机是项目风险延续发展的结果，风险可能会贯穿工程建设的整个阶段，如果管理人员缺乏风险意识，风险管理不到位，风险就会变成危机，后果严重。在管理当中要对工程风险进行识别、预警、责任划分和采取应急措施。

（五）加强和规范签证管理

加强施工过程中的签证管理，是保证和提高房地产投资效益的一条重要途径，必须落实执行。现场签证具有时间长，涉及的人和事多的特点，必须在以下几点做好管理与控制：凡涉及金额较大的签证开专题会议，形成会议纪要，甚至签署补充协议予以确认，严格控制签证范围，确保签证内容符合国家法律法规、招标文件及施工承包合同的有关规定；建立健全签证内容审核制度，内容应实事求是，数据准确，增减情况必须在签证单上标明。对于一些重大的现场变化，应及时拍照或录像，以保存第一手原始资料。此外，若属于设计图纸失误的，应由设计方承担相应责任。

参考文献：

[1] 方迎凤.建筑房地产工程项目管理质量提高浅探[J].科海故事博览：科技探索,2011,(8):82-82,78.

[2] 戴云飞.浅析房地产工程项目管理[J].中国房地产业,2012,(4).

第6篇：房地产开发项目的工程管理范文

【关键字】房地产开发公司；工程管理

1 房地产开发简介

最近几年来，我国的房地产行业得到了大规模的发展。从现在的情况来看，在房地产方面的投资已经成为固定资产投资的重要组成部分。同时房地产行业的不断发展也是促进国民经济不断进步的重要推动力。房地产行业的发展好坏也直接影响到了广大老百姓生活的品质。房地产开发公司和建筑施工公司的最大的区别就是，房地产开发资金的运作和行业管理方面都是属于密集型的行业。通过市场实现将资金进行转化。通过严格规范房地产开发企业的行业规范和降低运营的成本等一系列有效的途径可以有效的提高房地产开发企业的工程管理的水平。

要做好房地产公司的工程管理首先要对房地产的开放要进行一个全面的认识。房地产具有固定不动的特性，房地产的开发包括房产和地产两种不同的类型，通常将房产可以分为住宅和非住宅住房两种不同的用途。

房地产开发的特性： 1）房地产位置的固定特性。房地产不能够随人们的意愿随便的进行移动。只能在房地产开发的工程所在地进行生产，并且要受到所在地然地理环境的影响。

2）房地产开发的差异特性。房地产在位置的选择上具有天然的差异性，虽然房地产开发项目在设计和建设上相同，但是如果位置不同的话，房地产项目从本质上说也是不一样的。

3）房地产项目的耐久性。房地产项目是造价较高的项目，必须具有足够的耐久性。根据我们国家的规定，城市用地之中，居住用地的使用年限为70年，工业用地的使用年限为50年。

4）房地产开发要考虑土地资源稀缺的特性。我国的人口多，人均土地面积的所占的比列很小，并且土地资源是不可再生的资源，只能对土地资源进行重复的开发和利用，所以必须对房地产开发项目进行慎重的考虑。

5）房地产开发项目效用的多层次性。房地产项目能够为人的生存、享受和发展三个方面提供不同层次的性质。房地产项目是将三种性质资料很好的结合在一起。房地产项目首先的目的就是为人们提供最基本的住宿场所。其次对着社会的发展，人们对日常生活水平的要求也越来越高，不仅仅满足住宅的需求，还要提供更加舒适的生活。另外房地产项目还要能够为人们正常的生活、娱乐和自身的发展提供坚实的条件。

6）房地产项目具有增值和保值的特性。房地产项目是以地产为承载的基础，房产不会因为使用年限的延长而消失，另外地产会随着时间的延长和社交环境的变化而升值。

2 房地产开发公司建设工程管理体系的内容

2.1 投资前的管理

投资前的管理主要是针对从达成投资意向到实现项目的评估决策的这个过程，在投资前的管理这个过程中主要是对房地产开发公司的建设项目进行科学的论证，并做出正确的决策。这是关系到房地产开发公司开发项目最终成败的关键，是项目管理体系建立的一个关键环节。投资前的管理决定了项目能否成立的基础，成立的项目规模有多大，资金了来源方式和资金了利用状况等。一般对于大型发房地产开发公司的项目将投资前的项目管理分为四个不同的阶段：投资机会的研究，项目建议书的编制，项目可靠性的研究和项目的评估与决策。

2.2 投资建设期的管理

投资建设期的管理指项目决策后，从项目选址到项目竣工验收、交付使用阶段的管理活动，在这一阶段房地产开发项目主要目的是将建设项目从决策阶段变为现实的固定资产的形式。此阶段一般要需要完成项目的选址、设计、建设计划、施工准备和管理、竣工验收这几个阶段

2.3 工程竣工验收质量管理

按照规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程和单位工程进行检查和验收。对质量报告和技术性文件进行审核。并且对有关工程质量的技术性文件进行编目和建档。

3 房地产开发公司工程管理制度的建立

房地产工程的管理制度体系包括：设计管理、合同管理、进度计划管理、质量管理、安全管理、工程管理检查评估、专项工程的管理标准化文件。本文重点从房地产工程的施工进度、安全管理和质量管理方面入手构件管理制度体系。

4 构件房地产开发公司工程管理体系的措施

4.1 成本控制

房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标，规划设计和设计变更洽商的管理两个方面是控制成本的重点。规划设计是项目实施的前提，在此阶段房地产开发企业应事先做好充分的调研及市场分析工作，对房屋的结构类型、户型平面、供热方式等都有明确的、经过充分推敲的结论后再开始施工图设计。变更、洽商产生的原因在于施工图纸设计不清的部位的深化设计、甲方对使用功能的变更及各专业之间有矛盾需做现场调整之处。

4.2 进度目标控制

进度目标关系到工程是否按期完工及项目能否如约交付使用的问题，而且工程进度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。项目确定总包单位、监理单位后，正式开工之前，开发公司工程管理人员应与总包单位及监理公司共同商定项目总进度计划，根据合同约定的工期，根据项目交付使用的标准及现场条件排出合理可行的进度计划。项目正式开工后，将总进度计划分解为季度进度计划、月度进度计划及周进度计划，由工程管理人员（现场工程师）每周现场检查进度完成情况，并定期召开监理例会、进度计划会等专题会议,随时调整进度完成时间。

4.3 质量目标控制

事前质量控制指在施工及设备安装等工作开始前的质量控制措施。包括：1）施工技术准备工作的质量控制；2）现场准备工作的质量控制。包括现场平整度及压实程度是否满足施工质量要求；测量数据及水准点的埋设是否满足施工要求；施工道路的布置及路况是否满足运输要求；水、电、热及通讯等情况是否满足施工要求；3）材料设备供应工作的质量控制。材料设备的供应程序与供应方式是否能保证施工顺利进行，进场材料检查验收制度是否完善，做到合格证、现场取样及报验资料与实际材料质量相符。

事中质量控制指在施工中对现场工作的质量控制措施，此阶段工作甲方工程管理人员要充分调动监理公司、总包管理人员的监督作用，并建立质量奖罚制度，起到实际的促进作用。

事后质量控制指对通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或整个项目）及其有关方面的质量控制过程。本阶段工作从工程移交后开始，至工程保修期结束为止，如本项目属房地产开发公司自有物业公司管理，则继续其维修责任。

4.4 工程管理体系信息化建设

由于信息管理贯穿业主项目管理全过程，涉及到项目管理的各个部门和所有项目建设参与方，开发公司应成立项目经理领导的信息化领导小组，统一布置建设工程项目信息化工作，建立项目信息收集、存储、处理和传递的程序，在相关的项目管理职能部门设立专职信息员，形成上通下达的信息资源管理组织体系。

数据资源是管理信息系统的血液，数据的完整与准确是系统的质量保证。因此，需要建立建设工程项目信息资源开发和应用的相关制度，确保管理信息收集、存储、传递、加工和使用顺利进行。

结语

房地产行业是国民经济发展的重要组成部分，房地产行业的发展能够有效的带动全社会各行各业的发展，工程管理体系对于房地产开发项目的成败起到了非常关键的作用。必须要加强在工程管理体系的构件和不断发展完善。

参考文献

第7篇：房地产开发项目的工程管理范文

【摘要】房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品位的要求需要，提高房地产的开发项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。然而房地产开发项目也存在一定的问题，如：前期策划准备不充分、成本控制不及时、工程完成后质量难保证等现象，需要房地产开发过程中不断进行调整，采取有效措施进行管理。

【关键字】房地产；开发；项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3 工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

3.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

3.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

参考文献

[1]张家麟．房地产开发项目管理及成本控制分析[J]．科技资讯.2010(08)．

[2]蒋鹤林. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（06）.

[3]印亚军. 论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J]. 科技资讯.2010(28).

[4]丁振雷. 浅析房地产开发项目管理措施[J]. 工程管理 ， 2009，(03) .

第8篇：房地产开发项目的工程管理范文

【关键词】 房地产开发、风险、开发

一、 房地产开发主要面临的风险

1.1 项目投资和产品定位风险

产品定位和策划失误不仅仅局限于产品的宣传和行销策划上，还直接到产品投入市场以后的销售。产品定位和策划应注重产品从确立项目开始到交付使用整个过程的推广策划。所以，目前开发商的策划观念发生了比较大的变化，他们已经意识到了产品的项目投资和产品定位存在的风险。

1.2 房地产工程管理风险

房地产工程管理风险主要是指开发商内部存在的风险，它主要包括技术上的风险以及管理失误上的风险[1]。技术上的风险现在已经被很多开发商重视起来，例如，开发商现在会对设计院进行严格的选择，对设计方案的评审更加严格等等。工程管理风险主要表现在管理者失误的风险和技术人员失误的风险，其中危害最大的是管理者的决策失误造成的风险。造成管理者决策失误的原因一方面可能是管理者自身的原因，另一方面可能是企业用人不当，所以在员工和老板之间存在隔阂。

1.3 技术风险

技术风险是指由于科技的快速进步、技术和相关的变量的变动给房地产开发商带来的风险[2]。比如，由于科技的快速进步可能对房地产产品的适用性构成影响，迫使开发商不得不增加投资对已经完工的房地产的更新、翻修和改造。建筑设计的改动可能导致房地产工程成本大大的增加，从而影响项目形成后的租售和房地产企业的收益。

1.4 房地产销售上的风险

房地产销售风险是房地产企业常见的，这类风险产生的主要原因是开发商对开发成本、销售价格、工程周期、以及资金的准备预测错误或者是决策失误产生的。这种风险一般是因为管理者管理不当产生的，导致开发后不能实现预期的收益，或者是不足以弥补经营费用。

二、房地产开发项目风险管理研究的目的

风险管理的根本目的在于在对风险识别评估的技术上，采取措施防范规避降低开发风险，最终达到给开发商减少损失的目的。工程管理上存在的技术风险已经逐渐被开发商重视起来，开发商在工程上投入较多的各类专业技术和人员以及各方面的保证措施。所以，目前房地产开发企业在风险控制上，最薄弱的地方是管理者和技术人员的失误。

三、房地产开发风险的因素分析

3.1政策和经济的影响

房地产的开发和国家的政策息息相关，在很大程度上，房地产的开发受政府政策的影响和控制。比如，政府对环境保护的要求，对销售价格和租金的规定等等。其中尤其重要的是政府对投资规模和资金的控制上。在国家经济飞速发展的时候，因为各种产业都需要扩大生产的规模，所以导致房地产市场也出现供不应求的情况，相反，在国家经济不景气的时候，开发企业也可能面对资金投入以后，产品滞销，导致短时间内得不到收益的情况。

3.2开发地点的选择

房地产在建设时不可移动的，因此，房地产所处的地理位置就显得极为重要，因此如何寻找一个中心和门户区位就成为关键的一环。是否能正确的预测出地段的价值也是十分重要的。所以开发企业需要一定的预见性。如果开发企业能找到具有极大开发价值和增长潜力的地段，那么几年之内就会有较大的收益。

3.3开发规模和开发周期的长短

对于开发商来说，资金的筹集是项目是否能按期完成的重要因素，房地产开发的规模越大，则开发商所面对的风险也就越大。房地产开发的产品交易需要一个比较长的时间段，较大的开发工程往往需要几年的时间才能完成交易。因此，开发项目如果一旦确定了，资金投入以后就很难再根据遇到的情况去改变或者调整开发计划。开发期越长，则遇到的不确定因素就越多，各种社会环境、经济环境、政治环境影响的可能性也就越大。最终导致房地产的开发风险也越大。

四、规避和降低开发风险的措施

4.1 企业实现多样化的投资

多样化投资就是把资金有选择的放到不同类型的开发项目上，可以投资建造不同收入层次的居民所需要的不用类型的建筑，例如住宅、商店、娱乐场所、商场以及写字楼等等地方。这样分散投资可以减少未来收入的不确定性[3]。不同类型房地产开发时候的风险大小也不同，收益高低也不一样，收入和开发风险成正比。把资金投入不同的房地产开发项目整体的开发风险就会降低，其实就是用投资高收益的项目去弥补低收益开发项目造成的损失，最终达到一个比较平均的收益水平。所以，多样化投资的关键是如果确定不同类型房地产的投资比例，确定好资金投入的比例就能即降低开发的风险又能获得比较高的开发收益。

4.2 全面的调查市场做出科学的预测

房地产开发企业应当仔细分析房地产开发的周期，科学的预测房地产开发上的变动，这样可以让开发商选择最佳的开发实际。仔细分析在开发时候可能涉及到的自然环境变化以及地理条件的变化。尽早发现和投资具有增长潜力的地段，了解国家的相关政策，同时还需要考虑房地产市场供需关系，从而确定开发项目和规模大小。利用一切可获取的资料，考虑其他项目的竞争，尽可能拟定开发时候所需要的费用和收益。尤其要加强项目开盘前销售市场调查，准确掌握项目周边同类楼盘价格，充分了解购房群体，合理确定拟售楼盘价格，达到快速销售，短期回笼资金，实现利益最大化。

4.3 签订预租预售合同

房地产开发项目在取得商品房预售许可证至工程完工之前与客户签订预租和预售合同，这样可以防止开发后的房地产空置，最终造成售价跌落的风险。同时开发商还需要面临的一个问题就是，如果签订预租预售合同，虽然可以降低开发商的风险，但是客户的风险就会相应的提高。开发期越长，客户就越不愿意和开发商签订这种固定价格的合同，所以面对这个问题，开发商就需要将租金和售价压的很低[4]。

4.4 实现预测并且有效的避开风险发源地

这种措施通常是预测到在某个地区的长期利益不能保证，或者是这个地区的自然灾害频发。有效的预测并避开风险的发源地可以完全避免这种风险的发生。但是与此同时，做出这样的决策也意味着放弃了该项目所带来的经济利益，所以这种避免风险的方法也受到一定的限制，就算采用也应该是在工作前期尽早的提出，这样可以减少不必要的费用支出。

4.5 避免管理人员和技术人员失误产生的风险

管理人员首先需要侧重对技术人员综合素质的考察，其中关键应当考察技术人员的道德品质，还有专业技术水平，在考察的时候注重的应当是工作能力而不是学历。对于技术人员应当分工明确，避免技术人员什么都管的管理上的弊端出现。

避免管理人员出现失误的风险根本还是应当建立起以总经理为核心的现代企业管理制度，如果条件允许，可以采取任务下放管理和实施跟踪审计的制度，这样可以进一步避免技术管理人员的失误产生的风险[5]。

结论：通过以上对风险控制的分析，我们可以看出房地产开发项目风险是多方面的，是一个相当复杂的过程，其中包含了很多的不确定的因素，而且有很多风险是人为因素影响的。虽然有些风险具有可控性，但是一旦失控，这些风险造成的影响和损失时我们无法估计的。因此，房地产开发企业在注重对风险控制的同时，还应该建立合理的开发组织结构，完善管理制度，制定企业的发展规划。同时还应当提高企业的策划、技术创新以及工程管理的能力。管理人员应当对风险率高的环节加强管理，尽可能把不确定的风险降到最低，这才是对房地产开发最有效的风险控制手段。

参考文献

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[2] 陈键飞.房地产开发项目的可行性研究[J].中国西部科技，2005（5）.

[3] 李竹成.房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001.

第9篇：房地产开发项目的工程管理范文

【关键词】：工程管理；施工质量；问题；对策

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

一、当前开发项目工程管理存在的问题

1、房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，如商品房户型单

一、结构设计不够合理，成本较高，公摊过大、空置问题严重

等等，影响着土地和资本的流通和优化配置。

2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，房价难以控制，管理费用居高不下等等，都超出预期很多。

3、物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

4、设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行

当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

二、房地产开发项目工程管理对策

1、项目开发中的管理对策

在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本了以下三方面可行性分析：第一，依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二，与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。竞标中要重视建筑的美观程度和布局合理性等方面，做出公平、谨慎的选择。

2、项目施工中的管理对策

房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。

（1）对施工合同的管理

施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。

（2）施工质量的控制

对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下项工序。第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。第三，对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。

（3）工期的控制

工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。可以建议施工单位采用project或p3软件对项目进度进行管理。在每一个计划的控制上，要配合监理人员对施工单位的各项检查。如若有偏差出现，要及时进行出现偏差的原因分析，并监督施工单位采取有效的补救措施，确保对工程工期的控制。

（4）成本的控制

政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

（5）安全的控制

房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

三 结束语

房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1]陈逸伦.建筑工程项目管理创新浅谈[J].民营科技，2009，（06）