房产涉及的法律精选(九篇)

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第1篇：房产涉及的法律范文

[关键词] 房地产开发建设 旅游城市环境 消极影响 建议

一、引言

旅游城市，是指具备独特的自然风光或者人文资源等独特资源，能够吸引旅游者前往，具备一定旅游接待能力，旅游业产值超过城市GDP的7%的一类城市。目前，全国已批准的优秀旅游城市达300多座城市。

近年来，由于房地产的开发建设对城市经济建设和投资增长贡献巨大，许多地方政府趋之若鹜。而旅游城市由于拥有更多的景观资源越来越为地产开发商所看好，成为开发建设的对象。这些旅游城市的环境实际上是极为脆弱的高级人工生态系统，过度发展的城市房地产开发建设正对该系统产生着极大地影响和破坏，他们正一点点蚕食着旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去这个名称本应有的意义。

二、房地产开发建设对旅游城市环境的消极影响

（一）对居民生存环境的破坏

1、空气污染

房地产施工建设期间，会造成空气质量的严重下降。具体包括在开挖土石方、平整场地、运输建筑材料和主体工程施工中产生的扬尘，施工机械运行时产生的废气以及室内、外装修产生的废气。过多房地产项目同时施工，整个旅游城市烟尘笼罩，肉眼可见，有些地方甚至刺鼻恶臭，造成严重的空气污染。

2、水污染

房地产的过度开发对城市水质环境造成的直接影响，主要是指直排入水域的生活污水。将未经处理的废水直接排出，导致过多的营养物质进入水体，大大加剧了水体富营养化的过程，过量的杂草生长影响了水中溶解氧的含量，常使鱼虾窒息而死，无疑影响水中生物的种类、数量以及生长速度，造成大部分水体磷、 氮污染，而且对使用这些资源的居民的健康也是潜在的危害。

3、噪音污染

房地产建设项目进入施工期后，将采用机械拆除旧房、平整土地，开挖地基、桩孔，道路构筑，结构和装修施工。这些施工活动所产生的机械噪音和车辆噪音，都会不同程度地造成对周围居民人体健康和劳动能力的损害，形成噪音污染。

4、固体废弃物的堆积

伴随着房地产开发建设活动而产生的各种固体废弃物，如施工产生的土石方、建筑垃圾、施工人员的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于马路，大量垃圾的陈放将会侵蚀土壤、水体、空气，严重影响周围的生态环境，大量细菌的繁殖会导致疾病传播，危害居民身心健康；有些废弃物的堆积甚至会引发爆炸。

5、道路损毁

房地产建设施工期间，运送材料的大型重载车随意出入于城市的大街小巷，不仅对城市的道路交通安全造成严重威胁，而且造成许多道路损毁严重，严重影响附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和开发商又不能及时修复和还原受损道路，给居民的正常生活和过往车辆带来极大的不便和危险。

（二）对旅游景观的破坏

一些开发商在进行房地产建设项目时，一味地霸占旅游城市的优质景观资源，造成对旅游景观的破坏。具体表现为1、为建设优质景观住宅，开发商常把公共旅游资源――那些优美的自然和历史文化遗产变成了住宅的后花园，使本来连续性很强的城市景观资源被人为分割、占用，破坏旅游景观的整体存在。2、在建设过程中，开发商往往是无序开发，缺乏科学规划和论证，大兴土木，乱砍滥伐，并且不计后果，造成严重的生态干扰和破坏。如对滨水景观资源将河滩和河岸进行硬化处理和改造，河道两边被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的东西被全部铲除等，对景观造成严重的生态破坏。

（三）视觉污染

许多旅游城市的地方政府在房地产开发上都显得急功近利，根本没有整个城市房地产建设的规划设计，任由开发商选址建设。由于城市房地产的无序开发，不考虑建筑高度、尺度和立面等因素与城市区域环境的协调，孤立地注重单体建筑（群）的造型设计。新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流，新建筑和新建筑之间也各有特色，结果不能使整个城市建设有机地融为一体，或是布局不和谐，或是质量、色调不和谐，或是风格不和谐，从而破坏旅游城市景观环境的整体性，造成视觉污染。

三、旅游城市房地产发展建议

（一）保护旅游景观环境，切实制定和实施城市建设总体规划

对于旅游城市来说，景观生态是其发展的第一生命线，要保护好自然风光、人文建筑、民俗风情以及文化艺术等各种核心要素。试图以旅游的名义圈地盖楼，不但透支了旅游产业的未来，对各种名胜、风景造成不可逆转的破坏，而且对于整个城市来说都是一个不可承受的损失。

制定旅游城市建设总体规划，形成合理布局。在保护旅游城市景观环境的问题上，地方政府负有首要责任。必须对旅游行业和地产行业的发展有全局的观察与考量，总体规划要重视景观与环境的开发与保护，统一协调、合理划分景观功能，并对房地产开发建设提出管控措施和生态保护要求，避免任何地产或旅游项目破坏自然、人文资源。并且要贯彻统一规划、整体布局的发展思路，认真实施总体规划。

（二）明确城市环境保护责任，严格执行环保措施

明确责任，并签订环境保护目标责任书。严格实行自认追究和奖惩制度。实施 “环境保护目标责任制”，并将其纳入该届政府市、县长政绩考核的主要内容。同时，实行 “排污申报登记”和“排污许可证”制度，对随意、超标排放污染物和未进行排污登记、未取得“排污许可证”而排污的单位和个人进行严处。

房地产施工建设期间，要严格执行环境保护措施，具体如下：1、分时施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪声扰民；2、施工人员生活垃圾收集后随建筑垃圾送至市政垃圾场；3、施工人员生活污水排入市政下水道，无市政下水道地点要通过化粪池处理再排放；4、渣土建筑材料运送车应加盖，防止扬尘。

参考文献：

[1]路立：《浅析房地产项目开发建设中的环境影响评价工作》，《中国房地产》，2003年第1期.

[2]江昼：《滨水区房地产开发对城市生态环境的影响》，《城市问题》，2008年第8期 .

第2篇：房产涉及的法律范文

【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承

一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力

（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。

二、房产变更登记方案设计

（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。

三、涉港房产权属状态确认

（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。

四、遗嘱效力的确定

遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。

五、继承人的确定和接受继承的意思表示

遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。

综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。

参 考 文 献

[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2007

第3篇：房产涉及的法律范文

随着《物权法》的深入实施，不动产登记程序的不断完善，公证员对房屋产权归属应该有更明确的认知，了解房产登记的具体规定和操作程序。挖掘背后争议风险点，寻找法律和法理上的支撑点，厘清实务中的模糊问题，从而准确把握委托、继承、遗嘱、夫妻财产协议等公证实务。

一、夫妻“隐形共有”与“单独所有”对比

夫妻隐形共有，通常是指登记在夫妻一方名下的夫妻共同财产，如存单、债券、股票、车辆等财产，虽然为夫妻关系存续期间所取得，但权利凭证上只登记夫或者妻一方的姓名。对于房产而言，主要是在《物权法》实施之前，由于风俗习惯或登记程序不完善等原因，致使夫妻共有房产仅登记在一方名下，产生了隐形共有人现象。在公证实践中，对于登记在一方名下的房产进行审查时，审查登记人的婚姻状况是必要程序，若所涉房产系权利人婚姻关系存续期间购得的房产，应认定为夫妻共同财产，这无疑是符合《婚姻法》精神的。

对于单独所有，目前现行法律、法规中，仅在《房产登记办法释义》中有相关的表述：在房产所有权证填写说明时指出“不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有”；在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的”。根据《房产登记办法释义》这一表述，我们可以得出单独所有是指房屋产权由房屋所有权证上登记人一人所有，这种解释也符合社会大众对此概念的心理预期。

另外，房产管理部门在实务中对于“单独所有”与“隐形共有”也进行区分。婚姻存续期间，对登记在一方名下后申请变更为夫妻共有的，可理解为房产证及登记簿记载的房产权利状态与事实权利状态不一致，只要申请人能够提供充分的证明，登记机构应给予办理相应的更正登记。而如果夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产。或将婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有的，均视为房产所有权的转移，应当按照《房产登记办法》第32条的规定申请办理房产所有权转移登记。这两种办理方法的区别。反映出房产登记部门将“隐形共有”视为夫妻共同所有，“单独所有”视为登记人个人占有全部产权。由此可见，“隐形共有”实际上是特定时期的产物，只是短时间的过渡，随着《不动产登记条例》的贯彻实施，产权登记必将更加全面而准确，“隐形共有”也终将退出历史舞台。

总之，隐形共有和单独所有，虽都是“登记在一方名下”的财产，但法律意义却大为不同，绝不能画等号。

二、“单独所有”的程序事项

目前，单独所有已逐步成为所有权的一个状态，那么依据何规定、履行哪些程序才能将房产登记为一方单独所有呢？一般而言，以下情况下取得的房产属于单独所有：1、《婚姻法》第18条第（一）、（三）项所规定的“一方的婚前财产”及“遗嘱或赠予合同中确定只归夫或妻一方的财产”；申办人需要提供未婚或未再婚证明，或者需要有经过律师的遗嘱或者赠予合同中明确归夫或妻一方所有的遗嘱律师书或赠予合同律师书；2、《婚姻法》第十九条规定的情形：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申办人需要提供夫妻共同约定归一方单独所有的书面夫妻财产约定；3.人民法院、仲裁委员会的生效法律判决或裁定为一方所有的房产：申报人需要提供生效的法律文书及协助执行书等。在办理单独所有登记事项时，除提供必需的材料外，房产部门还要进行严格的询问，τ谑欠袷枪灿蟹坎做重点询问。依据上述分析，夫妻关系存续期间单独所有房产证是建立在夫妻财产约定的基础上形成的登记一方个人独有的权利证明，是符合法律和程序的权利凭证。

三、“单独所有”与“夫妻共有”

房产证上单独所有不能认定登记人个人产权的主要困扰就在于《婚姻法》与《物权法》的冲突，其中一个可能存在的主要障碍就在于夫妻财产约定在物权变动中的适用规则。

虽然登记为“单独所有”，但在夫妻存续期间取得的房产，双方未进行财产约定，仍属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。

因此在公证实务中，需要进行个人财产与共同财产的区分。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定的效力问题：第一，对双方具有约束力；第二，第三人知道该约定的，可以对抗第三人。这就是夫妻财产约定的两种效力，即对内效力和对外效力。夫妻财产约定对内最基本的效力是物权效力。由此，夫妻财产约定一旦在夫妻之间成立生效便产生物权的效力，属《物权法》第九条的“法律另有规定的除外”。无须通过登记生效实现物权变动。在对外效力上，对于夫妻财产约定，应当依据《物权法》规定的公示原则进行登记，可以有效地防止规避法律的行为，更有利于保护与约定财产的夫妻进行民事活动的人的合法权益，同时，也应规定夫妻财产契约经登记方产生对外效力，未经合法登记者不产生对外效力。由此，夫妻财产约定在夫妻之间具有物权效力，而在对外效力上依然应通过登记生效才能实现物权变动。

同时，对于夫妻财产约定对内效力不能因为其适用“法律另有规定的除外”而放任自流，在涉及第三人时为保障交易安全应准用《物权法》第31条“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，这可以理解为夫妻财产约定在涉及第三人时，应援用对外效力的规则通过登记才能实现物权变动。

第4篇：房产涉及的法律范文

关键词：加油站；用地；法律视角；管理

中图分类号：TU249.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

加油站的地理位置在某种程度上决定其经济效益，土地是加油站的基础和根本，各大石油公司抢摊布局，开展加油站网点之争，最根本的就是土地之争。由于经营危险化学品的特性，加油站的建造受到国家严格控制，其用地取得在当今趋紧的土地管理政策下越趋困难，另一方面，加油站存量用地由于历史原因存在较多的管理问题亟待理顺和规范。从法律视角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范、风险可控。

一、加油站用地的特殊性和用地现状

加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于人们通常认为的国家重点扶持的公共基础设施建设项目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到较多的政策限制。根据国土资发[2002]229号《关于切实加强加油站用地管理的通知》规定，加油站用地自该通知下发之日(2002年7月19日)起列入限制供地类项目，一律实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖。这意味着，加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史。加油站用地的门槛越来越高，根据上述通知，“凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格、不符合城区和公路沿线加油站发展布局规划的，不得批准供地”，要取得加油站用地，不仅企业自己要有经营资质，还得政府方面有规划，在规划之外通过其他渠道取得用地已几无可能。随着全国性的建设用地紧张，各地列入加油站选址规划的用地也越趋紧张，这与招拍挂制度的结合，使得加油站用地的成本暴涨，如今几千万元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且许多城市特别是一线城市的城区已基本没有供地用于建造加油站。于是，国内石油巨头将目标瞄准现有存量社会加油站，大打加油站网点收购争夺战。而在石油巨头内部，由于历史原因，加油站用地性质存在多种形式，除了国有出让地外，还有原来的国有划拨地、授权经营地，有在网点收购或者与农村集体经济组织联营过程中形成的的集体建设用地，甚至因用地缺乏，许多加油站用地系向他人租赁所得，每年缴纳租赁费。由于土地本身很强的政策性和明显的法律属性，不管是新建加油站用地的取得，网点收购还是加油站存量用地的管理，都涉及较多的法律问题。

二、加油站用地中存在的法律问题

1.加油站用地涉及的法律法规。我国现行土地管理主要有三大法律制度即土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿获得制度，土地管理方面的法律法规较多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国土资源部颁布的诸如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于切实加强加油站用地管理的通知》等一系列规定和通知。

2.加油站用地存在的问题。主要体现在：一是用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照土地出让合同履约等。二是用地性质违规。因无法拿到商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，从而违反《土地管理法》第63条中 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 的规定。以上一和二的不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。三是权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，比如加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下，因企业变革等历史原因加油站土地权证登记名称与加油站现有工商名称不一致问题等等，在不动产物权实行权属登记，不登记不发生物权效力的法律制度下，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响物权权利行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来工商年检通不过、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。

三、加油站用地规范管理与风险防控

1.新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式：通过招拍挂和通过加油站股权收购。

(1)招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地，企业一般可以通过以下流程办理：先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。该种方式中，土地使用证是权属证明也是最终目标，务必尽快办理，凭此证方可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证等加油站建设相关手续。

(2)股权收购方式。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。该种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁信息等。作为收购方应采取如下措施应对风险：

一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题，须由加油站产权人做出无抵押承诺或解除抵押承诺，在发现加油站资产已被抵押的情况下，可视具体情况要求先期解除抵押，或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地，转让方采用签订土地租赁合同形式占用集体土地的，应在收购合同中，明确约定由转让方负责将该加油站的土地办理为国有出让性质和商业用途，并过户到合同约定的使用人名下。加油站占用集体土地又不能办理国有出让手续的，必须具有政府部门批准的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》等其他行政审批文件，才能降低风险损害发生的可能性。

二是尽快办理土地房产过户手续。加油站股权收购，价值比重最大的实际上就是土地和房产，而加油机、油罐等固定资产价值与其相比简直不值一提。收购后，若土地不是登记在加油站名下的，企业尽快到房地产交易中心办理房地产过户手续，并移交涉及土地房产的各类档案资料。如未及时办理，将来一旦土地房产发生巨额增值，原转让方可能会反悔当初收购协议，致使双方发生法律纠纷。

2.存量用地管理。存量用地管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式。

(1)自有土地。自有土地有划拨、授权经营、出让三种。划拨土地按照法律规定未经批准不得出租、抵押、转让，企业应注意因加油站歇业或关闭后，若加油站土地是划拨地的，未经土地管理部门批准不得随意处置，否则违法。授权经营地是国家将原划拨地经评估按评估价转增国家资本金后授权给国有控股公司使用的土地，注意授权经营地只能按照指定用途使用或出租给指定对象，企业无处置权，经批准同意转让的需补交出让金。出让地是企业向市、县土地管理部门缴纳土地出让金后取得的一定期限内使用并可以自行转让使用权的土地。由于其具有最完整的权利，流通性好，对企业来来说最受欢迎也最容易管理，有条件的企业可以将原有划拨地通过某种方式缴纳出让金后变为自有出让地。目前石油企业自有出让地由于历史原因存在登记不规范的问题，主要有：

一是以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。这种情况风险在于，首先法律上只认可权证上的登记人为该土地权利人，造成收购方物权权利主体缺位，可能影响应有权利的行使，如转让方实体被消灭，更加难以办理权利人转移。其次，名义上的权利人可能会在实际权利人不知情的情况下将该土地及房产作抵押，若抵押人破产或被第三人行使抵押权等均可能造成该土地及房产被司法机关强制执行，影响加油站正常经营和权利主张，甚至可能造成地块损失。再次是转让方因觊觎这些年土地大幅增值，可能以土地登记权利人的名义，通过诉讼方式主张退还收购款收回土地。最后如遇政府征收该土地上的房屋，收购方需要以房地产登记权利人名义或在其配合下才能获得赔偿，在谈判中处于被动。对这种问题的解决思路是尽快补办过户手续，当然可能涉及土地增值税、契税、评估费等高额费用，如转让方不愿配合过户或无法补办，可以协商采取订立协议的方式明确土地的实际权属，从债权层面降低物权风险。

二是土地房产没有权证。这种情况下，把该房地产作为注册地的企业需要办理营业期限续展、加油站开设非油业务办理相关证照、实施企业更名等事项时，可能因无法提供房地产权属证明被政府部门拒绝受理。如遇政府征收时，也可能因为无证遇到相关障碍。解决的思路是尽快分析原因，取得权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。

三是由于企业变革，土地登记名称与加油站现有工商登记名称不一致，这种情况下法律风险较小，因土地登记名称下的企业要么是现石油企业的一致行动人，要么在企业变革中已经注销，但是如果要规范登记，使土地登记名称统一到工商名称上来，需要查明两者间的关系，视是否变更关系，股东是否有变化等不同而区分是变更登记还是转移登记。登记方式的不同可能涉及差额巨大的税费。

(2)联营。联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，按照《公司法》规定，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，可能带来权益不清，出资不实，土地方擅自处分该土地房产等风险，建议协商联营对方补办过户手续，但因近年来土地增值巨大，联营方考虑自己利益可能会不同意，则建议以签订协议的方式明确土地房产的实际权属，从债权层面降低物权风险。

(3)承租。加油站承租土地对于石油企业来说既无奈、又有不确定性和一定的风险。租赁土地的主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现前文所述无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。特别是在工商登记政策收紧的情况下，以承租土地的地址为加油站注册地的，在该加油站办理营业期限续期等工商手续时，因无法提供他方的房地产权属证明，工商部门可能会拒绝受理。对于加油站承租地管理，建议一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，比如为了固定较长的租赁期限，有些企业签订30年的租赁合同，但根据《合同法》租赁合同分则规定租赁期限最长为20年，后面10年无法受到法律保护，建议通过再签一份租期为10年的合同，租赁期限从前份20年的合同结束之日起计算的方法解决租35年的问题，保证了加油站经营的连续性。二是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。租赁事项应当备案，并办理土地使用权出租他项权利登记，取得租赁他项权利证书，维护承租人权益。

参考文献：

[1]中华人民共和国土地管理法[M].北京:中国法制出版社,2005.

[2]中国石化销售企业土地管理实用手册[M].北京:中国石化出版社,2010.

第5篇：房产涉及的法律范文

第一条  为了公正处理房产纠纷，保护当事人合法权益，维护城镇房产管理秩序，根据有关法律、法规，制定本条例。

第二条  本条例适用于公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间在本市城镇范围内的房产纠纷案件。

第三条  市、区、县设立房产纠纷仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。

区、县仲裁委员会受市仲裁委员会指导和监督。

第四条  仲裁委员会负责因房产买卖、典当、抵押、分割、交换、赠与、转让、租赁、拆迁引起的纠纷以及其他房产纠纷的仲裁。

第五条  仲裁委员会对受理的房产纠纷案件，必须查清事实，根据法律、法规、政策和规章处理。

第六条  仲裁委员会对房产纠纷案件实行一次裁决制度。

仲裁委员会作出的已生效的调解书、仲裁决定书具有法律效力。

第七条  当事人双方在仲裁中的法律地位平等，对争议的问题有进行陈述和辩论以及委托律师或者其他公民担任人的权利；也有遵守仲裁秩序，履行发生法律效力的调解书、仲裁决定书的义务。

第二章  管  辖

第八条  公民之间、公民与法人或者其他组织之间的房产纠纷案件，由房屋所在地的区、县仲裁委员会管辖；法人之间的房产纠纷案件，拆迁引起的纠纷案件以及其他重大房产纠纷案件，由市（县）仲裁委员会管辖；涉外房产纠纷案件由市仲裁委员会管辖。

第九条  市仲裁委员会认为有必要时，可以直接办理区、县仲裁委员会管辖的案件；也可以把市管辖的案件交区、县仲裁委员会办理。

第十条  管辖权发生争议，由争议双方协商解决，协商不成时，报市仲裁委员会指定管辖。

第三章  组  织

第十一条  仲裁委员会由房产行政管理部门、政府法制工作机构及其他有关行政管理部门人员组成，并经同级人民政府批准。

仲裁委员会设主任一人、副主任一至二人和委员若干人。

房产行政管理部门的房产纠纷处理机构为仲裁委员会的办事机构。

第十二条  仲裁委员会设专职仲裁员办理房产纠纷案件。根据办案的需要，可以聘请办事公正、具有专业知识的人员担任兼职仲裁员，兼职仲裁员在执行职务时与专职仲裁员享有同等权利。

第十三条  专职仲裁员和兼职仲裁员（以下均称仲裁员）经市仲裁委员会考核，取得资格后，由同级仲裁委员会任命或者聘请。

仲裁员不称职的，由同级仲裁委员会免职或者解聘。

第十四条  仲裁委员会办理房产纠纷案件，由仲裁委员会指定的首席仲裁员一人和仲裁员二人组成仲裁庭进行。

简单的房产纠纷案件，可以指定一名仲裁员仲裁。

疑难案件的处理，可以由仲裁委员会讨论决定。

第十五条  仲裁委员会和仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。评议必须如实制作笔录，由仲裁委员会或者仲裁庭成员签名。

第十六条  有下列情况之一者，仲裁庭组成人员应当申请回避，当事人也有权用口头或者书面方式申请他们回避：

（一）是本案的当事人或者与本案有利害关系；

（二）是本案当事人的近亲属；

（三）与本案有其他关系，可能影响对案件的公正处理。

第十七条  首席仲裁员的回避，由同级仲裁委员会决定；仲裁员和书记员的回避，由同级仲裁委员会主任或者副主任决定。对是否回避应当在三日内作出决定，并采取口头或者书面方式告诉当事人。

第四章  程  序

第十八条  房产权益发生纠纷时，当事人应当及时协商解决。协商不成时，任何一方均可以向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第十九条  申请仲裁必须符合以下条件：

（一）申请人是与本案有直接利害关系的当事人；

（二）有明确的被申请人，具体的仲裁请求和事实、理由；

（三）当事人双方书面同意仲裁；

（四）属本级仲裁委员会受理的范围。

第二十条  向仲裁委员会申请仲裁，应当递交申请书，并按照被申请人数提交副本。

申请书应当写明以下事项：

（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，或者企业事业单位、机关、团体的名称和住所，法定代表人的姓名、职务；

（二）申请的事实与理由；

（三）证据和证据来源，证人姓名和住所。

第二十一条  下列案件仲裁委员会不予受理：

（一）人民法院已经受理或者审结的；

（二）一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；

（三）涉及历史案件中处理私有房产的；

（四）经过公证机关公证又发生争议的；

（五）单位内部职工分配住房的；

（六）涉及继承的；

（七）超过《民法通则》规定的诉讼时效的。

第二十二条  仲裁委员会收到申请书后，经审查符合本条例规定的，应当在七日内立案；不符合本条例规定的，应当在七日内通知申请人不予受理，并说明理由。

第二十三条  仲裁委员会受理的房产纠纷案件，应当在立案之日起六个月内结案。有特殊情况需要延长的，由同级仲裁委员会主任批准。

第二十四条  已受理的案件，申请人要求撤回申请，被申请人又无异议的，是否准许，由同级仲裁委员会决定；被申请人提出异议的，应当继续仲裁。

第二十五条  案件立案后，应当在五日内将申请书副本送达被申请人，被申请人收到申请书副本后，应当在十五日内提交答辩书和有关证据。被申请人不提交答辩书的，不影响案件的处理。

第二十六条  仲裁员必须认真审阅申请书、答辩书，收集证据，查清事实。仲裁委员会有权向有关单位或者个人查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证。有关单位和个人应当协助进行调查，如实提供材料、证明。

任何单位和个人不得提供伪证。提供伪证的，应当承担相应法律责任。

仲裁委员会对涉及的国家秘密或者个人隐私，必须保密。

第二十七条  勘验物证或者现场，勘验人必须出示有关证件，通知当事人到场，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加；勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章。

第二十八条  仲裁委员会对专门性问题认为需要鉴定的，应当交有关部门鉴定；鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，并应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份。

第二十九条  仲裁庭审理案件时，应当先行调解，调解达成协议，应当制作调解书，当事人双方应当在调解书上签名或者盖章，并由仲裁员署名，加盖仲裁委员会印章。调解书经当事人双方签收后即发生法律效力，当事人应当履行。

调解未达成协议或者调解书送达前当事人一方或者双方反悔的，仲裁委员会应当在三十日内作出裁决。

第三十条  仲裁庭在开庭三日前，应当将开庭时间、地点以书面方式通知当事人和其他有关人员。申请人经两次通知，无正当理由拒不到庭的，或者未经仲裁庭许可中途退庭的，视为撤回申请，被申请人提出异议的，可以继续仲裁；被申请人经两次通知，无正当理由拒不到庭的，或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以缺席仲裁。

第三十一条  仲裁开庭时，由首席仲裁员宣布仲裁员、书记员名单，询问当事人是否提出回避申请。

仲裁庭应当认真听取当事人的陈述和辩论，出示、核实有关证据，查清事实后依申请人、被申请人的顺序征询双方最后意见，还可以再行调解，调解未达成协议的，由仲裁庭评议后裁决。

第三十二条  仲裁决定书应当写明：

（一）申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，或者企业事业单位、机关、团体的名称和住所，法定代表人及其人的姓名、职务；

（二）申请的理由，争议的事实和要求；

（三）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规、政策、规章；

（四）裁决的结果和仲裁费用的负担；

（五）不服裁决的起诉期限。

仲裁决定书由仲裁员、书记员署名，加盖仲裁委员会印章。

第三十三条  当事人对裁决不服的，可以在收到仲裁决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。期满不起诉的，仲裁决定书即发生法律效力。

第三十四条  对已经发生法律效力的裁决发现确有错误的，由仲裁委员会主任、副主任提交仲裁委员会讨论决定。

市仲裁委员会对区、县仲裁委员会已经发生法律效力的裁决，发现确有错误的，有权撤销原裁决，责成重新裁决。

重新裁决的案件，应当另行组成仲裁庭处理。

第三十五条  当事人对已经发生法律效力的仲裁决定书，必须履行。一方当事人不履行的，对方当事人可以向房屋所在地的基层人民法院申请执行。

仲裁决定书被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第五章  附  则

第三十六条  申请仲裁房产纠纷，当事人应当向仲裁委员会交纳仲裁费。仲裁费包括案件受理费和案件处理费。

案件受理费由申请人承担。

案件处理费实行预收的办法，仲裁处理终结的，由败诉人负担；当事人部分胜诉，部分败诉的，按比例分担。

经调解达成协议的案件，案件处理费由当事人双方协商分担。

申请人撤回仲裁申请的，预交的案件受理费不予退还。

第三十七条  仲裁费收取方法和标准由南京市人民政府另行制定。

第三十八条  本市辖区内农村房产纠纷案件的处理参照本条例执行。

第三十九条  本条例的具体应用问题由南京市人民政府解释。

第6篇：房产涉及的法律范文

论文关键词 婚前按揭房 离婚财产纠纷 家庭共同体

婚姻，在男女之间建立起人身和财产的双重特定关系。这种特定联系在长时间的共同生活中不断强化，增强家庭和睦及凝聚力。可是，一旦双方感情破裂，想要解除婚姻关系之时，却发现双方的利益联系早已千丝万缕，特别是财产的认定和分割更是道不清，说不明。为了在法律上解决这一问题，我国在《婚姻法》列举了夫妻个人财产和共同财产的类型，也对离婚时分割夫妻共同财产做出了基本的规定。最高人民法院还先后颁布了《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》和两次司法解释，尤其是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》对新型的离婚财产纠纷进行了解释，包括股票、债券、知识产权的收益等。然而，由于司法实践中夫妻财产的分割涉及的财产形态多样，法律仍然无法面面俱到。其中，对于婚前按揭婚后共同还贷的按揭房，其权属和收益分割问题应该如何处理，法律并无明确规定，各地法院的具体规定和判决也不统一。

案例：高某婚前购买了一套商品房，总价22万，其中首付7万，贷款15万，期限15年。他与李某结婚五年，在婚姻关系存续期间，夫妻共偿还了5万元的按揭款。如今，高某向法院提起了离婚诉讼，对于房子如何分配，双方无法达成协议。李某要求平分房产，而高某则认为房屋属于婚前个人财产，李某参与还贷的部分只能按照债务进行分割。另法庭调查，该房产现时的评估价值为53万，对于升值部分的权属和分割双方也是各执一词。这个案子双方争论的问题主要有三个，而这三方面也正是司法实践中关于婚前按揭房纠纷的争论焦点。

一、按揭房的产权归属

关于按揭房的产权归属问题，实践中目前已经形成了比较统一的做法：婚前按揭的房产，其产权属于房产证上所登记的所有者，在现实中一般就是给付首付款一方。上海市高级人民法院的《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答一》中就明确规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。

究其原因，首先，《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。如何界定财产的取得时间？当财产权利取得的时间与财产实际取得的时间不一致时，应当以权利取得的时间为准。那么按揭房的购房人是何时取得房产权利呢？购房人与售房人是房屋买卖关系，两者签订了购房合同，由贷款人（通常是银行）先行将房款支付给售房人，同时售房人与购房人办理了房产证，至此，购房合同双方履行完了合同义务，购房人取得了房产所有权。在此之后，购房人向贷款人偿还贷款的行为，属于购房人与贷款人之间的房款借贷关系。债权不影响物权，婚后双方共同还贷的行为并不改变该按揭房的产权归属。本案中，房屋系高某于婚前按揭购买，依照法律规定，按揭房属于高某婚前个人财产。

同时，房产证上写明的只有高某一人，故按揭房所有权属于高某。这也是符合《民法通则》和《物权法》的公示公信原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其上登记的内容使公众对房屋的产权人产生了信赖，这正如其使债权具有了特定性一样，银行因对特定的购房人即按揭贷款人的资信产生信赖而提供房贷，一旦夫妻离婚，银行亦只能向购房人主张债务。

二、婚后共同还贷行为的认定

司法实践中倾向于将婚前按揭房定性为按揭购房一方的个人财产，同时，《最高人民法院于2001 年12 月24 日作出的关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条规定：夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说，夫妻双方婚后的共同还贷行为并不影响该房产的产权归属。那么应该如何认定婚后这一共同还贷行为？既然该房屋为个人财产，剩余未归还的按揭贷款债务则为个人债务。婚后共同还贷行为可以看作是以夫妻共同财产偿还购房人的个人债务，这实际上是在夫妻双方之间形成了新的债权债务关系。因而，在婚姻关系解除时，非房产产权人一方基于“债权人”的身份地位便享有要求对方清偿债务的请求权，债务数额为夫妻共同还贷部分的一半。

三、房产增值部分的定性和分割

本案中第三个也是在社会实践中争议最大的焦点是关于婚前按揭房增值部分的定性和分割问题。目前房地产市场的高速发展以及房价的暴利性增长，导致离婚诉讼中房产增值部分的纠纷不可避免而且日趋尖锐，这方面相关的法律规定几近空白，各地方法院在这方面出台的适用意见和司法判例各执一词甚至针锋相对。

上海市高级人民法院的《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答一》将房产增值部分定性为婚前个人财产的形态变化：当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

除此之外，也有部分法官和学者将房产增值部分定性为房产自身产生的孳息，因为物的孳息属于所有者，故在主张房产是个人财产的同时也主张房产的增值部分应当归属于该房产产权人。

无论是婚前个人财产变形论还是孳息说，都主张房产在婚后的增值部分应当归属于房产产权人，共同还贷的另一方不能对房产增值部分主张权利。这种观点强调了对个人利益的保护，但却忽略了《婚姻法》对家庭共同利益的保护以及另一方在取得、维持甚至增加房产价值方面的贡献。

首先，我国《婚姻法》所确立的法定夫妻财产制，是以夫妻生活共同体为伦理基础，使财产有助于实现家庭生活的经济职能。在现实中，大部分离婚诉讼涉及的按揭房，其购买目的并不是为了投资，也不是为了获取上海高级人民法院适用意见所述“抛售后的增值”，而是为了给家庭即夫妻双方提供一个居住场所。正是基于维护家庭居住权的目的，非产权人一方才心甘情愿地共同承担产权人一方的“个人债务”。婚前财产在婚后为夫妻双方共同使用和维护，而其收益却一概作为个人财产处理，是对夫妻共同承担家庭经济职能这一现实情况的漠视。

另外，婚后夫妻双方共同承担偿还按揭贷款的义务，正如单为民法官所说，“这一部分资金被购房一方占用，直接导致了另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。”因为婚前交纳首付款和婚后共同还贷才能保证房屋的增值，虽然婚前一方独自支付了首付款和部分贷款，但是对方在婚后基于共同的家庭经济职能支付了部分的贷款债务并为此承担了一定的负面结果，可以说，该房产在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的贡献。在这种情况下，基于公平正义的原则和权利义务相一致的原则，非房产产权一方应该有权分享房产增值部分的收益。

第7篇：房产涉及的法律范文

【关键词】房产管理；房屋测量；作用

在现代房产管理中，房屋测量的作用不容小觑，本文结合房产管理的实际情况对房屋测量技术在房产管理中的作用及其重要意义进行分析．希望能对从事房产管理的相关人员提供一定的借鉴和参考。

1 房屋测量在房产管理中的地位及其重要性分析

在房产管理中，房屋测量技术的地位非同寻常，由于房屋登记具有时间短．任务重的特点，在房屋管理中的很多历史遗留问题，诸如房屋面积测定和评估。房屋类别的确定都需要借助于房屋测量技术，同时随着国内房地产市场的不断发展，房屋测量技术可以广泛的应用于城建征地规划和房屋管理方案设计中。同时由于房产管理涉及到房屋的各个方面．对房屋测量的要求也有多样性。

首先，房屋测量对房地产产籍管理意义重大，房地产管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理。因此要实现房地产管理的法律化、制度化和程序化．就必须充分依靠房屋测量。通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估，房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记．因此房屋测量部门要科学决策。严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房产管理提供参考资料，减轻房产管理的工作量。房屋测量还对房地产管理中的市场管理意义重大．随着我国住房制度改革不断深化。新建住房的利用率不断提高，安居房和房地产开放市场力度也不断加大，随着大量的房屋进入市场。房屋的买卖和交易行为也越来越频繁，作为房屋管理部门在进行管理时需要提供一定的法律依据，而房屋测量则客观上提供了这一需要．在商品房建筑面积确定和房产注册、登记等方面．通过房屋测量部门鉴定的房屋可以规范的进入市场，这也有和J于保证消费者的合法权益。促进房地产销售和房屋消费市场的活跃，使房屋消费者放心。使房产管理进入一个良性的科学的运作轨道。

此外,结合我国现行房地产发展的情况，房屋测量对推进住房制度改革，保证合理规划和使用土地意义重大，当前住房改革的重点是进行公有住房统计和优惠销售，其中一个重要的基础工作就是准确和合理的确定每一套住房的价格。因此要注重房地产单价的评估和管理，这就涉及到了房屋分摊面积的计算和分配，这一项工作与人民群众的利益密切相关，也是房产管理的重要内容之一，房屋测量在数据上的精确性和合理性对于规范房产管理制度，保证住房改革的公信力意义非凡。同时在合理规划和利用城镇住房土地上．规范、专业的房屋测量是联系土地、规划和城建部门的纽带，房产测量图从一定程度上规范了房地产业的行业管理，为合理的调配和利用土地，妥善的进行城镇用地建设提供了相应的数据资料，是合理进行土地规划和住房建设的一杆标尺。

2 房屋测量在房产管理中的作用

房屋测量技术是一项专业技术要求很高的工作。它的发展是建立在现代测绘技术的基础上的。随着我国房地产市场的H益兴旺，对房屋测量的需求也越来越大，特别是涉及到房屋所有权的归属和房产分割等问题时，房屋测量成为解决房屋纠纷的重要的科学的法律依据。房屋测量获得的测量数据往往是第一手的，主要指与房屋相联系的房屋产权属界址、房屋面积、房屋产别等数据，往往都具有很强的法律效力，有了这些依据，才能有效的载入房屋所有权属证书，因此在房产管理中，房屋所有的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据．拥有法律、财政和城镇规划三大基本作用，在法律上，为了更好的理清房屋的权属关系，为房屋所有权属证书提供客观、有效的依据，就需要有精确的房屋测量技术作为辅助工具．在城镇规划上。城镇的房地产管理部门在稳步推进居民基本住房建设的同时。也要充分考虑房屋测量技术的发挥，因此城镇房产管理部门和规划建设部门必须全面了解和掌握所辖地房产的权属、方位、数量和使用现状，以便对城镇房屋进行科学、有效的管理。

只有合理的利用房屋测量技术，才能稳步的推进房屋管理和合理的房屋规划建设，提高土地的利用率。从而更好的调配和使用房屋和土地．有计划安排新旧城区居民房屋的拆迁和改造，为新发展房屋住宅区的规划提供便利条件。同时房屋测量的数据和结果，也是进行城镇房地产管理和房屋规划研究的重要基础资料。由此可见，房屋测量技术虽然专业性强。但在房屋管理中却应用广泛，发挥着重要作用。

同时．房屋测量提供了准确的测量图纸资料和数据库，不仅对私有房屋管理意义重大，也为正确掌握城镇居民房屋和土地的使用现状和变化提供了一定的参考，通过房屋测量的数据．城镇房屋管理部门可以对公私各占有的房产数量和面积进行合理的统计．彻底清除违法违章房屋，从而形成动态的房屋管理和监测体系，房屋测量技术的重要之处还在于它为统计各类房屋的数量和比重提供了可支撑的数据，这些数据可以广泛的应用于现代房产管理和房产经济理论研究。房屋测量为房产税的征收提供了必要的依据，房产测量为城镇财政、税收等部门研究和确定居民房屋土地分类等级、制定税费标准提供了参照，在一定程度上保证了房产税费的征收，避免了税收管理部门的损失。

此外．房产测量图中所显示的所有房屋的权属范围，是经测量统计后逐幢房屋清理得出的产权，房屋的产权经过住户申请登记。是由主管部门逐户审核确认的。房产测量图也是加强房产管理、核定产权、颁发房屋权属证书、保障房屋所有者的合法权益的依据之一。

房屋测量技术在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科学有效的发挥房屋测量在房产管理中的作用则是当前房屋管理人员和房屋测量工作者关心的首要问题。需要引起房地产管理从业者的重视。

3 房屋测量在房产管理中的应用和注意的问题

以上，我们谈到了房屋测量在房产管理中的地位和作用，对房屋测量的作用进行了必要的研究和分析。而在房产管理中．只有精确的房屋测量才能更好的维护房地产市场经济秩序和销售秩序．进一步规范城镇商品房销售行为，从而提高商品房销售面积的准确性和针对性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，为此国家曾制定了相应的房产管理和房屋测量的规章制度，然而在实际操作中涉及到此类问题．却需要具体问题具体分析。因此有必要对具体应用和操作房屋测量时注意的几个问题作更深入的探讨。

3.1 房屋销售面积的测量

关于房屋销售面积的测量往往要求精确性强，数据复杂，因为房屋销售面积和市场定价有很大的关系．因此在测量时精确度的把握是重点。房屋销售面积的测詹比较复杂．一般来说可分为房屋总面积测量和房屋总利用面积的测量。这二个参数是衡量房屋面积大小，进行房产测量的基本方法之一，房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：运用实地量距法进行面积测算；运用坐标解析法进行房产测量的计算：利用GPS技术进行房屋测量。房屋销售面积的测量是房屋测量中的重要内容．科学的房屋销售面积测量往往能为房产管理者提供管理的相关凭证．也是妥善处理城镇房屋产权纠纷和房屋面积补偿等问题的重要保证，因此房屋测量人员要根据实际情况运用科学、专业技术方法做好房屋销售面积的测量工作，为房产管理保驾护航。

3.2 房屋测量的相关要求和规定

房屋测量工作作为一项长期性、专业性和政策性较强的工作．必须有一定的技术要求和规范来进行合理的限定．这些规定和要求对于规范房屋测量人员的工作提出了较高的要求，能否充分发挥房屋测量在房产管理中的作用，房屋测量的行业规范的提出是十分必要的。目前。在房屋测量中，要遵循和执行统一的房屋测量规范，同时。房屋应具备上盖和防护物，要保证房屋的结构牢固。属于永久性建筑物。且属于生活或生产性场所等条件，这些普遍性的条件给予了房屋测量者许多有效的指导，有利于科学、合理的房屋测量和评估体系的形成，避免出现由于房屋测量偏差所导致的房产纠纷。

综上所述，本文对房屋测量在房屋管理中的重要作用和应注意问题分别进行了研究和分析，由此可见房屋测量在社会经济、人民生活等方面的地位，每个房屋测量工作者应该认真工作，善于学习，才能把测量工作搞好，为房屋管理和房产权属关系确定提供重要的保障。

参考文献

[1]覃芳．浅谈房产测量在城市发展中的重要作用．民营科技．2009；10

[2]胡秀英．规范房产测量强化行政管理．三晋测绘，2005；5

第8篇：房产涉及的法律范文

乙方：

甲乙双方经过平等、充分协商，就双方共同投资购买物业之相关事宜达成如下协议，以资信守：

一、 甲乙双方共同投资，购买一套位于上海市 ，房产总价款 万元人民币。

二、 出资金额、出资比例

甲方出资 元人民币。

乙方出资 元人民币。

甲方、乙方各出资50% 。

三、 产权比例

甲方享有共同所购物业 50% 的产权。乙方享有共同所购物业 50% 的产权。

四、 物业考察、购买

甲乙双方共同对拟购房产进行实际考察、了解。

五、 购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权

甲方委托乙方由乙方全权办理购房定金、首付款、及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。由 方依法出具经过公证认证的授权委托书，并详细载明委托事项及委托权限、委托期限。

委托人有权监督和过问委托事项的办理情况和进展情况，受托人应按委托人的要求报告受托事项的办理情况和进展情况，如有重要情况应及时向委托人报告或通知。

六、 房地产权证署名、办理、保管

所购物业的所有权凭证要依法载明共有比例情况，即甲乙各享有50%的房屋产权，房地产权证由乙方依法办理并由乙方妥善保管。

七、 物业装饰装修由 方负责办理，所需费用各承担50% 。

八、 物业管理、出租及收益分配比例由 方负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，

但出租价格应征得甲方的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得甲 方或甲方委托律师得书面同意。乙方收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益由甲乙双方各分享50%，每一个月结算一次。

九、 购置物业税费承担

购房及按揭贷款、产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方各承担50%，并以现金支付;

十、 物权行使

甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有

一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保必须有双方书面同意。

十一、 物业出卖及优先购买权行使

如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏

损均由甲乙双方各自享有或承担50%。在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权;

如果一方决定出售房产，应书面通知另一方，如果另一方不同意出售房产，应书面告知。不同意出售的一方应按公平价格(市场价或评估价)购买同意出售的一方的房产份额。如果接到出售房产通知后30日内不予书面答复则视为同意出售房产;如果不同意出售房产又不愿意购买或30日内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售房产，并应给预积极配合。

十二、 甲乙双方以按揭贷款的方式购买物业，具体约定如下：

1、购房首付款 元(包括定金)人民币(房款总价款的50%)由

甲乙双方各付50%，并以现金支付;

2、主贷人为乙方 先生;

3、按揭贷款的期限为 年;

4、由甲乙双方每月向贷款银行偿还贷款本息，各自承担50%;房产出租后，以房屋租金每月向贷款银行偿还贷款本息，不足部分由甲乙双方各自支付50%。

十三、 甲乙双方所购房产的实际产权由甲乙双方按本协议约定共有，所有权由双方共同行使。

十四、 适用法律

本协议适用中华人民共和国法律。

十五、 本协议变更或解除

1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议;

2、符合本协议相关条款约定的，可以变更或解除本协议;

3、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除;

十六、 争议解决办法

凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，如十五日内协商无果，双方均可提交上海仲裁委员会并按该会的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的、一次性的，甲乙双方均应严格遵守和执行。

十七、 违约责任：

甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。

十八、 本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签署书面文件。

十九、 本协议正本一式六份，甲方贰份，乙方贰份， 律师事务所保存贰份，各份具有同等法律效力。

二十、 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：

国藉：

住址：

身份证号：

电话：

通讯地址：

邮编：

乙方：

国藉：

住址：

身份证号：

电话：

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第9篇：房产涉及的法律范文

琼山区府城镇云露社区马鞍街50号（原26号）第二进房屋，是第三人邱德春1987年4月23日向原琼山县府城镇云露管区和琼山县府城镇人民政府申请补办建房用地手续，经管区和镇政府同意后，报原琼山县建设委员会审批，同意施工扩建的。1989年第三人邱德春向原琼山县人民政府申请私有房屋产权登记，县政府受理后，派员实地丈量，经审查后，于1989年4月7日给予房屋产权登记，并向第三人颁发了琼山房证字第000216号房屋所有权证。该房屋一直由原告杨女不三第三人邱德春母亲居住。1997年第三人向被告琼山市人民政府申请换证，被告经审查，于1997年8月7日向第三人换发了云露房证字第970116号房屋所有权证。2002年6月，第三人带人回来商议出卖该房时，原告杨女不三、邱德芳（邱德春兄弟）知道后，出面阻拦，认为该房屋属原告与第三人的共有财产，第三人瞒着原告以自己的名义向被告申请颁证，被告不作调查，也未按法定程序征求利害关系人的意见，其发证程序不合法，遂向法院起诉，请求撤销被告为第三人换发的云露房证字第970116号房屋所有权证。

二、评析

本案涉及民行政纠纷与民事纠纷的意合问题。正确处理此类案件，必须把握好房产登记的性质和房屋签证案件合法性审查应遵循的原则。

（一）关于房产登记的性质问题审理房产登记案件，首先要搞清楚房产登记的性质。我国《房地产管理法》第五章规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，向县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房产所有权证书”。从以上规定可以看出，房产登记是县级以上人民政府房产登记机关应当事人的申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种具体行政行为。房产登记具有以下特征：第一，房产登记是房产登记机关依照《房地产管理法》实施行政管理职能的行政行为；第二，房产登记是应申请而为的行政行为。房产登记机关不得主动为之，只能是被动行使职能；第三，房产登记是羁束的行政行为。房产登记机关对申请人的申请是否给予登记，无自由裁量权，对符合法定条件的申请，房产登记机关必须依法受理并予以登记，对不符合法定条件的申请，应当拒绝登记；第四，房产登记的内容是相应的房产权利。由此我们发现，房产登记这一行政登记行为与其他行政行为的不同之处，在于其本身并不是赋权行为，不创设权利、义务，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记，社会公众可以通过查询，了解相关的权利状况，以便指导自己的行为。房地产管理法之所以规定登记制度，其目的在于规范房地产管理秩序，保障权利人的合法权益。

（二）房产登记案件的合法性审查应遵循形式审查的原则房产登记机关对当事人的申请进行审查，是否予以登记，取决于当事人的申请是否符合法律规定的条件。一般来说，房产登记机关应当事人申请，对当事人提交的申请材料只作形式审查，形式上符合法定条件，即予以登记，至于当事人申请登记的产权的取得是否合法，相关事实是否真实不在审查之列。究其原因，主要是由房产登记的性质决定的。由于房产登记本身并不创设权利，房产登记机关受理申请人的申请，只是对当事人已经取得的房产权利进行书面记载，而不是对当事人及其利害关系人的待定权利进行确权或裁决。因此，作为申请人向房产登记机关提交的申请材料应当形式合法，内容真实。而法律之所以规定形式审查，其基础是推定申请人是善意的、真诚的，其提交的申请材料是真实的、合法的。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。

由于房产登记机关进行房产登记时，法律只要求其进行形式审查，而当房产登记机关的登记行为被起诉到法院后，法院对房产登记机关的登记行为也应遵循形式审查的原则，对当事人之间的民事实体法律关系不作实质审查，房产登记机关只要能证明申请人的申请符合法定条件，且程序合法，该房产登记行为就属合法。即使出现形式合法，而产权不真实或者虚假的情况，该责任也应由申请人负责。申请人具有向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料的义务，其以不真实或虚假的材料骗取房产登记机关的登记，由于缺乏合法的事实基础，应当依法确认无效。而房产登记机关对申请人的申请仅限于形式审查，其产生的仅仅是公示和公信的效力，其本身并不是确权，因此，该责任不应由房产登记机关负责，对房产登记机关的审查要求不能过于苛刻。

（三）对本案的审查意见上面我们分析了房产登记的性质和合法性审查的原则，我们在审理该类案件时，应当遵循这个原则。在本案的审理中，就是因为在合法性审查的原则上发生分歧，产生了两种不同的审查意见。第一种意见认为，该案必须查清楚该房屋产权是原告、第三人共同共有，还是第三人个人所有，只有房屋产权的归属搞清楚了，才能确定被告的颁证行为是否合法。第二种意见认为，根据原告的诉请，行政诉讼的审查范围应限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，原告与第三人之间的产权纠纷应通过民事诉讼，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。笔者同意第二种审查意见。房产登记案件的合法性审查，应遵循形式审查的原则，前面已经作过分析，这里不再重复。试想一下，如果按照第一种意见，对原告、第三人之间的产权进行审查，在审判程序和适用法律上，势必要按照民事诉讼的程序、适用民事实体法进行审查，由审查被告的颁证行为转为审查原告与第三人之间房屋产权纠纷，这样就会造成行政诉讼与民事诉讼的混乱，也超出了行政诉讼的审查范围。这种意见不可取。